Immobilienreport

münchen
immobilien report
Vor der Wahl verkaufen
Den Deutschen geht es gut. Während viele Teile Europas von Massenarbeitslosigkeit und Stagnation geprägt
sind, liegt die Arbeitslosenzahl hierzulande nun auf dem
25-Jahres-Tief. Bei den Ausfuhren hat Deutschland China
abgehängt und ist Export-Weltmeister. Angela Merkel
(CDU), die nach der Bundestagswahl im September ihre
vierte Amtszeit als Bundeskanzlerin antreten will, wird bis
dahin gerne und oft auf „ihre“ Erfolge verweisen.
Gilt Deutschland vielen in Europa als Vorzeigeland, so ist
die Metropole München mit den meisten DAX-Unternehmen Deutschlands Wohlstandsregion. Investoren schätzen
die wirtschaftliche Stärke und Stabilität. Trotz hoher Immobilienpreise kauften 2016 Versicherer, Pensionskassen,
Fonds und Family Offices hier Gewerbeimmobilien im
Wert von mehr als sechs Milliarden Euro. An der Spitze
liegen – physisch und mit der Kaufsumme – die Highlight
Towers in der Parkstadt Schwabing (siehe Seite 06, 07).
Deutschland und München verdanken den aktuellen Boom
aber vor allem der lockeren Geldpolitik der Europäischen
Zentralbank (EZB). Die Rechnung dafür steht noch aus.
Eine deutlich höhere Inflation wegen der Geldschwemme
erwarten Ökonomen spätestens Ende des Jahrzehnts. Mit
höherer Inflation steigt auch der Zins und damit die Gefahr
eines Immobiliencrashs. Investoren sollten den Zeitenwechsel erkennen. Besser in der Krise bei niedrigen Preisen kaufen als dann erst verkaufen. In den USA wurden im
Dezember die Leitzinsen erhöht, der künftige US-Präsident
will Mauern gegen Menschen und Importe errichten. In
Europa steigen die Verbraucherpreise, etwa beim Heizöl
(siehe Seite 11), wieder stärker. Die EZB hätte schon längst
die Zinsen wieder anheben müssen. Doch damit ist aktuell
nicht zu rechnen: Auch in Frankreich und dem hoch verschuldeten Italien stehen Wahlen an. Der EZB-Präsident,
der Italiener Mario Draghi, wird den aktuellen Regierungen bis zum Wahltag sicherlich keinen Strich durch die
Rechnung machen.
Viel Spaß beim Lesen
Ulrich Lohrer, Herausgeber, [email protected]
Inhalt
Ausgabe 99 | 11.01.17
www.immobilienreport.de
wohnen
03 Viertelscout: Paläste der Schönfeldvorstadt
05 05 Unser Haching Zweitwohnungssteuer
gewerbe
06 Investmentergebnis 2016: Kaufrausch im Renditetief Treugast: Moritz Dietl und Michael Lidl zu Hoteltrends
08 Highlight Towers Flughafen Oberpfaffenhofen
Bau 2017 architektur
09 David Chipperfield: Provokation oder Purismus
10
Knerer und Lang
Preise für stählerne Werke
service
02 Münchner Nachrichten
Index: Personen & Firmen
11 Fakten: Zum Wohnungs-, Gewerbe- und Kreditmarkt
11 Impressum
02
service
wohnen
immobilien report
7
1
2
3
6
8
4
5
Münchner Nachrichten
Der Stadtrat schafft das Baurecht für
385 Wohnungen im Kreativfeld. Es ist
der erste Bebauungsplan von drei Bebauungsplänen des Kreativviertels an der
Dachauer Straße (Seite 05).
1
Die Stadt hat den Bau eines Gebäudes an der Katharina-von-Bora-Straße
gebilligt. Auf dem Areal des ehemaligen
Heizkraftwerks im Viertel Königsplatz
der Maxvorstadt errichten die SWM 100
Mietwohnungen (siehe Seite 05).
2
Patron Capital und Barings verkaufen
das Bürohaus Connect in der Ridlerstraße im Westend an einen britischen
Fondsmanager (siehe Seite 08).
3
4 Mitte Dezember 2016 hat der Stadtrat mit dem Bebauungsplan des Werksviertels die Entwicklung eines der
größten innerstädtischen Quartiere gebilligt. Südlich des Ostbahnhofs können
knapp 1200 Wohneinheiten sowie Büround Gewerbeflächen für 6700 Arbeitsplätze entstehen. Im Frühjahr soll zudem
der Wettbewerb für das Konzerthaus entschieden werden (siehe Seite 05).
Union Investment kauft das als Morphosys-Zentrale genutzte Bürohaus in
Planegg von der LIP Ludger Inholte
Projektentwicklung (siehe Seite 08).
5
6 Der Berliner Projektentwickler Beos
verkündet am 16. Dezember 2016 zusammen mit der Triwo den Erwerb des
Sonderflughafens Oberpfaffenhofen
westlich von München. Verkäufer ist die
Airbus Group (siehe Seite 08).
7 Die Commerz Real gibt am 23. Dezember 2016 den Kauf des 86.000
Quadratmeter umfassenden Hochhausensembles HighLight Towers in der
Parkstadt Schwabing bekannt. Verkäufer ist die KanAm Gruppe, der Kaufpreis soll bei 500 Millionen Euro liegen
(siehe Seite 06, 08).
8 Vom 16. bis zum 21. Januar 2017 findet in der Messestadt Riem die Bau
2017, die Weltleitmesse für Architektur, Materialien und Systeme, statt (s.
Seite 08). Im Zusammenhang damit
steht zudem die „Lange Nacht der Architektur“ am 20. Januar (s. Seite 10).
index
Unternehmen
Accor Hotels...................................................................... 7
Ackermann Ingenieure................................................... 10
Airbnb................................................................................ 7
Airbus Group................................................................ 2, 8
Barings.......................................................................... 2, 8
Beos............................................................................... 2, 8
BNPPRE........................................................................6, 12
Colliers International...................................................6, 12
Commerz Real.......................................................... 2, 6, 8
GCH Hotel Group.............................................................. 7
JLL.................................................................................6, 12
KanAm Gruppe......................................................... 2, 6, 8
LIP Ludger Inholte Projektentwicklung....................... 2, 8
Motel One.......................................................................... 7
Patrizia.............................................................................. 8
Patron Capital............................................................... 2, 8
Project Immobilien........................................................... 5
Publity................................................................................ 8
Rock Capital Group....................................................... 6, 8
SWM.............................................................................. 2, 5
Treugast Solution Group.................................................. 7
Triwo.............................................................................. 2, 8
Union Investment......................................................... 2, 8
Union Investment Real Estate Austria............................. 8
Warburg HIH Invest.......................................................... 8
Personen
Bieber, Oswald...............4
Brechtken, Magnus........9
Chipperfield, David........9
Defregger, Franz.............4
Deininger, Franz.............4
Dietl, Moritz....................7
Draghi, Mario.................. 1
Dudler, Max..................10
Eichthal, Simon..............3
Fischer, Karl von.............3
Gablonsky, Fritz.............4
Gärtner, Friedrich v....3, 4
Görres, Joseph...............4
Hauberrisser, Georg v....4
Habsburg, Sissi von.......3
Kaulbach, Friedrich A. v..4
Kaulbach, Wilhelm v.......4
Klenze, Leo von..........3, 4
Knerer, Thomas............10
Lang, Eva Maria............10
Lidl, Michael...................7
Mendelsohn, Erich.......... 10
Merkel, Angela,.................. 1
Michel, Karl........................4
Muschter, Andreas........6, 8
Nerdinger, Winfried...........3
Neumann, Peter G.............6
Rathmann, Christian...... 10
Röschenauer, Rudolf........3
Ruf, Sep.............................4
Salabert, Pierre de............3
Scheunemann, Helge.......6
Sckell, Friedrich L. v..........3
Seidl, Gabriel von..............4
Speth, Martin.................. 10
Staiger, Hendrik................8
Thompson, Benjamin.....3,4
Troost, Paul Ludwig...........9
Wittelsbach, Carl von........3
Wittelsbach, Carl Th. v......3.
