Immobilienmarkt November 2016 Zuger Wohnflächenmärkte in guter Verfassung Die starke Nachfrage hat die Eigenheimpreise im Kanton Zug weiter steigen lassen. Der Markt für Renditeliegenschaften präsentiert sich robust. Die rege Bautätigkeit vergrössert das Mietangebot bei Wohnungen und Geschäftsflächen. Zug mit konstanter, starker Anziehungskraft Der Kanton Zug zählt schon lange zu den gesuchtesten Wohnstandorten der Schweiz. Er verfügt über eine grosse landschaftliche Attraktivität und eine gute verkehrstechnische Erschliessung. Die Zuger Gemeinden bieten auch in wirtschaftlicher Hinsicht zahlreiche Vorzüge: allen voran die vorteilhafte Besteuerung sowie die Nähe zu wachstumsstarken Arbeitsmärkten. Die entsprechend rege Zuwanderung lässt die Einwohnerzahl im Kanton kontinuierlich steigen. Die Kaufkraft liegt weit über dem nationalen Durchschnitt. Vor diesem Hintergrund und angesichts der stetig gesunkenen Hypothekarzinsen überrascht es kaum, dass die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen sind. Auch im Jahr 2017 dürften die Zuger Immobilienmärkte von der gesunden Struktur des Kantons profitieren. Selbst wenn sich Faktoren wie das Steuerregime künftig weniger vorteilhaft entwickeln sollten, bleibt der Kanton Zug im schweizweiten Vergleich ein sehr attraktiver Standort. Kennzahlen zur Zuger Wirtschaft (jeweils aktueller Datenstand) Zuger Wohneigentum: Preisentwicklung (Transaktionspreise, Index 1. Quartal 2006 = 100) Kanton Zug Schweiz 122’100 8’325’200 220 1,7 % 1,1 % 200 Anteil Hochqualifizierte, 2014 23,0 % 18,0 % Anzahl Firmen, 2016 Q3 24’700 377’460 Veränderung ggü. Vorjahr in % 1,4 % 4,4 % Arbeitslosenquote, August 2016 2,3 % 3,2 % Reale BIP-Wachstumsrate, 2013 3,7 % 1,8 % 57’500 35’400 Bevölkerung, 2015 Veränderung ggü. Vorjahr in % Verfügbares Einkommen pro Kopf in CHF, 2012 180 160 140 120 100 2006Q1 2008Q1 2010Q1 2012Q1 2014Q1 Kanton Zug, Eigentumswohnungen Schweiz, Eigentumswohnungen Kanton Zug, Einfamilienhäuser Schweiz, Einfamilienhäuser 2016Q1 Eigentumswohnungen Stetige Preisanstiege und weiter knappes Angebot Eigentumswohnungen sind im Kanton Zug erneut teurer geworden. Objekte im mittleren Preissegment verteuerten sich zwischen dem zweiten Quartal 2015 und dem zweiten Quartal 2016 um rund drei Prozent. Auf dem Gesamtschweizer Wohnungsmarkt wurden solche Objekte dagegen um 0,5 Prozent billiger. Dies belegt erneut, dass Wohneigentum in Zuger Gemeinden gesucht ist – vor allem im preisgünstigeren Segment. Das Angebot kommt der stetig wachsenden Nachfrage schon lange nicht mehr entgegen: Nur etwa vier Prozent der bestehenden Eigentumswohnungen sind in der Vermarktung. Auch im nationalen Vergleich ist das auffallend wenig. Besonders angespannt sind die Wohnungsmärkte in der Stadt Zug sowie in den wachstumsstarken Gemeinden Baar, Cham und Risch. Dort übersteigt die Zahl der auf Immobilienportalen laufenden Suchabos die der angebotenen Wohnungen um ein Vielfaches. Steigende Transaktionspreise sind ein unmittelbares Ergebnis dieser Entwicklung. Rückläufige Bautätigkeit Die Marktverhältnisse beim Zuger Stockwerkeigentum werden wohl eng bleiben. Die Wohnbautätigkeit ist zwar generell lebhaft, konzentriert sich aber auf die Erstellung von Mietwohnungen. Die Zahl der projektierten Eigentumswohnungen hat sich stark reduziert: