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INVESTMENT SOLUTIONS & PRODUCTS
Economic Research
Immobilienmonitor Schweiz
3. Quartal 2016
Tiefzinsen produzieren
Leerstand
Bauwirtschaft
Wohneigentum
Indirekte Immobilienanlagen
Bauhauptgewerbe fasst
wieder Tritt
Marktberuhigung setzt
sich fort
Seite 5
Seite 8
Schweizer Immobilienfonds und Immobilienaktien im Vergleich
Seite 13
Impressum
Herausgeber
Loris Centola
Global Head of PB Research
Tel. +41 44 333 57 89
E-Mail: [email protected]
Fredy Hasenmaile
Head Real Estate & Regional Research
Tel. +41 44 333 89 17
E-Mail: [email protected]
Kontakt
Tel. +41 44 333 33 99
E-Mail: [email protected]
Redaktionsschluss
21. September 2016
Publikationsreihe
Swiss Issues Immobilien
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Copyright
Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden.
Copyright © 2016 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr
verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten.
Autoren
Denise Fries
Fabian Hürzeler
Thomas Rieder
Dr. Fabian Waltert
Immobilienmonitor Schweiz | 3. Quartal 2016
2
Editorial
Liebe Leserin, lieber Leser
Leerstände – ein Wort, das die Schlagzeilen zum Immobilienmarkt noch einige Jahre dominieren
wird. Dies aus dem einfachen Grund, weil hohe Leerstände ein zwangsläufiges Produkt der Tiefstzinsen sind. Im Meer renditeschwacher Kapitalanlagen stechen die Immobilienrenditen weitherum
klar hervor. Deswegen fliesst viel Kapital in Immobilienentwicklungen, was zu einer Ausweitung der
Flächen – vor allem bei Mietwohnungen (vgl. S. 10) – beiträgt. Da uns die Tiefzinsen noch eine geraume Zeit begleiten dürften, werden auch die Leerstände nicht verschwinden. Im Gegenteil: Je
länger das Tiefzinsumfeld anhält, desto grösser wird die Zahl leer stehender Flächen sein. Die mittlerweile erreichten Niveaus sind dank tiefer Ausgangslage zwar noch überschaubar, der gradlinige
Aufwärtstrend gibt aber dennoch Anlass zur Sorge (vgl. S. 6). Dies vor allem auch, weil der Anstieg
der Leerstände vor dem Hintergrund einer vergleichsweise robusten Nachfrage stattfand, die nun
aber allmählich an Dynamik einbüsst.
Für die Mieter ist das eine gute Nachricht. Sie dürften in den kommenden Jahren am längeren Hebel sitzen. Volkswirtschaftlich gesehen sind Märkte, auf denen abwechslungsweise die eine und
dann wieder die andere Marktseite dominiert, gesunde Märkte. Dies sollte all denjenigen Kräften, die
zu Markteingriffen und zusätzlichen Regulierungen aufrufen, Grund genug sein, ihre Position zu
überdenken. Geduld ist auf dem trägen Immobilienmarkt häufig der bessere Ratgeber als voreilige
Eingriffe ins Marktgefüge, die das empfindliche Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage aus
den Angeln heben können.
Positives kann auch die Bauwirtschaft der aktuellen Situation abgewinnen (vgl. S. 5). Sie dürfte sich
in den nächsten Quartalen nicht über mangelnde Arbeit zu beklagen haben. Der einzige Wermutstropfen des zinsbedingten Wohnbaubooms dürfte für die Bauwirtschaft sein, dass man damit zum
Teil auf Halde baut. Die Baubranche weiss nur zu gut, dass am Schluss sie selbst die Leidtragende
ist. Denn letztlich gilt es, zuerst die Leerstände abzubauen, bevor neue Flächen erstellt werden.
Für Immobilieninvestoren wird der Umgang mit Leerständen die kommenden Quartale – ja sogar
Jahre – dominieren. Vorwärtsstrategien mit Totalsanierungen beheben das Problem nur partiell und
nur dann, wenn die Objekte wegen schlechten Zustands leer stehen. Da die aktuellen Leerstände
nicht durch einen konjunkturellen Abschwung bedingt, sondern die Folge eines weltweiten geldpolitischen Experiments mit bisher ernüchternden Resultaten sind, dürfte die Ausgangslage beim Abschluss etwaiger Sanierungen nicht besser, sondern eher noch schlechter sein.
