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Nr. 10 / Oktober 2016
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des Illustrators
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BAYERNS STÄDTE IN PORTRÄTS: WÜRZBURG
Die Stadt am Main hat mehr zu bieten als Barock und Wein – dafür sorgen Uni-Leben und eine prosperierende Wirtschaft
Wer von Würzburg spricht, schwärmt von der Residenz, der
Festung Marienberg und dem romantischen Käppele. Er erzählt
von köstlichen Weinen im Julius- oder im Bürgerspital, von barocken Häuserzeilen, vom verschwiegenen Lusamgärtlein, in
dem der Dichterbolide des Mittelalters, Heinrich von der Vogelweide, seine letzte Ruhestätte hat. Und garantiert erzählt er,
wie jung diese alte Stadt ist. Das liegt an den vielen Studenten,
die oft lange auf einen der begehrten Studienplätze und häuﬁg
noch länger auf eine Wohnung warten.
Wie in fast allen Städten ist auch der Immobilienmarkt in
Würzburg angespannt. Die Preise steigen entsprechend. So
zahlt man nach Recherchen diverser Immobilienportale für
eine 60-Quadratmeter-Wohnung im Durchschnitt 3188 Euro
pro Quadratmeter. Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung liegt
der Preis bei durchschnittlich 3.056 Euro pro Quadratmeter.
Damit liegt Würzburg im deutschlandweiten Vergleich über
dem Durchschnitt der Immobilienpreise (2468 Euro pro Quadratmeter für eine 60-Quadratmeter-Wohnung und 2.435 Euro
für eine 100-Quadratmeter-Wohnung). Im bayernweiten Vergleich kauft man in Würzburg allerdings noch relativ günstig:
Bayernweit wurden für eine 60-Quadratmeter-Wohnung 4040
Euro pro Quadratmeter ermittelt, für eine 100-QuadratmeterWohnung sind 4082 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Hierbei
muss allerdings der Münchner Immobilienmarkt mit seinen
Ausreißern nach oben berücksichtigt werden.
Auch in Würzburg gibt es ein großes Preisgefälle. In Frauenland
sind die Preise mit 4512 Euro pro Quadratmeter am höchsten,
in Lengfeld mit 2139 Euro pro Quadratmeter am günstigsten.
Wer in Würzburg ein Haus mit rund 200 Quadratmeter Wohnﬂäche erwerben will, muss mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5479 Euro rechnen. Bundesweit liegt der
Preis bei 2047 Euro und in Bayern bei 2583 Euro.
Verglichen mit der Landeshauptstadt kauft man in Würzburg
also noch gut und günstig ein Haus oder eine Wohnung. Ein
Grund mehr, warum Würzburg eine Stadt zum Verlieben ist.
Das wissen die mehr als 130.000 Bewohner, die im Durchschnitt gerade mal 41 Jahre alt sind, nur zu gut. Mildes Klima
sorgt für südliches Lebensgefühl und hervorragende Weine,
viel Grün in der Stadt und im Umland. Denn nicht nur die
putzigen Städte und Dörfer entlang des Mains, auch Spessart,
Rhön und Steigerwald sind schnell erreicht.
Würzburg beeindruckt mit seinen Bauten und mit seiner Lebensfreude.
Foto: pixabay
Dafür sorgt die ausgezeichnete Verkehrsanbindung: Die Autobahnen A 3, A 7, A 81, die A 70 und A 71 tangieren Würzburg.
Fünf Bundesstraßen (B 8, 13, 19, 22 und 27) führen ins und
aus dem Stadtgebiet. Die Flughäfen Frankfurt am Main, Nürnberg und Stuttgart sind jeweils in rund einer Stunde erreichbar. Gute Bahnverbindungen garantiert der ICE-Knotenpunkt
Würzburg. Innerstädtisch ist das Auto eigentlich überﬂüssig.
Fünf Straßenbahn- und 22 Omnibuslinien stehen zur Verfügung. Damit ist der allergrößte Teil des 87,7 Quadratkilometer
umfassenden Stadtgebiets gut erschlossen. Von diesem werden übrigens nach Angaben der Stadt Würzburg knapp 42 Prozent landwirtschaftlich (großteils für den Weinbau) genutzt,
und mehr als 15 Prozent sind Grünﬂächen vorbehalten.
„Wir sind Welterbe“
Selbstbewusst schreibt die Stadt Würzburg auf ihrer Website „Wir sind Welterbe“. Mit diesem begehrten UNESCO-Titel
schmücken sich mittlerweile 1052 Kultur- und Naturerbestätten, davon 41 in Deutschland. Die Würzburger Residenz nebst
Hofgarten und Residenzplatz gehörte zu den ersten, die diese hohe Auszeichnung verliehen bekamen (1981). Und in der
medizinischen, technischen und wissenschaftlichen Niveau.
Wie hoch der Wert der Spitzenmedizin in Würzburg ist, lässt
sich an einer weiteren Zahl festmachen: Rund 15 Prozent aller
in Würzburg Beschäftigten sind hier tätig. Tendenz steigend.
Beste Bedingungen für Existenzgründer
Residenz und Hofgarten gehören zum UNESCO-Welterbe.
Foto: pixabay
Tat: Wer einmal die unfassbar elegante Treppe von Balthasar
Neumann emporgestiegen ist, wer sich dabei den Hals fast
nach den hinreißenden Deckenfresken von Giovanni Battista
Tiepolo verrenkt hat, weiß warum: Hier ist ein Stück „Himmel
auf Erden“, wie in neunziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts eine diesem Ausnahmekünstler gewidmete Ausstellung
versprach. Kein Wunder, dass es auch die Würzburger immer
wieder in ihre monumentale Residenz mit den mehr als 300
Räumen, in den Hofgarten oder die Hofkellerei mit ihren exzellenten Weinen zieht. Es sei denn, sie tun Gutes in jedem
Sinn und haben ihren Stammplatz im Julius- oder Bürgerspital. Allem Touristenrummel zum Trotz sind die Weinstuben der
beiden Würzburger Institutionen bis heute Treffpunkt der Einheimischen, aber vor allem sind Julius- und Bürgerspital seit
Jahrhunderten unverzichtbare Wohlfahrtsstiftungen im sozialen Gefüge der Stadt.
Tradition und Fortschritt kennzeichnen die Würzburger Wirtschaft. Die Voraussetzungen für Innovationen und Investitionen sind ausgesprochen gut. Existenzgründer haben im
Innovations- und Gründerzentrum (IGZ) Würzburg sowie im
Technologie- und Gründerzentrum (TGZ) ideale Startbedingungen. Junge Unternehmen sind vor allem in den Bereichen
Hochtechnologie, Umweltschutz, Neue Materialien, Bio-/Medizin und Informationstechnologie zu ﬁnden. Weltweit bekannt
sind die Produkte Würzburger Traditionsﬁrmen: Druckmaschinen von Koenig & Bauer oder der berühmte „Mero-Knoten“,
der unter anderem bei Stahlkonstruktionen für die Überdachung des „alten“ Olympiastadions in Berlin, die Glashalle
der Leipziger Messe, der Fernbahnhof am Flughafen Frankfurt
(Main), beim Lehrter Bahnhof in Berlin oder in Dubai und Sin-
Junge Stadt
Mindestens so stolz wie auf ihr Weltkulturerbe sind die Würzburger auf ihre Bevölkerungsstruktur. Während andernorts die
Stadtverwaltungen über den demographischen Wandel jammern, schmückt sich Würzburg damit, bundesweit den höchsten Anteil an jungen Menschen unter seinen Einwohnern zu
haben. Mehr als 30.000 Studenten sind an der Julius-Maximilians-Universität, der Hochschule für Musik oder privaten
Hochschulen eingeschrieben. Schließlich gilt die Uni als eine
der besten in der Bundesrepublik für künftige Mediziner, Psychologen, Biologen, Physiker und Chemiker. Auch Studiengänge wie Nanostrukturtechnik, Biomedizin, Digital Humanities,
Technologie der Funktionswerkstoffe, Luft- und Raumfahrtinformation oder Mensch-Computer-Systeme können sich über
mangelnden Zulauf nicht beklagen.
Doch die Hauptstadt des Bezirks Unterfranken verfällt nicht
dem Jugendwahn. Für die rund 32.000 über 60-Jährigen bleibt
Würzburg auch im Alter lebenswert. Die schon erwähnten
Stiftungen und zahlreiche weitere Einrichtungen sorgen für
eine gute soziale Infrastruktur. Die kommt auch Menschen mit
Behinderung zugute. Es gibt ein differenziertes Hilfs- und Betreuungsangebot, große Einrichtungen, wie beispielsweise die
Mainfränkischen Werkstätten, die Lebenshilfe, das Erthal-Sozialwerk, das Zentrum für Körperbehinderte und die Blindeninstitutsstiftung sowie ein ﬂächendeckendes Netz von Diensten
der Offenen Behindertenarbeit.
Nicht umsonst hat das Bundesfamilienministerium Würzburg
zudem als „kinder- und familienfreundliche Gemeinde“ ausgezeichnet. 52 Kindergärten/-häuser, zwölf Kinderhorte und
13 Kinderkrippen, dazu zwei „Netz für Kinder“-Einrichtungen
kann die Stadt vorweisen. Grund- und Hauptschulen, Förderschulen, Waldorfschule, Jenaplanschule, Realschulen, Gymnasien, ein privates Abendgymnasium, berufsbildende Schulen,
eine Sing- und Musikschule sowie Institutionen der Erwachsenenbildung, Staatsarchiv, Universitätsbibliothek, Stadt- und
Diözesanarchiv und Stadtbücherei sorgen für Bildung und
Fortbildung in jedem Alter.
Wachstumsmarkt Gesundheit
Doch was nutzt die beste Bildung, wenn der Körper nicht mitspielt? In Würzburg ﬁnden sich modernste Diagnostik und
Therapie in 19 Kliniken, 22 Polikliniken und vier klinischen Instituten des Universitätsklinikums sowie in weiteren (Fach-)kliniken. Das garantiert eine optimale Behandlung auf höchstem
Die Festung Marienberg ist ein Wahrzeichen der Stadt und schon von der
Autobahn aus zu sehen.
Foto: Congress-Tourismus-Würzburg, Fotograf A. Bestle
gapur seine Tragkraft unter Beweis stellte. Laut Angaben der
Stadt ist Würzburg mit 90.000 Arbeitsplätzen Handelsmetropole und zweitgrößtes Dienstleistungszentrum in Bayern. Hier
sind beispielsweise Babcock Noell, BASF Coastings, Brose, Duttenhofer, Gebr. Reinfurt, Koenig & Bauer, Main-Post, Mero-TSK,
Navigon, Neubert, Noell Mobile Systems, Stürtz, Vogel Medien
und Würzburger Hofbräu zu Hause.
Weltoffene Europastadt
Sie alle können mit einer Unzahl an weichen Standortfaktoren
neue Mitarbeiter gewinnen. Würzburg zeigt als Europastadt
seine Weltoffenheit mit zahlreichen Städtefreundschaften mit
Kommunen in Europa, Afrika, Asien und den USA. Das ist möglicherweise auch ein Grund für das bunte Kulturleben in allen
Sparten: Seit 2007 gibt es den Hafensommer mit einem breit
gefächerten Programm. Das Mozartfest und das Afrika Festival
sind seit Jahren Publikumsmagneten für Besucher aus ganz Europa. Das Umsonst & Draußen-Festival, das Bachfest und das
Internationale Filmwochenende spielen ebenfalls in der Oberliga der Kulturveranstaltungen. Wem das noch nicht reicht, hat
die Qual der Wahl zwischen Mainfranken Theater Würzburg,
Philharmonischem Orchester Würzburg, Jazz und Pop oder
einem Museumsbesuch und powert sich am nächsten Tag in
einem der mehr als 100 Sportvereine so richtig aus. Kann auch
sein, dass er sich für einen Spaziergang, eine Jogging-Runde
oder eine Radltour in einem der vielen Parks entscheidet.
