Schroder ImmoPLUS

Schroder ImmoPLUS
Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
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Schroder ImmoPLUS
Schroder ImmoPLUS
Seite 3
Inhaltsverzeichnis
Wichtigste Zahlen
5
Bericht des Portfoliomanagers
6
Vermögensrechnung10
Erfolgsrechnung11
Kommentar zur Jahresrechnung
12
Liegenschaftenverzeichnis14
Finanzierung18
Bewertungsbericht20
Kurzbericht der Prüfgesellschaft
21
Ergänzende Informationen
22
Verwaltung und Organe
23
Valoren-Nr.: 725141
ISIN: CH0007251413
Altersresidenz Senevita
Bern-Wangenmatt
Schroder ImmoPLUS
Seite 5
Wichtigste Zahlen
30.9.2016
30.9.2015
30.9.2014
Kennzahl Rentabilität
%
16,0
10,5
Performance Benchmark (SXI Real Estate® Funds TR)%
10,4
7,8
Performance 1
11,0
9,1
Anlagerendite
%
5,0 2
5,3
5,7 2
5,4
5,0 2
4,6
Eigenkapitalrendite (ROE)
%
5,0 2
5,2
5,3 2
5,0
5,3 2
5,0
Rendite des investierten Kapitals (ROIC)
%
4,0 2
4,1
4,3 2
4,1
4,4 2
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
%
79,2
77,2
77,8
Nettorendite der fertigen Bauten
%
5,1
5,2
5,2
Ausschüttungsrendite
%
2,5
2,9
3,0
Ausschüttungsquote
%
78,3
73,9
73,6
192.0
4,2
Kennzahl Finanzierung
Fremdfinanzierung
Mio. CHF
282.0
285.0
Fremdfinanzierungsquote
%
20,6
21,1
15,4
Fremdkapitalquote
%
28,1
28,5
23,3
Fremdfinanzierungskosten
%
1,9
2,1
2,2
Kennzahl Finanzmärkte
Agio/Disagio
%
Kurs-/ Gewinnverhältnis (P/E Ratio)
29,5
25,1
25,9 2
Kurs-/ Cashflowverhältnis (P/CF Ratio)
16,8
22,0 2
23,2
10,9
20,8 2
22,1
30,8
25,8
24,6
1 186
1 105
Letzter Börsenkurs per Stichtag (Schlusskurs)
CHF
1338.0
Höchster Börsenkurs
CHF
1358.0
1 327
1 131
Tiefster Börsenkurs
CHF
1179.0
1 100
988
Kennzahlen Vermögensrechnung
Nettofondsvermögen
Mio. CHF
992.1
975.2
956.5
Grundstücke/Immobilien
Mio. CHF
1370.8
1 349.9
1 249.5
Gesamtfondsvermögen
Mio. CHF
1397.0
1 382.5
1 260.6
Nettoertrag
Mio. CHF
43.5
42.8
44.8
Gesamterfolg
Mio. CHF
51.3
49.0
48.0
Mietzinseinnahmen
Mio. CHF
75.5
71.9
69.6
Mietzinsausfall- (Ertragsausfall)- quote
%
4,0
4,6
4,9
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)
%
0,8
0,8
0,8
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF NAV)
%
1,1
1,1
1,1
960 000
Kennzahlen Erfolgsrechnung
Kennzahlen Anteile
Anteile im Umlauf
Anzahl
960 000
960 000
Inventarwert
CHF
1033.39
1 015.84
996.34
Rücknahmepreis 3
CHF
995.00
978.00
960.00
Ausschüttung
CHF
34.00
34.00
33.00
Ausgaben
Anzahl
0
0
0
Rücknahmen
Anzahl
0
0
0
1
D ie vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen. Die erwähnte Performance lässt
2
E xkl. Wertberichtigung auf derivativen Finanzinstrumenten (Zinsabsicherung). Details Seite 18.
allfällige bei Zeichnungen und Rücknahmen von Anteilen erhobene Kommissionnen und Kosten unberücksichtigt. Rücknahmepreis vor Ausschüttung und nach Abzug der Rücknahmekommission und sämtlicher Liquidationssteuern.
3 Seite 6
Schroder ImmoPLUS
Bericht des Portfoliomanagers
Portfoliowert: 1.37 Milliarden CHF
Ausschüttung
Der Marktwert des Gesamtportfolios mit total 46 Liegenschaften
erhöhte sich im Berichtsjahr um 21 Millionen CHF auf 1.37 Milliarden
CHF. Die Zunahme von 1,6 % ergibt sich aus den Wertveränderungen
der 43 Bestandesliegenschaften inklusive der getätigten Investitionen
und der Wertdifferenz aus dem Verkauf von 6 Wohnliegenschaften und
dem Erwerb von 3 Geschäftsliegenschaften. Der Verkauf der verbleibenen Wohnliegenschaften, bei gleichzeitigem Erwerb von 3 langfristig
vermieteten Geschäftsliegenschaften, verstärkt die Fokussierung auf
attraktive und ertragsstarke Geschäftsliegenschaften.
Dank der robusten Ertragssituation und dem guten Geschäftsergebnis
beträgt die Ausschüttung erneut CHF 34.00 pro Anteilschein. Die
Ausschüttungsquote bleibt, leicht erhöht von bisher 74 Prozent auf
78 Prozent, solide abgesichert. Grund für die leichte Erhöhung ist
die höhere Auflösung von Rückstellungen für zukünftige Reparaturen.
Ertragsstarkes Portfolio
Das Portfolio zeichnet sich durch attraktive und ertragsstarke
Geschäftsliegenschaften an guten Lagen aus, dessen Qualität sich in
den wichtigen Portfolio-Kennzahlen wie der Anlagerendite: 5,3 %,
der Eigenkapitalrendite: 5,2 %, der Nettorendite: 5,1 % und der EBITMarge: 79,2 % widerspiegelt.
Steigende Mietzinseinnahmen
Die Mietzinseinnahmen stiegen um 5,0 % von 71.9. Millionen CHF im
Vorjahr auf 75,5 Millionen CHF. Dies ist vor allem auf den Erwerb des
Hotels Mövenpick in Lausanne und der drei Geschäftsliegenschaften
mit höherem Sollmietertrag gegenüber den gleichzeitig verkauften
6 Wohnbauten sowie auf die Reduktion der Mietzinsausfallquote
zurückzuführen. Über das gesamte Geschäftsjahr hat sich diese im
Durchschnitt um 0,6% auf 4,0% reduziert. Diese Reduktion stammt
einerseits aus Vermietungserfolgen im Bereich von Büroflächen wie
im Imperial54 in Zürich-Nord und andererseits aus dem Zukauf der
erwähnten neuen vollvermieteten Geschäftsliegenschaften.
Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge beträgt hohe 6,4 Jahre.
Da mittelfristig keine grösseren Mietverträge auslaufen und dank
intensiven Vermietungsaktivitäten erwarten wir auch im kommenden
Geschäftsjahr eine stabile Entwicklung der Mietzinseinnahmen.
Erfreuliches Geschäftsergebnis
Der Nettoertrag konnte trotz substantieller Investitionen in Gross
sanierungen zweier Büroliegenschaften in Bern und in Genf auf
43.5 Millionen CHF (2015: 42.8 Millionen CHF) leicht gesteigert werden.
Dies ist vor allem auf die positive Entwicklung der Mietzinseinnahmen
zurückzuführen.
Im heutigen Marktumfeld ist es wichtig, neben Neuinvestitionen
auch in die bestehenden Immobilien zu investieren. So erfolgten im
laufenden Geschäftsjahr grössere Investitionen. Diese Massnahmen
beeinflussen zwar das Ergebnis kurzfristig negativ, langfristig kann
aber die Attraktivität der Liegenschaften und das Ertragspotential ausgeschöpft werden. Grössere Investitionen erfolgen nur in Geschäfts
immobilien an attraktiven Lagen.
Das positive Geschäftsergebnis wirkte sich auf den Nettoinventarwert
aus. Dieser stieg nach Ausschüttung von 1 015.84 CHF um 1,7 %
(2015: 2,0 %) auf 1 033.39 CHF pro Anteil an.
Investitionen
Im November 2015 konnte das Projekt «Portfoliooptimierung» erfolgreich abgeschlossen werden. Die verbleibenden 6 reinen Wohnbauten
wurden für 118.2 Millionen CHF mit einem realisierten Kapitalgewinn
von 3.9 Millionen CHF nach Transaktionskosten und vor Steuern
verkauft. Gleichzeitig wurden drei neue Geschäftsimmobilien im Wert
von 129.0 Millionen CHF in den Regionen Bern, Genf und Zürich
erworben. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge der drei
vollvermieteten neuen Immobilien beträgt über 10 Jahre.
