Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke Wertgutachten: Einfamilienhaus, freistehend (Verkehrswert § 194 BauGB) Auftrags-Nr. 08/15 Liegenschaft: Alte Bahn 8 D- 47533 Kleve-Donsbrüggen Auftraggeber: AZ: Amtsgericht Kleve AG 8K 024/15 Gutachter: Wertermittlungsstichtag: Besichtigungsumfang: Bewertungsobjekt: Dipl.-Ing. U. Völling 28.05.2015 Innen- und Außenbesichtigung Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein 1949 errichtetes freistehendes Einfamilienhaus und eine 1965 errichtete Garage. Die Grundstücksgröße beträgt insgesamt 389 m². Die zu bewertende Liegenschaft befindet sich in Kleve-Donsbrüggen und hat für Wohnen gute Lageeigenschaften. Im Wesentlichen hat das Objekt einen einfachen Ausbaustandard und ist in einem dem Alter entsprechenden Zustand. Internetfassung Die Internetversion unterscheidet sich von dem Originalgutachten nur dadurch, dass es keine Anlagen (Katasterplan, Bauzeichnungen pp.) enthält Dipl.-Ing. Ursula Völling AKNW 30586 Greversweg 34 47574 Goch Tel: 02823 - 9707-0 Fax: 02823 - 9707-50 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus GUTACHTEN PLZ, Ort: Ortsteil: Lage: Gemarkung: Flur: Flurstück: Nutzungsart: Grundstücksgröße: 47533 Kleve Donsbrüggen Alte Bahn 8 Donsbrüggen 2 522 Gebäude- und Freifläche 389 m² Grundbuch: Amtsgericht Kleve, Grundbuch von Donsbrüggen Blatt 219A Wertermittlungsstichtag: 28.05.2015 Zweck des Gutachtens: Verkehrswert zum Zweck der Zwangsversteigerung Teilnehmer der Ortsbesichtigung: Ortsbesichtigung am 28.05.2015 Dipl.-Ing. Ursula Völling als Gutachterin der Lebensgefährte der Eigentümerin Der Verkehrswert wurde zum Stichtag unter Würdigung aller bekannter wertrelevanter Einflüsse in Anlehnung an § 194 BauGB auf Grundlage des Sachwertes ermittelt. Verkehrswert Flur 2, Flurstück 522 § 194 Baugesetzbuch 135.000,00 € Erstellt am: 30.07.2015 Dipl.-Ing. U. Völling Seite 2 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Vorbemerkung Gutachtenauftrag, Bewertungsobjekt Entsprechend dem, am 13.04.2015 durch das Amtsgericht Kleve erteilten Auftrag, wird der Verkehrswert für das Grundstück “Alte Bahn 8” in Kleve-Donsbrüggen ermittelt. Das Grundstück ist mit einem freistehenden Einfamilienhaus und Garage bebaut. Die Lageeigenschaften für Wohnen sind gut. Anlass des Gutachtens ist die vom Amtsgericht Kleve angeordnete Zwangsversteigerung. In das Gutachten wird Zubehör nach §§ 97, 98 BGB aufgenommen. Ortsbesichtigung, Wertermittlungsstichtag Am 28.05.2015 wurde das Grundstück in Augenschein genommen. Die Beteiligten wurden fristgemäß eingeladen. Außer der Sachverständigen war der Lebensgefährte der Eigentümerin des Bewertungsobjektes anwesend. Das Objekt konnte von innen und außen begangen werden. In den Spitzboden hinein konnten Fotos gemacht werden, eine Begehung war nicht möglich. Stichtag der Wertermittlung ist der Tag der Ortsbesichtigung. Der angetroffene Grundstückszustand ist für die Wertermittlung maßgeblich. Es handelt sich nicht um eine klassische Kapitalanlage, daher ist der Verkehrswert aus dem Sachwert gem. §§ 21-23 ImmoWertV abzuleiten. Seite 3 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Allgemeine Hinweise - Diese Wertermittlung stellt kein Bausubstanzgutachten dar. Die Beschreibung der Gebäude und der Freiflächen beruht auf einer Objektbegehung und reflektiert den optisch erkennbaren Zustand am Bewertungsstichtag. - Es wird unterstellt, dass nicht zugängliche, bzw. in nur durch unzumutbaren Aufwand zugäng lich zu machende Bereiche/ Räumlichkeiten des Bewertungsobjektes keine Merkmale aufwei sen, die eine negative Wertbeeinflussung bedingen. - Es wird unterstellt, dass die zu bewertenden baulichen Anlagen legal errichtet und deren tatsächliche Nutzung bauaufsichtlich genehmigt wurde. - Untersuchungen auf Standsicherheit, Schall-/ Wärme-/ Brandschutz, Rohrfraß (in Kupferleitungen) und auf Befall durch tierische oder pflanzliche Schädlinge (in Holz und Mauerwerk) wurden nicht vorgenommen. Hierzu wären besondere Fach- und Sachkenntnisse sowie spezielle Untersuchungen durch