〝好立地の大型物件〟
は大手しか手が出ず
島ルートが 年 月開業する
ことなど好要因が重なり、市
場は回復基調にあった。 年
の３月に東日本
大震災が発生。
東 北の 復 興 需
要が高まり、建
築資材や人件
費が高騰したこ
とで、再 びマン
ァンドバブル」が生じていた時期
よる不動産投資が活発化して「フ
た戸数は４０７０戸。ファンドに
途 中 段 階 とも
調となっている
そこから回復基
滞した。現在は
東区の新規投入
戸 数は１３３２
戸。市 全体の
年に至っては
％以上を占めた。
30
１１４７ 戸。市
全体の供給戸数
％以上と
が２７３５ 戸で、
実に
なっていた。実は
区であった。JRの駅前が整備さ
続き、最後に残されたエリアが東
西区（城南区、早良区、西区）と
央区に始まり、博多区、南区、旧
た。福岡市のマンション開発は中
ョン開発が遅れていた地域であっ
東区は福岡市内でもっともマンシ
九大六本松キャン
パス跡地に建った
「MJR六本松」
新規物件の
「中央区一極集中」
で
郊外との格差拡大する
〝福岡市場〟
福岡市中心部でのマンション供給が増加している。中央区を中
心に大手デベロッパーの高額な物件が投入され、販売も好調のよう
だ。
一方、これまで福岡市内でマンション供給の中心であった東区で
は供給が鈍化、中心部と郊外の格差が拡大している。土地と建築費
が高騰する中で、物件価格も上がっても人気が高い中央区の対象
用地は引く手あまたで、確保できるデベロッパーは限られており、
「限られた場所の限られたブランド」に人気が集中している。
福岡市のマンション市場はこの
年 間で何 度か浮き沈みがあっ
九州のマンションの業界紙であ
る住宅流 通新 報 社（福 岡市）に
で、マンション開発も急増したこ
言われている。
ション開発は停
よる と、２０１６ 年１―８月 ま
とが要因だった。ところが、 年
た。ピークだった 年に投入され
で福岡市 内に新規供給された物
棟、１６２６戸。
にリーマンショックが起きて急降
件は
棟、 下。デベロッパーが在庫販売を優
先したこともあり、 年には年間
ン市場をけん引していたのは、明
新規供給された物件が年間
年前に福岡市のマンショ
２０８５戸であり、同社は「９月
１４５９戸まで落ち込んだ。
った。
以降も投入が予定されていること
らかに東 区だった。マンションの
年の
から、昨年を超えることは間違い
総 供 給がピークであった
ただ、福岡市の人口が増加し続
けていたことや、九州新幹線鹿児
ないだろう」と見ている。
福岡市中央区赤坂ではマンション建設がラッシュ
3
ただ、市内のマンション開発エ
リアの傾向は 年間で大きく変わ
年に
供給が減少する東区
増加を続ける中央区
10
11
10
08
40
06
10
11
06
Zaikai Kyushu / NOV.2016
67
10
15
94
64
07
業界 FOCUS
マンション
ところが、リーマンショックで全
体的なマンション供給が失速。同
した。
早などでマンション開発が活発化
れたこともあって、主に香椎や千
った地域であったが、用地の少な
っとも早くマンション建設が始ま
代わって台頭したのが中央区で
ある。中 央 区は福 岡 市 内で、も
にとどまった。
が空き、入札ではJR九州が突出
転によって約６万５０００平方㍍
跡地。同大伊都キャンパスへの移
表例が九州大の六本松キャンパス
た土地が出てきたことがある。代
いる。 年の同区の平均販売価格
が、近年はそれに拍車がかかって
ンション販売価格は高い方だった
とから、当 然 ながら 市 内でもマ
央区は、そのため土地代も高いこ
した落 札 額で入手したことは記
年には約４２３４万円に上昇。
は約３７０５万円だったのが、
さや地価の高さもあって、市内全
憶に新しい。そのう ち北西 部 約
年にはいったん３９６２万円に落
時期に東区内のマンション供給が
１万１０００平方㍍にマンション
体で４０００戸が投入された
年においても中央区は５４１戸に
ちたものの、 、 年には反転し
限界に達したという見方が強くな
り、供給戸数は徐々に減少。昨年
「MJR六本松」を開発した。戸
11
過ぎなかった。それ以降も４年連
福岡市合計 4070 2735 2462 2181 1459 2543 2526 2890 2258 2085 1626
747
595
346
