アナリスト説明会資料 - フロンティア不動産投資法人

第25期 2016年12月期
決算説明資料
2017年2月16日
フロンティア不動産投資法人
三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社
目次
・・・・
2
賃料改定時期及び契約満了時期
・・・・
19
第25期（2016年12月期）決算ハイライト
・・・・
3
賃料改定等の状況
・・・・
20
着実な分配金成長
・・・・
4
CSRへの取り組み
・・・・
21
第25期（2016年12月期）損益計算書
・・・・
5
3．ポートフォリオの概要
・・・・
22
第26期（2017年6月期）業績予想
・・・・
6
ポートフォリオマップ
・・・・
23
・・・・
8
ポートフォリオのアセットカテゴリー
・・・・
24
フロンティアを取り巻く環境
・・・・
9
ポートフォリオ一覧
・・・・
25
運用戦略
・・・・
10
賃貸借契約の状況
・・・・
27
運用ハイライト
・・・・
11
・・・・
29
運用ハイライト
・・・・
13
運用ハイライト
・・・・
14
運用ハイライト
・・・・
15
運用ハイライト
・・・・
16
財務面での内部成長
・・・・
17
保守的な財務運営
・・・・
18
１．決算概要
2．運用戦略及び運用ハイライト
- 大規模ショッピングセンター（リージョナルSC・アウトレット）
- コミュニティショッピングセンター（GMS）
- 中規模ショッピングセンター（ネイバーフッドSC・食品スーパー）
- 都心型商業施設
- 底地等
4． Appendix
◆ 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。フロンティア不動産投資法人の投資口の売買等にあたっては、取引市場、金利
水準、不動産市場等の変動や本投資口の裏付け資産である不動産等に係る賃料収入の減少・災害等による支出の増加等に伴い、本投資口価格の変動によって損失が生じるおそれがあります。投資家
ご自身の判断と責任において行うようお願いいたします。
◆ 本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は将来の業績を保証するものではありません。
◆ 本資料の内容に関しては、万全を期していますが、その正確性及び完全性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場合がございますので、予めご了承ください。
◆ 事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製・転用等を行うことを禁止します。
1
１．決算概要
第25期（2016年12月期）決算ハイライト
1
１
着実な
分配金成長
2
収益基盤の
更なる強化
戦略的な物件入替を行いつつ、3期連続9,500円超の分配金を継続（9,000円超の分配金は17期連続）
9,903円（前期比+209円、予想比+403円）
 第25期（2016年12月期）
一口当たり分配金
 第26期（2017年6月期）
一口当たり分配金 9,800円（予想）
 前期に譲渡したJT岡山の収益減少をカバーするため
2016年8月に「ららぽーと新三郷」の共有持分50％を151億円で追加取得
→
取得価格合計は198億円（共有持分66％）となり基幹物件の一つに
 「（仮称）ホームセンターコーナン広島市皆実町店（底地）」において、コーナン商事と事業用定期借地権
設定契約を締結
→
3
2
保守的な
3
財務運営
旧スポーツクラブルネサンス広島の契約満了に伴い、今後は底地として運用し、収益性の向上を見込む
保守的な財務運営による強固な財務基盤
 堅実なLTVマネジメント
 有利子負債比率
 調達コストの低減
第25期末：42.3%
第25期末：29.6％
第25期末：0.72％（前期末比 △0.13ポイント）
2016年11月に第2回投資法人債を発行し、長期資金の調達手段の多様化を実現
 金額
 償還期間
 金利
：30億円
：15年
：0.708％
3
着実な分配金成長
（円）
10,000
9,294
9,274
9,500
8,500
9,368.5
9,205.5
8,648
9,239
8,980
8,846.5
9,000
8,922.5
9,405
9,191
9,299.5
9,097.5
9,695 9,694
9,903
（予想）
9,360
9,173.5
9,800
3期連続9,500円を
上回る分配金
5,622
6,045
2013年3月
第4回PO
4,771.5
（百万円）
資産規模（右軸）
営業収益（左軸）
2012年7月
第3回PO
当期純利益（左軸）
9,676
10,000
2008年7月
第1回PO
2010年7月
第2回PO
8,000
7,407
2008年3月
第三者割当増資
5,658 6,168
6,000
6,233
7,801
8,023
8,472
4,000
2,511 2,610
1,985
3,067
1,334
1,053 1,241
第1期
第2期
第3期
第1期
第2期
第3期
04/12月
05/6月
05/12月
3,470 3,587 3,667
1,593
2,950 2,967 2,997 2,974
1,909 1,953 1,970
9,960
10,633
10,390
10,051
10,037
9,853
10,022
（億円）
9,958
9,026
2,500
5,307
3,532 3,584 3,608
3,500
3,000
6,364
4,303
0
9,707
7,218.5
8,000
2,000
10,211
9,991
1口当たり分配金＊
3,876
4,273
4,550 4,664
5,007
4,642 4,808
4,911
4,467
4,869
2,245
2,000
1,500
1,000
500
第4期
第4期
06/6月
第5期
第5期
06/12月
第6期
第6期
07/6月
第7期
第7期
07/12月
第8期
第8期
08/6月
第9期
第10期第11期
第11期
第12期
第13期
第14期
第15期
第16期
第17期
第18期
第19期
第20期
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
第26期予想
第9期
第10期
第12期
第13期
第14期
第15期
第16期
第17期
第18期
第19期
第20期
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
第26期
08/12月
09/6月
09/12月
10/6月
10/12月
11/6月
11/12月
12/6月
12/12月
13/6月
13/12月
14/6月
14/12月
15/6月
15/12月
16/6月
16/12月
17/6月
予想**
0
04/12月 05/6月 05/12月 06/6月 06/12月 07/6月 07/12月 08/6月 08/12月 09/6月 09/12月 10/6月 10/12月 11/6月 11/12月 12/6月 12/12月 13/6月 13/12月 14/6月 14/12月 15/6月 15/12月 16/6月 16/12月 17/6月
＊
＊＊
2014年1月1日付にて投資口1口に対して2口の分割を実施しており、当該投資口の分割以前の分配金については2で除した金額としております。
一口当たり分配金、営業収益及び当期純利益は、2016年12月27日付公表の「平成29年6月期の運用状況の予想について」に記載している数値です。
4
第25期（2016年12月期）損益計算書
第24期実績
（2016年6月期）
第25期実績
（2016年12月期）
増減
営業収益
10,051
10,022
△28
営業費用
5,187
4,643
△543
営業利益
4,864
5,379
+514
営業外収益
3
3
+0
営業外費用
398
332
△66
経常利益
4,468
5,050
+581
特別損失
－
137
+137
4,467
4,911
+443
340
－
△340
9,694
9,903
+209
（単位：百万円）
当期純利益
圧縮積立金取崩額
(a)
一口当たり分配金（円）
主な増減要因
△0.3％
＊1
＊2
+10.6％
＊3
＊4
+9.9％
+2.2％
＊1 営業収益
第24期岡山譲渡による賃料収入剥落
旧ﾙﾈｻﾝｽ広島契約終了による賃料収入剥落
第25期新三郷持分50％追加取得による寄与
第24期取得物件通期稼働（那覇）
歩合賃料増加
旧ﾙﾈｻﾝｽ広島ﾃﾅﾝﾄ入替による一時金収入
＊2 営業費用
+13.0％
第24期岡山譲渡による費用剥落
（建物管理費、固都税、減価償却費等）
第25期新三郷持分50％追加取得による増加
（建物管理費、減価償却費等）
修繕費・販促費増加
第24期岡山譲渡損剥落
＊3 営業外費用
支払利息等減少
控除対象外消費税額等減少
発行済投資口数
496,000口
496,000口
―
(b)
39.1％
42.3％
+3.2
ポイント
有利子負債比率
(c)
25.5％
29.6％
+4.1
ポイント
32物件
32物件
―
期末物件数
a:圧縮積立金取崩後の残高は約1.8億円
b:期末LTV=(借入金等+敷金保証金-使途制限のない現預金）/（総資産残高-使途制限のない現預金）
c :有利子負債比率＝（借入金等-使途制限のない現預金）/（総資産残高-使途制限のない現預金）
旧ﾙﾈｻﾝｽ広島建物除却損
△229
+96
+76
△469
+137
参考：財務関係指標
一口当たりFFO (d)
一口当たりNAV (e)
インタレストカバレッジレシオ
△427
△59
+348
+10
+11
+91
△48
△17
＊4 特別損失
期末LTV
（単位：百万円）
(f)
14,251円
409,596円
23.5倍
d:一口当たりFFO=（当期純利益+減価償却費）/発行済投資口数
e:一口当たりNAV=（期末純資産+含み損益）/発行済投資口数
f :インタレストカバレッジレシオ=EBITDA/支払利息
5
第26期（2017年6月期）業績予想
第25期実績
（2016年12月期）
第26期予想(a)
（2017年6月期）
営業収益
10,022
9,958
△64
△0.6％
＊1
営業利益
5,379
5,203
△175
△3.3％
＊2
経常利益
5,050
4,870
△179
△3.6％
特別損失
137
－
△137
当期純利益
4,911
4,869
△42
一口当たり分配金（円）
9,903
9,800
―
（単位：百万円）
発行済投資口数
期末LTV
(b)
期末物件数
496,000口
496,000口
42.3%
約42％
32物件
32物件
増減
a:第26期業績予想については、2016年12月27日付公表の「平成29年6月期の運用状況の予想について」に記載している数値です。
b:期末LTV=(借入金等+敷金保証金-使途制限のない現預金）/（総資産残高-使途制限のない現預金）
c:借入金、保証金及び投資法人債に係る支払利息等を含みます。
主な増減要因
＊3
△0.9％
（単位：百万円）
＊1 営業収益
第25期取得物件通期稼働
旧ﾙﾈｻﾝｽ広島ﾃﾅﾝﾄ入替による一時金収入剥落
旧ﾙﾈｻﾝｽ広島建替による賃料収入剥落
水道光熱費収入等減少
歩合賃料減少
＊2 営業利益（営業収益の差異除く）
第24期・第25期取得物件の固都税費用化
第25期取得物件の賃貸事業費用増加
販促費・水道光熱費減少
建物管理費等増加
減価償却費減少（第25期取得物件分除く）
運用報酬等増加
＊3 特別損失
主な費用
（単位：百万円）
第25期
減価償却費
営業外費用
(c)
△50
△30
+38
△62
+63
△70
△137
旧ﾙﾈｻﾝｽ広島建物除却損剥落
固定資産税・都市計画税
+95
△91
△11
△53
△4
第26期予想
997
1,046
2,156
2,120
332
333
6
２．運用戦略及び運用ハイライト
フロンティアを取り巻く環境
小売市場
不動産売買市場
・消費者ニーズの多様化に対応した店舗
づくり
・企業を取り巻く様々な環境変化に伴い、
事業法人の不動産売買が活発化
・大手小売チェーンは従来のストア展開
から地域密着型店舗へ
・大都市エリアのキャップレートは
引き続き低下傾向
・都市部と地方との地価の二極化
フロンティアの現状
・インバウンドの購買行動も「モノ消費」
から「コト消費」へ
・スポンサーパイプラインにより
151億円の物件を取得
・好機を捉えた物件入替
・過去最大の含み益514億円
・景気に左右されない収益基盤
・金利コストの継続的低減
金融市場
・世界的な不確実性リスクにより金利・為替
は不安定な動き
・日銀によるイールドカーブ・コントロール
の導入
・J-REITマーケットには日銀やGPIFといっ
た公的な資金の流入が継続
9
運用戦略
中長期的な視点で投資主価値の向上を図るべく、戦略的な運用を継続
 スポンサーパイプラインを活用し、継続的に優良物件を取得
外部成長
 スポンサー以外の物件についても、独自のルートを活用しリスクを見極め選別投資
 今後の成長性等を鑑みて都市部を中心に投資エリアを選定
 ポートフォリオ全体の減価償却後利回りの維持を意識した取得
 長期固定賃料をベースに安定収益基盤を確保
内部成長
 物件を取り巻く環境変化に対応し、競争力維持・強化に資する追加投資やテナント入替などを戦略的に実施
 更なるポートフォリオの質の向上のために、将来の不確実性を有する物件の入替を検討
 安定性を重視しながら分配金の成長を目指す
財務
 低い水準のLTVにより機動的な取得が可能
 低金利のメリットを活かして借入金の長期固定化を促進
10
運用ハイライト
–大規模ショッピングセンター（リージョナルSC・アウトレット）
