Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz,
Landwirtschaft und Verbraucherschutz
Wohnraumförderbericht 2016
Einleitung……………………………………………………………………………………………. 4
1. Wohnungsnachfrage.......................................................................................................5
1.1 Bevölkerungsentwicklung................................................................................... 5
1.2 Wanderungsbewegungen................................................................................... 8
1.3 Nachfrage nach Sozialwohnungen....................................................................11
1.4 Wohnversorgungsquoten.................................................................................. 15
1.5 Qualitative Aspekte der Wohnversorgung: Wohnflächen und Remanenz........ 18
2. Wohnungsangebot........................................................................................................ 20
2.1 Neubautätigkeit................................................................................................. 20
2.2 Struktur der Baugenehmigungen...................................................................... 22
2.3 Leerstände........................................................................................................ 24
2.3 Öffentlich geförderte Wohnungsbestände........................................................ 26
3. Mieten und Preise.......................................................................................................... 28
3.1 Angebotsmieten................................................................................................ 28
3.2 Verkaufspreise.................................................................................................. 32
4. Künftige Wohnungsbedarfe in Hessen.................................................................... 35
5. Wohnungspolitik........................................................................................................... 41
5.1 Soziale Wohnraumförderung im Überblick....................................................... 41
5.2 Entwicklung der Förderprogramme.................................................................. 43
5.2.1 Förderung des Baus von Mietwohnungen für geringe Einkommen........... 43
5.2.2 Förderung des Baus von Mietwohnungen für mittlere Einkommen........... 45
5.2.3 Förderung der Modernisierung von Mietwohnungen................................. 45
5.2.4 Studentisches Wohnen.............................................................................. 47
5.2.5 Förderung von Wohneigentum................................................................... 49
5.2.6 Behindertengerechter Umbau.................................................................... 52
5.2.7 Erwerb von Belegungsrechten................................................................... 54
5.2.8 Kommunalinvestitionsprogramm................................................................ 55
5.2 Fehlbelegungsabgabe...................................................................................... 55
5.3 Mieterschutz..................................................................................................... 56
5.4 Allianz für Wohnen in Hessen........................................................................... 56
5.5 Anmeldesituation 2016..................................................................................... 59
Impressum…………………………………………………………………………………………60
Einleitung
Das für die soziale Wohnraumförderung zuständige Ministerium ist nach § 3 Abs. 4 HWoFG
verpflichtet, dem Landtag in dreijährigem Abstand einen Wohnraumförderbericht vorzulegen.
Dieser Verpflichtung wird mit vorliegendem Bericht nachgekommen.
Die Situation an den Wohnungsmärkten hat sich in den vergangenen Jahren spürbar gewandelt. Die absehbare demografische Entwicklung hat die Wohnungspolitik vor neue, differenziertere Herausforderungen gestellt. Künftig werden sich vermehrt Regionen mit ausgeglichenem Wohnungsmarkt, zum Teil auch mit einem Überangebot an Wohnungen, und Regionen mit einem verschärften Wohnungsmangel gegenüberstehen. Eine zusätzliche Herausforderung ist die große Zahl von Flüchtlingen.
In Hessen sind vor allem der südhessische Ballungsraum sowie die Hochschulstädte in
Nord- und Mittelhessen durch einen Mangel an preiswertem Wohnraum gekennzeichnet.
Neben primär quantitativen Aspekten verändert der immer raschere Wandel der Lebensstile
auch die Struktur der Wohnungsnachfrage, an die sich das Angebot an Wohnraum anpassen
muss.
Im vorliegenden Wohnraumbericht wird in den Kapitel eins bis drei die Entwicklung auf den
hessischen Wohnungsmärkten in den vergangenen drei Jahren dargestellt. Die Marktlage
wird anhand von angebots‐ und nachfrageseitigen Indikatoren analysiert und mit kartographischen und tabellarischen Darstellungen deskriptiv aufgearbeitet. Im vierten Kapitel wird
auf den künftigen Wohnungsbedarf in Hessen eingegangen. In dem Bericht abschließenden
fünften Kapitel wird die Entwicklung der vom Land bereitgestellten Fördermittel dargestellt.
Außerdem wird über die Entwicklung in den einzelnen Förderprogrammen, die rechtlichen
Verbesserungen und die Allianz für Wohnen berichtet.
4
1. Wohnungsnachfrage
1.1 Bevölkerungsentwicklung
Die Wohnungsnachfrage wird in erster Linie durch die Bevölkerungsentwicklung bestimmt,
dazu kommen Veränderungen in der Größenstruktur und damit der Anzahl der Haushalte.
Hessenweit wuchs der Bevölkerungsstand zwischen den Jahren 2012 und 2014 im Mittel um
0,64 % pro Jahr auf knapp 6,1 Mio. Einwohner. Dies ist die höchste prozentuale Wachstumsrate seit dem Jahr 1993.
Tabelle 1:
Veränderung des Bevölkerungsstandes in den Hessischen Kreisen
und Kreisfreien Städten 2012 - 2014
Bevölkerungsstand
2012
Bevölkerungsstand
2013
Bevölkerungsstand
2014
Veränderung in
Prozent im Mittel
der Jahre
2012 - 2014
Land Hessen
6.016.481
6.045.425
6.093.888
0,64 %
Reg.-Bez. Darmstadt
3.791.381
3.822.479
3.863.818
0,95 %
Reg.-Bez. Gießen
1.023.277
1.023.150
1.029.020
0,28 %
Reg.-Bez. Kassel
1.201.823
1.199.796
1.201.050
-0,03 %
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
147.925
149.743
151.879
1,33 %
Frankfurt am Main, Stadt
687.775
701.350
717.624
2,15 %
Offenbach am Main, Stadt
116.945
119.203
120.988
1,71 %
Wiesbaden, Landeshauptstadt
272.636
273.871
275.116
0,45 %
Landkreis Bergstraße
261.695
262.322
263.822
0,41 %
Landkreis Darmstadt-Dieburg
284.413
285.407
287.966
0,62 %
Landkreis Groß - Gerau
254.883
257.301
260.793
1,15 %
Hochtaunuskreis
228.098
229.167
230.798
0,59 %
Main - Kinzig - Kreis
403.134
404.995
407.619
0,55 %
Main - Taunus - Kreis
226.113
228.021
229.976
0,85 %
96.648
96.201
96.082
-0,29 %
Landkreis Offenbach
336.265
338.300
341.669
0,80 %
Rheingau - Taunus - Kreis
180.911
181.190
182.117
0,33 %
Wetteraukreis
293.940
295.408
297.369
0,58 %
Landkreis Gießen
253.041
253.820
259.834
1,33 %
Lahn - Dill – Kreis
252.106
251.327
251.440
-0,13 %
Landkreis Limburg - Weilburg
169.904
169.964
170.385
0,14 %
Landkreis Marburg – Biedenkopf
241.279
241.656
241.598
0,07 %
Vogelsbergkreis
106.947
106.383
105.763
-0,56 %
Kassel, documenta-Stadt
192.874
194.087
194.747
0,48 %
Landkreis Fulda
216.093
216.314
217.326
0,28 %
Landkreis Hersfeld – Rotenburg
120.165
119.651
119.394
-0,32 %
Landkreis Kassel
234.206
233.352
233.451
-0,16 %
Schwalm - Eder - Kreis
180.279
179.429
179.466
-0,23 %
Landkreis Waldeck - Frankenberg
157.293
156.607
156.460
-0,27 %
Werra - Meißner - Kreis
100.913
100.356
100.206
-0,35 %
Odenwaldkreis
Quelle: Berechnungen des IWU
Datengrundlage Hessisches Statistisches Landesamt
5
Innerhalb des Landes stellt sich die Situation jedoch höchst unterschiedlich dar: Für die starke Bevölkerungsdynamik zeichnet in erster Linie der Regierungsbezirk Darmstadt mit einer
Zuwachsrate von fast 1 % über den Betrachtungszeitraum verantwortlich. Im Regierungsbezirk Gießen wuchs die Bevölkerungszahl um 0,28 % und im Regierungsbezirk Kassel blieb
der Bevölkerungsstand über den Betrachtungszeitraum weitgehend konstant.
Noch größere Unterschiede in der Wachstumsdynamik sind auf Kreisebene zu beobachten.
Mit einer mittleren Zuwachsrate von mehr als 2 % über einen Dreijahreszeitraum war in
Frankfurt am Main das hessenweit stärkste Bevölkerungswachstum zu verzeichnen, gefolgt
von Offenbach und Darmstadt. Deutlich dahinter lagen Wiesbaden und Kassel mit einem
mittleren Zuwachs von knapp 0,5 % pro Jahr. Insgesamt wiesen 18 von 26 Kreisen oder
kreisfreien Städten über den Betrachtungszeitraum im Mittel eine positive Bevölkerungsentwicklung auf. Im Vergleich zu früheren Jahren ist der Anteil der Regionen mit erkennbar
rückläufiger Bevölkerung deutlich gesunken.
Abbildung 1: Mittlere Wachstumsrate des Bevölkerungsstands in den Hessischen Gemeinden und Kreisfreien Städten 2012 – 2014.
Quelle: IWU
6
Betrachtet man die räumliche Struktur der Bevölkerungsentwicklung in Hessen auf Gemeindeebene, wird deutlich, dass das Wachstumsmuster eine weitgehende Übereinstimmung mit
dem Verstädterungsgrad besitzt, d.h. stärker verstädterte Regionen erfuhren eine stärkere
Bevölkerungszunahme als dünner besiedelte Landesteile. Zu erkennen ist, dass das RheinMain-Gebiet entlang der Entwicklungsachsen in Ost-West- bzw. Nord-Südrichtung eine immer weiter reichende Ausdehnung erfährt. Nach Norden deutet sich eine Verschmelzung mit
dem Raum Gießen-Wetzlar an, nach Süden mit der Metropolregion Rhein-Neckar. Daneben
bleiben Kassel, Fulda und, in geringerem Umfang, Bad Hersfeld und Eschwege räumlich
unabhängige Wachstumspole in Nordhessen.
Gebiete mit weiterhin rückläufiger Bevölkerung finden sich vorwiegend in den Mittelgebirgslagen in der Nordhälfte des Landes sowie in den Randlagen des Spessart und Odenwaldes.
7
1.2 Wanderungsbewegungen
Die Bevölkerungszunahme in Hessen der Jahre 2011 bis zum aktuellsten von der amtlichen
Statistik erfassen Jahr 2014 war vollständig auf Wanderungsgewinne zurückzuführen. Auf
tausend Einwohner kamen landesweit jährlich im Mittel dieses Zeitraums mehr als 6 Personen durch Wanderungsgewinne hinzu. Im Regierungsbezirk Darmstadt waren es 8,5, im
Regierungsbezirk Gießen 3,0, und im Regierungsbezirk Kassel 2,4 Zuwanderer auf tausend
Einwohner. Die Zuwanderungsgewinne im landesweiten Mittel entstehen ausschließlich
durch Zuwanderung aus dem Ausland (unabhängig von der Nationalität der Personen) und
hier im Schwerpunkt aus dem europäischen Ausland. In Südhessen betrug der Zuzug im
Mittel ca. 7 Personen auf tausend, in Mittelhessen, bedingt durch den Sondereffekt der Hessischen Erstaufnahmeeinrichtung Gießen, fast 10 und im Regierungsbezirk Kassel 2,9 Personen auf tausend. Zu beachten ist, dass diese Werte noch nicht den verstärkten Flüchtlingszuzug ab dem dritten Quartal 2015 beinhalten.
Ohne die genannte Zuwanderung hätte Hessen in der betroffenen Periode einen leicht negativen Wanderungssaldo mit den übrigen Bundesländern erzielt. Dies gilt auf Ebene der Regierungsbezirke auch für Mittel- und Nordhessen, die beide ca. 1,5 Personen auf tausend
Einwohner pro Jahr an andere Bundesländer, bzw. nach Südhessen verloren haben, der
durch Zuwanderung aus dem Ausland kompensiert wurde. Lediglich Südhessen erzielte
durch Zuzug aus anderen hessischen Regierungsbezirken und anderen Bundesländern ein
positives Innenwanderungsergebnis.
Auf Kreisebene betrachtet wiesen die Kreisfreien Städte Darmstadt, Frankfurt und Offenbach
am Main die höchsten Wanderungssalden auf; mit bis zu 17 Zuwanderern auf tausend Einwohner lag Darmstadt an der Spitze. Deutlich geringere Werte wiesen Wiesbaden und Kassel auf. Die Herkunftsgebiete der Zuwanderung in den Kreisfreien Städten sind jedoch
höchst unterschiedlich: In Frankfurt, Offenbach und Wiesbaden sind Wanderungsgewinne
vor allem Folge der Zuwanderung aus dem Ausland, in Darmstadt und Kassel spielt auch der
Zuzug aus kreisangehörigen hessischen Gemeinden ein wichtige Rolle, was vermutlich
durch die vergleichsweise große Zahl an Studierenden in den beiden Städten mitverursacht
wird. Die übrigen Kreisfreien Städte verlieren hingegen mehr Einwohner in ihren Wanderungsverhältnissen mit den übrigen hessischen Gemeinden.
Wanderungen können jedoch nicht nur nach dem Herkunftsort unterschieden werden, sondern auch nach dem Lebenszyklus. Der Großteil der Wanderungsbewegungen von Haushalten kann bestimmten Phasen zugeordnet werden, wobei einerseits nach dem Berufszyklus
(Ausbildungsphase, Berufsphase und Ruhestand), andererseits nach dem Lebenszyklus
(Kindheit, Singlephase, Expansionsphase, Konsolidierungsphase und Alter) unterschieden
werden kann. Typisiert man das Wanderungsprofil der hessischen Gemeinden nach Zielgruppen, können räumliche Muster der lebenszyklusorientierten Wanderung sichtbar gemacht werden.
Anders als in den frühen 1990er-Jahren, in denen in Folge der Wiedervereinigung und der
Umbrüche in Osteuropa vergleichbare Bevölkerungszuwachsraten vor allem in den suburban-ländlichen Regionen zu beobachten waren, liegt der Schwerpunkt der aktuellen Zuwanderungstätigkeit durch jüngere Bildungs- und Berufswanderer eher in städtischen Regionen.
Sie treten dort in Nachfragekonkurrenz mit innerhessischen Wanderungsbewegungen aus
den ländlichen geprägten Räumen der gleichen Alterskohorte und Haushalten in der Expansionsphase, denen damit der Zugang zu familiengerechtem Wohnraum in den Kernstädten
weiter erschwert wird. Die dadurch ausgelöste derzeit zu beobachtende Suburbanisierungswanderung unterscheidet sich von früheren Suburbanisierungsbewegungen in erster Linie
durch ihren Suchradius, der, vermutlich in Folge fehlender Baulandangebote und hoher Preise in den inneren suburbanen Randlagen der Kernstädte, deutlich erweitert wurde. Etwas
erleichtert wird die Situation durch die im Vergleich zu den 1980er- und 1990er-Jahren geringere zahlenmäßige Besetzung der Alterskohorten in der familiengründenden Lebensphase.
8
Tabelle 2:
Relative Wanderungssalden in den
hessischen Kreisen und Kreisfreien
Städten nach Ziel- bzw. Herkunftsraum 2011 - 2014
Land Hessen
0,63%
0,66%
-0,03%
0,04%
-0,04 %
Reg.-Bez. Darmstadt
0,85%
0,69%
0,04%
0,11%
0,01 %
Reg.-Bez. Gießen
0,30%
0,98%
-0,14%
-0,15%
-0,38 %
Reg.-Bez. Kassel
0,24%
0,29%
-0,13%
-0,03%
0,12 %
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
1,68%
0,74%
0,42%
-0,07%
0,57 %
Frankfurt am Main, Stadt
1,48%
1,32%
0,47%
0,01%
-0,32 %
Offenbach am Main, Stadt
1,21%
1,80%
-0,02%
0,16%
-0,72 %
Wiesbaden, Landeshauptstadt
0,56%
0,52%
0,12%
-0,03%
-0,06 %
Landkreis Bergstraße
0,57%
0,46%
0,00%
-0,05%
0,16 %
Landkreis Darmstadt-Dieburg
0,55%
0,52%
-0,12%
0,05%
0,11 %
Landkreis Groß - Gerau
0,98%
0,76%
-0,02%
0,13%
0,11 %
Hochtaunuskreis
0,68%
0,47%
-0,18%
0,31%
0,08 %
Main - Kinzig - Kreis
0,61%
0,36%
-0,07%
0,14%
0,18 %
Main - Taunus - Kreis
0,70%
0,48%
-0,10%
0,41%
-0,09 %
Odenwaldkreis
0,19%
0,49%
-0,27%
-0,13%
0,09 %
Landkreis Offenbach
0,72%
0,59%
-0,08%
0,28%
-0,07 %
Rheingau - Taunus - Kreis
0,53%
0,39%
-0,22%
0,16%
0,19 %
Wetteraukreis
0,63%
0,38%
-0,17%
0,15%
0,27 %
Landkreis Gießen
0,91%
3,05%
0,05%
-0,36%
-1,84 %
Lahn - Dill – Kreis
0,07%
0,21%
-0,18%
-0,06%
0,09 %
Landkreis Limburg - Weilburg
0,24%
0,32%
-0,21%
-0,08%
0,21 %
Landkreis Marburg – Biedenkopf
0,15%
0,41%
-0,21%
-0,14%
0,10 %
Vogelsbergkreis
-0,20%
0,18%
-0,24%
-0,06%
-0,09 %
Kassel, documenta-Stadt
0,59%
0,55%
-0,04%
-0,05%
0,12 %
Landkreis Fulda
0,28%
0,27%
-0,12%
-0,08%
0,20 %
Landkreis Hersfeld – Rotenburg
0,14%
0,39%
-0,20%
-0,11%
0,07 %
Landkreis Kassel
0,30%
0,14%
-0,17%
0,21%
0,12 %
Schwalm - Eder - Kreis
0,10%
0,23%
-0,15%
-0,13%
0,15 %
Landkreis Waldeck - Frankenberg
-0,01%
0,23%
-0,21%
-0,10%
0,07 %
Werra - Meißner - Kreis
0,14%
0,23%
0,00%
-0,13%
0,04 %
Aus/in
das Ausland
Insgesamt
Aus/in
andere
Bundesländer
Aus/in
Kreisfreie
hessische
Städte
Aus/in
andere
hessische
Kreise
Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Statistisches Landesamt
Die kartographische Darstellung zeigt die typisierten Wanderungsprofile hessischer Gemeinden für sechs verschiedene Gemeindetypen: Die Zentren Frankfurt am Main, Darmstadt
Gießen und Marburg weisen charakteristische Merkmale von Zielen der Bildungs- und Berufseinstiegswanderung auf (in der kartographischen Darstellung schwarz): einen relativ hohen positiven Wanderungssaldo, der zum größten Teil durch die Alterskohorte der 18- bis
unter 30-Jährigen gebildet wird, zusammen mit einen nahezu ausgeglichenem natürlichen
Bevölkerungssaldo (Geburten abzüglich Sterbefälle), der typisch ist für Wohnorte mit einem
hohen Anteil an Haushalten in der familiengründenden Phase. Ebenfalls deutlich positive
Wanderungssalden bei nahezu ausgeglichenem natürlichen Saldo, aber eine breitere Alters-
9
struktur der Zuwanderer sind charakteristisch für das arbeitsmarktinduzierte Wanderungsprofil der übrigen Städte und städtisch geprägten Gemeinden im erweiterten Rhein-Main-Gebiet,
aber auch für die eigenständigen städtischen Mittel und Oberzentren in Mittel- und Nordhessen sowie einige ihrer Umgebungsgemeinden (in der kartographischen Darstellung grau).
Abbildung 2: Wanderungsprofile hessischer Gemeinden nach Lebensphasen 2011 – 2014. Quelle: IWU
Quellorte der Land-Stadt-Wanderung sind Gemeinden mit verstärkter Abwanderung, wobei
die abwandernde Alterskohorte beinahe ausschließlich die der unter 30-Jährigen Bildungsund Berufseinstiegswanderer darstellt (in der kartographischen Darstellung rot). Durch die
Abwanderung dieser fertilen Alterskohorten kommt es in den betroffenen Orten auch zu negativen natürlichen Bevölkerungssalden. Diesem Gemeindetyp, der durch das berufszyklische Wanderungsgeschehen Bevölkerungsanteile verliert, stehen solche gegenüber, die als
Zielort für Familienwanderungen dienen: Allen diesen Gemeinden ist, je nach Intensität der
Neubauaktivität vor Ort, ein mehr oder weniger großer positiver Wanderungssaldo gemein,
der vorwiegend durch Familien mit minderjährigen Kindern gebildet wird, teilweise auch in
Verbindung mit Seniorenwanderungsgewinnen im Familienverbund oder in wohnstandortnahe Wohn- oder Pflegeheime. Dieser Typus findet sich besonders im erweiterten suburbanen
Umfeld der städtischen Kerne. Ehemalige Gemeinden dieses Typus, die besonders während
der starken Zuzugsphase in der ersten Hälfte der 1990er-Jahre von der Zuwanderung von
Familienhaushalten profitierten, mittlerweile aber in ihrer Entwicklungsdynamik stagnieren,
finden sich dagegen vorwiegend in den ländlicher geprägten Randbereichen der suburbanen
Räume in Hessen (in der kartographischen Darstellung orange).
