Gutachten Nr. 31.6 Dipl. Bau-Ing. (FH) Kai Besemer Boschstraße 10 Honoldweg 42 73734 Esslingen 70193 Stuttgart 4. Beschreibung der baulichen Anlagen Es werden nachstehend nur die erkennbar verkehrswertbeeinflussenden baulichen Gegebenheiten des Wertermittlungsgegenstandes beschrieben. Eine vollständige Beschreibung der Bau- und Ausstattungsgegebenheiten erfolgt nicht. 4.1 Gebäudebeschreibung Art Freistehendes Mehrfamilienhaus, NHK-Typ 3.11, bestehend aus UG, EG, OG und ausgebautem Dachgeschoss. Baujahr Abgeleitet aus dem Genehmigungsvermerk des Bauantrages „Abortanbau an Wohnhaus“ vom 14.01.1943 muss auf ein früheres Baujahr, mindestens 1940 geschlossen werden. Bei einer marktüblichen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ergibt sich, soweit für Tabellenbezüge erforderlich, eine rechnerische Restnutzungsdauer von 4 Jahren. Damit kann eine lineare Baujahrzuordnung ausgeschlossen werden. Nach dem Zustand, wie zum Stichtag angetroffen unterstelle ich eine technische und wirtschaftliche Restnutzungsdauer von ca. 40 Jahren. Damit ergibt sich ein fiktives Baujahr zu (2016 - 40 =) 1976. Soweit für Tabellenbezüge erforderlich nutze ich dieses Jahr als Baujahr. Nutzung UG: EG - DG: Wohnungskeller, Gewölbekeller Wohnnutzung Rohbau Baujahrsbedingt mutmaßlich Fachwerkkonstruktion, Satteldach Es sind keine Anzeichen erkennbar, die als energetische Verbesserung des Objektes über das fiktive Baujahr hinaus angerechnet werden können. Insofern besteht kein Anlass auf Korrektur der rechnerisch ermittelten Restnutzungsdauer. 4.2 Angaben zur Wohn-Nutzfläche Eine Wohnflächenberechnung liegt mir vor. Die Wohnfläche wird dort mit 93,02 m² angegeben. Anhand vorhandener Pläne (Grundrisse des Baugesuches und angelehnt an WoFIV) habe ich die Wohnfläche ermittelt. Bedingt durch unvollständige/fehlende Maßketten musste ich ergänzende Messungen vornehmen. Abweichungen durch zeichnerische Ungenauigkeiten oder Kopierverzerrungen können somit nicht ausgeschlossen werden. Die Summe von 93,02 m² erscheint plausibel. Jedoch fehlt der 3 %-ige Putzabzug nach DIN. Die Korrektur ergibt eine Wohnfläche von: 90,23 m² Die Nutzfläche im 2. Dachgeschoss beträgt ca. 42 m². Davon sind ca. 40 %, also ca. 17 m² teilausgebaut. Die beiden Flächenanteile werden zusätzlich zur reinen Wohnfläche bewertet. Seite 13 von 37 Gutachten Nr. 31.6 Dipl. Bau-Ing. (FH) Kai Besemer Boschstraße 10 Honoldweg 42 73734 Esslingen 70193 Stuttgart 4.3 Bau- und Ausbaubeschreibung der Wohnung 3-Zimmer-Wohnung mit großer Küche, Diele, Bad/WC, Abstellraum und Innentreppe im 1. Dachgeschoss sowie einer Fläche im 2. Dachgeschoss, die über eine ortsfeste, steile Treppe erreichbar und zweiseitig von Dachschrägen begrenzt ist. Eine Teilfläche ist abgetrennt und als nicht beheizbarer Aufenthaltsraum teilausgebaut. Der Mieter zeigte mir einen Keller im Untergeschoss, der zur Wohnung gehöre. Eine Urkunde die dies bestätigt konnte ich nicht recherchieren. Die Hausverwaltung versucht diesen Sachverhalt zu klären. Ggf. kann ein Teilungsplan nachgereicht werden. Zwischenzeitlich gehe ich davon aus, dass für die Wohnung Abstellfläche in einem Kellerraum und / oder im Gemeinschaftskeller besteht. 