ららぽーと新三郷・ららぽーと新三郷アネックス（リージョナルSC）/ コストコ新三郷（底地）
＜第25期ハイライト：ららぽーと新三郷（共有持分50％）追加取得＞
 スポンサーサポートを最大限に活用することにより、「ジョイフルタウン岡山」の譲渡のタイミングで、資産規模の
拡大と質の向上を実現する戦略的物件入替を実施
追加取得分（共有持分50％）概要
取得日
取得価格
（想定NOI利回り）
鑑定評価額
（還元利回り）
2016年8月10日
15,100百万円（5.0％）
15,100百万円（4.9％）
賃料形態
固定賃料+歩合賃料
契約期間
20年間
（2035年3月31日まで）
テナント
三井不動産株式会社
（マスターリース契約）
新三郷周辺広域図
常磐自動車道
吉川美南駅
新三郷駅
 既取得の共有持分16％と合わせた共有持分66％での取得価格は198億円となり、フロンティアの基幹物件として
安定収益の基盤に
駅前の大規模住宅
開発エリア
新三郷ららシティ
＜新三郷ららシティ概要＞
東京外環自動車道
 三井不動産が中心となり開発した商業、住宅、物流施設から成る大規模複合都市
 2012年に開業した隣駅（吉川美南駅）駅前に大規模住宅開発が進行し足元商圏人口は増加見込
 既に保有している、隣接の「ららぽーと新三郷アネックス」及び「コストコホールセール新三郷倉庫店（底地）」
との取得価格の合計は275億円となり、フロンティア保有物件の最大集積エリア
新三郷ららシティ全体図
物流施設
新三郷駅
コストコ
ららぽーと
新三郷
常磐自動車道三郷IC
から3kmの距離、
車でのアクセス良好
三郷IC
三郷JCT
ららぽーと、コストコ、IKEAが
集積する日本有数の
一大商業集積エリア
商業ゾーン
アネックス棟
イオンモール茨木
・25期売歩発生
IKEA
物流施設
入間
・2016年12月売上更新
JR武蔵野線
住居ゾーン
一戸建住宅街や
マンション分譲
により充実した
足元商圏
11
運用ハイライト
–大規模ショッピングセンター（リージョナルSC・アウトレット）
イオンモール茨木（リージョナルSC）
 2015年の大規模リニューアルを契機に歩合賃料を導入。第25期も歩合賃料が
発生。
 立命館大学大阪いばらきキャンパスが開校し、
昼間人口も大幅に増加
 2018年春、JR線アンダーパスが共用開始予定
フロンティア保有の大規模SCの特徴
・マスターリース契約及び長期固定契約により、ダウンサイドリスクが少ない
フロンティアの安定収益の基盤
・スポンサーパイプラインの活用による継続的な取得実績
・消費者ニーズの変化に対応した柔軟な施設づくりが可能
イオンモール茨木
・駅前立地のため来店頻度が高く、かつ広域商圏からの集客も可能
最寄駅からの所要時間（徒歩）分布＊2
所有権比率＊1
100
駅前立地＊3
％
5分超
28.6％
45
約
 隣接するコストコホールセール入間倉庫店との相乗効果もあり、広域から集客
する首都圏最大級のアウトレットモール
 毎期、歩合賃料が発生する物件の一つ
＊1
＊2
＊3
5分以内
71.4％
7割以上
ポートフォリオに占める賃料割合
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間（アウトレット）
駅前立地
％
三井不動産が優先出資を行う特定目的会社との共有を含みます。
グラフ内の比率は三井アウトレットパーク入間を除く物件数での割合を記載しています。
駅から徒歩5分以内を目安としています。
リニューアル実績
2012
2013
2014
ららぽーと新三郷
イオンモールナゴヤドーム前
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
2015
○
○
○
ららぽーと磐田
○
イオンモール茨木
○
ゆめタウン広島
○
アルパーク
○
アウトレットパーク入間
2016
○
12
運用ハイライト
–コミュニティショッピングセンター（GMS）
イオン品川シーサイドショッピングセンター（コミュニティSC）
 近隣で約1,800戸の分譲マンションが計画され、今後も足元人口が大幅に増加
見込
 イオンリテールの都心における旗艦店舗
イトーヨーカドー東大和店（コミュニティSC）
 2015年出生率調査で、東大和市が都内区市ランキングで１位を獲得
 近隣の商業施設とともに東大和市で一番の商業集積エリアを形成する、地域密着
型店舗
 本物件が所在するシーサイドフォレストはオフィス、商業、ホテルの複合施設で
平日はオフィスワーカーの消費の取り込みが可能
ヤオコー
イオン品川周辺の分譲計画
IY東大和店
青物横丁駅
2019年11月竣工予定
687 戸
イオン品川
品川
シーサイド駅
シーサイド
フォレスト
2020年までに
約1,800戸
分譲予定
フロンティア保有のコミュニティSCの特徴
2019年2月竣工予定
817 戸
・交通利便性が高く、人口集積が厚い好立地の物件に選別投資
GMS業態の不振と言われる環境下においても、東京都内の人口増加エリアに立地
する物件のみ保有
500m
2018年10月竣工予定
335 戸
コミュニティSCのポートフォリオに占める賃料割合
商圏
人口
2015/
2010比
30.0%
1km
4.0万人
107.5％
20.0%
3km
26.7万人
108.3％
5km
79.3万人
109.1％
10.0%
25.4%
17.4%
11.6%
0.0%
第15期
第20期
第25期
13
運用ハイライト
–中規模ショッピングセンター（ネイバーフッドSC・食品スーパー）
カナート洛北（ネイバーフッドSC）
パピヨンプラザ（ネイバーフッドSC）
 メインテナントであるH2Oアセットマネジメントが隣地敷地を取得
 周辺のマンション開発により足元商圏人口が増加中
 今後の内部成長の可能性を検討中
 博多駅、博多港国際ターミナル、福岡空港のいずれからも近距離の好立地
隣地
 2019年の契約満了に向け方向性検討中
（約6,300㎡）
カナート
洛北
（約13,000㎡）
鴨川
ララガーデン春日部（ネイバーフッドSC）
 テナント入替により足元商圏を捉え幅広い客層の集客に成功
2015年は前年比112％の売上を達成し、以降も好調に推移
 2016年も好調なシネマや競合店の撤退により、前年比106％の売上を達成
商圏
人口
2015/
2010比
1km
3.3万人
115.3％
3km
21.0万人
115.3％
5km
51.2万人
111.9％
博多港国際
ターミナル
福岡都市
高速環状線
パピヨン
周辺住宅
開発エリア
吉塚駅
福岡空港
インバウンドの
取込可能性も期待
博多駅
フロンティア保有の中規模SCの特徴
・交通利便性が高く、人口集積が厚い好立地の物件に選別投資
・食品スーパーを核にバラエティ豊かな専門店により構成
・消費者ニーズの変化に対応した柔軟な施設づくりが可能
最寄駅からの所要時間（徒歩）
10分超
～15分以内
4物件
10分以内
5割以上
5分以内
3物件
5分超～10分以内
2物件
14
運用ハイライト
–都心型商業施設
フロンティア保有の都心型商業施設の特徴
VIORO
・都心のプライム立地の路面店や専門店ビルを保有
希少性の高い物件だからこそ流動性が高い
 九州No.1の商業エリアである天神に所在
・保有比率は増加傾向
 開業10周年を迎えたVIORO
 韓国発の人気かき氷カフェ「SULBING」（ソルビン）の日本第二号店がOPEN
・スポンサー開発物件と外部物件をバランスよく取得
スポンサーからの取得
銀座 / 心斎橋
外部からの取得
池袋
原宿
天神
TSUTAYA BOOK STORE TENJIN
 国体道路に面した希少性の高い立地
銀座エリアの公示地価平均＊の推移
 地下鉄七隈線延伸事業により2020年度にはアクセス向上の見込
 今年10月に現行テナントが退去予定の
ため現在リーシング中
西鉄福岡
（天神）駅
VIORO
天神南駅
天神西通り
●ZARA
●DIESEL
●H&M
国体道路
アップル
TSUTAYA
ソニーストア
（万円/㎡）
2,000
ポートフォリオタイプに占める
賃料割合
第15期末時点
10.4％
1,500
1,000
500
第25期末時点
0
11
＊
12
13
14
15
16 （年）
「東京都中央区銀座」の標準地の地価の平均値
18.7
％
15
運用ハイライト
–底地等
（仮称）ホームセンターコーナン広島市皆実町店（底地）
コジマ×ビックカメラ那覇店
 2017年５月から10年間の定期借家契約を締結済み
 2016年6月からの賃料改定に合意し、
NOI利回りは7.6％へ向上
 事業用定期借地権設定契約を締結し、今後は底地として運用
 第25期に建物解体による除却損を計上するも、前テナントからの原状回復収入、
新テナントからの一時金収入により分配金の影響を軽減
 賃料発生後は償却後利益増加見込
 ホームセンターオープン後は隣地のゆめタウン広島との相乗効果を期待
フロンティア保有の底地等の特徴
・建物運営管理費用のない底地物件は収益の安定性に寄与
・ポートフォリオタイプの分散によるリスクの回避
・交通利便性の高い好立地の物件のみを保有
所在地
広島県広島市南区皆実町二丁目8番24号
契約期間
2016年8月~2037年7月（21年間）
賃貸面積
6,055.14㎡
テナント
コーナン商事株式会社
・平均償却後利回りは5.4％とポートフォリオ全体の償却後利回りの引上げに貢献
駅近立地の食品スーパー等の底地
コーナン川崎
小田栄モール
フレスポ鳥栖
サミットストア
横浜岡野店
JR線「小田栄」駅
徒歩２分
JR線「鳥栖」駅
徒歩１分
相鉄本線「平沼橋」駅
徒歩９分
＜スケジュール＞
第25期（7-12月）
新テナント契約
コーナン商事
第26期（1-6月）
8月1日新規契約開始
既存建物解体工事
（解体完了済）
新築工事
第27期（7-12月）
賃料発生
2017年夏
営業開始予定
16
財務面での内部成長
借換による調達コスト低減及び長期化
各期「返済分」及び「借入分」の平均利率と平均借入期間
（%）
2.00
0.71
0.80
0.91
1.06
1.23
1.07
1.04
0.98
1.41
0.48% 0.51% 0.36%
0.43%
0.27%
0.20
12
6.9年
8
3.1
4
9.8年
8.8年
3.9
5.9年
4.5
平均利率
各期借入分
平均利率
5.0
6.0
7.0
6.1
5.6
各期返済分
平均借入期間
各期借入分
0
（年）第21期第22期第23期第24期第25期第26期第27期第28期第29期
平均借入期間
残存年数（左軸）
8
7
6
1.01%
1.11% 1.08% 1.09% 1.07%
調達コスト（右軸）
5
3.58年 3.70年 3.64年 3.70年
4
3
2.76年
0.98%
0.92%
1.20%
0.80%
0.84%
0.72％
4.84年
3.93年 4.04年 4.32年
2.98年
0.60%
0.40%
0.20%
0.00%
-0.20%
2
第16期第17期第18期第19期第20期第21期第22期第23期第24期第25期
＊
（％）
1.00%
1.05%
借入金等には投資法人債を含みます。
80,000
500
70,000
450
分配金に与える影響
+70円
50,000
40,000
402
381
400
385
376
381
369
358
350
300
339
303
30,000
400
250
第16期第17期第18期第19期第20期第21期第22期第23期第24期第25期
借入金等の平均残存年数と平均調達コスト
（年）
（百万円）
550
支払利息額（右軸）
60,000
11.6年
7.0
借入金等残高（左軸）
各期返済分
1.98
1.40
借入金等残高及び支払利息額の推移
（百万円）
90,000
＜第25期資金調達の個別事例＞
 フロンティア５年半ぶりの投資法人債の発行
J-REITの超長期債において、過去最低水準の利率で調達
金額
期間
30 億円
15.0 年
金利
0.708 ％
 第25期においても借入期間の長期化と金利の低減を実現
第25期返済分
借入期間
7.0 年
金利
1.98000%
→ 手元資金により返済
第25期新規借入
借入期間
金利
11.5 年
0.33415%
5.0 年
0.09000％
10.0 年
0.33500％
10.0 年
0.41130％
17
保守的な財務運営
1．主要財務指標の状況
３．平均調達コストと平均残存年数
負債比率（LTV）の水準に留意した保守的な財務運営
第24期末
（2016年6月末日）
借入金等残高
敷金保証金残高
＊1
78,840 百万円
（2016年12月末日現在）
113,153 百万円
120,432 百万円
負債比率（LTV）＊3
39.1%
42.3%
有利子負債比率
25.5%
29.6%
90.8%
88.4%
長期固定負債比率
平均残存年数
全体平均
借入金等
86,400 百万円
34,032 百万円
＊4
平均調達コスト
第25期末
（2016年12月末日）
34,313 百万円
＊2
負債残高合計
＊1
＊3
＊4
長期固定負債比率や残存年数に配慮しながら平均調達コストを低減
0.72％
0.54％
（△0.13ポイント）（△0.08ポイント）
＊
全体平均
借入金等
（敷金保証金含む）
（敷金保証金含む）
4.84年
6.15年
（+0.52年）
（+0.23年）
（）は対前期比
4. 返済期限の分散
(億円)
150
（2017年2月15日現在）
コミットメントライン
借入金等には投資法人債を含みます。
＊2 敷金保証金の概要については、Ｐ43参照
LTV＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）/（総資産残高－使途制限のない現預金）
有利子負債比率＝（借入金等－使途制限のない現預金）/（総資産残高－使途制限のない現預金）
長期借入金
保証金
短期借入金
第25期の長期借入分
100
