Immobilienreport

münchen
immobilien report
Fehlende Standortpolitik
Seit 2009 wächst Deutschlands Wirtschaft ununterbrochen.
Verwöhnt von einer der längsten Wachstumsphasen der Republik ist vor allem München. Seit Jahren steigen für den
Stadtkämmerer die Einnahmen aus Steuern, Umlagen und
Gebühren. Von 2005 bis 2015 erhöhte sich die Einwohnerzahl um 139.405 Personen oder um zehn Prozent (siehe
Seite 11). Angezogen werden sie von gut bezahlter Arbeit
wie von den sieben DAX-Firmen der Region.
München hat diese goldenen Jahre auch den Exporterlösen
von BMW, Linde und Siemens zu verdanken. Sie resultieren aus dem Abbau weltweiter Handelsschranken und
einem im Vergleich zur früheren D-Mark für Deutschland
niedrig bewerteten Euro. Diese Voraussetzungen sind bedroht: mit den Mauern, die der US-Präsident errichten will,
und dem sich abzeichnenden Zerfall des Euroraums wegen
Reformstau sowie dem Erstarken des Nazionalismus.
Die Unternehmen müssen daher stärker Kosten und Qualität ihres Standortes hinterfragen. Zu den Kosten zählen die
extrem hohen Münchner Gewerbesteuersätze, aber indirekt
auch die hohen Grunderwerbsteuern und SoBon-Abgaben,
die das Wohnen in München verteuern – dafür benötigen
die Mitarbeiter Gehaltszuschläge. Zur Standortqualität
zählt die Bereitstellung von ausreichendem Gewerbegrund.
Dies verhindert die Stadt und begrenzt zudem den Bau in
die Höhe (siehe Seite 09). Auch mangelt es nach Ansicht
einiger Konzernlenker an Engagement der Stadtspitze bei
Infrastrukturmaßnahmen. Seit Jahren drängt BMW vergebens auf einen U-Bahn-Ausbau zum FIZ. Ebenso verhindert die Stadt die dritte Startbahn am Flughafen München.
Die Politik sollte nicht vernachlässigen, dass eine leistungsfähige Infrastruktur ein entscheidender Standortfaktor einer Region sei, so Siemens-Chef Joe Kaeser. „Wir als
Unternehmen benötigen die dritte Startbahn in München
nicht unbedingt. Denn wir haben immer Alternativen und
gehen dann eben woanders hin, wenn wir diese Infrastruktur mehr benötigen, als sie vorhanden ist“, so Kaeser.
Viel Spaß beim Lesen
Ulrich Lohrer, Herausgeber, [email protected]
Inhalt
Ausgabe 100 | 08.02.17
www.immobilienreport.de
wohnen
03 05 Viertelscout: Die Genossen von Untergiesing 05 Fasangarten-Quartier Drakonische Geldstrafen für Zweckentfremdung
gewerbe
06 Büromarkt 2016: Spitzen-
mieten oder Stadtflucht 07 Temmler-Areal: Die Macher vom Berg am Laim
08 Parkstadt-Center Phoenix-Büroturm
Stadtteilobjekt Forstenried architektur
09 Hochhausprojekte: Verstreute Türmchen
10
Staab Architekten
Albert Renger-Patzsch
service
02 Münchner Nachrichten
Index: Personen & Firmen
11 Fakten: Zum Wohnungs-, Gewerbe- und Kreditmarkt
11 Impressum
02
service
wohnen
immobilien report
3
1
4
8
6 9
2
5
7
Münchner Nachrichten
Eine irische Investorengruppe verkauft das Parkstadtcenter und die zwei
angrenzenden Hotelgebäude in der
Parkstadt Schwabing an den ArtInvest Real Estate. Die fast komplett vermietete Immobilie hat 32.000 Quadratmeter Mietfläche (siehe Seite 08).
1
2 LaSalle Investment Management erwirbt für den LaSalle E-REGI-Fonds
von der Real I.S. das Haus Innere Wiener
Straße 17 in Haidhausen (s. Seite 08).
3 Am 18. Januar 2017 hat der Stadtrat
beschlossen, für die Bebauung des neuen
Wohnquartiers durch die CA Immo mit
900 Wohnungen am S- und U-Bahnhof
Feldmoching den Siegerentwurf von
03 Architekten, München, zugrunde zu
legen (siehe Seite 05).
4 Der Stadtrat beschließt am 25. Januar
die Erhaltungssatzung „Maxvorstadt“
für das Gebiet zwischen Heßstraße,
Luisenstraße, Augustenstraße, Brienner
Straße, Dachauer Straße, Maßmannstraße, Schleißheimer Straße und Gabelsbergerstraße (siehe Seite 05).
Die Projektentwickler Art-Invest Real
Estate und die Accumulata Immobilien
geben ihre Pläne zur Entwicklung des
Temmler-Areals in Berg am Laim bekannt. Mit „Die Macherei“ soll ein Büround Gewerbequartier mit Hotel und
Boardinghouse entstehen. Der Baustart
ist für Herbst 2017, die Fertigstellung für
Ende 2019 vorgesehen (siehe Seite 07).
5
6 Die bayerische Staatsregierung und
die SPD im bayerischen Landtag planen einen Gesetzesentwurf zur drastischen Verschärfung der Strafen bei
Zweckentfremdung (siehe Seite 05).
7 Die AIK kauft für 40 Millionen Euro
das Stadtteilzentrum Forstenried mit
19.000 Quadratmeter vermietbarer Fläche von der Cosimo (siehe Seite 08).
8 Die R&V Versicherung lässt im
Westend durch die Phönix Bayern einen Büroturm errichten (siehe Seite 08).
9 Am 4. März wird in Haidhausen
der von Raupach Architekten geplante
neue VHS-Bau eröffnet (s. Seite 10).
index
Unternehmen
03 Architekten.............................................................. 2, 5
ABG Gruppe...................................................................... 4
Accumulata Immobilien............................................... 2, 7
AIK................................................................................ 2, 8
Airbnb............................................................................... 5
Art-Invest Real Estate........................................... 2, 7, 8, 9
Auer Weber.................................................................... 8, 9
AXA Im – Real Assets...................................................... 6
Beer Bembé Dellinger...................................................... 5
BMW...............................................................................1, 6
BNPPRE............................................................................. 6
Büschl Unternehmensgruppe........................................ 4
CA Immo........................................................................ 2, 5
CBRE.................................................................................. 6
Colliers International...................................................6, 12
Cosimo.......................................................................... 2, 8
Deutsche Bank................................................................. 5
Fiduciary Capital............................................................... 9
Henning Larsen................................................................. 7
HWKN Hollwich Kushner................................................. 7
JLL.................................................................................6, 10
LaSalle........................................................................... 2, 8
Microsoft........................................................................... 6
Morphosys........................................................................ 6
MSM Schmitz Morkramer................................................ 7
Nieto Sobejano ................................................................. 9
Ochs Schmidthuber Architekten..................................7, 9
Optima-Aegidius Firmengruppe...................................... 5
Raupach Architekten...................................................2, 10
Raupach Architekten...................................................2, 10
Phoenix Bayern............................................................. 2, 8
R+V Versicherung......................................................... 2, 8
Real IS............................................................................ 2, 8
Steidle Architekten........................................................... 9
Siemens..............................................................................1
TÜV Süd............................................................................. 6
Personen
Binnberg, Uwe................4
Eichthal, Arnold von.......3
Fink, Dietrich..................9
Grässel, Hans.................3
Heilmeyer, Florian........10
Hocheder, Carl...............4
Hugues, Theodor.........10
Knapek, Rainer...............6
Mayer, Ignaz...................3
Nicolaus, Christoph.......4
Oliveira Kaeding, Alex. d...6
Prummer, Guido................7
Renger-Patzsch, Albert... 10
Rock, Ferdinand................6
Schreiber, Detlef...............9
Spies, Ferdinand................7
Staab, Volker................... 10
Steidle, Richard.................3
Stracke, Ferdinand............9
Wolff, Helmuth...................4
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Kolum
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ra
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Agilofingerplatz
Martin-Luther-Straße
Isar
Giesinger Berg
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Untergiesing: Das größte Wohnbauprojekt (rot) befindet sich auf dem OsramAreal und damit bereits im Nachbarviertel Siebenbrunn
Die Genossen an der Isarau
In das ehemalige Arbeiterviertel Untergiesing drängen Gutverdienende – Anwohner befürchten weitere Mietanstiege.
