News Release JLL（ジョーンズ ラング ラサール株式会社） A グレードオフィス賃料 東京は 18 四半期連続、大阪は 9 四半期連続で上昇 「ジャパン プロパティ ダイジェスト 2016 年第 3 四半期」 2016 年 11 月 10 日 東京‐総合不動産サービス大手の JLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河 西利信）は、日本のオフィス、リテール、ロジスティクス、ホテル市場における市況、需給や空室状況、賃料・ 価格動向及び 12 ヵ月予測をまとめた調査レポート「ジャパン プロパティ ダイジェスト（JPPD）2016 年第 3 四 半期」を発表しました。セクター別の概要は、以下の通りです。 東京の A グレードオフィス市場 賃料 18 四半期連続の上昇 月額坪当たり 35,840 円（共益費込）となり、前期比 0.2%の上昇、前年比 3.3%の上昇となり、18 四半期連続 の賃料上昇となったものの、上昇ペースは 3 四半期連続で減速した。 空室率 2007 年以来初めて 1.5%を下回る 空室率は 1.4%となり、前期比 0.4 ポイント低下、前年比 1.9 ポイント低下した。底堅い需要と限定的な新規供 給を背景に、CBD（中心業務地区）全体で空室が減少し、2007 年以来初めて 1.5%を下回る低水準となった。 ネット・アブゾープション※1 第 3 四半期は 30 千㎡となった。空室が限定的となっていることから大型の移転は減少しているものの、前 期に引き続き製造業や情報通信業の堅調な移転・拡張需要がみられた。年初から当 3 四半期までの総計 は 333 千㎡となり、2015 年通年の 96%となり、前年の実績にせまった。 価格・投資利回り 価格は 16 四半期連続で上昇 価格は前期比 0.1%上昇、前年比 9.3%上昇となった。投資利回りは前期比横ばいで推移しており、賃料上 昇を反映した。投資市場では、投資家の取得意欲は旺盛となっているが、市場に供される物件は限定的と なっている。 12 ヵ月見通し 賃料と価格の上昇ペースは 2017 年に減速 2017 年にかけての限定的な新規供給を受けて、空室率は 3%を下回る低水準で推移し、賃料は緩やかに 上昇する見通し。ただし、2018 年の供給予定は 2003 年に次ぐ大規模な水準となっており、賃料上昇率への 影響が懸念される。投資家の高い関心を反映して、価格は上昇する見通し。 ※1 当期中に新たに賃貸された床面積から当期中に退去した床面積を控除したネットの床面積の増減 A グレードオフィス賃料 東京は 18 四半期連続、大阪は 9 四半期連続で上昇 「ジャパン プロパティ ダイジェスト 2016 年第 3 四半期」 大阪の A グレードオフィス市場 賃料 9 四半期連続の上昇 月額坪当たり 17,013 円（共益費込）。前期比 0.9%、前年比 5.5%の上昇となった。9 四半期連続の上昇となり、 上昇ペースは 2 四半期連続で加速した。 空室率 2 四半期連続で 3%台 空室率は 3.8%、前期比横ばい、前年比 1.7 ポイントの低下となった。きわめて限定的な供給と底堅い需要 を背景に、空室率は 2 四半期連続で 4%を下回り、2008 年以来 8 年ぶりの低水準が続いた。 ネット・アブゾープション 年初から当四半期までのネット・アブゾープション総計は 30 千㎡。56 千㎡の新規供給がみられた前年比の 30%程度にとどまっている。建設業、製造業、卸売業等のテナントの需要がみられ、2 次空室も難なく吸収さ れたものの、新規供給がないために賃貸借面積の純増は限定された。 価格・投資利回り 価格は 12 四半期連続上昇 価格は前期比 4.0%上昇、前年比 18.4%上昇となった。投資利回りは、4 四半期連続で 4%を下回った。投資 利回りの低下と賃料上昇を反映して価格の上昇ペースは 2 四半期連続で加速した。東京以外の都市圏を 投資対象として捉えはじめた国内外の投資家からの高い関心が認められた。 12 ヵ月見通し 賃料と価格は 2017 年に緩やかに上昇 2017 年には 7 四半期ぶりの新規供給が予定されているが、空室率は 4%を下回る水準で推移する見通し。 賃料は引き続き上昇が見込まれるものの、上昇ペースは減速すると予測。投資利回りは、横ばいで推移す るとみられることから、価格は賃料上昇を反映して緩やかに上昇する見通し。 JLL リサーチ事業部長の赤城威志は、次のように述べています。 「東京と大阪の A グレードオフィス賃貸市場では、限定的な供給が需要を抑制しており、賃料 の上昇ペースは緩やかです。2017 年に空室率は上昇する見込みですが、需給の均衡を示す水準 は下回って推移するとみられることから、賃料は緩やかながらも上昇する見通しです。投資市 場では、物流とホテルは好調となりましたが、牽引役のオフィスが弱かったため、投資総額は 抑制されました。