Mit dieser Transaktion wurde der Fokus auf ertragsstarke Geschäfts
immobilien weiter umgesetzt. Im Fonds befinden sich keine reinen
Wohnbauten mehr. Die Wohnquote hat sich infolgedessen von bisher 11
Prozent auf 5 Prozent reduziert. Die langfristig vermieteten Geschäftsimmobilien werden sich angesichts der gesicherten Mietzinseinnahmen
und den tiefen Unterhaltskosten positiv auf die Rentabilität des Fonds
auswirken.
Der Zukauf von attraktiven neuen Geschäftsimmobilien gestaltet sich
zunehmend anspruchsvoll. Bei der aktuellen Zinssituation hat sich der
Anlagenotstand auf Investorenseite weiter verstärkt. Mittlerweile sind
die Renditen für erstklassige Geschäftsimmobilien in Zentrumslagen
auf knapp unter 3 Prozent gesunken. Bei einer aktuellen Nettorendite
von 5,1 Prozent im Portfolio Schroder ImmoPLUS sind Zukäufe auf
diesem Renditeniveau nicht interessant, da diese zu einer massiven
Verwässerung für die bestehenden Anleger führen würden. Trotzdem
hat die Fondsleitung eine Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten geprüft.
Die mehrheitlich negativen Rendite- und Risikoprofile führten jedoch zu
keinen weiteren Akquisitionen. Investitionen werden nur getätigt, wenn
damit für die Investoren langfristig Mehrwert geschaffen werden kann.
Neben Zukäufen werden auch regelmässig Verkäufe geprüft. Dabei
werden konsequent Liegenschaften an peripheren Lagen mit unsicheren
Ertragsaussichten oder grösserem Sanierungsbedarf verkauft.
Im aktuellen Marktumfeld gilt es somit die Entwicklung des bestehenden
Immobilienportfolios voranzutreiben wie zum Beispiel die umfassende
Sanierung der Geschäftsliegenschaft an der Rämistrasse 36 beim
Kunsthaus in Zürich, welche nach Abschluss der Bauarbeiten wieder
vollvermietet ist.
Eine umfassende Sanierung der Liegenschaft Louis-Casaï in Genf-Flughafen ist im Gange. Neben der Umgebung und der Aussenfassade wird
auch das innere der Büroliegenschaft inklusive Haustechnik komplett
saniert. Die Liegenschaft wird nach Abschluss der Sanierung deutlich
an Attraktivität gewinnen und bei Wiedervermietungen klare Vorteile
gegenüber älteren Objekten in der Flughafen-Region aufweisen. Bereits
während der Bauphase konnten Neuvermietungen erzielt werden.
Auch die Liegenschaft an der Christoffelgasse nahe dem Hauptbahnhof
in Bern wird in den nächsten Monaten umfassend saniert. Nach Ablauf
des bestehenden Mietvertrages per Ende September 2018 erwarten wir
eine schnelle Wiedervermietung der rund 5 500 m² Geschäftsflächen.
Es sind bereits Vormietverträge unterzeichnet worden. Die Sanierungskosten sind in den Bewertungen berücksichtigt und nach Abschluss der
Bauarbeiten und der Wiedervermietung besteht somit entsprechendes
Aufwertungspotential.
Vermietung
Entwicklung Portfolio
Bei den Verkaufsflächen sind aktuell grössere Umstrukturierungen
infolge steigendem Onlinehandel und Einkaufstourismus ins grenznahe
Ausland im Gange. Hier erwarten wir steigende Wiedervermietungs
probleme vor allem bei mittelgrossen peripheren Einkaufszentren.
Entwicklung Nettofondsvermögen/Verkehrswerte
Aufgrund der attraktiver Immobilien im Schroder ImmoPLUS können
die Mietflächen nach wie vor zu attraktiven Konditionen vermietet
werden. Das Portfolio ist bezüglich Standorte, Nutzung und Mieter
breit diversifiziert und bietet Vorteile im aktuellen Marktumfeld.
In Mio. CHF
Schroder ImmoPLUS
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) bestätigt
diesen Befund, bleibt diese wichtige Kennzahl doch mit 6,4 Jahren
auf hohem Niveau und garantiert eine stabile Ertragsentwicklung. Die
durchschnittliche Mietausfallrate konnte trotz anspruchsvollem Umfeld
von 4,6 % im Vorjahr auf 4,0 % reduziert werden. Wir erwarten die
Mietzinsausfallrate auch künftig auf moderatem Niveau.
Wir fokussieren unsere Vermietungsbemühungen auf zwei Geschäftsliegenschaften in Zürich und Genf. Im Gebäude Imperial54 in ZürichNord konnten im vergangenen Geschäftsjahr weitere Flächen vermietet
werden, darunter rund 2 000 m² an einen grossen Betreiber internatio
naler Fitness-Studios. Damit wird das Angebot für die Nutzer dieser
Liegenschaft ausgeweitet und die Attraktivität nochmals gesteigert. Es
stehen knapp 1 500 m² Büroflächen noch leer.
Auch in der Liegenschaft in Genf-Flughafen, direkt gegenüber dem
grössten Einkaufszentrum der Stadt gelegen, konnten signifikante Vermietungserfolge verzeichnet werden. Mit dem grössten Mieter dieser
Liegenschaft wurde der Mietvertrag vorzeitig um weitere 5 Jahre bis
Ende 2022 verlängert. Nach Abschluss der Umbauarbeiten im Frühling
2017 werden rund 1 800 m² attraktive Büroflächen zur Vermietung
gelangen.
Im Dezember 2016 findet mit der Eröffnung des SPAR Ladenlokals
an der Rämisstrasse 36 neben dem Schauspielhaus in Zürich überdies
das langwierige und durch Einsprachen verzögerte Bewilligungsver
fahren einen positiven Abschluss. Mit der Vermietung der übrigen
Geschosse an drei Arztpraxen konnte die Vollvermietung erreicht
werden.
Das Portfolio der 46 Liegenschaften wurde per 30. September 2016
von den Bewertungsexperten auf 1.37 Milliarden CHF geschätzt.
Somit stieg der Marktwert gegenüber dem Vorjahr um 20.9 Millionen
CHF oder 1,6 % an. Die Zunahme ergibt sich aus der Wertveränderung
der 43 Bestandesliegenschaften inklusive der getätigten Investitionen
von 10.2 Millionen CHF, dem Erwerb von drei Geschäftsliegenschaften
und dem Verkauf von sechs Wohnbauten.
1400
1300
1200
1100
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Nettofondsvermögen
Verkehrswerte
Der Nettoinventarwert pro Anteil stieg von 1 015.84 CHF um 1,7 %
auf neu 1 033.39 CHF.
Portfolioqualität
Die laufende Optimierung des Portfolios durch die Veräusserung von
Immobilien an B-Lagen mit ungenügendem Entwicklungspotential oder
reinen Wohnbauten sowie die gezielten Investitionen in bestehende und
neue Liegenschaften an guten Lagen mit langfristig gesicherten Mietzinseinnahmen führte zur Qualitätserhöhung des Portfolios. Mit diesen
Massnahmen wurden auch die Ertragssicherheit und die Diversifikation
verbessert. Das Gesamtrating des Schroder ImmoPLUS Portfolio ist
erstklassig.
Marktmatrix
sehr gut
Objektqualität / Vermietungsanalyse
Die Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt für Geschäftsimmobilien
bleibt anspruchsvoll. Bei Wiedervermietungen von Büro- und Verkaufsflächen muss mit längeren Absorptionszeiten gerechnet werden. Dies
ist unter anderem auf die hohe Neubautätigkeit in den vergangenen
Jahren zurückzuführen. Trotz vorübergehender Erholung erwarten wir
tendenziell eine moderate Zunahme der Leerstände über die nächsten
Jahre, wobei es regional grosse Unterschiede geben wird.
Seite 7
gut
genügend
ungenügend
ungenügend
genügend
gut
sehr gut
Standortqualität
Gewichtetes Portfolio Schroder ImmoPLUS
Die strenge Anlagedisziplin widerspiegelt sich auch im diesjährigen
Ergebnis. Im Berichtsjahr konnte eine Anlagerendite von 5,3 % erwirtschaftet werden. Die Nettorendite von 5,1 % ist im aktuellen Marktumfeld weiterhin sehr attraktiv. Basierend auf den Einzelbewertungen
von Wüest & Partner beträgt der durchschnittlich marktgewichtete
reale Diskontierungssatz 4,07 % und der nominale Diskontierungssatz
5,1 %.
