決算短信 - ジャパンリアルエステイト投資法人

平成28年９月期
決算短信（ＲＥＩＴ）
平成28年11月16日
不動産投資信託証券発行者名
ジャパンリアルエステイト投資法人上場取引所東
コ
ー
ド
番
号
8952
Ｕ
Ｒ
Ｌ http://www.j-re.co.jp
代
表
者
（役職名）執行役員
（氏名）中島洋
資産運用会社名
ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
代
表
者
（役職名）代表取締役社長
（氏名）梅田直樹
問合せ先責任者
（役職名）執行役員企画部長
（氏名）吉田竜太
ＴＥＬ
03-3211-7951
有価証券報告書提出予定日
平成28年12月26日
分配金支払開始予定日平成28年12月14日
決算補足説明資料作成の有無：有決算説明会開催の有無：有（機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．平成28年９月期の運用、資産の状況（平成28年４月１日～平成28年９月30日）
(1）運用状況
（％表示は対前期増減率）
営業収益
営業利益
経常利益
当期純利益
百万円
％
百万円
％
百万円
％
百万円
％
28年９月期
30,773
0.6
12,368
0.1
10,958
1.3
10,947
1.8
28年３月期
30,589
2.0
12,352
2.5
10,816
3.1
10,753
2.6
１口当たり
自己資本
総資産
営業収益
当期純利益
当期純利益率
経常利益率
経常利益率
円
％
％
％
28年９月期
8,361
2.3
1.2
35.6
28年３月期
8,212
2.3
1.2
35.4
(2）分配状況
１口当たり分配金
（利益超過分配金
は含まない）
分配金総額
（利益超過分配金
は含まない）
１口当たり
利益超過分配金
利益超過
分配金総額
配当性向
純資産配当率
円
百万円
円
百万円
％
％
28年９月期
8,361
10,947
0
0
99.9
2.3
28年３月期
8,121
10,632
0
0
98.8
2.3
（注）１．配当性向は小数点第一位未満を切り捨てて表示しています。
（注）２．平成28年３月期の１口当たり分配金と１口当たり当期純利益の差異の要因は、圧縮積立金への繰り入れによ
るものです。
(3）財政状態
総資産
純資産
自己資本比率
１口当たり純資産
百万円
百万円
％
円
28年９月期
883,633
469,359
53.1
358,478
28年３月期
890,626
469,044
52.7
358,238
（参考）自己資本
平成28年９月期 469,359百万円
平成28年３月期 469,044百万円
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による
投資活動による
財務活動による
現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー
キャッシュ・フロー
キャッシュ・フロー
期
末
残
高
百万円
百万円
百万円
百万円
28年９月期
17,280
△1,964
△17,673
22,546
28年３月期
21,681
2,338
△20,525
24,904
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２．平成29年３月期の運用状況の予想（平成28年10月１日～平成29年３月31日）及び平成29年９月期の運用状況の予想
（平成29年４月１日～平成29年９月30日）
営業収益
営業利益
（％表示は対前期増減率）
経常利益
当期純利益
１口当たり分配金
（利益超過分配金
は含まない）
１口当たり
利益超過分配金
百万円
％
百万円
％
百万円
％
百万円
％
円
円
30,720
△0.2
12,490
1.0
11,080
1.1
11,070
1.1
29年３月期
8,460
0
31,170
1.5
12,730
1.9
11,350
2.4
11,340
2.4
29年９月期
8,660
0
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想当期末投資口数）
（平成29年３月期） 8,460円、（平成29年９月期） 8,660円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更：無
② ①以外の会計方針の変更：無
③ 会計上の見積りの変更：無
④ 修正再表示：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む）
28年９月期 1,309,310口 28年３月期
1,309,310口
② 期末自己投資口数
28年９月期
0口 28年３月期
0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、27ページ「１口当たり情報」をご覧くださ
い。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、当投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があり
ます。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、７～８
ページに記載の「平成29年３月期（平成28年10月１日～平成29年３月31日）及び平成29年９月期（平成29年４月１
日～平成29年９月30日）運用状況の予想の前提」をご参照ください。
以上
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（平成28年６月24日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため開示
を省略します。
なお、平成27年12月18日に発表しました通り、投資主名簿等管理人及び特別口座の管理に関する事務の一般事務
受託者を平成28年６月14日付けで、機関の運営及び経理に関する事務の一般事務受託者を平成28年10月１日付け
で、三井住友信託銀行株式会社から三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に変更しております。
２．運用方針及び運用状況
ａ
運用方針
最近の有価証券報告書（平成28年６月24日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要
な変更がないため開示を省略します。
ｂ
運用状況
(1) 当期の概況
当投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、平成13年５月
11日に設立され、同年９月10日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（銘柄コード8952）に上場いたしまし
た。それ以来、当投資法人の運用資産は順調に拡大し、上場直後（平成13年９月末）のオフィスビル20物件、取
得価格の総額928億円から、平成28年９月末には68物件、9,236億円（注）となり、着実な成長を維持していま
す。
第30期となります当営業期間（平成28年４月１日～平成28年９月30日）の日本経済は、総じて緩やかな回復基
調が継続し、企業収益や雇用情勢は堅調を維持しました。一方で、英国のEU離脱問題による金融資本市場の不安
定な動きやアジア新興国の景気減速等、海外情勢の影響もあり、円高への警戒感や景気の先行き不透明感から、
企業の業況判断には慎重さが見られる状況にあります。
賃貸オフィス市場におきましては、東京都心部の空室率低下の動きには一服感も見受けられますが、築浅・大
型のビルへの需要は引き続き堅調であり、募集賃料は小幅ながらも改善傾向を維持しました。
不動産売買市場におきましては、世界的な金融緩和を受けた良好な資金調達環境が継続しておりますが、競争
力のある優良物件の供給は限定的であり、取得競争はより厳しさを増しています。
当投資法人では、このような環境におきまして、投資主の皆様に対して安定した分配を行うという上場以来変
わらない運用方針の下で積極的な運用を行い、前期を240円上回る8,361円とすることができました。
（注）取得価格の総額には、神宮前メディアスクエアビルの平成21年10月30日付けにて譲渡した敷地の一部（売却原価614百万円）が
含まれております。以下同様とします。
(2) 当期の運用実績
①
運用管理と物件の取得等
当期の賃貸オフィス市場は上記のような環境であり、当投資法人でもきめ細かいリーシングを通じて稼働率
の維持向上に取り組んだ結果、稼働率は前期末（平成28年３月31日）の98.3％に対し当期末（平成28年９月30
日）で98.7％と、好調だった前期をさらに上回る高稼働を実現しました。
一方外部成長では、平成28年４月１日に、既存保有物件の持分買い増しとして、錦パークビル（愛知県名古
屋市）の共有持分3.1047％を175百万円で追加取得しました。この結果、本物件における当投資法人の建物所
有割合は、68.63831％から71.74301％になっております。
上記の結果、当期末（平成28年９月30日）において、当投資法人が保有する運用資産はオフィスビル68物
件、取得価格の総額923,623百万円、総賃貸可能面積820,917㎡（約248,327坪）、テナント総数1,426となりま
した。
なお、平成28年10月３日には、北陸地方の行政と経済の中心である金沢市において、競争力の高い築浅物件
である金沢上堤町ビル（石川県金沢市）を2,780百万円で取得しております。
（注）平成25年８月23日付けにて建物を譲渡した日本ブランズウィックビル（底地）は、上記物件数及び取得価格の総額には含み、
総賃貸可能面積及びテナント総数には含みません。
②
資金の調達
当投資法人は、総資産に占める有利子負債の比率を30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針と
しており、併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、満期の分散・デュレーション
の長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すこととしております。
物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスに当たっては、前記観点のほか新投資口発行によ
る資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しております。
当期におきましては、手元資金を活用して借入金の残高を削減したほか、総額500億円のコミットメントラ
インについて、契約期限の１年間延長を実施しました。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
このような取り組みの結果、平成28年９月30日現在の有利子負債残高は前期末比7,050百万円減の356,350百
万円となり、内、長期借入金は290,650百万円（１年内返済予定の長期借入金42,850百万円を含みます。）、
短期借入金は45,700百万円、投資法人債は20,000百万円（１年内償還予定の投資法人債はありません。）とな
りました。総資産に占める有利子負債の比率は40.3％となっております。
なお、平成28年９月30日現在の当投資法人の格付けの取得の状況は以下のとおりです。
■格付け
信用格付業者
格付内容
スタンダード＆プアーズ・レーティング・
長期発行体格付け：Ａ＋、短期発行体格付け：Ａ－１、
ジャパン株式会社
アウトルック：安定的
ムーディーズ・ジャパン株式会社
発行体格付け
：Ａ１、格付け見通し
株式会社格付投資情報センター
発行体格付け
：ＡＡ、格付けの方向性：安定的
：安定的
③
補欠執行役員の辞任
平成27年３月17日開催の投資主総会において当投資法人の補欠執行役員に選任された片山浩は、本人の申
出により平成28年６月28日付けにて辞任いたしました。
(3) 業績及び分配金
上記のような運用の結果、当期の業績は、営業収益30,773百万円（前期比0.6％増）、営業利益12,368百万円
（前期比0.1％増）となり、借入金等の支払利息等の経費を控除した経常利益は10,958百万円（前期比1.3％
増）、当期純利益は10,947百万円（前期比1.8％増）となりました。
当期の分配金につきましては、当投資法人の規約第32条第1項第2号に定める分配方針に基づき、分配金の額は
利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の100分の90に
相当する金額を超えるものとしています。かかる方針のもと、当期未処分利益を超えず、かつ繰越利益を留保し
たうえで、発行済投資口の総口数1,309,310口の整数倍である10,947,140,910円を利益分配金として分配するこ
ととしております。この結果、投資口１口当たりの分配金は8,361円となりました。
ｃ
次期の見通し
(1) 運用全般に関する見通し
今後の日本経済は、日銀による新たな金融政策の導入やデフレ脱却を目指す政策効果等により、緩やかな回復
傾向が続くことが期待されます。しかしながら、アメリカの金融政策正常化の影響や、英国のＥＵ離脱問題に伴
う先行き不透明感の高まり、アジア地域の景気減速等により、日本の景気が下押しされるリスクがあることに留
意する必要があると考えています。
賃貸オフィス市場におきましては、新規供給が限定的なこともあり、東京都心部を中心にマーケットの緩やか
な改善が継続するものと考えられますが、平成30年（2018年）以降に見込まれるオフィス供給の増加が及ぼす影
響については、今後慎重に見極めていく必要があります。その他主要都市においては、まとまった空室が少なく
賃料水準の上昇が見られるエリアもあり、マーケット全体としては緩やかな回復が見込まれます。
不動産売買市場におきましては、良好なファイナンス環境と優良物件の不足が続くとともに、期待利回りは引
き続き低水準で推移する見通しであることから、取得競争の激化と強含みの価格での取引が継続すると考えてい