低金利環境の恩恵は買主・売主双方が享受しているため、市場に供給される 物件が限定的となっていることが一因に挙げられます。この環境は当面続くとみられ、2016 年 の投資総額は前年比減少となると予測しています」 A グレードオフィス賃料 東京は 18 四半期連続、大阪は 9 四半期連続で上昇 「ジャパン プロパティ ダイジェスト 2016 年第 3 四半期」 東京のリテール（商業施設）市場 賃料 16 四半期連続で上昇 月額坪当たり 78,304 円（共益費込）。前期比 0.7%上昇、前年比 4.8%上昇となり、16 四半期連続の上昇と なった。 価格・投資利回り 12 四半期連続で上昇 価格は前期比 0.7%上昇、前年比 12.3%上昇となり、主に賃料上昇を反映した。当四半期の投資事例には、 事業会社によるダミアーニ銀座タワーと CSS Building の取得が挙げられ、1 階テナントにはそれぞれイタリア 宝石ブランドとスイス高級腕時計ブランドが入居している。 需要 引き続き堅調な出店需要 出店戦略に対して慎重姿勢を強めているリテーラーもみられたが、第 3 四半期にラグジュアリーブランドや インポートブランドの需要は底堅かった。第 3 四半期は、ヴァレンティノが日本初の旗艦店を表参道ヒルズ に開業した。銀座では、ラペルラが 2 月に出店した青山店に続く新店舗をオープン、ティファニーがブライ ダルショップをオープンした。 12 ヵ月見通し 賃料と価格は緩やかに推移 2017 年 4 月に「ギンザ シックス」が竣工予定であるものの、需給の逼迫は続くとみられることから、賃料は当 面高水準が維持される見通し。投資家の関心はさらに高まっており、投資利回りは一層低下する可能性が ある。 東京のロジスティクス（物流）市場 賃料 4 四半期ぶりに上昇 月額坪当たり 4,139 円（共益費込）、前期比 0.3%上昇、前年比 1.4%下落となった。当四半期は東京ベイエリ アが上昇を牽引し、4 四半期ぶりに上昇に転じた。東京内陸エリアの賃料は引き続き下落した。 空室率 2 四半期ぶりに上昇 空室率は 8.0%、前期比 0.6 ポイント上昇、前年比 5.2 ポイントの上昇となった。東京ベイエリアの空室率が前 期比 1.4 ポイント上昇、東京内陸エリアが同 0.4 ポイント上昇し、概ね新規供給の空室を反映した。 価格・投資利回り 価格は 3 四半期ぶりに上昇 価格は前期比 2.3%上昇、前年比 0.9%上昇となり、賃料上昇と投資利回りの低下を反映して 3 四半期ぶり にプラスに転じた。投資利回りは、東京ベイエリア・東京内陸エリアともに前期比で低下し、ともに記録的低 水準を更新した。 A グレードオフィス賃料 東京は 18 四半期連続、大阪は 9 四半期連続で上昇 「ジャパン プロパティ ダイジェスト 2016 年第 3 四半期」 ネット・アブゾープション ネット・アブゾープションは 213 千㎡。3PL 企業や e コマース企業等の需要により、ベイエリアでの新規供給 や、内陸エリアの新築物件を吸収した。また、年初から当四半期までの総計 893 千㎡となり、2015 年通年比 120%に相当し、前年の実績を上回った。 12 ヵ月見通し 賃料、価格ともに緩やかに上昇 2017 年の新規供給は 2016 年の記録的な水準を上回る規模が予定されているものの、引き続き需要は堅調 に推移するとみられることから、空室率は緩やかに低下し、賃料は緩やかに上昇する見通し。投資利回りは、 主要経済圏において取引されている物件に鑑みると低下余地があるとみられ、このことと賃料上昇を反映し、 価格は緩やかに上昇する見通し。 東京のホテル市場 需要 インバウンド客の貢献により宿泊需要の基盤は引き続き堅固 円高の進行に伴い、外国人にとって日本への旅行は割高となりつつある。訪日外客数の上昇は昨年から ペースダウンしており、昨年 1 月-8 月の訪日外国人数の伸び率は 49.1%増であったが、2016 年 1 月-8 月の 訪日外国人数は対前年同期比で 24.7%増の 1,610 万人となった。 国内の総宿泊需要の 12.8%を占める東京都の延べ宿泊者数は、2016 年初来 6 月までの累計で 2,500 万人 であった。都内延べ宿泊者数の 32.4%を占める外国人宿泊者数は、対前年比 1.8%増の 810 万人であった が、日本人宿泊者数は対前年比 6.8%減の 1,680 万人であった。 供給 2 軒の 5 ツ星ホテルが開業 2016 年第 3 四半期は 5 ツ星ホテルの開業が続いた。高級旅館を運営する星のやは、客室数 84 室の高級 旅館「星のや東京」を開業し都市部への初進出を果たした。また、715 室の「旧赤坂プリンス」の跡地では、 250 室の 5 ツ星ホテルとして「ザ・プリンスギャラリー東京紀尾井町」が開業した。 運営パフォーマンス 客室稼働率の低下にも関わらず RevPAR は成長を維持 1 日当り販売可能客室数当り宿泊売上（RevPAR）が 2016 年初来 8 月までの累計で前年比 3.4%の増加と昨 年からの成長が持続している。