Company Research and Analysis Report FISCO Ltd. http://www.fisco.co.jp エー・ディー・ワークス 3250 東証 1 部 伪伪不動産テック事業に参入し、 今後の収益柱の 1 つとし て育成 http://www.re-adworks.com/ir/index.html エー ・ ディー ・ ワークス <3250> は個人富裕層向けに投資用一棟賃貸マンションなどの収 益不動産物件をバリューアップ後に販売する収益不動産販売事業と、 保有不動産売却まで 2016 年 11 月 21 日 （月） の期間に得られる賃貸収入や販売後のプロパティ ・ マネジメント収入などで構成されるストッ ク型フィービジネス事業を両輪としている。 新規事業として米国収益不動産事業が順調な立 ち上がりを見せているほか、 2016 年 11 月より不動産テック事業に参入し、 今後の収益柱の Important disclosures and disclaimers appear at the back of this document. １つとして育成していく方針だ。 10 月 24 日付で発表された 2017 年 3 月期第 2 四半期累計 （2016 年 4 月− 9 月） の連結 業績は、 売上高が前年同期比 20.0% 増の 9,459 百万円、 EBITDA （償却前営業利益） が同 企業調査レポート 執筆 客員アナリスト 佐藤 譲 19.8% 増の 637 百万円となった。 収益不動産販売事業において、 販売棟数が国内外合わせ て 25 棟 （前年同期比 7 棟増） と増加したことに加え、 収益不動産保有残高の積み上げによ る賃料収益や PM 収入が増加したことが要因だ。 特に米国事業に関しては、 物件売却価格 の値上がりにより通期計画の利益を半期で達成するなど好調に推移した。 企業情報はこちら >>> 2017 年 3 月期の連結業績は、 売上高が前期比 4.9% 増の 16,500 百万円、 EBITDA は同 29.6% 増の 1,200 百万円を見込んでいる。 第 2 四半期末の収益不動産残高は前期末比 25.3% 増の 18,227 百万円と順調に積み上がっていることから、 計画の達成は射程圏内と見られる。 同社は新規事業として不動産テック事業に参入するため、 新たに ( 株 ) スマートマネー ・ イ ンベストメント （以下、 SMI） を 2016 年 10 月に設立した。 同子会社にて、 不動産小口化投 資商品の流通プラットフォーム 「みんなの投資 online」 を 11 月より立ち上げ、 2017 年春から 同プラットフォーム上にて同社の収益不動産物件及び他社物件の小口化投資販売を開始す る計画となっている。 同事業への参入により、 顧客層が富裕層から準富裕層まで拡大するほ か、 流通プラットフォーム上で新たなサービスの追加も視野に入れるなど、 一段の業容拡大 が期待される。 中期経営計画では最終年度となる 2019 年 3 月期に売上高 18,000 百万円、経常利益 1,000 百万円、 期末の収益不動産残高で 30,000 百万円を目標として掲げている。 収益不動産販 売事業では国内で新たに京阪神エリアの物件の取扱いを開始したほか、 米国市場の成長も 期待できる。 加えて、 不動産テック事業における不動産小口化投資商品の販売が立ち上がっ てくれば計画の達成は十分可能と考えられる。 伪伪Check Point ・ 17/3 期 2Q は増収、 営業増益と会社予想を上回って着地 ・ 収益不動産残高の積み上げを目的に有利子負債が増加 ・ 最終年度の経営目標値は連結売上高 180 億円、 EBITDA で 16 億円 本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。 1 連結業績推移 （百万円） 売上高（左軸） （百万円） 経常利益（右軸） 㻝㻤㻘㻜㻜㻜 㻤㻜㻜 㻝㻢㻘㻜㻜㻜 㻤㻜㻜 㻢㻡㻜 㻝㻠㻘㻜㻜㻜 エー・ディー・ワークス 㻝㻡㻘㻣㻟㻟 㻞㻥㻜 㻢㻘㻜㻜㻜 㻠㻘㻜㻜㻜 㻡㻜㻜 㻟㻢㻝 㻤㻘㻜㻜㻜 2016 年 11 月 21 日 （月） 㻢㻜㻜 㻠㻡㻜 㻝㻜㻘㻜㻜㻜 http://www.re-adworks.com/ir/index.html 㻣㻜㻜 㻡㻠㻜 㻝㻞㻘㻜㻜㻜 3250 東証 1 部 㻥㻜㻜 㻝㻝㻘㻡㻟㻣 㻝㻜㻘㻝㻡㻥 㻝㻢㻘㻡㻜㻜 㻠㻜㻜 㻟㻜㻜 㻝㻜㻘㻣㻟㻡 㻞㻜㻜 㻥㻘㻤㻡㻟 㻞㻘㻜㻜㻜 㻝㻜㻜 㻜 㻜 㻝㻞㻛㻟期 㻝㻟㻛㻟期 㻝㻠㻛㻟期 㻝㻡㻛㻟期 㻝㻢㻛㻟期 㻝㻣㻛㻟期㻔予㻕 伪伪事業概要 収益不動産販売とストック型フィービジネスの 2 つのセグメント (1) 事業内容 同社の事業セグメントは収益不動産販売事業、 ストック型フィービジネスの 2 つのセグメン トに区分されている。 また、 連結子会社として国内でプロパティ ・ マネジメント事業 （以下 PM 事業） を行う ( 株 ) エー・ディー・パートナーズ （以下 AD パートナーズ） や ( 株 ) エー・ディー・ エステート （以下 AD エステート）、 不動産テック事業を行う SMI の 3 社、 米国で収益不動産 販売事業や PM 事業、 それらを統括する事業統括会社の 3 社を展開している。 