1. DG Raum Bodenbeläge Schlafen Laminat Wohnen Laminat Kind Laminat Diele Laminat Bad/WC Fliesen Abstellraum Fliesen Küche Laminat Wände tapeziert, gestrichen tapeziert, gestrichen, Ornamenttapete tapeziert, gestrichen, Ornamenttapete tapeziert, gestrichen hüft- bis raumhoch gefliest tapeziert, gestrichen tapeziert, gestrichen, Fliesenspiegel, Sockelbekleidung Decken tapeziert, gestrichen tapeziert, gestrichen tapeziert, gestrichen tapeziert, gestrichen tapeziert, gestrichen tapeziert, gestrichen tapeziert, gestrichen Wände sichtbare Sparren mit Dachschalung Gipskarton, gestrichen Decken 2. DG Raum Bühne Raum Bodenbeläge Dielenboden Dielenboden Fenster Diele mit Holzdoppelfenstern, sonst Holzfenster mit Dämmglas Türen Holz-Blockzargen und Türblätter in Holz, einfacher Standard Heizung Öl-Zentralheizung, nachgerüstete Heizkörper mit Thermostatventilen in Wohnräumen, Diele und Küche Zentraler ölbetriebener Kachelofen mit Lüftungsauslässen in Wohn-, Schlafzimmer und Diele Der Raum im 2. DG u. verschiedene andere Räume sind mit zusätzlichen Elektroheizinstallationen zu temperieren. Sanitär Wanne mit Duschvorrichtung, Duschkabine, Waschbecken, Bidet, WC mit Einbauspülkasten, WM-Anschluss Warmwasseraufbereitung mit elektrischen Durchlauferhitzern Gipskarton, gestr. 4.4 Baulicher Zustand Gebäude, Außen- und Gemeinschaftsanlage wirken gepflegt. Die Angaben des Mieters waren teilweise unverständlich. Laut Zwangsverwalter wurde der zentrale Kachelofen unsachgemäß betrieben. Die günstigste Reparatur sei die Stilllegung. Die Laminatböden im 1. DG wirken deutlich beansprucht. Die Holzfenster sind überaltertzw. entsprechen nicht den Ansprüchen an modernen Wohnkomfort. Auf der Grundlage der Ortsbesichtigung unterstelle ich, dass weiter keine Mängel und Schäden vorliegen, die die Ertragsfähigkeit der Wohnung einschränken bzw. nicht im Vervielfältiger oder im Zuge der Vergleichswertermittlung berücksichtigt sind. Seite 14 von 37 Gutachten Nr. 31.6 Dipl. Bau-Ing. (FH) Kai Besemer Boschstraße 10 Honoldweg 42 73734 Esslingen 70193 Stuttgart Angaben der Hausverwaltung: Mit dem Wirtschaftsplan 2016 wurde das Hausgeld für ATP-Nr. 3 auf 275,00 € / Monat festgesetzt. Problematisch wird gesehen, dass für ATP-Nr. 3 seit längerer Zeit kein Hausgeld bezahlt wurde. Planungen für Investitionen / Bauleistungen sind derzeit nicht beschlossen. Der bauliche Zustand der Gemeinschaftsanlagen erfordert aktuell nur Kleinreparaturen, die aus den laufenden Mittelzugängen bestritten werden können. Man ist guter Hoffnung dass rückständige Hausgeldzahlungen aus dem Versteigerungserlös erstattet werden, sodass die Hausgeldkasse für zukünftige Instandhaltungen aufgefüllt werden kann. Ein verbrauchsabhängiger Energiepass liegt vor und ist in der Anlage abgebildet. 4.5 Gesamteindruck Gebäude in ruhiger Zentrumslage. Wohnung im DG ohne Aufzug. Das 2. Dachgeschoss bietet noch erhebliche Ausbaureserven. Der bauliche Zustand ist wohl ertragsfähig, jedoch werden mittelfristig Instandhaltungen bzw. Modernisierungen für Fenster, Bodenbeläge und Heizung erforderlich. Ein Balkon wäre hübsch. Die Hochwassersituation ist kein Argument, nach Reichenbach zu ziehen. Wer es dennoch tut, sollte sich mit dem Thema näher beschäftigen. 4.6 Zubehör Werthaltiges Zubehör war nicht erkennbar. Seite 15 von 37 Gutachten Nr. 31.6 Dipl. Bau-Ing. (FH) Kai Besemer Boschstraße 10 Honoldweg 42 73734 Esslingen 70193 Stuttgart GRUNDRISS UNTERGESCHOSS GRUNDRISS EG MIT LAGE VON GARAGE UND STELLPLÄTZEN Seite 26 von 37 Gutachten Nr. 31.6 Dipl. Bau-Ing. (FH) Kai Besemer Boschstraße 10 Honoldweg 42 73734 Esslingen 70193 Stuttgart GRUNDRISS DG SCHNITT Seite 27 von 37
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