W
ir lassen uns nicht für Profit aus
unseren Vierteln vertreiben –
Gentrifizierung angreifen!“, ist an einer
Mauer der Giesinger Bräu gesprüht.
Vor drei Jahren war die 2005 gegründete Hinterhofbrauerei von einer Untergiesinger Garage auf den Giesinger Berg
gezogen. Gegenüber der Heilig-KreuzKirche wurde mittels Crowdfunding ein
modernes Bräuhaus mit Bräustüberl eröffnet. Das ehemalige Arbeiterviertel ist
bei Start-ups und Kreativen „in“.
Lange wollte in Untergiesing niemand
freiwillig wohnen. Weil die Isar den Auwald, die Lohe, häufig überschwemmte,
wurde zunächst nur der Berg durch Bauern besiedelt. Unten wurde allerdings
schon sehr früh die Mühle zu Kiesingenum (Giesing) erwähnt, die der Edle
Wolftregli im Jahr 957 an dem Bischof
von Freising übertrug.
Mit dem Bau der Frauenkirche und
der größeren Stadtmauer im ausgehenden Mittelalter zog München aus allen Landen Handwerker und Tagelöhner
an. Sie durften aufgrund ihres fehlenden
Bürgerrechts nicht in der Stadt wohnen
und zimmerten sich am Mühlbach, auf
dem von den Bauern nicht nutzbaren
Grund, „Herbergen“. Den am Bau beteiligten Handwerkern gehörten – ähnlich
wie Genossenschaftsmitglieder – einzelne Räume als Teil dieser Holzhütten. In
der Folge zogen auch „fahrendes Volk,
Deserteure, Dirnen und Gesindel“ in die
Lohe, in dem ab dem 16. Jahrhundert
mehr Menschen wohnten als im Bauerndorf Giesing. Um 1840 verkaufte
ein Bauer zudem das etwas südwestlich
gelegene Grundstück Birkenwäldchen,
in dem die Kolonie Birkenau mit den
typischen einstöckigen Häusern in Ziegelbauweise und den drei Fenstern an der
Längsseite, entstand. Während in der Birkenau etliche dieser Häuser erhalten sind
(Birkenau 18, Birkenau 27 – 28, Obere
Weidenstraße 20), wurden die meisten
hölzernen Herbergshäuser aufgrund der
unhygienischen Verhältnisse und wegen
des Ausbaus der Giesinger Steig nach
dem Aufkauf der Stadt München abgerissen. Das einzig erhaltene Holzhaus,
ist das ehemals als Blockhaus errichtete
und in den 1990er-Jahren vom Eigentümer sorgfältig restaurierte Gebäude am
Mühlbach (4a).
Im Jahr 1808 gründete der jüdische
Kaufmann Ignaz Mayer, Hoffaktor des
pfälzischen Kurfürsten Karl Theodor, am
Auer Mühlbach eine Lederfabrik, die das
bayerische Militär belieferte. Als Mayer
1824 starb, übernahm sein Schwager, der
Bankier Arnold von Eichthal, die Fabrik
und vergab die Leitung an Franz Kester,
der sie zur größten Lederfabrik auf dem
Kontinent ausbaute. Südlich davon befanden ab Mitte des 19. Jahrhunderts
eine Eisen- und Lokomotivfabrik, ab
1875 die Maschinenfabrik Ungerer und
später eine Eisengießerei. In der Sommerstraße gab es ein Fahrzeugbau, in der
Lorrainstraße eine Färberei, die heute
als Ausstellungsort für Graffiti, Streetart,
und Malerei junger Künstler dient. Ein
ebenfalls erhaltener, von den Jugendstilarchitekten Hessemer und Schmidt im
Reformstil entworfener Fabrikbau (Untere Weidestraße 5), wird heute als Bürogebäude von der VG-Wort genutzt.
1910 gründeten Handwerker, Arbeiter
und Stadtkapläne den Bauverein Giesing
und erwarben von der Stadt günstig das
Grundstück gegenüber dem drei Jahre zuvor von Hans Grässel errichteten
Grundschule am Agilofingerplatz. Von
der Terraingesellschaft Heilmann und
Littmann ließ die Genossenschaft darauf
eine Wohnanlage mit 187 Wohnungen
errichten. Später baute der Giesinger
Bauverein eine weitere große Wohnanlage entlang der Hans-Mielich-Straße. Entworfen wurde diese von Richard Steidle,
04
wohnen
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Am Mühlbach 4a, Birkenau 29, 31, Agilofingerplatz mit Schule (H. Grässel) u.
Wohnanlage (Heilmann & Littmann), Anlage Hans-Mielich-Str. m. St. Franziskus (R. Steidle), Wohnanlage Pilgersheimer Str. (H. Wolff), Bunker C.-LorrainStr. 26 (U. Binnberg), Mondstr. (Bilder von links oben im Uhrzeigersinn)
Das Viertel in Zahlen
Einwohner: Untergiesing ist eine
der am dichtesten bewohnten
Stadtteile Münchens. Der Ausländeranteil, die Altersstruktur und
das Durchschnittsalter entsprechen in etwa dem Durchschnitt
der Stadt, es gibt aber relativ viele
Single-Haushalte.
Infrastruktur: Das Viertel ist über
die U-Bahnhöfe Kolumbusplatz
(Linien U1, U2, U7) und Candidplatz (U1) an das ÖPNV-Netz
angebunden. Einzelhandel gibt es
in der Humboldtstraße und Pilgersheimer Straße. Freizeitmöglichkeiten bieten das Schyrenbad, die
Sportanlagen und die Isarau.
Immobilien: Die Angebotsmieten sind in den vergangenen fünf
Jahren um 28 Prozent, die Eigentumswohnungspreise um knapp
mehr
70 Prozent gestiegen.
UntergiesingMünchen
Bevölkerungsverteilung
Einwohner
12.6431.521.681
Durchschnittsalter
41,3 Jahre
41,2 Jahre
unter 6 Jahre
4,8 %
5,6 %
6 bis unter 15 Jahre
4,3 %
6,7 %
15 bis unter 18 Jahre
1,4 %
2,2 %
18 bis unter 65 Jahre
75,2 %
67,9 %
65 und älter
14,4 %
17,6 %
Ausländer
26,7 %
27,6 %
Einwohner/km2 13.0184897
Wanderung/1000 Einw.
- 11,9
16,1
Haushalte (HH)
1 Personen-HH
67,8 %
54,4 %
2 Personen-HH
3 Personen-HH
k. A.
k. A.
25,4 %
10,1 %
4 Personen-HH
k. A.
7,1 %
5/mehr Personen-HH
k. A.
2,8 %
Haushalte (HH)
Durchschnittsmiete/m2
14,68 € Bestandwohnung/m2
5300 €
5300 €
Neubauwohnung/m2
k. A.
6900 €
15,00 €*
Quellen: Statistisches Amt München, immobilienscout24,Gutachterausschuss; * guter Wohnwert, Angaben für 2016, IVD
Birkenau 20 (V. Thun): Synthese eines Herbergshaus mit moderner Architektur
aus dessen Feder auch die kurz davor
(1925) fertiggestellte neobarocke Pfarrkirche St. Franziskus stammt. Mit dem
Marianum von Carl Hocheder entstand
1901 zudem ein Ausbildungszentrum
für behinderte Mädchen. Während der
blutigen Niederschlagung der Münchner
Revolution im roten Arbeiterviertel Giesing im Frühjahr 1919 diente das Marianum als Hauptquartier der mörderischen
Freikorpsverbände. Über 700 Menschen,
davon viele unbeteiligte Zivilisten, kamen dabei ums Leben.