Sonderfachleute erforderlich, wodurch der übliche Umfang einer Wertermittlung erheblich gesprengt würde. - Untersuchungen des Bauwerks auf schadstoffbelastete Baustoffe (u.a. Asbest, Formaldehyd, PCP, PCB) und des Bodens nach Verunreinigungen (schädliche Bodenveränderungen/ Altlasten) wurden ebenfalls nicht durchgeführt; auch hierzu bedarf es spezieller Untersuchungen von Sonderfachleuten. Verwendungszweck Die Erstellung dieses Wertgutachtens erfolgte nicht im Auftrag zukünftiger Kaufinteressenten, sondern ausschließlich durch den Auftraggeber. Ansprüche Dritter, gleich welcher Art, können dem Gutachter gegenüber nicht gestellt werden. Gegenüber Dritten wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit keine Haftung übernommen. Allgemeine Grundlagen zur Grundstücks- und Gebäudewertermittlung BauGB § 194,Baugesetzbuch in der Fassung vom 27.08.1997 ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010) BRW-RL Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (BodenrichtwertrichtlinieBRW-RL) vom 11.01.2011 SW-RL Richtlinie zur Ermittlung von Sachwerten (Sachwertrichtlinie-SW-RL) nebst NHK 2010 18.10.2012 WertR ‘06 Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 01.03.2006 BauNVO Baunutzungsverordnung (BauNVO) LBodSchG Gesetz zur Ausführung und Ergänzung des Bundes-Bodenschutzgesetzes (Landesbodenschutz- und Altlastengesetz-LBodSchG) vom 14.03.2002 Richtwertkarte und Marktbericht des Gutachterausschuss des Kreises Kleve Stand 01.01.2015 Dem Gutachten lagen folgende Unterlagen zu Grunde - Grundbuchauszug vom 09.03.2015 - Baulastenauskunft vom 19.05.2015 - Altlastenauskunft vom 19.05.2015 - Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 18.05.2015 - Auszüge aus der Bauakte Seite 4 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Die Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sind in der Wertermittlungsverordnung festgelegt. So gibt es das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Verfahren wird im Einzelfall unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten ausgewählt. Das Ertragswertverfahren wird vorzugsweise angewendet, wenn der aus einem bebauten Grundstück nachhaltig erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung für den Wert des Grundstücks ist. Ein Sachwertverfahren wird angewandt bei Grundstücken, wenn die vorhandene Bausubstanz und die Kosten für die Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes für den Wert ausschlaggebend ist. Das ist in der Regel bei eigengenutzten Grundstücken der Fall. Das Ergebnis der beiden angewandten Verfahren zeigt eine Differenz zwischen Sachwertkomponente und Ertragswertkomponente. Da es sich bei dem Grundstück um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Garage und Garten handelt, ist dies nicht unter Renditegesichtspunkten zu sehen. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts ist in diesem Fall auf die Sachwertkomponente gem. §§ 21-23 ImmoWertV abzustellen, weil das Bewertungsobjekt nicht als reine Kapitalanlage sinnvoll erscheint. Definition des Verkehrswerts und wesentliche Bewertungsverfahren Da es unterschiedliche Wertbegriffe gibt, ist es notwendig, die diesem Gutachten zu Grunde liegende Definition zu erläutern. Im vorliegenden Fall wird der Verkehrswert gemäß § 194 BauGB angewandt. Hinweise zum Verkehrswert gem. § 194 BauGB Gemäß § 194 BauGB hat der Gutachter den Wert zu ermitteln, der sich am freien Markt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse erzielen ließe. Angebot und Nachfrage bestimmen nach den Gesetzen der freien Marktwirtschaft den zu erzielenden Preis. Deshalb wird grundsätzlich der Verkauf der Liegenschaft unterstellt. Bei der Abwägung einer Vermarktbarkeit des Objektes spielt die momentane Situation am Grundstücksmarkt eine entscheidende Rolle. Angebot und Nachfrage bestimmen neben optischen Eindrücken wie: Baugestaltung, Bauausführung, Lage der Liegenschaft, sonstige Problemlagen und Besonderheiten den Preis. Bei einer selbst zu nutzenden Immobilie wird der Verkehrswert im wesentlichen aus dem Sachwert