Wittelsbach, Ludwig von,.3
Wolowicz, Ernst,...............11
Leopo
lds
mie
03
wohnen
Siege
stor
Schac
kstraß
e
Ludw
ig
-Max
im
ilian-U
niver
sitä
t
Universität
Veteri
nä
rstraß
e
Eisbach
straß
e
König
in
Kaulba
chstraß
e
Ludw
ig
straß
e
Englischer
Garten
Schönfe
ldstraße
Von-d
e
r-Tann
-S
traße
Haus
der K
unst
Schönfeldvorstadt: Zwischen Englischem Garten und Ludwigstraße befindet sich
eines der kulturhistorisch bedeutsamstes Bauensembles Deutschlands
Paläste der Schönfeldvorstadt
Die erste Vorstadt Münchens ist heute Teil der Maxvorstadt,
geballte Kulturgeschichte und ein teures Wohnviertel.
D
as Schönfeld wurde bereits 1338 erwähnt. Seine Bebauung hat es aber
viel später einem Amerikaner zu verdanken: Benjamin Thompson.
Der war 1784 in den Dienst des bayerischen Kurfürsten Carl Theodor gewechselt, wo er die Armee reformierte.
Er ließ bei den Garnisonen von den
Soldaten Gärten anlegen, um ihre Lebensmittelversorgung zu verbessern. Als
Standort für die Münchner Gärten war
die Schönfeldwiese vorgesehen. Am 13.
August 1789 ordnete der Kurfürst an, das
Gebiet östlich davon in einen Volkspark
umzuwandeln. Die Ausführung wurde
dem Schwetzinger Hofgärtner Friedrich
Ludwig von Sckell übertragen, der 1792
den Englischen Garten fertigstellte.
Auf Thompsons Vorschlag wurde
auch die Münchner Stadtmauer niedergelegt, woraufhin München weiter wachsen konnte. Westlich des Englischen
Gartens entstand das Schönfeldviertel
als erste planmäßig angelegte Vorstadt.
Entlang der heutigen Königinstraße
wurden kleine Familienhäuser im klassizistischen-biedermeierlichen Stil, errichtet. Die Villenbebauung erstreckte
sich bis zur Veterinärstraße, wo sich die
1790 gegründete Tierarzneischule mit
dem von Sckell entworfenen Tor befindet. Die Wohnhäuser lagen auf schmalen Parzellen, die sich nach Westen über
einen langen Gartenstreifen bis zur damaligen Fürstenstraße, der Landstraße
nach Schwabing, erstreckten. Zwischen
Hofgarten und dem Englischen Garten
entwarf der 21-jährige Karl von Fischer
für den Abbé Pierre de Salabert das nobelste Palais, das später von Prinz Carl
bewohnt wurde. Heute ist das frühklassizistische Prinz-Carl-Palais Amtsitz des
Bayerischen Ministerpräsidenten.
Die städtebaulich bedeutsamste Erweiterung erfuhr die Schönfeldvorstadt
mit der auf Veranlassung des Kronprinz
Ludwig erbauten und später nach ihm
benannten Prachtstraße. Die Gesamtplanung übertrug Ludwig dem damals nahezu unbekannten Leo von Klenze. Zunächst wurde für die Stadterweiterung an
der Altstadt 1817 das Schwabinger Tor
abgerissen und 1822 am Hofgarten die
Reitschule abgetragen. Dort konzipierte
Klenze den Odeonsplatz mit den klassizistischen Bauten: dem 1824 fertiggestellten Palais Lerchenfeld (heute Bayerisches Staatsministerium der Finanzen)
und dem 1828 erbauten Konzerthaus
Odeon (heute: Bayerisches Staatsministerium des Innern). Gegenüber wurde
auf Initiative des Hofbankiers Simon
Eichthal durch Klenze das Bazargebäude (heute u.a. Café Tambosi) ausgeführt.
Auch die meisten Bauwerke der
am Odeonsplatz angrenzenden südlichen Ludwigstraße entwarf Klenze
selbst, darunter der Haslauer-Block, das
Kriegsministerium sowie das prächtige
Herzog-Max-Palais, dem Geburtsort
der späteren Kaiserin Elisabeth („Sissi“)
von Österreich. Viele der Gebäude in der
Ludwigstraße wurden vom Maurermeister Rudolf Röschenauer errichtet, der so
zu Wohlstand gelangte und in der Schönfeldvorstadt etliche Mietshäuser besaß.
1827 – zwei Jahre, nachdem er König
von Bayern wurde – übertrug Ludwig I.
die Gesamtplanung der Ludwigstraße an
Klenzes Rivalen Friedrich von Gärtner.
Dieser entwarf dort im Rundbogenstil
mit der Ludwigskirche, der Bayerischen
Staatsbibliothek und der Universität
nicht nur die monumentalsten Bauwerke,
er gab der Prachtstraße im Süden mit der
Feldherrnhalle und im Norden mit dem
Siegestor ihre Abschlüsse.
Als Ende der 1840er-Jahre die Prachtstraße weitgehend fertiggestellt war,
befanden dahinter noch weitgehend unbebaute Wiesen. Ab der zweiten Hälfte
des 19. Jahrhunderts wurde die Schönfeldvorstadt zunehmend dichter bebaut
04
wohnen
immobilien report
Tierärztl. Institut (Sckell), Prinz-Carl-Palais (v. Fischer), Von-der-Tann-Str. 3
(Röschenauer), Kaulbach-Villa (G. v. Seidl), Defregger-Haus (v. Hauberrisser),
Königinstr. 17 (Deininger), US-Konsulat (Ruf), Koniginstr 34 (Bilder von links
oben im Uhrzeigersinn)
Das Viertel in Zahlen
Einwohner: Das Durchschnittsalter der Einwohner liegt deutlich unter dem Stadtdurchschnitt, obwohl
es wenig Familien mit Kindern gibt.
Infrastruktur: Das Viertel ist über
die U-Bahnhöfe Odeonsplatz und
Universität mit den U-Bahnlinien
U3 und U6 an das ÖPNV-Netz
angebunden. Einkaufsmöglichkeiten gibt es in der Altstadt und
im Universitätsviertel. Freizeitmöglichkeiten bieten der Englische
Garten und das Universitätsviertel,
ein reiches Kulturangebot das
Museumsviertel.
Immobilien: Das Mietangebot ist
sehr gering, kann aber aus großen
Altbauwohnungen mit Mieten von
2400 bis 5000 Euro bestehen.
Kaum Kaufangebote, keine Neubauprojekte für Wohnnutzung. mehr
Schonfeld-München
vorstadt
Bevölkerungsverteilung
Einwohner
1.8311.521.681
Durchschnittsalter
38,5 Jahre
41,2 Jahre
unter 6 Jahre
5,4 %
5,6 %
6 bis unter 15 Jahre
4,2 %
6,7 %
15 bis unter 18 Jahre
1,5 %
2,2 %
18 bis unter 65 Jahre
74,9 %
67,9 %
65 und älter
14,1 %
17,6 %
Ausländer
25,7 %
27,6 %
Einwohner/km2 49764897
Wanderung/1000 Einw.0,7 16,1
Haushalte (HH)
1 Personen-HH
65,7 %
54,4 %
2 Personen-HH
3 Personen-HH
k. A.
k. A.
25,4 %
10,1 %
4 Personen-HH
k. A.
7,1 %
5/mehr Personen-HH
k. A.
2,8 %
Haushalte (HH)
Durchschnittsmiete/m2
16,80 € Bestandwohnung/m2
6700 €
5300 €
Neubauwohnung/m2
k. A.