収益不動産販売事業とは、 中古賃貸マンションを仕入れ、 リノベーションなどのバリューアッ プを施してから販売する事業で、 同社の売上高の約 9 割、 経常利益の約 7 割を占める主力 事業となっている。 営業エリアは中古マンションの賃貸需要が旺盛な都心部が中心。 顧客の 8 ～ 9 割は個人富裕層で、 物件価格としては 200 ～ 300 百万円台の中古マンションが中心と なっている。 こうした価格帯の物件は入居率が高く、 家賃収入が安定しているほか、 値下が りリスクも相対的に低く、 個人富裕層が投資運用対象として手掛けるには手頃な水準となって いる。 また、 販売対象物件として仕入価格で 500 百万円超のオフィスビルなども手掛けてい るが、 件数としては全体の 1 割程度の水準となっている。 さらに、 2015 年 3 月期からは米国 カリフォルニア州においても、 子会社を通じて収益不動産販売事業を本格的に開始している。 ストック型フィービジネスとは、 販売用不動産で売却するまでに得られる賃料収入のほか、 同社が保有 ・ 売却した物件に関するプロパティ ・ マネジメント収入 （入退去手続、 賃料徴収 等管理受託フィー）、 仲介、 不動産鑑定、 デューデリジェンス、 相続対策などのコンサルティ ング収入で構成されている。 なお、プロパティ・マネジメントについては子会社の AD パートナー ズで行っている。 本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。 2 ■事業概要 ■ バリューイノベーション、 少ない競合、 模倣困難性に特色 (2) ビジネスモデルと特色 同社では自社のビジネスモデルをブルーオーシャン型と呼んでいる。その特色は a) バリュー エー・ディー・ワークス 3250 東証 1 部 イノベーション、b) 少ない競合、c) 模倣困難性、に集約できる。この独自のビジネスモデルによっ て、「高付加価値提供」 と 「低コスト」 を両立し、顧客を囲い込みながら参入障壁の高いクロー ズド ・ マーケットの創造を目指している。 http://www.re-adworks.com/ir/index.html a) バリューイノベーション バリューイノベーションとは、従来と異なる新たな価値の提供を意味する。 同社においては、 2016 年 11 月 21 日 （月） 顧客に対して同業他社とは異なった独自スタイルでのバリュー提供を行っている。 具体的に は、 物件ありきの販売ではなく、 顧客ニーズを優先した販売を行っている。 また物件の仕入 れからリノベーション、 管理、 相続相談に至るまですべてをワンストップで提供する体制を構 築しており、 顧客とは 1 度だけの取引で終わるのではなく、 長期的かつ継続的な関係の維持 に努めることで、 生涯取引につなげていく取り組みを行っている （CRM 戦略）。 顧客側の立場に立って見れば、不動産投資を行ううえで中古物件の仕入れからリノベーショ ンする際のコスト、 あるいは売却時の税金対策や相続対策に至るまで様々な費用が発生す る。 これらの手続きをその都度、 自身で行うよりも、 同社に一括して委託したほうがトータル 的に 「低コスト」 を実現できることになる。 また、 リノベーション後の入居率も高まり、 投資収 益の最大化 （＝高付加価値提供） を目指すうえで、 同社は重要なパートナーとなっている。 ワンストップソリューション 出所 ： 同社資料 b) 少ない競合 同社が主な仕入物件対象としている 200 ～ 300 百万円規模の投資用一棟賃貸マンション などの収益不動産物件は、 事業効率の面から大手不動産会社がほとんど参入していない領 域となっている。 また、 非上場の中小不動産業者においては資金面から、 リノベーションなど のバリューアップを施して販売することは難しく、 特に中古不動産物件に関しては、 瑕疵 （か し） 物件のリスクが必ず付きまとうだけに、 一旦同社が物件を買い取って保有すること、 さら には販売後にも引き続きプロパティ ・ マネジメントサービスを提供していることが、 買主からの 信頼を高める要因となっている。 本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。 3 ■事業概要 ■ 同社が物件情報の入手先としているのは、 大手不動産会社や信託銀行などに在籍する約 3,000 人の仲介営業担当者で、 日々 20 ～ 30 件の案件が同社へ優先的に持ち込まれている。 こうして集まってくる情報の中から、 収益化が見込まれる案件を取捨選択し仕入れる格好とな るため、 必然的に良質の物件が同社に集まることになる。 売却物件情報が優先的に同社に 持ち込まれるのは、 同社に資金調達力があり購入の意思決定が早いため、 売り主側から見 エー・ディー・ワークス 3250 東証 1 部 た販売効率が高いためだ。 