abgeleitet. Bodenwert Für die Bestimmung des Bodenwerts findet das Vergleichswertverfahren §§ 15-16 ImmoWertV Anwendung. Zur Ermittlung des Bodenwerts können an Stelle von Vergleichspreisen auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Seite 5 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke Makrolage Der Kreis Kleve liegt im Nordwesten Deutschlands an der Landesgrenze zu den Niederlanden. Die Position an der Rhein-Ruhr-Schiene und die unmittelbare Nachbarschaft zu wichtigen europäischen Ballungszentren schaffen beste Standortvoraussetzungen für unternehmerische Aktivitäten. Der Kreis Kleve verfügt über eine breit gefächerte mittelständische Wirtschaftsstruktur. Innovationskraft und Unternehmergeist spiegeln sich in einem stetigen Wachstum neuer Arbeitsplätze in unserer Region wider. In einem Umkreis von 2 Autostunden leben mehr als 30 Millionen Menschen. Drei Bundesautobahnen, der Rhein-Waal-Terminal in Emmerich, der Anschluss an die EC-Strecke Köln-Amsterdam verbinden den Kreis Kleve mit den internationalen Absatz- und Beschaffungsmärkten. Nach Aufnahme des Flugbetriebes im Mai 2003 am Airport Weeze werden inzwischen etliche Destinationen im gesamten europäischen Raum angeflogen. Im Kreis Kleve leben mehr als 308.000 Einwohner in 16 Städten und Gemeinden. Arbeitslosenquote: 6,7% (Kreis Kleve) (Stand: April 2015) 48.260 (Tendenz steigend) (Stand: Juni 2014) 91,9 (Kreis Kleve) (Stand: 2014) 105,2 (Kreis Kleve) (Stand: 2014) 114,4 (Kreis Kleve) (Stand: 2014) (Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stadt Wesel) Einwohnerzahl (Goch): (Quelle: it.nrw.de) Kaufkraftkennziffer: (Quelle: IHK Duisburg Wesel Kleve) Umsatzkennziffer: (Quelle: IHK Duisburg Wesel Kleve) Zentralitätskennziffer: (Quelle: IHK Duisburg Wesel Kleve) Mikrolage Die Stadt Kleve liegt am unteren Niederrhein im Nordwesten von Nordrhein-Westfalen und ist eine mittlere kreisangehörige Stadt des Kreises Kleve im Regierungsbezirk Düsseldorf. Sie ist Sitz des Kreises Kleve und Mitglied der Euregio Rhein-Waal. Mit rund 50.000 Einwohnern ist Kleve nicht nur Sitz vieler Behörden und Gerichte, sondern auch kultureller und gesellschaftlicher Mittelpunkt des unteren Niederrheins. Die Industriestruktur der Stadt ist im Laufe der Jahre gewachsen. Zu den traditionellen Bereichen der Nahrungsmittel- und Schuhindustrie kamen die metallverarbeitende Industrie und der Ausbau des Dienstleistungssektors hinzu. Neben Donsbrüggen gehören noch weitere 13 Stadtteile zur Stadt Kleve. Donsbrüggen zählt zu den beliebten Wohnstandorten in Kleve und gehört mit seinen etwa 1.550 Einwohnern auf einer Fläche von 445 ha zu den flächenmäßig größeren Ortsteilen von Kleve. Umgebung, Lage Das Bewertungsobjekt befindet sich in Donsbrüggen, einem Ortsteil der Stadt Kleve, unmittelbar an der B9 (rückwärtig), gelegen. Baurechtliche Ausweisung / Planungsrecht Der Flächennutzungsplan der Stadt Kleve weist für das Bewertungsgrundstück Wohn-Fläche aus. Die Zulässigkeit eines Bauvorhabens wird gemäß § 34 BauGB eingeordnet. Die vorhandene Bebauung des Hauses als Wohnhaus ist ordnungsgemäß genehmigt worden. Sonstiges Straßenzustand : Zuwegung : Ver-/Entsorgung : Grundstückszuschnitt : fertig ausgebaut direkt von der öffentlichen Verkehrsfläche übliche Ver- und Entsorgungsanschlüsse vorhanden nahezu rechteckig geschnitten Seite 6 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke Objektbeschreibung Allgemeines Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein 1949 errichtetes freistehendes Einfamilienhaus und eine 1965 errichtete Garage. 