（8958）
第26 期（2016年9⽉期）決 算 説 明 資 料
2016年11⽉15⽇
グローバル・ワン不動産投資法⼈の概要
(2016年9⽉30⽇現在）
ポートフォリオ
財務基盤・スポンサー
駅近【近】・築浅【新】・⼤型【⼤】の
⾦融系スポンサーが⽀える安定的な財務基盤
優良オフィスビルに厳選した投資
その他3⼤都市圏
4.9％
淀屋橋
さいたま
東京周辺都市部
25.2％
4.9%
東京都⼼5区
⼤⼿町
14.1%
60.4％
14.6%
平河町
11 3%
11.3%
横浜
11.1%
LTV
簿価ベース 50.3％
（総資産有利⼦負債⽐率）
時価ベース 44.6％
⻑期固定⾦利⽐率
88 2%
88.2%
平均調達期間
5.6年
平均調達利率
0.90%
格付
AA-安定的（JCR）
銀座
錦⽷町
7.6%
9.5%
その他東京都内23区
9.5％
南⻘⼭
仙⽯⼭
21.7%
5.2%
取得価額の総額
9物件 1,612億円
明治安⽥
⽣命保険
グループ
【近】利便性の⾼い⽴地
最寄駅に直結⼜は徒歩5分以内
【新】築年数の浅い物件
平均築年数
約13.7年
約
年
ポートフォリオPML
2.1％
【⼤】⼤型のオフィスビル
平均取得価額
179億円
平均総賃貸可能⾯積
11,416㎡
MUFG
三菱東京UFJ銀⾏
三菱UFJ信託銀⾏
近鉄
グループ
グル
プ
2
⽬次
Ⅰ 決算
・・・・・・・・・・・・・・・・・・
5
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
6
３．当期予実
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
7
４．前期⽐較
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
8
５．次期予想
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
9
１．エグゼクティブ・サマリー
２．決算ハイライト
Ⅱ 運⽤状況
１．内部成⻑
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
(1) 内部成⻑の全体像
(2) 賃料改定
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
(3) マーケット賃料とテナント⼊退去状況
(4) リーシング活動状況
（5）稼働率の推移
・・・・・・・・・・・・ 14
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
（6）テナント分散の状況
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 17
２．外部成⻑
(1) 外部成⻑の⽬的
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18
(2) 外部成⻑戦略と取組状況
・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 19
３．財務
(1) 財務運営の推移
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 20
(2) 返済期限の分散状況
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 21
Ⅲ 参考資料
１．物件資料
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23
２．財務資料
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 44
３．資産運⽤会社の概要
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 54
3
Ⅰ
決算
次ページ以降⼀部につきまして、以下の略称で記載しております。
グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社「ＧＡＲ」、⼤⼿町ファーストスクエア「⼤⼿町」､平河町森タワー「平河町」、銀座ファーストビル「銀座」、
ＴＫ南⻘⼭ビル「南⻘⼭」、アークヒルズ 仙⽯⼭森タワー「仙⽯⼭」、アルカセントラル「錦⽷町」、横浜プラザビル「横浜」、明治安⽥⽣命さいたま新都⼼ビル「さいたま」、
淀屋橋フレックスタワー「淀屋橋」
数値は、特に記載しない限り、⾦額については記載未満の桁数を切捨て、⽐率等は四捨五⼊して表⽰しております。
4
１．エグゼクティブ・サマリー
分配⾦
実績・現状
■1⼝当たり分配⾦ 7,357円の達成
今後の取組み
■7,500円以上を⽬指す
・南⻘⼭・淀屋橋の⼤⼝テナント退去後の新規テナントに与えた
フリーレントが概ね解消し、巡航状態へ
■契約賃料の全体平均が1年半で3％上昇
内部成⻑
・5期連続して賃料増額改定実現の⾒込
・テナント⼊替による賃料⽔準上昇
■稼働率は⾼位安定
・淀屋橋は100％稼働へ（2016.11より）
・ポートフォリオ稼働率 98.2％（2016.9.30現在）
・稼働率向上余地がある物件は⼤⼿町など
外部成⻑
■収益安定のためには資産規模拡⼤も必要
・テナント分散は⼤幅に進展
テナント分散は⼤幅に進展（上位10テナント⽐率
（ 位
率 55％→33％）
）
・物件数の少なさと規模の⼩ささが課題
■賃料増額改定の継続
・マーケット賃料 ≧ 現⾏賃料
の契約は76％
・マーケット賃料超過額
マ ケット賃料超過額
：現⾏賃料総額の2.1％
■リーシングによる賃料⽔準向上
・⼤⼿町は賃料⽔準を追求
■検討対象物件の拡⼤
■スポンサーとの連携強化
・物件情報・供給⾯での連携
・連携により⼤型物件投資機会を追求
財 務
■含み益の増加
・含み益は215億円に拡⼤、時価ベースＬＴＶは 44.6％に低下
■10⽉に10年債を発⾏し、⻑期化とコスト削減を両⽴
■財務コスト削減を継続
・第28期と第29期に⽐較的⾼利率の
有利⼦負債の返済期限が到来
・4年債0.66％を、10年債0.47％で40億円リファイナンス
5
２．決算ハイライト
■第26期は⼤幅な増収増益を達成
■投資主価値は着実に向上
第25期
第26期
第27期予想
2016年3⽉期
2016年9⽉期
2017年3⽉期
1⼝当たり分配⾦（ＤＰＵ）の推移
売却益等除くDPU
損益・分配⾦
営業収益
賃貸事業収益
＝賃貸事業収益
営業利益
（賃貸事業損益）
経常利益
百万円
百万円
百万円
4,076
4,435
4,375
1,537
1,884
1,876
(1,961)
(2,318)
(2,322)
1,076
1,426
1,421
当期純利益
百万円
1,075
1,425
1,420
分配⾦総額
百万円
1,094
1,425
1,420
⼀⼝当たり分配⾦
円
5,650
7,357
7,330
ポートフォリオ
6,053
5,005
6,053
4,698
4,789
7 357
7,357
7 330
7,330
7,357
,
,
7,330
100
5,550
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
第26期
第27期
2014.3期
2014.9期
2015.3期
2015.9期
2016.3期
2016.9期
2017.3期
（予想）
NOI利回り（注1）
％ 3.4
3.9
期末稼働率
％
％ 97.6
98.2
3.9
1⼝当たりＮＡＶの推移
（単位：円）
481,377
その他
期末総資産額
（単位：円）
5,650
5,289
500
4,757
積⽴⾦取崩額
9,703
9,682
4,925
売却益
500,090
463,507
百万円
168,692
169,115
有利⼦負債額
百万円
85,000
85,000
含み損益
百万円
17,973
21,599
LTV（簿価）（注2）
％ 50.4
50.3
LTV（時価）（注3）
％ 45.5
44.6
（注1） NOI利回り ＝ 各期の NOI×2 ÷ 取得価格
（注2） LTV（簿価）＝ 有利⼦負債額 ÷ 期末総資産額
（注3） LTV（時価）＝ 有利⼦負債額 ÷（期末総資産額＋含み損益）
444,500
408,293
420,622
第21期末
第22期末
第23期末
第24期末
第25期末
第26期末
2014.3末
2014.9末
2015.3末
2015.9末
2016.3末
2016.9末
6
３．当期予実
■銀座・淀屋橋のリーシング早期進捗、⽔道光熱費収⽀等により上振
（百万円）
営業収益
賃貸事業収益(a)
賃料等収⼊
⽔道光熱費収⼊
第26期予想
第26期実績
2016年9⽉期
（注1）
2016年9⽉期
賃貸事業費⽤(b)
増益
4,435
45
1.0%
4,389
4,435
45
1.0%
4,110
4,131
20
0.5%
279
295
16
5.8%
-
9
9
-
2,560
2,551
-8
-0.3%
2,119
2,116
-2
-0.1%
外部委託費
501
502
0
0.2%
⽔道光熱費
257
254
-2
-1.0%
公租公課
430
429
-1
-0.3%
保険料
8
8
0
0.0%
修繕費
111
113
2
1.9%
減価償却費(c）
804
803
-1
-0.2%
固定資産除却損
-
0
0
-
5
5
-0
-9.7%
327
328
1
0.3%
-6.7%
その他賃貸事業費⽤
資産運⽤報酬
その他⼀般管理費
113
106
-7
営業利益
1,829
1,884
54
3.0%
賃貸事業損益(a-b)
2,270
2,318
48
2.1%
NOI（a-b+c)
（
3,075
3,122
46
1.5%
-
1
1
-
営業外収益
営業外費⽤
⽀払利息
461
458
-3
-0.7%
386
383
-3
-0.8%
-0.0%
その他営業外費⽤
75
75
-0
経常利益
1 367
1,367
1 426
1,426
58
4 3%
4.3%
当期純利益
1,366
1,425
58
4.3%
分配⾦総額
1,366
1,425
58
4.3%
357 円
5 1%
5.1%
期末発⾏済投資⼝の総⼝数
1⼝当たり分配⾦（DPU）
193,800 ⼝
7 000 円
7,000
（注2）
193,800 ⼝
7 357 円
7,357
減益
DPU換算
（注3）
4,389
その他賃貸事業収⼊
営業費⽤
主な増減益要因（百万円）
予想⽐
営業利益
54
282 円
賃貸事業損益
賃料等収⼊
20
⽔道光熱費収⽀
18
その他⼀般管理費
営業外損益
⽀払利息の下振
3
平河町・さいたまの店舗売上歩合賃料の
上振等
7
4
銀座・淀屋橋のリーシングの早期進捗
投資主数従量費⽤の下振等
20 円
変動⾦利借⼊の⾦利の下振
0.0%
（注1） 2016年5⽉17⽇（第25期決算発表）時点の予想です。
（注2）百円未満を切捨てて表⽰しております。
（注3）増減益額を発⾏済投資⼝の総⼝数（193,800⼝）で除した⾦額です。
7
４．前期⽐較
■フリーレントの解消、内部成⻑により⼤幅な増収増益
（百万円）
営業収益
賃貸事業収益(a)
賃料等収⼊
⽔道光熱費収⼊
その他賃貸事業収⼊
営業費⽤
賃貸事業費⽤(b)
第25期
第26期
2016年3⽉期
2016年9⽉期
主な増減益要因（百万円）
前期⽐
増益
（注）
4,076
4,435
359
8.8%
4,076
4,435
359
8.8%
3,814
4,131
316
8.3%
259
295
36
14.0%
2
9
2,538
2,551
6 263.8%
12
営業利益
347
1,791 円
賃貸事業損益
賃料等収⼊
フリーレント解消
フリ
レント解消
280
南⻘⼭・さいたま・淀屋橋等
南⻘⼭
さ たま 淀屋橋等
賃料増額改定
24
⼤⼿町・銀座・横浜・さいたま等7物件