6900 €
14,00 €*
Quellen: Statistisches Amt München, immobilienscout24,Gutachterausschuss; * guter Wohnwert, Angaben für 2016, IVD
Ludwigstraße (v. Klenze, v. Gärtner): Westliche Grenze der Schönfeldvorstadt
und entwickelte sich zum Wohnviertel
für Prominenz, Maler, Literaten und
Studenten. So wohnte der an die Universität berufene Publizist Joseph Görres in der Schönfeldstraße. Wilhelm
von Kaulbach, der 1837 von Ludwig I.
zum Hofmaler ernannt wurde, erwarb
1844 in der Gartenstraße, mittlerweile
nach ihm in Kaulbachstraße umbenannt,
eine herrschaftliche Villa. Der Architekt
des Münchner Rathauses, Georg von
Hauberrisser, plante dort das KaulbachMuseum und in der Königinstraße mehrere Häuser für Franz Defregger, der,
ebenfalls aus einfachen Verhältnissen,
als Maler und Professor in München zu
Wohlstand gelangte. Großverdiener unter den Malerfürsten war Friedrich August von Kaulbach, ein Verwandter von
Wilhelm von Kaulbach. 1888 ließ er
in der Kaulbachstraße von Gabriel von
Seidl eine Renaissance-Villa errichten.
Um 1900 entstanden neue Palais für
Vermögende. Den aufwendigsten Haushalt betrieb der Bamberger Tabakfabrikant Karl Michel, der sich 1909 in der
Königinstraße von Franz Deininger ein
herrschaftliches Haus errichten ließ, in
dem neben der Familie eine Erzieherin
und acht Hausangestellte wohnten und
das ein wichtiger gesellschaftlicher Mittelpunkt der Prinzregentenzeit war.
Das NS-Regime verbreiterte die Vonder-Tann-Straße. Klassizistische Gebäude von Klenze wie das Herzog-MaxPalais wurden abgerissen und durch das
Zentralministerium von Fritz Gablonsky
und dem Reichsbankgebäude ersetzt.
Im Norden entstand für Reichsminister
Hans Frank das Haus des Deutschen
Rechts durch Oswald Bieber. Schwerer waren die folgenden Schäden durch
Bombenkrieg. Für den teilweisen Wiederaufbau wurden Jahrzehnte benötigt.
Die Ausweitung der Universitätsinstitute, die zunehmende Nutzung ehemaliger Palais und Villen durch Unternehmen und das hohe Miet- und Preisniveau
schränkt das Wohnen in der Schönfeldvorstadt auch heute auf einen Kreis von
finanziell privilegierten Menschen ein.
Architektonisch bedeutende Neubauten
entstanden in der Nachkriegszeit übrigens mit der Erweiterung der Staatsbibliothek und dem US-Generalkonsulat
durch Sep Ruf. Benjamin Thompson
hätte sich darüber gefreut. ¢
mehr
05
wohnen
immobilien report
Visualisierung einer Terrassenwohnung von „Unser Haching“
Baustart im Süden von München
Bauträger Project Immobilien hat in Unterhaching mit dem Verkauf
von 22 Eigentumswohnungen begonnen.
D
as L-förmige Mehrfamilienhaus
„Unser Haching“ entsteht in der
Tölzer Straße 3 – 7 der Gemeinde südlich von München (s. Grafik Seite 11).
Die Wohnanlage wird mit zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss
sowie einem begrünten Flachdach auf
einer Grundstücksfläche von 2240 Quadratmetern errichtet. Die 1- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen werden mit Wohnflächen von 41 bis 115 Quadratmetern
angeboten. Ein Innenhof mit Bäumen
bietet Spielmöglichkeiten für Kinder.
Vier oberirdische und 36 Tiefgaragenstellplätze für Pkw sowie zwei Aufzüge
ergänzen das Ensemble. Durch anlagentechnische und bauliche Maßnahmen wie
etwa eine Dreifachisolierverglasung der
Fenster werden im Projekt die Vorgaben
des KfW-55-Standards erfüllt. Ersteigentümer können damit einen zinsgünstigen Kredit in Höhe von bis zu 100.000
Euro sowie einen Tilgungszuschuss bis
5000 Euro in Anspruch nehmen. ¢ mehr
Zweitwohnungssteuer zurückfordern
Eheleute werden durch das Verfassungsgerichtsurteil rückwirkend
entlastet und können die Steuern von der Stadt zurückfordern.
E
heleute, die eine berufsbedingte
Zweitwohnung in München nutzen, sind von der Zweitwohnungssteuer
befreit, wenn ihre Hauptwohnung außerhalb Münchens liegt. Dies gilt unabhängig davon, ob sie die Wohnung
überwiegend oder nur gelegentlich nutzen. Dies hat das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluss (1 BvR 871/13
) vom 31. Oktober 2016 entschieden.
Anzeige
Die Stadtkämmerei wird Fälle, die
dem vom Bundesverfassungsgericht
entschiedenen Fall entsprechen, nochmals überprüfen. Für Besteuerungsjahre
vor 2012 ist jedoch die Möglichkeit der
Rückerstattung der Zweitwohnungssteuer am 2. Januar 2017 abgelaufen. Betroffene Steuerzahler können aber für die
Besteuerungsjahre danach ihre Zweitwohnungssteuer zurückfordern. ¢ mehr
kurzmeldungen
Berg am Laim: B-Plan für 1150
Wohnungen im Werksviertel
Nach der Billigung des Bebauungsplans für das Gebiet südlich des
Ostbahnhofs zwischen Friedenstraße, Anzinger und Aschheimer Straße
durch die Vollversammlung des
Münchner Stadtrats können knapp
1150 Wohneinheiten sowie Büro- und
Gewerbeflächen für 6700 Arbeitsplätze errichtet werden. Die gewünsche Umwandlung des bisherigen
Gewerbegebiet ist nach fünf Jahren
Planung für das neues urbanes
Quartier – dem Werksviertel – damit
den entscheidenden Schritt weitergekommen. Die Wohnungen werden
zu 30 Prozent durch den geförderten
Wohnungsbau entstehen. Zudem
sollen eine Grundschule, drei Kindertageseinrichtungen und ein Begegnungshaus errichtet werden. Im
Kontext mit dem geplanten Konzerthaus arbeitet die Verwaltung auch an
einer Verbesserung der Stadtteilverbindung zwischen Haidhausen und
mehr
dem Werksviertel.
Alte Kaserne: Baurecht für 385
Wohnungen im Kreativquartier
Der Stadtratausschuss für Stadtplanung und Bauordnung hat den ersten
von insgesamt drei Bebauungsplänen
für das neue Kreativquartier östlich
der Dachauer Straße gebilligt. Damit
wurde im Bauabschnitt Kreativfeld Baurecht für 385 Wohnungen
geschaffen. Das rund sechs Hektar
große Areal des Kreativfelds liegt
zwischen der Schwere-Reiter-Straße,
der Infanteriestraße, der SanktBarbara-Kirche und der Verlängerung
mehr
der Heßstraße.
Maxvorstadt: Stadt billigt Bau in
Katharina-von-Bora-Straße
Die Stadt billigt den Bau von 100
Mietwohnungen auf dem Areal des
ehemaligen Heizkraftwerks. Die
SWM errichtet dort – vor allem für
SWM-Mitarbeiter – ein neues innerstädtisches Wohnquartier mit einer
Kindertageinrichtung im Museumsviertel südlich des Königsplatzes mit
dazugehörigen Freiflächen. mehr
06
gewerbe
immobilien report
Die Highlight Towers in der Parkstadt Schwabing: Mit einer halben Milliarde Euro die größte Transaktion 2016 in München
Highlights für Investoren
Während 2016 Berlin in der Gunst der Anleger deutlich verlor, setzten sie München und
Frankfurt an die Spitze der Immobilienkäufe. Dabei brach die Rendite deutschlandweit ein.
B
evor die Silvesterraketen explodierten, knallten in München bereits
die Champagnerkorken. Kurz vor Jahresende verkündete die Commerz Real
den Kauf eines bekannten Doppelturms
(Bild oben, siehe auch Seite 08).
„Die Highlight Towers sind eine absolute Top-Immobilie in Premiumlage
mit herausragender Architektur und Bauweise“, so Andreas Muschter, Vorstandschef der Commerz Real. Der Kaufpreis
soll bei 500 Millionen Euro liegen – eine
Summe, die unter den Immobilienkäufen in München 2016 auch finanziell das
Highlight war.
