Marktbericht - JB Gewerbeimmobilien

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Inhaltsverzeichnis
Vorwort
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Executive Summary
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1. Kassel als Gewerbeimmobilienstandort
6
1.1 Immobilienrelevante Kenndaten zur Stadt Kassel
1.2 Lagequalitäten
6
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2. Vermietungsmarkt
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2.1 Büro
2.2.Einzelhandel
2.3 Logistik
2.4 Wohnen
2.5 Hotel
10
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14
16
3. Investmentmarkt
17
3.1 Büro
3.2.Einzelhandel
3.3 Logistik
3.4 Wohnen
3.5 Hotel
17
18
18
19
20
4. Ausblick
20
4.1 Vermietung
4.2 Investment
20
21
Quellenhinweise
22
2
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JBG Marktbericht 2011
Vorwort
Der hier vorliegende Marktbericht Kassel 2011 ist von uns, dem jungen
Immobilienberatungsunternehmen JB Gewerbeimmobilien e.K. (JBG), erstmalig erstellt
worden. Bei der täglichen Arbeit sind wir mit der der Tatsache konfrontiert worden, dass
Informationen über den Immobilienmarkt Kassel zwar weitestgehend vorliegen, eine
strukturierte Zusammenfassung dieser Informationen bisher allerdings fehlt. Dieser
Unvollständigkeit möchten wir mit der Vorlage des Marktberichtes begegnen.
Zum Aufbau des Marktberichtes: Für den schnellen Leser haben wir die wesentlichen
Ergebnisse dieses Marktberichtes in einem Excecutive Summary zusammengefasst. Die
ausführliche Berichterstattung beginnt in Kapitel 1, bei der die aktuellen wirtschaftlichen
Rahmendaten der Stadt Kassel sowie eine Kurzübersicht über die Immobilienlagen der Stadt
Kassel gegeben werden. Es folgt im Kapitel 2 eine Darstellung des Vermietungsmarktes in
den Assetklassen Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen und Hotel. In Kapitel 3 behandeln
wir die derzeitige Situation in den Investmentmärkten der Assetklassen Büro, Einzelhandel,
Logistik, Wohnen und Hotel. Das Kapitel 4 gibt dann einen Ausblick für das Immobilienjahr
2011.
JBG versteht sich in erster Linie als professioneller Ansprechpartner für den gewerblichen
Kunden. Daher richtet sich unser Marktbericht auch an Investoren, welche sich auf der Kaufund/oder Verkäuferseite befinden sowie an gewerbliche Mieter/Vermieter. In der Assetklasse
Wohnen gehen wir daher ausschließlich auf Mehrfamilienhäuser/Wohnanlagen ein.
Mit diesem Bericht wollen wir unseren jetzigen und künftigen Geschäftspartnern
geschäftliche Entscheidungen erleichtern und ihre Zukunftsplanung fördern. Gern stehen wir
Ihnen bei Ihren Projekten in den Bereichen Investment, Vermietung und Hausverwaltung mit
unseren Leistungen zur Verfügung.
Sollten Sie zusätzlichen Informationsbedarf, Rückfragen oder Anmerkungen haben, nehmen
Sie gerne Kontakt mit uns auf.
Dipl. Betriebswirt Jens Becker – Dipl. Ökonom Gerhard Fischbeck
JB Gewerbeimmobilien e.K. (JBG)
Rote Breite Straße 40a
D-34246 Vellmar
Telefon: +49 (0) 561 / 8202082
Fax: +49 (0) 561 / 8202437
Mobil: +49 (0) 151 / 20124146
E-mail: [email protected]
www.jb-gewerbeimmobilien.de
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JBG Marktbericht 2011
Executive Summary
Makrostandort Kassel
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Die Region Nordhessen mit dem Oberzentrum Stadt Kassel hat sich zu einem
starken B-Standort entwickelt. Begriffe wie „strukturschwache Region“ oder
„Zonenrandgebiet“ gehören der Vergangenheit an.
Demographische Prognosen sagen zwar einen Bevölkerungsrückgang voraus, der im
bundesweiten Vergleich jedoch moderat ausfällt.
Die positive wirtschaftliche Entwicklung macht sich u.a. wie folgt bemerkbar: Seit
2006 Reduzierung der Arbeitslosenquote um 6,6 %, Anstieg der mittleren
Einkommen und Zunahme der Kaufkraft.
Durch die geografische Lage in der Mitte Deutschlands ist Kassel insbesondere für
die Logistikbranche und internationale Einzelhandelsfilialisten sehr interessant.
Auch überregionale Experten wie z.B. das Beratungsunternehmen PROGNOS bzw.
Handelsblatt bescheinigen der Stadt Kassel in einer aktuellen Studie nachhaltige
Zukunftschancen. Die Stadt Kassel liegt in einem Scoring von 412 Kreisen bzw.
kreisfreien Städten in Deutschland auf dem Platz 119 und damit eindeutig im oberen
Drittel.
Vermietungsmarkt
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•
Büroflächenbestand ca. 1,1 Mio. Quadratmeter, Leerstand ca. 7,0 bis 7,5 %,
ansteigende Neubautätigkeit, Vermietungsumsatz zwischen 15.000 -20.000 qm/p.a.
(Schätzung JBG).
Gute Nachfrage nach modernen Büroflächen, unsanierte Altflächen auch in mittleren
Lagen nur schwer vermarktbar.
Bürofläche mittlerer Nutzwert um 5,50 EUR/qm, guter Nutzwert um 6,50 EUR/qm,
Top-Flächen liegen zwischen 7,00 und 10,00 EUR/qm.
Bestand Einzelhandelsflächen Stadt Kassel ca. 450.000 qm, in der Innenstadt ca.
125.000 qm, in der direkten Innenstadt kaum Leerstand.
Gute Nachfrage internationaler Filialisten, Peek&Cloppenburg eröffnet 2011 in der
Kasseler Innenstadt.
In der Innenstadt erwirtschaften Top-Einzelhandelsmietflächen bis 120 qm zwischen
75,00 und 95,00 EUR/qm. Größere Mietflächen werden zwischen 25,00 und 40,00
EUR/qm vermietet. Fachmarktflächen in den Stadtteilen erzielen zwischen 10,00 und
20,00 EUR/qm.
Region Nordhessen weist einen Bestand von ca. 3,0 Mio. Quadratmetern
Logistikfläche auf und ist damit eine der Top-Logistikregionen in Deutschland.
Weitere Logistikobjekte sind in der Projektierung.
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JBG Marktbericht 2011
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Zunehmende Nachfrage insbesondere bei automobilnahen Unternehmen, Kurier- und
Express-Dienstleistern
und
lokalen
Großunternehmen.
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Durchschnittsmiete für Logistikobjekte liegt bei ca. 2,50 EUR/qm, Spitzenmiete bei
etwas mehr als 4,00 EUR/qm.
•
Aktuell ca. 103.00 Wohneinheiten bei einer Leerstandsquote von ca. 4,4 %.
Mieterquote in der Stadt Kassel liegt bei ca. 80 %.
Durchschnittliche stehen jedem Kasseler ca. 39,64 qm Wohnfläche zur Verfügung
(Bundesdurchschnitt ca. 42,5 qm).
Anziehende Wohnungsmietpreise in guten und sehr guten Lagen, geringe
Neubautätigkeit.
Wohnungsvermietungen: Mittlerer Nutzwert zwischen 4,00 und 6,00 EUR/qm, guter
Nutzwert zwischen 4,50 und 7,00 EUR/qm, sehr guter Nutzwert zwischen 5,00 und
9,00 EUR.
