Expose zum

Gutachten-Aktenzeichen 1502-2016-GP
3
3.1
Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen sowie WEG-spezifischer Regelungen
Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung
Der Wertermittlung werden die Umstände zugrunde gelegt, die im Rahmen einer ordnungsgemäßen und
angemessenen Erforschung des Sachverhalts, vor allem bei der örtlichen Besichtigung, erkennbar waren
oder sonst bekannt geworden sind.
Bei der Ortsbesichtigung werden keine Maßprüfungen vorgenommen, keine Baustoffprüfungen, Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen und keine Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen
ausgeführt. Alle Feststellungen des Sachverständigen bei der Ortsbesichtigung erfolgen nur durch Augenscheinnahme (rein visuelle Untersuchung).
Zerstörende Untersuchungen werden nicht ausgeführt, weshalb Angaben über nicht sichtbare Bauteile und
Baustoffe auf gegebenen Auskünften, auf vorgelegten Unterlagen oder auf Vermutungen beruhen.
Eine fachtechnische Untersuchung etwaiger Baumängel oder Bauschäden erfolgt nicht. Es wird ungeprüft
unterstellt, dass keine Baustoffe, keine Bauteile und keine Eigenschaften des Grund und Bodens vorhanden
sind, welche eine nachhaltige Gebrauchstauglichkeit oder die Gesundheit von Bewohnern oder Nutzern beeinträchtigen oder gefährden.
Eine Überprüfung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen (einschließlich Genehmigungen, Abnahmen, Auflagen und dgl.) oder eventueller privatrechtlicher Bestimmungen zu Bestand und Nutzung des
Grund und Bodens und der baulichen Anlagen erfolgt nicht.
Es wird zum Wertermittlungsstichtag ungeprüft unterstellt, dass sämtliche öffentlich-rechtliche Abgaben,
Beiträge, Gebühren usw., die möglicherweise wertbeeinflussend sein können, erhoben und bezahlt sind.
Es wird zum Wertermittlungsstichtag ebenso ungeprüft unterstellt, dass das Wertermittlungsobjekt unter
Versicherungsschutz steht, sowohl nach Art möglicher Schäden als auch in angemessener Höhe der Versicherungssumme.
Äußerungen von Amtspersonen, insbesondere Auskünfte, können entsprechend der Rechtsprechung nicht
als verbindlich gewertet werden. Für die Verwendung derartiger Äußerungen und Auskünfte in diesem Gutachten kann der Sachverständige keine Gewährleistung übernehmen.
3.2
Gemeinschaftliches Eigentum - Mehrfamilienhaus
3.2.1 Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht
Gebäudeart:
Mehrfamilienhaus (von insgesamt 3 Gebäuden), ausschließlich
zu Wohnzwecken genutzt;
dreigeschossig; unterkellert;
Satteldach;
freistehend
Baujahr:
1995 (gemäß Bauakte)
Modernisierung:
sind nicht bekannt
Energieeffizienz:
Energieausweis liegt vor (vgl. Anlage 7);
Der Energieausweis wurde auf Grundlage des Energieverbrauchs ermittelt;
Energieverbrauchskennwert: 85 kWh / (m² * a) (Warmwasserverbrauch nicht enthalten);
Unter der Überschrift “besser Lotto spielen” veröffentlicht “Haus
und Grund” in seiner Zeitschrift “Haus & Grund Württemberg”
Ausgabe 11/2015 einen Energie-Berater-Test. Von 10 verschiedenen Energieberatern – alle bei der Dena (Deutsche
Energie Agentur) gelistet, wurde der Energiebedarf eines Hauses errechnet. Die Ergebnisse waren erschreckend. Die Energiekennwerte wichen bis zu über 40% voneinander ab. Die
Klassifizierung eine und desselben Gebäudes reichte von
'energetisch gut saniert' bis 'energetische nicht wesentlich modernisiert'. Haus und Grund kommt deshalb zu folgenden
Hohenstaufenstraße 50, 73033 Göppingen