ます。
①
物件の運営管理
上記のようなオフィスビル賃貸市況を踏まえ、継続して収益の維持・向上を図るべく、以下の方針で運営管
理をしてまいります。
（イ）既存テナントとの信頼関係の強化
当投資法人では、複数の不動産管理会社に管理業務を委託しております。不動産管理会社各社はそれぞ
れの物件において長年に亘る日々の管理実績を積み重ね、既にテナントとの信頼関係を築いております
が、さらにテナントニーズの先取りやきめ細やかなサービス対応に努め、この関係を一層強固なものにす
ることにより、テナントの満足度を高め、入居率の維持向上や賃料の引き上げに努めてまいります。
（ロ）空室の早期解消
現時点にて空室のある物件及び空室の発生が見込まれる物件につきましては、当該物件の不動産管理会
社及び仲介会社各社と協力・連携し、既存テナントの増床ニーズを掘り起こすほか、当該物件の立地、特
徴にあわせて、適切なテナント候補を絞り、積極的に働きかけることで、空室の早期解消に努めてまいり
ます。
（ハ）収益の安定化
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
大口テナントとの賃貸借契約に関しては、収益の安定化を図るべく、定期借家契約への切り替えや契約
期間の長期化を進めてまいります。
（ニ）運営管理コストの削減
運営管理コストについては、テナント満足度の維持・向上に努めながら、複数の不動産管理会社間に健
全な競争原理を導入し、継続的に管理体制・コストの見直しを実施してまいります。
②
物件の取得・売却
物件の取得につきましては、以下の方針で臨みます。
（イ）物件情報の早期入手を図るべく、既存の情報ルートをさらに強固なものにし、また、新規ルートの開拓
に努めてまいります。
（ロ）物件取得にあたっては、経済的、物理的及び権利関係等の法的な調査・検討を入念に行い、物件の選別
をしてまいります。特に構造については、新耐震基準に適合もしくはそれと同等以上とし、また、設備に
ついても、エンジニアリングレポートを踏まえ現状を適切に把握し、更新の必要性も検証することによ
り、中長期的に競争力を維持できると想定される物件を対象とします。
（ハ）なお、物件の所在地域別保有割合は、当投資法人の取得の指針に則り、首都圏に所在する物件を70％以
上、その他の地方都市を30％以下として運用することを目安とします。
このような方針で、競争力が高いと判断される物件を引き続き取得する一方で、一層のポートフォリオの質
の向上を図るべく、資産の入替についてもタイミングをみて検討を進めてまいります。
③
財務上の指針
当投資法人の財務上の指針は以下のとおりです。
（イ）総資産に対する借入金（投資法人債を含みます。）残高の割合を、原則として65％を超えない範囲で、
より低い有利子負債比率を保つよう30％～40％を目安に保守的な運用を目指します。
（ロ）当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた合計額は１兆円を上限とします。
（ハ）借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限
ります。）に限るものとします。
（ニ）流動性を適正な水準に維持する目的で、コミットメントライン契約や当座貸越契約等、事前の借入枠設
定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
（ホ）金融取引にあたっては可能な限り、複数の金融機関との交渉により最良執行を目指します。
(2) 業績の見通し
平成29年３月期（平成28年10月１日～平成29年３月31日）の運用状況につきましては、営業収益30,720百万
円、営業利益12,490百万円、経常利益11,080百万円、当期純利益11,070百万円、１口当たり分配金8,460円を見
込んでおります。
また、平成29年９月期（平成29年４月１日～平成29年９月30日）の運用状況につきましては、営業収益31,170
百万円、営業利益12,730百万円、経常利益11,350百万円、当期純利益11,340百万円、１口当たり分配金8,660円
を見込んでおります。
この見通しの前提条件につきましては、７～８ページに記載の「平成29年３月期（平成28年10月１日～平成29
年３月31日）及び平成29年９月期（平成29年４月１日～平成29年９月30日）運用状況の予想の前提」をご覧くだ
さい。状況の変化により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可
能性があります。
(3) 資産の取得
前記ｂ運用状況 (2)当期の運用実績 ①運用管理と物件の取得等に記載のとおり、当投資法人では、当期
決算日（平成28年９月30日）以降に下記のとおり資産を取得しております。
［取得の概要］
特定資産の種類：国内不動産
土地：所有権
建物：所有権
取得資産の名称：金沢上堤町ビル
取得価格：2,780百万円
契約締結日：平成28年９月28日
取得日：平成28年10月３日
［取得資産の概要］
所在地：石川県金沢市上堤町１-15
用途：事務所、店舗
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
敷地面積：1,561.80㎡
建物延床面積：9,619.96㎡ ※付属建物の駐車場（118.28㎡）を含む
構造：鉄骨造陸屋根地上11階建
建築時期：平成21年８月
所有形態：所有権
テナント総数：21（注）
総賃貸可能面積：7,206.64㎡（注）
総賃貸面積：7,044.34㎡（注）
入居率：97.7％（注）
（注）テナント総数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び入居率は、取得日時点の数値を記載しています。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
平成29年３月期（平成28年10月１日～平成29年３月31日）及び
平成29年９月期（平成29年４月１日～平成29年９月30日）運用状況の予想の前提
項目
計算期間
保有物件
発行済投資口の
総口数
前提条件
・平成29年３月期：平成28年10月１日～平成29年３月31日（182日間）
・平成29年９月期：平成29年４月１日～平成29年９月30日（183日間）
・平成28年９月期末時点で保有している68物件に、平成28年10月３日付けにて取得した金沢上堤町
ビルを加えた69物件を前提としております。なお、実際にはその他の物件の取得、処分により変
動する可能性があります。
・当投資法人において、平成28年11月16日現在、金融庁監督指針に記載されたフォワード・コミッ
トメント等は存在いたしません。
・平成28年11月16日現在の発行済投資口の総口数1,309,310口を前提としております。
有利子負債
・総資産に占める有利子負債の比率について、当投資法人の運用上の目安は30～40％としておりま
す。
・既存短期借入金の期限前弁済資金として、平成28年10月31日付けにて長期借入金30億円の借入れ
を行ったほか、平成28年11月15日付けにて長期借入金10億円を手元資金にて約定弁済しました。
この結果、平成28年11月16日現在、有利子負債残高は、355,350百万円となっております。
・平成29年３月期については、平成28年11月16日現在、残額133.5億円である長期借入金（返済期
限平成28年12月21日、平成29年３月１日、平成29年３月24日及び平成29年３月30日）及び残額
297億円である短期借入金（返済期限平成28年12月26日、平成29年１月10日、平成29年３月２
日、平成29年３月27日及び平成29年３月31日）について、全額借換えを行うことを前提としてお
ります。なお、投資法人債については平成29年３月期に償還期限が到来するものはありません。
・平成29年９月期については、平成28年11月16日現在、残額285億円である長期借入金（返済期限
平成29年４月４日、平成29年６月１日、平成29年６月15日及び平成29年８月31日）及び残額130
億円である短期借入金（返済期限平成29年４月３日及び平成29年９月１日）について、全額借換
えを行うことを前提としております。なお、投資法人債については平成29年９月期に償還期限が
到来するものはありません。
営業収益
・既保有物件に係る賃貸事業収益については、平成28年11月16日現在において確定している新たな
契約の締結又は解約等に加え、昨今のオフィス賃貸市況を考慮した賃料水準及び稼働率等の変動
要素を勘案し算出しております。
営業費用
営業外費用
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決定された税
額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しておりますが、計算期間の属する
年内の不動産等の新規取得にかかり、譲渡人との間で固定資産税等の精算金（いわゆる「固定資
産税相当額」）が発生する場合は、当該精算金は当該不動産等の取得原価に算入するため、当該
計算期間の費用には計上されません。なお、平成28年に取得した物件に係る平成29年の固定資産
税、都市計画税及び償却資産税の見込額は、それぞれ次の通りです。
錦パークビル追加取得持分：２百万円、金沢上堤町ビル：20百万円
・公租公課は、平成29年３月期2,910百万円、平成29年９月期2,920百万円を想定しております。
・減価償却費は、平成29年３月期6,490百万円、平成29年９月期6,420百万円を想定しております。
・管理業務費については、過去の実績等を勘案の上想定しております。
・修繕費については、決算期による金額の差異が大きいこと及び定期的に発生する費用ではないこ
と等から、予想金額より大きく変動する可能性があります。
・営業外費用（支払利息、投資法人債利息等）につきましては、平成29年３月期1,410百万円、平
成29年９月期1,380百万円を想定しております。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
項目
前提条件
分配金の額
・利益を超える金銭の分配は行わない前提としております。よって、当投資法人の規約に基づき、
利益の金額を限度とし、かつ、配当可能利益の額の90％に相当する金額を超える額を分配するこ
とを前提としております。
・平成29年３月期及び平成29年９月期の分配金の額については、内部留保（*）の取り崩しは行わ
ない前提としております。
*租税特別措置法第66条の2「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特
例」の適用により平成23年９月期に圧縮積立を行った高輪台ビルディング（平成23年４月１日
付け譲渡）の土地譲渡益878百万円、平成28年３月期に圧縮積立を行った広小路栄ビルディン
グ（平成28年３月30日付け譲渡）及び京都四条河原町ビル（平成28年３月31日付け譲渡）の土
地譲渡益161百万円、同じく平成28年３月期において法人税法第42条「国庫補助金等で取得し
た固定資産等の圧縮額の損金算入」の適用により圧縮積立を行った工事助成金収入から、平成
24年９月期及び平成25年３月期に分配金として取り崩した519百万円を控除した後の残高530百
万円（圧縮積立金とこれに伴う繰延税金負債の合計）、並びに繰越利益を指します。
その他
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改
正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
・法人税等については圧縮積立等に係る法人税等調整額のほか、定期借地権付建物の借地権償却及
び資産除去債務に係る法人税等を勘案して算出しております。
- 8 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
３．財務諸表
（１）貸借対照表
前期
(平成28年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
繰延税金資産
その他
流動資産合計
固定資産
有形固定資産
建物
減価償却累計額
建物（純額）
構築物
減価償却累計額
構築物（純額）
機械及び装置
減価償却累計額
機械及び装置（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
工具、器具及び備品（純額）
土地
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産
借地権
信託借地権
地役権
その他
無形固定資産合計
19,362,431
5,542,352
201,642
324,887
972
25,640
25,457,927
＊１ 266,097,000
△78,601,472
187,495,528
3,185,674
△696,966
2,488,707
2,962,534
△1,795,372
1,167,161
384,059
△209,733
174,325
450,267,151
2,250
77,281,405
△17,595,584
59,685,820
648,264
△153,961
494,302
945,736
△641,407
304,328
38,850
△16,610
22,240
151,935,120
2,299
854,039,237
6,049,002
444,160
828,095
－
7,321,258
- 9 -
（単位：千円）
当期
(平成28年９月30日)
16,231,988
6,314,725
279,659
397,720
943
38,508
23,263,545
＊１ 267,181,629
△83,477,470
183,704,158
3,247,865
△754,986
2,492,879
2,992,615
△1,880,589
1,112,026
396,617
△232,002
164,615
450,384,924
2,250
77,750,199
△18,994,417
58,755,782
651,869