２．格付の状況
J-REIT上位の格付を維持。日本銀行の買入対象となる格付
（2016年12月末日現在）
55期
54期
49期
48期
47期
46期
45期
44期
43期
42期
41期
安定的
40期
Ａ+/Ａ-1
39期
長期/短期会社格付
38期
S&P
0
37期
安定的
36期
AA-
35期
発行体格付
34期
R&I
33期
安定的
32期
AA
31期
長期発行体格付
30期
JCR
50
29期
見通し
28期
格付
27期
格付対象
26期
信用格付業者
18
賃料改定時期及び契約満了時期
物件名称
主要テナント
＊1
売上歩総年間賃
契約
合賃料料に占め
形態＊2
設定る割合＊3
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール
ML
2 イオンモール茨木
イオンリテール
ML
3 パピヨンプラザ
ロイヤルホームセンター
4 上池台東急ストア
2016年
24期
7.6%
○
2017年
25期
26期
2018年
27期
28期
29期
2019年
30期
31期
2020年
32期
33期
時期
2022/10
改定
7.9%
契約満了
2035/04
満了
M/P*4
2.1%
東急ストア
ML
0.6%
2022/03
5 ベルタウン丹波口駅前店
マツモト
ML
0.9%
2025/08
6 イオンモールナゴヤドーム前
イオンリテール
ML
8.1%
2026/03
7 サミットストア滝野川紅葉橋店
サミット
S
1.0%
2026/09
（仮称）ホームセンターコーナン
8
広島市皆実町店（底地）＊5
コーナン商事
S
非開示
9 フレスポ鳥栖（底地）
大和リース
S
1.2%
2027/11
7.8%
2028/02
旧契約満了
2019/04
新契約（締結済）
2037/07
10 ゆめタウン広島
イズミ
ML
11 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ
ML
○
1.2%
2024/12
12 三井アウトレットパーク入間
三井不動産
ML
○
6.7%
2038/07
13 コストコホールセール入間倉庫店（底地）
コストコ
S
0.8%
2038/04
14 Desigual Harajuku
INTS
S
0.7%
2022/09
15 イトーヨーカドー東大和店
イトーヨーカ堂
ML
16 イオンタウン田無芝久保
イオンタウン
ML
17 TSUTAYA BOOK STORE TENJIN
TSUTAYA
S
18 三井ショッピングパークららぽーと磐田
三井不動産
ML
19 ギンザ・グラッセ
＊6
-
○
○
1.5%
○
3.6%
1.6%
サミット
ML
21 三井ショッピングパークララガーデン春日部
三井不動産
ML
22 サミットストア横浜岡野店（底地）
サミット
S
-
P
○
4.1%
○
2.9%
＊6
24 カナート洛北
ｴｲﾁ･ﾂｰ･ｵｰｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
ML
25 池袋スクエア
ラウンドワン
M
26 三井ショッピングパークアルパーク（東棟）
三井不動産
ML
27 コーナン川崎小田栄モール（底地）
コーナン商事
S
28 三井ショッピングパークららぽーと新三郷ｱﾈｯｸｽ
FOREVER21
P
29 心斎橋スクエア
バーバリー・ジャパン
M
30 三井ショッピングパークららぽーと新三郷
三井不動産
ML
終了
○
○
改定
2030/06
-
改定
満了
2020/11
2031/02
1.6%
2031/11
-
改定
6.7%
○
2017/10
3.9%
満了
2020/11
2032/12
2.8%
2033/02
2.2%
2036/01
1.2%
2022/04
非開示
非開示
6.1%
2035/03
31 コストコホールセール新三郷倉庫店（底地）
コストコ
S
非開示
32 コジマ×ビックカメラ那覇店
コジマ
S
非開示
＊1
＊2
＊3
＊5
＊6
2025/03
6.3%
P
○
2023/11
1.2%
20 志村ショッピングセンター
23 VIORO
改定
4.0%
非開示
再契約（締結済）
2027/05
マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においては、エンドテナントベースで賃貸面積が最大で、総賃貸可能面積の30％以上を占めるテナントの名称を記載しています。
ML：マスターリース契約、P：パススルー型マスターリース契約（エンドテナントとの賃貸借契約に基づく賃料の同額を、マスターリース会社が本投資法人に支払う契約形態）、S：1テナントとの契約 M：複数テナントとの契約
2016年12月末日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算しています。＊4 ロイヤルホームセンターとはダイレクトリース契約、他エンドテナントとはパススルー型マスターリース契約を締結しています。
2016年7月31日付で株式会社ルネサンスとの契約が満了し、2016年8月1日よりコーナン商事株式会社と新たに事業用定期借地権設定契約を締結しています。
各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため、主要テナント、賃料改定及び契約満了時期について記載していません。
19
賃料改定等の状況
1．賃料改定
物件名称
イトーヨーカドー東大和店
カナート洛北
テナント名
賃料改定時期
賃料改定状況
賃貸借契約期間
総年間賃料に
占める割合
イトーヨーカ堂
2012年11月
協議中
20年間（2023年11月満了）
4.0％
エイチ・ツー・オー
アセットマネジメント
2015年1月
協議中
20年間（2020年11月満了）
2.9％
テナント名
契約満了期日
現在の状況
総年間賃料に
占める割合
TSUTAYA
2017年10月
後継テナント候補と協議中
1.5％
2．テナント異動
物件名称
TSUTAYA BOOK STORE
TENJIN
20
CSRへの取り組み
1. GRESBリアルエステイト評価で2年連続「Green Star」を取得
本投資法人は2016年に実施されたGRESB（Global Real Estate
Sustainability Benchmark）リアルエステイト評価において、2年連続
で「Green Star」を取得しました。
また、2016年より導入された総合スコアでの相対評価「GRESBレー
ティング」において、最上位の「5 スター」を取得しました。
順位 ■東アジア地域商業セクター
上場グループ
1
位（全6事業者）
■世界全体
101 位（全733事業者）
GRESB（グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク）の概要と評価モデル
GRESBは、不動産会社や運用機関のサステナ
ビリティ配慮を測るベンチマークで、欧米・
アジアの主要機関投資家が投資先を選定する
際などに活用しています。
GRESBの評価は7分野約60の設問から構成さ
れています。各参加者の環境・社会・ガバナ
ンスへの配慮の取り組みは「マネジメントと
方針」「実行と計測」の2軸により評価され、
総合スコアが算出されます。
2016年より、総合スコアでの相対評価による
「GRESBレーティング」が導入され、各参加
者の実践レベルをより明確に把握できるよう
になりました。
GRESB評価モデル
CSRデザイン環境投資顧問株式会社
「2016 GRESB 評価結果」より作成
2．保有物件での環境促進、社会貢献活動
三井不動産グループが管理、運営する施設において様々な活動を行って
います。
 環境負荷低減の取り組み
生ゴミリサイクル実績（5物件）
VIOROやイオンモール茨木等保有
物件へのLED照明の導入や、飲食
店などから排出される生ゴミをリ
サイクルし、肥料や家畜の飼料等
とする再生利用など、省資源・廃
棄物削減を図るため3R（リデュー
ス、リユース、リサイクル）に取
り組んでいます。
項目
合計（2015年度実績）
生ゴミ
排出量
556t / 年
リサイクル量
519t / 年
リサイクル率*
93.4%
リサイクル用途
肥料、飼料
＊リサイクル率＝リサイクル量／排出量×100

2016年秋、以下の日程でイベントが開催されました。
保有物件での実施結果
参加者数
1,679人
日程
回収重量
8,634㎏
実施施設
募金金額
90,895円
実施結果
参加者数
回収重量
募金金額
10月30日（日）
ララガーデン春日部
366人
2,440kg
11,970円
10月30日（日）
アウトレットパーク入間
133人
659kg
11,996円
11月13日（日）
ららぽーと新三郷
286人
1,689kg
13,771円
11月19日（土）
ららぽーと磐田
315人
1,448kg
16,049円
11月19日（土）
アルパーク（広島）
579人
2,398kg
37,109円
＆EARTH 衣料支援プロジェクト
三井不動産グループでは、ご家庭で不要になった衣料品をグループの商業施設へお持ちいた
だき、NPO法人「日本救援衣料センター」を通じて救援衣料を必要とする人々へ寄贈する活
動を2008年12月より春と秋の年2回実施しています。
21
3．ポートフォリオの概要
ポートフォリオマップ
32物件 2,890億円
リージョナルＳＣ
（2016年12月末日現在）
：多数の専門店を有する大規模ＳＣ
アウトレットモール：多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
コミュニティＳＣ
：総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
ネイバーフッドＳＣ：食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ
関西
九州・沖縄
パピヨンプラザ
2
イオンモール茨木
9
フレスポ鳥栖（底地）
5
ベルタウン丹波口駅前店
17
23
32
TSUTAYA BOOK
STORE TENJIN
VIORO
コジマ×ビックカメラ
那覇店
24
カナート洛北
29
心斎橋スクエア
：食料品中心のスーパーマーケット
都心型商業施設
：都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
その他
首都圏
3
食品スーパー
21
28 30
31
13 12
15
16
20 7
25
11
14
32
4
24
26 10 8
3
17 23
29 2
5
22
19
1
中部
18
中国
8
(仮称）ホームセンターコーナン広島市皆実町店（底地）
10
ゆめタウン広島
26
三井ショッピングパーク
アルパーク(東棟）
4
上池台東急ストア
7
サミットストア
滝野川紅葉橋店
11
クイーンズ伊勢丹
杉並桃井店
12
三井アウトレットパーク
入間
13
コストコホールセール
入間倉庫店（底地）
27
コーナン川崎
小田栄モール（底地）
20
志村ショッピング
センター
14
Desigual Harajuku
28
三井ショッピングパーク
21
三井ショッピングパーク
ララガーデン春日部
15
イトーヨーカドー
東大和店
30
三井ショッピングパーク
ららぽーと新三郷
22
サミットストア
横浜岡野店（底地）
16
イオンタウン
田無芝久保
31
コストコホールセール
新三郷倉庫店（底地）
25
池袋スクエア
19
ギンザ・グラッセ
イオンモールナゴヤドーム前
三井ショッピングパーク
ららぽーと磐田
イオン品川シーサイド
ショッピングセンター
27
18
6
9
6
JR山手線
1
ららぽーと新三郷アネックス
23
ポートフォリオのアセットカテゴリー
大規模ショッピングセンター
8物件
平均取得価格162億円
NOI利回り＊1：5.8％
償却後利回り＊2：3.9％
コミュニティショッピングセンター
（GMS）
2物件
平均取得価格158億円
NOI利回り：5.8％
償却後利回り：3.8％
イオンモール
ナゴヤドーム前
414 億円
カナート洛北
パピヨンプラザ
志村ショッピングセンター
サミットストア
滝野川紅葉橋店
イオンタウン田無芝久保
595 億円
その他
ギンザ・グラッセ
VIORO
心斎橋スクエア
TSUTAYA BOOK
STORE TENJIN
Desigual Harajuku
260 億円
コーナン川崎
小田栄モール（底地）
＊1
＊2
クイーンズ伊勢丹
杉並桃井店
上池台東急ストア
都心型商業施設
池袋スクエア
7物件
平均取得価格37億円
NOI利回り：5.4％
償却後利回り：5.4％
三井アウトレット
パーク入間
ベルタウン丹波口駅前店
食品スーパー
NOI利回り：4.8％
償却後利回り：3.9％
底地等
三井ショッピングパーク
ららぽーと新三郷
イトーヨーカドー東大和店
ネイバーフッドSC
三井ショッピングパーク
ララガーデン春日部
6物件
平均取得価格99億円
三井ショッピングパーク
アルパーク（東棟）
317 億円
中規模ショッピングセンター
都心型商業施設
三井ショッピングパーク
ららぽーと磐田
イオンモール茨木
ゆめタウン広島
アウトレットモール
コミュニティSC
イオン品川シーサイド
ショッピングセンター
9物件
平均取得価格46億円
NOI利回り：5.8％
償却後利回り：4.2％
（取得価格合計）1,303 億円
リージョナルSC
サミットストア
横浜岡野店（底地）
コストコホールセール
新三郷倉庫店（底地）
フレスポ鳥栖
（底地）
コジマ×ビックカメラ
コストコホールセール
（仮称）ホームセンター
那覇店
入間倉庫店（底地）コーナン広島市皆実町店（底地）
2016年12月末日時点の取得価格ベースのNOI利回りを記載しています。