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Schluss: “Modernisierungsmaßnahmen auf Basis dieser Ausweise führen für selbstnutzende Eigentümer und Mieter bestenfalls zu Enttäuschungen, für Vermieter schlimmstenfalls gar zu
Streitigkeiten mit den Mietern.” Auch ich sehe die Aussagekraft
von Energieausweisen sehr kritisch
Erweiterungsmöglichkeiten:
keine ersichtlich
Außenansicht:
insgesamt verputzt und gestrichen
3.2.2 Nutzungseinheiten
Kellergeschoss:
Tiefgaragen-Stellplätze, Kellerräume, Wasch- und Trockenräume, Fahrrad-Abstellräume
Erdgeschoss:
in Haus Nr. 50:
1 x 4 Zimmer, Diele, Küche, Bad, WC, Terrasse;
1 x 2 Zimmer, Diele, Dusche, Abstellraum und Terrasse;
1 x 3 Zimmer, Diele, Küche, Bad, WC, Abstellraum, Terrasse
1. – 2. Obergeschoss:
voraussichtlich wie EG
Dachgeschoss:
nicht bekannt
3.2.3 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach)
Konstruktionsart:
Massivbau
Fundamente:
Streifenfundament, Beton
Keller:
Beton
Umfassungswände:
einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung,
Gas- oder Porenbetonmauerwerk
Innenwände:
tragende Innenwände Kalksandsteinmauerwerk;
nichttragende Innenwände Gas- oder Porenbetonmauerwerk
Geschossdecken:
Stahlbeton
Treppen:
Geschosstreppe:
Stahlbeton mit Kunststein;
einfaches Stahlgeländer
Hauseingang(sbereich):
Eingangstür aus Metall, mit Lichtausschnitt, Hauseingang gepflegt
Dach:
Dachkonstruktion:
Holzdach mit Aufbauten, Pfetten aus Holz
Dachform:
Sattel- oder Giebeldach
Dacheindeckung:
Dachstein (Beton); mit Dämmung;
Dachrinnen und Regenfallrohre aus Titanzink
Hohenstaufenstraße 50, 73033 Göppingen
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3.2.4 Allgemeine technische Gebäudeausstattung
Wasserinstallationen:
zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche
Trinkwassernetz
Abwasserinstallationen:
Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz
Elektroinstallation:
durchschnittliche Ausstattung;
je Raum ein bis zwei Lichtauslässe;
je Raum ein bis zwei Steckdosen;
einfache Beleuchtungskörper, einfache Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Türöffner, Klingelanlage, Telefonanschluss
Heizung:
Zentralheizung (Gasheizung mit Wärmetauscher), Fabrikat
Rohleder RK 70, mit flüchtigen Brennstoffen (Gas), Baujahr
1995
Lüftung:
keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung);
einfache Schachtlüftung in innenliegenden Räumen;
mechanische, d.h. Ventilator betriebene Lüftung als Einzelraumlüfter (Schachtlüftung) in innenliegenden Bad/WC
Warmwasserversorgung:
zentral über Heizung
3.2.5 Besondere Bauteile / Einrichtungen im gemeinsch. Eigentum, Zustand des Gebäudes
besondere Bauteile:
Eingangsüberdachung, tlw. überdachte Balkone, tlw. überdachte Terrassen, Dachaufbauten
besondere Einrichtungen:
keine vorhanden
Besonnung und Belichtung:
gut bis ausreichend
Bauschäden und Baumängel:
keine wesentlichen erkennbar;
außer bröckelnde Mauer
wirtschaftliche Wertminderungen:
keine
Allgemeinbeurteilung:
Der bauliche Zustand ist gut.
3.3
Nebengebäude
3.3.1 Nebengebäude im gemeinschaftlichen Eigentum
Garage (Tiefgarage, massiv)
3.4
Außenanlagen
3.4.1 Außenanlagen im gemeinschaftlichen Eigentum
Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Wegebefestigung, Hofbefestigung,
Terrassen, Stützmauer, Gartenanlagen und Pflanzungen, Einfriedung (Mauer, Zaun, Hecken)
Hohenstaufenstraße 50, 73033 Göppingen
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3.4.2 Außenanlagen mit Sondernutzungsrechten dem zu bewertenden Wohnungs- bzw.