c) 模倣困難性 http://www.re-adworks.com/ir/index.html 大手不動産会社は物件視点型の販売手法並びに分業体制、 規模追求型のビジネスモデ ルであり、同ビジネスモデルを転換することが効率面から考えても非常に困難であると言える。 逆にこうした大手の不動産業者などは、 同社と補完関係となっている。 2016 年 11 月 21 日 （月） 伪伪業績動向 17/3 期 2Q は増収、 営業増益と会社予想を上回って着地 (1) 2017 年 3 月期第 2 四半期累計の業績概要 2017 年 3 月期第 2 四半期累計の連結業績は、 売上高が前年同期比 20.0% 増の 9,459 百 万円、 EBITDA が同 19.8% 増の 637 百万円、 営業利益が同 1.8% 増の 514 百万円、 経常利 益が同 14.8% 減の 350 百万円、 親会社株主に帰属する四半期純利益が同 5.3% 増の 277 百 万円となり、 8 月時点の会社予想に対して、 売上高、 利益ともに上回って着地した。 収益不 動産販売事業、 ストック型フィービジネスともに順調に拡大したことが要因だ。 第 2 四半期にはいって首都圏の中古マンション市況の過熱感も幾分和らぎ、 積極的な仕入 活動を実施したことで、 第 2 四半期末の収益不動産残高は前年同期比 46.7% 増の 18,227 百 万円と大きく積み上げることができた。 2017 年 3 月期末の目標を 20,000 百万円としていたの で、 順調に積み上げが進んだと言える。 営業利益の増益率が低いのは収益不動産の残高 が積み上がったことによる減価償却費の増加や将来の成長に向けた人員体制の強化 （9 月 末の人員は前年同期比 24 名増の 129 名） による人件費の増加、 仲介手数料の増加などが 主因となっている。 また、 経常利益は不動産物件の仕入資金として有利子負債を前期末比 3,734 百万円増や したことによる金融収支の悪化等により減益となったが、 特別利益として長期保有用不動産 の売却益 86 百万円を計上したことで、 親会社株主に帰属する四半期純利益は増益となった。 事業セグメント別の動向については以下のとおり。 本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。 4 ■業績動向 ■ 2017 年 3 月期 2Q 累計 連結業績 16/3 期 2Q 累計 実績 エー・ディー・ワークス 3250 東証 1 部 http://www.re-adworks.com/ir/index.html 2016 年 11 月 21 日 （月） 売上比 会社 予想注 1 8,837 593 313 - （単位 ： 百万円） 17/3 期 2Q 累計 前年 実績 売上比 同期比 9,459 +20.0% 1,819 19.2% +13.2% 1,304 13.8% +18.5% 637 6.7% +19.8% 514 5.4% +1.8% 350 3.7% -14.8% 86 0.9% - 売上高 7,882 売上総利益 1,606 20.4% 販管費 1,101 14.0% EBITDA 注 2 532 6.7% 営業利益 505 6.4% 経常利益 411 5.2% 特別損益 親会社株主に帰属する 263 3.3% 264 277 2.9% 四半期純利益 収益不動産残高 （平残） 12,949 16,768 収益不動産残高 （期末） 12,423 18,227 注 1 ： 会社予想は 8 月末時点 注 2 ： EBITDA ＝営業利益 + 減価償却費等 （特別利益に計上した不動産売却益含む） +5.3% +29.5% +46.7% a) 収益不動産販売事業 収益不動産販売事業の売上高は前年同期比 20.2% 増の 8,584 百万円、 EBITDA は同 16.8% 増の 903 百万円、 営業利益は同 5.5% 増の 816 百万円となった。 また、 将来の収益源 となる収益不動産残高は前年同期比で 46.7% 増の 18,227 百万円となった。 首都圏の中古マンション市況は引き続き上昇基調が継続したものの、 過熱感は和らいでき たようで、 収益性が高いと見込まれる物件を中心に当期は積極的な仕入活動を行った。 仕 入件数は国内で 26 棟、 米国で 7 棟となり、 仕入額では前年同期比 142.9% 増の 11,568 百万 円となった。 また、 当期より新たに京阪神エリアでの仕入活動も開始している。 9 月に大阪営 業所を開設 （4 名） し、 3 件の仕入れを行った。 販売棟数は国内で 21 棟 （前年同期比 4 棟増）、 米国で 4 棟 （同 3 棟増） となり、 合計で 25 棟となった。 このうち、 米国市場については 2013 年の事業開始以降、 順調に実績を積み 上げてきている。 営業エリアは人気の高いカリフォルニア州西海岸に限定しており、 販売累 計実績は 10 棟となった。 売却済み物件における空室数は 1 部屋のみと稼働状況は高く、 ほ ぼ 100% となっている。 投資利回りは年 4% 程度だが、 賃料や物件の販売価格が年々上昇傾 向にあることから、 引き合いは旺盛だ。 