WOHNSTADT
JENA
STADTUMBAU UND KOMMUNALE
WOHNRAUMVERSORGUNG
HERAUSGEGEGBEN VON DER STADT JENA
– FACHBEREICH STADTENTWICKUNG UND STADTPLANUNG
JENA, OKTOBER 2016
BEARBEITUNG: Tobias Jacobs
LEKTORAT: pressebüro transit
Wilhelm-Kritzinger-Str. 11, 06722 Droyßig
Tel:
Fax:
034425/227 85
034425/300 19
E-Mail: [email protected]
www.timourou.de
IN ZUSAMMENARBEIT MIT:
Fachbereich Finanzen – Team Statistik
Dezernat Stadtentwicklung und Umwelt – Fachbereich 1
Fachdienst Soziales, Team Wohnen
Fachdienst Jugend und Bildung
Team Integrierte Sozialplanung
Wohnungsunternehmen der AG Wohnungswirtschaft
TEILNEHMER DER AG WOHNEN:
·
·
·
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·
Dezernat Stadtentwicklung und Umwelt
Dezernat für Familie, Bildung und Soziales
Carl-Zeiss-Siedlung GmbH /Ernst-Abbe-Siedlung GmbH
Fachbereich Finanzen – Team Statistik
Heimstätten-Genossenschaft Jena eG
Jenaer Baugenossenschaft eG
Jenaer Bündnis für Familie
jenawohnen GmbH
Mieterverein Jena
Örtliche Wohnungsgenossenschaft
Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH
Studentenwerk Thüringen
Wohnungsbaugenossenschaft „Aufbau“ Gera eG
Wohnungsgenossenschaft "Carl Zeiss" eG
Wohnungsgenossenschaft Saaletal Jena eG
Wohnungsgenossenschaft "Unter der Lobdeburg" eG
Wohnungsgenossenschaft „Lobeda-West“ eG
wohndienstjena GmbH
-1-
EINLEITUNG
Im Jahr 2001 entstand mit dem Stadtentwick-
"Analysen", "Prognosen" und "Ziele", jeweils dif-
lungskonzept, Teil Wohnen ein Analyse- und
ferenziert nach Marktsegmenten und räumli-
Steuerungsinstrument, um vor allem die Prob-
chen Kategorien.
leme des Stadtumbaus zu lösen. Um die Wirkungsweise dieses Konzeptes zu evaluieren
Zum anderen ist damit ein spezifischer formaler
wurde 2004 ein Monitoring eingerichtet, das
Aufbau verbunden, d. h. jedes Kapitel steht für
seitdem jährlich aktualisiert sowie um weitere
sich und kann einzeln weiter bearbeitet werden.
thematische Expertisen ergänzt wurde. Dabei
In der Folgezeit werden dann die aktualisierten
hat sich gezeigt, dass die mit dem Monitoring
Kapitel ausgetauscht bzw. durch neu erstellte
gewonnenen Informationen zur aktuellen Markt-
ergänzt. Der jeweils aktuelle Änderungsstand
situation einerseits und der zu erwartenden de-
wird dabei im Inhaltsverzeichnis in Kap. 0.1 do-
mographischen Entwicklung andererseits auch
kumentiert und ist auch in der Kopfzeile der Ka-
für andere Planungen wie dem Flächennut-
pitel zu finden. Diese Vorgehensweise hat des
zungsplan, den Rahmenplänen Lobeda und
Weiteren zur Folge, dass die Nummerierung der
Winzerla und weitere sektorale Planungen wie
Seiten und Abbildungen in jedem Kapitel wieder
zum Beispiel die Schulentwicklungsplanung hilf-
mit 1 beginnt. In der Kopfzeile wird auch der
reich sind. Auch einige Wohnungsunternehmen
Umfang des jeweiligen Kapitels dokumentiert.
nutzen die Daten als Grundlage für ihre strate-
Für die erstmalige Erstellung des Konzept-Ord-
gischen Entscheidungen.
ners wurden auch vorhandene Planungsgrundlagen der vergangenen Jahre übernommen.
Insgesamt hat sich gezeigt, dass eine stärkere
Wurden in diesen Kapiteln einzelne Aktualisie-
Verknüpfung stadtplanerischer, wohnungswirt-
rungen vorgenommen, so verweisen sie auf den
schaftlicher und sozialer Belange erforderlich
aktuellen Bearbeitungsstand, wurde nichts ge-
ist. Darum hat der Fachbereich Stadtpla-
ändert, das Jahr ihres ersten Erscheinens.
nung/Stadtentwicklung der Stadt Jena das Monitoring qualitativ weiterentwickelt, um so Fragen
Mit dem Monitoring 2015 wurde das Layout von
der Stadtentwicklung und der Wohnraumversor-
Text, Grafiken und Tabellen umfassend überar-
gung hinsichtlich Analysen, Prognosen und Ziel-
beitet, damit die Kapitel anschaulicher und les-
stellungen stärker aufeinander abzustimmen.
barer werden. Deswegen wird auch für den "eili-
Dabei wurde ein neues, effektives Bearbeitungs-
gen Leser" jedem Kapitel eine Zusammenfas-
und Darstellungsprinzip gewählt:
sung vorangestellt sowie methodische Erläute-
·
Vorhandene unterschiedliche Analysen und
Konzepte werden zusammengeführt.
·
Einzelne Themenkomplexe können je nach
aktuellen Wohnungsmarktentwicklungen
und je nach Dynamik des Prozesses der
Stadtentwicklung angepasst und fortentwickelt werden, ohne gleichzeitig das gesamte
Konzept überarbeiten zu müssen.
·
Das aktuelle Gesamtkonzept bleibt stets erhalten, damit wird eine optimale Lesbarkeit
und Überschaubarkeit gewährleistet.
Ergebnis dieser Weiterentwicklung ist der vorliegende Konzeptordner "Wohnstadt Jena", in dem
alle Elemente als Bausteine zusammengeführt
werden. Dies bezieht sich zum einen auf die
thematische Gliederung nach den Bausteinen
rungen, Definitionen oder Hintergrundinformationen in eigenen Informationsboxen dargestellt.
KAPITEL 0
0
Kapitel 0.1
0.1
1 von 2 Seiten
Stand: Oktober 2016
INHALTSÜBERSICHT UND ÄNDERUNGSTAND
Nr.
Kapitel/Abschnitt
Änderungsstand
Umfang
0
Einleitung
0
Einleitung
Juli 2016
1
0.1
Inhaltsübersicht und Änderungsstand
Juli 2016
2
0.2
Übersichtskarten Gebietsgliederungen
Planungsräume und statistische Bezirke
November 2016
1
Stadtumbau- und Sanierungsgebiete
November 2016
1
A
Analysen
1
Rahmendaten Gesamtwohnungsmarkt
1.1
Wohnungsnachfrage
Juli 2016
12
1.2
Wohnungsangebot und Leerstand
Juli 2016
7
1.3
Mieten und Preise
Juli 2016
17
1.4
Arbeitsmarkt
Juli 2016
6
1.5
Einkommen und Wohnkaufkraft
Juli 2016
8
2
Marktsegmente und Zielgruppen
2.1
Wohnkonzepte und Wohnsituation Jenaer Haushalte
November 2014
18
2.2
Senioren-Wohnen
Juli 2016
8
2.3
Studentisches Wohnen
Juli 2016
9
2.4
Familien-Wohnen
Juli 2016
6
2.5
Wohnbauflächenangebot
Oktober 2016
21
2.6
Menschen mit speziellen Wohnbedürfnissen
Juli 2016
13
Kapitel 0.1
Nr.
2 von 2 Seiten
Kapitel/Abschnitt
Stand: Oktober 2016
Änderungsstand
Umfang
B
Prognosen
1
Quantitative Trends der Wohnungsnachfrage
1.1
Bevölkerungsprognose
Februar 2014
8
1.2
Haushaltsprognose
September 2014
8
1.3
Evaluierung der Prognosen
Oktober 2016
10
2
Qualitative Trends der Wohnungsnachfrage
November 2014
6
3
Wohnungsmarktsegmente
November 2014
3 von 15
3.1
Städtisches Wohnen
November 2014
2 von 15
3.2
Stadtteil-Wohnen
November 2014
4 von 15
3.3
Preiswertes Wohnen
November 2014
4 von 15
3.4
Suburbanes Wohnen
November 2014
2 von 15
4
Wohnbauflächenbilanz
Oktober 2016
10
C
Stadtteilübersichten
Juli 2016
46
Stadtteilübersichten
Kapitel 0.2
0.2
1 von 2 Seiten
ÜBERSICHTSKARTEN GEBIETSGLIEDERUNGEN
PLANUNGSRÄUME UND STATISTISCHE BEZIRKE
Kartographische Grundlage: Stadt Jena, Darstellung: Timourou
Stand: November 2016
Kapitel 0.2
2 von 2 Seiten
STADTUMBAU- UND SANIERUNGSGEBIETE
Kartographische Grundlage: Stadt Jena, Darstellung: Timourou
Stand: November 2016
RAHMENDATEN GESAMTWOHNUNGSMARKT
1.1
WOHNUNGSNACHFRAGE
1.1.1
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG
KAPITEL 1.1
1
Für die Stadtentwicklung stellen die demogra-
So stieg die Einwohnerzahl in Jena ähnlich wie in
phischen Entwicklungen eine wesentliche
Erfurt, das ebenfalls seit 2003 einen Zuwachs zu
Grundlage dar. Neben der absoluten Verände-
verzeichnen hat. Hingegen folgte Gera mit ei-
rung der Bevölkerungszahl bilden Geburten,
nem kontinuierlichen Rückgang dem ostdeut-
Sterbefälle, Altersstrukturen und Wanderungen
schen bzw. dem Thüringer Trend.
wichtige Komponenten. Die Entwicklungen in
Jena weichen dabei in vielen Punkten von den
Hinsichtlich der Bevölkerungszahl Jenas exis-
allgemeinen ostdeutschen Tendenzen, die von
tieren zwei verschiedene amtliche Zahlen: Zum
Schrumpfung und Alterung gekennzeichnet
einen diejenige des Thüringer Landesamtes für
sind, ab. So verlief beispielsweise die Bevölke-
Statistik (TLS), das mit einer Bevölkerungsfort-
rungsentwicklung in Jena in den letzten Jahren
schreibung auf Basis des Zensus 2011 für 2015
positiver als in den meisten ostdeutschen Städ-
109.527 Einwohner angibt. Dies sind gegenüber
ten. Die Abbildung 1 zeigt die Einwohnerent-
2014 1.320 Einwohner mehr. Die Stadt Jena
wicklung in einigen Thüringer Städten sowie im
selbst hingegen macht Angaben auf Basis des
Landesdurchschnitt im Vergleich. Dargestellt
Melderegisters. Demzufolge gab es bezogen auf
wird die prozentuale Entwicklung bezogen auf
die Einwohner mit Hauptwohnsitz seit 2002 ei-
den jeweiligen Einwohnerstand im Jahr 2000
nen kontinuierlichen Anstieg der Bevölkerung in
(= 100 %).
Jena auf 107.048 Einwohner im Jahr 2015.
JENA WÄCHST WEITER
In den letzten Jahren sind für Jena steigende Be-
Alterung und anstehende Generationswechsel
völkerungs- und Haushaltszahlen charakteris-
spielen daher als Herausforderung für die Woh-
tisch. Die demographischen Trends 2015 wer-
nungswirtschaft eine vergleichsweise geringere
den stark durch die Flüchtlingsproblematik
Rolle.
zahl seit dem Jahr 2000 um rd. 9.970 (+ 10,3 %)
Gewinner der demographischen Entwicklung
Einwohner. Auch die Haushaltszahlen haben
sind hauptsächlich die Kernstadt und zum Teil
sich seit 2006 um rd. 3.900 Haushalte auf
auch noch die ländlichen Ortsteile. Diese profi-
rd. 60.400 statistische Privathaushalte im Jahr
tieren von der Zuwanderung und haben auf-
2015 erhöht. Hierbei ist auch der Anteil an
grund der jungen Einwohnerstruktur zugleich
Haushalten mit minderjährigen Kindern weiter
Geburtenüberschüsse zu verzeichnen. Die
angestiegen.
Großwohnsiedlungen zeigen unterschiedliche
Entwicklungstrends. So blieb die Einwohnerzahl
Eine Besonderheit Jenas stellt die junge Alters-
in Lobeda seit 2006 zunächst in etwa konstant
struktur dar, die insbesondere durch die Alters-
und steigt jetzt leicht an (2006-2015: + 4 %),
gruppe der 18- bis 29-Jährigen geprägt ist.
während sie in Winzerla im selben Zeitraum so-
Hinzu kommt eine weiterhin hohe Geburten-
gar um 5 % abnahm.
rate, die zu einem Geburtenüberschuss führt,
was nur in sehr wenigen ostdeutschen Städten
der Fall ist.
ERGEBNIS
überlagert. So erhöhte sich die Bevölkerungs-
Kapitel A 1.1
Seite 2 von 12
Stand Juli 2016
Das ist gegenüber 2014 ein Plus von 1.340. Ein
überwiegend Studierende sind und die Gesamt-
Großteil dieser Zunahme ist auf die Zuwande-
nachfrage auf dem Wohnungsmarkt stark beein-
rung von Flüchtlingen zurückzuführen ( siehe
flussen. Aufgrund der Nicht-Abmeldungen vieler
ausführlich Kapitel A 2.6 ).
Nebenwohnsitzler bei Fortzug entspricht diese
Für den Wohnungsmarkt
Jena relevant ist auch die Zahl der Einwohner
Zahl jedoch nur im Jahr der Melderegisterberei-
mit Nebenwohnsitz, zumal diese Bewohner
nigung (2003, 2006, 2012) dem tatsächlichen
Stand.
ABB. 1
RELATIVE BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG THÜRINGER STÄDTE IM VERGLEICH 1
Index 2000 = 100
110
Jena
100
Erfurt
Gera
90
Thüringen
80
70
60
50
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 201 5
Quelle: TLS, Bearbeitung: TIMOUROU
ec h
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t e*
nb
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Wo
h
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( St
z
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)
Ne
be n
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Ha
up
oh
Ein
w
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oh
ns i
( St
tz
ad
t)
EINWOHNERENTWICKLUNG JENAS 2
ner
mit
...
ABB. 2
2004
102.442
100.623
8.328
108.951
2006
102.494
100.953
7.950
108.903
2008
103.392
101.949
9.317
111.266
2010
105.129
103.714
9.102
112.816
2012
106.915
104.551
6.461
111.012
2013
107.679
105.282
6.634
111.916
2014
108.207
105.708
6.604
112.312
2015
109.527
107.048
6.642
113.690
* Wohnberechtigte inkl. Karteileichen, tatsächliche Zahl in einigen Jahren niedriger (s. Abschnitt „Karteileichen“ unten)
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, TLS, Bearbeitung: TIMOUROU
___________________________________________________
___________________________________________
1
Der Rückgang im Jahr 2012 ist auf den Zensus 2011 zurückzuführen, mit dem eine statistische Korrektur der Einwohnerzahlen
stattgefunden hat. Ab 2011 erfolgt eine Fortschreibung der Bevölkerungszahl auf der Grundlage der Zensusdaten.
Kapitel A 1.1
Seite 3 von 12
Stand Juli 2016
Danach steigt die Zahl wieder, da die nicht ab-
seit 2006 in den einzelnen Stadtteilen, 2 werden
gemeldeten Nebenwohnsitzler als "Karteilei-
stabile Trends deutlich: So verliert Winzerla zwi-
chen" in der Statistik verbleiben. Nimmt man für
schen 2006 und 2015 kontinuierlich leicht an
2014 einen Zuwachs an "Karteileichen" von 200
Einwohnern (- 5 %). Die Bevölkerungsverluste
bis 300 an, so ist insgesamt die Zahl der tat-
sind jedoch nicht mehr so stark wie vor 2006.
sächlichen Nebenwohnsitzler seit Jahren rück-
Die Einwohnerzahl Lobedas nimmt seit 2009 so-
läufig. Wesentliche Ursache für den Rückgang
gar etwas zu, insbesondere im letzten Jahr
ist die Veränderung des Einzugsbereichs der
(2015: + 313). Somit ist in Lobeda zwischen
Jenaer Studenten, die zunehmend nicht aus
2006 und 2015 insgesamt ein Einwohnerzu-
Thüringen, sondern aus anderen Bundeslän-
wachs von + 4 % zu verzeichnen. Im gleichen
dern sowie aus dem Ausland kommen und sich
Zeitraum haben die ländlichen Ortsteile sogar
hauptsächlich mit dem Hauptwohnsitz in Jena
um + 5 % an Einwohnern gewonnen. Die Bevöl-
anmelden (siehe Kapitel A 2.4 ).
kerung in der Kernstadt ist seit 2006 hingegen
noch deutlicher um rd. 12 % angewachsen.
Betrachtet man die Bevölkerungsentwicklung
ABB. 3
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN AUSGEWÄHLTEN STADTTEILEN
Einwohner mit Hauptwohnsitz
40.000
35.000
Kernstadt
30.000
Lobeda
25.000
20.000
Winzerla
15.000
Ländliche
Ortsteile
10.000
5.000
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
Aus dem Vergleich der einzelnen Altersgruppen
Die Gruppe der 18- bis 30-Jährigen ist in Jena
mit Erfurt, Gera und dem Bundesland Thüringen
prozentual erheblich stärker vertreten und die
wird die starke Rolle der Studierenden für die
der älteren Jahrgänge entsprechend geringer.
Altersstruktur der Bevölkerung in Jena deutlich.
___________________________________________________
___________________________________________
2
Im Unterschied zu den Planungsräumen (siehe Kapitel C) beziehen sich diese und folgende A ngaben für "ausgewählte Stadtteile" auf folgende Einteilung: Kernstadt = stat. Bezirke Jena-Zentrum (041), Jena-West (042), Jena-Nord (043) und Jena-Süd (044)
Lobeda = stat. Bezirke Lobeda-West (062), Lobeda-Ost (063), Drackendorf/Lobeda-Ost (131), Winzerla = stat. Bezirk Winzerla (090)
ländliche Ortsteile (Dörfer) = stat. Bezirke 132 bis 202 (überwiegend ländlich geprägte randstädtische Ortschaften).
Kapitel A 1.1
Stand Juli 2016
ALTERSSTRUKTUR JENAS 2015 IM VERGLEICH
Erfurt
35%
5%
17,6%
80 u. älter
80 u. älter
65 - 79
45 - 64
18 - 29
6 - 17
80 u. älter
65 - 79
45 - 64
30 - 44
18 - 29
6 - 17
0%
0-5
0%
6,4%
10%
5,0%
7,9%
15%
11,6%
20%
9,6%
16,2%
25%
0-5
5%
4,9%
15%
8,9%
20%
11,0%
25%
17,8%
30%
19,3%
30%
10%
5,5%
40%
32,0%
35%
65 - 79
Thüringen
31,9%
40%
16,0%
15,8%
Gera
18 - 29
0-5
80 u. älter
65 - 79
45 - 64
30 - 44
0%
18 - 29
0%
6 - 17
5%
0-5
5%
9,5%
5,3%
10%
5,7%
15%
9,0%
10%
5,8%
15%
20%
6 - 17
20%
25%
15,3%
25%
45 - 64
30%
19,5%
30%
30 - 44
35%
23,2%
35%
20,4%
40%
21,0%
40%
28,1%
Jena
30 - 44
ABB. 4
Seite 4 von 12
Quelle: TLS, Bearbeitung: TIMOUROU
1.1.2
NATÜRLICHE BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG
Zur natürlichen Bevölkerungsentwicklung gehö-
gründen, ähnlich wie auch in Thüringen insge-
ren die Geburten und Sterbefälle. Die Zahl der
samt ein nennenswerter Anstieg der relativen
Geburten in Jena stieg seit 1995 mehr oder we-
Geburtenhäufigkeit zu verzeichnen ist. So ist die
niger kontinuierlich an und erreichte 2014 mit
Geburtenrate je 1.000 Frauen im gebärfähigen
1.201 Geburten den bisherigen Höhepunkt.
Alter (15 bis 45 Jahre) von 33,9 (2000) auf 55,1
2015 gab es 1.139 Geburten in Jena.
(2014) erheblich angestiegen. 2015 zeichnet
sich wieder ein leichter Rückgang auf 52,2 Ge-
Die wachsenden Geburtenzahlen in Jena sind
burten je 1.000 Frauen im gebärfähigen Alter
mit der steigenden Geburtenhäufigkeit zu be-
ab. Da aber seit 2005 zugleich die Zahl der
Kapitel A 1.1
Seite 5 von 12
Stand Juli 2016
Frauen im gebärfähigen Alter zurückgeht, fällt
dings ist seit 2008 eine leichte Zunahme zu be-
der absolute Anstieg der Geburtenzahlen in den
obachten. 2015 stieg die Zahl der Sterbefälle
letzten Jahren etwas geringer aus.
sogar auf 1.074 deutlich an. Die Sterberate ist
seit 2005 nahezu konstant geblieben, stieg 2011
Die Zahl der Sterbefälle war noch bis 2001 rück-
noch leicht an und erreicht aktuell erstmalig
läufig und hat sich danach auf dem niedrigen
10,0 Sterbefällen je 1.000 Einwohner.
Niveau zwischen 880-900 eingependelt. Aller-
ABB. 5
ENTWICKLUNG DER GEBURTEN UND STERBEFÄLLE IN JENA
Geburtenfälle
Sterbefälle
Geburtenrate*
Sterberate**
absolut
je 1.000
1.800
60
1.650
55
1.500
1.350
50
55,1
48,7
50,9
48,8
52,2
49,6
45,6
1.200
45
40
1.050
35
900
30
750
25
600
20
450
300
8,9
8,9
9,2
9,2
9,0
9,2
10,0
150
15
10
5
0
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
* Geburten je 1.000 Frauen im Alter von 15 bis unter 45 Jahre
** Sterbefälle je 1.000 Einwohner
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
Entsprechend hat sich der natürliche Bevölke-
derzeit vergleichsweise junge Bevölkerungs-
rungssaldo verändert. Nach den hohen Sterbe-
struktur in Jena zurückzuführen. Insgesamt hat
überschüssen in den 1990er Jahren war zwi-
der natürliche Bevölkerungssaldo jedoch eine
schen 2001 und 2005 der Saldo der Geburten
geringere Auswirkung auf die Entwicklung der
und Sterbefälle in etwa ausgeglichen. Seit 2006
Bevölkerungszahl Jenas als der Wanderungs-
stieg der positive Saldo dann deutlich an und
saldo
(siehe Kapitel A 1.1.3).
erreichte 2014 mit + 232 seinen Höhepunkt. Als
Folge des Anstiegs der Sterbefälle fiel der Saldo
In den einzelnen Stadtteilen 3 Jenas verläuft die
2015 mit + 65 deutlich geringer aus. Trotzdem
natürliche Bevölkerungsentwicklung weiterhin
verzeichnet Jena im Gegensatz zu den anderen
unterschiedlich. So hat vor allem die Kernstadt
Städten und Gemeinden in Thüringen immer
in den letzten Jahren nennenswerte Geburten-
noch natürliche Bevölkerungsgewinne.
überschüsse zu verzeichnen, die seit 2008 zwischen + 154 und + 215 liegen. Die ländlichen
Diese im ostdeutschen Vergleich günstige de-
Ortsteile (Ortschaften), die in der Vergangenheit
mographische Entwicklung ist vor allem auf die
___________________________________________________
___________________________________________
3
Für die Abgrenzung der Stadtteile s. Fußnote 3. Zu kleinräumigen Entwicklungen auf Ebene der Planung sräume (siehe auch
Kapitel C).
Kapitel A 1.1
Seite 6 von 12
Stand Juli 2016
hauptsächlich durch hohe Geburtenüber-
zeichnet sich in Lobeda wieder ein Sterbeüber-
schüsse an Einwohnern gewonnen hatten, zei-
schuss von – 51 ab. Winzerla verzeichnet hinge-
gen weiterhin leicht positive natürliche Salden
gen aufgrund seiner gegenüber Lobeda etwas
von bis zu 30 Personen. Die Großsiedlung Lo-
jüngeren Bevölkerungsstruktur in den meisten
beda war seit 2008 von einem negativen natürli-
Jahren positive natürliche Salden von bis zu
chen Saldo gekennzeichnet. Nach dem Anstieg
20 Personen, der Höherpunkt wurde 2014 mit
der Geburten war der Saldo in den letzten zwei
+ 53 erreicht. In Winzerla nimmt allerdings auch
Jahren mehr oder weniger ausgeglichen. 2015
die Zahl der Sterbefälle weiter zu.
1.1.3
WANDERUNGEN ÜBER DIE STADTGRENZE
Nach Angaben der Statistikstelle der Stadt Jena
und 27 Jahren nach Jena ziehen, hält an. 2015
verzeichnete Jena 2015 gegenüber dem Vorjahr
gehörten fast 60 % aller zuziehenden Wohnbe-
einen erhöhten Zuzug von 8.324 Personen
rechtigten zu dieser Altersgruppe. Dabei han-
(2014: 7.120), während die Fortzüge 2015 mit
delt es sich weiterhin überwiegend um Studie-
7.094 Personen nur leicht angestiegen sind
rende vor allem aus Thüringen (inklusive Um-
(2014: 6.956).4 Somit zeichnet sich wieder ein
land), die Zuzüge haben sogar erneut etwas zu-
nennenswerter Wanderungsgewinn von 1.230
genommen. 5 Auch gegenüber dem übrigen Ost-
ab. Diese Zunahme des Wanderungsgewinns ist
deutschland zeigt Jena – nach dem ausgegliche-
zu einem großen Teil auf die Zuweisung von rd.
nen Saldo im Vorjahr – 2015 in dieser Alters-
750 Asylbewerbern zurückzuführen. Der Trend,
gruppe wieder einen leichten Gewinn (siehe
dass vor allem Personen im Alter zwischen 18
auch Kapitel A 2.4).
ABB. 6
WANDERUNGSSALDEN NACH REGIONEN UND ALTERSGRUPPEN 2015
1000
900
800
700
600
Saldo absolut
Umlandkreise
Thüringen
Ostdeutschland
Westdeutschland
Ausland
500
400
300
200
100
0
-100
-200
-300
-400
-500
0 - 17
18 - 26
27 - 44
45 - 59
60 u. älter
Gesamt
Jahre
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
___________________________________________________
___________________________________________
4
5
Die Angaben beziehen sich auf die jeweiligen Einwohner mit Hauptwohnsitz.
Zu beachten ist, dass die Asylbewerber melderechtlich überwiegend aus Thüringen kommen und zwar aus den zentralen Aufnahmestellen und nur zu einem kleinen Teil direkt aus dem Ausland (Familiennachzug).
Kapitel A 1.1
Seite 7 von 12
Stand Juli 2016
Der Wanderungssaldo der 18- bis 27-Jährigen
Maße, die Studierenden nach Beendigung des
gegenüber Westdeutschland ist bereits seit
Studiums in Jena zu halten.
2008 (+ 31) positiv. Die Wanderungsgewinne erreichten noch 2012 mit + 406 Personen ihren
Lag 2012 der Wanderungssaldo von Jena gegen-
Höhepunkt. In den letzten Jahren gingen diese
über Westdeutschland insgesamt noch im posi-
jedoch wieder auf + 103 Personen (2015) zu-
tiven Bereich (2012: + 39), sind aktuell nennens-
rück. Relativ hohe Gewinne an jungen Men-
werte Verluste zu beobachten (2014: - 234;
schen sind derzeit auch aus dem Ausland zu
2015:- 212:). Der negative Saldo ist vor allem auf
verzeichnen (+ 454).
einen verstärkten Fortzug der 27- bis 45-Jährigen zurückzuführen. Die Absolventen, die aus
Jena verliert weiterhin vor allem in der Alters-
den alten Bundesländern zugezogen sind, ver-
gruppe der 27- bis 45-Jährigen – Menschen, die
lassen zum großen Teil nach dem Studienab-
nach dem Studium die Stadt verlassen oder sich
schluss Jena wieder.
in der Phase der Familien- und Eigentumsbildung befinden. Es gelingt also nur in geringem
ABB. 7
UMLANDWANDERUNGEN 2006-2015
Personen
Zuzüge nach Jena aus den Umlandkreisen*
1.400
Fortzüge aus Jena in die Umlandkreise
1.200
Saldo für Jena
1.000
800
600
400
200
0
-200
-400
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
Nach den starken Umlandwanderungen in den
unterschiedliche Ursachen zugrunde. Während
1990er Jahren, die noch bis 2002 andauerten,
der Gewinn 2013 mit einem einmaligen Rück-
zeigte Jena zwischen 2006 und 2009 sogar
gang der Fortzüge bei leicht gestiegenen Zuzü-
leichte Wanderungsgewinne gegenüber den
gen zu begründen war, sind für den Wande-
Umlandkreisen (
rungsgewinn im letzten Jahr verstärkte Zuzüge
siehe Abbildung 7 ).
Danach hat
sich der Saldo im negativen Bereich zwischen
verantwortlich. Diese beruhen zu einem großen
- 30 und- 90 Personen eingependelt.
Teil auf dem Zuzug von Asylbewerbern aus der
zentralen Aufnahmestelle in Eisenberg. Die Fort-
Allerdings konnten 2013 (+ 222) und 2015
züge (2015: 1.011; 2014: 1.042 Personen) liegen
(+ 247) erneut Wanderungsgewinne aus den
auf dem Niveau von 2003/2004.
Umlandkreisen beobachtet werden. Wie aus der
Abbildung 7 deutlich wird, liegen diesen jeweils
Kapitel A 1.1
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Stand Juli 2016
Insgesamt haben insbesondere seit 2008 die
Fortzüge bei den unter 18-Jährigen angestiegen
Fortzüge der 27- bis 45-Jährigen ins Umland
sind.
deutlich zugenommen, zum Teil dürfte es sich
dabei um Familien handeln, da zugleich die
ABB. 8
WANDERUNGSSALDO NACH UMLANDKREISEN 2006-2015
Saldo absolut
400
Saale-Holzland-Kreis
Weimarer Land
Umland gesamt
300
200
100
0
-100
-200
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
Wie Abbildung 8 zeigt, sind die Umlandwande-
Kreis (2014: 766; 2015: 1.075) zu dem höchsten
rungen zum größeren Teil durch die Wande-
Wanderungsgewinn seit Jahren (+ 304) geführt
rungsverflechtungen mit dem Saale-Holzland-
haben.
Kreis bestimmt, während das Weimarer Land
eine untergeordnete Rolle spielt. So zeigte der
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass
Saldo gegenüber dem Saale-Holzland-Kreis be-
die anhaltenden Einwohnergewinne in Jena im
reits seit 2008 eine rückläufige Entwicklung und
ostdeutschen Kontext überaus positiv zu bewer-
lag in den Folgejahren mit - 9 (2012) noch im
ten sind. Diese stützen sich auch weiterhin
negativen Bereich. Im Vergleich dazu blieb der
hauptsächlich auf studentische Wanderungsge-
Saldo gegenüber dem Landkreis Weimarer Land
winne. Allerdings konnten in den letzten Jahren
noch bis 2010 leicht positiv (2010: + 14).
Verschiebungen im Einzugsbereich beobachtet
werden. So haben Änderungen im Schulsystem
Aktuell sind für die Wanderungsverflechtungen
(Studiengebühren, Abitur nach 12 Jahren) zu-
mit den beiden Umlandkreisen relativ starke
nächst zur verstärkten Zuwanderung vor allem
jährliche Schwankungen charakteristisch. Nach
aus den westdeutschen Bundesländern beige-
dem Wanderungsgewinn 2013 (+ 222), der
tragen, während zugleich die Zuzüge aus Thü-
ebenfalls im Wesentlichen aus dem Saale-Holz-
ringen und den neuen Bundesländern demo-
land-Kreis (+ 196) kam, wies Jena 2014 gegen-
graphisch bedingt stark zurückgegangen sind.
über den beiden Umlandkreisen negative Sal-
Diese Wanderungsmuster haben sich jetzt sta-
den auf. 2015 blieb der Saldo mit dem Kreis
bilisiert, und werden aktuell durch die Flücht-
Weimarer Land mit - 57 Personen auch weiter-
lingsproblematik stark überlagert.
hin negativ, während die verstärkten; flüchtlingsbedingten Zuzüge aus dem Saale-Holzland-
Kapitel A 1.1
1.1.4
Seite 9 von 12
Stand Juli 2016
INNERSTÄDTISCHE WANDERUNGEN
Innerhalb Jenas zogen 2015 insgesamt 9.788
Die Wanderungssalden der einzelnen Planungs-
Wohnberechtigte (Einwohner mit Haupt- und
räume zeigen dabei einige Unterschiede: Von
Nebenwohnsitz) um. Trotz der allgemeinen Dis-
den innerstädtischen Umzügen profitieren der-
kussion um eine mögliche Wohnungsknappheit
zeit per Saldo die Planungsräume Nord, Ost und
ist die Zahl der innerstädtischen Umzüge seit
Winzerla.
2010 (7.880 Umzüge) kontinuierlich gestiegen.
Inn
e rs
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che
eg
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Wi
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We
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Or
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For
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a
tru
m
INNERSTÄDTISCHE WANDERUNGEN 2015 NACH PLANUNGSRÄUMEN*
us.
..
ABB. 9
Zuzüge nach...
1.338
147
112
164
386
203
2.350
Nord
Lobeda
224
638
126
196
464
106
1.754
Ortschaften
65
48
78
52
70
19
332
Ost
156
187
97
398
383
93
1.314
West/Zentrum
361
432
109
338
1.440
204
2.884
Winzerla
233
88
36
65
274
436
1.132
2.377
1.540
558
1.213
3.017
1.061
9.766**
-27
214
-226
101
-133
71
0
Innerstädtische
Wegzüge gesamt
Innerstädtischer
Saldo gesamt
Lesebeispiel:
2015 zogen 203 Personen aus dem Planungsraum Winzer la in den Planungsraum Lobeda. Umgekehrt sind 233 Personen aus Lobeda
nach Winzerla umgezogen, sodass per Saldo Lobeda 30 Personen an Winzerla verloren hat.
* Die Wanderungen beziehen sich auf die wohnberecht igte Bevölkerung ohne Wohnsitzlose.
** Das Gesamtergebnis der Planungsräume entspricht nicht der Gesamtzahl der innerstädtischen Umzüge, da einige Umzüge nicht
zugeordnet werden können und somit als „Sonstige“ zusammengefasst werden.
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
Insbesondere der Planungsraum Nord, der
(2014: - 53) – 2015 mit + 101 wieder einen posi-
noch zwischen 2011 und 2013 jährlich inner-
tiven Saldo auf dem Niveau von 2013 (+ 102).
städtische Wanderungsverluste von 50 bis 60
Ost gewinnt vor allem gegenüber West/Zent-
Personen zu verzeichnen hatte, gehört seit
rum, Winzerla und den Ortschaften.
2014 wieder zu den Gewinnern der innerstädtischen Wanderungen. Mit + 214 Personen über-
In Winzerla pendelte sich seit 2012 der Wande-
steigen die Gewinne sogar das Niveau der ver-
rungssaldo um 0 ein. Seit 2014 sind wieder Ge-
gangenen Jahre (z. B. 2010: + 135). Der Pla-
winne zu verzeichnen, die mit + 41 zunächst in
nungsraum Nord profitiert vor allem von den
etwa das Niveau von 2011 erreichten und 2015
Gewinnen gegenüber den Planungsräumen
mit + 71 noch übertrafen. Knapp 40 % zieht da-
West/Zentrum und Lobeda.
bei innerhalb Winzerlas um, leichte Gewinne
zeichnen sich vor allem gegenüber West/Zen-
Auch der Planungsraum Ost zeigt – nach dem
einmaligen Wanderungsverlust im Vorjahr
trum und Lobeda ab.
Kapitel A 1.1
Seite 10 von 12
Stand Juli 2016
Der Planungsraum West/Zentrum zeigt seit
(2014) Personen beobachtet werden. Dies ist
2010 größere Verluste bei Binnenwanderungen,
auf einen um 12 % gestiegenen Zuzug – vor al-
die insbesondere 2014 (- 170) und 2013 (- 159)
lem wegen des neu geschaffenen Wohnraums
deutlich über dem Niveau der Vorjahre lagen
in der Fritz-Ritter-Straße – zurückzuführen.
(2009: - 68; 2008: - 72). 2015 gingen die Ver-
2015 zeichnen sich mit – 27 Personen erneut
luste mit - 133 nur leicht zurück. West/Zentrum
leichte Verluste ab.
verliert gleichermaßen an alle Planungsräume.
Gleichzeitig verbleibt jeder zweite Umziehende
Nennenswerte Wanderungsverluste sind mit
in West/Zentrum.
– 226 Personen 2015 auch in den Ortschaften
zu verzeichnen. Diese verteilen sich auf alle Pla-
Der Planungsraum Lobeda zeigte in den vergan-
nungsräume. Die Ortschaften haben zwischen
genen Jahren bei den innerstädtischen Wande-
2011 und 2014 bei Binnenwanderungen stets
rungen stets Verluste. In den letzten Jahren
leicht profitiert, die Gewinne lagen meist zwi-
konnten Gewinne von + 54 (2013) und + 45
schen 50 und 110 Personen.
Für die Betrachtung des Wohnungsmarktes ist
Über zusätzliche Merkmalsableitungen werden
die Bevölkerungszahl von geringerer Bedeutung
weitere Privathaushalte generiert bzw. Perso-
als die Zahl der Haushalte, da die Haushalte die
nen zu schon bestehenden Privathaushalten zu-
eigentlichen Nachfrager nach Wohnraum sind.
geordnet. Bei der Haushaltsgenerierung in Jena
Die Haushaltszahlen wurden aus dem Einwoh-
werden sowohl Einwohner mit Hauptwohnsitz
nermelderegister mit einem statistischen Ver-
als auch solche mit Nebenwohnsitz berücksich-
fahren generiert, da Haushalte empirisch nicht
tigt, nicht jedoch Heimbewohner.
erfasst werden und somit stets berechnet oder
geschätzt werden müssen. Da auch die Haus-
Ein Problem ergibt sich bei der Erfassung der
haltsgenerierung methodisch bedingt eine ge-
nicht-ehelichen Lebensgemeinschaften, die
wisse Unschärfe aufweist, sind die Angaben
manchmal nicht vollständig, sondern eher als
stets als Circa-Angaben zu verstehen.
Single-Haushalte erfasst werden. Das unterbindet vor allem die Zusammenführung von Wohn-
Aufgrund unterschiedlicher Betrachtungs- und
gemeinschaften zu Haushalten. Das heißt
Bedeutungsweisen wird in der Jenaer Statistik
Wohngemeinschaften werden noch einzeln er-
6
eine Unterscheidung zwischen statistischen
fasst. Um die Zahl der Haushalte zu erfassen,
Privathaushalten und Wohnhaushalten vor-
die tatsächlich eine Wohnung gemeinsam be-
genommen. Ausgangsbasis zur Ableitung der
wohnen, wurden erstmals 2013 auf Basis der
statistischen Privathaushalte ist ein anonymi-
Haushaltsgenerierung sowie der Ergebnisse des
sierter Melderegisterbestandsabzug, der die
Zensus 2011 die statistischen Privathaushalte
Kernhaushalte anhand von rechtlichen Bezie-
zu sogenannten Wohnhaushalten umgerechnet
hungen (Ehegatten, Eltern-Kinder) im Meldere-
(siehe Kapitel B 1.2).
gister bildet.
___________________________________________________
___________________________________________
6
Siehe zum Haushaltsgenerierungsverfahren: statistische Privathaushalte vs. Wohnhaushalte, in: Quartalsbericht IV/2012 der Statistikstelle Jena, S. 3-5.
INFORMATION
DEFINITION DER HAUSHALTE
Kapitel A 1.1
1.1.5
Seite 11 von 12
Stand Juli 2016
HAUSHALTE
Es gab in Jena 2015 insgesamt 60.427 statisti-
ger konstant. Es findet also kein weiterer Haus-
sche Privathaushalte, das sind 359 Haushalte
haltsverkleinerungsprozess mehr statt, wie dies
mehr als im Jahr zuvor (2014: 60.068). Die Zahl
vor einiger Zeit noch der Fall war. Ursache hier-
der Wohnhaushalte kann mit 58.283 angegeben
für dürften unter anderem die gestiegene Ge-
werden. Ein Vergleich der jeweiligen Haushalts-
burtenrate, die zu größeren Haushalten führt
größenstruktur verdeutlicht, dass bei den
und die Zunahme von Paar-Haushalten im Seni-
Wohnhaushalten der Anteil der 1-Personen-
orenalter sein.
Haushalte mit 42,7 % deutlich niedriger ist als
bei den statistischen Privathaushalten (51,6 %;
Die Zahl der Haushalte, in denen minderjährige
siehe Abbildung 10 ).
Kinder leben, ist – im Vergleich zum Vorjahr
Das bedeutet, dass eine
Reihe von 1-Personen-Haushalten mit anderen
(2014: 9.806) – auf 10.138 weiter angestiegen.
eine gemeinsame Wohnung bewohnt und so ei-
Ihr Anteil an allen Haushalten erreicht somit
nen Wohnhaushalt bildet.
16,8 % (2010: 14,8 %), von denen wiederum
rd. 27 % offiziell Haushalte mit Alleinerziehen-
Die dargestellte Größenverteilung der statisti-
den sind. Der Anteil der Alleinerziehenden
schen Privathaushalte ergibt eine durchschnittli-
dürfte tatsächlich aber niedriger liegen, da es im
che Haushaltsgröße von 1,78 Personen je Haus-
Rahmen der Haushaltsgenerierung nicht mög-
halt. 2006 betrug er noch 1,83, sank dann bis
lich ist, alle nicht-ehelichen Lebensgemeinschaf-
2011 auf 1,76 und ist seitdem mehr oder weni-
ten exakt abzubilden.
ABB. 10
VERGLEICH DER HAUSHALTSGRÖSSENSTRUKTUR IN JENA 2015
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
Betrachtet man die einzelnen Planungsräume,
halte – dies sind vor allem Familien – am höchs-
so ist festzustellen, dass in den Ortschaften der
ten ist ( siehe Abbildung 11 ). Den geringsten Anteil
Anteil der 1-Personen-Haushalte nur halb so
an Mehrpersonen-Haushalten weist Lobeda auf,
groß ist wie im städtischen Durchschnitt, wäh-
den höchsten Anteil an 1-Personen-Haushalten
rend dort der Anteil an Mehr-Personen-Haus-
West/Zentrum
(zu weiteren kleinräumigen Entwicklun-
gen siehe Kapitel C).
Kapitel A 1.1
ABB. 11
Seite 12 von 12
Stand Juli 2016
WOHNHAUSHALTE IN DEN PLANUNGSRÄUMEN
100%
3%
5%
12%
2%
5%
13%
80%
4%
10%
3%
7%
3%
7%
13%
12%
15%
6%
13%
22%
60%
36%
37%
34%
27%
5 u.m.
35%
4 Personen
40%
20%
38%
3 Personen
44%
44%
37%
44%
51%
2 Personen
21%
0%
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
1 Person
WOHNUNGSANGEBOT UND LEERSTAND
1.2.1
ENTWICKLUNG DES WOHNUNGBESTANDES
Der Wohnungsbestand Jenas ist zwischen den
bäuden (z. B. Hausmeisterwohnung). Wohnun-
Jahren 2000 und 2015 um rd. 6.750 Wohnungen
gen in reinen Wohngebäuden (ohne Wohn-
angewachsen. Die Rückbauten Anfang des letz-
heime) wurden 55.655 ermittelt. Dies entspricht
ten Jahrzehnts wurden mittlerweile durch Neu-
ziemlich genau der von der Statistikstelle fortge-
bauten und Sanierungen im Bestand mehr als
schriebenen Bestandszahl von 55.708 Wohnun-
kompensiert. Ende 2000 gab es in Jena 51.423
gen Ende des Jahres 2011.
Wohnungen, Ende 2015 waren es 58.167 Wohnungen (siehe Abbildung 1). Allein im Verlauf des
Der Anstieg des Wohnungsbestandes ist vor al-
Jahres 2015 sind 472 Wohnungen in Jena hinzu-
lem bedingt durch den Neubau von Wohnungen
gekommen (2014: + 659).
in Mehrfamilienhäusern sowie durch Sanierungen im Altbaubestand (z. B. Teilung großer Woh-
Nach Angaben des Zensus 2011 betrug der
nungen, Dachgeschossausbau) und durch neu
Wohnungsbestand in Jena 58.660 Wohnungen
errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser.
einschließlich der Wohnungen in Nicht-Wohnge-
MEHR WOHNUNGEN, KAUM LEERSTAND
Für Jena ist im regionalen Vergleich auch weiter-
Die bestehende Wohnungsgrößenstruktur kor-
hin eine überdurchschnittliche Bautätigkeit cha-
respondiert sehr gut mit der bestehenden
rakteristisch. Insgesamt ist die Neubautätigkeit
Haushaltsgrößenstruktur. Der Leerstand betrug
seit dem Jahr 2009 kontinuierlich angestiegen.