0.5%
⼊退去等
10
⼤⼿町・淀屋橋の稼働向上等
2,114
2,116
2
0.1%
⽔道光熱費収⽀
19
外部委託費
469
502
32
7.0%
修繕費の減少
57
⽔道光熱費
237
254
17
7.3%
外部委託費の増加
公租公課
426
429
2
0.6%
保険料
8
8
0
3.1%
修繕費
170
113
減価償却費(c）
795
803
8
1.0%
固定資産除却損
-
0
0
-
7
5
資産運⽤報酬
309
328
18
6.1%
その他⼀般管理費
115
106
-9
-7.9%
その他賃貸事業費⽤
DPU換算
減益
錦⽷町等
32
資産運⽤報酬の増加
平河町・錦⽷町の建物管理費
銀座・淀屋橋等のリーシング費⽤
18
-57 -33.5%
営業外損益
2
⽀払利息の減少
15 円
4
変動⾦利借⼊の⾦利低下
-1 -26.9%
営業利益
1,537
1,884
347
22.6%
賃貸事業損益(a-b)
1,961
2,318
356
18.2%
NOI（ b )
NOI（a-b+c)
365
13 2%
13.2%
圧縮積⽴⾦
-100 円
取崩額の減少
19
2 757
2,757
3 122
3,122
営業外収益
2
1
営業外費⽤
463
458
388
383
-4
-1.2%
75
75
-0
-0.0%
南⻘⼭
178
921 円
フリーレント解消
経常利益
1 076
1,076
1 426
1,426
350
32 5%
32.5%
淀屋橋
55
286 円
フリーレント解消 稼働向上
フリーレント解消、稼働向上
当期純利益
1,075
1,425
350
32.6%
⽀払利息
その他営業外費⽤
圧縮積⽴⾦取崩額
分配⾦総額
期末発⾏済投資⼝の総⼝数
1⼝当たり分配⾦（DPU）
19
1,094
1,425
-1 -62.2%
-4
増減益額が10百万円以上の物件（百万円）
-1.0%
増益
減益
DPU換算
増減益の主な要因
錦⽷町
48
252 円
修繕費の減少
-19 -100.0%
さいたま
44
229 円
フリーレント解消、賃料増額改定
330
⼤⼿町
26
139 円
稼働向上、賃料増額改定
30.2%
193,800 ⼝
193,800 ⼝
-
0.0%
5,650 円
7,357 円
1,707 円
30.2%
（注）増減益額を発⾏済投資⼝の総⼝数（193,800⼝）で除した⾦額です。
8
５．次期予想
■巡航状態で安定、内部成⻑継続
（百万円）
営業収益
賃貸事業収益(a)
賃料等収⼊
⽔道光熱費収⼊
その他賃貸事業収⼊
営業費⽤
第26期
第27期予想
2016年9⽉期
2017年3⽉期
（注1）
主な増減益要因（百万円）
当期実績⽐
増益
（注2）
4,435
4,375
-60
-1.4%
4,435
4,375
-60
-1.4%
営業利益
8
4,131
4,120
-10
-0.3%
295
255
-39
39 -13.5%
13.5%
フリーレント
フリ
レント
9
-
-9 -100.0%
賃料増額改定
5
4
賃料等収⼊
2,551
2,499
-51
-2.0%
⼊退去
2,053
-63
-3.0%
駐⾞場収⼊等
外部委託費
502
492
-9
-1.9%
⽔道光熱費収⽀
⽔道光熱費
254
229
-24
-9.7%
修繕費の減少
公租公課
429
427
-2
-0.5%
外部委託費の減少
0
0.0%
保険料
8
8
修繕費
113
81
減価償却費(c）
803
806
固定資産除却損
0
-
その他賃貸事業費⽤
5
6
3
0.4%
-0 -100.0%
1
営業外損益
⽀払利息の減少
33.1%
328
330
1
0.6%
その他⼀般管理費
106
116
9
9.3%
営業利益
1,884
1,876
-8
-0.4%
賃貸事業損益(a-b)
2,318
2,322
3
0.1%
NOI（a-b+c)
（
3,122
3,128
6
0.2%
営業外収益
1
-
営業外費⽤
458
454
-4
383
379
-3
-1.0%
75
74
-0
-0.4%
経常利益
1 426
1,426
1 421
1,421
-5
5
-0.4%
0 4%
当期純利益
1,425
1,420
-5
-0.4%
分配⾦総額
1,425
1,420
-5
-0.4%
期末発⾏済投資⼝の総⼝数
193,800 ⼝
193,800 ⼝
-
0.0%
1⼝当たり分配⾦（DPU）
7 357 円
7,357
7 330 円
7,330
-27 円
-0 4%
-0.4%
その他営業外費⽤
12
フリーレント額増加による減収
フリ
レント額増加による減収
横浜・さいたま等7物件
淀屋橋の稼働率向上等
8
駐⾞場収⼊・店舗売上歩合賃料等
15
31
銀座・さいたま・淀屋橋等
9
リーシング費⽤の減少等
-31 -27.8%
資産運⽤報酬
⽀払利息
-43 円
賃貸事業損益
2,116
賃貸事業費⽤(b)
DPU換算
減益
3
3
16 円
投資法⼈債利息の減少等
-1 -100.0%
-0.9%
（注1）第27期予想の前提条件の詳細は、2016年11⽉14⽇公表の平成28年9⽉期決算短信をご覧ください。
（注2）増減益額を発⾏済投資⼝の総⼝数（193,800⼝）で除した⾦額です。
9
Ⅱ
運⽤状況
10
１．内部成⻑ (1) 内部成⻑の全体像
■契約賃料の全体平均が1年半で3％上昇、稼働率は⾼位安定
・賃料増額改定とテナント⼊替での賃料⽔準上昇により、オフィス契約賃料の全体平均が1年半で3％上昇
・ポートフォリオ稼働率は98.2％（2016.9.30現在）
ポ トフォリオ稼働率は98.2％（2016.9.30現在）
・南⻘⼭・淀屋橋の⼤⼝テナント退去に伴い第24期・第25期に増加したフリーレントもほぼ解消
契約賃料単価
103.4
104.0
賃料増額改定
103.2
101.9
102.0
テナント⼊替での
賃料⽔準上昇
※ 事務所のみ、共益費込
第23期末を100として指数化
100.2
100.0
100.0
98.0
第22期末
第23期末
第24期末
第25期末
第26期末
2014.9末
2015.3末
2015.9末
2016.3末
2016.9末
ポートフォリオ稼働率
100 0%
100.0%
500
99.1%
95.5%
97.6%
96.4%
フリーレント額
（百万円）
98.2%
439
400
305
300
95.0%
200
90.0%
100
66
75
39
0
85.0%
第22期末
第23期末
第24期末
第25期末
第26期末
第22期
第23期
第24期
第25期
第26期
2014.9末
2015.3末
2015.9末
2016.3末
2016.9末
2014.9期
2015.3期
2015.9期
2016.3期
2016.9期
11
１．内部成⻑ (2) 賃料改定① 現在の状況
■5期連続して賃料増額改定実現の⾒込
・第26期の改定実績は、全22件のうち、増額14件、据置 8件、減額0件で、平均増額率は＋8.0％
・第27期の改定⾒込は、全21件のうち、増額12件、据置
第 期 改定⾒込は 全 件
ち 増額 件 据置 9件、減額0件で、平均増額率は＋8.8％
件 減額 件
平均増額率は
20%
平均増額率
平均減額率
増減合算
10%
0%
-10%
-20%
第19期
第20期
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
第26期
第27期⾒込(注2）
契約更改対象⾯積（㎡）
2013.3期
2013
3期
6,649
2013.9期
2013
9期
16,117
2014.3期
2014
3期
20,002
2014.9期
2014
9期
18,507
2015.3期
2015
3期
11,709
2015.9期
2015
9期
25,295
2016.3期
2016
3期
13,684
2016.9期
2016
9期
11,304
2017.3期
2017
3期
9,494
件数
14
27
15
35
22
31
17
22
21
賃料増額⾯積（㎡）
－
－
－
3,332
2,497
8,804
8,389
7,468
2,810
平均増額率
－
－
－
7.8%
11.1%
7.0%
9.3%
8.0%
8.8%
増額件数
－
－
－
5
4
12
12
14
12
賃料減額⾯積（㎡）
3,212
5,746
705
1,996
1,608
－
－
－
－
平均減額率
-10.9%
-10.3%
-7.3%
-20.6%
-5.4%
－
－
－
－
減額件数
4
9
2
3
3
－
－
－
－
増減合算
-10.9%
0 9%
-10.3%
-7.3%
3%
-3.8%
3 8%
5.6%
6%
7.0%
0%
9 3%
9.3%
8 0%
8.0%
8 8%
8.8%
内容（注1）
（注1） 平均増額率、平均減額率、増・減合算は、共益費を除く賃料のみの⽐率
（注2） 第27期⾒込は2016年10⽉末確定、内定分
12
１．内部成⻑ (2) 賃料改定② 今後の⾒通し
■賃料増額改定に向けた交渉を継続
・マーケット賃料 ≧ 現⾏賃料の契約は76％
・マーケット賃料超過額は現⾏賃料総額の 2.1％
マーケット賃料と現⾏賃料との乖離状況
賃料改定時期ごとの乖離状況
マーケット賃料に対する乖離率（注1）と賃貸借⾯積の割合の変化
【事務所のみ】
乖離率と賃料改定⾯積のボリューム（注2）【事務所のみ】
-10％超
（坪）
9,000
（29,752㎡）
前回
-10％超
-10％以内
±0％
14.8%
32.5%
24.3%
-10％以内
±0％
+10％以内
+10％超
+10％以内 +10％超
13.1%
15.3%
28.4％
71.6％
6 000
6,000
（19,834㎡）
3,000
今回
-10％超
-10％以内
±0％
19.0%
35.5%
21.6%
+10％以内 +10％超
11.8%
12.1%
0
23.9％
76.1％
マーケット賃料 ≧ 現⾏賃料
（9 917㎡）
（9,917㎡）
マーケット賃料 ＜ 現⾏賃料
マーケット賃料の上昇に伴い、賃料ギャップがマイナス
の契約が増加し プラスの契約が減少
の契約が増加し、プラスの契約が減少
マーケット賃料超過額は事務所の現⾏賃料総額
（⽉額616百万円）の2.1％に相当
第27期
2017.3期
第28期
2017.9期
乖離率
－10％超
±0％〜－10％以内
以内
＋10％以内
＋10％超
第29期
2018.3期
第30期
2018.9期
第31期
2019.3期
第32期以降
2019.9期以降
賃料増額の基本的な考え⽅
増額改定の実現を⽬指す
基本的には賃料⽔準維持、個別事情を
踏まえ増額余地があれば交渉を⾏う
（注1）・乖離率は、マーケット賃料に対する現⾏賃料（共益費込契約賃料）のギャップを表し、「現⾏賃料÷マーケット賃料-1」として算出しております。
・マーケット賃料は、シービーアールイー株式会社が2016年8⽉現在で査定した想定新規成約賃料（共益費込）を採⽤しております。
・現⾏賃料には、2016年10⽉末確定、内定分を含みます。
（注2）・第27期中に賃料改定期が到来する契約で既に改定合意している契約については、次回改定期に含めております。
13
１．内部成⻑ (3) マーケット賃料とテナント⼊退去状況
テナント⼊替により賃料⽔準が上昇
優良オフィスのマーケット賃料は上昇継続
・都⼼物件に続き、さいたま・横浜・淀屋橋が上昇
テナント⼊退去による賃料の増減（共益費込、通期寄与額）
保有物件のマーケット賃料の推移
⼊居
（百万円）
130.0
⼤⼿町
平河町
120.0
銀座
南⻘⼭
115.0
仙⽯⼭
200
150
168
122
100
横浜
105.0
50
さいたま
淀屋橋
100.0
-50
90.0
-100
（注）シ ビ ア ルイ 株式会社が査定した各物件の想定新規成約賃料（共益費込）を
（注）シービーアールイー株式会社が査定した各物件の想定新規成約賃料（共益費込）を