客室稼働率は対前年比 4.0%の低下となった一方で、平均客室単価（ADR） が対前年比 7.8%上昇したことよる。また、年移動平均で RevPAR は 2012 年第 2 四半期以来、継続して成長 軌道にある。 売買 東京の 5 ツ星ホテルの取引は見られなかった。年内では、2016 年 5 月に「ホテル グランパシフィック LE DAIBA」が約 659 億円（一部屋当たり 7,450 万円）で取引された。 A グレードオフィス賃料 東京は 18 四半期連続、大阪は 9 四半期連続で上昇 「ジャパン プロパティ ダイジェスト 2016 年第 3 四半期」 12 ヵ月見通し RevPAR は成長するものの、ペースは減速 円高が急速に進んだことによりインバウンド客にとって日本は割高な旅行先と見られつつあり、今後、訪日 外客数の増加ペースが鈍化する可能性が懸念される。ADR の上昇は緩やかになり、その結果 RevPAR の成 長ペースも減速すると予想される。ホテル投資マーケットに関しては、NOI 成長が減速する中キャップレート の低下も鈍化すると見込まれる。 JLL ホテルズ＆ホスピタリティ事業部マネージングディレクターの沢柳知彦は、次のように述べています。 「訪日外国人観光客数は、依然増加基調にあるものの、円高や中国経済の減速といった要因を背景に、東 京のホテルパフォーマンス（RevPAR）は、第 3 四半期においてほぼ前年実績と同水準に留まり、2012 年以 降持続していた大幅な成長に歯止めがかかりました。インバウンド客への依存が高まっている国内のホテル マーケットにおいては、アジアを中心とする海外景況の影響を受けやすく、外的環境の安定が期待される 状況にあります。昨今、話題に取り上げられている民泊営業のホテル業への影響については、統計等に基 づき実態は把握できていないものの、非合法営業も含め、既に相応の影響を与えているものと見込まれま す。」 【補足】 本レポートの日本での調査対象地区は次の通りです。 東京 CBD（中心業務地区）：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 大阪 CBD（中心業務地区）：中央区、北区 東京リテール：銀座と表参道のプライムリテールマーケット 東京ロジスティクス：東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県の一部）の新型物流施設 東京ホテル：特段の説明がない限り東京所在の 5 ツ星ホテルマーケット 「ジャパン プロパティ ダイジェスト（JPPD） 2016 年第 3 半期」の詳細は www.joneslanglasalle.co.jp をご覧くださ い。 この件に関する問い合わせ先： 広報担当（エイレックス）吉岡・山本 電話：03-3560-1289 JLL について JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに 提供する総合不動産サービス会社です。フォーチュン 500 に選出されている JLL は、世界 80 ヵ国、従業員約 60,000 名、280 超拠点 で展開しており、総売上高は 60 億米ドル、年間の手数料収入は約 52 億米ドルに上ります（2015 年 12 月 31 日時点）。2015 年度は、 プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約 3 億 7,200 万㎡（約 1 億 1,200 万坪）の不動産ポートフォリ オを管理し、1,380 億米ドルの取引を完了しました。JLL グループで不動産投資・運用を担当するラサール インベストメント マネジメ ントは、総額 597 億米ドルの資産を運用しています。JLL は、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録 商標です。www.jll.com A グレードオフィス賃料 東京は 18 四半期連続、大阪は 9 四半期連続で上昇 「ジャパン プロパティ ダイジェスト 2016 年第 3 四半期」 JLL のアジア太平洋地域での活動は 50 年以上にわたり、現在 16 ヵ国、94 事業所で 36,000 名超のスタッフを擁しています。JLL は、 2016 年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックにて、合計 15 の賞を受賞しまし、リアル・キャピタル・アナリス ティックスより、アジア太平洋地域のトップ投資アドバイザーに選出されています。www.ap.jll.com JLL 日本法人の詳細な情報はホームページをご覧下さい。 www.joneslanglasalle.co.jp
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