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•
•
•
•
Bei Hotels kann von einer stabilen Nachfrage ausgegangen werden. Im Jahr 2007
betrug die Belegungsquote ca. 68 %, der durchschnittliche Zimmerpreis 53,00 EUR
und der durchschnittliche Zimmerertrag ca. 36,00 EUR.
Vermutlicher Bedarf an einem neuen Budgethotel in der Innenstadt und einem DreiSterne Hotel im Kasseler Osten.
Investmentmarkt
•
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•
•
Kaufpreismultiplikatoren bei Büroneubauten zwischen 14,0 bis 16,5-fachen der
Jahresmiete (bei Vollvermietung). Bestandsobjekte liegen zwischen dem 10,5 und
13-fachen der Jahresmiete.
Geringes Angebot an Neubauobjekten, Bestandsobjekte sind derzeit nur zögerlich
am Markt platzierbar. Bei Neubauten durchaus Nachfrage vorhanden.
Bei Einzelhandelsobjekten liegt der Spitzenmultiplikator bei dem ca. 18-fachen der
Jahresmiete, was aber wirklich eine Ausnahme darstellt. Neu erstellte
Einzelhandelsobjekte in der Kasseler Innenstadt sollten zwischen dem 15,5 bis 17,0fachen der Jahresmiete erhältlich sein. Fachmarktflächen im Stadtgebiet erzielen
zwischen dem 13,0 bis 14,25-fachen der Jahresmiete.
Im Jahr 2010 erfolgten einige bedeutende Transaktionen in der Kasseler Innenstadt,
wie z.B. der Verkauf des Commerzbank/Drogerie Müller-Objektes oder des
Kaufhauses Sinn-Leffers. Auch das Peek & Cloppenburg-Objekt wird zeitnah einen
neuen Eigentümer finden. Der Standort Kassel erscheint für Einzelhandelsinvestments sehr attraktiv.
Neu erstellte Logistikobjekte erzielen um das 13-fache der Jahresmiete,
Bestandsobjekte je nach Zustand/Mietvertragsdauer zwischen dem 9 bis 10,5 fachen
der Jahresmiete.
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JBG Marktbericht 2011
•
In den Jahren 2005 bis 2007 starke Investmenttätigkeit bei Logistikobjekten
insbesondere von ausländischen Käufern. Logistikinvestments derzeit mit steigender
Nachfrageentwicklung. Einige Großprojekte sind in der
Projektierung.
•
Mehrfamilienhäuser bzw. Wohnanlagen sind im Neubaubereich kaum anzufinden,
sollten jedoch zwischen dem 14,0 bis 15,0-fachen der Jahresmiete am Markt
verfügbar sein. Bestandsobjekte einfacher Qualität und Lage erzielen kaum mehr als
das 10-fache der Jahresmiete. Mittlere bis gute Qualitäten/Lagen werden zwischen
dem 10 bis 13-fachen der Jahresmiete gehandelt. Grundsanierte Gründerzeithäuser
in guten bis sehr guten Lagen erbringen auch das ca. 14,5-fache der Jahresmiete.
Gute Nachfrage von privaten Investoren, auch lokalen Wohnungsbaugesellschaften
sind auf der Käuferseite. Verkäufer sind häufig außerhalb Kassels anzufinden.
•
•
Bei Hotels ist der beabsichtige Ausbau des geplanten Vier-Sterne „Hotel Reiss“
abzuwarten. Handlungsbedarf auf der Entwicklerseite scheint es für Budgethotel in
der Innenstadt und ein Drei-Sterne Hotel im Kassler Osten zu geben.
1.
Wesentliche Kenndaten zur Stadt Kassel und Lagebeschreibungen
1.1
Immobilienrelevante Kenndaten zur Stadt Kassel
Im Jahr 2010 verfügt die Stadt Kassel über rund 195.000 Einwohner. Der Landkreis Kassel
hat noch einmal über knapp 250.00 Einwohner. Experten gehen davon aus, dass die
Wirtschaftregion ein Einzugsgebiet von knapp einer Millionen Menschen hat. Die
Zentralitätskennziffer beträgt ca. 152,1, was die Oberzentrenfunktion der Stadt Kassel noch
unterstreicht.
Nach einer Studie der Bertelsmannstiftung wird die absolute Bevölkerungsanzahl der Stadt
Kassel zwischen den Jahren 2006 und 2025 um ca. - 3,7 % absinken (Hessen Ø - 2,0 %). Im
Vergleich zu anderen vergleichbaren Städten ist dies ein moderater Wert, was auch dazu
führt, dass die Bertelsmann Stiftung die Stadt Kassel als „Stabile Großstadt mit geringem
Familienanteil“ einstuft.
Mitte 2009 betrug die Anzahl der Sozialversicherten Beschäftigen ca. 94.979 Personen. Über
55 % der Sozialversicherten Beschäftigten arbeiten im Dienstleistungsbereich. Die Zahl der
Einpendler belief sich auf gut 57.500, während die der Auspendler lediglich ca.18.500
Personen betrug.
Signifikant ist die deutliche Reduzierung der Arbeitslosenquote in den letzten Jahren. Dies ist
insbesondere auf die positive Entwicklung einiger Großunternehmen (u.a. das Green Energy
Unternehmen SMA). Zudem betrug die Arbeitslosenquote im Landkreis Kassel gegenwärtig
lediglich 4,6 %. Die Arbeitslosenquote des Arbeitsamtbezirkes Kassel beläuft sich aktuell auf
ca. 6,9 %.
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JBG Marktbericht 2011
Jahr
2006
2007
2008
2009
2010 (Herbst)
Stadt Kassel
16,7 %
13,8 %
12,4 %
12,4 %
10,1 %
Land Hessen
9,2 %
7,6 %
6,6 %
6, 8%
5,9 %
Tabelle 1 Arbeitslosigkeit Stadt Kassel 2010 (Quelle Stadt Kassel)
Mit den Hauptverwaltungen der Unternehmen Solar Technology AG (ca. 5.500 Mitarbeiter)
Wintershall AG und WINGAS GmbH & Co. KG (ca. 2.450 Mitarbeiter) und der K+S Gruppe
(ca. 15.200 Mitarbeiter) besitzt die Stadt Kassel über drei Dax- bzw. Tec-Dax-Unternehmen.
Darüber hinaus gibt das Volkswagenwerk (ca. 13.000 Mitarbeiter) im benachbarten Baunatal
beachtliche wirtschaftliche Impulse.
Der Gewerbesteuersatz der Stadt Kassel liegt derzeit bei 440 %, im Großraum Kassel
dagegen belaufen sich die Hebesätze je nach Gemeinde zwischen 310 % und 400 %.
Die Kaufkraftkennziffer im Jahr 2010 beziffert sich für die Stadt Kassel auf 97,1, während im
Landkreis 100,0 erreicht werden (Bundesdurchschnitt 100). Die HELABA (Hessische
Landesbank) hat errechnet, dass Brutto-Inlandsprodukt (BIP)/Einwohner im Jahr 2006 in
Nordhessen 28.614 EUR betragen hat. Zwar ist dies unter dem hessenweiten Durchschnitt
von 34.414 EUR, jedoch konnten hier die Bundesländer Niedersachen (24.908 EUR) und
Nordrhein-Westfalen (28.040 EUR) übertroffen werden.
