www.pwc.com ETRE-Event Emerging Trends in Real Estate® 29. November 2016 Agenda I 1 Begrüssung PwC Kurt Ritz MRICS, Partner und Bereichsleiter Deals, PwC 2 Präsentation der Studie „Emerging Trends in Real Estate® Europe 2017“ Marie Seiler MRICS, CFA, Director und Leiterin Real Estate Advisory, PwC 3 Die europäischen Immobilienmärkte aus volkswirtschaftlicher Sicht Dr. Felix Brill, CEO Wellershoff & Partners Ltd. 4 Strukturierung internationaler Anlagegefässe Victor Meyer, Partner Steuerberatung, PwC ETRE Event PwC 29. November 2016 2 Agenda II 5 Podiumsdiskussion: Anlagestrategien der institutionell tätigen Investoren Francisca Fariña Fischer, Credit Suisse Roger Hennig, Schroders Martin Signer, Swiss Life Asset Managers Rainer Suter, Axa Investment Managers Cornel Widmer, Zurich Insurance Company Ltd. moderiert von Kurt Ritz 6 Flying Dinner im Hotel Widder ETRE Event PwC 29. November 2016 3 Das PwC Event App • Stellen Sie Ihre Fragen direkt in der App. • Sie finden die Teilnehmerliste, Informationen zu den Speakern und diverse Publikationen. • Informationen zum Login finden Sie auf der Rückseite Ihrer Membercard. PwC Begrüssung PwC Kurt Ritz MRICS, Partner und Bereichsleiter Deals, PwC ETRE Event PwC 29. November 2016 5 14th edition New market realities/almost 800 professionals 2013 „The second act: Optimism returns“ 2014 „Real estate returns“ 2015 „A balancing act“ 2016 „Beyond the capital“ ETRE Event PwC 29. November 2016 6 Präsentation der Studie „Emerging Trends in Real Estate® Europe 2017“ Marie Seiler MRICS, CFA, Director und Leiterin Real Estate Advisory, PwC ETRE Event PwC 29. November 2016 7 Business environment PwC Challenges in 2017 Social issues ETRE Event PwC Issues impacting business 29. November 2016 9 Yield expectations “Real assets are attracting a lot of capital because people want the yield.” ETRE Event PwC “Residential is on the radar and is undervalued because it gives longterm stable returns.” 29. November 2016 10 Dealing with risk “Investors have to be careful because there’s a propensity to underestimate operational risk but fall in love with the yield.” ETRE Event PwC “Investors have to be careful because there’s a propensity to underestimate operational risk but fall in love with the yield.” 29. November 2016 11 Attractive alternatives Sectors being considered ETRE Event PwC Sector investment prospects 29. November 2016 12 Markets to watch PwC City ranking ETRE Event PwC 29. November 2016 14 Europe’s 10 most active markets, Q4 2015–Q3 2016 (billions) “We are positive about Germany, which is going to be a safe haven in most scenarios, even if the Eurozone breaks up.” ETRE Event PwC 29. November 2016 15 New market realities: 2030 PwC Technology ETRE Event PwC 29. November 2016 17 Sharing economy “It’s all about amenities and being together and living together. It challenges cities to create a kind of ‘real estate industry 2.0’. It’s an opportunity … and a risk if we get it wrong.” ETRE Event PwC 29. November 2016 18 “Flexible working, co-working, shorter leases, no leases at all … bad news for the landlord but good news for the occupier.” ETRE Event PwC 29. November 2016 19 Die europäischen Immobilienmärkte aus volkswirtschaftlicher Sicht Dr. Felix Brill, CEO Wellershoff & Partners Ltd. 3 ETRE Event PwC 29. November 2016 20 Wirtschaftliches Umfeld Quelle: Penn World Table, Thomson Reuters Datastream, Wellershoff & Partners 21 Politisches Umfeld Quelle: policyuncertainty.com, Wellershoff & Partners 22 Eurozone: Konjunkturklima und Wirtschaftswachstum Quelle: Europäische Kommission, Penn World Table, Thomson Reuters Datastream, Wellershoff & Partners 23 Eurozone: Baukonjunktur Quelle: Europäische Kommission, Wellershoff & Partners 24 Konjunkturklima im Vergleich Quelle: Europäische Kommission, Wellershoff & Partners 25 Inflations- und Zinserwartungen 2017 Quelle: PwC (Emerging Trends in Real Estate Europe 2017, Abb. 1-7) 26 Inflations- und Zinserwartungen 2015 - 2017 Quelle: PwC, Wellershoff & Partners 27 Kapitalmarktzinsen Quelle: Thomson Reuters Datastream, Wellershoff & Partners 28 Eurozone: Inflationsentwicklung Quelle: Thomson Reuters Datastream, Wellershoff & Partners 29 Eurozone: Beitrag der Energiepreise zur Gesamtinflation Quelle: Thomson Reuters Datastream, Wellershoff & Partners 30 Strukturierung internationaler Anlagegefässe Victor Meyer, Partner Steuerberatung, PwC 4 ETRE Event PwC 29. November 2016 31 Grundsätzliche Überlegungen für einen Anleger Typische Ziele für den Anleger: • Erhalt einer optimalen Nachsteuerrendite (Transaktionssteuern/laufende Steuern) • Beibehaltung der steuerlichen Charakterisierung des Ertrags (bspw. als Dividende, Zins, Kapitalgewinn) • Keine Steuerpflicht in Drittstaaten, inklusive Pflicht zur Einreichung von Steuererklärungen • Keine Offenlegung von Anlegerinformationen in Drittstaaten • Bereitstellung von Tax Reporting durch Fund Promoter • Verständnis wie Anleger steuerlich im Investitionsland behandelt werden (z.B. PK) • Antizipation absehbarer steuerlicher und regulatorischer Entwicklungen Was muss ein Anleger vorkehren: • Tax Due Diligence • Side Letters • Steuerrulings in Drittstaaten ETRE Event PwC 29. November 2016 32 Grundsätzliche Überlegungen zur Strukturierung internationaler Anlagegefässe Merkmale internationaler Anlagegefässe: • Internationale Immobilienstrukturen sind komplexe Anlagegefässe: Wahl des Vehikels (d.h. Ort, Rechtsform, Regulierung) Grosse Anzahl von SPV involviert Verschiedene Rechtssysteme Verschiedene Steuersysteme Compliance-Verpflichtungen in vielen Ländern Verschiedene Währungen • Steuern als wesentlicher Kostentreiber Bei der Strukturierung von internationalen Anlagegefässen sind Steuerfolgen auf jeder Stufe, d.h. vom Immobilieninvestment bis zum Anleger, zwingend zu berücksichtigen. ETRE Event PwC 29. November 2016 33 Ziele der Strukturierung internationaler Anlagegefässe Reduktion der Gewinnsteuerbelastung auf jeder Stufe des Anlagegefässes • Wahl der involvierten Jurisdiktionen für Holding- und Objektgesellschaft • Fremdfinanzierung der Objektgesellschaft Repatriierung von Erträgen • via quellensteuerbefreite Zinsen • via quellensteuerbefreite Dividenden Optimierung der Mehrwertsteuer • Erfüllen von Deklarations- und Informationspflichten innerhalb des Anlagegefässes ETRE Event PwC 29. November 2016 34 Strukturierung internationaler Anlagegefässe: Steuerarten Anleger • Besteuerung der Anlage und der Ausschüttungen • Rückforderung oder Anrechnung allfälliger Einkommensteuer Anlagegefäss • Einkommensteuer auf Erträgen • Quellensteuer auf Ausschüttung Anleger Objektgesellschaft • • • • • Handänderungssteuern beim Erwerb/Verkauf Besteuerung des Immobilienertrages Besteuerung des Verkaufsgewinns Mehrwertsteuer Quellensteuer ETRE Event PwC ? Quellensteuern auf Ausschüttungen Land B Anlagegefäss Holdinggesellschaft • Besteuerung Dividendenertrag/übriger Ertrag • Quellensteuer • Besteuerung Kapitalgewinn Land C Quellensteuern auf Dividenden und Zinsen Quellensteuern auf Dividenden und Zinsen Holdinggesellschaft Immobilie Land A Objektgesellschaft 29. November 2016 35 Strukturierung internationaler Anlagegefässe: Steuerliche Risiken Anleger • Sind notwendige Steuerinformationen verfügbar • Steuerpflicht in