2015 ca. 2 % (rd. 1.150 Wohnungen). Der leichte
Dies hat zu einer Zunahme des Wohnungsbe-
Anstieg im Vergleich zu den Vorjahren ist jedoch
standes um 4.760 WE geführt (2005-2015), wo-
vor allem sanierungsbedingt. Bei allen Woh-
bei die Wohnungsgrößenstruktur im Wesentli-
nungsgrößen hat sich der Leerstand jedoch in
chen konstant geblieben ist. Das wohnungspoli-
den letzten zehn Jahren deutlich reduziert, wo-
tische Ziel, bis 2015 1.500 neue Wohnungen zu
bei der Rückgang bei den 1-Raum-Wohnungen
errichten, wurde bereits 2013 erreicht ( siehe Ka-
am höchsten ist.
pitel A 2.5.4).
KAPITEL 1.2
1.2
Kapitel A 1.2
Stand Juli 2016
Bestand 2000
Ge
sam
t
um
e
.m
6u
5R
4R
. Rä
e
äum
e
äum
e
3R
2R
äum
äum
aum
1R
1-Raum-
2-Raum-
3-Raum-
4-Raum-
Wohnung
Wohnung
Wohnung
Wohnung
Wohnung
5 u. m. R.
Wohnungsmarktbegriff
(Wohnräume)
e
ENTWICKLUNG DES WOHNUNGSBESTANDES
* St
at i
st
Ka
teg .
(R ä ori en
um
e in
kl
Kü
ch e .
)
ABB. 1
Seite 2 von 7
Gesamt
1.995
5.160
9.844
18.603
9.609
6.212
51.423
Neubau
360
621
1.036
1.157
1.223
1.279
5.676
Saldo Sanierung
917
479
958
44
-429
-424
1.545
Abgang
110
129
140
431
301
86
1.197
Veränderung**
1.535
849
1.981
962
603
814
6.744
Bestand 2015
3.530
6.009
11.825
19.565
10.212
7.026
58.167
6,1%
10,3%
20,3%
33,6%
17,6%
12,1%
100,0%
Verteilung in %
* Die statistisch gebrauchte Kategorisierung nach Räumen (inkl. Küche) ist für Wohnungsmarktanalysen wenig geeignet, da bei Letzteren stets von der Zahl der Wohnräume (Zimmer) ausgegangen wird. Dabei ist zu beachten, dass es sich bei der Umrechnung nur um
eine ungefähre Zuordnung handelt, da es auch 2-RW oh ne Küche geben kann.
**inkl. sonstiger Veränderungen durch statistische Bereinigungen
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
1.2.2
BAUTÄTIGKEIT
Wie die Abbildung 2 zeigt, unterlag die Bautätig-
2015 wurden 440 Wohnungen in Wohngebäu-
keit in Jena zwischen 2006 und 2015 sehr star-
den neu gebaut (2014: 348), davon 313 Wohn-
ken Schwankungen. Der Tiefpunkt der Baufer-
einheiten im Geschosswohnungsbau. Weitere
tigstellungen wurde 2009 erreicht, seitdem
52 Wohnungen wurden durch Baumaßnahmen
kann eine steigende Entwicklung der Neubau-
im Bestand fertiggestellt. War 2014 noch Lo-
zahlen beobachtet werden, sowohl im Ge-
beda der Schwerpunkt der Bautätigkeit durch
schosswohnungsbau als auch im kleinteiligen
den Umbau des Arbeitsamtes, so sind es 2015
Segment.
West/Zentrum und Nord vor allem durch Geschosswohnungsneubau, davon in West Zent-
2015 zeichnet sich erstmalig ein Rückgang der
rum überwiegend durch das Schließen von Bau-
Baufertigstellungen insgesamt ab. Aus der Ab-
lücken( siehe Abbildung 2 ). Aber auch in Relation
bildung 2 wird jedoch deutlich, dass dieser le-
zum bereits vorhandenen Wohnungsbestand ist
diglich mit den abgeschlossenen Baumaßnah-
die Bautätigkeit in den kernstädtischen Pla-
men im Bestand zusammenhängt, die gegen-
nungsräumen - insbesondere in Nord am
über den letzten zwei Jahren deutlich zurückge-
höchsten.
gangen sind. Hingegen ist die Neubautätigkeit
im Vergleich zum Vorjahr sogar noch leicht angestiegen.
Kapitel A 1.2
ABB. 2
Seite 3 von 7
Stand Juli 2016
BAUFERTIGSTELLUNGEN 2015 NACH PLANUNGSRÄUMEN
Grundlagen: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
Im kleinteiligen Segment zeichnete sich zwi-
was die Baufertigstellungszahlen insgesamt in
schen 2004 und 2007 ein kontinuierlicher Rück-
den jeweiligen Jahren wesentlich beeinflusst.
gang der Neubautätigkeit ab. Mit 118 neu ge-
Die hohen Baufertigstellungen im Bestand in
bauten Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilien-
den Jahren 2013 und 2014 beruhen auf den je-
häusern im Jahr 2007 hatten sich die Baufertig-
weiligen Bauabschnitten des Umbaus des ehe-
stellungen gegenüber 2004 (231 Wohneinhei-
maligen Arbeitsamtes in Lobeda. Nach dem Ab-
ten) halbiert. Danach stieg die kleinteilige Bautä-
schluss des Umbaus sind die Zahlen mit
tigkeit leicht an, und lag 2011 bei rund 150
52 Wohneinheiten wieder auf das Niveau von
Wohneinheiten. Für die letzten drei Jahre ist
2011 zurückgegangen.
wieder ein Rückgang auf ca. 125 Wohnungen
charakteristisch.
Nur eine geringe Anzahl der neu gebauten Wohnungen entsteht in Nichtwohngebäuden, wo-
Der mehrgeschossige Wohnungsbau ist be-
bei die Bautätigkeit mit 20 bis 46 Wohneinhei-
dingt durch größere Projekte oft durch erhebli-
ten in den letzten vier Jahren relativ hoch war.
che Schwankungen der Fertigstellungszahlen
Diese haben für die Bautätigkeit in Jena aber
gekennzeichnet. Insbesondere in den letzten
keine größere Bedeutung.
vier Jahren ist das Niveau mit 190 bis 324 fertiggestellten Wohneinheiten auf das doppelte an-
Um das Maß der Neubautätigkeit in Jena besser
gestiegen und stellte in diesem Zeitraum unge-
beurteilen zu können, ist ein Vergleich mit regi-
fähr die Hälfte der gesamten Baufertigstellun-
onalen Entwicklungstendenzen hilfreich. Hierzu
gen dar.
wurden zur besseren Vergleichbarkeit der Daten, die Bautätigkeitsraten je 1.000 Einwohner
Die Baumaßnahmen an bestehenden Gebäu-
berechnet. Um die jährlichen Schwankungen,
den werden in der amtlichen Statistik als Saldo
die durch Neuausweisungen entstehen, zu glät-
zwischen Zu- und Abgängen von Wohnungen
ten, wurden Drei-Jahres-Durchschnitte gebildet
ausgewiesen. Sie können daher auch negative
(siehe Abbildung 4).
Werte aufweisen (wie z. B. 2006). Die Zahlen
weisen daher sehr große Schwankungen auf,
Kapitel A 1.2
ABB. 3
Seite 4 von 7
Stand Juli 2016
BAUFERTIGSTELLUNGEN IN JENA 2006-2015
in Mehrfamilienhäusern
Wohnungen
in Ein- und Zweifamilienhäusern
1.000
in Nichtwohngebäuden
im Bestand
800
insgesamt
669
685
190
258
124
33
90
20
313
322
317
127
30
52
2013
2014
2015
599
600
482
273
400
456
118
0
233
200
222
242
0
159
19
-127
122
26
75
2006
2007
2008
324
312
333
126
137
139
1
0
146
1
39
144
0
52
46
64
2009
2010
2011
2012
122
288
148
165
522
-200
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
Die Berechnungen zeigen, dass der mehrge-
Im Jenaer Umland fiel der Rückgang der Bautä-
schossige Wohnungsbau in Jena über den ge-
tigkeitsrate zwischen 2007-2012 noch viel stär-
samten Zeitraum 2004-2015 ein vergleichsweise
ker aus. Während zwischen 2003 und 2005 die
hohes Niveau aufwies. Die Bautätigkeitsraten
Bautätigkeitsrate im Saale-Holzland-Kreis mit
liegen deutlich über dem Thüringer Durch-
durchschnittlich 1,78 Wohnungen in Ein- und
schnitt. Jena bildet damit eine Ausnahme unter
Zweifamilienhäusern je 1.000 Einwohner die
den Thüringer Städten, so lag zum Beispiel in
Bautätigkeitsrate in Thüringen im selben Zeit-
Erfurt die Baufertigstellungsrate im Geschoss-
raum übertraf, wurden zwischen 2010-2012 im
wohnungsbau im Jahr 2014 bei 0,86 Wohnun-
Umland nur noch 0,67 Wohnungen im Durch-
gen je 1.000 Einwohner, 2015 sogar bei 0,23, in
schnitt gebaut, was sehr deutlich unter dem
Jena bei 2,45 (2014) bzw. 2,92 (2015) Wohnun-
Jenaer Neubauniveau in diesem Segment lag. Al-
gen je 1.000 Einwohner.
lerdings zeichnet sich in den letzten drei Jahren
im Umland wieder ein Anstieg ab, mit 0,98 Woh-
Der Höhepunkt der Bautätigkeit im kleinteili-
nungen in Ein- und Zweifamilienhäusern je
gen Segment in Jena wurde in den Jahren 2004
1.000 Einwohner erreicht der kleinteilige Woh-
und 2006 erreicht (siehe Abbildung 4), im Jahres-
nungsbau im Umland in etwa Jenaer Niveau im
durchschnitt wurden ca. 1,96 Wohnungen je
selben Zeitraum
1.000 Einwohner in Ein- und Zweifamilienhäusern gebaut, was die Bautätigkeitsrate im Ge-
Für die Wohnungsmarktentwicklung Jenas war
schosswohnungsbau im gleichen Zeitraum
um die Jahrtausendwende gerade der kleintei-
deutlich übertraf. Danach ging die Zahl der Bau-
lige Neubau von zentraler Bedeutung, da eine
fertigstellungen in diesem Teilsegment – trotz
starke Abwanderung in das preiswertere Um-
jährlicher Schwankungen – bis 2015 insgesamt
land wegen eines Eigenheimerwerbs stattfand.
kontinuierlich auf aktuell 1,07 Wohneinheiten
Durch die gezielte Wohnbauflächenentwicklung
(2013-2015) zurück – der niedrigste Wert der
ist es gelungen, die Stadt-Umland-Wanderung
letzten zwölf Jahre.
abzuschwächen und die Neubaunachfrage innerhalb der Stadtgrenzen zu befriedigen. Als
Kapitel A 1.2
Seite 5 von 7
Stand Juli 2016
Folge kehrte sich die Entwicklung der Wande-
ierlich und pendelten sich noch bis 2010 auf ei-
rungen um. Wie die Analyse der Wanderungen
nem niedrigen Niveau ein. Aktuell sind wieder
zeigt (siehe Kapitel A 1.1) , reduzierten sich die
größere Schwankungen charakteristisch.
Fortzüge in die Umlandkreise bis 2006 kontinu-
20 0
7- 2
009
20 0
10201
2
20
13201
5
BAUTÄTIGKEITSRATEN
(Neu errichtete Wohneinheiten, Durchschnitt je 1.00 0 Einwohner pro Jahr)
20
04200
6
ABB. 4
In Ein- und Zweifamilienhäusern
1,96
1,24
1,46
1,07
In Mehrfamilienhäusern
1,88
1,73
1,88
2,39
In Ein- und Zweifamilienhäusern
1,22
0,76
0,71
0,83
In Mehrfamilienhäusern
0,25
0,26
0,29
0,44
1,27
0,62
0,67
0,98
1,63
0,95
1,10
1,03
Jena
Thüringen
Saale-Holzland-Kreis
In Ein- und Zweifamilienhäusern
Jena + Saale-Holzland-Kreis
In Ein- und Zweifamilienhäusern
Quelle: TLS, Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
1.2.3
LEERSTANDSENTWICKLUNG
Im Rahmen des Monitorings findet eine kontinu-
letzten Jahre zeigen, konnte der Leerstand als
ierliche Überprüfung der Leerstandsentwicklung
Folge des Stadtumbauprozesses sowie der stei-
statt. Dafür wird jedes Jahr auf Basis von Daten
genden Nachfrage in Jena nicht nur reduziert,
der Wohnungsunternehmen („Mitglieder der AG
sondern auch auf dem niedrigen Niveau stabili-
Wohnungswirtschaft“) eine unternehmensüber-
siert werden und entspricht im Prinzip der Fluk-
greifende Analyse des Wohnungsbestandes
tuationsrate.
durchgeführt. Wie die Leerstandsanalysen der
Kapitel A 1.2
Stand Juli 2016
Jena gesamt
de
n
z2
01
6
20 1
2
rs t
an
d
20
13
rs t
an
d
20
14
rs t
an
d
tua
l er
An
t ei
l
rs t
an
d2
01
5
Pr o
ze n
24.991
560
2,2%
2,0%
1,9%
1,8%
10.330
192
1,9%
1,7%
1,1%
0,7%
5.565
171
3,1%
2,9%
3,0%
2,4%
9.096
197
2,2%
1,7%
2,1%
2,1%
58.167
ca. 1.150
2,0%
1,5%
1,3%
1,2%
Lee
Te
n
Planungsräume
Lee
Winzerla
übrige
Lee
Lobeda
Planungsraum
Lee
Planungsraum
Lee
rs
Be
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Bestand der WU
tan
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01
in
5
WE
LEERSTANDSSCHÄTZUNG 2015
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tig
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te
hl
201
5
ABB. 5
Seite 6 von 7
Quelle: Erhebung Monitoring, Bearbeitung: TIMOUROU
Zum Stichtag 31.12.2015 konnte Informationen
Leerstände. So war beispielsweise der Leer-
über insgesamt 25.520 Wohnungen im Bestand
standsanstieg in Winzerla – und damit auch der
der Jenaer Wohnungsunternehmen ausgewertet
leichte Anstieg insgesamt – auf umfassende, mit
werden, darunter 24.991 Wohnungen in Jena.
Freizug verbundene Sanierungsmaßnahmen zu-
Auf Basis der Leerstandsangaben für 2015 lässt
rückzuführen. In den letzten zwei Jahren hat
sich die gesamtstädtische Leerstandsentwick-
sich wiederum der Leerstand in Lobeda leicht
lung abschätzen (siehe Abbildung 5 ): Demnach
erhöht.
1
verbleibt der Leerstand in Jena weiterhin auf
niedrigem Niveau: Gab es im Jahr 2000 noch rd.
Nach den 2013 veröffentlichten Daten des Zen-
3.000 leere Wohnungen, stehen aktuell nur
sus 2011 standen in Jena 1.199 Wohnungen
ca. 1.150 Wohnungen leer. Dies entspricht für
leer, was einer Leerstandsquote von 1,9 % ent-
das Jahr 2015 einer Leerstandsquote von
spricht – das ist die niedrigste aller Städte im
ca. 2 %.
Bundesland Thüringen (7,0 %). Diese Quote liegt
damit jedoch höher als die aus den Bestandsda-
Die Leerstandsquote in Jena hat bereits 2009
ten errechnete Leerstandsquote aus dem Jahr
erstmalig die 1 %-Grenze unterschritten. In den
2011 (0,9 %). Die Ursachen für die Differenz lie-
letzten Jahren ist sie zwar leicht angestiegen,
gen zum einen an den unterschiedlichen Stich-
bleibt aber mehr oder weniger stabil. Dabei
tagen – Dezember beim Monitoring und Mai
handelt es sich im Wesentlichen um einen fluk-
beim Zensus. Zum anderen weichen die Anga-
tuationsbedingten Leerstand im Zuge der Neu-
ben für Winzerla voneinander ab, die Ursachen
vermietung und zum Teil (wie die Analyse der
hierfür ließen sich bislang nicht klären.
Bestandsdaten zeigt) um sanierungsbedingte
___________________________________________________
___________________________________________
1
Folgende Auswertungen beziehen sich auf den Wohnu ngsbestand in Jena, die Bestände außerhalb des Jenaer Stadtgebietes
werden bei den Analysen ausgeschlossen.
Kapitel A 1.2
ABB. 6
Seite 7 von 7
Stand Juli 2016
LEERSTANDSSTRUKTUR DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN 2007-2015
Leere Wohnungen
2007
300
2009
2011
2013
2015
250
200
150
100
50
0
1-RaumWohnungen
2-RaumWohnungen
3-RaumWohnungen
4-RaumWohnungen
5-u. mehr-RaumWohnungen
Quelle: Erhebung Monitoring, Bearbeitung: TIMOUROU
Eine genauere Analyse der Leerstände zeigt fol-
Größenkategorie am Gesamtbestand zusam-
gende strukturelle Differenzen: Bei allen Woh-
menhängt (2015: 42 % des Bestandes der Woh-
nungsgrößen hat sich der Leerstand seit 2007
nungsunternehmen). Insgesamt hat sich die
deutlich reduziert
Leerstandsverteilung somit der Bestandsstruk-
(siehe Abbildung 5).
Insgesamt
betrachtet ist der Rückgang der leer stehenden
tur Jenas angenähert.
Wohnungen in den vergangenen Jahren jedoch
im Wesentlichen auf die Abnahme bei den 1-
Ungefähr ein Drittel der leer stehenden Woh-
Raum-Wohnungen zurückzuführen. Aufgrund
nungen ist unsaniert, ein weiteres Viertel ist teil-
der steigenden studentischen Nachfrage sowie
saniert. Somit liegt der Schwerpunkt des Leer-
der hohen Nachfrage unter den KdU-Beziehern
standes aktuell in den industriellen Beständen
ist der Leerstand bei den kleinsten Wohnungen
des Typs WBS 70. Sie umfassen ungefähr die
minimal.
Hälfte der unsanierten Wohnungen bei den
Wohnungsunternehmen. Anderseits konnten
Absolut gesehen hat sich der Schwerpunkt des
die ehemals hohen Leerstände in Mittelgang-
Leerstandes damit auf die 3-Raum-Wohnungen
häusern und in Vielgeschossern des Typs P 2,
verlagert. Diese machen mit 276 Wohneinheiten
die 2007 zusammen noch mehr als die Hälfte
derzeit 49 % aller leer stehenden Wohnungen
des gesamten Leerstandes bildeten, auf unge-
aus, was jedoch mit dem hohen Anteil dieser
fähr ein Viertel deutlich reduziert werden.
KAPITEL 1.3
1.3
MIETEN UND PREISE
Um Aussagen über die aktuelle Preisentwick-
qualifizierter Mietspiegel für Jena vor. Die Da-
lung auf dem Wohnungsmarkt in Jena treffen zu
tengrundlagen und Mietpreisbegriffe dieser
können, werden verschiedene Datenquellen
Quellen weichen jedoch voneinander ab (siehe
analysiert. Einerseits werden im Rahmen des
Informationsbox auf S. 4).
Monitorings die Bestandsdaten Jenaer Woh-
nur einen Ausschnitt des Marktes dar, erst
nungsunternehmen jährlich ausgewertet. An-
durch das Zusammenfügen aller Ergebnisse
derseits werden in regelmäßigen Abständen ei-
ergibt sich ein realistisches Bild des Mietpreis-
gene Preisrecherchen zu Mieten und Kaufprei-
gefüges in Jena. Ziel ist es, die Preisentwicklun-
sen durchgeführt, zuletzt 2016 (Datenstand
gen auf dem Jenaer Wohnungsmarkt zu be-
31.12.2015). Eine weitere Quelle stellt die 2011
obachten und die preisbestimmenden Merk-
durchgeführte Bewohnerbefragung dar, bei der
male zu ermitteln sowie − darauf basierend −
unter anderem das aktuelle Mietpreisniveau er-
die relevanten Preissegmente in Jena abzugren-
hoben wurde. Seit 2013 liegt auch ein neuer,
zen bzw. zu überprüfen.
Jede Quelle für sich stellt
PREISSTEIGERUNGEN IN EINIGEN SEGMENTEN UND TEILGEBIETEN
Der Jenaer Wohnungsmarkt zeigt sich als ein
als andere ostdeutsche Städte mit hohen Leer-
nachfragestarker Wohnungsmarkt mit relativ
ständen. Der jährliche Preisanstieg in Jena ist
ausdifferenzierter Struktur. Die entscheidenden
nicht nur Ausdruck fortschreitenden Sanie-
preisbestimmenden Faktoren sind die Wohn-
rungsarbeiten, sondern auch eines knappen An-
lage in Kombination mit dem Gebäudetyp und
gebotes in einigen Segmenten. Die einzelnen
dem Sanierungsgrad. Bei den Alt- und den Neu-
Preissegmente haben sich deutlich ausdifferen-
bauten spielt auch die Ausstattung eine wichtige
ziert, sodass auch Neubau wieder wirtschaftlich
Rolle. Die Anfang des letzten Jahrzehnts erfolg-
betrieben werden kann.
um eine Stabilisierung des Wohnungsmarktes
Preiswerte Wohnungen sind hauptsächlich im
und der Preise überhaupt zu ermöglichen. Erst
Bestand der Wohnungsunternehmen zu finden,
die zusätzliche, vor allem studentische Nach-
der Anteil geht im Zuge der Sanierung sowie
frage der letzten Jahre, führte zu Anspannungs-
Modernisierung und entsprechender Mietan-
tendenzen und zu nennenswerten Preissteige-
passungen jedoch ständig zurück. Es besteht
rungen in einigen Segmenten und Teilgebieten,
eine Knappheit an unmittelbar verfügbaren
insbesondere in der Kernstadt.
preiswerten Wohnungen. Auch die Regelungen
zu den Kostenübernahmen für die Unterkunft
Für den Mietwohnungsmarkt ist eine breite
und deren Anpassungen haben zu einem An-
Mietpreisspanne, eine klare Differenzierung der
stieg der Preise im preiswerten Segment beige-
Marktsegmente und eine hohe Dynamik charak-
tragen. Die Konkurrenzsituation in diesem Seg-
teristisch. Der mittlere jährliche Mietpreisan-
ment (Studenten, ALG II-Empfänger, einkom-
stieg seit 2010 entspricht bei Neuverträgen
mensschwache Senioren) führt zu Knappheits-
2,0 % und bei laufenden Verträgen 2,5 %.
preisen insbesondere bei kleineren Wohnun-
Jena zeichnet sich durch ein höheres Preisni-
gen.
veau und stärkere Anspannungstendenzen aus
ERGEBNIS
ten Stadtumbaumaßnahmen waren notwendig,
Kapitel A 1.3
1.3.2
Seite 2 von 17
Stand Juli 2016
WOHNLAGEN IN JENA
Ein wichtiges preisdifferenzierendes Merkmal ist
Einfache Wohnlagen: Wohngebiete, bei denen
die Wohnlage. Erstmalig wurde in Jena 2010
im Vergleich zur mittleren Wohnlage die allge-
vom „Arbeitskreis Mietspiegel" ein Wohnlagen-
mein negativ bewerteten Wohnlagenmerkmale
verzeichnis erstellt, das auch dem qualifizierten
deutlich überwiegen. Dazu zählen vor allem
Mietspiegel zugrunde liegt. In die Bewertung
starke Belastungen durch Verkehrslärm, eine
der Wohnlagen sind unter anderem folgende
stark verdichtete Bauweise mit geringer Durch-
Merkmale eingeflossen:
grünung, ein wenig gepflegtes Straßenbild sowie
1
·
Umwelt
(umgebende Nutzungen, Verkehrsbelastung,
Lärmbelastung usw.)
eine geringere Wertschätzung des Gebietes.
Gute Wohnlagen: Wohnlagen, bei denen die
Umgebung
(Pflegezustand von Wohnumfeld, Frei- und
Grünflächen, bauliche Dichte, Wohnform)
allgemein positiv beurteilten Wohnlagenmerk-
·
Erreichbarkeit/Versorgung
(Verkehrsanbindung, Zentralität, Versorgung
mit Läden des täglichen Bedarfs, soziale Infrastruktur)
lastung, guter Durchgrünung, gepflegtem Stra-
·
Image
(Imagebewertung durch die örtliche Bevölkerung, Sicherheit)
·
male deutlich überwiegen. Dazu zählen insbesondere ruhige Lagen mit geringer Verkehrsbeßenbild und gutem Image.
Das Ergebnis der Wohnlagenbewertung stellt
eine straßenweise Wohnlagenzuordnung dar,
das Wohnlagenverzeichnis der Stadt Jena.
Die Wohnlagenbewertung erfolgte als Vergleich
Auch der Gutachterausschuss für Grundstücks-
mit ähnlich strukturierten Gebieten im Sinne
werte der Stadt Jena verwendet die Wohnlagen-
von „vergleichbar", „wesentlich besser" oder
karte als preisdifferenzierendes Merkmal bei
„wesentlich schlechter". Demnach werden diffe-
der Analyse der Kaufpreise.
renziert:
Mittlere Wohnlagen: Wohngebiete, die für
breite Bevölkerungsschichten und verschiedene
Haushaltstypen insgesamt eine ausreichende
und zufriedenstellende Wohnsituation aufweisen.
___________________________________________________
___________________________________________
1
Das Wohnlagenverzeichnis ist Grundlage, aber nicht Bestandteil des neuen qualifizierten Mietspiegels 2013 der Stadt Jena. Das
Wohnlagenverzeichnis umfasst nicht alle Bereiche der Stadt, nicht bewertet wurden dörfliche Bereiche in den Randgebieten Jenas.
Kapitel A 1.3
ABB. 1
Seite 3 von 17
Stand Juli 2016
WOHNLAGENBEWERTUNG IN JENA (AUSSCHNITT) 2
Bewertung: grün = einfache Wohnlage
blau = mittlere Wohnlage
gelb = gute Wohnlage
Quelle: Analyse & Konzepte
___________________________________________________
___________________________________________
2
Diese ist nicht als Wohnlagenkarte im eigentlichen Sinne zu verstehen, sondern lediglich als eine Visu alisierung. .Sie stellt nur einen
Ausschnitt der Stadtfläche als Einordnungshilfe für den Mietspiegel dar, ermöglicht aber keine adressscharfe Zuordnung.
Kapitel A 1.3
Seite 4 von 17
Stand Juli 2016
UNTERSCHIEDLICHE MIETPREISBEGRIFFE
Das im regionalen Vergleich höhere Preisniveau
Wohnungsmarkt. Die Neuvertragsmieten kön-
in Jena wird oft in unterschiedlichen Kontexten
nen in Jena ebenfalls aus den Bestandsdaten
thematisiert und medialisiert. Dabei werden
der Wohnungsunternehmen mithilfe des Ver-
meist Mietpreisübersichten, -indexe bzw.
tragsdatums ermittelt werden.
-rankings herangezogen, die auf Werte unterschiedlichster Datenbanken oder Daten der
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im
Immobilienanbieter zurückgreifen. Diese
neuen qualifizierten Mietspiegel der Stadt Jena
erheben in der Regel nur die aktuellen Ange-
dargestellt und umfasst entsprechend der ge-
botsmieten bzw. orientieren sich an den Miet-
setzlichen Regelungen Mietwerte der letzten
spiegelwerten, die jedoch nicht das gesamte
vier Jahre (Neuverträge und Mieterhöhungen).
Wohnungsangebot abbilden.
Bei der Darstellung der Mietpreise und der
die Wohnungen aktuell auf dem Wohnungs-
Mietpreisentwicklung sind grundsätzlich
markt angeboten werden. Sie entsprechen so-
mehrere Mietpreisbegriffe zu unterscheiden:
mit nicht immer den tatsächlich vereinbarten
·
·
Bestandsmiete
·
Angebotsmiete
Neuvertragsmiete bzw. ortsübliche Vergleichsmiete
Mieten. Der Unterschied zwischen den Bestandsmieten und den Angebotsmieten gibt
Hinweise über die An- bzw. Entspannungstendenzen auf dem gegebenen Wohnungsmarkt.
Die Bestandsmieten sind Ist-Mieten bei beste-
Zu den Angebotsmieten gibt es unterschiedliche
henden Mietverhältnissen. Dies trifft auf den
Datenbanken und Mietpreissammlungen, die
größten Teil des Wohnungsbestandes zu. Somit
sowohl Wohnungsangebote der größeren Woh-
bildet die durchschnittliche Bestandsmiete das
nungsunternehmen als auch der privaten An-
mittlere Mietpreisniveau am besten ab. Die Be-
bieter berücksichtigen. Dabei ist allerdings zu
standsmieten werden in Jena im Rahmen der
beachten, dass Angebotsmieten den tatsächli-
jährlichen Analyse der Bestandsdaten Jenaer
chen Markt überzeichnen, da viele preiswerte
Wohnungsunternehmen (Monitoring zum Stad-
Wohnungen nicht offen angeboten werden und
tumbau) ausgewertet. Die Bestandsmieten ent-
teure Ladenhüter hingegen überdurchschnitt-
halten auch Mieterhöhungen bei bestehenden
lich oft.
Mietverhältnissen.
Hinter diesen unterschiedlichen Mietbegriffen
Die Neuvertragsmieten stellen nur einen Teil-
verbergen sich somit auch unterschiedliche
bereich der Bestandsmieten dar, nämlich dieje-
Preisniveaus, sodass stets zu beachten ist, was
nigen, die im letzten Jahr im Rahmen neuer
wovon gerade die Rede ist.
Mietverträge vereinbart worden sind. Die jährliche Entwicklung der Neuvertragsmieten ist ein
Indikator der Preisdynamik auf dem gegebenen
INFORMATION
Die Angebotsmieten sind Mietpreise, zu denen
Kapitel A 1.3
1.3.3
Seite 5 von 17
Stand Juli 2016
BESTANDSMIETEN UND NEUVERTRAGSMIETEN
Zum Stichtag 31.12.2015 konnten Informatio-
bau mit 61 % stark überrepräsentiert ist. Unge-
nen von insgesamt 25.520 Wohnungen im Be-
fähr ein Fünftel bilden die in Blockbauweise er-
stand der Wohnungsunternehmen ausgewertet
richteten Wohnungen der Nachkriegszeit und
werden. Von diesen befinden sich 24.991 in
ein Zehntel stellen die Zwischenkriegszeitbe-
Jena, sie stellen rd. 43 % des gesamten Woh-
stände dar. Der Neubau (ab 1991) und der
nungsbestandes in Jena.3
Gründerzeitaltbau (bis 1918) haben mit jeweils
2 % nur einen vergleichsweise kleinen Anteil am
Auf dieser Grundlage können Aussagen zur
Bestand der Wohnungsunternehmen. Insge-
Mietpreisstruktur und -entwicklung in Jena ge-
samt sind die Bestände der Wohnungsunter-
troffen werden. Dabei ist allerdings zu beach-
nehmen schwerpunktmäßig im preiswerten und
ten, dass im Bestand der größten Jenaer Woh-
mittleren Segment angesiedelt.
nungsunternehmen der industrielle Wohnungs-
ABB. 2
ENTWICKLUNG DER BESTANDS- UND NEUVERTRAGSMIETEN
Bestandsmieten insgesamt
20
102
pro 015
J ah
r
20 1
5
20 1
4
20 1
3
20 1
2
20 1
1
20 1
0
(Mittelwerte in €/m² nettokalt)
4,86
4,99
5,05
5,17
5,33
5,46
2,5%
Neuverträge (jeweils letzte 12 Monate)
5,44
5,53
5,41
5,56
5,72
5,99
2,0%
Laufende Verträge (1 Jahr und länger)
4,81
4,94
4,99
5,02
5,22
5,40
2,5%
Quelle: Daten der Wohnungsunternehmen 2010-2015, Ber echnungen Timourou
Die Spanne von 95 % der Bestandsmieten
4,86 €/m², 2012 lag er bei 5,05 €/m² und im Jahr
(Standardabweichung) reicht von 3,47 bis
2014 bei 5,33 €/m². Somit lässt sich in Jena seit
7,45 €/m² nettokalt. 4 Der Mittelwert aller Bestandsmieten liegt bei 5,46 €/m², der Median
2010 ein mittlerer jährlicher Mietpreisanstieg
5
von durchschnittlich ca. 2,5 % beobachten. Die
bei 5,40 €/m². Bei den seit 01.01.2014 abge-
Preisanpassungen bei laufenden Verträgen be-
schlossenen Neuverträgen liegen die Mieten
trugen im Durchschnitt auch 2,5 % und bei den
mit 5,99 €/m² im Durchschnitt deutlich darüber.
Neuverträgen 2,0 % jährlich.
Ende 2010 betrug der Mittelwert der Bestandsmieten bei den Wohnungsunternehmen
___________________________________________________
___________________________________________
3
4
5
Folgende Auswertungen beziehen sich auf den Wohnu ngsbestand in Jena, die Bestände außerhalb des Jenaer Stadtgebiete
werden bei den Analysen ausgeschlossen.
Wie Abbildung 2 zu entnehmen ist, liegen insbesonde re für Neubauten zusätzlich noch einige Werte sowohl ober- als auch unterhalb der Gesamtspanne der Bestandsmieten.
Der Median ist ein Mittelwert für Verteilungen in der Statistik. Der Median einer Anzahl von Werten ist die Zahl, welche an der mittleren Stelle steht, wenn man die Werte nach Größe sortiert. Allgemein teilt ein Median eine Stichprobe, eine Anzahl von Werten
oder eine Verteilung in zwei Hälften, sodass die Werte in der einen Hälfte kleiner als der Medianwert sind, in der anderen größer.
Kapitel A 1.3
ABB. 3
Seite 6 von 17
Stand Juli 2016
BESTANDSMIETEN UND NEUVERTRAGSMIETEN 2015
Wohneinheiten
1.600
Neuverträge 2015
1.400
Mietverträge vor 2015
1.200
1.000
800
600
400
200
bis 3,00
3,01-3,10
3,11-3,20
3,21-3,30
3,31-3,40
3,41-3,50
3,51-3,60
3,61-3,70
3,71-3,80
3,81-3,90
3,91-4,00
4,01-4,10
4,11-4,20
4,21-4,30
4,31-4,40
4,41-4,50
4,51-4,60
4,61-4,70
4,71-4,80
4,81-4,90
4,91-5,00
5,01-5,10
5,11-5,20
5,21-5,30
5,31-5,40
5,41-5,50
5,51-5,60
5,61-5,70
5,71-5,80
5,81-5,90
5,91-6,00
6,01-6,10
6,11-6,20
6,21-6,30
6,31-6,40
6,41-6,50
6,51-6,60
6,61-6,70
6,71-6,80
6,81-6,90
6,91-7,00
7,01-7,10
7,11-7,20
7,21-7,30
7,31-7,40
7,41-7,50
7,50 u. mehr
0
€/m² nettokalt
Quelle: Daten der Wohnungsunternehmen zum 31.12.201 5
Innerhalb der Mietspanne gibt es eine starke
Durchschnitt mehr oder weniger konstant. Dies
Differenzierung bezüglich der Bautypen (siehe
hängt mit dem relativ kleinen Neubaubestand
Abbildung 4). 6 Den
im Besitz der Wohnungsunternehmen und mit
untersten Preisbereich bilden
die Bestände des industriellen Wohnungsbaus,
den relativ geringen Veränderungen seit 2009
für die mit 5,04 €/m² im Durchschnitt (= Mittel-
eng zusammen.
wert) die geringsten Nettokaltmieten zu verzeichnen sind. Höhere Durchschnittsmieten
In allen übrigen Teilsegmenten sind im Zuge der
weisen mit 5,95 €/m² die Bestände aus der
fortschreitenden Sanierungsarbeiten sowie der
Nachkriegszeit (Blockbauweise) auf. Es folgen
Neuvermietungen nennenswerte Steigerungen
die Zwischenkriegszeitbestände mit 6,18 €/m²
zu verzeichnen. So sind in den Blockbauten der
sowie der Gründerzeitaltbau mit 6,47 €/m². Die
Nachkriegszeit kaum noch und im Altbau nur
mit Abstand höchsten Mieten sind mit 7,92 €/m²
wenige unsanierte Bestände vorhanden. Hinge-
im Durchschnitt bei den Neubaubeständen (ab
gen ist bei den Beständen des industriellen
1991) zu verzeichnen, die zugleich die gesamte
Wohnungsbaus ungefähr ein Viertel nur teilsa-
Preisspanne etwas nach oben ziehen.
niert.
Lediglich beim Neubau bleiben die Mieten –
trotz einer Erweiterung der Mietspanne – im
___________________________________________________
___________________________________________
6
Die gebildeten Preisspannen in den folgenden Auswe rtungen orientieren sich an den mittelgroßen Wohnun gen mit zwei bis vier
Räumen, da bei sehr kleinen Wohnungen in der Regel höhere Quadratmetermieten realisiert werden.
Kapitel A 1.3
ABB. 4
Seite 7 von 17
Stand Juli 2016
BESTANDSMIETEN NACH BAUALTER/-TYP*
11,0
2009
€/m² nettokalt
2015
Median
Industrieller
Wohnungsbau
(1960-1990)
Neubau
(ab 1991)
10,0
9,0
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
Gründerzeitaltbau
(bis 1918)
Zwischenkriegszeitbestände
(1919-1949)
Blockbau der
Nachkriegszeit
(1950-1990)
*bezogen auf 2- bis 4-Raumwohnungen
Quelle: Daten der Wohnungsunternehmen zum 31.12.201 5
eØ
All
nge
n
mi
t
5u
.m
. R.
Wo
hn
u
3-R
a
Wo u m hn
un
g en
2-R
a
Wo u m hn
un
g en
4-R
a
Wo u m hn
un
g en
BESTANDSMIETEN DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN 2015 NACH WOHNUNGSGRÖßE
1-R
a
Wo u m hn
un
g en
ABB. 5
bis 25,00 m²
6,14 €/m²
25,01 bis 45,00 m²
5,49 €/m²
6,03 €/m²
6,37 €/m²
*
5,58 €/m²
45,01 bis 60,00 m²
5,71 €/m²
5,66 €/m²
5,21 €/m²
6,21 €/m²
5,47 €/m²
60,01 bis 75,00 m²
6,63 €/m²
5,33 €/m²
4,94 €/m²
*
5,29 €/m²
75,01 bis 90,00 m²
6,66 €/m²
6,01 €/m²
5,08 €/m²
5,17 €/m²
5,37 €/m²
90,01 u. mehr m²
*
7,25 €/m²
6,78 €/m²
5,77 €/m²
6,54 €/m²
5,64 €/m²
5,35 €/m²
5,12 €/m²
5,52 €/m²
5,45 €/m²
Alle Ø
5,57 €/m²
6,14 €/m²
Mittelwerte nettokalt (* = die Fallzahlen sind zu gering)
Quelle: Daten der Wohnungsunternehmen zum 31.12.201 5
Aufgrund des hohen Anteils industriell errichte-
Wohnflächen im Durchschnitt die höchsten Net-
ter Bestände sind bei den Wohnungsunterneh-
tokaltmieten
men die Wohnungen mit Standardgrößen am
Durchschnittsmieten ergeben sich hingegen bei
stärksten vertreten, insbesondere 3-Raum-Woh-
den 4-Raum-Wohnungen. Bei denjenigen mit ei-
nungen mit 60-75 m² sowie 2-Raum-Wohnun-
ner Wohnfläche von mehr als 90 m² handelt es
gen mit 45-60 m² Wohnfläche. Deswegen zeigen
sich allerdings häufig um Neubauten ab 1991
2- und 3-Raum-Wohnungen mit größeren
bzw. um Gründerzeitaltbauten in guten Wohn-
(siehe Abbildung 5).
Die niedrigsten
lagen, die dann deutlich teurer sind.
Kapitel A 1.3
ABB. 6
Seite 8 von 17
Stand Juli 2016
BEURTEILUNG DER MIETHÖHE
100%
80%
60%
40%
39%
28%
20%
20%
8%
5%
0%
Sehr günstig
Günstig
Angemessen
Hoch
Viel zu hoch
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: TIMOUROU
Im Rahmen der 2011 durchgeführten Bewoh-
Die Mieter beurteilen die Miethöhe überwie-
nerbefragung wurden die befragten Mieter auf-
gend als angemessen. Jeder dritte Mieter emp-
gefordert, ihre Miethöhen zu bewerten. Die Er-
findet seine Miete jedoch als (viel) zu hoch.
gebnisse liefern weitere Hinweise über das
Mietpreisniveau in Jena.
Die Einschätzung der Miethöhe korrespondiert
mit der tatsächlichen Miete je Quadratmeter
Im Durchschnitt zahlen die befragten Haushalte
(siehe Abbildung 7) . So werden Nettokaltmieten
in Jena 6,01 €/m² nettokalt. Dies liegt ungefähr
über 6,50 €/m² als (viel zu) hoch bewertet. Dar-
0,70 €/m² über dem Durchschnitt der Bestands-
über hinaus korreliert die Miethöhe sowie de-
mieten der größten Wohnungsunternehmen. Da
ren Bewertung mit dem Einkommen bzw. der
der Anteil der befragten Mieter bei den größten
Wohnkaufkraft der befragten Haushalte ( siehe
Wohnungsunternehmen ungefähr deren Markt-
Kapitel A 1.5).
anteil am Mietwohnungsbestand entspricht,
wird das höhere Preisniveau auf dem privaten
Wohnungsmarkt deutlich.
BEURTEILUNG DER MIETHÖHE NACH GEZAHLTER MIETE
Ne
tto
kal
Ge
sam
t*
t*
ABB. 7
Sehr günstig
4,76 €/m²
6,43 €/m²
Günstig
5,47 €/m²
7,19 €/m²
Angemessen
5,95 €/m²
7,98 €/m²
Hoch
6,65 €/m²
8,68 €/m²
Viel zu hoch
6,90 €/m²
8,90 €/m²
Gesamt
6,01 €/m²
7,94 €/m²
* Die Grundgesamtheit ist jeweils unterschiedlich
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: TIMOUROU
Kapitel A 1.3
1.3.4
Seite 9 von 17
Stand Juli 2016
ANGEBOTSMIETEN
Wohnungsanbieter vermarkten Wohnungen auf
Im Hinblick auf die Auswertung der Angebots-
unterschiedliche Art und Weise. Neuvermietun-
mieten von Standardwohnungen werden aus-
gen können über Immobilienportale im Internet
schließlich Wohnungen mittlerer Größe und
stattfinden oder aber auch auf direkte Anfrage
Qualität betrachtet. Diese sogenannten hedoni-
bei den Wohnungsunternehmen, ohne dass die
schen Mieten ermöglichen eine Vergleichbarkeit
Wohnungen bei anderen Immobilienanbietern
der Angebotsmieten unterschiedlicher Regio-
beziehungsweise auf Internetseiten inseriert
nen, lassen jedoch keine Rückschlüsse auf die
werden. Gleiches gilt für Nachmieter oder War-
Besonderheiten und tatsächlichen Ausprägun-
telisten bei Wohnungsunternehmen. Außerdem
gen der einzelnen Wohnungsmärkte zu.
ist zu beachten, dass die Angebotsmieten nicht
mit den tatsächlich abgeschlossenen Mietver-
Im Durchschnitt lagen 2015 in den Kreisen und
trägen beziehungsweise mit den sogenannten
kreisfreien Städten von Thüringen diese Ange-
Neuvertragsmieten gleichzusetzen sind
Infobox Seite 4 ).
( siehe
Im Ergebnis spiegeln die Ange-
botsmieten bei 5,51 €/m². In der Stadt Jena wurden nicht nur überdurchschnittliche, sondern
botsmieten nur einen Teilbereich der gesamten
sogar die höchsten Angebotsmieten mit
Mietpreissituation des Jenaer Wohnungsmark-
8,05 €/m² angegeben ( siehe Abbildung 8 ). Im Hin-
tes wieder.
blick auf die Kreisebene zeichnen sich erwartungsgemäß zwei Ausprägungen ab: Einerseits
Grundlage der Analyse der Angebotsmieten ist
lagen die Mieten in den kreisfreien Städten mit
ein Datensatz des Immobilienportals Immobili-
durchschnittlich 6,41 €/m² über dem Durch-
enScout24. Anhand der angebotenen Mietwoh-
schnitt der Landkreise mit 5,19 €/m². Anderer-
nungen wird die Auswertung von zwei Sachver-
seits wurden im Städtedreieck Jena, Erfurt und
halten ermöglicht:
Weimar mit durchschnittlich 7,23 €/m² von allen
7
·
·
Ein Vergleich der Angebotsmieten von Standardwohnungen in Jena und anderen Kreisen und kreisfreien Städten in Thüringen für
das Jahr 2015 und
eine Analyse der Angebotsmieten in Jena für
den Zeitraum von Januar 2012 bis Dezember
2015 nach unterschiedlichen Merkmalsausprägungen.
kreisfreien Städten die höchsten Angebotsmieten erzielt. Demnach existiert nicht nur ein Gefälle zwischen den Landreisen und den kreisfreien Städten, sondern auch zwischen den
Städten selbst.