1927 entstand der von dem Architekten Helmuth Wolff im Stil der Neuen
Sachlichkeit entworfene Wohnkomplex
an der Pilgersheimerstraße 19 bis 29.
Auf dem Areal der südlich daran angrenzenden Lederfabrik wurde 1930 durch
die Münchner Siedlungsgesellschaft die
weitaus größte Großsiedlung in Untergiesing errichtet. Sie befindet sich heute
im Eigentum der Versorgungsanstalt des
Bundes und der Länder (VBL).
Nach dem Zweiten Weltkrieg verschwanden weitere Fabriken und industriell
geprägte Firmen. Seit der Jahrtausendwende zentrumsnahe Untergiesing mit
dem Schyrenbad, den Sportanlagen und
dem Rosengarten in Isarnähe wurde zum
begehrten Wohnviertel der Gutverdiener
und Kreativen. So kauften der Designer
Uwe Binnberg und der bildende Künstler Christoph Nicolaus den Hochbunker
in der Claude-Lorrain-Straße 16 und
bauten ihn zu Wohnzwecken um, indem
sie auf die Spitze einen Glaskasten mit
einem Penthouse setzten. In der Birkenau 18 erweiterte der Architekt Volker
Thun ein Herbergshaus um einen eingeschossigen Holzbau und in „KleinVenedig“ in der Mondstraße entstanden
moderne Ein- und Mehrfamilienhäuser.
Das aktuell größte Projekt der Gegend
ist die Entwicklung des Osram-Areals
mit rund 400 Wohneinheiten durch die
ABG und die Büschl-Gruppe. Das Gebiet befindet sich aber nicht mehr in
Untergiesing, sondern auf der anderen
Seite der Candidstraße bereits im südlich angrenzenden Viertel Siebertsbrunn.
Die Wohnungspreise werden aber bis
zum Vertriebsstart sicherlich über 7000
Euro pro Quadratmeter liegen. Wohnen
in Untergiesing wird teurer – sofern die
Bewohner nicht in einer günstigen Genossenschaftswohnung leben. ¢ mehr
05
wohnen
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Modell der Wohnanlage an der Münchberger Straße mit Blick von Nordosten
Plan für neues Fasangarten-Quartier
Optima-Aegidius, IKR Kuschel und die Stadt wollen im Münchner
Süden 220 Wohnungen errichten. Nun gibt es einen Siegerentwurf.
A
uf einer vier Hektar großen Wiese
im Fasangarten des Stadtviertels
Südgiesing soll ein neues Wohnquartier
entstehen. Nun gewannen die für ihre
modernen Villen bekannten Architekten
Beer Bembé Dellinger in Greifenberg
den von KLP, einer Entwicklungsgesellschaft der Optima-Aegidius Firmengruppe und IKR Huschel, sowie der Stadt
München ausgelobten Wettbewerb.
Das Bauareal ist zu 30 Prozent im Besitz der Stadt und zu 70 Prozent Eigen-
tum der KLP. 30 Prozent der KLP und 50
Prozent der städtischen Flächen werden
als geförderter Wohnungsbau errichtet
Der Entwurf sieht einen Wohnpark mit
sieben freistehenden Baukörpern im Westen und mit einer vier- bis fünfgeschossigen Schallschutzbebauung im Osten
zur Autobahn München-Salzburg vor.
Ein Park aus Obstbäumen und Blumenwiesen bildet einen Zwischenraum zu
den bestehenden Einfamilienhäusern an
mehr
der Münchberger Straße. ¢
Geldstrafe wegen illegaler Vermietung
Wegen Untervermietung an Touristen muss ein Mieter 4000 Euro
zahlen. CSU und SPD planen nun Strafen bis zu 500.000 Euro.
D
as Amtsgericht (AG) München hatte (Az.: 112 OWi 238 Js 177226/16)
am 16.10.2016 einen Zahnarzt wegen
Zweckentfremdung zu einer Geldbuße
von 4000 Euro verurteilt. Er hatte seine
Mietwohnung in der Maximilianstraße
Freunden und Touristen überlassen, obwohl er dafür wegen der seit 2014 gültigen Münchner Zweckentfremdungssatzung eine Genehmigung bedurfte.
Laut Medienberichten planen nun
CSU und SPD, das maximale Bußgeld
Anzeige
bei Zweckentfremdung auf 500.000
Euro zu verzehnfachen. Nach dem Plan
der SPD soll eine Zweckentfremdung
vorliegen, wenn die Wohnung mehr als
sechs Wochen an Touristen vermietet
wird. Die Staatsregierung will eine Frist
von acht Wochen. CSU und SPD wollen Portale wie Airbnb verpflichten den
Behörden mitzuteilen, wer welche Wohnung wie lange vermietet hat. Weiterhin
zweckentfremdete Wohnungen will die
SPD Treuhänder übergeben. ¢ mehr
kurzmeldungen
Maxvorstadt: Stadt schränkt
Eigentümerrechte weiter ein
Der Stadtratsausschuss für Stadtplanung und Bauordnung hat die
Erhaltungssatzung „Maxvorstadt“
vorberatend beschlossen. Nach
Beschluss der Vollversammlung
des Stadtrates am 25.01.2017 und
Veröffentlichung im Amtsblatt wird
die Satzung mit einer Geltungsdauer
von fünf Jahren in Kraft treten. Die
Erhaltungssatzung im Stadtbezirk 3
– Maxvorstadt – umfasst das Gebiet
zwischen Heßstraße, Luisenstraße,
Augustenstraße, Brienner Straße,
Dachauer Straße, Maßmannstraße,
Schleißheimer Straße und Gabelsbergerstraße. Mit der Erhaltungssatzung können städtische Behörden
die Modernisierung von Altbauten
sowie die Eigennutzung vermieteter
Wohnungen untersagen. Unter bestimmten Voraussetzungen steht der
Landeshauptstadt München sogar
in Erhaltungssatzungsgebieten ein
mehr
Vorkaufsrecht zu.
Feldmoching: Wohnquartier nach
Entwurf von 03 Architekten
Auf dem 14,2 Hektar großen Areal
westlich der Rahein- und Ratoldstraße will die CA Immo ein Quartier mit
rund 900 Wohneinheiten errichten.
Am 18. Januar 2017 hat der Stadtratausschuss für Stadtplanung und
Bauordnung nun beschlossen, dass
der Siegerentwurf von 03 Architekten, München, mit ver.de landschaftsarchitektur, Freising, für die
Bebauung des neuen Wohnquartiers
mehr
zugrunde zu legen ist.
DB Research: Weiterhin großer
Preisdruck in München
Nach der Studie „Deutscher Häuser- und Wohnungsmarkt 2017“ der
Deutschen Bank fehlen in München
mindestens 55.000 Wohnungen. Bis
zum Jahr 2030 müssten zudem rund
130.000 Wohnungen fertiggestellt
werden. Beim aktuellen Fertigstellungstempo von 7500 Wohnungen
jährlich würde der Wohnungsmangel
bis 2030 fortbestehen.
mehr
06
gewerbe
immobilien report
Bekommen neue Mieter: das Bürogebäude Lenbachplatz 1 und das Business Center Unterschleißheim (Bild rechts)
Spitzenmieten oder Stadtflucht
Aufgrund knapper Flächen und hoher Mieten in der Innenstadt, weichen Büronutzer zunehmend in die Peripherie von München aus. Zur Freude der Umlandgemeinden.
K
urz vor Jahresende gab der Automobilhersteller BMW bekannt, wo
sein Forschungs- und Entwicklungszentrum Autonomes Fahren angesiedelt
wird: nämlich in Unterschleißheim.
Mit 32.000 Quadratmeter Bürofläche
sowie 15.000 Quadratmeter Light-Industrial-Fläche im Business Center Unterschleißheim stellt dies den größten Mietabschluss 2016 im Großraum München
dar. Für Unterschleißheim, das im vergangenen Jahr den Wegzug von Microsoft Deutschland nach München verkraften musste, ist dies eine Bestätigung für
die standortfreundliche Entscheidung,
die Gewerbesteuer zu senken.
