Gutachten Hallstadt 2 K 86.15

1
Amtsgericht Bamberg
2 K 86/15
18.04.2016
EXPOSÈ
Fl.Nr. 1156
339721
Gutachten über den Verkehrswert
der Erholungsfläche Fl.Nr. 1156 Rothbachteile
der Gemarkung Hallstadt
Verkehrswert: 19.000,00 EUR
Gutachten umfasst 18 Seiten (davon 4 Farbausdrucke mit 4 Fotos)
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GLIEDERUNG
1
Vorbemerkungen
3
2
Objektbeschreibung
4
2.1
3
Grundstück
2.1.1
Lagemerkmale
Grundstücksbezogene Lagemerkmale
2.1.2
Planungsrechtliche Merkmale
2.1.3
Zustandsmerkmale
2.1.4
Beschaffenheit
2.1.5
Gebäude und Außenanlagen, Altlasten
2.1.6
Erosionsgefährdungen u. vegetative Einschränkungen
2.1.7. Gesamteindruck
Wertermittlungsrelevante Basisdaten
3.1
4
Wahl des Wertermittlungsverfahrens
Wertermittlung
4.1
4.2
4.3
Marktsituation u. Besonderheiten
Ableitung des Grundstückswertes
Verkehrswertermittlung
4
4/5
5
5
6
7
8
8
9
9/10
11/12
13
13
13/14
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5
Abschließende Erklärung
15
6
Bilddokumentation
16/17
7
Literaturverzeichnis
18
3
1
Vorbemerkungen
Auftraggeber:
Amtsgericht Bamberg, Synagogenplatz 1, 96047 Bamberg
(Az. 2 K 86/15)
Zweck des Gutachtens:
Feststellung des Verkehrswertes des Grundstückes der Gemarkung Hallstadt
Fl.Nr. 1156 Rothbachteile, Erholungsfläche zu 0,1311 ha,
eingetragen im Grundbuch des AG Bamberg von Hallstadt
Band 152 - Blatt 6485.
Auskünfte:
Grundbuchstelle
Vermessungsamt
Landratsamt
Stadt bzw. Kommune
Flächennutzungsplan
Landschaftsplan
Bebauungsplan
Ortsbesichtigung:
Besichtigung des Grundstückes Fl.Nr. 1156 der Gemarkung
Hallstadt am 11.03.2016 durch den unterzeichnenden Sachverständigen.
Wertermittlungsstichtag:
11.03.2016 (Tag der Ortsbesichtigung)
4
2
Objektbeschreibung
2.1
Grundstück
Grundbuch:
Amtsgericht Bamberg, Grundbuch von Hallstadt
Band 152 - Blatt 6485
Gemarkung:
Hallstadt
Flurstück:
Fl.Nr. 1156
Beschrieb:
Rothbachteile, Erholungsfläche
Größe:
0,1311 ha
Eigentümer (Abt. I):
lt. Auszug; hier nicht erwähnt
Lasten (Abt. II):
keine den Wert beeinflussenden Eintragungen vorhanden
Hypotheken, Grundund Rentenschulden
(Abt. III):
keine den Wert beeinflussenden Eintragungen vorhanden
2.1.1 Lagemerkmale
Das zum Ortstermin besichtigte Grundstück liegt zwischen Bamberg und Hallstadt
südlich angrenzend zur A 70 in der Gemarkung Hallstadt im Landkreis Bamberg.
Die Stadt Hallstadt befindet sich ca. 5 km nördlich der Kreisstadt Bamberg.
Die Stadt Hallstadt ist geprägt von der fortlaufenden Entwicklung im Bereich Gewerbe und Wohnansiedlung und durch die Nähe zur Stadt Bamberg durch diese begünstigt. Im Umfeld von Hallstadt sind verschiedene mittlere und größere Gewerbebetriebe ansässig.
Die Verkehrsanbindung kann als sehr gut bezeichnet werden. Sie stützt sich auf die
Nähe zur Kreisstadt Bamberg im Bereich öffentlicher Verkehrsanbindung sowie
auf die günstige Autobahnanbindung A 70 und A 73.
Im Bewertungsgebiet sind alle wichtigen infrastrukturellen Einrichtungen vorhanden, die die Grundversorgung der Bevölkerung sicherstellen.
Das Grundstück ist Bestandteil eines Schrebergartengebietes (Roppach II).
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Grundstücksbezogene Lagemerkmale
Das Grundstück liegt südlich der A 70, ca. 100 m südlich vom Ortsrand Hallstadt entfernt
und ist Bestandteil des Schrebergartengebietes Roppach II.