Teileigentum zugeordnet
Terrasse
3.4.3 Außenanlagen mit Sondernutzungsrechten fremden Wohnungs- bzw. Teileigentum
zugeordnet
Terrassen
3.5
Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 im EG Haus Nr. 50
3.5.1 Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung
Lage des Sondereigentums im Gebäude:
Das Sondereigentum besteht an der Wohnung Nr. 2 im EG
Haus Nr. 50 im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet dem Kellerraum.
Wohnfläche/Nutzfläche:
Die Wohnfläche beträgt gemäß den mir übergebenen Unterlagen rd. 46 m²;
die Wohnflächenberechnung wurde überschlägig überprüft
Raumaufteilung/Orientierung:
Die Wohnung hat folgende Räume:
2 Zimmer, 1 Kochnische, 1 Diele, 1 Bad, 1 Terrasse, 1 Kellerraum, 1 Abstellraum;
Die Wohnung ist wie folgt aufgeteilt und orientiert:
• Wohnzimmer mit Kochnische rd. 19,5 m² straßenseitig gelegen
• Schlafzimmer rd. 14 m² straßenseitig gelegen
• Diele rd. 4 m² innenliegend
• Bad/Dusche rd. 3,5 m² innenliegend
• Terrasse zu 50% rd. 2,5 m² straßenseitig gelegen
• Abstellraum rd. 2,5 m² innenliegend
Grundrissgestaltung:
zweckmäßig; aber tlw. zu wenig Tageslicht
Besonnung/Belichtung:
gerade ausreichend
3.5.2 Raumausstattungen und Ausbauzustand
3.5.2.1 Vorbemerkungen zur Ausstattungsbeschreibung
Die Nutzungseinheiten sind tlw. ausstattungsgleich. Sie werden deshalb nachfolgend zu einer Beschreibungseinheit mit der Bezeichnung Wohnung zusammengefasst.
3.5.2.2 Wohnung
Bodenbeläge:
Hohenstaufenstraße 50, 73033 Göppingen
schwimmender Estrich mit
• Teppichboden in den Wohnräumen,
• Fliesen vor Kochnische und in Bad,
• Betonplatten auf Terrasse
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Wandbekleidungen:
mit einfachen Tapeten; Bad raumhoch gefliest
Deckenbekleidungen:
Deckenputz mit Raufasertapeten mit Anstrich
Fenster:
Fenster aus Holz mit Isolierverglasung;
Doppelfenster;
einfache Beschläge;
Rollläden aus Kunststoff;
Fensterbänke außen aus Metall
Türen:
Eingangstür:
Buche furniert; verstärktes Türblatt
Zimmertüren:
einfache Türen (furniert);
einfache Schlösser und Beschläge
sanitäre Installation:
durchschnittliche Wasser- und Abwasserinstallation, unter Putz;
Bad:
1 eingebaute Dusche, 1 WC, 1 Waschbecken;
durchschnittliche Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, (elektr.) Zwangsentlüftung
besondere Einrichtungen:
keine vorhanden
Küchenausstattung:
Küchenzeile einfacher Qualität
Bauschäden und Baumängel:
Feuchtigkeitsschäden neben Fenster (120 digits);
Terrassentür klemmt
Grundrissgestaltung:
zweckmäßig
wirtschaftliche Wertminderungen:
keine
3.5.3 Besondere Bauteile, besondere Einrichtungen, Zustand des Sondereigentums
Küchenausstattung:
Küchenzeile
besondere Einrichtungen:
keine vorhanden
besondere Bauteile:
keine vorhanden
Baumängel/Bauschäden:
Feuchtigkeitsschäden
wirtschaftliche Wertminderungen:
keine
sonstige Besonderheiten:
keine bekannt
allgemeine Beurteilung des Sondereigentums:
Der bauliche Zustand des Sondereigentums ist zufriedenstellend;
Modernisierungsbedarf besteht wegen überalterter Teppichböden
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3.6
Sondereigentum an dem Vierfach-Parker Nr. 25/26 im KG
3.6.1 Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung
Lage des Sondereigentums im Gebäude:
3.7
Das Sondereigentum besteht an dem Vierfach-Parker Nr. 25/26
(zu 1/4) im UG;
mit begrenzter Höhe für einzustellende PkWs: ca. 1,50 m
Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen
Sondernutzungsrechte:
An einer Terrasse, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet
Erträge aus gemeinschaftlichem Eigentum:
keine bekannt
Wesentliche Abweichungen:
Wesentliche Abweichungen zwischen dem Miteigentumsanteil
am gemeinschaftlichen Eigentum (ME) und der relativen Wertigkeit des zu bewertenden Wohnungseigentums am Gesamtobjekt (RE):
ME = 34,6/1000;
keine
Abweichende Regelung:
Von dem Miteigentumsanteil (ME) abweichende Regelung für
den Anteil der zu tragenden Lasten und Kosten (VK) bzw. Erträge (VE) aus dem gemeinschaftlichen Eigentum:
keine
Instandhaltungsrücklage:
Vorhandene ausreichende Instandhaltungsrücklage. Dem zu
bewertenden Wohnungseigentum sind rd. 2.000 € zuzuordnen.
