Expose zum

Dipl.-Ing. Architekt Jasper Thiesen
AZ: 6 K 3/15 - Seite 6 von 43
Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen
Vorbemerkung zu den Gebäudebeschreibungen
Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung
sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden
(nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist.
Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen
beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht
werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den
vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der
üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der
technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft;
im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit
aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offen-sichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten
sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert
nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende
Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie
über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt.
Einfamilienhaus
Baujahr:
1950
Das teilunterkellerte Gebäude wurde in Massivbauweise errichtet. Nach Angaben der Schuldnerin
sind nach Übernahme der Immobilie im Jahr 2009 bis auf den Einbau neuer Türen im
Dachgeschoss überwiegend Renovierungsarbeiten vorgenommen worden.
Zum Wertermittlungsstichtag gliedern sich die Grundrisse wie folgt:
Kellergeschoss:
2 Abstellräume
Erdgeschoss:
Flur / Küche / Bad / Zimmer / Wohnzimmer / Abstellraum
Dachgeschoss:
Flur / 3 Zimmer
Bauausführung und Ausstattung Einfamilienhaus:
Konstruktion:
Fundamente und Sohle aus Beton, massive Außen- und Innenwände,
innenseitig verputzt. Kellergeschossdecke als Ziegel-Kappendecke mit
Stahlträgerauflager, Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss, oberseitig mit
vollflächiger Dielung, unterseitig mit Gipskartonplatten oder anderen
Trockenbaustoffen verkleidet, Wärmedämmung oder Einschub im
Balkenzwischenraum, Satteldach aus Holz mit Eindeckung aus
Betondachsteinen, Ortgangformteile aus Blech. Dachrinnen und Fallrohre aus
Kunststoff oder Zink. Gauben aus Holz mit Verkleidung aus Fassadentafeln.
Ausstattung:
Hauseingangstür und Nebeneingangstür aus Hartholz, mit verglastem
Lichtausschnitt, Fenster aus Hartholz, jeweils mit überwiegend älterer
Isolierverglasung.
Lackierte
oder
furnierte
Innentüren
in
Holzumfassungszarge. Nachtspeicheröfen sowie Kachelofen mit Ölbrenner.
Warmwasserbereitung
über
Elektro-Durchlauferhitzer.
Wandund
Deckenflächen überwiegend tapeziert und gestrichen,
Einfamilienhaus mit Garage und Gartenhaus, Gartenstraße 8, 24392 Süderbrarup
Dipl.-Ing. Architekt Jasper Thiesen
AZ: 6 K 3/15 - Seite 7 von 43
Einzelbeschreibung
Kellergeschoss
Abstellräume
Bodenflächen als geglättete Betonsohle, Wandflächen teilweise raumhoch,
teils bis ca. 1,60 m Höhe mit unterschiedlichen Wandfliesen gefliest, darüber
Putz mit Anstrich. Deckenflächen als mit Schlämmputz versehene
Kappendecke. Einfache Kellerfenster. Installationen auf Putz. Hier befinden
sich der Elektro- und Wasser-Hausanschluss sowie die Elektrounterverteilung
jeweils mit entsprechenden Zählereinrichtungen. Des Weiteren befindet sich
hier der Durchlauferhitzer zur Warmwasserbereitung. Einfache Holztreppe
zum Erdgeschoss. An den Putzflächen sind Ausblühungen erkennbar.
Erdgeschoss
Flur
Bodenflächen mit hellgrauem Laminat versehen, Wandflächen mit
Mustertapete und Deckenflächen mit Profilholzverkleidung. Hauseingangstür
aus Edelholz mit isolierverglastem Lichtausschnitt. Nachtspeicherheizung.
Hölzerne Geschosstreppe mit Holzhandlauf und Teppichboden auf den Trittund Setzstufen. Eingangsüberdachung als auskragende Betonplatte.
Küche
Bodenflächen mit PVC-Belag versehen, Wandflächen tapeziert bzw. im
Bereich der Einbauküche bis ca. 1,40 mit hellgelber Wandfliese gefliest,
Deckenflächen tapeziert. Hartholzfenster mit älterer Isolierverglasung,
Nachtspeicherofen. Hier befindet sich der Ölbrenner für den Kachelofen im
Wohnzimmer. Einzeilige ältere Einbauküche mit Eiche-furnierten Fronten,
Herd mit Backofen und 4 Kochplatten, Edelstahl-Spülbecken.