Der Bahnhof Kassel-Wilhelmshöhe ist an das Hochgeschwindigkeitsnetz der Deutschen
Bahn angeschlossen. Von hieraus kann z.B. die Stadt Frankfurt in gut 80 Minuten und die
Stadt Hamburg in knapp 130 Minuten erreicht werden.
Beim Individualverkehr kann die verkehrstechnische Erschließung, mit Ausnahme in
Richtung Osten, als sehr gut bezeichnet werden. Folgende Autobahnen kreuzen sich in
Kassel: A 7 (Nord-Süd Verbindung), A 49 (bis Marburg) und A 44 (West-Ost Verbindung).
Zur Stadt Frankfurt sind es beispielsweise ca. 193 Fahrtkilometer, nach Hamburg ca.
307 km.
Ferner ist zu erwähnen, dass der Regional-Flughafen Kassel-Calden derzeit massiv
ausgebaut wird und ab 2012 auch Destinationen im europäischen Ausland anfliegen wird.
Lokale Akteure erwarten von dem dann neu gebauten Flughafen erhebliche wirtschaftliche
Impulse für die ganze Region.
Abschließend sei noch erwähnt, dass im November 2010 das Beratungsunternehmen
PROGNOS einen neuen Zukunftsatlas veröffentlicht hat. Darin wird der Stadt Kassel das
Bewertungssiegel „Zukunftschancen“ bescheinigt. In dieser Veröffentlichung wurden
insgesamt 412 Kreise und kreisfreie Städte einem makro- und soziökonomischen Scoring
unterzogen. Kassel erreichte dabei Platz 119, im Jahr 2007 wurde lediglich Platz 249 belegt.
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JBG Marktbericht 2011
Das teilweise negative Image außerhalb der Stadt Kassel ist nach den makro-ökonomischen
Daten nicht gerechtfertigt. Bezeichnungen wie „Zonenrandgebiet“ oder „strukturschwache
Region“ gehören eindeutig der Vergangenheit an. Die wirtschaftliche Situation der Region
hat deutliche Fortschritte gemacht, diese Tendenz hält weiter an. Dies hat positive Impulse
auch auf den Gewerbeimmobilienmarkt, wie die folgenden Ausführungen zeigen werden.
1.2
Lagequalitäten
Das Stadtgebiet von Kassel umfasst derzeit 23 Stadtteile und hat eine Fläche von ca. 106,78
Quadratkilometern. Bezogen auf die Assetklassen Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen und
Hotel lassen sich die Lagequalitäten wie folgt charakterisieren:
Büro:
Die wesentlichen Bürolagen konzentrieren sich im den Wilhelmshöher
Bahnhof, der Innenstadt (Mitte) und dem Gewerbegebiet KasselWaldau
Einzelhandel:
Eine Konzentration von Einzelhandelsflächen ist insbesondere in
Innenstadt, im Stadtteil Niederzwehren (Dez EKZ), im Stadtteil
Wesertor und an der Ausfallstraße „Leipziger Straße“ (Ost)
festzustellen.
Wohnen:
Traditionell befinden sich im Westteil der Stadt Kassel die guten bis
sehr guten Wohnlagen, während in der östlichen Hälfte eher die
einfachen bis mittleren Wohnlagen zu finden sind.
Logistik:
In den Stadtteilen Waldau, Bettenhausen, Nordstadt, Forstfeld und
Baunatal-Hertingshausen
konzentrieren
sich
wesentliche
Logistiklagen.
Hotel:
Ein Großteil der Hotels > 50 Zimmereinheiten befindet sich in der
Innenstadt und im Vorderen Westen/Bad Wilhelmshöhe. Budget Hotels
finden sich eher in den Stadtteilen Waldau und Forstfeld.
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JBG Marktbericht 2011
Abbildung 1 Ansicht Stadtgebiet Kassel - Quelle: Google Earth
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JBG Marktbericht 2011
2.
Vermietungsmarkt
2.1
Büro
Das Marktforschungsunternehmen Bulwien Gesa geht in einer Untersuchung aus dem Jahre
2008 davon aus, dass im Marktgebiet von Kassel ca. 1.055.000 qm Bürofläche existieren.
Dabei wurden in den letzten acht Jahren durchschnittlich ca. 13.800 qm Bürofläche
umgesetzt. Zu den wesentlichen Bürolagen zählen die Kasseler Innenstadt, das Areal um
dem Wilhelmshöher Bahnhof und der Industriepark Waldau.
In den letzten drei Jahren sind einige Neubauten auf den Markt gekommen. Zu nennen
wären insbesondere: AGFA HAUS am Wilhelmshöher Bahnhof, DRUSELTALSTRASSE 5
(mit ca. 5.500 qm), Bürohaus Germania Straße 7-9 (ca. 7.000 qm), Obere Königsstraße 30
(ca. 7.000 qm) und das Karlshospital. Dabei ist zu beobachten, dass bei neu erstellten bzw.
voll sanierten Immobilien nur geringe Leerstände feststellbar sind. Es ist davon auszugehen,
dass schon bei Baubeginn ein guter Teil der Neubaufläche vorvermietet gewesen ist bzw.
während der Bauphase vermietet wurde. Ferner ist auch zu beobachten, dass der öffentliche
Dienst ebenfalls dazu übergegangen ist, Neubauflächen (neues Finanzzentrum) zu beziehen
bzw. eigene Flächen zu sanieren (Amtsgericht, Regierungspräsidium).
Die Neubautätigkeit hat dazu geführt, dass etliche Mieter sich hinsichtlich der Qualität der
Lage und der Räumlichkeiten verbessert haben. Die Innenstadt als Bürolage bzw. das
verkehrsgünstige Areal um den Wilhelmshöher Bahnhof scheinen deutlich an Attraktivität zu
gewinnen und könnten sich als Toplage etablieren. Zurück bleiben unattraktive Altflächen mit
geringem Nutzwert.
Der Leerstand im Jahr 2008 betrugt in der Stadt Kassel laut Bulwien Gesa ca. 7,1 %. Das
ist im Vergleich zu den Top 6 Bürostandorten in Deutschland leicht unterdurchschnittlich. Die
Leerstandsquote in den Top 7 Standorten bewegt sich zwischen 7 % und 15,2 %.
Marktkundige gehen davon aus, dass der vorhandene Leerstand im Stadtgebiet von Kassel
zu ca. 60 % aus Flächen besteht, die nur über eine eingeschränkte bzw. mangelhafte
Qualität verfügen.
Aktuell sind am Kasseler Mietmarkt folgende Mietzinsen im Büromarkt zu erzielen
(Immobilienverband Deutschland (IVD) Preisspiegel Stand 1/2010):
Büro – Nettokaltmieten
Kassel-Stadt
einfacher
Nutzwert
mittlerer
Nutzwert
guter
Nutzwert
Toplagen
EUR/qm
monatlich
EUR/qm
monatlich
EUR/qm
monatlich
EUR/qm
monatlich
4,00-4,70
5,00-5,70
5,50-6,50
7,00-10,00
Tabelle 2 Mietpreisniveau Büro 2010
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JBG Marktbericht 2011
Eine Ausnahme der Spitzenmiete ist am Standort Obere Königsstraße 30 festzustellen. In
dem modernen Büro- und Geschäftshaus der Union Investment Real Estate AG, Hamburg,
ruft der Vermieter eine Spitzenmiete von Euro 13,49/qm auf. Ein großer Teil der ca.
1.500 qm Bürofläche ist bereits an namhafte Unternehmen vermietet.