Im Sommer 2016 bestanden 110 Baubewilligungen für zum Verkauf bestimmte Eigentumswohnungen. In den vorherigen Jahren waren stets zwischen 400 und 600 Wohnungen in der Pipeline der Bauträger. Allerdings zeichnet sich in der Marktregion Ennetsee eine Belebung ab: Bis 2019 soll auf dem «Suurstoffi»-Areal ein Wohnhochhaus mit 85 Eigentumswohnungen entstehen. Ferner werden auf dem Gelände der ehemaligen Papieri in Cham 160 Eigentumswohnungen geplant – als erste Etappe. Fokus auf günstige Wohnungen Angesichts der konstant tiefen Zinsen wird die Beliebtheit von Wohneigentum in absehbarer Zeit wohl nicht zurückgehen. Allerdings erschweren die in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Preise die Finanzierbarkeit. Deshalb dürfte sich die Nachfrage zunehmend auf Objekte im tieferen Preissegment oder in peripheren Lagen konzentrieren. Die Anbieter von Eigentumswohnungen berücksichtigen diese aktuellen Marktentwicklungen bereits. Grundsätzlich sind Eigentumswohnungen in den Zuger Gemeinden aber auch weiterhin sehr gut zu vermarkten. Regionale Preisbandbreiten: Eigentumswohnungen (in CHF pro Quadratmeter, 2. Quartal 2016) Regionale Angebotsmengen: Eigentumswohnungen (Anzahl angebotene Objekte pro Quartal) 20’000 700 17’500 600 15’000 500 12’500 400 10’000 300 7’500 200 5’000 100 2’500 Marktregionen: Zug günstig mittel Lorzenebene Ennetsee Berg 2010Q1 teuer 2011Q1 Marktregionen: Regionale Preisentwicklung: Eigentumswohnungen (Index 1. Quartal 2006 = 100) 2012Q1 Zug 2013Q1 Lorzenebene 2014Q1 2015Q1 2016Q1 Ennetsee Berg Marktausblick Eigentumswohnungen Preise 200 Liquidität Bautätigkeit Marktregion Zug 180 160 Marktregion Lorzenebene 140 Marktregion Ennetsee 120 100 Marktregion Berg 2006Q1 Marktregionen: 2008Q1 Zug 2010Q1 2012Q1 Lorzenebene 2014Q1 2016Q1 Ennetsee Aktuelles Niveau (Erläuterung siehe unten) Berg Erwartete Tendenzen hoch steigend mittel stabil tief sinkend Erläuterung der jeweiligen Niveaus in der Tabelle Marktausblick Preise: hoch = mehr als 5 Prozent über dem kantonalen Wert, mittel = weniger als 5 Prozent über oder unter kantonalem Wert, tief = mehr als 5 Prozent unter dem kantonalen Wert Angebot und Bautätigkeit: hoch = mehr als 20 Prozent über dem kantonalen Wert, mittel = weniger als 20 Prozent über oder unter kantonalem Wert, tief = mehr als 20 Prozent unter dem kantonalen Wert Einfamilienhäuser Preise für Einfamilienhäuser weiter im Aufwind Einfamilienhäuser sind im Kanton Zug ebenso gesucht wie Stockwerkeigentum: Die Preise der gehandelten Objekte legten in den vergangenen zwölf Monaten ebenfalls um gut drei Prozent zu. Der Preisanstieg war damit etwas stärker als im Gesamtschweizer Markt, wo sich Einfamilienhäuser um zwei Prozent verteuerten. Ähnlich wie bei Eigentumswohnungen wenden sich auch Einfamilienhaus-Interessenten vermehrt kleineren Objekten mit einfachem Ausbaustandard zu. Deren Verkaufspreise stiegen binnen Jahresfrist um markante sieben Prozent an. Luxuriöse Einfamilienhäuser und Objekte an bevorzugten Standorten lassen sich hingegen nicht mehr ganz einfach vermarkten. In diesem Segment schränkt das hohe Preisniveau den Kreis der potenziellen Käufer zunehmend ein. Günstigere Gemeinden holen preislich auf Die höchsten Preise erzielen Einfamilienhäuser nach wie vor in der Marktregion Zug, auch wenn es dort kaum