1985 Ausbau des Dachgeschosses und Einbau neuer Fenster. In den letzten Jahren wurden einige Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen u. a. neue Heizung und neues Bad. Die zu bewertende Liegenschaft hat für Wohnen gute Lageeigenschaften. Im Wesentlichen hat das Objekt einen einfachen Ausbaustandard und ist in einem dem Alter entsprechenden Zustand. Das Objekt ist zur Zeit unbewohnt. Beschreibung des zu bewertenden Grundstücks Das Gutachten dient der Ermittlung des Verkehrswerts gemäß § 194 BauGB für die bebaute Liegenschaft Alte Bahn 8 in Kleve-Donsbrüggen. Die Liegenschaft führt die Katasterbezeichnung Gemarkung Donsbrüggen, Flur 2, Flurstück 522 eingetragen im Grundbuch von Donsbrüggen Blatt 219A in der Anlage mit Datum 09.03.2015 aufgeführt. Zuschnitt des Grundstücks Das Gesamtgrundstück des Wohnhauses, Flurstück 522, ist 389 m² groß. Das Grundstück ist nahezu rechteckig geschnitten. Nutzung des Grundstücks Auf dem Grundstück Flur 2, Flurstück 522 befindet sich ein Einfamilienhaus mit Garage und Garten. Erschließung des Grundstücks Das Grundstück wird vorne über die Straße “Alte Bahn” erschlossen. Diese hat eine asphaltierte Fahrbahndecke. Rückwärtig verläuft die B9 Kranenburger Straße. Die Entsorgung des Schmutzwassers erfolgt über Lage- und Fallstränge in den öffentlichen Kanal. Die Grundstücksentwässerung des Regenwassers erfolgt über die öffentliche Sammelkanalisation. Das Grundstück ist an die öffentliche Strom-, Gas- und Wasserversorgung angeschlossen. Das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei. Flächen/BGF Zur Bewertung wurde eine Berechnung der Wohn-/Nutzfläche bzw. Kubatur vorgelegt. Die Bauzahlen wurden plausibilisiert zum Ansatz gebracht. Auf Basis des vorliegenden Lageplanes wurde die BGF plausibilisiert in Ansatz gebracht. Zur Bewertung wird auf die BGF abgestellt, die sich analog der bebauten Fläche als anrechenbare Geschossfläche ergibt. (besondere Bauteile werden nicht gesondert ausgewiesen und in den Ansätzen der Herstellkosten subsummiert). BGF - Flächen (gem. eigener Plausibilisierung): Erdgeschoss Dachgeschoss Kellergeschoss Gesamtfläche BGF 11,16 m x 9,00 m= 11,16 m x 9,00 m= 11,16 m x 9,00 m= rd. 100,44 m² BGF 100,44 m² BGF 100,44 m² BGF 301,30 m² BGF Seite 7 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Baubeschreibung Informationen : Auszüge aus der Bauakte. Das Objekt konnte von innen und außen besichtigt werden. Der Spitzboden konnte nicht begangen werden. Allgemeines Objekt-/ Gebäudeart Funktion / Grundrisse Bauweise / Geschosse Baujahr (Ursprung / Erweiterung) Renovierung / Modernisierung Keller : : : : : : Wohnhaus Einfamilienhaus / funktional massiv, eingeschossig mit ausgeb. DG 1949 / Garage 1965 / Ausbau des DG 1985 ca. 2008 Heizung / Bad Vollkeller Bauausführung Gründung / Fundamente Außenwände / Fassaden Innenwände Decken Treppen Dach Fenster Außentüren Innentüren Bodenbeläge Wärme-/Schallschutz Besondere Merkmale : : : : : : : : : : : : Einzel- und Streifenfundamente massiv / Putz und Anstrich massiv, z.T. Leichtbau, Holz im DG Kellerdecke Stahlbeton, Holzbalkendecke über EG u. DG Betontreppe zum KG, Holztreppe zum DG Walmdach, Ziegel Holzfenster mit Isolierglas (1985), Rollladen Holztüre mit Glasausschnitt Holz Fliesen, Teppichboden geringer Standard Instandhaltungsstau in einigen Bereichen im DG Haustechnik Sanitär / Bad / WC Elektroinstallation Heizung Warmwasserbereitung Brandschutz / Schutzanlagen : : : : : durchschnittlich einfach-durchschnittlich Niedertemperatur, Öl-Kessel zentral keine bes. Anlage Bauzustand Bau- und Unterhaltungszustand Außenanlagen : in einigen Bereichen leicht unterdurchschnittlich : Pflasterung, Terrasse, Rasenflächen, Sträucher, Garage Bauscheine Bauscheine Nr. : 1/49/Ri.(Whs), 135/65 (G), Rohbau-/ Schlussabnahmescheine : - /09.11.1951, - 63-244/85- (Ausbau DG) 11.06.1986 Hinweise Die Angaben beziehen sich auf dominierende Ausstattungen und Ausführungen; in Teilbereichen können Abweichungen vorliegen. Zerstörende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt; daher beruhen Angaben über nicht sichtbare Bauteile oder bei der Besichtigung nicht erkennbare Baumängel- / Bauschäden auf Auskünften, vorliegenden Unterlagen bzw. auf Vermutungen. Dies gilt ebenso für die Gebäudeteile, die nicht besichtigt werden konnten. Seite 8 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Grundbuch Auszug vom: Amtsgericht: 09.03.2015 Kleve Bestandsverzeichnis: Grundbuch von: Blatt: Gemarkung: Flur: Flurstück: Größe: Donsbrüggen 219A Donsbrüggen 2 522 389 m² Erläuterungen