Das Teleshoppingunternehmen „QVC“ hat Ende 2008 ein Call-Center in Kassel bauen
lassen. In der Unterneustadt sind dabei ca. 9.000 qm Mietfläche und 242 Parkplätze
entstanden. Damit hat das Unternehmen weitere 20 Mio. EUR in Kassel investiert und setzt
sein Engagement in dieser Region fort.
Ende 2008 konnte auf dem Grundstück des ehemaligen Polizeipräsidiums ein Public-PrivatePartnership-Projekt erfolgreich zum Abschluss gebracht werden. Das hier entstandene
„Finanzzentrum Kassel-Altmark“ umfasst ca. 18.000 qm Mietfläche und soll um ca.
9,00 EUR/qm vermietet sein. Bei dem Leasinggeber handelt es sich um die Münchner LHI
Gruppe. Das Land Hessen hat für das Gebäude einen 30-jährigen Mietvertrag unterzeichnet.
Im Zeitraum 2009 bis 2010 konnten im Stadtgebiet von Kassel u.a. folgende Bürovermietungen beobachtet werden:
Mieter
K+S
Ärztehaus
Versicherungsunternehmen
Leonhard Westelle,
Assenmacher
SMA
Stadtmuseum
SV Versicherung
Polizei
Andere
Straße
Bertha-von-Suttner-Straße
Germaniastraße
Falderbaumstraße 7a
Fläche qm ca.
2.000,00
4.000,00
3.000,00
Wilhelmshöher Allee
Dresdner Straße
Wilhelmsstraße
Kölnische Straße/Bürgermeister-Brunner
Straße
Leipziger Straße 240
Obere Königsstraße 30
2.000,00
3.000,00
1.000,00
1.000,00
2.000,00
1.000,00
Tabelle 3 Bürovermietungen Stadt Kassel 2009/2010 – Auswahl (Quelle: Eigene Darstellung)
Ein Projekt mit noch offenem Ausgang ist der beabsichtigte Bau des technischen Rathauses
auf dem ehemaligen Salzmann-Gelände im Stadtteil Kassel-Bettenhausen. Ursprünglich war
vorgesehen, dass ein nordhessischer Projektentwickler eine Multifunktionshalle in
Verbindung mit einem Bürobau erstellen soll. Bis zu 6.000 qm Bürofläche sollten durch
technische Verwaltungseinheiten der Stadt Kassel langfristig angemietet werden. Durch die
Insolvenz des potentiellen Hauptmieters der Multifunktionshalle kann das Projekt nun nicht
wie geplant realisiert werden.
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JBG Marktbericht 2011
2.2
Einzelhandel
Aktuelle Zahlen zum Bestand der Verkaufsfläche liegen derzeit nicht vor. Die Studie „Die
Stadt Kassel als Einzelhandelsstandort“ aus dem Jahr 2003 beziffert die Verkaufsfläche im
Stadtgebiet von Kassel auf ca. 450.000 qm, auf den Innenstadtbereich entfallen davon ca.
125.000 qm. Die IHK Kassel beziffert die Anzahl der Einzelhändler im Stadtgebiet von
Kassel auf ca. 2.800 Betriebe, in der Innenstadt direkt sollen ca. 600 Ladengeschäfte
bestehen.
Der Filialisierungsgrad in der zentralen Einkaufsstraße „Obere Königsstraße“ beläuft sich
nach Angaben des Maklerhauses Brockhoff & Partner auf ca. 63 %, bei der „feinen Meile“
Wilhelmsstraße auf ca. 55 %.
Im Innenstadtbereich gestaltet sich die Mietzinssituation gemäß Angaben des IVD wie folgt:
KasselStadt
1a Lage
1a Lage
1b Lage
1b Lage
bis ca. 60
qm
EUR/qm
VK
monatlich
40,00 60,00 €
ab ca. 100
qm
EUR/qm
VK
monatlich
25,00 40,00 €
bis ca. 60
qm
EUR/qm
VK
monatlich
15,00 22,00 €
ab ca. 100
qm
EUR/qm
VK
monatlich
10,00 16,00 €
Tabelle 4 Mietniveau Einzelhandel 2010 (Quelle IVD)
Brockhoff & Partner kommen in ihrem „Einzelhandelsmietpreisspiegel 2010“ zu ähnlichen
Ergebnissen, wie folgende Tabelle zeigt:
Mietfläche
60 qm-120 qm
120 qm-260 qm
Schaufenstermindestbreite
5m
7m
Mietpreisspanne/EUR/qm
75,00 – 95,00
60,00 -75,00
Tabelle 5 Mietpreisspiegel Brockhoff&Partner 2010
Mit den o.g. Spitzenmieten gehört die Kassler Innenstadt laut Angaben des
Einzelhandelsmakler Kemper´s zu den TOP 40 der teuersten Einzelhandelsstandorten in
Deutschland.
Zu den wesentlichen Magneten der Kasseler Innenstadt zählen der KAUFHOF (ca.
18.000 qm Verkaufsfläche) und der von der ECE geführte CITY POINT (ca. 20.000 qm
Verkaufsfläche). In den Stadtteilen von Kassel kann ebenfalls das von der ECE gemanagte
DEZ (ca. 26.000 qm Verkaufsfläche) beachtliche Kaufkraft für sich beanspruchen. Entlang
der östlichen Ausfallstraße Leipziger Straße sowie im Stadtteil Wesertor bestehen große
Fachmarktflächen. Im nahen Landkreis Kassel wird aktuell das RATIO (Baunatal) von ca.
20.000 qm auf ca. 27.000 qm Verkaufsfläche erweitert. In der Stadt Vellmar sorgt das
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JBG Marktbericht 2011
Fachmarktzentrum HERKULES (ca. 16.000 qm Verkaufsfläche) ebenfalls für eine gute
Einzelhandelsversorgung.
Derzeit baut die Bauwert Investment Group auf dem Grundstück des ehemaligen
HENSCHELHAUSES ein Kaufhaus (Königsplatz 55). Alleiniger Mieter der ca. 7.300 qm
Verkaufsfläche wird der Textilanbieter Peek&Cloppenburg. Fertigstellung des Gebäudes soll
im Herbst 2011 sein.
Eine lokale Vermögensverwaltung beabsichtigt das ehemalige Bekleidungshaus
OVERMEYER (Königsplatz 40) zu sanieren. Es sollen dabei ca. 2.500 qm moderne
Verkaufsfläche entstehen. Laut einer Pressemitteilung des exklusiven Vermietungsmaklers
sei ein Architekturwettbewerb ausgelobt worden und der Beginn der Bauarbeiten wurde für
den Herbst 2010 angekündigt. Jüngsten Meldungen zufolge soll nun der Baustart im März
2011 erfolgen. Erfolgreich abgeschlossen werden konnte hingegen im Sommer 2007 das
Projekt KÖ 30 auf der oberen Königsstraße. Die Development Partner Gruppe hat 5.500 qm
Einzelhandels- und 1.500 qm Bürofläche erstellt. Die Einzelhandelsflächen sind komplett an
insgesamt drei Einzelhandelsmieter vermietet: THALIA, ZARA und WE FASHION.
Auf der Fläche des ehemaligen Herrenbekleidungshauses POHLAND eröffnete im Februar
2010 der internationale Textilanbieter TK MAXX auf 2.400 qm Verkaufsfläche. Im Sommer
2010 eröffnet das Modelabel „1982“ in der Oberen Königsstraße 13 eine Verkaufsfläche von
ca. 1.200 qm. JBG schätzt hier den Mietzins zwischen 20,00 und 25,00 EUR/qm/Monat.
