「資産の取得及び譲渡」
に関する補足説明資料
2016年10月17日
１ スポンサー変更(2009年9月)以降の物件売買および入替の歴史
ＨＦ仙台本町ビルディング
栄ミナミ平和ビル
茅場町平和ビル
物件取得
物件取得
16期
広小路アクアプレイス
物件取得
17期
19期
神戸旧居留地平和ビル
HF 晩翠通レジデンス
ＨＦ日本橋浜町ビルディング
三田平和ビル（底地）
ＨＦ若松河田レジデンス
ＨＦ桜通ビルディング
ルネ東寺尾
HF 西公園レジデンス
HF名駅北レジデンス
HF東札幌レジデンス
HF上野ビルディング
麹町HFビル
ＨＦ神田小川町ビルディング
日総第5ビル
HF関内レジデンス
増資
物件取得
入替
物件取得
増資
物件取得
21期
23期
24期
25期
三宮三和東洋ビル
グレンパーク池田山
HF 仙台レジデンスEAST
増資
物件取得
入替
物件売却
物件売却
HF九段南ビルディング
シングルレジデンス南6条
入替①
地方に点在する小振りな
レジデンスを売却し、東京
都心のレジデンスへの入替
を行う。収益力を維持しな
がら管理運用効率の改善
を目指した。
シングルレジデンス天神南
シングルレジデンス南5条
入替
物件取得
増資
物件取得
27期
28期
29期
物件売却
入替
物件売却
KCAビル
アクロス新川ビル
入替
物件取得
30期
31期
入替
物件売却
スーパーホテル大阪
・天王寺
スーパーホテル京都
・烏丸五条
スーパーホテル仙台
・広瀬通り
スーパーホテルさいたま
・大宮
渋谷AXヒルズ
入替③
大きな含み損を抱えた低い利回り
の物件を売却し、含み益のあるよ
り高い利回りの物件に入替を行う。
B/Sの改善、収益力強化および
景気変動リスクを受けにくいポート
フォリオの構築を目指す。
入替②
例外的資産であるホテル
を売却し、主要資産であ
るオフィスとレジデンスへの
入替を行う。収益力の強
化と安定化を目指した
2
2 今回の資産入替について:入替の効果
資産入替によりポートフォリオの質が改善・・・含み損益、NOI、賃貸事業利益、NOI利回り、償却後利回りの各水準が改善
アクロス新川ビルの取得
渋谷AXヒルズの譲渡
所在地
所在地
東京都渋谷区道玄坂
帳簿価額(2016年8月末)
1,815百万円
取得予定価格
3,250百万円
譲渡予定価格1
1,820百万円
鑑定評価額
3,520百万円
NOI2
55.1百万円
NOI4
161百万円
賃貸事業利益2
45.7百万円
賃貸事業利益5
151百万円
延床面積
建築時期(築年数3)
取得面積/延床面積
1,071.2㎡
5,138.7/17,818.0㎡
建築時期(築年数3)
2006年3月15日(10.6年)
譲渡予定日
1994年6月27日(22.4年)
取得予定日
2016年10月27日
2017年1月20日
これまでに取得した物件の現在の状況と譲渡物件のパフォーマンス10
物件入替の効果
譲渡物件
資産
入替後
取得物件
物件数
98物件
1物件
1物件
98物件
取得価格（百万円）
164,738
1,860
3,250
166,128
鑑定評価額（百万円）
173,983
1,500
3,520
176,003
13,650
▲317
270
14,238
NOI利回り7
4.96%
2.96%
4.97%
4.98%
償却後利回り8
3.78%
2.46%
4.64%
3.82%
鑑定LTV9
43.8%
-
-
44.1%
オフィス比率
45.1%
1.1%
2.0%
45.5%
東京都区部の比率
69.1%
渋谷区
中央区
69.3%
70%
50%
30%
含み損益率
第29期
（2016/5）
含み損益（百万円）6
東京都中央区新川
アクロス新川ビル
10%
-10% 0%
2%
4%
6%
渋谷AXヒルズ
8%
10%
取得物件(21物件)
-30%
譲渡物件(8物件)
譲渡物件：例外的資産(4物件)
-50%
NOI利回り
3
3 今回の資産入替について:取得物件の紹介
資産入替により運用資産の質が改善
アクロス新川ビルの特徴
•
最寄り駅は東京メトロ東西線及
び日比谷線「茅場町」駅で徒歩5
分。 その他にも東京メトロ日比
谷線「八丁堀」駅と東京メトロ半
蔵門線「水天宮前」駅を徒歩圏に
擁しており、複数路線、複数駅が
利用可能である。 さらに、首都
高速道路箱崎ジャンクションやTCATにも近接しており、車での各
方面および空港へのアクセスも
非常に良い立地である。
•
1994年6月竣工。都内の主要幹
線道路である「永代通り」に面し、
落ち着いた高級感ある外観と合
わせて非常に高い視認性を有し
ている。本物件が立地する茅場
町・八丁堀・新川エリアは、中小
型オフィスビルが多く、本物件の
競争力は高いと思われる。
•
事務所部分の基準階面積は約
260坪で分割可能。設備面では
OAフロア100mm、天井高2.7m、
24時間利用可能、機械警備など
高いスペックを有する。
•
上層階の住戸エリアは、高級感
ある外観、レジデンス専用の中
庭や内廊下を備え、設備水準に
ついても入居希望者の高い要求
水準を満たすものとなっている。