Schließlich liegt der Ringpark mit seinen 27 Hektar Grünﬂäche
mitten in der Stadt. Gut möglich, dass da gerade das angesagte
Ringparkfest im malerischen Klein Nizza stattﬁndet. Eine gute
Alternative ist das Landesgartenschaugelände mit seinem Rosengarten, dem japanischen, dem schottischen und anderen
Themengärten. Im barocken Hofgarten der Residenz oder im
Labyrinth des Rokokogartens von Schloss Veitshöchheim und
im Botanischen Garten lässt sich nicht nur Landschaftsgestaltung bewundern, sondern auch ganz wunderbar entspannen –
und darüber nachdenken, wie lebenswert Würzburg mit seinen
vielen Geschichten und Gesichtern ist.
Dorothea Friedrich
Darstellungen aus Sicht des Illustrators
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Die Berechnung der maximalen Finanzierbarkeit eines Eigenheims ist kein Hexenwerk
W
er sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu
kaufen, muss für die erfolgreiche Finanzierung einen
Schritt nach dem anderen gehen. Erst einmal muss sich der
potenzielle Käufer eine Übersicht über seine ﬁnanzielle Lage
verschaffen. Die goldene Regel hierbei lautet: Nur ein realistischer Überblick über Einkünfte und Ausgaben kann zu
konkreten Zahlen und einem tatsächlichen Ergebnis führen.
Dazu müssen Lebenshaltungskosten, Wohnnebenkosten,
weitere Fixkosten und eine monatliche Reserve klar aufgezeigt und von den durchschnittlichen Einnahmen abgezogen werden. Ergebnis ist dann die ﬁnanzielle Belastbarkeit
für eine Hausﬁnanzierung. Wer hier zu eng kalkuliert, kann
im schlimmsten Fall später die monatlichen Raten nicht
zahlen. Platt ausgedrückt: Wie viel Geld kann ich monatlich
für die Kreditraten aufbringen, ohne dass es „weh tut“?
Schritt für Schritt zum Eigenheimglück
Im besten Fall verfügt der Kauﬁnteressent über ein gutes
Sümmchen Eigenkapital. Können rund 20 bis 30 Prozent der
Kosten beim Hauskauf mit Eigenkapital abgedeckt werden,
ist das nach Meinung von Bauﬁnanzierungsexperten und
Verbraucherschützern eine gute Ausgangsbasis. Finanzierungskonzepte ohne Eigenkapital, sogenannte Vollﬁnanzierungen, sind eine Alternative. Dann dauert es freilich länger,
bis man schuldenfrei ist, zudem muss insgesamt mehr Geld
investiert werden. Ein Darlehen wird schließlich über mehrere Jahre getilgt, darum ist eine gewisse Risikobereitschaft
des Kreditnehmers vonnöten. Ist eine bestimmte Summe Eigenkapital vorhanden und ist ermittelt, welche monatlichen
Ratenzahlungen für ein Darlehen infrage kommen, kann mit
konkreten Zahlen die Antwort auf folgende Frage errechnet
werden: Wie viel darf die Wunschimmobilie kosten? Für die
Ermittlung der maximalen Finanzierbarkeit braucht es noch
eine weitere Komponente – hier kommt die Bank ins Spiel:
Welchen Kreditbetrag gewährt sie? Die Berechnung des
maximalen Kreditbetrags lautet: ﬁnanzielle Belastbarkeit
mal 12 Monate mal Faktor hundert geteilt durch Zinssatz
in Prozent plus Tilgung in Prozent. Ergebnis ist dann der
maximale Kreditbetrag, den die Bank gewährt. Zu diesem
Ergebnis zählt man dann das Eigenkapital und errechnet
damit die maximale Finanzierbarkeit. Zieht man davon die
Nebenkosten für Hauskauf beziehungsweise Hausbau ab,
erhält man den Betrag, den die Immobilie kosten darf.
Die Suche nach dem Darlehensgeber
Die Bank ist der Partner zur Finanzierungsunterstützung
des Kauﬁnteressenten. Je nach ﬁnanzieller Situation und
persönlicher Risikobereitschaft wird eine Darlehensform
gewählt, die für den Kreditnehmer über Jahre hinweg eine
optimale Lösung darstellt.
Um in dieser Sache den geeigneten Partner für sich zu
ﬁnden, macht sich der Kauﬁnteressent an die Arbeit: Baukredit-Vergleich. Damit wird ermittelt, wer welche Konditionen anbietet. Konkrete Angebote einzuholen, erfordert
Gut lachen haben Anleger, die den Immobilienkauf klug kalkulieren.
Foto: BHW Pressedienst
ein wenig Zeit. Aber es lohnt sich, schließlich sucht man
sich einen „Partner für mehrere Jahre“ – bis zur kompletten Tilgung beziehungsweise bis zur Anschlussﬁnanzierung.
Kreditinstitute sehen sich erst einmal den Eigenkapitalnachweis an, bevor sie bereit sind, das gewünschte Darlehen für die Bauﬁnanzierung auszuzahlen. Bei Abschluss der
Immobiliendarlehen für Bau- und Kaufvorhaben wird die
Zinsbindungsfrist festgelegt. Nach diesen meist 10 bis 15
Jahren besteht noch eine bestimmte Restschuld. Um eine
Anschlussﬁnanzierung zu ermöglichen und um wieder eine
optimale Lösung zu ﬁnden, sollte sich der Kreditnehmer
rechtzeitig um die Weiterﬁnanzierung des Immobiliendarlehens kümmern, indem er erneut Angebote vergleicht.
Andrea Hoffmann
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er in einem Schloss wohnen möchte, muss nicht
gleich Prinzessin oder König werden. Manchmal genügt schon die Bereitschaft zu kleinen Diensten: Obhut als
Hauswächter, Hausmeistertätigkeiten – solche Dinge. Ein
tatsächlich nur kleiner monatlicher Beitrag, und schon ist
man temporärer Schlossbewohner (wenn schon nicht -besitzer). So stehen auch manche Herrenhäuser, Botschaftervillen, historische Gasthöfe & Co. nicht leer, werden beheizt
und vielleicht sogar besser gepﬂegt, als es zu Olims Zeiten
möglich war.
Schlossherr auf Zeit
Allerhand Objekte, die für dieses sogenannte „Leerstandsmanagement“ geeignet sind, ﬁnden sich weit verstreut
in Europa: schmucke Ur-Altbauten, die den Grund ihrer
Errichtung vielleicht schon vergessen haben, ihre Gebäudesubstanz aber noch längst nicht dem Verfall preisgeben wollen. Knarzige Stufen, blankgegriffene Türklinken,
wuchtige Türen – diese Reminiszenzen vergangener Tage
verleihen diesen Häusern Charakter. Nicht nur den Liebhabern altehrwürdiger Häuser wird der Unterschied zwischen
einem Neubau und einem historischen, vielleicht sogar
denkmalgeschützten Haus klar: Hier handelt es sich um ein
Unikat. Unaufgeregt stehen diese Häuser mit Charme und
Geschichte da, mitunter mehr oder weniger witterungsgegerbt und mit Lebensspuren am Bau. Aber altersstolz. Die
Zeit kann ihnen nur etwas anhaben, wenn sich keiner um die
Renovierung kümmert. Diese wird bei einigen historischen
Gemäuern durchgeführt, solange es solvente Interessenten
gibt. Renovierung ja – die kontinuierliche Pﬂege allerdings
müssen in vielen Fällen temporäre Haushüter übernehmen.
So manches altehrwürdige Gemäuer darf sich sogar über
Dauerbewohner freuen, die sich mit viel Geduld darum
kümmern – denn fertig wird man mit der Renovierung eines
jahrhundertealten Hauses quasi nie. Das können Nicole und
Ulrich Geltinger, Apotheker im oberbayerischen NeumarktSt. Veit, bestätigen. Ihr Wohn- und zugleich Geschäftshaus
am Stadtplatz stammt in Keller und Fundament aus dem
13. Jahrhundert. Kaminanlage und Mauernische aus dem
14. Jahrhundert sind stumme Zeitzeugen, die trotzdem eine
Geschichte erzählen, ebenso wie die bei einer Renovierung
entdeckten Devotionalien im Fehlboden.
Rechte und Pﬂichten: Denkmalschutz
Solche Schätze entdeckt und hebt freilich nur, wer sich um
sein Gebäude in Form einer Renovierung kümmert – und das
auch darf. In diesem Fall entscheidet das die Untere Denkmalschutzbehörde des Landratsamtes, bei der jede größere
Maßnahme, selbst der Anstrich der Fassade der St. Johannes
Apotheke, genehmigt werden muss, da es sich um ein Einzeldenkmal handelt. Für die vierköpﬁge Familie überwiegen aber
die Vorteile der 350 Quadratmeter Wohnﬂäche des Hauses,
in dem schon die Großeltern von Vater Ulrich die Apotheke
führten: Aufgrund der vorwiegend (ur)alten Bausubstanz
ﬁndet sich fast keine Bauchemie im Haus, durch Verzicht auf
Beton und Zementputz herrscht ein gutes Raumklima, zudem
sorgen alte Fensterstöcke für eine ausreichende Belüftung.
Aufgrund der geschlossenen Bauweise (die traufständigen
Gebäude der gesamten Häuserzeile sind über die Längsseiten miteinander verbunden) sind zwei Seiten schon mal gedämmt – und an der Stadtplatzfront ist eine Dämmung nicht
nötig, da die Außenmauer mit ihren 60 Zentimeter starken
Ziegeln ein Bollwerk gegen Kälte darstellt. Die geringen Unterhaltskosten gehen Hand in Hand mit der modernisierten
Heizungsanlage. Die Moderne zeigt sich zudem in dem Umstand, dass Geltingers ins Erdgeschoss mit dem Aufzug „in
die Arbeit fahren“, weil die Wege über die ganze Längsseite
hin, dann runter über die Treppe, unten wieder nach vorne
schlicht zu weit wären.
Die thermische Sanierung minimiert den Energieverbrauch
für Heizung, Warmwasser und Lüftung – doch bei sehr alten Häusern ist diesbezüglich mit Vorsicht heranzugehen, um
Bauschäden zu vermeiden. Viele Maßnahmen der energetischen Sanierung können kombiniert werden. Für die Ermitt-
Das heute „Blume des Lebens“ genannte Ornament war in der Volkskunst des 17. und 18. Jahrhunderts ein beliebtes Motiv – hier in traditioneller handwerklicher Anfertigung auf einem Sichtbalken. Foto: privat
lung der optimalen Zusammenstellung und des lohnendsten
Verhältnisses von Kosten und Nutzen ist die Empfehlung
eines Energieberaters sinnvoll. Die Denkmalschutzbehörde
ist der Ansprechpartner, wenn es um Baugenehmigungen,
isolierte Abweichungen und die Erlaubnis für Maßnahmen an
Baudenkmälern geht. Zudem betrifft der Zuständigkeitsbereich bewegliche Denkmäler sowie Grabungserlaubnisse für
Eingriffe im Bereich von Bodendenkmälern. Denkmaleigentümer können die Kosten für Renovierung und Restaurierung
als „Absetzung für Abnutzung (AfA)“ über mehrere Jahre verteilt steuerlich geltend machen. Im Falle der Selbstnutzung
bedeutet das: Wer selbst in einer Denkmal-Immobilie wohnt,
kann zehn Jahre lang je neun Prozent, ergo insgesamt 90
Prozent, der Kosten zur Erhaltung des Gebäudes abschreiben.