___________________________________________________
___________________________________________
7
Bei ImmobilienScout24 handelt es sich um ein Immobilienprotal, bei dem über das Internet Immobilienanbieter und -suchende
zusammentreffen (www.immobilienscout24.de). Inseriert werden sowohl Wohnungen als auch Häuser zum Kaufen und zum Mieten. Dabei geben Anbieter Informationen zu ihrem Immobilienobjekt an, wie zum Beispiel die Adresse, Wohnfläche, Kaltmiete oder
auch wenn bekannt der Energieausweistyp oder der Zeitpunkt der letzten Modernisierung. Letztendlich können Daten unterschiedlicher Quantität und Qualität für bestimmte Räume von ausschließlich öffentlich angebotenen Immobilien abgerufen werden.
Kapitel A 1.3
Seite 10 von 17
Stand Juli 2016
ABB. 8 ANGEBOTSMIETEN VON STANDARDWOHNUNGEN* 2015 IN JENA UND IN DEN KREISEN UND
KREISFREIEN STÄDTEN THÜRINGENS
* Nettokaltmiete (standardisiert auf Wohnungen mittlerer Größe und Qualität)
Datengrundlage: ImmobilienScout24; Berechnungen und Darstellung: TIMOUROU
In einem zweiten Schritt wurden alle zwischen
Im Gegensatz dazu wurden preiswertere Woh-
Januar 2012 und Dezember 2015 auf dem Im-
nungen des industriellen Geschosswohnungs-
mobilienportal ImmobilienScout24 inserierten
baus weniger inseriert und die Planungsräume
Mietwohnungen ausgewertet. Dabei ist zu be-
Lobeda und Winzerla sind unterrepräsentiert.
achten, dass die Angebotsmieten nur einen spe-
Dies hat zur Folge, dass die gesamte Mietpreis-
zifischen Teil des Jenaer Wohnungsmarktes ab-
spanne der Angebotsmieten nach oben ver-
bilden. Denn im Vergleich zum gesamten
schoben wird. Somit bilden die dargestellten
Jenaer Wohnungsbestand wurden überdurch-
Bestandsmieten einerseits und die Angebots-
schnittlich viele Wohnungen im Altbau (Baujahr
mieten andererseits grundsätzlich unterschied-
vor 1919) sowie neuere Wohnungen (Baujahr ab
liche Bausubstanzen und Wohnlagequalitäten in
1991 und insbesondere nach 2009) angeboten,
Jena ab. Im Ergebnis entsteht ein ausgeprägtes
die grundsätzlich etwas teurer und im Bestand
Preisgefälle ( siehe Abbildung 9 ). Der Großteil der
der Wohnungsunternehmen unterrepräsentiert
Bestandsmieten und der Neuvertragsmieten
sind. Damit zusammenhängend sind die Pla-
war rd. 2,50 €/m² günstiger als der Kern der An-
nungsräume West und Nord überrepräsentiert.
gebotsmieten
Kapitel A 1.3
Abb. 9
Seite 11 von 17
Stand Juli 2016
VERGLEICH DER BESTANDS-, NEUVERTRAGS- UND ANGEBOTSMIETEN
VON STANDARDWOHNUNGEN* 2015
Anteile der Wohneinheiten in %
25,0
25,0
20,0
20,0
Bestandsmieten und
Neuvertragsmieten
15,0
15,0
10,0
10,0
5,0
5,0
0
0,0
5,0
-5,0
10,0
Angebotsmieten
-10,0
15,0
-15,0
Mietverträge vor 2015
Neuverträge 2015
Angebote 2015
* Wohnungen mit 40 bis 110 m² Wohnfläche
Quelle: Daten der Wohnungsunternehmen, ImmobilienSc out24; Berechnungen TIMOUROU
Insgesamt ist die Spanne der Angebotsmieten in
Jena im Zeitverlauf die durchschnittlichen Ange-
Jena relativ weit. In dem Zeitraum von 2012 bis
botsmieten von 7,98 €/m² im Jahr 2012 auf
2015 reichte diese von 4,69 €/m² bis
8,06 €/m² im Jahr 2015 an. Dabei kam es zwi-
12,22 €/m². Die durchschnittliche Angebots-
schen 2013 und 2014 zu einem Preissprung,
miete für eine Standardwohnung lag bei
der auf eine veränderte Angebotsstruktur zu-
8,07 €/m² und der Median bei 8,00 €/m². Der
rückzuführen ist: 2013 wurde der Preisrückgang
geringe Unterschied zwischen dem Mittelwert
durch deutlich mehr Angebote im preiswerteren
und dem Median weist auf eine nahezu normal-
Bereich mit 5 bis 6 €/m² bewirkt. Im Folgejahr
verteilte und entsprechend der Spanne weit
gab es diese Angebote mit 5 bis 6 €/m² nicht
verteilte Angebotsmietenstruktur hin.
mehr, dafür wurden jedoch einmalig mehr An-
8
9
gebote im höherpreisigen Bereich ab
Die Mietpreishöhen der Angebote werden im
10,50 €/m² inseriert. Hier handelte es sich vor-
Wesentlichen durch zwei Effekte beeinflusst: Ei-
rangig um Neubauprojekte, wie zum Beispiel im
nerseits durch Änderungen im Wohnungsbe-
Philosophenweg in Nord oder im Steinweg in
stand, wie zum Beispiel durch Neubauprojekte
West/Zentrum.
oder Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen und andererseits durch Veränderungen in
Dass die Angebotsmieten allein nicht die tat-
der Anbieterstruktur, indem zum Beispiel ein
sächlichen Ausprägungen der einzelnen Woh-
Wohnungsmarktakteur mit dem öffentlichen In-
nungsmärkte abbilden, kann der Abbildung 3
serieren seiner Angebote beginnt. So stiegen in
entnommen werden: In jedem Planungsraum lagen die Angebotsmieten von 2015 höher als die
___________________________________________________
___________________________________________
8
9
Für die Auswertung stehen nach einer Datenbereinigung insgesamt 2.941 Datensätze zur Verfügung.
Der Median ist ein Mittelwert für Verteilungen in der Statistik. Der Median einer Anzahl von Werten ist die Zahl, welche an der mittleren Stelle steht, wenn man die Werte nach Größe sortiert. Allgemein teilt ein Median eine Stichprobe, eine Anzahl von Werten
oder eine Verteilung in zwei Hälften, sodass die Werte in der einen Hälfte kleiner als der Medianwert sind, in der anderen größer.
Kapitel A 1.3
Seite 12 von 17
Stand Juli 2016
im gleichen Jahr abgeschlossenen Neuvertrags-
dustriellen Wohnungsbaus weniger über das In-
mieten. Während jedoch in Nord und West/
ternet vermarktet und andererseits die Privaten
Zentrum die Angebotsmieten den Mietwoh-
und Makler vor allem den besser ausgestatteten
nungsmarkt aufgrund der Angebotsstruktur
Altbau und den Neubau besonders stark, ist das
besser repräsentieren, zeichnen die Neuver-
untere Preissegment unterrepräsentiert und
tragsmieten in Winzerla und Lobeda allein auf-
das obere und das Neubausegment überreprä-
grund der höheren Fallzahlen den Wohnungs-
sentiert. Dies hat im Ergebnis eine Verschie-
markt des industriellen Geschosswohnungsbaus
bung der Angebotsmieten nach oben zur Folge.
besser ab. Aufgrund dessen, dass einerseits die
Wohnungswirtschaft die Wohnungen des inABB. 10 ANGEBOTS- UND NEUVERTRAGSMIETEN VON STANDARDWOHNUNGEN* NACH WOHNLAGE
IN DEN PLANUNGSRÄUMEN VON JENA 2015
* Wohnungen mit 40 bis 110 m² Wohnfläche
Datengrundlage: Daten der Wohnungsunternehmen und I mmobilienScout24; Berechnungen und Darstellung: TIM OUROU
1.3.5
MIETPREISSEGMENTE
Als Ergebnis der umfassenden Analysen der Be-
gesondert dargestellt (siehe Abbildung 11). Zum ei-
standsdaten und der Angebotsmieten können
nen weil mittlerweile eine empirisch ausrei-
im Folgenden für Jena relevante Mietpreisseg-
chende Anzahl vorliegt und zum anderen weil
mente abgegrenzt werden. Diese bilden zu-
sie sich aufgrund der Baukosten deutlich von
nächst eine grundsätzliche preisliche Abstufung
den Bestandsmieten unterscheiden. Durch das
innerhalb der Mietspanne, die die unterschiedli-
Herausnehmen der Neubaumieten sinken im
chen Wohnlagenqualitäten, den baulichen Zu-
höherpreisigen Segment die Spitzenwerte.
stand sowie die Ausstattung der Wohnungsbestände zum Ausdruck bringt. Wurden in den
Insgesamt zeigt sich seit 2009 eine deutliche
letzten Jahren drei Preissegmente voneinander
Verschiebung der gesamten Mietspanne nach
abgegrenzt, so werden nun die Neubaumieten
oben, die alle Preissegmente betrifft, was den
Kapitel A 1.3
Seite 13 von 17
Stand Juli 2016
angespannten Charakter des Wohnungsmarktes
rung des preiswerten Segments, da ein Teil der
verdeutlicht und weniger − wie in den Vorjahren
vollsanierten Bestände nach der Aufwertung
− Preisanstiege aufgrund von Sanierungsarbei-
mittelpreisig vermietet wird.
ten. Gleichzeitlich kommt es zu einer ReduzieABB. 11
MIETPREISSEGMENTE IN JENA 2009 UND 2013*
€/m² nettokalt
11,5
11,0
10,5
10,0
2009
2013
2015
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
Preiswertes
SegmentSegment
Preiswertes
Mittelpreisiges
MittelpreisigesSegment
Segment
Höherpreisi
ges Segment
Höherpreisiges
Segment
Neubau
Neubau
* bezogen auf 2- bis 4-Raum-Wohnungen
Quelle: Daten der Wohnungsunternehmen zum 31.12.201 3, Mietpreisrecherchen Analyse & Konzepte 2007, 2009, 2011/2012, 2014
Berechnungen und Darstellung: TIMOUROU
Im Ergebnis der umfangreichen Analysen der
Bestands- und Angebotsmieten lassen sich
·
sanierte Altbauwohnungen aus der Gründerzeit und Zwischenkriegszeit sowie Blockbauweise aus der Nachkriegszeit in einfachen
Wohnlagen mit normaler Ausstattung,
·
Wohnungen entlang der Hauptverkehrsachsen.
2015 die Preissegmente folgendermaßen abgrenzen, jeweils bezogen auf 2- bis 4-RaumWohnungen:
·
·
·
·
Preiswertes Segment:
3,80-5,80 €/m²
Mittelpreisiges Segment: 5,60-7,50 €/m²
Das mittelpreisige Segment umfasst vorwie-
Höherpreisiges Segment: 7,50-9,00 €/m²
gend sanierte Bestände in mittleren Wohnlagen
Neubau:
mit normaler bis besserer Ausstattung:
9,00-10,50 €/m²
Das preiswerte Segment umfasst schwer-
·
sanierte Wohnungen des industriellen Wohnungsbaus,
·
·
sanierte Bestände aus der Nachkriegszeit,
·
sowie neuere Bauten (ab 1991) in einfachen
bis mittleren Lagen mit überwiegend normaler Ausstattung.
punktmäßig Wohnungsbestände in einfachen,
teilweise auch in mittleren Wohnlagen mit Standardausstattung sowie Bestände mit niedrigerem Sanierungsstand. Dazu gehören vor allem:
·
teilsanierte und teilweise auch vollsanierte
Bestände des industriellen Wohnungsbaus,
sanierte Altbauwohnungen aus der Gründerund der Zwischenkriegszeit in der Kernstadt,
Kapitel A 1.3
Seite 14 von 17
Stand Juli 2016
Beim höherpreisigen Segment handelt es sich
zu den Angebotsmieten eine dritte Komponente
hauptsächlich um Wohnungsbestände in zent-
zur Analyse des Jenaer Wohnungsmarktes. All-
ralen, mittleren bis guten Lagen mit guter Aus-
gemein zeichnet sich der Jenaer Wohnungs-
stattung. Dazu zählen:
markt durch zwei Charakteristika aus. Zum ei-
·
nen sind viele Bestände in der Hand von Woh-
hochwertig sanierte Altbauwohnungen (bis
1949) mit gehobener Ausstattung in der
Kernstadt.
nungsunternehmen, zum anderen besitzen private Eigentümer Bestände in Jena. Diese sind
Das Neubausegment umfasst Wohnungen, die in
den letzten drei Jahren in den Planungsräumen
West/Zentrum, Nord und Ost errichtet wurden.
vorrangig in zentralen Lagen sowie in gründerzeitlichen Gebäuden zu finden. Der in Abbildung 12 dargestellte Mietspiegel verdeutlicht
zwar, welche Wohnungsqualitäten zu welchem
Die Stadt Jena hat im Oktober 2015 einen quali-
Preis derzeit vermietet werden, er besitzt je-
fizierten Mietspiegel veröffentlicht, der die
doch eine geringe Aussagekraft hinsichtlich der
Neuverträge der letzten vier Jahre abbildet. Die-
Quantitäten, also zu der Frage, wie viele Woh-
ser verdeutlicht neben einer Analyse der Be-
nungen es davon gibt.
standsmieten der Wohnungsunternehmen sowie einer kontinuierlichen Mietpreisrecherche
ABB. 12
NETTOKALTMIETEN IN €/M² IM MIETSPIEGEL DER STADT JENA 2015
ab
20 0
2
19 9
1- 2
001
19
63199
0
19 5
0- 1
962
19 4
9
bis
enk
la s
s
Gr
öß
Wo
h
nla
ge
e
Baujahresklassen
7,63
6,19*
5,02
8,01*
6,19-8,89
5,80-6,76
4,33-5,81
7,48-8,43
7,15
5,64*
5,08
7,56*
6,22-8,51
5,01-6,26
4,41-5,86
5,68-9,40
unter 50 m²
Einfach
50-80 m²
7,11*
5,03
6,01-8,68
4,54-5,54
über 80 m²
7,28
6,48*
5,50
8,06
8,84*
6,13-8,89
5,96-7,10
4,80-6,21
6,95-9,09
7,83-10,01
7,11
6,34
5,23
7,43
8,69
6,09-8,34
5,74-7,00
4,36-6,15
6,05-8,38
7,50-10,09
7,20
6,58*
4,88
7,37
8,3
5,70-8,50
5,71-6,89
4,13-5,61
6,59-7,99
7,14-9,81
unter 50 m²
Mittel
und gut
50-80 m²
über 80 m²
* Aufgrund geringer Fallzahl nur bedingte Aussagekraft, leere Felder besitzen nur unter 10 Mietwerte und haben keinerlei Aussagekraft
Quelle: Mietspiegel der Stadt Jena 2015
Kapitel A 1.3
Seite 15 von 17
Stand Juli 2016
Einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Preis-
Januar 2016 werden folgende Richtwerte zu-
entwicklung im preiswerten Segment hat auch
grunde gelegt: Der durchschnittliche Grund-
die Regelung zur Übernahme der Bedarfe für
mietpreis (nettokalt) liegt zwischen 5,84 €/m für
Unterkunft und Heizung im Rahmen des
eine Person in einer Bedarfsgemeinschaft und
SGB II und XII. Seit der Einführung der Richtli-
7,03 €/m für fünf Personen in einer Bedarfsge-
nien zur Prüfung der Angemessenheit der Leis-
meinschaft. Die kalten Nebenkosten bleiben da-
tungen für Unterkunft und Heizung in Jena im
bei mit 1,10 €/m² für alle Bedarfsgemeinschaf-
Juni 2005 wurden sowohl die Regelung als auch
ten gleich. 10 Dabei findet das Prinzip der kalten
die Richtwerte mehrmals angepasst, nicht zu-
Produktmiete Anwendung. Bei den Heizkosten
letzt auch, weil kaum kleine Wohnungen für
werden die tatsächlichen Kosten übernommen,
1- und 2-Personen-Bedarfsgemeinschaften zu
die Prüfung der Angemessenheit orientiert sich
den geltenden Grenzen verfügbar waren. Seit
an den vorgegebenen Wohnungsgrößen und
den Werten vergleichbarer Wohnungen.
1.3.6
KAUFPREISE
Die nachfolgenden Abschnitte zu Kaufpreisen
Insgesamt ist der Wohnungsmarkt in Jena durch
von unbebauten Grundstücken, kleinteiliger Be-
unterschiedliche Entwicklungen gekennzeichnet.
bauung und zum mehrgeschossigen Wohnungs-
Sowohl bei den Grundstücken als auch bei den
bau basieren auf dem Immobilienmarktbericht
Immobilien wurden rückläufige Verkaufszahlen
des Gutachterausschusses für Grundstücks-
verzeichnet, die sich jedoch in den letzten fünf
werte sowie auf Publikationen der Bausparkasse
Jahren wieder stabilisiert haben. Dies entspricht
der Sparkassen.
den gesamtdeutschen Entwicklungstrends. 11
Preiswertes Bauen ist in Jena auch eine Frage
Die Nachfrage im Einfamilienhaussegment ist
des Grundstücks, denn der Grundstücksmarkt
trotz der aktuell günstigen Zinsen von einer Zu-
der Stadt gehört mit zu den teuersten Märkten
rückhaltung geprägt. Diese ist bei den einkom-
in Ostdeutschland. Das hohe Preisniveau insbe-
mensschwächeren Haushalten deutlich stärker
sondere von Grundstücken für eine kleinteilige
zu spüren. Entsprechend dominieren die Ver-
Bebauung ist zum einen Ausdruck hoher Stand-
kaufszahlen im mittleren Preissegment. Insge-
ortattraktivität, zum anderen aber auch Ergeb-
samt war in den letzten acht Jahren eine Steige-
nis topographisch bedingter hoher Erschlie-
rung der Verkaufspreise zu beobachten. Die
ßungskosten sowie einer spezifischen Anbieter-
Preisentwicklungstendenzen in den einzelnen
struktur.
Teilsegmenten sind jedoch unterschiedlich.
GRUNDSTÜCKSPREISE
Im Hinblick auf erschlossene Grundstücke ist
Großteil der Kauffälle findet in Jena im Bereich
zwischen individuellem Wohnungsbau bezie-
des individuellen Wohnungsbaus statt. Im
hungsweise freistehende Ein- und Zweifamilien-
Durchschnitt kosten Grundstücke für freiste-
häuser, Doppelhaushälften und Reihen(end)-
hende Ein- und Zweifamilienhäuser 196 €/m²
häusern sowie dem Geschosswohnungsbau und
und für Doppelhaushälften und Reihen(end)-
Mehrfamilienhäusern zu unterscheiden. Der
häuser 262 €/m² (2015). In Jena sind die Preise
___________________________________________________
___________________________________________
10
11
Neue Reglung für die Grundsicherung für Arbeitss uchende nach dem zweiten Sozialgesetzbuch (SGB II). Stadtratsbeschluss vom
18.11.2015
Vgl. dazu: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnun g: Immobilienpreise
und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt. Aktuelle Wohnungsmarktentwicklungen und Tendenzen. (BBSR-Ana lysen KOMPAKT
10/2012).
Kapitel A 1.3
Seite 16 von 17
Stand Juli 2016
mit Abstand die höchsten unter den Thüringer
Das Angebot in einfachen Wohnlagen ist deut-
Städten. An nächster Stelle folgen Erfurt und
lich begrenzter und aufgrund zu geringer Fall-
Weimar, in den übrigen Gemeinden liegen die
zahlen können für die letzten beiden Jahre
Preise mit unter 100 €/m² deutlich niedriger.
keine Preisangaben angegeben werden. 2013
waren die Preise mit durchschnittlich 110 €/m²
Seit 2008/2009 steigen sowohl in Thüringen als
deutlich günstiger als Angebote in besseren
auch in Jena die Grundstückspreise an. Dies
Wohnlagen.
führt zu einer Ausdehnung der Preisspanne in
den jeweiligen Preissegmenten beziehungs-
Zum Vergleich sind die Grundstückspreise im
weise Wohnlagen. Aktuell liegt die Preisspanne
Saale-Holzland-Kreis in den letzten Jahren annä-
von Baugrundstücken für Ein- und Zweifamilien-
hernd auf einem konstanten Niveau um die
häuser zwischen 50 und 510 €/m², wobei bei
50 €/m² geblieben. 2015 stieg der Durchschnitt
gleichem Minimum das Maximum im Jahr 2011
allerdings auf 75 €/m² an, was vor allem auf eine
bei nur 355 €/m² lag. Voll erschlossene und
Zunahme teurerer Grundstücke bis 200 €/m² im
baureife Grundstücke sind dabei stets etwas
näheren Einzugsbereich der Stadt zurückzufüh-
teurer als die nach dem Baugesetzbuch er-
ren ist. Inwieweit es sich hier um eine Aus-
schlossenen Grundstücke.
nahme beispielsweise aufgrund der Vermarktung eines Baugebietes oder um einen neuen
Bezogen auf Ein- und Zweifamilienhäuser sind
Trend handelt, muss weiter beobachtet werden.
in Jena besonders gute und Ortsteillagen ge-
Im Schnitt bleibt damit die Preisdifferenz zum
fragt, wobei die Preise und die Preisspanne der
Umland von ca. 75 €/m² in vergleichbaren Lagen
innerstädtischen Grundstücke deutlich höher
(ländliche Ortsteile in Jena) auch weiterhin be-
liegen. Hier lassen sich eigene Wohnwünsche in
stehen.
zentralerer Lage realisieren. Die hohe Nachfrage nach innerstädtischen Grundstücken zei-
Die Anzahl der Kauffälle von Grundstücken des
gen sowohl hohe Kauffälle von Baulücken als
Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilien-
auch arrondierter Innenbereichslagen. Der mitt-
häuser liegen deutlich niedriger und ergaben in
lere Kaufpreis der Baulücken liegt im Durch-
den letzten Jahren ca. 8 Fälle pro Jahr. Getätigt
schnitt bei 270 €/m² und demnach sind die
werden hierbei hohe und in den letzten Jahren
Nachfrager bereit für Baulücken ungefähr 35 %
stetig wachsende Investitionssummen. 2015 lag
mehr zu bezahlen als für einen Bauplatz des in-
der durchschnittliche Kaufpreis bei 290 €/m²
dividuellen Wohnungsbaus. Sowohl die Höhe
und im gesamten Zeitraum seit 2011 bei
des Kaufpreises als auch die der Kauffälle weist
205 €/m².
auf Knappheiten innerstädtischer Flächen hin.
KLEINTEILIGE BEBAUUNG
Knapp die Hälfte aller Angebote bebauter
Neubaugebieten als auch in Baulücken im Be-
Grundstücke findet als individueller Wohnungs-
stand. Seit 2012 haben die Preise um rd. 30 %
bau statt und die Verteilung änderte sich im
angezogen.
Verlauf der letzten Jahre kaum. In den kreis-
Insgesamt hat die Anzahl der Kauffälle abge-
freien Städten kosten erwartungsgemäß freiste-
nommen und die Kaufpreise der Gebäude mit
hende Ein- und Zweifamilienhäuser am meisten,
dem Baujahr vor 1950 sowie ab 1990 haben
wobei auch hier in Jena mit durchschnittlich fast
stark angezogen. Im Saale-Holzland-Kreis nah-
340.000 € die höchsten Preise erzielt werden
men die Preise ebenfalls zu, freistehende Eigen-
(2015). Die Angebote bestehen in allen zentra-
heime kosten jedoch nur fast halb so viel wie in
len und randstädtischen Wohnlagen sowohl in
Jena und bilden ein Konkurrenzangebot.
Kapitel A 1.3
Seite 17 von 17
Stand Juli 2016
In innenstadtnahen Lagen werden vermehrt so-
gute Bausubstanz und Ausstattung auf und be-
genannte Stadtvillen beziehungsweise Archi-
finden sich in gewachsenen Siedlungslagen. Die
tektenhäuser mit gehobener Ausstattung ange-
jüngeren freistehenden und gebrauchten Eigen-
boten. Die Preise variieren aufgrund der indivi-
heime übersteigen mit 450.000 € die älteren
duellen Gestaltung stark und liegen in dem Zeit-
deutlich (Durchschnitt 300.000 €) und auch der
raum 2011 bis 2015 im Durchschnitt bei
Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr fiel mit
rd. 600.000 €. Die gesamten Preisangaben wer-
20 % bei den neueren stärker aus als bei den äl-
den durch dieses oberste Preissegment nach
teren (+ 12 %). In gleicher Anzahl wie freiste-
oben verschoben. Dies trägt zu dem im Durch-
hende Häusern werden auch Reiheneigenheime
schnitt spürbaren Preisanstieg gegenüber den
nachgefragt, wobei hier die Preise mit durch-
Vorjahren bei.
schnittlich 220.000 € niedriger liegen. Die Preisspanne liegt derzeit bei freistehenden Eigenhei-
Auf dem Bestandsmarkt führt die vergleichs-
men deutlich höher und ist weiter (56.00 bis
weise starke Nachfrage bei begrenztem Ange-
750.000 €) als bei den Reiheneigenheimen
bot dazu, dass diese Objekte teilweise gar nicht
(80.000 bis 385.000 €). Insgesamt kann für das
bei den Immobilienanbietern erscheinen bezie-
kleinteilige Wohnen in Jena eine Zweiteilung des
hungsweise dort nur eine kurze Verweildauer
Marktes in ein unteres (= niedrig- bis mittelprei-
haben. Aktuell dominieren vor allem Wiederver-
siges) und ein oberes (= höherpreisiges) Seg-
käufe aus den Jahren bis 1950 und der 1990er
ment vorgenommen werden. Die Grenze liegt
Jahre. Diese Häuser weisen in der Regel eine
derzeit bei 200 €/m², d. h. bis zu ca. 130.000 €
pro durchschnittlichem Grundstück.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSBAU
Wurde das Teilsegment der Eigentumswohnun-
macht sich auch bei den Eigentumswohnungen
gen in den vergangenen Jahren vom sanierten
bemerkbar, die Neubaupreise liegen mit
Altbau dominiert, geht mit dem vorangeschritte-
2.600 €/m² im Durchschnitt ungefähr 300 €/m²
nen Sanierungsprozess das Angebot an Altbau-
über den Durchschnittspreisen des Zeitraums
wohnungen für Kapitalanleger etwas zurück. Die
2011 bis 2015.
relativ hohe Neubautätigkeit der letzten Jahre
im mehrgeschossigen Wohnungsbau führte
Die Nachfrage nach saniertem Altbau hat in den
dazu, dass nicht nur im Mietwohnungssegment,
letzten Jahren weiterhin leicht abgenommen
sondern auch im Eigentumssegment viele Neu-
und die Wohnungen wurde 2015 für durch-
bauwohnungen dem Markt zugeführt wurden.
schnittlich rd. 1.900 €/m² gekauft, die Spanne
Insgesamt scheint die Nachfrage nach Eigen-
reicht von 1.450 €/m² bis 2.700 €/m². Somit lie-
tumswohnungen für Eigennutzung leicht zuge-
gen die Verkaufspreise weiterhin deutlich unter
nommen zu haben. Dieser Trend lässt sich seit
den Neubaupreisen. Bei den Wiederverkäufen
2009 deutschlandweit beobachten, wobei die
kommen außerdem auch Wohnungen aus den
meisten Verkäufe in den Kernstädten getätigt
1990er Jahren auf den Markt, die Preise liegen
werden.
bei durchschnittlich 2.000 €/m² etwas höher.
12
Aufgrund der im Schnitt kleineren Wohnungen
Wie bereits bei den Mietpreisen deutlich wurde,
wirkt sich der etwas höhere Preis bei der Nach-
liegt aktuell der Schwerpunkt der Neubautätig-
frage im geringen Maße aus.
keit in Jena im höherpreisigen Segment. Dies
___________________________________________________
___________________________________________
12
Vgl. hierzu: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordn ung: Immobilienpreise
und Transaktionen am Wohnimmobilienmarkt. Aktuelle Wohnungsmarktentwicklungen und Tendenzen. (BBSR-Ana lysen KOMPAKT
10/2012).
ARBEITSMARKT
Die Nachfrageentwicklung auf dem Wohnungs-
gionale Bedeutung und Attraktivität Jenas als Ar-
markt ist im hohen Maße von den wirtschaftli-
beitsort herauszuarbeiten. Dafür sind eine Ana-
chen Rahmenbedingungen in der Region sowie
lyse der arbeitsmarktrelevanten Indikatoren so-
von den Strukturen und Entwicklungen auf dem
wie eine vergleichende regionale Betrachtung
Arbeitsmarkt abhängig. Darum ist es Ziel, die re-
erforderlich.
1.4.1
KAPITEL 1.4
1.4
BESCHÄFTIGTE UND ARBEITSLOSE
Als wichtiger Indikator der Arbeitsmarktentwick-
Jahr 2003 noch bei 13,4 %, so waren im April
lung wird zumeist die Entwicklung der Arbeits-
2016 in Jena nur noch 6,7 % oder 3.648 zivile
losenzahl bzw. die Arbeitslosenquote herange-
Erwerbspersonen arbeitslos. Die Arbeitslosen-
zogen. Diese sind allerdings stets vor dem Hin-
quote in Jena liegt zudem unter den Arbeitslo-
tergrund der Entwicklung der Beschäftigten
senquoten der Thüringer Städte Erfurt (8,0 %)
bzw. Erwerbstätigen insgesamt zu bewerten.
und Weimar (7,7 %).
In den letzten 12 Jahren hat sich die Arbeitslosenquote in Jena beinahe halbiert. Lag sie im
WEITERHIN GÜNSTIGE ARBEITSMARKTSITUATION
Der Thüringer Arbeitsmarkt zeigt in den letzten
noch weiter intensiviert. Zugleich verzeichnet
Jahren bedeutende Konsolidierungstendenzen,
die Thüringer Städtekette insgesamt ein bedeu-
wobei insbesondere die Thüringer Städtekette
tendes Wachstum.
gem Rückgang der Arbeitslosen verzeichnen
Trotzdem fehlen in Jena und in der Region Ar-
kann. Dabei weist Jena – trotz einer geringeren
beitsplätze in bestimmten Wirtschaftsbereichen,
Abnahme der Arbeitslosenzahlen seit 2003 –
zumal es auch weiterhin arbeitsmarktbedingte
immer noch die geringste Arbeitslosenquote
Abwanderung sowie Auspendlerströme nach
auf.
Westdeutschland gibt. Dabei hat Jena nach wie
vor eine wichtige Bedeutung als Arbeitsort für
Die Thüringer Städte haben eine abweichende
die umliegenden Gemeinden, insbesondere für
Beschäftigungsstruktur. Jena nimmt mit dem
die Landkreise Saale-Holzland-Kreis und Weima-
höheren Anteil des produzierenden Gewerbes
rer Land.
eine besondere Stellung ein. Entsprechend sind
Erwerbstätige im Dienstleistungsbereich unter-
Die sozioökonomischen Daten weisen einerseits
repräsentiert. Zusammen mit den Jenaer Um-
relativ hohe Beschäftigungsraten auf, anderer-
landkreisen, die einen stärkeren Schwerpunkt
seits aber deutlich unterdurchschnittliche Ein-
im Industriesektor und in der Land- und Forst-
kommen. Dafür ist der sehr hohe Anteil an jun-
wirtschaft haben, ergibt sich in dieser Region
gen Personen – insbesondere Studierenden – in
eine komplementäre Wirtschaftsstruktur. Dies
Jena mit verantwortlich, da diese in der Regel
verdeutlichen auch die starken Pendlerver-
noch über geringere Einkommen verfügen. Ins-
flechtungen Jenas sowohl mit dem direkten Um-
gesamt ist in Jena somit von einer eher unter-
land als auch mit den Thüringer Städten. In den
durchschnittlichen Wohnkaufkraft auszugehen
letzten Jahren hat sich die Vernetzung und der
(siehe Kapitel A 1.5).
Austausch innerhalb der Thüringer Städtekette
ERGEBNIS
einen Anstieg der Beschäftigten bei gleichzeiti-
Kapitel A 1.4
Seite 2 von 6
Stand Juli 2016
In den Umlandkreisen ist die Arbeitslosigkeit in
In den letzten 4 Jahren sinken die Arbeitslosen-
den letzten Jahren ebenfalls stark zurückgegan-
zahlen in Jena nicht mehr, während in Erfurt
gen und liegt aktuell unter dem Jenaer Niveau
und Weimar sowie in den Umlandkreisen ein
(Saale-Holzland-Kreis: 5,7 %; Weimarer Land:
weiterer Rückgang zu beobachten ist.
5,8 %). 1
ABB. 1
ZAHL DER ARBEITSLOSEN (JAHRESDURCHSCHNITTSWERTE)2
Erfurt (abs.)
Jena (abs.)
Weimar (abs.)
WL (abs.)
SHK (abs.)
Erfurt (Index)
Jena (Index)
Weimar (Index)
WL (Index)
SHK (Index)
Index 2003 = 100
absolut
45.000
110
40.000
100
35.000
90
30.000
80
25.000
70
20.000
60
15.000
50
10.000
40
5.000
30
0
20
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Quelle: TLS, Bearbeitung: TIMOUROU
Zwischen 2003-2015 stieg die Zahl der sozial-
2016 rd. 38.800 Personen. Diese Zahl hat in
versicherungspflichtig Beschäftigten in Jena an.
Jena – wie auch in den Umlandkreisen und den
Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Zahl
kreisfreien Städten Weimar und Erfurt – 2005
der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
ihren Tiefpunkt erreicht. Seitdem steigt sie wie-
den Arbeitsmarkt in Jena nicht vollständig abbil-
der an, wobei der Anstieg gegenüber 2003 in
det, da sie die Selbständigen und die Beamten,
Jena mit + 14,9 % ( siehe Abbildung 2) in etwa mit
die in Jena wegen der Hochschul- und For-
Weimar (+ 14,9 %) und Erfurt (+ 16,7 %) ver-
schungseinrichtungen vergleichsweise stark ver-
gleichbar ist. Allerdings fällt er deutlich stärker
treten sind, nicht einbezieht. So stellen bei-
aus als in den Umlandkreisen Weimarer Land
spielsweise die sozialversicherungspflichtig Be-
(+ 6,3 %) und Saale-Holzland-Kreis (+ 0,7 %).
schäftigten am Arbeitsort Jena nur 78 % der Erwerbstätigen am Arbeitsort dar, das heißt. die
Die Zahl der Erwerbstätigen am Arbeitsort
Selbständigen und die Beamten machen ca. ein
insgesamt ist in Jena im Jahr 2014 gegenüber
Viertel aller Erwerbstätigen, die in Jena arbeiten,
2013 um 1.100 (+ 1,7 %) auf 67.500 angestie-
aus.
gen. In Erfurt stieg die Zahl der Erwerbstätigen
am Arbeitsort nur leicht an (+ 0,1 %), in Gera
Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Be-
und Weimar ging sie sogar zurück (jeweils
schäftigten mit Wohnort Jena betrug im Juni
- 0,6 %).
___________________________________________________
___________________________________________
1
2
S. Statistik der Bundesagentur für Arbeit: Arbeitsmarkt in Zahlen. Arbeitslose nach Kreisen. April 2016.
Mit dem Monitoring 2014 wurde eine Aktualisierung der Arbeitslosenzahlen zurück bis 2007 durchgeführt , da die Bundesagentur
für Arbeit im Juli 2014 eine Revision und Korrektur der Daten vorgenommen hatte.
Kapitel A 1.4
ABB. 2
Seite 3 von 6
Stand Juli 2016
SOZIALVERSICHERUNGSPFLICHTIG BESCHÄFTIGTE AM WOHNORT3
Erfurt (abs.)
Jena (abs.)
Weimar (abs.)
WL (abs.)
SHK (abs.)
Erfurt (Index)
Jena (Index)
Weimar (Index)
WL (Index)
SHK (Index)
Index 2003 = 100
absolut
110.000
120
100.000
115
90.000
110
80.000
105
70.000
100
60.000
95
50.000
90
40.000
85
30.000
80
20.000
75
10.000
70
0
65
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Quelle: TLS, Bearbeitung: TIMOUROU
Erf
urt
Ge
ra
We
ima
r
SH
K*
WL
**
ERWERBSTÄTIGE AM ARBEITSORT NACH WIRTSCHAFTSBEREICHEN 2014
Je n
a
ABB. 3
Land- und Forstwirtschaft
0,0%
0,4%
0,4%
0,3%
4,5%
3,7%
Produzierendes Gewerbe
20,0%
12,6%
16,0%
13,8%
36,0%
31,3%
15,7%
7,7%
10,4%
9,1%
25,2%
19,0%
ohne Baugewerbe
Baugewerbe
Dienstleistungsbereich
Handel, Gastgewerbe und Verkehr
4,3%
4,8%
5,7%
4,7%
10,8%
12,3%
79,9%
87,1%
83,4%
85,9%
59,5%
64,7%
18,5%
27,4%
24,7%
21, 7%
24,4%
23,9%
Finanzierung, Vermietung und Unternehmendienstlei ster
19,6%
24,0%
19,8%
19,6%
10,5%
10,7%
Öffentl. und private Dienstleister
41,9%
35,7%
38,9%
44,6%
24,9%
30,1%
67.500
140.900
51.100
34.100
35.300
Erwerbstätige absolut
*Saale-Holzland-Kreis \ **Weimarer Land
Quelle: TLS, Bearbeitung: TIMOUROU
Betrachtet man die Struktur der Erwerbstäti-
den kreisfreien Städten die Beschäftigten im
gen nach Wirtschaftszweigen ( siehe Abbil-
Dienstleistungsbereich weit überwiegen.
dung 3),
wird deutlich, dass in den Umlandkreisen
ein nennenswerter Teil der Erwerbstätigen im
Jena hat unter den kreisfreien Städten den
produzierenden Gewerbe sowie in der Land-
höchsten Anteil an Erwerbstätigen im produzie-
und Forstwirtschaft beschäftigt ist, während in
___________________________________________________
___________________________________________
3
Mit dem Monitoring 2014 wurde rückwirkend eine Aktualisierung der Zahlen der sozialversicherungspflic htig Beschäftigten bis
2000 durchgeführt, da die Bundesagentur für Arbeit im Juli 2014 eine Revision und Korrektur der Daten vorgenommen hatte.
32.600
Kapitel A 1.4
Seite 4 von 6
Stand Juli 2016
renden Gewerbe. Gleichzeitig sind in Jena weni-
Jena vor allem die öffentlichen Dienstleistungen
ger Erwerbstätige im Dienstleistungsbereich be-
des Hochschul- und Forschungssektors hervor-
schäftigt als in anderen Thüringer Städten. Da-
treten.
bei sind insbesondere Handel, Gastgewerbe
und Verkehr unterrepräsentiert, während die
Insgesamt ist festzuhalten, dass die Beschäfti-
öffentlichen und privaten Dienstleister den An-
gungsstruktur nach Wirtschaftsbereichen in
teil Erfurts und Geras sogar übersteigen.
Jena von den übrigen Thüringer Städten deutlich abweicht, aber trotzdem die Entwicklungen
Auch unter den übrigen Thüringer Städten gibt
auf dem Arbeitsmarkt in Jena in den letzten fünf
es leichte Unterschiede in der Struktur der Er-
Jahren mehr oder weniger den Entwicklungsten-
werbstätigen. So sind die Dienstleistungen in
denzen in der Region folgen. Dabei hat Jena
Weimar - kulturelles Zentrum und Sitz des Lan-
derzeit die geringste Arbeitslosenquote unter
desverwaltungsamtes - sowie in der Landes-
den Thüringer Städten zu verzeichnen.
hauptstadt Erfurt stark vertreten, während in
1.4.2
PENDLERVERFLECHTUNGEN
Ein wichtiger Indikator für die Stadt-Umland-Be-
25.340 Einpendler (siehe Abbildung 4). Umgekehrt
ziehungen in den größeren Städten sind die
wurden unter den rd. 38.780 sozialversiche-
Pendlerverflechtungen. So gab es im Juni 2015
rungspflichtig Beschäftigten mit dem Wohnort
insgesamt rd. 53.850 sozialversicherungspflich-
n Jena 10.270 Auspendler erfasst.
tig Beschäftigte am Arbeitsort Jena, darunter
ABB. 4
SOZIALVERSICHERUNGSPFLICHTIG BESCHÄFTIGTE 2015
absolut
120.000
am Wohnort
100.000
am Arbeitsort
80.000
Pendlersaldo
60.000
40.000
26.288
15.066
20.000
1.863
0
-20.000
-8.755
-7.789
Weimarer
Land
Saale-HolzlandKreis
-40.000
Erfurt
Quelle: TLS, Bearbeitung: TIMOUROU
Jena
Weimar
Kapitel A 1.4
Seite 5 von 6
Stand Juli 2016
Daher weist Jena einen Einpendlerüberschuss
sich in Jena zwischen 2003 und 2015 von 42 %
von rd. 15.070 Personen auf. Dieser ist seit
auf 47 % leicht erhöht. Er liegt damit auf einem
2003 (rd. 8.950 Personen) um 68,4 % (+ 5.120
ähnlichen Niveau wie in Erfurt (46 %), Gera
Personen) angestiegen, was in erster Linie auf
(43 %) oder Weimar (52 %). Zugleich ist der An-
eine deutliche Zunahme der Einpendler zurück-
teil der Auspendler an den sozialversicherungs-
zuführen ist. So ist zwischen 2003 und 2015 die
pflichtig Beschäftigten am Wohnort in Jena
Zahl der Einpendler nach Jena um rd. 7.440
(27 %) und Erfurt (27 %) vergleichsweise niedrig,
(+ 41,5 %) angestiegen. Im gleichen Zeitraum
während in Gera bzw. Weimar 39 % bzw. 48 %
nahm die Zahl der Auspendler lediglich um rd.
der Beschäftigten zur Arbeit auspendeln. damit
1.320 (+ 14,7 %) zu.
wird die Bedeutung Jenas als regionaler Arbeitsort deutlich.
Der Anteil der Einpendler an den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort hat
EINZUGSBEREICH DER JENAER EINPENDLER
Ein
pen
dle
Ein
pen
dle
r
20 1
5
r
20 0
3
ABB. 5
Wohnort
absolut
in %
absolut
in %
Saale-Holzland-Kreis
8.335
46,2
9.620
38,0
Weimarer Land
2.075
11,5
3.122
12,3
Saalfeld-Rudolstadt
906
5,0
1034
4,1
Saale-Orla-Kreis
613
3,4
1020
4,0
Greiz
488
2,7
814
3,2
Stadt Weimar
740
4,1
1.251
4,9
Stadt Gera
681
3,8
1.196
4,7
Stadt Erfurt
547
3,0
1.059
4,2
15.615
86,6
20.726
81,8
1.590
8,8
2.969
11,7
801
4,4
1.531
6,0
18.024
100,0
25.336
100,0
Thüringen insg.
Übrige NBL (einschl. Berlins)
ABL
Einpendler insgesamt
Quelle: TLS, Bearbeitung: TIMOUROU
Kapitel A 1.4
Seite 6 von 6
Stand Juli 2016
EINPENDLER
Der Einzugsbereich der einpendelnden Beschäf-
Seit 2003 hat sich die Zahl der Einpendler aus
tigten in Jena ist stark regional geprägt: Unge-
allen Landkreisen bzw. kreisfreien Städten Thü-
fähr die Hälfte pendelt aus dem direkten Um-
ringens erhöht, insgesamt stieg die Zahl der
land, drei Viertel davon allein aus dem Saale-
Thüringer Einpendler um ungefähr ein Drittel
Holzland-Kreis. Dies deutet auf eine hohe Be-
an. Insbesondere die Einpendlerströme aus den
deutung sowie Konkurrenz der Umlandkreise
Thüringer Städten haben um 78 % (+ 1.540 Per-
als Wohnort für Jenaer Beschäftigte.
sonen) stark zugenommen. Hingegen stiegen
die Einpendlerverflechtungen mit dem direkten
Weitere ca. 17 % kommen aus dem fernen Um-
Umland relativ gesehen am geringsten (+ 22 %),
land, wobei der Anteil mit der räumlichen Ent-
auch wenn absolut rd. 2.330 Personen mehr
fernung abnimmt. Außerdem sind die Pend-
aus dem Umland nach Jena pendeln als noch
lerverflechtungen unter den Thüringer Städten
2003. Aus dem fernen Umland kommen ca.
vergleichsweise hoch, insgesamt 14 % der Ein-
1.280 (+ 41 %) mehr als noch 2003. Relativ ge-
pendler kommen aus Erfurt, Weimar und Gera.
sehen haben sich auch die Einpendlerströme
Dies hängt unter anderem mit den geringen
aus den neuen Bundesländern um 87 %
Entfernungen und den guten Verkehrsverbin-
(+ 1.380 Personen) sowie aus den alten Bundes-
dungen zwischen den Städten der Thüringer
ländern um 91 % (+ 730 Personen) erhöht.