Bad
Bodenflächen mit hellgrauen Mosaikbodenfliesen versehen, Wandflächen
raumhoch gefliest mit violetten und weißen Wandfliesen. Deckenflächen
provisorisch mit dünner Styroporplatte beklebt. Hartholzfenster mit OrnamentIsolierverglasung (Bj. 1978). Weiß lackierte Innentür in rot lackierter Zarge.
Stand-WC mit Druckspüler, Waschbecken, Badewanne.
Wohnzimmer
textiler
Bodenbelag,
Wandflächen
tapeziert,
Deckenflächen
mit
Paneelverkleidung, ältere Hartholzfenster mit Isolierverglasung (1977), teils
feststehende Verglasung. Kachelofen mit Heizöleinsatz (von der Küche aus
bedienbar). Nachtspeicherheizung.
An den Außenwandinnenflächen der westlichen Giebelseite wurde im
Sockelbereich eine dünne alukaschierte Styroporplatte angebracht, um
Durchfeuchtungen abzudecken.
Zimmer
Fenster aus Hartholz mit Isolierverglasung (1992), Bodenflächen mit Laminat
versehen, Wandflächen teils mit Paneelverkleidung, teils tapeziert.
Deckenflächen mit Styroporplatten verkleidet. Hartholzfenster mit
Isolierverglasung (1992), Nachtspeicherheizung.
Abstellraum
Bodenflächen mit hellbeigefarbener Bodenfliese gefliest, Wandflächen bis ca.
1,20 m hoch mit hellgelber Wandfliese gefliest, darüber weiße Strukturtapete.
Deckenflächen mit Profilholzverkleidung. Nebeneingangstür aus Hartholz mit
isolierverglastem Lichtausschnitt (1994). Bodeneinschubtreppe zum nicht
ausgebauten Spitzboden.
Einfamilienhaus mit Garage und Gartenhaus, Gartenstraße 8, 24392 Süderbrarup
Dipl.-Ing. Architekt Jasper Thiesen
AZ: 6 K 3/15 - Seite 8 von 43
Dachgeschoss
Flur
Bodenflächen mit Laminat belegt, Wand- und Deckenflächen mit
Profilholzverkleidung. Hölzerne Dachluke zum nicht ausgebauten Spitzboden.
Hartholzfenster mit Isolierverglasung.
Schlafzimmer
Textiler Bodenbelag, Wandflächen und Dachschrägen tapeziert,
Deckenflächen mit Styroporplatten verkleidet. Älteres Hartholzfenster mit
Schwingbeschlag. Nachtspeicherheizung. Buchefurnierte Innentür.
Die Dielung ist stellenweise uneben.
Zimmer 1
Bodenflächen mit Laminat belegt, Wandflächen, Dachschrägen und
Deckenflächen tapeziert, übrige Ausstattung wie Schlafzimmer.
Der Laminatbelag ist stellenweise abgenutzt.
Ausstattung ähnlich wie Zimmer 1.
Zimmer 2
Spitzboden:
nicht ausgebaut. Bodenflächen mit Dielung versehen, sichtbare
Dacheindeckung (Braas Frankfurter Pfanne) mit Mörtelverstrich.
Doppelzügiger Schornstein mit leichten Durchsottungen.
Bauzustand / Besonderheiten Einfamilienhaus:
Die Konstruktion und Ausstattung befinden sich in einem dem Alter entsprechenden,
gebrauchstauglichen Zustand. Insbesondere waren folgende Schäden und Mängel erkennbar:
-
Die energetischen Eigenschaften des Gebäudes sind baujahrestypisch und entsprechen somit
nicht dem heutigen Standard gemäß Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014).
Im Keller sind die Wand- und Bodenflächen partiell durchfeuchtet.
Desgleichen sind auch die Außenwandinnenflächen im Sockelbereich der westlichen
Giebelwand durchfeuchtet.
Die Ausstattung genügt teilweise nicht mehr heutigen Wohnvorstellungen.
Teilweise genügt die elektrische Anlage insbesondere mit älterer Unterverteilung und mit
Schraubsicherungen nicht mehr vollständig heutigen Ansprüchen.
Die Beheizung über Nachtspeicherheizungen ist unwirtschaftlich.
Der Heizöleinsatz für den Kachelofen ist überaltert.
Die Fenster sind wirtschaftlich überaltert.
Der Schornstein ist leicht durchsottet.
Im Dachgeschoss sind stellenweise das Laminat abgenutzt und die Dielung uneben.
Ein Energieausweis hat nicht vorgelegen.
Garage
Baujahr:
vermutlich 1950
In der Garage befindet sich außerdem ein Abstellraum.