Aktuell ist die Situation für wirtschaftsfreundliche Umlandgemeinden
gut: Bei einer niedrigen Büroleerstandsquote von knapp vier Prozent sowie
anziehenden Neuvertragsmieten in der
Landeshauptstadt, weichen vermehrt
Büronutzer ins Umland aus. „Aufgrund
des extrem unausgewogenen Verhältnisses von Angebot und Nachfrage in
den Top-Lagen der Münchner Innenstadt
rückt zunehmend das Umland in den
Fokus nicht zuletzt der Entwickler“, so
Ferdinand Rock, Niederlassungsleiter
JLL München. Seine Folgerung: „An
Münchens Peripherie werden wir künftig
einen Immobilienaufschwung erleben.“
An der Münchner Durchschnittsmiete,
die 2016 um zwei Prozent sank, lässt
sich eine Büroverteuerung für Neumieter in der Innenstadt nicht ablesen (siehe
Grafik Seite 12 oben). „Dies liegt daran,
dass sich die Vermietungsaktivität wegen der Flächenknappheit im Stadtgebiet
stärker in die preisgünstigeren Umlandlagen verlagert hat. Das Umland vereinte
2016 rund 25 Prozent des Vermietungsumsatzes auf sich – fünf Prozentpunkte
mehr als im Schnitt der letzten fünf Jahre“, so Alexander de Oliveira Kaeding,
Researchanalyst bei Colliers International München.
Wer in die Münchner Innenstadt mieten will, muss deutlich mehr als im Jahr
zuvor zahlen (siehe Büromieten nach
Lagen Tabelle Seite 12). Dies spiegelt
sich am fünfprozentigen Anstieg der
Spitzenmiete auf etwa 36 Euro pro Quadratmeter wider. Sie bezieht sich auf
Neuvermietungen hochwertiger Büros
im besten Teilmarkt (Innenstadt). Einige
Neuabschlüsse, wie etwa bei der Anmietung der Rechtsanwaltskanzlei Clifford
Chance im Bürogebäude Lenbachplatz
1 der AXA IM – Real Assets, lagen sogar darüber. Würde in München ähnlich
wie in Frankfurt ein zentrales Hochhausviertel ohne Höhenbegrenzung bestehen
(siehe Beitrag Seite 09), hätte München
Frankfurts Spitzenmiete wohl schon
längst übertrumpft.
Büromarkt 2016: Big 7 im Überblick
Stadt
Flächenumsatz 2016 in Quadratmeter Veränderung 2015 - 2016 Leerstandsquote
Ende 2016
Monatsmiete /Quadratmeter Ende 2016
in der Spitze
im Durchschnitt
Berlin
870.850
3,0 %
3,4 %
27,85 €
16,00 €
München
760.680
2,7 %
3,7 %
32,70 €
18,20 €
Hamburg
547.575
2,0 %
5,5 %
25,88 €
15,15 €
Frankfurt
541.750
38,1 %
10,1 %
37,88 €
18,75 €
Stuttgart
421.000
45,3 %
3,2 %
22,50 €
12,95 €
Köln
416.750 37,6 %
3,8 %
21,59 €
12,73 €
383.000
- 13,0 %
8,5 %
26,50 €
18,90 €
Düsseldorf
Quellen: Zahlen ergeben sich aus dem Durchschnitt der Angaben von BNP Paribas Real Estate (ohne Daten von Stuttgart), CBRE (nur Daten für
München) Colliers International, gif (ohne Daten von Düsseldorf) und JLL; Angaben über die Durchschnittsmieten stammen nur von Colliers
International und gif; k. A. = keine Angabe
Im Raum München wurden mehr
als 760.000 Quadratmeter Büroflächen
vermietet oder von Eigennutzern in Beschlag genommen. Damit liegt München
bei einem Plus von knapp drei Prozent
via 2015 auf Platz 2 hinter Berlin (siehe Tabelle unten). Außer der BMWAnmietung gab es 2016 in der Region
sieben weitere Großabschlüsse oberhalb
der 10.000-Quadratmeter-Marke. Hierzu
zählten unter anderem der Mietvertrag
durch einen Agenturverbund im Werksviertel sowie durch Morphosys in Planegg. Der höchste Umsatzanteil von 14
Prozent entfiel auf das Stadtgebiet SüdWest – wozu vor allem die Eigennutzung
des TÜV Süd in der Ridlerstraße beitrug,
gefolgt von der Innenstadt Süd-Ost (u.a.
Werksviertel) und dem Umland NordOst mit je zehn Prozent.
Einer hohen Nachfrage stand 2016 ein
nur geringes Neubauangebot gegenüber.
Laut CBRE lag es mit 156.000 Quadratmetern auf dem niedrigsten Stand seit
zehn Jahren. Die größten Neuzugänge
waren die längst vergebenen Flächen
des neuen Headquarters von Siemens sowie der neue Firmensitz von Microsoft
Deutschland. Für 2017 ist in der Region
die Fertigstellung von 285.600 Quadratmetern absehbar – also deutlich mehr
als 2016. Hiervon ist bereits ein Drittel
vorvermietet. „Für 2018 erwarten wir
ein ähnliches Fertigstellungsniveau wie
für 2017, und 2019 sind sogar 387.500
Quadratmeter absehbar. Diese werden
dringend benötigt, um das begrenzte Angebot an zeitgemäß ausgestatteten Neubauflächen in München zu bereichern“,
so Rainer Knapek, Head of Office Leasing München bei CBRE.
Für Projektentwickler und Vermieter ist zu hoffen, dass es bis dahin den
Münchner Unternehmen weiterhin wirtschaftlich so gut geht. ¢
mehr
gewerbe
07
Zentraler Platz des künftigen Quartiers: Ziegelfassaden werden den Bezug zu den ehemaligen Ziegelbrennereien herstellen
Die Macher von Berg am Laim
Art-Invest Real Estate und die Accumulata Immobilien entwickeln das ehemalige
Temmler-Areal in Berg am Laim zu dem Büro- und Gewerbequartier „Die Macherei“
D
as Gebiet östlich des Ostbahnhofs ist unter Projektentwicklern „in“. Gebaut und geplant wird
im Werksviertel, am Vogelweideplatz und in Baumkirchen Mitte.
Eines der interessantesten Projekte
entsteht auf dem Temmler-Areal.
Auf der 26.400 Quadratmeter
großen Grundstücksfläche an der
Berg-am-Laim-Straße wird aktuell
das brachliegende Industriegebäude
des Arzneimittelherstellers Temmler
abgerissen. An seiner Stelle planen
die Projektentwickler Art-Invest und
Accumulata gemeinsam ab Herbst
2017 den Bau von insgesamt sechs
Gebäuden. Neben einer zentralen
Plaza wird mehr als die Hälfte des
bisher verschlossenen Grundstücks
für die Öffentlichkeit zugänglich
sein. In den Gebäuden selbst entstehen Geschäfts- und Einzelhandelsflächen, Restaurants, ein Design-Hotel,
ein Boardinghouse und ein Fitnessstudio. „Darüber hinaus schaffen wir
auf gut 55 Prozent der Mietfläche
hippe Bürowelten für 1500 bis 2000
Angestellte“, sagt Ferdinand Spies,
Geschäftsführer der Art-Invest Real
Estate. Herzstück des Ensembles ist
das sogenannte Inkubatorgebäude,
das mit rund 15.000 Quadratmetern
als Start-up-Hub angelegt ist. Es
wird vorrangig aus Ziegelstein errichtet - eine Reminiszenz an die früher in Berg am Laim angesiedelten
Ziegelbrennereien. Im Inneren sind
Loft-Büros mit 3,50 Meter lichten
Raumhöhen und freiliegenden Leitungssystemen geplant.