Städtekette zusammen. 12 % der Einpendler
kommen aus den übrigen neuen Bundesländern, vor allem aus dem angrenzenden Sachsen
und aus Sachsen-Anhalt.
AUSPENDLER
Betrachtet man die Struktur und die Entwick-
Bayern. Dies hängt mit den bisherigen Grund-
lung der Auspendlerzahlen aus Jena im Jahr
problemen des ostdeutschen Arbeitsmarktes
2015, werden folgende Aspekte deutlich: Unge-
eng zusammen. Weitere 13 % pendeln in die
fähr ein Drittel der Auspendler arbeitet im di-
übrigen neuen Bundesländer (v. a. Sachsen)
rekten Umland, d. h. in den Kreisen Saale-Holz-
und ca. 11 % in das ferne Umland
land-Kreis und Weimarer Land. Dies dürfte mit
dem oben dargestellten höheren Anteil an pro-
Die Auspendlerströme haben seit 2003 mit
duzierendem Gewerbe zusammenhängen.
+ 1.200 Personen (+ 14 %) nur leicht zugenommen. Dabei erhöhten sich relativ gesehen vor
Mit 27 % pendelt ein in etwa vergleichbarer An-
allem die Auspendlerverflechtungen mit dem
teil in die Städte der Thüringer Städtekette, die
fernen Umland um 41 % (+ 320 Personen), ab-
Hälfte von ihnen nach Erfurt. Dies verdeutlicht
solut nahmen jedoch die Auspendlerströme in
die engen Verflechtungen innerhalb der Städte-
die Thüringer Städte sowie in das direkte Um-
kette.
land in etwa vergleichbar zu, dies sind jeweils
12 % bzw. 11 % mehr als noch 2003. Die Zu-
Mit 18 % arbeitet ein vergleichsweise hoher An-
nahme der Auspendler in die alten und die übri-
teil der Auspendler in den alten Bundesländern,
gen neuen Bundesländern liegt bei 10 % bzw.
von diesen allein ein Drittel im angrenzenden
11 %.
EINKOMMEN UND WOHNKAUFKRAFT
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und
Ebene recht wenige valide Daten insbesondere
die Arbeitsmarktsituation in Jena und in der Re-
zur Wohnkaufkraft vor. Wichtigste Quelle sind
gion haben direkte Auswirkungen auf das Ein-
daher nach wie vor die Ergebnisse der Bewoh-
kommensniveau sowie die Wohnsituation der
nerbefragung 2011 der Stadt Jena.
KAPITEL 1.5
1.5
Jenaer Haushalte. Es liegen jedoch auf lokaler
1.5.1
EINKOMMENSSTRUKTUR
Ein wichtiger Indikator für die ökonomische Si-
Beim Kaufkraftindex liegt Jena nach Angaben
tuation der Haushalte ist das Haushaltsnetto-
der Marktforschungsinstitute bei 87,7 und da-
einkommen. Dazu liegen zum einen die Ergeb-
mit über dem Thüringer Durchschnitt von 85,4,
nisse der Bewohnerbefragung 2011 der Stadt
aber unter denen der größten Thüringer Städte
Jena und zum anderen die jährlichen Auswer-
(Erfurt: 91,1; Weimar: 88,2; Gera: 87,1). 1 Eine
tungen des Mikrozensus des Thüringer Landes-
wesentliche Ursache hierfür dürfte der hohe
amtes für Statistik sowie des Statistischen Bun-
Anteil Studierender mit geringer Kaufkraft in
desamtes vor. Zu weiteren Indikatoren, die das
Jena sein.
Lebensniveau abbilden, gehören das verfügbare
Einkommen privater Haushalte sowie der darauf
basierende Kaufkraftindex.
Die Stadt Jena zeigt im Thüringer Vergleich ein
Studierende), Alleinerziehenden und alleinste-
relativ hohes Einkommensniveau, gleichzeitig
henden Senioren festzustellen. Diese Haus-
aber eine stärker polarisierte Einkommensstruk-
haltsgruppen bilden auch den überwiegenden
tur. Die Einkommensverteilung in Jena ent-
Teil der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II.
spricht in etwa derjenigen vergleichbarer ost-
Die Wohnraumversorgung der Bedarfsgemein-
deutscher Großstädte. Allerdings ist wegen der
schaften ist durch die Regelungen der Kosten
hohen Studierendenzahl der Anteil einkom-
der Unterkunft gesichert, da mit Übernahme
mensschwacher Haushalte mit 30 % etwas hö-
der tatsächlichen Wohnkosten meist auch die
her und damit das durchschnittliche Einkom-
eventuellen Mietpreissteigerungen übernom-
men etwas niedriger.
men werden.
Räumlich betrachtet sind die Anteile mit nied-
Wesentlich empfindlicher gegenüber den Markt-
rigsten Einkommen in Lobeda und West/Zent-
entwicklungen sind jedoch die Einkommens-
rum am höchsten. Die einkommensstärksten
schwächeren ohne Leistungsanspruch. Somit
Haushalte sind in den Ortschaften und West/
bleibt die Versorgung der einkommensschwä-
Zentrum vertreten
cheren Haushalte nach wie vor ein wichtiges
Thema auf dem Jenaer Wohnungsmarkt, ihre
Die geringsten Einkommen und entsprechend
bereits hohe Wohnkostenbelastung lässt kaum
überdurchschnittliche Mietbelastungen sind ins-
noch weitere Preissteigerungen zu.
besondere bei jungen Singles (darunter auch
___________________________________________________
___________________________________________
1
Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg 2015. Kaufkraft-Index (Deutschland = 100).
ERGEBNIS
VERSORGUNG DER EINKOMMENSSCHWÄCHEREN HAUSHALTE BLEIBT ZENTRALES THEMA
Kapitel A 1.5
Seite 2 von 8
Stand Juli 2016
Ein weiterer Indikator ist das verfügbare Ein-
und einkommensstärkere Nachfragergruppen –
kommen privater Haushalte je Einwohner, das
auf Ebene der Haushalte und nicht pro Kopf –
im Rahmen der Einkommens- und Verbrauchs-
entscheidend. Laut den Ergebnissen der 2011
stichprobe (EVS) alle fünf Jahre ermittelt wird.
durchgeführten Bewohnerbefragung stehen
Laut TLS lag das verfügbare Einkommen in Jena
18 % der Haushalte in Jena monatlich weniger
2012 mit 17.106 € je Einwohner unter dem Thü-
als 1.000 € netto zur Verfügung, weitere 11 %
ringer Durchschnitt (17.496 €). Thüringen selbst
müssen mit 1.000 bis 1.300 € auskommen. Fast
wiederum liegt, ähnlich wie die anderen neuen
ein Drittel der befragten Haushalte verfügt über
Bundesländer, deutlich unter dem Bundes-
1.500 bis 2.500 € im Monat. 30 % der Jenaer
durchschnitt von 20.507 €.
Haushalte haben ein monatliches Einkommen
von 2.500 € und mehr, bei jedem zehnten Haus-
Für die Wohnungsnachfrage ist dabei die Ein-
halt übersteigt das Einkommen sogar 4.000 €.
kommensverteilung auf einkommensschwache
ABB. 1
HAUSHALTSNETTOEINKOMMEN 2011
30%
20%
10%
17%
15%
10%
11%
8%
9%
8%
10%
8%
4%
0%
unter
700 €
700
bis
999 €
1.000
bis
1.299 €
1.300
bis
1.499 €
1.500
bis
1.999 €
2.000
bis
2.499 €
2.500
bis
2.999 €
3.000
bis
3.499 €
4.000 €
3.500
und
bis
3.999 € mehr
Quelle:: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: TIMOUROU
Im Vergleich dazu fällt bei den Ergebnissen des
insbesondere die untersten Einkommensgrup-
Mikrozensus, denen eine 1 %ige Befragungs-
pen deutlich stärker besetzt sind.
stichprobe zugrunde liegt, der Anteil der einkommensschwächeren Haushalte meist etwas
Hingegen zeigt die Stadt Erfurt mit 30 % einen
höher aus. Demnach standen 2014 rd. 42 % der
deutlich höheren Anteil der Haushalte, die über
Haushalte in Jena weniger als 1.300 €, 26 % so-
mehr als 2.600 € im Monat verfügen, während
gar weniger als 900 € im Monat zur Verfügung,
nur 26 % der Haushalte ein monatliches Haus-
während 21 % ein Haushaltsnettoeinkommen
haltsnettoeinkommen von weniger als 1.300 €
von 2.600 € und mehr hatten. Im Thüringer Ver-
haben.
gleich ist für Jena eine etwas größere Polarisierung der Einkommen charakteristisch, wobei
Eine in etwa vergleichbare Einkommensverteilung wie in Erfurt ist auch für weitere größere
Kapitel A 1.5
Seite 3 von 8
Stand Juli 2016
ostdeutsche Städte charakteristisch. So lag
den neuen Bundesländern nach wie vor deut-
2014 der Anteil der Haushalte mit einem mo-
lich höher als in den alten Bundesländern mit
natlichen Haushaltsnettoeinkommen unter
21,8 % (Deutschland: 23,8 %).2
1.300 € laut Mikrozensus in Potsdam bei 31 %
und in Chemnitz sogar bei 21 %. Insbesondere
Das monatliche Haushaltsnettoeinkommen
in Potsdam gab es mit 30 % gleichzeitig einen
hängt mit der Haushaltsgröße eng zusammen
sehr hohen Anteil an Mehrverdienern mit über
(siehe Abbildung. 2) . Allerdings sind auch unter
2.600 € im Monat.
den Mehrpersonenhaushalten in Jena viele einkommensschwächere Haushalte zu finden.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes
(2014) ist der Anteil der Geringverdiener mit einem Einkommen unter 1.300 € mit 31,2 % in
nd
me
Pe
rs o hr
ne
n
3P
bis 999 €
49%
10%
9%
6%
1.000 bis 1.499 €
29%
19%
16%
9%
1.500 bis 1.999 €
13%
20%
12%
9%
2.000 bis 2.999 €
5%
32%
29%
33%
3.000 bis 3.999 €
2%
11%
21%
18%
4.000 € und mehr
2%
8%
13%
25%
100%
100%
100%
100%
Gesamt
4u
2P
1P
er s
on
en
er s
on
en
HAUSHALTSNETTOEINKOMMEN NACH HAUSHALTSGRÖßE
er s
on
ABB. 2
Quelle:: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: TIMOUROU
Die einkommensstärkeren Haushalte wohnen in
überdurchschnittlich. Unter den Niedrigeinkom-
Jena zum einen in den Ortschaften und zum an-
mensgruppen in West/Zentrum, Lobeda und
deren im Planungsraum West/Zentrum bzw. in
Nord findet sich auch ein Teil der hier wohnen-
den östlichen Wohngebieten. In den Ortschaf-
den Studierenden (siehe Kapitel A 2.4). In diesen
ten und im Planungsraum Ost hängt dies eng
Wohngebieten ist zudem eine stärkere Konzent-
auch mit dem hohen Anteil an Mehrpersonen-
ration der Transferleistungsempfänger zu be-
haushalten zusammen.
obachten. Des Weiteren ist ein großer Teil der
dort wohnenden Seniorenhaushalte einkom-
Im Planungsraum West ist sowohl der Anteil
mensschwächer.
niedriger als auch der Anteil hoher Einkommen
___________________________________________________
___________________________________________
22
S. Statistisches Bundesamt, 2014: Haushalte und Familien – Ergebnisse des Mikrozensus 2014.
Kapitel A 1.5
ABB. 3
Seite 4 von 8
Stand Juli 2016
HAUSHALTSNETTOEINKOMMEN NACH GEBIET
bis
999 €
Haushalte mit...
West/Zentrum
22%
Nord
21%
Ost
9%
Lobeda
1.000 bis
1.499 €
Ortschaften
9%
18%
Jena gesamt
0%
8%
14%
12%
15%
40%
7%
5% 3%
26%
26%
19%
20%
16%
29%
18%
13%
15%
16%
17%
18%
11%
13%
34%
25%
4.000 €
und mehr
20%
15%
18%
3.000 bis
3.999 €
19%
19%
17%
18%
2.000 bis
2.999 €
12%
19%
21%
Winzerla
1.500 bis
1.999 €
29%
26%
60%
6%
12%
10%
80%
100%
Quelle:: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: TIMOUROU
1.5.2
WOHNKAUFKRAFT
Für die Wohnungsnachfrage ist nicht nur die ab-
945 €) als auch an hohen Einkommen (ab
solute Höhe des Haushaltsnettoeinkommens
2.045 €) höher ist als in Ostdeutschland insge-
entscheidend, sondern auch die Frage, wie viel
samt. In der Stadt existiert somit eine etwas
davon für die Miete bzw. den Kapitaldienst aus-
stärkere Polarisierung hinsichtlich der Wohn-
gegeben werden kann. Im Ergebnis zeigt sich,
kaufkraft.
dass in Jena sowohl der Anteil an niedrigen (bis
Ein Maßstab für die ökonomische Situation der
Der Median ist ein Mittelwert für Verteilungen in
Haushalte ist die Wohnkaufkraft. Dieser
der Statistik. Der Median einer Anzahl von
Indikator wird als so genanntes haushaltsgrö-
Werten ist die Zahl, welche an der mittleren
ßen-spezifisches Äquivalenzeinkommen
Stelle steht, wenn man die Werte nach Größe
berechnet. Dieses berücksichtigt, wie viele
sortiert. Allgemein teilt ein Median eine
Personen von dem Einkommen tatsächlich
Stichprobe, eine Anzahl von Werten oder eine
leben müssen. Darauf basierend werden – in
Verteilung in zwei Hälften, sodass die Werte in
Anlehnung an die OECD – mithilfe des Medians
der einen Hälfte kleiner als der Medianwert
drei Klassen gebildet:
sind, in der anderen größer.
·
niedrige Wohnkaufkraft:
bis zu 70 % des Medians
·
mittlere Wohnkaufkraft:
70 bis 150 % des Medians
·
hohe Wohnkaufkraft:
mehr als 150 % des Medians.
INFORMATION
DEFINITION WOHNKAUFKRAFT
Kapitel A 1.5
ABB. 4
Seite 5 von 8
Stand Juli 2016
WOHNKAUFKRAFT
100%
Jena
Ostdeutschland
80%
60%
40%
58%
51%
20%
27%
22%
21%
21%
0%
niedrig
mittel
hoch
Quelle:: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: TIMOUROU
ge s
Wo amte
hn
kos
t en
*
DURCHSCHNITTLICHE MIETE NACH WOHNKAUFKRAFT
Ne
tto
ka
lt*
ABB. 5
niedrig
359 €
472 €
mittel
401 €
526 €
hoch
549 €
698 €
Durchschnitt
418 €
541 €
* Die Grundgesamtheit ist jeweils unterschiedlich
Quelle:: Stadt Jena, Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: TIMOUROU
Wie die Abbildung 5 zeigt, korrespondiert die
Differenziert nach Haushaltsgröße ist bei Sin-
Miethöhe mit der Wohnkaufkraft. Bezieht man
gles die Mietbelastung in der Regel am höchs-
jedoch die Gesamtmiete auf die jeweiligen Ein-
ten. Sie geben durchschnittlich rd. 45 % ihres
kommen ( siehe Abbildung 6), zeigt sich, dass Mie-
Einkommens für die Miete aus. Am geringsten
ter mit einer geringen Wohnkaufkraft die
ist die Belastung bei den 2-Personen-Haushal-
höchste Mietbelastung haben. Diese erreicht
ten, hier wirkt sich das doppelte Einkommen po-
beinahe 50 % ihres Einkommens, während sie
sitiv aus. Bezogen auf die Haushaltstypen ist die
bei den Mietern mit einer hohen Wohnkaufkraft
Mietbelastung bei den alleinstehenden Senio-
bei rd. 21 % ihres Einkommens liegt.
ren und jüngeren Singles sowie bei den Alleinerziehenden am höchsten.
Kapitel A 1.5
Stand Juli 2016
MIETBELASTUNGSQUOTE NACH WOHNKAUFKRAFT
Ge
sa
m
Ei n tm ie t
ko
mm e /
en
*
ABB. 6
Seite 6 von 8
niedrig
49,6%
mittel
27,8%
hoch
21,2%
Gesamt
32,0%
* Zur Ermittlung wurden die Gruppenmittelwerte der Einkommenskategorien herangezogen
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: TIMOUROU
MIETBELASTUNGSQUOTE NACH HAUSHALTSGRÖßE
Ge
sa
m
Ei n tm ie t
ko
mm e /
en
*
ABB. 7
1 Person
44,5%
2 Personen
30,7%
3 Personen
34,8%
4 und mehr Personen
35,7%
Gesamt
35,8%
* Zur Ermittlung wurden die Gruppenmittelwerte der Einkommenskategorien herangezogen
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: TIMOUROU
1.5.3
HAUSHALTE MIT NIEDRIGER WOHNKAUFKRAFT
Die Auswertung der bundesweiten Befragung
Weitere Hinweise auf die einkommensschwä-
hat ergeben, dass 25 % der Haushalte in
cheren Nachfragergruppen liefern die aktuellen
Deutschland über eine niedrige Wohnkaufkraft
Indikatoren der Bundesagentur für Arbeit:
bei bis zu 945 € im Monat verfügen. In Ostdeutschland liegt der Anteil bei 21 % und in
Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit
Jena bei 27 % ( siehe Abbildung 4).
wurden im Dezember 2015 in Jena insgesamt
4.533 Bedarfsgemeinschaften gemäß Sozialge-
Somit liegt der Jenaer Anteil der Haushalte mit
setzbuch (SGB II) registriert. Die Zahl der Be-
niedriger Wohnkaufkraft sowohl über dem Bun-
darfsgemeinschaften zeichnet sich aktuell
desdurchschnitt als auch deutlich über dem
durch eine rückläufige Entwicklung aus. Gegen-
ostdeutschen Durchschnitt. Dies hängt zum Teil
über Ende 2014 (4.747) sind die Fallzahlen um
mit der großen Einkommensspreizung in den
214 Bedarfsgemeinschaften (- 4,5 %) gesunken.
größeren Städten zusammen.
Kapitel A 1.5
Seite 7 von 8
Stand Juli 2016
Der Anteil der Bedarfsgemeinschaften an den
riger Wohnkaufkraft gehört zu den Bedarfsge-
Wohnhaushalten liegt bei ca. 7,8 % und ist da-
meinschaften. Dies hängt mit dem hohen Stu-
mit aufgrund der steigenden Bevölkerungszahl
dierendenanteil in Jena zusammen, da diese
gesunken.
überwiegend über geringere Einkommen verfügen.
Unter den Bedarfsgemeinschaften überwiegen
mit 64 % die 1-Personen-Haushalte. Diese stel-
All dies führt zur verstärkten Konkurrenz im
len fast 10 % aller 1-Personen-Haushalte in Jena
preiswerten Segment, wobei insbesondere klei-
dar. Eine Gruppe hierunter sind die Haushalte
nere Wohnungen stark nachgefragt werden: Für
mit Grundsicherung im Alter, d. h. alleinste-
die Bedarfsgemeinschaften werden die Kosten
hende Senioren mit geringen Renten. Die 2-Per-
der Unterkunft in tatsächlicher Höhe übernom-
sonen-Haushalte bilden einen Anteil von ca.
men, soweit sie angemessen sind. Angemessen
18 % der Bedarfsgemeinschaften. Ungefähr
ist ein einfacher Standard, der durch den unte-
60 % davon sind Alleinerziehende mit einem
ren Teil des Wohnungsmarktes abgebildet wird.
Kind. Bedarfsgemeinschaften mit Kindern unter
In Jena liegt diese Angemessenheitsgrenze der-
15 Jahre machen über ein Viertel aller Bedarfs-
zeit für eine Person in einer Bedarfsgemein-
gemeinschaften in Jena aus.
schaft bei 5,84 €/m² nettokalt und für bis zu
fünf Personen in einer Bedarfsgemeinschaft bei
Insgesamt ist – unabhängig von der genauen
7,03 €/m². Damit kommen vorwiegend die Be-
Abgrenzung – bei dem relativ hohen Anteil der
stände des industriellen Wohnungsbaus als an-
Niedrigeinkommensgruppen der Anteil der Be-
gemessener Wohnraum infrage (siehe Kapitel
darfsgemeinschaften vergleichsweise gering:
A 1.3).
Nur ungefähr ein Drittel der Haushalte mit nied-
Die Bundesagentur für Arbeit grenzt auf Basis
Unter den kreisfreien Städten zeigte Jena mit
der Bruttoarbeitsentgeltstatistik den Niedrig-
29,2 % dabei den geringsten Anteil an Niedrig-
lohnsektor ab. Die Berechnung orientiert sich
lohnbeziehern (Erfurt: 35,7 %). Dies entspricht
an der Definition der OECD, die Niedriglohn als
ca. 30.400 Personen in Jena.
3
sozialversicherungspflichtiges Bruttomonatsentgelt bezeichnet, das unterhalb von zwei
Allerdings ist zu beachten, dass sich diese
Dritteln des Medianentgeltes aller sozialversi-
Berechnungen auf Bruttoarbeitsentgelte der
cherungspflichtigen Vollzeitbeschäftigten liegt.
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach
Entsprechend wurde für das gesamte Bundes-
Arbeitsort beziehen und somit auch die
gebiet eine Niedriglohnschwelle von 1.784 €
Einpendler mit einbeziehen. Insofern ergibt sich
ermittelt.
bei dieser Auswertung ein Stadt-Land-Gefälle,
während die Einkommen der Wohnbevölkerung
In Thüringen betrug der Anteil der Vollzeitbe-
in den Städten in der Regel eine stärkere
schäftigten im Niedriglohnbereich 2009 43,9 %.
Polarisierung zeigen.
___________________________________________________
___________________________________________
3
Vgl. hierzu: TLS: "Der Niedriglohnsektor in Thüringen". November 2011.
INFORMATION
ABGRENZUNG DER NIEDRIGEINKOMMENSGRUPPEN
Kapitel A 1.5
Seite 8 von 8
Stand Juli 2016
Durch diese Festlegung reagieren Bedarfsge-
Laut den Ergebnissen der Bewohnerbefragung
meinschaften wesentlich weniger sensibel auf
zahlen die Haushalte mit niedriger Wohnkauf-
die Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt
kraft eine durchschnittliche Nettokaltmiete von
als andere einkommensschwache Haushalte
359 €, die Gesamtmiete liegt bei 472 € im Mo-
ohne Anspruch auf Transferleistungen. Für die
nat ( siehe Abbildung 5) . Entsprechend konzentrie-
Bedarfsgemeinschaften ist die Wohnraumver-
ren sich räumlich die Transferleistungsbezieher
sorgung stets gewährleistet, soweit das "schlüs-
sowie die Haushalte mit niedriger Wohnkauf-
sige Konzept", mit dem die Höhe der angemes-
kraft – insbesondere Alleinerziehende, Single-
senen Miethöhe zu ermitteln ist, die Preisent-
haushalte und Studenten - insgesamt in den
wicklungen des Marktes richtig widerspiegelt.
Großwohnsiedlungen in Lobeda, Winzerla und
Nord.
1.5.4
HAUSHALTE MIT MITTLERER UND HÖHERER WOHNKAUFKRAFT
Anhand der Ergebnisse der Bewohnerbefragung
mit 549 € (nettokalt) bzw. 698 € (gesamt) deut-
2011 werden Haushalte, deren haushaltsgrö-
lich höhere Mieten zahlen ( siehe Abbildung 5), Al-
ßenspezifisches Äquivalenzeinkommen 150 %
lerdings ist auch die Einkommensspreizung zwi-
des Medians übersteigt, als Haushalte mit hoher
schen diesen beiden Gruppen sehr stark, so-
Wohnkaufkraft definiert. Der Anteil liegt in Jena
dass die Haushalte mit hoher Wohnkaufkraft
bei 22 % der befragten Haushalte, was insge-
mit 21,2 % des Einkommens im Durchschnitt
samt bis zu 12.500 Haushalten in Jena ent-
eine geringere Mietbelastung haben als die
spricht(siehe Abbildung 4).
mittleren Einkommensgruppen mit 27,8 %
(siehe Abbildung 6) .
Mit 51 % gehört mehr als die Hälfte aller Haushalte (ca. 29.000) in Jena den mittleren Einkom-
Die einkommensstärkeren Haushalte wohnen in
mensgruppen an bzw. verfügt über eine mittlere
Jena zum einen in den Ortschaften und zum an-
Wohnkaufkraft.
deren in der Kernstadt bzw. in den östlich der
Kernstadt gelegenen Wohngebieten, aber auch
Die Mietbelastung der beiden Gruppen ist dabei
in den Neubaugebieten im Planungsraum Nord.
unterschiedlich hoch. So geben die Haushalte
Der Eigentümeranteil ist relativ hoch. Die mittle-
mit mittlerer Wohnkaufkraft in Jena im Durch-
ren Einkommensgruppen sind darüber hinaus
schnitt 401 € (Nettokaltmiete) bzw. 526 € (Ge-
teilweise auch in den Großwohnsiedlungen rela-
samtmiete) monatlich für die Miete aus, wäh-
tiv stark vertreten.
rend die Haushalte mit hoher Wohnkaufkraft
MARKTSEGMENTE UND ZIELGRUPPEN
2.1
WOHNKONZEPTE UND WOHNSITUATION JENAER HAUSHALTE
Anhand der statistischen Daten, wie Alter, Haus-
Wohnkonzepte erfasst wurden. Die Wohnkon-
haltgröße bzw. Haushaltstyp, lässt sich vor allem
zepte drücken die individuellen Wohnvorstellun-
die sozio-strukturelle Dimension der Wohnungs-
gen aus, die die Grundeinstellung zum Wohnen
nachfrage gut abbilden (siehe Kapitel A 1.1). Um je-
und den Lebensstil beinhalten. Eine übersichtli-
doch die zentralen Nachfragergruppen und ihre
che Darstellung der einzelnen Wohnkonzepte in
Wohnsituation bzw. Wohnwünsche auf dem
Jena findet sich im Abschnitt 2.1.5. Die zentralen
Wohnungsmarkt genauer zu ermitteln, müssen
Erkenntnisse zu Wohnsituation, Wohnzufrieden-
auch die Aspekte des Wohnstils und der sozia-
heit und Wohnwünschen der einzelnen Ziel-
len Milieus berücksichtigt werden. Hierzu kön-
gruppen liefern die Grundlage für die Ableitung
nen die Ergebnisse der 2011 durchgeführten
der qualitativen Trends der Nachfrage im Kapi-
Bewohnerbefragung herangezogen werden, da
tel B 2.
mit ihr auch Fragenkomplexe zur Bildung der
2.1.1
WOHNMATRIX UND WOHNKONZEPTE
Das speziell für die Wohnungswirtschaft entwi-
nachfrage, die sozio-strukturelle, die ökonomi-
ckelte Nachfragemodell, die Wohnmatrix, be-
sche und die ideelle Dimension.1
rücksichtigt drei Dimensionen der Wohnungs-
ABB. 1
ELEMENTE DER WOHNMATRIX
Quelle: Analyse & Konzepte: Wohntrends 2020
___________________________________________________
___________________________________________
1
Vgl. hierzu: GdW Branchenbericht 3: Wohntrends 2020.
KAPITEL 2.1
2
Kapitel A 2.1
Seite 2 von 18
Stand November 2014
Ausgangspunkt für die Bildung der Wohnkon-
ist notwendig zu berücksichtigen, da bei glei-
zepte ist die Frage, wovon die konkrete Woh-
chen sozio-ökonomischen Strukturen verschie-
nungsnachfrage abhängt. Wesentlich hierfür
dene Wohnungen nachgefragt werden können.
sind:
So gibt es zum Beispiel mittelalte Paar-Haus-
·
Wohnkaufkraft des Haushaltes: Welche Wohnung kann ich mir leisten?
·
Haushaltsgröße: Wie viele Räume bzw. welche Wohnfläche wird benötigt?
·
Alter bzw. Lebenszyklus und damit verbundene Wohnaspekte.
halte, die eher Altbauwohnungen in zentraler
Wohnlage bevorzugen, während andere mit vergleichbarer Wohnkaufkraft lieber in einer ruhigen Siedlung der 1960er Jahre wohnen. Diese
unterschiedlichen Wohnvorstellungen können
mit den Wohnkonzepten ermittelt und beschrieben werden.
Neben diesen sozio-ökonomischen Merkmalen
beinhalten die Wohnkonzepte die Grundeinstel-
Aktuell können auf Basis umfangreicher empiri-
lung zum Wohnen und den Lebensstil. Hierbei
scher Ergebnisse in Deutschland sechs Wohn-
handelt es sich nicht um spontane Wohnwün-
konzepte ermittelt werden. Diese existieren al-
sche, sondern um eher langfristig angelegte,
tersübergreifend, jedoch gibt es durchaus
subjektive Orientierungen des Wohnens. Dies
Schwerpunkte in einzelnen Altersgruppen.
Im Folgenden werden die einzelnen Wohnkonzepte kurz skizziert.
Kapitel A 2.1
Wohnkonzept
Seite 3 von 18
Wichtige Merkmale
·
·
·
·
·
Hohe Lebenszufriedenheit
·
·
·
·
·
Gemeinschaft und Netzwerke
·
·
·
·
·
·
Wohnung als Mittelpunkt
·
Leistung und Optimierung, Preis-Leistungs-Verhältnis muss stimmen
·
·
·
·
Hohe Anforderungen
·
·
·
·
Geringe Ansprüche
·
·
·
Wenig materielle Optionen
Man hat sich eingerichtet
Konventionelle Wohnung
Gute Qualität
Ruhige Wohnlage
Urbanes Umfeld
Wohnen als Lebensgefühl
Flexibel, mobil
Stark nach Außen orientiert
Nachbarschaft/Umfeld wichtig
Große Wohnung/Haus
Raum für Begegnung
Umweltbewusstsein
Familiärer Lebensstil (nicht nur Familien,
auch Postfamilienphase)
Vielseitig interessiert
Raum für Individualität, Arbeiten
Hohes Umweltbewusstsein
Klassische Geschosswohnung
Einfache, ordentliche Ausstattung
Sehr geringe Mobilität
Lebensunzufriedenheit
Einfache Ausstattung
Quelle Symbole, Fotos, Text: Analyse & Konzepte
Stand November 2014
Kapitel A 2.1
2.1.2
Seite 4 von 18
Stand November 2014
WOHNKONZEPTE DER BEWOHNER JENAS
In Jena sind – im Vergleich zum ostdeutschen
anspruchsvollen Haushalte. Entsprechend klei-
Durchschnitt – vor allem die kommunikativen
ner sind die Anteile der übrigen Wohnkonzepte
Haushalte deutlich überrepräsentiert. Dies ist
in Jena, unter denen insbesondere konventio-
auf den hohen Studentenanteil zurück zu füh-
nelle, aber auch häusliche Haushalte überwie-
ren, unter denen dieses Wohnkonzept stark ver-
gen.
treten ist. Den höchsten Anteil haben jedoch die
ABB. 2
WOHNKONZEPTE IM VERGLEICH
14 %
10 %
6%
21 %
15 %
23 %
30 %
17 %
19 %
10 %
Jena
konventionell
17 %
kommunikativ
Ostdeutschland
häuslich
anspruchsvoll
18 %
bescheiden
funktional
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011; Bearbeitung: Analyse & Konzepte
In der Wohnmatrix
(siehe Abbildung 3)
werden die
Bei den bescheidenen Haushalten handelt es
drei Dimensionen Haushaltsstruktur, Einkom-
sich in erster Linie um Alleinstehende und
men und Wohnkonzept zusammengeführt. Die
Paare ab 65 Jahren, die aber durchaus über
Schwerpunkte sind farblich hinterlegt. In Abbil-
eine mittlere Wohnkaufkraft verfügen.
dung 4 werden dann die zentralen Nachfragergruppen in Jena abgeleitet und schematisch
Auch konventionelle Haushalte sind im Allge-
dargestellt.
meinen 65 Jahre und älter und verfügen über
mittlere bis hohe Einkommen.
Junge Singles und Paare unter 30 Jahren, zu denen überwiegend auch die Studenten zählen,
Familien haben nicht zwangsläufig ein häusli-
verfügen in der Regel über eine geringe Wohn-
ches Wohnkonzept, insgesamt überwiegen in
kaufkraft und gehören vorwiegend dem kommu-
Jena die anspruchsvollen Familien. Umgekehrt
nikativen bzw. anspruchsvollen Wohnkonzept
ist das häusliche Wohnkonzept auch bei Haus-
an.
halten in postfamiliärer Lebensphase stark vertreten.
Kapitel A 2.1
ABB. 3
Seite 5 von 18
Stand November 2014
WOHNMATRIX (ANZAHL DER FÄLLE)
Alter/
Haushalts- Wohntyp
kaufkraft
Paare/
Singles
4
20
1
9
6
8
1
1
18 bis 30
1
6
3
5
0
0
Paare/
Singles
2
2
2
2
1
1
1
6
5
6
2
2
30 bis 44
2
7
7
9
1
0
Paare/
Singles
8
3
8
6
10
12
21
12
14
12
5
6
45 bis 64
15
12
15
18
4
1
Paare/
Singles
12
1
8
1
24
5
59
4
14
13
35
3
ab 65
7
3
2
2
1
1
Familien
Mehrpersonen
9
17
0
2
3
7
6
13
9
4
18
28
24
39
11
5
10
11
6
18
6
2
3
10
6
8
3
1
12
6
11
17
7
2
2
3
0
3
0
0
181
150
146
197
120
48
∑ Wohnkonzept
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011; Bearbeitung: Analyse & Konzepte
Für die Wohnungsnachfrage in Jena lassen sich
Schwerpunkt bei Senioren sowie 45- bis 65Jährigen haben
somit folgende zentrale Nachfragergruppen zusammenfassen
(eine ausführliche Darstellung unter
2.1.5) .
·
bescheidene Haushalte mit einem ähnlichen Altersschwerpunkt
·
kommunikative Haushalte, zu denen v.a.
junge Haushalte (auch als WGs) und Familien gehören
·
häusliche Haushalte, die bei allen Altersund Haushaltstypen mehr oder weniger
stark vertreten sind
·
Haushalte mit anspruchsvollem Wohnkonzept, die schwerpunktmäßig – aber nicht
ausschließlich – durch Familien vertreten
sind
·
funktionale Haushalte, zu denen insbesondere Haushalte mittleren Alters, aber auch
Senioren, Alleinerziehende und ein Teil der
Studenten gehören.
·
konventionelle Haushalte, die ihren
.
Kapitel A 2.1
ABB. 4
Seite 6 von 18
Stand November 2014
NACHFRAGERGRUPPEN AUF DEM JENAER WOHNUNGSMARKT
Quelle: Darstellung: Analyse & Konzepte
ABB. 5
VERTEILUNG DER WOHNKONZEPTE INNERHALB DER PLANUNGSRÄUME
Lobeda
24%
15%
20%
19%
12%
10%
Nord
25%
23%
18%
18%
12%
4%
Ortschaften
23%
12%
15%
30%
17%
3%
Ost
24%
17%
13%
27%
16%
3%
West
16%
28%
13%
26%
14%
3%
Winzerla
22%
10%
22%
23%
13%
10%
Gesamt
21%
19%
17%
23%
14%
6%
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011; Bearbeitung: Analyse & Konzepte
Bei der Betrachtung der räumliche Verteilung
als Wohngemeinschaften) und anspruchsvollem
der Wohnkonzepte wird deutlich, dass:
Wohnkonzept (u.a. auch Familien) überproportional vertreten sind. Einen Teil von diesen stel-
im zentral gelegenen Planungsraum West die
jungen Haushalte mit kommunikativem (auch
len Studenten dar.
Kapitel A 2.1
Seite 7 von 18
Stand November 2014
In den Großwohnsiedlungen Lobeda und Win-
In den ländlich geprägten Ortschaften überwie-
zerla überwiegen konventionelle und beschei-
gen wiederum anspruchsvolle und konventio-
dene Seniorenhaushalte. Diese beiden Gruppen
nelle Familien sowie ältere Haushalte mit relativ
tragen wesentlich zur Stabilität von Großwohn-
ausdifferenzierten Wohnkonzepten. Dies dürfte
siedlungen bei. Das häusliche Konzept wird hier
ein Ergebnis des vergangenen Wanderungsge-
durch Familien sowie Haushalte in der post-fa-
schehens sein.
miliären Phase getragen. Eine weitere Konzentration ist bei den Haushalten mittleren Alters
Dies gilt zum Teil auch für den Planungsraum
mit funktionalem Wohnkonzept zu verzeichnen.
Ost. Allerdings sind hier die vorwiegend konventionellen und bescheidenen Seniorenhaushalte
Im Planungsraum Nord, der sowohl über eine
weiterhin überrepräsentiert. Unter den Familien
Großwohnsiedlung als auch über kleinteilige
zeigt sich ein eindeutiger Schwerpunkt bei den
Wohngebiete verfügt, leben schwerpunktmäßig
Anspruchsvollen.
konventionelle und bescheidene Seniorenhaushalte sowie Familien mit kommunikativem und
anspruchsvollem Wohnkonzept.
2.1.3
AKTUELLE WOHNSITUATION
Im Rahmen der Bewohnerbefragung wurden
Wohnsituation der einzelnen Nachfragergrup-
umfangreiche Informationen zur derzeitigen
pen gewonnen.
tum
MIETE ODER EIGENTUM NACH WOHNKONZEPT
Eig
en
Mi
e te
ABB. 6
konventionell
63%
37%
kommunikativ
79%
21%
häuslich
72%
28%
anspruchsvoll
77%
23%
bescheiden
74%
26%
funktional
81%
19%
Gesamt
73%
27%
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: Analyse & Konzepte
Der Anteil an Eigentümern ist bei den konventi-
Neben dem Wohnkonzept unterscheiden sich
onellen Haushalten mit 37 % überdurchschnitt-
die Eigentümer auch hinsichtlich Haushalts-
lich hoch. Auch für die häuslichen ist eine hohe
größe und Alter von den Mietern. Denn zu den
Eigentümerquote charakteristisch. Funktionale
eigentumsbildenden Haushalten gehören insbe-
und kommunikative Haushalte leben hingegen
sondere Paare mit Familienplanung und Fami-
in der Regel zur Miete.
lien.
Kapitel A 2.1
Seite 8 von 18
Stand November 2014
Zudem wohnen viele Paarhaushalte mittleren
Es zeigt sich sehr deutlich, dass die einzelnen
Alters in der post-familiären Phase im Eigentum.
Wohnkonzepte sehr unterschiedliche Hausty-
Eigentümerhaushalte verfügen darüber hinaus
pen und somit auch Wohngebiete bevorzugen
überwiegend über mittlere bis hohe Wohnkauf-
(siehe Abbildung 5 und 7) .
kraft.
199
0
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ub
au
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194
9
WELCHER HAUSTYP WIRD VON WELCHEM WOHNKONZEPT BEVORZUGT
Kle
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bau
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ei
nac lige B
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ng
err
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ABB. 7
konventionell
17%
11%
20%
20%
21%
11%
kommunikativ
10%
9%
30%
21%
18%
12%
häuslich
13%
9%
20%
29%
19%
10%
anspruchsvoll
14%
9%
27%
24%
17%
9%
bescheiden
21%
4%
25%
34%
11%
5%
funktional
16%
5%
11%
46%
19%
3%
Gesamt
15%
9%
24%
26%
18%
9%
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: Analyse & Konzepte
Für die kommunikativen Haushalte, zu denen
älteren den Haushalten sind durchaus auch in
in Jena ein großer Teil der Studenten zählt, sind
den Wohngebieten des industriellen Wohnungs-
urbanes Umfeld sowie Gemeinschaft und Netz-
baus zu finden.
werke entscheidend. Daher bewohnen sie vorwiegend die innenstädtischen Altbaugebiete.
Bei den häuslichen Haushalten ist eine diffe-
Diese flexiblen und mobilen jungen Haushalte
renzierte Betrachtung erforderlich, denn hierzu
wohnen dabei schwerpunktmäßig zur Miete.
gehören zum einen die heutigen Familien mit
Kindern und zum anderen die Haushalte in
Für die leistungsorientierten anspruchsvollen
postfamiliärer Phase, die jeweils unterschiedli-
Haushalte ist das Preis-Leistungs-Verhältnis
che Standortschwerpunkte zeigen. So leben die
maßgebend. Haushalte mit diesem Wohnkon-
Haushalte in postfamiliärer Phase in Jena über-
zept haben hohe Anforderungen an das Woh-
wiegend in Gebäuden industrieller Fertigbau-
nen und versuchen die Wohnsituation – im Rah-
weise. Sie sind noch zu DDR-Zeiten in die da-
men ihrer Möglichkeiten – stets zu optimieren.
mals als klassische Familienwohngebiete gelten-
Daher bewohnen Sie, je nach Alter, Kaufkraft
den Großwohnsiedlungen eingezogen und woh-
und Lebenszyklusphase unterschiedliche Wohn-
nen auch weiterhin dort. Im Vergleich dazu be-
gebiete und Wohntypen. Als Studenten bevor-
vorzugen die Haushalte mit Kindern mit häusli-
zugen sie innerstädtische Altbaugebiete, als Fa-
chen Wohnkonzept in Jena Altbaustandorte und
milien sowohl Altbauwohnung als auch kleinteili-
kleinteilige Wohngebiete. Unter den Häuslichen
gen Wohnungsbau. Die Anspruchsvollen unter
ist der Eigentümeranteil entsprechend höher.
Kapitel A 2.1
Seite 9 von 18
Stand November 2014
Zu den typischen Plattenbaubewohnern in Jena
1950-90. Unter diesen Haushalten sind die
gehören auch die bescheidenen Haushalte.
meisten Eigentümer zu finden, sowohl als Haus-
Diese vorwiegend älteren Haushalte haben ver-
besitzer als auch in den Eigentumswohnungen.
gleichsweise geringe Ansprüche und bevorzu-
Viele von ihnen wohnen im Neubau (nach 1990).
gen klassische Geschosswohnungen mit einfacher Ausstattung. Einen zweiten Schwerpunkt
Die funktionalen, die i.d.R. eine geringere Kauf-
zeigen die Bescheidenen in den älteren Eigen-
kraft haben, wohnen schwerpunktmäßig in den
heimgebieten.
Großwohnsiedlungen. Der Eigentümeranteil ist
sehr gering, diese bewohnen hauptsächlich äl-
Die konventionellen, die viel mehr Wert auf
tere Eigenheimgebiete.
gute Qualität und ruhige Wohnlage legen, bevorzugen hingegen herkömmliche Bauweise
DURCHSCHNITTLICHE MIETE NACH WOHNKONZEPT
Ne
tt o
k
Ge
s am
t*
alt
*
ABB. 8
konventionell
377 €
482 €
kommunikativ
461 €
595 €
häuslich
392 €
519 €
anspruchsvoll
446 €
590 €
bescheiden
415 €
545 €
funktional
340 €
463 €
Gesamt
419 €
548 €
* Die Grundgesamtheit ist jeweils unterschiedlich.
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: Analyse & Konzepte
Die Einkommensstruktur und Wohnkaufkraft
Die höchsten Mieten zahlen Haushalte mit an-
der Jenaer Haushalte wird im Kapitel A 1.5 aus-
spruchsvollem sowie kommunikativem Wohn-
führlich dargestellt. In Bezug auf die Wohnkon-
konzept. Bei den letzteren sind es insbesondere
zepte sind folgende Erkenntnisse von Bedeu-
die einkommensstärkeren Familien sowie die
tung:
Studenten, die als Wohngemeinschaften ebenfalls über höhere Wohnkaufkraft verfügen.
Demnach zahlen funktionale Haushalte im
Durchschnitt die geringste Miete. Diese Haus-
Die vergleichsweise geringen Mieten bei den
halte verfügen jedoch generell auch über eine
konventionellen sowie den häuslichen Haus-
geringe Wohnkaufkraft und haben trotz der ver-
halte hängen mit den langjährigen Mietverhält-
gleichsweise niedrigen Mieten eine relativ hohe
nissen dieser Mieterhaushalte eng zusammen.
Mietbelastung.
Bei diesen Wohnkonzepten sind vielmehr die Eigentümer stark vertreten.