10
1.3 Nachfrage nach Sozialwohnungen
Haushalte, die die entsprechenden Voraussetzungen für einen Wohnberechtigungsschein
erfüllen, können sich bei den Gemeinden als Bewerber um eine geförderte Wohnung registrieren lassen. Da aus der Berechtigung kein Rechtsanspruch abgeleitet werden kann und die
Registrierung einer eigeninitiativen Wohnungssuche nicht entgegensteht, übersteigt die Zahl
der registrierten Haushalte regelmäßig das Angebot freiwerdender Sozialwohnungen deutlich. Als Kenngröße für den Sozialwohnungsbedarf eignet sich die Zahl registrierter Haushalte daher nicht. Allerdings lässt die Veränderung der Zahl wohnungssuchender Haushalte
zwischen einzelnen Jahren Rückschlüsse auf die Lage auf den hessischen Mietwohnungsmärkten zu.
Hessenweit waren Ende des Jahres 2015 ca. 44.300 wohnberechtigte Haushalte oder 1,51
Haushalte pro 100 Bedarfshaushalte 1 der Gesamtbevölkerung als wohnungssuchend registriert. Verglichen mit der Zahl von etwa 45.600 Haushalten Ende 2013 stellt diese Zahl einen
geringfügigen Rückgang um ca. 1,5 % pro Jahr dar. Im Regierungsbezirk Darmstadt betrug
der Anteil registrierter wohnungssuchender Haushalte 1,82 pro 100, ein Rückgang gegenüber dem Jahr 2013 um 1,7 % pro Jahr, im Regierungsbezirk Gießen waren es 1,16 pro 100
Haushalte, im Regierungsbezirk Kassel kamen 0,77 registrierte sozialwohnungssuchende
Haushalte auf 100 Bedarfshaushalte der Bevölkerung, was einem leichten Rückgang von ca.
0,5 % pro Jahr seit dem Jahr 2013 entspricht.
Unter den Kreisfreien Städten lag der Anteil wohnungssuchender Haushalte im Jahr 2015
mit ca. 3,3 pro 100 Bedarfshaushalte hessenweit am höchsten in Offenbach, gefolgt von
Darmstadt (2,9 pro 100), Wiesbaden und Frankfurt (je 2,2 pro 100). Kassel lag mit 1,9 pro
100 Haushalte etwas darunter. Hohe Anteile ergaben sich auch in einigen Landkreisen wie
dem Landkreis Groß-Gerau mit 2,9 pro 100 oder dem Main-Taunus-Kreis mit 2,3 pro 100
Bedarfshaushalte. Am geringsten lag der Anteil wohnungssuchender Haushalte vor allem in
den ländlicher geprägten Kreisen Mittel- und Nordhessens mit weniger als einem suchenden
Haushalt pro 100 Bedarfshaushalte der Gesamtbevölkerung.
Gegenüber dem Jahr 2013 waren in den Kreisfreien Städten Darmstadt (10 %), Kassel
(12 %), Wiesbaden (17 %) und Frankfurt (20 %) Zuwachsraten im unteren zweistelligen Bereich zu beobachten. Gegen den Trend rückläufig war die Zahl der registrierten wohnungssuchenden Haushalte in Offenbach. Deutlich höhere Zuwachsraten waren in verschiedenen
Landkreisen zu beobachten, beispielsweise im Landkreis Groß-Gerau oder im Hochtaunuskreis. Rückläufig war die Nachfrage dagegen in den Landkreisen Bergstraße, Offenbach und
dem Wetteraukreis. In Mittelhessen besonders von einer Erhöhung der Registrierungszahlen
betroffen war der Vogelsbergkreis, wo sich die Zahl verdreifacht hat, allerdings auf absolut
gesehen sehr geringem Niveau. Eine deutliche Zunahme auf hohem Niveau wurde dagegen
im Lahn-Dill-Kreis gemeldet, wo sich die Zahl um mehr als 130 % erhöht hat, sowie im Landkreis Gießen mit einem Plus von 30 %. In Nordhessen wurden vergleichbare Ergebnisse im
Landkreis Fulda mit einem Zuwachs um 44 % beobachtet. Insgesamt zeigt diese Entwicklung eine weitere Konzentration der sozialen Wohnungsnachfrage in den verstädterten
Räumen, die teilweise deutliche Zunahme der Zahl registrierter wohnberechtigter Haushalte
außerhalb der Ballungsraumkerne im Lauf der letzten drei Jahre ist jedoch auch ein Anzeichen für zunehmende Versorgungsengpässe mit Wohnungen im niedrigpreisigen Segment
in kleineren Gemeinden, auch wenn die absolute Zahl der betroffenen Haushalte verglichen
mit den Städten gering ist.
1
Unter Bedarfshaushalten werden alle Haushalte verstanden, die grundsätzlich eine eigene Wohnung nachfragen, auch wenn sie u.U. aufgrund eines fehlenden Angebots oder zu geringer Wohnkaufkraft zeitweise auf eine
eigene Wohnung verzichten. Nicht unter Bedarfshaushalte fallen nur diejenigen Haushalte, die freiwillig, d.h.
aufgrund ihrer Wohnpräferenzen auf eine eigene Wohnung als Hauptmieter oder selbstnutzender Eigentümer
verzichten.
11
2013
2014
2015
Mittlere Veränderungsrate p.a. in
Prozent 2013 2015
Land Hessen
45.603
44.744
44.261
-1,5%
Als suchend
registrierte
Haushalte pro
100 Bedarfshaushalte
insgesamt
2015
1,51
Reg.-Bez. Darmstadt
35.469
34.590
34.283
-1,7 %
1,82
Reg.-Bez. Gießen
5.667
5.568
5.556
-1,0 %
1,16
Reg.-Bez. Kassel
4.467
4.586
4.422
-0,5 %
0,77
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
2.245
2.221
2.331
1,9 %
2,94
Frankfurt am Main, Stadt
7.915
8.496
8.616
4,3 %
2,23
Offenbach am Main, Stadt
2.035
1.990
1.986
-1,2 %
3,26
Wiesbaden, Landeshauptstadt
3.236
3.587
3.148
-1,4 %
2,24
Landkreis Bergstraße
1.342
1.308
1.335
-0,3 %
1,10
Landkreis Darmstadt-Dieburg
2.444
2.271
2.270
-3,6 %
1,75
Landkreis Groß - Gerau
3.376
3.584
3.603
3,3 %
2,90
Hochtaunuskreis
1.736
1.675
1.617
-3,5 %
1,48
Main - Kinzig - Kreis
2.100
1.571
1.520
-14,9 %
0,80
Main - Taunus - Kreis
2.682
2.566
2.538
-2,7 %
2,30
62
85
90
20,5 %
0,21
3.577
2.588
2.950
-9,2 %
1,77
736
665
799
4,2 %
0,92
Wetteraukreis
1.983
1.983
1.480
-13,6 %
1,08
Landkreis Gießen
2.147
1.761
1.710
-10,8 %
1,35
Lahn - Dill – Kreis
2.100
2.284
2.251
3,5 %
2,00
Landkreis Limburg - Weilburg
392
421
386
-0,8 %
0,51
Landkreis Marburg – Biedenkopf
989
1.056
1.167
8,6 %
1,02
39
46
42
3,8 %
0,09
2.084
1.966
2.053
-0,7 %
1,90
Landkreis Fulda
883
1.027
817
-3,8 %
0,82
Landkreis Hersfeld – Rotenburg
291
370
374
13,4 %
0,68
Landkreis Kassel
472
451
231
-30,0 %
0,21
Schwalm - Eder - Kreis
246
232
348
18,9 %
0,43
Landkreis Waldeck - Frankenberg
402
437
485
9,8 %
0,67
89
103
114
13,2 %
0,24
Tabelle 3:
Sozialwohnungssuchende Haushalte in
den Hessischen Kreisen und Kreisfreien
Städten 2013 - 2015
Odenwaldkreis
Landkreis Offenbach
Rheingau - Taunus - Kreis
Vogelsbergkreis
Kassel, documenta-Stadt
Werra - Meißner - Kreis
Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz
12
Abbildung 3: Rangfolge der Hessischen Kreise und Kreisfreien Städte nach dem Anteil der sozialwohnungssuchenden Haushalte 2015.
Quelle: IWU
Sozialwohnungssuchende Haushalte pro 100 Bedarfshaushalte 2015
Offenbach am Main, Stadt
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
Landkreis Groß - Gerau
Main - Taunus - Kreis
Wiesbaden, Landeshauptstadt
Frankfurt am Main, Stadt
Lahn - Dill - Kreis
Kassel, documenta-Stadt
Reg.-Bez. Darmstadt
Landkreis Offenbach
Landkreis Darmstadt-Dieburg
Land Hessen
Hochtaunuskreis
Landkreis Gießen
Reg.-Bez. Gießen
Landkreis Bergstraße
Wetteraukreis
Landkreis Marburg - Biedenkopf
Rheingau - Taunus - Kreis
Landkreis Fulda
Main - Kinzig - Kreis
Reg.-Bez. Kassel
Landkreis Hersfeld - Rotenburg
Landkreis Waldeck - Frankenberg
Landkreis Limburg - Weilburg
Schwalm - Eder - Kreis
Werra - Meißner - Kreis
Landkreis Kassel
Odenwaldkreis
Vogelsbergkreis
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
Diese Tendenz wird auch durch die Struktur der wohnungssuchenden Haushalte unterstrichen. Hessenweit waren 2015 ca. 51 % der registrierten wohnungssuchenden Haushalte
Bezieher von Transferleistungen (SGB II oder XII o.ä.). Während diese Quote landesweit
und im Regierungsbezirk Darmstadt zwischen 2013 und 2015 weitgehend konstant blieb,
nahm der Anteil der Transferleistungsbezieher in Mittel- und Nordhessen um 18 % bzw.
13 % zu. Betrachtet man die Veränderung auf Kreisebene, wird deutlich, dass diese Zunahme weniger auf der Nachfragesituation in den Städten beruht – dort war der Anteil weitgehend stabil, in Frankfurt und Offenbach sogar rückläufig – sondern auf einer verstärkten
Nachfrage nach Sozialwohnungen durch Transferleistungsbezieher in verschiedenen Landkreisen. Ein vergleichbarer Trend ist auch bei der Sozialwohnungsnachfrage durch ausländische Haushalte zu beobachten: Landkreise mit bislang geringem Anteil an registrierten ausländischen wohnungssuchenden Haushalten erfuhren im Mittel einen umso größeren Nachfragezuwachs über die letzten Jahre, allerdings ausgehend von teilweise sehr geringen Fallzahlen, was die hohen Steigerungsraten u.U. wieder etwas relativieren mag. Während im
Landkreis Offenbach beispielsweise die Anzahl ausländischer registrierter Haushalte um 16
% zurückging, nahm die Zahl im Lahn-Dill-Kreis um 93 % zu, im Kreis Waldeck-Frankenberg
um 100 % und im Schwalm-Eder-Kreis um 155 %. Auch diese Entwicklung deutet auf zunehmende Schwierigkeiten der Wohnungsversorgung für die genannten Nachfragegruppen
in den vormals eher entspannten ländlichen Wohnungsmärkten hin, vermutlich dürften hierbei aber auch Verlagerungseffekte der Nachfrage aus den höherpreisigen Regionen eine
Rolle spielen.
13
Tabelle 4:
Ausgewählte Strukturmerkmale
sozialwohnungssuchender Haushalte
in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten 2013 und 2015
Land Hessen
Anzahl ausländischer
Haushalte
2013
2015
15.035
17.174
13.278
Reg.-Bez. Gießen
Veränderung in
Prozent
2013 2015
Bezieher von Transferleistungen
Veränderung in
Prozent
2013 2015
2013
2015
14%
22.309
22.668
2%
14.486
9%
18.440
18.245
-1 %
914
1.476
61 %
2.373
2.749
16 %
Reg.-Bez. Kassel
843
1.212
44 %
1.496
1.674
12 %
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
807
1.070
33 %
1.422
1.594
12 %
Frankfurt am Main, Stadt
3.513
4.218
20 %
4.959
4.898
-1 %
Offenbach am Main, Stadt
1.284
1.290
0%
1.346
1.271
-6 %
Wiesbaden, Landeshauptstadt
1.089
1.158
6%
2.187
2.299
5%
Landkreis Bergstraße
446
548
23 %
683
825
21 %
Landkreis Darmstadt-Dieburg
859
765
-11 %
1.254
1.187
-5 %
1.444
1.684
17 %
1.416
1.422
0%
Hochtaunuskreis
655
653
0%
864
842
-3 %
Main - Kinzig - Kreis
577
512
-11 %
1.130
880
-22 %
Main - Taunus - Kreis
673
848
26 %
892
997
12 %
35
49
40 %
32
41
28 %
1.163
976
-16 %
1.486
1.214
-18 %
Rheingau - Taunus - Kreis
307
436
42 %
185
236
28 %
Wetteraukreis
426
279
-35 %
584
539
-8 %
Landkreis Gießen
285
343
20 %
652
893
37 %
Lahn - Dill – Kreis
443
853
93 %
1.129
1.093
-3 %
Landkreis Limburg - Weilburg
89
115
29 %
165
200
21 %
Landkreis Marburg – Biedenkopf
97
164
69 %
412
559
36 %
0
1
-
15
4
-73 %
546
677
24 %
788
904
15 %
91
163
79 %
282
166
-41 %
4
12
200 %
52
91
75 %
Landkreis Kassel
53
43
-19 %
116
57
-51 %
Schwalm - Eder - Kreis
47
120
155 %
87
135
55 %
Landkreis Waldeck - Frankenberg
83
166
100 %
129
254
97 %
Werra - Meißner - Kreis
19
31
63 %
42
67
60 %
Reg.-Bez. Darmstadt
Landkreis Groß - Gerau
Odenwaldkreis
Landkreis Offenbach
Vogelsbergkreis
Kassel, documenta-Stadt
Landkreis Fulda
Landkreis Hersfeld – Rotenburg
Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz
14
1.4 Wohnversorgungsquoten
Wohnungsversorgungsquoten setzen die Zahl der Haushalte mit der Zahl zur Verfügung
stehender Wohnungen in Bezug und sind damit vor allem bei geringen Leerstandsraten ein
sehr gutes Maß für die Marktanspannung. In ausgeglichenen Märkten stehen regelmäßig ca.
102 bis 103 Wohnungen pro 100 Haushalte zur Verfügung, um eine ausreichende Fluktuations- und Modernisierungsreserve zu gewährleisten. Die Folgen einer Wohnversorgungsquote, die unter diesem Gleichgewichtswert liegt, sind vermehrte Untervermietungsfälle, unterlassene Umzugstätigkeit trotz erhöhtem Wohnbedarf z.B. nach Familiengründung, aber
auch der Verzicht auf eine eigene Haushaltsbildung, z.B. durch den Verbleib von erwachsenen Kindern im Familienverbund. Bei der Berechnung der Quote in Tabelle 5 wurden daher
Bedarfshaushalte (siehe die Anmerkungen im vorigen Abschnitt) zugrunde gelegt.
Im Regierungsbezirk Darmstadt lag die die anhand dieser Kenngrößen rechnerisch ermittelte
Wohnversorgungsquote im Jahr 2014 bei 101, im Regierungsbezirk Gießen bei 104 und im
Regierungsbezirk Kassel bei 105. Hessenweit ergibt sich eine mittlere Quote von 102, d.h.
auf 100 Haushalte kamen im Mittel 102 Wohnungen, was in etwa dem Soll entspräche. Aufgrund der regionalen Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage ist damit jedoch
kein ausgeglichener Markt gewährleistet. Elf Kreise und Kreisfreie Städte lagen unter diesem
Wert, 15 darüber. Die Spanne reicht dabei von 97 in Kassel bis zu 110 im Werra-MeißnerKreis. Besonders geringe Wohnversorgungsquoten wurden nicht nur in den Kreisfreien Städten beobachtet, sondern auch in verschiedenen Landkreisen: In Südhessen waren dies die
Landkreise Groß-Gerau und Offenbach; in Mittelhessen die Landkreisen Gießen und Marburg-Biedenkopf. Von einer geringen Wohnversorgungsquote waren damit vorrangig auch
die Hochschulstandorte betroffen.
15
Wohnungen
pro 100
Bedarfshaushalte
2012
104
Wohnungen
pro 100
Bedarfshaushalte
2013
103
Wohnungen
pro 100
Bedarfshaushalte
2014
102
Mittlere Veränderungsrate p.a. in
Prozent
2012 - 2014
-1,1 %
Reg.-Bez. Darmstadt
103
102
101
-1,4 %
Reg.-Bez. Gießen
105
105
104
-0,6 %
Reg.-Bez. Kassel
106
105
105
-0,5 %
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
102
100
99
-2,1 %
Frankfurt am Main, Stadt
102
100
98
-1,3 %
Offenbach am Main, Stadt
104
101
99
-2,6 %
Wiesbaden, Landeshauptstadt
103
102
102
-1,5 %
Landkreis Bergstraße
105
104
104
-1,0 %
Landkreis Darmstadt-Dieburg
104
103
102
-1,2 %
Landkreis Groß - Gerau
101
100
98
-1,8 %
Hochtaunuskreis
104
103
102
-1,3 %
Main - Kinzig - Kreis
105
104
103
-1,2 %
Main - Taunus - Kreis
103
102
101
-1,2 %
Odenwaldkreis
108
108
107
-0,8 %
Landkreis Offenbach
101
100
98
-1,7 %
Rheingau - Taunus - Kreis
105
105
104
-1,4 %
Wetteraukreis
104
104
103
-1,1 %
Landkreis Gießen
103
102
102
-0,9 %
Lahn - Dill – Kreis
106
106
105
-0,3 %
Landkreis Limburg - Weilburg
108
107
107
-0,6 %
Landkreis Marburg – Biedenkopf
103
103
102
-0,9 %
Vogelsbergkreis
109
109
109
0,1 %
Kassel, documenta-Stadt
100
99
98
-1,5 %
Landkreis Fulda
107
106
106
-0,3 %
Landkreis Hersfeld – Rotenburg
108
108
108
-0,4 %
Landkreis Kassel
106
105
105
-0,6 %
Schwalm - Eder - Kreis
107
107
107
-0,3 %
Landkreis Waldeck - Frankenberg
109
108
109
0,0 %
Werra - Meißner - Kreis
110
110
110
0,3 %
Tabelle 5:
Entwicklung der Wohnversorgungsquoten in den Hessischen Kreisen und
Kreisfreien Städten 2012 - 2014
Land Hessen
Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage: Hessisches Statistisches Landesamt, Statistisches Bundesamt
Bezugsgröße der Wohnversorgungsquoten sind Bedarfshaushalte. Gegenüber den Ergebnissen des Zensus 2011 (Wohnhaushalte) können
sich Abweichungen ergeben.
16
Betrachtet man die Veränderung der Wohnversorgungsquote zwischen den Jahre 2012 bis
2014 als Indikator für eine zu- oder abnehmende Marktanspannung, so wird deutlich, dass
die Wohnversorgungslage in fast allen Kreisen und Kreisfreien Städten an Anspannung zunimmt. Lediglich in zwei Kreisen, dem Werra-Meißner-Kreis und dem Vogelsbergkreis entspannte sich die Lage etwas, im Kreis Waldeck-Frankenberg blieb sie in etwa auf dem gleichen Niveau. In Folge der weitgehend auf die Städte und ihr Umland konzentrierten Zuwanderungstätigkeit waren die Kreisfreien Städte am stärksten von einer Verschlechterung der
Wohnversorgungsquote betroffen. Die Gebietskörperschaften mit der bereits 2012 geringsten Wohnversorgungsquote verzeichneten damit im Mittel auch die stärkste Verschärfung
der Marktanspannung.
Abbildung 4: Rangfolge der Hessischen Kreise und Kreisfreien Städte nach der Größe der Wohnversorgungsquote 2014.
Quelle: IWU
Wohnversorgungsquoten 2014
Werra - Meißner - Kreis
Vogelsbergkreis
Landkreis Waldeck - Frankenberg
Landkreis Hersfeld - Rotenburg
Odenwaldkreis
Landkreis Limburg - Weilburg
Schwalm - Eder - Kreis
Landkreis Fulda
Lahn - Dill - Kreis
Reg.-Bez. Kassel
Landkreis Kassel
Reg.-Bez. Gießen
Landkreis Bergstraße
Rheingau - Taunus - Kreis
Main - Kinzig - Kreis
Wetteraukreis
Landkreis Darmstadt-Dieburg
Land Hessen
Landkreis Marburg - Biedenkopf
Hochtaunuskreis
Landkreis Gießen
Wiesbaden, Landeshauptstadt
Reg.-Bez. Darmstadt
Main - Taunus - Kreis
Offenbach am Main, Stadt
Frankfurt am Main, Stadt
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
Landkreis Groß - Gerau
Landkreis Offenbach
Kassel, documenta-Stadt
90
95
100
17
105
110
115
1.5 Qualitative Aspekte der Wohnversorgung: Wohnflächen und Remanenz
Veränderungen des Wohnflächenkonsums von Haushalten fallen weitgehend mit bestimmten Phasen im Lebenszyklus des Haushalts zusammen (Haushaltsbildende Phase, Expansionsphase des Haushalts, Konsolidierungsphase und Alter). Während der Wohnflächenkonsum mit zunehmendem Lebensalter in der Regel in Folge von Haushaltsvergrößerungen
zunimmt, ist dies in den Phasen der Haushaltsverkleinerung nur in geringerem Umfang der
Fall. In den hessischen Großstädten z.B. liegt die mittlere Wohnfläche von Haushalten über
65 Jahre im Mittel nur unwesentlich unter der eines Haushalts der Altersgruppe 45 – 54 Jahre, trotz der beträchtlichen Größenunterschiede der Haushalte beider Altersgruppen. Hessenweit beträgt der Wohnflächenunterschied etwa 6 %:
Abbildung 5: Mittlere Wohnfläche der Haushalte nach Altersklasse des Haupteinkommensbeziehers in Hessen 2010.