△168,192
483,677
948,336
△665,333
283,002
48,182
△19,071
29,110
151,935,120
2,299
849,349,846
6,035,634
444,160
828,095
14,280
7,322,170
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
前期
(平成28年３月31日)
投資その他の資産
投資有価証券
敷金及び保証金
長期前払費用
その他投資等
投資その他の資産合計
固定資産合計
繰延資産
投資法人債発行費
繰延資産合計
資産合計
負債の部
流動負債
営業未払金
短期借入金
1年内返済予定の長期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等
未払消費税等
前受金
その他
流動負債合計
固定負債
投資法人債
長期借入金
預り敷金保証金
繰延税金負債
資産除去債務
その他
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
任意積立金
圧縮積立金
任意積立金合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計
純資産合計
負債純資産合計
＊３
577,168
1,573,641
706,082
924,282
3,781,174
865,141,670
26,700
26,700
890,626,297
2,230,597
22,700,000
44,400,000
1,337,902
669,098
10,835
1,128,609
3,088,163
9,618
75,574,825
20,000,000
276,300,000
49,197,812
167,220
325,325
16,366
346,006,725
421,581,550
458,016,096
243,360
243,360
10,785,290
11,028,651
469,044,747
469,044,747
890,626,297
- 10 -
（単位：千円）
当期
(平成28年９月30日)
＊３
577,168
1,573,421
600,787
925,004
3,676,381
860,348,399
21,160
21,160
883,633,105
1,748,290
45,700,000
42,850,000
1,290,343
578,332
9,740
528,639
3,500,462
32,091
96,237,899
20,000,000
247,800,000
49,727,428
167,188
328,602
12,659
318,035,880
414,273,779
458,016,096
363,469
363,469
10,979,760
11,343,229
469,359,325
469,359,325
883,633,105
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（２）損益計算書
（自
至
営業収益
賃貸事業収入
その他賃貸事業収入
不動産等売却益
営業収益合計
営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
支払手数料
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
受取利息
受取配当金
未払分配金戻入
固定資産税等還付金
管理組合費精算金収入
その他
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
投資法人債発行費償却
その他
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計
当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
前期
平成27年10月１日
平成28年３月31日）
＊１
＊１
- 11 -
30,290,297
＊１ 138,195
＊２ 161,378
30,589,871
16,941,905
933,354
61,279
145,512
7,800
69,199
78,220
18,237,271
12,352,600
4,490
3,341
1,492
31
9,356
1,347,628
153,314
5,539
39,314
1,545,797
10,816,159
10,816,159
11,820
51,040
62,860
10,753,298
31,991
10,785,290
（単位：千円）
（自
至
当期
平成28年４月１日
平成28年９月30日）
＊１
＊１
30,565,884
＊１ 208,084
30,773,968
17,091,090
964,815
59,880
154,031
7,800
64,875
62,639
18,405,132
12,368,836
480
7,401
2,855
19,444
0
30,181
1,243,269
152,189
5,539
39,212
1,440,211
10,958,806
10,958,806
11,323
△2
11,321
10,947,485
32,275
10,979,760
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自
平成27年10月１日
至
平成28年３月31日）
投資主資本
剰余金
純資産合計
当期未処分利
益又は当期未
処理損失
任意積立金合計（△）
任意積立金
出資総額
圧縮積立金
（単位：千円）
投資主資本合計
剰余金合計
当期首残高
458,016,096
243,360
243,360
10,507,781
10,751,141
468,767,237
468,767,237
当期変動額
剰余金の配当
△10,475,789
△10,475,789
△10,475,789
△10,475,789
当期純利益
10,753,298
10,753,298
10,753,298
10,753,298
当期変動額合計
－
－
－
277,509
277,509
277,509
277,509
458,016,096
243,360
243,360
10,785,290
11,028,651
469,044,747
469,044,747
当期末残高
当期（自
平成28年４月１日
至
平成28年９月30日）
投資主資本
剰余金
当期未処分利
益又は当期未
処理損失
任意積立金合計（△）
純資産合計
任意積立金
出資総額
圧縮積立金
（単位：千円）
投資主資本合計
剰余金合計
当期首残高
458,016,096
243,360
243,360
10,785,290
11,028,651
469,044,747
469,044,747
当期変動額
圧縮積立金の積立
120,108
120,108
△120,108
-
-
-
剰余金の配当
△10,632,906
△10,632,906
△10,632,906
△10,632,906
当期純利益
10,947,485
10,947,485
10,947,485
10,947,485
当期変動額合計
－
120,108
120,108
194,469
314,578
314,578
314,578
458,016,096
363,469
363,469
10,979,760
11,343,229
469,359,325
469,359,325
当期末残高
- 12 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
科目
自
至
前期
平成27年10月１日
平成28年３月31日
自
至
金額（円）
Ⅰ
当期未処分利益
Ⅱ
任意積立金取崩額
分配金の額
10,979,760,350
-
69,530
10,632,906,510
10,947,140,910
（投資口１口当たり分配金の額）
Ⅳ
Ⅴ
(8,121)
任意積立金
圧縮積立金繰入額
(8,361)
120,108,982
-
32,275,051
32,688,970
当投資法人の規約第32条第1項第2号に
定める分配方針に基づき、分配金の額
当投資法人の規約第32条第1項第2号に
定める分配方針に基づき、分配金の額
は利益の金額を限度とし、かつ租税特
別措置法第67条の15に規定されている
は利益の金額を限度とし、かつ租税特
別措置法第67条の15に規定されている
「配当可能利益の額」の100分の90に相
当する金額を超えるものとしていま
「配当可能利益の額」の100分の90に相
当する金額を超えるものとしていま
す。かかる方針のもと、租税特別措置
法第66条の2の「平成21年及び平成22年
す。かかる方針により、当期未処分利
益を超えず、かつ繰越利益を留保した
に土地等の先行取得をした場合の課税
の特例」及び法人税法第42条の「国庫
上で、発行済投資口の総口数1,309,310
口の整数倍である10,947,140,910円を
補助金等で取得した固定資産等の圧縮
額の損金算入」の制度による圧縮積立
利益分配金として分配することといた
しました。なお、当投資法人の規約第
を行い、かつ繰越利益の一部を留保し
た上で、発行済投資口の総口数
32条第1項第3号に定める利益を超えた
金銭の分配は行いません。
次期繰越利益
分配金の額の算出方法
金額（円）
10,785,290,543
圧縮積立金取崩額
Ⅲ
当期
平成28年４月１日
平成28年９月30日
1,309,310口の整数倍である
10,632,906,510円を利益分配金として
分配することといたしました。なお、
当投資法人の規約第32条第1項第3号に
定める利益を超えた金銭の分配は行い
ません。
- 13 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（自
至
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
投資法人債発行費償却
受取配当金
受取利息
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
貯蔵品の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
有形固定資産の売却による減少額
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
未払費用の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
長期前払費用の増減額（△は増加）
その他
小計
利息及び配当金の受取額
利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の預入による支出
定期預金の払戻による収入
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
敷金及び保証金の回収による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
前期
平成27年10月１日
平成28年３月31日）
10,816,159
6,487,255
5,539
△4,490
1,500,943
7,744
249
68,644
4,168,218
△42,710
94,892
518,230
△136
△389,971
108,172
△156,038
23,182,702
5,700
△1,496,209
△10,451
21,681,741
△2,817,000
7,817,000
△1,863,127
△422,278
△1,391,023
1,015,067
2,338,638
9,700,000
△23,700,000
6,000,000
△2,050,000
△10,475,520
△20,525,520
3,494,859
21,409,924
＊１ 24,904,784
現金及び現金同等物の期末残高
- 14 -
（単位：千円）
（自
至
当期
平成28年４月１日
平成28年９月30日）
10,958,806
6,501,082
5,539
△7,401
△480
1,395,458
△78,017
△72,832
228,507
△55,105
△599,970
△136
412,299
105,294
△22,326
18,770,716
7,867
△1,486,087
△12,418
17,280,078
△3,347,000
3,347,000
△1,803,437
△673,099
△17,762
220
△828,495
1,358,111
△1,964,462
36,000,000
△13,000,000
△30,050,000
△10,623,685
△17,673,685
△2,358,069
＊１ 24,904,784
＊１
22,546,714
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．有価証券の評価基準及び評価方法
２．固定資産の減価償却の方法
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法
(１）有形固定資産（信託財産を含み、リース資産を除く）
定額法を採用しております。
（主な耐用年数）
建物
２～61年
構築物
２～60年
機械及び装置
２～18年
工具、器具及び備品
２～29年
(２）無形固定資産
借地権（事業用定期借地権）については、契約期間に基づく定額法を
採用しております。
（３）リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引にかかるリース資産について
は、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用し
ております。
(４）長期前払費用
定額法を採用しております。
３．繰延資産の処理方法
投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