当第 2 四半期累計の売上高は 1,019 百万円と同事 業セグメントの 12% を占めるまでになってきており、 EBITDA については 102 百万円と通期の 会社計画を半期で超過するなど、 収益面でも貢献し始めている。 売却価格が当初想定よりも 値上がりしているのが要因だ。 米国での 9 月末の収益不動産残高は 2,500 百万円、 棟数は 12 棟となっている。 その他、 当期は新たな取り組みとして、 渋谷道玄坂にて自社開発のオフィスビルの新築 工事を 2016 年 7 月に着手した。 11 階建てのビルで総工費は 20 〜 30 億円、 竣工予定は 2017 年 9 月となる。当面は長期保有不動産とし、賃料収入を得ていく予定だ。また、同プロジェ クトが成功すれば、 継続して自社開発も進めていく方針となっている。 本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。 5 ■業績動向 ■ 収益不動産販売事業の業績推移 （百万円） （百万円） 売上高（左軸） 㻱㻮㻵㼀㻰㻭（右軸） 㻝㻜㻘㻜㻜㻜 㻥㻜㻟 㻝㻘㻜㻜㻜 㻣㻣㻠 㻤㻘㻜㻜㻜 㻤㻜㻜 エー・ディー・ワークス 3250 東証 1 部 㻢㻘㻜㻜㻜 http://www.re-adworks.com/ir/index.html 㻠㻘㻜㻜㻜 㻢㻜㻜 㻠㻣㻡 㻤㻘㻡㻤㻠 㻠㻜㻜 㻣㻘㻝㻠㻝 㻞㻘㻜㻜㻜 㻞㻜㻜 㻟㻘㻥㻢㻠 2016 年 11 月 21 日 （月） 㻜 㻜 㻝㻡㻛㻟期 㻞㻽累計 㻝㻢㻛㻟期 㻞㻽累計 出所 ： 説明会資料 㻝㻣㻛㻟期 㻞㻽累計 収益不動産残高の推移 （百万円） 期末残高 期中平均残高 㻞㻜㻘㻜㻜㻜 㻝㻤㻘㻞㻞㻣 㻝㻤㻘㻜㻜㻜 㻝㻢㻘㻜㻜㻜 㻝㻞㻘㻠㻞㻟 㻝㻞㻘㻥㻠㻥 㻝㻠㻘㻜㻜㻜 㻝㻞㻘㻜㻜㻜 㻝㻝㻘㻞㻝㻥 㻝㻜㻘㻢㻥㻥 㻝㻜㻘㻜㻜㻜 㻢㻘㻣㻢㻤 㻤㻘㻜㻜㻜 㻢㻘㻜㻜㻜 㻠㻘㻜㻜㻜 㻞㻘㻜㻜㻜 㻜 㻝㻡㻛㻟期 㻞㻽末 出所 ： 説明会資料 㻝㻢㻛㻟期 㻞㻽末 㻝㻣㻛㻟期 㻞㻽末 b) ストック型フィービジネス ストック型フィービジネスの売上高は前年同期比 22.1% 増の 993 百万円、 EBITDA は同 15.3% 増の 342 百万円、 営業利益は同 13.3% 増の 319 百万円と好調に推移した。 収益不動 産の期中平均残高が前年同期比 29.5% 増と積み上がったことで、 賃料収入が同 18.6% 増の 484 百万円と増加したほか、 プロパティ ・ マネジメントやコンサルティングサービスなども増収 となった。 プロパティ ・ マネジメントでは 9 月末の不動産管理戸数が前年同期比 15.3% 増の 3,892 戸に増加した。 売上高の伸びに対して利益の伸びが小幅にとどまった要因は、 長期保有用収益不動産の 積み増しを推進したことで減価償却費が増加したこと、 並びに、 今後の成長に備えた組織拡 充による人件費の増加が主因となっている。 本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。 6 ■業績動向 ■ ストック型フィービジネスの業績推移 （百万円） 売上高（左軸） 㻱㻮㻵㼀㻰㻭（右軸） 㻝㻘㻞㻜㻜 （百万円） 㻟㻠㻞 㻟㻢㻜 㻞㻥㻣 㻝㻘㻜㻜㻜 エー・ディー・ワークス 㻟㻜㻜 㻞㻢㻞 㻤㻜㻜 㻞㻠㻜 3250 東証 1 部 㻢㻜㻜 㻝㻤㻜 http://www.re-adworks.com/ir/index.html 㻥㻥㻟 㻠㻜㻜 㻤㻝㻟 㻝㻞㻜 㻢㻢㻢 㻞㻜㻜 2016 年 11 月 21 日 （月） 㻢㻜 㻜 㻜 㻝㻡㻛㻟期 㻞㻽累計 㻝㻢㻛㻟期 㻞㻽累計 出所 ： 説明会資料 㻝㻣㻛㻟期 㻞㻽累計 賃料収入㻛収益の推移 （百万円） 賃料収入 賃料収益＝㻱㻮㻵㼀㻰㻭ベース 㻢㻜㻜 㻠㻤㻠 㻡㻜㻜 㻠㻜㻤 㻠㻜㻜 㻟㻜㻜 㻟㻟㻤 㻟㻞㻞 㻞㻤㻟 㻞㻞㻝 㻞㻜㻜 㻝㻜㻜 㻜 㻝㻡㻛㻟期 㻞㻽累計 出所 ： 説明会資料 㻝㻢㻛㻟期 㻞㻽累計 㻝㻣㻛㻟期 㻞㻽累計 収益不動産残高の積み上げを目的に有利子負債が増加 (2) 財務状況 2016 年 9 月末の財務状況を見ると、 総資産は前期末比 4,176 百万円増加の 22,102 百万 円となった。 主な増減要因は、 販売用収益不動産の増加で 3,676 百万円、 現金及び預金の 増加で 304 百万円となっている。 一方、 負債は前期末比 4,045 百万円増加の 16,128 百万円となった。 収益不動産の仕入 れを積極的に行ったことに伴い、 有利子負債が同 3,734 百万円増加したことが主因となって いる。 また、 純資産は同 130 百万円増加の 5,973 百万円となった。 親会社株主に帰属する 四半期純利益の計上により利益剰余金が同 199 百万円増加した一方で、 円高の進行に伴い 為替換算調整勘定が同 79 百万円減少した。 本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。 7 ■業績動向 ■ 主要経営指標を見ると、 有利子負債の増加により有利子負債比率が前期末の 182.9% から 242.2% に上昇し、 自己資本比率が 32.6% から 26.9% に低下した。 