zum Grundbuch Bestandsverzeichnis, mit dem Eigentum verbundene Rechte/ Bemerkungen: - zur lfd. Nr. 1, Gemarkung Donsbrüggen, Flur 2, Flurstück 522 Gebäude- und Freifläche, Alte Bahn 8, Größe 389 m². Grundbuch Abteilung I: Eigentümer Grundbuch Abteilung II: Lfd. Nr. 4 zur lfd. Nr. 1: Lasten / Beschränkungen Grundbuch Abteilung III: (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden) bleiben für die weitere Wertermittlung unberücksichtigt. Zwangsversteigerungsvermerk - (AG Kle, 008 K 024/15). Eingetragen am 09.03.2015. Seite 9 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Rechte, Lasten und Beschränkungen außerhalb des Grundbuchs Baulasten: Entsprechend einer Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt Kleve vom 19.05.2015 liegt keine Eintragung im Baulastenverzeichnis vor. Denkmalschutz: Überbauung/ wirtschaftl. Einheit: Notwegerecht: Umweltrisiko: nein nicht erkennbar ja nein nein Altlasten / Kontaminierung: Nach Auskunft des Kreises Kleve vom 19.05.2015 sind im vom Kreis Kleve geführten Kataster, gem. § 8 Landesbodenschutzgesetz für das Land Nordrhein Westfalen derzeit keine Eintragungen vorhanden. (s. Anlage) Spätere Änderungen bleiben entsprechend vorbehalten. Gebäudeeinmessung: Gebäude die vor 1972 errichtet wurden, werden durch Befliegung aufgenommen. Es entstehen keine weiteren Kosten. Seite 10 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Bodenwert Erläuterungen zum Bodenwert Der Gutachterausschuss ermittelt jährlich für die unterschiedlichen Grundstücksarten in verschiedenen Lagen des Kreises, bzw. der Gemeinde- und Stadtgebiete Richtwerte und veröffentlicht sie in Richtwertkarten. Der Gutachterausschuss des Kreises Kleve hat per 01.01.2015 im Bereich der Ortslage Donsbrüggen einen zonalen Richtwert mit folgenden Merkmalen festgestellt. Bestimmungsfaktoren: -W - I- geschossig - 30 m Grundstückstiefe Richtwert: 135 €/m² (ebfrei) Weitere wertbestimmende Faktoren wurden nicht veröffentlicht. Richtwerte sind Bodenwerte in € je m² erschließungsbeitragsfrei angegeben. Es sind aus Kaufpreisen ermittelte durchschnittliche Lagewerte für Grundstücke eines Gebietes mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Die örtlich unterschiedlichen Erschließungsbeiträge für Kanal und Straße sind enthalten. Ein Richtwert ist bezogen auf ein Grundstück, dessen Eigenschaften für dieses Gebiet typisch sind (Richtwertgrundstück). Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß baulicher Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestaltung (insbesondere Grundstückstiefe und Größe) - bewirken Abweichungen seines Verkehrswerts vom Richtwert. In dem vorliegenden Fall hat das Bewertungsgrundstück Flur 2, Flurstück 522 eine mittlere Tiefe von rd. 19,50 m. Es ist bei dem zu bewertenden Grundstück von einem Grundstück mit einer durchschnittlichen Grundstücksfläche auszugehen. Laut Marktbericht 2015 des GAA des Kreises Kleve ist die Abhängigkeit des Bodenwertes von der Grundstückstiefe zu berücksichtigen. Er weist für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke für Grundstückstiefen zwischen 30 m und 60 m entsprechende Umrechnungskoeffizienten aus. Im vorliegenden Fall ergibt sich für das Bewertungsgrundstück ein Grundstückstiefenkorrekturfaktor von 1,00. Zur Bewertung wird daher, aufgrund hinreichender Übereinstimmung, der Bodenwert von (135,00 €/m² x 1,0 = 135,00 €/m²) 135,- €/m² (ebfrei) als marktgerecht und angemessen angehalten. Bodenwert für das unbelastete Grundstück: Bewertungsgrundstück Flur 2, Flurstück 522 Summe Bodenwert 389,00 m² x 135,00 €/m² = 52.515,00 € 52.515,00 € Seite 11 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Sachwert (Verkehrswert) Erläuterungen zum Sachwert Vorbemerkung Als wertbestimmendes Verfahren wurde das Sachwertverfahren gem. §§ 21-23 ImmoWertV herangezogen. Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren im Rechengang zu berücksichtigen. Alterswertminderung Nach Maßgabe der ImmoWertV und den Parametervorgaben des Gutachterausschusses im Kreis Kleve wird zur Bewertung die lineare Alterswertminderung angewendet. Bei der Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen wird beim Wertansatz auf die Reproduktionskosten abgestellt. Daher ist es erforderlich, die Wertminderung als Alterswertminderung gesondert zu berücksichtigen. Bestimmung der Restnutzungsdauer Das Wohnhaus wurde angabegemäß als freistehendes Einfamilienhaus mit Garage 1949 errichtet. 1985 wurde das DG ausgebaut und Einbau neuer Fenster. In den Spitzboden hinein konnten Fotos gemacht werden, eine Begehung war nicht möglich. Aufgrund der Bauweise, der Ausstattung und des besichtigten Zustandes, wird aus gutachterlicher Sicht von einer gemittelten Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren ausgegangen. Es wird eine Restnutzungsdauer von 24 Jahren (siehe nächste Seite) für das Einfamilienhaus zum Ansatz gebracht. Besondere Bauteile Nicht im Wert der Normgebäude zu erfassende und damit im Wert des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlichen wertbeeeinflussende besondere Bauteile werden einzeln erfasst. Dies erfolgt üblicherweise bei älteren und/oder nicht mehr zeitgemäßen besonderen Bauteilen bauteilweise getrennt unter Schätzung des Zeitwertes. Bauzahlen Zur Bewertung wurden Planunterlagen, soweit vorhanden, vorgelegt (Bauakte). Demzufolge und entsprechend der Erkenntnisse aus der Objektbesichtigung werden folgende m² BGF angehalten. (Besondere Bauteile werden nicht gesondert ausgewiesen). BGF - Flächen (gem. eigener Plausibilisierung): Erdgeschoss Dachgeschoss Kellergeschoss Gesamtfläche BGF rd. 11,16 m x 9,00 m= 11,16 m x 9,00 m= 11,16 m x 9,00 m= 100,44 m² BGF 100,44 m² BGF 100,44 m² BGF 301,32 m² BGF Die 1965 errichtete Garage wird pauschaliert berücksichtigt und nach der Marktanpassung bei der Ermittlung der objektspezifischen Grundstücksmerkmale gem. Sachwertrichtlinie berücksichtigt. Seite 12 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Restnutzungsdauer Als Grundlage für die RND dient das Sachwertmodell der AGVGA NRW mit Stand 16.07.2013. Gem. Sachwertmodell der AGVGA lassen sich nachfolgende Merkmale ermitteln. Nach Tabelle des oberen Gutachterausschusses lassen sich die Modernisierungsgrade an einem Punktesystem objektivieren. Punktetabelle zur Ermittlung des Modernisierungsgrades Modernisierungselemente max. Punkte Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung 4 Modernisierung der Fenster und Außentüren 2 Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 Modernisierung der Heizungsanlage 2 Wärmedämmung der Außenwände 4 Modernisierung von Bädern 2 Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken, Fußböden, Treppen 2 Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung 2 Summe 20 gewählte Punkte 0 1 0 2 0 2 0 1 6 Bestimmung der Restnutzungsdauer Das Einfamilienhaus wurde ca. 1949 fertig gestellt. Das Dachgeschoss wurde 1985 zu Wohnzwecken ausgebaut. Nach der Punktetabelle Anlage 4 AGVGA-NRW ergibt sich bei 6 Punkten eine kleine Modernisierung im Rahmen der Instandhaltung. Bei einer unterstellten Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren und einem Gebäudealter von rd. 46 Jahren ergibt sich eine modifizierte Restnutzungsdauer von 24 Jahren, und somit ein fiktives Baujahr von 1969. Baukosten Die Ableitung des Bauwerts erfolgt auf Grundlage der Parameter des Modells der Arbeitsgemeinschaft der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (AGVGA - NRW) um die Herleitung des abschließend zur Ableitung des Verkehrswerts anzuwendenden Marktanpassungsfaktors sachgerecht durchführen zu können. Abweichend vom Standardmodell der AGVGA NRW werden die Faktoren nach sachverständiger Einschätzung des Gutachterausschusses des Kreises Kleve angewendet. Laut Marktbericht 2015 des Gutachterausschusses des Kreises Kleve werden die Sachwertfaktoren für Einfamilienhausgrundstücke auf Grundlage von Sachwertermittlungen nach folgenden Maßstäben ermittelt: - Normalherstellungskosten (NHK 2010), Baunebenkosten sind in den NHK 2010 enthalten - Länderfaktor NRW 1,0 - Regionalfaktor Kreis Kleve: keine - Gesamtnutzungsdauer