Risiko liegt wieder beim Betreiber

Datum: 24.11.2016
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Im Upscale-Bereich sind Management oder Franchise eher möglich (1: MGaUery /Accor), Economy-Marken können mit Pacht punkten.
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La
Risiko liegt wieder beim Betreiber
Schnelle Expansion
mit Managementverträgen, das war
einmal. Hotelketten
müssen pachten oder
Franchisenehmer
suchen. Eine Chance
für jene, die gut und
risikobereit sind.
GUDRUN SCHLENCZEK
Themen-Nr.: 660.003
xpandieren,
Geld ver- befindet sich der Managementver- letzten Jahr) werdie trag stark auf dem Rückzug», weiss den nun im Fran-
dienen und dabei
unternehmerische Verantwortung den anderen
überlassen: Die Wunschstrategie
der Hotelketten, das Risiko mittels
Managementverträgen auch in
Zentraleuropa auf die Schultern
von Eigentümern und Investoren
zu legen, ist inzwischen mehr
Wunsch als Strategie. Galt vor wenigen Jahren der Managementver-
Rupert Simoner, CEO Vienna chise und 38 ProHouse. Zählte die Hotelgruppe bis zent in Eigenregie
vor drei Jahren fast ausschliesslich betrieben. Dabei
Managementverträge, so werden erfolgte die Expanheute die Häuser der Gruppe zu sion ausschliessje einem Drittel in Management, lich
ausserhalb
Pacht und Eigentum betrieben. Nordamerikas,
Eine ähnliche Entwicklung zeich- also fernab von
net sich bei Accor Hotels ab: Ende jenem Markt, in
September umfasste das Accor- dem die führentrag für eine Expansion noch als Portfolio international zwar im- den internationaHotelketten
das Mittel der Wahl, so hat es diese mer noch 70 Prozent Manage- len
Vertragsform, welche dem Investor ment- und 30 Prozent Franchise- mit ihren traditiodie Gewinnchancen, aber auch verträge. Doch 51 Prozent der nellen Managedas Risiko überträgt (siehe Tabelle) 2015 neu dazugewonnenen Ho- mentverträgen
zunehmend schwerer.
tels (insgesamt waren es 228 im gross geworden
sind.
«In Zentral- und Westeuropa
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Ein Ende also von Asset light,
gerade jenem Business-Modell,
welches Hotelketten ein beson-
Eigentum wird
wieder attraktiver
.r
ders schnelles - organisches Wachstum versprach? So sieht es
Rupert Simoner, der vor seinem
4
Wechsel an die Spitze von Vienna
House lange Jahre als Senior Vice
President Europe bei Kempinski
agierte, zumindest für kleine und
mittelgrosse Hotelgruppen. Er
«Die Immobilien-
besitzer können
aktuell unter
den Betreibern
auswählen.»
Nicolas Mayer
PricewaterhouseCoopers AG PwC
Rupert Simoner von Vienna
House schätzt, dass das Besitztum im Hotelkettengewerbe sogar
noch Luft nach oben hat. Denn,
so Simoner: «Wenn ein Betreiber
pachtet, kann er auch besitzen.»
Das aktuell attraktive Zinsumfeld und die damit einhergehende stattliche Differenz zwischen
Hypothekarzins und Pacht macht
steht mit seiner Meinung nicht
alleine da, auch bei den Wirtschafts- und Investmentberatungsunternehmen Jones Lang
LaSalle und Pricewaterhouse Coopers beobachtet man, dass
vergaben, bei denen Manage-
zusätz-
lich attraktiv. Das
Bruttovermögen
sorts GmbH. Zum
Hotelinvest
von Accor ist in
den letzten beiden
Geschäftsjahren
um fast ein Drittel
der
gewachsen, auch
die Profitabilität
signifikant
legte
zu. Accor macht
nun aus Hotelinvest eine Tochterfirma,
Drittin-
vestoren will man
so die Türen öff-
nen und in Folge
im Bereich Hotel-
immobilien noch
schneller wachsen
als bisher.