４．収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸
事業費用に計上しております。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金
（いわゆる「固定資産税相当額」）は賃貸事業費用として計上せず、当
該不動産等の取得価額に算入しております。
５．ヘッジ会計の方法
(１）ヘッジ会計の方法
金利通貨スワップについては、一体処理（特例処理・振当処理）の要
件を満たしているため、一体処理を採用しております。また、金利ス
ワップについては、特例処理の要件を満たしているため、特例処理を
採用しております。
(２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利通貨スワップ取引、金利スワップ取引
ヘッジ対象
外貨建借入金、借入金、借入金金利
(３）ヘッジ方針
当投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリス
クをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
(４）ヘッジの有効性評価の方法
金利通貨スワップは一体処理の要件を満たし、金利スワップは特例処
理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しております。
- 15 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
６．キャッシュ・フロー計算書における
資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は以下の
ものを対象としております。
（１）手許現金及び信託現金
（２）随時引出し可能な預金及び信託預金
（３）容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクし
か負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資
７．その他財務諸表作成のための基本と
なる重要な事項
消費税等の会計処理は、税抜方式によっております。
- 16 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（８）財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表関係）
＊１．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
前期
（平成28年３月31日）
建物
当期
（平成28年９月30日）
50,086千円
50,086千円
２．コミットメントライン契約
当投資法人は、取引銀行の４行とコミットメントライン契約を締結しております。
前期
（平成28年３月31日）
コミットメントライン契約
50,000,000千円
50,000,000千円
-千円
-千円
50,000,000千円
50,000,000千円
の総額
借入残高
差引
当期
（平成28年９月30日）
＊３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期
（平成28年３月31日）
当期
（平成28年９月30日）
50,000千円
50,000千円
- 17 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（損益計算書関係）
＊１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
前期
平成27年10月１日
平成28年３月31日
自
至
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料
共益費
駐車場収入
その他賃貸収入
その他賃貸事業収入
解約違約金
その他雑収入
当期
平成28年４月１日
平成28年９月30日
自
至
23,683,413
3,712,032
23,994,977
3,598,719
799,252
2,095,599
30,290,297
786,817
2,185,369
30,565,884
38,001
100,194
138,195
10,883
197,200
208,084
30,428,493
30,773,968
不動産賃貸事業収益合計
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費
水道光熱費
3,767,790
2,543,078
3,519,734
2,708,649
公租公課
損害保険料
2,789,628
58,655
2,936,241
57,814
修繕費
減価償却費
1,101,189
6,487,255
1,181,022
6,500,062
その他賃貸事業費用
194,306
187,565
16,941,905
17,091,090
不動産賃貸事業費用合計
Ｃ．不動産賃貸事業損益
（Ａ－Ｂ）
13,486,587
13,682,878
＊2．不動産等売却益の内訳
前期（自
平成27年10月1日
至
平成28年3月31日）
（単位：千円）
広小路栄ビルディング
不動産等売却収入
1,867,031
その他売却費用
1,681,178
35,495
不動産等売却益
150,357
2,516,000
その他売却費用
2,487,040
17,938
不動産等売却益
11,020
不動産等売却原価
京都四条河原町ビル
不動産等売却収入
不動産等売却原価
当期（自
平成28年4月1日
至
平成28年9月30日）
該当事項はありません。
- 18 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（投資主資本等変動計算書関係）
自
至
前期
平成27年10月１日
平成28年３月31日
発行可能投資口総口数及び
自
至
当期
平成28年４月１日
平成28年９月30日
発行可能投資口総口数
4,000,000口
4,000,000口
発行済投資口の総口数
1,309,310口
1,309,310口
発行済投資口の総口数
（キャッシュ・フロー計算書関係）
自
至
前期
平成27年10月１日
平成28年３月31日
自
至
当期
平成28年４月１日
平成28年９月30日
＊１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照
＊１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照
表に掲記されている科目の金額との関係
（平成28年３月31日現在）
表に掲記されている科目の金額との関係
（平成28年９月30日現在）
現金及び預金
信託現金及び信託預金
現金及び預金
信託現金及び信託預金
預入期間が３ヶ月を超え
る定期預金
現金及び現金同等物
19,362,431千円
5,542,352千円
－千円
24,904,784千円
- 19 -
預入期間が３ヶ月を超え
る定期預金
現金及び現金同等物
16,231,988千円
6,314,725千円
－千円
22,546,714千円
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（金融商品関係）
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
当投資法人では、不動産等の取得に当たっては、銀行借入、投資法人債の発行、投資口の発行等による
資金調達を行います。その際には資本を充実させ保守的な有利子負債比率を維持し、高格付けを維持する
ことにより借入先金融機関・格付機関等からの信頼を構築・維持し、財務制限条項など財務の柔軟性をそ
こなうおそれのあるものを極力少なくすることで調達の自由度を確保して、低コスト・長期での安定的な
調達力を維持することに留意しております。
デリバティブ取引については、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として行うこと
がありますが、投機的な取引は行いません。
余資運用に関しては、有価証券及び金銭債権を投資対象としておりますが、原則として預金として運用
する方針としております。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
資産運用会社では、リスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っておりま
す。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理については下記のとおりです。
預金は、投資法人の余資を大口定期等の形態で運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用
リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、預入対象金融機関の信用格付に下限を設けること
でリスクを管理・限定しております。
借入金・投資法人債の資金使途は、主に物件の取得あるいは既往の借入・投資法人債のリファイナンス
です。借入金のうち、短期及び長期の変動金利借入は金利リスクに晒されていますが、当投資法人ではＬ
ＴＶ（総資産有利子負債比率）を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで金利上
昇の影響を限定しております。変動金利による長期借入金に対しては、デリバティブ取引（金利スワップ
取引）をヘッジ手段として利用し支払金利を実質固定化することで、その変動リスクを回避しておりま
す。また、外貨建による借入金は為替及び金利変動リスクに晒されておりますが、デリバティブ取引（金
利通貨スワップ取引）をヘッジ手段として利用することで、その変動リスクを回避しております。なお、
ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記
「（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記５．ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
また、借入金及び投資法人債は満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、当投資法人では、増
資による資本市場からの調達の能力の維持・強化に努めること、主要取引先銀行との間でコミットメント
ライン契約を締結していること（当期末現在利用残高なし）、さらに月次での資金管理計画を作成するこ
と等により流動性リスクを限定・管理しております。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額
が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用
いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引関係」におけるデリバテ
ィブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すもので
はありません。
２．金融商品の時価等に関する事項
平成28年３月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（（注２）参照）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
（１）現金及び預金
時価
差額
19,362,431
19,362,431
－
5,542,352
5,542,352
－
（３）短期借入金
22,700,000
22,700,000
－
（４）１年内返済予定の長期借入金
44,400,000
44,605,234
205,234
（５）投資法人債
20,000,000
21,988,600
1,988,600
（６）長期借入金
276,300,000
283,574,360
7,274,360
－
－
－
（２）信託現金及び信託預金
（７）デリバティブ取引
- 20 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
平成28年９月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。な
お、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（（注２）参照）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
（１）現金及び預金
時価
差額
16,231,988
16,231,988
－
6,314,725
6,314,725
－
（３）短期借入金
45,700,000
45,700,000
－
（４）１年内返済予定の長期借入金
42,850,000
43,090,739
240,739
（５）投資法人債
20,000,000
21,946,300
1,946,300
（６）長期借入金
247,800,000
254,805,571
7,005,571
－
－
－
（２）信託現金及び信託預金
（７）デリバティブ取引
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（１）現金及び預金並びに（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっていま
す。
（３）短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳
簿価額によっています。
（４）１年内返済予定の長期借入金並びに（６）長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似し
ていると考えられることから、当該帳簿価額によっています（ただし、金利通貨スワップの一体処理又