noch positive Preisdynamik gibt. Lediglich in der Gemeinde Walchwil konnte man im Sommer 2016 leicht tiefere Wohneigentumspreise feststellen als noch im Vorjahr. In den drei anderen Marktregionen tendierten die Transaktionspreise verbreitet um zwei bis vier Prozent nach oben. Vor allem die gut erschlossenen Ennetsee-Gemeinden und das Gebiet der Lorzenebene stehen bei Käufern hoch im Kurs. Dort lässt sich der Traum vom Eigenheim noch mit etwas weniger Finanzkraft realisieren. Allerdings kostet in den stark nachgefragten Gemeinden Baar, Cham und Hünenberg ein Standardeinfamilienhaus (mittlere Grösse, fünf Jahre alt und an guter Lage) mittlerweile auch über zwei Millionen Franken. Einfamilienhäuser: knapp und gesucht Auf den Zuger Einfamilienhausmärkten ist weiterhin mit positiven Preistrends zu rechnen. Zum einen fördert die starke wirtschaftliche Position des Kantons den Zuzug von hochqualifizierten und entsprechend gut bezahlten Arbeitskräften. Zum andern dürfte das Einfamilienhaus auch künftig eine sehr gefragte Wohnform bleiben. Allerdings sorgen raumplanerische Beschränkungen dafür, dass frei stehende Einfamilienhäuser zunehmend knapp werden. Die kantonale Richtplanung strebt mit Optionen für die bauliche Verdichtung nach einer haushälterischen Bodennutzung. An zentralen Lagen dürfte der Anreiz steigen, bestehende Objekte durch Mehrfamilienhäuser zu ersetzen. Deshalb bietet der Zuger Einfamilienhausmarkt nur wenig Auswahl. Regionale Preisbandbreiten: Einfamilienhäuser (in Mio. CHF pro Objekt, 2. Quartal 2016) Regionale Angebotsmengen: Einfamilienhäuser (Anzahl angebotene Objekte pro Quartal) 3.0 700 2.5 600 500 2.0 400 1.5 300 1.0 200 0.5 100 Marktregionen: Zug günstig mittel Lorzenebene Ennetsee Berg 2010Q1 teuer 2011Q1 Marktregionen: Regionale Preisentwicklung: Einfamilienhäuser (Index 1. Quartal 2006 = 100) 2012Q1 Zug 2013Q1 2014Q1 Lorzenebene 2015Q1 2016Q1 Ennetsee Berg Marktausblick Einfamilienhäuser Preise 200 Liquidität Bautätigkeit Marktregion Zug 180 160 Marktregion Lorzenebene 140 Marktregion Ennetsee 120 100 Marktregion Berg 2006Q1 Marktregionen: 2008Q1 Zug 2010Q1 2012Q1 Lorzenebene 2014Q1 2016Q1 Ennetsee Aktuelles Niveau (Erläuterung auf Seite 2) Berg Erwartete Tendenzen hoch steigend Gliederung der Marktregionen nach Gemeinden Zug: Zug und Walchwil Lorzenebene: Baar und Steinhausen Ennetsee: Cham, Hünenberg und Risch-Rotkreuz Berg: Unterägeri, Oberägeri, Menzingen und Neuheim mittel stabil tief sinkend Renditeliegenschaften Mietwohnungsangebot wird ausgebaut Mietwohnungen erfreuen sich im Kanton Zug lebhafter Nachfrage. Inserierte Mietobjekte werden rasch vergeben, und es gibt kaum Leerstände. Derzeit dauert die Vermietung einer Wohnung durchschnittlich rund 25 Tage (Schweiz: 30 Tage). So haben auch die Preise wieder etwas Aufwind erhalten: Während die Angebotsmieten in vielen Regionen der Schweiz unter Druck stehen, legten sie im Kanton Zug im vergangenen Jahr um zwei Prozent zu. Büroflächen: Viel Angebot, aber auch Nachfrage Die Zuger Wirtschaft entwickelt sich verhalten positiv. Die kantonale Arbeitslosenquote liegt bei 2,3 Prozent und gehört damit zu den tiefsten der Schweiz. Im vergangenen Jahr erlebte die gesamte Innerschweiz einen moderaten Beschäftigungsaufbau. Ein Teil des vorübergehend sehr grossen Zuger