Seite 8
Schroder ImmoPLUS
Mietzinsausfallquote
Die Mietzinsausfallquote sank im Berichtsjahr um 0,6 % auf durchschnittlich 4,0 %. Mit der hohen Bautätigkeit auf dem Geschäfts
flächenmarkt ist tendenziell mit steigenden Leerständen zu rechnen.
Der Schroder ImmoPLUS ist jedoch dank dem attraktiven Immobilienportfolio, der hohen Bonität der Mieter und der langfristigen Mietver
träge sehr gut positioniert.
Geografische Aufteilung
Die Liegenschaften sind auf die gesamte Schweiz verteilt. In den
beiden Wirtschaftsräumen Zürich und Genf betragen sie 53 %. Der
Rest verteilt sich auf mittlere und grössere Wirtschaftsstandorte.
Neue Investitionen fliessen ausschliesslich in Objekte an attraktiven,
gut erschlossenen Lagen.
Aufteilung nach Kantonen
Entwicklung Mietzinsausfallquote
40%
In % der Verkehrswerte
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
1%
0%
Nutzungsarten
30.09.2016
30.09.2015
30.09.2014
30.09.2013
30.09.2011
30.09.2012
30.09.2010
30.09.2009
30.09.2008
30.09.2007
30.09.2006
30.09.2005
30.09.2004
30.09.2003
30.09.2002
30.09.2001
30.09.2000
30.09.1999
0%
30.09.1998
In % der Soll-Nettomieterträge
10%
Büroflächen stellen mit 44 % nach wie vor den grössten Anteil, gefolgt
vom Segment Verkauf/Gastronomie mit 25 %, Hotel/Alterswohnen mit
10 %, Gewerbe/Logistik mit 7 % und Wohnen mit 5 %. In den verbleibenden 9 % (übrige Nutzung) sind hauptsächlich Parkplätze, Lager,
usw. enthalten.
ZH
GE
SG
BE
VD
BS/BL
LU
ZG
FR
AG
TI
Hauptmieter
Die Bonität der Hauptmieter ist erstklassig und der Branchenmix
ausgewogen. Grösster Mieter mit 11,6 % ist die Credit Suisse AG. Die
Bankliegenschaften befinden sich an ausgezeichneten Lagen in den
Grossräumen Zürich, Genf, Basel, Bern und Zug. Zweitgrösster Mieter
ist neu Pictet & Cie SA mit einem Anteil von 7,6 % in zwei modernen
Bürogebäuden in Genf-Carouge, gefolgt von Manor AG mit einem Anteil von 7,4 % in Winterthur und St. Gallen und vom Hotel Mövenpick
in Lausanne als viertgrössten Mieter mit 6,7 %.
Aufteilung nach Nutzungsarten
10 grösste Mieter
50%
14%
In % der Nettomieterträge
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
Fondation de la Haute Horlogerie
Loro Piana International
Ecomedia AG
Selecta AG
Coop
Senevita
Mövenpick Hotels & Resorts Management AG
Manor AG
Pictet & Cie SA
Übrige Nutzung
Parking
Wohnen
Gewerbe/Logistik
Hotel/Alterswohnen
Verkauf/Gastronomie
Credit Suisse AG
0%
0%
Büros
In % der Soll-Nettomieterträge
45%
Schroder ImmoPLUS
Fälligkeit der Mietverträge
Trotz Angebotsüberhang in einzelnen Geschäftsflächenmärkten ist
die Fondsleitung überzeugt, dass dank der Portfolioqualität des Fonds
auch langfristig eine attraktive Rendite für die Anleger erwirtschaftet
werden kann.
Die Laufzeitenstruktur der Geschäftsmietverträge wird aktiv bewirtschaftet. Mit den grösseren Mietern besteht regelmässiger Kontakt
und bei wichtigen Vertragsverhandlungen nimmt der Asset Manager
zusammen mit der Verwaltung eine aktive Rolle ein.
Die umgesetzten Massnahmen tragen zur weiteren nachhaltigen
Steigerung der Portfolioqualität bei, schaffen langfristig Mehrwert und
stellen die Grundlage für eine kontinuierlich attraktive Rendite für die
Investoren dar. Die Fondsleitung erwartet daher auch im nächsten
Geschäftsjahr eine positive Entwicklung.
Laufzeit
Jahre
17,3%
12,4%
10
3,1%
9
Kursentwicklung
0,8%
8
7
1,2%
6
1,0%
Die Kursentwicklung der Schweizer Immobilienfonds war im vergan
genen Jahr sehr erfreulich. In diesem Umfeld hat sich auch der Kurs
des Schroder ImmoPLUS positiv entwickelt. Per Abschlusstag betrug
der Börsenkurs 1 338.00 CHF, was einem Anstieg von 152.00 CHF
oder 12,8 % gegenüber dem Vorjahresschlusskurs entspricht.
13,2%
5
15,0%
4
4,7%
3
15,0%
2
3,5%
Auf dem Büromarkt herrschen gegenwärtig etwas freundlichere Aussichten als noch vor einem Jahr. Gleich mehrere Faktoren entwickeln
sich stabil: Das Wachstum der Wirtschaft, die Beschäftigung und
die Zuwanderung. Wir haben bereits im laufenden Geschäftsjahr diese
positive Entwicklung bei verschiedenen Neuvermietungen gespürt.
Ob es sich hierbei um eine kurzfristige Erholung oder einen langfristigen Trend handelt wird sich noch weisen. Aufgrund der weiterhin
hohen Bautätigkeit muss eher davon ausgegangen werden, dass die
Marktsituation für Geschäftsimmobilien in den kommenden Jahren
anspruchsvoll bleiben wird.
Schroder ImmoPLUS: Preisentwicklung
Schroder ImmoPLUS: Preisentwicklung
(Total Return)*
01.01.2017
01.01.2016
01.01.2015
01.01.2014
01.01.2013
01.01.2012
01.01.2011
01.01.2010
01.01.2009
Im aktuellen Marktumfeld bleibt es anspruchsvoll, attraktive Zukäufe
zu tätigen ohne eine Verwässerung des bestehenden Portfolios in
Kauf zu nehmen. Dabei sind die Renditen für Geschäftsimmobilien an
guten Lagen in den Hauptsegmenten Büro und Verkauf gegenwärtig
zu tief für unseren Fonds. Wir prüfen jedoch weiterhin interessante
Anlagemöglichkeiten in Segmenten, welche für Versicherungen und
Pensionskassen nicht in Frage kommen. Der Fokus liegt auf Anlage
objekten an guten Standorten mit attraktiver Rendite und hoher
Ertragssicherheit. Ein Beispiel dafür war der Erwerb des Hotels
Mövenpick in Lausanne mit einem langfristigen Mietvertrag.
01.01.2008
Aussicht
01.01.2007
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) beträgt
6,4 Jahre und garantiert im derzeit anspruchsvollen Marktumfeld
stabile Mietzinseinnahmen über die nächsten Jahre.
01.01.2006
Übrige
* unbefristete Verträge
1 900
1 800
1 700
1 600
1 500
1 400
1 300
1 200
1 100
1 000
900
800
700
600
500
400
01.01.2005
25%
01.01.2004
Parkplätze
20%
01.01.2003
Wohnen
15%
01.01.2002
Kommerzielle Nutzung
4,1%
10%
01.01.2001
3,7%
5%
01.01.2000
0%
01.01.1999
4,5%
*0
01.01.1998
1
Kurswert in CHF
In % der Soll-Nettomieterträge
>10
Seite 9
SXI Real Estate® Funds TR (Preis-Index)*
SXI Real Estate® Funds TR (Total Return)*
* Angeglichen
Die positive Kursentwicklung während der Berichtsperiode hat sich
auch auf die Prämie des Schroder ImmoPLUS ausgewirkt. Die Prämie
zwischen Börsenkurs und Inventarwert erhöhte sich von 16,8 % auf
29,5 % auf der Basis des Schlusskurses.
