4.7 Bauliche Anlagen 4.7.1 Bauliche Anlagen der

Verkehrswertgutachten 106/15: Gewerbeobjekt
Schnellrestaurant an der Stadtautobahn
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4.7
Bauliche Anlagen
4.7.1
Bauliche Anlagen der Flurstücke 20/70 und 20/80
Die Flurstücke sind mit einem nicht unterkellerten, zweigeschossigen
Schnellrestaurant bebaut, in dessen Erdgeschoss sich der Küchen-,
Tresen- und Gastronomiebereich sowie Kühl-, Lager- Aufenthalts- und Sanitärräume der Mitarbeiter sowie ein Büro befinden, Des Weiteren ist im Erdgeschoss eine verglaste Terrasse mit Spiel- und Außenplätzen. Im Obergeschoss, welches über einen verglasten separaten Zugang erreicht werden
kann, liegen die Büro-, Verwaltungs- und Technikräume. Zudem ist eine Dachterrasse vorhanden. Weiter bauliche Anlagen sind in Form von Werbeanlagen
und einem ca. 10 m hohen Werbepylonen vorhanden.
4.7.2
Bauliche Anlagen des Flurstücks 20/68
Das Flurstück ist mit einem ca.
10 m hohen Werbepylonen bebaut.
4.8
Außenanlagen
4.8.1
Außenanlagen
der Flurstücke
20/70 und 20/80
Die Bewertungsgrundstücke sind
ortsüblich erschlossen (siehe Erschließung). Sie können von der
Stadtautobahn B 103 aus Richtung Warnemünde kommend,
stadteinwärts mit Kraftfahrzeugen befahren werden. Lt. Baugenehmigung sind 52 PKW-Stellplätze vorhanden. Die Verkehrsflächen sind mit
Betonpflaster befestigt. Rabatten und Wegeinfassungen sind mit Rasen und
einzelnen Bäumen bewachsen. Auf der Terrasse befindet eine Spielburg mit
Rutsche. Des Weiteren sind
Werbeschilder und Anlagen für den
Drive-Schalter vorhanden.
ISB Ingenieur- u. Sachverständigenbüro Dipl.-Ing.(TH) Dipl. Wirt.-Ing.(FH) M.Sc. REV M. Scheu Sachverständiger für Immobilienbewertung
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4.8.2
Außenanlagen des Flurstückes 20/68
Außenanlagen im Sinn der Wertermittlung sind nicht vorhanden.
4.9
Allgemeinzustand der Grundstücke
Die Grundstücke waren am WST / QST allesamt in Nutzung und für den Nutzungszweck geeignet.
5
Baubeschreibung / Ausstattung des Flurstücks 20/70
Gebäudeart / Nutzung:
Schnellrestaurant mit Drive In
Schalter
Nutzflächen:
• Gesamt:
• Gastronomie:
•
Dachterrasse:
Geschosse:
• EG:
• OG:
Ca. 480 m²
Ca. 120 m² mit 75 Plätzen, zzgl. Außenbereich der
Terrasse mit 32 Plätzen bzw. ca. 142 m²
Ca. 20 m²
Küchen-, Tresen- und Gastronomiebereich mit
Kunden WC´s, Lager-, Kühlung-, Personalräume
einschl. Aufenthalts- und Sanitärräume der Mitarbeiter sowie ein Büro und Zugang zum Obergeschoss,
Technik-, Umkleide-, 3 Büroräume mit Besprechungsraum, Miniküche und Dachterrasse
Baujahr:
2002
Umbau / Modernisierung:
-
Konstruktionsart:
Massivbauweise
Fundamente:
Bewehrte Bodenplatte aus Stahlbeton
Umfassungswände:
Mauerwerk, Metall-Glaskonstruktion
Dachform / Konstruktion:
Flachdächer in verschiedenen Ebenen
Dacheindeckung:
Folienabdichtung
Fassade:
Wärmedämmverbundsystem mit Edelputz, Pfosten – Riegel aus Aluminiumprofilen mit Glasgefachen (Glasfassade)
Innenwände:
Massivwände und Leichtbauwände im Obergeschoss
Geschossdecken:
Massivdecken aus Stahlbeton
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Fußböden:
• EG:
• OG:
Estrich mit Fliesenbelag
Teppichboden
Treppen:
Massive Podesttreppe aus Stahl mit Fliesenbelag im separaten Treppenhaus
Innenansichten:
• Sanitär, Küche:
Fliesen
• Küche:
Fliesen, Sockelverkleidung aus Blechen
• Büro, sonst. Räume: Papiertapete, gestrichen
Türen:
Alu-Glas-Konstruktionen, Blech- und Holztüren
mit Eckzargen
Fenster:
Aluminiumfenster mit ISO - Verglasung
Elektroinstallation:
Zweckmäßige Standardinstallation
Küchenausstattung:
Gastronomieküche für die Erfordernisse des
Schnellrestaurants
Sanitär:
• Kunden WC:
•
Damen WC mit 2 WC´s, 1 WT
Herren WC mit 2 WC´s, 2 Urinalen, 1 WT
Behinderten WC mit WT und WC
Damen und Herren WC je 1 WC, 1 WT, Du
Mitarbeiter:
Heizung:
Gaszentralheizung mit Lüftung im EG und Heizkörpern in OB
Warmwasser:
Zentral
Energetische Eigenschaften:
Ein gültiger Energieausweis hat nicht vorgelegen. Das Bewertungsobjekt erscheint auf Grund
seines Alters, der Bauausführung mit der vorhandenen Dämmung der Dachhaut und der
Fassade den am WST / QST gültigen Standard:
EnEV 2014 zu erfüllen, aber auf Grund des fehlenden Energieausweises kann an dieser Stelle
keine abschließende Einschätzung gegeben
werden.
Ausstattung:
Einfach bis mittel
Sonstiges:
Außenterrasse6 mit allseitiger Einfriedung /
Windschutz aus Glas
Gebäudestandard n. SW-RL: 3 (vgl. Anlage 8.4)
GND n. SW-RL7:
40 Jahre (vgl. Anlage 8.5)
8
Wirtsch. RND n. SW-RL :
9
Fiktives Baujahr :
6
7
8
9
25 Jahre
2002
Die Terrasse befindet sich lt. Liegenschaftskarte ca. zur Hälfte auf dem Flurstück
20/80, welches gleichfalls in die vorliegende Bewertung einbezogen ist. Da unterstellt
werden kann, dass beide Flur- / Teilgrundstücke als wirtschaftliche Einheit in Gesamthand versteigert werden, erscheint eine Berücksichtigung als Überbau nachfolgend entbehrlich.
Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung nach Anlage 3 SW-RL
nach dem Modell gemäß Anlage 4 SW-RL zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung von Modernisierungen
fiktives Bj.= WST – GND + RND
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Baumängel / Bauschäden: Instandhaltungs- und Renovierungsrückstau
Putz- und Korrosionsschäden an den Wänden in
den Nassbereichen,
Fehlender Energieausweis,
Des Weiteren wurde mir beim Ortstermin eine
Liste mit Baumängeln und Bauschäden übergeben (siehe Anlage 8.6)
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