Wenngleich Bewohner denkmalgeschützter Häuser in ihrer
Gestaltungsfreiheit eingeschränkt sind, können sie doch oft
von großzügiger Aufteilung proﬁtieren: Oberlichte über hallenähnelnd großen Räumen, hohe Decken, verschwenderisch
viel Platz; nicht selten ﬁnden sich unglaublich weitläuﬁg
gebaute Treppenaufgänge. In so manchen hochbetagten
Häusern mag das Volumen vielleicht in keinem Verhältnis
zur Aufteilung stehen. Doch wer in solch einem historischen
Haus mit atmosphärischem Ambiente wohnt, der hat schon
was zu erzählen.
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VON DER WURZEL BIS ZUR KRONE
Die Baumschutzverordnung greift bei bestimmten Kriterien und trägt
so zur Stadtökologie bei
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as darf und muss man als Grundstücksbesitzer beachten, wenn man einen geschützten Baum in seinem Garten „zu Gast“ hat? Rechte und Pﬂichten sind in der
sogenannten Baumschutzsatzung, auch Gehölzschutzsatzung oder Baumschutzordnung genannt, festgeschrieben.
Private Grundstückeigentürmer werden auf diese Weise
von Stadt oder Gemeinde darüber informiert, was sie mit
dem Baum anstellen dürfen. In erster Linie betrifft das den
ausgewachsenen Baumbestand, der einen wichtigen Beitrag für die Ökologie und das Erscheinungsbild einer Stadt
leistet.
Der vor dem Wurzelbereich angebrachte Wurzelvorhang verbleibt im
Erdreich.
Foto: Hoffmann
Baum ist nicht gleich Baum
Jene Verordnung stellt eine rechtliche Verpﬂichtung dar,
mehrere Behörden halten dazu die Fäden in der Hand. Denn
neben der Eingriffs-Ausgleichs-Regelung spielt auch der
Bebauungsplan mit rein. Das bedeutet also, dass ein Baum
nicht einfach so gefällt werden darf, nur weil er zufällig auf
einem zu bebauenden Grundstück steht. Es greifen verschiedene Kriterien zum Schutze des Baumes – oder aber,
im Falle einer tatsächlich notwendigen Fällung, zu Art und
Umfang von Ersatzpﬂanzungen. Grund für eine Fällung
kann die Verkehrssicherung sein oder der Zustand des Baumes, der zu einer Gefährdung führen könnte.
Welche Kriterien muss ein Baum erfüllen, um als schützenswert zu gelten? Ausschlaggebend ist zunächst der Stammumfang: 40 Zentimeter bis ein Meter Umfang sollte der
Stamm „in zugänglicher Höhe oberhalb des Wurzelansatzes“ aufweisen. Das bestimmen natürlich gewisse Kriterien
wie das Alter und die „Lebensbedingungen“, wie zum Beispiel Standort und ökologische Beeinﬂussung.
Der große Bruder der Baumschutzsatzung ist das Bundesnaturschutzgesetz, das sich in Paragraf 29 mit „geschützten Landschaftsbestandteilen (gLB)“ beschäftigt. Diese
rechtliche Festsetzung erfährt durch das jeweilige Landesrecht seine Erklärung. Besonders wertvolle Einzelbäume
werden in der Regel nicht als gLB, sondern als Naturdenkmal geschützt. Nicht jede Kommune weist eine Baumschutzsatzung auf – das bedeutet, dass eine Regelung, die
in der einen Gemeinde gilt, in der Nachbargemeinde keine
Bedeutung hat. Ist es also hier verboten, einen geschützten
Baum zu fällen, zu zerstören, zu beschädigen oder in welcher Weise auch immer zu verändern, so ist das Schicksal
des Baumes ein paar Hundert Meter im Nachbarort vielleicht nicht erwähnenswert.
Schutzmaßnahmen während der Bauphase
Für Bauherren stellen sich neben den Erhalt eines geschützten Baumes weitere Herausforderungen in den
Weg: Muss ein Baum in gewissem Abstand zur Baugrube
erhalten werden, ist seine Wurzel durch gewisse Vorkehrungen zu schützen. Denn durch eventuelle Wurzelverletzungen infolge von Bodenverdichtung und Abgrabung
könnten Beeinträchtigungen oder gar Schäden entstehen:
Möglicherweise stirbt die Krone ab oder es erfolgt ein
kümmerlicher Austrieb. Oder aber die Schäden führen im
schlimmsten Fall zum vollständigen Absterben des Baumes.
Bestimmte Maßnahmen ermöglichen den vollständigen
und dauerhaft unversehrten Erhalt des Baumes – ober- sowie unterirdisch. Diese baumerhaltenden beziehungsweise
schadensbegrenzenden Maßnahmen werden bei einem
Baugenehmigungsverfahren in den Genehmigungsbescheid als Auﬂage mit aufgenommen. Um den Baum zu
schützen, ist ein Baumschutzzaun in mindestens 1,5 Meter
Die Eingriffs-Ausgleichs-Regelung erwirkt, dass durch die Pﬂanzung
von Ersatzbäumen der Verlust aufgrund einer Fällung kompensiert
wird.
Foto: pixabay
Entfernung von der Kronentraufe aufzustellen. Der somit
geschaffene Schutzbereich muss unangetastet bleiben
(kein Baumaterial lagern, nicht befahren etc.). Zum Schutz
des Wurzelbereiches muss Sorge getragen werden, dass er
von Austrocknung, Beschädigung etc. verschont bleibt. Vor
dem Wurzelbereich ist der Boden in Handarbeit abzutragen,
dann wird ein sogenannter Wurzelvorhang angebracht, der
dauerhaft im Erdreich bleibt. Durch diese Schutzmaßnahme, die am besten durch eine anerkannte Fachﬁrma des
Garten- und Landschaftsbaus durchgeführt wird, bleiben
die Wurzeln unversehrt – das ist vor allem für die Wurzeln,
die die langfristige Standsicherheit des Baumes gewährleisten (das betrifft Wurzeln ab einem Durchmesser von zwei
Zentimetern), unabdingbar. Auch der Kronenbereich muss
geschützt werden. Ist allerdings durch den Baukörper oder
durch Baumaschinen zwingend mit unvermeidbaren Schäden im Kronenbereich des Baumes zu rechnen, kann eine
Einkürzung von einzelnen Kronenteilen sinnvoll, vielleicht
sogar erforderlich sein. Der Umfang der möglichen Einkürzung ist insbesondere von der Baumart und vom Habitus
(natürliches Erscheinungsbild) abhängig und von einer
anerkannten Fachﬁrma des Garten- und Landschaftsbaus
vorzunehmen.
Obstbäume haben in dieser Angelegenheit einen Sonderstatus inne: Bezüglich der Baumschutzsatzung wird zwischen
Obstbäumen und anderen Bäumen unterschieden, indem
die Obstbäume keinen Schutz erwarten können. So sind
Streuobstwiesen sogar gefährdet: Zwar hatte der Streuobstanbau bis zur zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts eine
kulturelle, landschaftsprägende Bedeutung, wurde dann
aber durch die Intensivierung der Landwirtschaft und das
Bau- und Siedlungswesen verdrängt. Es bleibt zu hoffen,
dass die ökologische Bedeutung von Streuobstwiesen als
Biotope wieder stärker in den Fokus rückt. Andrea Hoffmann
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Immobilien eröffnen die Möglichkeit von lebenslanger Rentenaufstockung
Kreditbasierte Rente
In seiner Immobilie wohnen zu bleiben und sich dennoch etwas leisten
zu können, ist das Ziel der immobilienbasierten Rentenaufstockung
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er schlau war, hat sich im Laufe seines Arbeitslebens
eine Eigenimmobilie zugelegt, die ihm im Alter die Sorge nach bezahlbarem Wohnraum abnimmt. Eine Immobilie
als Altersvorsorge hat allerdings auch den Nachteil, dass der
größte Teil des Eigenkapitals darin gebunden ist und nicht
für den täglichen Bedarf zur Verfügung steht. Reicht also die
Rente nicht zum Leben, stehen Senioren nicht selten vor dem
Dilemma, reich und arm zugleich zu sein. Zu Hause wohnen
zu bleiben, zugleich sich aber auch etwas leisten zu können,
das ist die Aufgabe, für die Finanz- und Vermögensberater
ihre Seniorenmodelle als Lösungen anbieten.
Das einfachste Modell nach dem Prinzip des „reverse mortgage“ (Umkehrdarlehen) basiert auf der Verpfändung des
(unbelasteten) Objekts gegen eine Einmalzahlung oder eine
monatliche Rente. Liegen keine Vererbungsmotive vor, könnte dies eine einfache und effektive Lösung sein, die aber de
facto eher marginal genutzt wird. Die Deutschen ziehen das
Modell der Beleihung (Umkehrhypothek) vor. In dem Fall
bleibt das Eigentum erhalten. Die Rentenaufstockung kommt
hier von einem Kredit, für den der Eigentümer keine Raten
zahlen muss. Erst wenn er stirbt (bei Paaren der letzte Eigentümer) oder die Immobilie verkauft, bekommt die Bank ihr
Geld vom Verkaufserlös. Erben können auch selbst den Kredit
tilgen und das Haus behalten.
Die Kreditsumme nimmt allerdings bis zum 89. Lebensjahr
durch Zinsen und sonstige Kosten deutlich zu. Je nach
Modell wird die Kreditsumme als eine Einmalzahlung (einfachstes Prinzip) ausgeschüttet, in Monatsraten oder als
Kombination von beiden. Das Modell der lebenslangen monatlichen Rentenaufstockung kommt in der Regel nur für
Objekte in wertstabiler Lage, gutem Erhaltungszustand und,
die schuldenfrei sind, in Frage. Der Eigentümer muss zwischen 65 und 80 Jahren alt sein und der Marktwert der Immobilie muss mindestens 250.000 Euro betragen. Einmalzahlungen sind in der Regel dann sinnvoll, wenn in Umbau
oder Sanierung des Objekts investiert werden muss. Man
kann auch vereinbaren, sich nur einen Teil der kalkulierten
Summe monatlich auszahlen zu lassen, um für Notfälle
noch einen Spielraum zu haben.
Das hier angesprochene Rentenmodell basiert auf einer Kombination aus Kreditrente und Versicherungsrente. Letztere ersetzt die Vorhergehende ab dem 85. Geburtstag. Auch wenn
der Kunde das Haus verkauft, wird die Versicherungsrente weiter ausgezahlt. Deckt am Ende der Wert der Immobilie nicht
die Schulden, kommt eine dritte Versicherung (Ausfallversicherung) als Überschuldungsschutz ins Spiel.
