霞ケ関駅北口周辺地区での用途地域変更の素案 ○用途地域変更の設定 ・駅前広場およびアクセス道路内側を近隣商業地域と する。 ・アクセス道路北側と市道 9343 号線西側に囲まれた第 一種低層住居専用地域、アクセス道路東側の道路境 界から 25m 以内の範囲を第一種住居地域とする。 ・県道沿道では拡幅後の道路境界から 25ｍ以内の範囲 を近隣商業地域や第一種住居地域とする。 現況 ○準防火地域の設定 ・用途地域変更によって建ぺい率が大きくなることで 建て詰まりが生じる事から防災性を高めるため、用 途地域の変更部分及び東武東上線から五差路までの 県道川越越生線の沿道を準防火地域とする。 ○用途地域変更によるメリット・デメリット 【メリット】 ・近隣商業地域への変更箇所では、建築物の用途が緩 和され、10,000 ㎡を超える店舗の建築が可能となる。 ・第一種住居地域への変更箇所では、専用住宅以外（店 舗等）などといった有効的な土地利用を行うことが できる。 ・建築物の形態の制限が緩和され、建物形態に関する 自由度が高まる。 【デメリット】 ・近隣商業地域となる箇所では、店舗だけではなく、 遊戯施設・工場等の建築も制限が緩和される。 ・用途地域変更箇所（近隣商業地域や第一種住居地域） の周囲では、容積率の緩和により高層建物が出来て しまいやすくなり、周囲の低層住宅地に対する住環 境の影響が出てしまう可能性がある。 1 霞ヶ関駅北口周辺地区での地区計画の素案 地区計画策定の目的：主に用途変更に伴う住環境の悪化を防ぐために、建築物等に関する事項の制限を補完する。 定めることができる事項 ①駅前広場周辺地区（駅前広場・アクセス道路内側 ・県道川越越生線整備区間） 地区における土地利用の考え方 建 築 物 等 に 関 す る 事 項 ②住商共存地区（アクセス道路外側・県道川越越生線整備区間） 周辺住民の日常生活を支える生活拠点機能の立地を図る地区 駅前広場と低層住宅地の緩衝的な役割となる区域として、周辺の住環境に配慮する地区 建築物の用途の制限 カラオケボックス、麻雀屋、ぱちんこ屋、射的場、勝馬投票券発売所等、倉庫業倉庫、畜舎（15 ㎡を超えるもの）、工場、自動車修理工場、火薬、石油類、ガスなど の危険物の貯蔵・処理の用途の立地を制限 容積率の最高限度 － － 建ぺい率の最高限度 － － 建築物の敷地面積の最低限度 130 ㎡（40 坪） 100 ㎡（30 坪） 壁面の位置の制限 隣地境界までの距離を 0.5m 以上とする 隣地境界までの距離を 0.5m 以上とする 工作物の設置の制限 － 建築物の高さの最高限度 20m 高さ、容積率、建築面積の最低 限度 － 建築物の形態または意匠の制限 － 建築物の緑化率の最低限度 － かき又はさくの構造の制限 道路に面する側にかき又はさくを設置する場合は、生け垣又は宅地地盤面からの高さが１．５ｍ以下の塀又はフェンス等とする。ただし、門柱、門扉についてはその制 限は及ばないものとする。 16m 2 （参考１）霞ケ関北口周辺地区の市街地環境の現況 ○現況の建物利用 ○現況の建物階数 ○現況の道路幅員 ○現況の敷地面積 3 （参考）用途地域の変更による建築物の用途、形態に対する制限の変化 表 用途地域変更により建築可能となる用途 表 駐車施設が義務付けられる建築物（商業地域および近隣商業地域内での規制） 第一種低層住居専用地 第一種住居地域で建てられるよ 近隣商業地域で建てられるように 域で建てられる用途 うになる用途 なる用途 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿 ○ ○ ○ 兼用住宅で、非住宅部分の床面積が、50 ㎡以下かつ ○ ○ ○ × 床面積が 3,000 ㎡以下 床面積が 10,000 ㎡を超えるも 建築物の延べ面積の 2 分の 1 未満のもの 店舗等 の × 床面積が 3,000 ㎡以下 床面積が 3,000 ㎡を超えるもの ホテル、旅館 × 床面積が 3,000 ㎡以下 ○ × 床面積が 3,000 ㎡以下 ○ カラオケボックス等 × × ○ 麻雀屋、パチンコ屋、射的場、勝馬投票券 × × ○ 遊戯施設・風俗施設 事務所等 ボウリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練 