641
293
555
306
400
456
523
271
れる早さで完売した」と言われて
ョン販売において過去最高と言わ
続で３００戸台にとどまっており、 数は３５１戸。
「九州の大型マンシ
なった（住宅流通新報社調べ）
。
なんと６４６４万円という価格に
て４９００万円台となり、 年は
なる６４１戸が投入され、 年も
５５５戸となった。 年は４００
戸といったん下がったものの、
年に再び上昇して５２３戸。 年
人気につながったとみられている。
バスの本数も多い利便性の高さが
１５７万９０００円だったのが、
均坪単価は右肩上がりで、
方㍍台で変化はない。その分、平
年
ほかにも、大和ハウス工業が取
得したJT福岡ビル跡地（赤坂四
が １ 坪（ ３・３ 平 方 ㍍ ） あ た り
年には１９１万９０００円、
でに７１２戸が供給され、過去最
給された。ことしも８月までにす
する駐 車 場 跡 地を開 発、１７２
の後、市営地下鉄赤坂駅に隣接
発されている。JR九州も六本松
物件が軒並みマンションとして開
病 院 跡地など、中心部での大型
北ランプ近くに移 転した浜の町
入れ値〟の上昇がある。
取得合戦〟による、いわゆる〝仕
背景には、デベロッパーの〝用地
２４９万３０００円となった。その
は２００万円台を大きく超えて、
年には１９６万 円になり、
つ角近く）や福岡都市 高の天神
高となる見込みだ。現在では福岡
戸の「MJR赤坂タワー」を販売
しかし、契約率は逆に高くなっ
ている。マンション供給が少なか
平均価格約６５００万円
売れる
「中央区ブランド」
なぜ、中央区でのマンション供
給が伸 びたのか。一つにはビルの
好調な滑り出しを見せている。
もう一つは「中央区自体の利便
性の高さ」だと言われている。中
年
市内で〝断トツ〟にマンション供
している。ことし７月の販売戸数
った２０００年代前半は ％―
給が多いエリアとなっている。
１５５戸の販売率は ％以上で、
には 年間で最高の７５５戸が供
91
16
80
15
12
２０００年代は中央区におけるマ
ンション開発は停滞していた。
いる。JR九州のブランド力と周
一方、平 均 床 面 積は 年の
辺の住環境、地下鉄七隈線沿線で、 平方㍍がピークで、その後は 平
13 12
ところが、 年から様 相が変
わる。 年に前 年の２倍以上と
06
14
13
％となり、
、 年は ％を超えている。価
年と２年 連続で
％とそれほど高くなかったが、 、
12 70
743
212
671
1332 1147
16
488
313
114
161
150
251
323
313
86
515
31
332
10
50
520
338
154
89
—
187
—
196
208
374
242
426
438
東区
364
340
15
87
147
383
422
14
90
147
541
431
167
15
移転や老朽化によって、まとまっ
15
335
14年
268
14
14 13
503
232
—
454
西区
90
311
13年
264
13
181
258
12年
350
113
336
373
159
495
早良区
11年
181
10年
167
11
—
543
09年
南区
11
176
518
08年
中央区
博多区
10
712
64
07年
755
157
06年
501
城南区
16年
15年 （1-8月）
は５９５戸とピーク時の半分以下
福岡市のマンション新規供給戸数の推移　（単位:戸　住宅流通新報社調べ）
68
Zaikai Kyushu / NOV.2016
台だったが、 年に２５１戸、
年は１５０戸、 年は１６１戸と
14
価も双方とも１２０万円台。手頃
なっている。
ベロッパー側も、出しても売れな
な値段にもかかわらず「現在はデ
いう。それが２５０万円近くにな
住宅流通新報社の坂本康行編集
いるので買えないと思っている。だ
けど、最初は価格が上がりすぎて
高くても売れる背景として、同
編集部長は「中央区で購入したい
られる」と分析している。
して購入しているケースが見受け
ある域外の人がセカンドハウスと
病院や商業施設も近い利便性を
ベロッパー担当者）
。地下鉄が近く、
スが多い」という（前出の大手デ
た人が自宅を売って購入するケー
て、すでに郊外に自宅を持ってい
入者の多くは一次取得者ではなく