取得区分のイメージ図
住宅
14F
13F
12F
11F
10F
9F
オフィス
8F
7F
6F
5F
4F
3F
2F
店舗
1F
B1
B2
本投資法人取得予定部分（28.84％）
4
4 ご参考：取得物件と譲渡物件のデータ
スポンサーによるウェアハウジング機能を活用した物件取得
資産入替によって①資産規模の拡大、②NAVの増加、③収益力強化、④運用利回りの改善、⑤配当原資の拡充が実現する見込み
取得物件の鑑定評価額が取得価格を上回る含み益での取得
譲渡
取得
物件名称
用途
渋谷AXヒルズ
オフィスビル
入替による効果
物件名称
用途
アクロス新川ビル
オフィスビル
住所
渋谷区道玄坂1-18-5
住所
中央区新川1-8-8
中央区新川1-8-15
交通
「渋谷」駅徒歩6分
国道246号線に近接
交通
「茅場町」駅徒歩5分、
「八丁堀」駅徒歩圏、
「永代通り」沿い
譲渡予定日
取得価格
帳簿価額11
2016年10月27日
1,860,000
1,815,139
取得予定日
取得予定価格
-
2017年1月20日
3,250,000
-
（千円）
①
（千円）
②
鑑定評価額
譲渡予定価格
（千円）
③
（千円）
④
1,500,000
1,820,000
含み損益
（千円）
③-②
▲315,139
譲渡関連費用（概算）12
（千円）
⑤
58,600
-
-
譲渡損益（概算）
（千円）
④-②-⑤
▲53,739
-
-
譲渡先
-
（千円）
①
鑑定評価額
-
（千円）
②
3,520,000
-
含み損益
（千円）
②-①
270,000
取得先
平和不動産株式会社
建築時期
土地面積
2006年3月15日
160.42 ㎡
建築時期
土地面積/一棟全体
（㎡）
1994年6月27日
492.14/2,133.42
延床面積
1,071.22㎡
延床面積/一棟全体
（㎡）
5,138.70/17,817.98
賃貸可能面積
（㎡）
3,204.21
賃貸可能面積
928.23㎡
稼働率13
100.0%
稼働率13
テナント総数13
NOI2
9
55,145
9,400
テナント総数13
NOI4
減価償却費2
NOI利回り7
償却後利回り8
（千円）
⑥
（千円）
⑦
⑥/①
（⑥-⑦）/①
2.96 %
2.46%
減価償却費
NOI利回り7
償却後利回り8
（千円）
（千円）
（％）
97.6%
（オフィス：100%、住宅：83.4%）
10
③
161,398
④
10,665
③/①
（％） （③-④）/①
4.97
4.64
資産規模の拡大
含み損の解消と含み益の発生
→NAVの増加
スポンサー・サポートの活用
小型ビルを売却、中規模ビルを
取得→ポートフォリオの質が改善
収益力の改善
利回り改善
利回り改善
5
注記：
1. 仲介手数料約54.6百万円とその他の譲渡関連費用が発生する見込みですが、それらは譲渡予定価格には含んでいません。
2. 第29期の実績値を年換算した数値を記載しています。
3. 2016年10月時点の数値を記載しています。
4. 鑑定評価書に記載された直接還元法による収益価格の前提となる1年間の運営純収益を記載しています。
5. 上記4に、本投資法人が耐用年数に応じて試算した1年間の減価償却額を減じて計算しています。
6. 渋谷AXヒルズの含み損益は、第29期末時点の鑑定評価額から帳簿価額を差し引いて計算しています。
アクロス新川ビルの帳簿価額は現時点では未確定のため、取得価格を代用して計算しています。
7. 渋谷AXヒルズは上記2で計算したNOIを取得価格で除しています。 アクロス新川ビルは上記4で計算したNOIを取得予定価格で除しています。
8. 渋谷AXヒルズは上記2で計算した賃貸事業利益を取得価格で除しています。 アクロス新川ビルは上記5で計算した賃貸事業利益を取得予定価格で除しています。
9. { 直近の借入金残高 + （アクロス新川ビルの取得予定価格 - 渋谷AXヒルズの売却価格）} ÷ {第29期末総鑑定評価額 + （アクロス新川ビルの鑑定評価額 - 渋谷AXヒルズの第29期
末鑑定評価額）} で計算しています。
10. 取得物件：含み損益率は第29期末時点のものを使用し、NOI利回りは直近2期分の実績値を合計したものを日数調整して年額計算しています。
アクロス新川ビルについては、含み損益率は上記6で計算した含み益を取得予定価格で除して計算し、NOI利回りは上記7で計算した数値を使用しています。
売却物件：含み損益率はそれぞれ売却前期末時点のものを使用し、NOI利回りは売却前2期間（売却した期を含む）の実績値を合計したものを日数調整して年額計算しています。
11. 渋谷AXヒルズの帳簿価額は2016年8月31日時点の数値を記載しています。
12. 譲渡関連費用は、上記1の仲介手数料とその他の譲渡関連費用を加えた概算の数値を記載しています。
13. 渋谷AXヒルズおよびアクロス新川ビルの稼働率及びテナント総数は、2016年8月31日時点の数値を記載しています。
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