der Gebäude in Abhängigkeit von der Ausstattung Standardstufe bis 2,5: 70 Jahre Standardstufe 2,5 bis 3,5: 80 Jahre Standardstufe ab 3,5: 90 Jahre - Alterswertminderung: linear - Zuschlag für ausgebaute Spitzböden: pauschal, abhängig von der Ausbaufläche - besonders zu veranschlagende Bauteile und Außenanlagen: pauschalierte Zeitsachwerte Seite 13 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke - Umrechnung der Wertansätze auf den Wertermittlungsstichtag: Bundesbaupreisindex für Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk) Bei der Ermittlung der Marktanpassungsfaktoren wurden nur Objekte in der Größenordnung von 72.000,- € bis 395.000,- € untersucht. Wohnhaus Entspricht einem Einfamilienhaus, Erdgeschoss, Kellergeschoss und ausgeb. Dachgeschoss Typ 1.01 Standardstufe: 2,1 Baujahrsgruppe: fiktives Baujahr 1969, GND 70 Jahre, RND 24 Jahre Tabellenwert: 731,- €/m² Bundeslandkorrekturfaktor für NRW: 1,0 Baupreisindex zum Bewertungsstichtag 28.05.2015 gleich Feb. 2015; 110,6 Basisjahr 2010 Tabellenwert 731,- €/m² x 1,106 Baupreisindex Ausgangswert für die Wertermittlung somit 808,49 entspricht ca. 808,- €/m² BGF Baukostenansatz rd. 808,00 €/m² BGF Die Angaben beziehen sich auf dominierende Ausstattungen und Ausführungen; in Teilbereichen können Abweichungen vorliegen. Zuschläge, bes. Bauteile Garage am Haus, Terassenüberdachung, Kelleraußentreppe pauschal 3.000,- € Wohnhaus Bruttogrundfläche 301,30 m² x 808,00 €/m² = 243.450,40 € lineare Alterswertminderung Restnutzungsdauer 24 Jahre bei 70 Jahren Gesamtnutzungsdauer somit ergibt sich eine Wertminderung von 66 % Altersgeminderte Herstellungskosten = = 160.677,26 € 82.773,14 € Zeitwert der baulichen Anlage = 82.773,14 € + Außenlagen, Pflanzungen/Rasenfläche, Pflasterungen (Stellplatz) pauschal = 2.000,00 € 84.773,14 € + sonstige Werterhöhung (bes. Bauteile) + Hausanschlusskosten = = = 3.000,00 € 5.000,00 € 92.773,14 € + Sachwert der baulichen und sonstigen Anlage + Bodenwert = = 92.773,14 € 52.515,00 € vorläufiger Sachwert = 145.288,14 € Der Sachwert ergibt sich aus der Summe vom Bodenwert und Gebäudewert mit Außenanlagen. Seite 14 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Bauschäden und Baumängel Schäden und Mängel, die eine über die übliche Abnutzung hinausgehende Verschlechterung eines Gebäudes zur Folge haben, müssen durch besondere Abschläge berücksichtigt werden. Eine unmoderne oder nicht funktionale Gestaltung bzw. Gebäudeeinteilung kann ebenfalls zu Wertminderungen führen. Es wird darauf hingewiesen, dass keine bauphysikalischen oder baubiologischen Untersuchungen durchgeführt wurden. Das Gebäude ist laut Auskunft der Eigentümerin seit einigen Monaten unbewohnt. Da bei der Ortsbesichtigung zum jetzigen Bautenstand einige Schäden und Mängel (u.a. ein leichter Renovierungs- und Instandhaltungsstau, Feuchteschäden im KG und im EG im Bereich des Badezimmers) festgestellt wurden, ist ein Abzug für das Wohnhaus vorzunehmen. Auf Grund des Alters und Zustandes des Gebäudes sollte aus gutachterlicher Sicht eine Dichtigkeitsprüfung durchgeführt werden. In den Spitzboden hinein konnten Fotos gemacht werden, eine Begehung war nicht möglich. Bei den erforderlichen Maßnahmen handelt es sich um eine sachverständige Schätzung, die nicht auf der Grundlage detaillierter Leistungsbeschreibungen vorgenommen wurde. Konkrete Kostenaufstellungen lassen sich ohne bauphysikalische Berechnungen bzw. Bauteilöffnungen nicht weiter konkretisieren. 1. 2. 3. 