Seite 10
Schroder ImmoPLUS
Vermögensrechnung
30.9.2016
CHF
30.9.20151
CHF
19 185 435.44
23 387 955.55
0.00
47 680 000.00
1 328 233 000.00
1 192 858 000.00
Aktiven
Kassa, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken
Grundstücke
Wohnbauten
Kommerziell genutzte Liegenschaften
davon im Baurecht
Gemischte Bauten
Total Grundstücke
132 233 000.00
86 080 000.00
42 550 000.00
109 318 000.00
1 370 783 000.00
1 349 856 000.00
Sonstige Vermögenswerte
7 039 293.19
9 216 968.91
Gesamtfondsvermögen
1 397 007 728.63
1 382 460 924.46
Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch
sichergestellte Verbindlichkeiten
– 66 000 000.00
– 46 000 000.00
Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten ²
– 33 364 519.02
– 29 999 640.59
– 216 000 000.00
– 239 000 000.00
Passiven
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Langfristige Verbindlichkeiten
Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch
sichergestellte Verbindlichkeiten
– 1 059 996.95
– 832 996.95
Total Verbindlichkeiten
Langfristige sonstige Verbindlichkeiten
– 316 424 515.97
– 315 832 637.54
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern
1 080 583 212.66
1 066 628 286.92
Geschätzte Liquidationssteuern
– 88 529 367.00
– 91 419 557.00
Nettofondsvermögen
992 053 845.66
975 208 729.92
Veränderung des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode
975 208 729.92
956 483 550.90
Ausschüttung
– 32 640 000.00
– 31 680 000.00
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. Einkauf/Ausrichtung laufender Erträge
Gesamterfolg
Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für zukünftige Reparaturen
Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode
Nettoinventarwert eines Anteiles
0.00
0.00
51 267 615.74
49 029 679.02
– 1 782 500.00
1 375 500.00
992 053 845.66
975 208 729.92
1 033.39
1 015.84
Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Anteilen
Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen
Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile
Gesamtversicherungswert des Vermögens
¹ Vorjahr an die neue KKV-FINMA angepasst
² Inkl. Derivate
0.00
0.00
32 455 500.00
34 238 000.00
311 250 000.00
301 150 000.00
keine
keine
1 043 728 237.00
1 052 156 616.00
Schroder ImmoPLUS
Seite 11
Erfolgsrechnung
1.10.2015 – 30.9.2016
CHF
Erträge
Erträge der Post- und Bankguthaben
Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge)
Sonstige Erträge
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen
Total Erträge
1.10.2014-30.9.2015
CHF
0.04
541.25
75 467 460.54
71 890 329.66
1 083 957.93
333 487.93
0.00
0.00
76 551 418.51
72 224 358.84
Aufwendungen
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten
– 5 748 855.64
– 5 337 064.37
Sonstige Passivzinsen
– 55 057.90
– 3 063.85
Negativzinsen
– 10 864.95
0.00
Baurechtszinsen
Unterhalt und Reparaturen
– 624 867.91
– 343 436.90
– 11 758 239.04
– 6 471 529.02
– 2 273 911.76
– 2 026 763.10
– 355 985.41
– 660 412.39
Liegenschaftenverwaltung
Liegenschaftsaufwand
Verwaltungsaufwand
Steuern und Abgaben
Liegenschaftssteuern
– 642 260.98
– 1 008 726.70
– 2 540 386.70
– 1 766 587.26
– 153 306.15
– 129 810.00
Zuweisung
– 4 738 500.00
– 3 619 500.00
Entnahme
6 521 000.00
2 244 000.00
– 8 263 362.90
– 7 833 924.05
Gewinn- und Kapitalsteuern
Schätzungs- und Prüfaufwand
Rückstellungen für künftige Reparaturen
Reglementarische Vergütungen an
die Fondsleitung
die Depotbank
die Immobilienverwaltung
Sonstige Aufwendungen
Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen
– 378 246.10
– 366 064.34
– 2 038 888.75
– 2 107 139.65
– 11 916.00
– 21 471.69
0.00
0.00
– 33 073 650.19
– 29 451 493.32
Nettoertrag
43 477 768.32
42 772 865.52
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste
– 4 915 387.75
0.00
Realisierter Erfolg
38 562 380.57
42 772 865.52
Total Aufwendungen
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Liegenschaften
8 120 441.17
17 536 624.56
Nicht realisierte Kapitalgewinne und Verluste aus Finanzderivaten (Swap Hypotheken)
1 694 604.00
– 2 656 468.06
Veränderung der Liquidationssteuern
Gesamterfolg
2 890 190.00
– 8 623 343.00
51 267 615.74
49 029 679.02
43 477 768.32
42 772 865.52
Verwendung des Erfolges
Nettoertrag des Rechnungsjahres
Vortrag des Vorjahres
45 691.64
12 826.12
43 523 459.96
42 785 691.64
Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg 1
– 32 640 000.00
– 32 640 000.00
Zur Wiederanlage zurückbehaltener Ertrag
– 10 800 000.00
– 10 100 000.00
83 459.96
45 691.64
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg
Vortrag auf neue Rechnung
1
Berechnungsgrundlage: Paragraph 22, Absatz 3 des Fondsvertrages
Seite 12
Schroder ImmoPLUS
Kommentar zur Jahresrechnung
Vermögensrechnung
Der Verkehrswert der Liegenschaften betrug am Abschlusstag
1 370.8 Millionen CHF, was einem Anstieg von 20.9 Millionen CHF
oder 1,55 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Veränderung
ergab sich aus der Wertveränderung der bestehenden 43 Liegenschaften inklusive der getätigten Investitionen (+ 10.2 Millionen CHF),
den 6 verkauften Liegenschaften (– 114.2 Millionen CHF) sowie den
neu erworbenen 3 Liegenschaften (+ 124.9 Millionen CHF).
Die hypothekarische Verschuldung betrug 282.0 Millionen CHF
oder 20,6% der Verkehrswerte der Liegenschaften. Die Fremdfinanzierungsquote liegt somit unterhalb der gemäss kollektivem Kapital
anlagegesetz (KAG) maximal erlaubten Verschuldungsquote von
einem Drittel der Verkehrswerte.
Der negative Wiederbeschaffungswert der derivativen Finanzinstrumente betrug – 11.8 Millionen CHF (Vorjahr – 13.5 Millionen CHF).
Die Reparaturrückstellungen nahmen hauptsächlich verursacht durch
die Auflösung bei den verkauften Liegenschaften um 1.7 Millionen
CHF auf 32.5 Millionen CHF ab (Vorjahr 34.2 Millionen CHF).
Die geschätzten Liquidationssteuern ermässigten sich hauptsächlich
durch den Verkauf der 6 Liegenschaften um 2.9 Millionen CHF
(Vorjahr + 8.6 Millionen CHF) auf nunmehr 88.5 Millionen (Vorjahr
91.4 Millionen CHF).
Die realisierten Kapitalgewinne aus den verkauften Liegenschaften
betrugen 3.9 Millionen CHF; unter Berücksichtigung der Steuern
resultierte schliesslich ein Kapitalverlust von 4.9 Millionen CHF.
Aus der Neubewertung der Liegenschaften resultierte ein nicht realisierter
Gewinn von CHF 8.1 Millionen CHF (Vorjahr 17.5 Millionen CHF).
Die Wertveränderung der derivativen Finanzinstrumente ergab einen
nicht realisierten Gewinn von 1.7 Millionen CHF.
Die Veränderung der Liquidationssteuern von 2.9 Millionen CHF
(Vorjahr – 8.6 Millionen CHF) war vor allem auf die Auflösung bei den
verkauften Liegenschaften zurückzuführen.
Ausschüttung
Für das Geschäftsjahr 2015/2016 werden 32.64 Millionen CHF oder
34.00 CHF pro Anteil ausgeschüttet. Dies ergibt eine Ausschüttungsrendite von 2,5 %.
Bruttobetrag
Abzüglich 35 % Eidg. Verrechnungssteuer
Nettobetrag
CHF34.00
CHF 11.90
CHF22.10
Der Coupon Nr. 21 ist ab 22. Dezember 2016 spesenfrei bei der
Zürcher Kantonalbank einlösbar.
Das Nettofondsvermögen betrug am Abschlusstag 992.1 Millionen
CHF oder 1 033.39 CHF pro Anteil.
Ein Betrag von 10.8 Millionen CHF wird zur Reinvestition zurück
behalten und 83 459.96 CHF werden auf neue Rechnung vorgetragen.
Erfolgsrechnung
In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte
Verrechnungssteuer durch Deklaration in der Steuererklärung
bzw. durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern.