収益不動産残高の積み上 げを目的に、 有利子負債を増やしたことが要因となっている。 第 3 四半期以降も収益不動産 残高の積み上げを継続していく方針であり、 有利子負債の水準も幾分増加する見込みとなっ ている。 金利上昇局面ではこうした有利子負債の増加はリスク要因となるが、 現状は超低金 エー・ディー・ワークス 利が続いており、 本業の収益で金融費用を十分賄えていることから、 特段の事業リスクには ならないと考えられる。 3250 東証 1 部 連結貸借対照表 http://www.re-adworks.com/ir/index.html 2016 年 11 月 21 日 （月） （現金及び預金） （販売用収益不動産） 総資産 （有利子負債） 負債 純資産 経営指標 （安全性） 自己資本比率 有利子負債比率 出所 ： 決算短信 14/3 期 3,617 10,124 14,274 7,483 8,778 5,496 15/3 期 3,081 12,931 16,681 9,628 11,202 5,478 16/3 期 2,607 14,551 17,925 10,671 12,083 5,842 38.4% 136.4% 32.8% 175.9% 32.6% 182.9% （単位 ： 百万円） 17/3 期 2Q 増減額 2,911 304 18,227 3,676 22,102 4,176 14,406 3,734 16,128 4,045 5,973 130 26.9% 242.2% 17/3 期は増収増益を見込み、 適正な価格で物件を仕込める環 境に (3) 2017 年 3 月期業績見通し 2017 年 3 月期の連結業績は、 売上高が前期比 4.9% 増の 16,500 百万円、 EBITDA が同 29.5% 増の 1,200 百万円、 経常利益が同 23.0% 増の 800 百万円、 親会社株主に帰属する当 期純利益が同 23.7% 増の 528 百万円と期初会社計画を据え置いている。 第 2 四半期までの進捗率では売上高、 EBITDA で 50% を超える進捗になっており、 また、 収益不動産残高についても期末目標の 20,000 百万円にあと少しのところまで積み上げが進 んでいる。 首都圏中古マンションの市況は一時の需給ひっ迫感が薄らいでおり、 収益性の見 込める物件を適正な価格で仕込める環境になってきていることから、 収益不動産残高 20,000 百万円の達成は十分可能で、 業績も順調に推移することが予想される。 2017 年 3 月期連結業績見通し 16/3 期 実績 売上比 会社計画 （単位 ： 百万円） 17/3 期 2Q 累計 前期比 進捗率 実績 4.9% 9,459 57.3% 29.5% 637 53.1% 23.0% 350 43.8% 売上高 15,733 16,500 EBITDA 926 5.9% 1,200 経常利益 650 4.1% 800 親会社株主に帰属する 426 2.7% 528 23.7% 277 当期純利益 収益不動産残高 （期末） 14,551 20,000 37.4% 18,227 注 ： EBITDA ＝営業利益 + 減価償却費等 （特別利益に計上した不動産売却益含む） 52.5% 91.1% とりわけ、 米国での収益不動産事業に関しては今後も成長が期待される。 2017 年 3 月期 の米国市場の販売高は前期比約 2 倍増の 2,000 百万円 （販売棟数 8 棟）、 EBITDA で 55 百万円を計画しているが、 EBITDA については既に第 2 四半期までに通期計画を超過してい る。 仕入高については 3,000 百万円 （仕入棟数 15 棟） を計画し、 第 3 四半期以降も積極 的に仕入活動を行っていく方針だ。 なお、 10 月には 2 棟の販売を既に完了している。 本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。 8 ■業績動向 ■ 円高の進行により、 米国不動産投資に対する意欲がどう変化するか懸念されたが、 現地 での賃料が毎年 3% ペースで安定的に上昇し、 入居率もほぼ 100% で推移していること、 不動 産オーナーの法的権限が日本と比べて強いこと※など、 不動産投資に適した市場であること が認知され始めたようで、リスク分散のための投資先としての魅力度は変わっていないようだ。 このため、 同社では今後も米国での事業を拡大していく方針で、 中期目標として 2019 年 3 エー・ディー・ワークス 月期に売上高 5,000 百万円、 収益不動産期中平均残高で 5,000 百万円、 経常利益率で 5% 程度の水準を目指している。 3250 東証 1 部 http://www.re-adworks.com/ir/index.html 今後の課題は販売ルートの確立にある。 現状では同社の顧客で構成されるオーナーズクラ ブ 「Royaltorch」 の会員や、 提携先金融機関、 税理士法人からの紹介で販売活動を行って いるが、 年間 10 棟以上を販売していくためには、 その他の販売ルートの構築が必要だ。 