Die Türme zählen zu den wenigen
Hochhäusern von internationalem Format, die die Isarmetropole vorweisen
kann. Da ist das Angebot in der Bankenmetropole Frankfurt doch deutlich größer. Mit dem Commerzbank Tower (675
Millionen Euro), dem Taunusturm (650
Millionen Euro) oder dem IBC (400 Millionen Euro) wechselten dort im vergangenen Jahr gleich mehrere HochhausTrophäen die Besitzer.
Frankfurt und München haben einiges
gemein: In beiden Städten wurden 2016
mehr Käufe als 2015 getätigt, beide Metropolen belegen mit etwa knapp sieben
Milliarden Euro Transaktionsvolumen
die vorderen Tabellenplätze (siehe unten, Durchschnittswerte von BNPPRE,
Colliers, JLL). Je nach Analystenhaus
nimmt dabei entweder Frankfurt (JLL,
BNPPRE) oder München (Colliers) den
ersten Platz ein.
Auch in München wechselten im vergangenen Jahr etliche Immobilien im
dreistelligen Millionen-Euro-Bereich die
Eigentümer: das BayWa-Hochhaus, der
Karstadt am Hauptbahnhof, die Wappenhalle oder das Nove im Arnulfpark.
Berlin, das 2015 mit einer Rekordsumme von acht Milliarden andere Städte deklassierte, verzeichnete nun einen
Einbruch von knapp 40 Prozent. Bundesweit wurden mehr als 52 Milliarden
Euro in deutsche Gewerbeimmobilien
investiert. Mehr wurden in Deutschland
nur 2015 (55 Milliarden Euro) und 2007
(53 Milliarden Euro) umgesetzt.
Investmentmarkt 2016: Big 7 im Überblick
Stadt
Transaktions- volumen 20161) Veränderung
Spitzenrendite 4. Quartal 2016 2015 - 2016 1)Büro 2)Einzelhandel3)Logistik 3)
Frankfurt am Main
6695 Mio. €
13 %
3,98 %
3,50 %
München
6588 Mio. €
11 %
3,30 %
3,30 %
5,40 %
5,40 %
Berlin
5095 Mio. €
- 37 %
3,40 %
3,70 %
5,60 %
5,50 %
Hamburg
4824 Mio. €
18 %
3,38 %
3,40 %
Düsseldorf
2288 Mio. €
- 22 %
4,05 %
4,00 %
5,50 %
Stuttgart 4)
1972 Mio. € 11 %
3,70 %
3,30 %
5,60 %
1772 Mio. €
- 11 %
4,18 %
4,20 %
5,50 %
Gesamt Big 7 5)
29,580 Mio. €
- 5 %
3,56 %
3,51 %
5,01 %
Deutschland 5)
52.900 Mio. €
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
Köln
Quellen: 1) Durchschnittswerte von Colliers, BNPPRE und JLL; 2) Durchschnittwerte von Colliers und JLL; 3) Colliers; 4) Durchschnittswerte ohne Werte
von BNPRE; 5) Werte von JLL, für Einzelhandel: Geschäftshäuser; k. A. = keine Angabe
Dies hat dafür gesorgt, dass die Anfangsrenditen 2016 weiter gesunken sind
(siehe Grafik Seite 12 oben). Im Mittel
der sieben deutschen Bürohochburgen
(Big 7) gaben laut JLL die Spitzenrenditen für Büroobjekte um 59 Basispunkte
auf 3,56 Prozent nach. „Das ist die stärkste Renditekompression innerhalb eines
Jahres während der letzten zehn Jahre“,
so Helge Scheunemann, Chefanalyst von
JLL Deutschland.
Auf der Suche nach Objekten und
mehr Rendite gehen Investoren mehr
Risiken ein. Statt auf Core setzen einige
auf Projektentwicklungen. Sie kauften
das BMW-Areal in der Hufelandstraße,
das Kirschgelände in Allach und ein Siemens-Bau in der Richard-Strauß-Straße.
Auch das Münchner Umland erhält
mehr Aufmerksamkeit: Der Flughafen
Oberpfaffenhofen (siehe Seite 08), das
Campeon in Neubiberg und das Skygate München in Halbergmoos zählen
zu den großen Transaktionen. Eine der
aktivsten Käuferinnen war die Rock Capital Group in Grünwald, die 2016 Immobilien im Wert von über einer Milliarde Euro – davon 330 Millionen Euro
für Entwicklungen in München und Umland – getätigt hat. „Auch in 2017 wollen
wir weiter zukaufen, wobei ein primärer
Fokus der Entwicklung und Realisierung
unserer Projekte gewidmet werden soll“,
so Peter G. Neumann, Geschäftsführer
der Rock Capital Group.
Steigende Zinsen in den USA und höhere Inflation sind aber Anzeichen, dass
die sich der Münchner Immobilienboom
mehr
dem Ende nähern könnte. ¢
gewerbe
07
Die Geschäftsführende Partner der Treugast Solution Group in München: Moritz Dietl und Michael Lidl (rechts)
„Bessere Infrastruktur stärkt Hotelstandort“
Münchner Hoteliers sind durch hohe Auslastung und Zimmerpreise verwöhnt. Wir
sprachen mit den Geschäftsführern der Treugast Solutions Group über aktuelle Trends.
immobilienreport: Herr Lidl,
was macht die Treugast?
Michael Lidl: Wir konzentrieren
uns auf drei Geschäftsbereiche: In der
Unternehmensberatung führen wir
Gutachten und Bewertungen durch
und helfen bei der Betreibersuche
und der Investorenakquise. Mit der
Treugast Hotellerie werden wir selbst
im operativen Geschäft tätig, indem
wir renditesteigernde Maßnahmen
oder die Sicherung des Mittelzuflusses zur Kreditwürdigkeitsverbesserung durchführen. Schließlich sind
wir mit dem International Institute of
Applied Hospitality Sciences durch
Publikationen, Forschungsarbeiten
bis hin zu Vorträgen auch in der Wissenschaft tätig.
immobilienreport: Herr Dietl,
Investoren und Kreditgeber achten
bei der Lage und den Betreibern auf
Qualität. In Ihrem Treugast Investment Ranking bewerten Sie die Hotelgesellschaften. Wer ist top?
Moritz Dietl: Die Spitzengruppe
der von uns mit dem Rating AAA bewerteten Gesellschaften bleibt 2016
Motel One, Accor Hotels und GCH
Hotel Group. Diese Gesellschaften
führen weiterhin das Feld an. Unter
den Aufsteigern befinden sich Meininger Hotels mit einer Aufwertung
von A zu AA und Vienna International mit einer Verbesserung von BBB
zu A. In den vergangenen zwei Jahren war aber auch eine starke Marktkonsolidierung zu beobachten. So
sind aus 70 im Ranking vertretenen
Hotelgesellschaften sechs aufgekauft
worden.
immobilienreport: Wie hat sich
der Münchner Markt entwickelt? Das
Oktoberfest verlief ja für die Hotels
eher enttäuschend.
Lidl: Ja, die Belegung der Münchner
Hotellerie lag während des Oktoberfestes 2016 nur bei 86 Prozent, sonst
sind es über 90 Prozent. Neben dem
schlechten Wetter haben sehr wahrscheinlich auch Sicherheitsbedenken einige Besucher abgeschreckt.
Schließlich hatte sich das Attentat im
Olympia-Einkaufszentrum, bei dem
neun Menschen ums Leben kamen,
erst Ende Juli ereignet. Neben den
Auswirkungen des Messezyklus ist
dies auch ein Grund, weshalb sich
die Auslastung per Ende November
2016 um drei Prozentpunkte und der
REVPAR (Anmerkung: Erlös pro
verfügbarem Zimmer) um 0,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum in München schlechter entwickelte als erwartet.
immobilienreport: Dennoch ist
München die deutsche Großstadt, in
der bis 2020 die meisten Hotelzimmer entstehen. Schätzen Investoren
und Developer dies richtig ein?