Abschließend sei erwähnt, dass die Fläche der ehemaligen QUELLE TECHNIK mit ca.
1.105 qm Nutzfläche noch keinen Nachmieter gefunden haben.
Im Fachmarktbereich konnte im September 2009 auf dem ehemaligen Gelände der
Bindingbrauerei ein moderner OBI Markt mit ca. 10.000 qm Verkaufsfläche an den Markt
gehen. Auf der Leipziger Straße hat ein süddeutscher Projektentwickler mehrere tausend
Quadratmeter Verkaufsfläche neu erstellt und vermietet.
2.3
Logistik
Die IHK Kassel beziffert den Bestand an moderner Logistikfläche in Nordhessen auf ca.
3.000.000 qm. Internationale Maklerhäuser sehen in der Region Kassel/Bad Hersfeld einen
der TOP 14 logistischen Hot-Spots in Deutschland. Jones Lang Lassalle beziffert in ihrem
„Logistikimmobilien Report 2010“ den Logistikflächenumsatz in den Jahren 2007-2009 im
Marktgebiet Kassel/Bad Hersfeld auf eine Gesamtvermietungsleistung von ca. 619.000 qm
(bei Vermietungsgrößen > 5.000 qm/Einheit). Das entspricht einer durchschnittlichen
Vermietungsleistung von ca. 206.000 qm p.a. Von den 619.000 qm entfallen auf Eigennutzer
ca. 164.000 qm (26,5%) und auf Vermietungen ca. 455.000 qm (73,5%). Mit dieser
Gesamtvermietungsleistung belegt die Region Kassel/Bad Hersfeld einen beachtlichen
dritten Platz. Lediglich das Ruhrgebiet mit ca. 864.000 qm und die Stadt Hamburg mit
783.000 qm hatten im Vergleichszeitraum höhere Umsätze zu verzeichnen.
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JBG Marktbericht 2011
Belastbare Angaben zu Leerständen stehen unseres Erachtens nicht zur Verfügung. In einer
Erhebung aus dem Jahr 2004 wird für den Flächentyp „Halle/Lager“ ausschließlich in den
Gewerbeparks der Stadt Kassel (siehe Standortmodul Wirtschaftsförderung Kassel) ein
Flächenbestand von ca. 330.000 qm genannt. Der Vermietungsgrad soll bei knapp 80 %
gelegen haben.
Es ist davon auszugehen, dass moderne Logistikflächen einen hohen Vermietungsgrad
vorweisen können, während Anlagen mit einem Baujahr von vor 1986 aufgrund ihrer
Flächenkonfiguration bzw. ihres technischen. Standards einen entsprechend hohen
Leerstand aufweisen sollten. Die IHK Kassel sieht allerdings auch eine Mangel an
großflächiger Logistikfläche im Nahbereich der Stadt Kassel.
CB Richard Ellis geht in dem Marktreport „Lagerflächen- und Logistikmarkt Deutschland
2010“ davon aus, dass Logistikflächen je nach Ausstattung zwischen 2,50 EUR/qm und
4,25 EUR/qm am Markt realisiert werden. Colliers stellt indessen fest, dass die Spitzenmiete
bei 3,90 EUR/qm und die durchschnittliche Miete bei 3,00 EUR/qm liegen.
Das es für zukünftige Logistikflächen in Nordhessen eine nachhaltige Nachfrage zu geben
scheint, ist auch durch das Engagement bedeutender Unternehmen zu erkennen. Wie die
Immobilienzeitung im April 2010 vermeldete, beabsichtigt die OFB Projektentwicklung
zwischen Kassel und Göttingen den Bau von ca. 65.000 qm Logistikfläche und 670 qm
Bürofläche. Ebenfalls berichtet das Fachblatt im September 2010, dass der
Volkswagenkonzern im Umfeld des OTC-Centers (Baunatal) eine weitere großvolumige
Entwicklung plant. Damit würde flächenmäßig eine der größten einzelnen
Logistikagglomerationen Europas entstehen.
Auch lokale Großunternehmen fragen zunehmend Logistikflächen nach. Im Herbst 2010 hat
die SMA-Gruppe in der Fladerbaumstraße 7 (Teilmarkt Kassel-Waldau) von der Internos
GmbH (vormals GPT Halverton) ca. 6.000 qm Logistikfläche für 10 Jahre angemietet.
2.4
Wohnen
Im „Wohnungsmarktbericht 2010“ (Stadt Kassel) wird der Wohnungsbestand Anfang 2009
auf 103.175 Einheiten beziffert. Anfang 2007 waren es noch 102.720 Einheiten. Von den
103.175 Wohnungen sind 7.124 Wohneinheiten öffentlich gefördert, 1.930 Wohneinheiten
sind vertraglich gebunden und schließlich 94.121 Wohneinheiten sind frei finanziert.
Die Stadt Kassel schätzt den Wohnungsleerstand bei den freifinanzierten Wohnungen (ca.
91,0 % des Bestandes) auf ca. 4,4 %, während die Mieterquote im Stadtgebiet knapp 80,0 %
betragen soll.
Jedem Kasseler Einwohner stehen ca. 39,64 qm zur Verfügung. Damit liegt die
durchschnittliche Wohnflächenversorgung/Einwohner etwas unterhalb des hessenweiten
Durchschnitts von 42,5 qm. Laut einer Prognose des Marktforschungsinstitut empirica sollen
in den kommenden Jahren der Bedarf an Wohnfläche um 15,0 % ansteigen.
14
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JBG Marktbericht 2011
Zur Struktur des derzeitigen Wohnungsbestandes lassen sich folgende Angaben machen: 4und 5-Zimmer Wohnungen nehmen ca. zwei Drittel des gesamten Bestandes ein, 1-Zimmer
Wohnungen haben nur einen geringen Anteil von ca. 3,8 % (siehe Tabelle 6).
n-Zimmer
5-Zimmer und mehr
4-Zimmer
3-Zimmer
2-Zimmer
1-Zimmer
Anzahl
31.387
37.453
24.638
5.740
3.957
Anteil in %
30,3
36,4
23,9
5,6
3,8
103.175
100,0
Tabelle 6 Wohnungsstruktur Kassel - Quelle: Wohnungsmarktbericht Stadt Kassel 2010
Auffällig ist der relativ geringe Anteil an 1- und 2 Zimmer Wohnungen von lediglich ca. 9,4 %
am Gesamtanteil. Dies wird umso mehr deutlich, wenn die Struktur der vorhandenen
Haushalte analysiert wird, wie Tabelle 7 zeigt: Die hohe Anzahl von sog. Single-Haushalten
von ca. 50,0% liegt weit über dem bundesdeutschen Durchschnitt von ca. 40,0 %. Die
durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt dabei ca. 1,87 Personen. Die Zahlen aus den
Tabellen 6 und 7 lassen u.a. darauf schließen, dass ein Teil von Single-Haushalten ein
großzügiges Wohnumfeld haben muss.
Haushaltsgröße
Mehrpersonenhaushalt
Zweipersonenhaushalt
Einpersonenhaushalt
Anzahl
23.966
27.762
50.656
in %
23,0
27,0
50,0
Tabelle 7 Haushaltsgrößen Stadt Kassel 2009
In den letzten drei Jahren konnte ein kontinuierliches Ansteigen der Bautätigkeit beobachtet
werden. Im Wohnungsbau wurden im Jahr 2007 noch 155 Baugenehmigungen erteilt, im
Jahr 2008 waren es 192 Baugenehmigungen und im Jahr 2009 waren es schon 243
Baugenehmigungen. Die ähnliche Zunahme der Genehmigungen in den Jahren 2008/2009
ist laut Hessischen Statistischen Landesamt auch hessenweit zu beobachten gewesen.