以下を基準に指数化しております。
・錦⽷町・横浜以外の物件 ：2013年2⽉時点を100
・錦⽷町（2014年3⽉取得）：2014年2⽉時点を100
・横浜 （2014年8⽉取得）：2014年8⽉時点を100
59
26
13
5
0
95.0
第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
2012.2 2012.8 2013.2 2013.8 2014.2 2014.8 2015.2 2015.8 2016.2 2016.8
2012.2 2012.8 2013.2 2013.8 2014.2 2014.8 2015.2 2015.8 2016.2 2016.8
119
86
錦⽷町
110.0
差引
758
250
758
125.0
退去
-14
-53
-73
-95
-133
-589
-150
-589
第22期
2014.9期
第23期
2015.3期
第24期
2015.9期
第25期
2016.3期
第26期
2016.9期
14
１．内部成⻑ (4) リーシング活動状況
淀屋橋 : 100％稼働・テナント分散・賃料上昇
・稼働率は81.9％（2016.3期末）から93.4％（2016.9期末）
に上昇し 2016 11より100%稼働
に上昇し、2016.11より100%稼働
既存テナント
銀座：１階テナント⼊替による賃料上昇
・空室期間・フリーレントなし
・⽤途を事務所から物販店舗に変更
⽤途を事務所から物販店舗に変更
テナント⼊替の経緯
新規テナント（2016.3期までに⼊居）
前テナントから賃料減額要請
新規テナント（2016.9期に⼊居）
新規テナント（2017.3期に⼊居）
12F
総賃貸可能⾯積
11F
（2,248坪）
7,432㎡
2015年12⽉末に解約通知受領
（賃料減額要請は撤回）
１階貸室の建築基準法上の⽤途を事務所から店舗に
変更する⽅針を決定
10F
店舗テナントを募集し６社から申込受領
9F
2015年10⽉⼊居
8F
2015年10⽉⼊居
7F
2015年10⽉⼊居
6F
2015年10⽉⼊居
5F
2016年6⽉⼊居500㎡
⽐較検討のうえ１社を選定し契約締結
2016年6⽉末に前テナントが退去
2016年7⽉1⽇に新テナントが⼊居
2016年11⽉
⼊居173㎡
4F
2016年9⽉⼊居354㎡ 2016年11⽉⼊居319㎡
3F
2015年9⽉⼊居
2F
2015年11⽉⼊居
1F
エントランスホール
2015年9⽉末までに
解約の8フロア
5 409㎡（1 636坪）
5,409㎡（1,636坪）
テナント数
1→8
契約賃料※
単価指数
100→103.6
前テナント
賃貸⾯積
契約賃料※単価指数
新テナント
324㎡（98坪）
100
106.7
⽤途
事務所
物販店舗
業態
印刷サービス
コンビニエンスストア
ドラッグストア
※契約賃料には共益費を含みます
15
１．内部成⻑ (5) 稼働率の推移
■稼働率向上余地がある物件は⼤⼿町など
・⼤⼿町で貸室319㎡（96坪）の空室が発⽣、賃料⽔準向上に向けたリーシングを実施中
大手町
平河町
銀座
南青山
仙石山
錦糸町
横浜
さいたま
淀屋橋
ポート全体
100%
80%
第24期末
第25期末
第26期末
（2015.9末）
（2016.3末）
（2016.9末）
⼤⼿町ファーストスクエア
92.1%
98.5%
94.6%
平河町森タワー
100.0%
100.0%
100.0%
銀座ファ
銀座ファーストビル
ストビル
100 0%
100.0%
100 0%
100.0%
100 0%
100.0%
ＴＫ南⻘⼭ビル
100.0%
100.0%
100.0%
アークヒルズ 仙⽯⼭森タワー
100.0%
100.0%
100.0%
アルカセントラル
100.0%
97.1%
97.1%
横浜プラザビル
横浜プラザビル
100 0%
100.0%
100 0%
100.0%
100 0%
100.0%
明治安⽥⽣命さいたま新都⼼ビル
98.5%
97.6%
97.9%
淀屋橋フレックスタワー
100.0%
81.9%
93.4%
ポートフォリオ全体
99.1%
97.6%
98.2%
60%
40%
20%
2016.11より
100.0％
0%
4⽉末
2015年
5⽉末
6⽉末
7⽉末
8⽉末
9⽉末
10⽉末
11⽉末
12⽉末
1⽉末
2⽉末
3⽉末
4⽉末
5⽉末
6⽉末
7⽉末
8⽉末
9⽉末
2016年
16
１．内部成⻑ (6) テナント分散の状況
■テナント分散は⼤幅に進展
・資産⼊替とテナント⼊替等により、テナント分散は⼤幅に進展
・南⻘⼭の最⼤テナントとの契約は2020年5⽉末まで中途解約不可
上位テナント⽐率
上位10テナント⽐率
60 0%
60.0%
55.4%
52.6%
上位5テナント⽐率
53.3%
第26期末
（2016.9末）
上位10テナント⽐率
50.0%
40.0%
37.4%
41.9%
40.8%
39 3%
39.3%
37.8%
42.5%
32.9%
12.1%
33.0%
3.5%
30.0%
27.6%
20.0%
29.0%
27.8%
23.5%
33.0 %
23.5%
10.0%
67.0%
0.0%
第19期末
第20期末
第21期末
第22期末
第23期末
第24期末
第25期末
3.4%
2.3%
2.2%
2.1%
2.0%
1 9%
1.9%
1.8%
1.6%
第26期末
2013.3末 2013.9末 2014.3末 2014.9末 2015.3末 2015.9末 2016.3末 2016.9末
17
2．外部成⻑ (1) 外部成⻑の⽬的
物件クオリティを重視しつつ、収益安定化のための資産規模拡⼤
収益安定のために、テナント分散や⻑期安定的契約に加え、資産規模拡⼤も追及する
中⻑期的にポートフォリオ利回り向上に資する物件を取得し、持続可能な外部成⻑を⾏う
質 → 質×量
資産規模拡⼤
資産
ポ
ポートフォリオとテナントの分散
収益の安定化
時価総額拡⼤による投資⼝の流動性向上
資産規模2,000億円
資産規模2 000億円・時価総額1
時価総額1,000億円を当⾯のマイルスト
000億円を当⾯のマイルストーンとする
ンとする
将来的にはグローバル・インデックス構成銘柄となることを⽬指す
グローバル・インデックス⼊
2,000億円
1,691億円
398億円
上場時
（取得価額の総額）
現在
（
2016年9⽉期
期末総資産額
マイルストーン
将来
）
18
2．外部成⻑ (2) 外部成⻑戦略と取組状況
■ 戦略・施策
ソーシング⼒強化
・2016年4⽉に投資情報室を設置
検討対象物件の拡⼤
・⽴地が最重要と考え【近】は堅持、【新】や【⼤】は柔軟にとらえ、総合的に競争⼒があれば検討
⽴地が最重要と考え【近】は堅持 【新】や【⼤】は柔軟にとらえ 総合的に競争⼒があれば検討
スポンサー連携強化
・物件情報会議を定期的に実施
・連携により⼤型物件への投資機会を追求
⼊⼿情報件数
24％増加
（オフィスビルのみ）
検討物件数が⼤幅に増加
物件の競争⼒を総合的に勘案
物件
競争⼒を総合的 勘案
【近】は堅持
2014.10-2015.9
2014.10-2015.9
2015.10-2016.9
2015.10-2016.9
スポンサールートの
情報件数割合が増加
・都⼼5区に加え、その周辺区の物件も検討
・地⽅政令指定都市のプライム⽴地の物件を検討
【新】の柔軟化
スポンサールート
（オフ スビルのみ）
（オフィスビルのみ）
41%
・好⽴地であれば築20数年の物件も検討
好⽴地であれば築20数年の物件も検討
【⼤】の柔軟化
・中規模オフィスビルも検討
59%
2015.10-2016.9
19
3．財務 (1) 財務運営の推移
■含み益の増加により時価ベースＬＴＶは44.6％に低下
・レバレッジは、賃貸借契約の安定性、不動産市況や⾦融環境等を⼗分に考慮して、柔軟に運⽤
・有利⼦負債は、⻑期、固定⾦利での調達が中⼼
資⾦調達の内訳
100.0%
20.0%
期末借入金
期末投資法人債
LTV（時価）
LTV（簿価）
長期固定金利比率
88.2%
77.9%
19,000
40.0%
期末出資総額
90.9%
80 0%
80.0%
60.0%
有利⼦負債の条件
58,000
47.9%
45.9%
75,026
9,000
68,000
47.8%
45.6%
75,026
80.1%
76,000
64,000
52.4%
46.6%
45.5%
75,026
88.2%
88.2%
200,000
160 000
160,000
19,000
19,000
19,000
19,000
66,000
66,000
66,000
66,000
50.1%
50.5%
50.4%
50.3%
平均調達期間
（年）
平均残存期間
1.50%
5.0
1.14%
1 10%
1.10%
1.01%
4.0
75,026
47.1%
75,026
46.5%
75,026
45.5%
75,026
44.6%
75,026
0.0%
0.93%
0.91%
0.91%
0.90%
55
5.5
56
5.6
56
5.6
56
5.6
120,000
3.0
50.6%
平均調達利率（年率）
6.0
1.24%
81.0%
16,000
9,000
88.2%
（百万円）
4.9
80,000
4.7
2.0
40,000
0
3.1
1.0
5.0
4.7
2.7
2.8
3.0
3.3
1.00%
0.50%
3.2
2.7
2.2
0.00%
0.0
第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末
第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末
2013.3末 2013.9末 2014.3末 2014.9末 2015.3末 2015.9末 2016.3末 2016.9末
2013.3末 2013.9末 2014.3末 2014.9末 2015.3末 2015.9末 2016.3末 2016.9末
◆有利⼦負債の内訳
第25期末
第26期末
⻑期借⼊⾦
66,000百万円
66,000百万円
投資法⼈債
19 000百万円
19,000百万円
合計
85,000百万円
第25期末
第26期末
平均調達期間
5.64年
5.64年
19 000百万円
19,000百万円
平均残存期間
2 72年
2.72年
2 24年
2.24年
85,000百万円
平均調達利率
0.91％
0.90％
20
3．財務 (2) 返済期限の分散状況（2016年10⽉31⽇現在）
■⻑期化とコスト削減の両⽴を実現、財務コスト削減を継続
・10⽉に4年債0.66％を10年債0.47％でリファイナンス（40億円同額）し、⻑期化とコスト削減を両⽴
・第28期に100億円、第29期に40億円、⽐較的⾼利率の有利⼦負債の返済期限が到来
第28期に100億円、第29期に40億円、⽐較的⾼利率の有利⼦負債の返済期限が到来
返済期限
2017年9⽉29⽇
利率 1.54995%
借⼊⾦
（百万円）
16,000
14,000
12,000
,
償還期限
2016年10⽉18⽇
利率 0.66%
償還期限
2017年9⽉29⽇
利率 1.59%
返済期限
2017年3⽉31⽇
利率 0.77565%
投資法⼈債
償還済
平均調達期間
5.64年
5.92年
平均残存期間
2.24年
2.81年
平均調達利率
0.90%
0.89％
返済期限
2018年3⽉30⽇
利率（変動） 0.28%
10,000
8 000
8,000
2016年10⽉末
返済期限
2018年2⽉28⽇
利率 1.91808%
10,000
4 000
4,000
2016年9⽉末
9,000
4 000
4,000
5,000
6,000
9 000
9,000
4,000
6,000
2,000
6,000
5,000
3,000
4,500
4,000
2,000
0
1,000
5,000
3,000