帰が鮮明になっていることだ。購
由の一つは高齢化が進んで都心回
６４６４万円に比べて安く、坪単
区 は３１３６ 万 円 と 中 央 区の
価 格は南 区は２９１３万 円、西
件の一覧を見ると、グランドメゾ
現在、中央区で計画されている物
もう一つが大手と中小デベロッパ
ーのブランド力による格差だろう。
南区や城南区、早良区、西区な
ったが、 年に３５０戸、 年に
ど大手の物件が目立つ。中に
ル跡地（大和ハウス工業）な
（積水ハウス）
、JT福岡ビ
ティフォレストゲートⅡ、Ⅲ
ランドメゾン浄水ガーデンシ
ウェルホールディングス）
、グ
デンス（三菱地所レジデンス・
パークハウス赤坂タワーレジ
ジデンス・西日本鉄道）
、ザ・
桜坂サンリヤン（三菱地所レ
水ハウス）
、ザ・パークハウス
売り主
総戸数
積水ハウス
31
ビジネス・ワンホールディングス
26
三菱地所レジデンス・西日本鉄道
322
大和ハウス工業
220
ランディック・アソシエイツ
36
三菱地所レジデンス・ウェルホールディングス
159
三菱地所レジデンス
20
タイヘイ
17
東宝住宅
25
積水ハウス
127
積水ハウス
161
西日本鉄道・京阪電鉄不動産
52
第一交通産業
36
ン赤坂２丁目けやき通り（積
から、少し我慢する。しかし、待
求めて、高所得だったシニア層が
っても上がるなら今買わないと損
特殊な心理が働いている」という。
「中央区の高価格の状況
ただ、
は偶然生じている」という見方も
こうした状況で市中心部と郊
外の格 差が出ている。中 央 区の
売れない郊外の物件
大手は中央区に集中
移住してきているというのが実態
に ％台になっている。平均販売
15
だと感じるようになる。結果的に
通新報社）
。
いエリアとみなしている」
（住宅流
部長は「中央区でも天神周辺や
も売れないと見なしていたが、現
っている。かつてであれば、とて
平尾、大濠などが人気。現金で買
契 約 率 も 高 く な く、 南 区 は
、 年は ％台、西区も 年
格は高くても売れるという「中央
以前は中央区であっても、坪単
区ブランド」が確立しているのだ。 価１８０万円がリミットだったと
13
15
60
のようだ。
在は予想に反して売れている。
「理
14
我慢しきれずに購入する購入者の
う人も多く、個人資産にゆとりの
13
主な福岡市中央区の物件　（2016年9月時点　住宅流通新報社調べ）
70
手できず、しかも大手ブラン
ある大手でないと用地を入
背景として、土地と建設
費が高騰する中、資金力が
となれば大手がほとんどだ。
が、１００戸以上の大型物件
場デベロッパーの物件もある
ワンホールディングスなど地
や第一交通産業、ビジネス・
はランディックアソシエイツ
マンション名
（仮）
グランドメゾン赤坂２丁目けやき通り
（仮）
アクロス西公園
ザ・パークハウス桜坂サンリヤン
(仮）
JT福岡ビル跡地計画
（仮）
高砂2丁目マンション
ザ・パークハウス赤坂タワーレジデンス
（仮）
平尾3丁目マンション
（仮）
サングレード平尾
フリーディア赤坂レジデンス
グランドメゾン浄水ガーデンシティフォレストゲートⅡ
グランドメゾン浄水ガーデンシティフォレストゲートⅢ
（仮）
六本松4丁目マンション
グランドパレス浄水通り
ある。中央区で物 件開 発の実績
を積む、ある大手デベロッパーの
担当者は「現在、売りに出ている
物件は２―３年前に仕入れたもの。 供給戸数が飛躍的に伸びる一方で、
ただ、建設費はその時点から２割
どは供給が停滞している。南区に
当時は土地代は今よりも安かった。 東 区と同様、郊 外型と言われる
ほど上がったので、その分転嫁さ
れ、
販売価格が上がっている。もし、 関しては 、 年が５００戸台だ
当時、１坪当たり２００万円台に
２３２戸、 年は１８１戸にとど
14
まる。西区も 、 年は３００戸
12
なることを想定していたら、土地
を仕入れていない」と苦笑する。
12
11
Zaikai Kyushu / NOV.2016
69
13 11
15
挙げられる。
「福岡市場では特に
れたことで、マンションが売れるエ
同部長が注目する一つが六本松
エリア。MJR六本松が好調に売
県立美術館の移転も計画されてい
福岡市民会館の立て替えや、福岡
開発を進めることと、須崎公園の
約率が ・９％と ％を割ってい
ようだ。ことし１―８月の新規契