は金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引関係」
をご参照ください。）は、当該金利通貨スワップ又は金利スワップと一体として処理された元利金の合
計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっ
ています。）。また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応
した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
（５）投資法人債
これらの時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
（７）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引関係」をご参照ください。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位：千円）
区分
①
非上場株式＊１
②
預り敷金保証金＊２
＊１
＊２
前期
（平成28年３月31日）
当期
（平成28年９月30日）
577,168
577,168
49,197,812
49,727,428
非上場株式に関しては市場価格がなく、かつ合理的にキャッシュ・フローを見積もることができない
ことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりませ
ん。
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入
居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フ
ローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
- 21 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（注３）金銭債権の決算日（平成28年３月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
現金及び預金
信託現金及び信託預金
合計
１年超
２年以内
１年以内
２年超
３年以内
３年超
４年以内
４年超
５年以内
５年超
19,362,431
－
－
－
－
－
5,542,352
－
－
－
－
－
24,904,784
－
－
－
－
－
金銭債権の決算日（平成28年９月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
現金及び預金
信託現金及び信託預金
合計
１年超
２年以内
１年以内
２年超
３年以内
３年超
４年以内
４年超
５年以内
５年超
16,231,988
－
－
－
－
－
6,314,725
－
－
－
－
－
22,546,714
－
－
－
－
－
（注４）投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日（平成28年３月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超
２年以内
１年以内
２年超
３年以内
３年超
４年以内
４年超
５年以内
５年超
短期借入金
22,700,000
－
－
－
－
－
投資法人債
－
－
10,000,000
－
－
10,000,000
長期借入金
44,400,000
46,500,000
27,500,000
49,000,000
39,000,000
114,300,000
67,100,000
46,500,000
37,500,000
49,000,000
39,000,000
124,300,000
合計
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日（平成28年９月30日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超
２年以内
１年以内
２年超
３年以内
３年超
４年以内
４年超
５年以内
５年超
短期借入金
45,700,000
－
－
－
－
－
投資法人債
－
10,000,000
－
－
－
10,000,000
長期借入金
42,850,000
36,000,000
25,000,000
44,500,000
37,000,000
105,300,000
88,550,000
46,000,000
25,000,000
44,500,000
37,000,000
115,300,000
合計
- 22 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（デリバティブ取引関係）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（平成28年３月31日）
該当事項はありません。
当期（平成28年９月30日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（平成28年３月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
ヘッジ会計の
方法
デリバティブ取引の
種類等
契約額等
主なヘッジ対象
うち1年超
時価
当該時価の
算定方法
金利スワップの
特例処理
金利スワップ取引
変動受取・固定支払
長期借入金
64,300,000
64,300,000
※
―
金利通貨スワップ
の一体処理（特例
処理・振当処理）
金利通貨スワップ取引
米ドル変動受取・日本円
固定支払（元本交換あ
り）
長期借入金
10,000,000
10,000,000
※
―
当期（平成28年９月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
ヘッジ会計の
方法
デリバティブ取引の
種類等
契約額等
主なヘッジ対象
うち1年超
時価
当該時価の
算定方法
金利スワップの
特例処理
金利スワップ取引
変動受取・固定支払
長期借入金
64,300,000
64,300,000
※
―
金利通貨スワップ
の一体処理（特例
処理・振当処理）
金利通貨スワップ取引
米ドル変動受取・日本円
固定支払（元本交換あ
り）
長期借入金
10,000,000
10,000,000
※
―
※金利スワップの特例処理及び金利通貨スワップの一体処理（特例処理・振当処理）によるものは、ヘッジ対象とされている長
期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（前記「金融商品関
係 2.金融商品の時価等に関する事項」（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項（４）、（６）
をご参照ください。）。
- 23 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（税効果会計関係）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前期
（平成28年３月31日）
繰延税金資産
当期
（平成28年９月30日）
972千円 51,542千円 943千円
56,530千円
102,509千円 103,542千円
繰延税金資産小計
評価性引当額
155,025千円 △61,631千円 161,016千円
△67,652千円
繰延税金資産合計
93,394千円 93,364千円
92,421千円 92,421千円
法人事業税損金不算入額
借地権償却
資産除去債務
繰延税金負債
資産除去債務
圧縮積立金
167,220千円 167,188千円
繰延税金負債合計
259,642千円 259,610千円
繰延税金負債の純額
166,247千円 166,245千円
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異がある場合の主要な項目
前期
（平成28年３月31日）
法定実効税率
（調整）
支払分配金の損金算入額
評価性引当額の増減
税率変更による影響額
その他
税効果会計適用後の法人税等の負担率
- 24 -
当期
（平成28年９月30日）
35.36％
34.81％
△34.76％
0.06％
△34.77％
0.06％
△0.03％
△0.05％
-％
0.01％
0.58％
0.10％
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（資産除去債務関係）
１.資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
(１) 当該資産除去債務の概要
当投資法人は平成23年２月１日付けで取得した「大崎フロントタワー」において、土地に係る事業用定
期借地権契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しております。
(２) 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間42年と見積り、割引率は2.015％を使用し
て資産除去債務の金額を算定しております。
(３) 当該資産除去債務の総額の増減
自
至
前期
平成27年10月１日
平成28年３月31日
期首残高
有形固定資産の取得に伴う増加額
時の経過による調整額
期末残高
自
至
当期
平成28年４月１日
平成28年９月30日
322,080千円
－千円
325,325千円
－千円
3,244千円
3,277千円
325,325千円
328,602千円
２．貸借対照表に計上しているもの以外の資産除去債務
当投資法人は、保有する渋谷クロスタワーに係る地下埋設のアナログ放送電波障害対策設備に関して、
道路占用を廃止した場合における道路法上の原状回復義務を有しております。
当該地下埋設設備に関しましては、１）全て公道の下にあり単独での掘削除去を行うことは難しく、現
在のところ撤去等の工事計画が立たないこと、２）地下埋設設備の一部は渋谷駅周辺の再開発事業計画に
影響を受けうる区域に所在していること、等から具体的な撤去作業の方法、撤去に要する費用、撤去時期
を明確にできる状況ではないため、資産除去債務を合理的に見積もることができません。そのため当該債
務に見合う資産除去債務を計上しておりません。
（賃貸等不動産関係）
当投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有し
ております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
自
至
前期
平成27年10月１日
平成28年３月31日
貸借対照表計上額
当期
平成28年４月１日
平成28年９月30日
期首残高
869,034,061
861,360,496
期中増減額
△7,673,565
△4,702,758
期末残高
861,360,496
856,657,737
996,828,000
1,011,368,000
期末時価
自
至
（注１）
貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
（注２）
当期増減額のうち、主な増加理由は錦パークビル（180,157千円）の追加取得によるものであり、減少
理由は減価償却費によるものです。
（注３）
期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、（損益計算書関係）に記載しております。
- 25 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（セグメント情報等）
［セグメント情報］
当投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
［関連情報］
前期（自平成27年10月１日至平成28年３月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しております。
２．地域ごとの情報
（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しておりま
す。
当期（自平成28年４月１日至平成28年９月30日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しております。
２．地域ごとの情報
（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しておりま
す。
- 26 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（１口当たり情報）
自
至
前期
平成27年10月１日
平成28年３月31日
１口当たり純資産額
１口当たり当期純利益
自
至
当期
平成28年４月１日
平成28年９月30日
358,238円
358,478円
8,212円
8,361円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出
しております。潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記
載しておりません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
自
至
前期
平成27年10月１日
平成28年３月31日
当期純利益（千円）
自
至
当期
平成28年４月１日
平成28年９月30日
10,753,298
10,947,485
普通投資主に帰属しない金額（千円）
－
－
普通投資口に係る当期純利益（千円）
10,753,298
10,947,485
1,309,310
1,309,310
期中平均投資口数（口）
（重要な後発事象）
該当事項はありません。
（追加情報）
前期（自平成27年10月１日
至
平成28年３月31日）
該当事項はありません。
当期（自平成28年４月１日至平成28年９月30日）
「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第26号