3,000
4,000
1 500
1,500
第26期
第27期
第28期
第29期
第30期
第31期
第32期
第33期
第34期
第35期
第36期
第37期
第38期
2016.9期 2017.3期 2017.9期 2018.3期 2018.9期 2019.3期 2019.9期 2020.3期 2020.9期 2021.3期 2021.9期 2022.3期 2022.9期
第42期
2024.9期
第47期
2027.3期
21
Ⅲ
参考資料
22
期末物件価額⼀覧（2016年9⽉30⽇現在）
物件名
取得
価額
(百万円)
鑑定評価額(百万円） （注1）
取得時
前期⽐
増減
第24期末
第25期末
第26期末
(百万円)
直接還元法
還元利回り
ＤＣＦ法
(％)
(注2)(注3)
(注2)(注3)
(％)
最終還元
利回り(％)
割引率
(注2)(注3)
⼤⼿町ファーストスクエア
23,495
23,500
28,100
28,700
28,700
―
3.2
2.7
3.2
平河町森タワー
18,200
18,800
21,600
22,100
22,800
700
3.3
3.1
3.5
銀座ファーストビル
12,282
12,500
11,400
11,700
12,100
400
3.6
3.4
3.8
ＴＫ南⻘⼭ビル
35,000
35,040
32,700
33,400
33,500
100
3.4
3.3
3.4
8,423
8,610
9,960
10,300
10,600
300
3.3
3.1
3.5
① 15,031
① 16,600
② 360
② 403
17,600
17,600
18,000
400
4.1
3.9
4.3
横浜プラザビル
17,950
17,980
19,300
19,600
19,900
300
4.3
3.9
4.5
明治安⽥⽣命さいたま新都⼼ビル
22,700
22,820
22,450
22,650
23,200
550
4.8
4.6
4.9
7,834
7,940
6,730
6,760
6,920
160
4.3
4.1
4.5
161,276
164,193
169,840
172,810
175,720
2,910
3.8
3.5
3.9
第26期末
鑑定評価額
第26期末
帳簿価額
①
②
アークヒルズ 仙⽯⼭森タワー
アルカセントラル（注4）
淀屋橋フレックスタワー
ポートフォリオ全体
（注1）各不動産の取得時及び各期末の鑑定評価額を算出した不動産鑑定評価機関は、以下
各不動産の取得時及び各期末の鑑定評価額を算出した不動産鑑定評価機関は、
の通りです。
以下の通りです。
⼤⼿町・横浜【⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所】
⼤⼿町・横浜【⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所】
平河町・銀座・仙⽯⼭・錦⽷町・淀屋橋【⼤和不動産鑑定株式会社】
平河町・銀座・仙⽯⼭・錦⽷町・淀屋橋【⼤和不動産鑑定株式会社】
南⻘⼭・さいたま【株式会社中央不動産鑑定所】
南⻘⼭・さいたま【株式会社中央不動産鑑定所】
（注2）各利回り、割引率は、第25期末鑑定評価額算出に⽤いられた数値を記載しておりま
各利回り、割引率は、第26期末鑑定評価額算出に⽤いられた数値を記載して
す。
おります。
（注3）ポートフォリオ全体の利回り、割引率は、第25期末鑑定評価額に基づき算出した加
ポートフォリオ全体の利回り、割引率は、第26期末鑑定評価額に基づき算出した
重平均値です。数値は⼩数点第2位を四捨五⼊して表⽰しております。
加重平均値です。
（注4）アルカセントラルは、2014年3⽉28⽇（第21期）に取得（①）し、2014年
アルカセントラルは、2014年3⽉28⽇（第21期）に取得（①）し、2014年
⽉ ⽇（第
⽉ ⽇（第
期） 追加取得（②）しております。
期） 追加取得（②）しております。
5⽉30⽇（第22期）に追加取得（②）しております。
5⽉30⽇（第22期）に追加取得（②）しております。
数値は⼩数点第1位未満を切捨てて表⽰しております。
物件名
⼤⼿町ファーストスクエア
平河町森タワー
銀座ファーストビル
ＴＫ南⻘⼭ビル
アークヒルズ 仙⽯⼭森タワー
アルカセントラル（注4）
横浜プラザビル
明治安⽥⽣命さいたま新都⼼ビル
淀屋橋フレックスタワー
ポートフォリオ全体
(百万円)
28,700
22,800
12,100
33,500
10,600
18,000
19,900
23 200
23,200
6,920
(百万円)
23,488
含み損益
(百万円)
③ ① ②
③=①－②
帳簿価額
⽐（％）
③/②
5,211
22.2
5,173
29.4
33,680
297
-180
2.5
-0.5
8,228
2,371
28.8
1,971
12.3
1,901
10.6
4 740
4,740
25 7
25.7
112
1.7
21,599
14.0
17,626
11,802
16,028
17,998
18 459
18,459
6,807
154,120
175,720
1⼝当たり含み損益
111,453円
23
物件別賃貸事業収⽀とＮＯＩ利回り（第26期（2016年9⽉期））
⼤⼿町
Ａ．不動産賃貸事業収益
百万円
賃貸事業収⼊
百万円
その他賃貸事業収⼊
百万円
Ｂ．不動産賃貸事業費⽤
百万円
458
（注）
241
平河町
銀座
南⻘⼭
仙⽯⼭
錦⽷町
横浜
さいたま
淀屋橋
9物件合計
547
350
746
235
532
521
857
184
4,435
547
341
746
235
532
521
857
184
4,426
―
9
―
―
―
0
0
―
9
204
166
290
85
237
234
517
139
2,116
外部委託費
百万円
91
27
63
35
76
41
92
23
502
⽔道光熱費
百万円
12
34
45
3
28
24
75
19
254
公租公課
百万円
28
45
76
12
58
31
59
19
429
保険料
百万円
0
0
1
0
2
0
1
0
8
修繕費
百万円
3
18
18
―
0
9
47
13
113
減価償却費
百万円
68
39
85
33
71
126
240
62
803
固定資産除却損
百万円
―
―
―
―
―
―
―
―
0
その他賃貸事業費⽤
百万円
0
0
0
0
0
0
0
0
5
（注）
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）
百万円
217
342
184
455
149
295
287
340
45
2,318
Ｄ．ＮＯＩ（Ｃ＋減価償却費）
百万円
292
410
223
540
183
367
414
580
108
3,122
Ｅ．取得価額
百万円
23,495
18,200
12,282
35,000
8,423
15,391
17,950
22,700
7,834
161,276
Ｆ．ＮＯＩ利回り（Ｄ×２÷Ｅ）
％
2.5
4.5
3.6
3.1
4.3
4.8
4.6
5.1
2.8
3.9
Ｇ．償却後利回り（Ｃ×２÷Ｅ）
％
1.9
3.8
3.0
2.6
3.6
3.8
3.2
3.0
1.2
2.9
（注）⼤⼿町ファーストスクエアの不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費⽤の内訳につきましては、当該不動産の共同事業者の申⼊れにより、開⽰を差し控えております。
24
上位テナント（2016年9⽉30⽇現在）
テナント
業種名
（パススルーの場合はエンドテナントベース）
物件名称
賃貸⾯積（㎡）
総賃貸⾯積に占める
賃貸⾯積の割合（％）
（注1）
12.1
1
東急不動産株式会社
不動産業、物品賃貸業
ＴＫ南⻘⼭ビル
12,243.57
2
パナソニック株式会社エコソリューションズ社
製造業
横浜プラザビル
3,499.39
3.5
3
NSユナイテッド海運株式会社
運輸業、郵便業
⼤⼿町ファーストスクエア
3,422.58
3.4
4
株式会社アルビオン
製造業
銀座ファーストビル
2,327.01
2.3
5
（注2）
卸売業、⼩売業
銀座ファーストビル、
銀座ファーストビル
横浜プラザビル、
明治安⽥⽣命さいたま新都⼼ビル
2,248.75
2.2
6
独⽴⾏政法⼈⽔資源機構
サービス業
明治安⽥⽣命さいたま新都⼼ビル
2,120.48
2.1
7
アフラック
⾦融業、保険業
淀屋橋フレックスタワー
2,022.57
2.0
8
（注2）
⾦融業、保険業
アルカセントラル
1,959.01
1.9
9
埼⽟労働局
公務
明治安⽥⽣命さいたま新都⼼ビル
1,815.81
1.8
株式会社アプラス
⾦融業、保険業
アルカセントラル
1,664.00
1.6
10
合
計
33,323.16
33.0
（注1）2016年9⽉30⽇現在の「総賃貸⾯積」は、100,909.13㎡です。
（注2） 当該テナント名称を開⽰することについてテナントの承諾が得られていないため記載しておりません。
25
ポートフォリオ戦略
基本⽅針
中⻑期的な観点から、本投資法⼈の資産の着実な成⻑と安定した収益の確保を⽬指して運⽤を⾏います。
不動産投資・運⽤⾯のみならず財務運営⾯においても「投資主の最⼤利益」を最終⽬的とし、資産運⽤を⾏います。
ポートフォリオの構築
⻑期的資産価値の維持
【近】【新】【⼤】を重視し、マーケットにおける優位性をもった中⻑期的に競争⼒の⾼い
優良不動産関連資産に慎重に投資を⾏います。
安定賃料収⼊の確保
キャッシュ・フローの安定度及び確実性の⾼い不動産関連資産を優先的に検討します。
運⽤資産のクオリティと成⻑スピード
成⻑スピードのみに⽬を奪われ「投資主の利益」を損なうような投資を⾏うことが無いように注意を払いつつ、
クオリティと成⻑スピードをバランス良く両⽴させるべく、中⻑期保有を前提として取得して参ります。
管理・運営
⾼稼働率⽔準の維持及び賃料収⼊の維持向上を⽬指し、同時に物件の管理運営の仕様の維持とコスト削減のバランスを
常に最適化できるよう専⾨性を発揮します。
26
ポートフォリオ（2016年9⽉30⽇現在）
戦略
マーケットにおける優位性
中⻑期的競争⼒の⾼い物件への投資
特徴
⼤⼿町ファースト
スクエア
平河町森タワー
銀座ファーストビル
ＴＫ南⻘⼭ビル
【近】利便性 ⾼ ⽴地
【近】利便性の⾼い⽴地
最寄駅に直結⼜は徒歩5分以内
【新】築年数の浅い物件
平均築年数
約13.7年
ポートフォリオ
ポ
トフォリオPML
2.1％
【⼤】⼤型のオフィスビル
アークヒルズ
仙⽯⼭森タワー
アルカセントラル
横浜プラザビル
明治安⽥⽣命
さいたま
新都⼼ビル
淀屋橋フレックス
タワー
179億円
平均総賃貸可能⾯積 11,416㎡
平均取得価額
27
ポートフォリオの特徴① 【近】
⼤⼿町ファーストスクエア
平河町森タワー
銀座ファーストビル
ＴＫ南⻘⼭ビル
最寄駅直結または徒歩5分以内
アークヒルズ 仙⽯⼭森タワー
アルカセントラル
横浜プラザビル
明治安⽥⽣命さいたま新都⼼ビル
淀屋橋フレックスタワー
28
ポートフォリオの特徴② 【新】
（2016年9⽉30⽇現在）
ＰＭＬ値（Probable Maximum Loss：地震による予想最⼤損失率）
築年数
（年）
40.0
40
0
（％）
15 0
15.0
2010年３⽉
30.0
専有部貸室・共⽤部
リニューアル
24.7
普通契約
19.6
18.2
20.0
大森
10 0
10.0
6.8
10.0
14.6
13.4
天王洲
6.7 安定的な
4.2
13.7
9.9
5.0
賃貸契約
0.0
4.8
4.4
3.3
2.7
1.7
1.3
5.4
3.6
2.2
2.1
0.0
⼤⼿町
平河町
銀座
南⻘⼭
仙⽯⼭
錦⽷町
横浜
さいたま 淀屋橋 ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