Dem Stellplatz rd. 120,- €.
Nach Aussage der Hausverwaltung ist die Instandhaltungsrücklage ausreichend um anstehende Sanierungen (Mauer) sowie
eventuell anstehende Modernisierungen (Heizung) durchführen
zu können.
3.8
Beurteilung der Gesamtanlage
Die Gesamtanlage befindet sich insgesamt in einem guten Zustand;
die Gesamtanlage macht insgesamt einen ansprechenden Eindruck
3.9
Vermarktungschance des Wohneigentums
Mit der Studie zur Marktentwicklung beleuchtet DB Immobilien jährlich die aktuellen Entwicklungen auf dem
Wohnimmobilienmarkt in Deutschland.
Erhoben wird das Nachfrageverhalten der Kunden in den vier zurückliegenden Quartalen. Die Studie spiegelt die im Markt beobachtete Trendentwicklung kaufrelevanter Aspekte beim Erwerb von Wohnimmobilien
wider. Insgesamt sind die Erfahrungen aus dem operativen Geschäft von geschätzt 35.000 qualifizierten
Kundengesprächen durch die Erhebung zu aussagekräftigen Werten zusammengeführt worden.
Kaufinteressenten halten bei einem Kauf einer Wohnung vor allem folgende Objekt-Kriterien, der Rangfolge
nach, für wichtig (nach der DB Immobilien Trend-Research-Studie 2007): Lage, Balkon, helle Räume, Tiefgaragenplatz, Aufzug im Haus, Wohnungszuschnitt, Etage in der sich die Wohnung befindet (je höher desto
beliebter), Blick bzw. Aussicht, hoher Schallschutz, Hausmeister, Niedrigenergiebau, attraktive Außenanlage, Fahrradstellplatz.
Bei der Lage sind folgende Kriterien in der genannten Reihenfolge wichtig: ruhig, attraktive Nachbarschaft,
fußläufige Entfernung für Produkte des täglichen Bedarfs zentral, Anbindung an ÖPNV, zentral, AutobahnHohenstaufenstraße 50, 73033 Göppingen
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anschluss.
Es ist rasch zu erkennen, dass in Bezug auf diese Kriterien das hier zu bewertende Wohnungseigentum einige Mängel aufweist. Die wichtigsten sind:
1.
2.
3.
4.
Lage direkt an einer Einfallstraße
Lage innerhalb des Gebäudes im Erdgeschoss, ohne jede Aussicht
nicht ausreichendes Tageslicht in den Wohnräumen
Parken in einem Vierfach-Parker
Aufgrund des im Folgenden ermittelten Verkehrswerts und der nach wie vor guten Nachfrage nach AnlageImmobilien halte ich die Vermarktung innerhalb eines angemessenen Zeitraums für durchführbar.
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Anlage 2:
Fotodokumentation
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Bild 1-2:
Bild 3:
Straßenansichten
rückwärtiger Eingang
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Bild 4:
Eingang/Treppenhaus
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Anlage 5:
Wohn- und Nutzflächenberechnung
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