Die Mietzinseinnahmen erhöhten sich um 5,0 % auf 75.5 Millionen
CHF (Vorjahr 71.9 Millionen CHF); die Veränderung von 3.6 Millionen
CHF ist einerseits auf den erstmals gesamten Jahresertrag von
5.0 Millionen CHF aus der Liegenschaft in Lausanne (Vorjahr 2.5 Millionen CHF) und andererseits auf den Effekt aus den Liegenschaften-Transaktionen sowie dem Rückgang bei den Leerständen zurückzuführen.
Infolge Sanierungsarbeiten zweier Geschäftsliegenschaften in Bern
und Genf haben sich die Unterhalt- und Reparaturkosten auf 11.8
Millionen CHF erhöht (Vorjahr 6.5 Millionen CHF).
Die Rückstellungen für künftige Reparaturen ermässigten sich im
Berichtsjahr per Saldo um 1.8 Millionen CHF insbesondere bedingt
durch die Auflösung bei den verkauften Liegenschaften.
Der Nettoertrag betrug 43.5 Millionen CHF (Vorjahr 42.8 Millionen
CHF) oder 45.29 CHF pro Anteil (Vorjahr 44.56 CHF pro Anteil).
Im Ausland domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte
Verrechnungssteuer ganz oder teilweise zurückfordern, sofern die
Bestimmungen eines allfällig mit ihrem Domizilland angeschlossenen
Doppelbesteuerungsabkommens dies vorsehen. Bei fehlendem
Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit.
Schroder ImmoPLUS
Altersresidenz Senevita
Bern-Wangenmatt
Seite 13
Seite 14
Schroder ImmoPLUS
Liegenschaftenverzeichnis
Anzahl
Gebäude
Total
Mietobjekte
Baujahr
Renovationsjahr 1
Erwerbsjahr
Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, 19 (verkauft am 1.11.2015)
–
–
–
–
–
Viganello, Via Pedemonte 2 (verkauft am 1.11.2015)
–
–
–
–
–
Wohnbauten
–
–
–
–
–
Ascona, Viale B. Papio 6
1
18
1962
1989, 2008
1997
Baden, Hirschlistrasse 3
1
17
1928
1997
1997
Basel, Hochstrasse 37, 39
2
92
1994
–
1997
Basel, Spalenberg 65
1
6
1898
1983
1997
Basel, Steinenring 60
1
17
1920
1992, 2006
1997
Bern, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, 49
2
29
1900
1976, 2016
1997
Bern, Christoffelgasse 6
1
10
1910
1975
1997
Bern-Wangenmatt, Hüsliackerstrasse 2, 4, 6
3
161
2011
–
2011
Carouge, Rue de la Gabelle 1 1
92
2006
–
2006
Carouge, Rue de la Gabelle 1A
1
50
2006
–
2006
Fribourg, Route de Beaumont 10, 12
1
85
1970
1999, 2008
1997
Genève, Avenue Louis Casaï 18 1
201
1985
2016
2003
Genève, Rue de la Cité 3
1
11
1850
1994
1997
Genève, Rue du Mont-Blanc 21
1
27
1942
1989
2006
Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134 / Hohenbühlstrasse 2 1
265
1989
2003, 2013, 2014
2000
Kirchberg, Neuhof 78 (gekauft am 1.11.2015)
2
289
2012
–
2015
Küsnacht, Bahnhofstrasse 4
1
18
1932
1958, 1984
1997
Langenthal, Marktgasse 29
1
5
1946
1990, 2011
1997
Lausanne, Avenue de Rhodanie 4 3 1
369
1987
2011
2015
Luzern, Hertensteinstrasse 32
1
12
1992
–
1998
Montreux, Place de la Paix 1
1
11
1911
1995, 2001
1997
Morges, Grand-Rue 52
1
11
1970
–
1997
Nänikon, Grossrietstrasse 2 (gekauft am 1.11.2015)
1
105
2004
–
2015
Reinach, Hauptstrasse 36
1
51
1972
2001, 2014
1997
Ort, Adresse
Satigny, Route des Moulières 4, 6 3 (gekauft am 1.11.2015)
1
20
2009
–
2015
St. Gallen, Davidstrasse 38
1
115
2004
–
2003
St. Gallen, Lindentalstrasse 10
1
59
2005
–
2005
St. Gallen, Webersbleiche / Waisenhausstrasse 5
1
208
2007
–
2005
Stäfa, Bahnhofstrasse 26 1
63
1974
2004
1997
Sursee, Bahnhofstrasse 18
1
40
1977
1999, 2011
1997
Vevey, Rue du Simplon 50
1
37
1977
2008
1997
Villeneuve, Chemin de la Confrérie 118
1
14
2011
–
2014
Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse 10 4
2
17
2006
–
2004
Wil, Obere Bahnhofstrasse 39 / Poststrasse 14
2
329
2004
–
2004
Winterthur, Bankstrasse 8, 12 / Stadthausstrasse 10b
1
222
1980
1998
2010
Winterthur, Unterer Graben 27
1
7
1933
1999
1997
Winterthur, Unterer Graben 29
1
22
1970
1991, 1999, 2011
1997
Zug, Bahnhofstrasse 17
1
58
1986
1992, 2005, 2009
1997
Zürich, Bahnhofstrasse 26
1
18
1938
1993, 1999, 2006, 2010
1997
Zürich, Goethestrasse 14
1
7
1863
1993
1997
Zürich, Hufgasse 17
1
34
1937
–
1997
Zürich, Rämistrasse 36 / Hottingerstrasse 2 1
8
1888
1996, 2003, 2015
1997
Zürich, Schaffhauserstrasse 228
1
71
1973
2004
2006
Zürich, Thurgauerstrasse 54 1
376
1993
2006, 2007, 2014
1998
Zürich, Universitätsstrasse 105
1
23
1973
1994
1997
52
3 700
4
406
Kommerziell genutzte Liegenschaften
davon im Baurecht
Basel, Dornacherstrasse 230, 232, 234 (verkauft am 1.11.2015)
–
–
–
–
–
Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a
4
256
1992
–
1998
Locarno, Via Pioda 15, 17 (verkauft am 1.11.2015)
–
–
–
–
–
Renens, Rue de Lausanne 71, 73 / Clos 6-6c (verkauft am 1.11.2015)
–
–
–
–
–
–
–
–
Zürich, Weinbergstrasse 161 (verkauft am 1.11.2015)
–
–
Gemischte Bauten
4
256
56
3 956
Gesamttotal
1
2
Umfassende Renovation(en)
Allfällige Abweichungen in den Totalisierungen sind auf
Rundungsdifferenzen zurückzuführen
3
4
Objekt im Baurecht
Marginaler Teil des Objektes im Baurecht
Schroder ImmoPLUS
Soll-Mieterträge 2
CHF
Seite 15
Gestehungskosten
CHF
Verkehrswerte
CHF
–
–
65 612
1 588
2.42
64 024
–
–
139 274
1 605
1.15
137 669
–
–
204 886
3 193
1.56
201 693
3 823 500
4 623 000
267 909
–
–
267 909
4 311 000
6 174 000
333 383
990
0.30
332 393
18 944 126
23 780 000
1 346 573
1 344
0.10
1 345 229
5 062 000
6 866 000
382 236
–
–
382 236
6 960 452
9 626 000
503 557
18 508
3.68
485 050
30 632 694
43 890 000
2 267 268
–
–
2 267 268
28 124 093
28 910 000
2 262 132
–
–
2 262 132
51 306 548
54 230 000
2 820 000
–
–
2 820 000
Mietzinsausfälle 2
CHF
%
Bruttoerträge 2
CHF
58 751 129
63 270 000
3 669 538
–
–
3 669 538
30 367 000
34 410 000
1 984 153
–
–
1 984 153
6 515 000
9 488 000
702 636
– 3
–
702 639
42 983 316
41 760 000
3 088 042
640 224
20.73
2 447 817
499 626
4 950 000
9 745 000
496 500
– 3 126
– 0.63
11 613 000
14 870 000
875 932
17 854
2.04
858 078
55 583 821
45 560 000
2 679 856
327 052
12.20
2 352 804
47 731 569
47 790 000
2 049 666
–
–
2 049 666
3 775 000
6 315 000
374 028
–
–
374 028
2 314 709
3 292 000
188 460
–
–
188 460
78 153 922
78 360 000
4 990 480
–
–
4 990 480
16 762 900
22 140 000
1 034 943
181
0.02
1 034 762
5 426 000
7 300 000
454 896
123
0.03
454 773
3 769 184
5 010 000
319 884
–
–
319 884
30 950 084
31 140 000
1 615 460
–
–
1 615 460
5 615 806
7 283 000
436 027
5 950
1.36
430 077
46 173 108
46 010 000
2 565 060
–
–
2 565 060
20 126 000
