平 常 な 市 場 環 境 の 中 、平 成 年の賃貸住宅市場を展望 新しい年を迎えました。気持ちも新たにオーナー様とともに 賃貸住宅経営と取り組んで参りたいと思います。そこで、今年 と い わ れ ま す が、 景 気 は い い に 気の動向に大きく左右されない は賃貸経営にとってどのような年になるのか、現状とともに今 後を展望したいと思います。 昨年 月に総理府から公表さ れた平成 年７〜９月期のＧＤ え そ う で す。 越 し た こ と は あ り ま せ ん。 そ う Ｐ 速 報 値 に よ り ま す と、 Ｇ Ｄ Ｐ 成 長 率 は 前 期 比 プ ラ ス ０ ・ ３ ％、 い う 意 味 で 市 場 環 境 は 平 常 と い 年率換算でプラス１・３％と一 に強い影響を及ぼす住宅流通量 の カ ギ を 握 る 新 築 動 向 で は、 平 万 ５ 千 戸。 直 近 の 月実績 ・９％増の 月の全国の貸家新 築 合 計 は、 前 年 比 年１〜 不動産情報サービスのアットホ 約 足 下 の 賃 貸 市 場 の 様 子 で す が、 成 す が、 景 気 全 般 は プ ラ ス 指 向 に ームが公表している首都圏・居 で は、 前 年 同 月 比 で 次速報から下方修正されていま あることから緩やかな景気改善 住用賃貸物件の市場動向を見る ヵ月連続 10 と、 に見ても地域によってやや差が の 増 加 と な っ て い ま す。 全 国 的 ４ ヵ 月 連 続 の 二 ケ タ 減、 と 厳 し い 側 面 を 見 せ て い ま す。 た だ 全 年１月からスタートした相続 新 築 が 増 え 始 め る き っ か け は、 不動産全般の活況が後押し い ま す。 った傾向となって に こ こ １ 年、 や や 良 ・ 増 加 と い 反 響 数、 来 客 数、 成 約 件 数 と も き や、 賃 貸 経 営 に 対 す る 積 極 的 の賃貸マンションの活発な取引 は、 統 計 的 に 表 れ に く い 投 資 用 税 増 税 と 空 前 の 低 金 利。 さ ら に 般 の 動 き と し て、 入 居 者 募 集 の は 全 国 的 に 共 通 し て い ま す。 賃 貸 物 件 成 約 数 は、 前 年 同 月 比 12 あ り ま す が、 こ の 新 築 増 の 傾 向 区のマンショ 月の首都圏の居住用 を 見 せ て い ま す。 賃 貸 経 営 は 景 10 ・５％減少して８ヵ月連続の マ イ ナ ス。 東 京 年 賃貸経営の関心は高く、各 地で開かれるセミナーは常 に盛況 新築増の中、 築古物とのバランスを保つのが今年の課題 29 ン は、 賃 料 の 高 さ が 敬 遠 さ れ 同 23 10 34 27 10 28 10 28 12 28 方、 フ リ ー レ ン ト し物件が増える一 敷 金 （保 証 金） な 宿 泊 需 要 の 高 ま り な ど、 不 動 産 捗 、高 水 準 の 訪 日 客 に よ る 購 買・ 復 基 調、 大 規 模 再 開 発 事 業 の 進 あ る よ う に、 オ フ ィ ス 市 況 の 回 で す。 るのが最近の特徴 件交渉が増えてい う に、 入 居 時 の 条 を象徴するかのよ そして借り手市場 き が み ら れ ま す。 な る こ と は 間 違 い な い よ う で す。 はこれからの賃貸経営の課題と 今 後 も 続 く と 見 ら れ、 そ の 対 応 れ に し て も、 新 築 の 増 加 傾 向 は 課 題 で あ る と 思 わ れ ま す。 い ず ンスを保つことが今年の大きな 新築が増える中での市場のバラ 新 築 が 増 え る と、 築 古 物 が 押 さ れ て 苦 戦 し が ち と な り ま す。 物件によるバラつ と こ ろ で、 市 場 全般の活況が反映していること 々強くなっていま す が、 こ れ も 地 域、 は 見 逃 せ ま せ ん。 が増える傾向が年 な 投 資 機 運 が 挙 げ ら れ ま す。 ま た、 入 居 条 件 に つ い て は 、 礼 金 、 「 Ｌ Ｏ Ｏ Ｋ レ ポ ー ト 」（ 参 照 ） に 物件の反響数、来店顧客数も増えつつありますので、好調な波に乗っ て契約数の増大に努めたいと思っています 「2016年版 東京23区の家賃相場が安い駅ランキング」 また、金町駅の南口には５位にランク 北に足立区、南に江戸川区が隣接し せんが、都営三田線１本で都心の神 インした京成金町線・京成金町駅が ており、東京 23 区を東西に分けて考 保町駅や大手町駅、日比谷駅にアク あり、周辺住民は行き先に応じて２ えると両区とも葛飾区同様に東側に セスできます。 活用する民泊が具体的に動き出 と不便なイメージを持つかもしれま し ま し た 。 