Lidl: Aktuell ist nach unserer Einschätzung in München trotz relativ
vieler Hotelneuentwicklungen kein
Überangebot zu erwarten, da die
Nachfrage bislang stärker steigt als
das Angebot. Bestimmend ist für den
Messe- und Kongressstandort der
Ausbau der Infrastruktur, der die Attraktivität der Stadt mitbestimmt. Die
Kapazitätserweiterung des Münchner Flughafens aufgrund des neuen
Satellitenterminals, des geplanten
Baus der zweiten S-Bahn-Stammstrecke
sowie der Erweiterung der Messe München um zwei neue Messehallen wirken
sich in dieser Hinsicht positiv auf den
Hotelstandort München aus.
immobilienreport: Einige Betreiber beachten das rasante Wachstum der
privaten Zimmervermittlers Airbnb mit
Sorge. Müssen Münchner Hotels mit ihrer hohen Auslastung Airbnb fürchten?
Dietl: Solange der Übernachtungsmarkt
weiterhin wächst, wohl nicht allzusehr.
Viele Gäste, die über Airbnb privat übernachten, würden ohne dieses Angebot gar
keine Städtereise durchführen und sind
daher für die Hotels keine entgangenen
Kunden. Die Hotelbetreiber, die strenge
Brandschutzauflagen erfüllen und – wie
in Berlin – eine vom Gast erhobene Hotelsteuer entrichten müssen, fühlen sich aber
zu Recht gegenüber den privaten Zimmeranbietern benachteiligt.
Für viele Airbnb-Kunden ist aber nicht
allein der Preis ausschlaggebend, sondern
das persönlichere Ambiente. Einige Hotels
versuchen sich daher stärker von traditionellen Mitbewerbern abzugrenzen oder
betonen mehr regionale Eigenheiten. Auch
die sogenannten Lifestyle-Hotels wie
25hours Hotels oder me and all Hotels mit
einem hohen Grad an Individualisierung
und einer guten Integration des lokalen
Umfelds in das Design können als Reaktion auf Airbnb gesehen werden. Zwar wird
im Sommer am Bahnhofsplatz auch in
München ein 25hours Hotel eröffnet, doch
herrschen an der Isar bislang noch weitgehend die Traditionshäuser vor. ¢
im kompletten Interview erfahren Sie über
die langfristige Branchenentwicklung mehr
wohnen
08
Bild links: Luftbild des Flughafens Oberpfaffenhofen
deals & co
Flughafen-Käufer mit großen Plänen
Airbus Group hat den Flughafen Oberpfaffenhofen an Beos und Triwo
verkauft. Die planen Investitionen im dreistelligen Millionenbereich.
M
itte Dezember gaben die Beos,
Berlin, und die Triwo, Trier, den
Kauf des 270 Hektar großen Areals
bekannt. Über den Kaufpreis wurde
Stillschweigen vereinbart, der „Merkur“ in Starnberg nannte einen Betrag
von „über 80 Millionen Euro“.
Der 1936 von Dornier erbaute Werksflughafen gelangte über die DASA zur
Airbus Group, die aber den Flughafenbetrieb nicht als ihr Kerngeschäft ansieht.
Aktuell sind knapp 20 Unternehmen mit
rund 3500 Arbeitsplätzen am Standort
ansässig. Der Sonderflughafen ist einer
der bedeutendsten Standorten der Luftund Raumfahrtindustrie in Europa. „Wir
werden ihn weiter stärken, indem wir
die Ansiedlung zusätzlicher Unternehmen und Arbeitsplätze ermöglichen“,
so Hendrik Staiger, Vorstand der Beos.
Geplant sind nun Investitionen im dreistelligen Millionenbereich, um das 40
Hektar große Flächenpotenzial für luftfahrtaffine Gewerbeansiedlungen zu nutzen. An eine Ausweitung des geringen
Flugverkehrs ist nicht gedacht. ¢ mehr
Commerz Real kauft KanAm-Türme
Die größte Transaktion 2016 wurde eine Woche vor Silvester verkündet. Der Kaufpreis soll bei einer halben Milliarde Euro liegen.
D
en Kaufpreis verschwiegen Käufer Commerz Real und Verkäufer
KanAm. Laut Maklerkreise wurde
mehr als 500 Millionen Euro gezahlt.
Die 2004 nach einem Entwurf des
Chicagoer Stararchitekten Helmut Jahn
fertiggestellten Highlight-Towers verfügen in den 126 und 113 hohen Bürotürmen und den zwei zugehörigen Bauten
eine Bruttogeschossfläche von 86.000
Quadratmetern. Vermietet ist der Leuchtturm-Komplex der Parkstadt Schwabing
zu etwa 97 Prozent langfristig an bonitätsstarke Unternehmen wie IBM, Fujitsu und Unify. Andreas Muschter, Chef
der Commerz Real, hat das Objekt von
dem Bürozentrum Parkstadt MünchenSchwabing KG der KanAm Gruppe für
den Offenen Immobilienfonds hausInmehr
vest erworben. ¢
Bau-Euphorie in der Messe München
u der von der Messe München
veranstalteten Weltleitmesse für
Architektur, Materialien und Systeme
werden rund 2100 Aussteller aus über
40 Ländern sowie etwa 250.000 Besucher aus aller Welt erwartet. Die Messehallen mit 185.000 Quadratmeter
in Riem sind dafür bereits seit Jahren
komplett ausgebucht.
Schwabing: Patrizia erwirbt
Die Immobilien AG in Augsburg
hat für einen AIF-Immobilienfonds
für Privatanleger ein Bürogebäude in der Leopoldstraße 208 von
einer Private Equity Gesellschaft
gekauft. Das Objekt verfügt über
rund 10.000 Quadratmeter und ist
langfristig an die Bavarian Internamehr
tional School vermietet.
Westend: Connect verkauft
Patron Capital und Barings veräußerten die 2014 erworbene 12.000
Quadratmeter große Büroimmobilie in der Ridlerstraße 55 an einen
britischen institutionellen Fondsmanager für 40 Millionen Euro. mehr
Unterföhring: Warburg-HIH
macht Kasse
Warburg-HIH Invest hat für ihren
Immobilien-Spezialfonds Warburg
- HIH Pan-Europa Fonds Nr. 3 ihre
7200 Quadratmeter große Immobilie Betastraße 11 für 17,2 Millionen
Euro an Union Investment Real
Estate Austria, Wien, verkauft. mehr
Mit weiterhin vollen Auftragsbüchern trifft sich sich die deutsche
Baubranche vom 16. bis zum 21. Januar auf der Bau 2017.
Z
Neufreimann: Publity veräußert
Käufer der Büroimmobilie in der
Leopoldstraße 240 - 244 mit 11.200
Quadratmetern Nutzfläche ist ein
Münchner Family Office. Publity
hatte es vor zweieinhalb Jahren
erworben und vor Kurzem die Bayerische Staatsbibliothek als neue
Mieter gewonnen. Der Mietvertrag
mit dem Businesscenter Leopoldstraße der Agendis-Gruppe wurde
um zehn Jahre verlängert. mehr
Geboten werden ein dichtes Rahmenprogramm sowie Diskussionsforen. Mit
mehr als 60.000 Planern ist die Bau auch
die weltgrößte Fachmesse für Architekten und Ingenieure. So werden Preise
wie der Ingenieurpreis des Deutschen
Stahlbaus vergeben. Am 20. Januar findet in München die „Lange Nacht der
Architektur“ statt (s. Seite 10). ¢
Planegg: Union Investment
kauft Morphosys-Zentrale
Die Union Investment hat das 2014
erbaute 14.000 Quadratmeter
große Bürohaus in der Semmelweisstraße 7 von der LIP Ludger
Inholte Projektentwicklung erworben. Das ursprünglich für Imtech
errichtete Objekt ist vollständig an
die Morphosys AG vermietet und
dient dem Biotech-Unternehmen
seit Kurzem als neuer Unternehmehr
menssitz.