Bauausführung und Ausstattung:
Konstruktion:
Fundamente und Sohle aus Beton, massive Außenwände, flach geneigtes
Pultdach mit bituminöser Dachabdichtung auf vollflächiger Schalung,
Dachrinnen und Fallrohre aus Kunststoff, Garagentor aus Stahlblech, Türen
aus Holz, Fenster aus Holz oder Gusseisen, jeweils mit Einfachverglasung,
Elektro-Installationen auf Putz.
Bauzustand / Besonderheiten
Die Konstruktion und Ausstattung befinden sich überwiegend in einem dem Alter entsprechenden,
gebrauchstauglichen Zustand.
Einfamilienhaus mit Garage und Gartenhaus, Gartenstraße 8, 24392 Süderbrarup
Dipl.-Ing. Architekt Jasper Thiesen
AZ: 6 K 3/15 - Seite 9 von 43
Gartenhaus
Baujahr:
unbekannt
Bauausführung und Ausstattung:
Konstruktion:
(Einzel-)Fundamente aus Beton, Blockbohlenkonstruktion aus Holz mit
innenseitiger Profilholzverkleidung, flach geneigtes Pultdach. Fenster und
Türen aus Holz.
Bauzustand / Besonderheiten
Die Konstruktion und Ausstattung befinden sich überwiegend nicht mehr in einem dem Alter
entsprechenden, gebrauchstauglichen Zustand. Insbesondere waren folgende Schäden und
Mängel sowie sonstige Besonderheiten erkennbar:
-
Die Dacheindeckung/Dachabdichtung ist an mehreren Stellen defekt, sodass die
Außenwandinnenflächen sowie der Fußboden stark durchnässt wurden. Infolgedessen hat sich
ebenfalls an mehreren Stellen Schwarzschimmel gebildet.
Außenanlagen
Die Zufahrt, Zuwegungen und Terrassenflächen sind mit Betonplatten befestigt. Der
Einmündungsbereich der Zufahrt ist mit Betonverbundpflaster befestigt. Straßenseitig und an der
nördlichen Grenze befindet sich eine Mauer aus Feldsteinen.
Auf dem überwiegenden Teil des Grundstücks sind Rasenflächen mit einigen Beeten angelegt.
Ebenso sind einige Obst- und Nadelbäume sowie Sträucher vorhanden.
Die Feldsteinmauer ist im Bereich der Zufahrt beschädigt.
Einfamilienhaus mit Garage und Gartenhaus, Gartenstraße 8, 24392 Süderbrarup
Dipl.-Ing. Architekt Jasper Thiesen
Grundriss Kellergeschoss
AZ: 6 K 3/15 - Seite 38 von 43
Anlage 5 (1)
Die angegebenen Maße können vor Ort leicht abweichen!
Einfamilienhaus mit Garage und Gartenhaus, Gartenstraße 8, 24392 Süderbrarup
Dipl.-Ing. Architekt Jasper Thiesen
Grundriss Erdgeschoss
AZ: 6 K 3/15 - Seite 39 von 43
Anlage 5 (2)
Die angegebenen Maße können vor Ort leicht abweichen!
Einfamilienhaus mit Garage und Gartenhaus, Gartenstraße 8, 24392 Süderbrarup
Dipl.-Ing. Architekt Jasper Thiesen
Grundriss Dachgeschoss
AZ: 6 K 3/15 - Seite 40 von 43
Anlage 5 (3)
Die angegebenen Maße können vor Ort leicht abweichen!
Einfamilienhaus mit Garage und Gartenhaus, Gartenstraße 8, 24392 Süderbrarup
Dipl.-Ing. Architekt Jasper Thiesen
AZ: 6 K 3/15 - Seite 41 von 43
Anlage 6 (1)
Straßenansicht von Nordwesten
Straßenansicht von Westen
Straßenansicht von Südwesten
Einfamilienhaus mit Garage und Gartenhaus, Gartenstraße 8, 24392 Süderbrarup
Dipl.-Ing. Architekt Jasper Thiesen
AZ: 6 K 3/15 - Seite 42 von 43
Anlage 6 (2)
Gartenansicht von Südosten
Ansicht von Südosten
Garage
Ansicht von Südwesten
Einfamilienhaus mit Garage und Gartenhaus, Gartenstraße 8, 24392 Süderbrarup
Dipl.-Ing. Architekt Jasper Thiesen
AZ: 6 K 3/15 - Seite 43 von 43
Anlage 6 (3)
Garage
Ansicht von Südosten
Blick auf das Gartenhaus in Richtung
Nordosten
Blick von der mittleren Grundstücksfläche in
Richtung Norden
Einfamilienhaus mit Garage und Gartenhaus, Gartenstraße 8, 24392 Süderbrarup

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