Varianten der Leibrente
Ein nicht selten bevorzugtes Seniorenmodell ist das überschaubare System der Leibrente. In dem Fall verkauft der Eigentümer seine Immobilie und bekommt vom Käufer eine
lebenslange Rente. Sowohl Monatszahlungen als auch lebenslanges Wohnrecht können entsprechend ins Grundbuch
eingetragen werden. Der Rentenempfänger ist also alle Eigentümerverpﬂichtungen los. Rechtlich hat er den Status eines
Mieters, der jedoch keine Miete zahlt, sondern eine Leibrente
erhält. Es ist auch möglich, den Ehepartner in das Modell einzubeziehen. Die Leibrente erlischt dann erst nach dem Tod des
letzten Ehepartners.
Soweit das Grundmodell. Bei einzelnen, meist regional begrenzten Angeboten kann es hier unterschiedliche Varianten
Wer sich für das Modell der Leibrente entscheidet, ist auch die Eigentümerverpﬂichtungen los und kann sich sorglos den schönen Dingen des
Lebens widmen.
Fotos: AXA
geben, die sich im Detail unterscheiden. So etwa das Modell
der HausPlusRente (relevant für München und Umgebung),
das ebenfalls auf dem Immobilienverkauf basiert. Das Angebot
gilt ab dem Mindestalter von 65 Jahren. Das Grundstück darf
dabei nicht mit einem Erbbaurecht belastet sein, Grundschulden und Hypotheken müssen beim Verkauf abgelöst werden.
Der Anbieter kauft die Immobilie im Alter des Eigentümers
von 65 Jahren mit einem Abschlag von cira 60 Prozent (mit
zunehmendem Alter verringert sich der Nießbrauchwert) vom
Verkehrswert und verkauft sie günstig unter der Bedingung,
dass der Käufer eben erst nach dem Tod des Verkäufers über
das Objekt verfügen kann. Das alleinige und vollumfängliche
Nutzungsrecht bleibt dem Verkäufer erhalten. Er erhält zur Verkaufssumme oder falls gewünscht zur monatlichen Rentenzahlung zudem ein lebenslanges Nießbrauchrecht und kann
dort wohnen bleiben. Muss er später etwa in ein Altersheim
umziehen, bleibt ihm das Recht als wirtschaftlichem Besitzer
erhalten. Er kann also die Immobilie vermieten und die Einnahmen behalten.
Die lebenslange monatliche Rente wird über eine ﬁnanzstarke
Versicherungsgesellschaft abgewickelt. Das Modell bietet die
Möglichkeit, größere Geldbeträge jederzeit entnehmen zu können. Ferner heißt es: „Nicht ausbezahlte Renten werden an eine
von Ihnen ausgewählte Person vergütet.“
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Der Wohnﬂächenkonsum nimmt in Deutschland kontinuierlich zu
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m antiken Römischen Reich war es eine militärische Einheit, eine Untereinheit der römischen Legion. In der psychologischen Statistik hat der Begriff der Kohorte allerdings
heute eine gänzlich andere Bedeutung. Er bezeichnet eine
Population, deren Mitglieder im selben Zeitraum geboren
sind. Diese Eingrenzung ist vor allem dann interessant,
wenn es darum geht, die Lebensumstände der Menschen,
die unter vergleichbaren epochalen Einﬂüssen leben, zu
untersuchen. Als Kohorteneffekt bezeichnet man demnach
Unterschiede zwischen Personen verschiedener Generationen, die sich auf unterschiedliche soziale und umweltbezogene Einﬂüsse zurückführen lassen.
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Deutsche. Kommt die Anforderung der Barrierefreiheit hinzu, ist überdurchschnittlicher Wohnﬂächenkonsum schnell erreicht.
Foto: KfW-Bildarchiv
Der Kohorteneffekt liefert die Haupterklärung für den zunehmenden Wohnﬂächenkonsum in Deutschland. Von
Generation zu Generation tritt eine Gewöhnung an die bestehenden Wohnverhältnisse auf, die dann mit mehr Wohnﬂäche verbessert werden wollen. Der Lebensstandard ist jedenfalls stark mit der Wohnﬂäche korreliert. Mithilfe eines
Zeitreihenmodells konnte der jährliche Zuwachs errechnet
werden und beläuft sich in der Prognose bis zum Jahr 2030
im Durchschnitt auf knapp 0,6 Prozent jährlich.
Es gibt aber auch andere Faktoren, die dazu führen, dass der
Pro-Kopf-Wohnﬂächenkonsum wächst. Hier ist in erster Linie das steigende Lebensalter der Bevölkerung zu nennen.
Von den ﬁnanziellen Verhältnissen her ist es ein nicht ungewöhnlicher Aspekt, da beruﬂiche Etablierung, von Dienstjahren abhängige Gehaltserhöhungen und Mehrung von
Kapitalerträgen mit zunehmendem Alter die wirtschaftliche
Situation verbessern.
Bedarf wächst mit dem Alter
Damit sind ältere Menschen eher in der Lage, sich mehr
Wohnraum zu leisten. Über 80-Jährige wohnten laut der
Untersuchung des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln
(IW) 2013 auf durchschnittlich 63,7 Quadratmetern, während sich unter 18-Jährige mit 30,5 Quadratmetern begnügen mussten. Der Altersstruktureffekt erhöht den Wohnﬂächenkonsum jährlich um 0,2 Prozent.
Der Pro-Kopf-Wohnﬂächenkonsum belief sich 2013 insgesamt in Deutschland auf durchschnittlich 46,2 Quadratmeter. Unter Berücksichtigung des Kohorten- und Altersstruktureffekts errechnete das IW entsprechend einen
Pro-Kopf-Wohnﬂächenkonsum von im Durchschnitt 51,5
Quadratmetern im Jahr 2030. Die Entwicklung ist jedoch
nicht gleichmäßig auf Gesamtdeutschland ausgebreitet.
Der individuelle Wohnﬂächenkonsum verhält sich in Westdeutschland anders als im ostdeutschen Teil. Eine Person
bewohnte im Westen 1984 durchschnittlich 35,7 Quadratmeter. Der Wohnﬂächenkonsum stieg hier bis 2013 auf
47,4 Quadratmeter an. Das ist ein jahresdurchschnittliches
Wachstum von 0,9 Prozent. Im Osten setzt die statistische
Erfassung 1991 ein. Zu dem Zeitpunkt bewohnten die Ostdeutschen im Durchschnitt lediglich 28,6 Quadratmeter pro
Kopf (zeitgleich im Westen 38,3 Quadratmeter). Bis 2013
stieg dort der Wohnﬂächenkonsum auf 41,5 Quadratmeter
an. Den stärksten Einkommenszuwächsen entsprechend
stieg der Wohnﬂächenkonsum in der mittleren Altersklasse
zwischen 45 und 64 Jahren ebenfalls am stärksten an.
Unter den weiteren Aspekten zählt der Remanenzeffekt zu
den wirksamsten. Er wird auch als Beharrungstendenz bezeichnet und ist ein wichtiges städtebauliches Phänomen.
Er spielt vor allem bei der Erstellung eines Flächennutzungsplans eine wichtige Rolle. So ist es fast schon üblich,
Möbelbauer haben den Trend längst erkannt und bieten Mobiliar an,
das nur in überdurchschnittlich großen Räumen genügend Platz ﬁndet.
Foto: Darcastudio/Fotolia
dass vor allem Familien in der einmal bezogenen Wohnung
bleiben, auch wenn sich durch familiäre Veränderungen die
Anzahl ihrer Bewohner reduziert, sei es durch Auszug der
Kinder oder den Tod der Großeltern.
Beharrungstendenz steigend
Die Haushaltsgröße sinkt kontinuierlich und die Zahl der Einpersonenhaushalte wächst weiter. Letzteres betrifft nicht nur
Singles sondern auch Menschen, die in sogenannten „living
apart together“-Beziehungen leben. Hierbei geht es meist
um Akademiker, die zunehmend aufgrund der geforderten
Mobilität bisweilen mehrere Haushalte zugleich bewohnen.
Und dies fast ausschließlich in wohnraumkritischen Großstadtbereichen. Dieser wachsende Flächenbedarf verschärft
entsprechend die Wohnungsknappheit vor allem in den
Ballungszentren. Obgleich immer mehr Wohnraum errichtet
wird, nimmt der Anteil der versorgten Wohnungssuchenden
nicht im gleichen Maße zu, da die hinzukommende Zahl der
immer größer werdenden Wohnungen weit hinter dem Bedarfswachstum zurückbleibt. Anders sieht es auf dem Lande
aus, wo Wohnraum meist im Überschuss vorhanden ist. „Die
steigende Pro-Kopf-Wohnﬂäche wird viele ländliche Wohnungsmärkte stabilisieren“, sagt Ralph Henger, Immobilienexperte beim IW. Allerdings nur, sofern es sich nicht um eine
Region handelt, in der die Bevölkerung schrumpft. Dort bleibt
das Leerstandsrisiko weiterhin hoch.
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Die Forderung nach größtmöglicher Selbstständigkeit führt zu neuen Wohnmodellen
G
oogelt man „Bedarfsgerechtes Wohnen“, so ﬁndet man
aktuell 239.000 Einträge. Wobei sich vermutlich die allermeisten um das Thema „Wohnen im Alter“ drehen. Diese
Reduzierung grenzt auf den ersten Blick die Bedürfnisse
ganzer Bevölkerungsgruppen aus, etwa alleinstehender junger Menschen oder großer Familien. Doch bedarfsgerechtes
Wohnen - im Sinne von häuslicher Umgebung - kann allen
zugute kommen. Von barrierearmen Gebäuden proﬁtieren
Menschen mit Behinderung jeden Alters, Menschen mit
chronischen Erkrankungen oder Unfallopfer ebenso wie beispielsweise den Kinderwagen schiebende Eltern oder feierfreudige junge Leute, die die bereits altersgerecht umgebaute Studenten-WG in eine temporäre Partyzone verwandeln.
So ist die Herausforderung, bedarfsgerechtes Wohnen zu
ermöglichen, eine gesamtgesellschaftliche. Das Kuratorium
Deutsche Altershilfe (KDA) hat vor vier Jahren im Auftrag
des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und
Reaktorsicherheit die umfangreiche Studie „Wohnen im Alter - Marktprozesse und wohnungspolitischer Handlungsbedarf“ erstellt. Darin heißt es: „Die wachsende Zahl von
älteren Menschen wird (vor allem in Zukunft) zu einem steigenden Bedarf an altersgerechten, weitgehend barrierefreien Wohnungen führen. Während die Zahl der jüngeren Bevölkerung kontinuierlich zurückgeht, wird die Zahl der über
65-Jährigen bis 2030 auf circa 22,3 Millionen steigen. Die
Zahl der über 80-Jährigen wird im gleichen Zeitraum von
4,1 Millionen auf dann 6,4 Millionen anwachsen.“ Das sind
Zahlen, die umgehenden Handlungsbedarf erfordern, denn
Der Einbau
von Aufzügen ist
inzwischen schon
bei zweistöckigen
Neubauten
vorgeschrieben.
Fotos: Fotolia
das bestehende Wohn- und Versorgungsangebot entspricht
in vielen Fällen nicht den Bedürfnissen einer alternden Gesellschaft, in der jeder möglichst lange ein selbstständiges
Leben führen möchte. So werden inzwischen Neubauten
zwar barrierereduziert oder gar barrierefrei errichtet. Wichtiger ist der Studie zufolge aber, dass bestehende Wohnungen durch individuelle und strukturelle Maßnahmen den
veränderten Bedürfnissen angepasst werden.