Rock Capital mit Rekordkäufen
Der Developer und Vermögensverwalter in Grünwald hat 2016 ein
Projektinvestitionsvolumen von
über einer Milliarde Euro akquiriert
und so sein Entwicklungsvolumen
nun auf drei Milliarden Euro erhöht.
mehr
architektur
09
Chipperfields Sanierungskonzept: Ohne Bäume und abgeflachter Treppe gleicht das Haus der Kunst ihrem ursprünglichen Zustand
Provokation oder Purismus
Mit seinem Sanierungskonzept für das Haus der Kunst hat David Chipperfield eine heftige Diskussion
ausgelöst. Kritiker halten seine Wiederherstellung von Hitlers Vorzeigebau für eine Provokation.
M
an sollte es der Stadt zurückgeben. Es stellt heute keine Bedrohung mehr dar“, so der britische Architekt David Chipperfield 2013, über
die Sanierung der Haus der Kunst, mit
der er beauftragt wurde.
Im Oktober 2016 stellte Chipperfield
nun sein Konzept vor: Im Westflügel
des Gebäudes soll analog zur Goldenen
Bar im Ostflügel ein Restaurant untergebracht werden. Zudem sind im Westbereich eine Universalbühne für Veranstaltungen und kleinere Galerien statt
Büroräume vorgesehen. Die Nordseite
zur Terrasse wird durchlässiger gestaltet.
Außen soll der „grüne Vorhang“ beseitigt werden: die Bäume an der Prinzregentenstraße sollen entfernt werden.
Weil „kaum ein anderes Gebäude
dieses Ranges so umfassend in allen Facetten bis hin zur Möblierung und Haustechnik erhalten“ ist, fühlen sich die
Architekten dem „hohen Zeugniswert“
der „authentischen Überlieferung“ verpflichtet. Die Reaktion fiel heftig aus. Eine
„unkommentierte Wiederherstellung“
des Gebäudes dürfe es nicht geben. Dies
sei sonst vergleichbar mit der Veröffentlichung von Hitlers Buch „Mein Kampf“
ohne kritische Erläuterung, warnt Magnus Brechtken vom Münchner Institut
für Zeitgeschichte. Den an das Original
angenäherte Bau den Münchnern zurückzugeben, sei „geschichtsblinde Perversion“ so Winfried Nerdinger, Direktor des NS-Dokumentationszentrums.
Angesichts der Wirkungskraft, dem
Hitler das von seinem Lieblingsarchitekten Paul Ludwig Troost entworfene
Monumentalgebäude für die Selbstdarstellung seines Regimes beimaß, ist die
Reaktion verständlich. Mit seiner Anlehnung an die Säulenreihe und Treppengestaltung von Schinkels Neuem Museum
in Berlin, überwältigt der neoklassizistische Bau viele Besucher. Als der Ausstellungsbau nach dem Tod Troosts von
dessen Witwe Gerdy und dessen Büroleiter Leonhard Gall 1937 fertig gestellt
wurde, weihte Hitler den Kunsttempel
persönlich ein und ließ moderne Kunst
als „entartet“ inszenieren. Tatsächlich
gelang es den Nazis mit den Bauten von
Albert Speer als Rahmen für ihre Massenveranstaltungen Menschen in ihren
Bann zu ziehen. Statt der Rekonstruktion wollen die Kritiker durch eine Neugestaltung einen unübersehbaren Bruch
mit der braunen Vergangenheit. Als Vorbild wird die von Günther Domenig zum
Dokumentationszentrum umgestaltete
NS-Kongresshalle in Nürnberg genannt.
Doch lässt sich mit einer Architektur des erhobenen Zeigefingers künftig
Schlimmes verhindern? Statt diese Bauten zu kaschieren, wäre es nicht ehrlicher,
den Urzustand offenzulegen? Mündige
Bürger sind in der Lage, sich ihr eigenes
Urteil zu bilden, für Unbelehrbare hilft
auch kein Wink mit dem Zaunpfahl. Wer
„böse Bauwerke“ fürchtet, müßte konsequenterweise deren Abriss fordern. Doch
nicht Steine, sondern nur Menschen könmehr
nen schuldig werden. ¢
oben: Visualisierung des Restaurants mit
Öffnung zur Terrasse
links: Grundriss mit der geplanten räumlichen Anordnung neuer Funktionen und
möglicher Wege der Museumsbesucher
architektur
10
Bieten Überraschungen im Ganzen und im Detail: Das Studentische Wohnhochhaus im Olympiadorf und das Staatsministerium
des Innern in München sowie das Kaufhaus Schocken in Chemnitz (Bilder von links nach rechts)
Ich sehe was... und das ist
ausstellungen
Das Ratespiel für Kinder schärft auch die Beobachtungsgabe. Es
lässt sich gut auf die Werke von Knerer und Lang anwenden.
Ackermann Ingenieure:
Stahlbaupreis 2016
Haus der Architektur,
Waisenhausstr. 4, München
W
ährend langer Autofahrten gilt
es oft, kleine Kinder zu beschäftigen. Die Architekturgalerie
München widmet die Ausstellung von
Werken von Eva Maria Lang und Thomas Knerer dem Motto des Ratespiels.
Den bei den Arbeiten der Dresdner
Architekten gibt es im Ganzen und im
Detail tatsächlich viel zu entdecken,
was bei einem flüchtigen Blick nicht
auffällt.
Das Dresdner Team bewies mehrfach, dass sie Meister in der Bearbeitung klassischer Architektenaufgaben
im Hochbau und Ausbau sind. Dabei
schrecken sie wie beim ehemaligen
Kaufhaus Schocken in Chemnitz von
Erich Mendelsohn nicht vor der Sanierung von Architekturikonen zurück. Ihre
Erneuerung des Studentischen Wohnhochhauses im Münchner Olympiadorf
mit der neu vorgehängten Struktur aus
Leichtbetonfertigteilen und der farbigen
Innengestaltung wurde mehrfach ausgezeichnet. Zu den Münchner Arbeiten
zählt auch der 2016 fertiggestellte Neubau des Staatsministeriums, des Innern
am Franz-Josef-Strauß-Ring sowie die
aktuell durchgeführte Sanierung des
Amerikahauses am Karolinenplatz. Die
Ausstellung zeigt Projekte des Büros aus
München, Dresden, Chemnitz und Augsburg, denen man ansieht, dass die Entwicklung Freude gemacht hat. ¢mehr
Ausgezeichnete
Stahlbauten: Das
Serviceteilewerk
in Landsberg und
die Allerbrücke im
niedersächsischen Verden
Preise für stählerne Werke
Der Deutsche Stahlbaupreis 2016 ging an die Münchner Ackermann
Architekten, der Ingenieurpreis Stahl wird in der Bau 2017 vergeben.
E
ine Ausstellung im Haus der Architektur zeigt, wie faszinierend
ein Bauwerk aus Stahl sein kann. Präsentiert werden Bilder des Serviceteilecenters der Firma Rational in Landsberg am Lech, für das Ackermann
Ingenieure in München den alle zwei
Jahre vergebenen Preis des deutschen
Stahlbaues 2016 bekommen hatten.
Das bauforum Stahl vergibt zudem
den Ingenieurpreis des Stahlbaus
2017 am 17. Januar in der Münchner Messe Bau 2017. Die Preisträger
stehen bereits fest: Den Preis der Kategorie Hochbau bekommen Martin
Speth und Christian Rathmann für die
Sartorius Produktionshalle für Laborinstrumente Göttingen, den Preis der Kategorie Brückenbau erhält Andreas Keil
mehr
für die Allerbrücke Verden. ¢
12.01.2017 bis 25.01.2017
mehr
Knerer und Lang: Ich sehe was...
und das ist
Architekturgalerie München
Türkenstraße 30, München
mehr
vom 19.01. bis 24.02.2017
Architektur für den Tourismus
Schulen für Holz und Gestaltung
Hauptstr. 70, Garmisch-Partenkirchen
mehr
bis 20.01.2017
Francis Kéré: Radically Simple
Pinakothek der Moderne
Barer Straße 40, München
mehr
bis 26.02.2017
meldungen
Lange Nacht der Architektur
Die „Lange Nacht der Architektur“
findet am Freitag, den 20. Januar
2017, zum vierten Mal in München,
im Rahmen der Bau 2017, statt.