Für den stadtplanerischen Entwurf
zeichnet sich das Büro OSA Ochs
Schmidhuber Architekten, München,
verantwortlich. Zudem wurde Ende
2016 ein Architekturwettbewerb
ausgelobt. Die ersten drei Plätze belegten HWKN Hollwich Kushner
aus New York, Henning Larsen aus
Kopenhagen sowie MSM Meyer
Schmitz Morkramer aus Köln.
„Das Quartier Die Macherei orientiert
sich an typischen früheren Industriegebieten wie Brooklyn, die sich in den
vergangenen Jahren zu den urbansten
und lebendigsten Bezirken entwickelt haben“, so Guido Prummer, Vorstandsmitglied Accumulata Immobilien.
Für das Planungskonzept wurden
Quartierentwicklungen ähnlicher Größe im In- und Ausland besichtigt und auf
Synergieeffekte zwischen verschiedenen
Nutzungen geachtet. Hotelgäste sollen
beispielsweise die quartierseigenen Restaurants und das Fitnessstudio nutzen, die
Angestellten ihre Geschäftspartner vor Ort
zum Mittagessen einladen und abends im
Quartier Lebensmittel einkaufen können.
Auch sollen die Nachbarn das zur Bergam-Laim-Straße geöffnete Quartier nutzen
können. „Wir möchten, dass Die Macherei
auch abends und an den Wochenenden belebt ist.“ Zum Vorteil sei zudem die direkte
Anbindung an U- und S-Bahn, Tram und
zwei Bus-Linien sowie wichtige Straßen.
In unmittelbarer Nähe befindet sich
zudem das HAWE-Areal, die die OptimaAegidius Firmengruppe entwickeln will.
Für Projektentwickler geht im Münchner
mehr
Osten die Sonne auf. ¢
Bild unten: Büro-Lofts sollen für ein kreatives Ambiente mit hoher Flexibilität sorgen
wohnen
08
Bild links: Luftbild von Norden auf das Parkstadt-Center
deals & co
Art-Invest kauft Parkstadt-Center
Verkäufer des 32.000 Quadratmeter großen Einkaufscenters mit
zwei Hotels sind durch BCWM vertretene 400 irische Investoren.
Ü
ber die Höhe des Kaufpreises
des Objekts in der Alfred-ArndtStraße 1 im Norden der Parkstadt
Schwabing wurde Stillschweigen vereinbart. Mit dem Kauf legt Art-Invest
für drei deutsche Zusatzversorgungskassen eine Geschlossene Spezial-Investment-KG auf.
Das Immobilienensemble mit über
500 Stellplätze wurde 2005 erbaut.
Hauptmieter im Parkstadtcenter sind im
Einzelhandelsbereich die Supermarktketten Rewe und Penny sowie dm und
bei den Büroflächen das Planungsbüro
KBP Kühn Bauer & Partner und Interhyp. Die zwei Hotelbauten sind langfristig an die Rilano-Gruppe verpachtet.
„Das Parkstadtcenter ist das Nahversorgungszentrum
der
Parkstadt
Schwabing und soll durch unsere AssetManagement-Maßnahmen
nachhaltig
ein attraktives Stadtteilzentrum sein“,
erläutert Ferdinand Spies, Partner und
Leiter der Münchner Niederlassung von
Art-Invest. BNP Paribas Real Estate vermehr
mittelte. ¢
Phoenix baut für R+V Büroobjekt
Die R&V Versicherung lässt ein Bestandsgebäude bei der Donnersberger Brücke abreißen und durch einen Büroturm ersetzen.
M
ünchen bekommt dank der Entwicklung durch Phoenix Real
Estate Development, einem Tochterunternehmen der Bremer Zech-Gruppe, im Westend gegenüber dem Central Tower ein neues Bürohochhaus.
Das neue Gebäude in der Trappentreustraße1 - 3 wird nach einem Entwurf von Auer Weber errichtet und rund
8900 Quadratmeter Bürofläche und 1400
Quadratmeter Einzelhandelsfläche bekommen. Damit erhöht sich die Fläche
im Vergleich zum Bestandsbau um rund
1000 Quadratmeter. Der neue Büroturm
wird mit neun Geschossen zwar ebenso
hoch wie das bisherige Gebäude, aber
etwas weiter nördlich positioniert sein.
Zusätzliche Fläche entsteht in einem Anbau. Phoenix wird auch die Vermarktung
mehr
des Gebäudes übernehmen. ¢
Stadtteilzentrum Forstenried verkauft
Nach nur eineinhalb Jahren Haltedauer verkauft eine Cosimo-Tochtergesellschaft die Immobilie mit 19.000 Quadratmeter an die AIK.
D
ie AIK Immobilien-Investmentgesellschaft in Düsseldorf erwirbt
die 1988 erbaute viergeschossige Immobilie auf einem Erbrechtsgrundstück der Forstenrieder Straße 59-65
für 40 Millionen Euro. Die Verkäuferin ist die Objecta Forstenried, die im
Auftrag ihrer Muttergesellschaft, der
Cosimo Immobilienverwaltungs- und
Handelsgesellschaft, das Objekt erst
Mitte 2015 von der CR Investment Management erworben hatte. Rund 40 Prozent der komplett vermieteten Flächen
entfallen auf Einzelhandel und Büronutzung. Zudem gibt es 93 Wohneinheiten.
Zu den Mietern gehören unter anderem
dm, Penny und als Hauptmieter die Stadt
mehr
München. ¢
Schwabing-Freimann: Fashion
Atrium wechselt Eigentümer
Ein Joint Venture der Residia
Gruppe und Munich Hotel Projekt hat das Fashion Atrium in der
Ingolstädter Straße 44 mit 8700
Quadratmeter vermietbarer Fläche
erworben. Bisher war die Apothekerversorgung Niedersachsen Eigentümerin. Aktuell sind knapp 50
Unternehmen vorrangig aus dem
Bereich der Mode- und Textilwirtschaft eingemietet. „Wir planen, die
Immobile weiterzuentwickeln“, sagt
Werner Mürz, Geschäftsführer der
mehr
Residia Gruppe.
Haidhausen: LaSalle kauft Bürogebäude von Real I.S.
Das unter Denkmalschutz stehende Objekt in der Inneren Wiener
Straße 17 verfügt über rund 5.200
Quadratmeter Bürofläche. Langfristiger Hauptmieter des Objektes
ist die Real I.S. AG. Verkäufer der
Liegenschaft war eine von Real I.S.
gemanagte Fondsgesellschaft. Das
Objekt soll in den LaSalle E-REGIFonds eingebracht werden. mehr
Englschalking: Continuum und
Adamma erwerben NH Hotel
Ein Geschlossener Fonds der
BMO Real Estate Partners hat an
Continuum Capital, Frankfurt, und
Adamma Investment, Berlin, das
NH Hotel München Messe in der
Eggenfeldener Straße 100 verkauft.
Das 1994 erbaute 4-Sterne-Hotel
ist langfristig an die NH Hotel
Group vermietet und hat 253 Zimmer und 180 Stellplätze.
mehr
Haar: Babcock&Brown-Tochter
verkauft Pagodum
Ein Family Office hat das 2002
erstellte Bürogebäude mit einer
Mietfläche von 11.000 Quadratmetern in der Richard-Reitzner-Allee
1 in der Gemeinde Haar für ihre
Immobilientochter SGA Growth
Fund erworben. Verkäuferin ist eine
Tochtergesellschaft der Babcok&
Brown-Gruppe. Der Kaufpreis wurmehr
de nicht genannt.
