Expose zum

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Verkehrswertermittlung: Plochinger Straße 2, 73 230 Kirchheim
3K 64/15
Gartenbewirtschaftung
Vom Mieter der Bar im Erdgeschoss wird auf dem
Nachbargrundstück Flst. 7178 eine Gartenterrasse,
orientiert zur Alleenstraße hin, bewirtschaftet.
Nach Darstellung der Stadtverwaltung ist dieser Bereich
von der Stadt gepachtet. Das Flst. 7178 befindet sich im
Eigentum der Stadt Kirchheim.
Hier besteht eine Ausstattung mit einer einfachen Bar,
Gartenmöbeln, Tischen und Stühlen sowie Sonnenschirmen.
Die Bewirtschaftung auf dieser Fläche ist bei dieser
Wertermittlung nicht berücksichtigt.
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BAUBESCHREIBUNG
5.1 Darstellung der
Bebauung
Gebäude
Baujahr vor 1900
Fachwerkgebäude mit teilweise Unterkellerung, Erdgeschoss
Obergeschoss, Dachgeschoss und Spitzboden.
Es besteht ein Ladenlokal/ Bar im Erdgeschoss,
2 Wohnungen im Obergeschoss und ein im Wesentlichen
nicht ausgebautes Dachgeschoss.
Untergeschoss:
Gewölbekeller und ein stark durchfeuchteter Kellerraum,
Salzauslagerung teilweise erkennbar. Zu den Kellern führen
jeweils getrennte Treppenzugänge vom Küchenbereich aus.
Erdgeschoss:
Schankwirtschaft ohne Speisenangebot mit zwei Räumen,
Theke/Bar und Toiletten.
Flur mit Treppe zum OG. Küchenbereich tiefer liegend.
Personalbereich, Zimmer mit Duschbad und Kochgelegenheit, tiefer liegend.
Obergeschoss über einen einläufigen schmalen Treppenlauf
erschlossen.
Die erste Wohnung links orientiert sich nach Südosten und
Nordosten und ist über den im oberen Bereich gewendelten
Treppenlauf begehbar. Die Wohnung links besteht aus
Küche, Bad, Zimmer und zwei gefangenen Zimmern.
Die zweite Wohnung rechts ist über den im oberen Bereich
gewendelten Treppenlauf zu begehen. Sie orientiert sich
nach Nordwesten und Südwesten. Es bestehen ein Flur,
Küche und Bad, drei Zimmer, eines davon gefangen.
Für die Wohnungen bestehen keine Freibereiche oder
Balkone.
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Der derzeit sich im Ausbau befindliche Bühnenraum und
Spitzboden ist über den Treppenlauf vor dem gewendelten
Teil nach links über ein sehr schmales, dreieckiges Trittbrett
und Türe zur eigentlichen, dahinterliegenden Holzstiege zum
Dachgeschoss begehbar. Der Zugang ist sehr ungünstig.
Ausbauarbeiten im Bühnenraum wurden begonnen. Es
bestehen neue Fenster, ohne Beiputzarbeiten, vereinzelt
sind Holzständer, noch nicht beplankt, aufgestellt. Zwei
Räume in Richtung Nordosten sind seit längerem ausgebaut.
Der Zugang erfolgt über den nicht ausgebauten Teil.
Es besteht eine Holzstiege zum Spitzboden.
Die Dachdeckung und Entwässerung des Daches sind
erneuert worden. Der Ortgang ist am Tag der Ortsbesichtigung noch nicht fertiggestellt und ist keine
Wärmedämmung eingebracht.
Diese Arbeiten wurden inzwischen, Anfang September
nahezu, abgeschlossen.
Die Dachbalken sind teilweise sichtbar und hier ohne
erkennbare Anzeichen auf Befall mit Schädlingen.
Anzeichen auf Hausschwamm sind nicht erkennbar.
Die Grundrisse entsprechen nicht mehr heutigen Wohnansprüchen, die Zugänglichkeit der Wohnungen und des
Dachgeschosses ist durch den engen Treppenlauf eingeschränkt.
Es besteht insgesamt eine mittlere, teilweise einfache bzw.
veraltete Ausstattung.
Modernisierungen
• Dachdeckung 2015
• Fenster, Beiputzarbeiten fehlen.
• Gasetagenheizungen im EG und OG, Heizkörper
teilweise verrostet.
• Erneuerung der Elektroausstattung teilweise, teilweise
liegen Leitungen auf Putz, teilweise ist die
Elektroausstattung veraltet. Die Elektroausstattung ist
teilweise nicht fachgerecht erstellt
• Einbau eines Duschbads im Erdgeschoss Personalbereich.
• Erneuerung der OG Bäder, teilweise defekt, teilweise
nicht komplett fertiggestellt.
• Erneuerung der Fliesen in den Küchen und Kücheneinrichtung, EBK im OG. Eine EBK ist ohne Herd.