Bestimmte Architekturbüros oder
Museen öffnen ihre Tore. Möglich
ist der Besuch von architektonisch
interessanten Bauwerken, die
sonst für die Öffentlichkeit nicht
zugänglich sind. Besucht werden
können der Bayerische Landtag,
die Feuerwache 4, die Großmarkthalle oder das Sechzger Stadion,
aber auch Bürogebäude wie der
Skygarden im Arnulfpark, die
TenTowers, das Hochhaus Osram Lighthouse in der Parkstadt
Schwabing oder die Isartalwerkstätten in Thalkirchen.
mehr
Augsburg: 1. Preis für Max Dudlers Plan zur Stadtbibliothek
Die denkmalgeschützte Staatsund Stadtbibliothek in Augsburg
soll für 24 Millionen Euro einen
Erweiterungsbau erhalten. Nun
gewann der Berliner Architekt Max
Dudler mit Hager Partner, Zürich,
den Wettbewerb.
mehr
Service
11
fakten: Wohnungsmarkt
Statistik-News
Indizes
Gebührendeckung städtischer Leistungen: Im Januar
2017 veröffentlichte Münchens Stadtkämmerer Ernst
Wolowicz welche Kosten der städtischen Leistungen
durch Gebühren gedeckt sind. Der Rest muss durch Zuschüsse aus Steuergeldern finanziert werden. Tierpark
Hellabrunn (97,2 %), Volkshochschule (Deckungsgrad
2015: 63,1 %), Familienpass (28,7 %), Münchner Philharmoniker (27,9 %), Münchner Kammerspiele (15,3 %),
Kindertageseinrichtungen (14,3 %), Münchner Stadtbibliotheken (8,6 %), Münchner Stadtmuseum (6,4 %).
Immobilienpreis-Index
134,4
1,0 %
9,2 %
Eigentumswohnungen (EPX)1
133,7
0,4 %
9,0 %
Nov 16
Bestehende Familienhäuser (EPX)1
123,0
1,6 %
8,0 %
Nov 15
Wohnung, Miete (IMX)2
129,9
0,5 %
5,6 %
Nov 16
Wohnungen, Bestand (IMX)2
160,1
1,3 %
19,5 %
Nov 16
Wohnungen, Neubau (IMX)2
163,9
0,9 %
13,1 %
Nov 16
Häuser, Bestand (IMX)2
127,5
0,7 %
9,3 %
Nov 16
Häuser, Neubau (IMX) 2
116,5
0,1 %
- 2,9 %
Jul 15
Nov 16
Nov 16
Wohnungen, Bestand (IMX)2
221,3
2,3 %
34,8 %
Wohnungen, Neubau (IMX)2
177,7
0,7 %
20,9 %
Nov 16
Wohnungen, Miete (IMX) 2
146,2
1,2 %
12,9 %
Nov 16
Häuser, Bestand (IMX)2 177,9
2,8 %
25,0 %
Nov 16
Einwohner
2200
1738 €
1800
1400
1205 €
2013
2014
2015
2016
Impressum
immobilienreport münchen
Herausgeber: Ulrich Lohrer (Verantwortlich iSd § 55 Abs.2 RStV:
Ulrich Lohrer, Guntherstraße 19, 80639 München)
Redaktion: Guntherstraße 19 | 80639 München;
Telefon: 089/17 999 2 - 63 | Telefax: 089/17 999 2 - 89
E-Mail: [email protected]
Internet: www.immobilienreport.de
Grafiken: Klaus Schütt, Thomas Reinke
Bilder: V. Plajer, 1; © Project Immobilien, 5; © Commerz Real, 6; © Treugast Solution Group, 7; Beos AG, 8; David Chipperfield Architects, 9; ©
Jens Weber (oben), DB AG (unten), 10; sonst: Ulrich Lohrer
Schlussredaktion: Carola Zierer
Anzeigen: Tel.: 089/76 70 20 48
Mediadaten: www.immobilienreport.de
Erscheinungsweise: 1 x im Monat
Erstellungsort: München
Hinweis: Trotz sorgfältiger Auswahl der Quellen kann für Informationsfehler – einschließlich der angegebenen Internetlinks – keine Haftung
übernommen werden. Der immobilienreport münchen macht sich
die Inhalte der über die angegebenen Internetlinks erreichbaren
Internetseiten nicht zu eigen. Die im immobilienreport münchen
gemachten Angaben dienen der Unterrichtung und sind keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder Immobilien.
Die von der Redaktion befragten Experten können in Institutionen tätig
sein, die bezüglich der besprochenen Anlagen beteiligt sind.
Der immobilienreport münchen kann die persönliche Beratung
nicht ersetzen.
Nächste Ausgabe: 08. Februar 2017
Quellen: esyoil. Check24, Januar 2017
2798 €
2012
Gesamt (EPX Gesamt)1
München
€
2600
1000
Stand
Deutschland
Heizölpreis: Die Zeiten der seit Herbst 2012 sinkenden
Heizölpreise sind seit einem Jahr vorbei. Seit Januar
2016 (1205 Euro) kosten 3000 Liter Heizöl (siehe Grafik
unten), nun im Dezember 2016 (1738 Euro) rund 44
Prozent mehr. Aufgrund der Entwicklung am Rohölmarkt
erwarten Experten einen weiteren Preisanstieg.
3000
Index-Veränderung in % punkte
Vormonat
Vorjahr
Statistische Einheit
AnzahlVeränderung in % Vormonat Vorjahr
Bevölkerung
Stand
1.542.886
0,1 %
2,1 %
Okt 16
4,3 %
- 0,2 %
- 0,4 %
Okt 16
Arbeitslosenquote Stadt
Wohnungspreise
Stadtviertel
Angebotspreise/m2 2015 Wohnung
Veränderung
Bestand
via Vorjahr
Angebotsmiete/m2 2015
Wohnung Veränderung
Bestand
via Vorjahr
Allach
4085 €
9,3 %
11,88 €
Au
5914 €
11,1 %
15,10 €
4,3 %
Aubing
3625 €
7,4 %
11,86 €
3,1 %
Berg am Laim
4096 €
8,7 %
12,63 €
3,7 %
Bogenhausen
4620 €
9,2 %
13,79 €
3,7 %
Feldmoching
3782 €
8,0 %
12,51 €
3,6 %
Hadern
4527 €
9,1 %
13,00 €
3,6 %
3,5 %
Haidhausen
5676 €
9,4 %
15,52 €
3,3 %
Harlaching
5281 €
8,4 %
14,41 €
3,3 %
Laim
4326 €
9,2 %
13,41 €
4,0 %
Lehel
6641 €
9,3 %
16,93 €
3,6 %
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt
5966 €
10,4 %
15,40 €
4,0 %
Maxvorstadt
5948 € 10,7 %
15,54 €
3,8 %
Moosach
4111 €
9,1 %
13,11 €
3,8%
Neuhausen
5452 €
10,5 %
14,39 €
4,1 %
Nymphenburg
5373 €
9,8 %
14,48 €
3,5 %
Obergiesing
4390 €
9,5 %
13,36 €
4,1 %
Obermenzing
4512 €
8,5 %
13,28 €
3,4 %
Obersendling
4412 €
9,7 %
13,09 €
3,8 %
Pasing
4317 €
9,5 %
13,17 €
3,8 %
Perlach
3980 €
8,6 %
12,31 €
3,9 %
Riem
3945 €
8,9 %
12,47 €
3,9 %
Schwabing
6015 €
10,2 %
16,04 €
4,4 %
Schwabing-West
6149 €
11,1 %
15,66 €
4,5 %
Schwanthalerhöhe
5189 €
10,8 %
13,82 €
4,2 %
Sendling
4861 €
9,9 %
13,82 €
3,9 %
Sendling-Westpark
4343 €
9,4 %
13,05 €
3,5 %
Solln
4824 €
8,9 %
13,46 €
3,1 %
Thalkirchen
5286 €
9,7 %
14,26 €
4,2 %
Trudering
4210 €
8,0 %
12,69 €
3,3 %
1 EPX 100 = 08/2005; 2 IMX 100 = 01/2007Quellen: LHS München,
Bundesagentur für Arbeit, Europace, Immobilienscout 24, Stand Feb 2016
mehr
service
12
fakten: Gewerbe- und Kreditmarkt
Spitzenrendite: Im Mittel über alle deutschen Bürohochburgen (Big 7) sank die Spitzenrendite für Büroimmobilien
2016 um 59 Basispunkte (Bp) auf 3,56 Prozent. Auch die Spitzenrendite anderer Gewerbeobjekte sank: Geschäftshäuser
-24 Bp, Logistik -26 Bp und Shoppingcenter -25 Bp.
