Waldweg 16 und Waldweg o.Nr. in 24113 Kiel Blatt 3 I. ABSCHNITT – ALLGEMEINE ANGABEN 1. Kurzbeschreibung des Bewertungsobjekts (BO)1 Gegenstand des nachfolgenden Verkehrswertgutachtens ist zum einen das mit einem freistehenden Einfamilienwohnhaus (Efh) bebaute Flurstück 353/51 der Flur 1 von Russee, zum anderen das unbebaute Flurstück 51/20, ebenfalls der Flur 1 von Russee. Das Wohnhaus (Whs) ist im Jahr 1938 entstanden, aus dem gleichen Herstellungszeitpunkt stammt der gartenseitige Stallanbau mit Satteldachstruktur. Im Jahr 1963 wurde ein Windfang auf der Gebäudeostseite angebaut. Der Entstehungszeitpunkt des hofseitigen Flachdachanbaus ist ebenso unbekannt geblieben wie jener der Pkw-Garage, die als nördlicher Anbau an den Stallanbau zu verstehen ist. Das Whs verfügt über einen kleinen Teilkeller sowie über Wohnebenen im Erdgeschoss (EG) und im Dachgeschoss (DG). Die zeitlich nach dem baulichen Ursprung (Whs) ausgeführten Modernisierungen sind von geringem Umfang (Fenster, Sanitärraum, Heizungsanlage), sie sind am Wertermittlungsstichtag (WEST) erneut modernisierungsanpassungsnotwendig. Bei einem 78-jährigen Lebensalter ist die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) eines älteren Siedlungswohnhauses bereits überschritten, die vorgenommenen Modernisierungen führen angesichts ihres geringen Umfangs nicht zu einer wesentlichen Verlängerung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND). Hinzu kommen wertmindernd der enorm hohe Reparatur- und Instandhaltungsstau sowie die geringe Größe des Whs, so dass einschließlich der Wohnräume in den Anbauten nur eine Gesamtwohnfläche von 77 m² vorhanden ist. Das nachfolgende Gutachten hat daher zu überprüfen, ob sich aus dem gedanklich unbebauten Grundstück - nach Berücksichtigung der Abbruch- und Freiräumungskosten - der höhere Verkehrswert ergibt. Das unbebaute Grundstück befindet sich auf der Südseite des Waldweges, mithin auf der gegenüber liegenden Straßenseite des bebauten Grundstücks. Trotz einiger vorhandener Beschaffenheitsnachteile (teilerschlossener Zustand tlw. über Privatwege, unregelmäßiger Zuschnitt im Straßenrandbereich) ist das Grundstück auf der Grundlage des Bebauungsplans Nr. 742 grundsätzlich neu bebauungsfähig. Beide Grundstücke befinden sich im äußersten Nordwesten des Ortsteiles Russee, sie sind Teil des westlichen Bebauungsrandes zwischen dem Russeer Weg im Osten und dem Autobahnkreuz Kiel-West im Westen. Die Wohnlage ist von mittlerer Qualität, vgl. hierzu die nachstehenden Ausführungen. 1 - soweit nachfolgend Abkürzungen verwendet werden, ergeben sich diese im Zusammenhang aus der Anlage 3 Waldweg 16 und Waldweg o.Nr. in 24113 Kiel Anlage 7 Waldweg 16 und Waldweg o.Nr. in 24113 Kiel Anlage 8 2.71 9 Flur 1.78 34 42 39 1.17 2.69 Zimmer 2.67 Abseite Zimmer Abseite 4.15 4.04 50 Waldweg 16 und Waldweg o.Nr. in 24113 Kiel Anlage 14 Bild 9 Flurstück 51/20, südlicher Teil auf Höhe des Nachbargrundstücks Klosterkamp 41, WestOst-Richtung Bild 10 Flurstück 51/20, südlicher Teil auf Höhe des Nachbargrundstücks Waldweg 27 Waldweg 16 und Waldweg o.Nr. in 24113 Kiel Anlage 15 Bild 11 Flurstück 51/20 - Gesamtansicht, Süd-NordRichtung Bild 12 Waldweg 16, hier: Flurstück 51/46 und 128/21 tlw., Süd-NordRichtung Waldweg 16 und Waldweg o.Nr. in 24113 Kiel Anlage 16 Bild 13 Waldweg 16, Gebäudewestseite von der Straße aus Bild 14 Waldweg 16, Gebäudesüdansicht = Straßenseite Waldweg 16 und Waldweg o.Nr. in 24113 Kiel Anlage 17 Bild 15 Waldweg 16, Waldweg 16, Hauseingangsbereich auf der Gebäudeostseite Bild 16 Waldweg 16, Hauseingangsbereich als östlicher Anbau Waldweg 16 und Waldweg o.Nr. in 24113 Kiel Anlage 22 Bild 25 Waldweg 16 - Grundstücksfreifläche, hier: Hausvorgarten, Südwestseite Bild 26 Waldweg 16 - Grundstücksfreifläche, hier: Hausvorgarten, Südostseite
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