こ 2016 年 11 月 21 日 （月） のため、 同社では個人富裕層向けを対象とした米国不動産投資セミナーを開催するなど、 直 接販売のルートづくりに取り組んでいる。 米国収益不動産事業 （百万円） 売上高（販売高㻗賃料収入他） 仕入高 㻟㻘㻡㻜㻜 ※具体例を挙げると、 借地借家法 の 不 在、 契 約 期 間 （1 年 ） 満 了後の家賃改定は一方的告知 により実施、 家賃不払いテナン トの強制退去等 㻟㻘㻜㻜㻜 㻟㻘㻜㻜㻜 㻞㻘㻡㻜㻜 㻞㻘㻜㻜㻜 㻞㻘㻜㻜㻜 㻝㻘㻠㻡㻤 㻝㻘㻡㻜㻜 㻡㻜㻜 㻥㻤㻡 㻤㻝㻢 㻝㻘㻜㻜㻜 㻢㻞㻟 㻟㻥㻤 㻞㻝㻣 㻜 㻝㻠㻛㻟期 㻝㻡㻛㻟期 㻝㻢㻛㻟期 㻝㻣㻛㻟期（予） 伪伪不動産テック事業に参入 不動産小口化投資商品を販売する流通プラットフォームを構築 同社は 11 月 1 日付で、新規事業として不動産テック事業に参入すると発表した。インターネッ トを活用して、 不動産特定共同事業法 （以下、 不特法） による不動産小口化投資商品を個 人投資家に販売するための流通プラットフォーム 「みんなの投資 online」 を構築し、 子会社 で運営していく。 既に、 10 月 21 日付で同事業を展開する完全子会社 SMI を設立した。 11 月より、 まず同サイトにて個人投資家の集客を開始し、 2017 年春をめどに同サイトにて 小口化投資商品の掲載と併せて流通プラットフォーム機能を実装し販売を開始する。 同サイト では同社商品だけでなく、 不特法を使って販売を行う同業他社の商品も掲載し、 小口化投資 商品全体の流通プラットフォームとして育成していく考えだ。 また、 将来的には不動産以外の 小口化投資商品も同サイトで取り扱っていく予定だ。 本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。 9 ■不動産テック事業に参入 ■ (1) 不動産テック事業に参入する背景 同社が今回、 不動産テック事業に参入する背景には、 不特法を用いた不動産小口化投資 商品の市場規模が 2015 年度の 1,400 億円から 2020 年度には倍増の 2,800 億円まで拡大す ることが見込まれ、 成長ポテンシャルが大きいこと、 また、 成長を実現していくに当たってはイ ンターネットの活用が最も有効であると考えていることが挙げられる。 不動産業界は他業界と エー・ディー・ワークス 比較してデジタル化が遅れていると言われている。 情報の非対称性がその一因として挙げら 3250 東証 1 部 れているが、 逆にデジタル化を実現することで成長機会を得られるチャンスになるとも言える。 http://www.re-adworks.com/ir/index.html 現状、 不特法を用いた不動産小口化投資商品を販売するためには当局の許認可が必要 で、 2016 年 9 月現在で 88 社が認可されている。 ただ、 実際に商品を販売しているのはその 2016 年 11 月 21 日 （月） うち 13 社にとどまっている。 これは、 投資商品を組成しても販売ノウハウやルートがないこと が要因と見られる。 同社ではこうした現状を受け、新たにインターネット上で流通プラットフォー ムを構築することでこれら企業の参加を促し、 不動産小口化投資商品市場を活性化していく ためのリード役になることを目指している。 (2) 不動産テック事業のビジネスモデル 事業を運営する SMI では、 2 段階のステップを踏んで事業を展開していく計画となっている。 第 1 段階として、 個人投資家を 「みんなの投資 online」 に集客するために、 11 月より投資 情報に関するコンテンツを公式展開するほか、 連携先となる ( 株 )ZUU の金融経済専門サイ ト 「ZUU online」 にもコンテンツ配信を行い、 ZUU が持つ 300 万人の個人投資家層を同社サ イトに呼び込んでいく。 既に 10 月より 「みんなの投資 online」 は仮オープンしており、 月間 2 万 PV （ページビュー）、 1.5 万 UU （ユニークユーザー） を獲得するなど順調な滑り出しを 見せている。 第 2 段階として、 2017 年春より同社及び他社が提供する不動産小口化投資商品を 「みん なの投資 online」 に掲載し、 集客した個人投資家層が商品を購入できるプラットフォーム機 能を搭載し、 本格稼働を開始する予定となっている。 なお、 SMI の収益源としては、 不動産 小口化投資商品情報の広告掲載料を主に想定している。 みんなの投資 online 本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。 10 ■不動産テック事業に参入 ■ (3) 事業計画 不動産テック事業の当面の目標として、 5 年後に 「みんなの投資 online」 の月間 PV 数を 250 万、 UU 数 65 万を獲得し、 流通総額では 350 〜 500 億円 （うち同社商品で 300 億円） を掲げている。 不特法による不動産小口化投資商品の市場規模予想 2,800 億円のうち約 1 エー・ディー・ワークス 3250 東証 1 部 割の流通シェアを同社商品で獲得したい考えだ。 