Altperlach: Edeka mietet in
Hochäcker Mitte
Im Sommer 2018 eröffnet Edeka
einen Markt mit 600 Quadratmetern in dem Quartierszentrum
Hochäcker Mitte, das die Bayerische Hausbau in der Gartenstadt
Perlach errichtet.
mehr
architektur
09
L438 Entwurf von Auer Weber: In das 60 Meter hohe Hochhaus wird das bestehende Pasinger Umspannwerk integriert
Verstreute Türmchen
Bis Ende des Jahrzehnts entstehen in München einige neue Hochhäuser. Während Türme in anderen
Metropolen durch ihre Höhe auffallen, müssen Planer sich hier etwas anderes einfallen lassen
W
enn der Platz knapp ist, muss
höher gebaut werden. Wenn
es keinen freien Baugrund gibt, wird
auf bestehende Gebäude einfach ein
neues darübergestapelt. So will die
Gilchinger Idema nach einem Entwurf von Auer Weber auf das Pasinger
Umspannwerk den Büroturm L438 errichten (siehe Bild oben).
Auch im Werksviertel südlich des
Ostbahnhofs wird aufgestockt: Auf dem
ehemaligen Pfanni-Silo will die OTEC
das 16 Stockwerke hohe Adina-Hotel
draufpacken. Das von Steidle Architekten geplante Hochhaus soll 2019 fertiggestellt sein und mit 80 Meter Höhe
insgesamt über 24 Geschosse verfügen.
Die Hochstapeleien stellt Developer,
Architekten und Statiker vor große Herausforderungen. Wer aber in Deutschlands am dichtesten bebauten Großstadt
bauen will, muss kreativ sein. Schließlich herrscht auch mit dem Wohnungsbau ein harter Wettbewerb um Baugrund.
Von 2005 bis 2015 erhöhte sich die Einwohnerzahl in München um 233.000
Menschen. Die Priorität der Stadtspitze
gilt dem Wohnungsbau.
Hinzu kommt, dass München mit seiner Höhenbegrenzung das Problem zusätzlich verschärft. Während in Frankfurt mit dem Omniturm (185 Meter)
sowie dem Grand Tower (172 Meter)
und in Berlin mit dem Estrel-Tower (175
Meter) Hochhäuser über der 170-MeterMarke entstehen, werden in München
seit dem Bürgerentschied 2004 NeubauHochhäuser auf die Turmhöhe der Frauenkirche von 100 Meter begrenzt. Statt
elegant-hohe Wolkenkratzer entstehen
Quader mit ausufernden Sockelbauten.
Die Planer versuchen, die Gebäude daher zum Teil – wie Ochs Schmidtbauer
Architekten beim Atlas in der Rosenheimer Straße – durch eine abwechslungsreiche Fassade interessanter zu gestalten.
Aufgrund des knappen Angebots
und hohen Nachfrage nach Büroflächen
entstehen über die Stadt verstreut bis
Ende des Jahrzehnts viele „Türmchen“
unter 80 Meter Höhe. Im Gegensatz zu
Frankfurt, Berlin, Paris oder London
gibt es hier aber kein Viertel, in dem sich
Hochhäuser konzentrieren. Die „Münchner Linie“ orientiert sich stattdessen an
zwei alten Hochhausstudien von Detlef
Schreiber (1977) und Professor FerWerk 4: 80 Meter Höhe, Developer: OTEC,
dinand Stracke (1995), wonach über die
Architekten: Steidle
Höhe „im Einzelfall entschieden“ werden soll und für neue Türme „StadttorSituationen“ wichtiger Verkehrsachsen
wie dem Mittleren Ring geeignet seien.
Beispiele sind das fast fertige „Schwabinger Tor“ und die im Bau befindlichen,
von Nieto Sobejano geplante Bavaria Towers (Bogenhausener Tor). Auch die entlang der Landsberger Straße geplanten Atlas: über 60 Meter Höhe; Developer:
Projekte L438 und Trappentreustraße 1 Art-Invest/ Fiduciary Capital, Architekten:
- 3 (Seite 08) passen in dieses Konzept.
Ochs Schmidthuber
Zum Vorteil für München wäre es,
wenn es wie in Frankfurt ein Hochhausrahmenplan für Wolkenkratzer-Cluster
geben würde, wie es etwa Professor
Dietrich Fink von der TUM fordert. Will
München weiterhin wachsen und auch
Grünflächen bewahren, sollten Cluster
für Hochhäuser über 100 Meter zugelassen werden: etwa zwischen den Bavaria
Bavaria Towers: Vier Turme von 46 bis
Towers und der Messe oder bei der A9 83 Meter Höhe; Developer: Swiss Life / v. d.
nördlich des Frankfurter Rings. ¢ mehr Heyden Group; Architekten: Nieto Sobejano
Bauten von Staab Architekten: Museum der bayerischen Könige, Hohenschwangau,
LWL Museum, Münster, und C10-Hochhaus in Darmstadt (Bilder v. links n. rechts )
Der Architekt als Chamäleon
Die Staab Architekten zählen zu den renommiertesten Museumsplanern Deutschlands. Nun zeigt ein Bildband die Bauwerke.
A
ls Volker Staab 1991 den Wettbewerb für das Neue Museum in
Nürnberg gewann, schuf er mit dem
Komplex eine kleine Stadt in der Altstadt, die mit ihren Ein- und Durchblicken eine Sogwirkung auf die Passanten ausübt und das Viertel belebt.
Über 44 Projekte wurden seither verwirklicht, jedes völlig verschieden. Obwohl es keinen unverwechselbaren Stil
gibt, belegen Staab Architekten zum
Jahresanfang wieder den ersten Platz des
Baunetz-Rankings der am häufigsten genannten Architekten (siehe rechts). Bauwerke wie das LWL Museum in Münster
sind wegen ihrer Verwebung mit dem
Ort einzigartig. Das Buch „Staab Architekten – Verwandte Unikate“ mit Texten
von Florian Heilmeyer verdeutlicht, dass
sehr viele Arbeiten des Wahlberliners
sich in Bayern befinden. Dazu zählen das
Museum Georg Schäfer in Schweinfurt,
das Museum der bayerischen Könige in
Hohenschwangau sowie das 2015 eröffnete Richard Wagner Museum in Bayreuth. Aktuell wird an dem Naturkundemuseum Bayern in München gearbeitet.
Es werden 15 Bauwerke mit Plänen,
Grundrissen und Schnitten sowie mit
eindrucksvollen Fotos vorgestellt. Das
Buch ist mit aktuellem Werksverzeichnis
das Standardwerk über eines der führenden deutschen Architekturbüros. ¢mehr
Staab Architekten: Verwandte Unikate, Texte v. Florian Heilmeyer, 352
Seiten, 500 Abb., Hatje Cantz, 68 Euro
Albert Renger-Patzschs fotografische Dokumente der
Ruhr-Industriearchitektur:
Kühe an der Ruhrmündung
bei Duisburg (1930) und die Zeche Victoria Mathias in Essen (1929)
Pott ohne Pathos
Die Pinakothek der Moderne zeigt Albert Renger-Patzschs
Fotografien der Ruhrlandschaften der 1920er-Jahre.
A
lbert Renger-Patzsch (18971966) gilt neben August Sander
als der bedeutendste Fotograf der
Neuen Sachlichkeit. Seine Bilder, die
„ARP“ in den 1920er-Jahren für die
Produktwerbung von Pelikan und die
Jenaer Glaswerke anfertigte, erzielen
heute Rekordsummen bei Auktionen.
Die Pinakothek der Moderne zeigt
anlässlich seines 50. Todestags seine Fotografien von Ruhrgebietslandschaften.
Sie sind in ihrer dokumentarischen Klarheit Meisterwerke des Bildausschnitts
und des Spiels aus Licht und Schatten.