Quelle: IWU. Datengrundlage Mikrozensus 2010
140
Kommunen unter 20.000
Einwohner
Wohnfläche im m²
120
Kommunen zwischen
20.000 bis unter 100.000
Einwohner
100
Kommunen zwischen
100.000 bis unter 500.000
Einwohner
80
60
Kommunen über 500.000
Einwohner
40
20
0
1 unter 2 25 bis 3 35 bis 4 45 bis 5 55 bis 6 65 und
25 Jahre einschl. einschl. einschl. einschl. älter
34 Jahre 44 Jahre 54 Jahre 64 Jahre
Mittlere Wohnfläche pro Haushalt
Ursächlich für diesen sog. Remanenzeffekt sind u.a. einerseits die relativ niedrigen Wohnkosten, z.B. im Fall belastungsfreien selbstgenutzten Wohneigentums, die den Verbleib in
bestehenden Wohnverhältnissen erlauben, aber auch der natürliche Wunsch, in angestammten Wohnverhältnissen zu bleiben. Dennoch sind es oftmals externe Effekte, die eine – vom
Haushalt gewünschte Verkleinerung der Wohnung – verhindern: In Phasen stark steigender
Marktmieten erschweren große Unterschiede zwischen z.T. relativ niedrigen Bestandsmieten
und Marktmieten oftmals die Anpassung des Wohnkonsums, da ein Umzug in eine kleinere
Wohnung wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Es kommt zu Lock in-Effekten, die gerade in Phase
erhöhter Marktanspannung den Ausgleich zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage zusätzlich verzögern können.
Welche Potenziale im Wohnungsbestand würden sich rein rechnerisch bei einer Verbesserung des remanenzbedingten Mismatches – kleine Haushalte in (zu) großen Wohnungen
und Familienhaushalte in (zu) kleinen Wohnungen ergeben? Hessenweit verfügt die Gruppe
der Haushalte über 65 Jahre mit ca. 82 Mio. Quadratmeter Wohnfläche (Hochrechnung aus
dem Mikrozensus 2010 als aktuellster verfügbarer Datengrundlage) über etwa 29 % der gesamten Wohnflächen in Hessen. Jedem Haushalt dieser Altersgruppe stehen statistisch im
Mittel knapp 100 m² Wohnfläche zur Verfügung. Eine Reduktion dieses Wohnflächenkonsums um 10 % würde 8,2 Mio. m² Wohnfläche im Bestand freimachen, was einem Äquivalent von ca. 85.000 Wohnungen oder ca. 2,8 % des hessischen Wohnungsbestands entspricht. Es ist jedoch klar, dass diese Potentiale bei weitem nicht ausgeschöpft werden kön-
18
nen, ohne dass akkurate Lösungen für die Haushalte angeboten werden. Außerdem gilt, da
die Zahl der Haushalte unverändert bleibt, wird eine verstärkte Umzugstätigkeit in kleinere
Wohnungen die Zahl freier Wohnungen nicht erhöhen. Den quantitativen Neubaubedarf
durch wachsende Einwohnerzahlen in Hessen kann ein besseres Matching im Bestand daher nicht reduzieren helfen.
Anders liegt der Fall bei der qualitativen Wohnflächenversorgung. Wenn die o.g. Flächen
vollumfänglich Haushalten in der Expansionsphase zugutekämen, würde sich deren qualitative Wohnversorgung im Mittel um ca. 5 bis 10 m² pro Haushalt verbessern. Neben der unmittelbaren Verbesserung des Angebots für diese von knappen Märkten besonders betroffenen Haushalte kann sich auch eine Verbesserung der Ausnutzung von Neubauflächen ergeben, wenn ein Teil der Eigenheimnachfrage im Bestand gedeckt werden kann.
Abbildung 6: Mittlere Wohnfläche der Haushalte nach Altersklasse: Ist-Situation und Szenarion „reduzierte Remanenz“
Quelle: IWU. Datengrundlage Mikrozensus 2010
120
Wohnfläche im m²
100
80
60
Hessischer Mittelwert 2010
40
Szenario "10% reduzierte
Remanenz"
20
0
1 unter 2 25 bis 3 35 bis 4 45 bis 5 55 bis 6 65 und
25 Jahre einschl. einschl. einschl. einschl. älter
34 Jahre 44 Jahre 54 Jahre 64 Jahre
Mittlere Wohnfläche pro Haushalt
19
2. Wohnungsangebot
2.1 Neubautätigkeit
Rückläufige Bevölkerungszahlen und zahlenmäßig gering besetzte Alterskohorten in der
haushaltsgründenden Lebensphase in Hessen ließen die Wohnungsneubautätigkeit nach
dem letzten Zyklushochpunkt Anfang des Jahrtausends deutlich abflauen. Auf die in den
Städten um das Jahr 2006, auf Landesebene seit spätestens 2009 eingetretene Trendwende
bei der Bevölkerungsentwicklung wurde jedoch anbieterseitig erst mit deutlicher Verzögerung reagiert. Zwischen 2009 und 2012 lag die Neubautätigkeit im Wohnungsbau in Hessen
mit ca. 10.000 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr für einige Jahre auf dem niedrigsten Stand
seit 1950. Erst im Jahr 2013 kam es mit mehr als 12.000 zusätzlichen Wohnungen zu einer
sichtbaren Erholung der Neubautätigkeit, die im Jahr 2014 mit mehr als 15.700 fertiggestellten Wohnungen noch einmal gesteigert wurde.
Im Vergleich mit den Fertigstellungsraten des wiedervereinigungsbedingten Baubooms der
1990er-Jahre mit mehr als 42.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 1995 ist das Niveau
der Fertigstellungsrate allerdings immer noch relativ gering: Im Mittel entsprach der jährliche
Bestandszuwachs in den Jahren 2012 bis 2014 hessenweit einer Neubauintensität von ca.
31 zusätzlichen Wohnungen auf 10.000 Wohnungen im Bestand. Im Regierungsbezirk
Darmstadt waren es 36 Wohnungen auf 10.000, im Regierungsbezirk Gießen 29 und im Regierungsbezirk Kassel 19 zusätzliche Wohnungen auf 10.000 Bestandswohnungen.
Am stärksten war die Neubauintensität mit einem Wert von 67 / 10.000 in Frankfurt am Main.
Relativ hohe Fertigstellungsintensitäten waren auch in Darmstadt, im Landkreis Gießen und
im Landkreis Fulda mit jeweils ca. 45 Wohnungen auf 10.000 Bestandswohnungen zu beobachten. Aufgrund der geringen Nachfragedynamik waren die Bestandsveränderungen in
den Landkreisen Hersfeld-Rotenburg und im Werra-Meißner-Kreis am geringsten aus.
Maßgeblich für eine entlastende Wirkung auf den Wohnungsmarkt ist jedoch weniger das
absolute Niveau der Fertigstellungsraten als vielmehr das Verhältnis zwischen den Fertigstellungszahlen und der Zusatznachfrage durch Haushalte mit Wohnbedarf (relative Neubauintensität). Hessenweit lag dieses Verhältnis im Mittel der Jahre 2012 bis 2014 bei 47 %. Das
heißt, für jeweils 100 neu entstandene oder von außerhalb Hessens zugewanderte Haushalte wurden 47 neue Wohnungen hergestellt. In Südhessen lag das Verhältnis bei vergleichbaren 44 %, in Mittelhessen bei 61 % und in Nordhessen bei 56 %. Dieses offensichtliche
Missverhältnis zwischen Zusatznachfrage und Zusatzangebot ist temporär kaum zu vermeiden, da die Neubautätigkeit aufgrund der zeitintensiven Planungs- und Herstellungsphase
nur mit einer gewissen Verzögerung auf eine gestiegene Nachfrage reagieren kann. Es veranschaulicht jedoch das Problem, dass trotz einer deutlichen Intensivierung der Wohnungsbautätigkeit die angespannte Lage auf den hessischen Wohnungsmärkten in den überwiegenden Landesteilen so lange noch weiter zunimmt, solange die Bevölkerungszahl schneller
wächst als die Wohnungszahl.
Betrachtet man die relative Neubauintensität auf Kreisebene, zeigen sich deutliche regionale
Abweichungen vom hessischen Mittelwert. In zwei Landkreisen, dem Vogelsbergkreis und
dem Landkreis Waldeck-Frankenberg, lag das Verhältnis über 1, d.h. es wurden mehr Wohnungen neu erstellt als Haushalte hinzukamen. Um dieses ausgeglichene Verhältnis zu erreichen, genügten jedoch aufgrund der geringen Bevölkerungsdynamik in diesen Kreisen
Neubauraten von unter 0,2 %. Fast ausgeglichene Verhältnisse wurden auch im Landkreis
Fulda erzielt, wo auf 100 zusätzliche Bedarfshaushalte rechnerisch 86 neue Wohnungen
kamen. 60 Wohnungen auf 100 Bedarfshaushalte im Mittel der Jahre 2012 bis 2015 wurden
in Frankfurt am Main errichtet, dort jedoch mit einer deutlich höheren Neubaurate von 0,67 %
bezogen auf den Wohnungsbestand. Vergleichbare Ergebnisse wurden auch mit der Neubautätigkeit im Landkreis Gießen erzielt. Deutlich hinter den Frankfurter Zahlen lagen die
übrigen Kreisfreien Städte mit 39 % in Darmstadt, 30 % in Wiesbaden, 28 % in Kassel und
nur 24 % in Offenbach. Um das zuwanderungsbedingte Wohnungsdefizit in den Ballungsräumen zu mindern, ist daher eine weitere Intensivierung der Wohnungsneubauaktivitäten
erforderlich.
20
Tabelle 6:
Bestandszuwachs pro
100 zusätzlichen Bedarfshaus-halten
im Mittel der
Jahre
2012 -2014
Bestandszuwächse im
Wohnungsbau
2012
Bestandszuwächse im
Wohnungsbau
2013
Bestandszuwächse im
Wohnungsbau
2014
Bestandszuwächse pro
10.000 Wohnungen im
Mittel der
Jahre
2012 -2014
10.473
12.106
15.729
31
47
Reg.-Bez. Darmstadt
7.365
8.799
11.381
36
44
Reg.-Bez. Gießen
1.795
1.861
2.413
29
61
Reg.-Bez. Kassel
1.313
1.446
1.935
19
56
602
623
418
45
39
2.392
3.106
4.392
67
60
73
86
409
28
24
Wiesbaden, Landeshauptstadt
293
393
483
21
30
Landkreis Bergstraße
287
390
408
21
41
Landkreis Darmstadt-Dieburg
219
380
749
29
44
Landkreis Groß - Gerau
626
575
706
36
37
Hochtaunuskreis
282
182
581
23
36
Main - Kinzig - Kreis
613
886
889
31
44
Main - Taunus - Kreis
395
717
559
39
50
92
73
195
20
44
Landkreis Offenbach
508
399
686
22
28
Rheingau - Taunus - Kreis
300
311
186
19
30
Wetteraukreis
683
678
720
34
49
Landkreis Gießen
729
717
919
43
59
Lahn - Dill – Kreis
288
308
515
23
74
Landkreis Limburg - Weilburg
276
245
329
24
56
Landkreis Marburg – Biedenkopf
434
488
545
30
52
68
103
105
14
172
Kassel, documenta-Stadt
260
301
323
20
28
Landkreis Fulda
483
634
802
46
86
Landkreis Hersfeld – Rotenburg
177
73
97
10
47
Landkreis Kassel
187
49
327
11
38
58
99
116
8
45
118
201
217
18
119
30
89
53
9
(0)*
Wohnungsbestandsveränderungen in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien
Städten
2012 – 2014
Land Hessen
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
Frankfurt am Main, Stadt
Offenbach am Main, Stadt
Odenwaldkreis
Vogelsbergkreis
Schwalm - Eder - Kreis
Landkreis Waldeck - Frankenberg
Werra - Meißner – Kreis*
Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Statistisches Landesamt, Statistisches Bundesamt
*Kein interpretierbares Ergebnis infolge rückläufiger Haushaltszahlen bei positiver Neubautätigkeit
21
2.2 Struktur der Baugenehmigungen
Betrachtet man die Entwicklung der Zahl der Baugenehmigungen, war von 2013 bis 2014 in
der Tat eine positive Entwicklung zu beobachten. So nahm die Zahl der Wohnbaugenehmigungen hessenweit von 19.767 im Jahr 2013 auf 21.737 im Jahr 2014 zu, ein Plus von ca.
10 %. Die für das Jahr 2015 registrierten 21.142 genehmigten Wohnungen deuten jedoch
keine weitere Steigerung der Wohnungsbautätigkeit an. Auffällig ist weiterhin, dass die Zuwächse in den letzten Jahren vorwiegend auf Maßnahmen im Bestand beruhen, bei den vor
allem angebotswirksamen Neubauten hingegen kein Wachstumstrend zu beobachten war.
Zwar können auch im Bestand sinnvolle Wohnungskapazitäten gewonnen werden, wenn
dies z.B. durch Umwandlung vormalig gewerblicher Nutzungen erfolgt. In den letzten Jahren
lag der gesamte Zuwachs der Wohnungsbestände jedoch nicht wesentlich über den Fertigstellungszahlen im Wohnungsneubau. Dies bedeutet, dass durch Bestandsmaßnahmen rein
zahlenmäßig nur wenige zusätzliche Wohnungen entstanden, vielmehr dürften Wohnungszusammenlegungen und Modernisierungen bei Bestandsmaßnahmen im Vordergrund stehen. Im ersten Quartal 2016 deutet sich zwar eine weitere Steigerung bei den Neubaugenehmigungen an, es kann zum derzeitigen Zeitpunkt jedoch noch nicht festgestellt werden,
ob dieser Trend auf das Jahr hochgerechnet Bestand haben wird.
Betrachtet man die Verteilung der Baugenehmigungszahlen auf die verschiedenen regionalen Teilmärkte, wird deutlich, dass im Jahr 2014 als aktuellstem verfügbaren Berichtsjahr auf
Regierungsbezirksebene ca. ein Viertel bis ein Drittel der Genehmigungen auf Eigentumswohnungen entfallen, zwischen 3 % und 11 % auf Wohnheime und der Rest, d.h. 60 % bis
70 % auf sonstige Wohnungen, d.h. in der Regel auf Mietwohnungen oder Eigenheime. Typischerweise ergibt sich in den stärker städtisch geprägten Landkreisen ein höherer Anteil an
Eigentumswohnungen. Der Anteil betrug beispielsweise 47 % in Frankfurt und 36 % in Wiesbaden sowie 37 % in Kassel. Vermutlich durch Sondereffekte aus der Entwicklung des Neubaugebiets Hafen Offenbach betrug der Anteil in Offenbach sogar 65 %. Deutlich darunter
lag der Wert in Darmstadt mit nur 25 %, was allerdings durch die hohe Zahl an genehmigten
Wohnheimwohnungen verursacht worden sein dürfte. Nur eine untergeordnete Rolle spielt
der Eigentumswohnungsbau außerhalb der Städte, mit Anteilen unter 20 %.
22
Tabelle 7:
Neubauund Bestandsmaßnahmen
2013
19.767
Neubauund Bestandsmaßnahmen
2014
21.737
Neubauund Bestandsmaßnahmen
2015
21.142
Davon im
Jahr 2014
als Wohnungen in
Wohnheimen
10%
14.467
16.227
14.754
11 %
38%
Reg.-Bez. Gießen
2.787
2.723
3.340
3%
26%
Reg.-Bez. Kassel
2.513
2.787
3.048
8%
22%
758
1.100
773
49 %
25%
5.278
5.076
4.681
15 %
47%
Offenbach am Main, Stadt
577
950
508
0%
65%
Wiesbaden, Landeshauptstadt
775
771
752
0%
36%
Landkreis Bergstraße
568
615
808
7%
28%
Landkreis Darmstadt-Dieburg
839
1.199
1.009
14 %
24%
Landkreis Groß - Gerau
975
938
854
0%
32%
Hochtaunuskreis
801
520
577
1%
23%
Main - Kinzig - Kreis
921
1.077
986
3%
32%
Main - Taunus - Kreis
655
1.017
1.085
5%
34%
Odenwaldkreis
150
157
230
0%
15%
Landkreis Offenbach
928
1.040
865
8%
35%
Rheingau - Taunus - Kreis
492
648
552
3%
42%
Wetteraukreis
750
1.119
1.074
12 %
32%
Landkreis Gießen
1.011
1.111
1.429
1%
37%
Lahn - Dill – Kreis
613
514
803
5%
11%
Landkreis Limburg - Weilburg
423
427
450
0%
31%
Landkreis Marburg – Biedenkopf
609
563
539
11 %
21%
Vogelsbergkreis
131
108
119
0%
0%
Kassel, documenta-Stadt
457
612
576
8%
37%
Landkreis Fulda
944
594
890
3%
20%
Landkreis Hersfeld – Rotenburg
169
190
260
0%
27%
Landkreis Kassel
422
622
628
4%
20%
Schwalm - Eder - Kreis
242
326
374
3%
15%
Landkreis Waldeck - Frankenberg
206
308
224
12 %
16%
73
135
96
57 %
0%
Struktur der Wohnungsbaugenehmigungen in den Hessischen
Kreisen und Kreisfreien Städten,
2013 - 2015
Land Hessen
Reg.-Bez. Darmstadt
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
Frankfurt am Main, Stadt
Werra - Meißner - Kreis
Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Statistisches Landesamt
23
Davon im
Jahr 2014
als Eigentumswohnungen
34%
2.3 Leerstände
Leerstandsdaten für den gesamten Wohnungsbestand werden von der laufenden amtlichen
Statistik nicht erhoben. Der aus Hochrechnungen aus vermieteten Mehrfamilienhäusern ermittelte CBRE-empirica-Leerstandsindex erlaubt jedoch ersatzweise eine stichprobenbasierte Einschätzung des marktaktiven Leerstands. In Landkreisen mit geringen Anteilen an
Mehrfamilienhäusern ist dabei jedoch mit einer größeren Unschärfe zu rechnen. Eine Vergleichbarkeit mit anderen Leerstandserhebungen wie dem Zensus 2011 ist ebenfalls nicht
gegeben.
Abbildung 7: Rangfolge der Hessischen Kreise und Kreisfreien Städte nach der Höhe des relativen marktaktiven Wohnungsleerstands
2014.
Quelle: IWU
Marktaktive Wohnungsleerstandsraten 2014
Frankfurt am Main, Stadt
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
Offenbach am Main, Stadt
Landkreis Gießen
Main - Taunus - Kreis
Landkreis Groß - Gerau
Reg.-Bez. Darmstadt
Landkreis Offenbach
Wiesbaden, Landeshauptstadt
Hochtaunuskreis
Landkreis Darmstadt-Dieburg
Land Hessen
Landkreis Marburg - Biedenkopf
Wetteraukreis
Reg.-Bez. Gießen
Kassel, documenta-Stadt
Main - Kinzig - Kreis
Landkreis Bergstraße
Rheingau - Taunus - Kreis
Landkreis Kassel
Landkreis Fulda
Reg.-Bez. Kassel
Lahn - Dill - Kreis
Vogelsbergkreis
Landkreis Waldeck - Frankenberg
Landkreis Limburg - Weilburg
Odenwaldkreis
Landkreis Hersfeld - Rotenburg
Schwalm - Eder - Kreis
Werra - Meißner - Kreis
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
Hessenweit lag die relative Leerstandsrate im Jahr 2014 danach bei 2,2 %, was einem jährlichen Rückgang um 3 % im Vergleich zum Jahr 2012 darstellt. Etwas geringer fielen die
Rückgänge mit 2 % pro Jahr in Nordhessen von 3,8 % auf ca. 3,6 % aus, deutlich stärker mit
5 % pro Jahr in Südhessen von 1,9 % im Jahr 2012 auf 1,7 % im Jahr 2014. Etwas verbessert hat sich nach Aussage des Index die Lage in Mittelhessen mit einem Plus von 1 % pro
Jahr.
Stärkere Veränderungen sind auf Kreisebene zu beobachten. Die zunehmend angespannte
Versorgungslage in den Kreisfreien Städten hat dort zu den größten Rückgängen bei den
Leerstandsraten geführt. Am stärksten davon betroffen waren Frankfurt mit einem Rückgang
um ca. 14 % pro Jahr auf nur noch 0,6 %, Offenbach mit einem annähernd gleich starken
Rückgang von 1,8 % auf 1,4 %, gefolgt von Kassel mit einem Rückgang um 5 % pro Jahr auf
2,8 %. In etwa gleichem Umfang reduzierte sich die Leerstandsrate im Landkreis GroßGerau, im Hochtaunuskreis, im Main-Taunuskreis, im Landkreis Offenbach sowie in den
Landkreisen Gießen und Lahn-Dill. Die extrem niedrigen Werte in Frankfurt und Darmstadt
von 0,6 % bzw. 0,7 % liegen bereits in Bereichen, in denen die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes aufgrund fehlender Fluktuationsreserven gefährdet ist. Technisch gesehen
24
lässt sich der dortige Leerstand von unter einem Prozent des Wohnungsbestandes auch
durch eine weitere Verkürzung des Vermarktungszeitraums kaum noch reduzieren.