Logistik
8
7
Stand
unter 1 %
6,20 €
6,50 €
k. A.
Feb 15
Stadtgebiet, Class A*
k. A.
k. A. k. A. 8,90 €
Feb 15
Umland, Class A*
k. A.
5,95 €
6,30 €
6,50 €
Feb 15
Funktionaler Bestand+
k. A.
5,50 €
5,95 €
k. A.
Feb 15
Einfache Halle+
k. A.
4,00 €
4,95 €
k. A.
Feb 15
hochwertige Logistik+
Fachmarktzentren
Logistik (bis 5000 qm)
Shopping Center
Geschäftshäuser
Büro
Gewerbe-Spitzenrenditen in %
Leerstands- Monatsmiete pro m2 quote
von..
..bis
Durchschnitt
Stadtbezirk
Quellen: * Colliers International; + Realogis
5
4
3
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Büro
Leerstands-nachhaltige Monatsmiete pro m2 quote
von..
..bis
Durchschnitt
Lage
München Stadt
3,0 %
6,90 €
42,00 €
17,41 €
Stand
Quelle: JLL 1/2017
6
Einzelhandel
Monatliche Spitzenmiete pro m 2 nach Ladenfläche
60-120 m2 150-200 m2 350-400 m2 1200-1500 m2
Lage
Innenstadt
Stand
Neuhauser/Kaufingerstr
360 €
k. A.
k. A.
k. A.
Sep 15
Maximilianstraße
280 €
k. A.
k. A.
k. A.
Sep 15
Dienerstr./Residenzstr.
280 €
k. A.
k. A.
k. A.
Sep 15
Weinstr./Theatinerstr.
280 €
k. A.
k. A.
k. A.
Sep 15
Sendlingerstr.
220 €
k. A.
k. A.
k. A.
Sep 15
Jan 16
Tal
140 €
k. A.
k. A.
k. A
Sep 15
Sonnenstr.
85 €
k. A.
k. A.
k. A.
Juli 13
Zentrum
3,5 %
15,00 €
40,00 €
23,83 €
Jan 16
Zentrum Nord-West
1,6 %
12,00 €
25,50 €
19,04 €
Jan 16
Zentrum Nord-Ost
2,3 %
14,00 €
31,00 €
21,47 €
Jan 16
Zentrum Süd-Ost
3,1 %
10,90 €
20,00 €
15,36 €
Jan 16
Zentrum Süd-West
1,2 %
10,90 €
20,00 €
14,74 €
Jan 16
*Quellen: JLL, CBRE
Investmentmarkt
Immobilieninvestment
Liegenschaftszinssätze Standard
von..
..bis Mittelwertabweichung
Stadt Nord-West
1,4 %
11,00 €
19,00 €
15,53 €
Jan 16
Stadt Nord-Ost
3,2 %
9,00 €
25,00 €
16,47 €
Jan 16
Wohnhaus, alle Lagen, Bestand
1,4 %
4,0 %
2,6 %
+/ - 0,7
Stadt Süd-Ost
5,5 %
6,90 €
15,00 €
12,19 €
Jan 16
Wohnhaus, Zentrum, Bestand 1,5 %
3,8 %
2,2 %
+/ - 0,6
Stadt Süd-West
6,5 %
9,70 €
16,50 €
13,17 €
Jan 16
Wohnhaus, alle Lagen, neu
2,6 %
3,1 %
2,9 %
+ / - 0,2
Umland Süd-West
4,2 %
10,50 €
17,50 €
12,72 €
Jan 16
Wohnhaus, alle Lag. Denkmals.
1,4 %
2,5 %
2,0 %
+ / - 0,4
Umland Nord-West
5,3 %
6,90 €
10,50 €
8,88 €
Jan 16
Bürohäuser, alle Lagen, Bestand 2,0 %
5,7 %
4,6 %
+ / - 1,0
Umland Nord-Ost
7,4 %
6,50 €
15,30 €
11,14 €
Jan 16
Bürohäuser, Innenstadtnähe
4,1 %
4,7 %
4,6 %
+ / - 0,4
Umland Süd-Ost
5,9 %
7,00 €
13,00 €
10,80 €
Jan 16
Büro- u. Geschäftshaus, alle Lag. 3,6 %
5,7 %
4,7 %
+ / - 0,7
Quelle: Colliers International München
Quelle: Gutachterausschuss München, Datenbasis 2013/2014
Kreditzinsen
Hypothekenzins: Steigen die Zinsen im
Jahr 2017 weiter?
6
Die Erhöhung der Leitzinsen durch die US-amerikanische Notenbank Fed
Mitte Dezember bewirkte auch höhere deutsche Hypothekenzinsen. Über
alle Laufzeiten erhöhten sich die Zinsen um rund 0,1 Prozentpunkte.
Verlauf der Hypothekenzinsen in %
5
4
Günstigste Anbieter
Internet: www.Effektivzins für Zinsbindungsdauer
Sondertilgung
5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 30 Jahre
2
1
’05 '06 '07 '08 '09 '10
Baugeld 5-jähr. Zinsbindung
'11 '12 '13 '14 '15 '16
Baugeld 10-jähr. Zinsbindung
Quelle: FMH
3
Durchschnittliche Darlehenshöhe in €
150 000
2011
145 000
2012
155 000
2013
156 000
2014
172 000
2015
Quelle: DTB für jeweils Januar
Darlehenshöhe: Immobilienkäufer nehmen
wegen günstiger Zinsen höhere Kredite auf.
Sofortdarlehen*)
0,95 %
1,17 %
1,66 %
1,87 % 2,36 % gem. Anfrage
Enderleinenderlein.com 0,95 %
1,17 %
1,66 %
1,87 % 2,36 % gem. Anfrage
creditweb.de
0,95 %
1,17 %
1,67 %
1,87 % 2,36 % gem. Anfrage
DTW- Immobilienfin. immobilienfinanzierung.de 0,95 %
1,17 %
1,66 %
1,87 % 2,36 % gem. Anfrage
Dr. Kleindrklein.de
0,95 %
1,17 %
1,66 % 1,88 % 2,36 % gem. Anfrage
Accedoaccedo.de
0,95 %
1,17 %
1,66 % 1,88 % 2,36 % gem. Anfrage
Interhyp
Creditweb
interhyp.de
Forwarddarlehen* mit Vorlaufzeit 12 Monate
Interhyp
interhyp.de
0,98 %
1,34 %
1,73 %
1,92 %
Creditweb
creditweb.de
0.98 %
1,34 %
1,73 %
1,92 %
– gem. Anfrage
– gem. Anfrage
Enderlein
enderlein.com
0,98 %
1,34 %
1,73 %
1,92 %
– gem. Anfrage
0,98 %
1,34 %
1,74 % 1,94 %
– gem. Anfrage
DTW- Immobilienfin.immobilienfinanzierung.de 0,98 %
1,34 %
1,73 %
1,92 %
– gem. Anfrage
1,34 %
1,74 % 1,94 %
– gem. Anfrage
Dr. Kleindrklein.de
Accedo
accedo.de
0,99 %
*2 % Anfangstilgung (Forward: 3 %), Darlehenshöhe: 150.000 €, 70 % des Kaufpreises, inkl. Grundschuldkosten für Notar- und Grundbuchamt (lt. Wohnimmobilienkreditrichtlinie seit 21.03.2016); Quelle: www.fmh.de, Stand 7.01.2017

Download Report