• Bodenbeläge im EG und OG sind teilweise defekt.
• Teilweise Einbau neuer Türen, teilweise sind die
Türblätter beschädigt, teilweise nicht vollständig
eingebaute oder fertiggestellte Zargen.
• Einbau eines neuen Schornsteins in 1989.
• Einbau der Toiletten im EG in 1959.
Insgesamt sind die Arbeiten nicht abgeschlossen oder
teilweise nicht fachgerecht hergestellt.
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5.2 Baubeschreibung
Rohbaukonstruktion
Fundamente
Mauerwerk
Außenwände
Mauerwerk und Fachwerk.
Innenwände
Mauerwerk und Fachwerk.
Decken
Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss, Obergeschoss
und Dachgeschoss zum Spitzboden.
Treppen
Steintreppe zum Keller, Holzstiege zum Gewölbekeller
Holztreppe zum Obergeschoss, Holzstiegen zu Dachgeschoss und Spitzboden.
Dachkonstruktion
Zimmermannsholzkonstruktion.
Dachdeckung
Dachziegeldeckung.
Besondere Bauteile
Keine
Ausbau Gebäude
Fassade
Putzfassade, Fachwerk frei gelegt.
Hauseingang
Einfache Holzeingangstüre mit Glaseinsatz, einfache
Briefkästen, einfache Klingeln ohne Gegensprechanlage.
Fußboden Keller
Einfach betoniert oder gestampft.
Kellertüren
Holzbrettertüren einfach in Holzzargen, ZK –Türe im
Kellerbereich.
Fußböden
UG: nicht vollständig ersichtlich,
EG: Laminat und Fliesen.
OG: 1: Laminat und Fliesen.
DG: Holzbretterboden, einfacher Linoleum, Laminat.
Spitzboden: OSB – Platten.
Decken
Im Wesentlichen Tapeten.
Wände
Die Wände im Untergeschoss/ Keller sind nicht verputzt
und sehr stark durchfeuchtet. Der Gewölbekeller konnte
nicht ganz eingesehen werden.
In den Wohnungen sind die Wände zumeist tapeziert.
Fenster
Kunststofffenster mit Isolierverglasung, ohne Rollläden.
Zimmertüren
Holznormtüren in Holzzargen, teilweise Glastrennelemente
einfach, und Ganzglastüren im EG.
Holznormtüren in Holzzargen sowie Holzbrettertüren
lackiert im OG.
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Einbauten
Theke im Erdgeschoss. Bierzapfanlage vorhanden jedoch
außer Betrieb.
Küche
Küche im Erdgeschoss: Bodenfliesen und Wandfliesen
halbhoch gefliest. Die ehemalige Gaststättenkücheneinrichtung ist noch teilweise vorhanden wird jedoch nicht
mehr genutzt. Die Küche ist vor allem im Bereich des
Küchenanbaus in einem unterdurchschnittlichen
Unterhaltungszustand, es sind massive Wasserschäden
erkennbar.
In den beiden Obergeschosswohnungen bestehen
Einbauküchen. In der Wohnung links ohne Herd.
Technische Ausrüstung
Elektroversorgung
Sanitäranlagen
Teilweise ist die Elektroausstattung, Leitungen, Schalter
und Steckdosen veraltet. Die Nachrüstung mit Leitungen
und Dosen teilweise nicht fachgerecht durchgeführt. Die
Stromzähler wurden nachgerüstet. Es bestehen
Kippsicherungen.
Erdgeschoss Herren WC und Pissoir sowie Damen WC mit
einfacher Ausstattung.
Obergeschoss:
Wohnung links – Einbaudusche, Waschbecken, Wand WC
mit Einbauspülkasten, Heizkörper, Fenster, wandhoch
gefliest, Boden PVC, Gastherme.
Wohnung rechts – Einbaubadewanne, Waschmaschine,
Stand-WC, Einbauspülkasten/ nicht fertiggestellt, Boden
gefliest, Wände nahezu wandhoch gefliest, Heizkörper,
Fenster, Gastherme.
Dachgeschoss: keine Sanitäranlagen.
Heizung/ WW
Gasthermen in Erd- und Obergeschoss.
Besondere
Betriebseinrichtungen
Es bestehen ein Gaststättenherd in der EG –Küche sowie
ein Abzug an der Außengiebelwand. Die Einrichtung wird
nicht genutzt. Die Funktionstüchtigkeit ist nicht ersichtlich.
Zubehör
Ausstattung der Bar mit Sitzmöbeln und Theke/ Ausschank.
5.3 Bau- und
Unterhaltungszustand
Es besteht ein teilweise unterdurchschnittlicher, teilweise
stark abgenutzter Bau- und Unterhaltungszustand des
Gebäudes. Modernisierungsarbeiten wurden begonnen. Es
sind teilweise Fertigstellungsarbeiten erforderlich.