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Rupert Simoner
Vienna House
die bisherige Praxis der Hotelketten, auch in Europa im Manage- zer Immobiliengesellschaft, geht
ment zu expandieren, nicht mehr mit Hotelbetreibern grundsätzim gleichen Ausmass fruchtet.
lich Pachtverträge ein - ob im UpZum einen schränkt eine res- scale- oder im Economy-Segtriktivere Finanzierungspraxis die ment. Jüngstes Beispiel ist der vor
Handlungsfreiheit ein. «Die Ban- zwei Wochen kommunizierte Zuken verlängern keine Kredit- schlag an Prizeotel für den Hotel-
mentverträge im
Spiel sind», weiss
Gert Prantner, Geschäftsführender
Gesellschafter der
RIMC Internatio-
Besitz
«In Westeuropa
befindet sich der
Managementvertrag stark auf
dem Rückzug.»
nal Hotels & Reanderen unterliegen Investorentypen mit Immobilienfonds
oder
Versicherungen
im Hintergrund
betrieb der «Schönburg» in Bern.
Unter anderem beteiligte sich
auch die amerikanische Hotelkette Marriott an der Ausschreibung.
Die deutsche Design-Hotelkette
konnte aber als Pächter das Rennen für sich entscheiden. Marriott
gab bezüglich ihrer Vertragsmodalitäten auf Anfrage der htr hotel
revue keine Stellungnahme ab.
Topstandorte verkaufen sich auch
ohne eine bekannte Hotelmarke
Die Eigentümer an jenen von
Hotelketten bevorzugten Stand-
Auflagen, die einen mit einem
orten befinden sich aktuell in
Managementver-
position. «Es gibt nur noch wenige
gute Lagen, die noch nicht besetzt
sind. Die Immobilienbesitzer
können unter den Betreibern auswählen», konsta-
trag verbundenen
unternehmeriAnteil
schen
untersagen.
Das eröffnet Ho-
einer sehr guten Verhandlungs-
tiert Nicolas Ma-
telunternehmen, welche bereit yer, Partner und
sind, das Risiko selbst zu tragen, Leiter Hotellerie &
neue Chancen. Swiss Prime Site Tourismus EMEA
AG, die führende kotierte Schwei- bei PwC. «An
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Topstandorten wie
Genf könnte man
Hotelbetreiber als Bindeglied
zwischen Kette und Investor
jede Hotelimmo-
bilie dreimal ver-
Für Prantner ist ein Franchisevertrag denn auch ein «verkappter
pachten.»
Eine bekannte
Managementvertrag». Da auch
Hotelmarke brau-
der Inhaber der Immobilie in der
che es dort auch
nicht
Regel zu einem solchen Risiko
nicht bereit ist, werden zunehmend Hotelbetreibergesellschaf-
unbedingt,
der Standort sei
genug Wert
an
ten zwischen Investor und Hotelkette geschaltet, die der Hotelkette
gegenüber als Franchisenehmer,
dem Eigentümer des Hotels
sich, und für eine
internationale
Vermarktung könne ein Hotelier
sich heute der Bu-
gegenüber als Mieter auftreten.
Hotelbetreibergesellschaften wie
chungsplattformen bedienen, so RIMC übernehmen dabei jenen
Mayer. Besetzten also in den letz- unternehmerischen Anteil, den
ten Jahrzehnten zunehmend Ho- die Hotelkette scheut. Rupert Sitelkonzerne
mit
namhaften moner meint dazu: «Hinter jedem
Brands urbane Zentren, könnten Franchisevertrag steht im Grunde
deren Risikoscheu und neue Vertriebsformen solch begehrte
Standorte wieder der Individualhotellerie zugänglich machen.
Bei grossen Ketten und bekannten
Hotelmarken ist hingegen zunehmend Franchise die Vertragsform
ein Pachtvertrag.»
In Osteurpa ist der Managementvertrag das Übliche
Kleineren Hotelketten, die kein
eigenes Franchisesystem aufge-
baut haben und einem Hotel-
der Wahl - auch als Franchise- betreiber noch nicht diese Margeber trägt die Hotelkette kein Risi- kenbekanntheit bieten können,
ko. Führende Hotelkunternehmen bleiben als Alternative zum Mawie die Intercontinental Hotel nagementvertrag in erster Linie
B&B Hotels Massive
Expansion mit
Pachtverträgen
Mit 30 bis 40 neuen Hotels pro
Jahr zählen die MB Hotels aus
Frankreich zu den expansivsten auf dem europäischen
Hotelmarkt. Dabei setzt die
Hotelgruppe bewusst auf
Pacht. Mit langjährigen
Mietverträgen - 15 Jahre in der
Schweiz und in Deutschland,
mit der Option auf mindestens
zwei Verlängerungen - soll
dieses Wachstum zudem
langfristig ausgerichtet sein.