Tabelle 8:
Entwicklung der Leerstandsraten in
den Hessischen Kreisen und Kreisfreien
Städten 2012 - 2014
2012
2013
2014
Veränderung
2012 - 2014
pro Jahr in
Prozent
Land Hessen
2,3 %
2,2 %
2,2 %
-3 %
Reg.-Bez. Darmstadt
1,9 %
1,8 %
1,7 %
-5 %
Reg.-Bez. Gießen
2,7 %
2,8 %
2,8 %
1%
Reg.-Bez. Kassel
3,8 %
3,7 %
3,6 %
-2 %
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
0,8 %
0,7 %
0,7 %
-9 %
Frankfurt am Main, Stadt
0,8 %
0,7 %
0,6 %
-14 %
Offenbach am Main, Stadt
1,8 %
1,6 %
1,4 %
-11 %
Wiesbaden, Landeshauptstadt
2,1 %
2,0 %
2,0 %
-3 %
Landkreis Bergstraße
3,3 %
3,2 %
3,1 %
-3 %
Landkreis Darmstadt-Dieburg
2,3 %
2,2 %
2,1 %
-4 %
Landkreis Groß - Gerau
1,9 %
1,8 %
1,7 %
-5 %
Hochtaunuskreis
2,3 %
2,1 %
2,0 %
-6 %
Main - Kinzig - Kreis
2,9 %
3,0 %
2,9 %
0%
Main - Taunus - Kreis
1,9 %
1,7 %
1,6 %
-8 %
Odenwaldkreis
3,8 %
3,9 %
4,0 %
2%
Landkreis Offenbach
2,1 %
2,0 %
1,9 %
-6 %
Rheingau - Taunus - Kreis
3,5 %
3,4 %
3,3 %
-3 %
Wetteraukreis
3,0 %
2,8 %
2,7 %
-4 %
Landkreis Gießen
1,9 %
1,8 %
1,6 %
-9 %
Lahn - Dill - Kreis
3,3 %
3,7 %
3,7 %
6%
Landkreis Limburg - Weilburg
3,9 %
3,9 %
3,8 %
0%
Landkreis Marburg - Biedenkopf
2,3 %
2,5 %
2,5 %
5%
Vogelsbergkreis
3,5 %
3,7 %
3,8 %
4%
Kassel, documenta-Stadt
3,1 %
2,9 %
2,8 %
-5 %
Landkreis Fulda
3,6 %
3,5 %
3,5 %
-1 %
Landkreis Hersfeld - Rotenburg
4,3 %
4,2 %
4,2 %
-1 %
Landkreis Kassel
3,5 %
3,5 %
3,4 %
-2 %
Schwalm - Eder - Kreis
5,0 %
5,1 %
5,1 %
0%
Landkreis Waldeck - Frankenberg
3,9 %
3,8 %
3,8 %
-1 %
Werra - Meißner - Kreis
6,8 %
6,5 %
6,5 %
-2 %
Datengrundlage: CBRE-Empirica-Leerstandsindex
Bezirks- und Landeswerte berechnet (IWU) aus Kreismittelwerten, gewichtet mit dem Mietwohnungsbestand 2011 (Zensus)
25
2.3 Öffentlich geförderte Wohnungsbestände
In Hessen bestanden zum Jahresabschluss 2015 100.660 öffentlich mit Landesmitteln geförderte Mietwohnungen (einschließlich Belegungsbindungen im Bestand und Modernisierungsförderungen, ohne Förderverträge der Wohnfürsorge und ohne Wohnungen in der
Nachwirkungsfrist nach Auslaufen der Förderung). Dies entspricht einem Anteil von ca.
3,7 % am gesamten hessischen Wohnungsbestand. Gegenüber dem Bestand von ca.
116.000 geförderten Wohnungen zum Jahresende 2013 stellt dies einen Rückgang um ca. 6,8 % pro Jahr dar.
Ca. zwei Drittel der öffentlich geförderten Mietwohnungsbestände lagen im Regierungsbezirk
Darmstadt, 19 % im Regierungsbezirk Kassel und 13 % im Regierungsbezirk Gießen. Unter
den Kreisen und Kreisfreien Städten verfügte die Stadt Frankfurt mit mehr als 23.000 Wohnungen oder 6,8 % des städtischen Wohnungsbestands über die hessenweit größte Zahl an
geförderten Wohnungen. Vergleichbar hohe relative Anteile von 6,3 % bis 7,4 % Sozialmietwohnungen am städtischen Gesamtbestand wiesen auch die übrigen kreisfreien Städte in
Hessen auf. Betrachtet man die Veränderung der geförderten Wohnungsbestände, so ist zu
bemerken, dass der Rückgang mit -5,9 % pro Jahr im Regierungsbezirk Darmstadt etwas
geringer ausfiel als im Landesmittel, mit -9,8 % im Regierungsbezirk Gießen und -8,0 % pro
Jahr im Regierungsbezirk Kassel etwas höher als im hessenweiten Mittel. Innerhalb der
Landkreise und Kreisfreien Städte entfielen die stärksten Rückgänge der Zahl der Sozialwohnungen auf den Landkreise Limburg-Weilburg, den Lahn-Dill-Kreis, den Main-TaunusKreis und den Odenwaldkreis, mit jährlichen Raten von – 10 % bis knapp – 20 %. Die geringsten Rückgänge wurden im Landkreis Darmstadt-Dieburg und im Rheingau-TaunusKreis mit Werten von unter 3 % Rückgang im Jahr beobachtet.
Vorrangig verantwortlich für die hessenweit abnehmende Zahl an mietgebundenen Wohnungen sind die derzeit verstärkt auslaufenden Förderungen des § 88 d II. WoBauG (vereinbarte
Förderung), die nur über eine kurze Bindungsdauer verfügten. Bei dieser Entwicklung darf
auch nicht außer Acht gelassen werden, dass der regionale Schwerpunkt der bestehenden
geförderten Wohnungen nicht unbedingt mit dem aktuellen Bedarfsschwerpunkt übereinstimmt. Ersatzförderungen müssen daher im Regelfall nicht an gleicher Stelle begründet
werden; anstelle von Mietwohnungen sind je nach örtlichem Bedarf auch Modernisierungsund Eigentumsmaßnahmen vorzuziehen. Dazu kommt, dass neben der hier erwähnten
Mietwohnungsbauförderung des Landes auch kommunale Förderungen wie Belegungsbindungen im Bestand begründet werden.
26
Geförderter
Mietwohnungsbestand
2013
Geförderter
Mietwohnungsbestand
2014
Geförderter
Mietwohnungsbestand
2015
Bestandsveränderungen
2013 - 2015
pro Jahr in
Prozent
115.918
108.979
100.660
-6,8 %
Anteil
geförderte
Wohnungen an
gesamtem
Wohnungsbestand
2014**
3,7 %
Reg.-Bez. Darmstadt
77.583
74.697
68.744
-5,9 %
4,0 %
Reg.-Bez. Gießen
15.889
14.197
12.919
-9,8 %
2,9 %
Reg.-Bez. Kassel
22.446
20.085
18.997
-8,0 %
3,4 %
5.601
5.692
4.793
-7,5 %
7,4 %
Frankfurt am Main, Stadt
25.801
25.569
23.176
-5,2 %
6,8 %
Offenbach am Main, Stadt
4.427
4.000
3.906
-6,1 %
6,7 %
Wiesbaden, Landeshauptstadt
9.243
8.886
8.372
-4,8 %
6,3 %
Landkreis Bergstraße
2.970
2.809
2.750
-3,8 %
2,3 %
Landkreis Darmstadt-Dieburg
3.088
3.030
2.966
-2,0 %
2,3 %
Landkreis Groß - Gerau
5.229
4.823
4.593
-6,3 %
4,0 %
Hochtaunuskreis
2.654
2.490
2.314
-6,6 %
2,3 %
Main - Kinzig - Kreis
4.658
4.315
4.147
-5,6 %
2,2 %
Main - Taunus - Kreis
3.906
3.573
3.156
-10,1 %
3,3 %
786
673
634
-10,2 %
1,5 %
Landkreis Offenbach
5.317
5.134
4.426
-8,8 %
3,2 %
Rheingau - Taunus - Kreis
1.630
1.592
1.548
-2,5 %
1,8 %
Wetteraukreis
2.273
2.111
1.963
-7,1 %
1,5 %
Landkreis Gießen
4.994
4.649
4.171
-8,6 %
3,7 %
Lahn - Dill - Kreis
3.481
2.969
2.634
-13,0 %
2,5 %
Landkreis Limburg - Weilburg
1.648
1.178
1.089
-18,7 %
1,5 %
Landkreis Marburg - Biedenkopf
4.847
4.611
4.385
-4,9 %
4,0 %
919
790
640
-16,5 %
1,5 %
Kassel, documenta-Stadt
7.039
6.715
6.366
-4,9 %
6,4 %
Landkreis Fulda
3.304
2.974
2.804
-7,9 %
2,8 %
Landkreis Hersfeld - Rotenburg
2.355
2.047
1.910
-9,9 %
3,5 %
Landkreis Kassel
2.881
2.528
2.397
-8,8 %
2,2 %
Schwalm - Eder - Kreis
2.178
1.847
1.772
-9,8 %
2,1 %
Landkreis
Waldeck - Frankenberg
Werra - Meißner - Kreis
2.544
2.145
2.110
1.864
1.993
1.755
-11,5 %
-9,5 %
2,7 %
3,6 %
Tabelle 9:
Mietpreisgebundene Wohnungsbestände* in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien
Städten 2013 - 2015
Land Hessen
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
Odenwaldkreis
Vogelsbergkreis
Datengrundlage: Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, WI-Bank
* incl. Modernisierungsförderungen und Belegungsbindungen im Bestand, ohne Förderungen der Wohnfürsorge
** Bezogen auf den Wohnungsbestand 2014
27
3. Mieten und Preise
3.1 Angebotsmieten
Bei Wohnungsmietpreisen ist zwischen Mieten in bestehenden Mietverhältnissen (Bestandsmieten oder Vertragsmieten) und Mietpreisen für Neuvermietungen (Marktmieten oder
Neuvertragsmieten) zu unterscheiden. Mittlere Bestandsmietpreise zeigen im Zeitverlauf
eine relativ geringe Dynamik infolge der vorherrschenden Mechanismen der Mietpreisanpassung in Wohnungsmietverträgen. Neuvertragsmieten sind dagegen eher geeignet, kurzfristige Preisveränderungen auf einem Wohnungsmarkt abzubilden. Anders als Transaktionspreise bei Wohnungsverkäufen werden derartige Mieten allerdings nicht zentral registriert.
Anstelle von Neuvertragsmieten wurden daher Angebotsmietinformationen des Datenanbieters IDN Immodaten herangezogen, die aktuelle und kleinräumige Berechnungen mittlerer
Marktmietenniveaus erlauben. Zu beachten ist jedoch, dass die damit berechneten Preisinformationen bestimmte Wohnungsteilmärkte nicht beinhalten. Dies betrifft in erster Linie den
sozialen Wohnungsmarkt, der in der Regel unternehmenseigene Vermarktungsplattformen
benutzt, sowie informelle Vermietungstätigkeiten. Es ist daher zu vermuten, dass die tatsächlichen Marktmieten im Mittel unter Berücksichtigung dieser fehlenden Teilmärkte etwas niedriger ausfallen würden. Ebenfalls zu berücksichtigen ist, dass die berichteten Mittelwerte
nicht qualitätskontrolliert sind, sich also je nach Charakter des örtlichen Wohnungsmarkts auf
unterschiedliche Angebotsschwerpunkte bezieht. In Märkten mit einer intensiven Neubautätigkeit wirkt sich diese beispielsweise erhöhend auf das statistische Mittel aller Mieten aus,
ohne dass damit eine tatsächliche Veränderung von Mieten für Bestandswohnungen verbunden sein miss. Eine direkte Vergleichbarkeit der Mittelwerte einzelner Gebietskörperschaften ist daher nicht unmittelbar gewährleistet.
Hessenweit ergibt sich auf dieser Datengrundlage eine mittlere Angebotsmiete von 8,90 €
pro m² und Monat im Jahr 2015. Dieser relativ hohe Wert ergibt sich aus dem großen Gewichtsanteil, den die Wohnungsmärkte der Kreisfreien Städte, allen voran der Stadt Frankfurt, am Gesamtmittel erhalten. Auf Bezirksebene ergeben sich ca. 6,00 € pro m² im Mittel
des Regierungsbezirks Kassel, 6,90 € pro m² im Regierungsbezirk Gießen und ca. 9,90 €
pro m² im Regierungsbezirk Darmstadt.
28
Land Hessen
8,30 €
8,50 €
8,80 €
Mittlere
Wachstumsrate
2013 – 2015
in Prozent
pro Jahr
3,0 %
Reg.-Bez. Darmstadt
9,30 €
9,50 €
9,90 €
3,2 %
Reg.-Bez. Gießen
6,40 €
6,60 €
6,90 €
3,8 %
Reg.-Bez. Kassel
5,60 €
5,80 €
6,00 €
3,5 %
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
9,60 €
9,80 €
9,90 €
1,6 %
Frankfurt am Main, Stadt
12,20 €
12,60 €
13,10 €
3,6 %
Offenbach am Main, Stadt
8,40 €
8,80 €
9,30 €
5,2 %
Wiesbaden, Landeshauptstadt
9,60 €
9,70 €
10,20 €
3,1 %
Landkreis Bergstraße
6,80 €
7,00 €
7,20 €
2,9 %
Landkreis Darmstadt-Dieburg
7,60 €
7,70 €
8,00 €
2,6 %
Landkreis Groß - Gerau
8,20 €
8,40 €
8,70 €
3,0 %
Hochtaunuskreis
9,50 €
9,70 €
10,00 €
2,6 %
Main - Kinzig - Kreis
6,90 €
7,00 €
7,30 €
2,9 %
Main - Taunus - Kreis
9,20 €
9,30 €
9,60 €
2,2 %
Odenwaldkreis
5,60 €
5,90 €
6,00 €
3,5 %
Landkreis Offenbach
8,40 €
8,50 €
8,80 €
2,4 %
Rheingau - Taunus - Kreis
7,40 €
7,60 €
7,80 €
2,7 %
Wetteraukreis
7,20 €
7,40 €
7,60 €
2,7 %
Landkreis Gießen
6,90 €
7,20 €
7,60 €
4,9 %
Lahn - Dill - Kreis
5,80 €
6,00 €
6,30 €
4,2 %
Landkreis Limburg - Weilburg
5,60 €
5,70 €
5,90 €
2,6 %
Landkreis Marburg - Biedenkopf
7,10 €
7,20 €
7,70 €
4,1 %
Vogelsbergkreis*
4,90 €
5,20 €
5,20 €
3,0 %
Kassel, documenta-Stadt
6,60 €
7,00 €
7,10 €
3,7 %
Landkreis Fulda
5,50 €
5,70 €
6,10 €
5,3 %
Landkreis Hersfeld - Rotenburg
5,20 €
5,10 €
5,20 €
0,0 %
Landkreis Kassel
5,40 €
5,70 €
5,90 €
4,5 %
Schwalm - Eder – Kreis*
4,80 €
4,90 €
5,10 €
3,1 %
Landkreis Waldeck – Frankenberg*
4,80 €
4,90 €
5,20 €
4,1 %
Werra - Meißner – Kreis*
4,60 €
4,90 €
4,90 €
3,2 %
Tabelle 10:
Entwicklung der Angebotsmieten
in den Hessischen Kreisen und
Kreisfreien Städten 2013 - 2015
Mittelwert
2013
Mittelwert
2014
Mittelwert
2015
Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage IDN Immodaten GmbH. Bezirks- und Landeswerte berechnet aus Kreismittelwerten, gewichtet mit dem Mietwohnungsbestand 2011 (Zensus). Preisangaben zum Preisstand des jeweiligen Jahres.
* Wachstumsraten können fallzahlbedingt nur unter Vorbehalt interpretiert werden
Auf Ebene der Landkreise und Kreisfreien Städte ergeben sich die höchsten mittleren
Marktmieten 2015 in Frankfurt am Main mit mehr als 13 € pro m², gefolgt von Wiesbaden mit
10,20 € pro m² und Darmstadt mit 9,90 € pro m². Offenbach lag mit 9,30 € pro m² etwas darunter, Kassel mit 7,10 € pro m² deutlich unter den Werten der südhessischen Kreisfreien
Städte. Hohe mittlere Marktmieten wurden 2015 auch in den ballungsraumnahen Landkreisen Hochtaunuskreis (10 € pro m²), Main-Taunus-Kreis (9,60 € pro m²), Offenbach (8,80 €
pro m²) und Groß-Gerau (8,70 € pro m²) verlangt. Am unteren Ende liegen die Marktmieten
29
in den nordhessischen Landkreisen mit Mittelwerten von um die 5 € pro m² im WerraMeißner-Kreis bis 6 € pro m² im Landkreis Fulda.
Abbildung 8: Mittlere Angebotsmieten in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten.
Quelle: IWU
Die räumliche Struktur des Mietpreisniveaus in Hessen zeigt ein Mietpreisgefälle, das strukturell vom Gegensatz des Rhein-Main-Gebiets mit den übrigen Landesteilen dominiert wird.
Auffällig ist der insbesondere im südwestlichen Quadranten des Ballungsraums weit über die
Kernzone hinausreichende Bereich relativ hoher Mietpreise, der im Westen bis zu den westlichen Vororten Wiesbadens im Rheingau-Taunus-Kreis, im Süden entlang der Bergstraße
annähernd bis zur hessischen Landesgrenze reicht. Ursächlich hierfür sind u.a. Übersprungseffekte durch eine unbefriedigte Wohnungsnachfrage in den Kernstädten, die zu
sukzessiven Nachfrageverlagerungen in die erweiterte Peripherie des Ballungsraums führt.
Angesichts der zunehmenden Knappheit auf den hessischen Wohnungsmärkten waren die
Marktmieten in den letzten Jahren in allen Landkreisen und Kreisfreien Städten im Mittel der
Letzten Jahre von einer positiven Wachstumsdynamik geprägt. Am stärksten betroffen waren
die Kreisfreien Städte, die, mit Ausnahme der Stadt Darmstadt, im Jahresmittel Mietpreissteigerungen von bis zu 5 % verzeichneten. Vergleichbare Zuwächse wurden in den von
ihren städtischen Zentren geprägten Landkreisen Gießen, Fulda, Marburg-Biedenkopf und
im Lahn-Dill-Kreis beobachtet. Etwas unter dem Landesmittel von 3,2 % mittlerer Wachstumsrate lagen die Marktmietpreissteigerungen in den ballungsraumnahen Landkreisen
Südhessens. Die geringsten Zuwächse wurden im Landkreis Hersfeld-Rotenburg beobachtet. Gegen den Trend nur geringfügig stiegen auch die Marktmieten in Darmstadt. Dies kann
aber u.a. mit dem bereits vor 2012 zu beobachtenden hohem Preisniveau der Universitätsstadt begründet werden, das vermutlich nur noch geringe Erhöhungsspielräume bei der
Neuvermietung erlaubte.
30
Abbildung 9: Rangfolge der Hessischen Kreise und Kreisfreien Städte nach der Stärke des Marktmietenwachstums 2013 - 2015
Quelle: IWU.
* Wachstumsraten können fallzahlbedingt nur unter Vorbehalt interpretiert werden
Mittleres Angebotsmietpreiswachstum 2013 - 2015 pro Jahr
Landkreis Fulda
Offenbach am Main, Stadt
Landkreis Gießen
Landkreis Kassel
Lahn - Dill - Kreis
Landkreis Marburg - Biedenkopf
Landkreis Waldeck - Frankenberg*
Reg.-Bez. Gießen
Kassel, documenta-Stadt
Frankfurt am Main, Stadt
Odenwaldkreis
Reg.-Bez. Kassel
Werra - Meißner - Kreis*
Reg.-Bez. Darmstadt
Schwalm - Eder - Kreis*
Wiesbaden, Landeshauptstadt
Vogelsbergkreis*
Landkreis Groß - Gerau
Land Hessen
Landkreis Bergstraße
Main - Kinzig - Kreis
Wetteraukreis
Rheingau - Taunus - Kreis
Landkreis Limburg - Weilburg
Hochtaunuskreis
Landkreis Darmstadt-Dieburg
Landkreis Offenbach
Main - Taunus - Kreis
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
Landkreis Hersfeld - Rotenburg
0,0%
1,0%
2,0%
31
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
3.2 Verkaufspreise
Die in weiten Landesteilen angespannte Wohnungsmarktlage macht sich auch auf dem
Markt für Wohneigentum bemerkbar. Bedingt durch die vorwiegend in hochpreisigen Regionen Südhessens getätigten Verkäufe lag der rechnerische Verkaufspreis für ein standardisiertes gebrauchtes Einfamilienhaus (nach Standarddefinition der Gutachterausschüsse in
Hessen 40 Jahre alt, 150 m² Wohnfläche, 700 m² Grundstücksgröße in mittlerer Lage) in
Hessen rechnerisch bei knapp 400.000 €. Im Regierungsbezirk Darmstadt waren es 450.000
€ während im Regierungsbezirk Gießen und Kassel nur ca. bis 165.000 € waren. In Frankfurt
würde dafür im Mittel 580.000 € gezahlt werden, in Wiesbaden 492.000 und in Darmstadt
410.000. Offenbach mit 325.000 € und Kassel mit 227.000 € liegen deutlich unter den Mittelwerten der vorgenannten Kreisfreien Städte.