2016年12月末日時点の取得価格ベースの減価償却費控除後のNOI利回りを記載しています。
24
ポートフォリオ一覧
（単位：百万円）
№
物件名称
取得年月
取得先＊1
取得価格
賃貸可能面積＊2
稼働率＊2 鑑定価額＊3
築年数＊3
主要テナント＊4
PML＊5
1
イオン品川シーサイドショッピングセンター
2004年8月
JT
20,100
77,547 ㎡
100.0%
19,200
14.3 年イオンリテール
14%
2
イオンモール茨木
2004年8月
JT
18,100
151,092 ㎡
100.0%
23,800
16.1 年イオンリテール
13%
3
パピヨンプラザ
2004年8月
JT
4,810
17,095 ㎡
100.0%
5,260↑ 23.1 年ロイヤルホームセンター
4
上池台東急ストア
2004年8月
JT
1,490
6,640 ㎡
100.0%
1,780↑ 14.8 年東急ストア
5
ベルタウン丹波口駅前店
2005年8月
JT
2,130
11,176 ㎡
100.0%
2,800↑ 11.4 年マツモト
6
イオンモールナゴヤドーム前
2006年3月
JT
24,800
154,766 ㎡
100.0%
7
サミットストア滝野川紅葉橋店
2006年9月
JT
3,100
6,455 ㎡
100.0%
3,560
8
（仮称）ホームセンターコーナン
広島市皆実町店（底地）＊6
2007年4月
JT
1,940
6,055 ㎡
100.0%
2,450↑
- 年コーナン商事
-
9
フレスポ鳥栖（底地）
2007年11月
JT
3,178
79,447 ㎡
100.0%
3,050
- 年大和リース
-
10 ゆめタウン広島
2008年2月
JT
23,200
122,169 ㎡
100.0%
21,600
11 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
2008年7月三井不動産等
3,560
5,212 ㎡
100.0%
12 三井アウトレットパーク入間
2008年7月三井不動産等
19,900
98,714 ㎡
100.0%
22,600↑
13 コストコホールセール入間倉庫店（底地）
2008年7月三井不動産等
2,600
24,019 ㎡
100.0%
2,750↑
2008年10月スポンサー外
3,100
1,149 ㎡
100.0%
3,340
15 イトーヨーカドー東大和店
2009年1月スポンサー外
11,600
53,374 ㎡
16 イオンタウン田無芝久保
2009年2月三井不動産等
3,100
2009年12月スポンサー外
18 三井ショッピングパークららぽーと磐田
14 Desigual Harajuku
＊7
25,200↑ 10.8 年イオンリテール
10.3 年サミット
8.9 年イズミ
4,040↑ 12.1 年三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ
1%
11%
9%
13%
12%
10%
12%
8.8 年三井不動産
14%
- 年コストコ
-
18.2 年 INTS
14%
100.0%
11,100↑ 13.1 年イトーヨーカ堂
12%
8,785 ㎡
100.0%
3,240↑ 11.8 年イオンタウン
11%
3,700
4,532 ㎡
100.0%
4,730↑
2010年7月三井不動産等
15,200
136,136 ㎡
100.0%
19 ギンザ・グラッセ
2010年7月三井不動産等
13,600
5,174 ㎡
100.0%
20 志村ショッピングセンター
2011年1月スポンサー外
4,430
17,126 ㎡
100.0%
21 三井ショッピングパークララガーデン春日部
2011年2月三井不動産等
10,000
63,415 ㎡
100.0%
11,000↑
22 サミットストア横浜岡野店（底地）
2012年2月スポンサー外
5,700
14,394 ㎡
100.0%
6,470↑
23 VIORO
2012年2月スポンサー外
10,100
5,834 ㎡
98.2%
17 TSUTAYA BOOK STORE TENJIN
9.5 年 TSUTAYA
2%
15,300↑
7.6 年三井不動産
16%
15,000
8.8 年 -
11%
5,550↑ 16.1 年サミット
12,000
24 カナート洛北
2012年7月三井不動産等
8,800
48,303 ㎡
100.0%
9,050
25 池袋スクエア
2013年2月三井不動産等
20,400
8,863 ㎡
100.0%
24,000
14%
9.2 年三井不動産
13%
- 年サミット
-
10.3 年 16.1 年
エイチ・ツー・オー
アセットマネジメント
4.1 年ラウンドワン
1%
9%
14%
25
ポートフォリオ一覧
（単位：百万円）
№
物件名称
取得先＊1
取得年月
賃貸可能面積＊2
取得価格
稼働率＊2 鑑定価額＊3
築年数＊3
主要テナント＊4
26 三井ショッピングパークアルパーク（東棟)
2013年2月三井不動産等
5,400
65,603 ㎡
100.0%
5,520
27 コーナン川崎小田栄モール（底地）
2014年1月スポンサー外
7,000
23,393 ㎡
100.0%
8,490↑
- 年コーナン商事
2014年3月三井不動産等
3,930
6,714 ㎡
100.0%
4,000↑
4.7 年 FOREVER21
2015年3月三井不動産等
2015年4月
三井不動産等
2016年8月
8,620
1,750 ㎡
100.0%
8,910↑
2.3 年バーバリー・ジャパン
19,840
142,315 ㎡
100.0%
20,200↑
28
三井ショッピングパークららぽーと
新三郷アネックス
29 心斎橋スクエア
30 三井ショッピングパークららぽーと新三郷
＊8
26.7 年三井不動産
100.0%
3,860↑
32 コジマ×ビックカメラ那覇店
2016年1月スポンサー外
1,850
7,301 ㎡
100.0%
2,370↑ 10.8 年コジマ
289,088
1,404,855 ㎡
100.0%
スポンサー外
16.4%
8物件
474億円
(億円)
600
514億円
400
2,000
NAV成長率
+ 49.8
％
1,000
200
第25期末
第24期末
第23期末
第22期末
第21期末
第20期末
第19期末
第18期末
第17期末
第16期末
第15期末
第14期末
第13期末
第12期末
第11期末
第9期末
第10期末
第8期末
第7期末
第6期末
0
第5期末
0
第4期末
500
第3期末
100
第2期末
JT
35.6%
10物件
1,028億円
2,500
1,500
300
第1期末
取得価格
2,890億円
7.68%
10.6 年
＜NAVの推移＞
(億円)
500
14物件
1,387
億円
6%
＊6 取得価格は取得時の取得価格を記載しており、2016年12月に解体完了した建物部分の取得価格（208百万
円）が含まれています。
＊7 取得価格は取得時の取得価格を記載しており、2012年7月30日付にて譲渡した敷地の一部(売却原価259百万
円）が含まれています。
＊8 2015年4月1日に共有持分の16%、2016年8月10日に共有持分の50%を取得していますが、賃貸可能面積は
物件全体に係る数値を記載しています。また、取得価格については、追加取得後の数値を記載しています。
＜含み益の推移＞
三井不動産等
48.0%
7%
-
30,292 ㎡
＜物件取得リソース＞
12%
- 年コストコ
3,810
＊1 「三井不動産等」とは三井不動産及びその連結子会社並びに三井不動産が出資する特別目的会社を指します。
＊2 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件については、エンドテナントベースで算定した2016
年12月末日時点の数値を記載しています。
＊3 2016年12月末日時点の数値を記載しています。
＊4 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においては、エンドテナント
ベースで賃貸面積が最大かつ総賃貸可能面積の30％以上を占めるテナントの名称を記載しています。
＊5 地震リスク分析における予想最大損失率。茨木・入間は店舗棟、Desigual Harajukuは、2012年10月29日付
にて一部解体した建物部分を含む数値、心斎橋スクエアは北棟の数値を記載しています。「合計」の数値は
平均値ではなく、2017年2月15日時点のポートフォリオ全体（物件No.1～No.32）のPML値です。
-
11%
2015年4月三井不動産等
312,220
12%
7.4 年三井不動産
31 コストコホールセール新三郷倉庫店（底地）
ポートフォリオ合計（32物件、2016年12月末日時点）
PML＊5
26
賃貸借契約の状況
九州・沖縄
9.8%
首都圏
51.7%
中国
10.5%
三井不動産
その他
25.7%
7.7%
その他
32.9%
地域
関西
13.7%
ラウンド
ワン
4.1%
サミット
4.3%
中部
14.3%
イズミ
7.8%
3 年以内
25.2%
3～5年
10.6%
固定賃料
98.8%
アウトレット
モール
6.7%
コミュニティ
SC
11.6%
8.8%
賃料改定
までの
期間＊3
残存契約
期間
5 ～ 10 年
41.0%
イオン品川SC
7.6%
その他
68.7%
5 年以内
3.2%
5 ～ 10 年
9.1%
5 年以内
13.6%
5 ～ 10 年
33.4%
平均残存契約期間11.4年
＊1
＊2
＊3
特定物件
比率＊2
物件タイプ
イオングループ
25.3%
ネイバーフッドSC
10 年超
23.3%
ゆめタウン広島
7.9%
イオンモール茨木
7.8%
食品
スーパー
6.5%
売上歩合賃料 1.2%
固定・
売上歩合
賃料比率
リージョナル
SC
40.0%
都心型
商業施設
18.7%
テナント
イオンモール
ナゴヤドーム前
8.1%
契約期間
10 年超
87.7%
10 年超
53.0%
平均契約期間18.8年
上記数値は2016年12月末日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算しています。変動賃料は考慮していません。なお、固定・売上歩合賃料比率は2016年12月期の実績値です。
年間賃料がポートフォリオ全体に対して7％超の物件の数値です。
次回賃料改定日及び契約満了日のいずれか早い時点までの期間分布の数値です。
27
4．Appendix
損益計算書
第24期
（2016年6月期）
科目
金額
（百万円）
営業収益
10,051
＊1
賃貸事業収入
100.0％
9,989
その他賃貸事業収入＊2
5,187
賃貸事業費用
外注委託費＊3
公租公課＊4
損害保険料
＊5
減価償却費
その他賃貸事業費用
不動産等売却損
販売費・一般管理費
資産運用報酬
金額
（百万円）
10,022
構成比
100.0％
9,893
61
営業費用
修繕費
構成比
第25期
（2016年12月期）
4,643
金額
（百万円）
△28
△543
4,152
4,083
△68
510
471
△38
1,076
997
△79
12
13
0
150
200
50
2,157
2,156
△1
243
243
△0
469
565
－
560
△469
△5
416
428
12
13
13
△0
一般事務委託手数料
24
22
△2
その他営業費用
営業利益
6
6
－
104
89
△15
4,864
48.4％
5,379
53.7％
514
営業外収益
3
3
0
営業外費用
398
332
△66
368
320
△48
支払利息＊6
＊7
その他営業外費用
30
経常利益
4,468
特別損失
税引前当期純利益
－
4,468
＊8
法人税等（調整額ネット後）
12
44.5％
5,050
44.5％
137
4,912
0
△0.3％
△10.5％
10.6％
△17
50.4％
581
13.0％
49.0％
137
443
9.9％
0
（単位：百万円）
前期比
67
46.3％
資産保管手数料
役員報酬
主な増減要因
△96
129
51.6％
増減
△0
当期純利益
4,467
44.4％
4,911
49.0％
443
9.9％
当期未処分利益
4,468
44.5％
4,912
49.0％
444
9.9％
＊1
第24期岡山譲渡による賃料収入剥落
第25期新三郷持分50％追加取得による寄与
第24期取得物件通期稼働（那覇）
旧ﾙﾈｻﾝｽ広島契約終了による賃料収入剥落
歩合賃料増加
水道光熱費収入等増加
△427
+348
+10
△59
+11
+19
＊2
VIORO 違約金収入等減少
旧ﾙﾈｻﾝｽ広島ﾃﾅﾝﾄ入替による一時金収入
△20
+91
＊3
岡山譲渡による建物管理費等剥落
新三郷持分50％追加取得による建物管理費等増加
△38
+7
＊4
岡山譲渡による固都税剥落
△78
＊5
岡山譲渡による剥落
新三郷持分50％追加取得による増加
△81
+88
＊6
支払利息減少（借入金）
支払利息減少（投資法人債）
支払利息減少（保証金）
△27
△7
△13
＊7
控除対象外消費税額等減少
△17
＊8
旧ﾙﾈｻﾝｽ広島建物除却損
+137
30
貸借対照表（資産の部）
科目
第24期
金額
（百万円）
流動資産
19,554
＊1
現金及び預金
信託現金及び信託預金＊1
その他＊2
固定資産（繰延資産を含む）
有形固定資産＊3
第25期
（2016年6月末日現在）（2016年12月末日現在）
構成比
7.3％
金額
（百万円）
13,441
構成比
4.9％
増減
金額
（百万円）
△6,113
13,602
9,411
△4,190
5,782
3,487
△2,295
169
542
373