Dabei geht man fixe (keine
variablen) Pachtverträge ein,
das operative Risiko liegt also
ganz bei B&B. Die Hotelgruppe
investiert zudem selbst in die
Betriebseinrichtung. «Managementverträge sind im Economy-Segment nicht wirklich
relevant», meint Matthieu
Beaugrard, Entwicklungschef
bei B&B. In Frankreich startet
die Gruppe jetzt mit Franchise,
um kleine unabhängige Hotels
für sich zu gewinnen.
gsg
Group IHG und Choice Hotels set- Pacht oder Eigentum. Das gilt für
zen fast ausschliesslich auf Franchising. Stefan Flury, Director of
Operations Mövenpick Switzerland, bestätigt diesen Trend, Mövenpick selbst dagegen fokussiert
in Zentraleuropa ausschliesslich
auf Pacht, ausserhalb Europas auf
Managementverträge. Die Betriebsführung sei zwar aufwendi-
Westeropa - anders sieht es in
Osteuropa oder Asien aus, hier ist
der Managementvertrag, wie in
Nordamerika, weiterhin die vorherrschende Vertragsform.
Doch auch in Westeuropa gibt's
Ausnahmen: dann, wenn Standort und Hotelbrand so attraktiv
sind, dass der Investor, wenn es
ger, die Qualitätssicherung behalte denn seine Leitlinien zulassen,
man aber in den eigenen Händen. die Gewinnerwartung lieber für
Mövenpick wird als Pächter am sich beansprucht und dafür bereit
Aeschengraben in Basel Hilton ist, das Risiko doch selbst zu überablösen und in drei Jahren im nehmen - ob selbst als Betreiber
Neubau Baloisepark ein 5-Sterne- oder im Management.
Hotel eröffnen.
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Vertragsformen in der Hotellerie
Vertragsart Beschreibung
Eckdaten
für Investor
Investor
Vorteile für
Nachteile
Nachteile für
für Investor
Investor
Management
Der Hoteleigentümer
Hoteleigentümer erhält
erhält das
das vom
vom
Der
Betreiber erwirtschaftete
erwirtschaftete BetriebsBetriebsBetreiber
ergebnis und bezahlt diesem
umsatz- und erfolgsabhängige
Gebühren.
Grundentschädigung: 1,5 bis 3% vom
Grundentschädigung:1,5
Umsatz; Gewinnbeteiligung: 6 bis 12 %
des Betriebsgewinns; Zusatzhonorare für
Zugriff auf professionelles Management und internationale Marke.
erhält den
den Gewinn.
Gewinn.
Eigentümer erhält
Operatives
Operatives Risiko;
Risiko;höherer
höherer
Aufwand; Investitionsverant-
Pacht
Der Investor
Investor stellt
stellt dem
dem Betreiber
Betreiber die
die
Der
Räumlichkeiten
Räumlichkeiten sowie ggt
ggf.BetriebsBetriebsmittel gegen
gegen Entschädigung
Entschädigung zur
zur VerVermittel
fügung. Betriebsrisiko beim Pächter.
Fixe Mindestpacht oder variable Pacht
(10 bis 25% des Umsatzes).
Vertraglich geregelte Investitionsverpflichtungen über die Laufzeit der Pacht.
Stabilere Erträge; reduziertes
operatives Risiko; Pächter investiert
z.T. mit.
Wenig Möglichkeiten, operativ
mitzureden. Limitierte Beteiligung am Erfolg.
Franchise
Franchisenehmer erhält
erhält vom
vom FranFranFranchisenehmer
chisegeber ein Geschäftskonzept
gegen Entgelt, an das er sich halten
muss.
Erstgebühr, abhängig von der Grösse des
Betriebes; Jahresgebühr: 1 bis 3% vom
Logisumsatz; Marketing- und ReservaResentationsgebühr: z.B.
z. B.12
12Fr.
Fr.pro
proZimmer
Zimmer/Monat
/Monat
plus 8 Fr. pro Reservation; weitere Gebühren.
internationale Marke;
Marke;
Zugriff auf internationale
kürzere Vertragsdauer.
Kann mit Pacht oder Management
kombiniert werden.
Führung des Betriebes inkl.
operativer
operativer Risiken,
Risiken, wenn
wenn InInvestor auch Franchisnehmer.
wortung.
Leistungen des Betreibers (Buchungen,
etc.).
Marketing etc.).
QueLe: PwC/ht-
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