4. Feuchteschäden im KG, EG Überprüfung der Leitungen (Dichtheitsprüfung) sonstige Schäden u. Mängel Instandhaltungs- u.Renovierungsstau, teilweise Besichtigung des DGs pauschal 3.000,00 € 1.000,00 € 5.000,00 € 1.000,00 € 10.000,00 € Ermittlung des Verkehrswerts Grundlage der Verkehrswertermittlug bildet das Sachwertverfahren. Gemäß § 194 BauGB hat der Gutachter den Wert zu ermitteln, der sich am freien Markt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse erzielen ließe. Angebot und Nachfrage bestimmen nach den Gesetzen der freien Marktwirtschaft den zu erzielenden Preis. Deshalb wird grundsätzlich der Verkauf der Liegenschaft unterstellt. Bei der Abwägung einer Vermarktbarkeit des Objektes spielt die momentane Situation am Grundstücksmarkt eine entscheidende Rolle. Angebot und Nachfrage, bestimmen neben optischen Eindrücken wie: Baugestaltung Bauausführung Lage der Liegenschaft Sonstige Problemlagen und Besonderheiten den Preis Baugestaltung In der Grundform der Anlage eine typische Bauform eines Ein-/Zweifamilienhauses. Die Gestaltung folgt funktionalen Gesichtspunkten. Bauausführung Die Grundrisssituation ist überwiegend gut. Lage der Liegenschaft Gute Lageeigenschaften. Seite 15 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke Zur allgemeinen Marktanpassung (Anpassung an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt) nach § 8.2.1 ImmoWertV Unter Berücksichtigung der gewonnenen Erkenntnisse ist bei der Ableitung des Verkehrswertes aus dem Sachwert eine Anpassung erforderlich. Der oben ausgewiesene Sachwert ist auf Grundlage der vom Gutachterausschuss des Kreises Kleve vorgegebenen Parameter ermittelt worden, damit eine Marktanpassung mit Hilfe der Sachwertfaktoren berücksichtigt werden kann. Grundsätzlich sind bei der Festlegung der Höhe einer Anpassung die besonderen Lage- und Objekteigenschaften zu berücksichtigen. Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienwohnhaus in Kleve-Donsbrüggen. Die Lageeigenschaften für Wohnen sind gut. Im Wesentlichen hat das Objekt einen einfachen Ausbaustandard und ist in einem dem Alter entsprechenden Zustand Laut Marktbericht 2015 des GAA des Kreises Kleve beträgt der Marktanpassungsfaktor + 3% für Objekte mit einem vorläufigen Sachwert von rd. 145.000 €. Der Sachwertfaktor für Ein- und Zweifamilienhäuser wird lt. Marktbericht des Gutachterausschusses des Kreises Kleve, ausgehend von einem normierten Ausgangswert, durch Multiplikation mit Umrechnungsfaktoren (UF) berechnet. Sachwertfaktor = 0,81 x 1,05 (Baujahr) x 1,00 (Bauweise) x 1,00 (Bodenwertniveau) x 1,00 x (Gebäudestandard) x 1,00 (Bodenwertverhältnis) x 1,21 (Sachwert) Sachwertfaktor = 1,029 (Standardabweichung + 7 %) Auf Grund des vorhandenen Chance-Risiko Profils und der beschriebenen speziellen Objekt- u. Lageeigenschaften, des Unterhaltungszustandes und Abweichung vom Auswertemodell, wird keine Marktanpassung vorgenommen. vorläufiger Grundstückssachwert Marktanpassung 0% 145.288,14 € 145.288,14 € Zur objektspezifischen Marktanpassung (Anpassung aufgrund besonderer Grundstücksmerkmale) nach § 8.2.2 ImmoWertV Da bei der Ortsbesichtigung zum jetzigen Bautenstand kleinere Schäden und Mängel festgestellt wurden, ist ein Abzug von rd. 10.000,- € vorzunehmen. Schäden und Mängel - 10.000,00 € Sachwert unbelastet (Verkehrswert) = 135.288,14 € unbelasteter Verkehrswert 135.000,00 Euro in Worten : Goch, den 30.07.2015 Einhundertfünfunddreißigtausend Euro Dipl.-Ing. Ursula Völling Seite 16 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Anlagen Fotodokumentation Vorderansicht Vorderansicht Garage, Kelleraußentreppe Rückansicht Seite 17 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Anlagen Fotodokumentation Ansicht Garten, Rückansicht Garage Seitenansicht Garten Seite 18 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Anlagen Fotodokumentation Hauseingang Treppe zum DG EG: Zimmer Seite 19 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Anlagen Fotodokumentation EG: Küche EG: Diele EG: Bad Seite 20 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Anlagen Fotodokumentation EG: Bad, Mangel Treppe zum DG DG: Flur Seite 21 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Anlagen Fotodokumentation DG: Verteiler DG: Zimmer Seite 22 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Anlagen Fotodokumentation Dachuntersicht Treppe zum KG KG: Heizung Seite 23 Dipl.- Ing. Ursula Völling, Architektin Sachverständige für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus Anlagen Fotodokumentation KG: Waschküche KG: Kelleraußentreppe Seite 24
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