ﾎﾎ
ﾄﾌｫﾘｵ
ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
ﾄﾌｫﾘｵ
平均
平均
（注1） 2016年9⽉30⽇時点における経過築年数で作成しております。
（注2） ポートフォリオ平均の数値は、総賃貸可能⾯積により加重平均して算出しております。
ポートフォリオ平均の築年数
13 7年
13.7
約
⼤⼿町
平河町
銀座
南⻘⼭
仙⽯⼭
錦⽷町
横浜
さいたま 淀屋橋 ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
ﾎﾎ
ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
ｰﾄﾌｫﾘｵ
ﾄﾌｫﾘｵ
全体
全体
（注） 応⽤アール・エム・エス株式会社の地震リスク分析報告によります。
ポートフォリオ全体のPML値
2 1％
2.1
29
ポートフォリオの特徴③ 【⼤】
（2016年9⽉30⽇現在）
延床⾯積（共同所有の場合は、⼀棟全体の⾯積）
総賃貸可能⾯積（共同所有の場合は、本投資法⼈持分⾯積）
（㎡）
（㎡）
100,000
30,000
141,228
140,667
78,897
80 000
80,000
60,000
25,000
,
58,449
51,094
49,753
21 704
21,704
20,000
15,000
40,000
20,958
20,000
10,000
19,968
12,479
10,997
8,131
9,843
14,222
11,416
7,718
7,432
3,938
5,000
0
0
⼤⼿町
平河町
銀座
南⻘⼭
仙⽯⼭
錦⽷町
横浜
さいたま
淀屋橋
ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
平均
（注） 表⽰桁数未満は切捨てて表⽰しております。
⼤⼿町
平河町
銀座
南⻘⼭
仙⽯⼭
横浜
さいたま
淀屋橋
ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
平均
1物件当たり平均総賃貸可能面積
58,449㎡
11,416㎡
投資⽐率
取得価額
（億円）
その他3⼤都市圏 4.9％
500
400
350
東京周辺都市部
25.2％
227
182
153
122
179
さいたま
14.1%
4.9%
60.4％
⼤⼿町
14.6%
平河町
179
11.3%
横浜
84
100
東京都⼼5区
淀屋橋
234
200
錦⽷町
（注） 表⽰桁数未満は切捨てて表⽰しております。
1物件当たり平均延床面積
300
15,746
14,012
11.1%
78
銀座
錦⽷町
0
⼤⼿町
平河町
銀座
南⻘⼭
仙⽯⼭
錦⽷町
横浜
さいたま
淀屋橋
平均
（注） 表⽰桁数未満は切捨てて表⽰しております。
大森
取得価額の総額
9物件 1,612億円
9.5%
ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ
その他東京都内23区
9.5％
7.6%
仙⽯⼭
5.2%
南⻘⼭
21.7%
1物件当たり平均取得価額
179億円
（注1） 「投資⽐率」は、取得価額の総額に対する当該不動産関連資産の取得価額の⽐率
をいいます。
（注2） 「東京都⼼5区」は、千代⽥区、中央区、港区、新宿区及び渋⾕区をいいます。
30
⼤⼿町ファーストスクエア
物件概要
所
在
⾯
地
千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬5番1号
積
（⼟地） 10,998.97㎡
（建物）141,228.06㎡ / 延床⾯積
（本投資法⼈専有⾯積割合：約9.1％）
構
造
鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根
地下5階付23階建
建
築
時
期
（1期､Ｗ棟）1992年2⽉
（2期､Ｅ棟）1998年2⽉
----------以下、本投資法⼈持分について記載----------
取
取
得
得
価
⽇
2003年12⽉25⽇
額
23,495百万円（百万円未満切捨）
取得時の鑑定評価額
23,500百万円
,
（2003年7⽉1⽇時点）
期 末 鑑 定 評 価 額
28,700百万円（2016年9⽉30⽇時点）
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積
8,131.75㎡ （2016年9⽉30⽇時点）
稼
率
94.6％（2016年9⽉30⽇時点）
態
普通借家契約（⼀部、定期建物賃貸借契約）
考
2010年3⽉に、区分所有持分（18階から22階）の
契
備
働
約
形
⼤規模リニューアル⼯事が完了
31
⼤⼿町ファーストスクエア （建物概念図）
ウエストタワー
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
B1
B2
B3
B4
B5
イーストタワー
共有
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
共有
アトリウム
共有
共有
（注1) 共有部分についての本投資法⼈持分
部分
部分
区分
本投資法人
持分割合 1,000万分の988,726
1 000万分の988 726
共有
区分
（注2） 本投資法⼈が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は、
不動産信託受託者の三菱ＵＦＪ信託銀⾏株式会社です。
本投資法人
持分割合 3,178,247分の320,431
3 178 247分の320 431
32
平河町森タワー
物件概要
所
在
⾯
地
千代⽥区平河町⼆丁⽬16番1号
積
（⼟地） 5,592.19㎡
（建物）51,094.82㎡ / 延床⾯積
（本投資法⼈持分割合：約26.2％）
構
造
鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根
地下3階付24階建
建
築
時
期
2009年12⽉
----------以下、本投資法⼈持分について記載----------
取
取
得
得
価
⽇
2011年3⽉1⽇
額
18 200百万円
18,200百万円
取得時の鑑定評価額
18,800百万円（2011年1⽉14⽇時点）
期 末 鑑 定 評 価 額
22,800百万円（2016年9⽉30⽇時点）
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積
9 843 52㎡ （2016年9⽉30⽇時点）
9,843.52㎡
稼
率
100.0％（2016年9月30日時点）
態
普通借家契約
考
森ビル株式会社へマスターリース
当初の固定賃料期間が終了し、
2014年4⽉1⽇よりパススルー
契
備
働
約
形
33
平河町森タワー （建物概念図）
屋上
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
B1
B2
B3
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
（注1) 本投資法人持分
部分 （区分所有権）
部分 （区分所有権）
屋上（ルーフガーデン）
（住宅）
14F～23F
（事務所）
（事務所）
ロビー
（事務所）
2F～13F
(店舗)
（注2） 本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は、
不動産信託受託者の三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社です。
34
銀座ファーストビル
物件概要
所
在
⾯
地
中央区銀座⼀丁⽬10番6号
積
（⼟地） 1,404.64㎡
（建物）12,479.45㎡ / 延床⾯積
（本投資法⼈専有⾯積割合：約92.1％）
構
造
鉄⾻・鉄筋コンクリート・鉄⾻鉄筋コンクリート造
陸屋根地下3階付11階建
建
築
時
期
1998年8⽉
----------以下、本投資法⼈持分について記載----------
取
得
⽇
2005年3⽉29⽇
額
12,282百万円
取得時の鑑定評価額
12,500百万円
（2004年11⽉30⽇時点）
期 末 鑑 定 評 価 額
12,100百万円
,
（2016年9⽉30⽇時点）
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積
7,718.86㎡ （2016年9⽉30⽇時点）
稼
率
100.0％
態
普通借家契約（
（⼀部
部、定期建物賃貸借契約）
定期建物賃貸借契約）
取
契
得
価
働
約
形
（2016年9月30日時点）
35
ＴＫ南⻘⼭ビル
物件概要
所
在
⾯
地
港区南⻘⼭⼆丁⽬6番21号外
積
（⼟地） 3,039.08㎡
（建物）20,958.79㎡ / 延床⾯積
構
造
鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根
鉄⾻
鉄⾻鉄筋コンクリ ト造陸屋根
地下2階付17階建
建
築
期
2003年5⽉
⽇
2005年10⽉21⽇
額
35,000百万円
取得時の鑑定評価額
35,040百万円
（2005年7⽉31⽇時点）
期 末 鑑 定 評 価 額
33,500百万円
（2016年9⽉30⽇時点）
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積
14,012.64㎡
稼
率
100.0％
態
定期建物賃貸借契約（⼀部、普通借家契約）
取
取
契
時
得
得
価
働
約
形
（2016年9⽉30⽇時点）
（2016年9⽉30⽇時点）
36
アークヒルズ 仙⽯⼭森タワー
物件概要
所
在
⾯
地
港区六本⽊⼀丁⽬9番10号
積
（⼟地） 15,367.75㎡
（建物）140,667.09㎡ / 延床⾯積
（本投資法⼈持分割合：約5.6％）
構
造
鉄⾻鉄筋コンクリ ト 鉄⾻ 鉄筋コンクリ ト造
鉄⾻鉄筋コンクリート・鉄⾻・鉄筋コンクリート造
陸屋根地下4階付47階建
建
築
時
期
2012年8⽉
----------以下、本投資法⼈持分について記載----------
取
⽇
2012年11⽉20⽇
額
,
百万円
8,423百万円
（百万円未満切捨）
取得時の鑑定評価額
8,610百万円
（2012年10⽉5⽇時点）
期 末 鑑 定 評 価 額
10,600百万円
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積
3,938.81㎡ （2016年9⽉30⽇時点）
稼
率
100.0％
態
普通借家契約
考
森ビル株式会社へマスターリース
当初の固定賃料期間が終了し、
2015年12⽉1⽇よりパススルー
取
契
備
得
得
価
働
約
形
（2016年9⽉30⽇時点）
（2016年9⽉30⽇時点）
32階〜47階の16フロアを他の区分所有者と
共同運⽤
37
アークヒルズ 仙⽯⼭森タワー （建物概念図）
ルーフデッキ
展望回廊
PH
47
46
45
44
43
42
41
40
39
38
37
36
35
34
33
32
31
30
29
28
27
26
25
24
・
・
3
2
1
B1
B2
B3
B4
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
事務所
（注1) 本投資法人持分
部分 （区分所有権）
（注2) 本投資法人持分以外の共同運用区画
部分
森ビル株式会社、明治安田生命保険相互会社及び本投資法人の区分
所有者 者 共
所有者三者の共同の利益を実現することを目的として、32階から47階ま
利益を実 する とを 的と
階から 階ま
での16フロアを共同運用区画とし、当該区画から生じる収支を面積に基