247,798
92.7％
260,822
95.1％
13,023
247,740
260,751
13,011
40,161
39,009
△1,151
466
425
△40
10
33
23
土地
72,921
72,924
2
信託建物
30,780
34,295
3,514
信託構築物
349
409
60
信託機械及び装置
290
256
△33
32
35
3
102,727
113,359
10,632
－
1
1
1
1
△0
56
69
12
建物
構築物
工具、器具及び備品
信託工具、器具及び備品
信託土地
信託建設仮勘定
無形固定資産
投資その他の資産
資産合計
267,353
100.0％
274,263
100.0％
6,909
主な増減要因
（単位：百万円）
前期比
△31.3％
5.3％
＊1
第25期新三郷持分50％追加取得
（取得価格ベース）
借入金返済
新規借入金
第2回投資法人債発行
減価償却見合現預金
保証金約定返還
第25期物件取得等に伴う敷金受入れ
旧ﾙﾈｻﾝｽ広島建物除却見合現預金
消費税の支払
＊2
未収消費税
＊3
第25期新三郷持分50％追加取得
（取得価格ベース）
旧ﾙﾈｻﾝｽ広島建物除却
資本的支出
減価償却
△15,100
△4,440
+9,000
+3,000
+2,156
△763
+482
+137
△763
+364
+15,100
△137
+87
△2,156
2.6％
31
貸借対照表（負債・純資産の部）
科目
第24期
（2016年6月末日現在）（2016年12月末日現在）
金額
（百万円）
流動負債
短期借入金＊1
第25期
13,029
構成比
4.9％
金額
（百万円）
16,120
構成比
5.9％
増減
金額
（百万円）
3,090
10,440
14,000
3,560
営業未払金
760
646
△114
未払費用
272
248
△24
前受金
1,099
1,048
△51
その他
457
177
△279
固定負債
長期借入金＊2
102,735
38.4％
106,451
38.8％
3,715
68,400
69,400
1,000
－
3,000
3,000
預り敷金及び保証金＊3
18,176
17,950
△225
信託預り敷金及び保証金＊3
16,137
16,082
△54
22
19
△3
投資法人債
その他
負債合計
115,765
43.3％
122,571
44.7％
6,806
出資総額
146,590
54.8％
146,590
53.4％
－
4,996
1.9％
5,100
1.9％
103
剰余金その他
圧縮積立金
当期未処分利益
528
188
△340
4,468
4,912
444
主な増減要因
（単位：百万円）
前期比
23.7％
3.6％
＊1
第25期物件取得に伴う新規借入
1年内返済予定の長期借入金の返済
1年内返済予定の長期借入金
+2,000
△4,440
+6,000
＊2
1年内返済予定の長期借入金
第25期物件取得に伴う新規借入
△6,000
+7,000
＊3
第25期物件取得等に伴う敷金受入れ
保証金約定返還
+482
△763
＊4
一口当たり純資産
第24期末
第25期末
305,620円
305,829円
5.9％
純資産合計＊4
151,587
56.7％
151,691
55.3％
103
0.1％
負債・純資産合計
267,353
100.0％
274,263
100.0％
6,909
2.6％
32
キャッシュ・フロー計算書
科目
（単位：百万円）
第24期
（2016年6月期）
第25期
（2016年12月期）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
4,468
4,912
減価償却費
2,157
2,156
その他
9,271
△757
15,898
6,311
△2,000
△17
△30
△15,229
預り敷金及び保証金の返還による支出
△278
△297
預り敷金及び保証金の受入による収入
153
71
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
△2,162
△517
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
54
462
信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入
25
△9
△4,238
△15,537
13,000
65,000
△13,000
△63,000
長期借入れによる収入
6,900
7,000
長期借入金の返済による支出
△120
△4,440
投資法人債の発行による収入
－
3,000
投資法人債の償還による支出
△5,000
－
－
△22
△4,809
△4,808
△3,029
2,729
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
投資法人債発行費の支出
分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額
8,630
△6,495
現金及び現金同等物の期首残高
10,328
18,958
現金及び現金同等物の期末残高
18,958
12,462
33
物件別賃貸事業収支
賃貸事業収入
（単位：百万円）
イオン品川シーサイド
ショッピングセンター
イオンモール茨木
ジョイフルタウン岡山＊3
パピヨンプラザ
上池台東急ストア
合計
公租公課
損害
保険料
減価
償却費
修繕費
その他賃貸
事業費用
賃貸事業
利益
NOI利回り
NOI＊1
（対取得価格）（対帳簿価額）
＊2
24期
742
737
4
357
88
46
1
1
214
5
385
600
6.0%
7.6%
25期
742
737
4
359
88
37
1
12
214
5
383
597
5.9%
7.6%
24期
759
753
5
343
96
16
0
26
200
1
416
616
6.8%
8.4%
25期
779
773
5
347
96
17
0
30
201
1
431
632
7.0%
8.7%
24期
428
427
0
235
78
38
0
6
81
30
192
274
-
-
25期
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
125
146
6.1％
6.4％
6.5％
24期
222
222
0
97
32
37
0
3
21
1
25期
222
222
0
96
32
37
0
3
21
1
125
146
6.1％
24期
53
53
-
49
5
2
0
31
10
0
3
13
1.8％
2.2％
25期
53
53
-
44
5
2
0
26
10
0
8
18
2.5％
3.0％
24期
84
84
-
24
9
1
0
2
10
-
60
70
6.7％
7.4％
84
84
-
21
9
1
0
0
10
-
63
73
6.9％
7.8％
イオンモール
ナゴヤドーム前
24期
773
773
-
261
91
15
0
1
151
-
512
663
5.4％
6.2％
25期
773
773
-
260
91
15
0
3
148
-
513
662
5.3％
6.3％
サミットストア
滝野川紅葉橋店
24期
99
99
-
21
6
2
0
0
12
-
77
90
5.8％
6.2％
25期
99
99
-
20
6
1
0
-
12
-
78
90
5.9％
6.3％
24期
71
71
-
12
7
1
0
-
3
-
59
62
6.4％
6.6％
25期
103
11
91
8
7
0
0
-
0
0
94
95
-
-
24期
118
118
0
16
16
-
-
-
-
0
101
101
6.4％
6.2％
25期
118
118
0
16
16
-
-
-
-
0
101
101
6.4％
6.2％
24期
745
745
0
249
89
14
0
-
144
-
496
640
5.5％
6.3％
25期
745
745
0
247
89
14
0
-
142
-
497
640
5.5％
6.3％
24期
112
112
-
23
8
2
0
0
11
0
88
100
5.6％
5.9％
25期
112
112
-
22
8
2
0
-
11
0
101
5.7％
6.0％
（仮称）ホームセンター
コーナン広島市皆実町店
（底地）＊4
フレスポ鳥栖（底地）
ゆめタウン広島
クイーンズ伊勢丹
杉並桃井店
1
2
3
4
賃料収入
外注
委託費
25期
ベルタウン
丹波口駅前店
＊
＊
＊
＊
合計
賃貸事業費用
その他
収入
89
NOI＝賃貸事業利益+減価償却費
イオンモール茨木については、2010年10月12日付で土地の一部（面積：118.86㎡、帳簿価額：15百万円）を19百万円で茨木市に譲渡していますが、取得時の価格で算出しています。
2016年6月29日付で譲渡しました。
2016年7月31日付で株式会社ルネサンスとの契約が満了し、2016年8月1日付でコーナン商事株式会社と新たに事業用定期借地権設定契約を締結しています。
建物の建て替えを行うことに伴い、一時金等（91百万円）の支払いを受けています。
34
物件別賃貸事業収支
賃貸事業収入
（単位：百万円）
合計
賃料収入
賃貸事業費用
その他
収入
合計
公租公課
外注
委託費
損害
保険料
減価
償却費
修繕費
その他賃貸
事業費用
賃貸事業
利益
NOI＊1
NOI利回り
（対取得価格）（対帳簿価額）
＊2
三井アウトレットパーク
入間
24期
709
709
0
286
47
15
1
11
211
0
422
633
6.4％
7.6％
25期
694
694
0
289
47
14
1
14
211
0
404
616
6.2％
7.4％
コストコホールセール
入間倉庫店（底地）
24期
78
78
0
4
4
-
-
-
-
-
73
73
5.7％
5.6％
70
70
5.5％
5.4％
3.9％
25期
78
78
0
7
4
-
-
2
-
-
24期
66
66
-
12
7
1
0
-
3
0
53
57
3.7％
25期
66
66
-
12
7
1
0
-
3
0
53
57
3.7％
3.9％
イトーヨーカドー
東大和店
24期
380
380
-
170
41
8
0
4
115
0
209
324
5.6％
6.4％
25期
380
380
-
167
41
8
0
2
115
0
212
327
5.6％
6.5％
イオンタウン
田無芝久保
24期
114
114
-
31
11
2
0
0
17
0
83
100
6.5％
7.0％
25期
114
114
-
32
11
2
0
1
17
0
82
99
6.4％
6.9％
TSUTAYA BOOK STORE
TENJIN
24期
147
147
-
47
8
4
0
0
32
0
99
132
7.2％
7.8％
25期
147
147
-
49
8
6
0
1
32
0
97
130
7.1％
7.7％
三井ショッピングパーク
ららぽーと磐田
24期
601
601
0
363
71
12
0
12
265
0
237
502
6.6％
8.2％
Desigual Harajuku
25期
600
600
0
364
71
12
0
13
265
0
236
501
6.6％
8.3％
24期
419
417
2
218
42
65
0
3
54
51
201
256
3.8％
3.9％
25期
423
423
-
222
42
65
0
6
54
52
200
255
3.8％
3.9％
志村ショッピング
センター
24期
158
158
0
64
15
3
0
0
45
0
93
138
6.3％
6.4％
25期
158
158
0
63
15
3
0
0
43
0
94
138
6.3％
6.5％
三井ショッピングパーク
ララガーデン春日部
24期
370
370
-
159
37
7
0
1
112
0
211
323
6.5％
7.2％
25期
370
370
-
162
37
7
0
3
112
0
208
320
6.4％
7.2％
24期
154
147
7
10
10
-
-
-
-
-
144
144
5.1％
4.9％
25期
154
147
7
10
10
-
-
-
-
-
144
144
5.1％
4.9％
24期
549
509
39
303
39
109
0
8
52
93
245
297
5.9％
6.1％
25期
543
524
18
332
39
106
0
12
52
121
262
5.2％
5.4％
ギンザ・グラッセ
サミットストア
横浜岡野店（底地）
VIORO
＊1
＊2
210
NOI＝賃貸事業利益+減価償却費
Desigual Harajukuは2012年7月30日付で土地の一部（面積：26.86㎡、帳簿価額：259百万円)を333百万円で東京都に譲渡するとともに、建物の一部を撤去等することにより物件移転補償金等（約55百万円）の支払いを受けて
いますが、取得時の価格で算出しています。
35
物件別賃貸事業収支
賃貸事業収入
（単位：百万円）
合計
賃料収入
賃貸事業費用
その他
収入
合計
公租公課
外注
委託費
損害
保険料
減価
償却費
修繕費
その他賃貸
事業費用
賃貸事業
利益
NOI＊1
NOI利回り
（対取得価格）（対帳簿価額）
＊2
24期
276
276
-
158
38
7
0
19
92
0
118
211
4.8％
5.2％
25期
276
276
-
166
38
7
0
27
92
0
109
202
4.6％
5.0％
24期
692
692
0
263
40
61
0
-
120
40
428
549
5.4％
5.6％
25期
694
694
-
266
40
63
0
0
