情報提供用資料 【グローバルリート市場の見通し】 ○米国：リートの堅調な業績が続き、持ち直す動き ○欧州：英国の先行きに対する過度な懸念は後退し、堅調な展開 ○オーストラリア：緩和的な金融政策が継続し、持ち直す展開 ○アジア：新興企業の台頭が不動産需要を下支えし、堅調な展開 ○日本：好悪材料が拮抗していることから、一進一退の展開が継続 リート月間騰落率 リート年間騰落率 （2016/8/31～2016/9/30） （2015/9/30～2016/9/30） 米国 -2.5% 米国 欧州 -2.5% 欧州 オーストラリア -4.4% -2.4% 11.1% 香港 日本 0.1% -5% 15.3% シンガポール 1.7% -15% -10% -2.1% オーストラリア シンガポール 香港 13.6% 0% 5% 21.2% 日本 10% 15% 8.8% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% リート指数の推移 140 （2014/12/31～2016/9/30、2014/12/31を100として指数化） ｵｰｽﾄﾗﾘｱ 130 香港 120 欧州 110 米国 100 ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ 90 日本 80 70 14/12 15/3 15/6 15/9 15/12 16/3 16/6 16/9 （年/月） ※日本は2014/12/30～2016/9/30、2014/12/30を100として指数化 ※リート指数 日本：東証REIT指数 欧州：FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数 （出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成 オーストラリア：S&P/ASX 200 A-REIT指数 米国：Dow Jones U.S. Select REIT指数 シンガポール： FTSE Straits Times Real Estate Investment Trust Index 香港： Hang Seng REIT Index 米国リート市場 リートの堅調な業績が続き、持ち直す動き 米国リート指数の推移 ISM景況指数の推移 （Dow Jones U.S. （2013/12/31～2015/6/30） Select REIT指数、2014/12/31～2016/9/30） （月次：2006年1月～2016年9月） (ポイント） ISM製造業景気指数 ISM非製造業景気指数 (ポイント) 320 65.0 300 60.0 280 55.0 50.0 260 45.0 240 40.0 220 9月の月間騰落率 -2.5％ 35.0 200 14/12 15/3 15/6 15/9 15/12 16/3 16/6 16/9 (年/月) （出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成 9月の市況 30.0 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1 (年/月） （出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成 今後の見通し 上旬は8月の雇用統計で失業率が市場予想 米国リート市場は、長期金利上昇による を上回ったことや、ISM景況指数が市場予想 悪影響が残るものの、リートの堅調な業績 を下回ったことなどを受けて早期利上げ観 が続くと見込まれることから、戻りを試す 測が後退したことから、堅調に推移した。 展開になると予想する。足元で市場予想を しかし中旬にかけては、ボストン連銀総裁 下回る経済指標が散見されることから、利 が追加利上げに前向きな姿勢を示し、早期 上げペースは緩やかになるとみられ、長期 の追加利上げを予想する投資家が増えて長 金利の上昇余地は限定的になると思われる。 期金利が上昇したことなどを受けて、リー このためリートの資金調達費用の増加に対 トの利回り面での魅力低下が懸念され、急 する警戒感は後退すると考える。一方、供 落する展開となった。下旬は、米連邦公開 給面では、景気の先行きに対して慎重姿勢 市場委員会(FOMC)で利上げが見送られ、低 をとっている銀行が商業用不動産ローンの 金利環境が長期化するとの観測が拡がり、 貸出基準を厳格化しており、不動産開発投 反発する展開となった。月末にかけては、8 資が抑制されると思われ、供給量の増加は 月の中古住宅販売仮契約指数が市場予想を 限定的にとどまると考える。良好な需給環 下回ったことなどから、住宅市場の先行き 境を背景にリートの保有物件では賃料の増 不透明感が拡がり軟調に推移した。 