Kapitel A 2.1
Stand November 2014
erl
a
Win
z
We
st
Os
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Ort
No
rd
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aft
en
DURCHSCHNITTLICHE WOHNDAUER NACH PLANUNGRÄUMEN (IN JAHREN)
eda
ABB. 9
Seite 10 von 18
konventionell
25
18
13
19
15
20
kommunikativ
10
9
10
12
5
8
häuslich
15
12
11
18
11
12
anspruchsvoll
14
8
13
8
9
11
bescheiden
22
22
27
24
18
21
funktional
16
9
8
20
23
16
Gesamt
17
13
14
15
11
15
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: Analyse & Konzepte
So sind für die konventionellen und die beschei-
im Planungsraum Ost.
denen Haushalte in Jena, unabhängig von den
Wohngebieten, längere Wohndauer charakteris-
Umgekehrt zeigen die anspruchsvollen Haus-
tisch, nicht zuletzt auch aufgrund des höheren
halte, aber auch die kommunikativen Haushalte,
Altersdurchschnitts dieser Nachfragergruppen.
eine relativ hohe Fluktuation – insbesondere als
Auch funktionale Haushalte in den Planungsräu-
Studentenhaushalte in den Wohngebieten Zent-
men Ost und West, hierunter insbesondere die-
rum/West und Nord.
jenigen, die im Eigentum wohnen, zeigen in der
Regel eine hohe Wohndauer. Ähnliches gilt für
die Eigentümer unter den häuslichen, vor allem
2.1.4
WOHNZUFRIEDENHEIT
Die Eigentümer sind im Vergleich zu den Mie-
heit der Mieter ist jedoch im Vergleich zu 30 an-
tern erwartungsgemäß deutlich zufriedener mit
deren Befragungen, die Analyse & Konzepte
ihrer allgemeinen Wohnsituation. Die Zufrieden-
durchführt hat, leicht überdurchschnittlich
(Durchschnitt: 23 %).
Kapitel A 2.1
Stand November 2014
ie d
en
Un
zuf
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ils
Te
ils,
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Zu
frie
de
n
Seh
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frie
de
Seh
ru
nzu
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de
n
WOHNZUFRIEDENHEIT NACH WOHNKONZEPT (MIETER)
n
ABB. 10
Seite 11 von 18
konventionell
30%
57%
12%
1%
0%
kommunikativ
26%
44%
24%
5%
1%
häuslich
33%
43%
22%
2%
0%
anspruchsvoll
24%
42%
23%
8%
3%
bescheiden
27%
43%
24%
6%
0%
funktional
18%
28%
39%
13%
2%
Mieterhaushalte gesamt
27%
45%
22%
5%
1%
Vergleich Eigentümer
67%
29%
3%
1%
0%
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: Analyse & Konzepte
Konventionelle Haushalte sind am zufriedens-
Die Betrachtung der Wohnzufriedenheit nach
ten, sowohl als Mieter als auch als Eigentümer.
Haushaltstypen zeigt außerdem, dass Haushalte
Häusliche sind vor allem als Eigentümer sehr
mit Kindern, insbesondere die Alleinerziehen-
zufrieden.
den besonders unzufrieden mit der Wohnsituation sind.
Am unzufriedensten mit ihrer Wohnsituation
sind funktionale Haushalte sowohl bei den Mie-
Die Gründe für die Unzufriedenheit mit der
tern als auch den Eigentümern. Dieses Wohn-
Wohnsituation sind dabei sehr unterschiedlich
konzept zeichnet insgesamt eine Lebensunzu-
(siehe Abbildung 11) .
friedenheit aus, die wiederum in der niedrige-
numfeld und die Art der Wohnung ausschlagge-
ren Kaufkraft und geringeren materiellen Optio-
bend. Hinsichtlich des Wohnumfeldes wird ins-
nen dieser Haushalte begründet ist.
besondere die Lärmbelastung kritisiert. Bei der
In erster Linie sind das Woh-
Wohnung ist in erster Linie die Wohnungsgröße
Auch anspruchsvolle Mieter sind in hohem
entscheidend, vielfach ist diese aus Sicht der
Maße unzufrieden. Dies ist hängt mit den hohen
Befragten zu klein aber auch schlecht geschnit-
Anforderungen und der Leistungsorientierung
ten. Der Zustand der Wohnung stellt auch einen
dieser Haushalte eng zusammen, wobei das
der wichtigsten Gründe für Unzufriedenheit dar,
Preis-Leistungs-Verhältnis eine entscheidende
oft wird ein Sanierungsbedarf bzw. Modernisie-
Rolle spielt.
rungsbedarf im Allgemeinen gesehen.
Kapitel A 2.1
ABB. 11
Seite 12 von 18
Stand November 2014
GRÜNDE FÜR DIE UNZUFRIEDENHEIT
Wohnumfeld
7%
Wohnung Art
6%
Wohnung Zustand
4%
Gebäude
4%
Wohn- und Nebenkosten
3%
Nachbarschaft und soziales Umfeld
3%
Service
2%
Sonstiges
1%
0%
20%
40%
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011, Bearbeitung: Analyse & Konzepte
60%
80%
100%
Kapitel A 2.1
2.1.5
Seite 13 von 18
Stand November 2014
ZUSAMMENFASSUNG: NACHFRAGERGRUPPEN IN JENA
Konventionelle Haushalte
Struktur und Wohnsituation
Das konventionelle Wohnkonzept ist das zweitwichtigste in Jena.
Die konventionellen Haushalte stellen eine relativ stabile und treue Zielgruppe dar, die ihre Wohnwünsche größtenteils bereits realisiert hat.
Die größten Gruppen sind vor allem Paare mittleren Alters und Seniorenpaare sowie Familien.
Sie verfügen überwiegend über eine mittlere bis hohe Wohnkaufkraft.
Entsprechend weisen sie die höchste Eigentümerquote auf und bewohnen überdurchschnittlich
häufig Einfamilien-, Reihen-, Doppelhäuser in kleinteiligen Wohngebieten sowohl in der Kernstadt
als auch in den Ortschaften.
Als Mieter bevorzugen sie die Siedlungsbauweise bzw. Mehrfamilienhäuser in traditioneller Bauweise, entscheidend sind hierbei eine gute Wohnqualität und eine ruhige Wohnlage, während die
Zentrumsnähe eine geringere Bedeutung hat.
Sie sind mit der aktuellen Wohnsituation sehr zufrieden, da sie weitgehend den Wohnwünschen entspricht, folglich weisen sie eine geringe Wohnmobilität auf.
Die damit verbundene lange Wohndauer führt zu einer relativ geringen Durchschnittsmiete.
Aufgrund des hohen Seniorenanteils wird zukünftig die altersgerechte Anpassung der Wohnungen
das wichtigste Thema sein.
Kapitel A 2.1
Seite 14 von 18
Stand November 2014
Kommunikative Haushalte
Struktur und Wohnsituation
Das kommunikative Wohnkonzept ist in Jena aufgrund des hohen Studentenanteils überproportional vertreten.
Entsprechend gehören insbesondere junge Singles und Paare, aber auch ein Teil der Familien
hinzu.
Die kommunikativen Haushalte zeigen eine geringe bis mittlere Wohnkaufkraft.
Sie zahlen jedoch oft sehr hohe Mieten und gehören zu den Nachfragergruppen mit der höchsten
Mietbelastung in Jena.
Diese jungen Haushalte zeichnen sich durch eine hohe Mobilität und Flexibilität aus und zeigen insgesamt eine hohe Fluktuation. Daher wohnen sie schwerpunktmäßig zur Miete.
Dabei sind urbanes Umfeld sowie Gemeinschaft und Netzwerke entscheidend. Zentralität hat eine
sehr hohe Bedeutung.
Bevorzugt werden vor allem innenstädtische Altbaugebiete in der Kernstadt. Aufgrund der geringen
Wohnkaufkraft und hoher Mietbelastung bewohnen sie jedoch oft auch Plattenbauwohnungen, insbesondere in Nord und Lobeda.
Kapitel A 2.1
Seite 15 von 18
Stand November 2014
Häusliche Haushalte
Struktur und Wohnsituation
Häusliche Haushalte gehören zu den wichtigen Nachfragergruppen in Jena.
Für diese Haushalte stellen Wohnung und Nachbarschaft den Mittelpunkt dar.
Der Eigentümeranteil ist sehr hoch. Die Zentralität spielt hingegen eine geringe Rolle.
Diese Haushalte verfügen vorwiegend über eine mittlere (bis hohe) Wohnkaufkraft.
Das häusliche Wohnkonzept ist nicht nur unter Familien, sondern auch unter Paaren und Singles
stark vertreten. Bei den letzteren handelt es sich überwiegend um Haushalte in postfamiliärer
Phase.
Entsprechend unterscheidet sich auch die Wohnungsnachfrage bzw. die Wohnsituation dieser Untergruppen:
Die Haushalte in postfamiliärer Phase zogen noch als Familien in den 1970er und 80er Jahren in die
damals als Familienwohngebiete neu gebauten Großwohnsiedlungen Lobeda und Winzerla und
wohnen auch weiterhin dort. Für diese sind entsprechend lange Wohndauer und eher mittlere Mieten charakteristisch.
Haushalte mit Kindern mit häuslichen Wohnkonzept bevorzugen hingegen Altbaustandorte und
kleinteilige Wohngebiete.
Insgesamt zeigen die häuslichen Haushalte eine hohe Wohnzufriedenheit.
Kapitel A 2.1
Seite 16 von 18
Stand November 2014
Anspruchsvolle Haushalte
Struktur und Wohnsituation
Haushalte mit anspruchsvollem Wohnkonzept stellen die wichtigste Nachfragergruppe in Jena dar.
Das Konzept ist insbesondere unter Familien sowie jungen Singles und Paaren, hierunter auch
unter Studenten (insbesondere als Wohngemeinschaften), stark verbreitet.
Je nach Alter und Stellung im Lebenszyklus können sie eine geringe, mittlere oder hohe Wohnkaufkraft aufweisen.
Diese leistungsorientierten Haushalte haben hohe Anforderungen an das Wohnen und versuchen
die Wohnsituation – im Rahmen ihrer Möglichkeiten – stets zu optimieren. Maßgebend ist das PreisLeistungs-Verhältnis.
Daher sind für sie hohe Unzufriedenheit und geringe Wohndauer charakteristisch.
Zentralität hat eine hohe Bedeutung.
Je nach Kaufkraft bewohnen sie unterschiedliche Wohngebiete in Jena. Als Studenten bevorzugen sie
innerstädtische Altbaugebiete, als Familien teilweise Altbaugebiete und teilweise kleinteilige Bebauung.
Entsprechend wohnen sie vorwiegend in den Planungsräumen West, Ost und in den Ortschaften.
Diese Haushalte zahlen eine vergleichsweise hohe Miete.
Kapitel A 2.1
Seite 17 von 18
Stand November 2014
Bescheidene Haushalte
Struktur und Wohnsituation
Die Gruppe der Bescheidenen ist die zweitkleinste in Jena.
Sie wird von Seniorenhaushalten stark dominiert.
Diese Haushalte verfügen über eine geringe bis mittlere Wohnkaufkraft.
Die bescheidenen Haushalte haben vergleichsweise geringe Ansprüche an das Wohnen
Sie bevorzugen klassische Geschosswohnungen mit einfacher Ausstattung. In Jena wohnen sie überwiegend in den Wohnsiedlungen des industriellen Wohnungsbaus aber auch in Altbauwohnungen.
Als Eigentümer bewohnen sie zumeist ältere Eigenheimgebiete.
Entsprechend sind sie zum einen in den Ortschaften und im Planungsraum Ost und zum anderen
in den Großsiedlungen stark vertreten.
Insgesamt zeichnen sie sich durch hohe Wohndauer und geringe Umzugsbereitschaft aus. Aufgrund
der langen Mietverhältnisse zahlen sie oft vergleichsweise geringe Mieten.
Kapitel A 2.1
Seite 18 von 18
Stand November 2014
Funktionale Haushalte
Struktur und Wohnsituation
Funktionale Haushalte stellen die kleinste Zielgruppe in Jena dar.
Der Schwerpunkt liegt bei den Haushalten mittleren Alters. Unter Familien sind vor allem Alleinerziehende stark vertreten.
Insgesamt handelt es sich um einkommensschwache Haushalte, für die geringe materielle Optionen
und eine hohe Unzufriedenheit charakteristisch sind.
Der Eigentümeranteil ist sehr gering.
In Jena wohnen sie schwerpunktmäßig in den Großwohnsiedlungen Lobeda und Winzerla.
Sie zahlen vergleichsweise geringe Mieten, trotzdem gehören sie zu den Nachfragergruppen mit der
höchsten Mietbelastung.
Trotz der vergleichsweise hohen Unzufriedenheit sind mittlere bis hohe Wohndauer charakteristisch.
SENIOREN-WOHNEN
2.2.1
SENIOREN IN JENA
KAPITEL 2.2
2.2
Der bundesweite Trend einer zunehmenden
Absolut gesehen ist vor allem die Zahl der jün-
Zahl älterer Menschen gilt auch für Jena. Aus
geren Senioren zwischen 65 und 80 Jahren seit
Sicht des Wohnungsmarktes stellen die Senio-
2000 um rd. 5.680 (+ 51,1 %) auf aktuell 16.792
ren eine eigene Nachfragergruppe mit spezifi-
massiv angestiegen. Deren Anteil erreicht somit
schen Anforderungen an das Wohnen dar. Die
15,7 % der Bevölkerung Jenas.
Nachfragestruktur unterliegt dabei derzeit einer erheblichen Dynamik sowohl in quantitati-
Die Zahl der Hochaltrigen mit 80 Jahren und
ver als auch in qualitativer Hinsicht. Entspre-
mehr hat sich in Jena gegenüber 2000 sogar um
chend muss die Gruppe der Senioren weiter dif-
56,7 % (+ 2.080 Personen) auf derzeit 5.754 er-
ferenziert werden, unter anderem nehmen die
höht. Dies entspricht einem Anteil von 5,4 % der
Pflegebedürftigen einen besonderen Schwer-
Gesamtbevölkerung in Jena. In den letzten Jah-
punkt ein.
ren nimmt die Zahl der Hochaltrigen stärker zu
als die der jüngeren Senioren (siehe Abbildung 1 ).
So stieg die Zahl der über 65-Jährigen in Jena
seit 2000 um rd. 7.700 Menschen (d. h. um
Bei den Altersgruppen der 60- bis 64-Jährigen
ca. 53 %) an. 2015 waren 22.546 Menschen im
und der 45- bis 59-Jährigen war zwischenzeitlich
Alter von 65 Jahren und mehr in Jena mit Haupt-
eine rückläufige Entwicklung zu beobachten. In
wohnsitz gemeldet, was einem Anteil von 21,1 %
den letzten Jahren nahm vor allem die Zahl der
an der Gesamtbevölkerung Jenas entspricht.
60- bis 64-Jährigen wieder leicht zu, sodass zu-
2000 dagegen waren es noch 15,2 % der Bevöl-
künftig von einem weiteren Anstieg der Senio-
kerung. Allerdings liegt der Seniorenanteil in
renzahlen auszugehen ist.
Jena immer noch unter dem Thüringer Durchschnitt, wo 2015 die über 65-Jährigen insgesamt
rd. 24 % der Bevölkerung ausmachten (2000:
16 %).
NACHFRAGE NACH SENIORENGERECHTEM WOHNRAUM WIRD STEIGEN
Mit 21 % stellen Senioren eine große Nachfra-
80 Jahre zu. Hieraus resultieren sowohl ein stei-
gergruppe in Jena dar, bei der auch zukünftig
gender Pflegebedarf als auch veränderte An-
die stärksten Zuwächse zu erwarten sind.
sprüche an Wohnen und Betreuung. Entsprechend ist sowohl eine stärkere Ausdifferenzie-
Gebietsspezifisch sind die höchsten Senioren-
rung des Angebotes an seniorengerechtem
anteile (24-25 %) in den Planungsräumen
Wohnraum als auch eine angemessene Pflege-
Lobeda, Winzerla und Nord zu finden, was auf
versorgung erforderlich.
den Durchalterungsprozess vor allem der Erstbezugsgenerationen in den Großsiedlungen zurückzuführen ist.
Mit voranschreitender Alterung bei gleichzeitig
steigender Lebenserwartung nimmt insbesondere die Altersgruppe der Hochaltrigen über
Kapitel A 2.2
ABB. 1
Seite 2 von 8
Stand Juli 2016
ENTWICKLUNG DER ALTERSSTRUKTUR IN JENA 2006-2015
Einwohner mit Hauptwohnsitz
22.500
20.000
45 bis 59 Jahre
17.500
15.000
60 bis 64 Jahre
12.500
10.000
65 bis 79 Jahre
7.500
80 Jahre u. mehr
5.000
2.500
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
ABB. 2
STERBERATE IN JENA UND THÜRINGEN 1999-2015
je 1.000 Einwohner
14
12
10
8
6
Thüringen
4
Jena
2
0
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, TLS, Bearbeitung: TIMOUROU
Die jährliche Sterberate ist in Jena Ende der
seitdem blieb die Sterberate bis 2014 wieder
1990er Jahre stark zurückgegangen (1997 noch
stabil. 2015 kann ein absoluter Anstieg der Ster-
10,1 Sterbefälle je 1.000 Einwohner) und blieb
befälle von 969 auf 1.074 beobachtet werden,
zwischen 2005 und 2010 relativ konstant bei 8,8
was sogar das Niveau von 1996 (1.036) über-
bzw. 8,9 ‰ ( siehe Abbildung 2 ). 2011 konnte ein
steigt. Dadurch hat die Sterberate in Jena wie-
leichter Anstieg auf 9,2 ‰ beobachtet werden,
der die 10,0 ‰-Grenze erreicht.
Kapitel A 2.2
Seite 3 von 8
Stand Juli 2016
Zwar hat sich auch in Thüringen die Rate von
Jena deutlich unter dem Landesdurchschnitt.
11,2 ‰ (1997) zunächst verringert, sie stieg
Dies ist vor allem ein Effekt des Zuzugs junger
aber seit 2005 wieder auf 12,7 ‰ (2013) bzw.
Haushalte.
13,3 ‰ (2015) an. Damit liegt die Sterberate in
2.2.2
RÄUMLICHE VERTEILUNG DER SENIOREN IN JENA
Gemessen am gesamtstädtischen Durchschnitt
Nord II (36,8 %), Ringwiese 30,7 %), Löbstedt-Ort
von 21,1 % ist der Anteil der über 65-Jährigen
(28,6 %), Wenigenjena-Schlegelsberg (27,8 %),
an der Bevölkerung in den einzelnen Stadtteilen
Beutenberg/Winzerlaer Str. (26,8 %), Lobeda-
unterschiedlich hoch. So liegt er im Planungs-
West (25,7 %), Lobeda-Ost und Wöllnitz (jeweils
raum Lobeda mit 25,0 % am höchsten. Es folgen
25,2 %).
1
Winzerla und Nord mit 24,7 % bzw. 23,9 %. Die
Großwohnsiedlungen haben damit Nord - den
Betrachtet man nur die Hochaltrigen mit 80 Jah-
"Spitzenreiter" der Vorjahre - überholt. Den mit
ren und mehr, liegen die Anteile in den Pla-
Abstand geringsten Seniorenanteil hat mit
nungsräumen Nord, Winzerla und Ost über dem
12,4 % West/Zentrum zu verzeichnen. Auch in
gesamtstädtischen Durchschnitt von 5,4 %
den Ortschaften ist er mit 19,2 % unterdurch-
(siehe Abbildung 3 ). Auf der Ebene der statisti-
schnittlich.
schen Bezirke haben vor allem Löbstedt-Ort
(13,2 %), Nord II (11,9 %) und Beutenberg/Win-
Besonders hoch sind die Anteile der über 65-
zerlaer Straße (9,5 %) die höchsten Anteile an
Jährigen in folgenden statistischen Gebieten:
Hochaltrigen zu verzeichnen.
80
Ja
un hre
dä
lt e
r
Sen
ior
e
ins
g es n
am
t
VERÄNDERUNG DER SENIORENANTEILE IN DEN PLANUNGSRÄUMEN
65
b
is 7
9
Ja h
re
ABB. 3
Planungsraum
2005
2015
2005
2015
2005
2015
West/Zentrum
8,6%
8,5%
3,7%
3,9%
12,3%
12,4%
Nord
20,5%
16,0%
4,9%
7,9%
25,5%
23,9%
Ost
15,3%
17,3%
4,6%
5,6%
19,9%
22,8%
Alt- und Neulobeda
15,1%
19,7%
4,2%
5,3%
19,3%
25,0%
Winzerla und Umgebung
14,3%
18,8%
3,9%
5,9%
18,2%
24,7%
Ortschaften
12,0%
16,2%
1,9%
3,0%
13,8%
19,2%
Jena gesamt
14,3%
15,7%
4,0%
5,4%
18,4%
21,1%
*bezogen auf Einwohner mit Hauptwohnsitz
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
Aus der Abbildung 3 wird zudem deutlich, dass
sehr unterschiedlich verläuft. So steigt zum Bei-
die Dynamik der Bevölkerungsalterung räumlich
spiel der Anteil der jüngeren Senioren in Lo-
___________________________________________________
___________________________________________
1
Siehe dazu ausführlicher Kapitel C "Stadtteilübersichten". Die Angaben beziehen sich auf Einwohner mi t Hauptwohnsitz.
Kapitel A 2.2
Seite 4 von 8
Stand Juli 2016
beda und Winzerla stark an und verdeutlicht da-
Einrichtungen wie Pflegeheime oder Betreutes
mit den Durchalterungsprozess der Großsied-
Wohnen in den Stadtteilen zu berücksichtigen
lungen. Eine vergleichbare Entwicklung kann
(siehe auch Abbildung 5 ). So ist beispielsweise in
auch im Planungsraum Ost beobachtet werden.
Winzerla die Anzahl der Pflegeplätze je 1.000
Nord zeichnet sich bereits seit 2005 durch eine
Einwohner mit 15,4 besonders hoch. Bezogen
starke Alterung aus, hier geht der Seniorenan-
auf die Senioren sind dies ca. 62 Plätze je 1.000
teil insgesamt bereits leicht zurück, der Schwer-
der über 65-Jährigen. Auch der vergleichsweise
punkt verschiebt sich jedoch mehr zugunsten
hohe Anteil der Hochaltrigen in dem sonst
der Hochaltrigen.
durch junge Einwohnerstruktur geprägten Planungsraum West/Zentrum ist zum großen Teil
Der Seniorenanteil in Jena-West/Zentrum ver-
auf die drei Pflegeheime mit einer Gesamtkapa-
harrt auf dem im gesamtstädtischen Vergleich
zität von 281 Plätzen zurückzuführen. Dies ent-
sehr geringen Niveau. Der Entwicklungstrend in
spricht ca. 93 Plätzen je 1.000 der über 65-Jähri-
den Ortschaften entspricht in etwa dem ge-
gen.
samtstädtischen Durchschnitt, der Anteil der
Hochaltrigen ist hier allerdings noch deutlich
In Lobeda und Nord ist mit 275 bzw. 228 Pflege-
geringer.
heimplätzen zwar absolut gesehen die Versorgung relativ hoch. In Relation zu den hohen Se-
Diese unterschiedliche Verteilung und Entwick-
niorenzahlen in diesen Planungsräumen ent-
lungsdynamik der Seniorenanteile in den Stadt-
spricht dies jedoch nur rd. 46 bzw. 50 Plätzen je
teilen ist im Wesentlichen auf zwei Prozesse zu-
1.000 der über 65-Jährigen. Dies gilt auch für
rückzuführen: auf die zunehmende Alterung
den Planungsraum Ost, wo die Pflegeheimkapa-
der Einwohner sowie die Wanderungsbewe-
zitäten mit 26 Plätzen je 1.000 über der 65-Jäh-
gungen der Senioren. Darüber hinaus sind so-
rigen noch geringer sind.
wohl bei der Altersstruktur der Einwohner als
auch bei den Wanderungsprozessen spezielle
2.2.3
INNERSTÄDTISCHE WANDERUNGEN DER SENIOREN
Auch wenn die Umzugshäufigkeit der Senioren
plätzen in diesen Planungsräumen widerspie-
deutlich geringer ist als die der anderen Alters-
gelt.
gruppen (siehe Kapitel A 1.1) , so sind doch signifikante Wanderungsströme zu verzeichnen, die
Berücksichtigt man auch die Umzüge innerhalb
auch zu einem Teil zu der oben beschriebenen
eines Planungsraumes, so wird eine leicht hö-
räumlichen Verteilung beigetragen haben: So
here Mobilität sichtbar. So lag der Anteil der Se-
waren insgesamt im Jahr 2015 nur 3,1 % aller
nioren an den Umziehenden insgesamt 2015 in
Senioren (über 65 Jahre) in Jena an den Wande-
Jena bei 4,1 %. Unter den Planungsräumen er-
rungsprozessen (Außen- und Binnenwanderun-
reichte der Anteil in Nord 6,0 %, in Winzerla
gen) beteiligt.2
5,6 % und in Lobeda 4,3 % aller Umziehenden.
Die höchste Fluktuation der Senioren war mit
Setzt man die Wanderungen der Senioren in
4,3 % in West/Zentrum zu beobachten. Es folg-
den Stadtteilen ins Verhältnis zur jeweiligen Ein-
ten Nord mit 3,7 % und Lobeda mit 3,0 %, was
wohnerzahl, so wird deutlich, dass die Wande-
den hohen Versorgungsgrad mit Pflegeheim-
rungsströme der Senioren zwischen 2013 und
2015 in den Planungsräumen Winzerla, Nord
___________________________________________________
___________________________________________
2
Durchschnitt der Zuzüge und Fortzüge der über 65-Jährigen bei Außen- und Binnenwanderungen insgesamt bezogen auf die Anzahl der Einwohner mit 65 Jahren und mehr.
Kapitel A 2.2
Seite 5 von 8
Stand Juli 2016
und Lobeda am stärksten waren. Dabei profi-
für die Planungsräume Ost und Ortschaften
tiert Winzerla am meisten von den Senioren-
Wanderungsverluste an Senioren charakteris-
wanderungen, gefolgt von Nord und West/Zent-
tisch, was mit der zunehmenden Alterung bei
rum. Hingegen zeigt Lobeda einen mehr oder
vergleichsweise geringem Angebot an altersge-
weniger ausgeglichenen Saldo. Umgekehrt sind
rechtem Wohnen zusammenhängen könnte.
ABB. 4
WANDERUNGEN* DER ÜBER 65-JÄHRIGEN
Durchschnittswerte 2013-2015
Zuzüge
Fortzüge
Saldo
1,4%
1,2%
1,0%
0,8%
0,6%
0,4%
0,2%
0,0%
0,32%
0,15%
0,12%
-0,2%
-0,05%
-0,02%
Ost
Lobeda
-0,25%
-0,01%
-0,4%
West/Zentrum
Nord
Winzerla
Ortschaften
Jena
* Außen- und Binnenwanderungen (Anteil an allen Einwohnern im Planungsraum)
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
2.2.4
WOHNFORMEN FÜR SENIOREN
Im Prinzip wohnen Senioren so wie alle anderen
noch die ambulant betreuten Wohngemein-
Bürger auch. Vor allem im Hinblick auf eventu-
schaften zu nennen, beispielsweise für demen-
elle Hilfe- und Pflegebedürftigkeit bekommen
ziell erkrankte ältere Menschen. Die Bedeutung
insbesondere in der Gruppe der Hochaltrigen
von Wohngemeinschaften steigt aufgrund der
ab 80 Jahre alternative Wohnformen einen hö-
wachsenden Zahl der demenzkranken alten
heren Stellenwert. Dabei stehen die Sicherstel-
Menschen sowie der zunehmenden Kosten im
lung von Hilfe- und Betreuungsmöglichkeiten,
stationären Pflegebereich.
Eigenständigkeit, Selbstbestimmung, Kommunikations- und Kontaktmöglichkeiten sowie Be-
Die Seniorenheime sind mittlerweile ausschließ-
zahlbarkeit im Vordergrund.
lich Pflegeheime mit stationärer Pflege und
werden ganz überwiegend von Menschen in der
Unter dem Begriff Service-Wohnen können in
Pflegestufe zwei oder drei genutzt. Nach Anga-
Jena neun Einrichtungen mit insgesamt 419
ben des Sozialamtes der Stadt Jena gibt es in
Wohneinheiten erfasst werden. Die über das
Jena zurzeit zwölf stationäre Pflegeeinrichtun-
Stadtgebiet Jenas verteilten Häuser werden von
gen mit 1.235 Plätzen. Seit 2007 stagnierte die
insgesamt sieben Institutionen bzw. Unterneh-
Zahl der Einrichtungen. 2014 haben einige Pfle-
men - etwa der Arbeiterwohlfahrt, der Diakonie
geheime ihre Kapazitäten leicht erhöht und
oder der Volkssolidarität - betrieben.
2015 wurde in Nord ein Pflegeheim mit 132
Als besondere Wohnform dieser Gruppe sind
Plätzen neu eröffnet, so dass insgesamt 152
Plätze mehr zur Verfügung stehen. Dadurch hat
Kapitel A 2.2
Seite 6 von 8
Stand Juli 2016
sich die die Versorgungsquote insgesamt etwas
lich immer mehr ab, Dabei ist zu berücksichti-
verbessert und liegt derzeit bei 54,8 Plätzen je
gen ist, dass Jena auch eine Versorgungsfunk-
1.000 der über 65-Jährigen (2014: 49,7 ‰), Da
tion für das Umland übernimmt.
die Zahl der Senioren meist deutlich schneller
steigt, nimmt die Versorgungsquote grundsätz-
SENIOREN-WOHNFORMEN
Mittlerweile existiert bundesweit betrachtet
im baulichen Sinne der DIN 18040 und hinsicht-
eine große Bandbreite an seniorenspezifischen
lich der Dienstleistungen der DIN 77800 ent-
Wohnangeboten. Sie lassen sich zu drei Grup-
spricht und nicht unter das Heimgesetz fällt.
und hinsichtlich der unterschiedlichen bauli-
Im ursprünglichen Sinne bezieht sich der Begriff
chen Ausstattung und des Grades an Dienstleis-
"Betreutes Wohnen" auf die Eingliederungshilfe
tungen definieren als
nach dem Betreuungsgesetz vor allem für geis-
·
·
·
altengerechte Wohnungen,
Service-Wohnen/Betreutes Wohnen,
Pflegeheime.
Ziel des altengerechten Wohnens ist es, die
Ausstattung der Wohnung so zu gestalten, dass
sie möglichst lange ein selbstständiges Führen
des Haushaltes sowie eine ambulante Pflege ermöglicht. Dafür haben sich mittlerweile zwei
verschiedene bauliche Standards etabliert:,
tig oder körperlich Behinderte. In den vergangenen 15 Jahren hat er sich jedoch insbesondere
im Bereich der Wohnungswirtschaft als Begriff
für Senioren-Wohnen mit ambulanten Dienstleistungen eingebürgert.
Im allgemeinen Sprachgebrauch und insbesondere im Marketing wird der Begriff "Betreutes
Wohnen" dabei sogar viel weiter gefasst, was
aus fachlicher Sicht jedoch nicht sinnvoll ist und
häufig nur der Durchsetzung höherer Mieten
·
barrierefreie Wohnungen gemäß DIN 18040
und
dient. Deswegen ist in einigen Bundesländern -
·
barrierearme Wohnungen entsprechend der
technischen Mindestanforderungen der KfW.
gel "Betreutes Wohnen" zur Sicherung von Min-
aber nicht in Thüringen - auch ein Qualitätssiedeststandards entwickelt worden.
Der erste Standard lässt sich in der Praxis fast
nur im Neubau realisieren, der zweite wurde
Im Folgenden wird in Angleichung an die Alten-
ausdrücklich für die Anpassung im Bestand ent-
hilfeplanung der Stadt Jena der Begriff Service-
wickelt. 3 Beide werden statistisch jedoch nicht
Wohnen für die dargestellte Wohn-Definition
erfasst, sodass keine Angaben zu der Zahl die-
verwendet.
ser Wohnungen in Jena gemacht werden können.
Eine anspruchsvollere Variante des Betreuten
Wohnens sind Senioren-Residenzen und Wohn-
Das Service-Wohnen oder Betreute Wohnen
stifte. Deren Service orientiert sich meist an Ho-
im Alter ist ein zusätzliches Wohnangebot, das
telstandards und bietet darüber hinaus ein Kultur- und Freizeitprogramm an.
___________________________________________________
___________________________________________
3
Vgl. hierzu: "Altersgerecht umbauen – Mehr Lebensqualität durch weniger Barrieren", Broschüre des BMVBS 2013
INFORMATION
pen typischer Wohnformen zusammenfassen
Kapitel A 2.2
Stand Juli 2016
tze
)
(Pl
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zitä
t
Ka
pa
Pla
nu
ng
s ra
P fl
ege
hei
me
PFLEGEEINRICHTUNGEN NACH PLANUNGSRÄUMEN
um
ABB. 5
Seite 7 von 8
West/Zentrum
3
281
Nord
4
360
Ost
2
95
Alt- und Neulobeda
1
275
Winzerla und Umgebung
2
224
Ortschaften
0
0
Jena gesamt
12
1.235
Quelle: Stadt Jena, Integrierte Sozialplanung, Bearbeitung: TIMOUROU
2.2.5
PFLEGEBEDARF
Weil die Zahl der Hochaltrigen steigt, wird auch
Die Zahl der Pflegebedürftigen in Jena hat sich
die Zahl der Menschen, die Pflege benötigen,
in den vergangenen Jahren deutlich erhöht. Seit
zunehmen. Denn gerade bei Menschen über 80
1999 wurde ein Anstieg der Zahl der Pflegebe-
Jahren nimmt die Pflegebedürftigkeit überpro-
dürftigen um rund 1.050 Personen (+ 56 %) ver-
portional zu. Im bundesweiten Durchschnitt ist
zeichnet. Die Zahl der Pflegebedürftigen, die auf
ein Drittel der über 80-Jährigen pflegebedürftig.
stationäre Hilfe angewiesen sind, hat sich im
Außerdem wird sich der Anteil der Senioren, die
gleichen Zeitraum sogar um 72 % erhöht. In den
von ihren Familien gepflegt werden können, ver-
letzten zwei Jahren konnte eine erneute Steige-
ringern, da es zukünftig mehr Senioren ohne
rung festgestellt werden.
Kinder geben wird bzw. Familienmitglieder ihre
Arbeit nicht für die Pflege der Angehörigen auf-
Der Anteil der Pflegebedürftigen, die stationär
geben können.
gepflegt werden, ist in Jena mit 39 % der
höchste in Thüringen, der Landesdurchschnitt
2013 wurden 2.931 Menschen in Jena als pfle-
liegt nur bei 29 %. Neben dem allgemeinen Ef-
gebedürftig eingestuft. Von diesen waren 852
fekt einer höheren stationären Quote in Groß-
(29 %) auf ambulante und 1.153 (39 %) auf stati-
städten 5 aufgrund der gegenüber dem ländli-
onäre Pflege angewiesen; weitere 994 Personen
chen Raum abweichenden Haushalts- und Fami-
(34 %) wurden zu Hause durch Angehörige ge-
lienstrukturen dürfte auch hier ein gewisser
pflegt ( siehe Abbildung 6 ).
Versorgungseffekt für das Umland enthalten
4
sein.
___________________________________________________
___________________________________________
4
5
Die Daten zu Pflege werden im Zwei-Jahres-Rhythmus erhoben und ausgewertet. Die Daten für 2015 lagen zum Zeitpunkt der
Bearbeitung noch nicht vor.
Erfurt: 35 %; Gera: 30 %; Weimar: 32 %.
Kapitel A 2.2
Stand Juli 2016
am
b
st a
tio
nä
re
Pfl
ege
ula
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Pfl
ege
aus
sc
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P fl
ege lic h
gel
d
PFLEGEBEDÜRFTIGE IN JENA
Pfl
ege
be d
ür
ins
g es ft ige
am
t
ABB. 6
Seite 8 von 8
1999
1.883
720
493
670
2001
2.134
678
516
940
2003
2.122
666
499
957
2005
2.132
688
465
979
2007
2.391
758
629
1.004
2009
2.396
756
622
1.018
2011
2.759
845
863
1.119
2013
2.931
994
852
1.153
Quelle: TLS, Bearbeitung: TIMOUROU
STUDENTISCHES WOHNEN
Studierende sind in Jena nicht nur für die posi-
der Entwicklung der Gesamtstudierendenzahl
tive Entwicklung der Bevölkerungszahl ein wich-
sowie deren Zusammensetzung nach Herkunft
tiger Faktor, sie bilden auch eine große Nachfra-
die studentische Wohnungsnachfrage in Jena
gergruppe auf dem Wohnungsmarkt.
abgeschätzt werden. Ergänzt wird die Darstel-
KAPITEL 2.3
2.3
lung um die Ergebnisse aus der HaushaltsbefraWie hoch der Anteil der Jenaer Studierenden ist,
gung 2011 der Stadt Jena.
die auch in Jena wohnen, wird mit statistischen
Daten aber nicht erfasst. Darum soll auf Basis
2.3.1
ENTWICKLUNG UND STRUKTUR DER STUDENTENZAHLEN
Die positive Entwicklung der Einwohnerzahlen
an Thüringer Hochschulen1 davon 22.278 in
Jenas in den letzten Jahren basierte zum erheb-
Jena, was einem Anteil von 44,7 % entsprach.
lichen Teil auf steigenden Studierendenzahlen
Die Zahl der Studierenden in Jena insgesamt
an Universität und Fachhochschule. Diese Ent-
(Friedrich-Schiller-Universität und Fachhoch-
wicklung wurde durch eine erhöhte Studienan-
schule Jena) nahm bis zum Wintersemester
fängerquote in Thüringen, steigende Abiturien-
2010/2011 kontinuierlich zu, als der höchste
tenzahlen in Westdeutschland und die Umstel-
Stand mit insgesamt rd. 25.500.Studenten er-
lung auf das Abitur nach 12 Jahren verstärkt.
reicht wurde. Seitdem kann eine rückläufige
Entwicklung sowohl bei den Erstsemestern als
Jena ist weiterhin der wichtigste Hochschul-
auch den Studierenden insgesamt beobachtet
standort Thüringens: So studierten im Winterse-
werden, die mit 22.278 den niedrigsten Wert
mester 2014/2015 insgesamt 50.915 Personen
seit 10 Jahren erreichte ( siehe Abbildung 1).
Als eine der größten Nachfragergruppen auf
diese Verluste in der Altersgruppe der 18- bis
dem Jenaer Wohnungsmarkt haben Studierende
unter 27-Jährigen nur durch einen verstärkten
wesentlich zu der positiven Einwohnerentwick-
Zuzug aus den alten Bundesländern bzw. dem
lung der letzten Jahre beigetragen. Die hohen
Ausland.
Studienanfängerzahlen sorgten noch bis zum
Wintersemester 2010/2011 kontinuierlich für ei-
Ca. 83 % der Jenaer Studierenden fragen eige-
nen Anstieg der Studierenden insgesamt. Allein
nen Wohnraum in Jena nach, wobei nur ein ge-
zwischen den Wintersemestern 2000/2001 und
ringer Anteil in Studentenwohnheimen wohnt
2010/2011 stieg die Zahl der Studierenden um
und die Mehrzahl in einer Wohngemeinschaft
rd. 36 % stark an.
oder mit ihrem Partner lebt. Dabei werden vorrangig mittlere bis größere Wohnungen nachge-
Seitdem zeichnet sich ein Rückgang – insbeson-
fragt. Die Wohnkaufkraft der Studenten ist auch
dere durch die ostdeutschen Studierenden –
in Jena relativ gering. Bevorzugte Wohnstand-
ab, der sich auch auf die gesamte Studieren-
orte der Studierenden sind nach wie vor die Pla-
denzahl auswirkt. Kompensiert werden können
nungsräume West/Zentrum und Lobeda.
___________________________________________________
___________________________________________
1
Nach Angaben von TLS. Die Zahlen für 2015 lagen zum Zeitpunkt der Bearbeitung noch nicht vor.
ERGEBNIS
STUDENTISCHE WOHNUNGSNACHFRAGE GEHT ZURÜCK
Kapitel A 2.3
ABB. 1
Seite 2 von 9
Stand Juli 2016
STUDIERENDE IN JENA AN UNIVERSITÄT UND FACHHOCHSCHULE
absolut
Studierende ab 2. Semester
30.000
Studierende im 1. Hochschulsemester
27.500
25.000
22.500
4.048
4.060
4.360
4.454
4.657
4.365
4.044
20.000
3.860
3.712
3.814
17.500
15.000
12.500
10.000
20.715
20.921
20.708
20.818
21.050
20.679
20.250
19.775
19.069
18.464
2006/
2007
2007/
2008
2008/
2009
2009/
2010
2010/
2011
2011/
2012
2012/
2013
2013/
2014
2014/
2015
2015/
2016
7.500
5.000
2.500
0
Wintersemester
Quelle: FSU und FH nach Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
Allerdings hat sich in den vergangenen Jahren
gene Zahl der Abiturienten ausreichten, weswe-
die Zusammensetzung der Studierenden nach
gen die Studienanfänger an ostdeutsche Stand-
Herkunftsregion deutlich verändert, wie ein Ver-
orte auswichen. Hinzu kamen einige Sonderfak-
gleich der Entwicklung der Studentenzahlen in
toren, wie die Einführung des Abiturs nach zwölf
den letzten neun Jahren nach den einzelnen
Jahren, das zu Doppel-Abitur-Jahrgängen ge-
Bundesländern zeigt (siehe Abbildung. 2) : Einer-
führt hat oder auch die Abschaffung der Wehr-
seits macht sich der prognostizierte Rückgang
pflicht.
der Studierenden aus Thüringen als Ergebnis
des ostdeutschen Geburtenknicks der Nach-
Mittlerweile ist der Einfluss dieser Faktoren vor-
wendezeit bemerkbar. Im Wintersemester
bei, die Zahlen und Anteile westdeutscher Stu-
2006/2007 kamen noch 60 % aller Studenten in
dierender nehmen nur noch leicht zu. Darin
Jena aus Thüringen. Dieser Anteil ist 2015 auf
zeigt sich offensichtlich eine hohe Attraktivität
35 % zurückgegangen. Dies ist auch der Grund,
des Studienortes Jena. Der stärkste Anstieg in
warum in den letzten vier Jahren auch die Stu-
den vergangenen Jahren ist jedoch bei Studie-
dierendenzahlen aus Sachsen und Sachsen-An-
renden aus dem Ausland zu verzeichnen, ihr
halt deutlich zurückgingen.
Anteil verdoppelte sich in den letzten sieben
Jahren auf 13 %.
Auf der anderen Seite ist seit 2006/2007 ein
starker Anstieg der Studentenzahl aus den al-
Insgesamt hat sich die Zusammensetzung der
ten Bundesländer zu verzeichnen, darunter
Jenaer Studenten nach Herkunft seit
insbesondere Bayern (+ 189 %), Niedersachsen
2008/2009 deutlich geändert. Die relativ regio-
(+ 183 %), Hessen (+ 167 %), Baden-Württem-
nale respektive ostdeutsche Prägung des Ein-
berg (+ 145 %). Eine Ursache für diesen Zu-
zugsbereichs von Universität und Fachhoch-
wachs lag an den knappen Hochschulkapazitä-
schule nimmt ab, während sich der Anteil West-
ten in diesen Ländern, die nicht für die gestie-
deutscher von 12 % auf 30 % erhöht hat.
.
Kapitel A 2.3
ABB. 2
Seite 3 von 9
Stand Juli 2016
ENTWICKLUNG DER STUDENTENZAHLEN
-7.145
Thüringen
-884
Sachsen
-475
Sachsen-Anhalt
60
Mecklenburg-Vorpommern
-86
Brandenburg
Berlin
143
Veränderung 2006-2015
Niedersachsen
773
Veränderung 2011-2015
Bayern
926
Nordrhein-Westfalen
632
Baden-Württemberg
644
Hessen
555
Übrige ABL
563
1.686
Ausland
-8.000 -7.000 -6.000 -5.000 -4.000 -3.000 -2.000 -1.000
0
1. 000
2.000
absolut
Quelle: FSU und FH nach Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
ABB. 3
HERKUNFT DER JENAER STUDIERENDEN IM WINTERSEMESTER 2008/2009 UND 2015/2016
WS 2008/2009
WS 2015/2016
Jena
Nahes Umland 1)
Fernes Umland 2)
Thüringen 3)
6%
10%
12%
13%
NBL 4)
6%
7%
3%
13%
ABL
Ausland
12%
19%
30%
28%
19%
1 Saale-Holzland-Kreis, Weimarer Land
2 Erfurt, Gera, Weimar, Greiz, Saale-Orla-Kreis, Saalfeld-Rudolstadt
3 ohne Jena und Umland
4 ohne Thüringen, mit Berlin
Quelle: FSU und FH nach Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
22%
Kapitel A 2.3
2.3.2
Seite 4 von 9
Stand Juli 2016
AUSWIRKUNGEN AUF DEN WOHNUNGSMARKT
Für die Stadtentwicklung ist es von zentraler Be-
und führte in den letzten drei Jahren zu einem
deutung, in welchem Umfang Studierende in
leichten Rückgang der Wohnungsnachfrage.