ま ず は 東 京 、大 阪 、京 部へ乗り換えせずに行くことも可能。 ンした足立区と江戸川区。葛飾区の 期 待 感 が 強い一方 、流 動 的 な 民 ｢泊 動 ｣向 位置する駅です。「東京の端」と聞く 都、 福 岡 の 特 区 エ リ ア に 旅 館 業 ったエリアは、ともに４駅ランクイ 法 の 特 例 を 認 め、 特 例 が 認 め ら 駅、赤坂駅、表参道駅といった都心 本格運用を前に法律の整備が進む にあり、都内の地下鉄駅で最も北に れ る と、 現 行 で は 旅 館 業 法 に よ 葛 飾 区 に 次 い で ト ッ プ 15 に 多 か って貸すことができない外国人 JR 常磐線の駅で、大手町駅や霞ヶ関 賃 貸 住 宅 の 空 き 部 屋 を 有 効 活 用 で き る、 と 期 待 感 が や や 先 行 し た「 民 泊 」 の 本 格 的 な 運 用 の 準 備 が 進 ん で い ま す。 １ 月 の 通 むと埼玉県和光市という板橋区の端 旅 行 者 に、 一 定 期 間 賃 貸 住 宅 の 10 東京メトロ千代田線と直通運転する 常 国 会 で「 民 泊 新 法 」 の 審 議 が 予 定 さ れ て い ま す が、 民 泊 の 動 駅。駅から 600 メートルほど西へ進 都心 への アクセ スのよさが 人気 滞 在 が 認 め ら れ て い ま す。 １位の金町駅、８位の亀有駅は、 向は流動的です。最近の民泊の動向を探ってみました。 の西高島平駅は、都営三田線の終着 の 周 辺 住 民 は 、施 設 に 対 し て 、誰 谷区の喜多見駅がランクイン。３位 旅行者に民家を提供する民泊 が 広 ま り、 イ ン タ ー ネ ッ ト を 使 ら、東京 23 区内でも家賃相場が安い がどうやって営業しているか不 は 6.14 万円。わずか１駅違いで家賃 って仲介サイトがビジネス化し 板橋区の西高島平駅と、14 位に世田 民泊のユーザーである外国人 の来日ペースはハイレベルな状 そこはもう千葉県。こうした立地か 明 な こ と か ら、 具 体 的 な ト ラ ブ の隣駅の亀有駅は８位で、家賃相場 て い ま す が、 法 的 に は ま だ 未 整 れでもない駅は２駅のみで、３位に 年の 区境を流れる江戸川を東へ渡ると、 態 が 続 い て い ま す。 平 成 を持たせる傾向 が あ り ま す。 景気が持ち直 していることか ら、 今 春 の 賃 貸 市場では物件の 活 発 な 動 き が 予 想 さ れ、 賑 わ い に 期 待 を 寄 せ て い ま す。 ま た 例 年 の 通 り、 １ 月 も 日 を 過 ぎ ま す と、 新 生 活 準 備 のお部屋探しに多くのお客様 が 来 店 さ れ ま す。 オ ー ナ ー 様 に は 空 室、 入 居 条 件 の 確 認 に、 急なご連絡を差し上げること が あ り ま す の で、 携 帯 電 話 等 に ご 注 意 く だ さ い。 常磐線・金町駅で 5.9 万円。 金町駅 ルがなくても不快感・不安感を ます。葛飾区は東京の東端に位置し、 葛飾区、足立区、江戸川区のいず 備 な 状 態 で す。 最 も 家 賃 相 場 が 安 か っ た の は JR 月までの訪日外国人 メートルほどのエリアに集中してい それでは今年もどうぞよろ し く お 願 い 申 し 上 げ ま す。 相場に 2,400 円の開きが見られます。 と推測できます。 新年明けましておめでとう ご ざ い ま す。 オ ー ナ ー 様、 お 取 引 き 先 の 皆 様、 い い 年 を お 迎 え で し ょ う か 。今 年 一 年 、昨 年 同 様 に お 世 話 に な り ま す。 昨年にも増してお引き廻しの ほ ど お 願 い 申 し 上 げ ま す。 季節感が年々薄れるといわ れ ま す が、 新 年 を 迎 え る お 正 月はやはり特有の風情があり ま す。 と り わ け 賃 貸 経 営 を 手 が け て い ま す と、 季 節 の 日 め くりとともに事が運ばれるだ け に、 新 し い 年 の 始 ま り は 感 慨 深 い も の が あ り ま す。 景 気 が 上 向 き 指 向 に あ る 分、 消 費 も 堅 調 で、 お 部 屋 を お 探 しのお客様もその分予算に幅 れますので、紹介します。 １月から 勢 で、 円 滑 な 運 用 を 図 る た め の トップ 15 のうち７駅が半径 2.5 キロ 抱 く こ と が 多 い」 と し て い ま す。 外国人を迎える宿泊施設が不 足 す る 一 方 で、 賃 貸 住 宅 の 空 き 政 策 を 打 ち 出 し、 年 間 の 営 業 日 た。家賃相場と駅との関係が読み取 客 数 は、 初 め て ２ 千 万 人 を 突 破。 