Trendy a příležitosti v oblasti financování nemovitostí v roce 2014 ČSOB: Lenka Kostrounová, Antonín Pospíšil NOZ z pohledu financující banky: nové možnosti a výzvy Baker & McKenzie: Libor Basl, Lukáš Hron Trendy a příležitosti • • • • krize na trhu nemovitostí v ČR odezněla meziroční nárůst investic 2012/13 v ČR o 103% financování je dostupné (kvalita, zkušenost) respektování pravidel Basel III: spotřeba kapitálu – RWA, valuace, leverage, I>D => objem úvěrů v ekonomice regulován • na trh v ČR mají vliv tendence v Západní Evropě: - nárůst nebankovních institucí poskytujících zdroje jako jsou penzijní fondy, pojišťovny, private equity fondy - podíl standardních financiérů klesl z 67% v 1Q 2012 na 55% v 4Q 2013 - v ČR zatím převažují klasické úvěry, bondy v omezeném rozsahu ČSOB aranžér emise zajištěných bondů pro CPI Trendy a příležitosti ČSOB aranžér emise zajištěných bondů pro CPI Emitent: CPI Retail Portfolio I Výše úpisu: CZK 665,86mln emitováno v dubnu 2014, objem celkové emise plánován do výše CZK 1 125mln) Kupón: 5% p.a., vyplácen pololetně Tenor: 5 Y Ticket: ekvivalent 100 tis EUR Zajištění: - retailová aktiva (17 nemovitostí), LTV 70% => 60% (předpoklad po 5ti letech) - pohledávky z nájemních + pojistných smluv (většina nájemních smluv končí po datu splatnosti bondů), výše ročního nájmu přesahuje CZK 141mln - rezervní účet (ročně deponováno 30mln) - 100% akcií / obchodních podílů nemovitostních společností - finanční záruka CPI CSOB role: aranžér, agent pro zajištění, agent pro výpočty a administrátor Investiční trh ČR v roce 2013 Prime yields v mil. EUR 3000 9,00 2500 8,50 2000 8,00 1500 1000 7,50 500 7,00 0 2007 2008 2009 2010 2011 Sektory 2012 6,00 Investoři Obchodní prostory 5% Velká Británie 3% Řecko 2% Itálie 2% 5,50 5,00 Logistika 14% Kanceláře 50% 6,50 2013 USA 34% Česká republika 48% Smíšené projekty 31% 4,50 4,00 Office Německo 10% Slovensko 1% Retail Industrial Trendy a příležitosti • výnosy z nemovitostí x státní bondy => nadále podstatně zajímavé: kromě kanceláří nabývá na atraktivitě logistika (yieldy u kanceláří, retailu kol 6,25 % x donedávna u logistiky kol 8%) => + zapojení penzijních fondů + privátních investorů • zvýšený zájem o tzv. „secondary assets“ v klíčových lokalitách, zejm. s potenciálem dalšího rozvoje • nárůst aktivit privátních investorů (transakce mezi 5 – 10 mil EUR) • rostoucí dynamika trhu • nárůst konkurence mezi „financiéry“ => rozvolňování podmínek : LTV, délka splátkových plánů, pricing => možnost refi při akvizicích NOZ z pohledu financující banky: nové možnosti a výzvy Baker & McKenzie: Libor Basl, Lukáš Hron Právo stavby – Věcné právo mít na pozemku stavbu – Jeho součástí je stavba – Může být jen dočasné, nejvýše na 99 let – Je nemovitou věcí a lze ho zastavit – Lze ho smluvně zkrátit, i zrušit, a to i bez souhlasu zástavního věřitele, v takovém případě však zanikne až společně se zánikem zástavního práva Oddělené vlastnictví pozemků a staveb – Došlo ke spojení vlastnictví budovy a pozemku, ale ne vždy – Problematika registrace zástavních práv Zákaz zřízení zástavního práva – Lze dosáhnout účinků vůči třetím stranám zápisem do rejstříku zástav nebo veřejného seznamu (např. katastru nemovitostí) – Může se uplatnit k udržení hodnoty majetku dlužníka namísto zřizování zástavních práv nebo jiného zajištění – Nejistota ohledně existence zákazu ke konkrétní věci – Nutné limitovat - §1761 Zástava hromadné věci – např. závodu – Problematické pravidlo o konkurenci zástavního práva k určité věci a k hromadné věci, jehož je taková věc součástí – Částečně lze řešit zákazem zcizení věci – Dopad zřízení zástavního práva na existující zástavní práva a zákazy zřízení zástavních práv Privátní realizace zástavního práva – Prodej z volné ruky Možnosti volby zástavním věřitelem se musí minimalizovat, strany by měly už při podpisu smlouvy vědět, jak bude zástavní věřitel přesně postupovat Reputační riziko – Propadnutí zástavy Velmi rychlé, možný problém skutečné hodnoty zástavy – Vždy je však možné privátní prodej nepoužít a jít cestou soudního prodeje zástavy nebo veřejné dražby Výkon hlasovacích práv – Použití: akcie i podíl ve společnosti – Lze ujednat podmínky, za kterých bude věřitel oprávněn vykonávat hlasovací práva (např. oznámení o porušení) – Nebezpečí, že výkonem hlasovacích práv se zástavní věřitel stane vlivnou osobou ve smyslu ZOK a může ručit ostatním věřitelům Pořadí a konkurence zástavních práv – Rejstřík zástav Věcné právo (i zástavní) zapsané ve veřejném rejstříku má přednost před nezapsaným Je potřeba kontrolovat rejstřík zástav při plnění dluhů? – – Možnost měnit senioritu zástavních práv Sdílení zajištění i nadále stejným způsobem (institut správce zajištění se minul účinkem) Přechod dluhu s věcí – Převzetí majetku nebo jeho poměrně určené části může způsobit společné a nerozdílné dlužnictví – Přechod dluhu společně se zastavenou věcí – vhodné smluvně upravit Budoucí zástavní právo – Je možné zastavit věc, kterou zástavce teprve nabude – Musíme dodržet způsob vzniku zástavního práva – Budoucí zástavní právo se musí zapsat do veřejného rejstříku, proto je potřeba souhlas vlastníka – Možnost vyhnout se čekání na zápis zástavního práva do katastru po nabytí vlastnictví Finanční záruka – Lze zajistit peněžitou i nepeněžitou pohledávku – Lze mít více výstavců (potvrzená finanční záruka) – Námitky lze uplatnit pouze ty, které jsou výslovně připuštěny v záruční listině – K uplatnění stačí splnit pouze podmínky uvedené v listině – Částečné plnění dluhu nezpůsobuje snížení výše záruky Děkujeme za pozornost.
© Copyright 2024 ExpyDoc