習場、バッティング練習場等 商業地域および近隣商業地域内で駐車施設が義務付けられる建築物 ・特定用途※（非特定用途との混合用途の場合は、非特定用途の面積に 2 分の 1 を乗じて 得た述べ面積と特定用途の述べ面積の合計）に供する部分の延床面積が 1,500 ㎡以上 ・非特定用途に供する部分の延床面積が 3,000 ㎡以上 ・特定用途に供する部分の延床面積が 2,000 ㎡以上 ・特定用途に供する部分の延床面積が 1,500 ㎡以上 乗用車駐車場 および車いす用駐車 場 荷さばき駐車場 自動二輪車駐車場 ※特定用途とは、百貨店、劇場事務所その他自動車駐車場需要を生じさせる程度の大きい用途 表 前面道路幅員によって定まる容積率の最高限度（敷地の前面道路幅員が 12m 未満の場合） × × ○ キャバレー、ダンスホール等、個室付浴 × × × 幼稚園、小学校、中学校、高等学校 ○ ○ 大学、高等専門学校、専修学校等 × 図書館等 第一種住居地域 近隣商業地域 40％ 40％ 60％ 前面道路幅員 1m あたりに乗じる容積率の数値 表 変更に関連する用途地域の建築物の形態の制限 発売所等 劇場、映画館、演芸場、観覧場 第一種低層住居 専用地域 第一種低層住居専用地域で 第一種住居地 近隣商業地域 係る制限 域で係る制限 で係る制限 容積率 100％ 容積率 200％ 容積率 200％ 道路 勾配（a） 1.25 1.25 1.50 ○ 斜線制限 適用範囲の距離（L） 20m 20m 20m ○ ○ ○ ○ ○ 隣地 勾配（a） 1.25 2.5 巡査派出所、一定規模以下の郵便局等 ○ ○ ○ 20m 31m 神社、寺院、教会等 ○ ○ ○ 病院 × ○ ○ 公衆浴場、診療所、保育所等 ○ ○ 老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等 ○ 老人福祉センター、児童厚生施設等 床面積が 600 ㎡以下 自動車教習場 単独自動車車庫（附属車庫を除く） 場等 公共施設・病院・学校等 斜線制限 勾配の起点となる高さ（H） 絶対高さ制限が 係るためなし 絶対高さ制限が 係るためなし 北側 勾配（a） 1.25 なし なし ○ 斜線制限 高さ（H） 5m なし なし ○ ○ 絶対高さ制限 10m なし なし ○ ○ × 床面積が 3,000 ㎡以下 ○ 4 時間以上 4 時間以上 5 時間以上 × 床面積が 300 ㎡以下、2 階以 ○ 2.5 時間以上 2.5 時間以上 3 時間以上 1.5m 軒高が 7m を超えるか、または 地上 3 階以上の建築物 4m 高さが 10m を 超える建築物 4m 高さが 10m を 超える建築物 下 建築物附属自動車車庫 床面積が 600 ㎡以下、 2 階以下、建築物の延べ面積 ※一団地の敷地内について別に制限あり １階以下、建築物の延べ の 1/2 以下 ○ 日影規制 敷地境界線からの水平距離が 5m を越 え 10m 以内で規制される日影時間 敷地境界線からの水平距離が 10m を 越える範囲での規制される日影時間 測定水平面（平均地盤面からの高さ） 規制される建築物 面積の 1/2 以下 工場・倉庫等 倉庫業倉庫 × × ○ 畜舎（15 ㎡を超えるもの） × 床面積が 3,000 ㎡以下 ○ パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、 × ○ ○ × 危険性や環境を悪化させるおそ 危険性や環境を悪化させるおそれ れが非常に少なく、作業場の床 が少なく、作業場の床面積が 面積が 50 ㎡以下 150 ㎡以下 畳屋、建具屋、自転車店等で作業場の床 面積が 50 ㎡以下 工場 自動車修理工場 × 作業場の床面積が 50 ㎡以下 作業場の床面積が 300 ㎡以下 火薬、石油類、ガスなどの危険物の貯蔵・ × 量が非常に少ない施設、床面積が 量が少ない施設 処理の量 3,000 ㎡以下 卸売市場、火葬場、と畜場、汚物処理場、ごみ焼却場 都市計画区域内において 都市計画区域内においては都 都市計画区域内においては都市 等 は都市計画決定が必要 市計画決定が必要 計画決定が必要 図 斜線制限の考え方 図 日影規制の概要 4
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