Die tatsächliche Preisstreuung für reale Verkäufe dürfte aufgrund der in den Städten in der
Regel geringeren, in den dünn besiedelten Kreisen größeren Grundstücksgröße geringer
ausfallen als die Preisunterschiede für das zu Vergleichszwecken gewählte Standardhaus.
Mit Preissteigerungen von bis zu 10 % im Mittel der letzten Berichtsjahre 2012 bis 2014 für
gebrauchte Einfamilienhäuser in Frankfurt waren vor allem in den hochpreisigen Kreisen im
Ballungsraum Rhein-Main auch die höchsten Preissteigerungen zu beobachten, mit Ausnahme von Offenbach und Wiesbaden, wo nur relativ geringe Preissteigerungen bei Einfamilienhäusern in der Größenordnung um die 3 % zu beobachten waren. Deutliche Preiszuwächse waren auch für Eigenheime in den meisten nordhessischen Landkreisen erkennbar,
allerdings auf deutlich niedrigerem Preisniveau.
Steigende Preise und ein knappes Angebot machen sich im stagnierenden Transaktionsvolumen bemerkbar. Mit ca. 22.300 Verkaufsfällen bebauter Grundstücke im Jahr 2014 wurden
zwar ca. 10 % mehr Verkäufe registriert als im Vorjahr, jedoch 10 % weniger als im Jahr
2012 mit ca. 24.700 Fällen. Die Schwankung in der Zahl der Verkaufsfälle dieser beiden Jahre war vermutlich von Vorzieheffekten in Folge der Grunderwerbssteuererhöhung 2013 beeinflusst worden. Eine verlässliche Trendaussage zur Transaktionstätigkeit ist daher kaum
möglich. Grundsätzlich ist zu erwarten, dass die intensivere Neubautätigkeit zu einer Erhöhung der Neubautransaktionen beiträgt, jedoch bei Bestandsobjekten mangels verfügbarer
Angebote und einer zunehmenden Diskrepanz zwischen Preisforderung und Wert käuferseitig es eher zu Zurückhaltung kommt.
Deutliche Preissteigerungen waren auch bei neu errichteten Eigentumswohnungen zu beobachten. In den Kreisfreien Städten Südhessens wurden 2014 mittlere Kaufpreise zwischen
ca. 3. 000 € pro m² in Offenbach und 3.600 € pro m² in Frankfurt registriert. Am unteren Ende
der Preisskala stehen 2.100 € pro m² im Landkreis Kassel oder im Landkreis Fulda.
32
Tabelle 11:
Entwicklung der Verkaufspreise für gebrauchte Einfamilienhäuser in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten, 2012
- 2014
Land Hessen
Mittelwert
2012
Mittelwert
2013
Mittelwert
2014
Mittlere Veränderungsrate 2012 – 2014
(in Prozent pro Jahr)
331.000 €
345.000 €
399.000 €
9,8 %
Reg.-Bez. Darmstadt
376.000 €
397.000 €
450.000 €
9,4 %
Reg.-Bez. Gießen
159.000 €
161.000 €
165.000 €
1,9 %
Reg.-Bez. Kassel
139.000 €
152.000 €
160.000 €
7,3 %
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
363.000 €
387.000 €
410.000 €
6,3 %
Frankfurt am Main, Stadt
480.000 €
535.000 €
581.000 €
10,0 %
Offenbach am Main, Stadt
308.000 €
325.000 €
325.000 €
2,7 %
Wiesbaden, Landeshauptstadt
463.000 €
471.000 €
492.000 €
3,1 %
Landkreis Bergstraße
219.000 €
230.000 €
239.000 €
4,5 %
Landkreis Darmstadt-Dieburg
268.000 €
283.000 €
291.000 €
4,2 %
Landkreis Groß - Gerau
281.000 €
296.000 €
304.000 €
4,0 %
Hochtaunuskreis
342.000 €
352.000 €
379.000 €
5,3 %
Main - Kinzig - Kreis
207.000 €
213.000 €
230.000 €
5,4 %
Main - Taunus - Kreis
392.000 €
401.000 €
438.000 €
5,7 %
Odenwaldkreis
159.000 €
161.000 €
169.000 €
3,1 %
Landkreis Offenbach
326.000 €
347.000 €
358.000 €
4,8 %
Rheingau - Taunus - Kreis
248.000 €
256.000 €
273.000 €
4,9 %
Wetteraukreis
196.000 €
201.000 €
219.000 €
5,7 %
Landkreis Gießen
181.000 €
184.000 €
189.000 €
2,2 %
Lahn - Dill - Kreis
152.000 €
151.000 €
156.000 €
1,3 %
Landkreis Limburg - Weilburg
163.000 €
171.000 €
179.000 €
4,8 %
Landkreis Marburg - Biedenkopf
146.000 €
147.000 €
152.000 €
2,0 %
Vogelsbergkreis
124.000 €
126.000 €
121.000 €
-1,2 %
Kassel, documenta-Stadt
198.000 €
206.000 €
227.000 €
7,1 %
Landkreis Fulda
135.000 €
141.000 €
151.000 €
5,8 %
Landkreis Hersfeld - Rotenburg
108.000 €
112.000 €
118.000 €
4,5 %
Landkreis Kassel
136.000 €
144.000 €
153.000 €
6,1 %
Schwalm - Eder - Kreis
114.000 €
122.000 €
126.000 €
5,1 %
Landkreis Waldeck - Frankenberg
118.000 €
121.000 €
130.000 €
5,0 %
Werra - Meißner - Kreis
118.000 €
118.000 €
119.000 €
0,4 %
Quelle: Berechnungen des IWU, Bezirks- und Landeswerte berechnet aus Kreismittelwerten, gewichtet mit dem Geldumsatz. Preisangaben zum Preisstand des jeweiligen Jahres.
Datengrundlage Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen - ZGGH
Zwischen den Jahren 2012 und 2014 ergab sich im Landesmittel eine mittlere Preissteigerungsrate bei Neubauwohneigentum von 5,6 % pro Jahr. In Südhessen waren es 5,4 % pro
Jahr, in Nordhessen 3,5 %. In Mittelhessen verblieben die Preise etwa auf dem gleichen Niveau. Etwas über dem Landesmittel lagen die Preissteigerungen in den Kreisfreien Städten,
mit bis zu 7,7 % in Wiesbaden. Steigende Herstellungskosten und Bodenpreise im Wohnungsbau führten auch in den übrigen größeren Städten Hessens zu deutlichen Preissteigerungen in vergleichbarer Höhe. Allerdings ist angesichts der teilweise geringen Fallzahl realisierter Verkäufe mit erhöhter statistischer Streuung bei Preisen zu rechnen, die die Aussage-
33
fähigkeit von Preissteigerungsraten unter Vorbehalt stellt. Besonders auffällige Preissprünge,
wie sie in Offenbach zu beobachten waren, sind beispielsweise auf Sondereffekte wie der
Entwicklung der Hafeninsel Offenbach im oberen Marktsegment zurückzuführen und sollten
daher nur unter Vorbehalt interpretiert werden.
Tabelle 12:
Entwicklung der Verkaufspreise
für neue Eigentumswohnungen in
den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten 2012 - 2014
Mittelwert
2012
Mittelwert
2013
Mittelwert
2014
Mittlere
Veränderungsrate
2012 - 2014
(in Prozent
pro Jahr)
Land Hessen
2.600 €
2.800 €
2.900 €
5,6 %
Reg.-Bez. Darmstadt
2.700 €
2.800 €
3.000 €
5,4 %
Reg.-Bez. Gießen
2.300 €
2.500 €
2.300 €
0,0 %
Reg.-Bez. Kassel
2.100 €
2.200 €
2.250 €
3,5 %
Darmstadt, Wissenschaftsstadt
2.800 €
2.950 €
3.150 €
6,1 %
Frankfurt am Main, Stadt
3.150 €
3.400 €
3.600 €
6,9 %
Offenbach am Main, Stadt
2.250 €
2.400 €
3.050 €
16,4 %
Wiesbaden, Landeshauptstadt
2.800 €
3.000 €
3.250 €
7,7 %
Landkreis Bergstraße
2.000 €
2.250 €
2.200 €
4,9 %
Landkreis Darmstadt-Dieburg
2.200 €
2.250 €
2.350 €
3,4 %
Landkreis Groß - Gerau
2.200 €
2.450 €
2.400 €
4,4 %
Hochtaunuskreis
2.550 €
2.650 €
2.850 €
5,7 %
Main - Kinzig - Kreis
2.100 €
2.150 €
2.200 €
2,4 %
Main - Taunus - Kreis
2.700 €
2.750 €
3.000 €
5,4 %
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Landkreis Offenbach
2.350 €
2.450 €
2.550 €
4,2 %
Rheingau - Taunus - Kreis
2.300 €
2.400 €
2.600 €
6,3 %
Wetteraukreis
2.050 €
2.150 €
2.150 €
2,4 %
Landkreis Gießen*
2.300 €
2.600 €
2.150 €
-3,3 %
Lahn - Dill – Kreis*
2.000 €
2.250 €
2.150 €
3,7 %
Landkreis Limburg - Weilburg
2.050 €
2.200 €
2.350 €
7,1 %
Landkreis Marburg – Biedenkopf*
2.500 €
2.450 €
2.550 €
1,0 %
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Kassel, documenta-Stadt
2.150 €
2.300 €
2.400 €
5,7 %
Landkreis Fulda
1.950 €
2.100 €
2.100 €
3,8 %
Landkreis Hersfeld – Rotenburg*
2.000 €
2.150 €
2.250 €
6,1 %
Landkreis Kassel
2.100 €
2.100 €
2.100 €
0,0 %
Schwalm - Eder - Kreis
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Landkreis Waldeck - Frankenberg
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Werra - Meißner - Kreis
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Odenwaldkreis
Vogelsbergkreis
Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Immobilienmarktberichte der Zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse
für Immobilienwerte des Landes Hessen – ZGGH
Bezirks- und Landeswerte berechnet aus Kreismittelwerten, gewichtet mit dem Geldumsatz. Preisangaben zum Preisstand des
jeweiligen Jahres.
* Referenzwerte jeweils für Gießen (Stadt), Wetzlar, Marburg, Bad Hersfeld
34
4. Künftige Wohnungsbedarfe in Hessen
Wohnungen sind ein sehr langlebiges und regional nicht mobiles Gut, dessen Bereitstellung
vielfältigen Einflüssen unterliegt. Investitionen in dieses Anlagegut sind daher Entscheidungen, die eine langfristige Kapitalbindung mit sich bringen. Dies heißt aber auch, dass bei den
Investitionsentscheidungen, die heute getroffen werden, nicht nur die heutige Lage auf dem
Wohnungsmarkt berücksichtigt werden darf, sondern auch künftige, heute bereits absehbare
Entwicklungen einfließen müssen. Aufgrund der Immobilität des Gutes Wohnung gilt dies
nicht nur global für Deutschland oder Hessen als Ganzes, sondern möglichst auch regional
differenziert.
Wichtigste Determinante der künftigen Wohnungsnachfrage ist die Bevölkerungsentwicklung.
Die künftige Bevölkerungszahl beruht ihrerseits wesentlich auf der Entwicklung der Zahl der
Geburten, der künftigen Lebenserwartung und dem Wanderungssaldo für die betreffende
Region. Die Binnenkomponenten der Bevölkerungsentwicklung (Geburten, Lebenserwartung) lassen sich mit relativ hoher Zuverlässigkeit prognostizieren. Dagegen unterlag die
Zuwanderung in der Vergangenheit hohen Schwankungen, die sowohl von politischen Gestaltungen im Inland als auch von externen Ereignissen abhängig waren. Ihre Prognostizierbarkeit ist daher im Vergleich zu den anderen Komponenten der Bevölkerungsentwicklung
gering. Im Rahmen von Bevölkerungsvorausschätzungen müssen daher für die Abschätzung
der Auswirkungen des Wanderungssaldos plausible Annahmen getroffen werden. Je stärker
eine Bevölkerungsschätzung regionalisiert wird, desto unsicherer wird die Schätzung des
Wanderungssaldos.
Die Landesregierung hat 2016 beim Institut Wohnen und Umwelt (IWU) eine Wohnungsbedarfsprognose für die hessischen Landkreise und kreisfreien Städte in Auftrag gegeben. In
der Untersuchung wurde der von 2014 bis 2040 entstehende Wohnungsbedarf für die Landkreise und kreisfreien Städte in Hessen geschätzt. Der Schätzung lag eine Bevölkerungsvorausschätzung der Hessen Agentur vom Mai 2016 zugrunde.
Angesichts der hohen Zuwanderung von Flüchtlingen geht diese Schätzung für die Jahre bis
2020 von Wanderungsgewinnen aus, die über dem langjährigen Durchschnitt für Hessen
(16.500 Personen) liegen. Für das Jahr 2015 wurde ein Wanderungssaldo in Höhe von
95.000 Personen angesetzt. Für die Folgejahre wird ein Rückgang der Wanderungsgewinne
erwartet, auf 75.000 im Jahr 2016, 50.000 im Jahr 2017, 40.000 im Jahr 2018, 30.000 im
Jahr 2019, 20.000 im Jahr 2020, bis 2021 wieder der langjährige Durchschnitt erreicht wird.
Eine separate Ausweisung der Flüchtlingsbevölkerung erfolgt dabei nicht. Das IWU weist in
seiner Untersuchung darauf hin, dass wegen der Flüchtlingszuwanderung die Abschätzung
der künftigen Wanderungsgewinne mit großen Unsicherheiten verbunden ist, die sich auf die
Schätzung des Wohnungsbedarfs übertragen kann.
Der Wohnungsbedarf geht nicht von Personen, sondern von Haushalten aus. Das IWU hat
daher zunächst auf Basis der Bevölkerungsschätzung die Zahl der Haushalte ermittelt. Dabei
wurde von den Wirtschaftshaushalten ausgegangen. Diese umfassen Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften. Es gibt jedoch auch Wirtschaftshaushalte, die das Zusammenwohnen unabhängig von Knappheiten präferieren, daher wurden nicht alle Wirtschaftshaushalte als bedarfsrelevant angesehen. Als Bedarfsträger wurden deshalb nur die
bedarfsrelevanten Haushalte herangezogen. Das sind Haushalte, von denen angenommen
wird, dass sie auf einem gleichgewichtigen Markt eine Wohnung nachfragen. Sie können aus
einzelnen Wirtschaftshaushalten oder aus Wohngemeinschaften von Wirtschaftshaushalten
bestehen.
35
Tabelle 13:
2014
2030
2040
79.211
90.000
95.708
Frankfurt am Main ,St.
387.499
449.273
476.270
Offenbach am Main, St.
60.863
68.795
72.793
Wiesbaden Landeshauptstadt
138.505
152.738
159.502
Landkreis Bergstraße
120.099
131.461
131.939
Landkreis Darmstadt-Dieburg
128.983
143.123
143.258
Landkreis Groß - Gerau
122.908
140.448
144.772
Hochtaunuskreis
108.587
121.671
123.858
Main - Kinzig - Kreis
189.370
210.797
212.816
Main - Taunus - Kreis
109.174
123.102
126.384
42.632
45.840
45.022
165.244
186.000
189.554
85.403
93.899
93.965
Wetteraukreis
135.726
151.257
153.818
Landkreis Gießen
127.253
137.400
138.950
Lahn - Dill - Kreis
111.686
117.819
115.022
75.102
80.076
78.882
113.029
120.604
122.237
46.134
46.303
44.174
107.436
115.918
118.707
Landkreis Fulda
98.898
107.462
107.338
Landkreis Hersfeld - Rotenburg
54.359
55.551
53.295
108.786
112.737
107.621
Schwalm - Eder - Kreis
80.996
82.895
79.292
Landkreis Waldeck - Frankenberg
71.395
73.209
70.601
Werra-Meißner-Kreis
46.970
46.425
43.553
1.874.203
2.108.403
2.169.659
Regierungsbezirk Gießen
473.203
502.202
499.265
Regierungsbezirk Kassel
568.841
594.196
580.408
2.916.246
3.204.801
3.249.332
Bedarfsrelevante Haushalte nach
Kreisen
Darmstadt, Stadt
Odenwaldkreis
Landkreis Offenbach
Rheingau - Taunus - Kreis
Landkreis Limburg - Weilburg
Landkreis Marburg - Biedenkopf
Vogelsbergkreis
Kassel, documenta-Stadt
Landkreis Kassel
Regierungsbezirk Darmstadt
Hessen
Quelle: Berechnungen des IWU
Tabelle 13 zeigt die bedarfsrelevanten Haushalte. Die durchschnittliche Mitgliederzahl der
bedarfsrelevanten Haushalte wird von 2,025 im Jahr 2014 auf 1,937 im Jahr 2040 zurückgehen. Diese Abnahme ergibt sich aus der Verminderung der Zahl größerer Haushalte und der
Zunahme der Zahl an Haushalten mit ein und zwei Personen. Beides ist auch eine Folge der
Alterung der Bevölkerung.
Anhand der bedarfsrelevanten Haushalte ergibt sich der Wohnungsbedarf. Das IWU schätzte diesen über die Komponentenmethode. Dabei unterschied es zwischen dem Nachholbedarf, dem Neubedarf und dem Ersatzbedarf. Der Nachholbedarf entspricht der Differenz zwischen den bedarfsrelevanten Haushalten (einschließlich der Leerstandsreserve) und dem
36
Wohnungsbestand im Ausgangsjahr. Der Neubedarf ergibt sich aus der Entwicklung der Zahl
der bedarfsrelevanten Haushalte (einschließlich der Leerstandsreserve). Über den Ersatzbedarf werden Wohnungen kompensiert, die aus wirtschaftlichen Gründen oder altersbedingt
aus dem Markt ausscheiden. Hinsichtlich des Nachholbedarfs unterstellte das IWU, dass im
Ausgangsjahr bestehende Wohnungsdefizite bis 2030 mit gleichbleibenden jährlichen Beträgen abgebaut werden. Wohnungsdefizite erhöhen den Wohnungsbedarf somit nur in den
Jahren von 2014 bis 2030. Wohnungsüberschüsse des Ausgangsjahres werden mit dem
zukünftigen Ersatz- und Neubedarf verrechnet. Damit wurde unterstellt, dass überzählige
Wohnungen bewohnbar sind.
Der Wohnungsbedarf in den einzelnen Kreisen ergibt sich über die Addition der einzelnen
Bedarfskomponenten.
Tabelle 14:
Wohnungsbedarf nach Kreisen
(Regierungsbezirke und Land ohne
negative Bedarfe auf Kreisebene)
Darmstadt, Stadt
2014-2020
2014-2025
2014-2030
2014-2035
2014-2040
9.473
13.845
18.550
22.345
26.146
Frankfurt am Main ,St.
48.648
74.778
102.092
121.305
139.756
Offenbach am Main, St.
6.600
10.076
13.719
16.508
19.321
13.218
18.285
22.353
27.603
32.589
7.820
11.219
13.477
14.636
15.378
Landkreis Darmstadt-Dieburg
10.158
14.919
18.120
19.075
19.727
Landkreis Groß - Gerau
14.484
21.436
27.225
30.496
33.514
9.810
14.328
17.849
20.227
21.776
Main - Kinzig - Kreis
15.392
22.530
27.408
30.268
32.018
Main - Taunus - Kreis
10.321
15.572
19.951
22.319
25.079
742
1.701
2.202
2.121
1.754
17.544
26.737
34.214
37.736
40.611
6.399
8.773
10.092
10.837
11.232
Wetteraukreis
11.571
16.579
19.945
22.079
24.162
Landkreis Gießen
10.275
14.082
17.229
19.201
20.571
Lahn - Dill - Kreis
2.714
4.443
5.027
4.348
3.168
Landkreis Limburg - Weilburg
1.412
2.593
3.036
3.027
2.479
Landkreis Marburg - Biedenkopf
7.906
9.838
11.011
12.782
14.073
Vogelsbergkreis
-1.828
-1.942
-2.518
-3.288
-4.375
Kassel, documenta-Stadt
10.751
14.870
18.710
21.286
23.958
4.992
7.215
8.540
9.333
9.588
55
135
-319
-1.078
-2.177
3.254
4.101
3.658
1.891
-587
Schwalm - Eder - Kreis
592
817
173
-1.153
-2.907
Landkreis Waldeck - Frankenberg
219
529
95
-555
-1.893
-1.726
-2.123
-3.061
-4.157
-5.567
182.179
270.776
347.195
397.553
443.061
Regierungsbezirk Gießen
22.307
30.956
36.303
39.358
40.292
Regierungsbezirk Kassel
19.864
27.667
31.176
32.510
33.546
224.350
329.399
414.673
469.421
516.899
Wiesbaden Landeshauptstadt
Landkreis Bergstraße
Hochtaunuskreis
Odenwaldkreis
Landkreis Offenbach
Rheingau - Taunus - Kreis
Landkreis Fulda
Landkreis Hersfeld - Rotenburg
Landkreis Kassel
Werra-Meißner-Kreis
Regierungsbezirk Darmstadt
Hessen
Quelle: Berechnungen des IWU
37
Bei der Aggregation des Wohnungsbedarfs auf Ebene der Regierungsbezirke und des Landes wurden nur die positiven Wohnungsbedarfe berücksichtigt, da davon ausgegangen wird,
dass auf diesen Ebenen eine Immobilität bei den wohnungssuchenden Haushalten besteht.