21 330 000
1 175 996
5 575
0.47
1 170 421
11 373 200
11 520 000
678 613
–
–
678 613
68 393 061
80 230 000
4 438 805
4 228
0.10
4 434 577
6 718 717
9 290 000
566 363
–
–
566 363
4 395 504
6 514 000
346 716
840
0.24
345 876
10 224 120
10 640 000
725 673
13 631
1.88
712 042
53 375 887
51 260 000
2 865 876
8 708
0.30
2 857 169
6 151 000
7 863 000
515 731
53 193
10.31
462 538
59 819 000
64 320 000
4 018 971
100 329
2.50
3 918 642
156 609 727
158 730 000
8 691 273
45 387
0.52
8 645 886
2 295 000
2 620 000
139 875
–
–
139 875
6 553 143
9 237 000
516 315
65 630
12.71
450 686
20 415 955
25 410 000
1 466 256
– 35 157
– 2.40
1 501 413
18 113 700
81 580 000
3 080 140
–
–
3 080 140
5 192 438
8 756 000
336 406
–
–
336 406
4 180 367
6 811 000
349 722
2 100
0.60
347 622
5 000 161
8 813 000
407 321
36 697
9.01
370 625
31 414 624
30 360 000
1 559 036
–
–
1 559 036
95 596 580
73 120 000
5 335 369
1 486 981
27.87
3 848 388
4 488 687
7 987 000
422 490
–
–
422 490
1 191 036 831
1 328 233 000
75 345 566
2 797 236
3.71
72 548 330
130 478 030
132 233 000
8 071 272
53 193
0.66
8 018 079
–
–
103 807
10 713
10.32
93 094
28 509 841
42 550 000
2 760 383
334 083
12.10
2 426 300
–
–
30 804
508
1.65
30 296
–
–
134 074
510
0.38
133 564
–
–
34 183
–
–
34 183
28 509 841
42 550 000
3 063 251
345 814
11.29
2 717 437
1 219 546 672
1 370 783 000
78 613 703
3 146 243
4.00
75 467 460
Seite 16
Schroder ImmoPLUS
Übrige
Nutzung
Anzahl
m2
PP,
Garagen
Anzahl
Anzahl
m2
5
881
–
–
–
–
–
–
7
272
6
Baden, Hirschlistrasse 3
3
3
660
–
–
–
–
1
220
–
–
10
57
Basel, Hochstrasse 37, 39
9
10
4 160
–
–
–
–
–
–
16
916
Basel, Spalenberg 65
–
5
1 116
–
–
–
–
–
–
1
175
–
Basel, Steinenring 60
3
6
1 014
–
–
–
–
3
280
5
120
–
Bern, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, 49
–
14
3 991
–
–
–
–
–
–
15
2 028
–
Bern, Christoffelgasse 6
–
7
4 335
–
–
–
–
–
–
3
1 113
–
Bern-Wangenmatt, Hüsliackerstrasse 2, 4, 6
–
–
–
113
139
–
–
2
371
–
–
46
Carouge, Rue de la Gabelle 1
–
5
6 601
–
–
–
–
–
–
1
1 346
86
Carouge, Rue de la Gabelle 1A
–
5
3 675
–
–
–
–
–
–
1
354
44
Fribourg, Route de Beaumont 10, 12
1
6
2 729
–
–
–
–
–
–
3
293
75
Genève, Avenue Louis-Casaï 18
–
14
6 090
–
–
–
–
–
–
15
555
172
–
Genève, Rue de la Cité 3
3
6
574
–
–
–
–
2
330
–
–
Genève, Rue du Mont-Blanc 21
–
21
1 215
–
–
–
–
4
193
2
95
–
Glattbrugg, Schaffhauserstr. 134, Hohenbühlstr. 2
–
15
7 106
–
–
–
–
–
–
12
1 615
238
Kirchberg, Neuhof 78 (gekauft am 1.11.2015)
–
6
3 869
–
–
9
4 821
1
248
17
2 230
256
Küsnacht, Bahnhofstrasse 4
–
7
896
–
–
–
–
1
150
4
428
6
Langenthal, Marktgasse 29
–
4
561
–
–
–
–
–
–
1
68
–
Lausanne, Avenue de Rhodanie 4 ¹
–
–
–
338
337
–
–
–
–
1
1
30
–
Luzern, Hertensteinstrasse 32
9
–
–
–
–
–
–
3
1 146
–
–
Montreux, Place de la Paix 1
4
5
1 353
–
–
–
–
–
–
2
337
–
Morges, Grand-Rue 52
2
7
849
–
–
–
–
1
108
1
73
–
Nänikon, Grossrietstr. 2 (gekauft am 1.11.2015)
–
–
–
–
–
2
11 820
–
–
–
–
103
Reinach, Hauptstrasse 36
6
4
661
–
–
–
–
–
–
5
226
36
Satigny, Route des Moulières 4,6 1 (gekauft am 1.11.2015)
–
–
–
–
–
6
18 811
–
–
1
10 500
13
St. Gallen, Davidstrasse 38
–
6
2 678
–
–
–
–
1
209
9
286
99
St. Gallen, Webersbleiche / Waisenhausst. 5
–
3
2 160
–
–
2
1 345
–
–
–
–
54
18
9
1 977
–
–
1
78
8
7 321
12
632
160
Stäfa, Bahnhofstrasse 26
–
10
1 370
–
–
–
–
5
476
15
322
33
Sursee, Bahnhofstrasse 18
–
7
888
–
–
–
–
1
135
8
314
24
Vevey, Rue du Simplon 50
11
7
1 304
–
–
–
–
2
290
4
265
13
Villeneuve (VD), Chemin de la Confrérie 118
–
2
502
–
–
–
–
9
12 235
3
3 660
–
Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse 10 ²
2
7
1 729
–
–
–
–
2
305
6
367
–
13
1
4
–
–
–
–
14
7 111
20
219
281
110
Wil, Bahnhofstr. 39 / Poststr. 14 Winterthur, Bankstr. 8, 12 / Stadthausstr. 10b
2
15
2 227
–
–
2
265
15
11 432
78
3 659
Winterthur, Unterer Graben 27
2
3
211
–
–
–
–
1
94
1
51
–
Winterthur, Unterer Graben 29
–
5
1 500
–
–
–
–
–
–
6
458
11
Zug, Bahnhofstrasse 17
–
5
3 465
–
–
–
–
2
270
6
1 358
45
Zürich, Bahnhofstrasse 26
–
6
770
–
–
–
–
6
416
6
198
–
Zürich, Goethestrasse 14
–
6
696
–
–
–
–
–
–
1
52
–
Zürich, Hufgasse 17
4
4
440
–
–
–
–
–
–
7
127
19
Zürich, Rämistrasse 36
2
4
603
–
–
–
–
–
–
2
79
–
Zürich, Schaffhauserstrasse 228
–
7
3 469
–
–
–
–
–
–
1
634
63
Zürich, Thurgauerstrasse 54
–
36
14 768
–
–
–
–
–
–
50
4 196
290
Zürich, Universitätsstrasse 105
–
5
800
–
–
–
–
–
–
5
287
13
94
303
93 896
451
476
22
37 140
84
43 339
353
39 908
2 393
2
7
1 729
338
337
6
18 811
2
305
8
10 868
43
Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a
42
9
1 597
–
–
–
–
3
315
18
845
184
Gemischte Bauten
42
9
1 597
–
–
–
–
3
315
18
845
184
136
312
95 493
451
476
22
37 140
87
43 654
371
40 753
2 577
Kommerziell genutzte Liegenschaften
davon im Baurecht
Gesamttotal
2
Verkauf/
Gastro
Anzahl
m2
–
St. Gallen, Lindentalstrasse 10
1
Gewerbe/
Logistik
Anzahl
m2
Ascona, Viale B. Papio 6
Ort, Adresse
Büros
Hotel/
Alterswohnen
Anzahl
m2
Wohnungen
Anzahl
Objekt im Baurecht
Marginaler Teil des Objektes im Baurecht
Schroder ImmoPLUS
Seite 17
Zusammenfassung Liegenschaftsverzeichnis
Wohnbauten
Kommerziell genutzte Liegenschaften
davon im Baurecht
Gemischte Bauten
Total
Gestehungskosten
CHF
Verkehrswerte
CHF
Mietzinsausfälle
CHF
Bruttoerträge
CHF
0
1 191 036 831
130 478 030
28 509 841
1 219 546 672
0
1 328 233 000
132 233 000
42 550 000
1 370 783 000
3193
2 797 236
53 193
345 814
3 146 243
201693
72 548 330
8 018 079
2 717 437
75 467 460
30.9.2016
0.00
0.00
30.9.2015
129.04
118.17
Veränderungen im Liegenschaftenbestand
Käufe* per 1.11.2015
Kirchberg, Neuhof 78
Nänikon, Grossrietstrasse 2
Satigny, Route des Moulières 4, 6
Kommerziell genutze Liegenschaft, Mio. CHF 49.02
Kommerziell genutze Liegenschaft, Mio. CHF 32.40
Kommerziell genutze Liegenschaft, Mio. CHF 47.62
Verkäufe* per 1.11.2015
Basel, Dornacherstr. 230,232,234
Locarno, Via Alfredo Pioda 15,17
Renens, Rue de Lausanne 71,73
Rothrist, Bachweg 7,9,11,13,15,19
Viganello, Via Pedemonte 2
Zürich, Weinbergstr. 161
Gemischte Bauten, Mio. CHF 24.70
Gemischte Bauten, Mio. CHF 6.17
Gemischte Bauten, Mio. CHF 25.41
Wohnbauten, Mio. CHF 15.97
Wohnbauten, Mio. CHF 32.95
Gemischte Bauten, Mio. CHF 12.97
*Kauf- bzw. Verkaufpreis brutto (inkl. MWST), d. h. ohne Kauf- bzw. Verkaufsnebenkosten.
Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag
für Grundstückkäufe, Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften
Grundstückkäufe
Grundstücksverkäufe
Mio. CHF
Mio. CHF
Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5 %
Credit Suisse AG
Banque Pictet & Cie SA
Manor AG
Mövenpick Hotels & Resorts Management AG
11,6 %
7,6 %
7,4 %
6,7 %
Seite 18
Schroder ImmoPLUS
Finanzierung
Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten nach Fälligkeit
Kreditart
Laufzeit
Zinssatz, %
30.9.2015
Betrag, CHF
Aufnahme
Rückzahlung
30.9.2016
Betrag, CHF
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Fälligkeiten innerhalb von 12 Monaten
Festhypothek
31.03.2009 – 31.03.2016
2,38
13 000 000
–
13 000 000
–
Festhypothek
31.03.2010 – 31.03.2017
2,23
23 000 000
–
–
23 000 000
Fester Vorschuss ²
31.03.2015 –
0,36
33 000 000
–
–
33 000 000
Fester Vorschuss ²
18.12.2015 –
0,43
–
10 000 000
–
10 000 000
69 000 000
10 000 000
13 000 000
66 000 000
Total kurzfristige Verbindlichkeiten
Langfristige Verbindlichkeiten
Fälligkeiten innerhalb von einem bis fünf Jahren
Swap-Hypothek
01.03.2010 – 01.03.2018
2,45 1
27 000 000
–
–
27 000 000
Swap-Hypothek
01.03.2010 – 01.03.2019
2,59 1
27 000 000
–
–
27 000 000
Swap-Hypothek
01.03.2010 – 01.03.2020
2,70 1
27 000 000
–
–
27 000 000
81 000 000
–
–
81 000 000
Fälligkeiten nach 5 Jahren
Swap-Hypothek
04.10.2011 – 04.10.2021
1,72 1
25 000 000
–
–
25 000 000
Swap-Hypothek
04.10.2011 – 04.10.2022
1,80 1
25 000 000
–
–
25 000 000
Festhypothek
14.12.2014 – 15.12.2023
1,04
25 000 000
–
–
25 000 000
Festhypothek
21.04.2015 – 22.04.2024
0,91
15 000 000
–
–
15 000 000
Festhypothek
31.03.2015 – 31.03.2025
1,00
25 000 000
–
–
25 000 000
Festhypothek
31.03.2015 – 31.03.2026
1,09
20 000 000
–
–
20 000 000
135 000 000
–
–
135 000 000
216 000 000
–
–
216 000 000
Total langfristige Verbindlichkeiten
Negativzins nicht inbegriffen.
² auf 3 Monate kündbar.
Durchschnittliche Laufzeit der Fremdfinanzierung: 4,2 Jahre.
1 Derivative Finanzinstrumente (Zinsabsicherung)
30.9.2015
Wiederbeschaffungswert
in % des
Nettofondsvermögens
30.9.2016
Wiederbeschaffungswert
in % des
Nettofondsvermögens
Betrag
CHF
Zinssatz
%
27 000 000
2,00
2018
– 1 911 273.00
– 0,20
– 1 155 513.00
– 0,12
27 000 000
2,14
2019
– 2 747 637.00
– 0,28
– 2 033 238.00
– 0,20
Fälligkeit
CHF
CHF
27 000 000
2,25
2020
– 3 555 047.00
– 0,37
– 2 963 947.00
– 0,30
25 000 000
1,27
2021
– 2 681 798.00
– 0,28
– 2 742 914.00
– 0,28
25 000 000
1,35
2022
131 000 000
– 3 013 392.00
– 0,31
– 3 324 484.00
– 0,33
– 13 909 147.00
– 1,43
– 12 220 096.00
– 1,23
Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen gemäss Art. 74 Abs. 3 KKV-FINMA
Keine
Altersresidenz Senevita
Bern-Wangenmatt
Seite 20
Schroder ImmoPLUS
Bewertungsbericht
Auftrag
Unabhängigkeit und Vertraulichkeit
Die Liegenschaften von Schweizer Immobilienfonds sind gemäss
Gesetz für kollektive Kapitalanlagen in der Schweiz (KAG) jeweils
per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Schätzungsexperten zu bewerten.
Alle akkreditierten Schätzungsexperten sowie Wüest & Partner
bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche
Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dem
Bewertungsmandat.
Für die Rechnungslegung per 30.9.2016 war Wüest & Partner im
Auftrag der Fondsleitung für die Durchführung der Bewertungen sämtlicher vom Schroder ImmoPLUS gehaltener Liegenschaften zuständig.
Dazu gehört die Koordination des gesamten Bewertungsprozesses mit
Datenaufbereitung, die Bereitstellung einer Bewertungssoftware sowie
die Zusammenstellung und das Controlling der Ergebnisse der einzelnen Schätzungsexperten. Die Schätzungsexperten sind zuständig für
die Bewertung und Besichtigung der jeweiligen Liegenschaften. Die
Schroder Investment Management (Switzerland) AG ist verantwortlich
für die Beschaffung der Unterlagen.
Bewertungsergebnisse
Bewertungsstandards
Wüest & Partner bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen
Vorschriften des KAG und der KKV sowie den Richtlinien der SFAMA
entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen
Bewertungsstandards. Der pro Liegenschaft ausgewiesene Marktwert
versteht sich als «fair value», d.h. der unter normalen Verhältnissen im
aktuellen Marktumfeld wahrscheinlich erzielbare Verkaufspreis, in der
Schweiz auch «Verkehrswert» genannt.
Bewertungsmethode
Die Bewertungen erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode
(DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe
aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten
Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft
marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung
ihrer individuellen Chancen und Risiken.
Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und
Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Dem
Schätzungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte
pro Liegenschaft sowie aktuelle Marktinformationen zur Verfügung.
Auf dieser Basis werden die zu erwartenden Cashflows eingeschätzt
und modelliert sowie der Diskontierungssatz festgelegt. Nach Abschluss der Bewertungen wird ein Controlling der Bewertungsergebnisse durchgeführt, womit massgebliche methodische Inkonsistenzen
oder grobe materielle Divergenzen mit angemessener Verlässlichkeit
erkannt werden können. Abschliessend werden die Ergebnisse aller
Einzelbewertungen zusammengestellt und in einem Portfoliobericht
zu Handen der Fondsleitung ausgewertet.
Insgesamt hat sich der Bestand des Immobilienportfolios in der
Berichtsperiode vom 1. Oktober 2015 bis 30. September 2016
im Total um drei Liegenschaften vermindert, so dass das Portfolio
aktuell 43 Bestandsliegenschaften und 3 Neukäufe aufweist.