120
41
427
548
5.4％
5.6％
24期
264
264
-
158
56
5
2
7
85
-
105
191
7.1％
7.4％
25期
264
264
-
176
56
6
2
25
85
-
87
173
6.4％
6.8％
コーナン川崎小田栄モール
（底地）
24期
208
208
0
20
20
0
-
-
-
0
187
187
5.4％
5.3％
25期
208
208
0
20
20
0
-
-
-
0
187
187
5.4％
5.3％
三井ショッピングパーク
ららぽーと新三郷アネックス
24期
141
141
0
74
7
15
0
-
34
17
67
101
5.2％
5.3％
25期
145
145
0
74
7
13
0
0
34
18
71
105
5.4％
5.6％
24期
非開示
＊3
175
4.1％
4.0％
25期
非開示
＊3
174
4.1％
4.0％
5.1％
5.1％
カナート洛北
池袋スクエア
三井ショッピングパーク
アルパーク（東棟）
心斎橋スクエア
三井ショッピングパーク
ららぽーと新三郷＊4
24期
コストコホールセール
新三郷倉庫店（底地）
24期
非開示
＊3
25期
非開示
コジマ×ビックカメラ
那覇店
24期
25期
25期
142
142
-
57
14
2
0
3
35
0
84
120
490
490
-
157
14
10
1
6
124
0
333
457
-
-
86
4.5％
4.5％
＊3
86
4.5％
4.5％
非開示
＊3
65
-
-
非開示
＊3
71
7.8％
7.4％
＊ 1 NOI＝賃貸事業利益+減価償却費
＊ 2 第25期に取得した物件については、NOI利回りを記載していません。
＊ 3 賃借人の承諾が得られていないためNOIのみ開示しています。
＊４ 2016年8月10日付で共有持分50%を追加取得しており、第24期は共有持分16％の値を記載しています。
36
期末算定価額推移
（単位：百万円）
エリア
物件名称
取得年月
首都圏
イオン品川シーサイドショッピングセンター
上池台東急ストア
サミットストア滝野川紅葉橋店
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
三井アウトレットパーク入間
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
Desigual Harajuku
イトーヨーカドー東大和店
イオンタウン田無芝久保
ギンザ・グラッセ
志村ショッピングセンター
三井ショッピングパークララガーデン春日部
サミットストア横浜岡野店（底地）
池袋スクエア
コーナン川崎小田栄モール（底地）
三井ショッピングパークららぽーと新三郷アネックス
2004年8月
2004年8月
2006年9月
2008年7月
2008年7月
2008年7月
2008年10月
2009年1月
2009年2月
2010年7月
2011年1月
2011年2月
2012年2月
2013年2月
2014年1月
2014年3月
2015年4月
2016年8月
2015年4月
2006年3月
2010年7月
2004年8月
2005年8月
2012年7月
2015年3月
三井ショッピングパークららぽーと新三郷＊3
中部
関西
中国
九州/
沖縄
コストコホールセール新三郷倉庫店（底地）
イオンモールナゴヤドーム前
三井ショッピングパークららぽーと磐田
イオンモール茨木
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北
心斎橋スクエア
（仮称）ホームセンターコーナン広島市皆実町店
（底地）＊4
ゆめタウン広島
三井ショッピングパークアルパーク（東棟）
パピヨンプラザ
フレスポ鳥栖（底地）
TSUTAYA BOOK STORE TENJIN
VIORO
コジマ×ビックカメラ那覇店
全体
2007年4月
2008年2月
2013年2月
2004年8月
2007年11月
2009年12月
2012年2月
2016年1月
取得価格
第25期末
帳簿価額
第25期末
（2016年12月末）
算定価額
CR＊2
19,200
5.7%
1,780
4.9%
3,560
5.1%
4,040
5.0%
22,600
5.4%
2,750
5.4%
3,340
3.3%
11,100
5.5%
3,240
5.7%
15,000
3.1%
5,550
4.7%
11,000
5.4%
6,470
4.8%
24,000
4.5%
8,490
4.7%
4,000
5.2%
第24期末
（2016年6月末）
算定価額
CR＊2
19,200
5.8%
1,760
5.0%
3,570
5.2%
4,010
5.1%
22,300
5.5%
2,720
5.5%
3,340
3.4%
11,000
5.6%
3,200
5.8%
15,000
3.2%
5,530
4.8%
10,900
5.5%
6,400
4.9%
24,000
4.6%
8,360
4.8%
3,990
5.3%
主な
増減
増減要因＊1
CR＊2 その他
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
算定価額
0
+20
-10
+30
＋300
＋30
0
＋100
+40
0
+20
＋100
+70
0
+130
+10
CR＊2
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
4.9%
＋15,370
-0.1%
○
4.6%
5.5%
6.2%
5.3%
5.4%
5.1%
3.9%
＋40
＋100
+100
-500
+30
-20
＋10
-0.1%
-0.3%
-0.1%
-0.1%
-0.2%
-0.1%
-0.1%
○
○
○
○
○
○
○
2,430
5.5%
+20
-0.1%
○
22,300
5,540
5,190
3,070
4,710
12,100
2,360
296,970
6.3%
6.4%
5.2%
6.7%
4.5%
4.1%
5.9%
-700
-20
+70
-20
+20
-100
+10
+15,250
-0.1%
0.0%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
-0.1%
○
20,100
1,490
3,100
3,560
19,900
2,600
3,100
11,600
3,100
13,600
4,430
10,000
5,700
20,400
7,000
3,930
15,661
1,260
2,873
3,389
16,573
2,626
2,906
10,060
2,864
12,998
4,262
8,942
5,945
19,596
7,069
3,785
19,840
19,788
20,200
4.8%
4,830
3,810
24,800
15,200
18,100
2,130
8,800
8,620
3,854
21,111
12,058
14,477
1,893
8,067
8,669
3,860
25,200
15,300
23,800
2,800
9,050
8,910
4.5%
5.2%
6.1%
5.2%
5.2%
5.0%
3.8%
3,820
25,100
15,200
24,300
2,770
9,070
8,900
1,940
1,754
2,450
5.4%
23,200
5,400
4,810
3,178
3,700
10,100
1,850
289,088
20,286
5,084
4,540
3,256
3,376
9,772
1,939
260,749
21,600
5,520
5,260
3,050
4,730
12,000
2,370
312,220
6.2%
6.4%
5.1%
6.6%
4.4%
4.0%
5.8%
＊1 今期より鑑定評価におけるキャッシュフローの預り敷金・保証金等の一時金の運用利回りが2％から1％に
514億円の含み益
変更されています。
（前期比 +22億円）
＊2 CR＝直接還元法上の還元利回り
＊3 2016年8月10日付で共有持分50%を追加取得しており、取得価格・第25期末帳簿価額・第25期末算定価額は共有持分66％の数値、第24期末算定価額は共有持分16％の数値を記載しています。
＊4 取得価格は2016年12月に解体完了した建物部分の取得価格を含んでおり、第25期末帳簿価額は建物除却後の数値を記載しています。
○
○
○
○
○
○
○
37
期末算定価額（補足）
エリア
物件名称
首都圏
イオン品川シーサイドショッピングセンター
上池台東急ストア
サミットストア滝野川紅葉橋店
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
三井アウトレットパーク入間
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
Desigual Harajuku
イトーヨーカドー東大和店
イオンタウン田無芝久保
ギンザ・グラッセ
志村ショッピングセンター
三井ショッピングパークララガーデン春日部
サミットストア横浜岡野店（底地）
池袋スクエア
コーナン川崎小田栄モール（底地）
三井ショッピングパークららぽーと新三郷アネックス
三井ショッピングパークららぽーと新三郷＊4
コストコホールセール新三郷倉庫店（底地）
イオンモールナゴヤドーム前
三井ショッピングパークららぽーと磐田
イオンモール茨木
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北
心斎橋スクエア
（仮称）ホームセンターコーナン広島市皆実町店（底地）
ゆめタウン広島
三井ショッピングパークアルパーク（東棟）
パピヨンプラザ
フレスポ鳥栖（底地）
TSUTAYA BOOK STORE TENJIN
VIORO
コジマ×ビックカメラ那覇店
中部
関西
中国
九州/
沖縄
＊1 CR＝直接還元法上の還元利回り
＊2 DR＝DCF法上の割引率
＊3 TCR＝DCF法上の最終還元利回り
＊4
算定価額
（百万円）
19,200
1,780
3,560
4,040
22,600
2,750
3,340
11,100
3,240
15,000
5,550
11,000
6,470
24,000
8,490
4,000
20,200
3,860
25,200
15,300
23,800
2,800
9,050
8,910
2,450
21,600
5,520
5,260
3,050
4,730
12,000
2,370
第25期末（2016年12月末）
直接還元法
DCF法
DR＊2
TCR＊3
CR＊1
5.7%
5.6%
6.1%
4.9%
4.6%
5.0%
5.1%
4.7%
5.2%
5.0%
4.7%
5.1%
5.4%
5.2%
5.6%
5.4%
4.8%
5.7%
3.3%
3.1%
3.5%
5.5%
5.3%
5.7%
5.7%
5.4%
5.8%
3.1%
2.9%
3.3%
4.7%
4.8%
4.9%
5.4%
5.2%
5.6%
‐
4.8%
4.6%
4.5%
4.3%
4.7%
‐
4.7%
4.5%
5.2%
5.0%
5.4%
4.8%
4.5%
4.9%
4.5%
4.6%
4.4%
5.2%
4.9%
5.3%
6.1%
5.9%
6.3%
5.2%
5.0%
5.4%
5.2%
4.8%
5.2％
5.0%
4.7%
5.1%
3.8%
3.6%
4.0%
5.4%
4.8%
6.2%
5.9%
6.3%
6.4%
6.2%
6.7%
5.1%
4.8%
5.2%
6.6%
7.3%
4.4%
4.2%
4.7%
4.0%
4.1%
4.2%
5.8%
5.6%
6.0%
算定価額
（百万円）
19,200
1,760
3,570
4,010
22,300
2,720
3,340
11,000
3,200
15,000
5,530
10,900
6,400
24,000
8,360
3,990
4,830
3,820
25,100
15,200
24,300
2,770
9,070
8,900
2,430
22,300
5,540
5,190
3,070
4,710
12,100
2,360
第24期末（2016年6月末）
直接還元法
DCF法
CR＊1
DR＊2
TCR＊3
5.8%
5.7%
6.2%
5.0%
4.7%
5.1%
5.2%
4.8%
5.3%
5.1%
4.8%
5.2%
5.5%
5.3%
5.7%
5.5%
4.9%
5.8%
3.4%
3.2%
3.6%
5.6%
5.4%
5.8%
5.8%
5.5%
5.9%
3.0%
3.4%
3.2%
4.8%
4.9%
5.0%
5.5%
5.3%
5.7%
4.9%
4.7%
‐
4.6%
4.4%
4.8%
4.8%
4.6%
‐
5.3%
5.1%
5.5%
4.9%
4.6%
5.0%
4.6%
4.7%
4.5%
5.5%
5.0%
5.4%
6.2%
6.0%
6.4%
5.3%
5.1%
5.5%
5.4%
4.9%
5.3％
5.1%
4.8%
5.2%
3.9%
3.7%
4.1%
5.5%
4.9%
6.3%
6.0%
6.4%
6.4%
6.2%
6.7%
5.2%
4.9%
5.3%
6.7%
7.4%
4.5%
4.3%
4.8%
4.1%
4.2%
4.3%
5.9%
5.7%
6.1%
2016年8月10日付で共有持分50%を追加取得しており、第25期末算定価額は共有持分66％の数値、第24期末算定価額は共有持分16％の数値を記載しています。
38
借入金等の状況
1．短期借入金
（2017年2月15日現在）
借入総額
（百万円）
3,000
1,000
1,000
短期借入金
借入先
株式会社みずほ銀行
株式会社七十七銀行
株式会社福岡銀行
No.