Jena eigenen Wohnraum nachfragen bzw. wie
Zieht man bei der Berechnung die Zahl von den
sich diese Nachfrage in Zukunft verändern wird.
3.067 Wohnheimplätzen ab, ergibt sich eine
Jedoch kann auch für diese Fragestellung nicht
Zahl von ca. 15.500 Studierenden, die Wohn-
auf eindeutige Daten zurückgegriffen werden,
raum auf dem Wohnungsmarkt Jenas nachfra-
da im Einwohnermelderegister das Merkmal
gen.
"Student" nicht erfasst wird und die Hochschulen nur die postalische Adresse, nicht aber den
Um abschätzen zu können, in wie vielen Woh-
gemeldeten Wohnort erfassen. Einzige genau-
nungen diese Studierenden wohnen, bedarf es
ere Statistik ist die Zahl der Studierenden, die in
Annahmen zur durchschnittlichen Haushalts-
Unterkünften wohnen, die vom Studentenwerk
größe studentischer Haushalte. Der Anteil der
Thüringen unterhalten werden.
1-Personen-Haushalte ist bei den Studierenden
insgesamt höher (Wohnheime), wobei diejeni-
Nach Angaben des Deutschen Studentenwerks
gen, die ihre Wohnung auf dem freien Woh-
gab es in Jena zum Wintersemester 2014/2015
nungsmarkt nachfragen, häufig als Mehrperso-
26 Studentenwohnheime mit insgesamt 3.067
nenhaushalte in Wohngemeinschaften (WGs)
Wohnplätzen2: Daraus folgt eine Unterbrin-
zusammenleben. Aufgrund dessen kann für stu-
gungsquote von 13,5 %, was ziemlich genau
dentische Haushalte in Jena eine durchschnittli-
dem ostdeutschen Durchschnitt entspricht.
che Haushaltsgröße von 1,95 bis 2,1 Personen
je Haushalt vermutet werden. Somit wohnen in
Die näherungsweise Abschätzung über die An-
7.400 bis 8.000 Wohnungen Studierende.
zahl derjenigen Studierenden, die in Jena wohnen, erfolgt durch die Ableitung über deren je-
Die bevorzugten Wohnstandorte der Studie-
weilige Herkunft ( siehe Abbildung 3) und vermu-
renden können nur aus der Gruppe der 18- bis
tete Pendlerquoten. Diese Abschätzung ergibt
30-Jährigen abgeleitet werden (siehe Abbildung 4).
für das Wintersemester 2015/2016 eine Zahl
Der Rückgang dieser Altersgruppe seit 2006 ist
von rd. 18.600 Studierenden, die in Jena eige-
zum einen auf den Anstieg der Bevölkerung ins-
nen Wohnraum nachfragen. Dies entspricht ei-
gesamt und zum anderen auf das Durchaltern
nem Anteil von 83 % aller Studierenden. Aller-
der geburtenschwachen Jahrgänge zurückzufüh-
dings ist die Zahl der in Jena wohnenden Studie-
ren. Im Vergleich des Jenaer Anteils von 23,2 %
renden rückläufig. Trotz der relativen Verschie-
zum Thüringer Durchschnitt von 11,6 % (2015)
bung des Einzugsbereichs hin zu mehr Studier-
wird die Bedeutung der Studierenden deutlich.
den aus den alten Bundesländern und aus dem
So weist die mit Abstand höchsten Anteile an
Ausland, bei denen höhere Quoten von Vor-Ort-
den 18- bis 30-Jährigen mit 32,8 % der Pla-
Wohnenden anzunehmen sind als bei den Stu-
nungsraum West auf. Es folgt Lobeda mit
dierenden aus dem näheren Umland, schlägt
25,1 %.
3
der absolute Rückgang der Zahlen aktuell durch
___________________________________________________
___________________________________________
2
3
S. Deutsches Studentenwerk: Wohnraum für Studierende – Statistische Übersicht – 2015
Folgende Quoten an Studenten mit eigenem Wohnraum in Jena werden angenommen: Jena (0,3), nahes Umland (0,5), fernes
Umland (0,7), Thüringen (0,9), übriges Ostdeutschland (0,8), Westdeutschland (1), Ausland (1):
Kapitel A 2.3
ABB. 4
Seite 5 von 9
Stand Juli 2016
ANTEIL DER 18- BIS 30-JÄHRIGEN 2006 UND 2015 NACH PLANUNGSRÄUMEN
Anteile in %*
50
2006
2015
40
30
20
38,0
32,8
25,4 23,1
10
28,5
22,7
25,1
27,6
24,1
17,7
16,9
23,2
16,8
10,2
0
West/
Zentrum
Nord
Ost
Lobeda
Winzerla
Ortschaften
Jena
*bezogen auf die Einwohner mit Haupt- und Nebenwohnsitz
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
2.3.3
WOHNSITUATION DER JENAER STUDENTEN
Nähere Informationen zu Wohnsituation, Wohn-
anspruchsvolle und häusliche Haushalte (siehe
zufriedenheit und Wohnwünschen der Jenaer
Abbildung 5).
Studierenden liefern die Ergebnisse der 2011
Verteilung der Wohnkonzepte. So werden die
von Analyse & Konzepte durchgeführten Be-
genannten Wohnkonzepte vor allem in West/
wohnerbefragung. Dafür wurden insgesamt 133
Zentrum, aber teilweise auch in Lobeda und
Interviews mit Studierenden durchgeführt.
Nord, wo die meisten Studenten wohnen, be-
Dies beeinflusst auch die räumliche
sonders stark umgesetzt.
74 % haben ihren Hauptwohnsitz in der Stadt
Jena. Jeder fünfte Studierende, der nach 2000
97 % der Studenten wohnen zur Miete. Bevor-
in eine Wohnung gezogen ist, pendelte zuvor
zugt werden dabei Altbauwohnungen. Jeweils
nach Jena. Paarhaushalte bilden ein Drittel aller
ein Viertel der Studenten wohnt in einer Plat-
studentischen Haushalte, wobei es sich hier
tenbauwohnung oder in einem zwischen 1950
nicht unbedingt um Partnerschaften handeln
und 1990 errichteten Gebäude. Zu den bevor-
muss, sondern es auch Zweier-WGs sein kön-
zugten studentischen Wohngebieten gehören
nen. An zweiter Stelle stehen die 1-Personen-
somit die Kernstadt (Planungsraum West/Zent-
Haushalte, wiederum gefolgt von den größeren
rum und angrenzende Wohngebiete) und teil-
WGs.
weise auch die Großwohnsiedlungen, insbesondere Lobeda.
Studierende zählen vor allem zu den kommunikativen Haushalten, häufig vertreten sind auch
Kapitel A 2.3
ABB. 5
Seite 6 von 9
Stand Juli 2016
WOHNKONZEPTE DER STUDENTEN
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011
ABB. 6
STUDENTEN NACH HAUSTYP
Kleinteilige Bebauung vor 1990 errichtet
6%
Kleinteilige Bebauung nach 1990 errichtet
2%
MFH Altbau bis 1949
31%
MFH industrielle Fertigbauweise
25%
MFH herkömmliche Bauweise 1950 bis 1990
26%
MFH Neubau nach 1990
9%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011
Laut den Ergebnissen der Befragung zahlen Stu-
Studierende zählen zu den einkommensschwä-
dierende in Jena oft höhere Nettokaltmieten.
cheren Haushalten ( siehe Abbildung. 8). Nur als
Die durchschnittliche Nettokaltmiete der Studie-
Wohngemeinschaften verfügen sie trotzdem
renden liegt bei 426 € bzw. 6,70 €/m², die Ge-
über eine höhere Wohnkaufkraft.
samtmiete bei 556 € bzw. 8,90 €/m².
Kapitel A 2.3
Seite 7 von 9
Stand Juli 2016
Die Mietbelastungsquote der Studierenden
WGs wohnenden Studierenden die Miete für die
liegt mit 44,9 % im Durchschnitt leicht über der
gesamte Wohngemeinschaft – und nicht nur ih-
Mietbelastung der Singles. Diese Ergebnisse
ren Anteil – aufgeführt haben, zumal die ange-
sind allerdings mit Vorsicht zu interpretieren.
gebenen Einkommen und Gesamtmieten zum
Die Vermutung liegt nahe, dass einige der in
Teil nicht im realistischen Verhältnis stehen.
ABB. 7
HAUSHALTSNETTOEINKOMMEN
100%
80%
Bewohner Jenas insgesamt
Studenten
60%
40%
20%
33%
10%
8%
18%
12% 11%
8% 9%
17%
15%
10%
7%
9%
8%
2%
10%
4%
3%
1%
5%
0%
700
bis
999 €
unter
700 €
1.000
bis
1.299 €
1.300
bis
1.499 €
1.500
bis
1.999 €
2.000
bis
2.499 €
2.500
bis
2.999 €
3.000
bis
3.499 €
3.500 4.000 €
und
bis
3.999 € mehr
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011
ABB. 8
NETTOKALTMIETE
100%
80%
Studenten
Nicht-Studenten
60%
40%
29%
22%
21%
24%
21%
21%
20%
20%
10%
10%
9%
8%
5%
0%
bis 4,50 €
4,51 € - 5,50 €
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011
5,51 € - 6,50 €
6,51 € - 7,50 €
7,51 € - 8,50 € 8,51 € und mehr
Kapitel A 2.3
ABB. 9
Seite 8 von 9
Stand Juli 2016
BEDEUTUNG, IN DER NÄHE DES STADTZENTRUMS ZU WOHNEN
100%
80%
60%
40%
36%
32%
22%
20%
10%
0%
Sehr wichtig
Wichtig
Eher unwichtig
Überhaupt
nicht wichtig
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011
ABB. 10
BEVORZUGTE TRANSPORTMITTEL
zu Fuß
26%
ÖPNV
74%
Fahrrad
30%
Roller/Motorrad
0%
Auto
14%
Sonstige
0%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
* Mehrfachnennungen möglich
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011
Zentralität hat für Studierende eine hohe Be-
der Innenstadt mit einem entsprechenden Woh-
deutung (siehe Abbildung 9). Da sie bis auf wenige
numfeld an.
Ausnahmen nicht über einen PKW verfügen,
20 % der Studenten möchten nach dem Stu-
sind sie auf eine gute ÖPNV-Anbindung bzw.
dium auf jeden Fall, weitere 38 % wahrschein-
fußläufige Erreichbarkeit von Einrichtungen an-
lich in Jena wohnen bleiben. Doch auch von die-
gewiesen (siehe Abbildung 10). Zudem wohnen die
ser Gruppe hat ungefähr die Hälfte vor, inner-
meisten Studierenden in kommunikativen
halb der nächsten Jahre umzuziehen.
Haushalten und streben somit eine Wohnung in
Kapitel A 2.3
Seite 9 von 9
Stand Juli 2016
Wichtig sind den Studierenden im Hinblick auf
Diejenigen Studierenden, die in Jena wohnen
die ideale Wohnung folgende Aspekte:
bleiben möchten, streben überwiegend eine innerstädtische Wohnlage an (kommunikative
·
·
·
Grundriss/Größe (24 Nennungen)
·
·
Eigener Garten (10 Nennungen)
·
·
·
Terrasse/Balkon (8 Nennungen)
Haushalte). Rund 30 % der Studierenden möchten die Region Jena hingegen ganz verlassen.
Ruhige Lage (18 Nennungen)
Ein zweiter Standort ist Lobeda-West, die dor-
Energiestandards/ökologische Bauweise
(10 Nennungen)
tige Infrastruktur, die Studentenwohnheime und
die preiswerten Wohnungen sind gleichfalls für
Studierende attraktiv.
Gute Verkehrsanbindung/ÖPNV-Anbindung
(9 Nennungen)
Schönes Wohnumfeld (6 Nennungen)
Im Grünen, naturnah (6 Nennungen)
ABB. 11
IDEALER WOHNORT
Jena-Innenstadt
14%
Stadtteil von Jena
10%
Jena Ortschaften
7%
Außerhalb von Jena (ländlich)
21%
Außerhalb von Jena (städtisch)
19%
Nicht mehr in der Region Jena
23%
Ausland
6%
0%
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011
20%
40%
60%
80%
100%
FAMILIEN-WOHNEN
2.4.1
ALLGEMEINE ENTWICKLUNGSTRENDS
KAPITEL 2.4
2.4
Die Zahl der Haushalte mit Kindern in Jena ist,
neben den Ortschaften (+ 16,9 %) der Planungs-
nach der rückläufigen Entwicklung in den ver-
raum West/Zentrum (+ 17,6 %) zu verzeichnen,
gangenen zwei Jahrenzehnten, seit 2010 sowohl
dort ist auch absolut gesehen die Zunahme der
absolut als auch relativ betrachtet wieder ange-
Familienhaushalte am größten. Auch gegenüber
stiegen
(siehe Abbildung 1).
Eine wichtige Ursache
dem Vorjahr hat der Planungsraum West/Zent-
hierfür ist der Anstieg der Geburtenrate bei
rum sowohl absolut als auch relativ (+ 4,4 %)
gleichzeitigem „Herausaltern" des Geburten-
den stärksten Anstieg zu verzeichnen, gefolgt
knicks der 90er Jahre (siehe Kapitel A 1.1).
von Winzerla (+ 4,3 %).
So lebten 2015 in rd. 10.140 Haushalten Kinder
In den Planungsräumen Lobeda und Winzerla
(2010: 8.969). Dies entspricht aktuell 16,8 % al-
mit ihren Großwohnsiedlungen vollzog sich in
ler Haushalte in Jena (2010: 14,8 %). Eine leichte
den letzten Jahren ein für diesen Siedlungstyp
Zunahme der Haushalte mit Kindern vollzieht
typischer Prozess der Durchalterung, mit dem
sich dabei in fast allen Planungsräumen, aller-
der Auszug der Kinder aus den elterlichen Woh-
dings auf unterschiedlichem Niveau.
nungen einhergeht. Dies führte zu einem entsprechenden Rückgang der Familien in beiden
Nach wie vor sind Familien am stärksten mit ak-
Großwohnsiedlungen. Seit 2009 stiegen die Fa-
tuell 24,9 % in den Ortschaften vertreten. Aller-
milienanteile in Lobeda aber wieder leicht an. In
dings stagniert die Zahl der Familien dort seit
Winzerla blieben sie lange Zeit mehr oder weni-
2014, der Anteil zeigt bereits eine rückläufige
ger konstant, in den letzten drei Jahren zeichnet
Tendenz (siehe Kapitel A 1.1) . Es folgt der Pla-
sich jedoch wieder ein Anstieg ab. Mit aktuell je-
nungsraum Ost, wo der Familienanteil gegen-
weils 14,7 % sind die Kinderanteile in diesen
über 2010 von 17,6 % auf 20,0 % angestiegen
Planungsräumen jedoch im gesamtstädtischen
ist. Den stärksten Anstieg gegenüber 2010 hat
Vergleich auch weiterhin am geringsten.
In den Jahren bis 2010 war in Jena die Anzahl
mit Kindern auf. In Lobeda und Winzerla hinge-
der Haushalte mit Kindern rückläufig. Seitdem
gen sind die jeweiligen Familienanteile am ge-
ist diese wieder positiv, was zum einen aus dem
ringsten.
Anstieg der Geburtenrate resultiert und zum
anderen darauf zurückzuführen ist, dass der
Die Familien in Jena zahlen – nicht zuletzt auch
Einfluss des Geburtenknicks endete.
aufgrund der Haushaltsgröße – höhere Mieten,
die Mietbelastungsquote der Familien ent-
Zugleich geht auch in Jena der Anteil traditionel-
spricht mit 31 % jedoch dem Jenaer Durch-
ler Familien zurück. 2015 lebten in Jena in rund
schnitt.
10.140 Haushalten Kinder, in 27 % dieser Haushalte war ein Elternteil alleinerziehend.
Für Jenaer Familien ist eine relativ starke Differenzierung der Wohnvorstellungen charakteris-
Die Ortschaften weisen dabei mit über 25 %
tisch. Trotzdem zeigen sich die Familien in Jena
nach wie vor den höchsten Anteil an Haushalten
relativ zufrieden mit ihrer Wohnsituation.
ERGEBNIS
WIEDER MEHR FAMILIEN IN JENA
Kapitel A 2.4
ABB. 1
Seite 2 von 6
Stand Juli 2016
HAUSHALTE MIT KINDERN IN DEN PLANUNGSRÄUMEN 2013 BIS 2015
2013
2014
2015
30%
25%
16,8%
16,3%
15,8%
25,2%
24,4%
14,7%
14,1%
13,7%
14,7%
14,3%
20,0%
19,5%
18,8%
16,7%
16,2%
15,6%
15,9%
14,1%
5%
15,4%
10%
14,9%
15%
24,9%
20%
0%
West/
Zentrum
Nord
Ost
Lobeda
Winzerla
Ortschaften
Jena
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
DEFINITION FAMILIE
Der Begriff „Familie" ist im statistischen Sinne in
Dadurch ist eine Vergleichbarkeit zu Daten der
Deutschland nicht eindeutig definiert. Üblicher-
Statistikstelle der Stadt Jena sichergestellt.
als Familien. Bis zu welchem Alter ein Haushalts-
Die Mikrozensusergebnisse des TLS2 sind als
mitglied als Kind gilt, ist dabei unterschiedlich
Vergleichsgröße ungeeignet, da ihnen ein
festgelegt. Lebensgemeinschaften, wie zum
deutlich weiter gefasster Familienbegriff
Beispiel Ehepaare, deren Kinder einen eigenen
zugrunde liegt und Mikrozensusdaten für eine
Haushalt bilden, gelten in der Regel nicht als
Stadt wie Jena aufgrund der Stichprobengröße
Familien.
nicht ausreichend gesicherte Aussagen
ermöglichen (siehe Kapitel A 2.1).
Im Mikrozensus des statistischen Bundesamtes
wird der Familienbegriff auf alle Eltern-Kind-
In den folgenden Ausführungen wird Familie
Gemeinschaften unabhängig vom Alter der
als Haushalt mit mindestens einem Kind im
Kinder bezogen. Häufig wird die Familie auch
Alter bis zu 18 Jahren definiert. Eine Familie
mit einem Haushalt mit Kind(ern) gleichgesetzt,
besteht also aus mindestens zwei Personen, das
wobei als Kinder in der Regel Personen im Alter
heißt ein Erwachsener mit einem Kind. Dies
von 0 bis 18 Jahren verstanden werden. Auch im
entspricht auch dem Haushaltstyp „Alleinerzie-
Mikrozensus werden Familien mit Kindern unter
hend" bzw. dem Begriff „Ein-Eltern-Familie".
1
18 Jahren meist gesondert ausgewiesen.
___________________________________________________
___________________________________________
1
2
S. Statistisches Bundesamt, 2015: Haushalte und Familien – Ergebnisse des Mikrozensus 2014.
S. TLS: Haushalte und Familie in Thüringen 2014 – Ergebnis des Mikrozensus.
INFORMATION
weise gelten Haushalte, in denen Kinder leben,
Kapitel A 2.4
Seite 3 von 6
Stand Juli 2016
Die „klassische" oder „traditionelle" Familie, ein
den Familien von 16 % auf 22 % verschoben.
Ehepaar mit Kind(ern), verliert in Deutschland
Trotzdem überwiegen mit 51 % auch weiterhin
als Familienform an Bedeutung. Besonders in
die traditionellen Familien (2005: 63 %).
Ostdeutschland ist die Zahl „alternativer" Familienformen (Alleinerziehende und Lebensge-
In Jena sind von allen Familien rund 27 % allein-
meinschaften mit Kind(ern)) in den letzten Jah-
erziehend (2011: 28 %). Dies ist etwas mehr als
ren deutlich angestiegen.
im Bundesdurchschnitt (24 %) 5, entspricht aber
3
in etwa dem Landesdurchschnitt (27 %). 6
So ging in Thüringen zwischen 2005 und 2014
Rund 90 % der Alleinerziehenden in Jena sind
die Zahl der Ehepaare mit Kind(ern) unter
Frauen. Die große Mehrheit der Alleinerziehen-
18 Jahre um 30 % zurück, gleichzeitig stieg die
den (68 %) betreut ein Kind, lediglich in rund
Zahl der Lebensgemeinschaften mit Kind(ern)
5 % der Haushalte von Alleinerziehenden leben
unter 18 Jahre um 22 % an. 4 Entsprechend hat
drei und mehr Kinder.
sich der Anteil der Lebensgemeinschaften an
2.4.2
WOHNSITUATION DER JENAER HAUSHALTE
Weitere Ergebnisse zur Wohnsituation und
Gleichzeitig wird deutlich, dass Familien in sich
Wohnzufriedenheit der Familien in Jena liefert
keine homogene Gruppe darstellen. Vielmehr
die 2011 durchgeführte Bewohnerbefragung.
liegt hier eine Vielfalt an Wohnvorstellungen vor
Demnach sind in Jena insbesondere Familien
sowie unterschiedliche finanzielle Möglichkei-
mit anspruchsvollem, kommunikativem sowie
ten, diese zu realisieren.
häuslichem Wohnkonzept stark vertreten. 7
ABB. 2
WOHNKONZEPTE DER JENAER FAMILIEN
11 %
6%
4%
14 %
21 %
15 %
21 %
32 %
23 %
19 %
17 %
17 %
Jena
Familien
konventionell
kommunikativ
häuslich
anspruchsvoll
bescheiden
funktional
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011
___________________________________________________
___________________________________________
3
4
5
6
7
S. Statistisches Bundesamt, 2015: Haushalte und Familien – Ergebnisse des Mikrozensus 2014.
S. TLS: Haushalte und Familie in Thüringen 2014 – Ergebnis des Mikrozensus.
S. Statistisches Bundesamt, 2015: Haushalte und Familien – Ergebnisse des Mikrozensus 2014.
S. TLS: Haushalte und Familie in Thüringen 2014 – Ergebnis des Mikrozensus.
Zu den Wohnkonzepten siehe die Übersichtstabelle im Kapitel A 2.1.
Kapitel A 2.4
Seite 4 von 6
Stand Juli 2016
Die starke Einkommenspolarisierung der
es 55 %. Bei Ehepaaren und Lebensgemein-
Jenaer Haushalte trifft auch auf Familien in Jena
schaften mit minderjährigen Kindern haben im
zu (siehe Abbildung 3). Zwar sind die monatlichen
Bundesdurchschnitt lediglich 4 % bzw. 8 % der
Haushaltsnettoeinkommen bei Familien etwas
Haushalte ein Nettoeinkommen von unter
höher angesiedelt als im Durchschnitt der
1.500 €. Alleinerziehende sind besonders stark
Jenaer Haushalte, allerdings hängt dies mit der
armutsgefährdet, während Paare mit ein bis
Haushaltsgröße eng zusammen. Ein Viertel der
zwei Kindern die Haushaltsgruppe mit der ge-
befragten Familien verfügt über weniger als
ringsten Armutsgefährdungsquote darstellen.8
1.500 € im Monat. Ungefähr ein Drittel der Familien hat mehr als 3.000 € monatlich zur Verfü-
Wird 70 % des Medians als Grenze herangezo-
gung.
gen, so hat ein Fünftel der Familien in Jena eine
niedrige Wohnkaufkraft.9 57 % der Familien
Unter den Alleinerziehenden ist der Anteil der
haben eine mittlere und fast ein Viertel eine
Geringverdiener deutlich höher, mehr als zwei
hohe Wohnkaufkraft. Von den Alleinerziehen-
Drittel haben ein Haushaltsnettoeinkommen
den weisen jedoch 36 % eine niedrige und nur
von weniger als 1.500 € im Monat. Laut Mikro-
jeder zehnte Haushalt eine hohe Wohnkaufkraft
zensus 2014 haben 47 % der Alleinerziehenden
auf.
mit minderjährigen Kindern in Deutschland ein
monatliches Familiennettoeinkommen von unter 1.500 €, in den neuen Bundesländern sind
ABB. 3
HAUSHALTSNETTOEINKOMMEN 2011
50%
Bewohner Jenas insgesamt
40%
Familien
30%
0%
700…
1.000…
1.300…
1.500…
2.000…
2.500…
3.000…
3.500 …
16%
10%
9%
4%
9%
8%
14%
9%
19%
17%
15%
7%
8%
9%
11%
8%
5%
3%
10%
10%
11%
20%
4.000 €…
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011
___________________________________________________
___________________________________________
8
9
S. Statistisches Bundesamt, 2015: Haushalte und Familien Ergebnisse des Mikrozensus 2014..
Die Wohnkaufkraft basiert auf dem gewichteten haushaltsgrößenspezifischen Äquivalenzeinkommen, das in Anlehnung an die
OECD gebildet wird. Dabei wird hier weniger als 70 % des Durchschnitts als niedrig und mehr als 150 % des Durchschnitts als hoch
definiert.
Kapitel A 2.4
Seite 5 von 6
Stand Juli 2016
Die Mietbelastungsquote der Familien ent-
Einkommens für die Miete aus, während Paare
spricht mit 31 % ungefähr dem Jenaer Durch-
mit Kindern eine geringere Mietbelastung von
schnitt (32 %). Allerdings geben Alleinerzie-
29 % haben.
hende in Jena im Durchschnitt bis zu 41 % des
ABB. 4
NETTOKALTMIETE 2011
60%
50%
Bewohner Jenas insgesamt
Familien
40%
30%
20%
10%
22%
21%
15%
24%
26%
18%
20%
21%
15%
8%
5%
6%
0%
bis 4,50 €
4,51 € - 5,50 €
5,51 € - 6,50 €
6,51 € - 7,50 €
7,51 € - 8,50 €
8,51 € und mehr
Quelle: Stadt Jena Bewohnerbefragung 2011
Für die Wohnsituation der Jenaer Familien sind
wohnen im kleinteiligen Neubau, weitere 9 % in
folgende Aspekte charakteristisch:
älteren Siedlungsgebieten.
Laut der Ergebnisse der Bewohnerbefragung
Die durchschnittliche Wohnfläche beträgt bei
2011 wohnen rund 30 % der Familien in Jena im
den Alleinerziehenden 70,1 m², als Mieter verfü-
Eigentum, der Eigentümeranteil ist somit über-
gen sie jedoch mit 65,7 m² über noch geringere
durchschnittlich hoch (Jena gesamt: 27 %). Der
Wohnflächen. Im Vergleich dazu haben Paare
Eigentümeranteil unter den Alleinerziehenden
mit Kindern im Durchschnitt 98,9 m² Wohnflä-
ist deutlich geringer: Nur jeder zehnte Haushalt
che zur Verfügung, als Mieter 83,3 m² und als
mit Alleinerziehenden wohnt im Eigentum, wäh-
Eigentümer sogar 129,7 m² Wohnfläche.
rend es bei Paaren mit Kindern mehr als ein
Drittel der Haushalte sind.
Somit kann davon ausgegangen werden, dass
beispielsweise ein Teil der Alleinerziehenden in
Der Wunsch nach Eigentum ist bei den Familien
Jena preiswertere 2- bis 3-Raum-Wohnungen in
sehr hoch. So möchten 62 % der zur Miete woh-
eher einfachen Wohnlagen nachfragt bzw. nach-
nenden Paare mit Kindern und 55 % der Allein-
fragen muss.
erziehenden lieber im Eigentum wohnen. In Bezug auf den Haustyp bevorzugen Familien in
Das Wohnungsangebot in Jena ist aufgrund sei-
Jena mit 31 % Altbaubestände, ein weiteres
ner Größenstruktur (Anzahl der Räume) grund-
Fünftel wohnt in den Siedlungen des industriel-
sätzlich für verschiedene Familientypen geeig-
len Wohnungsbaus. Als Hausbesitzer bewohnen
net. Auch für größere Familien stehen ausrei-
sie vor allem die nach 1990 entstandenen Neu-
chend Wohnungen zur Verfügung. Knapp 34 %
baugebiete: Fast 17 % der befragten Familien
der Wohnungen in Jena verfügen über 3 und
Kapitel A 2.4
30 % über 4 und mehr Wohnräume
Kapitel A 1.2).
Seite 6 von 6
(siehe auch
Stand Juli 2016
Netto-Kaltmiete vermietet sind.
Allerdings werden kleinere Wohnun-
gen, die vor allem für viele Alleinerziehende von
Laut Ergebnissen der Bewohnerbefragung 2011
Interesse sind, auch von anderen Haushaltsty-
zeigen sich Familien in Jena relativ zufrieden mit
pen (z. B. Paare, Studenten) stark nachgefragt.
ihrer Wohnsituation:
Die im Rahmen des Monitorings erhobenen
Demnach sind zwei Drittel der befragten Fami-
Wohnungsdaten verdeutlichen, dass weiterhin
lien (sehr) zufrieden, ein weiteres Viertel teil-
Wohnungen in allen Größenklassen (bezogen
weise zufrieden. Nur jede zehnte Familie ist un-
auf die Quadratmeter) und in allen Preisseg-
zufrieden mit ihrer Wohnsituation, das betrifft
menten angeboten werden.
vor allem Alleinerziehende.
So war zum Jahresende 2015 mehr als die
Dabei werden unterschiedliche Gründe für die
Hälfte aller Wohnungen mit einer Größe von
Unzufriedenheit angegeben: insbesondere die
75-90 m² für unter 5,50 €/m² Netto-Kaltmiete
Art bzw. der Zustand der Wohnung (Wohnungs-
vermietet, beinah 20 % sogar unter 4,50 €/m².
größe, Zuschnitt, Modernisierungsbedarf) sowie
Bei den größten Wohnungen mit über 90 m²
das Wohnumfeld (v. a. Lärm). Auch die Wohn-
liegt der Schwerpunkt allerdings eher im mittle-
kosten (Miete bzw. Nebenkosten) stellen einen
ren Preissegment, während nur ein Fünftel der
wichtigen Faktor dar. Hingegen wird das Spiel-
Wohnungen zu Mieten unterhalb 5,50 €/m²
platzangebot meist als ausreichend angesehen.
Ob eine Stadt bzw. ein Stadtteil ein familienfreundlicher Wohnort ist bzw. als solches wahrgenommen wird, hängt wesentlich von Faktoren
ab, die sich nicht direkt auf die Wohnung an
·
·
·
Freizeitangebote für Familien
·
·
·
Andere Familien in der Nähe
sich beziehen, sondern vor allem durch das
Wohnumfeld bestimmt werden. 10
Hierzu zählen folgende Aspekte:
·
Spiel- und Freiflächen in der näheren Umgebung
·
Angebot und Erreichbarkeit von Kindergärten und Schulen
Verkehrssicherheit
Toleranz gegenüber Kindern in der Nachbarschaft
Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe
Finanzielle Unterstützung/Förderung von Familien
___________________________________________________
___________________________________________
10
Siehe unter anderem. Verband norddeutscher Wohnung sunternehmen e.V., 2006: Familienfreundliches Wohnen , Merkmale – Anforderungen – Beispiele.
INFORMATION
FAMILIENFREUNDLICHES WOHNUMFELD
WOHNBAUFLÄCHENANGEBOT
Seit mehreren Jahren ist Jena eine wachsende
Die Ergebnisse wurden mit dem Wohnbauflä-
Stadt mit einer steigenden Wohnraumnachfra-
chenbericht 2015 und der Beschlussvorlage
ge. Das Ziel, von 2011 bis 2015 1.500 neue
„Wohnen in Jena 2030“ den politischen Gremien
Wohnungen zu schaffen, wurde mit der Schaf-
der Stadt Jena am 21.10.2015 vorgelegt. Dieser
fung von 2.808 Wohnungen übererfüllt
Bericht enthielt Vorschläge zu neuen, zu entwi-
Kapitel A 2.5.4).1
(siehe
Aber auch zukünftig werden neue
KAPITEL 2.5
2.5
ckelnden Wohnbaustandorten, die bisher noch
Wohnbaustandorte benötigt. Dies ist jedoch
nicht für eine Wohnbebauung vorgesehen wa-
nicht nur ein quantitatives Problem, sondern
ren. Darüber kam es zu umfangreichen Diskus-
auch ein qualitatives, denn verschiedene Bevöl-
sionen, die unter anderem darin mündeten,
kerungsgruppen bevorzugen andersartigen
dass der „Regionalverband Jena/Saale-Holzland-
Wohnraum in unterschiedlichem Umfang.
kreis der Kleingärtner e. V.“ umfangreiche Listen
alternativer Standorte vorlegte. Diese Standorte
Ziel der Stadt Jena ist es, für die zukünftig zu er-
wurden durch das Dezernat Stadtentwicklung
wartende Nachfrage ein ausreichend großes
und Umwelt nach einem einheitlichen Schema
und gutes Wohnungsangebot zu schaffen. Zent-
hinsichtlich planungsrechtlicher Möglichkeiten,
rale Grundlage dafür ist eine strategische Flä-
naturschutzrechtlicher Restriktionen und vieler
chenpolitik, die sowohl die differenzierte Woh-
weiterer Aspekte erfasst und bewertet. 2
nungsnachfrage als auch eine ressourcenscho-
Die Ergebnisse dieser Bewertung sind in eine
nende Flächennutzung sowie eine städtebaulich
neuerliche Wohnbauflächenbilanz 2016 einge-
qualitätsvolle Entwicklung berücksichtigt. In die-
flossen, in der gleichzeitig Daten der Wohnbau-
sem Sinne wurde bereits in den vergangenen
flächenpotenziale und der Nachfrage für das
Jahren eine Baulandstrategie erarbeitet, die bis
Jahr 2016 aktualisiert wurden. Diese Daten bil-
2030 potenzielle Wohnbauflächen bestimmt
den zugleich die Grundlage für die Wohnbauflä-
und eine aus der aktuellen Bevölkerungs- und
chenbilanz, in der die zukünftig zu erwartende
Haushaltsprognose 2014 abgeleitete qualitativ
Nachfrage dem derzeit vorhandenen Flächen-
differenzierte Nachfrage ausweist.
angebot gegenübergestellt wird (siehe Kapitel B 4).
In Fortsetzung des langjährigen Wohnbauflä-
am Markt verfügbare Wohnbauflächenangebot.
chen-Monitorings wurden 2016 erneut die aktu-
Dieses umfasst kurzfristig Flächen für 1.329 bis
ellen bzw. potenziell bebaubaren Wohnbauflä-
1.429 Wohnungen und langfristig weitere Flä-
chen sowie Baulücken erfasst und hinsichtlich
chen für 1.226 bis 1.282 Wohnungen. Darüber
ihres planungsrechtlichen Status, der zeitlichen
hinaus besteht ein zusätzliches Potenzial für
Verfügbarkeit sowie des potentiellen Marktseg-
1.464 Wohnungen. Die Zielstellung, bis 2015
mentes qualitativ bewertet. Unter Berücksichti-
1.500 Wohnungen zu schaffen, wurde mit 2.808
gung dieser Aspekte ergibt sich das tatsächlich
deutlich übererfüllt.
______________________________________________________________________________________________
1
Vgl. Stadtratsbeschluss „Wohnen in Jena“ vom 30.06.2011
2
Siehe Berichtsvorlage Nr. 16/0831-BE „Ergebnis der Prüfung der Flächen des Regionalverbandes Jena/Saale-Holzlandkreis der
Kleingärtner e. V.“ vom 18.05.2016.
ERGEBNIS
DIEFFERENZIERTES WOHNBAUFLÄCHENANGEBOT IN JENA
Kapitel A 2.5
Seite 2 von 21
Stand Oktober 2016
Zentrale Grundlagen der Wohnbauflächenbi-
Dabei tragen stets alle Merkmale – wenn auch
lanz sind die Bevölkerungs- und Haushalts-
in unterschiedlicher Gewichtung – zur Definition
prognose 2014, die Wohnungsmarktanalysen,
des jeweiligen Marktsegmentes bei. Teilweise
die Zuordnung zu Marktsegmenten im Zuge des
rückt – wie beim preiswerten Wohnen – ein
„Monitorings zum Stadtumbau“ sowie die GIS-
Merkmal in den Vordergrund. Aus Sicht der
basierte interne Baulückenerfassung der Stadt
Stadtentwicklung können folgende vier Woh-
Jena. In einem ersten Schritt wird das Angebot
nungsmarktsegmente unterschieden werden:
in Form von Wohnbauflächen als auch in Form
von Baulücken beschrieben sowie hinsichtlich
möglicher Bebaubarkeit, Verfügbarkeit und
Zugehörigkeit zum Marktsegment bewertet und
anschließend zusammenfassend bilanziert.
Dabei wird nach Planungsräumen und nach
planungsrechtlichem Status unterschieden.
In einem zweiten Schritt werden Annahmen zur
Größenordnung der zukünftigen Nachfrage
getroffen. Anschließend werden im Sinne einer
Wohnbauflächenbilanz das Angebot der Nachfrage gegenübergestellt und Handlungserfordernisse abgeleitet. Zu unterscheiden ist zwischen kurzfristigen (2016 bis 2022) und mittelbis langfristigen (2023 bis 2030) Zeiträumen.
Zu beachten ist, dass der erste Zeitraum mit
7 Jahren etwas kürzer ausfällt als der zweite mit
8 Jahren.
Bei der Wohnungsnachfrage kommt es nicht
nur auf die quantitative Anzahl an Wohnungen
an, sondern auch auf Ansprüche hinsichtlich ihrer Qualität. Um beide Aspekte miteinander zu
verbinden, wurden für Jena vier Marktsegmente
·
·
·
·
städtisches Wohnen,
Stadtteil-Wohnen,
preiswertes Wohnen und
suburbanes Wohnen.
Die einzelnen Merkmale der Marktsegmente
werden ausführlich in Kapitel B 3 beschrieben.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Wohntrends und die demographische Entwicklung zu
einer Verschiebung der Marktsegmente und einem Anstieg der Nachfrage nach dem städtischen Wohnen führen werden. Dieser Prozess
ist im Wohnstadtordner Kapitel B 2 und B 3 ausführlich beschrieben. Tiefergehende Informationen zur Nachfrageentwicklung, zur Bautätigkeit,
zum Wohnbauflächenangebot sowie zu den
prognostischen Aussagen befinden sich ebenfalls im Wohnstadtordner, der mit dem Monitoring zum Stadtumbau laufend aktualisiert wird
und im Internet abrufbar ist. 3
Hinweis: Bei einem Vergleich zwischen den einzelnen Tabellen
kann es hinsichtlich der Zahl der Wohneinheiten zu leichten
Abweichungen von ein oder zwei Einheiten kommen, die auf
rechnungsbedingte unterschiedliche Rundungen zurück zuführen sind.
gebildet. Sie stellen jeweils spezifische Kombinationen der Merkmale Preis, Wohnstatus, Wohnlage, Bebauungs- und Wohnungsstruktur dar.
______________________________________________________________________________________________
3
Siehe unter: http://www.jena.de/de/leben/wohnen_bauen/361140
INFORMATION
VORGEHENSWEISE UND DEFINITIONEN
Kapitel A 2.5
2.5.1
Seite 3 von 21
Stand Oktober 2016
BEWERTETE WOHNBAUFLÄCHEN
Im Rahmen der Flächennutzungsplanung und
kleinteilige Bebauung. Annähernd die Hälfte
des „Monitorings zum Stadtumbau“ werden alle
dieser Flächenpotenziale befindet sich im
bewerteten Wohnbauflächen und ihre Potenzi-
Planungsraum Nord, zum Beispiel in Zwät-
ale erfasst. Mit dem Bearbeitungsstand vom
zen-Nord, 2.BA, oder in Löbstedt, Camburger
7. März 2016 umfassen sie in der Summe
Straße. Weitere nennenswerte freie Wohn-
112,89 ha noch freie, bebaubare Flächen, auf
bauflächen sind auch in den Ortschaften
denen rechnerisch ca. 3.620 Wohneinheiten er-
und hier insbesondere in Münchenroda
richtet werden können. Diese Flächen stehen al-
oder Isserstedt zu finden.
lerdings nicht alle aktuell zur Verfügung, weil sie
einem unterschiedlichen planungsrechtlichen
B Darüber hinaus ist weiterer Wohnungsbau
Status unterliegen, die im Folgenden mit den
auf insgesamt 35,62 ha (Wohnbauflächen
Buchstaben A bis E gekennzeichnet werden.
und gemischte Bauflächen) geplant. Dafür
Eine ausführliche Auflistung der Standorte be-
besteht derzeit noch kein verbindliches Bau-
findet sich in Kapitel 2.5.5. Die Standorte der
recht, mit den bauleitplanerischen Verfahren
Gruppe A und B sind auch in der Karte Abbil-
wurde aber bereits begonnen. Insofern stel-
dung 3 dargestellt.
len diese ein mittel- beziehungsweise längerfristig verfügbares Wohnbauflächenpotenzial
A Aktuell bebaubar sind die planungsrecht-
dar. Auf den geplanten Wohnbauflächen
lich gesicherten Standorte (Satzung/materi-
sind rd. 1.442 Wohneinheiten vorgesehen,
elle Planreife nach § 33 BauGB), die sowohl
ungefähr 83 % davon als mehrgeschossige
Wohnbauflächen als auch zu einem geringen
Bebauung. Etwas mehr als die Hälfte dieser
Teil gemischte Bauflächen umfassen. Anfang
Wohnungen konzentrieren sich im Planungs-
März 2016 waren von den 121,7 ha bereits
raum Nord. Nennenswerte Flächenreserven
rd. 89 % bebaut, sodass noch 13,47 ha frei
sind auch im Planungsraum West/Zentrum
verfügbar sind. Darauf sind ca. 714 Wohn-
und in Ost zu finden.
einheiten realisierbar, rd. 21 % davon als
ABB. 1
FREIE FLÄCHEN UND REALISIERBARE WOHNEINHEITEN AUF BEWERTETEN WOHNBAUFLÄCHEN
Quelle: FB Stadtentwicklung | Stadtplanung, Berechnungen: TIMOUROU
Kapitel A 2.5
C+D
Seite 4 von 21
Die FNP-Vorbehalts- und Potenzialflä-
Stand Oktober 2016
E Ein weiteres Flächenpotenzial stellen Ge-
chen umfassen zum einen Flächen mit ei-
biete mit übergeleiteten Bebauungsplä-
nem Volumen von 39,13 ha, die bereits im
nen dar. Es handelt sich dabei um Stand-
Flächennutzungsplan verzeichnet sind, für
orte, die in den 1930er Jahren beplant, aber
die aber noch kein bauleitplanerisches Ver-
seitdem nur teilweise bebaut wurden. 1991
fahren begonnen wurde. Diese Flächen be-
wurde die rechtliche Überleitung der Bebau-
finden sich zu drei Vierteln im Planungs-
ungspläne beschlossen. Sie müssen nach
raum Ost. Zum anderen umfassen sie mög-
heutiger Rechtslage als qualifizierte Bebau-
liche zusätzliche Standorte in der Größen-
ungspläne i. S. d. § 30 Abs. 1 BauGB angese-
ordnung von 12,30 ha, für deren Nutzung je-
hen werden. Allerdings entsprechen sie
doch eine Änderung des Flächennutzungs-
nicht in allen Teilen den Anforderungen der
plans erforderlich wäre. Sie wurden teilweise
aktuellen Thüringer Bauordnung (unter an-
bereits durch das Gartenentwicklungskon-
derem reichen die Abstandsflächen nicht
zept4 zur Umnutzung für Wohnbauzwecke
aus). Dadurch wird derzeit die Erschließung
vorgesehen beziehungsweise wurden im
und Vermarktung der Flächen bis zum Zeit-
Zuge der Prüfung der Alternativvorschläge
punkt einer abschließenden Regelung erheb-
des Regionalverbandes der Kleingärtner e.
lich erschwert. Zugleich hemmen die meist
V.: als geeignet bewertet. Die FNP-Vorbe-
kleinteiligen Eigentümerstrukturen eine ra-
halts- und Potenzialflächen sind nur potenzi-
sche Aktivierung dieser Flächen. Die überge-
elle Wohnbauflächen; sie stehen derzeit –
leiteten Bebauungspläne umfassen 68,45 ha,
aufgrund fehlender Baurechte und mangeln-
von denen rd. 82 % bereits bebaut sind. Auf
der Erschließung – dem Markt nicht zur Ver-
den verbleibenden freien Flächen von 12,37
fügung. Aufgrund zahlreicher Nutzungskon-
ha sind mindestens 296 weitere Wohnein-
flikte ist auch nicht davon auszugehen, dass
heiten möglich, etwas mehr als die Hälfte
alle Potenzialflächen tatsächlich bis 2030
(55 %) davon als kleinteilige Bebauung.
mobilisiert werden können.