Für Hessen ergibt sich bis 2040 auf diese Weise ein Bedarf in Höhe von 517 Tsd. Wohnungen (siehe Tabelle 14). Davon entfallen 86 % (443.061 Wohnungen) auf Südhessen und
42 % auf die dortigen kreisfreien Städte. Auch in Mittelhessen sind bis auf den Vogelsbergkreis Wohnungen zu bauen. In Nordhessen entsteht ein Bedarf an zusätzlichen Wohnungen
dagegen nur in der Stadt Kassel und im Landkreis Fulda.
Tabelle 15:
Durchschnittlicher Wohnungsbedarf pro
Jahr nach Kreisen (Regierungsbezirke
und Kreis ohne negative Bedarfe auf
Kreisebene)
Darmstadt, Stadt
2014-2020
2021-2025
2026-2030
2031-2035
2036-2040
2014-2040
1.579
874
941
759
760
1.006
Frankfurt am Main ,St.
8.108
5.226
5.463
3.843
3.690
5.375
Offenbach am Main, St.
1.100
695
729
558
562
743
Wiesbaden Landeshauptstadt
2.203
1.013
814
1.050
997
1.253
Landkreis Bergstraße
1.303
680
452
232
148
591
Landkreis Darmstadt-Dieburg
1.693
952
640
191
130
759
Landkreis Groß - Gerau
2.414
1.390
1.158
654
604
1.289
Hochtaunuskreis
1.635
904
704
476
310
838
Main - Kinzig - Kreis
2.565
1.428
976
572
350
1.231
Main - Taunus - Kreis
1.720
1.050
876
474
552
965
124
192
100
-16
-73
67
Landkreis Offenbach
2.924
1.839
1.495
705
575
1.562
Rheingau - Taunus - Kreis
1.067
475
264
149
79
432
Wetteraukreis
1.928
1.002
673
427
417
929
Landkreis Gießen
1.712
761
629
394
274
791
Lahn - Dill - Kreis
452
346
117
-136
-236
122
Landkreis Limburg - Weilburg
235
236
89
-2
-109
95
1.318
386
235
354
258
541
-305
-23
-115
-154
-217
-168
1.792
824
768
515
534
921
832
445
265
159
51
369
9
16
-91
-152
-220
-84
542
169
-89
-354
-496
-23
Schwalm - Eder - Kreis
99
45
-129
-265
-351
-112
Landkreis Waldeck - Frankenberg
36
62
-87
-130
-268
-73
-288
-79
-188
-219
-282
-214
30.363
17.719
15.284
10088
9.175
17.041
Regierungsbezirk Gießen
3.718
1.730
1.069
749
532
1.550
Regierungsbezirk Kassel
3.311
1.561
1.033
674
585
1.290
37.392
21.010
17.386
11510
10.293
19.881
Odenwaldkreis
Landkreis Marburg - Biedenkopf
Vogelsbergkreis
Kassel, documenta-Stadt
Landkreis Fulda
Landkreis Hersfeld - Rotenburg
Landkreis Kassel
Werra-Meißner-Kreis
Regierungsbezirk Darmstadt
Hessen
Quelle: Berechnungen des IWU
38
Tabelle 15 zeigt, wie viele Wohnungen pro Jahr fertigzustellen sind. Dabei werden fünf Zeiträume unterschieden. Auch hier blieben die negativen Bedarfe bei der Aggregation auf Regierungsbezirks- und Landesebene unberücksichtigt. Wie der Tabelle entnommen werden
kann, nimmt die Zahl der pro Jahr in Hessen fertigzustellenden Wohnungen im Zeitablauf ab,
von 37 Tsd. Wohnungen im Zeitraum von 2014 bis 2020 auf nur noch 10 Tsd. Wohnungen in
den Jahren von 2036 bis 2040. Der größte Wohnungsbedarf entsteht in Südhessen. Von
2014 bis 2020 sind dort jährlich 30 Tsd. Wohnungen zu bauen. Davon entfallen 13 Tsd.
Wohnungen auf die kreisfreien Städte und 8 Tsd. Wohnungen auf Frankfurt. In Mittel- und
Nordhessen ergibt sich von 2014 bis 2020 ein Wohnungsbedarf in allen Landkreisen mit
Ausnahme des Vogelsbergkreises und des Werra-Meißner-Kreises.
Problematisch für den Lahn-Dill-Kreis und den Landkreis Limburg-Weilburg in Mittelhessen
und für die nordhessischen Landkreise mit Ausnahme des Landkreises Fulda ist, dass die
Bedarfe in den nachfolgenden Perioden negativ werden, so dass eine Deckung des zwischenzeitlichen Bedarfs in den nachfolgenden Jahren zu Defiziten führt.
Für die künftige Wohnungsmarktentwicklung entscheidend ist die Frage, ob der Wohnungsbedarf über die fertiggestellten Wohnungen gedeckt werden kann. Um dazu Anhaltspunkte
zu gewinnen, hat das IWU den durchschnittlichen jährlichen Wohnungsbedarf im Zeitraum
von 2014 bis 2020 mit den durchschnittlichen Fertigstellungen der Jahre 2013 und 2014 verglichen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Wohnungsbedarf in diesem Zeitraum durch
die unterstellten hohen Zuwanderungen u.a. von Flüchtlingen geprägt ist.
Insgesamt zeigt sich, dass in Hessen aktuell deutlich zu wenige Wohnungen gebaut werden.
Im Durchschnitt der letzten beiden Jahre wurden knapp 16 Tsd. Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Der Wohnungsbedarf liegt mit 37 Tsd. Wohnungen pro Jahr deutlich höher.
Differenziert man nach Regierungsbezirken, dann zeigt sich, dass die Fertigstellungen vor
allem in Südhessen hinter dem Bedarf zurückbleiben. Hier stehen ca. 11 Tsd. Fertigstellungen einem Bedarf von knapp 30 Tsd. Wohnungen gegenüber. Im Regierungsbezirk Gießen
stehen ca. 2 Tsd. Fertigstellungen einem Bedarf von knapp 4 Tsd. Wohnungen gegenüber
und im Regierungsbezirk Kassel ca. 2 Tsd. Fertigstellungen einem Bedarf von knapp 3 Tsd.
Abbildung 10 zeigt die Situation in den Landkreisen. Im Regierungsbezirk Darmstadt wird am
bis 2020 entstehenden Bedarf gemessen in den kreisfreien Städten und in den Landkreisen
zu wenig gebaut, wenn man vom Odenwaldkreis absieht. Im Regierungsbezirk Gießen wird
in drei von fünf Kreisen über den Bedarf hinaus gebaut. Im Regierungsbezirk Kassel gilt das
für vier von sechs Landkreisen.
Am höchsten fällt die absolute Differenz zwischen Bedarf und Fertigstellungen naturgemäß
in Frankfurt aus. Hier wurden bei einem jährlichen Bedarf von 8 Tsd. Wohnungen im Durchschnitt nur 4 Tsd. gebaut. Sehr hoch ist die Abweichung auch im Landkreis Offenbach.
39
Abbildung 10: Vergleich von Wohnungsbedarf pro Jahr und Fertigstellungen nach Kreisen
-1.000
0
1.000
Darmstadt, Stadt
2.000
3.000
6.000
7.000
2.203
583
Landkreis Bergstraße
1.303
449
Landkreis Darmstadt-Dieburg
1.693
684
Landkreis Groß - Gerau
2.414
793
Hochtaunuskreis
9.000
1.100
256
Wiesbaden, Landeshauptstadt
8.000
8.108
3.787
Offenbach am Main, Stadt
1.635
481
Main - Kinzig - Kreis
2.565
976
Main - Taunus - Kreis
1.720
763
124
Odenwaldkreis
182
Landkreis Offenbach
2.924
622
Rheingau - Taunus - Kreis
Bedarf pro Jahr 2014-2020
1.067
295
Wetteraukreis
810
Landkreis Gießen
866
1.928
1.712
452
Lahn - Dill - Kreis
507
235
Landkreis Limburg - Weilburg
305
Landkreis Marburg - Biedenkopf
533
-305
1.318
126
Kassel, documenta-Stadt
1.792
329
832
Landkreis Fulda
769
9
Landkreis Hersfeld - Rotenburg
121
542
Landkreis Kassel
242
Schwalm - Eder - Kreis
99
Landkreis Waldeck - Frankenberg
36
Werra - Meißner - Kreis
5.000
1.579
641
Frankfurt am Main, Stadt
Vogelsbergkreis
4.000
136
230
-288
84
Quelle: Berechnungen des IWU
40
durchschnittliche jährliche Fertigstellung
2013 und2014
5. Wohnungspolitik
5.1 Soziale Wohnraumförderung im Überblick
Das Hessische Wohnraumfördergesetz (HWoFG) vom 13. Dezember 2012 stellt die Grundlage der Förderung des sozialen Wohnungsbaus durch das Land Hessen dar.
Durch die Änderungen des HWoFG im Jahr 2014 wurden die Weichen für weitere Investitionen in den bezahlbaren Wohnraum gestellt: So hat die Landesregierung die Eigentumsförderung und die Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus als gleichrangige Ziele festgeschrieben, damit zukünftig flexibel auf den jeweiligen Bedarf eingegangen werden kann. Außerdem wurde das HWoFG dahingehend geändert, dass die Förderung von Wohnraum für
Haushalte mit mittleren Einkommen möglich wurde. Damit wurde der Situation besonders im
Ballungsraum des Rhein-Main-Gebiets Rechnung getragen, wo nicht nur Haushalte mit geringen Einkommen Probleme haben, angemessenen Wohnraum zu finden. Eine weitere Änderung betraf die Förderung des Studentischen Wohnens. Es wurden die gesetzlichen Voraussetzungen für eine eigenständige Förderung dieser Wohnform geschaffen. Die Landesregierung hat damit auf die Knappheit von Wohnraum für Studierende in vielen hessischen
Hochschulorten reagiert und den Weg für eine verbesserte Förderung von studentischem
Wohnen frei gemacht.
Ein weiterer wichtiger Punkt zur Verbesserung der Förderung, war die Aufstockung der Fördermittel. Die regulären Fördermittel in Höhe von 62 Millionen Euro jährlich wurden 2015 um
weitere 65 Millionen erhöht. Diese Möglichkeit besteht auch in den Jahren 2016, 2017 und
2018. Darüber hinaus wurden und werden die rund 30 Millionen Euro Kompensationsmittel,
die das Land vom Bund jährlich erhält, komplett für die soziale Wohnraumförderung eingesetzt. Wegen der aktuellen Flüchtlingssituation hat der Bund die Kompensationsmittel an die
Länder von 2016 an fast verdoppelt. Diese zusätzlichen Kompensationsmittel, rund 29 Millionen Euro jährlich, fließen ebenfalls ausschließlich in die Förderprogramme für den sozialen
Wohnungsbau. 2016 hat der Bund den Ländern für die Jahre 2017 und 2018 weitere 500
Mio. Euro an Fördergelder für den Wohnungsbau versprochen. Diese werden nach dem Königsteiner Schlüssel auf die Länder aufgeteilt. Hessen stehen damit in den Jahren 2017 und
2018 weitere rd. 37 Mio. Euro für den Wohnungsbau zur Verfügung.
Im Rahmen des Kommunalinvestitionsprogramms (KIP), Programmteil Wohnraum stellt die
Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank) im Auftrag des Landes für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und von Unterkünften zur Unterbringung von Flüchtlingen
insgesamt weitere 230 Millionen Euro Kapitalmarktdarlehen zur Verfügung, hier wird angenommen, dass diese Mittel gleichmäßig über drei Jahre abfließen. Das Land übernimmt in
den ersten 15 Jahren der Laufzeit die Zinsen.
Insgesamt stellt das Land von 2015 bis 2019 über eine Mrd. Euro an Fördermitteln bereit.
Neben der Aufstockung der Fördermittel hat die Landesregierung im Jahr 2015 auch die
Konditionen der Förderdarlehen im Mietwohnungsbau für geringe und mittlere Einkommen
sowie für die Modernisierung von Mietwohnungen und für studentisches Wohnen verbessert.
Der Zins wurde jeweils um 0,3 Prozentpunkte gesenkt. Damit wurde den Entwicklungen am
Kapitalmarkt Rechnung getragen. Der Festzins beträgt nunmehr in den Neubauprogrammen
0,6 Prozent pro Jahr beziehungsweise 0,9 Prozent pro Jahr für die Modernisierung von
Mietwohnungen.
Außerdem wird in oben genannten Programmen seit 2016 ein Finanzierungszuschuss in
Höhe von 10 Prozent bzw. 5 Prozent bei der Modernisierung von Mietwohnungen des gewährten Förderdarlehns gezahlt.
Beide Maßnahmen dienen dazu, die Förderbedingungen an die Verhältnisse der derzeitigen
historischen Niedrigzinsphase anzupassen und den Bedürfnissen von Unternehmen, die in
den sozialen Wohnraum investieren wollen, Rechnung zu tragen.
41
Abbildung 11 Fördermittel in Mio. Euro
42
5.2 Entwicklung der Förderprogramme
5.2.1 Förderung des Baus von Mietwohnungen für geringe Einkommen
Ziel dieses Programms ist die Neuschaffung von Mietwohnungen bei gleichzeitigem Erwerb
von Mietpreis- und Belegungsbindungen für die nach dem Hessischen Wohnraumfördergesetz bestimmten Zielgruppen. Hierfür stellt das Land zinsgünstige Baudarlehen bereit und
gewährt seit 2016 zusätzlich einen Finanzierungszuschuss.
Die Mieten der geförderten Sozialmietwohnungen liegen mindestens 15 Prozent unterhalb
der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine wesentliche Voraussetzung für die Landesförderung
ist dabei eine finanzielle Beteiligung der Gemeinde. An Stelle einer finanziellen Beteiligung
kann die Gemeinde auch eine Ausfallbürgschaft für den rangletzten Teilbetrag des Darlehens übernehmen.
Bei der Förderung neuer Sozialmietwohnungen besteht zudem die Möglichkeit, die sog. mittelbare Belegung nach § 22 des Hessischen Wohnraumfördergesetzes anzuwenden. Bei
mittelbarer Belegung werden Bindungen nicht an den Förderwohnungen, sondern an Ersatzwohnungen im nicht gebundenen Wohnungsbestand begründet. Ersatzwohnungen und
Förderwohnungen müssen bei der Übertragung von Bindungen unter Berücksichtigung des
Förderzwecks gleichwertig sein.
Die mittelbare Belegung ist insbesondere im südhessischen Verdichtungsraum ein Instrument, um im Neubau Wohnraum für durchschnittlich verdienende Privathaushalte zu schaffen und gleichzeitig einkommensschwächeren Haushalten angemessenen Mietwohnraum
zur Verfügung stellen zu können.
Fördermittel im Mietwohnungsbau sind über die zuständige Wohnraumförderungsstelle beim
für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium anzumelden. Dieses entscheidet unter
Berücksichtigung der vom Magistrat/Kreisausschuss vorgeschlagenen Prioritäten und gegebenenfalls unter Berücksichtigung kommunaler Wohnraumversorgungskonzepte oder Konzepten zur Stadtentwicklung sowie im Rahmen der verfügbaren Mittel über die Aufnahme in
ein Bauprogramm.
Die Entwicklung der Anmeldungen im Berichtszeitraum war sehr erfreulich. So konnten im
Jahr 2013 Bauprojekte mit einem Volumen von 55 Mio. Euro (448 Wohneinheiten) ins Programm aufgenommen werden. 2014 stieg das Anmeldevolumen auf 58 Mio. (625 Wohneinheiten) an um sich dann 2015 auf 116 Mio. Euro (1.176 Wohneinheiten) zu verdoppeln.
Nach Bestätigung über die Aufnahme in das Bauprogramm hat die Bauherrschaft einen
förmlichen Förderantrag mit allen erforderlichen Unterlagen über den zuständigen Magistrat/Kreisausschuss bei der WIBank einzureichen. Die eingereichten Unterlagen werden von
der WIBank als bewilligende Stelle hinsichtlich der Vorgaben der Förderrichtlinie geprüft.
Aufgrund der Komplexität der Bauprojekte, der Vielzahl baurechtlicher Vorgaben und der
Tatsache, dass Bauprojekte bereits in einem sehr frühen Planungsstadium angemeldet werden, vergehen in aller Regel mindestens ein bis zwei Jahre vom Zeitpunkt der Aufnahme in
das Bauprogramm durch das Ministerium bis zur Bewilligung durch die WIBank.
Bei den Bewilligungen bildet sich daher die oben beschriebene positive Entwicklung bei den
Anmeldezahlen, aufgrund der zeitlichen Friktion zwischen Anmeldung und Bewilligung, noch
nicht ab.
43
Tabelle 16:
Bewilligungen Mietwohnungsbau
Förderbetrag
Anzahl Wohneinheiten
2013
2014
2015
2013
2014
2015
Gemeinde
STADT DARMSTADT
8.379.900
11.840.400
446.900
92
118
6
STADT FRANKFURT/M.
6.639.700
9.664.000
3.877.000
75
84
26
STADT OFFENBACH
578.200
6.425.900
-
7
50
-
STADT WIESBADEN
4.120.800
3.365.500
3.450.200
44
35
36
-
1.856.200
-
-
23
-
1.962.200
1.659.800
-
30
17
-
449.000
-
12.620.700
4
-
138
HOCHTAUNUSKREIS
-
-
-
-
-
-
MAIN-KINZIG-KREIS
723.800
-
628.200
11
-
10
2.215.900
72.400
-
27
1
-
ODENWALDKREIS
-
-
-
-
-
-
LANDKR. OFFENBACH
-
295.700
1.292.400
-
4
18
2.085.000
-
2.088.000
28
-
25
287.700
-
-
6
-
-
27.442.200
35.179.900
24.403.400
324
332
259
LANDKR. GIEßEN
419.900
1.323.800
-
6
12
-
LAHN-DILL-KREIS
-
-
-
-
-
-
LANDKR. LIMBURG-WEILBURG
-
-
-
-
-
-
LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF
-
1.630.000
9.452.200
-
30
145
VOGELSBERGKREIS
-
-
-
-
-
-
REG.-BEZIRK GIEßEN
419.900
2.953.800
9.452.200
6
42
145
STADT KASSEL
106.500
-
1.067.100
2
-
19
LANDKR. FULDA
900.000
-
1.283.200
13
-
21
LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG
-
-
-
-
-
-
LANDKR. KASSEL
-
1.269.800
-
-
12
-
SCHWALM-EDER-KREIS
-
856.700
-
-
18
-
290.500
-
-
6
-
-
-
-
-
-
-
-
1.297.000
2.126.500
2.350.300
21
30
40
29.159.100
40.260.200
36.205.900
351
404
444
LANDKR. BERGSTRAßE
LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG
LANDKR. GROß-GERAU
MAIN-TAUNUS-KREIS
RHEINGAU-TAUNUS-KREIS
WETTERAUKREIS
REG.-BEZIRK DARMSTADT
LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG
WERRA-MEIßNER-KREIS
REG.-BEZIRK KASSEL
LAND HESSEN
Quelle: WIBank
Die Betrachtung der Tabelle zeigt, dass der Schwerpunkt dieser Förderung eindeutig im
südhessischen Ballungsraum und dort insbesondere in den Städten liegt. Weitere Förderschwerpunkte sind die Städte Kassel, Fulda, Gießen und Marburg. Das Fördervolumen in
diesen Städten liegt jedoch signifikant unter denen des Rhein-Main Gebiets. Dies ist dem
Umstand geschuldet, dass in den aufgezählten Städten die Menschen bereits im nahen Umland der Städte, anders als im Ballungsraum Rhein-Main, bezahlbaren Wohnraum finden. Im
ländlichen Raum gibt es praktisch keine Nachfrage nach gefördertem Mietwohnungsbau.
44
Zum einen ist das Niveau der Mieten in diesen Regionen ohnehin niedriger, zum andern gibt
es hier eine Präferenz Wohneigentum zu bilden.
Der Rückgang bei den Bewilligungen 2015 zu 2014 ist darin begründet, dass 2015 bereits
bekannt war, dass die Förderbedingungen im Mietwohnungsbau verbessert werden sollen.
Viele Unternehmen haben daher mit ihrer Antragsstellung bei der WIBank gewartet, um die
verbesserten Förderbedingungen gewährt zu bekommen. 2016 und 2017 ist daher mit diesbezüglichen Nachholeffekten zu rechnen.
