J リート市場 15 周年を迎えて ■ J リート市場 15周年を迎えて 世界トップクラスの透明性、 不動産投資の普及を促進 石澤 卓志 みずほ証券株式会社 市場情報戦略部 上級研究員 が知らない情報を知っていることがプロの証し」という Jリートが不動産を 「身近な分野 」に変えた 意識が強く、一般の人にとって「近寄りがたい分野 」 だった。それがJリートの登場によって「身近な分野 」 に一変した。 Jリート市場の時価総額は、2016 年 4月に12 兆円 欲しかった情報が入手できるようになると、さらに詳 を超え、東証一部の不動産セクター（ 同月末時点で しく知りたくなってくる。この結果 、Jリートが契機となっ 13.4 兆円 ） に迫る規模となった。これまでの道のりは て不動産にのめり込んだ人を、筆者は何人も知ってい 必ずしも平坦とは言えず、 リーマンショック直後の2008 る。ある信用金庫の理事は、休日ごとに、自分たちが 年 10月には1 法人が経営破綻するなど、苦難の時期 投資しているJリートの物件を見学することが趣味に も長かった。しかし、この不況期の経験が、現在のJ なった。お会いすると、とてもマニアックな質問を容赦 リート市場を支えている部分も大きいと思われる。 なく浴びせてくるため、筆者にとっては大変に手強い Jリートが日本の不動産市場におよぼした影響につ いては、様々な視点から評価が可能と思われるが、 顧客である。 会ったことのない学生からメールが舞い込んできた 筆者は特に「不動産データベースの整備 」に対する こともある。「 Jリートのデータを分析して論文を書い 貢献を強調したい。 てみました。不動産が専門ではないのですが、間違 2000 年 11月の投信法改正によってJリート制度が いはないでしょうか？」 創設された時点では、 まだバブル崩壊期のイメージが Jリートの認識度も徐々に向上してきた。不動産証 強く、不動産投資に対する一般的なイメージは良好と 券化協会（ ARES ） が、金融商品を保有する個人投 は言えなかった。このイメージを払拭する狙いもあり、 資家を対象に2014 年 12月に実施した調査によれば、 Jリートは、世界でもトップクラスの透明性を備えた不 Jリートの認知度（「 名称も内容も知っている」「 名称 動産関連商品となった。不動産関係者からは異論も だけ知っている」回答の合計 ） は67.1%と比較的高 あると思われるが、従来の不動産業界には「他の人 い水準だった。この回答者には、Jリートには投資し September-October 2016 7 Special ていない人が過半を占めるものの、その最大の理由は スポンサーとなった商業施設特化型リートも上場した。 「 投資する資金がない」（ 37.6％） ためで、Jリートに Jリートの運用対象は、オフィスビルや住宅など「日本 関心を有する個人投資家が44.7％（「 投資を具体的 の伝統的な不動産会社の得意分野 」からスタートし、 に考えている」「投資に興味をもっている」の合計 ） 外資系企業などがプレイヤーに加わるに伴って、運用 を占めた。 対象の多様化が進行したと言える 。さらに、2014 年 ただし、上記は投資経験者を対象とする調査であ には日本初のヘルスケア施設特化型リートが上場し、 る。日本には、そもそも投資経験者が少ないという問 インバウンド需要の高まりを背景にホテル系リートも増 題がある。筆者は大学の経済学部で不動産投資の 加した。2016 年には、世界的にも珍しい温泉特化型 講義を行ったことがあるが、 「 Jリートを知っています のJリートも登場した。2016 年 6月に、第 1 号が上場 か」という問いかけに対して手を挙げた学生は半数 したインフラファンド市場は、Jリートとは別市場である に満たなかった。 が、不動産投資の一分野と捉えることができる。 ARESなどが開催している個人投資家向けのJ 2016 年 7月末時点でJリートが保有する不動産は リートセミナーは、ほぼ例外なく盛況と言える。しかし 3,315 物件・14.8 兆円となった（ ARES 調べ ） 。最近 集まってくるのは、既にJリートに投資しており、さらに ではオフィスビル等の品薄が深刻化しており、従来の 詳しい情報を求めている「ディープな投資家 」が中 資産内容のままでは、Jリート市場の成長は20 兆円程 心で、 もともと投資に興味がない人はセミナーにやって 度でストップしてしまう可能性がある。しかし、さらに こない。これは、Jリートの問題ではなく、資本市場全 運用対象が多様化すれば、Jリート市場の発展可能 体の問題と言える。 性は拡大する。