づく事業比率に応じて分配する仕組み（共同運用スキーム）を採用
プレミアムオフィス
スカイラウンジ プレミアムオフィス ビューラウンジ
住宅
F
F
F
F
F
F
F
本投資法人の保有は2フロアであるものの、本スキームの採用により、
固定賃料期間経過後も収益の安定化に寄与
オフィス
店舗
エントランス
駐車場
店舗
B１Ｆエントランス
駐車場
駐車場
駐車場
店舗
店舗
（注3） 本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、
所有権者は、不動産信託受託者の三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社です。
38
アルカセントラル
物件概要
所
在
⾯
地
墨⽥区錦⽷⼀丁⽬2番1号
積
（⼟地）18,100.41㎡（第3街区全体）
（建物）49,753.92㎡ /延床⾯積
（本投資法⼈持分割合：約57.8％）
構
造
鉄⾻造⼀部鉄⾻鉄筋コンクリート造
陸屋根地下3階地上22階建塔屋1階
建
築
時
期
1997年3⽉
----------以下、本投資法⼈持分について記載----------
⽇
2014年3⽉28⽇、2014年5⽉30⽇
額
15,391百万円
取得時の鑑定評価額
17,003百万円
取
取
得
得
価
（百万円未満切捨）
（2014年2⽉20⽇及び2014年5⽉1⽇時点）
期 末 鑑 定 評 価 額
18,000百万円 （2016年9⽉30⽇時点）
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積
15,746.41㎡ （2016年9⽉30⽇時点）
稼
率
97.1％
態
普通借家契約
契
働
約
形
（2016年9⽉30⽇時点）
39
アルカセントラル （建物概念図）
22 F
21 F
20 F
19 F
18 F
17 F
16 F
15 F
14 F
13 F
事務所
12 F
11 F
10 F
9F
8F
7F
6F
5F
4F
3F
2F
エントランス
1F
学校・店舗
事務所
B1 F
B2 F
B3 F
（注1) 本投資法人持分
部分 （区分所有権）
（注2） 本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は、
不動産信託受託者の三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社です。
40
横浜プラザビル
物件概要
所
在
⾯
地
横浜市神奈川区⾦港町2番地6
積
（⼟地） 2,720.30㎡
（建物）19,968.20㎡ / 延床⾯積
構
造
鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根
鉄⾻
鉄⾻鉄筋コンクリ ト造陸屋根
地下1階付12階建
建
築
期
2010年2⽉
⽇
2014年8⽉1⽇
額
17,950百万円
取得時の鑑定評価額
17,980百万円
（2014年6⽉5⽇時点）
期 末 鑑 定 評 価 額
19,900百万円
（2016年9⽉30⽇時点）
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積
14,222.53㎡
稼
率
100.0％
態
普通借家契約（⼀部、定期建物賃貸借契約）
取
取
契
時
得
得
価
働
約
形
（2016年9⽉30⽇時点）
（2016年9⽉30⽇時点）
41
明治安⽥⽣命さいたま新都⼼ビル
物件概要
所
在
⾯
地
さいたま市中央区新都⼼11番地2
積
（⼟地） 7,035.05㎡
（建物）78,897.42㎡ / 延床⾯積
構
造
鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根
地下3階付35階建
建
築
時
期
2002年3⽉
----------以下、本投資法⼈持分（共有持分50％）について記載----------
取
⽇
2007年4⽉25⽇
額
22 700百万円
22,700百万円
取得時の鑑定評価額
22,820百万円
（2007年2⽉1⽇時点）
期 末 鑑 定 評 価 額
23,200百万円
（2016年9⽉30⽇時点）
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積
21,704.32㎡
稼
率
97.9％
態
定期建物賃貸借契約
取
契
得
得
価
働
約
形
（2016年9⽉30⽇時点）
（2016年9⽉30⽇時点）
42
淀屋橋フレックスタワー
物件概要
所
在
⾯
地
⼤阪市中央区⾼麗橋三丁⽬3番11号
積
（⼟地） 1,692.51㎡
（建物）10,997.50㎡ / 延床⾯積
構
造
鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根
地下1階付12階建
建
築
期
2006年11⽉
⽇
2008年1⽉31⽇
額
7,834百万円
取得時の鑑定評価額
7,940百万円
（2007年11⽉1⽇時点）
期 末 鑑 定 評 価 額
6 920百万円
6,920百万円
（2016年9⽉30⽇時点）
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積
7,432.28㎡
稼
率
93.4％
態
普通借家契約
取
取
契
時
得
得
価
働
約
形
（2016年9⽉30⽇時点）
（2016年9⽉30⽇時点）
43
貸借対照表
(1)資産の部
前期（第25期）①
(2016年3⽉31⽇）
⾦額
当期（第26期）②
増減 ② - ①
(2016年9⽉30⽇）
⾦額
前期⽐
⾦額
(％)
1 資産の部
2
(2)負債・純資産の部
（単位：千円）
（単位：千円）
前期（第25期）①
当期（第26期）②
(2016年3⽉31⽇）
(2016年9⽉30⽇）
額
⾦額
⾦額
額
増減 ② - ①
前期⽐
⾦額
額
(％)
1 負債の部
流動資産
2
流動負債
3
現⾦及び預⾦
2,608,260
3,463,358
855,097
3
営業未払⾦
189,251
178,386
△ 10,864
4
信託現⾦及び信託預⾦ （注)
9,708,688
10,055,947
347,258
4
１年内償還予定の投資法⼈債
4,000,000
9,000,000
5,000,000
5
営業未収⼊⾦
6 000 000
6,000,000
11 000 000
11,000,000
5 000 000
5,000,000
6
前払費⽤
194
－
△ 194
7
繰延税⾦資産
18,834
8
未収収益
9
⽴替⾦
10
11
流動資産合計
110 439
110,439
20 123
20,123
5
１年内返済予定の⻑期借⼊⾦
439,598
△ 20,323
6
未払⾦
18
13
△5
7
未払費⽤
77,585
96,419
－
253
253
8
未払法⼈税等
774
860
85
77
160
82
9
未払消費税等
100,958
104,986
4,028
12 867 283
12,867,283
14 069 770
14,069,770
1 202 486
1,202,486
10
前受⾦
555 368
555,368
592 879
592,879
37 511
37,511
11
未払分配⾦
6,714
6,411
△ 303
10,930,846
20,979,944
10,049,097
93
9.3
固定資産
12
有形固定資産
13
信託建物
14
15
12
流動負債合計
41,841,083
△ 689,909
13
信託構築物
758,325
741,517
△ 16,807
14
投資法⼈債
15,000,000
10,000,000
△ 5,000,000
信託機械及び装置
188 824
188,824
171 585
171,585
△ 17,238
17 238
15
⻑期借⼊⾦
60,000,000
55,000,000
△ 5,000,000
3,848
16
信託預り敷⾦及び保証⾦
6,349,096
6,391,467
42,370
81,349,096
71,391,467
92,279,943
92,371,412
91,468
75,026,315
75,026,315
－
信託⼯具、器具及び備品
17
信託⼟地
18
信託建設仮勘定
19
有形固定資産合計
58,552
62,401
111,298,931
111,298,931
－
17
811
4,308
3,497
18
154,836,438
154,119,827
△ 716,610
△ 0.5
固定負債合計
負債合計
△ 9,957,629 △ 12.2
投資主資本
21
出資総額
22
剰余⾦
21
信託その他無形固定資産
528
481
△ 47
22
無形固定資産合計
528
481
△ 47
23
任意積⽴⾦
236,503
184,456
△ 52,046
24
圧縮積⽴⾦
311,110
291,610
△ 19,500
任意積⽴⾦合計
311,110
291,610
△ 19,500
23
投資その他の資産
24
⻑期前払費⽤
△ 8.9
0.1
19 純資産の部
20
無形固定資産
91.9
固定負債
42,530,993
16
20
90 316
90,316
459,922
25
⻑期前払消費税等
3,873
3,305
△ 568
25
26
差⼊保証⾦
10,000
10,000
－
26
当期未処分利益⼜は当期未処理損失（△）
1,075,479
1,425,796
350,317
27
修繕積⽴⾦
677,372
677,372
－
27
剰余⾦合計
1,386,589
1,717,407
330,817
23.9
28
投資その他の資産合計
927,750
875,134
△ 52,615
76,412,905
76,743,722
330,817
0.4
76,412,905
76,743,722
330,817
0.4
168,692,848
169,115,135
422,286
0.3
29
30
固定資産合計
155,764,717
154,995,443
△ 769,273
△ 5.7
28
△ 0.5
29
繰延資産
投資法⼈債発⾏費
60,848
49,920
△ 10,927
32
繰延資産合計
60,848
49,920
△ 10,927 △ 18.0
168,692,848
169,115,135
資産合計
純資産合計
30 負債純資産合計
31
33
投資主資本合計
422,286
0.3
（注）うち、テナントから預かっている信託預り敷⾦及び保証⾦対応信託預⾦：
前期（第25期）5,954,681千円、当期（第26期）5,993,516千円
44
財務指標
項⽬
計算式（注）
① 総資産経常利益率
％
② (年換算）
％
③ 純資産当期純利益率
％
④ （年換算）
％
⑤ 期末⾃⼰資本⽐率
％
⑥ 期末総資産有利⼦負債⽐率（ＬＴＶ）
第22期
B÷{（D＋E）÷2}
第23期
第24期
第25期
第26期
0.7
1.2
0.5
0.6
0.8
(
(1.4)
)
(
(2.4)
)
(
(1.1)
)
(
(1.3)
)
(
(1.7)
)
1.5
2.7
1.2
1.4
1.9
(3.0)
(5.4)
(2.4)
(2.8)
(3.7)
G÷E
43.5
45.6
45.3
45.3
45.4
％
H÷E
52.4
50.1
50.5
50.4
50.3
⑦ NOI（Net Operating Income)
百万円
A＋I
2,812
2,741
2,600
2,757
3,122
⑧ FFO(Funds from Operation)
百万円
C＋I-J
1,922
1,694
1,717
1,870
2,228
C÷{（F＋G）÷2}
＜ご参考＞不動産 期末評価額を考慮したLTV
＜ご参考＞不動産の期末評価額を考慮したLTV
（注）参照数値
期
項⽬