Unterschiedliche Standards
Auch hier lässt sich mittlerweile ein Bewusstseinswandel
beobachten: So sind die einst belächelten bodengleichen
Duschen, die in ihren Anfangszeiten tatsächlich eher an
eine Klinikeinrichtung erinnerten, mittlerweile zu einer Art
Statussymbol in der privaten Wellnessoase geworden. Woran es allerdings – trotz vielfältiger Bemühungen - immer
noch hapert, ist eine weitere Forderung der Studie: Neben einem barrierefreien Wohnumfeld, der Bereitstellung
wohnortnaher Infrastruktur, der Integration von sozialen
Angeboten wie Nachbarschaftstreffs oder häusliche Pﬂege müssen Wohnungsanbieter zusammen mit Kommunen
und Wohlfahrtsverbänden dazu beitragen, dass das soziale
Zusammenleben unter und zwischen den Generationen gestärkt wird. Hier spielt der Städtebau eine wichtige Rolle.
Bauherren und Bauträger sind indessen gefragt, wenn es
um neue Wohnformen geht, wie beispielsweise sogenannte
Alters-WGs oder gruppenorientierte Wohnformen für Pﬂegebedürftige.
Daniel Kroemanns, Absolvent der EBZ Business School, hat
in seiner preisgekrönten Abschlussarbeit zudem weitere Aspekte ins Spiel gebracht, die das Wohnen im Alter entscheidend beeinﬂussen. Er hat vier Lebensstilgruppen ausgemacht, die ganz unterschiedliche Wohnbedürfnisse im Alter
haben: die aktiven, die gemeinschaftsorientierten, die familienorientierten und die resignativen. Die Gruppe der aktiven, gemeinschafts- oder familienorientieren Älteren hat
demnach eine grundsätzliche positive Lebenseinstellung,
legt Wert auf Wohnkomfort und ﬁndet sich überdurchschnittlich oft bei Besserverdienenden mit Wohneigentum.
Die bodengleiche Dusche ist mittlerweile selbstverständlicher Bestandteil von Badumbauten.
Ganz anders stellt sich die resignative Lebensstilgruppe dar:
Sie ist passiv, lebt in kleinen Mietwohnungen und hat ein
geringes Bildungsniveau. Mit anderen Worten: Diese Gruppe ist viel mehr auf soziale Unterstützung angewiesen als
die übrigen Lebensstilgruppen.
Generell ändern sich aber mit zunehmendem Alter die Anforderungen an Hilfe und Unterstützung. Pﬂegebedürftigkeit
betrifft Kroemanns zufolge primär die Hochbetagten (ab 80
Jahre), dort liegt die Pﬂegefallwahrscheinlichkeit bei rund 60
Prozent. Der Pﬂegebedarf bei rüstigen Ruheständlern (55 bis
70 Jahre) ist noch marginal. Bei den 70 bis 80 Jahre alten
Ruheständlern liegt er bei weniger fünf Prozent. Diese Zahlen zeigen überdeutlich, dass keine bestimmte Wohnform
allen Anforderungen an bedarfsgerechtes Wohnen im Alter gerecht werden kann, zumal längst nicht alle Angebote,
wie etwa Betreutes oder Service-Wohnen von den gleichen
Standards ausgehen. So gibt es immer noch große Unsicherheiten über die Qualität der unterschiedlichsten Wohnformen. Innovative Wohnkonzepte, wie die ambulant betreuten
Pﬂegewohngruppen oder das gemeinschaftliche Wohnen
sind noch längst nicht in der Mitte der Gesellschaft – und
damit der Bauwirtschaft angekommen. Gerade die resignative Lebensstilgruppe mit geringem Einkommen ist sich dieser
Möglichkeit entweder nicht bewusst – oder lehnt sie ab. Auch
hier ist die Wohnungswirtschaft im engen Schulterschluss
mit Ländern, Kommunen und Trägern der Freien Wohlfahrtspﬂege gefordert.
Dorothea Friedrich
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errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist“, heißt es entsprechend unter § 8 Abs. 1
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Angaben zu Sondernutzungsrechten enthalten.
Sie ermöglichen es einzelnen Wohnungseigentümern, Teile des Gemeinschaftseigentums wie ein
Alleineigentümer zu nutzen.
Reinhard Palmer
IMPRESSUM
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eine Sonderveröffentlichung
in der Süddeutschen Zeitung
Verlag:
Süddeutsche Zeitung GmbH,
Hultschiner Straße 8, 81677 München,
Tel: 0 89/21 83 - 0
Objektkoordination:
Claudia Adelwart
Texte:
Isabel Winklbauer (verantwortlich)
Druck:
Süddeutscher Verlag Zeitungsdruck GmbH,
Zamdorfer Straße 40, 81677 München
Anzeigen:
Jürgen Maukner (verantwortlich)
Anzeigenleitung Immobilien:
Michael Wagner
Anzeigenberatung Immobilien:
Tel: 0 89/21 83 - 87 31, -2 37,
Fax: 0 89/21 83 - 87 87
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Markttrends für ausgewählte
Immobilienstandorte. Ab sofort ist der neue „starnberger
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Immobilien angefordert werden.
Einer der attraktivsten Wohnimmobilienstandorte
in
Deutschland ist die Kreisstadt
Starnberg am Starnberger See
und der Starnberger Landkreis. Aigner Immobilien, mit
über 100 Mitarbeitern eines
der großen inhabergeführten
Maklerhäuser in Deutschland,
ist mit einer seiner sieben Niederlassungen auch in Starnberg vertreten. Hier hat das
Aigner Research-Team aktuell
den Starnberger Immobilienmarkt unter die Lupe genommen. Als Ergebnis präsentiert Aigner Immobilien nun
den „starnberger immobilien
marktbericht“, eine Analyse
der Markt-, Preis- und Standortentwicklung.
Aigner Immobilien stützt sich
dabei auf Zahlen des Starnberger
Gutachterausschusses sowie auf eigene Daten,
die laufend selbst erhoben
werden. Darüber hinaus ﬁnden sich in dem Bericht auch
ausführliche
Lagebeschreibungen. Neben der Kreisstadt
Starnberg und ihrem Landkreis werden von Aigner im
aktuellen Marktbericht zusätzlich auch noch weitere attraktive, angrenzende Wohnimmobilienstandorte
beleuchtet.
Dazu gehören das Westufer
des Ammersees im Landkreis
Landsberg am Lech, das Südufer des Starnberger Sees im
Landkreis Weilheim-Schongau
sowie das Würmtal in den
Landkreisen München und
Bad Tölz-Wolfratshausen.
Starnberg und der Landkreis
wiesen beispielsweise laut
Gutachterausschuss im Jahr
2015 rund 7,1 Prozent mehr
Transaktionen auf als noch
2014. Darunter ﬁelen nicht
nur Verkäufe, sondern auch
Tausch-, Schenkungs-, Übergabe- und Auseinandersetzungstransaktionen
sowie
Versteigerungen und Erbbaurechte.
Mit Blick auf die reinen Kaufverträge ging die Vertragszahl bei unbebauten Grund-
stücken um 12,5 Prozent
gegenüber 2014 zurück, bei
bebauten Grundstücken stieg
die Vertragszahl von 443 auf
494 Transaktionen um 11,5
Prozent. Auch bei Wohn- und
Der „starnberger
immobilien marktbericht
16/17“ kann ab sofort bei
Aigner Immobilien
telefonisch unter der
Nummer 089-178787-0
angefordert oder über das
Internet unter der Adresse
www.aigner-immobilien.de/
Marktberichte.htm direkt
heruntergeladen werden.
Vorausschauend planen - Barrierefrei wohnen
Anregungen im Bauzentrum Poing
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nsere Gesellschaft wird immer älter. Neue Wohnideen,
die dieser demographischen
Entwicklung Rechnung tragen,
sind immer wieder Thema – für
Bauherren und Haushersteller.
Denn egal ob „Best Ager“ um
die 50, die nach dem Auszug
der Kinder zum zweiten Mal
bauen oder junge Familie, die
mit intelligenter Planung frühzeitig für spätere Jahre vorsorgt
– wer barrierefrei baut, baut
zukunftsorientiert. Es gibt viele
Ansätze für barrierefreies, komfortables Bauen und Wohnen.
Dabei ist erst einmal nur ein für
alle Eventualitäten taugliches
Haus gemeint – auch wenn der
Lebensabend natürlich mit bedacht werden sollte: mit Bungalows zum Beispiel, bei denen
die Wohnﬂäche auf einer Ebene
liegt. Die Befestigung von zu-
sätzlichen Handgriffen - z.B. im
Bad -, der Einbau einer bodengleichen Dusche oder das Beseitigen von Stufen und Schwellen sind weitere Möglichkeiten.
Ideal sind ein Bad auf jeder
Etage und großzügige Räume,
die leicht umgenutzt werden
können.
Clevere Planung
von Beginn an
Größere
Bewegungsﬂächen
und etwas breitere Türen sind
praktisch sowohl für Kinderwägen und Bobby-Cars als auch
für Rollstühle. Und eine Einliegerwohnung, die zu Beginn untervermietet werden kann, um
die Finanzierung zu erleichtern, wird später vielleicht zum
eigenen Reich der TeenagerKinder, und noch später kann
eine Pﬂegekraft dort einziehen. Wichtig ist: wer frühzeitig
und geschickt plant, der kann
bis ins hohe Alter im eigenen
Zuhause wohnen bleiben und
für den wird „Barrierefreies Bauen“ weitgehend kostenneutral.
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Zimmern und Wohnﬂächen
zwischen 35 und 120 m². Das
Ensemble – gerade einmal 20
Minuten von der Münchner Innenstadt entfernt – ist eingebunden in weitläuﬁge Grünﬂächen und wird behutsam in die
gesund gewachsene Gemeinde Vaterstetten integriert. Der
Bauherr legt sehr viel Wert auf
großzügige Raumgestaltung,
zeitgemäße Energieefﬁzienz
(KfW-Efﬁzienzhaus 55) und
eine gehobene Ausstattung.
Dielenböden, FeinsteinzeugFliesen,
Fußbodenheizung
und elektrische Rollläden sind
selbstverständlich. Viele Einheiten sind barrierefrei nach
BayBGG. Das Gesamtkonzept
der FasanenHöfe wird eine
breite Nutzerschaft ansprechen. Denn die Kombination
aus nachhaltiger Bauweise,
moderner Architektur und viel
Freiraum ﬁndet man in dieser
Form im Münchner Umland
nur selten. Der Exklusiv-Ver-
Teileigentum wurden in Starnberg und im Landkreis im
Jahr 2015 mit 486 Verträgen
über 5 Prozent mehr Verkäufe
registriert als 2014 (461 Verträge). Allerdings ergeben sich
für die einzelnen Gemeinden
unterschiedliche Trends, die
vom Aigner Research-Team
im Bericht ebenfalls erläutert
werden.
trieb liegt in den Händen der
KW AG aus Grasbrunn. Der
Showroom in der Fasanenstraße 22 in Vaterstetten ist
ab sofort geöffnet (Mo/Do/
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Thema barrierefreies Bauen, sondern auch zu Bauweise, Architektur und Finanzierung.
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Poing dienstags bis sonntags
von 10 - 17 Uhr. Montag ist
Ruhetag. Der Ausstellungskatalog mit Fotos und Grundrissen der Häuser ist kostenlos
an der Kasse erhältlich.