Sie zeigen die verschwundene Welt der
Industriearchitektur ohne Pathos. ¢ mehr
architektur
10
ausstellungen
Albert Renger-Patzsch:
Ruhrgebietslandschaften
Pinakothek der Moderne
Barer Straße 40, München
bis 23.04.2017
mehr
Knerer und Lang: Ich sehe was...
und das ist
Architekturgalerie München
Türkenstraße 30, München
mehr
bis 24.02.2017
max40: Junge Architekten 2016
Lokalbaukommission
Blumenstraße 19, München
mehr
bis 09.02.2017
Francis Kéré: Radically Simple
Pinakothek der Moderne
Barer Straße 40, München
mehr
bis 26.02.2017
meldungen
Haidhausen: Neuer VHS-Bau
Das von Raupach Architekten
entworfene neue Bildungszentrum
der Münchner VHS in der Einsteinstraße 28 ist fertiggestellt. Es wird
am 4. März 2017 eröffnet. mehr
Theodor Hugues geehrt
Anlässlich seines 80. Geburtstages
wurde vom TUM-Lehrstuhl für
Baukonstruktion die Ausstellung
„Bauen und Lehren“ gezeigt. Wichtige Bauten Hugues sind die Jugendtagungsstätte in Michelrieth
und das Institut für Medizintechnik
in Garching.
mehr
DAM-Preis 2017
Der Architekturpreis des Deutschen Architekturmuseums geht
2017 an das Studio Andreas Heller
in Hamburg für das Europäische
Hansemuseum in Lübeck. mehr
Baunetz-Ranking 2017
Staab Architekten, Berlin, besetzen
den 1. Platz vor Barkow Leibinger
und Schulz und Schulz, Leipzig,
unter den deutschen Architekten
mit häufigster Medienpräsenz. mehr
Service
11
fakten: Wohnungsmarkt
Statistik-News
Indizes
Einwohnerzuwachs in fünf Jahren: Von Ende 2010
bis Ende 2015 hat sich Münchens Einwohnerzahl um
139.405 (+ 10,1 %) auf 1.521.678 erhöht. Mit zusätzlichen 10.018 Einwohnern war der absolute Anstieg im
19. Stadtbezirk mit den Bezirksteilen Thalkirchen (+23
%) und Obersendling (+16 %) am höchsten. Es folgten
die Stadtbezirke Schwabing-Freimann (+9862), Neuhausen-Nymphenburg (+9413), Bogenhausen (+8405),
Ramersdorf-Perlach (+7634), Pasing-Obermenzing
(+7076) und Trudering-Riem (+7076).
Immobilienpreis-Index
140
130
120
110
100
90
‘07
‘08
‘09
‘10
‘11
‘12
‘13
‘14
1,6 %
10,3 %
135,6
1,6 %
8,7 %
Dez 16
Bestandshäuser (EPX)1
124,4
1,2 %
9,5%
Dez 16
Dez 16
Wohnung, Miete (IMX)2
130,4
0,5 %
5,8 %
Dez 16
Wohnungen, Bestand (IMX)2
161,6
1,5 %
19,6 %
Dez 16
Wohnungen, Neubau (IMX)2
164,8
0,9 %
13,0 %
Dez 16
Häuser, Bestand (IMX)2
128,2
0,7 %
9,4 %
Dez 16
Häuser, Neubau (IMX) 2
116,5
0,1 %
- 2,9 %
Jul 15
Dez 16
Wohnungen, Bestand (IMX)2
224,4
3,1 %
35,8 %
Wohnungen, Neubau (IMX)2
178,8
1,1 %
20,7 %
Dez 16
Wohnungen, Miete (IMX) 2
147,6
1,4 %
13,4 %
Dez 16
Häuser, Bestand (IMX)2 180,7
2,8 %
26,5 %
Dez 16
Statistische Einheit
‘15
‘16
Impressum
immobilienreport münchen
Herausgeber: Ulrich Lohrer (Verantwortlich iSd § 55 Abs.2 RStV:
Ulrich Lohrer, Guntherstraße 19, 80639 München)
Redaktion: Guntherstraße 19 | 80639 München;
Telefon: 089/17 999 2 - 63 | Telefax: 089/17 999 2 - 89
E-Mail: [email protected]
Internet: www.immobilienreport.de
Grafiken: Klaus Schütt, Thomas Reinke
Bilder: V. Plajer, 1; © Beer Bembé Dellinger, 5; © Business Center Unterschleißheim, 6; © Art-Invest, Accumulata Immobilien, 7; Beos AG, 8; Auer
Weber, Steidle Architekten, Ochs Schmidthuber Architekten, Nieto Sobejano, 9; © J. Achtermann, © W. Huthmacher (oben), © Albert RengerPatzsch / Archiv Ann und Jürgen Wilde(unten), 10; sonst: Ulrich Lohrer
Schlussredaktion: Carola Zierer
Anzeigen: Tel.: 089/76 70 20 48
Mediadaten: www.immobilienreport.de
Erscheinungsweise: 1 x im Monat
Erstellungsort: München
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nicht ersetzen.
Nächste Ausgabe: 08. März 2017
Quellen: IMX, immobilienscout24
150
136,4
Eigentumswohnungen (EPX)1
Einwohner
Berlin
München
Hamburg
Frankfurt
160
Gesamt (EPX Gesamt)1
München
Angebotsmieten für Wohnungen deutscher Großsstädte
170
Stand
Deutschland
Mietpreisentwicklung: Seit den vergangenen zehn
Jahren sind die Angebotswohnungsmieten unter den
größten deutschen Großstädten in Berlin mit Abstand
am stärksten gestiegen. Seit 2013 steigen auch in München die Mieten stärker und haben seit 2015 mehr als in
Hamburg und Frankfurt angezogen.
180
Index-Veränderung in % punkte
Vormonat
Vorjahr
AnzahlVeränderung in % Vormonat Vorjahr
Bevölkerung
Stand
1.542.860
- 0,01 %
1,4 %
Dez 16
4,3 %
0,0 %
- 0,5 %
Jan 17
Arbeitslosenquote Stadt
Wohnungspreise
Stadtviertel
Angebotspreise/m2 2015 Wohnung
Veränderung
Bestand
via Vorjahr
Angebotsmiete/m2 2015
Wohnung Veränderung
Bestand
via Vorjahr
Allach
4085 €
9,3 %
11,88 €
Au
5914 €
11,1 %
15,10 €
4,3 %
Aubing
3625 €
7,4 %
11,86 €
3,1 %
Berg am Laim
4096 €
8,7 %
12,63 €
3,7 %
Bogenhausen
4620 €
9,2 %
13,79 €
3,7 %
Feldmoching
3782 €
8,0 %
12,51 €
3,6 %
Hadern
4527 €
9,1 %
13,00 €
3,6 %
3,5 %
Haidhausen
5676 €
9,4 %
15,52 €
3,3 %
Harlaching
5281 €
8,4 %
14,41 €
3,3 %
Laim
4326 €
9,2 %
13,41 €
4,0 %
Lehel
6641 €
9,3 %
16,93 €
3,6 %
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt
5966 €
10,4 %
15,40 €
4,0 %
Maxvorstadt
5948 € 10,7 %
15,54 €
3,8 %
Moosach
4111 €
9,1 %
13,11 €
3,8%
Neuhausen
5452 €
10,5 %
14,39 €
4,1 %
Nymphenburg
5373 €
9,8 %
14,48 €
3,5 %
Obergiesing
4390 €
9,5 %
13,36 €
4,1 %
Obermenzing
4512 €
8,5 %
13,28 €
3,4 %
Obersendling
4412 €
9,7 %
13,09 €
3,8 %
Pasing
4317 €
9,5 %
13,17 €
3,8 %
Perlach
3980 €
8,6 %
12,31 €
3,9 %
Riem
3945 €
8,9 %
12,47 €
3,9 %
Schwabing
6015 €
10,2 %
16,04 €
4,4 %
Schwabing-West
6149 €
11,1 %
15,66 €
4,5 %
Schwanthalerhöhe
5189 €
10,8 %
13,82 €
4,2 %
Sendling
4861 €
9,9 %
13,82 €
3,9 %
Sendling-Westpark
4343 €
9,4 %
13,05 €
3,5 %
Solln
4824 €
8,9 %
13,46 €
3,1 %
Thalkirchen
5286 €
9,7 %
14,26 €
4,2 %
Trudering
4210 €
8,0 %
12,69 €
3,3 %
1 EPX 100 = 08/2005; 2 IMX 100 = 01/2007Quellen: LHS München,
Bundesagentur für Arbeit, Europace, Immobilienscout 24, Stand Feb 2016
mehr
service
12
fakten: Gewerbe- und Kreditmarkt
Logistik
Münchner Büromieten: Während die Spitzenmiete für
hochwertige Büroflächen in besten Teillagen weiter anstieg,
ging die Durchschnittsmiete von neu vermieteten Büroobjekten 2016 zurück. Der Grund: Immer mehr Neumieter
weichen in die günstigere Münchner Peripherie aus.