家 が 活 用 で き る こ と か ら、 期 待 数 の 上 限 を 決 め た り、 規 制 緩 和 ランクインした駅は葛飾区が多く、 施設周辺の住民に不安感残す 約 ２ ３ １ 万 人 を 数 え、 過 去 最 高 が 高 ま っ た の で す が、 い ざ 運 用 に 着 手 し て い ま す。 住まいカンパニーから発表されまし と な っ て い ま す。 記 録 的 な 旅 行 が 具 体 化 す る と 問 題 点 も 多 く、 上記の京成金町駅から１駅の柴又駅。 一 方、 仕 事 や 学 業 で 日 本 に 中 長 者 の 訪 日 ラ ッ シ ュ で、 ホ テ ル は 本格スタートを前に多くの課題 これから民泊新法が整備され る こ と で、 さ ら に 詳 細 な 運 用 に す る 「国 家 戦 略 特 別 区 域 法」 が ンキング」(2016 年版 ) がリクルート そ ん な 中、 管 轄 の 国 土 交 通 省、 厚生労働省は民泊に前向きの姿 高 稼 働 率 を 見 せ て い ま す。 が 浮 上 し て い る の が 現 状 で す。 本格運用はそれからになりそう や廊下を毎日日課にして磨いて い る と い っ た 例 も あ り ま す。 物 件 に 建 物 以 外 の「 サ ー ビ ス 」を 付 加 す る の も 方 法 で す 。そ の 一 番 は 、「 ク レーム対応」 に 尽きるものはあ り ま せ ん。 入 居 者の皆さんは住 ま いに何らかの 〝不満 〟 を 持 た れ が ち で、 そ れ が最高潮に達し た 時、 退 去 さ れ ま す。 入 居 者 目 線 に 立 っ て、 さ さいなことにも 対 応 す る 姿 勢 と、 そ の 実 行 力 を 前 面 に 出 す こ と が、 入 居 者 の 不 満解消に役立つこと請け合いで す。 感慨深い新しい年の始まり 市場の活発な動きに期待 路線を使うことができます。２位は 期 滞 在 す る 在 留 外 国 人 は、 現 在 こ う し た 背 景 が あ っ て、 平 成 年 月 に、 規 制 を 大 幅 に 緩 和 民泊の課題をまとめた京都市 の「京都市民泊施設実態調査」結 で す。 徹底した清掃で 物件にある種の緊 張感さえ生まれま す。 余 談 で す が、 自 宅 兼 用 賃 貸 マンションを経営されているあ る オ ー ナ ー 様 は、 夜、 人 の 行 き 来 が 落 ち 着 い た 頃、 エ レ ベ ー タ 関 連 す る 法 律 が 決 定 す る の で、 施 行。 旅 館 業 法 を 緩 和 し て 個 人 ペ ー ス の 徹 底 し た 掃 除。 文 字 通 り 物 件 は 磨 き 上 げ ら れ ま す。 特 別 な 技 術 も 必 要 な く、 物 件 を 美 しく保ちたいという気持ちでで き る こ と で す。 四 角 いところを丸く掃 か （拭 か） な い 気 持 ちさえあれば十分 で す。 力を発揮して競争力を高めたい と こ ろ で す。 新築が増大する流通の課題を 本紙では再々取り上げています が、 現 実 問 題、 新 築 と 競 争 し な い こ と に は 負 け て し ま い ま す。 そ の た め の 手 段 と し て、 と に か く今年は物件を磨くことに工夫 し た い と 思 い ま す。 車にワックスを塗ってゴシゴ シ磨き上げるような力仕事だけ で な く、 物 件 の 持 つ 特 性 を 引 き 出 す こ と に 工 夫 し た い も の で す。 で は ど う す れ ば 輝 く か で す が、 ま ず 最 も 簡 単 な 方 法 は、 ホ ウ キ と 雑 巾 を 使 っ た 敷 地 内、 共 同 ス 位置しています。 「東京 23 区の家賃相場が安い駅ラ 28 果 が 的 を 射 て い ま す 。「 民 泊 施 設 各地で賃貸住宅の新築が相次 い で い ま す。 家 賃 等 の 入 居 条 件 が そ れ ほ ど 変 わ ら な い と、 築 年 数が経過した物 件はどうしても 不利になりがち で す が、 古 く て も古いなりの魅 東京23区内でも家賃相場が安い葛飾区 ４駅ランクインした足立区と江戸川区 10 宅や賃貸住宅を宿泊施設などに 12 今年は原点に戻って 物｢件を磨く」 建物以外の サ｢ービス も ｣ 付加する 今年は賃貸経営の原点に戻っ て 、「 物 件 を 磨 く 」 こ と に 力 を 入 れ て み ま せ ん か 。「 磨 く 」 と は 、 物 件 の 魅 力 を 引 き 出 し、 付 加 価 値を高めるための工夫や営みを 指 し ま す。 物 件 の 持 つ 特 性 を 引 き 出 す 民 泊 の 課 題 に つ い て は、 や は り 施 設 の 無許可営業が指摘されています 25
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