なお、 自社物件について 1 棟売りにするか小口化投資商品として販売するかの切り分けに http://www.re-adworks.com/ir/index.html ついて明確な基準はまだなく、 状況に合わせて都度判断していくものと見られる。 小口化投 資商品として販売する場合は、 顧客層が富裕層だけでなく準富裕層まで拡大すること、 また、 全国の投資家層が購入することから、 そうした特徴を最大限に活かせる物件を商品化してい 2016 年 11 月 21 日 （月） くことになる。 収益性の違いを見た場合は、 1 棟売りの場合に 3% かかる販売仲介手数料が 不動産小口化投資商品の場合は必要なくなるため、 理論的には従来よりも収益性の高い事 業になることが予想される。 同社では自社のビジネスモデルをブルーオーシャン型と呼んでいるが、 今回の不動産テッ ク事業もまたブルーオーシャン型として位置付けられる。 既存事業がバリューイノベーション の実現によるブルーオーシャン型のビジネスモデルであるのに対して、 不動産テック事業は マーケットイノベーションの実現によって、 ブルーオーシャンとする。 不動産小口化投資商品 を幅広く扱うオンラインの流通プラットフォームはまだなく、 先行して同市場を構築し業界のデ ファクトスタンダードとすることで参入障壁を高くする。 伪伪第 5 次中期経営計画 最終年度の経営目標値は連結売上高 180 億円、 EBITDA で 16 億円 (1) 中期経営計画の位置付けと基本方針 同社は 2017 年 3 月期から始まる第 5 次中期経営計画において、 2019 年 3 月期までの 3 年間を 「次の飛躍に向けた準備期間」 と位置付け、 3 つの基本方針を掲げている。 第 1 に、 「収益不動産残高の戦略的な拡充を通じた、 強固な事業基盤の確立と安定的な 収益基盤の追求」に取り組んでいく。従来戦略の踏襲となるが、超低金利が続く現状において、 財務レバレッジを効かせながら収益不動産残高を積み上げていく。 これにより、 賃料収益と いう安定収益を増加させながら、 収益不動産販売によるキャピタルゲインを得ることで、 国内 事業を着実に拡大させていく。 第 2 に、 「新たな収益の柱となる事業の開発と育成」 に取り組んでいく。 新規事業につい ては、 米国事業に加えて今回新たに発表した不動産テック事業を収益柱の 1 つに育てていく。 また、 新規事業についても 2016 年 9 月に専門組織となる事業企画部を新設し、 8 名体制で 新たなサービスの開発、 検討を進めている。 想定されるサービスとしては、 不動産に関連す る保険サービスなどが考えられる。 第 3 に、 「規模拡大に耐え得るケイパビリティの再構築」 に取り組んでいく。 具体的には、 収益不動産残高の拡大に伴うアセットマネジメント機能の強化、 収益不動産管理戸数の増加 に伴う PM 事業の質と量を強化するためのシステム再構築、 オーナーズクラブ 「Royaltorch」 を始めとするクライアントリレーション機能の強化などが挙げられる。 本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。 11 ■第 ■ 5 次中期経営計画 こうした 3 つの取組みを進めることにより、 2020 年 3 月期以降の成長基盤を構築していくこ とになる。 (2) 経営目標値 最終年度となる 2019 年 3 月期の経営目標値としては、 連結売上高で 18,000 百万円、 エー・ディー・ワークス EBITDA で 1,600 百万円、 経常利益で 1,000 百万円、 親会社株主に帰属する当期純利益で 3250 東証 1 部 660 百万円、 ROE で 7.4% を設定した。 また、 収益不動産残高は前期末の 14,551 百万円か http://www.re-adworks.com/ir/index.html ら 2019 年 3 月末は 30,000 百万円と 2 倍以上に拡大していく計画となっている。 3 カ年連結業績計画 2016 年 11 月 21 日 （月） 16/3 期 実績 15,733 926 559 650 17/3 期 計画 16,500 1,200 800 800 （単位 ： 百万円） 19/3 期 3 年間 平均成長率 計画 18,000 4.6% 1,600 20.0% 1,246 30.6% 1,000 15.4% 売上高 EBITDA （うち賃料収益） 経常利益 親会社株主に帰属する 426 528 660 当期純利益 ROE （期末） 7.3% 6.4% 7.4% 収益不動産平均残高 13,762 17,500 27,500 米国販売用 1,773 5,000 国内短期 / 中期販売用 9,116 12,000 国内長期保有用 2,872 10,500 収益不動産期末残高 14,551 20,000 30,000 注 ： EBITDA ＝営業利益 + 減価償却費等 （特別利益に計上した不動産売却益含む） 出所 ： 説明会資料 15.7% 26.0% 41.3% 9.6% 54.1% 27.3% 3 年間の年平均売上成長率は 4.6% と堅実な成長を見込んでおり、 利益ベースでは収益不 動産残高の積み上げに伴う賃料収益の増加で達成可能な計画となっている。 