Zum aktuellen Mietpreisniveau im Stadtgebiet von Kassel kann der IVDImmobilienpreisspiegel Nordhessen folgende Rahmendaten geben (bezogen auf eine
Musterwohnung mit ca. 70 qm):
jeweils
EUR/qm/p.M.
Fertigstellung
vor 1948
Fertigstellung
nach 1948
Neubau
–
Erstbezug
Einfacher
Nutzwert
mittlerer
Nutzwert
guter
Nutzwert
sehr guter
Nutzwert
3,00 – 3,60
3,80 -4,50
4,50 – 5,00
5,00 - 6,00
3,50 – 4,00
4,00 – 4,50
4,50 - 5,80
5,80 – 8,00
n.f.
5,00 -5,80
5,80 -7,00
7,00 – 9,00
Tabelle 8 Mietpreisspiegel Wohnen Stadt Kassel 2010
15
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JBG Marktbericht 2011
Nach Angaben des IVD Region Mitte ist in den letzten Jahren ein Ansteigen der Mietzinses
zu beobachten. Die steigende Nachfrage wird mit einem stabilen Arbeitsmarkt und einer
geringen Neubautätigkeit begründet. Gefragt sind insbesondere gute Wohnlagen und große
Wohnungsgrößen, insbesondere in den begehrten Westlagen der Stadt. JBG schätzt, dass
seit dem Jahr 2007 die Miete um knapp 3,0 % p.a. angestiegen ist.
Ab 1997 wurde auf dem ehemaligen Messeplatz in der sog. „Unterneustadt“ ein
Neubaugebiet geschaffen. Es entstand eine Anzahl von Apartmenthäusern und
Rheinhausanlagen in komfortablen Qualitäten. Im derzeitigen Neubaubereich ist der sog.
„Beckett-Flügel“ im Vorderen Westen ein Höhepunkt. Hierbei hat die Kasseler Immovation
AG eine ehemalige Polizeikaserne in 51 hochwertige Wohnungen mit insgesamt ca. 6.500
qm umgebaut. In der Nähe des Backett-Flügels projektieren die „Vereinigte Wohnstätten von
1889“ und die „GWH“ weitere Wohnflächen.
2.5
Hotel
In einer Erhebung der JBG im Sommer 2010 wurden im Stadtgebiet von Kassel insgesamt
21 Hotels gezählt, die über mehr als 50 Zimmer aufweisen. Darüber hinaus gibt es eine
Anzahl von kleineren Hotels und Pensionen, die hier nicht weiter behandelt werden sollen.
Von den besagten 21 Hotels waren etwas mehr als die Hälfte im Vier-Sterne-Bereich zu
finden. Moderne Zwei-Sterne-Sterne Hotels gibt es lediglich drei (zuzüglich ein
Development). Ferner ergab die Erhebung, dass die untersuchten Hotels knapp 2.100
Zimmereinheiten aufweisen können. Knapp die Hälfte der Hotels ist in privater Hand. Bei
Bedarf kann JBG diese Erhebung gerne zur Verfügung stellen.
Im Jahr 2009 wurden laut Kassel Tourist ca. 401.622 Gäste gezählt. Dabei betrug die Anzahl
der Übernachtungen ca. 746.457. Neben einigen starken regionalen Messen ist Kassel eine
der Hauptattraktionen in der deutschen Märchenstraße (Brüder-Grimm). Dazu kommt alle
fünf Jahre die internationale Kunstausstellung „documenta“, welche wieder im Jahr 2012
stattfinden wird.
Ein älterer Bericht der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte und Touche GmbH aus dem
Jahr 2007 beziffert die Belegungsquote auf ca. 68 %, den Ø-Zimmerpreis auf ca. 53,00 EUR
und den Ø-Zimmerertrag auf 36,00 EUR. Hierbei ist allerdings anzumerken, dass im Jahr
2007 die Kunstausstellung „documenta“ in Kassel stattgefunden hat, die das Ergebnis
entsprechend beeinflusst hat.
Derzeit wird der „Schweizer Hof“ im Stadtteil Wilhelmshöhe grundlegend saniert. Die
Erweiterung des Vier-Sterne-Hotels „La Strada“ (Südstadt) um ein Motel ist schon vor
längerem angekündigt worden, ein Baustart steht bis dato noch aus. Das in den 50-er und
60-er Jahren des letzten Jahrhunderts sehr bekannte „Hotel Reiss“ am Kasseler
Hauptbahnhof wurde in Wege der Zwangsversteigerung Anfang 2010 an einen
ausländischen Investor veräußert. Dieser plant eine umfassende Sanierung des Objektes bis
Mitte 2011.
16
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JBG Marktbericht 2011
Investmentmarkt
2.6
Büro
Nach Erkenntnissen der JBG wurden in den Boomjahren 2006/2007 für Geschäftshäuser in
der Kasseler Innenstadt bis zum 18-fachen der Jahresmiete gezahlt. Ein Neubau-Objekt in
einer 1b-Innenstadtlage wurde in diesem Zeitraum für das ca. 16-fache der Jahresmiete an
einen ausländischen Investor vollvermietet veräußert. Die Kaufpreise in den Jahren
2008/2009 lagen in den 1a Lagen weiterhin auf einem stabilen Niveau mit dem Faktor des
14- bis hin zum 16-fachen der Jahresnettomiete. Hierbei wurden Kaufpreise von mehr als
3.000 EUR pro qm Bodenrichtwert erzielt. In den 1 b-Lagen sind die Kaufpreisfaktoren in den
Jahren 2008/2009 auf das 11 bis 12,5 Fache leicht zurückgegangen. Bei den Transaktionen
handelte es sich um teilweise ältere Bestandsobjekte.
Auch während des deutschlandweiten Immobilienbooms in den Jahren 2005-2007 wurden in
der
Stadt
Kassel
im
Bürobereich
Spitzenrenditen
erzielt.
Die
österr.
Immobilienaktiengesellschaft CA-Immo AG erwarb Anfang 2007 im Zuge der Vermarktung
des Immobilienpaketes „Leo II“ mehrere Objekte mit insgesamt gut 37.000 qm im Stadtgebiet
von Kassel. Alle Objekte sind sehr langfristig an das Land Hessen vermietet, das
prominenteste Objekt ist wohl die Frankfurter Straße 9+11 (Amtsgericht). Für die Objekte
wurden je nach Zustand/Mietvertragslaufzeit zwischen dem ca. 12,5 bis 19-fachen der
Jahresmiete als Kaufpreis gezahlt.
Das Neubau-Objekt „Germaniastraße“ im vorderen Westen wurde im November 2009 auf
Basis einer langfristigen Vermietung für das ca. 14,6-fache der Jahresmiete angeboten, dies
allerdings bei über den Markt vermieteten Flächen (ca. 10,60 EUR/qm). Die Vermietung der
Flächen erfolgte zum größten Teil an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Personen, wie z.B.
Ärzte.
JBG-Markteinschätzung:
JBG nimmt derzeit für einen Büroneubau im Stadtgebiet von Kassel einen Kaufpreis
zwischen dem 14,0 bis 16,5-fachen der Jahresmiete an. Dabei gehen wir davon aus, dass
es sich (a) um ein marktgerecht vermietetes Objekt handelt und (b) mindestens mittelfristige
Mietvertragslaufzeiten vereinbart wurden. Weiterhin haben Lage und Mieterbonität einen
wesentlichen Einfluss auf die Kaufpreisfindung.