Per 30. September 2016 wird der Marktwert des Gesamtportfolios
(46 Liegenschaften) durch die Experten auf 1 370.78 Mio. CHF
geschätzt. Damit hat sich der Marktwert des Portfolios gegenüber
dem 30.9.2015 um 20.93 Mio. CHF erhöht. Die Zunahme von 1,6 %
setzt sich zusammen aus der Wertveränderung der 43 Liegenschaften
inklusive der getätigten Investitionen (+10.19 Mio. CHF / +0,8 %)
sowie aus der Wertdifferenz der 6 getätigten Verkäufen (– 114.20 Mio.
CHF / – 8,3 %) und den 3 Zukäufen (+124.94 Mio. CHF / +9,1 %).
Die verwendeten Diskontierungssätze beruhen auf laufende Beo
bachtungen des Immobilienmarkts und werden modellhaft hergeleitet
und plausibilisiert. Der durchschnittliche marktwertgewichtete reale
Diskontierungssatz des Bestandesportfolios per 30.9.2016 beträgt
4,07 % (Vorjahr 4,16 %), der nominale Diskontierungssatz liegt bei
5,12 % (Vorjahr 5,21 %). Der tiefste gewählte reale Diskontierungssatz
liegt bei 3,0 % (Bahnhofstrasse 26 in Zürich), der höchste bei 4,50 %
(Chemin de la Confrérie 118 in Villeneuve sowie das Mövenpick-Hotel
in Lausanne). Die aktuelle Bruttorendite des gesamten Bestandsportfolios liegt bei 5,51 %, in der Annuität bei 5,36 %.
Die Ertragssituation präsentiert sich unverändert stabil, die Diversifikation und der Mietermix des Portfolios sind gut. Zudem konnte auch
die Mietzinsausfallquote wiederum vermindert werden. Die aktuellen
Soll-Mieterträge per Mieterspiegelstichtag betragen 75.05 Mio. CHF
(Vorjahr 74.72 Mio. CHF) und die Mietzinsausfallquote wird mit 3,43 %
ausgewiesen (Vorjahr 4,24%).
Gesamthaft gesehen erweist sich das Bestandsportfolio des Schroder
ImmoPLUS im aktuellen Marktumfeld weiterhin als stabil und nachhaltig.
Zürich, den 26. September 2016
Wüest & Partner AG
Reto Stiefel
Andreas Ammann
Schroder ImmoPLUS
Seite 21
Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft
bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung,
den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung
der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 lit.
b–h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG)
(Seiten 5, 10, 11, 14 bis 23) für das am 30. September 2016 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne
Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von
Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz
und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung
umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der
Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten
Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage
für unser Prüfungsurteil bilden.
Verantwortung des Verwaltungsrats der Fondsleitung
Prüfungsurteil
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem
Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung
beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung
eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von
Verstössen oder Irrtümern sind. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat
der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener
Schätzungen verantwortlich.
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am
30. September 2016 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen
sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt.
Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen
Prüfgesellschaft
PricewaterhouseCoopers AG
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungs
urteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung
in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den
Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards
haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir
hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von
wesentlichen falschen Angaben ist.
Zürich, 23. November 2016
Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die
beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds
Schroder ImmoPLUS
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen
zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung
enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der
Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers.
Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher
Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit
(Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht
vereinbaren Sachverhalte vorliegen.
Simon Bandi
Revisionsexperte Leitender Prüfer
Andreas Scheibli
Revisionsexperte
Seite 22
Schroder ImmoPLUS
Ergänzende Informationen
Zwangsrücknahme
Per Inserat vom 16.9.2016 wurden die Anleger des Schroder ImmoPLUS
über die bevorstehende Zwangsrücknahme informiert und gebeten, sich
bei der Fondsleitung oder deren Beauftragten zu melden, um die auf
den Inhaber lautenden und als Wertpapiere ausgestalteten Anteilscheine
in buchmässige Anteile umzutauschen.
Die am 30. September 2016 nicht umgetauschten Anteilscheine sind
in Übereinstimmung mit §5 Ziff. 7 des Fondsvertrags zwangsweise zum
ermittelten Nettoinventarwert zurückgenommen worden.
Summarische Abrechnung über die erfolgte Zwangsrücknahme:
Nettoinventarwert pro Anteil per 30.9.2016 (vor Ausschüttung,
abzüglich 1,5% Rücknahmekommission)
CHF 1 017.89
Physisch ausstehende Anteilscheine per 30.9.2016
101
Hinterlegter Betrag per 30.9.2016
CHF 102 806.89
Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens
sowie die Berechnung des Nettoinventarwerts.
Bewertungsmethode
Die fertigen Bauten werden mittels der DCF-Methode (Discounted Cash
Flow) bewertet. Details dazu können dem Bewertungstestat der Immo
bilienschätzer entnommen werden. Derivative Finanzinstrumente (Zinsabsicherungen) werden zum Fair Value bilanziert. Die übrigen Vermögenswerte werden zu Nominal- bzw. Kostenwert bilanziert.
Berechnung des Nettoinventarwertes
Der Inventar eines Anteils ergibt sich aus den Verkehrswert des
Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens
wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich
im Umlauf befindlichen Anteile.
Verkaufsrestriktionen
Vergütungen
Maximalsätze
30.9.2016
Effektive Sätze
1,00 %
0,60 %
0,10 %
0,03 %
5,00 %
n.a.
1,50 %
n.a.
Verwaltungskommission der
Fondsleitung
Depotbankkommission
der Depotbank
Ausgabekommission bei der
Platzierung der neuen Anteilen
Rücknahmekommission bei der
Rücknahme von Anteilen
Rechtsstreitigkeiten
Es sind keine wesentlichen Rechtsstreitigkeiten hängig
Informationen über Geschäfte mit
nahestehenden Personen
Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilien
werten auf Nahestehenden bzw. von Nahestehenden stattgefunden
hat (Art. 63 Abs. 2 KAG und Art. 32, 32aa und 91a KKV resp. Ziff. 44 ff.
der Richtlinien für die Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset
Management Association SFAMA (SFAMA-Richtlinie für Immobilienfonds) vom 2. April 2008, Stand April 2015).
Die Fondsanteile dürfen nicht von Anlegern mit Domizil in den USA
und/oder mit Staatsangehörigkeit der USA oder ihrer Hoheitsgebiete
erworben oder gehalten und auch nicht an sie übertragen werden.
Schroder ImmoPLUS
Verwaltung und Organe
FondsleitungSchroder Investment Management (Switzerland) AG
Central 2, Postfach, CH-8021 Zürich
Telefon +41 44 250 11 11, Fax +41 44 250 13 12
Verwaltungsrat Präsident
John Troiano
Head of Global Institutional Business, Schroder plc, London
Vizepräsident
Dr. Bruno H. Letsch
Former Managing Director Swiss Re, Zürich, Chairman of several smaller companies
Delegierter des Verwaltungsrates
Stephen J. Mills
CEO, Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich
Mitglieder
Peter Harrison (bis 23.9.2016)
Head of Investment, Schroder plc, London
Philippe Lespinard (ab 23.9.2016)
Co-Head of Fixed Income, Schroder plc, London
Philip S. Mallinckrodt
Group Head of Private Banking and Property, Schroder plc, London
Benno Flury
Head Portfolio Management Real Estate, Helvetia Versicherungen, St. Gallen
Dirk Lohmann
Chairman and Managing Partner, Secquaero Advisors AG, Zürich
GeschäftsleitungCEO
Stephen J. Mills
Mitglieder
Stefan Frischknecht, Deputy CEO
Daniel Grünig
Patrick Stampfli
DepotbankZürcher Kantonalbank, Zürich
PrüfgesellschaftPricewaterhouseCoopers AG, Zürich
Akkreditierte Schätzungsexperten Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH / SIA, Partner bei Wüest & Partner AG, Zürich
Piero Nosetti, dipl. Architekt ETH, Emmenbrücke (bis 31.12.2015)
Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil
Reto Stiefel, eidg. dipl. Architekt ETH bei Wüest & Partner AG, Zürich
Liegenschaftsverwaltung
Privera AG, Gümligen
Immobiliengesellschaft IGIMO AG, c/o Schroder Investment Management (Switzerland) AG
Central 2, CH-8001 Zürich
Das Aktienkapital der Immobiliengesellschaft gehört zu 100 Prozent
dem Fonds Schroder ImmoPLUS.
Seite 23
Schroder Investment Management (Switzerland) AG
Central 2
CH-8001 Zürich
Tel. +41 (0)44 250 11 11
www.schroders.ch
[email protected]

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