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zu den am schönsten gelegenen Stadtteilen Münchens. An
der südlichen Grenze der Stadt platziert, zieht sich der Stadtteil
an der Kante des rechten Isarhochufers lang, gegenüber Thalkirchen südöstlich vom Flaucher, im Süden angrenzend an den
Perlacher Forst. An keiner Stelle Münchens liegt die Stadtgrenze so nah am Zentrum. Dementsprechend wurde Harlaching
mit etwa 50 Einwohnern bereits 1854 eingemeindet.
Die Geschichte Harlachings reicht bis ins Mittelalter zurück.
Namentliche Erwähnung als „Hadaleichingen“ fand das Dorf
1150. Es bestand aus nur wenigen Häusern um die Wallfahrtskirche St. Anna herum auf dem Harlachinger Berg. Die spätromanische Wallfahrtskirche aus dem 12. Jahrhundert wurde
1753-61 barockisiert und birgt in seinen schlichten Mauern
einen prächtigen Rokokoraum mit einem Deckengemälde aus
der Werkstatt von Johann Baptist Zimmermann und einem
Hochaltar von Ignaz Günther.
Geschichtsträchtiger als Harlaching selbst ist der Gasthof
Menterschwaige, der schon 1012 urkundlich belegt ist. Heute
zeugen noch die Kreuzgewölbe von der historischen Herkunft
der Gemäuer, die nach den Zerstörungen des 30-jährigen
Krieges vom Kurfürsten Ferdinand Maria wiederaufgebaut
wurden. Als Versorgungshof des Königshauses hatte das Anwesen eine besondere Bedeutung.
Aufbruch in eine neue Ära
Direkt daneben steht ein schlichtes Landhaus, das in der bayerischen Geschichte eine kuriose Rolle spielen sollte. Hier
fand die berüchtigte Geliebte Ludwigs I., Lola Montez, auf der
Flucht 1848 Unterschlupf. Zu jenem Zeitpunkt war Harlaching
nun nicht mehr das unbedeutende Dorf, das offenbar Jahrhundertelang keinerlei Veränderungen erfahren hatte: 1818
wurde Harlaching mit den umliegenden Weilern zur Gemeinde
erhoben.
Es dauerte eine Weile, bis die Entwicklung hier merklich einsetzte. Erst als das Bauunternehmen Heilmann & Littmann das
Areal um die Menterschwaige herum 1896 kaufte und hier
ähnlich der Anlage Gern in Nymphenburg eine Villenkolonie
entstehen ließ, begann eine neue Ära. Zu den hier tätigen Architekten gehörten Gabriel von Seidl und Max Littmann. Die
Villenkolonie entwickelte sich zum beliebten Quartier für Pro-
Das ist ein typisches Bild in den Straßen der Villenkolonie Harlaching. Die
Nachverdichtung lässt die Straßenzüge allerdings immer enger ausschauen.
Foto: Christian Brunner
minente und Wohlhabende. Bewohner von besonderer Wertschätzung aus heutiger Sicht war wohl Alexander Schmorell,
Gründungsmitglied der studentischen Widerstandsbewegung
Weiße Rose im Dritten Reich.
Weit abseits der Fahrstrecke der Isartalbahn, genoss Harlaching nicht die Vorzüge des Isarwestufers. Bis heute liegt Harlaching nur am Rande des Bahnnetzes, von der U1 im Norden
befahren. Öffentliche Hauptverkehrsader ist die Tram-Linie
nach Grünwald, die bereits 1910 eröffnet werden konnte. Einige Buslinien erschließen ferner den Stadtteil. Motorisierte
gelangen über die Seybothstraße schnell zum Mittleren Ring
sowie zur A 995, dem Zubringer zur A 8 nach Salzburg.
Wirtschaftlich gut situiert
Den Münchnern ist der Stadtteil meist vom Städtischen Klinikum Harlaching ein Begriff. Bereits 1894 errichtet, ist es seit
1977 akademisches Lehrkrankenhaus der Ludwig-Maximilians-Universität München. Mit 1200 Mitarbeitern, 17 Fachkliniken, 9 Tageskliniken und Spezialeinrichtungen mit den
1894 wurde das Städtische Klinikum Harlaching erbaut. Neben den historischen Gebäuden beherbergen auch moderne Gebäude einige neue Institute.
Foto: Städtisches Klinikum Harlaching GmbH
Schwerpunkten auf Erkrankungen des Nervensystems sowie
in der Frauenmedizin, der Kindermedizin und der Geburtshilfe ist das Klinikum im deutschlandweiten Vergleich unter den
Top 100 zu ﬁnden. Die historische St.-Anna-Kirche ist heute
eine Filialkirche der neuen Pfarrei Heilige Familie. Dieses Gotteshaus wurde 1931 als erste moderne Pfarrkirche Münchens
eingeweiht. Zur 1945 erbauten Kirche Maria Immaculata gehört auch die Marienklause (Holzkapelle und Grotte aus dem
19 Jahrhundert) am Isarhang.
Harlaching bildet heute zusammen mit Untergiesing, Giesing,
Siebenbrunn und Neuharlaching den 18. Stadtbezirk Münchens. Einst von großbürgerlichen Schichten in der Bewohnerstruktur klar konturiert, ﬁndet hier heute mit Neuharlaching
– von unteren und mittleren Sozialschichten geprägt – eine
stärkere Durchmischung statt. Die hohe Zahl qualiﬁzierter
Erwerbstätiger spricht jedoch für einen wirtschaftlich gut
situierten Stadtteil, dem allerdings Überalterung droht. Von
der Bebauung her weichen seit den 1970er Jahren Ein- und
Zweifamilienhäuser zunehmend größeren Eigentumswohnanlagen. Auch Alt-Harlaching erfährt eine Nachverdichtung. Auf
der Fläche von 805,67 Hektar leben im 18. Stadtbezirk aktuell
etwa 53.000 Menschen.
Hoher Freizeitwert
Der Bezirk bietet auch Familien beste Lebensbedingungen. Hier
gibt es 47 Kindertageseinrichtungen, drei Grundschulen, eine
Haupt- und Mittelschule, wobei eine Volksschule sonderpädagogische Förderung anbietet. Neben zwei Gymnasien ﬁnden
sich hier auch fünf beruﬂiche Schulen. Von den Arbeitsplätzen
her herrscht neben dem medizinischen der Dienstleistungsbereich vor.
Die angrenzenden Isarauen und Grünanlagen auf dem Hochufer sowie das ausgedehnte Waldgebiet Perlacher Forst halten
attraktive Naherholungsmöglichkeiten parat. Im benachbarten
Untergiesing stehen dem Bezirk mit dem Schyrenbad (ältestes
Freibad in München) und dem Bad Giesing-Harlaching zwei
sportliche Freizeitanlagen von hoher Qualität zur Verfügung.
In Harlaching stehen keine besonders großen Bauﬂächen zur
Verfügung. Es entstehen daher lediglich Objekte kleiner bis
mittlerer Größe und durchweg gehobener Kategorie. Derzeit
bezugsfertig sind acht 2-3-Zimmer-Eigentumswohnungen
des Projekts Isarterrassen Harlaching an der Alois-WolmuthStraße mit Privatgärten, Dachterrassen und Balkonen. 13
Wohneinheiten mit zwei bis vier Zimmern stehen in der Residenz Prößlstraße 12 im Villenviertel Menterschwaige zum
Verkauf. Die zwei Gebäude sind komplett barrierefrei, hochwertig ausgestattet und KfW-gefördert. Im Stil klassischer
Walmdach-Villenarchitektur indes beﬁnden sich 11 Eigentumswohnungen von zwei bis fünf Zimmern in „Le Due Ville“
am Schilcherweg 5 (Nähe Menterschwaige) noch im Bau. Sie
sollen Ende Juli 2017 bezugsfertig und alle mit Privatgärten
und Balkonen ausgestattet sein.
Beste Wohnlagen
In Harlaching ﬁnden sich neben wenigen mittleren vor allem
gute, sehr gute und top Wohnlagen, wobei die Preisunterschiede zwischen Harlaching und Neuharlaching teils schon
deutlich ausfallen. Für die wenigen Häuser aus dem Bestand
wird in Neuharlaching der Durchschnittspreis mit 5734 Euro
pro Quadratmeter angegeben. In Harlaching sind es ganze
7984 Euro, wobei die Preisspanne bei 5484 für den Quadratmeter beginnt und bis 11.000 Euro hinaufreicht. Ähnlich
schaut es bei den Neubauten aus. So kostet in Neuharlaching
der Quadratmeter im Durchschnitt 5939 Euro, während sich
in Harlaching die 8702 Euro für den Quadratmeter aus einer
Spanne zwischen 7204 und 9921 Euro ergeben.
Bei Wohnungen aus dem Bestand sind die Preise in Neuharlaching und Harlaching relativ ausgeglichen. Im Durchschnitt
kostete eine Eigentumswohnung in Neuharlaching 6652 Euro
pro Quadratmeter und verweist auf eine Preisspanne von
6107 bis 7284 Euro pro Quadratmeter. In Harlaching weitet
sich die Preisspanne zwischen 4965 und 8884 Euro pro Quadratmeter, wobei der Quadratmeter-Durchschnittspreis 6577
Euro beträgt. Bei den Wohnungen in Neubauten besteht wiederum ein deutlicher Unterschied. In Neuharlaching kosteten
sie 6526 Euro für den Quadratmeter. In Harlaching liegt der
Durchschnittspreis von 8757 Euro pro Quadratmeter innerhalb
der Spanne zwischen 7349 und 9992 Euro.
Die Mieten weisen je nach Bezirksteil ebenso erhebliche Unterschiede auf. So müssen Interessenten an Häusern zur Miete
im Bestand in Neuharlaching mit 14,38 Euro pro Quadratmeter
rechnen. In Harlaching liegt der Durchschnittspreis bei 18,61
Euro innerhalb der Preisspanne von 14,25 bis 22,61 Euro pro
Quadratmeter. Im Hausneubau liegen die Mieten etwas höher,
im Durchschnitt einheitliche 15,47 Euro.
Lohnende Rendite
Wer eine Wohnung aus dem Bestand anmietet, muss in Harlaching 15,46 Euro pro Quadratmeter zahlen. Die Preisspanne
bewegt sich zwischen 12,50 Euro und 18,48 Euro pro Quadratmeter. In Neuharlaching liegt der ermittelte Wert bei 14,52
Euro, wobei die günstigsten Wohnungen bei 12,80 Euro ansetzen. Der höchste Preis beträgt 16,51 Euro. Wohnungen im
Neubau entsprechen höheren Preiskategorien. So liegen die
Mieten in Neuharlaching im Durchschnitt bei 16,87 Euro. In
Harlaching liegt die Quadratmeter-Durchschnittsmiete zwei
Euro darüber. Allerdings ist die Preisspanne weit geöffnet. Sie
beginnt bei 15,09 Euro und reicht bis auf 22,00 Euro hinauf.
Die Rendite kann sich im Bezirk gut sehen lassen, doch errei-
Die zwei Gebäude des Projekts Le Due Ville erinnern im Architekturstil an
die ersten Villen in Harlaching. Die klassische Walmdachform ist wohl in
der Villenkolonie des Öfteren zu ﬁnden.