額改定が進むとみられ、リートの業績は拡 大基調が続くと考える。 1 ■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したもの ではありません。■本資料に掲載されている市況見通し等は、本資料作成時点での当社の見解であり、将来予告なしに変更される場合があります。また、将来の運用成 果を保証するものではありません。■本資料は、当社が信頼できると判断した情報を基に作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。■ 投資信託の取得の申込みに当たっては、投資信託説明書（交付目論見書）をお渡ししますので必ず内容をご確認のうえ、投資判断はお客様ご自身で行っていただきます ようお願いします。 欧州リート市場 英国の先行きに対する過度な懸念は後退し、堅調な展開 欧州リート指数の推移 パリのオフィスビル価格の推移 （FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数） （月次：2011年1月～2016年8月） （2014/12/31～2016/9/30） オフィスビル価格〔左目盛〕 （米ドル/平方フィート) (ポイント) 2600 (%） 前年同月比〔右目盛〕 2400 2200 1,000 30.0 900 20.0 800 10.0 700 0.0 600 -10.0 500 -20.0 2000 1800 1600 14/12 9月の月間騰落率 -2.5％ 15/3 15/6 15/9 15/12 16/3 16/6 16/9 （年/月） (年/月) （出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成 9月の市況 400 -30.0 11/01 12/01 13/01 14/01 15/01 16/01 (年/月） （出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成 今後の見通し 上旬は複数の英国リートの経営陣が事業 欧州リート市場は、リートの底堅い業績 環境に強気な見方を示したことなどから、 が相場の下支え要因となり、堅調な展開に 同国のリートの業績悪化に対する警戒感が なると予想する。英国では、ポンドが主要 後退し上昇した。しかしその後は、欧州中 通貨に対して下落したことを受けて外国人 央銀行(ECB)が理事会で資産買い入れ策の期 訪問者数が増加しており、商業施設は安定 間延長を見送ったことなどから、追加金融 的なテナント需要が続くと考える。また、 緩和への期待が後退し 、反落する展開と 英中央銀行は追加金融緩和策の導入を示唆 なった。中旬にかけては、ドイツの9月の していることから、英国の欧州連合（EU） ZEW景況感指数（期待指数）や、ユーロ圏の 離脱による不動産市場への悪影響に対する 7月の鉱工業生産指数が市場予想を下回った 過度な警戒感は後退すると考える。ユーロ ことに加え、英国の8月の失業者数が市場予 圏では、ドイツのオフィス市場は内需回復 想を上回ったことなどが嫌気され、軟調に を背景に空室率が低く安定し、フランスで 推移した。下旬にかけては、英中央銀行が も企業の収益性改善により回復感が強まる 年内の追加利下げの可能性を示唆したこと と考える。一方、全般に新規稼働予定の物 などを受けて、景気の先行き不透明感が後 件は少ないため、需給改善を背景に賃料動 退し、持ち直す動きとなった。 向は上向きとなり、リートの業績は底堅く 推移すると予想する。 2 ■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したもの ではありません。■本資料に掲載されている市況見通し等は、本資料作成時点での当社の見解であり、将来予告なしに変更される場合があります。また、将来の運用成 果を保証するものではありません。■本資料は、当社が信頼できると判断した情報を基に作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。■ 投資信託の取得の申込みに当たっては、投資信託説明書（交付目論見書）をお渡ししますので必ず内容をご確認のうえ、投資判断はお客様ご自身で行っていただきます ようお願いします。 