20
Durchschnittsmiete
37,00
28,50
unter 1 %
6,20 €
6,50 €
k. A.
Feb 15
k. A.
k. A. k. A. 8,90 €
Feb 15
Umland, Class A*
k. A.
5,95 €
6,30 €
6,50 €
Feb 15
Funktionaler Bestand+
k. A.
5,50 €
5,95 €
k. A.
Feb 15
Einfache Halle+
k. A.
4,00 €
4,95 €
k. A.
Feb 15
Quellen: * Colliers International; + Realogis
14,36
16,10
14,29
10
0
‘06
‘07
‘08
‘09
‘10
‘11
‘12
‘13
‘14
‘15
‘16
‘17
Büro
Leerstand innachhaltige Monatsmiete pro m2 Quadratmeter von..
..bis
Durchschnitt
Lage
München Stadt
371.300
8,50 €
40,00 €
17,70 €
Stand
Quelle: JLL 1/2017
30
Spitzenmiete
Stand
Stadtgebiet, Class A*
hochwertige Logistik+
Entwicklung der Münchner Büromieten
€/m2/Monat
40
Leerstands- Monatsmiete pro m2 quote
von..
..bis
Durchschnitt
Stadtbezirk
Einzelhandel
Monatliche Spitzenmiete pro m 2 nach Ladenfläche
60-120 m2 150-200 m2 350-400 m2 1200-1500 m2
Lage
Innenstadt
Stand
Neuhauser/Kaufingerstr
360 €
k. A.
k. A.
k. A.
Sep 15
Maximilianstraße
280 €
k. A.
k. A.
k. A.
Sep 15
Dienerstr./Residenzstr.
280 €
k. A.
k. A.
k. A.
Sep 15
Weinstr./Theatinerstr.
280 €
k. A.
k. A.
k. A.
Sep 15
Sendlingerstr.
220 €
k. A.
k. A.
k. A.
Sep 15
Jan 17
Tal
140 €
k. A.
k. A.
k. A
Sep 15
Sonnenstr.
85 €
k. A.
k. A.
k. A.
Juli 13
Zentrum
52.600
17,00 €
40,00 €
29,10 €
Jan 17
Zentrum Nord-West
33.200
12,50 €
27,50 €
21,00 €
Jan 17
Zentrum Nord-Ost
18.400
14,00 €
33,50 €
22,60 €
Jan 17
Zentrum Süd-Ost
20.200
11,50 €
22,50 €
16,20 €
Jan 17
Zentrum Süd-West
13.300
11.00 €
22,00 €
15,20 €
Jan 17
*Quellen: JLL, CBRE
Investmentmarkt
Immobilieninvestment
Liegenschaftszinssätze Standard
von..
..bis Mittelwertabweichung
Stadt Nord-West
27.900
10,00 €
19,00 €
15,70 €
Jan 17
Stadt Nord-Ost
73.000
9,00 €
24,50 €
15,80 €
Jan 17
Wohnhaus, alle Lagen, Bestand
1,4 %
4,0 %
2,6 %
+/ - 0,7
Stadt Süd-Ost
65.700
8,50 €
16,50 €
13,80 €
Jan 17
Wohnhaus, Zentrum, Bestand 1,5 %
3,8 %
2,2 %
+/ - 0,6
Stadt Süd-West
66.900
8,50 €
18,50 €
12,10 €
Jan 17
Wohnhaus, alle Lagen, neu
2,6 %
3,1 %
2,9 %
+ / - 0,2
Umland Süd-West
14.300
9,50 €
17,00 €
13,10 €
Jan 17
Wohnhaus, alle Lag. Denkmals.
1,4 %
2,5 %
2,0 %
+ / - 0,4
Umland Nord-West
30.100
8,00 €
12,50 €
11,20 €
Jan 17
Bürohäuser, alle Lagen, Bestand 2,0 %
5,7 %
4,6 %
+ / - 1,0
200.500
7,00 €
15,00 €
10,60 €
Jan 17
Bürohäuser, Innenstadtnähe
4,1 %
4,7 %
4,6 %
+ / - 0,4
67.400
7,00 €
13,50 €
10,20 €
Jan 17
Büro- u. Geschäftshaus, alle Lag. 3,6 %
5,7 %
4,7 %
+ / - 0,7
Umland Nord-Ost
Umland Süd-Ost
Quelle: Colliers International München
Quelle: Gutachterausschuss München, Datenbasis 2013/2014
Kreditzinsen
Zinsentwicklung: Seit ihrem Tiefpunkt im
Herbst 2016 steigen die Zinsen wieder.
Mit höherer Inflationsrate im Euroraum stiegen Anfang Februar die Hypothekenzinsen mit Zinsbindungsfristen von 10 bis 15 Jahren um 0,15 Prozentpunkte, mit Zinsbindungsfristen von 20 Jahren un 0,2 Prozentpunkte.
Verlauf der Hypothekenzinsen in %
6
5
4
3
2
1
0
‘07
‘08
‘09
‘10
‘11
‘12
Baugeld 5-jähr. Zinsbindung
‘13
‘14
‘15
‘16
‘17
Baugeld 10-jähr. Zinsbindung
Quelle: FMH
Günstigste Anbieter
Internet: www.Effektivzins für Zinsbindungsdauer
Sondertilgung
5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 30 Jahre
Darlehenshöhe: Wegen günstiger Zinsen
und Kaufpreisanstieg seit 2012 steigend.
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Quelle: DTB für jeweils Januar
189 000
175 000
172 000
156 000
155 000
145 000
150 000
Durchschnittliche Darlehenshöhe in €
Sofortdarlehen*)
0,97 %
1,32 %
1,81 % 2,04 %
Enderleinenderlein.com 0,97 %
1,32 %
1,81 %
creditweb.de
Interhyp
interhyp.de
2,35 % gem. Anfrage
2,12 % 2,48 % gem. Anfrage
1,03 %
1,41 %
1,81 %
2,12 % 2,48 % gem. Anfrage
DTW- Immobilienfin. immobilienfinanzierung.de 0,95 %
1,31 %
1,81 %
2,12 % 2,55 % gem. Anfrage
Dr. Kleindrklein.de
0,97 %
1,32 %
1,81 %
2,12 % 2,48 % gem. Anfrage
Accedoaccedo.de
0,98 %
1,33 %
1,81 %
2,12 % 2,48 % gem. Anfrage
Creditweb
Forwarddarlehen* mit Vorlaufzeit 12 Monate
Interhyp
interhyp.de
1,09 %
1,45 %
Creditweb
creditweb.de
1,09 %
1,49%
1,79 % 2,10 % 2,46 % gem. Anfrage
1,79 % 2,10 % 2,56 % gem. Anfrage
Enderlein
enderlein.com
1,09 %
1,45 %
1,79 % 2,10 % 2,56 % gem. Anfrage
1,09 %
1,45 %
1,79 % 2,10 % 2,56 % gem. Anfrage
DTW- Immobilienfin.immobilienfinanzierung.de 1,09 %
1,45 %
1,79 % 2,10 % 2,56 % gem. Anfrage
1,46 %
1,79 % 2,10 % 2,56 % gem. Anfrage
Dr. Kleindrklein.de
Accedo
accedo.de
1,09 %
*2 % Anfangstilgung (Forward: 3 %), Darlehenshöhe: 150.000 €, 70 % des Kaufpreises, inkl. Grundschuldkosten für Notar- und Grundbuchamt (lt. Wohnimmobilienkreditrichtlinie seit 21.03.2016); Quelle: www.fmh.de, Stand 2.02.2017

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