Büroflächenangebotes konnte dadurch vermietet werden. Das Niveau der inserierten Büromieten blieb vergangenes Jahr konstant. In näherer Zukunft sind weitere nennenswerte Anstiege bei den Mietpreisen aber eher unwahrscheinlich. Eine Ursache sind wesentlich höhere Investitionen in den Mietwohnungsbau. Dieser erhält günstige Finanzierungen, zudem mangelt es an Anlagealternativen. Im Kanton Zug ist nicht nur die Zahl der geplanten Mehrfamilienhäuser wieder gestiegen, auch der Mietwohnungsanteil hat spürbar zugenommen: Mittlerweile sind mehr als 80 Prozent der Wohnungen, die im Kanton Zug auf den Baustart warten, für die Vermietung bestimmt. Grössere Überbauungen mit Mietwohnungen sind in den Marktregionen Ennetsee und Lorze geplant. Angesichts des anhaltenden Bevölkerungszuwachses im Kanton Zug darf man davon ausgehen, dass das zusätzliche Angebot am Markt gut aufgenommen wird. Es besteht aber ein weiterhin grosses Flächenangebot. Zudem sorgen Investoren für anhaltende Neubauaktivitäten. In Baar startete der Bau der «Quadrolith»-Geschäftsliegenschaft mit rund 28’000 Quadratmeter Bürofläche. Weitere 30’000 Quadratmeter kommerziell nutzbare Flächen werden auf dem «Suurstoffi»-Areal in Risch gebaut. Ausserdem wird ein Teil der Büroflächen vermietet, die derzeit auf dem Zuger «Siemens»-Areal entstehen. Dieses grosse Angebot dürfte den Zuger Geschäftsflächenmarkt im kommenden Jahr eher belasten. Dennoch sind die Aussichten für den künftigen Flächenbedarf ansprechend. Die Hochschule Luzern eröffnet Räumlichkeiten in Rotkreuz. Siemens baut seine Forschungsund Produktionsaktivitäten aus. Das sind positive Signale für das Zuger Wirtschaftsleben. Ausserdem will die Steuergesetzgebung sicherstellen, dass der Standort Zug trotz der anstehenden Unternehmenssteuerreform (USR III) für Firmen attraktiv bleibt. Entwicklung der Angebotsmieten: Mietwohnungen (Index 1. Halbjahr 2006 = 100) Entwicklung der Angebotsmieten: Büroflächen (Index 1. Halbjahr 2006 = 100) 140 140 130 130 120 120 110 110 100 100 2006 Kanton Zug 2008 2010 Schweiz 2012 2014 2016 2006 Kanton Zug 2008 2010 2012 2014 2016 Schweiz Dieser «Immobilienmarkt»-Bericht wurde mit grösster Sorgfalt von Wüest & Partner für die Zuger Kantonalbank erarbeitet und dient ausschliesslich Informationszwecken. Er stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zur Beanspruchung einer Dienstleistung oder zum Abschluss einer Finanztransaktion dar. Darstellungen in diesem «Immobilienmarkt»-Bericht können jederzeit und ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Es wird keinerlei Gewähr bezüglich der Richtigkeit, Genauigkeit, Vollständigkeit und Angemessenheit der Informationen übernommen. Jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem «Immobilienmarkt»-Bericht wird abgelehnt. Auskünfte Zuger Kantonalbank Peter Bucher Leiter Immobilieninvestoren Telefon 041 709 13 44 Datenquellen Zuger Kantonalbank; Bundesamt für Statistik; Baublatt Info-Dienst; «ImmoMonitoring» von Wüest & Partner Impressum Zuger Kantonalbank, Bahnhofstrasse 1, 6301 Zug Wüest & Partner AG, Alte Börse, Bleicherweg 5, 8001 Zürich Zusatzinformationen Wissenswertes zu den Entwicklungen der B au- und Immobilien märkte finden Sie in der Publikation «Immo-Monitoring» 2016 (Herbstausgabe). 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