第22期
第23期
第24期
第25期
第26期
期
項⽬
第22期
第23期
第24期
第25期
第26期
A
賃貸事業損益
百万円
2,062
1,957
1,811
1,961
2,318
① 期末評価額
百万円
167,380
166,550
169,840
172,810
175,720
B
経常利益
百万円
1,174
2,086
928
1,076
1,426
② 帳簿価額合計
百万円
161,092
155,840
155,349
154,836
154,120
C
当期純利益
百万円
1,173
2,085
928
1,075
1,425
D
期⾸総資産
百万円
156,509
175,613
169,581
168,405
168,692
③ （①－②）
百万円
6,287
10,709
14,490
17,973
21,599
E
期末総資産
百万円
175,613
169,581
168,405
168,692
169,115
④ 期末総資産
百万円
175,613
169,581
168,405
168,692
169,115
F
期⾸純資産
百万円
77 105
77,105
76 402
76,402
77 314
77,314
76 362
76,362
76 412
76,412
⑤ （③＋④）
百万円
181,900
180,291
182,895
186,665
190,714
G
期末純資産
百万円
76,402
77,314
76,362
76,412
76,743
⑥ 期末有利⼦負債
百万円
92 000
92,000
8 000
85,000
8 000
85,000
8 000
85,000
8 000
85,000
H
期末有利⼦負債
百万円
92,000
85,000
85,000
85,000
85,000
⑦ LTV (⑥/⑤)
％
50.6
47.1
46.5
45.5
44.6
I
減価償却費
百万円
749
783
789
795
803
J
不動産等売却損益
百万円
－
1,175
－
－
－
45
借⼊と投資法⼈債格付の状況（2016年9⽉30⽇現在）
スポンサーを中⼼とする安定したバンクフォーメーション
ＪＣＲ格付
：
ＡＡー
安定的
⾦融機関別借⼊⾦残⾼
借⼊先
残⾼
（百万円）
シェア
三菱東京UFJ銀⾏
15,700
23.8％
三菱UFJ信託銀⾏
15,700
23.8％
⽇本政策投資銀⾏
11,500
17.4％
三井住友銀⾏
3 750
3,750
5 7％
5.7％
福岡銀⾏
3,750
5.7％
伊予銀⾏
2,300
3.5％
農林中央⾦庫
1,600
2.4％
明治安⽥⽣命保険
1,500
2.3％
オリックス銀⾏
1,500
2.3％
七⼗七銀⾏
1,500
2.3％
百五銀⾏
1,500
2.3％
南都銀⾏
1,400
2.1％
⾜利銀⾏
1,000
1.5％
800
1 2％
1.2％
2,500
3.8％
66 000
66,000
100 0％
100.0％
損害保険ジャパン⽇本興亜
常陽銀⾏
第四銀⾏
⾹川銀⾏
横浜銀⾏
東⽇本銀⾏
合
計
その他⾦融機関
38.8%
スポンサー
49.8%
金融機関
計19社
スポンサー以外の
スポンサ
以外の
資産運⽤会社の株主
11.4%
投資法⼈債の格付
信⽤格付業者
株式会社⽇本格付研究所 （ＪＣＲ）
◇2016年8⽉30⽇
格付内容
格付
⻑期発⾏体格付
： AA-
格付の⾒通し
： 安定的
債券格付
： AA-
JCRコメント
『財務⾯では、引き続きスポンサーを含むメガバンクを主体とする安定性に配慮した
資⾦調達が継続されており、現在の財務構成に関して特段の懸念事項は無い。』
46
有利⼦負債の明細①
借⼊⾦の明細（2016年10⽉31⽇現在）
区分
借⼊先
残⾼
（百万円）
借⼊⽇
利率
（％）
返済期限
借⼊期間
⽇本政策投資銀⾏
5,000
2010年10⽉20⽇
1.54995
固定⾦利
2017年9⽉29⽇（第28期）
6.9年
⽇本政策投資銀⾏
4,000
2011年3⽉1⽇
1.91808
固定⾦利
2018年2⽉28⽇（第29期）
7.0年
三菱東京ＵＦＪ銀⾏ 三菱ＵＦＪ信託銀⾏ ⽇本政策投資銀⾏ 三井住友銀⾏
三菱東京ＵＦＪ銀⾏、三菱ＵＦＪ信託銀⾏、⽇本政策投資銀⾏、三井住友銀⾏
4 500
4,500
1.18288
固定⾦利
2019年9⽉30⽇（第32期）
7 0年
7.0年
三菱東京ＵＦＪ銀⾏、三菱ＵＦＪ信託銀⾏、⽇本政策投資銀⾏
1,500
1.37322
固定⾦利
2020年9⽉30⽇（第34期）
8.0年
三菱東京ＵＦＪ銀⾏、三菱ＵＦＪ信託銀⾏、福岡銀⾏、伊予銀⾏、常陽銀⾏、
南都銀⾏、⾜利銀⾏、第四銀⾏、東⽇本銀⾏、百五銀⾏、横浜銀⾏
6,000
0.77565
固定⾦利
2017年3⽉31⽇（第27期）
4.4年
三菱東京ＵＦＪ銀⾏、三菱ＵＦＪ信託銀⾏、⽇本政策投資銀⾏、三井住友銀⾏
2,000
1.01933
固定⾦利
2019年3⽉29⽇（第31期）
6.4年
三菱東京ＵＦＪ銀⾏、三菱ＵＦＪ信託銀⾏
3,000
1.01563
固定⾦利
2019年3⽉29⽇（第31期）
6.2年
1.41807
80
固定⾦利
2020年9⽉30⽇（第34期）
7 7年
7.7年
0.78809
固定⾦利
2018年9⽉28⽇（第30期）
4.5年
0.28000
変動⾦利（注）
2018年3⽉30⽇（第29期）
3.7年
0.80289
固定⾦利
2019年9⽉30⽇（第32期）
5.2年
2012年10⽉18⽇
⻑期借⼊⾦
2012年11⽉20⽇
2013年1⽉31⽇
明治安⽥⽣命保険
1 000
1,000
三菱東京ＵＦＪ銀⾏、三菱ＵＦＪ信託銀⾏、三井住友銀⾏、福岡銀⾏、南都銀⾏、
オリックス銀⾏、七⼗七銀⾏、⾜利銀⾏
6,000
三菱東京ＵＦＪ銀⾏、三菱ＵＦＪ信託銀⾏、三井住友銀⾏、福岡銀⾏、七⼗七銀⾏、
⾹川銀⾏
2014年3⽉28⽇
10,000
2014年8⽉1⽇
三菱東京ＵＦＪ銀⾏、三菱ＵＦＪ信託銀⾏、⽇本政策投資銀⾏、三井住友銀⾏、
福岡銀⾏、伊予銀⾏、オリックス銀⾏、百五銀⾏
9,000
三菱東京ＵＦＪ銀⾏、三菱ＵＦＪ信託銀⾏、農林中央⾦庫、損害保険ジャパン⽇本興
亜、伊予銀⾏、南都銀⾏
9,000
2015年3⽉31⽇
0.79695
固定⾦利
2020年3⽉31⽇（第33期）
5.0年
三菱東京ＵＦＪ銀⾏ 三菱ＵＦＪ信託銀⾏ 福岡銀⾏ 明治安⽥⽣命保険 伊予銀⾏
三菱東京ＵＦＪ銀⾏、三菱ＵＦＪ信託銀⾏、福岡銀⾏、明治安⽥⽣命保険、伊予銀⾏
5 000
5,000
2015年9⽉30⽇
0.92968
固定⾦利
2022年9⽉30⽇（第38期）
7 0年
7.0年
合
計
（注） 借⼊
借⼊⾦利の適⽤期間は2016年10⽉1⽇から2016年10⽉31⽇までとなっております。
利 適⽤期間
年 ⽉ ⽇から
年 ⽉ ⽇まで な ております。
66,000
全て無担保 無保証
全て無担保・無保証
全て期⽇⼀括返済
47
有利⼦負債の明細②
投資法⼈債の明細（2016年10⽉31⽇現在）
残⾼
（百万円）
区分
発⾏⽇
利率
（％）
担保
償還期限
償還⽅法
資⾦使途
財務上の
特約
摘要
（注）
第4回（7年債）
5,000
2010年
9⽉29⽇
1.59
無担保
無保証
2017年9⽉29⽇
（第28期）
期限⼀括
第1回投資法⼈債
の償還資⾦
担保提供
制限条項
特定投資法⼈債間
限定同順位特約付
第6回（4年債）
4,000
,
2014年
9⽉29⽇
0.29
無担保
無保証
2018年9⽉28⽇
（第30期）
期限⼀括
借⼊⾦の
返済資⾦
担保提供
制限条項
特定投資法⼈債間
限定同順位特約付
第7回（10年債）
3,000
2014年
9⽉29⽇
0.86
無担保
無保証
2024年9⽉27⽇
（第42期）
期限⼀括
借⼊⾦の
返済資⾦
担保提供
制限条項
特定投資法⼈債間
限定同順位特約付
第8回（7年債）
3 000
3,000
2015年
2⽉26⽇
0 56
0.56
無担保
無保証
2022年2⽉25⽇
（第37期）
期限⼀括
期限
括
借⼊⾦の
返済資⾦
担保提供
制限条項
特定投資法⼈債間
限定同順位特約付
第9回（10年債）
4,000
2016年
10⽉17⽇
0.47
無担保
無保証
2026年10⽉16⽇
（第47期）
期限⼀括
第5回投資法⼈債
の償還資⾦
担保提供
制限条項
特定投資法⼈債間
限定同順位特約付
合計
19 000
19,000
（注） 買⼊消却は、発⾏⽇の翌⽇以降いつでも可能です。
格付
信⽤格付業者
株式会社⽇本格付研究所 （ＪＣＲ）
格付内容
⻑期発⾏体格付
： AA-
格付の⾒通し
： 安定的
債券格付
： AA-
48
分配⾦実績値
分配⾦実績値
不動産等売却損益・圧縮積⽴⾦取崩額を除いた⾦額
（円）
不動産等売却損益
圧縮積⽴⾦取崩額
29,173
30,000
第1期〜第26期
26,000
分配⾦累計額
19,610
12,000
10,000
10,846
9,062
10,090
9 379
9,379
（2分割後換算）
10,990
10,459
9,806
9,581
9,806
10,437
10,268
9,703
9,682
5,473
9,563
7,585
8,000
237,166円
5,005
4,925
7,071
6,951
5,895
6,000
7,241
7,357
6 640
6,640
6 569
6,569
6,053
5,583
5,289
500
5,373
4 000
4,000
5,650
100
5,550
4,698 4,789
4,757
2,000
0
第1期
第2期
第3期
第4期
第5期
第6期
第7期
第8期
第9期
第10期
第11期
第12期
第13期
第14期
第15期
第16期
第17期
第18期
第19期
第20期
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
第26期
2004.3期 2004.9期 2005.3期 2005.9期 2006.3期 2006.9期 2007.3期 2007.9期 2008.3期 2008.9期 2009.3期 2009.9期 2010.3期 2010.9期 2011.3期 2011.9期 2012.3期 2012.9期 2013.3期 2013.9期 2014.3期 2014.9期 2015.3期 2015.9期 2016.3期 2016.9期
(注1) 第1期〜第21期については投資⼝を2分割したものとして記載しております。
(注2）第1期（2004年3⽉期）の計算期間は2003年4⽉16⽇から2004年3⽉31⽇でしたが、実質的な運⽤期間は、実際に資産を取得して運⽤を開始した2003年9⽉26⽇から
2004年3⽉31⽇までの188⽇間（6ヶ⽉5⽇間）です。
49
圧縮積⽴⾦の積⽴と取崩
圧縮積⽴⾦残⾼の推移
⻑期保有資産の買換特例活⽤による内部留保
⻑期保有していた近鉄新名古屋ビルの売却益の⼀部を内部留保
第21期
（百万円）
500
【2014年3⽉27⽇67％持分売却】
内部留保：
203
百万円
取崩額
積⽴⾦残⾼
400
97
19
300
当期純利益
約20.7億円
408
200
第22期
第23期
（※）
〜共有期間〜
【2014年10⽉9⽇33％持分売却】
内部留保：
205
百万円
100
0
当期純利益
約20.8億円
（※）2014年12⽉31⽇までに所有期間10年を超える国内の⼟地、建物を譲渡し
国内の⼟地、建物等を購⼊した場合、⼀定の条件のもとに売却を計上した期の
当期純利益の10％を上限として任意に取崩し可能な積⽴⾦の内部留保が可能。
203
203
第22期末
第23期末
311
291
第24期末
第25期末
第26期末
第23期の決
算で205百
万円を積⽴
第24期の分
配⾦として、
97百万円を
取崩
（2014.9.30） （2015.3.31） （2015.9.30） （2016.3.31） （2016.9.30）
第21期の決