平成28年３月28日）を当
会計期間から適用しております。
［開示の省略］
リース取引、有価証券、退職給付、及び関連当事者との取引に関する注記事項については、決算短信における開
示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しております。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期においては、発行済投資口の総口数及び出資総額の増減はありません。なお、最近５年間の発行済投資
口の総口数及び出資総額の増減は以下の通りです。
発行済投資口の総口数（口）
年月日
出資総額（百万円）
摘要
備考
増減
平成24年2月28日
新投資口発行（公募）
平成24年3月27日
新投資口発行（第三者割当）
平成24年10月29日
新投資口発行（公募）
平成24年11月28日
新投資口発行（第三者割当）
平成26年１月１日
投資口の分割
平成26年４月15日
新投資口発行（公募）
平成26年５月14日
新投資口発行（第三者割当）
平成27年４月６日
新投資口発行（公募）
平成27年５月11日
新投資口発行（第三者割当）
残高
増減
残高
54,400
543,600
35,471
359,824
（＊１）
5,440
549,040
3,547
363,371
（＊２）
41,000
590,040
29,678
393,050
（＊３）
4,100
594,140
2,967
396,018
（＊４）
594,140
1,188,280
－
396,018
（＊５）
57,500
1,245,780
27,968
423,986
（＊６）
5,750
1,251,530
2,796
426,783
（＊７）
54,000
1,305,530
29,189
455,972
（＊８）
3,780
1,309,310
2,043
458,016
（＊９）
（＊１）新たな特定資産の取得のための借入金のうち短期借入金の返済に充当し、残余が生じた場合はその他の借入金の返済に充当することを目
的として、１口当たり672,750円（引受価額652,050円）にて新投資口を発行しました。
（＊２）新たな特定資産の取得のための借入金のうち短期借入金の返済に充当し、残余が生じた場合はその他の借入金の返済に充当することを目
的として、１口当たり652,050円にて新投資口を発行しました。
（＊３）借入金の返済及び新たな特定資産の取得のための資金の一部に充当することを目的として、１口当たり746,850円（引受価額723,870円）
にて新投資口を発行しました。
（＊４）新たな特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、１口当たり723,870円にて新投資口を発行しました。
（＊５）平成25年12月31日を分割の基準日として、同日最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する投資口を、平成26年１月１日を
効力発生日として１口につき２口の割合をもって分割しました。
（＊６）借入金の返済に充当することを目的として、１口当たり501,760円（引受価額486,400円）にて新投資口を発行しました。
（＊７）借入金の返済に充当した手元資金の減少分を補うことを目的として、１口当たり486,400円にて新投資口を発行しました。
（＊８）短期の借入金の一部返済、投資法人債の償還資金及び特定資産の取得資金の一部に充当し、残額があれば手元資金とすることを目的とし
て、１口当たり557,620円（引受価額540,550円）にて新投資口を発行しました。
（＊９）短期の借入金の一部返済に充当し、残額があれば手元資金とすることを目的として、１口当たり540,550円にて新投資口を発行しまし
た。
４．役員の異動
役員の異動につきましては、決定した時点で適時開示いたします。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
５．参考情報
（１）当投資法人の財産の構成
資産の種類
地域等
東京23区
前期
（平成28年３月31日現在）
当期
（平成28年９月30日現在）
保有総額
（注）１．
（百万円）
保有総額
（注）１．
（百万円）
対総資産比率
（％）
対総資産比率
（％）
522,763
58.7
519,590
58.8
首都圏（東京23区除く）（注）２．
44,292
5.0
43,957
5.0
地方都市
81,415
9.1
81,176
9.2
648,472
72.8
644,724
73.0
118,260
13.3
117,840
13.3
首都圏（東京23区除く）（注）２．
19,639
2.2
19,542
2.2
地方都市
74,989
8.4
74,549
8.4
212,888
23.9
211,933
24.0
29,265
3.3
26,975
3.1
不動産
計
東京23区
信託不動産
計
預金・その他資産
(－)
(－)
(－)
(－)
890,626
100.0
883,633
100.0
(861,360)
(96.7)
(856,657)
(96.9)
資産総額計
（注）１．保有総額は、前期（平成28年3月期）は平成28年3月31日現在、当期（平成28年9月期）は平成28年9月30日現在における貸借対照表計
上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注）２．首都圏とは東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます（以下同様とします。）。
（注）３．（
）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産の保有に相当する部分を記載しています。
比率は小数点以下第２位を四捨五入しております。
- 29 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（２）投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等
①
当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の概要（一覧表）
下記の表は、平成28年９月30日現在における当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の概要を一覧表にまと
めたものです。
地域区分
首都圏
東京23区
物件名称
特定資産
の種類
期末算定
テナント
賃貸可能入居率
価格
期末簿価
総数
面積(㎡) (注)２. (百万円) (百万円)
(注)１.
(注)３.
取得価格(注)４.
(千円)
地域別
比率
比率
(注)２. (注)２.
こころとからだの
元氣プラザ
不動産
1
4,791
100.0％
6,890
4,790
5,000,000
0.5％
北の丸スクエア
不動産
5
(注)５.
25,678
(注)５.
100.0％
(注)５.
78,600
73,195
81,555,500
8.8％
ＭＤ神田ビル
不動産
9
6,269
100.0％
8,360
8,780
9,520,000
1.0％
神田橋パーク
ビルヂング
不動産
10
3,687
100.0％
4,580
4,498
4,810,000
0.5％
大手町フィナンシャル
シティノースタワー
不動産
2
5,121
100.0％
18,800
15,282
15,462,900
1.7％
二番町ガーデン
不動産
1
(注)５.
9,316
(注)５.
100.0％
(注)５.
17,900
12,654
14,700,000
1.6％
三菱ＵＦＪ信託
銀行本店ビル
不動産
10
11,904
100.0％
51,600
29,089
44,700,000
4.8％
ビュレックス麹町
不動産
1
4,495
100.0％
6,610
5,747
7,000,000
0.8％
2.3％
山王グランドビル
不動産
38
20,665
96.4％
33,300
21,175
10,200,000
10,700,000
合計20,900,000
有楽町電気
ビルヂング
不動産
13
4,697
100.0％
8,060
7,711
7,200,000
0.8％
小伝馬町新日本橋
ビルディング
不動産信託
受益権
11
3,897
100.0％
2,880
2,784
3,173,000
0.3％
共同ビル
(茅場町２丁目)
不動産信託
受益権
9
4,464
95.5％
4,920
4,226
4,410,000
0.5％
ビュレックス京橋
不動産
1
4,279
100.0％
7,520
4,519
5,250,000
0.6％
銀座一丁目
イーストビル
不動産信託
受益権
8
4,513
100.0％
7,220
6,531
6,459,000
0.7％
銀座三和ビル
不動産
9
4,326
97.1％
18,400
17,177
16,830,000
1.8％
0.9％
菱進銀座
イーストミラービル
不動産
12
4,255
100.0％
6,180
7,524
5,353,500
2,645,922
(注)６.
合計 7,999,422
晴海フロント
不動産
8
33,369
100.0％
40,000
(注)７.
29,147
31,300,000
3.4％
晴海センタービル
不動産
9
20,812
100.0％
19,600
22,813
26,800,000
2.9％
赤坂パークビル
不動産
29
(注)５.
45,013
(注)５.
100.0％
(注)５.
70,100
60,472
60,800,000
6.6％
青山クリスタルビル
不動産
7
4,898
100.0％
8,120
7,129
7,680,000
0.8％
クローバー芝公園
不動産信託
受益権
87.3％
4,600
(注)14.
4,598
4,500,000
0.5％
汐留ビルディング
不動産信託
受益権
35
36,174
99.1％
96,800
82,361
21,250,000
54,600,000
10,100,000
合計85,950,000
9.3％
芝二丁目大門
ビルディング
不動産信託
受益権
25
9,606
100.0％
6,470
5,032
4,859,000
0.5％
コスモ金杉橋ビル
不動産信託
受益権
7
4,062
95.3％
3,090
2,539
2,808,000
0.3％
新宿イーストサイド
スクエア
不動産
43
16,365
100.0％
25,900
(注)14.
22,874
23,100,000
2.5％
新和ビルディング
不動産
13
5,997
100.0％
6,970
7,474
7,830,000
0.8％
3.4％
2.4％
7
2,550
東京オペラシティ
ビル(注)８.
不動産
101
35,099
98.2％
32,500
28,448
9,350,000
22,426,831
合計31,776,831
TIXTOWER UENO
不動産
16
15,020
92.7％
24,800
20,247
22,000,000
- 30 -
74.6％
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
地域区分
東京23区
物件名称
特定資産
の種類
期末算定
テナント
賃貸可能入居率
価格
期末簿価
総数
面積(㎡) (注)２. (百万円) (百万円)
(注)１.
(注)３.
比率
(注)２.
不動産
4
5,205
100.0％
6,070
4,521
5,500,000
0.6％
大崎フロントタワー
(注)９.
不動産
1
16,856
100.0％
16,500
(注)7.
9,861
12,300,000
1.3％
大森駅東口
ビルディング
不動産信託
受益権
23
7,756
100.0％
5,600
4,730
5,123,000
0.6％
5,572
6,670,000
△1,170,000
(注)11.
合計 5,500,000
0.6％
日本ブランズ
ウィックビル
（底地）
不動産
(注)10.
(注)10.
(注)10.
5,490
代々木１丁目ビル
不動産
9
7,745
100.0％
11,600
7,074
8,700,000
0.9％
ダヴィンチ原宿
不動産
4
3,147
100.0％
7,100
4,842
4,885,000
0.5％
神宮前メディア
スクエアビル
不動産
5
5,558
84.5％
10,500
10,705
12,200,000
(注)12.
1.3％
渋谷クロスタワー
不動産
55
29,762
98.4％
52,300
37,771
34,600,000
3.7％
14,228
3,740,000
360,000
10,512,000
合計14,612,000
1.6％
1.2％
不動産
6
8,700
99.8％
16,500
20
14,340
100.0％
13,900
10,100
8,500,000
520,000
2,100,000
合計11,120,000
7
7,224
100.0％
4,480
3,454
3,541,000
0.4％
9
2,186
100.0％
1,700
1,581
1,728,000
0.2％
10
5,932
100.0％
4,800
4,159
4,500,000
0.5％
0.6％
首都圏
ハーモニータワー
不動産
大塚東池袋
不動産信託
ビルディング
受益権
池袋二丁目
不動産信託
ビルディング
受益権
池袋ＹＳビル
不動産
八王子ファースト
スクエア
不動産
51
10,068
100.0％
4,810
4,976
3,300,000
2,379,112
合計 5,679,112
さいたま浦和
ビルディング
不動産
18
4,510
100.0％
2,420
2,515
1,232,000
1,342,000
合計 2,574,000
0.3％
ＭＭパークビル
不動産
30
38,426
98.8％
39,800
32,580
37,400,000
4.0％
クイーンズタワーＡ
不動産信託
受益権
49
26,669
97.2％
20,000
(注)14.