短期借入金合計
1
2
3
借入額
（百万円）
借入利率
3,000
1,000
1,000
5,000
0.06000％
0.06000％
0.06000%
借入実行日
2017/1/19
2017/1/19
2017/1/19
＊1
返済期限
2017/2/20
2017/2/20
2017/2/20
借入期間
（約）
摘要
1ヶ月
1ヶ月
1ヶ月
無担保・無保証
＊1 返済方法は全て期限一括返済です。
２．長期借入金
（2017年2月15日現在）
借入総額
（百万円）
借入先
15,500
株式会社三井住友銀行
13,000
三菱UFJ信託銀行株式会社
長期借入金
＊2
11,500
株式会社日本政策投資銀行
No.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
借入額
（百万円）
2,000
2,000
3,000
1,000
3,000
1,500
1,000
2,000
1,500
2,000
2,500
2,000
1,500
1,500
1,000
1,000
1,000
2,000
1,500
2,000
1,000
4,000
借入利率
*3
1.73543%
1.27750%
1.16875%
1.01125%
1.15625%
0.60848%
0.28125%
0.27500%
1.74007%
1.27750%
0.82000%
0.68500%
0.54400%
0.62000%
0.88600%
0.46130％
1.58375%
1.20875%
1.17000%
0.35880％
0.37190%
0.33415%
借入実行日
2010/12/20
2011/6/20
2012/2/20
2012/8/20
2013/2/1
2014/5/19
2014/8/29
2015/7/2
2011/2/21
2011/6/20
2013/2/1
2015/2/19
2015/3/2
2015/3/2
2015/7/2
2016/3/9
2010/7/2
2013/8/19
2014/3/17
2016/3/9
2016/4/19
2016/8/9
返済期限＊1
2017/6/20
2018/6/20
2020/2/20
2020/8/20
2023/2/1
2020/11/19
2017/8/29
2019/7/2
2017/8/21
2018/6/20
2021/2/1
2025/2/19
2024/3/4
2025/3/3
2027/7/2
2028/3/9
2017/7/3
2023/8/21
2025/5/19
2027/3/9
2027/7/20
2028/2/9
借入期間
（約）
6.5
7.0
8.0
8.0
10.0
6.5
3.0
4.0
6.5
7.0
8.0
10.0
9.0
10.0
12.0
12.0
7.0
10.0
11.2
11.0
11.3
11.5
摘要
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
無担保・無保証
＊1 返済方法は全て期限一括返済です。
＊2 長期借入金（＊3を除く）は全て固定金利による借入です。
＊3 金利変動リスクを回避する目的で金利を実質固定化する金利スワップ取引を行っており、金利スワップ契約締結時の利率を記載しています。
39
借入金等の状況
（2017年2月15日現在）
借入総額
（百万円）
5,800
長期借入金
＊2
投資法人債
借入先
No.
株式会社みずほ銀行
5,700
三井住友信託銀行株式会社
4,400
みずほ信託銀行株式会社
4,000
農林中央金庫
3,500
株式会社三菱東京UFJ銀行
3,000
株式会社福岡銀行
2,000
株式会社りそな銀行
2,000
株式会社第四銀行
2,000
株式会社伊予銀行
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
株式会社山口銀行
株式会社広島銀行
株式会社群馬銀行
株式会社八十二銀行
株式会社武蔵野銀行
株式会社七十七銀行
3,000
第2回投資法人債
長期借入金合計
長期借入金等合計
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
1
借入額
（百万円）
1,500
1,500
1,500
1,300
2,200
1,500
2,000
2,500
1,900
2,000
1,000
1,000
1,000
1,500
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
78,400
3,000
81,400
借入利率
*3
*3
*3
*3
*3
*3
*3
*3
*3
借入実行日
＊１
返済期限
1.61580%
1.30750%
0.90500%
0.59750%
1.04125%
0.27500%
0.30874％
0.69000%
0.15380%
0.77250%
0.08890%
0.33300%
1.28625%
0.99000%
0.47125%
0.75375%
0.47125%
0.33500%
1.20673%
0.46490%
0.49875%
0.04805%
0.61150%
0.09000%
0.81125%
0.40250%
0.27100%
0.25190%
0.45333%
0.41130%
2011/1/19
2011/5/19
2013/3/15
2014/7/22
2011/12/16
2015/7/2
2015/11/30
2013/2/1
2016/3/9
2013/7/18
2015/1/7
2015/1/7
2011/8/19
2012/2/24
2013/2/1
2012/2/24
2013/2/1
2016/11/21
2011/6/3
2015/3/2
2013/8/1
2016/2/10
2015/4/1
2016/11/21
2014/8/18
2014/11/25
2014/12/16
2015/11/19
2014/3/25
2016/12/22
2017/7/19
2018/5/21
2022/3/15
2022/7/19
2018/12/14
2019/7/2
2021/11/30
2020/2/3
2024/3/11
2019/7/18
2018/1/23
2023/1/23
2019/8/19
2019/2/22
2018/2/1
2017/2/24
2018/2/1
2026/11/24
2018/2/5
2024/3/4
2017/8/1
2023/2/10
2025/5/14
2021/11/22
2024/8/19
2021/11/25
2020/12/16
2022/5/19
2019/5/27
2026/12/22
0.708%
2016/11/25
2031/11/25
借入期間
（約）
6.5
7.0
9.0
8.0
7.0
4.0
6.0
7.0
8.0
6.0
3.0
8.0
8.0
7.0
5.0
5.0
5.0
10.0
6.7
9.0
4.0
7.0
10.1
5.0
10.0
7.0
6.0
6.5
5.2
10.0
摘要
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
年
15.0年
無担保・無保証
無担保・無保証
＊1 返済方法は全て期限一括返済です。
＊2 長期借入金（＊3を除く）は全て固定金利による借入です。
＊3 金利変動リスクを回避する目的で金利を実質固定化する金利スワップ取引を行っており、金利スワップ契約締結時の利率を記載しています。
40
主要指標の推移
1．NOI利回りの推移
7.0%
2．償却後利回りの推移
6.2%
6.1%
6.2%
6.3%
6.2%
6.0%
5.0%
6.0%
5.6%
5.6%
5.6%
5.7%
5.6%
4.0%
3.0%
帳簿価額ベース
取得価格ベース
2.0%
4.4%
4.5%
4.5%
4.6%
4.5%
4.0%
4.1%
4.1%
4.2%
4.1%
帳簿価額ベース
取得価格ベース
2.0%
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
(14/12月)
（15/6月）
（15/12月）
（16/6月）
（16/12月）
(14/12月)
（15/6月）
（15/12月）
（16/6月）
（16/12月）
404,873
409,596
306,307
305,620
305,829
3．LTV・有利子負債比率の推移
50%
30%
5.0%
4.0%
3.0%
40%
7.0%
41.7%
38.0%
4．一口当たりNAV・BPSの推移
41.2%
39.1%
42.3%
（円）
450,000
400,000
27.5%
27.2%
22.5%
25.5%
379,504
383,309
306,320
305,972
393,714
29.6%
350,000
20%
300,000
10%
250,000
LTV
有利子負債比率
0%
一口当たりNAV
一口当たりBPS
200,000
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
(14/12月)
（15/6月）
（15/12月）
（16/6月）
（16/12月）
(14/12月)
（15/6月）
（15/12月）
（16/6月）
（16/12月）
41
安定した分配金マネジメント
内部留保の活用等の効果的なマネジメントにより9,000円超の分配金を維持
一口当たり分配金の推移（単位：円）
11,000
賃貸収入による分配金
新規物件取得による分配金
売却益による分配金＊1
内部留保取崩しによる分配金
売却損による分配金への影響
売却損による分配金への影響
10,211
10,000
9,000
8,000
9,405
174
＊2
9,707
1,456
1,208
9,360
8,539
8,499
8,909
9,903
9,694
435
686
451
216
9,231
9,695
112
9,695
7,000
0
9,468
8,896
△947
第19期
第20期
第21期
物件売却
・イオン秦野ショッピングセンター
持分55％売却
持分25％売却
持分20％売却
（19期）
（20期）
（21期）
譲渡価格：11,800百万円譲渡益：3,800百万円
物件売却（19期）
・WV サカエ
譲渡価格：5,200百万円
譲渡損： 1,957百万円
＜資産規模の推移＞
新規物件取得（20期）
・コーナン川崎（底地）
取得価格：7,000百万円
・ららぽーと新三郷
アネックス
取得価格：3,930百万円
第18期末
2,716億円
第22期
第23期
新規物件取得（22期）
・心斎橋スクエア
取得価格：8,620百万円
・ららぽーと新三郷
（共有持分16％）
取得価格：4,740百万円
・コストコ新三郷倉庫店
（底地）
取得価格：3,810百万円
第24期
新規物件取得（24期）
・コジマ×ビック那覇店
取得価格：1,850百万円
第25期
新規物件取得（25期）
・ららぽーと新三郷
（共有持分50％）
取得価格：15,100百万円
物件売却（24期）
・ジョイフルタウン岡山
譲渡価格：8,685百万円
譲渡損：
469百万円
譲渡価格合計＊3 256億円
取得価格合計＊3 450億円
第25期末
2,890億円
＊1 売却益による分配金=（売却益-内部留保）/発行済投資口数
＊2 第19期の売却益は、イオン秦野ショッピングセンターの売却益とWVサカエの売却損の通算金額を記載しています。
＊3 譲渡価格合計及び取得価格合計額は、各物件の売買代金の合計を記載しており、資産規模の差額とは異なります。
42
敷金保証金及び減価償却費の活用
1．敷金保証金の特徴
4．減価償却費の活用
 賃貸借契約が長期であるため、敷金保証金により多額の長期資金調達
が可能となっている。
 減価償却費相当額の資金を活用することにより、保証金の償還以外に、
積極的な戦略的投資も可能となっている。
 多くの保証金を無利息で預かっているため、低コストでの資金調達が
可能となっている。
物件取得等
通常の資本的支出
保証金償還
(百万円)
2．敷金保証金全体の返還期限
（2016年12月末日現在）
2,000
20年超
3.2％
5年以内
5～10年以内
10～15年以内
15～20年以内
27.9%
31.5%
16.2%
21.2%
1,636
1,447
返還期限10年超：約4割
3.2%
返還期限5年超：約7割
0
1,011
第16期第17期
2012
品川
返還終了
1,072
33
1,306
1,687
32
657
122
87
114
83
164
3．保証金の返還スケジュール
広島
返還開始
487
879
411
92
96
43
500
507
敷金保証金の返還までの平均残存年数 9.5年
1,608
92
1,000