Kommen Bestandsimmobilien auf den Markt, so werden diese zwischen dem 10,5 bis 13fachen der Jahresmiete gehandelt. Dies allerdings auch nur bei zufrieden stellender Lage
und Vermietungssituation. Bürobauten speziell aus den 50-er und 60-er Jahren, bei denen
zwischenzeitlich keine wesentlichen Sanierungen vorgenommen worden sind und die daher
meist keine oder geringe Vermietungen vorweisen können, sind am Markt so gut wie nicht
platzierbar.
17
_________________________________________________________________________________________
JBG Marktbericht 2011
2.7
Einzelhandel
Kemper´s Immobilien bezifferte im Jahr 2008 die Spitzenrendite in der Innenstadt von Kassel
um das ca. 18-fache der Jahresmiete.
Die Development Partner Gruppe hat im Sommer 2007 die fertig gestellte Projektentwicklung
„KÖ 30“ mit 5.500 qm Einzelhandels- und 1.500 qm Bürofläche erfolgreich an einen Fonds
der Union Real Estate Hamburg veräußert. JBG schätzt den Kaufpreis zwischen dem 16und 17-fachen der Jahresmiete.
Im Sommer 2009 veräußerte die Deka Immobilien das Geschäftshaus „Henschelhaus“ an
die Bauwert Investment Group für ca. 5,3 Mio. EUR. Bauwert, wie oben bereits erwähnt,
erstellt hier für den Modeanbieter „Peek & Cloppenburg“ einen Neubau mit ca. 7.300 qm
Verkaufsfläche. Das Objekt soll auf Basis eines langfristigen Mietvertrages um das 18,5fache der Jahresmiete am Investmentmarkt angeboten werden.
Im November 2010 konnte die Redevco Deutschland das Objekt Friedrichsplatz 19-20
erwerben. Alleiniger und langfristiger Mieter ist die Kaufhauskette Sinn-Leffers, welche in
diesem Objekt ca. 12.000 qm angemietet hat. JBG schätzt den Kaufpreis auf das 16 bis 17fache der Jahresmiete.
JBG-Markteinschätzung:
Aktuell sieht JBG den Preis für neu erstellte und hochwertige Einzelhandelsobjekte in der
Kasseler Innenstadt zwischen dem 15,5 – 17,0-fachen der Jahresmiete. Neu erstellte und
langfristig vermietete Fachmarktzentren sowie großflächiger Einzelhandel (wie z.B. ein
Baumarkt) werden zwischen dem 13,5 bis 14,25-fachen der Jahresmiete gehandelt.
Einzelne Discountermärkte werden für ca. das 12-fache der Jahresmiete veräußert. Bei
älteren Objekten entscheiden der technische Zustand und die Restmietvertragsdauer über
den Kaufpreis.
2.8
Logistik
In den Jahren 2007 bis 2008 wurden insbesondere im Industriepark Waldau/Langes Feld
diverse Logistikobjekte gerade an angelsächsische Investoren veräußert. Als beispielhafte
Transaktionen gelten:
-
ca. 14.000 qm Logistikfläche im Stadtteil Waldau (Investor GPT Halverton, jetzt
Internos GmbH),
ca. 30.000 Produktion/Logistikfläche in Fuldabrück (Investor Edinburgh House Spree
GmbH)
JBG hat eine Erhebung vorgenommen, bei der die wesentlichen Transaktionen im
Logistikbereich erfasst worden sind. Bei Bedarf kann diese Erhebung gerne zur Verfügung
gestellt werden.
18
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JBG Marktbericht 2011
Neben diversen angelsächsischen Investoren ist auch die Nibler Gruppe aus Kassel ein
bedeutender lokaler Investor im Bereich Logistik/Produktion. Auf der Entwicklerseite hat sich
insbesondere das amerikanische Unternehmen Gazely einen Namen gemacht. In der Nähe
des OTC-Centers (Baunatal) sind bis dato ca. 130.000 qm Logistikfläche entwickelt worden.
JBG-Markteinschätzung:
Das internationale Maklerhaus CB Richard Ellis geht derzeit in einer aktuellen Studie davon
aus, dass in den Top 5 - Standorten Deutschlands bei einem Prime Logistik Objekt etwas
mehr als das 14-fache der Jahresmiete aufgewendet werden muss. Bezogen auf die
Logistikregion Kassel/Bad Hersfeld hält JBG eine Preiskorrektur in Höhe von einer
Jahresmiete für angemessen. So dürften derzeit neu erstellte und langfristig vermietete
Logistikobjekte um das 13-fache der Jahresmiete erzielen. Bei älteren Logistikobjekten
entscheiden die Laufzeit der Mietverträge und die noch vorhandene Bauqualität über
Verkaufsmultiplikator.
JBG
würde
Bestandslogistikimmobilien
mit
mittelfristigen
(Rest-)Mietvertragslaufzeiten zwischen dem 9 - 10,5-fachen der Jahresmiete einpreisen
wollen.
2.9
Wohnen
Der IVD-Immobilienpreisspiegel 2010 Nordhessen beziffert die Grundstückspreise für
Mehrfamilienhäuser in normalen Lagen zwischen 100,00 und 140,00 EUR/qm, während in
guten Wohnlagen zwischen 185,00 und 250,00 EUR fällig werden.
Bestehende Mehrfamilienhäuser bzw. Wohnanlagen werden gemäß Mietspiegel bei
Objekten bis zum Baujahr 1948 zwischen dem 7 bis 9–fachen der Jahresmiete gehandelt.
Objekte ab dem Baujahr 1948 erzielen zwischen dem 8 bis 13-fachen der Jahresmiete.
Diese Angaben können jedoch nur eine grobe Orientierung geben. So sind JBG auch
Transaktionen bekannt, bei denen grundsanierte Gründerzeithäuser im Stadtteil Vorderen
Westen für das 14,5-fache der Jahresmiete den Besitzer gewechselt haben. Neben der Lage
entscheiden der bauliche Zustand und die Vermietung über den voraussichtlichen Kaufpreis.
Im Sommer 2010 konnte eine großvolumige Transaktion beobachtet werden. Hierbei hat das
Versorgungsamt der Landesärztekammer Hessen eine Wohnanlage mit 119 Wohneinheiten
und ca. 9.500 qm Mietfläche an die GWH veräußert. JBG schätzt, dass hier ein Multiplikator
um das 11-fache der Jahresmiete gezahlt worden ist.
2.10
Hotel
Der Kasseler Hotelmarkt bietet überregionalen Investoren nur ein begrenztes Handlungsfeld,
da eine große Anzahl von Hotelbetrieben klein- und mittelständisch geprägt ist und evtl.
Pachtverträge mit diesen Betreibern zu risikoreich erscheinen. Auch haben die
Hotelliegenschaften bei den vorhandenen nationalen/internationalen Hotelketten heterogene
Eigentümerstrukturen.
19
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JBG Marktbericht 2011
Das Ramada-Hotel im Vorderen Westen hat als Teil der benachbarten Stadthalle mittelbar
die Stadt Kassel als Verpächter, während das Mercure Hotel (ehemals Mövenpick) in der
Innenstadt einen holländischen Eigentümer aufweist.