算で203百
万円を積⽴
第25期の分
配⾦として、
19 5百万円
19.5百万円
を取崩
50
投資⼝価格の相対推移（期間：2003年9⽉25⽇〜2016年10⽉31⽇）
2014年4⽉1⽇を効⼒発⽣⽇として投資⼝1⼝を2⼝に分割しました。
400%
投資口追加発行
(2007.4.20払込)
東証REIT指数
東証不動産業ｲﾝﾃﾞｯｸｽ
350%
ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ･ﾜﾝ不動産投資法人
第2回追加発行時（2007 4 20）発行価格：739 900円（分割後換算）
第2回追加発行時（2007.4.20）発行価格：739,900円（分割後換算）
300%
250%
投資口追加発行
(2004.10.27払込)
200%
第1回追加発行時（2004.10.27）発行価格：405,230円（分割後換算）
150%
100%
上場時（2003.9.25）発行価格：255,000円（分割後換算）
50%
0%
9/25 3/22 9/9 3/8 8/29 2/22 8/14 2/6 7/30 1/24 7/15
2005年
2006年
2007年
2008年
2004年
1/9
7/3 12/28 6/23 12/14 6/10 12/1 5/25 11/12 5/13 10/30 4/25 10/17 4/13 10/6 3/31 9/23
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2009年
（注1） グラフを作成する際に⽤いた投資⼝価格は終値ベースです。
（注2） 2003年9⽉25⽇（上場⽇）の終値を100％としております。
2003年9⽉25⽇（上場⽇）の終値を100％としております
ただし、グローバル・ワン不動産投資法⼈の投資⼝価格指数のみ上場時公募価格255,000円（分割後換算）を100％として算出しております。
51
投資⼝価格の推移（期間：2003年9⽉25⽇〜2016年10⽉31⽇）
1,000,000 円
投資口追加発行
(2007.4.20払込)
累積分配金込投資口価格
投資口価格
750,000 円
第2回追加発行時（2007.4.20）発行価格：739,900円（分割後換算）
第
,
換算
投資口追加発行
(2004.10.27払込)
500 000 円
500,000
第1回追加発行時（2004.10.27）発行価格
：405,230円（分割後換算）
分割後換算
250,000 円
上場時（2003.9.25）発行価格：255,000円（分割後換算）
0円
9/25 3/22 9/9 3/8 8/29 2/22 8/14 2/6 7/30 1/24 7/15 1/9 7/3 12/28 6/23 12/14 6/10 12/1 5/25 11/12 5/13 10/30 4/25 10/17 4/13 10/6 3/31 9/23
2004年
2005年
2007年
2008年
2009年
2011年
2006年
2010年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
（注1） グラフを作成する際に⽤いた投資⼝価格は終値ベースです。
（注2） 累積分配⾦込投資⼝価格＝投資⼝価格＋累積分配⾦
（注3）
（
） 2014年3⽉31⽇を基準⽇、2014年4⽉1⽇を効⼒発⽣⽇として、投資⼝1⼝につき2⼝の割合による投資⼝分割を⾏いました。
年 ⽉
準 、
年 ⽉
効 発
、投資
割合
投資 分割 ⾏
上表における当該投資⼝分割の権利落前の投資⼝価格・累積分配⾦については、当該投資⼝分割が⾏われたと仮定して算定しています。
52
投資主の分布状況、上位投資主⼀覧（2016年9⽉30⽇現在）
所有者別投資⼝数
上位投資主⼀覧
外国法⼈・個⼈
⾦融機関のうち投資信託以外
個⼈ その他
個⼈・その他
（⼝）
200,000
38,233
(19.7%)
6,758
(3.5%)
150,000
47,003
(24.3%)
(24
3%)
その他の国内法⼈
⾦融機関のうち投資信託
⽒名⼜は名称
24,016
(12.4%)
24,806
(12.8%)
26,441
(13.6%)
6,420
(3.3%)
5 610
5,610
(2.9%)
4 613
4,613
(2.4%)
42,643
(22.0%)
38,319
(19.8%)
35,904
(18.5%)
27,179
(14.0%)
72,774
(
(37.6%)
)
85,238
(
(44.0%)
)
93,154
(48.1%)
(48
1%)
1
⽇本トラスティ・サービス信託銀⾏株
⽇本トラスティ
サ ビス信託銀⾏株
式会社（信託⼝）
52,361
27.01
35,977
(18.6%)
2
資産管理サービス信託銀⾏株式会社
（証券投資信託⼝）
23,102
11.92
3
⽇本マスタ トラスト信託銀⾏株式会
⽇本マスタートラスト信託銀⾏株式会
社（信託⼝）
21 739
21,739
11 21
11.21
4
野村信託銀⾏株式会社（投信⼝）
11,431
5.89
5
STATE STREET BANK AND TRUST
COMPANY 505223
3,055
1.57
6
CBNY DFA INTERNATIONAL REAL
ESTATE SECURITIES PORTFOLIO
2,003
1.03
7
⽇本トラスティ・サービス信託銀⾏株
式会社（信託⼝9）
1,752
0.90
8
STATE STREET BANK WEST
CLIENT-TREATY 505234
1,586
0.81
9
株式会社愛知銀⾏
1,510
0.77
1,476
0.76
120,015
61.92
91,657
(47.3%)
(47
3%)
50,000
51,754
(26.7%)
47,947
(24.7%)
39,827
(20.6%)
33,688
(17.4%)
34,213
(17.7%)
0
第22期
第23期
第24期
第25期
第26期
2014.9期
2015.3期
2015.9期
2016.3期
2016.9期
193,800⼝
(注1）
193,800⼝
193,800⼝
193,800⼝
193,800⼝
（注1） 2014年4⽉1⽇を効⼒発⽣⽇として投資⼝1⼝につき2⼝の割合による投資⼝分割を⾏いま
した。
発⾏済投資⼝の
総⼝数に対する
所有投資⼝数の
割合（％）
（注2）
4,774
(2.5%)
100,000
50,052
50
052
(25.8%)
所有
投資⼝数
（⼝）
STREET BANK AND TRUST
10 STATE
COMPANY 505012
合
計
（注2）発⾏済投資⼝の総⼝数に対する所有投資⼝数の割合は、⼩数点第2位未満を切捨てて
表⽰しております。
53
資産運⽤会社の概要①
グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社
組織図
⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第322号
（⼀社）投資信託協会
（
社）投資信託協会 会員、（
会員 （⼀社）⽇本投資顧問業協会
社）⽇本投資顧問業協会 会員
代表者の役職⽒名
代表取締役社⻑ 和⽥ 康
本店の所在の場所
東京都千代⽥区麹町四丁⽬1番地
東
千代
麹
設
⽴
2002年7⽉1⽇
額
4億円
資
本
の
株主総会
監査役
取締役会
ファンド運⽤
マネジメント業務
執⾏委員会
投信業務
執⾏委員会
不動産運⽤
マネジメント業務
執⾏委員会
リスク管理・
コンプライアンス
委員会
代表取締役社⻑
各スポンサー企業グループの役割
スポンサー企業グループ名
明治安⽥⽣命保険グループ
コンプライアンス室
リスク管理・
コンプライアンス・オフィサー
コンプライアンス担当者
役割
投資情報室
⼈的資源及び不動産投資・
（注）
：2016年4⽉1⽇付で新設
管理ノウハウの提供
三菱UFJフィナンシャル・グループ
⼈的資源及び⾦融・証券・
不動産運⽤第
2
部
ファンド運⽤
マネジメント部⾨
1
部
ファンド運⽤
マネジメント部
調査部
投 信 部 ⾨
企画総務部
管理ノウハウの提供
投信業務部
⼈的資源及び不動産投資・
投信運⽤部
近鉄グループ
不動産運⽤第
不動産運⽤ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ本部
信託業務ノウハウの提供
不動産運⽤
マネジメント部⾨
54
資産運⽤会社の概要②
株主構成（2016年9⽉30⽇現在）
GARへの出資
株主名
GAR社外取締役（⾮常勤）
GAR
設⽴発起⼈
所有株式数
⽐率（注）
GARへの出向者（⼈数およびポスト）
（兼職元の役職）
投資法⼈宛て
融資残⾼
融資実績
（百万円）
明治安⽥⽣命保険グループ
1
2
明治安⽥⽣命保険相互会社
○
明治安⽥システム・テクノロジー株式会社
800 株
10.0% ○（不動産部⻑）
392 株
4.9%
1名
不動産運⽤マネジメント本部
不動産運⽤第１部・第２部 担当部⻑
○
1,500
○
15,700
○
15,700
800
三菱UFJフィナンシャル・グループ
○（執⾏役員 ソリューション本部
3
株式会社三菱東京UFJ銀⾏
○
400 株
5.0%
4
三菱UFJ信託銀⾏株式会社
○
400 株
5.0% ○（執⾏役員 法⼈統括部不動産事業部⻑）
392 株
4.9%
800 株
10.0%
5
三菱UFJリース株式会社
ストラクチャードファイナンス部⻑）
1名
ファンド運⽤マネジメント部 副部⻑
近鉄グループ
6
近鉄グループホールディングス株式会社
7
近鉄保険サービス株式会社
○
392 株
4.9%
8 森ビル株式会社
800 株
10.0%
9 森喜代株式会社
○（取締役常務執⾏役員 事業開発・グループ
連携推進部担当）
連携推進部担当）
1名
投信運⽤部 副部⻑
392 株
4.9%
10 株式会社三菱総合研究所
304 株
3.8%
11 損害保険ジャパン⽇本興亜株式会社
304 株
3 8%
3.8%
○
12 株式会社⼋⼗⼆銀⾏
304 株
3.8%
○
13 株式会社常陽銀⾏
304 株
3.8%
○
500
14 株式会社⾜利銀⾏
304 株
3.8%
○
1,000
15 株式会社静岡銀⾏
304 株
3.8%
○
16 株式会社千葉銀⾏
304 株
3.8%
○
○
1,500
1,400
17 株式会社百五銀⾏
304 株
3.8%
18 株式会社⼭形銀⾏
160 株
2.0%
19 株式会社⼗六銀⾏
160 株
2.0%
20 株式会社南都銀⾏
160 株
2.0%
○
21 株式会社百⼗四銀⾏
160 株
2.0%
○
22 株式会社伊予銀⾏
合計
160 株
2 0%
2.0%
8,000 株
100.0%
○
3名
2 300
2,300
40,400
（注）「⽐率」は、発⾏済株式総数に対する当該株主の所有株式数の⽐率を表しております。
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かかる法律等に基 き作成された開示書類又は資産運用報告において記載を求められるものと同 ではありませ
かかる法律等に基づき作成された開示書類又は資産運用報告において記載を求められるものと同一ではありませ
ん。
本資料の内容には、将来予想に関する記述が含まれていますが、現時点で入手可能な情報に鑑みてなされた一定
の仮定及び判断に基づくものであり かかる記述は未知のリスク及び不確実性が内在しており かかるリスク 不確
の仮定及び判断に基づくものであり、かかる記述は未知のリスク及び不確実性が内在しており、かかるリスク、不確
実性、仮定及びその他の要因による影響を受けるおそれがあります。従って、かかる将来予想は将来における本投
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