712
1,161
992
1,500
20年超
20億円
大規模リニューアル
508
1,011
516
1,003
516
第18期
第19期
第20期
第21期
第22期
2013
2014
1,003 1,637
第23期
2015
第24期
763
268
第25期
第26期
（予想）
2016
2017
＜大規模リニューアル実施物件＞
イオン秦野
ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ＊ /2011
名古屋
返還終了
10億円
イオン品川ｼｰｻｲﾄﾞ
ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ/2014
イオンモール茨木/2015
広島
返還終了
0億円
2016年
2018年
2020年
2022年
2024年
2026年
2028年
＊
イオン秦野ショッピングセンターは2014年11月28日付で譲渡完了しています。
43
三井不動産の商業施設事業への取組み
商業施設事業実績
首都圏・関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
ららぽーと湘南平塚
竹下通りスクエア
東京ミッドタウン
● リージョナル型SC ● 三井アウトレットパーク
● 都心型商業施設
● その他
ららぽーと富士見
コレド室町
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
（百万円）
250,000
施設数（海外を含む）
201,371
111
200,000
延床面積
約 500万㎡
150,000
賃貸面積
約 280万㎡
テナント店舗数
約 7,400
テナント相手先会社数
約 2,300
（出所）三井不動産
＊2016年10月1日時点。運営管理受託物件を含む
87,393
100,000
50,000
34,657 36,935 37,601
45,947 51,716
118,823123,114
103,191
169,894
157,716
148,025
129,235
62,091
0
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
3月期 3月期 3月期 3月期 3月期 3月期 3月期 3月期 3月期 3月期 3月期 3月期 3月期 3月期 3月期
（出所）三井不動産「2016年3月期決算短信補足説明資料」
44
三井不動産の開発状況
1. 三井不動産投資家向け分譲用たな卸資産内訳
2．主な商業施設開発プロジェクト
所有（共同事業を含む）
（2016年3月末日時点）
開業年度
稼働物流施設
14%
稼働商業施設
15%
2014年
稼働賃貸住宅
8%
合計
約 7,013億円
開発中・開発予定
37%
稼働ビル
25%
2015年
2016年
三井不動産投資家共生モデル
2017年
2018年
多様な投資家への売却
三井不動産グループ運用REIT等
2021年
未定
売却先からの
マネジメント受託
機関投資家、事業法人等
プロジェクト名
ららテラス武蔵小杉
所在地
神奈川県川崎市
三井アウトレットパーク札幌北広島（2期）
北海道北広島市
三井アウトレットパーク木更津（2期） ※
千葉県木更津市
ららぽーと柏の葉（北館）
千葉県柏市
赤れんがテラス
北海道札幌市
飯田橋サクラテラス
東京都千代田区
ららぽーと和泉
大阪府和泉市
新川崎スクエア
神奈川県川崎市
ららぽーと富士見
埼玉県富士見市
三井アウトレットパーク
クアラルンプール国際空港セパン（1期） ※
マレーシア
セランゴール
三井アウトレットパーク北陸小矢部 ※
富山県小矢部市
三井アウトレットパーク幕張（3期） ※
千葉県千葉市
ららぽーと海老名 ※
神奈川県海老名市
EXPOCITY ※
大阪府吹田市
三井アウトレットパーク台湾林口 ※
台湾新北市
ららぽーと湘南平塚
神奈川県平塚市
三井アウトレットパークジャズドリーム長島（5期）※
三井アウトレットパーク
クアラルンプール国際空港セパン（2期） ※
名古屋港明計画
三重県桑名市
マレーシア
セランゴール
愛知県名古屋市
三井アウトレットパーク台湾台中港※
三井アウトレットパーク
クアラルンプール国際空港セパン（3期） ※
愛知県東郷町商業施設計画 ※
台湾台中市
マレーシア
セランゴール
マレーシア
クアラルンプール
愛知県愛知郡
宮下公園計画 ※
東京都渋谷区
ららぽーとクアラルンプール ※
※印：借地事業、海外事業
三井不動産「2017年2月投資家説明資料」より作成
三井不動産「2017年2月投資家説明資料」より作成
45
スポンサーによる総合的なサポートとノウハウ活用
（総合デベロッパー）
（商業施設の運営・管理）
外部成長サポート
内部成長サポート
● 豊富な物件パイプライン
● 三井不動産グループのノウハウ
を活かした運営管理
● 優先交渉権の付与
● 商業マーケット及び
テナント情報の提供
● 第三者物件の仲介、情報提供
● テナントリーシング
資産運用会社：
（FRI保有物件の運営・管理専業）
フロンティアリートSCマネジメント株式会社
● 資産保全業務
建物設備の予防保全業務、テナント工事の承認、非常時・緊急対応等
● 運営管理関連業務
建物管理会社監督、運営管理報告の実施
● 会計及び経理補助業務
46
成長サイクル及び資産取得実績
公募増資
2008年7月
2010年7月
2012年7月
2008年3月
第三者割当増資
一口当たり
分配金（円）
7,218
9,000円
4,771
5,622
8,648
2013年3月
9,991
9,274 9,368 9,294 9,097 9,239 9,299
8,846 8,922 8,980 9,205
9,191 9,173 9,405
10,211
9,707 9,360 9,695 9,694 9,903 9,800
6,045
安定した分配金実績
50.0%
40.0%
37.5%
34.0% 35.2% 35.9%
LTV
9.3%
8.3%
41.0% 41.0%
45.5% 46.2% 45.7% 43.6% 46.8% 46.3%
49.6%
42.5% 41.0%
42.3%
42% 約42%
41.7% 41.2%
39.1%
37.6% 39.2% 38.0%
堅実かつ丁寧なLTVコントロール
14.3%
資産規模（取得価格ベース）
収益基盤の安定性の維持・向上のため
更なる資産規模の成長を目指す
資産規模（億円）
スポンサー
からの取得
スポンサー外
からの取得
物件譲渡
648
648
669
917
948
967
999
第1期
第2期
第3期
第4期
第5期
第6期
第7期
1,231 1,596 1,743 1,780 1,780 2,068 2,212
第8期
第9期
第10期
第11期
第12期
第13期
第14期
2,212 2,370 2,458
第15期
第16期
第17期
2,716 2,592
第18期
第19期
物件譲渡
2,678 2,659
第20期
第21期
2,831 2,831
第22期
第23期
2,739 2,890
第24期
第25期
2,890
第26期(予想)＊＊
（04/12期）（05/6期）（05/12期）（06/6期）（06/12期）（07/6期）（07/12期）（08/6期）（08/12期）（09/6期）（09/12期）（10/6期）（10/12期）（11/6期）（11/12期）（12/6期）（12/12期）（13/6期）（13/12期）（14/6期）（14/12期）（15/6期）（15/12期）（16/6期）（16/12期）（17/6期）
スポンサー
JT
2008年3月~ 三井不動産
＊
2014年1月1日付にて投資口1口に対して2口の分割を実施しており、当該投資口の分割以前の分配金については2で除した金額としております。
＊＊一口当たり分配金、LTV及び資産規模は、2016年12月27日付公表の「平成29年6月期の運用状況の予想について」に記載している数値です。
47
投資口価格の推移
1．投資口価格の推移
2016年12月末日まで
（出所）QUICK
（円）
（口）
700,000
600,000
8,000
1日当たり平均出来高
第25期末価格
出来高（右軸）
FRI投資口価格（左軸）
1,123 口（第25期運用期間中）
499,500 円（2016年12月30日）
7,000
6,000
500,000
5,000
400,000
4,000
300,000
3,000
200,000
2,000
100,000
1,000
0
0
2004/08
2005/08
2．相対価格の推移
2006/08
2007/08
2008/08
2009/08
2010/08
2011/08
2012/08
2013/08
2014/08
2015/08
2016/08
2016年12月末日まで
（出所）QUICK
9.0%
240%
220%
8.0%
200%
7.0%
180%
6.0%
160%
140%
5.0%
120%
4.0%
100%
3.0%
80%
60%
2.0%
40%
20%
0%
2004/08
＊
FRI投資口価格（左軸）
2005/08
2006/08
東証REIT指数（左軸）
2007/08
2008/08
2009/08
配当利回り(右軸、次期予想ベース）
2010/08
2011/08
2012/08
＊FRI投資口価格はIPO価格を100％とする。
＊東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100％とする。
2013/08
2014/08
2015/08
1.0%
0.0%
2016/08
2014年1月1日付にて投資口1口に対して2口の分割を実施しており、当該分割を考慮し、2013年12月25日以前の投資口価格については2で除した値としております。
48
投資主の状況
1．所有者別投資口数比率
第25期
第25期
2．所有者別投資主数内訳
(16/12期)
（16/12期）
第24期
第24期
第23期
第23期
第22期
第22期
第25期
（16/12月）
178名
7,623名
192名
213名
8,206名
第24期
（16/6月）
182名
7,685名
201名
216名
8,284名
増減
△4名
△62名
△9名
△3名
△78名
13.5%
13.5%
その他
国内法人
外国法人等
合計
6.5% 8.6% 10.8%
47.2%
26.8%
(15/6月)
個人・その他
6.9% 8.7% 12.9%
46.0%
25.5%
(15/12月)
（15/12期）
6.6% 8.6%
43.2%
28.1%
(16/6期)
（16/6期）
6.5% 8.5%
45.0%
26.4%
金融機関
(投信等含む)
3．投資主上位10社
第21期
第21期
7.0% 8.8%
44.3%
26.5%
(14/12月)
13.5%
氏名または名称
所有口数
所有比率
120,012口
24.2 %
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
50,246口
10.1 %
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）
30,264口
6.1 %
三井不動産株式会社
29,200口
5.9 %
野村信託銀行株式会社（投信口）
18,622口
3.8 %
株式会社山梨中央銀行
9,543口
1.9 %
株式会社中国銀行
7,203口
1.5 %
6,231口
1.3 %
6,217口
1.3 %
6,128口
1.2 %
283,666口
57.2%
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）
第20期
第20期
(14/6月)
第19期
第19期
(13/12月)
第18期
第18期
25.5%
46.8%
6.7% 8.8% 12.2%
25.5%
45.8%
7.3% 8.6% 12.7%
第17期
第17期
第16期
第16期
0%
金融機関
20%
投信等
40%
個人・その他
15.8%
ステートストリートバンクアンドトラストカンパニー
505223
ステートストリートバンクウェストペンションファンド
クライアンツエグゼンプト 505233
14.9%
9.1% 10.1% 12.7%
37.5%
30.6%
(12/6月)
9.4% 9.2%
37.8%
28.7%
(12/12月)
8.4% 9.4%
40.8%
25.7%
(13/6月)
60%
80%
その他の国内法人
富士火災海上保険株式会社
合
100%
外国法人等
＊
計
全て2016年12月末日時点
49
資産運用会社

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