Benachbarte Grundstücke:
Süden:
Schrebergarten
Westen:
Wegfläche, Kleingarten
Osten:
Wegfläche, Kleingarten
Norden:
Schrebergarten
2.1.2. Planungsrechtliche Merkmale
Flächennutzungsplan
Der derzeit gültige Flächennutzungsplan weist die Fläche als Fläche für die Landwirtschaft im Außenbereich aus.
Bebauungsplan
Für die zu bewertende Fläche besteht ein rechtsgültiger Bebauungsplan der Stadt
Hallstadt „Schrebergartengebiet Roppach II“, der die Fläche beinhaltet.
Im Bebauungsplan ist die bauliche Nutzung und Gestaltung innerhalb des Schrebergartengebietes geregelt.
Durch den Unterzeichner wurde der Bebauungsplan eingesehen.
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2.1.3. Zustandsmerkmale
Verkehrserschließung
Das Grundstück ist über ein Verkehrswegenetz westlich und östlich mit Zufahrten
erschlossen und gut zugänglich.
Weitere Erschließung
Das Grundstück verfügt über eine Wasseranschlussmöglichkeit an der Grundstücksgrenze. Weitere Erschließungen wie Abwasser und Strom waren nicht
ersichtlich.
Nutzung
Die Fläche wurde zum Zeitpunkt der Besichtigung als Kleingartenanlage, Schrebergarten genutzt. Nach dem äußeren Eindruck stellt sich die Anlage dem Unterzeichner als gepflegt dar. Da der Unterzeichner keinen direkten Zugang zum
Grundstück hatte, wurde die Einschätzung aufgrund des äußeren Eindruckes vorgenommen. Auskünfte über Miet- oder Pachtverhältnisse bzw. dem derzeitigen Nutzer wurden vom Eigentümer nicht erteilt.
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2.1.4. Beschaffenheit
Grundstückszuschnitt und Topografie
Das Grundstück ist rechteckig geformt und länglich (siehe Lageplan).
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2.1.5. Gebäude- und Außenanlagen, Altlasten
Auf dem Grundstück sind zwei Gartenhäuser sowie mehrere kleinere Geräteschubben vorhanden. Ebenso befinden sich auf dem Grundstück verschiedene
Beete und Anlagen bzw. Einfriedungen und Wege.
Genaueres konnte der Unterzeichner nicht feststellen, da das Grundstück umzäunt ist und ein Zutritt nicht möglich war. Die Einschätzung erfolgt aufgrund
der Besichtigung vom Grundstücksrand westlich und östlich sowie aufgrund
der Auswertung von Luftbildern und nach dem äußeren Eindruck.
Hinweise auf besondere Bodenuntergrundverhältnisse bzw. eine mögliche Bodenkontamination waren beim Ortstermin augenscheinlich nicht erkennbar. Es wurden
keine Überprüfungsmaßnahmen des Bodens auf Schadstoffe etc. durchgeführt.
Grundlage für das Gutachten ist demzufolge der Zustand eines unbelasteten Grundstückes.
Nach Einsicht bzw. Auskunft aus dem Altlastenkataster besteht für das Grundstück
kein Eintrag.
2.1.6. Erosionsgefährdungen und vegetative Einschränkungen
Bei der Fläche können aufgrund der Lage Erosionsgefährdungen sowie
Vegetative Einschränkungen ausgeschlossen werden.
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2.1.7. Gesamteindruck
Bei dem Grundstück Fl.Nr. 1156 handelt es sich um eine typische Schrebergartenanlage im Schrebergartengebiet Roppach II mit typischer Nutzung und Bebauung.
Kurzbeschreibung des Gutachters:
Schrebergartengrundstück in Ortsnähe von Hallstadt.
3. Wertermittlungsrelevante Basisdaten
Die Grundlagen für die Wertermittlung von Grundstücken sind im Baugesetzbuch
(BauGB) und in der Wertermittlungsverordnung (WertV 1998) enthalten.
Begriffsdefinition nach § 194 BauGB
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den
sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit
und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen
wäre.
Der Boden ist in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln.
Vergleichswertverfahren (§§ 13 u. 14 WertV)
Bei diesem Verfahren handelt es sich um den unmittelbaren Vergleich des zu bewertenden Objekts mit einem entsprechenden Vergleichsobjekt. Das Vergleichswertverfahren findet in der Regel nur dann Anwendung, wenn Objekte eine hohe
Vergleichbarkeit aufweisen, wie z. B. unbebaute Grundstücke.
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Nach § 13 Abs. 1 WertV sind bei dessen Anwendung Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale
mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen.
Falls in dem Gebiet, in dem das zu bewertende Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise vorliegen, können auch Vergleichsgrundstücke aus anderen
vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.
Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies nach § 14 WertV durch angemessene Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Dies gilt auch, wenn sich die allgemeinen Wertverhältnisse geändert haben.
Kaufpreise, bei denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind, dürfen nach § 6 WertV nur dann zum Preisvergleich herangezogen werden, wenn die Auswirkungen dieser Beeinflussungen
sicher erfasst werden können.
Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können nach § 13 Abs. 2 WertV auch
geeignete Richtwerte herangezogen werden. Auch hier gilt jedoch die oben zitierte
Bestimmung in § 14 WertV, dass Abweichungen in den wertbestimmenden Merkmalen durch angemessene Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen sind.
Bewertungskriterien
Der Wert eines Grundstückes setzt sich aus den einzelnen Kriterien Lage, Größe,
Erschließung, Form, Neigung und Nutzungsmöglichkeit zusammen. Äußere Einflüsse, die das Grundstück belasten können müssen hier ebenso berücksichtigt werden. Die unterschiedlichen Eigenschaften des Bewertungsobjektes können sich
hierbei sowohl wertmindernd als auch werterhöhend auswirken. Eventuell auf dem
Grundstück vorhandene Anlagen werden gesondert bewertet.
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3.1
Wahl des Wertermittlungsverfahrens
Bewertungsobjekt
Bei dem Grundstück Fl.Nr. 1156 handelt es sich um einen ortstypischer Schrebergarten im Schrebergartengebiet Roppach II mit den typischen Anlagen. Eine Vergleichbarkeit mit anderen Flächen ist möglich.
Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte – durchschnittlichen Lagewerte für bestimmte Gebiete – werden in regelmäßigen Abständen vom Gutachterausschuss am Landratsamt Bamberg
ermittelt.
Für Hallstadt wurden in Bezug auf Kleingartenanlagen und Schrebergärten keine
Bodenrichtwerte erstellt bzw. festgelegt.
Vergleichspreise
Aufgrund des Wertermittlungsverfahrens werden Vergleichspreise herangezogen,
die über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses am Landratsamt zusammengestellt wurden. Als Ableitung des Grundstückspreisniveaus dienen die für den bewertungsrelevanten Bereich vorgefundenen Vergleichspreise.
Bei der Auswertung der Kaufpreissammlung wurden die Verkaufsfälle aus den Jahren 2014 bis 2016 herangezogen, die eine hohe Vergleichbarkeit mit dem zu bewertenden Grundstück aufweisen.
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Preisfindung
Bei den nachfolgenden Zusammenstellungen handelt es sich um eine gutachterliche Auswahl repräsentativer Verkaufsfälle. Eine direkte Auflistung von Flurnummern und einzelnen Grundstücksverkäufen, die dem Gutachter bekannt sind, wird aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht vorgenommen.
Preisniveau 2014 bis 2016 für Gartenland (Rothenbachteile-Roppach II):
Repräsentative Verkaufsfälle
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Preisspanne in Euro pro qm
10,00 bis 13,93
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis aller ausgewerteten
Verkaufsfälle in Euro (arithmetischer Wert)
Lfd.Nr.:
1
Kaufjahr:
2014
Fläche
Kaufpreis
m²:
EUR:
591
13,00
12,00
Vergleichbark.:
Bemerkung d. Unterzeichners
sehr gut
Grundstück in unmittelbarer Nähe mit ähnl. Gestaltung und ähnl. Gebäudestruktur.
2
2014
591
12,52
sehr gut
Grundstück in unmittelbarer Nähe mit ähnl. Gestaltung und ähnl. Gebäudestruktur.
3
2015
858
12,24
sehr gut
Sehr gepflegte Gartenanlage mit hochw. Gartenhaus
u. Nebengebäude
4
2015
315
10,00
bedingt bis gut
Kleineres Grundstück am Randbereich des Gartengebietes, mehrere Gebäude in Reihe.
5
2015
933
13,93
bedingt
Gartenparzelle unbebaut.
6
2015
615
10,00
bedingt
Gartenparzelle unbebaut
7
2016
599
12,30
sehr gut
Grundstück in unmittelbarer Nähe mit ähnl. Gestaltung und ähnl. Gebäudestruktur.
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4
Wertermittlung
4.1.
Marktsituation und Besonderheiten
Unter Abwägung der Kriterien Lage, Grundstücksbeschaffenheit und Zustand ist
das Bewertungsobjekt zum Wertermittlungsstichtag als gut marktgängig einzustufen. Die Grundstücksmarktanpassung erfolgt i. d. R. über Marktanpassungszu- bzw.
-abschläge, die für die Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden können und damit die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigen. Eigene Datenerhebungen bzw. Datenauswertungen haben ergeben,
dass auf dem regionalen respektive lokalen Grundstücksmarkt zum Stichtag der
Mittelwert der ausgewerteten Kaufpreissammlung als repräsentativ angesehen werden kann.