ABB. 2
BEWERTETE WOHNBAUFLÄCHEN NACH MARKTSEGMENT UND PLANUNGSRÄUMEN
(Anzahl möglicher Wohneinheiten)
Erläuterung: A: planungsrechtlich gesicherte Standorte; B: geplante Standorte; C: FNP-Vorbehaltsflächen; D: zusätzliche Potenzialflächen; E: übergeleitete Bebauungspläne
Quelle: FB Stadtentwicklung | Stadtplanung, Berechnungen: TIMOUROU
______________________________________________________________________________________________
4
Vom Stadtrat am 11.09.2013 beschlossen.
Kapitel A 2.5
Seite 5 von 21
Stand Oktober 2016
Neben dem planungsrechtlichen Status ver-
Bei den Standorten im Marktsegment des preis-
deutlicht eine Differenzierung nach Marktseg-
werten Wohnens handelt es sich um Flächen
menten
mit einfacher Wohnlagenqualität, bei denen sich
(siehe Kasten Vorgehensweise und Definitionen)
die qualitativen Unterschiede hinsichtlich Lage-
nur unterdurchschnittliche Mieten erzielen las-
und Wohnwertmerkmalen der einzelnen Stand-
sen. Dies ist im aktuellen Jenaer Mietpreisge-
orte. Bewertet wurde dabei das Potenzial für ein
füge mit frei finanziertem Wohnungsbau nicht
jeweiliges Marktsegment, das die Fläche bietet.
wirtschaftlich, weswegen nur zwei kleinere Flächen in Winzerla und Lobeda mit zusammen 36
Bezogen auf die insgesamt möglichen 3.620
Wohneinheiten aufgenommen wurden (Kasta-
Wohneinheiten entfällt die Hälfte auf das Markt-
nienstraße und Hugo-Schrade-Straße). Diese
segment des Stadtteil-Wohnens, davon wie-
Definition des preiswerten Marktsegmentes be-
derum befinden sich fast drei Viertel auf pla-
zieht sich also auf das Grundstück und nicht auf
nungsrechtlich gesicherten oder geplanten
den Mietpreis und ist nicht zu verwechseln mit
Standorten, die sich zum größten Teil im Pla-
preiswerten Wohnungen im Bestand und auch
nungsraum Nord befinden. Dem städtischen
nicht mit gefördertem sozialen Wohnungsneu-
Wohnen können ein Viertel der Wohneinheiten
bau. Denn bei Neubau, der mit Mitteln der sozi-
zugeordnet werden, wobei hier der Schwer-
alen Wohnraumförderung errichtet wird, ist die
punkt im Planungsraum West/Zentrum liegt. Zu
Förderung unabhängig von Standort und Lage-
rd. 60 % sind diese Flächen jedoch noch nicht
qualität. Oder anders ausgedrückt: Auf Flächen
planungsrechtlich gesichert oder geplant. Im
des städtischen Marktsegmentes und des Stadt-
Marktsegment des suburbanen Wohnens sind
teil-Wohnens können sowohl frei finanzierte als
828 Wohneinheiten möglich, wobei sich diese
auch geförderte Wohnungen entstehen.
vor allem in den Ortschaften, aber auch im Planungsraum Ost befinden werden.
Kapitel A 2.5
ABB. 3
Seite 6 von 21
Stand Oktober 2016
PLANUNGSRECHTLICH GESICHERTE UND GEPLANTE WOHNBAUFLÄCHEN*
* Nur Standorte mit mehr als 10 % freiem Potenzial; zu den einzelnen Flächen siehe auch die Tabellen in Abschnitt 2.5.5.
Quelle: FB Stadtentwicklung | Stadtplanung, Darstellung: TIMOUROU
Kapitel A 2.5
Seite 7 von 21
Stand Oktober 2016
Um eine Wohnungsbautätigkeit zu ermöglichen
Wie in Abbildung 4 dargestellt, wird deutlich,
und somit die Nachfrage im Stadtgebiet zu be-
dass für den kurzfristigen Zeitraum bis 2022 ein
friedigen, ist nicht nur relevant, wie viele Flä-
Drittel der potenziell möglichen Wohneinheiten
chen ausgewiesen sind, sondern auch, wie viele
zur Verfügung stehen. Dabei handelt es sich vor
tatsächlich konkret für eine Bebauung zur Ver-
allem um das Marktsegment des Stadtteil-Woh-
fügung stehen. Deren Verfügbarkeit hängt vom
nens und um Flächen im Planungsraum Nord.
bereits oben beschriebenen planungsrechtli-
Im Marktsegment des städtischen Wohnens
chen Status, aber auch von der Erschließung, Ei-
sind mit 100 Wohneinheiten nur wenig neue,
gentumsverhältnissen oder von individuellen
kurzfristig mobilisierbare Wohnbauflächen dar-
Gründen wie zum Beispiel der Insolvenz eines
gestellt. Zwei Drittel der Flächen stehen erst
Bauträgers ab. Deswegen bewertete Timourou
mittel- bis langfristig zur Verfügung. Dabei han-
die Wohnbauflächen in Zusammenarbeit mit
delt es sich um geplante Standorte (B) mit 895
dem Fachbereich Stadtentwicklung | Stadtpla-
Wohneinheiten, um übergeleitete Bebauungs-
nung hinsichtlich ihrer zeitlichen Verfügbarkeit
pläne (E) mit 169 Wohneinheiten, aber größten-
der Vermarktung und stufte sie ein als kurzfris-
teils um Standorte auf den FNP-Vorbehalts- und
tig (2016 bis 2022) sowie mittel- bis langfristig
Potenzialflächen (C und D) mit 1.168 Wohnein-
(2023 bis 2030) verfügbar. Dabei entfielen ei-
heiten – letztere sind allerdings wie beschrieben
nige größere Standorte, deren Realisierung in
Flächen, deren tatsächliche Realisierungschance
mehreren Bauabschnitten erfolgen soll, auf
derzeit unklar ist.
beide Zeitabschnitte
ABB. 4
(siehe Tabelle in Abschnitt 2.5.5).
BEWERTETE WOHNBAUFLÄCHEN NACH MARKTSEGMENT UND ZEITRÄUMEN
(Anzahl möglicher Wohneinheiten)
Quelle: FB Stadtentwicklung | Stadtplanung, Berechnungen: TIMOUROU
2.5.2
BAULÜCKEN
Neben den bewerteten Wohnbauflächen kom-
geeignet bewertet wurden, handelt es sich
men noch weitere Flächenpotenziale aus Baulü-
gleichfalls durchweg um Baulücken. Diese sind
ckengrundstücken im bebauten Zusammenhang
nun alle in der Baulückenerfassung enthalten.
hinzu. Diese werden weitgehend mit der städti-
In den Baulücken sind zu 60 % Wohnungen im
schen Baulückenerfassung aufgenommen
Geschosswohnungsbau und zu 40 % in kleintei-
(siehe Informationskasten Baulückenerfassung).
Zum
liger Bebauung möglich. Sie verteilen sich auf
Stichtag 08.04.2016 wurden in Jena 495 Baulü-
alle Planungsräume, wobei die meisten Baulü-
cken-Grundstücke verzeichnet, auf denen theo-
cken in den Ortschaften und in West/Zentrum,
retisch 1.001 bis 1.378 Wohneinheiten errichtet
die geringste Anzahl in Winzerla und Lobeda er-
werden könnten. Bei den Alternativvorschlägen
fasst wurden. Die größten Potenziale für den
des Regionalverbandes der Kleingärtner, die als
kleinteiligen Wohnungsbau befinden sich in den
Kapitel A 2.5
Ortschaften
Seite 8 von 21
(siehe Abbildung 5).
Eine Differenzie-
Stand Oktober 2016
werden, die entsprechend der unterschiedli-
rung nach Marktsegmenten verdeutlicht, dass
chen Problematik der Baulücken differenziert
rd. 40 % der möglichen Wohneinheiten dem
sind mit:
städtischen Wohnen, ein Drittel dem suburbanen Wohnen und ein weiteres Viertel dem
·
34 Bauflächen mit einem Potenzial von ca.
196 bis 295 Wohneinheiten befinden sich in
den Sanierungsgebieten. Sie sind hauptsächlich für den Geschosswohnungsbau vorgesehen. Diese Baulücken unterliegen einer
relativ hohen Mobilisierbarkeit, denn aufgrund der möglichen finanziellen Fördermöglichkeiten in diesen Gebieten können
hier günstigere Finanzierungsvoraussetzungen angenommen werden. Daher wird die
Mobilisierbarkeit auf bis zu 40 % für den
kurzfristigen und weitere 30 % für den mittel- bis langfristigen Zeithorizont geschätzt.
·
Außerhalb der Sanierungsgebiete wurden
bei 410 Bauflächen mit 655 bis 888 potenziellen Wohneinheiten objektive Mobilisierungsschwierigkeiten unterschiedlicher Art
erfasst, was rd. 80 % aller Baulückenpotenziale entspricht. Hier können lediglich Mobilisierungsgrade von 20 % für den kurzfristigen
und 15 % für den mittel- bis langfristigen Betrachtungszeitraum angenommen werden.
Stadtteil-Wohnen zugeordnet werden können.
Mit der Baulückenerfassung werden auch Mobilisierungshemmnisse erfasst. Die Hemmnisse
beziehen sich auf die beschränkte Bebaubarkeit
der Baulücke: entweder aus objektiven Gründen
etwa einer fehlenden Erschließung oder aus
subjektiven Gründen des Eigentümers, der das
Grundstück beispielsweise vererben oder nicht
bebauen möchte. Diese Gründe führen in unterschiedlichem Umfang zu einer Verzögerung
der Bebauung, das heißt also, dass nur ein Teil
des Baulückenpotenzials im Betrachtungszeitraum bis 2030 tatsächlich auf den Markt
kommt. Aus den Erfahrungen der letzten Jahre
in Jena können Realisierungsquoten abgeleitet
BAULÜCKENERFASSUNG
2008 nahmen Mitarbeiter des Dezernats Stadt-
Die Baulückenerfassung wird in regelmäßigen
entwicklung erstmalig eine Erfassung von Bau-
Abständen aktualisiert. So sind auch einige der
lücken vor, schätzten diese planungsrechtlich
alternativen Vorschläge des Regionalverbandes
vorläufig ein und dokumentierten sie in einer
der Kleingärtner als Baulücken aufgenommen
GIS-basierten Baulückenerfassung. Sie enthält
worden. Zu berücksichtigen ist, dass aufgrund
Informationen zum Eigentum, zur aktuellen Nu-
von Nachmeldungen von Baufertigstellungen,
tzung der Fläche, zu den planungsrechtlichen
die oft mit deutlicher Zeitverschiebung statt-
Möglichkeiten oder auch den Umsetzungs-
findet, einige Baulücken zum Zeitpunkt der
hemmnissen. Um weitere Grundlageninforma-
Datenabfrage bereits bebaut sind beziehungs-
tionen zu gewinnen, erfolgte 2011 eine Befra-
weise gerade bebaut werden. Außerdem sind
gung der Eigentümer von potenziellen Bau-
bei einigen Grundstücken vertiefende Prüfun-
lückengrundstücken. Weil die Baulückenerfa-
gen dahingehend notwendig, ob sich die Flä-
ssung auch eine stärkere Aktivierung und Mobi-
chen für eine Bebauung überhaupt eignen -
lisierung des Grundstücksmarktes anstoßen
zum Beispiel hinsichtlich ihrer verkehrlichen
soll, sind ab 2014 gemäß § 200 Abs. 3 BauGB
Erschließung. Daher können zu einem späteren
ausgewählte Informationen auch online auf der
Zeitpunkt Änderungen in den Mengengerüsten
Internetseite der Stadt Jena abrufbar
möglich werden, die bei der vorliegenden Be-
www.jena.de/baulandkaster).
(siehe
Anschließend wurden die
Baulücken den verschiedenen Marktsegmenten
zugewiesen.
wertung nicht berücksichtigt werden können.
Kapitel A 2.5
ABB. 5
Seite 9 von 21
Stand Oktober 2016
BAULÜCKEN IN DEN PLANUNGSRÄUMEN NACH MARKTSEGMENTEN
(Anzahl möglicher Wohneinheiten)
Quelle: FB Stadtentwicklung | Stadtplanung, Berechnungen: TIMOUROU
Nur bei insgesamt 51 Potenzialflächen außer-
kurzfristigen beziehungsweise im mittel- bis
halb der Sanierungsgebiete mit 150 bis zu 195
langfristigen Zeitraum mobilisiert werden kön-
möglichen Wohneinheiten wurden derzeit keine
nen.
erkennbaren objektiven Mobilisierungsschwierigkeiten erfasst. Wie jedoch die Ergeb-
Unter Berücksichtigung der tatsächlichen Ver-
nisse der Eigentümerbefragung 2011 gezeigt
fügbarkeit der Baulückengrundstücke ist somit
haben, verhindern auch weitere subjektive
anzunehmen, dass mit maximal rd. 350 mögli-
Gründe die Mobilisierbarkeit der Grundstücke
chen Wohneinheiten ein Viertel der vorhande-
für den Wohnungsbau. So werden zum Beispiel
nen Wohnbaupotenziale im bebauten Zusam-
rd. 41 % der Flächen als Garten genutzt, den die
menhang bis 2022 mobilisierbar ist. Ein großer
meisten Eigentümer nicht bebauen möchten. Al-
Teil dieser Potenziale befindet sich in den Sanie-
lerdings steht bei einigen Potenzialflächen ein
rungsgebieten. Bis zu rd. 200 weitere mögliche
Eigentümerwechsel durch Vererben oder Ver-
Wohneinheiten sind bis 2030 mobilisierbar
kauf an. Das kann einerseits dazu beitragen,
(siehe Abbildung 6).
dass die Mobilisierbarkeit steigt. Andererseits
menen Mobilisierungsquoten sind zwar denk-
ist auch eine geringere Mobilisierbarkeit dieser
bar, hängen jedoch stark von den Eigentümerin-
Flächen möglich, wenn die neuen Grundstücks-
teressen sowie der Gesamtmarktentwicklung ab
eigentümer keine konkreten Verwertungsab-
und bedürfen erheblicher Aktivierungstätigkei-
sichten haben. Insgesamt wird davon ausgegan-
ten. Die tatsächliche Aktivierung sollte daher im
gen, dass jeweils 30 % dieser Grundstücke im
Zuge des Monitorings weiter evaluiert werden:
Höhere als die hier angenom-
Kapitel A 2.5
ABB. 6
Seite 10 von 21
Stand Oktober 2016
ANGEBOT AN ERFASSTEN BAULÜCKEN NACH MARKTSEGMENT UND VERFÜGBARKEIT
(Anzahl realisierbarer Wohneinheiten)
Quelle: FB Stadtentwicklung | Stadtplanung, Berechnungen: TIMOUROU
2.5.3
GESAMT-FLÄCHENANGEBOT BIS 2030
Auf den in Kapitel 2.5.1 dargestellten bewerte-
Bei der qualitativen Differenzierung nach Markt-
ten Wohnbauflächen (A bis E) können insgesamt
segmenten ergeben sich jedoch erhebliche
3.620 Wohneinheiten errichtet werden, hinzu
strukturelle Unterschiede:
kommt ein Baulückenpotenzial von 1.001 bis
1.378 Wohneinheiten. Dieses Gesamtangebot
·
Der Schwerpunkt des Angebots liegt im
Marktsegment des Stadtteil-Wohnens, dem
über die Hälfte der möglichen Wohneinheiten zugeordnet werden können, was vor allem mit den großen Wohnbauflächen im Planungsraum Nord zusammenhängt (Neues
Wohnen in Jena-Zwätzen/Oelste, Mönchenberge, Zwätzen-Nord, 2. BA). Diese stehen
zum größeren Teil kurzfristig zur Verfügung.
·
Für das städtische Wohnen hingegen stehen
Flächen für maximal 608 Wohneinheiten zur
Verfügung, was 22 % des Gesamtangebotes
entspricht. Der Anteil des kurzfristigen Angebots beträgt dabei rd. 42 %, und zwar der
größere Teil in Baulücken.
·
Fast ein weiteres Viertel fällt auf das Marktsegment des suburbanen Wohnens, das zu
etwas mehr als die Hälfte kurzfristig sowohl
auf Wohnbauflächen als auch in Baulücken
erfolgen kann.
steht dem Markt jedoch aktuell nicht vollständig
zur Verfügung, so dass für die Planung bis 2030
nur die planungsrechtlich gesicherten (A) und
die geplanten Standorte (B), für die noch kein
verbindliches Baurecht besteht, aber für die mit
den bauleitplanerischen Verfahren bereits begonnen wurde, sowie die mobilisierbaren Baulücken berücksichtigt werden können
dung 7).
(siehe Abbil-
Alle anderen Flächen sind als Potenzial
zu betrachten, dessen Aktivierung jedoch besondere Mühe bedarf. Damit ergibt sich rechnerisch ein aktuell am Markt verfügbares Angebot von 2.555 bis 2.711 möglichen Wohneinheiten, wenn die geplanten Standorte auch alle
tatsächlich realisiert werden. Gut die Hälfte der
Kapazitäten befindet sich auf bis 2022 kurzfristig verfügbaren Flächen.
Kapitel A 2.5
ABB. 7
Seite 11 von 21
Stand Oktober 2016
AKTUELL AM MARKT VERFÜGBARES ANGEBOT NACH MARKTSEGMENT UND VERFÜGBARKEIT
(Anzahl möglicher Wohneinheiten)
Quelle: FB Stadtentwicklung | Stadtplanung, Berechnungen: TIMOUROU
Neben dem aktuell am Markt verfügbaren An-
über hinaus ist es aufgrund zahlreicher Nut-
gebot sind weitere zusätzliche Flächenange-
zungskonflikte fraglich, ob einige Standorte
bote mit einem rechnerischen Potenzial von
überhaupt im Betrachtungszeitraum bis 2030
1.464 Wohneinheiten möglich. Dazu ist eine Ak-
aktiviert werden können. Nach Marktsegmenten
tivierung der Potenziale der FNP-Vorbehaltsflä-
verteilt sich dieses Potenzial auf ca.
chen (C), der weiteren Potenzialflächen (D) und
der übergeleiteten Bebauungspläne (E. siehe Abbildung 1).
erforderlich. Allerdings ist davon aus-
zugehen, dass diese Flächen wegen des erforderlichen Planungsvorlaufs und der Erschlie-
·
515 mögliche Wohneinheiten für das städtische Wohnen,
·
·
519 Wohneinheiten im Stadtteil-Wohnen,
·
400 Wohneinheiten für das suburbane Wohnen.
ßung überwiegend erst mittel- bis langfristig
dem Markt zur Verfügung stehen können. Dar-
2.5.4
30 Wohneinheiten im preiswerten Segment
sowie
1.500 NEUE WOHNUNGEN FÜR JENA
Es ist für Wohnungsmärkte typisch, dass die
markt konsolidiert wurden, ist seit 2008/09 die
Bautätigkeit in Zyklen verläuft und auf steigen-
Nachfrage wieder deutlich angestiegen. Dies hat
de Nachfrage verzögert reagiert. Dies war auch
zu Anspannungstendenzen geführt, was wiede-
in Jena in den vergangenen Jahren so. Nachdem
rum eine verstärkte Bautätigkeit initiierte, die
Anfang des Jahrtausends mit dem Stadtumbau
seit 2012 in erhöhten Baufertigstellungen mün-
die Leerstände abgebaut und der Wohnungs-
dete.
Kapitel A 2.5
ABB. 8
Seite 12 von 21
Stand Oktober 2016
BAUFERTIGSTELLUNGEN IN JENA 2006 BIS 2015
in Mehrfamilienhäusern
Wohnungen
in Ein- und Zweifamilienhäusern
1.000
in Nichtwohngebäuden
im Bestand
800
insgesamt
669
685
190
258
124
33
90
20
313
322
317
127
30
52
2013
2014
2015
599
600
482
273
400
456
122
118
0
233
200
222
242
0
159
19
-127
122
26
75
2006
2007
2008
324
312
333
126
137
139
1
0
146
1
39
144
0
52
46
64
2009
2010
2011
2012
288
148
165
522
-200
Quelle: FB Stadtentwicklung | Stadtplanung, Darstellung: TIMOUROU
Zur hohen Baufertigstellungsrate beigetragen
Wohnungen neu errichtet. Insgesamt hat sich
hat auch die angebotsorientierte Wohnbauflä-
also die Strategie einer angebotsorientierten
chenpolitik der Stadt Jena, die sich mit dem
Flächenmobilisierung bewährt, um die woh-
Stadtratsbeschluss vom 30.06.2011 das Ziel ge-
nungspolitischen Ziele zu erreichen.
setzt hat, durch eine verstärkte Flächenmobilisierung die Entstehung von 1.500 neuen Woh-
Im Sinne der oben erwähnten Wohnungs-
nungen bis zum Jahr 2015 zu realisieren. Für die
marktzyklen kann festgestellt werden, dass im
bloße Zielerreichung wären durchschnittlich
gleichen Zeitraum seit 2011 bis Ende 2015 die
300 neue Wohnungen pro Jahr erforderlich ge-
Bevölkerungszahl um 3.300 Einwohner gestie-
wesen. Wie die Abbildung 9 verdeutlicht, wurde
gen ist. Bei einer aktuell in Jena statistisch fest-
diese Zahl seit 2011 jährlich deutlich überschrit-
stellbaren durchschnittlichen Haushaltsgröße
ten. So sind insgesamt in den Jahren 2011 bis
von 1,8 Personen je Haushalt ergibt dies rd.
2015 bereits 2.808 Wohnungen fertigstellt wor-
1.850 zusätzliche Haushalte. Da knapp 1.000
den, wobei insbesondere der Bau von Mehrfa-
Wohnungen mehr gebaut worden sind, hat dies
milienhäusern zur erhöhten Baufertigstellung
zu einer deutlichen Entspannung des Woh-
beigetragen hat. Aber auch durch die Umnut-
nungsmarktes geführt. Dies zeigt sich auch in
zung des ehemaligen Arbeits- und Finanzamtes
der aktuellen Leerstandsquote von 2 % (2015),
zu Wohnungen in Lobeda (Fritz-Ritter-Str.) und
die im Prinzip der erforderlichen Fluktuations-
weitere kleinerer Maßnahmen im Bestand ver-
reserve entspricht. Hinsichtlich des zukünftigen
größerte sich das Wohnungsangebot. Doch
Wohnungsbedarfs muss also nicht mehr von ei-
selbst bei der ausschließlichen Berücksichtigung
nem Nachholbedarf ausgegangen werden.
von Neubauten wurde das gesetzte Ziel erreicht, denn seit 2011 wurden insgesamt 1.872
Kapitel A 2.5
ABB. 9
Seite 13 von 21
Stand Oktober 2016
BAUFERTIGSTELLUNGEN UND ZIELERREICHUNG
Quelle: FB Stadtentwicklung | Stadtplanung, Berechnungen: TIMOUROU
2.5.5
TABELLENÜBERSICHT ALLER WOHNBAUFLÄCHEN NACH PLANUNGSSTAND
Abkürzungen
WE
Wohneinheit
KH
Häuser mit ein oder zwei Wohnungen
MFH
Häuser mit drei und mehr Wohnungen
BBP
Bebauungsplan
VBB
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Zeitraum:
K
kurzfristig (2016-2022)
L
mittel- bis langfristig (2023-2030)
Marktsegmente
(siehe Kapitel B 3).
A
städtisches Wohnen
B
Stadtteil-Wohnen
C
preiswertes Wohnen
D
suburbanes Wohnen
Kapitel A 2.5
Stand Oktober 2016
A PLANUNGSRECHTLICH GESICHERTE WOHNUNGSBAUSTANDORTE
Nr.
Stadtteil/ Bezeichnung,
Planungsraum
A1
Nord
A2
Nord
A3
Nord
Nutzungsart
Zwätzen/ BBP "Himmelreich 1.+2.
BA", WA
Zwätzen/ BBP "Himmelreich 3.
BA", WA
Zwätzen/ BBP "Zwätzen-Nord 1.
BA", WA
Fläche (in ha)
Gesamt
Zahl der WE
Bebaut
Frei
Geplant
Realisiert Frei
Freie WE für
Zeit-
KH
raum segment
MFH
Markt-
10,2
10,2
0,0
440
440
0
0
0
k
D
3,1
3,0
0,1
71
70
1
1
0
k
D
2,9
2,8
0,1
99
94
5
5
0
k
D
Verfahrensstand/ Bemerkungen
Rechtskraft der 1. Änderung: 2000
Das Gebiet ist voll erschlossen und vollständig überplant.
Rechtskraft 2002
Das Gebiet ist voll erschlossen und vollständig überplant.
öffentl. Auslegung/ TÖB-Beteiligung 1998, formelle
Planreife nach § 33 BauGB;
Das Gebiet ist voll erschlossen und vollständig überplant.
Neben KH, DH und RH ist ein Kindergarten auf dem
Plangelände errichtet worden.
öffentl. Auslegung/ TÖB-Beteiligung 1998, formelle
A4
Nord
Zwätzen/ BBP "Zwätzen-Nord 2.
465
k
B+D
Planreife nach § 33 BauGB, Reduzierung des
8,1
2,1
6,0
623
125
498
33
davon Teilfläche 1
1,6
0,4
1,2
158
125
33
33
0
k
D
Bedarf errichtet worden; gegenwärtig erfolgt die weitere
davon Teilfläche 2
3,9
1,0
2,9
279
0
279
0
279
k
B
Überarbeitung des Bebauungsplanes hinsichtlich der
davon Teilfläche 3
2,6
0,7
1,9
186
0
186
0
186
L
B
18,0
17,6
0,4
1.214
1.184
30
20
10
k
B
Potenziale für Wohnungsbau
Rechtskraft der 1. Änderung: 2013;
7,0
6,6
0,5
114
106
8
8
0
k
D
BA", WA/MI
Gewerbeanteils ist gem. Stadtratsbeschluss v. 08.06.2005
erfolgt; auf MI-Fläche ist Handelseinrichtung für täglichen
A5
A6
Nord
Ortschaften
Löbstedt/ BBP "Camburger
Straße, Teil 1", WA/MI
Kunitz/ BBP "Kochsgraben/
Spielberg", WA
Weningenjena/ BBP "Fuchslöcher
A7
A8
A9
Ost
Ortschaften
Winzerla
9,7
2,1
267
214
53
33
20
davon Teilfläche 1
10,9
9,0
1,9
246
197
49
30
18
k
B
davon Teilfläche 2
0,9
0,8
0,2
21
17
4
3
2
k
D
5,1
5,0
0,0
173
172
1
1
0
k
D
Wogau/ BBP "Auf dem Mittelfeld",
WA
Gemarkung Ammerbach/ BBP
"In den Fichtlerswiesen", WA, WR/
k
B+D
Winzerla
A 11
Ortschaften
A 12
Ortschaften
A 13
Ortschaften
Gemarkung Ammerbach/ BBP
"Im Hahnengrund", WA, WR/ SO
Ilmnitz/ BBP "In den halben
Äckern", WA
Drackendorf/ BBP "Oberer
Freiberg", WA
Drackendorf/ BBP "Der König",
WR
Satzungsbeschluss v. 18.01.2006, Rechtskraft 2006;
Freie Potenziale bestehen nur noch im südlichen und
nordwestlichen Teil.
Rechtskraft 1993, Rechtskraft 2. Änderung seit 19.02.2003;
Inkrafttreten am 02.05.2005; nördlicher Teil: für
3,1
2,9
0,2
50
47
3
3
0
k
D
SO
A 10
einfachen Änderung am 19.03.2008; alle
Erschließungsanlagen sind hergestellt.
11,8
2. BA", WA
Das Gebiet ist voll erschlossen und vollständig überplant.
Rechtskraft 1997; Satzungsbeschluss der zweiten
Ansiedlung wissenschaftlicher Forschungsinstitute
bereitgestellt
Rechtskraft 1997, Rechtskraft 1. wesentliche Änderung
4,3
4,3
0,0
139
139
0
0
0
k
B+D
2002, ausgewiesene Sondergebietsflächen
(wissenschaftliche Forschungsinstitut) sind noch unbebaut
7,2
7,1
0,1
148
146
2
2
0
k
D
Rechtskraft 1999, Gebiet ist voll erschlossen
3,2
3,2
0,0
69
69
0
0
0
k
D
Rechtskraft 2000; kein Potenzial mehr
3,0
3,0
0,0
49
49
0
0
0
k
D
Rechtskraft 2001; kein Potenzial mehr
Kapitel A 2.5
Stand Oktober 2016
A PLANUNGSRECHTLICH GESICHERTE WOHNUNGSBAUSTANDORTE
Nr.
Planungsraum
Stadtteil/ Bezeichnung,
Nutzungsart
Fläche (in ha)
Gesamt
Bebaut
Frei
Zahl der WE
Freie WE für
Zeit-
Geplant
KH
raum segment
Realisiert Frei
MFH
Markt-
Rechtskraft 1. Änderung 1997, 2. Änderung
Münchenroda/ BBP "Im
A 14
Ortschaften
Oberfelde", WA, WR (mit
5,6
4,1
1,6
160
101
59
11
48
k
D
2,0
1,9
0,1
76
75
1
1
0
k
D
0,5
0,4
0,0
9
8
1
1
0
k
D
0,2
0,1
0,1
4
3
1
1
0
k
D
Münchenrodaer Str.)
A 15
Ortschaften
A 16
Ortschaften
A 17
Ortschaften
A 18
Ost
Isserstedt/ BBP "Lindenpartk
WR2", WR
Isserstedt/ BBP "Vor der Linde",
WR
Isserstedt/ BBP "Überm Anger an
der Straße", WA
Weningenjena/ BBP
"Sophienhöhe", WA
Verfahrensstand/ Bemerkungen
Teilbauabschnitt Münchenrodaer Straße: Rechtskraft
1997; Im MI-Bereich im Süden bestehen noch wenige freie
Flächen.
Rechtskraft 1993, Rechtskraft 2. Änderung 2005; Gebiet ist
voll erschlossen
Rechtskraft 1994; Gebiet ist voll erschlossen;
ausschließlich KH zulässig
Rechtskraft 1997; Gebiet ist voll erschlossen
Abwägungsbeschluss u. formelle Planreife nach § 33
3,2
3,2
0,0
97
97
0
0
0
k
B
BauGB; 3. Entwurf zum vorhabenbezogenen B-Plan vom
28.10.2005
kein Potenzial mehr
Rechtskraft (4. Änderung) 2005 mit der Umwidmung der
A 19
Ortschaften
Cospeda/ BBP "Im Wasserlauf",
WA, WR
18,3
17,6
0,6
649
634
15
9
6
k
D
verbliebenen MI-Fläche zu WA;
Die Bebauung ist zu einem großen Teil abgeschlossen, nur
vereinzelt sind noch unbebaute Grundstücke vorhanden.
Rechtskraft 1996; Erschließungsvertrag Juli 2012 im
A 20
Ortschaften
A 21
Ortschaften
A 22
Ortschaften
Ilmnitz/ BBP "Am Anger", WA
Cospeda/ BBP "Hinter dem
Unterdorf", WA
Isserstedt/ BBP "In den
Dorfwiesen Solida"
1,2
0,6
0,6
35
15
20
11
9
k
D
1,3
0,7
0,7
12
6
6
6
0
k
D
1,1
0,7
0,4
35
25
10
2
8
k
D
West/ Zentrum
Geschäftshäuser Carl-Zeiss-
Die Fläche ist erschlossen und mit der Bebauung
begonnen worden.
Rechtskraft 1994; nur straßenbegleitende Entwicklung
angestrebt
Rechtsverbindlich seit 24.03.1993; Gebiet ist vom
Vorhabenträger nur tw. erschlossen und bebaut worden,
mögliche Lückenschließung
VBB "Wohn- und
A 24
Stadtrat
0,1
0,1
0,0
0
0
0
0
0
k
A
1,4
1,4
0,0
96
96
0
0
0
k
B
121,68
108,21
13,47
4.629
3.915
714
148
566
-
-
Satzungsbeschluss vom 14.11.2012
Promenade"
A 25
West/ Zentrum
VBB "Friedensbergterrassen"
Summe
räumliche Teilfläche innerhalb des übergleiteten
Bebauungsplanes Galgenberg (siehe Tab. E)
-
Kapitel A 2.5
Stand Oktober 2016
B GEPLANTE WOHNUNGSBAUSTANDORTE
Nr.
B1
B2
Planungsraum
Ortschaften
Ortschaften
Stadtteil/ Bezeichnung,
Nutzungsart
Isserstedt/BBP "Überm Anger am
Kapellendorfer Weg", WR
Isserstedt/ BBP "Am
Kapellendorfer Weg", MI
Fläche (in ha)
Gesamt
Bebaut
Frei
Zahl der WE
Freie WE für
Zeit-
Geplant
KH
raum segment
Realisiert Frei
MFH
Markt-
Verfahrensstand Bemerkungen
Auslegungsbeschluss Gemeinde Isserstedt 1994;
1,2
0,0
1,2
30
0
30
30
0
L
D
bauleitplanerisches Verfahren ruht wegen fehlender
Erschließung
Auslegungsbeschluss Gemeinde Isserstedt 1994;
2,4
0,0
2,4
26
0
26
26
0
L
D
bauleitplanerisches Verfahren ruht wegen fehlender
Erschließung
Einleitungsbeschluss B-J39 "Bachstraße" vom 22.04.2015;
B3
West/Zentrum
Gemarkung Jena/ BBP
"Bachstraße"
im FNP bisher Sonderbaufläche für Forschung und Lehre;
4,1
0,0
4,1
200
0
200
0
200
L
A
FNP-Änderung im Parallelverfahren zu B-Plan;
Vorbereitende Untersuchung zur Ausweisung eines
Sanierungsgebietes bis Ende 2016
Ziegenhain/ BBP "An der
B4
Ost
Aufstellungsbeschluss 2002; nach Offenlage von Varianten
7,2
0,0
7,2
150
0
150
50
100
davon Teilfläche 1
3,3
0,0
3,3
68
0
68
23
46
L
B
davon Teilfläche 2
3,9
0,0
3,9
82
0
82
27
55
L
D
Talschule", WR
L
B+D
2003: Weiterentwicklung nach Auswertung der
Interessenlagen der Eigentümer und der Ergebnisse der
Umwelterheblichkeitsprüfung; geplante Konkretisierung
des Bebauungsplanes; ggf. Durchführung von
Umlegungsverfahren erforderlich
Aufstellungsbeschluss 2003; Fläche liegt teilweise im
B5
West/Zentrum
Jena-West/ BBP
"Dobeneckerstraße", WA
Innenbereich; Verfahren ruht wegen fehlender
2,1
0,0
2,1
40
0
40
20
20
L
A
Erschließung, ggf. Durchführung von Umlegungsverfahren
erforderlich; Verfahren ruht, überwiegende Ablehnung
durch Grundstückseigentümer
Aufstellungsbeschluss 15.11.2000, Offenlage Mai 2007/
B6
West/Zentrum
Lichtenhain/ BBP "Lichtenhainer
Oberweg", WA
3,1
1,4
1,7
151
101
50
22
28
L
B
West/Zentrum
Steinweg)Jena-Zentrum/
0,5
0,4
0,2
77
53
24
0
24
L
A
"Inselplatz" (mit Steinweg)
Nord
Mönchenberge" (ehem.
Plan: Dez. 2011, Offenlage Entwurf Frühjahr 2014;
Abwägungsbeschluss B-Plan vom 14.05.2014;
Feststellungsbeschluss FNP vom 22.04.2015
Zwätzen/ BBP "Wohngebiet beim
B8
Grundstückseigentümern mit unterschiedlichen
Interessen
Rahmenplan vom 25.11.2009, Aufstellungsbeschluss B-
Jena-Zentrum/ "Inselplatz" (mit
B7
2010; Mobilisierungshemmnisse aufgrund Vielzahl an
3,7
0,0
3,7
300
0
300
0
300
K+L
B
davon Teilfläche 1
2,2
0,0
2,2
180
0
180
0
180
k
B
davon Teilfläche 2
1,5
0,0
1,5
120
0
120
0
120
L
B
Studentenbaracken)
Aufstellungsbeschluss zum B-Plan B-Zw 05 "Wohngebiet
beim Mönchenberge" 26.03.2014, Offenlage Entwurf
14.12.-23.12.2015 und 04.01.-29.01.2016,
Offenlageschluss 2. Entwurf vom 15.06.2016
Kapitel A 2.5
Stand Oktober 2016
B GEPLANTE WOHNUNGSBAUSTANDORTE
Nr.
B9
Planungsraum
Nord
B 10
Ortschaften
B 11
Lobeda
B 12
Winzerla
B 13
Ost
Stadtteil/ Bezeichnung,
Nutzungsart
Fläche (in ha)
Gesamt
Zwätzen/ BBP Neues Wohnen in
Bebaut
Frei
Zahl der WE
Freie WE für
Zeit-
Geplant
KH
raum segment
Realisiert Frei
MFH
6,9
0,0
6,9
450
0
450
70
380
davon Teilfläche 1
1,0
0,0
1,0
35
0
35
35
davon Teilfläche 2
1,0
0,0
1,0
35
0
35
davon Teilfläche 3
2,4
0,0
2,4
190
0
davon Teilfläche 4
2,4
0,0
2,4
190
1,1
0,0
1,1
0,4
0,0
1,8
0,0
Jena-Zwätzen/"Oelste"
Göschwitz/
BBP
"Im
Verfahrensstand Bemerkungen
K+L
B+D
0
k
D
"Wohngebiet Am Oelste" 10.07.2013, frühzeitige Offenlage
35
0
L
D
Vorentwurf : 9.11.-20.11.2015,
190
0
190
k
B
FNP-Änderung im Parallelverfahren zu B-Plan
0
190
0
190
L
B
20
0
20
20
0
k
D
Aufstellungsbeschluss 14.11.2012
0,4
16
0
16
0
16
k
B
Aufstellungsbeschluss 13.11.2013
1,8
30
0
30
0
30
L
D
Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan B-Zw 06
Oberen
Kreuze"
Lobeda-Altstadt / VBB "Wohnen
am Johannisberg"
Burgau/ BBP "Altes Gut"
Weningenjena/BBP "Nördlich KarlLiebknecht-Straße"
Markt-
2,4
0,0
2,4
100
0
100
0
100
k
A
Einleitungsbeschluss B-Bu 06 "Altes Gut Burgau"
24.02.2016; FNP-Berichtigung im Zuge B-Planverfahren
Einleitungsbeschluss B-Plan B-Wj 18 "Nördlich der KarlLiebknecht-Straße" 23.03.2016
Aufstellungsbeschluss 22.07.1998, Satzungsbeschluss
B 14
Lobeda
Lobeda-Mitte/ BBP
"Kastanienstraße"
20.06.2001; FNP-Darstellung als gemischte Baufläche;
0,5
0,0
0,5
6
0
6
0
6
k
C
Wiederaufnahme des Verfahren St-Ratsbeschluss vom
20.05.2015; Offenlagebeschluss 2. Entwurf vom
26.08.2016
Summe
37,39
1,81
35,62
1.596
154
1.442
238
1.204
-
-
-
Kapitel A 2.5
Stand Oktober 2016
TAB. C FNP-VORBEHALTSFLÄCHEN
Nr.
Planungs-
Stadtteil/ Bezeichnung,
raum
Nutzungsart
Fläche (in ha)
Gesamt
Bebaut
Frei
Zahl der WE
Freie WE für
Zeit-
Markt-
Geplant
KH
raum
segment
Realisiert Frei
MFH
Verfahrensstand Bemerkungen
Vorbehaltsfläche für Wohnen entspricht Untersuchungsergebnisse des
Rahmenplanes Jenzighang; auf Grundlage verbindlichen Bauleitplanung soll hier
C1
Ost
Weningenjena/ "Rahmenplan
Jenzighang"
Baurecht geschaffen werden; das am 11.09.2013 beschlossene
20,3
0,0
20,3
132
0
132
132
0
L
D
Gartenentwicklungskonzept sieht auf 3,8 ha Verbandskleingärten Aufgabe
Gartennutzung zu Gunsten von Bauland vor; Bundeskleingartengesetz beinhaltet
verbindliche Regelungen zum Umgang mit Verbandsgärten im Rahmen
angestrebten verbindlichen Bauleitplanung
Vorbehaltsfläche dient im Sinne hangaufwärtigen Abrundung der, durch Ritzetal
erschlossenen, bestehenden Wohnbereiche; für Bebauung geeignet; gegenwärtig
Gartenhäuser; das am 11.09.2013 beschlossene Gartenentwicklungskonzept sieht
Weningenjena/ "Am
C2
Ost
Ostfriedhof" (östlich des
Aufgabe Gartennutzung zu Gunsten von Bauland vor; Übereinstimmung
4,8
0,0
4,8
80
0
80
80
0
L
D
Friedhofes)
Darstellung für Wohnen mit Landschaftsplan; zuständige
Wohnungsbaugenossenschaft (Carl-Zeiss-Siedlung GmbH) über
Baugrundverhältnisse informiert; Planungsinteresse besteht seit Beginn 1990er
Jahre, Abstimmung auf Bedarf bezüglich Bauformen und zeitlichen
Inanspruchnahme
Vorbehaltfläche dient organischen Erweiterung der Wohnbaufläche an der
C3
Ortschaften
Göschwitz/ "Am Klosterweg"
2,5
0,0
2,5
50
0
50
50
0
L
D
Klosterstraße in Verbindung mit B-Plan Waldorfschule; behutsame Ergänzung mit
Wohnbebauung im Nordwesten des Ortes Göschwitz unter Wahrung dörflichen
Siedlungsgepräges
gegenwärtig private, kommunale Gärten und Kirchenland (Verbandsgarten, 0,66
ha); das am 11.09.2013 beschlossene Gartenentwicklungskonzept sieht Aufgabe
Gartennutzung zu Gunsten von Bauland vor; Bundeskleingartengesetz beinhaltet
C4
Lobeda
Lobeda/ "Unter der
Lobdeburg"
verbindliche Regelungen zum Umgang mit Verbandsgärten im Rahmen
3,5
0,0
3,5
70
0
70
35
35
L
B
angestrebten verbindlichen Bauleitplanung; Fläche geeignet für kleinteilige, lockere
Bebauung, schließt sich östlich an im Zusammenhang bebaute Ortslage Alt-Lobeda
an, infrastrukturelle Grundausstattung gewährleistet;
Umweltverträglichkeitsprüfung liegt vor; im Rahmen angestrebten Bauleitplanung
soll vorhandene Spielplatz am Wanderparkplatz Berücksichtigung finden
Kapitel A 2.5
Stand Oktober 2016
TAB. C FNP-VORBEHALTSFLÄCHEN
Nr.
Planungs-
Stadtteil/ Bezeichnung,
raum
Nutzungsart
Fläche (in ha)
Gesamt* Bebaut
Frei
Zahl der WE
Freie WE für
Zeit-
Markt-
Geplant
KH
raum
segment
Realisiert Frei
MFH
Verfahrensstand Bemerkungen
im Rahmen der Integration der ländlichen Ortsteile im FNP als gemischte Baufläche
C5
Ortschaften
Closewitz/ "Ortsrand
Closewitz", MI
0,9
0,0
0,9
6
0
6
6
0
L
D
ausgewiesen; die am 26.08.2015 durch den Stadtrat bestätigte Konzeption zur
Entwicklung der ländlichen Ortsteile bestätigt Ausweisung der Fläche zur Schaffung
von Wohnbauland
im wirksamen FNP als Wohnbaufläche (kleinteilige Wohnbauarrondierung)
dargestellt und gemäß beschlossenen Gartenentwicklungskonzept vom 11.09.2013
Weningenjena-Kernberge/
C6
Ost
"Treunert-/
3,7
0,0
3,7
15
0
15
15
0
L
D
Hildebrandstraße"
als Baufläche vorgesehen; Umlegungsverfahren erforderlich; Ablehnung des
Aufstellungsbeschlusses zum B-Plan durch den OTR Kernberge (Beschluss vom
08.07. 2013); zur Dokumentation des Bürgerwillens bezüglich der Bebauung s. das
beschlossene Stadtteilentwicklungskonzept Ost
Aufstellungsbeschluss 21.07.1993, Abwägung 11.05.2011, Bürgerentscheid gegen
C7
West/Zentrum Jena-Zentrum/ "Eichplatz"
1,1
0,0
1,1
120
0
120
0
120
L
A
Entwurf 2014; Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses 26.08.2015; StRatsbeschluss vom 17.03.2016 „Weiterführung des Prozesses zur Entwicklung der
Stadtmitte/des Eichplatzareals
C8
C9
Lobeda
Winzerla
Lobeda-West/ "TheobaldRenner-Straße"
Winzerla/ "Hugo-SchradeStraße"
Summe
entspricht zum Großteil der FNP-Darstellung (Wohnbaufläche); Erschließung und
1,7
0,0
1,7
195
0
195
0
195
L
B
Vermarktung für MFH geeignet; städtebauliche Studie vorliegend (3/2015); Ersatz
Garagen erforderlich; Altlastensanierung erforderlich (Gutachten liegt bereits vor)
entspricht zum Großteil der FNP-Darstellung (Wohnbaufläche); gut geeignet als
0,8
0,0
0,8
30
0
30
0
30
L
C
39,13
0,00
39,13
698
0
698
318
380
-
-
Wohnbaufläche (Fläche wurde bereits in „Wohnbauflächenentwicklung 2014“ vom
17.04.2015 betrachtet); Ersatz Garagen erforderlich
Kapitel A 2.5
Stand Oktober 2016
TAB. D ZUSÄTZLICHE POTENZIALFLÄCHEN
Nr.