5.2.2 Förderung des Baus von Mietwohnungen für mittlere Einkommen
Der Ballungsraum des Rhein-Main-Gebiets zeichnet sich durch eine hohe Wirtschaftskraft,
einen vielfältigen differenzierten Arbeitsmarkt, ein breites Infrastrukturangebot, insbesondere
im sozialen, kulturellen und wissenschaftlichen Bereich sowie reichhaltige Freizeitangebote
aus. Weiterhin sind hier eine hohe Konzentration städtischer Siedlungs- und Wirtschaftsräume mit einem hohen Grad der Verdichtung von Bevölkerung anzutreffen. All dies führt zu
einem kontinuierlichen Anstieg des Mietniveaus. Der bei vergleichbarem Haushaltseinkommen erreichbare Lebensstandard wird zunehmend von den ortsabhängig zu tragenden
Wohnungsmieten determiniert. Dies führt dazu, dass im Ballungsraum des Rhein-MainGebiets auch Haushalte mit mittleren Einkommen Probleme haben, sich mit angemessenem
Wohnraum zu versorgen.
Dieses Problems hat sich die Landesregierung angenommen. Das Hessische Wohnraumfördergesetz wurde dahin gehend geändert, dass es die spezifische Förderung von Haushalten
mit mittleren Einkommen ermöglicht.
Im Jahr 2015 wurde das neue Förderprogramm für mittlere Einkommen veröffentlicht. Das
Programm fördert den Mietwohnungsbau im Verdichtungsraum Südhessen, das heißt in der
Region um Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt. Merkmal dieses Programms ist, dass die
Einkommensgrenzen um 20 Prozent über denen des Mietwohnungsbaus für geringe Einkommen liegen. Die Miete der Wohnungen, die im Rahmen dieses Programms gefördert
werden, liegt um mindestens 10 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Anhebung der Einkommensgrenzen um 20 Prozent basiert auf einem vom Hessischen
Umweltministerium in Auftrag gegebenen Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU). Die Untersuchungen des IWU zeigten, dass bei einer Anhebung der Einkommensgrenzen um 20 Prozent im Regierungsbezirk Darmstadt über alle Haushaltsgrößen rd. 50 Prozent aller Mieterhaushalte in vom Land Hessen geförderten Wohnungen wohnberechtigt
sind.
In 2016 gab es für dieses Programm keine Anmeldungen. Dies ist darauf zurückzuführen,
dass im gleichen Jahr das „KIP-Programmteil Wohnen“ aufgelegt wurde. In diesem Programm ist es möglich 50 Prozent der geförderten Wohnungen mit Haushalten mit mittleren
Einkommen zu belegen. Die Förderung von Wohnungen für mittlere Einkommen erfolgte
also auf diesem Wege. Solange das KIP Programm läuft (es endet 2018) gibt es eine gewisse Konkurrenz zwischen diesen beiden Programmen.
5.2.3 Förderung der Modernisierung von Mietwohnungen
Mit der Förderung der Modernisierung von Mietwohnungen können dringend notwendige
Verbesserungen im Wohnungsbestand in Angriff genommen werden. Zugleich werden neue
Mietpreis- und Belegungsbindungen für die Dauer von zehn Jahren geschaffen. Durch diese
Förderung, die hinsichtlich der Gewährung von Landesmitteln in erster Linie auf bauliche
Verbesserungen abzielt, entsteht zwar kein zusätzlicher Wohnraum, es werden jedoch Belegungs- und Mietpreisbindungen bei gleichzeitiger Anpassung an den heute üblichen Ausstattungsstandard erreicht. Die Belegungsbindung greift erst nach einem Mieterwechsel.
Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen werden Mittel der KfW in ein gemeinsames
Förderpaket mit den Landesmitteln mit einbezogen. Dadurch werden Synergieeffekte erreicht.
45
Tabelle 17:
Bewilligungen Modernisierung Mietwohnungsbau
Gemeinde
STADT DARMSTADT
Förderbetrag
Anzahl Wohneinheiten
2013
2014
2015
2013
2014
2015
-
-
725.000
-
-
48
-
1.855.000
1.510.000
-
105
60
STADT OFFENBACH
746.300
1.385.100
269.500
45
72
12
STADT WIESBADEN
1.125.800
-
-
20
-
-
LANDKR. BERGSTRAßE
-
-
-
-
-
-
LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG
-
-
-
-
-
-
LANDKR. GROß-GERAU
-
718.300
1.344.700
-
21
40
HOCHTAUNUSKREIS
-
-
-
-
-
-
MAIN-KINZIG-KREIS
-
207.900
-
-
12
-
MAIN-TAUNUS-KREIS
-
-
-
-
-
-
ODENWALDKREIS
-
-
-
-
-
-
LANDKR. OFFENBACH
-
-
-
-
-
-
305.300
-
-
107
-
-
STADT FRANKFURT/M.
RHEINGAU-TAUNUS-KREIS
-
-
-
-
-
-
2.177.400
4.166.300
3.849.200
172
210
160
LANDKR. GIEßEN
975.000
-
-
21
-
-
LAHN-DILL-KREIS
-
-
-
-
-
-
LANDKR. LIMBURG-WEILBURG
-
100.100
-
-
22
-
LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF
-
82.900
86.000
-
54
16
VOGELSBERGKREIS
-
-
-
-
-
-
975.000
183.000
86.000
21
76
16
STADT KASSEL
-
508.000
-
-
32
-
LANDKR. FULDA
-
-
-
-
-
-
LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG
-
-
-
-
-
-
LANDKR. KASSEL
-
259.000
-
-
12
-
SCHWALM-EDER-KREIS
-
151.400
-
-
4
-
LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG
-
-
-
-
-
-
WERRA-MEIßNER-KREIS
-
-
-
-
-
-
REG.-BEZIRK KASSEL
-
918.400
-
-
48
-
3.152.400
5.267.700
3.935.200
193
334
176
WETTERAUKREIS
REG.-BEZIRK DARMSTADT
REG.-BEZIRK GIEßEN
LAND HESSEN
Quelle: WIBank
46
Die Anmeldungen in diesem Programm waren rückläufig. So betrug 2013 das Anmeldevolumen noch 15 Mio. Euro (350 Wohneinheiten). Dieses ging 2014 auf 13 Mio. Euro (486
Wohneinheiten) und schließlich 2015 auf 2 Mio. Euro (91 Wohneinheiten) zurück. Ursächlich
sind insbesondere die sehr niedrigen Zinsen auf dem Kapitalmarkt und verbesserte Fördermöglichkeiten der KfW.
Die Landesregierung hat deshalb bereits gegengesteuert und 2015 die Zinsen reduziert und
2016 einen Finanzierungszuschuss eingeführt. Die Verbesserungen der Förderbedingungen
wirken jedoch zeitverzögert. Es ist daher erst in den Folgejahren wieder mit einem Anstieg
der Anmeldungen zu rechnen.
Bei der Entwicklung der Bewilligungen zeigt sich ein Anstieg von 2013 auf 2014. Dieser ist
im Wesentlichen auf größere Maßnahmen in Frankfurt und Offenbach zurückzuführen. Im
Jahr 2015 geht das Bewilligungsvolumen wieder etwas zurück. Auch hier spielte die bei den
Unternehmen erwartete Verbesserung der Förderbedingungen eine gewisse Rolle, so dass
mit der Antragsstellung abgewartet wurde.
Bei Betrachtung der Tabelle lässt sich feststellen, dass der Förderschwerpunkt dieses Programms ebenfalls in den Ballungsräumen und hier insbesondere im südhessischen Ballungsraum liegt. Dies ist darin begründet, dass diese Mittel häufig für die Modernisierung von
Wohnungen eingesetzt werden, die bereits einer Bindung unterliegen.
5.2.4 Studentisches Wohnen
Ein großes Problem, das die Landesregierung angegangen ist, ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für Studenten. Denn auch die einfache Studentenwohnung in Hochschulnähe hat sich in den vergangen Jahren stark verteuert. Selbst die von Studenten gern gewählte Studenten-WG ist häufig keine günstige Alternative mehr.
Durch den Anstieg der Mietpreise in diesem Wohnungssegment haben insbesondere einkommensschwache Studenten zu leiden. Die Landesregierung hat deshalb durch Änderung
des HWoFG die Möglichkeit geschaffen, auf Basis der Regelungen der sozialen Wohnraumförderung, studentisches Wohnen in seiner gesamten Breite zu fördern. Im Mittelpunkt steht
dabei die Erhöhung des Wohnungsangebots für Studenten mit geringem Einkommen.
Dem Bedarf an bezahlbarem Wohnraum von Studenten wird seit 2014 durch ein eigenes
Förderprogramm Rechnung getragen, das die besonderen Bedürfnisse dieser Gruppe berücksichtigt. Das Programm löste die 2013 kurzfristig erstellten Eckwerte ab.
Die Förderung von Studentenwohnungen hat immer auch positive Auswirkungen auf den
allgemeinen Wohnungsmarkt, da so Wohnungsnachfrage befriedigt wird, die ansonsten als
zusätzliche Konkurrenz um bezahlbaren Wohnraum am allgemeinen Wohnungsmarkt auftreten würde.
Die Resonanz auf die Eckwerte bzw. das Programm zur Förderung von Studentischem
Wohnen war bisher sehr gut. So entsprach 2013 das Anmeldevolumen den zur Verfügung
stehenden Mitteln: 5 Mio. Euro. Einige Bauherren haben jedoch ihre Anmeldung im Nachhinein zurückgezogen bzw. es kam zu wesentlichen Änderungen in den Anträgen, so dass
letztlich Anmeldungen von 3 Mio. Euro (290 Wohnplätzen) blieben, die dem Jahr 2013 zuzurechnen sind. 2014 wurde zu keinen Anmeldungen aufgerufen, da in diesem Jahr die Förderrichtlinie ausgearbeitet und veröffentlicht wurde.
2015 kam es zu den ersten Anmeldungen auf der Grundlage der neuen Förderrichtlinie. Insgesamt wurden Bauprojekte mit einem Volumen von 28 Mio. Euro (Förderung von 1.180
Wohnplätzen) in das Programm aufgenommen. Da es sich hier um ein sehr spezielles und
auf die Hochschulstädte fokussiertes Programm handelt, ist dieses Volumen positiv zu bewerten.
Die bereitgestellten Fördermittel verteilen sich auf ganz Hessen. Es wurden sowohl Bauprojekte in großen Hochschulstandorten wie Darmstadt, Frankfurt, Marburg, Gießen und Kassel,
als auch Projekte in kleinen Hochschulstandorten wie Friedberg, Offenbach und Fulda berücksichtigt.
47
Tabelle 18:
Bewilligungen Studentisches Wohnen
Förderbetrag
Anzahl Wohneinheiten
2014
2015
2014
2015
Gemeinde
STADT DARMSTADT
-
-
-
-
STADT FRANKFURT/M.
-
-
-
-
STADT OFFENBACH
-
-
-
-
STADT WIESBADEN
-
4.945.000
-
103
LANDKR. BERGSTRAßE
-
-
-
-
LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG
-
-
-
-
LANDKR. GROß-GERAU
-
-
-
-
HOCHTAUNUSKREIS
-
-
-
-
MAIN-KINZIG-KREIS
-
-
-
-
MAIN-TAUNUS-KREIS
-
-
-
-
ODENWALDKREIS
-
-
-
-
LANDKR. OFFENBACH
-
-
-
-
RHEINGAU-TAUNUS-KREIS
-
-
-
-
WETTERAUKREIS
-
-
-
-
REG.-BEZIRK DARMSTADT
-
4945000
-
103
-
-
LANDKR. GIEßEN
693.000
1.532.500
60
79
LAHN-DILL-KREIS
-
-
-
-
STADT WETZLAR
-
-
-
-
LANDKR. LIMBURG-WEILBURG
-
-
-
-
836.260
-
60
-
-
0
-
-
1.529.260
1.532.500
120
79
LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF
VOGELSBERGKREIS
REG.-BEZIRK GIEßEN
STADT KASSEL
-
167.750
-
11
-
LANDKR. FULDA
-
-
-
-
STADT FULDA
-
-
-
-
LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG
-
-
-
-
LANDKR. KASSEL
-
-
-
-
SCHWALM-EDER-KREIS
-
-
-
-
LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG
-
-
-
-
WERRA-MEIßNER-KREIS
-
-
-
-
167.750
-
11
-
1.697.010
6.477.500
131
182
REG.-BEZIRK KASSEL
LAND HESSEN
Quelle: WIBank
Auch hier gilt, dass der Bau eines Studentenwohnheims ein überaus komplexes Bauvorhaben ist, dessen konkrete Umsetzung Zeit bedarf. Häufig dauert es ein bis zwei Jahre vom
Zeitpunkt der Aufnahme in das Bauprogramm durch das Ministerium bis zur Bewilligung
durch die WIBank.
48
Es ist daher erst in den Jahren 2016 und 2017 mit einer deutlichen Zunahme der Bewilligungen in diesem Förderbereich zu rechnen.
5.2.5 Förderung von Wohneigentum
Die Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum hilft in erster Linie Familien mit Kindern
und ermöglicht auch Wohnformen des generationenverbundenen Wohnens. Damit soll dem
verbreiteten Wunsch nach Wohneigentum Rechnung getragen werden. Für Familien mit
Kindern ist das Wohnen im Eigentum die beliebteste Wohnform, weil es größere Gestaltungs- und Entfaltungsmöglichkeiten bietet. Generationenverbundenes Wohnen schafft vor
dem Hintergrund des demografischen Wandels zugleich Voraussetzungen, Kinderbetreuung
und Altenpflege im Familienverbund oder in frei gewählten Gemeinschaften wahrzunehmen.
Das Land fördert sowohl die Neuschaffung von selbst genutztem Wohneigentum (HessenBaudarlehen) als auch den Erwerb von Wohneigentum im Bestand (Hessen-Darlehen). Die
Höhe des jeweiligen Landesdarlehens orientiert sich beim Neubau an den Grundstückskosten einschließlich Erschließungskosten. Damit wird den regional unterschiedlichen Kosten
Rechnung getragen.
Sowohl für das Hessen Baudarlehen als auch das Hessen-Darlehen gilt, dass sie überproportional in den Landkreisen in Anspruch genommen werden. Haushalte, die sich ein Haus
oder eine Wohnung in einer der hessischen Metropolen leisten können, verfügen hingegen in
aller Regel über ein Einkommen, welches über den gesetzten Einkommensgrenzen liegt.
Betrachtet man die Entwicklung der geförderten Wohneinheiten bzw. die Entwicklung der
Fördersummen, so ist in beiden Programmen von 2013 zu 2014 ein Anstieg und von 2014 zu
2015 jeweils ein Rückgang festzustellen. Im Programm Hessen-Darlehen fiel der Anstieg
stärker und der Rückgang schwächer aus als beim Hessen-Baudarlehen.
Das insgesamt höhere Fördervolumen beim Hessen-Darlehen ist ein Hinweis darauf, dass
dieses Programm einen wichtigen Beitrag leistet, vorhandene Gebäude erneut einer Nutzung
zuzuführen. Dies ist gerade im ländlichen Bereich, hier ist der Leerstand und damit der Markt
von Gebrauchtimmobilen relativ groß, von Relevanz. Außerdem sind im ländlichen Raum
Gebrauchtimmobilien günstig und damit für den potentiellen Förderkreis am ehesten zu finanzieren.
Die gesunkenen Zinsen auf dem Kapitalmarkt vermindern die Attraktivität der Förderung. Die
Konditionen der Förderdarlehen passen sich zwar den Konditionen auf dem Kapitalmarkt
automatisch an, dennoch ist der Vorteil eines Förderdarlehens in Zeiten geringer Zinsen
kleiner, als in einer Hochzinsphase. Dies führte zu dem Rückgang der Fördersummen 2015
gegenüber 2014.
49
Tabelle 19:
Bewilligungen Hessen-Baudarlehen
Förderbetrag
Anzahl Wohneinheiten
2013
2014
2015
2013
2014
2015
339.640
58.688
-
9
1
-
95.400
343.376
481.426
2
5
7
STADT OFFENBACH
166.440
173.632
55.000
3
3
1
STADT WIESBADEN
31.624
211.888
184.728
1
4
3
LANDKR. BERGSTRAßE
168.120
571.608
228.560
5
12
5
LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG
558.832
384.520
355.226
15
9
8
LANDKR. GROß-GERAU
157.799
267.080
147.848
5
5
3
HOCHTAUNUSKREIS
35.352
66.432
94.000
1
1
2
MAIN-KINZIG-KREIS
207.048
514.136
243.744
6
12
7
MAIN-TAUNUS-KREIS
31.304
205.488
166.728
1
4
3
ODENWALDKREIS
93.696
201.200
65.336
3
6
2
LANDKR. OFFENBACH
191.648
176.880
187.456
4
4
3
RHEINGAU-TAUNUS-KREIS
208.160
243.256
252.304
6
6
4
WETTERAUKREIS
105.378
292.936
168.760
3
7
4
2.390.441
3.711.120
2.631.116
64
79
52
LANDKR. GIEßEN
334.670
816.102
210.312
10
25
6
LAHN-DILL-KREIS
198.544
336.552
264.392
6
10
8
LANDKR. LIMBURG-WEILBURG
768.280
444.680
336.840
24
11
10
LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF
409.328
321.976
378.024
13
10
12
62.392
30.768
32.000
2
1
1
1.773.214
1.950.078
1.221.568
55
57
37
STADT KASSEL
143.304
73.512
94.608
4
2
3
LANDKR. FULDA
791.480
633.335
678.045
24
20
21
64.792
258.848
-
2
7
-
641.952
429.720
305.824
19
12
9
64.472
193.088
164.832
2
6
5
128.480
92.648
-
4
3
-
62.416
96.232
-
2
3
-
1.896.896
1.777.383
1.243.309
57
53
38
6.060.551
7.438.581
5.095.993
176
189
127
Gemeinde
STADT DARMSTADT
STADT FRANKFURT/M.
REG.-BEZIRK DARMSTADT
VOGELSBERGKREIS
REG.-BEZIRK GIEßEN
LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG
LANDKR. KASSEL
SCHWALM-EDER-KREIS
LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG
WERRA-MEIßNER-KREIS
REG.-BEZIRK KASSEL
LAND HESSEN
Quelle: WIBank
50
Tabelle 20:
Bewilligungen Hessen-Darlehen
Förderbetrag
Anzahl Wohneinheiten
2013
2014
2015
2013
2014
2015
Gemeinde
STADT DARMSTADT
211.896
174.824
186.808
5
3
3
STADT FRANKFURT/M.
141.645
377.634
242.352
3
7
4
STADT OFFENBACH
-
60.000
145.144
-
1
2
STADT WIESBADEN
215.248
554.028
251.424
6
10
4
LANDKR. BERGSTRAßE
339.000
804.085
307.368
9
16
5
1.104.967
905.558
66.000
24
17
1
LANDKR. GROß-GERAU
471.408
703.426
866.577
11
13
14
HOCHTAUNUSKREIS
106.208
323.856
60.000
3
6
1
MAIN-KINZIG-KREIS
399.974
199.664
618.841
10
4
11
MAIN-TAUNUS-KREIS
35.792
175.904
331.040
1
3
5
ODENWALDKREIS
90.549
403.061
81.176
3
8
1
LANDKR. OFFENBACH
260.132
272.824
397.644
7
5
7
RHEINGAU-TAUNUS-KREIS
447.807
514.071
428.104
10
10
7
WETTERAUKREIS
368.908
498.112
424.128
8
9
7
4.193.534
5.967.047
4.406.606
100
112
72
LANDKR. GIEßEN
722.987
1.055.687
192.712
18
20
4
LAHN-DILL-KREIS
272.139
613.879
985.252
7
14
18
1.084.167
1.498.932
1.441.204
31
39
27
LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF
278.419
706.611
654.416
7
15
10
VOGELSBERGKREIS
215.904
-
298.204
5
-
5
2.573.616
3.875.109
3.571.788
68
88
64
STADT KASSEL
474.355
586.496
572.440
12
11
9
LANDKR. FULDA
376.128
741.312
769.408
8
15
12
-
115.368
239.896
-
2
4
LANDKR. KASSEL
757.457
1.172.316
1.119.449
20
24
18
SCHWALM-EDER-KREIS
129.334
208.616
136.000
3
4
2
70.912
38.264
37.500
2
1
1
126.999
38.096
161.240
3
1
3
REG.-BEZIRK KASSEL
1.935.185
2.900.468
3.035.933
48
58
49
LAND HESSEN
8.702.335
12.742.624
11.014.327
216
258
185
LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG
REG.-BEZIRK DARMSTADT
LANDKR. LIMBURG-WEILBURG
REG.-BEZIRK GIEßEN
LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG
LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG
WERRA-MEIßNER-KREIS
Quelle: WIBank
51
5.2.6 Behindertengerechter Umbau
Das Land Hessen fördert die Beseitigung baulicher Hindernisse im selbstgenutzten Wohneigentum mit Zuschussmitteln. Ziel dieser Förderung ist es, Menschen mit Behinderung beim
Umbau ihres Wohnraums zu unterstützen, so dass diese weiter einen eigenen Haushalt führen sowie selbstständig und unabhängig leben können.
Für das Programm standen bis 2014 jährlich eine Mio. Euro an Zuschussmitteln bereit. Diese
Programmmittel waren regelmäßig überzeichnet. Es musste daher ein Teil der eingegangenen Anträge abgelehnt oder die Mittel anteilig so auf die Antragsteller verteilt werden, dass
auf den einzelnen Antrag nur ein relativ geringer Förderbetrag entfällt.