Hinsichtlich der Grundstücksmarktlage zum Stichtag ist zu konstatieren, dass von
einem Käufermarkt auszugehen ist. Die Nachfrage nach Flächen in dieser Konstellation wird als durchschnittlich bis gut erachtet.
4.2.
Ableitung des Grundstückswertes
Bei dem Grundstück Fl.Nr. 1156 wird unter Würdigung aller Verhältnisse nachfolgende Preise abgeleitet. Der Unterzeichner berücksichtigt die Werte der Kaufpreissammlung, die auch eine gewisse Marktgängigkeit widerspiegeln. Dabei werden
bei den Vergleichsfällen sowohl die Gestaltung der Gartenanlage, wie auch die Gebäudesubstanz mitverglichen und einbezogen. Unterschiede werden durch Zu- oder
Abschläge berücksichtigt.
Eine gesonderte Bewertung der Gebäude nach Sachwert bzw. Ertragswert hält der
Unterzeichner für nicht notwendig, da aufgrund des Substanzcharakters ein guter
Vergleich mit vorhandenen Verkaufsfällen möglich ist.
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Berechnung:
Grundwert pro Quadratmeter
12,00 EUR
Zuschlag aufgrund gepflegter Anlagen (Gebäude etc.)
+
2,00 EUR
Zuschlag für Gestaltung u. Bepflanzung
+
0,50 EUR
----------------------Grundwert mit Lagewertanpassung
Grundfläche 1311 m² x 14,50 EUR/m² =
4.3.
14,50 EUR/m²
19.009,50 EUR
Verkehrswertermittlung
Nach Würdigung aller mir bekannten tatsächlichen und marktwirtschaftlichen Gesichtspunkte und unter Abwägung aller wertbeeinflussenden Umstände schätze ich
den Verkehrswert des Grundstückes Fl.Nr. 1156 Rothbachteile, Erholungsfläche
zu 1311 m² der Gemarkung Hallstadt, abgeleitet aus den Vergleichswerten unter
Berücksichtigung der Lagewerte, des Zustandes und der Anlagen zum Bewertungsstichtag 11.03.2016, auf rund:
19.000,00 EUR
(in Worten: Neunzehntausend Euro)
Hinweis:
Aus statistischen Gesichtspunkten muss für Verkehrswerte ein Toleranzbereich von ca.
10 % angenommen werden. Der Verkehrswert einer Immobilie kann nicht exakt mathematisch berechnet werden. Letztlich handelt es sich immer um eine Schätzung.
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5. Abschließende Erklärung
Das Wertermittlungsobjekt wurde am 11.03.2016 von mir persönlich besichtigt.
Das vorstehende Gutachten wurde von mir frei von jeglicher Beeinflussung erstellt.
Alle Angaben und Aussagen im Gutachten sind neutral und objektiv dargestellt. Erfahrungswerte unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten wurden ebenso
wie die Durchschnittssätze aus einschlägiger Literatur, Preistabellen und Angeboten zugrunde gelegt. Die Richtigkeit der für die Erstellung des Gutachtens zugrunde
gelegten Unterlagen und Angaben von Dritten sowie Beteiligten wird vorausgesetzt.
18.04.2016
Der Gutachter ist öffentlich bestellt und vereidigt und dem Gericht bekannt.
16
6
Bild 1
Bild 2
Bilddokumentation
Ansicht des Grundstückes von Westen
Blick in das Grundstück von Westen mit Gartenhaus u. weiteren Anlagen
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Bild 3
Ansicht des Grundstückes von Osten
Bild 4
Blick in das Grundstück von Osten
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7
Literaturverzeichnis
Kleiber, WertR 76/96, 7. Auflage, Bundesanzeiger Verlag, Köln 2000.
Kleiber, WertR 02, 8. Auflage, Bundesanzeiger Verlag, Köln 2003.
Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Auflage,
Bundesanzeiger Verlag, Köln 2002.
Simon/Kleiber/Langner, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7.
Auflage, Luchterhand Verlag, Neuwied/Kriftel/Berlin 1996.
Simon/Reinhold, Wertermittlung von Grundstücken, 4. Auflage, Luchterhand Verlag GmbH, Neuwied/Kriftel 2001.
Vogels, Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht, 5. Auflage, Bauverlag
GmbH, Wiesbaden/Berlin 1996.
Köhne M. Prof. Dr. , Landwirtschaftliche Taxationslehre
Sowie die einschlägigen Normen, Richtlinien, Gesetze und Verordnungen, (u.a.)
WertV 76/96
WertV 98

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