Foto: Hohlfeld Immobilien
chen sie der hohen Wohnkategorie entsprechend keine Spitzenwerte. Die Wohnungsrendite im Bestand liegt in Neuharlaching bei 2,62 Prozent im mittleren Preissegment, während
das niedrige Preissegment auf 2,52 Prozent sinkt und sich das
hohe Preissegment auf 2,72 Prozent verbessert. In Harlaching
schaut es etwas besser aus. Hier sinkt das hohe Preissegment
zwar auf 2,50 Prozent, doch steigt die Rendite im mittleren
Preissegment auf 2,82 Prozent und verbessert sich im niedrigen Preissegment sogar auf 3,02 Prozent.
Im Neubau liegen die beiden Bezirksteile etwa im Gesamtdurchschnitt. In Neuharlaching beträgt die Rendite im fast
ausschließlich vorhandenen mittleren Preissegment gute 3,10
Prozent. In Harlaching liefert das mittlere Preissegment eine
deutlich darunter liegende Rendite von 2,59 Prozent. Im niedrigen Preissegment fällt die Rendite sogar auf 2,46 Prozent
ab, steigt beim hohen Preissegment auch lediglich auf 2,64
Prozent. (Quelle: Capital Immobilien-Kompass)
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Oktober 2016
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SOZIALER WOHNUNGSBAU MIT WEITBLICK
Die Dachauer Stadtbau GmbH hat ihre Wohnungen modernisiert und baut weiter
D
er Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wächst und
wächst – zumindest in den Ballungsgebieten. Davon
sind längst nicht mehr nur Großstädte betroffen, sondern auch das Umland. So sind beispielsweise in der Großen Kreisstadt Dachau mit ihren rund 45.000 Einwohnern
mittlerweile rund 300 „Wohnungssuchende“ der Einkommensgruppe I gemeldet. Sie hoffen auf eine günstige Sozialwohnung. Mittlere Einkommensgruppen sind inzwischen
gleichfalls vertreten. Sie warten auf eine im städtischen
Besitz beﬁndliche Wohnung, bei der die Sozialbindung abgelaufen ist. Das sei bei immerhin zwei Drittel aller städtischen Wohnungen der Fall, sagt Hendrik Röttgermann,
Geschäftsführer der Stadtbau GmbH. Doch im Gegensatz zu
vielen Kommunen habe Dachau in der Vergangenheit den
Bestand nicht verkauft, sondern „die Wohnungen bleiben in
der Sozialbindung der Stadt mit immer noch sehr günstigen Mieten“. So wohnt heute jeder zehnte Dachauer in einer
städtischen Wohnung.
Dass Dachau seit nunmehr 55 Jahren eine eigene Wohnungsbaugesellschaft hat, ist der Situation nach Ende des
Zweiten Weltkriegs geschuldet. Seinerzeit drängten viele
Flüchtlinge aus den ehemaligen deutschen Ostgebieten
in die Stadt und mussten untergebracht werden. In nur
15 Jahren stieg die Einwohnerzahl von 1945 bis 1961 um
10.000 auf 29.257. Die Wohnungsnot war dramatisch.
Deshalb gründete die Stadt ihre eigene Wohnungsbaugesellschaft und errichtete in weniger als einem Jahr 30
Wohnungen. Heute besitzt die Stadtbau GmbH 1.313 Mietwohnungen und verwaltet weitere 232 Eigentumswohnungen. Weil die Stadt ihren Bestand behalten hat, gibt es
solche aus der Anfangszeit der Wohnungsbaugesellschaft,
aber auch ganz neue, wie etwa in der Rennplatz-Siedlung.
„Die Situation hat sich grundlegend gewandelt“, sagt dazu
Hendrik Röttgermann, Geschäftsführer der städtischen
Wohnungsbaugesellschaft Stadtbau GmbH: „Große Wohnungen mit vier Zimmern sind jetzt besonders gefragt, aber
auch Wohnungen für Alleinstehende. Die wurden lange Zeit
nicht gefördert.“ Daher reagiere die Stadtbau GmbH ﬂexibel
auf die veränderten Anforderungen: „Wir erhöhen unseren
Bestand ständig durch Neubauten, erhalten und moder-
Ein Paradebeispiel für verantwortungsvolle Wohnungbaupolitik: Die marode Rennplatzsiedlung in Dachau wurde Stück für Stück durch moderne Neubauten ersetzt.
Fotos: Stadtbau GmbH
nisieren aber gleichzeitig bestehende Wohnungen. Das ist
ein Grund, warum wir so wenig Fluktuation haben. Unsere
Mieter leben teilweise jahrzehntelang in ihrer Wohnung.“
Und diese müssen modernisiert werden. So hat die Wohnungsbaugesellschaft 2015 rund 2,6 Millionen Euro in die
Instandhaltung gesteckt. Umgerechnet auf die Wohnﬂäche
bedeutet das 3,00 Euro je Quadratmeter – bei einer durchschnittlichen Kaltmiete von 5,50 Euro pro Quadratmeter ein
beachtlicher Brocken.
Barrierereduzierter Umbau
Rund ein Viertel aller Bestandswohnungen ist mittlerweile barrierefrei beziehungsweise barrierearm gebaut oder
umgebaut worden. Ein großer Teil davon erfüllt sogar die
Ansprüche der DIN 1840, Teil 2. Wo immer möglich, wurden
beispielsweise Aufzüge ein- und umgebaut, Rampen angelegt etc. „Das ist auch dringend notwendig, denn der Bedarf
an barrierefreien und rollstuhlgerechten Wohnungen steigt
ständig“, so der Stadtbau-Geschäftsführer. So seien allein
in der Rennplatzsiedlung mittlerweile 16 Rollstuhlfahrer zu
Hause. Dieses Wohnquartier hat die Stadtbau GmbH von
2007 an sukzessive neu errichtet. In insgesamt fünf Bauabschnitten wurden die maroden, schlichtest ausgestatteten,
alten Häuser abgerissen und durch Neubauten ersetzt. Viele
der zum Teil langjährigen Bewohner konnten in Bestandswohnungen der Wohnungsbaugesellschaft unterkommen.
Im letzten Bauabschnitt entstehen ausschließlich VierZimmer-Wohnungen. Insgesamt wird es nach Abschluss
der Baumaßnahme 83 Wohnungen in zwölf Gebäuden
geben. Die Wohnﬂäche hat sich damit von ursprünglich
3450 Quadratmeter auf 6068 Quadratmeter fast verdoppelt.
Für Röttgermann ist die Rennplatzsiedlung aber auch ein
Beispiel dafür, wie sich die immer höheren gesetzlichen
Anforderungen auf die Baukosten auswirken. „Die explodieren“, sagt er. Das liege nicht nur an der weiter verschärften Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016, sondern auch
an Schallschutz- und Brandschutzbestimmungen. „Das ist
alles sehr ärgerlich, wenn man viel baut“, formuliert er diplomatisch, denn die Vorgaben seien mittlerweile ausreichend und brächten nur noch minimale Verbesserungen.
Wie aber sieht es mit der Zukunft des geförderten Wohnbaus in Dachau aus? Wie hoch ist überhaupt der Bedarf?
Noch seien Grundstücke vorhanden, sagt Röttgermann,
auch gebe es erste Überlegungen in Bezug auf Aufstockung und Verdichtung. Doch auch hier sieht er bürokratische Hemmnisse, Stichwort Stellplatznachweise. Wie
sich der Bedarf entwickeln werde, sei noch nicht genau
abzuschätzen. Er gehe davon aus, dass ein Teil der Flüchtlinge aus den Kriegs- und Krisengebieten, die in jüngster
Zeit nach Dachau gekommen sind, auch hier bleiben werde und ebenso Wohnungen brauche wie die Zuzügler aus
dem gesamten Bundesgebiet.
Dorothea Friedrich
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Mit 11300 Euro lässt sich mehr bewegen
in der Betreuung krebskranker Kinder
D
er Erlös aus dem 8. Rückenwindlauf rund um
den Business Campus ﬂießt
wieder an die Münchener Initiative / Spenden-Marke von
100 000 rückt näher.
Es macht Freude, anderen
zu helfen. Das erleben alljährlich viele Aktive und
Zuschauer beim Rückenwindlauf rund um den Business Campus München :
Garching. Und es war auch
in diesen Tagen bei der
Scheckübergabe an die Initiative „Krebskranke Kinder
München e. V.“ wieder spürbar. Da alle Läufer/-innen
Teile ihrer Startgebühr persönlich spenden und sich
zugleich immer mehr Sponsoren, Besucher und Helfer
für das soziale Anliegen engagieren, konnten Organisa-
tionsleiterin Simone Schnabrich und Geschäftsführer
Michael Blaschek (Business
Campus
Management
GmbH) jetzt 11 300 Euro an
den gemeinnützigen Verein
überreichen. Hans Kiel, der
Vorstandsvorsitzende, Pressesprecherin Angelika Andrae sowie Carlotta Diekmann
vom Büro der Münchener Initiative zeigten sich nicht nur
Am 21. September
2016 fand die Scheckübergabe der Spendengelder aus dem
8. Rückenwindlauf
an die Initiative
„Krebskranke Kinder
München e.V.“ statt.
Foto: Business Campus
für die Höhe, sondern auch
für die Konstanz der Unterstützung
ausgesprochen
dankbar. Bereits zum achten
Mal in Folge kam der Erlös
der beliebten Veranstaltung
der ehrenamtlichen Arbeit
für schwer kranke Kinder
und deren Angehörige oder
Freunde zugute. Die Spendensumme bewegt sich inzwischen auf 100 000 Euro
zu. Diese Gelder ﬂießen
unmittelbar und unbürokratisch in die Optimierung
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MÜNCHNER LANDKREIS IM PORTRAIT
Ottobrunn
U
naufdringliche Eleganz, gepﬂegtes städtebauliches Erscheinungsbild, urbanes Flair: Der attraktive Charakter der Gemeinde Ottobrunn verbindet sich mit vielen Lagevorteilen, die
sich nicht zuletzt durch die Nähe zur Landeshauptstadt München auszeichnen. Die Gestaltung des öffentlichen Raumes
rund um das Ortszentrum und einladende Straßenzüge machen
Ottobrunn zu einem Vorort, der sich sehen lassen kann.
Nachdem die erste Besiedelung Anfang des 20. Jahrhunderts
entlang der heutigen Rosenheimer Landstraße einsetzte, stieg
die Anzahl der Einwohner besonders in der Nachkriegszeit rapide an. Ottobrunn war seinerzeit noch ein Ortsteil von Unterhaching, wenngleich jene Gemeinde in ordentlicher Distanz, durch
die A8 räumlich getrennt, liegt. Die politische Eigenständigkeit
Ottobrunns erfolgte am 1. April 1955. Politisch autark, aber anfänglich infrastrukturell karg – denn Ottobrunn hatte keinen
historisch gewachsenen Ortsmittelpunkt oder einen Marktplatz.
Zunächst fehlte der jungen Gemeinde entsprechend noch ein
Zentrum. Die Planer machten sich in den folgenden Jahren und
Jahrzehnten an die großumfängliche Arbeit.
Die Hauptverkehrsader Rosenheimer Landstraße stellte schon
vor Jahrhunderten eine wichtige Route dar: Als strategischer
Handelsweg von München über Rosenheim nach Innsbruck
und Italien hatte diese Straße eine bedeutende Rolle inne. An
der Rosenheimer Landstraße verabschiedete sich denn auch
Prinz Otto von Wittelsbach von seinem Vater König Ludwig I.,
um seine Reise nach Griechenland anzutreten und dort selbst
König zu werden. Die Ottosäule erinnert noch heute an den Abschied im Jahre 1832.