Auffällig ist jedoch, dass überregionale Budget-Hotels (Ibis, Formula 1 u.a.) ausschließlich in
autobahnnahen Lagen zu finden sind, nicht jedoch in Innenstadtnähe. Nach Meinung von
JBG würde der Bau eines Budget-Hotels in der Innenstadt bzw. Innenstadtnähe das
Hotelangebot von Kassel sinnvoll abrunden. Auch vor dem Hintergrund der positiven
wirtschaftlichen Entwicklung erscheint zudem ein Drei-Sterne Hotel im Kasseler Osten
aussichtsreich.
Marktkundige gehen davon aus, dass ein neu erstelltes und mit einem langjährigen
Pachtvertrag versehenes Budgethotel in Frankfurt um die 14,75-fach der Jahrespacht als
Kaufpreis erzielen würde. JBG schätzt die Differenz zu Frankfurt bei gut einer Jahresmiete.
Somit dürfte ein Hotelneubau in Kassel zwischen dem 13,5 bis 14-fachen der Jahrespacht
als Kaufpreis erzielen.
4. Ausblick
4.1
Vermietung
JBG geht aufgrund der anziehenden Konjunktur davon aus, dass der Bedarf nach
hochwertigen Büroflächen ebenfalls ansteigen wird. Gerade in guten bis sehr guten Lagen
dürfte das Angebot knapp werden, zumal größere Neubauten derzeit nicht existent sind.
Unmoderne und unsanierte Flächen werden hingegen weiterhin schwer haben einen Mieter
zu finden.
Einzelhandelsgenutzte Immobilien in der Innenstadt von Kassel werden auch in Zukunft
bei Nachvermietung zügig einen Nachmieter finden. Bei Eröffnung des Modehauses
Peek&Cloppenburg am Königsplatz im Herbst 2011 besteht die Möglichkeit, dass sich die
Frequenz deutlich auf die Achse Friedrichsplatz/Königsplatz verschieben könnte. Dies würde
zu einer Schwächung von Teilen der Oberen Königsstraße und der Wilhelmsstraße führen.
Neu erstellte Fachmarktflächen sollten ebenfalls problemlos vermietet werden können.
Schwierig dürfte es weiterhin für B-Lagen werden, bei denen Umfeld und Ausstattung zu
Wünschen übrig lassen. Ggf. an Spezialgeschäfte lassen sich hierbei Vermietungen im
übersichtlichen Umfang realisieren.
Durch das Anziehen der Weltwirtschaft werden auch die Warenströme eine deutliche
Steigerung erfahren. Auch die fortschreitenden Aktivitäten teilweiser internationaler
Entwickler lassen darauf schließen, dass Logistikflächen in der Region Kassel/Bad
Hersfeld weiterhin gefragt sein werden. Branchenkenner befürchten teilweise schon eine
Knappheit an Baugrundstücken. Bei guter Lage lassen sich auch Logistikimmobilien älterer
Baujahre vermieten. Bei einfacher Lage und älteren Bauqualitäten wird der Leerstand jedoch
konstant bleiben.
20
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JBG Marktbericht 2011
Durch die zunehmend günstige makroökonomische Situation in Kassel (Reduzierung der
Arbeitslosenquote, Steigerung der durchschnittlichen Einkommen u.a.) konnte ein Ansteigen
der Wohnungsmieten beobachtet werden. Gerade bei Flächen in guten bis sehr guten
Lagen kann die Nachfrage nicht immer befriedigt werden, wenngleich die Gesamtsituation
zwischen Mieter und Vermieter immer noch als ausgeglichen bezeichnet werden kann.
Schwer werden es unsanierte Altbauten in peripheren Lagen der Stadt haben. JBG geht
davon aus, dass diese Vermietungssituation sich im Wohnbereich mittelfristig fortsetzten
wird.
Die Marktsituation im Hotelbereich ist schwer einzuschätzen. Aus vielen Fachgesprächen
ist JBG darüber informiert, dass lokale Unternehmen teilweise Schwierigkeiten haben, ihre
Gäste/auswärtige Mitarbeiter unterzubringen. Es scheint dabei eine Nachfrage nach Zwei bis
Drei-Sterne Hotels zu geben.
4.2
Investment
Sofern Ausstattung und Lage stimmig sind, wird ein Büro-Investment auch einem
überregionalen Investor einen nachhaltigen und stabilen Ertrag erwirtschaften. Unsanierte
Altflächen und Büroimmobilien in schlechten Lagen werden sich kaum am Markt platzieren
können. Eigentümer älterer Liegenschaften, bei denen die Lagequalität aber gut ist, sollten
über eine (Teil-)Sanierung und Neuvermietung nachdenken, um so einen höheren Kaufpreis
zu erzielen. Investoren, die bereit sind sich in Kassel zu engagieren, werden nur ein
begrenztes Angebot vorfinden. Dennoch sind JBG einige Projekte bekannt, die auf eine
Realisierung warten, sobald die immer noch angespannte Finanzierungssituation sich
entspannt.
Die jüngsten Investments im Einzelhandelsbereich in der Innenstadt von Kassel lassen auf
eine hohe Attraktivität als Investitionsstandort schließen. Derzeit kann JBG feststellen, dass
auch in der Innenstadt Objekte aus den 50-er Jahren angeboten werden, die teilweise über
langfristige Mietverträge verfügen. Sofern keine erwerbshemmende Faktoren, wie z.B.
Erbpacht, bestehen, sollten solche Objekte auch künftig einen Käufer finden.
Im 2. Halbjahr konnten keine Logistiktransaktionen festgestellt werden. Mittelfristig werden
einige neu erstellte Logistikobjekte auf den Markt kommen. In der Zwischenzeit werden
insbesondere angelsächsische Fonds versuchen, das ein oder andere Bestandsobjekt zu
drehen. Ältere Anlagen ohne nahen Autobahnanschluss und daher auch meistens ohne
nachhaltige Vermietung werden auch zukünftig kaum platzierbar sein.
In
den
letzten
12
Monaten
ist
ein
Anziehen
der
Preise
für
Mehrfamilienhäuser/Wohnanlagen zu beobachten gewesen. Für Kasseler Verhältnisse
werden derzeit hohe Kaufpreismultiplikatoren gezahlt. Für die nächsten 6-12 Monate sollte
dieses Preisniveau anhalten. Bei einem Anstieg der Kreditzinsen und einer Zinssteigerung
bei alternativen Finanzprodukten geht JBG davon aus, dass der Wohnimmobilienmarkt sich
wieder etwas beruhigen wird.
21
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JBG Marktbericht 2011
Bis auf das Objekt „Hotel Reiss“ sind JBG keine Hoteltransaktionen bekannt. Es scheint
einen Bedarf an einem innenstadtnahen Budgethotel und an einem Drei-Sterne Hotel im
Kasseler Osten zu geben. Es wäre hier das Engagement eines Projektentwicklers
wünschenswert.
Quellenhinweise
Bulwien Gesa AG 2008 Stadtbericht Kassel
Comfort Marktbericht 2009/2010
CB Richard Ellis, Logistikmarkt 2010
Colliers, Logistik- und Hotelbericht 2010
HNA; diverser Abrufe in 11/10
Immobilien Zeitung – Archiv, diverse Meldungen, Abruf 11/2010
IVD Marktbericht I/2010
Kemper´s City Report 2008
Studie Wohnungsmarktbericht 2010, Stadt Kassel
Studie „Die Stadt Kassel als Einzelhandelsstandort“, 2003
Thomas Daily City Survey 2006
Zukunftsatlas, PROGNOS Unternehmensberatung 2010
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JBG Marktbericht 2011

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