Planungs-
Stadtteil/ Bezeichnung,
raum
Nutzungsart
D1
Ost
D2
West/Zentrum
D3
West/Zentrum
D4
Nord
D5
West/Zentrum
Weningenjena/ "Jenzigfuß"
Jena-West/ "Schweizerhöhe"
(Kleingärten)
Jena-West/ "Mädertal"
(Kleingärten)
Jena-Nord/ "Closewitzer
Straße"
Jena-West/ "Cospedaer
Grund"
Summe
Fläche (in ha)
Zahl der WE
Frei
Geplant
Freie WE für
Realisiert Frei
KH
MFH
Zeit-
Markt-
raum
segment
Gesamt
Bebaut
5,7
0,0
5,7
240
0
240
40
200
L
A
1,8
0,0
1,8
90
0
90
20
70
L
A
2,6
0,0
2,6
60
0
60
60
0
L
D
1,2
0,0
1,2
45
0
45
20
25
L
B
1,0
0,0
1,0
35
0
35
10
25
L
D
12,30
0,00
12,30
470
0
470
150
320
-
-
Kapitel A 2.5
Stand Oktober 2016
TAB. E RECHTSKRÄFTIGE, ÜBERGELEITETE BEBAUUNGSPLÄNE
Nr.
E1
Planungs-
Stadtteil/ Bezeichnung,
Fläche (in ha)
raum
Nutzungsart
Gesamt
Jena-Süd/ BBP "Südwestliche
West/Zentrum
16,0
Vorstadt 2. Teil"
Bebaut
14,3
Frei
1,8
Zahl der WE
Freie WE für
Zeit-
Markt-
Geplant
KH
raum
segment
295
Realisiert Frei
230
65
MFH
13
52
L
A
Verfahrensstand Bemerkungen
Lückenschließungen
Überleitungsbeschluss v. 12.06.1991, Rechtskraft seit 28.10.1991,
[Erfassung ohne Teilfläche "Friedensbergterrassen" (siehe Tab. A)];
E2
West/Zentrum
Jena-Süd/ BBP "Galgenberg
westlicher Teil"
Der übergeleitete Bebauungsplan "Galgenberg westlicher Teil" wird im nördlichen
4,4
3,4
1,0
58
36
22
12
10
k
B
Teil durch VBB "Friedensbergterrassen" ersetzt; Im restlichen Bereich des
übergeleiteten Bebauungsplanes sind die Bebauung einer Teilfläche an der
Friedrich-Schelling-Straße (KH und MFH) und im östlichen Teil einzelne
Lückenschließungen (zum Teil unerschlossen) möglich.
Jena-Ost/ BBP "Steinborn"
E3
Ost
(östl. des Steingrabens bis
Liebknecht-Str, bis
Überleitungsbeschluss v. 12.06.1991, Rechtskraft seit 28.10.1991,
14,7
12,0
2,7
146
64
82
31
51
L
B
Jena-Ost/ BBP "Gänseberg"
E4
Ost
(westl. Steingraben bis
Fuchsturmweg / Wilhelm-Pitt-
Überleitungsbeschluss v. 12.06.1991, Rechtskraft seit 28.10.1991,
9,0
6,8
2,2
95
73
22
22
0
L
D
Weg)
Ost
"Hausbergviertel"
(Fuchsturmweg bis Fr.-Engels-
Gartenentwicklungskonzept vom 11.09.2013 eine Intensivierung der
Überleitungsbeschluss v. 12.06.1991,Rechtskraft seit 28.10.1991,
Der übergeleitete Bebauungsplan wurde in nördlichen Teilbereichen mittels
24,4
19,6
4,8
416
311
105
86
19
k
B
gesondertem Planverfahren geändert. Im restlichen Bereich des übergeleiteten
Bebauungsplanes sind einzelne Lückenschließungen mit kleinteiliger Bebauung
Str.)
Summe
Teilweise ohne Erschließung; für die südlichen Bereiche wird im
Gartennutzung vorgesehen.
Jena-Ost/ BBP
E5
Neben einzelnen Lückenschließungen stellen insbesondere unerschlossene
Flächen westlich des Ostfriedhofes ein Wohnbaupotenzial dar.
Lerchenstieg)
möglich.
68,45
56,08
12,37
1.010
714
296
164
132
-
-
-
MENSCHEN MIT SPEZIELLEN WOHNBEDÜRFNISSEN
In diesem Kapitel werden, anders als bei den in
·
·
·
·
den Kapiteln 2.1 bis 2.4 ausgeführten Marktsegmenten, deutlich kleinere Nachfragegruppen
beschrieben, die spezielle Bedürfnisse oder besondere Probleme beim Marktzugang haben.
Menschen mit Behinderungen
KAPITEL 2.6
2.6
Wohnungslose
Menschen mit Migrationshintergrund
Flüchtlinge
Diese Anforderungen können nur bedingt auf
dem freien Wohnungsmarkt erfüllt werden, sodass entsprechende Einrichtungen mit ausreichender Zahl an Wohnungen bzw. Wohnplätzen
bereitgestellt werden sollten. Folgende Gruppen
werden näher betrachtet:
2.6.1
MENSCHEN MIT BEHINDERUNGEN
Als Folge der steigenden Lebenserwartung
Ende 2007 lebten in Jena insgesamt 10.221
nimmt der Anteil von Menschen mit Behinde-
Menschen mit einer Behinderung. 1 Der Anteil
rung – insbesondere der Anteil älterer behin-
der Behinderten an der Bevölkerung entsprach
derter Menschen – zu. Mit zunehmendem Alter
mit 10 % dem Bundesdurchschnitt. Dabei waren
steigt oftmals auch der Grad der Behinderung
zwei Drittel aller Menschen mit Behinderung
bzw. kommen weitere altersbedingte Krankhei-
über 60 Jahre alt, mehr als die Hälfte der Behin-
ten und Mobilitätseinschränkungen hinzu.
derten war 65 Jahre und älter.
Einige Nachfragegruppen haben spezielle Bedürfnisse oder besondere Probleme beim
·
Migranten: Ihre Zahl ist gegenüber 2011
um 25 % gestiegen, was vor allem auf dem
Zuzug von Ausländern beruht.
·
Flüchtlinge: seit 2010 sind 1.995 Flüchtlinge
nach Jena gekommen, die zuerst in Gemeinschaftsunterkünften untergebracht wurden
und mit Anerkennung zunehmend auf den
freien Wohnungsmarkt kommen.
Marktzugang. Dazu gehören:
·
Menschen mit Behinderungen, deren Zahl
insgesamt in den letzten Jahren wieder leicht
angestiegen ist. Unter diesen nimmt vor allem die Anzahl der hochaltrigen Senioren
sowohl absolut als auch relativ stark zu.
·
Wohnungslose sind Personen ohne festen
Wohnsitz. Als Ergebnis der präventiven
Maßnahmen der Stadtverwaltung ist in dieser Gruppe insbesondere die Zahl der Obdachlosen und der Zwangsräumungen zurückgegangen.
Die Lücken in der Statistik zu diesen Nachfragegruppen erschweren eine genauere Abschätzung der aktuellen Wohnraumversorgung sowie
der zukünftigen Bedarfsentwicklung.
___________________________________________________
___________________________________________
1
Fachhochschule Jena, 2009: Sozialbericht der Stadt Jena 2002-2007. Zu den Menschen mit Behinderung in sgesamt gibt es in Jena
keine Statistik. Im Rahmen der oben genannten Studie erfolgte eine Berechnung auf Grundlage der statistischen Daten.
Von dem Thüringer Landesamt für Statistik liegt lediglich eine Schwerbehindertenstatistik auf der Ebene der Kreise und kreisfreien
Städte vor, die in den Quartalsberichten der Stadt Jena übernommen wird. Die Erhebung erfolgt alle 2 Jahre:
ERGEBNIS
ERSCHWERTER MARKTZUGANG UND STEIGENDE NACHFRAGE
Kapitel A 2.6
Seite 2 von 13
Stand Juli 2016
Ende 2014 waren 8.530 Menschen in Jena
nungen mindestens eines Geschosses barriere-
schwerbehindert, hierunter 7.570 mit gültigem
frei erreichbar sein.
Ausweis und 960 ohne gültigen Ausweis. Somit
2
sind ungefähr. 8,1 % der Gesamtbevölkerung
Eine Quantifizierung des behindertengerech-
Jenas schwerbehindert. Die Zahl der Schwerbe-
ten Wohnungsangebots ist über die stationä-
hinderten (Ausweise) stieg noch bis 2003 konti-
ren Einrichtungen hinaus nicht möglich. Auch
nuierlich auf rd. 8.000 an, war danach bis 2009
gibt es keine Statistiken über die Inanspruch-
(7.300) rückläufig. In den letzten Jahren ist wie-
nahme der einzelnen Wohnformen durch die
der ein leichter Anstieg zu beobachten. Nicht
Behinderten insgesamt.
3
alle Schwerbehinderten sind jedoch so eingeschränkt, dass sie einen besonderen Wohnraum
Es gibt lediglich Daten zu Anträgen auf Einglie-
benötigen.
derungshilfen innerhalb und außerhalb von
Einrichtungen nach SGB XII.4 Diese verdeutli-
Senioren (ab 60 Jahre) machen 69 % der
chen, dass 2006 insgesamt 108 Leistungsbe-
Schwerbehinderten aus. Zwischen 2007 und
rechtigte im betreuten Wohnen, weitere 227 im
2014 hat sich die Zahl der Schwerbehinderten
stationären Wohnen lebten. Von den stationär
über 60 Jahre von 4.810 auf 5.157 Personen um
betreuten Leistungsberechtigten war aber nur
7,2 % erhöht.
ein Drittel in Jena untergebracht.
Da zukünftig der Anteil der Hochaltrigen deut-
Aus Sicht des Behindertenbeauftragten der
lich zunehmen wird, ist auch von einer wach-
Stadt Jena haben Bürger mit Mobilitätsein-
senden Zahl Behinderter auszugehen, da unter
schränkungen auch weiterhin bei der Suche
ihnen die Quote überdurchschnittlich hoch ist.
nach geeignetem Wohnraum nicht die gleichen
Chancen und Wahlmöglichkeiten, wie andere
Die Lebensqualität und Mobilität von Menschen
Bürger. Sie müssen neben der Finanzierbarkeit
mit Behinderungen ist, ähnlich wie bei Senioren,
auch – entsprechend ihrer Mobilitätseinschrän-
stark von den Wohnbedingungen sowie der
kungen – die Zugangs- und Nutzungsbedingun-
Wohnumfeldgestaltung und der infrastrukturel-
gen der Wohnung und des Wohnumfeldes be-
len Ausstattung abhängig. Das Spektrum der
achten.
möglichen Wohnformen reicht von behindertengerecht angepassten Einzelwohnungen über
Als Ergebnis der Analysen lässt sich zunächst
Wohngemeinschaften bis hin zu betreutem
feststellen, dass in diesem sehr kleinen Markt-
Wohnen und stationären Einrichtungen. Dabei
segment zukünftig leichte Verschiebungen der
ist auch hier ein Wandel zu beobachten, indem
Nachfrage nach behindertengerechtem Wohnen
sich die Nachfrage immer mehr den ambulant
von den jüngeren zu den älteren Altersgruppen
betreuten Wohnmöglichkeiten zuwendet.
zu erwarten sind. Die vorliegenden Daten sind
jedoch nicht ausreichend, um die aktuelle
Mit der 2014 erfolgten Neufassung der Thürin-
Wohnraumversorgung der Menschen mit Behin-
ger Bauordnung (ThürBO) müssen in neuen Ge-
derungen bzw. den zukünftigen Bedarf in die-
bäuden mit mehr als zwei Wohnungen die Woh-
sem Segment abschließend beurteilen zu können.
___________________________________________________
___________________________________________
2
3
4
Dezernat für Familie, Bildung und Soziales, Fachdienst Soziales: SGB IX Bestandsstatistik.
S. Quartalsbericht I/2014 der Statistikstelle Jena nach TLS-Statistik. Hierbei werden nur die Schwerbehindertenausweise.
berücksichtigt
S. Fachhochschule Jena, 2009: Sozialbericht der Stadt Jena 2002-2007 (aktuellere Zahlen liegen nicht v or).
Leistungsberechtigt sind Menschen, die wesentlich in ihrer Fähigkeit an der Gesellschaft teilzuhaben beeinträchtigt bzw. von einer
solchen Beeinträchtigung bedroht sind. Der Anspruch besteht nur dann, wenn und solange die Aussicht besteht, mit den
Eingliederungshilfeleistungen die Rehabilitations- bzw. Eingliederungsziele zu erreichen.
Kapitel A 2.6
2.6.2
Seite 3 von 13
Stand Juli 2016
WOHNUNGSLOSE
Wohnungslose sind Einzelpersonen oder Fami-
Übergangswohnheim Theobald-Renner-Straße
lien ohne eigene mietrechtlich abgesicherte
zurückzuführen. Dieses wird hauptsächlich für
Wohnung, die
die Aufnahme von Familien in Notlagen oder
·
nicht-institutionell (z. B. bei Freunden und
Bekannten) oder
·
institutionell (z. B. in einem Heim oder einer
Notunterkunft) untergebracht sind oder
·
ganz ohne Unterkunft „auf der Straße" leben.
von Zwangsräumung betroffenen Familien vorgehalten. Der rückläufige Bedarf kann als Ergebnis der vorbeugenden Arbeit der Arbeitsgruppe
„Vermeidung von Obdachlosigkeit" gesehen
werden, an der der FD Soziales, der FD Jugendhilfe, jenarbeit und jenawohnen beteiligt sind. 6
Durch eine schnelle Vermittlung einer neuen
Von Wohnungslosigkeit bedroht sind Einzelper-
Wohnung konnte häufig die Verweildauer der
sonen oder Familien, die unmittelbar vor dem
Familien mit Kindern deutlich reduziert werden.
Verlust ihrer Wohnung stehen, zum Beispieldurch Kündigung, Räumungsklage, Zwangsräu-
Ende 2014 wurden in Jena 213 Personen ohne
mung oder sonstige Umstände. Nach wie vor
festen Wohnsitz registriert. Rd. 10 % davon
sind auch häusliche Konflikte, Ausübung von fa-
sind 18 bis 27 Jahre alt. Dabei kann es sich, ähn-
miliärer Gewalt, Scheidung und Auszug aus der
lich wie bei den Nebenwohnsitzlern, teilweise
elterlichen Wohnung entscheidende Auslöser
auch um Nichtabmeldungen („Karteileichen")
für die Wohnungsverluste, die zudem meist mit
handeln.
einer zunehmenden Verarmung der Betroffenen einhergehen.
Zwangsräumung als Folge von aufgelaufenen
Mietschulden ist der wichtigste formale Grund
Eine genaue Erfassung der Obdachlosen ist nur
für den Wohnungsverlust. 2012 wurden in Jena
bedingt möglich, da es sich teilweise um Durch-
40 Zwangsräumungen durchgeführt. Davon be-
reisende und teilweise um Menschen, die sich
troffen waren 52 Personen. 7 Die Zahl der
dauerhaft in Jena aufhalten, handelt. Nach An-
Zwangsräumungen ist gegenüber 2005 (69
gaben des zuständigen Fachbereiches wurden
Zwangsräumungen; 91 Personen)8 deutlich zu-
im Übergangswohnheim für Obdachlose und
rückgegangen. Im Jahr 2013 war die Stadt Jena
Nichtsesshafte sowie in den Notunterkünften
nicht in die Zwangsräumungen involviert.
der Stadt 2013 insgesamt 1.256 Übernachtungen registriert. Im Durchschnitt nutzten ca.
Insgesamt ist, insbesondere in den letzten
zehn Personen im Monat das Angebot, in den
fünf Jahren, in diesem Bereich eine deutliche
Wintermonaten waren es ca. 20-45 Personen.
Verbesserung der Situation festzustellen. Durch
2005 waren es noch 6.475 Übernachtungen
die präventiven Maßnahmen der Stadtverwal-
und 88 Personen. Die Übergangswohnheime
tung ist es gelungen, das Problem der Entste-
verfügen über eine Kapazität von 45 Plätzen
hung und Behebung von Wohnungslosigkeit in
und werden im Durchschnitt zu 25 %, im Winter
Jena in den Griff zu bekommen. Nach Angaben
teilweise zu 100 % ausgelastet.
des zuständigen Fachbereiches sind die vorhan-
5
denen Kapazitäten in Übergangswohnheimen
Diese deutliche Abnahme ist auf die rückläufige
trotz derzeit geringer Auslastung zukünftig nicht
Inanspruchnahme der Kapazitäten in dem
gefährdet.
___________________________________________________
___________________________________________
5
6
7
8
Nach Angaben des zuständigen Fachbereiches liegen keine aktuellen Zahlen.
S. Fachhochschule Jena, 2009: Sozialbericht der Stadt Jena 2002-2007.
Aktuelle Zahlen liegen nicht vor.
S. Fachhochschule Jena, 2009: Sozialbericht der Stadt Jena 2002-2007.
Kapitel A 2.6
2.6.3
Seite 4 von 13
Stand Juli 2016
MENSCHEN MIT MIGRATIONSHINTERGRUND
Betrug 2011 der Anteil der Migranten an der
höht. 2015 sind dann zusätzlich mehr Flücht-
Gesamtbevölkerung 8,3 %, so erhöhte sich die-
linge hinzugekommen ( siehe ausführlich Kapitel A.
ser bis Ende 2015 in Jena auf 11,3 %, was
2.6.4 )
rd. 12.100 Migranten entspricht.
Weitere rd. 2.200 Personen werden als AusDavon ist mit rd. 8.000 Personen der größte Teil
siedler bezeichnet. Die Zahl der Aussiedler war
der Migranten dem Status Ausländer zuzuord-
lange mehr oder weniger konstant geblieben, ist
nen. Die Zahl der Ausländer steigt kontinuierlich
2015 aber um 15 % zurückgegangen.
an und ist somit für die Zunahme der Migranten
insgesamt verantwortlich. Zwischen 2011-2014
Auch die Zahl der Eingebürgerten nimmt wei-
hat sich die Zahl der Ausländer um fast 40 % er-
ter zu, allein seit 2011 sind es 18 % mehr geworden.
20 1
5
20 1
3
20 1
2
20 1
4
MIGRANTEN IN JENA
20 1
1
ABB. 1
Ausländer
4.653
4,5%
5.119
4,9%
5.766
5,5%
6.415
6,1%
8.008
7,5%
Aussiedler
2.504
2,4%
2.490
2,4%
2.483
2,4%
2.607
2,5%
2.198
2,1%
Einbürgerungen
1.516
1,5%
1.605
1,5%
1.691
1,6%
1.784
1,7%
1.899
1,8%
Gesamtzahl
8.673
8,3%
9.214
8,8%
9.940
9,4%
10.806
10,2%
10.806
11,3%
Quelle: Statistikstelle Stadt Jena, Bearbeitung: TIMOUROU
Die Begriffe „Menschen mit Migrations-
Seitens der Statistikstelle Jena wird daher ein
hintergrund" oder „Migranten" stehen für Per-
statistisches Verfahren angewendet, bei dem
sonen ohne deutsche Staatsangehörigkeit
anhand der Daten aus dem Einwohnermeldere-
(Ausländer), Aussiedler, eingebürgerte Deutsche
gister, unter anderem der Angaben zum Her-
oder Deutsche mit ausländischen Eltern.
kunftsort oder zu Familienkonstellationen, eine
Zahl der Migranten abgeleitet bzw. geschätzt
Nicht zuletzt auch aufgrund der schwierigen
werden kann. Seit dem Jahr 2012 wird hierfür
Abgrenzung des Migrantenbegriffes sind hier
ein neues Statistik-Programm („MigraPro") mit
somit lediglich Annäherungswerte möglich.
einer überarbeiteten Erhebungsmethodik verwendet, das auch rückwirkend für die Jahre
Migranten werden als solche statistisch nicht
2010 und 2011 angewendet wurde. Dadurch
erfasst. Auch gibt es kein einheitliches Merkmal,
weist die Jenaer Migrantenstatistik nun deutlich
anhand dessen eine genaue Anzahl der Migran-
höhere Werte als in der Zeit vor 2011 auf.
ten abgeleitet werden könnte.
INFORMATION
MIGRANTEN: BEGRIFF UND STATISTIK
Kapitel A 2.6
Seite 5 von 13
Stand Juli 2015
Von den in Jena lebenden Ausländern (ohne
dieren. Diese wohnen zum größten Teil in Stu-
Flüchtlinge) stammen die meisten aus den Län-
dentenwohnheimen, die sich hauptsächlich in
dern Russland, Vietnam, Polen oder der Ukra-
Lobeda befinden, weshalb hier auch ein höhe-
ine. Von diesen entfällt wiederum ein großer
rer Ausländeranteil als in den anderen Pla-
Teil auf Studenten, die in Jena wohnen und stu-
nungsräumen zu verzeichnen ist.
ABB. 2
RÄUMLICHE VERTEILUNG DER MIGRANTEN IN JENA
Datengrundlage: Statistikstelle Stadt Jena, Kartengrundlage: Stadt Jena; Darstellung und Berechnungen: TIMOUROU
Aus diesem Grund, aber auch wegen des preis-
Die Wohnraumversorgung der Menschen mit
werten Wohnungsangebotes sowie Zusammen-
Migrationshintergrund reicht je nach Lebenssi-
gehörigkeitstendenzen befindet sich die Mehr-
tuation von Gemeinschaftsunterkünften für
heit der Ausländer, der Aussiedler, der Asylbe-
Neuzuwanderer, über Sozialwohnungen und
werber, anerkannter Flüchtlinge und der Gedul-
preiswerte Wohnungen bis hin zur Versorgung
deten in Jena im Planungsraum Lobeda. Damit
auf dem freien Wohnungsmarkt, wobei ein
lebten 2015 in Lobeda mehr als 38 % aller Mig-
überwiegender Teil der Migranten zu den Nach-
ranten in Jena, ihr Anteil an der Lobedaer Bevöl-
fragern nach preiswertem Wohnraum gezählt
kerung betrug damit 18 %. Allerdings ist Lobeda
werden kann.
der Anstieg in den letzten Jahren geringer ausgefallen als in den anderen Planungsräumen
(siehe Abbildung 2 ).
Kapitel A 2.6
Seite 6 von 13
Stand Juli 2015
Die Ergebnisse der im Rahmen der GdW-Studie
Hinsichtlich der Wohnkonzepte stellen jedoch
„Wohntrends 2030" durchgeführten bundeswei-
Migranten laut dieser Studie relativ ähnliche An-
ten Befragung haben bestätigt, dass auch bei
sprüche an die Wohnungen wie die deutschen
den Migranten hinsichtlich der Wohnungsnach-
Haushalte. Ganz wesentlich ist auch die hohe
frage die sozio-strukturelle und die ökonomi-
Anpassung der Wohnwünsche an das vorhan-
sche Dimension die zentrale Rolle spielen. Da-
dene Angebot. Aus diesem Grund ist die Versor-
bei verfügt bundesweit betrachtet fast die
gung der Migranten auf dem freien Wohnungs-
Hälfte der Migrantenhaushalte nur über eine
markt möglich, auch wenn sich für sie der
niedrige Kaufkraft, ihr durchschnittliches Ein-
Marktzugang teilweise schwierig gestaltet.
kommen liegt mehr als 300 € unter dem der
Nicht-Migranten.
2.6.4
AKTUELLE SITUATION DER FLÜCHTLINGE AUF DEM JENAER WOHNUNGSMARKT
HINTERGRÜNDE
In jüngster Zeit ist die Zahl der Ausländer und
weniger Personen aus dem Ausland zu, seitdem
insbesondere die der Flüchtlinge in Deutsch-
ist die Tendenz wieder stark steigend. Auch in
land stark angestiegen. Nach Angaben des Bun-
Jena nahm in den letzten Jahren die Anzahl der
desamts für Migration und Flüchtlinge (BAMF)
Flüchtlinge zu. In der Zeit vom 01. Januar 2010
hat sich im Jahr 2015 die Zahl der Asylanträge
bis zum 16. Februar 2016 wurden insgesamt
mit 476.649 gegenüber dem Vorjahr mehr als
1.995 Flüchtlinge in Jena registriert, 9 fast zwei
verdoppelt; im Januar und Februar 2016 haben
Drittel davon kamen allein im Jahr 2015 in die
bereits 120.642 Flüchtlinge einen Antrag ge-
Stadt. Ein Teil von ihnen hat Jena wieder verlas-
stellt. Hinzu kommen Flüchtlinge, die noch kei-
sen, sodass zum Stichtag 16. Februar 2016 ins-
nen Antrag stellen konnten. Damit wurde ein
gesamt 1.733 Flüchtlinge in Jena gemeldet wa-
vergleichbar hohes Niveau wie Anfang der
ren.
1990er Jahre – der Zeit des Balkan-Krieges – erreicht. Zwischen 1995 und 2010 zogen deutlich
___________________________________________________
___________________________________________
9
Alle folgenden Daten basieren auf einer wissenschaftlichen Sonderauswertung der Statistikstelle der Stadt Jena. In den Jahren vor
2010 wurde in Jena keine nennenswerte Anzahl von F lüchtlingen registriert, weshalb in diesem Rahmen die vor 2010 zugezogenen
Flüchtlinge nicht in die Auswertung mit einfließen .
Kapitel A 2.6
Seite 7 von 13
Stand Juli 2015
DAS DEUTSCHE ASYLVERFAHREN
setz 10, nach dem in Deutschland ankommende
Flüchtlinge sich in Deutschland registrieren
lassen müssen, um einen Asylantrag stellen zu
können. Die Registrierung erfolgt entweder
direkt an der Grenze oder in einer Aufnahmeeinrichtung. Nach der Registrierung werden die
Flüchtlinge nach dem System der „Erstverteilung der Asylbegehrenden“ (EASY) und dem
sogenannten „Königsteiner Schlüssel“ proportional auf die Bundesländer verteilt, erst dann
stellen sie ihren Asylantrag bei einer Außenstelle des BAMF. 11 Nach der Antragsstellung in
einer zentralen Erstaufnahmeeinrichtung werden die Flüchtlinge auf die einzelnen Kommunen nach länderspezifischen Vorgaben verteilt. 12 In der Regel sollen Asylantragssteller in
einer Gemeinschaftsunterkunft untergebracht
werden, sobald sie einen Asylantrag gestellt
haben oder nicht mehr zum Wohnen in einer
Aufnahmeeinrichtung verpflichtet sind. Letztendlich entscheidet das BAMF über die Asylanträge. Insgesamt können Flüchtlinge entsprechend des aufenthaltsrechtlichen Status den
folgenden Gruppen zugeordnet werden:
sind Personen mit einer Asylgewährung im
Sinne der Genfer Flüchtlingskonvention oder mit einer sonstigen humanitären Aufenthaltserlaubnis (siehe Abbildung 3 ).13
Zusammen mit der Ablehnung eines gestellten
Asylantrags wird dem Ausländer schriftlich eine
Abschiebungsandrohung zugestellt. In der Regel stellt das BAMF eine Abschiebungsanordnung zu, wenn der Ausländer in einem sicheren
Herkunftsland oder in einen für die Durchführung des Asylverfahrens zuständigen Staat abgeschoben werden soll. Im Ergebnis wird in der
Regel der Ausländer innerhalb einer festgelegten Frist nach der Bekanntgabe Deutschland
verlassen müssen. Zwischen dem Erhalt des negativen Entscheids und der Ausreise vergeht somit Zeit. Ein Sonderfall stellt die Duldung dar.
Aus unterschiedlichen – etwa völkerrechtlichen,
humanitären oder gesundheitlichen – Gründen
kann die Abschiebung vorübergehend ausgesetzt werden. In Abhängigkeit von den jeweiligen Gründen und Umständen erfolgt dann die
Ausreise zu einem späteren Zeitpunkt, denn
laut § 60a AufenthG bleibt die Ausreisepflicht
unberührt. Bei einem positiven Entscheid des
·
Asylbewerber beziehungsweise
Asylsuchende sind Personen, bei denen der
Entscheid des Asylantrags noch aussteht,
Asylantrags erhalten die Asylbewerber eine Auf-
·
Abgelehnte Asylbewerber sind Personen
mit einem negativen Bescheid des
Asylantrags,
Fall zu Nachfragern auf dem Wohnungsmarkt
·
Flüchtlinge mit Aufenthaltsgenehmigung
enthaltsgenehmigung und damit Freizügigkeit.
Die ehemaligen Asylbewerber werden in diesem
und können sich ihren zukünftigen Wohnort
auswählen.
___________________________________________________
___________________________________________
10
11
12
13
Asylgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. Juli 1993 (BGBI. I S. 1970), zuletzt geändert durch Gesetz vom 11.03.2016
(BGBl. I S. 394).
Aus diesem Verfahrensablauf resultiert eine Abweichung zwischen der Anzahl der Registrierten und der Anzahl der Asylantragsstellungen.
In Thüringen gilt derzeit die Rechtverordnung § 2 Abs. 1 Thür-FlüVErtVO.
Nach § 25/1, § 25/2 AufenthG beziehungsweise nach § 23/1, § 23/2, § 25/3, § 25/4 und § 25/5 AufenthG.
INFORMATION
Die Grundlage bildet das Asylverfahrensge-
Kapitel A 2.6
Seite 8 von 13
Stand Juli 2015
INFORMATION
ABB. 3 VEREINFACHTE DARSTELLUNG DES DEUTSCHEN ASYLVERFAHRENS
Darstellung: TIMOUROU
IN JENA GEMELDETE FLÜCHTLINGE
Von den seit 2010 in Jena registrierten 1.995
sicheren Herkunftsland in Jena gemeldet. Aus
Flüchtlinge stammen rund drei Viertel aus ei-
den sicheren Herkunftsländern flüchten häufi-
nem Kriegsgebiet, 14 zum größten Teil aus Sy-
ger Familien als aus Kriegsgebieten: Zum einen
rien. Darunter befinden sich vor allem junge
kommen mit einem Anteil von rd. 40 % deutlich
und männliche Personen: Ca. 60 % der Flücht-
mehr Kinder und Jugendliche und es wandern
linge sind unter 27 Jahre alt und rd. 70 % sind
sowohl männliche als auch weibliche Personen
männlich. In den letzten Jahren ist das Durch-
zu. Zum anderen ist der Anteil an verheirateten
schnittsalter gesunken; inzwischen kommen
Erwachsenen deutlich höher.
häufiger Kinder und Jugendliche aus den Kriegsgebieten. Ungefähr die Hälfte der erwachsenen
Darüber hinaus ist mit einem Anteil von rd. 2 %
Flüchtlinge aus den Kriegsgebieten ist ledig.
die dritte Gruppe von Flüchtlingen aus der Russischen Föderation zu nennen. Diese kamen zu
Knapp ein Sechstel der Asylbewerber kommt
einem Großteil 2013 und in den Jahren vor
aus den sogenannten sicheren Herkunftslän-
2010 – aktuell sind es nur noch wenige Perso-
dern.15 Nahm im Jahr 2015 die Anzahl dieser
nen. Dabei handelt es sich vor allem um Frauen
Personengruppe noch deutlich zu, so wurden
und wesentlich häufiger um verheiratete Er-
aufgrund veränderter politischer Rahmenbedin-
wachsene.
gungen 2016 bislang keine Personen aus einem
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Als Kriegs- beziehungsweise Krisengebiete werden derzeit insbesondere die Länder Syrien, Irak, Eritrea und Afghanistan behandelt.
Laut Anlage II zu § 29a Asylgesetzes (AsylG 1992), vor dem 24. Oktober 2015 als Asylverfahrensgesetz bezeichnet, werden die
folgenden Länder als sichere Herkunftsstaaten festgelegt: Albanien, Bosnien und Herzegowina, Ghana, Kosovo, Mazedonien,
ehemalige jugoslawische Republik, Montenegro, Senegal und Serbien. (Stand Fundstelle: BGBI. I 2015, 1725). Von den in Jena
registrierten Flüchtlingen kam niemand aus Ghana oder Senegal.
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ASYLBEWERBER IN JENA
Zum Stichtag 16. Februar 2016 sind von den
stellte 2015 den Asylantrag.
seit Januar 2010 in Jena registrierten Flüchtlingen 1.022 mit dem Status Asylbewerber regis-
Zum Stichtag war fast die Hälfte der Asylbewer-
triert. Inzwischen ist knapp 1 % zurück ins Aus-
ber in einer Gemeinschaftsunterkunft unterge-
land gezogen, vorrangig in das Herkunftsland.
bracht, etwas mehr als ein Drittel wohnte in ei-
Weitere rd. 3 % sind in eine andere deutsche
ner angemieteten Einzelunterkunft und rd. 17 %
Gemeinde umgesiedelt, zum Teil wird es sich
waren in einer Notunterkunft gemeldet. Perso-
hierbei um Familienzusammenführungen ge-
nen aus sicheren Herkunftsländern wohnen
handelt haben. Letztlich ist der Großteil der
häufiger in einer angemieteten Einzelunterkunft,
Asylbewerber (insgesamt 979 Personen) noch in
was einerseits mit der geringeren Personenzahl
Jena gemeldet ( siehe Abbildung 4 ). Etwas mehr als
und den dadurch günstigeren Unterbringungs-
drei Viertel der Flüchtlinge mit ausstehendem
möglichkeiten verbunden sein kann. Anderer-
Entscheid sind aus einem Kriegsgebiet geflüch-
seits könnte dies am teilweise früheren Einrei-
tet; rd. 17 % kommen ursprünglich aus einem
sedatum liegen.
sicheren Herkunftsland. Der Großteil von ihnen
ABB. 4 WANDERUNGSBEWEGUNGEN DER ASYLBEWERBER
Darstellung und Berechnungen: TIMOUROU
ABGELEHNTE ASYLBEWERBER IN JENA
Seit 2010 wurden in Jena insgesamt 190 Asylbe-
Flüchtlinge. Dem Anschein nach werden Asylan-
werber abgelehnt. Der Großteil kam ursprüng-
träge von jüngeren Personen (wahrscheinlich
lich aus einem sicheren Herkunftsland, während
vor allem von Kindern und Jugendlichen) in eini-
Asylanträge von Personen aus einem Kriegsge-
gen Fällen seltener abgelehnt. Gleichzeitig sind
biet kaum abgelehnt wurden. Das Durch-
ungefähr ein Drittel derer, die einen negativen
schnittsalter der abgelehnten Asylbewerber lag
Entscheid erhalten, Kinder und Jugendliche. Die-
geringfügig über dem aller ankommenden
ser Anteil ist auch deswegen hoch, weil mehr
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Familien mit Kindern aus sicheren Herkunftslän-
ten Einzelunterkunft und ein Drittel in einer Ge-
dern flüchten und entsprechend der Gesamt-
meinschaftsunterkunft, jeweils der Großteil aus
schutzquote seltener einen positiven Entscheid
einem sicheren Herkunftsland. Während die
erhalten. Über die jeweiligen Umstände sowie
Personen in den angemieteten Einzelunterkünf-
Gründe der Ablehnung können in diesem Rah-
ten vorrangig in Lobeda und Winzerla sowie zu
men keine Aussagen getroffen werden.
einem geringeren Teil in West wohnen, sind die
Personen in den Gemeinschaftsunterkünften
Von den insgesamt 190 Personen ist inzwischen
entsprechend der Standorte der Unterkünfte
ein Drittel direkt in das jeweilige Herkunftsland-
vor allem in West untergebracht. Der Zeitpunkt,
gezogen. Weitere rd. 20 % sind vor-erst in eine
zu dem die Menschen ihren negativen Ent-
andere deutsche Gemeinde gezogen und wer-
scheid erhielten, ist nicht bekannt und gleichzei-
den vermutlich anschließend in ihr Herkunfts-
tig liegen keine Kenntnisse über die Anzahl
land zurückkehren. Demzufolge ist fast die
möglicher geduldeter Fälle vor.16 Im Ergebnis
Hälfte der Personen mit negativem Entscheid
kann nicht exakt quantifiziert werden, wie viele
noch in Jena untergebracht ( siehe Abbildung 5 ).
der 88 Personen kurz- oder mittelfristig ausrei-
Davon wohnen zwei Drittel in einer angemiete-
sen werden.
ABB. 5 WANDERUNGSBEWEGUNGEN DER ABGELEHNTEN ASYLBEWERBER
Darstellung und Berechnungen: TIMOUROU
ANERKANNTE FLÜCHTLINGE IN JENA
In Jena wurden seit 2010 die Asylanträge von
mehrere, auch kombinierbare Optionen: Aner-
insgesamt 783 Flüchtlingen anerkannt, davon
kannte Flüchtlinge können innerhalb von Jena
sind drei Viertel Erwachsene. Diese Personen-
umziehen, sie können aus Jena wegziehen, wei-
gruppe kann aufgrund ihres Aufenthaltsrechts
tere können von außerhalb nach Jena zuziehen.
und der damit verbundenen Freizügigkeit ihren
Um die bewusste Wohnstandortwahl darstellen
Wohnort selbst wählen. 17 Folglich ergeben sich
zu können, werden im Folgenden nur die 593
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Gemäß § 60a Aufenthaltsgesetz.
Das Aufenthaltsrecht beziehungsweise Bleiberecht wird für eine begrenzte Zeit vergeben. Eine Aufenthaltserlaubnis gilt je nach
Herkunft und entsprechenden Umständen entweder drei Jahre oder ein Jahr, in der Regel aber immer mindestens ein Jahr (vgl.
BAMF: Ablauf eines Asylverfahrens, Stand Juli 2015).
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erwachsenen Flüchtlinge betrachtet, weil in der
takten beim Zuzug nach Lobeda stärker das An-
Regel sie es sind, die die Umzugs- oder Bleibe-
gebot an preiswerteren Wohnungen, während
entscheidungen treffen.
in West die urbanere Lebensweise eine größere
Rolle gespielt haben könnte. Personen, die aus
Nach Jena direkt zugezogen sind im besagten
einer anderen deutschen Gemeinde kamen, zo-
Zeitraum insgesamt 101 erwachsene Flüchtlinge
gen geringfügig häufiger nach West, während
( siehe Abbildung 6 ).
bei den aus dem Ausland zugezogenen Perso-
Davon kam die Mehrheit aus
einer anderen deutschen Gemeinde, während
nen der Planungsraum Nord eine größere Zug-
mehr als ein Drittel aus dem Ausland direkt
kraft entwickelt hatte.
nach Jena in eine private Wohnung zog. Unabhängig vom vorherigen Wohnstandort sind dies
Insgesamt ist die Mobilität der Flüchtlinge hoch,
im Wesentlichen Personen aus einem Kriegsge-
was sich in der Vielfalt an weiteren Wande-
biet; ungefähr die Hälfte davon ist im letzten
rungsbewegungen zeigt. So wohnen nach ca. ei-
Jahr nach Jena gezogen. Die direkt aus dem Aus-
nem Jahr noch 48 Zugezogene in der erstge-
land Zugezogenen sind geringfügig älter, häufi-
wählten Wohnung, weitere 15 Personen sind
ger verheiratet, außerdem ist der Frauenanteil
noch in Jena gemeldet, zogen jedoch zwischen-
mit fast 60 % deutlich höher als der Durch-
zeitlich in Jena um, weitere 15 Personen siedel-
schnitt. Wahrscheinlich handelt es sich hier häu-
ten in eine andere deutsche Gemeinde um. Im
figer um einen Familiennachzug.
Ergebnis stellte Jena für 16 Personen eine Zwischenstation dar – im Durchschnitt für et-was
Im Gegensatz dazu spiegeln die Zuzüge von
mehr als ein Jahr. Diese Dynamik ist bei Migrati-
Flüchtlingen aus einer anderen deutschen Ge-
onsbewegungen nicht ungewöhnlich.
meinde die Binnenwanderung von anerkannten
Flüchtlingen in Deutschland wider. Es sind im
Im Weiteren entschieden sich 495 erwachsene
Wesentlichen Personen aus dem regionalen
anerkannte Flüchtlinge (vorerst) in Jena zu blei-
Umland, die nach Jena gezogen sind, denn allein
ben; sie kommen fast alle ursprünglich aus ei-
rd. 62. % der Zugezogenen kamen aus Thürin-
nem Kriegsgebiet. Jedoch leben nur rd. 30 %
gen. Vermutlich lässt sich diese Zuwanderung
von ihnen in einer privaten Wohnung, die übri-
auf die Bedeutung Jenas als regionales Zentrum
gen verharren noch in verschiedenen Unter-
zurückführen. Überregional ist die Bedeutung
künften. Abbildung 4 verdeutlicht die räumli-
der Stadt jedoch gering, da weniger Personen
chen Schwerpunkte der privaten Wohnorte der
aus anderen und weiter entfernteren Bundes-
Flüchtlinge (ohne Unterkünfte). Die größte Be-
ländern zuziehen.
deutung als privater Wohnstandort hat Lobeda,
gefolgt von Winzerla – die beiden Planungs-
Von allen 101 zugezogenen Personen mit Auf-
räume weisen die größten Anteile an preiswer-
enthaltsgenehmigung ist ungefähr die Hälfte
ten Wohnungen auf. Das leuchtet ein, da die an-
nach Lobeda und West gezogen. Beide Pla-
erkannten Asylbewerber zum ganz überwiegen-
nungsräume unterscheiden sich stark voneinan-
den Teil SGB II-Empfänger und damit auf die
der, sodass gleiches auch für die Motive der
Übernahme der Bedarfe für Unterkunft und
Wohnstandortwahl angenommen werden kann:
Heizung (KdU) angewiesen sind. Deswegen kom-
Möglicherweise zählte neben den sozialen Kon-
men nur Wohnungen in Frage, die der KdURichtlinie entsprechen.
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ABB. 6 WANDERUNGSBEWEGUNGEN DER ANERKANNTEN FLÜCHTLINGE
Darstellung und Berechnungen: TIMOUROU
Eine weitere Option stellt der Wegzug dar. Aus
Insgesamt hält sich die Anzahl der zugezogenen
Jena sind seit Januar 2010 insgesamt 98 erwach-
und die der weggezogenen anerkannten Flücht-
sene und anerkannte Flüchtlinge wieder wegge-
linge in Jena mit jeweils fast 100 Personen unge-
zogen, was einem Anteil von 17 % der aner-
fähr die Waage. Während beim Zuzug jedoch
kannten erwachsenen Asylbewerber entspricht.
eine enge Verflechtung mit dem regionalen Um-
Auffällig ist dabei, dass mit einem Anteil von rd.
land erkennbar ist, zogen die Personen sowohl
81 % männliche Personen eine wesentlich hö-
ins Umland als auch in weiter entfernte Regio-
here Mobilität aufzeigen als Frauen. Fast alle
nen weg. Der Großteil der anerkannten Flücht-
Personen sind in eine andere deutsche Ge-
linge ist jedoch in Jena geblieben. Für ihre Kon-
meinde gezogen, darunter sind 15 vorher nach
zentration auf die Planungsräume Lobeda, Ost
Jena zugezogene Personen. Die Wanderungen
und West sind einerseits wohnungsmarktbe-
zielten vorrangig auf die alten Bundesländer,
dingte Entscheidungen (ins preiswertere Seg-
wobei die wirtschaftlich stärkeren Bundesländer
ment in Lobeda) und andererseits auch Präfe-
wie Nordrhein-Westfalen und Baden-Württem-
renzen im Hinblick auf soziale Netzwerke lei-
berg häufiger gewählt wurden. Fast ein Viertel
tend. Inwiefern diese innerstädtische Konzent-
ist in den neuen Bundesländern geblieben, da-
ration freiwillig ist oder von den Rahmenbedin-
von blieb ungefähr die Hälfte in Thüringen. Wei-
gungen erzwungen wurde, muss offen bleiben.
tere vier Personen sind trotz Anerkennung in ihr
Herkunftsland gezogen.
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ABB. 7 WANDERUNGSBEWEGUNGEN DER ANERKANNTEN FLÜCHTLINGE
Darstellung und Berechnungen: TIMOUROU
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termine 2016 - Kleingartenverein Am Ostbad

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