オーストラリアリート市場 緩和的な金融政策が継続し、持ち直す展開 オーストラリアリート指数の推移 オーストラリアのオフィスビル取引金額の推移 （S&P/ASX 200 A-REIT指数、2014/12/31～2016/9/30） （月次：2011年1月～2016年8月） (ポイント) 1700 10,000 9月の月間騰落率 -4.4％ 8,000 1400 6,000 1300 4,000 1200 1100 14/12 メルボルン（3ヵ月合計） 12,000 1600 1500 シドニー（3ヵ月合計） （百万米ドル） 2,000 15/3 15/6 15/9 15/12 16/3 16/6 16/9 (年/月) （出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成 9月の市況 0 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1 （年/月） （出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成 今後の見通し 上旬は7月の新築住宅販売件数が前月比で オーストラリアリート市場は、緩和的な 減少に転じたことや、7月の小売売上高が市 金融政策の継続や底堅い不動産価格の推移 場予想を下回ったことなどから、投資家心 が相場を下支えし、持ち直す展開になると 理が悪化し下落した。中旬にかけても、豪 予想する。海外投資家からの投資意欲が引 中央銀行が金融政策決定会合で政策金利を き続き強い状態が続いていることなどから、 据え置き、同総裁が会見で経済情勢に対し 商業用不動産の価格は上昇基調で推移して て楽観的な見方を示したことなどを受けて、 いる。同国の商業用不動産は相対的に保有 追加金融緩和への期待が後退し続落する展 利回りが高く、景気回復に伴う賃貸需要の 開となった。しかし、その後は、7月の雇用 増加を背景に賃料の上昇も期待できること 統計で失業率が前月比で改善したことなど から、今後も海外投資家の旺盛な需要が続 が好感されたことに加え、リートの利回り くと見込まれる。よって、リートの純資産 に注目する動きがみられ、反発した。下旬 価値の算定根拠となる不動産価格は底堅く にかけては、米連邦公開市場委員会 推移すると予想する。また、豪中央銀行で （FOMC）で追加利上げが見送られ、また、 は前副総裁のロウ氏が正式に総裁に就任し 先行きの利上げペースが緩やかになるとの た。ロウ総裁はこれまでの緩和的な金融政 観測が拡がったことなどから、投資家心理 策を継続することを示唆しており、リート が改善し堅調に推移した。 の良好な資金調達環境は継続すると考える。 3 ■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したもの ではありません。■本資料に掲載されている市況見通し等は、本資料作成時点での当社の見解であり、将来予告なしに変更される場合があります。また、将来の運用成 果を保証するものではありません。■本資料は、当社が信頼できると判断した情報を基に作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。■ 投資信託の取得の申込みに当たっては、投資信託説明書（交付目論見書）をお渡ししますので必ず内容をご確認のうえ、投資判断はお客様ご自身で行っていただきます ようお願いします。 アジアリート市場 新興企業の台頭が不動産需要を下支えし、堅調な展開 シンガポールリート指数の推移 シンガポールリート指数の推移 香港リート指数の推移 （FTSE Straits Times Real Estate Investment Trust TR) Index) （UBS Singapore Investors Index SGD Version (2014/12/31～2016/9/30） (2013/12/31～2015/5/29） （Hang Seng REIT Index 2014/12/31～2016/9/30） (ポイント) 7500 (ポイント) 900 9月の月間騰落率 +1.7％ 9月の月間騰落率 -2.4％ 7000 800 6500 6000 700 5500 600 14/12 15/3 15/6 15/9 15/12 16/3 16/6 16/9 5000 14/12 15/3 15/6 (年/月) （出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成 （出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成 9月の市況 15/9 15/12 16/3 16/6 16/9 (年/月) （出所）Bloombergデータを基に岡三アセットマネジメント作成 今後の見通し シンガポールでは、上旬は米国の早期利 アジアリート市場は、新興企業の台頭が 上げ観測が後退し、長期金利が低下して 不動産需要を下支えしていることや、経済 リートの利回り面での魅力が高まり上昇し 指標の改善により消費者心理が上向くとみ た。