Untergeschoss:
Der Gewölbekeller ist nicht vollständig zugänglich, da er zu
Lagerzwecken genutzt wird. Der Zustand des Gewölbes
konnte nicht eingesehen werden.
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Zum Gewölbekeller führt eine kaputte Holzstiege. Sie ist zu
ersetzen bzw. instand zu setzen.
Der zweite Keller ist gemauert. Das Mauerwerk liegt frei.
Es ist sehr stark durchfeuchtet.
Im Rahmen der Wertermittlung kann nicht abschließend
beurteilt werden, ob eine Feuchtesanierung notwendig und
möglich ist. Hier sind detaillierte Untersuchungen auch
bezüglich des Salzgehaltes des Mauerwerks erforderlich.
Für die Verwendung des Kellers zu Lagerzwecken
erscheint eine Sanierung wegen der Feuchte jedoch
notwendig.
Hier befinden sich die Hausanschlüsse.
Erdgeschoss:
Es sind im Küchenbereich umfassende Sanierungsmaßnahmen erforderlich, um Lager und Spülküche
angemessen nutzen zu können. Hinzu kommt die
Sanierung der Elektroausstattung.
Die sanitären Anlagen sind veraltet und für die Bewirtschaftung einer Schankwirtschaft nicht mehr angemessen.
Der Bereich der Bar/ Lounge ist renoviert worden. Der
Bodenbelag ist bereits abgenutzt, es besteht eine ältere,
eingebaute Bar.
Obergeschoss:
In den beiden Wohnungen sind Modernisierungsarbeiten
begonnen worden. In den Bädern sind Maßnahmen zur
Fertigstellung der angefangenen Arbeiten erforderlich,
ebenso sämtliche Beiputzarbeiten an den Fenstern und
Einbau der Fensterbänke, Rollläden sind nicht montiert. Sie
lagern teilweise im Dachgeschoss.
Dachgeschoss:
Die Wertermittlung geht vom vorhandenen Ausbaustandard
des Dachgeschosses aus. Derzeit ist eine Nutzung der
beiden ausgebauten Räume lediglich sehr eingeschränkt
möglich. Zum Ausbau des Dachgeschosses mit einer
Wohnung ist das Treppenhaus/ Treppenlauf insgesamt
umzubauen.
Die Kostenangaben zur Sanierung/ Modernisierung sind
überschlägig ermittelt. Zur konkreten Darstellung von
Kosten sind eine detaillierte Gebäudeaufnahme, Untersuchungen sowie Planungen zur Modernisierung bzw.
Sanierung erforderlich.
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Fassade Fachwerk/ Hauseingang
Treppenhaus und bestehende
Treppe sanieren
Erdgeschoss/ Keller:
Küche Flur Malerarbeiten
und Abdichtung
Kellertreppe + Sonstiges
Sanitäre Anlagen
Restarbeiten,
Beiputz Bareingang, Sonstiges
Obergeschoss:
Fensterbänke + Beiputzarbeiten
Bäder Restarbeiten
Türen und Zargen Instand setzen
Restarbeiten/ Sonstiges
(Böden, Wände, Decken)
Elektroausstattung
Unvorhergesehenes rd. 5%
Gesamtansatz
5.4 Entwicklungsmöglichkeit
5 000 €
6 000 €
5 000 €
2 000 €
15 000 €
3 000 €
5 000 €
2 500 €
1 500 €
5 000 €
10 000 €
3 000 €
63 000 €
Das Grundstück ist nahezu vollständig überbaut.
Erweiterungen sind somit nicht möglich.
Die Erstellung von Dachaufbauten zusammen mit dem
Ausbau des Daches ist denkbar.
Insgesamt sind für Erweiterungen, Umnutzungen und/ oder
Abbruch und Neubebauung zunächst planungs- und bauordnungsrechtliche Überprüfungen, gegebenenfalls durch
eine Bauvoranfrage/ Bauantrag, erforderlich.
Durch geeignete Umbauten/ Sanierung bzw. Modernisierung ist der Bereich des Erdgeschosses auch für eine
Ladennutzung oder Büronutzung grundsätzlich geeignet.
Die Verkäuflichkeit ist wegen den Unwägbarkeiten durch
den vorhandenen Instandhaltungs- und Instandsetzungsrückstau als eingeschränkt einzustufen. Die Vermietbarkeit
ist wegen der Grundrisssituation und Zugänglichkeit zum
OG ebenfalls als eingeschränkt zu sehen.
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Anlage 4
Eingang Gaststätte von der Alleenstraße
Erdgeschoss (scan – ohne Maßstab).
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Anlage 4
Obergeschoss (scan ohne Maßstab)
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Anlage 4
Dachgeschoss (scan ohne Maßstab)

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