「どこでも売れるわけではない」
係者）という話もあり、今や大手
隣接地に裁判所などが整備される
鶴地区は学校が統合したりして、
は雰囲気が変わるとだろうし、舞
リアという認識が高まった。今後、 る。今後、福岡の港湾に近い場所
年連続で ％以上を記録していた
れた証しではあるが、それまで２
る。それだけ新規物件数が投入さ
状況のため、大手デベロッパーが
だけが売れている」
（業界関係者）
態は限られた場所の限られた物件
は回復してきたと言われるが、実
ている。
「福岡市のマンション市場
大手とそれ以外の格差を生じさせ
ない郊外型という格差が、自ずと
も売れる都心型と、安くても売れ
ボートレース場や、飲み屋が多い
置づけている。
画されており、有望なエリアと位
ある。周辺道路の拡 張工事も計
門あたりから移動する可能性も
った。しかし、結果的には双方と
さらに増える可能性はあるという。 初は高値での落札に危ぶむ声もあ
もう一つが長浜エリア。現在、
新築物件がすでに増えているが、
も人気を集め、JR九州ブランド
の物件を取得して開発したが、当
央区では六本 松、赤坂と好立地
デベロッパーの顔ぶれでは、注
目はJR九州の動向のようだ。中
しかし、今後開発される物件は土
在、販 売されている物 件は土地
との見方になっている背景には「現
デベロッパーサイドも「そろそ
ろ限界点に近づいているのでは」
こともプラス要素になる」という。 る」と見る向きもでている。
土地が出始めている。天神に近い
地代も上がっている。土地代、建
は高騰しているが、高くなりすぎ
続く」と見ている。
「確かに価格
辺通駅にも近い。博多駅まで地下
天神にも近く、地下鉄七隈線の渡
さらには渡辺通り南側の清川、
高砂、白金なども挙がっている。
エリアとしても注目を集めている。
り口にも近いということで、住宅
ている。天神に近く、都市高速入
したことでイメージは変わってき
見込まれる。ほかにも、市中心部
または資産運用としてのニーズが
アで手掛ける。単身者用の住まい、
ークリュックスシリーズを赤坂エリ
が福岡市で初めて、１K分譲のパ
また、新たな動きとしては三井
不動産レジデンシャル（東京都）
高い。
に好立地を取得していく可能性は
業の強化で収益性を高めて、さら
して、し烈なマンション開発競争
販売価格がうなぎ上りの中、果た
九州で一極集中が進む福岡市で、
マンションの一極集中が進む中央区。
いと見ている。
きた物件以外は市場には出しづら
見越して、以前に土地を仕入れて
（前出の担当者）
。土地の上昇を
キーな価格にならざるを得ない」
の経済力を考えれば、それはリス
ることも考えられる。福岡都市圏
３００万円台の販売価格に突入す
をまざまざと見せつけた感がある。 設費の両方が上れば、１坪当たり
の仕入れ値がさほど高くなかった。
だけに、
「少し人気が鈍化してい
中央区の土地を必死に探している。 親不孝通りが近いということもあ
り、住宅エリアとしてのイメージ
月に上場し、さらなる開 発 事
て寄りつかない状況ではない。ま
鉄がつながれば、さらに利便性は
で開発が相次ぐ三菱地所レジデン
はなかったが、浜の町病院が移転
と話す。現在は赤坂、浄水、薬院、 向上するため、住みたいニーズが
だ余力があるのではと見ている」
高まると見ている。
。
注目は
「六本松」
や
「長浜」
販売価格には限界の声も
平尾など以前から人気のエリアで
が今後も継続するのか、それとも
社の坂本 編 集部 長は「しばらく
果たして、今後も中央区の人気
は続くのだろうか。住宅流通新報
の開発が目立っているが、
「今後は
前出のデベロッパー担当者は舞 スや、確実に人気を集める積水ハ
鶴地区や築港地区なども挙げる。 ウスの動向も気になるところだ。
注目される。
限界を見せるのか。今後の動向が
それ以外のエリアでも開発が進む
ただ、人気が集まる中央区でも
「市がウオーターフロント地区の
70
Zaikai Kyushu / NOV.2016
ドでなければ売れないという点が
老舗ブランドが売れ筋」
（業界関
でなければ中央区の大型物件は扱
ことで、法曹関係者が現在の赤坂
80
えない状況となっている。高くて
79
90
のでは」とも見ている。
10

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