Hierauf hat die Landesregierung reagiert und die Programmmittel ab 2015 auf zwei Mio. Euro verdoppelt. Gleichzeitig wurde das Verfahren geändert, seit 2015 entscheiden die für die
Bearbeitung der Förderanträge zuständigen Wohnraumförderungsstellen selbstständig über
die Vergabe der Mittel, die ihnen das Ministerium in Form eines Mittelkontingents nun zweimal jährlich zuweist. Bewilligungsstelle ist weiterhin die WIBank.
Die Tabelle zeigt, dass sich die Mittel recht ausgeglichen über Hessen verteilen. Weiter erkennt man, dass 2015 nicht die zur Verfügung stehenden zwei Mio. Euro voll ausgeschöpft
wurden. Dies ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass die Wohnraumförderungsstellen erstmals selbst über die Vergabe der Mittel entschieden haben und nicht mehr, wie in
den Vorjahren, das zuständige Ministerium. Bei solchen Umstellungen bzw. der Verlagerung
von Verantwortung bedarf es erfahrungsgemäß einer gewissen Anpassungsphase.
Nicht ausgeschöpfte Mittel können aber vom Ministerium im nächsten Jahr jeweils wieder im
Rahmen der Kontingente verteilt werden. Damit ist sichergestellt, dass die geplanten 2 Mio.
Euro jährlich auch über die Jahresgrenze hinweg für diese Zwecke eingesetzt werden.
52
Tabelle 21:
Bewilligungen Kostenzuschüsse
Förderbetrag
Anzahl Wohneinheiten
2013
2014
2015
2013
2014
2015
Gemeinde
STADT DARMSTADT
14.400
19.800
10.000
3
6
2
STADT FRANKFURT/M.
61.550
42.700
41.220
14
12
11
STADT OFFENBACH
22.220
6.000
5.000
2
2
1
STADT WIESBADEN
5.000
8.000
31.435
1
2
7
LANDKR. BERGSTRAßE
37.300
45.248
47.919
4
7
12
LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG
54.072
60.600
48.857
7
11
9
LANDKR. GROß-GERAU
35.529
59.000
66.300
13
13
17
HOCHTAUNUSKREIS
48.206
24.100
85.054
9
5
21
MAIN-KINZIG-KREIS
57.520
21.000
93.298
15
7
22
MAIN-TAUNUS-KREIS
17.753
32.500
50.800
5
8
15
ODENWALDKREIS
45.850
55.100
59.400
17
21
23
LANDKR. OFFENBACH
20.600
19.530
23.836
11
6
6
RHEINGAU-TAUNUS-KREIS
31.790
11.500
40.741
9
7
10
WETTERAUKREIS
19.553
25.600
45.510
5
5
7
471.343
430.678
649.369
115
112
163
LANDKR. GIEßEN
33.380
11.000
38.087
7
3
11
LAHN-DILL-KREIS
73.110
81.470
94.390
18
29
36
105.620
92.100
102.900
36
33
68
67.052
55.149
91.050
27
25
32
VOGELSBERGKREIS
111.740
16.300
56.770
17
3
12
REG.-BEZIRK GIEßEN
390.902
256.019
383.197
105
93
159
19.260
15.000
17.750
4
5
5
160.951
78.380
163.646
31
22
39
LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG
51.874
89.500
104.000
18
26
34
LANDKR. KASSEL
48.400
38.721
66.207
16
18
24
SCHWALM-EDER-KREIS
36.975
64.430
39.210
31
26
7
LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG
28.140
24.670
40.179
4
4
15
WERRA-MEIßNER-KREIS
39.350
32.000
50.500
6
9
11
384.950
342.701
481.492
110
110
135
1.247.194
1.029.398
1.514.058
330
315
457
REG.-BEZIRK DARMSTADT
LANDKR. LIMBURG-WEILBURG
LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF
STADT KASSEL
LANDKR. FULDA
REG.-BEZIRK KASSEL
LAND HESSEN
Quelle: WIBank
53
5.2.7 Erwerb von Belegungsrechten
Im Jahr 2013 wurde das „Pilotvorhaben zur Förderung des Erwerbs von Belegungsrechten
an bestehendem Wohnraum in Hessen“ gestartet. Das Programm hatte ein Volumen von
fünf Mio. Euro.
Tabelle 22:
Bewilligungen Belegungsrechten
Förderbetrag
Anzahl
Wohneinheiten
2013
2014
2013
2014
217.091
360.000
26
40
2.943.480
1.152.000
364
130
STADT OFFENBACH
235.200
-
32
-
STADT WIESBADEN
277.800
144.000
34
20
LANDKR. BERGSTRAßE
-
-
-
-
LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG
-
-
-
-
289.440
788.256
34
141
HOCHTAUNUSKREIS
-
-
-
-
MAIN-KINZIG-KREIS
148.320
-
17
-
MAIN-TAUNUS-KREIS
354.000
108.000
41
15
-
-
-
-
71.280
94.383
8
16
RHEINGAU-TAUNUS-KREIS
-
-
-
-
WETTERAUKREIS
-
-
-
-
4.536.611
2.646.639
556
362
-
-
-
-
STADT GIEßEN
328.650
183.672
45
38
LAHN-DILL-KREIS
130.680
561.600
18
60
LANDKR. LIMBURG-WEILBURG
-
-
-
-
LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF
-
230.832
-
48
VOGELSBERGKREIS
-
-
-
-
459.330
976.104
63
146
STADT KASSEL
-
1.195.200
-
138
LANDKR. FULDA
-
-
-
-
LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG
-
-
-
-
LANDKR. KASSEL
-
-
-
-
SCHWALM-EDER-KREIS
-
-
-
-
LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG
-
-
-
-
WERRA-MEIßNER-KREIS
-
-
-
-
REG.-BEZIRK KASSEL
-
1.195.200
-
138
4.995.941
4.817.943
619
646
Gemeinde
STADT DARMSTADT
STADT FRANKFURT/M.
LANDKR. GROß-GERAU
ODENWALDKREIS
LANDKR. OFFENBACH
REG.-BEZIRK DARMSTADT
LANDKR. GIEßEN
REG.-BEZIRK GIEßEN
LAND HESSEN
Quelle: WIBank
54
In der Nachbetrachtung des Programmlaufs 2013 zeigte sich, dass das Verhältnis von Nutzen und Kosten des Programms durch deutliche Mitnahmeeffekte beeinträchtigt war.
Aufgrund der Erfahrungen aus dem Programmlauf 2013 wurden die Richtlinien überarbeitet.
Ziel war insbesondere, die festgestellten Mitnahmeeffekte durch zusätzliche Begrenzung von
Mieterhöhungen zumindest zu vermindern.
Im September 2014 wurde die überarbeitete Richtlinie veröffentlicht und zur Anmeldung in
diesem Programm aufgerufen. Die Mittel konnten auch hier fast vollständig verausgabt werden.
In 2017 und 2018 ist die Bereitstellung von jeweils zwei Mio. Euro für den Ankauf weiterer
Belegungsrechte vorgesehen.
5.2.8 Kommunalinvestitionsprogramm
Gerade finanzschwachen Kommunen fällt die Finanzierung von Investitionen häufig schwer.
Dadurch ist eine Verfestigung von regionalen Disparitäten zu befürchten. Der Bund hat darauf mit dem Kommunalinvestitionsförderungsgesetz (KInvFG) reagiert. Mit der Neuauflage
eines zusätzlichen Landesprogramms, des Kommunalinvestitionsprogramms (KIP) geht
Hessen deutlich über das Bundesprogramm hinaus.
Das Kommunalinvestitionsprogramm des Landes untergliedert sich in vier verschiedene
Programmteile: kommunale Infrastruktur, Bundesprogramm und Kofinanzierung, Wohnraum
und Krankenhäuser. Für alle vier Bereiche stellt das Land zusammen ein Gesamtfördervolumen von über 1 Milliarde Euro bereit. Das Gesetz wurde 2015 beschlossen.
Für den Programmteil „Wohnraum“ wurden 230 Mio. Euro als Kapitalmarktdarlehen zur Verfügung gestellt. Das Land trägt für die ersten fünfzehn Jahre der bis zu 30 jährigen Laufzeit
die kompletten Zinszahlungen. Damit ist das Darlehen für den Investor für diese Zeit zinsfrei.
Ziel dieses Programmteils ist es, bezahlbaren Wohnraum und Unterkünfte für die Unterbringung von Flüchtlingen zu schaffen.
Die notwendige Förderrichtlinie für den Programmteil „Wohnraum“ wurde im Februar 2016
veröffentlicht. Hiernach sind förderfähig der Neubau und die Modernisierung von Wohnraum,
außerdem das Herrichten von Wohn- und Nichtwohngebäuden sowie der Kauf von Nichtwohngebäuden durch Kommunen. Voraussetzung ist, dass die Gebäude dauerhaft als
Wohnraum genutzt werden können. Dies schließt Maßnahmen aus, die lediglich der vorübergehenden Unterbringung dienen. Wohnberechtigt sind Haushalte, die sich am Markt
nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, außerdem Flüchtlinge, bei denen damit
zu rechnen ist, dass sie eine dauerhafte Aufenthaltsberechtigung erhalten. Es gelten die Einkommensgrenzen des Hessischen Wohnraumfördergesetzes. Neben Familien stehen die
Wohnungen auch anderen Wohnformen zur Verfügung, wie z.B. Studenten, Wohngruppen
und unbegleiteten minderjährigen Flüchtlingen. Dieser Programmteil richtet sich nicht nur an
Kommunen, sondern auch an kommunalersetzende Maßnahmenträger (z.B. Wohnungsunternehmen oder Dritte, die von der Kommune mit dieser Aufgabe beauftragt wurden).
Um eine zügige Umsetzung bereits geplanter Maßnahmen zu ermöglichen und gleichzeitig
Mittel für Maßnahmen bereit zu halten, die noch nicht konkret benannt werden können, werden die Darlehen in mehreren Tranchen bereit gestellt. Für die erste Tranche, konnten Bauprojekte bis zum 15. April 2016 beim Ministerium angemeldet werden.
5.2 Fehlbelegungsabgabe
Mit der Wiedereinführung der Fehlbelegungsabgabe werden ab dem 1. Juli 2016 fehlgeleitete Subventionen im öffentlichen Wohnungsbau abgeschöpft. Die Berechtigung zum Bewohnen einer Sozialwohnung wird lediglich im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses geprüft. Ändern sich die Verhältnisse im Laufe der Zeit, wirkt sich dies nicht auf das Mietverhältnis aus. Die Mieterinnen und Mieter dürfen in der Sozialwohnung bleiben, obwohl sie
ihnen eigentlich nicht mehr zusteht. Wohnberechtige Haushalte, die auf den Bezug einer
55
Sozialwohnung angewiesen wären, müssen sich stattdessen auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt mit teurerem Wohnraum versorgen.
Die Erhebung einer Fehlbelegungsabgabe trägt dazu bei, diesen Missstand auszugleichen.
Sie dient der Abschöpfung einer anfänglich berechtigten, später jedoch fehlgeleiteten Subvention. Die fehlbelegenden Mieterinnen und Mieter werden dazu verpflichtet, eine Abschöpfungsabgabe zu leisten, die den ungerechtfertigten Mietzinsvorteil ausgleicht.
Darüber hinaus erhalten die Gemeinden durch die Fehlbelegungsabgabe zusätzliche finanzielle Mittel, die sie für die Förderung von Sozialmietwohnungen einsetzen können. Dies erweitert den Handlungsspielraum der Gemeinden. Es können zusätzliche Sozialwohnungen
geschaffen werden, die auch den wohnberechtigten Haushalten zur Verfügung stehen, die
bislang nicht zum Zuge gekommen sind.
Auch die Landesbedienstetenwohnungen sind von der Erhebungspflicht umfasst. Die eingenommenen Mittel stehen dem Land zu und müssen in den Wohnungsbau reinvestiert werden.
5.3 Mieterschutz
Zur Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum, insbesondere in den Ballungsräumen, dienen
eine Reihe von Vorschriften, die das Umweltministerium in dieser Legislaturperiode bereits
erlassen hat.
Die sog. Kündigungssperrfristverordnung benennt neun hessische Gemeinden, in denen bei
der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bei Eigendarfs- und Verwertungskündigungen eine verlängerte Kündigungsfrist von fünf Jahren gilt. Die Verordnung wurde aktualisiert und die Geltungsdauer bis zum Ende des Jahres 2019 verlängert.
Die Hessische Kappungsgrenzenverordnung vom 8. Oktober 2014 betrifft die Begrenzung
von Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen. An Stelle des gesetzlichen Regelfalls von maximal 20 Prozent dürfen in den 29 in der Verordnung genannten Gemeinden,
welche sich überwiegend in den Ballungsräumen befinden, die Wohnungsmieten innerhalb
von drei Jahren maximal 15 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen.
Nach der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17. November 2015 darf in 16
hessischen Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten bei der Wiedervermietung von
Bestandswohnungen die zulässige Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen: Bad Homburg vor der Höhe (außer Ober-Erlenbach), Darmstadt (außer
Arheilgen, Eberstadt und Kranichstein), Dreieich, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main
(außer Berkersheim, Eckenheim, Harheim und Unterliederbach), Griesheim, Hattersheim am
Main, Kassel (außer Wolfsanger/ Hasenecke), Kronberg im Taunus, Marburg, MörfeldenWalldorf, Oberursel (Taunus), Offenbach am Main, Schwalbach am Taunus, Weiterstadt und
Wiesbaden (außer Igstadt, Medenbach und Naurod).
5.4 Allianz für Wohnen in Hessen
Mit dem Ziel, Strategien für guten und bezahlbaren Wohnungsbau in Hessen zu entwickeln,
wurde vom Hessischen Umweltministerium 2015 die „Allianz für Wohnen in Hessen“ ins Leben gerufen. Mit dieser Allianz haben die Partnerinnen und Partner einen Prozess zur zukunftsfähigen Weiterentwicklung der Wohnquartiere und Wohnungsbestände in den hessischen Städten und Gemeinden initiiert. Vordringlich ist es, das Angebot an bezahlbaren
Wohnungen in den stark nachgefragten Regionen und Städten zügig zu erhöhen. Auf die
hessischen Spezifika wie die starke polyzentrale Metropolregion FrankfurtRheinMain mit
ihren Kernstädten und den vielfältigen Gemeinden im Umland, die mittelhessischen Universitätsstädte sowie Städte und Gemeinden mit Versorgungsfunktionen im ländlichen Raum soll
dabei mit differenzierten Maßnahmen reagiert werden.
56
An der Allianz beteiligen sich neben weiteren Landesressorts die Verbände der Wohnungswirtschaft, die kommunalen Spitzenverbände, Kammern, Mieterbund und weitere Interessenverbände sowie die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen.
Die Allianz hat sich zum Ziel gesetzt, den Austausch und die Zusammenarbeit der Akteure
im Vorfeld strategischer und ordnungspolitischer Vorhaben zu gewährleisten, um den Herausforderungen gemeinsam begegnen zu können. Notwendige Rahmensetzungen und Prozesse sowie politische und rechtliche Vorgaben sollen auf ihre technische und wirtschaftliche
Umsetzbarkeit hin geprüft werden mit dem Ziel, weitere Investitionen in den Wohnungsbau
und in die nachhaltige Umgestaltung von Wohnquartieren zu ermöglichen.
Mit der Auftaktveranstaltung im Juli 2015 wurde fachlich in das Thema eingeführt und die
Akteure zur Zusammenarbeit aufgerufen. Mit der Konstituierenden Sitzung Ende September
2015 begann der Arbeitsprozess. Zu drei Oberthemen wurden Arbeitsgruppen als zentrale
Arbeitsgremien ins Leben gerufen.
Arbeitsgruppe 1:
Bedarfe, Zielgruppen und Modelle
Arbeitsgruppe 2:
Rechtlicher Rahmen, Regularien und Spielräume
Arbeitsgruppe 3:
Flächenangebote und -potenziale, Baulandentwicklung
Aufgabe der Arbeitsgruppen war es zunächst, Themen im Hinblick auf Hemmnisse, Chancen
und Stellschrauben zu sortieren und zu bewerten. Die Teilnehmenden haben Schwerpunkte
identifiziert, Prioritäten gesetzt und schließlich Beiträge und Maßnahmen vorschlagen, die
einer zügigen Bereitstellung von ausreichendem und bedarfsgerechtem Wohnraum dienen
können.
Die drei Arbeitsgruppen haben im vierten Quartal 2015 und im ersten Quartal 2016 jeweils
zweimal getagt. Ergebnis der ersten Arbeitsrunde war ein offener Katalog an Handlungsbedarfen, -möglichkeiten und Ideen, die aus der Sicht der Teilnehmenden direkt oder indirekt
bzw. kurzfristig oder langfristig zur Schaffung von Wohnraum in Hessen beitragen können.
Ein Katalog von über 30 Maßnahmenvorschlägen und -ideen bildete die Grundlage für eine
Konkretisierung in der zweiten Runde. Vorrangige Handlungsvorschläge und Projekte wurden ausgewählt, ggf. ergänzt und näher erläutert. Die nicht priorisierten Vorschläge sind
nicht entfallen, sondern werden ggf. in einer späteren Phase der Allianz erneut aufgegriffen.
Die aus Sicht der Arbeitsgruppen vorrangigen 15 Handlungsvorschläge wurden am 23. März
2016 im Plenum der Allianz diskutiert und als Basis für die weitere Arbeit akzeptiert. Sie werden in Projektteams weiterverfolgt.
Mitte des Jahres 2016 wurde ein erster Zwischenbericht zur Arbeit der Allianz veröffentlicht.
57
Abbildung 12: Die Handlungsvorschläge der Arbeitsgruppen (15 Punkte Katalog)
1.
Initiierung und Durchführung von Modellprojekten bzw. Pilotprojekten mit
Modellcharakter
2.
Identifizierung und Quantifizierung der Wohnraumbedarfe nach Zielgruppen und Wohnformen
3.
Unterstützung von Genossenschaften
4.
Kampagne „Wohnqualität“
5.
Vergabe von Grundstücken von Gebietskörperschaften nach Konzeptqualität
6.
Ergänzung der Sozialen Wohnraumförderung
7.
Überarbeitung der Mustersatzung „Stellplätze“
8.
(Befristete) Einführung regionalisierter steuerlicher Anreize
9.
Leitfaden zum Thema „Nachverdichtung“ für Kommunen, Planerinnen und
Planer, Bauherren
10.
Prüfung der Auswirkungen der EnEV
11.
Umwandlung von Liegenschaften, die bisher nicht für Wohnzwecke
genutzt wurden, in Wohnimmobilien
12.
Kenntnisse über Flächenangebote und -potenziale erlangen
13.
Beteiligung des Landes bzw. von öffentlichen Entwicklungsgesellschaften
an der Mobilisierung von Flächen für den (sozialen) Wohnungsbau
Regionale bzw. interkommunale Wohnungsbau- und Infrastrukturkonferenzen
14.
15.
Identifizierung von „Hot spots“ bzw. Potenzialstandorten im
Ländlichen Raum
58
5.5 Anmeldesituation 2016
2016 wurden die Unternehmen und Gemeinden ebenfalls wieder aufgefordert Projekte zur
Förderung des Mietwohnungsbaus, der Modernisierung von Mietwohnungen, im Kommunalinvestitionsprogramm – Programmteil Wohnraum sowie des Studentischen Wohnens anzumelden. Der Anmeldungseingang war sehr positiv. Bisher reserviert wurden 230,5 Mio.
Euro Darlehen und 7,6 Mio. Euro Zuschüsse. Damit können mehr als 2.300 Wohneinheiten
im Bereich Mietwohnungsbau und rd. 400 Haushalte im Bereich Eigentumsförderung gefördert werden. Die Mittel teilen sich auf die einzelnen Programme wie folgt auf:
Im Mietwohnungsbau wurden für 636 Wohneinheiten Darlehen i. H. von 61,6 Mio. und
6,2 Mio. Euro Zuschüsse bereitgestellt.
Zur Förderung der Modernisierung von 311 Wohneinheiten wurden 12,8 Mio. Euro Darlehen
und 638.000 Euro Zuschüsse bereitgestellt.
Im Rahmen des Studentischen Wohnens werden Wohnplätze für 287 Studenten mit
8,3 Mio. Euro Darlehen und 827 Tsd. Euro Zuschüssen gefördert.
Im Kommunalinvestitionsprogramm – Programmteil Wohnraum wurden mit einer ersten
Tranche Kapitalmarktdarlehen i. H. von 127,8 Mio. Euro zur Förderung von 1.143 Wohneinheiten vergeben. Eine weitere Tranche wird gegen Ende des Jahres verteilt werden.
Zur Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum stehen 20 Mio. Euro für 400 Haushalte
zur Verfügung.
59
Impressum
Herausgeber
Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz,
Landwirtschaft und Verbraucherschutz
Mainzer Str. 80
65189 Wiesbaden
E-Mail: [email protected]
umweltministerium.hessen.de
Dezember 2016
Bildnachweis
Titelfoto:
ah_fotobox / Fotolia.com
Hinweis
Diese Druckschrift wird im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit der Hessischen Landesregierung herausgegeben. Sie darf
weder von Parteien noch von Wahlbewerberinnen und ---bewerbern oder Wahlhelferinnen und ---helfern während eines
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Landesregierung zugunsten einzelner politischer Gruppen verstanden werden könnte. Den Parteien ist es jedoch gestattet,
die Druckschrift zur Unterrichtung ihrer eigenen Mitglieder zu verwenden.
60
Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz,
Landwirtschaft und Verbraucherschutz
umweltministerium.hessen.de

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