国内の収益不 動産販売事業についてはほぼ横ばいで保守的な計画となっており、 米国事業の増加分とそ の他新規事業等の立上げ費用分でほぼ相殺する格好となる。 このため、 今後市場環境に大きな変化がない限りは、 中期計画を達成する可能性が高い と弊社では見ている。 課題は収益不動産残高を 30,000 百万円まで引き上げていくための資 金調達となる。 9 月末の収益不動産残高が 18,227 百万円なので、 30,000 百万円まで積み上 げるには約 12,000 百万円ほどの資金が新たに必要となる。 今後 3 年間のフリーキャッシュフ ローは 2,000 百万円弱程度 （当期純利益＋償却費の 3 年間累計） と予想され、 9 月末の現 金及び預金も 2,911 百万円と多くはないため、 借入金やエクイティ ・ ファイナンスの実施で不 足分を補うことになると見られる。 なお、 同社は 2015 年 12 月 17 日付で発表した 「コーポレートガバナンスコードに対する当 社ガイドラインの制定に関するお知らせ」 の中で、 同社が目指す今後の規模感をガイダンス として示している。 具体的には、 連結純資産で 250 億円、 連結社員数で 200 名、 時価総額 350 ～ 400 億円としている。 現状の連結純資産は 59 億円、 社員数は 129 名、 時価総額は 80 億円規模となっている。 本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。 12 伪伪株主還元策について 17/3 期は創業 130 周年の記念配当を加えた 1 株当たり 0.55 円 株主還元策については、 配当による株主還元を基本としている。 配当政策については、 エー・ディー・ワークス 3250 東証 1 部 中長期的な視点に立って、 企業体質の強化と将来の事業展開のための内部留保の充実を 図るとともに業績に応じた安定的な配当を実施していくとしている。 2017 年 3 月期は創業 130 周年に当たることもあり、普通配当 0.35 円に記念配当 0.20 円を加えた、1 株当たり 0.55 円 （配 http://www.re-adworks.com/ir/index.html 当性向 22.4%） の配当を予定している。 㻝株当たり配当金と配当性向 2016 年 11 月 21 日 （月） （円） 配当金（左軸） 㻜㻚㻤㻜 （㻑） 配当性向（右軸） 㻞㻞㻚㻣㻌 㻞㻞㻚㻠㻌 㻞㻡㻚㻜 㻜㻚㻣㻜 㻝㻤㻚㻝㻌 㻜㻚㻢㻜 㻞㻜㻚㻜 㻝㻣㻚㻢㻌 㻝㻡㻚㻥㻌 㻜㻚㻡㻜 㻝㻡㻚㻜 㻜㻚㻠㻜 㻜㻚㻟㻜 㻜㻚㻡㻡 㻜㻚㻡㻜 㻜㻚㻞㻜 㻜㻚㻟㻡 㻜㻚㻟㻡 㻜㻚㻟㻡 㻝㻠㻛㻟期 㻝㻡㻛㻟期 㻝㻢㻛㻟期 㻝㻜㻚㻜 㻡㻚㻜 㻜㻚㻝㻜 㻜㻚㻜㻜 㻜㻚㻜 㻝㻟㻛㻟期 㻝㻣㻛㻟期（予） 注：配当金は株式分割等考慮し、過去遡及して修正している 本資料のご利用については、 必ず巻末の重要事項 （ディスクレーマー） をお読みください。 13 ディスクレーマー （免責条項） 株式会社フィスコ ( 以下「フィスコ」という ) は株価情報および指数情報の利用について東京証券取引所・ 大阪取引所・日本経済新聞社の承諾のもと提供しています。 “ＪＡＳＤＡＱ ＩＮＤＥＸ” の指数値及び商標は、 株式会社東京証券取引所の知的財産であり一切の権利は同社に帰属します。 本レポートはフィスコが信頼できると判断した情報をもとにフィスコが作成 ・ 表示したものですが、 その 内容及び情報の正確性、 完全性、 適時性や、 本レポートに記載された企業の発行する有価証券の価値 を保証または承認するものではありません。 本レポートは目的のいかんを問わず、 投資者の判断と責任 において使用されるようお願い致します。 本レポートを使用した結果について、 フィスコはいかなる責任を 負うものではありません。 また、 本レポートは、 あくまで情報提供を目的としたものであり、 投資その他 の行動を勧誘するものではありません。 本レポートは、 対象となる企業の依頼に基づき、 企業との電話取材等を通じて当該企業より情報提供 を受けていますが、 本レポートに含まれる仮説や結論その他全ての内容はフィスコの分析によるもので す。 本レポートに記載された内容は、 資料作成時点におけるものであり、 予告なく変更する場合があり ます。 本文およびデータ等の著作権を含む知的所有権はフィスコに帰属し、 事前にフィスコへの書面による承 諾を得ることなく本資料およびその複製物に修正 ･ 加工することは堅く禁じられています。 また、 本資料 およびその複製物を送信、 複製および配布 ・ 譲渡することは堅く禁じられています。 投資対象および銘柄の選択、 売買価格などの投資にかかる最終決定は、 お客様ご自身の判断でなさ るようにお願いします。 以上の点をご了承の上、 ご利用ください。 株式会社フィスコ
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