Großstadtnah – und doch ruhig
Mit einer Bevölkerungszahl von über 21.000 Einwohnern auf
einer Fläche von rund fünf Quadratkilometern zählt der Ort zu
den bevölkerungsreichsten Gemeinden des Landkreises. Doch
Ottobrunn weiß diesen Umstand geschickt auszugleichen: Viele Grünﬂächen laden zum Erholen ein, die Natur darf sich auf
einigen Arealen breit machen. Das großzügig angelegte Gebiet rund um den Rathausplatz bietet einige Freiﬂächen mit
Fußgängerzone und viel Grün. Und trotzdem liegt ein Hauch
Großstadt in der Luft. Das urbane Flair ist nicht zuletzt der Tatsache geschuldet, dass München schon „wenige Meter weiter“
beginnt. Genauer gesagt: Ottobrunn geht in nordwestlicher
Richtung in Neubiberg über, das direkt an München grenzt.
An der Stelle, wo seit 1834 die Ottosäule steht, verabschiedete sich Prinz
Otto von seinem Vater König Ludwig I. im Jahre 1832, um in Griechenland
König zu werden.
Foto: Hoffmann
Diese Konzentration auf engem Raum hat auch viele Vorzüge:
Die Verbindungswege sind kurz, die alltäglichen Besorgungen
können gleich vor Ort gemacht werden und die Bürger sind mit
allen wichtigen Einrichtungen bestens ausgestattet. Bildung,
Kultur und Unterhaltung wird auch Raum gegeben: Der bereits
1957 gebildete Kulturkreis mit VHS, Ballettschule sowie die
Theatervorstellungen und Kinos warten mit abwechslungsreichen Angeboten auf. Mit der Rosemarie-Theobald-Musikschule RTM führt der Kulturkreis seit 1969 eine weitere wichtige
Institution. Am Gymnasium Ottobrunn haben sich sogar Bläserklassen etabliert, die von Blasinstrumente-Lehrern der RTM
unterrichtet werden.
Ottobrunn zeichnet sich nicht zuletzt durch viele Grünbereiche
und einen beachtlichen Baumbestand aus, was die Hochwertigkeit der Grundstücke zusätzlich unterstreicht und erfrischende Impulse gibt.
In den 1980er Jahren wurde nach umfangreichen Planungen auf einem großﬂächigen Areal der heutige Ortskern, die
„Ortsmitte Ottobrunn“ mit Rathaus und Bürgerhaus, gebaut.
Letzteres wurde nach dem deutsch-italienischen Komponisten Ermanno Wolf-Ferrari benannt, der in den Jahren 1915
Die Rosenheimer Landstraße, die Hauptverkehrsader Ottobrunns, stellt eine
gepﬂegte Visitenkarte dar.
Foto: Hoffmann
bis 1931 in Ottobrunn wohnte und Opern schrieb. Seine Villa
in der Mozartstraße, die parallel zu den Bahngleisen verläuft,
diente von 1955 bis 1983 als erstes Rathaus und stellt heute
einen Treffpunkt für Senioren dar. Das Wolf-Ferrari-Haus beim
heutigen Rathaus wiederum bietet Platz für Theatervorstellungen, Ballettaufführungen, Opern, Operetten und Musicals.
Doch nicht nur Kulturhungrige kommen auf ihre Kosten: Es
ﬁnden auch Kongresse, Tagungen und Ausstellungen in jenem
Bürgerhaus statt.
Aus längst vergangenen Tagen sind neben Wolf-Ferraris Villa
ein paar weitere Bauwerke erhalten, deren schmuckes Erscheinungsbild vom Verantwortungsbewusstsein der Bestandspﬂege zeugt. So wird die älteste existierende Kirche Ottobrunns,
die katholische Pfarrkirche St. Otto, aktuell umfangreich renoviert. Sie wurde 1937 geweiht und zählt zu den Baudenkmälern in Ottobrunn. In der Liste jener Baudenkmäler steht freilich
unter anderem auch der zweigeschossige Zweiﬂügel-Eckbau
„Waldschlösschen“ aus dem Jahre 1902. Das Gros der Bauten
entstand jedoch in den letzten Jahrzehnten.
Starke Infrastruktur
Ottobrunn kann mit einer hervorragenden Infrastruktur und
einer guten Verkehrsanbindung aufwarten: Mit dem Auto ist
in kurzer Zeit München zu erreichen. Zudem ist man rasch auf
den Autobahnen A8 beziehungsweise A99. Mit der S-Bahnlinie
S7 ist man in rund 20 Minuten in der Münchner Innenstadt.
Auch mit Bussen ist Ottobrunn ideal ausgestattet – diverse
Buslinien spinnen ein engmaschiges Netz bester Verbindungen
quer durch die Gemeinde und darüber hinaus.
Die Einwohner schätzen die hervorragende Nahversorgung mit
vielseitigem Gewerbeangebot und kurzen Verbindungswegen,
die durch die kompakte Anordnung von Geschäften, Dienstleistungs- und Handwerksbetrieben sowie Gastro nicht nur
rund um die Ortsmitte, sondern im gesamten Gemeindegebiet,
hervorgerufen werden. Hier gibt es sie noch, die lebendige
Ortsmitte. Die kompetente Fachberatung vom spezialisierten
Experten und der persönliche Service sorgen für ungebrochene
Stammkundentreue.
Der Ort verfügt über eine Vielzahl an Kindertagesstätten, drei
Grundschulen und ein Gymnasium (das im Frühjahr 2016 im
eleganten Neubau seinen Betrieb wieder aufnahm). Real- und
Mittelschule ﬁnden sich in den angrenzenden Gemeinden
Neubiberg und Riemerling. Die Vielzahl der Bildungseinrichtungen kommt nicht von ungefähr – die Generation von morgen ist hier vielköpﬁg.
Von zünftig bis elegant
Dank der sehr gelungenen Neuanlegung der Rosenheimer
Landstraße werden verkehrsgünstige Erreichbarkeit und beste
Parkgelegenheiten miteinander verbunden. Ergebnis ist ein gepﬂegtes städtebauliches Erscheinungsbild, das durch die Aufwertung der ohnehin attraktiven Ortsmitte zusätzlich gewinnt.
Dadurch wird Ottobrunn den Ansprüchen an eine gute Nahversorgung gerecht, zudem wird die Wertigkeit der lebendigen
Vielfalt unterstrichen. Zur lebhaften Stimmung trägt sicher
auch der Wochenmarkt mit (über)regionalen Lebensmitteln
bei, der immer samstags von 8 bis 13 Uhr in der Fußgängerzone beim Rathaus stattﬁndet.
Auf dem Gelände der Luftfahrt-Forschungsanstalt ließ sich
1958 das Luftfahrt-Unternehmen Messerschmitt-BoelkowBlohm nieder, das mit den Nachfolgeunternehmen DASA und
EADS den Namen Ottobrunn weltweit bekannt machte. Das
ehemalige Flughafengelände wird heute für unzählige Sportund Freizeitaktivitäten genutzt: Das weitläuﬁge Areal bietet
sagenhaft viel Platz für Spaziergänge, Radtouren, Sonnenbaden, Drachensteigen und Gassigehen, eine große Skaterbahn
und Möglichkeiten für Beachvolleyball. Dieses unvergleichliche
Naherholungsgebiet mit naturbelassener Landschaft mündet
in westlicher Richtung im Unterhachinger Landschaftspark am
Hachinger Bach.
Eine weitere Möglichkeit zur umfangreichen Freizeitgestaltung
ist das „Phönix-Bad“, das sommers wie winters Schwimmvergnügen und Wasserspaß garantiert. Der im Gebäudekomplex
etablierte Wellnessbereich bietet Erholung vom Feinsten.
Das Ottobrunner Sportzentrum oder die umliegenden Wälder mit den zahlreichen Rad- und Wanderwegen sorgen für
abwechslungsreiche Stunden. Auch innerorts ﬁndet ein reges
Miteinander im Austausch statt: Eine bunte Mischung aus Vereinen und Verbänden spricht viele Interessen an. Ottobrunn ist
nah genug an München, um Großstadtmanieren zu pﬂegen
– und im gesunden Abstand davon, um in unaufgeregter Gelassenheit der zünftigen bayerischen Gemütlichkeit zu frönen.
Das Rathaus, seit 2007 Arbeitsplatz von Bürgermeister Thomas Loderer
(CSU), ragt strahlend weiß in den blauen Himmel: wie ein weiß-blaues Sinnbild für Bayern und Ottos Königreich Griechenland.
Foto: Hoffmann
Aktuelle Preislage
Stilvolle Einfamilienhäuser bestimmen in ausgedehnten Vierteln das architektonische Gesicht. Ruhige Wohnbereiche zeugen mit teilweise sehr eleganten Anlagen von planerischem
Können. Einige Doppel- und Reihenhäuser stehen in zweiter
und sogar dritter Reihe, in gebührendem Abstand zur Straße.
Die Zahl der Neubauten zeigt auf: Ottobrunn ist begehrt.
Dass die Preise für Wohnraum in den meisten Städten und
Kommunen im Umkreis von München zunehmend steigen, ist
nichts Neues – das IVD-Marktforschungsinstitut (Immobilienverband Deutschland) gab dazu zu Beginn des Jahres seinen
Marktbericht für das Münchner Umland bekannt: So erfolgten
„höchste Preisanstiege seit Frühjahr 2015 im Durchschnitt der
Kreisstädte bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen“.
Dass Ottobrunn zu den teuren Pﬂastern im Landkreis München
zählt, ist auch nicht unbekannt; erstaunlich ist der Prozentsatz: Ein Vergleich mit den Vorjahreszahlen zeigt, dass sich die
Immobilienpreise im Falle der Eigentumswohnungen in Ottobrunn in den letzten sechs Jahren verdoppelt haben. So liegt
der Quadratmeterkaufpreis für eine Wohnung in Ottobrunn
bei rund 4500 Euro. Die Mietpreissteigerung für Wohnungen
erfolgte eher nach und nach, aber die Entwicklung ist stark
erkennbar. Die gemächliche Tendenz basiert wohl auf der Tatsache, dass die Käufer den Preisanstieg durch Erhöhung der
Miete sukzessive ausgleichen.
Momentan liegt der durchschnittliche Grundstückspreis in Ottobrunn, freilich abhängig von der Lage, bei rund 1500 Euro
pro Quadratmeter. Bei einer Grundstücksgröße von 300 bis 600
Quadratmetern sind rund 1300 Euro pro Quadratmeter zu zahlen, bei einer Grundstücksgröße ab 1200 Quadratmetern kostet
ein Quadratmeter etwa 1700 Euro.
Für den Hauskauf muss tiefer in die Tasche gegriffen werden:
Der aktuelle Preis für ein Haus in Ottobrunn liegt bei rund 1,1
Millionen Euro. Ein Haus zu mieten kommt hier monatlich pro
Quadratmeter auf durchschnittlich rund 2700 Euro (für etwa
150 Quadratmeter Wohnﬂäche).
Wer für sich oder zur Vermietung eine Wohnung kaufen möchte, muss durchschnittlich 4800 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Der Mietpreis pro Quadratmeter liegt bei rund 14 Euro.
Andrea Hoffmann
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