中旬は金融当局が追加金融緩和に消極 られることから、堅調な展開が続くと予想 姿勢へ転換したとの見方が拡がり、軟調に する。シンガポールでは、政府がベン 推移した。下旬は7月の小売売上高が市場 チャー企業の誘致活動を支援しているため、 予想を上回り、商業施設の事業環境に対し ITやバイオなどのベンチャー企業が継続的 て強気な見方が拡がったことなどから、堅 に育っている。また、6月にクラウドファ 調に推移した。香港では、上旬はビジネス ンディングの新制度が整えられ、新興企業 中心地のオフィス市況が上昇したことなど が資金調達をよりしやすい環境となったこ が好感され、堅調に推移した。中旬は、大 とから、今後もベンチャー企業が継続して 手不動産企業の経営陣が香港不動産市場の 設立され、オフィスや産業施設の安定した 投資利回りの低さに対して警戒感を示した 需要が続くと考える。香港では、域内総生 ことなどが嫌気され、軟調な展開となった。 産（GDP）や住宅価格指数などの経済指標 下旬は、8月の貿易統計で輸出が市場予想 が改善していることから、消費者心理が好 を上回ったことなどから、景気の先行き不 転し、商業施設の良好な事業環境が続くと 透明感が後退し、反発する展開となった。 みられ、堅調な展開が続くと予想する。 4 ■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したもの ではありません。■本資料に掲載されている市況見通し等は、本資料作成時点での当社の見解であり、将来予告なしに変更される場合があります。また、将来の運用成 果を保証するものではありません。■本資料は、当社が信頼できると判断した情報を基に作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。■ 投資信託の取得の申込みに当たっては、投資信託説明書（交付目論見書）をお渡ししますので必ず内容をご確認のうえ、投資判断はお客様ご自身で行っていただきます ようお願いします。 Ｊリート市場 好悪材料が拮抗していることから、一進一退の展開が継続 Jリート指数の推移 東京都心5区オフィスビル平均空室率 （東証REIT指数、2014/12/30～2016/9/30） (月次：2012年1月～2016年8月） （ﾎﾟｲﾝﾄ） 2000 9月の月間騰落率 +0.1％ 1900 1800 1700 1600 1500 14/12 15/3 15/6 15/9 15/12 16/3 16/6 16/9 （%） 10.0 9.5 9.0 8.5 8.0 7.5 7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5 12/1 12/7 13/1 13/7 14/1 14/7 15/1 （出所）QUICKデータを基に岡三アセットマネジメント作成 9月の市況 15/7 16/1 16/7 （年/月） （年/月） （出所）三鬼商事データを基に岡三アセットマネジメント作成 今後の見通し 9月の Jリート 市場 は一進一退 の展開と 10月のJリート市場は、好悪材料が拮抗し なった。月前半は、国内株式市場が持ち直 ていることから、一進一退の展開が続くと予 したことなどから、Jリート市場も持ち直す 想する。9月20日～21日に開かれた日銀の金 動きで始まった。しかし、東京都心5区のオ 融政策決定会合で、10年国債利回りを概ねゼ フィスビル空室率が改善した一方で、長期 ロ％程度で推移するようにオペレーションを 金利が不安定に推移したことや、国内株式 行うことが決定されたことは、低金利での資 市場が下落したことなどが嫌気され、Jリー 金調達を可能にすることや、利回り商品とし ト市場は下落に転じた。その後、日銀の金 てのJリートの相対的な投資魅力を高める効 融政策決定会合を控え、投資家の様子見姿 果が期待される。 勢が強まった。9月20日～21日に開かれた日 ただ、2018年以降、高水準のオフィスビル 銀の金融政策決定会合で、「長短金利操作 新規供給が予定されている。オフィスの需給 付き量的・質的金融緩和」の導入が決定さ 悪化懸念などから、オフィス賃料の先行きに れたものの、Jリート市場では材料視されず、 対する不透明感が残ることは、Jリート市場 Jリート市場は月末にかけて一進一退の展開 の上値を抑える材料になろう。 （作成：グローバル・エクイティ運用部） となった。 （注）東京都心5区…千代田区、中央区、港区、 新宿区、渋谷区 5 ■本資料は、投資環境に関する情報提供を目的として岡三アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、特定のファンドの投資勧誘を目的として作成したもの ではありません。■本資料に掲載されている市況見通し等は、本資料作成時点での当社の見解であり、将来予告なしに変更される場合があります。