16,575
17,200,000
1.9％
川崎砂子
ビルディング
不動産信託
受益権
13
6,831
100.0％
2,610
2,967
3,375,000
0.4％
武蔵小杉ＳＴＭビル
不動産
26
5,378
100.0％
4,210
3,885
4,000,000
0.4％
８・３スクエア北ビル
不動産
9
12,265
100.0％
7,700
6,090
7,100,000
0.8％
定禅寺パークビル
不動産
16
2,518
96.0％
998
1,001
1,000,000
0.1％
13,700
98.7％
(注)７.
9,269
9,950,000
1.1％
東二番丁スクエア
不動産
21
20,526
仙台本町ホンマ
ビルディング
不動産信託
受益権
24
6,234
100.0％
2,430
2,900
2,924,000
250,000
合計 3,174,000
0.3％
ＡＥＲ
不動産
61
23,612
98.2％
19,000
18,665
18,640,000
2.0％
4,283
2,880,000
1,700,000
合計 4,580,000
0.5％
0.6％
0.9％
地方都市
金沢パークビル
(千円)
東五反田１丁目ビル
恵比寿ネオナート
首都圏
(東京23区
を除く)
取得価格(注)４.
不動産
錦パークビル
(注)13.
不動産
名古屋広小路
プレイス
不動産信託
受益権
79
20,942
99.3％
4,680
59
(注)５.
10,338
(注)５.
96.3％
(注)５.
5,030
5,209
3,850,000
1,300,000
650,000
175,000
合計 5,975,000
27
13,200
100.0％
10,600
(注)14.
8,227
8,567,000
- 31 -
地域別
比率
(注)２.
7.6％
17.8％
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
地域区分
物件名称
特定資産
の種類
テナント
賃貸可能入居率
総数
面積(㎡) (注)２.
(注)１.
期末算定
価格
期末簿価
(百万円) (百万円)
(注)３.
取得価格(注)４.
(千円)
比率
(注)２.
名古屋広小路
ビルヂング
不動産
33
21,610
91.7％
12,600
15,622
14,533,000
1.6％
名古屋御園ビル
不動産
16
3,448
100.0％
1,270
1,538
1,865,000
0.2％
四条烏丸
センタービル
不動産
11
6,634
100.0％
5,040
(注)14.
4,110
4,400,000
0.5％
42
10,370
100.0％
16,300
15,459
15,523,520
1.7％
49
28,414
96.9％
18,300
22,264
24,000,000
2.6％
21
11,520
95.9％
3,330
3,643
梅田スクエア
不動産信託
ビルディング(注)16.
受益権
新藤田ビル
不動産信託
受益権
地域別
比率
(注)２.
2,264,000
堺筋本町ビル
不動産
1,900,000
0.5％
合計 4,164,000
地方都市
御堂筋ダイワビル
尼崎フロントビル
リットシティビル
ＮＨＫ広島放送
センタービル
東晴天神
受益権
不動産信託
受益権
不動産
6,934,000
41
20,450
100.0％
14,300
13,269
7,380,000
1.5％
合計14,314,000
31
15,500
100.0％
9,820
9,016
39
9,965
100.0％
4,430
3,280
9,300,000
1.0％
4,650,000
0.5％
1,320,000
不動産
12
9,860
100.0％
2,830
2,959
1,450,000
0.3％
合計 2,770,000
不動産
22
3,995
92.4％
1,320
1,389
1,550,000
0.2％
天神クリスタルビル
不動産
30
5,964
100.0％
2,650
4,112
5,000,000
0.5％
日之出天神
不動産信託
ビルディング
受益権
3
5,903
100.0％
3,880
3,411
3,657,000
0.4％
合計
1,426
820,917
98.7％ 1,011,368
856,657
923,623,286
ビルディング
不動産信託
100.0％
（注）１．テナント総数の合計は、延テナント数とし、同一テナントが複数の物件に入居している場合には、複数テナントとして算出しており
ます。
（注）２．入居率、取得価格の比率及び地域別比率は、小数点第二位を四捨五入して表示しております。
（注）３．期末算定価格は、原則として当投資法人の規約及び内閣府令「投資法人の計算に関する規則」に基づき、不動産鑑定士による鑑定評
価額（決算日を価格時点として、大和不動産鑑定株式会社が行った鑑定評価による）を記載しております。
（注）４．取得価格には、取得に伴う付帯費用は含まれておりません。
（注）５．北の丸スクエア、二番町ガーデン、赤坂パークビル及び錦パークビルのテナント総数、賃貸可能面積及び入居率には、住宅部分は含
まれておりません。なお、北の丸スクエアの住宅部分は、賃貸可能面積11,694㎡、入居率95.0％、二番町ガーデンの住宅部分は、賃
貸可能面積1,686㎡、入居率100.0％、赤坂パークビルの住宅部分は、賃貸可能面積10,780㎡、入居率92.8％、錦パークビルの住宅部
分は、賃貸可能面積954㎡、入居率74.0％となっております。
（注）６．平成20年７月４日付け菱進銀座イーストミラービル隣接の土地・建物取得費用、同建物解体費用及び平成22年５月24日付けで竣工し
引渡しを受けた増築建物建築工事費用の合計金額（仲介手数料等取得諸経費他を除く。）を記載しております。
（注）７．株式会社中央不動産鑑定所による鑑定評価額を記載しております。
（注）８．当投資法人は、平成17年９月13日付け東京オペラシティビルの取得に付随して、東京オペラシティビル株式会社（ビルの維持管理運
営事業）の株式33株を取得価額総額2,797千円にて取得し、売主が東京オペラシティビル株式会社に対して有していた預託金874千円
を承継しております。また、平成22年３月24日付け追加取得に付随して、東京オペラシティビル株式会社の株式91株を取得価額総額
7,539千円で、東京オペラシティ熱供給株式会社（熱供給事業）の株式4,931株を取得価額総額566,831千円で取得し、売主が東京オペ
ラシティビル株式会社に対して有していた預託金2,360千円を承継しております。
上記株式に係る当期末付け評価額につきましては、東京オペラシティ熱供給株式会社の株式4,931株は566,831千円、東京オペラシテ
ィビル株式会社の株式計124株は10,336千円となっております。
（注）９．当投資法人は、大崎フロントタワーの取得にあたり、売主が土地賃貸人に対して有していた差入敷金1,040,000千円を承継しておりま
す。当該差入敷金の当期末付けの評価額も同額であります。
（注）10．日本ブランズウィックビルは、平成25年８月23日付けで建物を譲渡したため、テナント総数、賃貸可能面積及び入居率は該当ありま
せん。なお、継続して保有する土地1,497㎡は、建物譲渡先である三菱地所株式会社に賃貸しております。
（注）11．平成25年８月23日付けで建物を譲渡したことから、平成16年３月24日付けにて土地・建物を取得した際の建物取得価格を差し引いて
おります。
（注）12．平成15年10月９日付けの取得価格を記載しており、平成21年10月30日付けにて譲渡した敷地の一部（売却原価614百万円）が含まれて
おります。
（注）13．当投資法人は、錦パークビルの取得にあたり、売主が土地賃貸人に対して有していた差入敷金9,000千円を承継しております。
（注）14．一般財団法人日本不動産研究所による鑑定評価額を記載しております。
- 32 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（注）15．上記一覧表は、不動産等関連資産が共有又は区分所有である場合には、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の概要のみを記載
し、他の共有者や区分所有者の保有に係る持分は除外したものであります。
（注）16．当投資法人は、梅田スクエアビルディングの取得にあたり、売主が大阪市街地開発株式会社に対して有していた地下街接続に係る
建設協力金（保証金）500,000千円を承継しております。
- 33 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
②
当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の損益状況
下記の表は、当期（平成28年４月１日～平成28年９月30日）の損益状況を不動産等関連資産毎に一覧表にまと
めたものです。
なお、損益状況につきましては、前記の「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に則して表記しておりま
す。
（百万円）
損益状況(平成28年４月１日～平成28年９月30日)
物件名称
賃貸事業賃貸事業
収益
費用
こころとからだの
管理
水道
業務費光熱費
公租
公課
賃貸事業
資本的
ＮＯＩ
ＮＣＦ
損益
支出
減価
③(①＋②)
③－④
損害
その他
②
④(注)２.
修繕費償却費
保険料
費用
①
222
71
13
17
17
0
0
20
2
151
171
-
171
1,719
745
120
78
94
2
38
411
0
973
1,384
11
1,373
223
86
17
17
20
0
1
28
-
136
164
0
164
115
41
1
-
16
0
5
17
-
74
91
4
86
344
177
24
18
45
0
-
88
0
166
255
-
255
476
234
60
26
53
0
3
90
-
241
332
2
329
998
384
53
74
135
1
5
112
1
613
726
77
648
ビュレックス麹町
150
79
-
-
13
0
2
62
-
71
133
-
133
山王グランドビル
924
392
102
63
105
1
43
75
-
532
608
42
565
267
129
32
23
41
0
0
31
-
137
168
3
165
113
58
14
8
11
0
7
13
3
54
67
0
66
145
59
9
10
11
0
5
21
-
86
107
2
104
157
57
-
-
11
0
5
39
-
100
140
-
140
145
94
12
7
11
0
2
61
-
50
112
1
110
378
148
28
19
65
0
12
21
0
230
251
65
186
162
85
14
13
14
0
2
40
0
76
116
0
116
1,248
719
145
131
75
1
5
360
0
529
889
-
889
608
399
71
43
47
1
24
212
0
208
421
1
419
2,235
1,232
226
269
273
3
67
388
3
1,002
1,391
24
1,367
青山クリスタルビル
217
95
14
13
29
0
7
30
0
121
152
11
140
クローバー芝公園
100
48
10
5
6
0
1
23
0
51
74
0
74
汐留ビルディング
1,885
770
161
111
142
2
14
335
2
1,114
1,449
30
1,418
277
158
35
26
38
0
21
35
0
118
154
3
150
99
47
12
7
13
0
0
13
0
52
66
1
65
658
282
44
53
49
0
0
132
0
375
508
-
508
214
85
20
17
19
0
2
25
-
128
153
16
136
420
(注)１.