今後数年以内には、病院がヘルスケ 筆者が在籍する、みずほ証券は投資教育に力を アリートの運用対象に加わり、さらに、 トランクルーム中 入れており、高校生などを対象とした講座や、20 代～ 心の物流施設系リートや、学校リート、劇場リートなど 30 代の投資家候補を想定したラジオ番組の提供など が誕生する可能性もある。これに、コンセッション（公 も行っている。これらの場で、筆者がJリートについて 共施設等運営権 ） を運用対象とするインフラファンドを 説明する機会も増えている。このような活動が、10 年 加えると、不動産関連の金融商品の市場規模は100 後にJリートの投資家層の拡大につながれば、存外 兆円を超える可能性がある。 の喜びと言える。 不動産投資市場は 100 兆円規模に拡大する可能性も このように、筆者はJリート市場の将来を概ね楽観 的に見ているが、その一方で問題点も少なくないと感 15 年間の歴史の中で、Jリートのプレイヤーや資産 じている。特に「利益相反 」への対応は、Jリート市 内容も変化してきた。Jリートの運用対象は、2005 年 場が拡大する中で、以前よりも後退したように感じられ ～ 2012 年前半に、オフィスビルが運用対象の60％近 る。 くを占め、次いで商業施設が20％前後 、住宅が20％ 8 「利益相反 」への対応は後退か 初期のJリート市場では、Jリートの独立性が重視さ 弱という構成比の状態が続いた（取得価格ベース） 。 れ、投資法人の名称にもスポンサー名を冠しないもの 2012 年後半から、外資系企業などがスポンサーと が多かった。しかし最近は、スポンサー企業との「距 なった、資産規模の大きい物流施設系リートが相次 離 」が近いJリートが増えた。Jリートは公募の金融 いで上場し、2013 年後半には、初めて小売事業者が 商品なので、スポンサーのブランド力を活用すること ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.33 J リート市場 15 周年を迎えて は、幅広い投資家から支持を得るために有効と言え 材料に取り上げることが難しい。このような記事では、 る。しかし、Jリートが行った不動産取引の一部には、 Jリートが鑑定評価額から大きく乖離しない価格で不 スポンサーが自社保有物件の「出口」として、やや 動産を購入し、一定水準の投資利回りを確保してい 恣意的にJリートを利用したと感じられる例も出始めて ることは、触れられない場合が多い。自戒を含めて言 いる。 えば、Jリート各社 、また不動産関係者は、より詳細な 前述した通り、Jリートには「ディープな投資家 」が 多いため、 「スポンサー寄り」の取引は、すぐに見破 られてしまうようだ。特に外国人投資家は、 「 利益相 情報開示に努め、誤解を解くように努める必要がある と思われる。 いまやJリートは、国内の法人としては最大の不動 反 」問題に敏感に反応する傾向がある。このため、 産の「買い手 」である。Jリートが取得する資産には 問題視される取引が多いJリートは、投資家からの評 優良物件や大規模ビルが多く、その点でもJリートは 価も概ね低いように思われる。 前述とやや矛盾するが、Jリートの「 情報量の多 「目立つ存在 」と言える。東京駅前の大手町 1 丁目 の交差点に立つと、目に入ってくる建物のほとんどは、 さ」が、誤解につながる場合もある。たとえば、地価 現在 Jリートが保有するビルか、かつて保有していた 上昇が報道されると、その記事の解説部分には「 J ビルである。不動産を保有することには、都市活動 リートが盛んに不動産を購入したことが地価を押し上 の基盤を担う主体として「社会的な責任 」が伴う。J げた」と記述されることが多い。実は筆者も、同様の リートは、これまでその責任を果たしてきたと思われる 解説をしたことがある。Jリート以外が当事者となった し、今後は、さらに重くなる責任を果たす義務がある 不動産取引は、ほとんど公表されないので、説明の と言える。 いしざわ たかし 1981 年慶應義塾大学法学部卒 、日本長期信用銀行入行。調査部 などを経て長銀総合研究所主任研究員。1998 年第一勧銀総合研 究所上席主任研究員。2001 年みずほ証券に転じチーフ不動産ア ナ リ ス ト。2014 年 7 月 か ら 上 級 研 究 員。 主 な 著 書 に「 東 京 圏 2000 年のオフィスビル 」（東洋経済新報社 1987 年 ）、 「ウォー ターフロントの再生 」（ 東洋経済新報社 1987 年 ）、 「 東京問題の 経済学（共著 ）」（東京大学出版会 1995 年 、日本不動産学会著作 賞受賞 ）など。国土交通省など省庁 、団体の委員歴多数。 September-October 2016 9
© Copyright 2025 ExpyDoc