また、将来の運用成 果を保証するものではありません。■本資料は、当社が信頼できると判断した情報を基に作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。■ 投資信託の取得の申込みに当たっては、投資信託説明書（交付目論見書）をお渡ししますので必ず内容をご確認のうえ、投資判断はお客様ご自身で行っていただきます ようお願いします。 皆様の投資判断に関する留意事項 【投資信託のリスク】 投資信託は、株式や公社債など値動きのある証券等（外貨建資産に投資する場合は為替リスクがあります。）に投資します ので、基準価額は変動します。従って、投資元本が保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元 本を割り込むことがあります。投資信託は預貯金と異なります。投資信託財産に生じた損益は、すべて投資者の皆様に帰属し ます。 【留意事項】 • • • 投資信託のお取引に関しては、金融商品取引法第37条の6の規定（いわゆるクーリングオフ）の適用はありません。 投資信託は預金商品や保険商品ではなく、預金保険、保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。 また、登録金融機関が取扱う投資信託は、投資者保護基金の対象とはなりません。 投資信託の収益分配は、各ファンドの分配方針に基づいて行われますが、必ず分配を行うものではなく、また、分配金の金額も 確定したものではありません。分配金は、預貯金の利息とは異なり、ファンドの純資産から支払われますので、分配金が支払わ れると、その金額相当分、基準価額は下がります。分配金は、計算期間中に発生した収益を超えて支払われる場合があるため、 分配金の水準は、必ずしも計算期間におけるファンドの収益率を示すものではありません。また、投資者の購入価額によっては、 分配金の一部または全部が、実質的には元本の一部払戻しに相当する場合があります。ファンド購入後の運用状況により、分 配金額より基準価額の値上がりが小さかった場合も同様です。 【お客様にご負担いただく費用】 お客様が購入時に直接的に負担する費用 購入時手数料 ：購入価額×購入口数×上限3.78％（税抜3.5％） お客様が換金時に直接的に負担する費用 信託財産留保額：換金時に適用される基準価額×0.3％以内 お客様が信託財産で間接的に負担する費用 運用管理費用（信託報酬）の実質的な負担 ：純資産総額×実質上限年率2.052％（税抜1.90％） ※ 実質的な負担とは、ファンドの投資対象が投資信託証券の場合、その投資信託証券の信託報酬を含めた報酬のことをいいま す。なお、実質的な運用管理費用（信託報酬）は目安であり、投資信託証券の実際の組入比率により変動します。 その他費用・手数料 監 査 費 用：純資産総額×上限年率0.01296％（税抜0.012％） ※ 上記監査費用の他に、有価証券等の売買に係る売買委託手数料、投資信託財産に関する租税、信託事務の処理に要す る諸費用、海外における資産の保管等に要する費用、受託会社の立替えた立替金の利息、借入金の利息等を投資信託財 産から間接的にご負担いただく場合があります。 ※ 監査費用を除くその他費用･手数料は、運用状況等により変動するため、事前に料率･上限額等を示すことはできません。 ●お客様にご負担いただく費用につきましては、運用状況等により変動する費用があることから、事前に合計金額若しくはその上限 額又はこれらの計算方法を示すことはできません。 【岡三アセットマネジメント】 商 号：岡三アセットマネジメント株式会社 事 業 内 容：投資運用業、投資助言・代理業及び第二種金融商品取引業 登 録：金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第370号 加 入 協 会：一般社団法人 投資信託協会／一般社団法人 日本投資顧問業協会 上記のリスクや費用につきましては、一般的な投資信託を想定しております。各費用項目の料率は、委託会社である岡三アセットマ ネジメント株式会社が運用する公募投資信託のうち、最高の料率を記載しております。投資信託のリスクや費用は、個別の投資信 託により異なりますので、ご投資をされる際には 、事前に、個別の投資信託の「 投資信託説明書 （交付目論見書 ）」の 【投資リスク、手続 ・手数料等】をご確認ください。 ＜本資料に関するお問合わせ先＞ カスタマーサービス部 フリーダイヤル 0120-048-214 （9:00～17:00 土・日・祝祭日・当社休業日を除く） 6
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