72
(注)１.
元氣プラザ
北の丸スクエア
ＭＤ神田ビル
神田橋パーク
ビルヂング
大手町フィナンシャル
シティノースタワー
二番町ガーデン
三菱ＵＦＪ信託銀行
本店ビル
有楽町電気
ビルヂング
小伝馬町新日本橋
ビルディング
共同ビル
（茅場町２丁目）
ビュレックス京橋
銀座一丁目
イーストビル
銀座三和ビル
菱進銀座イースト
ミラービル
晴海フロント
晴海センタービル
赤坂パークビル
芝二丁目大門
ビルディング
コスモ金杉橋ビル
新宿イーストサイド
スクエア
新和ビルディング
東京オペラシティ
ビル(注)１.
1,469
1,049 (注)１. (注)１. (注)１. (注)１. (注)１. (注)１. (注)１.
TIXTOWER UENO
651
390
59
48
38
1
4
237
0
261
498
7
491
東五反田１丁目ビル
182
95
14
21
14
0
1
42
0
86
129
0
128
- 34 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
損益状況(平成28年４月１日～平成28年９月30日)
物件名称
賃貸事業賃貸事業
収益
費用
大崎フロントタワー
管理
水道
業務費光熱費
公租
公課
減価
損害
その他
修繕費償却費
保険料
費用
①
賃貸事業
資本的
ＮＯＩ
ＮＣＦ
損益
支出
③(①＋②)
③－④
②
④(注)２.
711
499
68
40
27
0
12
256
93
212
468
-
468
234
130
27
21
25
0
23
31
-
103
134
123
11
60
20
-
-
20
-
-
-
-
39
39
-
39
代々木１丁目ビル
304
137
24
20
23
0
0
67
-
167
235
6
229
ダヴィンチ原宿
191
55
10
10
16
0
1
14
-
136
151
-
151
166
137
26
19
45
0
7
37
-
29
67
16
50
渋谷クロスタワー
1,398
1,226
182
122
123
2
361
433
0
171
605
201
403
恵比寿ネオナート
451
214
49
25
37
1
3
95
-
236
332
10
321
ハーモニータワー
444
139
14
-
57
1
12
53
-
304
358
-
358
189
94
19
20
12
0
1
40
-
95
135
-
135
67
29
7
6
5
0
1
8
0
37
45
-
45
190
78
17
16
14
0
0
30
-
111
142
2
139
240
126
49
4
26
1
11
33
-
114
147
20
127
109
50
13
8
9
0
1
17
-
59
76
-
76
1,320
709
137
183
78
1
13
294
0
611
905
15
890
992
691
206
113
111
3
23
225
7
300
525
152
373
145
76
24
13
13
0
0
23
-
69
93
-
93
161
62
21
3
11
0
0
27
-
98
125
2
123
320
180
29
56
22
0
2
69
-
140
209
-
209
定禅寺パークビル
61
37
9
8
6
0
0
10
-
24
35
0
34
東二番丁スクエア
554
305
77
55
39
0
3
127
-
248
376
3
372
129
65
16
13
15
0
2
17
0
63
80
-
80
ＡＥＲ
619
394
85
55
62
0
28
161
0
225
386
25
360
金沢パークビル
495
343
97
51
64
1
60
65
1
152
217
19
198
錦パークビル
278
168
55
27
23
0
1
54
6
109
163
0
162
383
184
39
32
33
0
3
74
-
199
273
-
273
0
6
0
0
5
-
-
-
-
△ 5
△ 5
-
△ 5
662
561
92
54
60
1
206
147
0
100
247
437
△ 189
70
60
10
7
6
0
7
28
-
10
38
6
32
185
116
24
18
11
0
1
59
0
69
128
1
127
1
5
0
-
5
-
-
-
-
△ 3
△ 3
-
△ 3
449
225
40
48
47
0
8
80
-
223
304
13
291
大森駅東口
ビルディング
日本ブランズ
ウィックビル(底地)
神宮前メディア
スクエアビル
大塚東池袋
ビルディング
池袋二丁目
ビルディング
池袋ＹＳビル
八王子ファースト
スクエア
さいたま浦和
ビルディング
ＭＭパークビル
クイーンズタワーＡ
川崎砂子
ビルディング
武蔵小杉ＳＴＭビル
８・３スクエア
北ビル
仙台本町ホンマ
ビルディング
名古屋広小路
プレイス
広小路栄
ビルディング(注)３.
名古屋広小路
ビルヂング
名古屋御園ビル
四条烏丸
センタービル
京都四条河原町ビル
(注)３.
梅田スクエア
ビルディング
- 35 -
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
損益状況(平成28年４月１日～平成28年９月30日)
物件名称
賃貸事業賃貸事業
収益
費用
管理
水道
業務費光熱費
公租
公課
減価
損害
その他
修繕費償却費
保険料
費用
①
賃貸事業
資本的
ＮＯＩ
ＮＣＦ
損益
支出
③(①＋②)
③－④
②
④(注)２.
新藤田ビル
684
515
85
91
75
1
36
223
-
169
393
137
255
堺筋本町ビル
220
131
41
28
35
0
2
22
-
88
111
0
110
御堂筋ダイワビル
529
246
60
40
73
1
2
68
0
282
351
-
351
尼崎フロントビル
439
253
64
36
25
0
4
121
0
186
307
0
307
リットシティビル
254
149
31
21
19
1
9
65
0
104
170
-
170
268
181
50
28
23
0
7
46
24
86
133
15
118
76
43
12
8
7
0
2
10
0
32
43
3
40
156
133
22
20
18
0
9
61
0
23
84
-
84
159
78
24
15
14
0
5
19
0
80
100
16
84
30,773
17,091
3,519
2,708
2,936
57
1,181
6,500
187
13,682
20,182
1,613
18,569
ＮＨＫ広島放送
センタービル
東晴天神
ビルディング
天神クリスタルビル
日之出天神
ビルディング
合計
（注）１．東京オペラシティビルの賃貸事業費用の内訳、ＮＯＩ及びＮＣＦにつきましては、当該不動産の共同事業者の要望により、開示を差
し控えております。
（注）２．資本的支出は、期中に行った資本的支出に該当する工事費を記載しております（建設仮勘定として資産計上された費用、家具等とし
て資産計上された費用、不動産等取得に伴う仲介手数料や不動産取得税等の取得付帯費用のうち帳簿価格に算入された費用は含まれ
ておりません。）。
（注）３．広小路栄ビルディングは平成28年３月30日付けにて、京都四条河原町ビルは平成28年３月31日付けにて譲渡を実施しております。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
（３）資本的支出の状況
①資本的支出の予定
既存物件に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは
以下のとおりです。
なお、下記工事予定金額には、会計上、費用処理される部分が含まれています。
不動産等の名称
（所在）
御堂筋ダイワビル
（大阪府大阪市）
工事予定金額（百万円）
目的
空調機更新工事
予定期間
自
平成28年７月
至
平成29年３月
総額
当期
既支払
支払額
総額
370
－
－名古屋広小路ビルヂング
（愛知県名古屋市）
昇降設備更新工事
自
至
平成28年８月
平成29年８月
166
－
－新和ビルディング
（東京都新宿区）
空調設備更新工事
自
至
平成29年４月
平成29年９月
157
－
－自
平成28年10月
至
平成29年３月
151
－
－自
平成28年７月
至
平成29年２月
84
－
－自
平成28年11月
至
平成29年３月
83
－
－新和ビルディング
（東京都新宿区）
金沢パークビル
（石川県金沢市）
堺筋本町ビル
（大阪府大阪市）
空調設備更新工事
空調機更新工事
防災設備更新工事
ダヴィンチ原宿
（東京都渋谷区）
建築工事
自
至
平成28年10月
平成29年４月
78
－
－堺筋本町ビル
（大阪府大阪市）
建築工事
自
至
平成29年４月
平成29年９月
63
－
－自
平成28年10月
至
平成29年３月
62
－
－自
平成28年８月
至
平成29年１月
45
－
－大森駅東口ビルディング
（東京都大田区）
ＮＨＫ広島放送センタービル
（広島県広島市）
空調設備更新工事
電気設備更新工事
川崎砂子ビルディング
（神奈川県川崎市）
建築工事
自
至
平成29年１月
平成29年３月
40
－
－さいたま浦和ビルディング
（埼玉県さいたま市）
建築工事
自
至
平成28年11月
平成29年２月
29
－
－自
平成28年７月
至
平成28年12月
11
－
－定禅寺パークビル
（宮城県仙台市）
空調機更新工事
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 平成28年９月期決算短信
②期中の資本的支出
取得した不動産等において、当期に行った資本的支出は1,613百万円であり、当期費用に区分された修繕費
1,181百万円と合わせ、合計2,794百万円の工事を実施しております。
当期の資本的支出の主要なものとして、大森駅東口ビルディングの空調設備更新工事等を実施しました。
その他の不動産等における工事としては、経常的な更新工事に加え、空調機更新工事等があります。
不動産等の名称
（所在）
目的
大森駅東口ビルディング
（東京都大田区）
空調設備更新工事
その他の不動産等
自
至
1,613
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122
1,490
合計
（百万円）
平成28年４月
平成28年９月
工事金額
期間

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