Investitionsländern • Qualifikation des Ertrages Anleger Land C ? Quellensteuern auf Ausschüttungen Anlagegefäss Land B • Steuerliche Behandlung (transparent vs. intransparent) Anlagegefäss Quellensteuern auf Dividenden und Zinsen Holdinggesellschaft • Steuerliche Substanzanforderungen Objektgesellschaft • Steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsen und anderen Kosten, wie Management Fees • Abschreibungen vs. Cash Traps • Offenlegung von Anlegern ETRE Event PwC Quellensteuern auf Dividenden und Zinsen Holdinggesellschaft Immobilie Land A Objektgesellschaft 29. November 2016 36 Grenzen der Strukturierung internationaler Anlagegefässe Internationale steuerliche Restriktionen • Mindesteigenkapitalvorschriften, Fremdfinanzierungsgrenzen • Steuerliche Höchstzinssätze für Finanzierung • Transferpreisstudie zu Finanzierung und Zinssatz oft zwingend erforderlich • Substanzerfordernisse von Holding- und Objektgesellschaft Neue internationale Richtlinien stehen kurz vor Umsetzung in verschiedenen Jurisdiktionen • BEPS-Initiative: Zinsabzugsbeschränkung, Substanz, Transfer Pricing • EU-Anti-Avoidance-Regeln Neue zusätzliche Regelungen erhöhen die Kosten einer Struktur und schmälern die Rendite der Investoren. ETRE Event PwC 29. November 2016 37 Grenzen der Strukturierung internationaler Anlagegefässe Richtlinie zur Bekämpfung der Steuervermeidung EU (EU-Anti-Tax-Avoidance Directive (ATAD)) Elemente der Rechtsvorschriften gegen aggressive Steuerplanung (u.a.), inklusive: • Begrenzung der Abzugsfähigkeit von Zinszahlungen • Allgemeine Vorschrift zur Verhinderung von Missbrauch Begrenzung der Abzugsfähigkeit von Zinszahlungen (auf Neudarlehen) auf max. 30% des EBITDA • Betrifft Gruppenfinanzierung und Darlehen von unabhängigen Dritten • Optional: Recht auf Abzug von Zinsen bis maximal EUR 3 Mio. • Mitgliedstaaten können auch tiefere Levels anwenden Erstmalige Anwendung der Regeln zur Beschränkung des Zinsabzuges ab 1.1.2019 Zusätzlich Anpassung der Mutter-/Tochterrichtlinie betreffend Abkommensmissbrauch ETRE Event PwC 29. November 2016 38 Steueroptimierung bei der Strukturierung internationaler Anlagegefässe Fazit Die Strukturierung internationaler Anlagegefässe ist zentral, um die Rendite und den ausschüttbaren Ertrag für den Investor zu erhöhen. Den Strukturierungsmöglichkeiten sind insb. durch neuere Gesetzesbestrebungen Grenzen gesetzt. Nur eine im Rahmen der steuerrechtlich zulässigen Strukturierungsmöglichkeiten erfolgende Ausgestaltung eines Anlagevehikels ermöglicht eine nachhaltige Steueroptimierung. Die sich ständig ändernden Gesetzesbestimmungen müssen laufend überwacht und die Struktur, falls nötig, angepasst werden, um eine optimale Rendite sicherzustellen. ETRE Event PwC 29. November 2016 39 Podiumsdiskussion: Anlagestrategien der institutionell tätigen Investoren Francisca Fariña Fischer, Credit Suisse Roger Hennig, Schroders Martin Signer, Swiss Life Asset Managers Rainer Suter, AXA Investment Managers Cornel Widmer, Zurich Insurance Company Ltd. 5 moderiert von Kurt Ritz ETRE Event PwC 29. November 2016 40 Flying Dinner im Hotel Widder Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 6 ETRE Event PwC Kurt Ritz Marie Seiler MRICS, Partner und Bereichsleiter Deals MRICS, CFA, Director und Leiterin Real Estate Advisory PwC Zürich PwC Zürich Tel. +41 58 792 14 49 Tel. +41 58 792 56 69 [email protected] [email protected] Victor Meyer Dr. Felix Brill Partner Steuerberatung CEO PwC Zürich Wellershoff & Partners Ltd. Tel. +41 58 792 43 40 [email protected] [email protected] 29. November 2016 41
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