Für Immobilienvermarkter dagegen sollte die aktuelle Entwicklung auch Vorteile bieten. Wenn sich
Flächenangebote nicht mehr automatisch vermieten lassen, wächst der Bedarf nach professioneller
Hilfe. Speziell für Vermarkter, welche die 1990er-Jahre miterlebt haben, dürften gute Zeiten anbrechen. Denn wir nähern uns unweigerlich den hohen Leerstandszahlen von damals. Die Immobilienmakler können sich auf ihre damaligen Rezepte besinnen, um Mieter für leer stehende Flächen zu
gewinnen. Spätestens wenn auch die Makler am Ende ihres Lateins sind, wird verstärkt das passieren, was auf Märkten mit Überangeboten passieren muss: Die Mieten werden sinken.
Im Namen der Autoren wünsche ich Ihnen eine informative und inspirierende Lektüre.
Fredy Hasenmaile
Head Real Estate & Regional Research
Immobilienmonitor Schweiz | 3. Quartal 2016
3
Inhalt
Bauwirtschaft: Bauhauptgewerbe fasst wieder Tritt
5
Die Baukonjunktur wird sich im 3. Quartal 2016 deutlich beschleunigen. Getragen wird dies
vor allem vom Hochbau, der aufgrund der Negativzinsen und des daraus resultierenden Anlagedrucks wieder erstarkt ist.
Wohnungsmarkt: Tiefzinsen produzieren Leerstände bei Mietwohnungen
6
Zum dritten Mal in Folge standen 2016 über 5000 Wohneinheiten zusätzlich leer. Die Leerwohnungsziffer stieg dadurch auf 1.3% – ein Wert, der zuletzt im Jahr 2000 übertroffen wurde. Die Ungleichgewichte sind allerdings je nach Region und Segment unterschiedlich verteilt.
Wohneigentum: Marktberuhigung setzt sich fort
8
Die Abschwächung der Preisdynamik bei selbstgenutztem Wohneigentum setzt sich weiter
fort. Zwischen dem Preiswachstum in den Hochpreisregionen, wo mittlerweile sogar ein Minus
zu verzeichnen ist, und den übrigen Regionen ist zunehmend eine Scherenbewegung erkennbar.
Mietwohnungen
10
Kommerzielle Immobilien: Keine negativen Überraschungen bei den Leerständen 11
Sesshafte Mieter konnten in den vergangenen Jahren mehrmals von Senkungen des Referenzzinssatzes profitieren und ihre Mietzinsbelastung reduzieren. Damit dürfte noch nicht
Schluss sein.
Indirekte Immobilienanlagen: Schweizer Immobilienfonds und Immobilienaktien im
Vergleich
13
Auf lange Sicht erreichen Immobilienaktien bei gleichzeitig höherem Risiko-Exposure eine höhere Rendite als Immobilienfonds. Wegen ihrer geringen Korrelation mit Aktien eignen sich
Immobilienfonds hingegen besser für eine Portfoliodiversifikation.
Immobilienmonitor Schweiz | 3. Quartal 2016
4
Economic Research
Bauwirtschaft
Bauhauptgewerbe fasst wieder
Tritt
Die Baukonjunktur wird sich im 3. Quartal 2016 deutlich beschleunigen. Getragen wird
dies vor allem vom Hochbau, der aufgrund der Negativzinsen und des daraus resultierenden Anlagedrucks wieder erstarkt ist.
Beschleunigung im Hochbau verhilft Bauindex zu
neuem Rekordwert
Im 3. Quartal 2016 erreicht der Bauindex mit 144 Punkten (+9) einen neuen Rekordwert (vgl.
Abb. 1), was auf eine deutliche Beschleunigung im Bauhauptgewerbe im 2. Halbjahr 2016
hindeutet. Das Wachstum wird sowohl vom Tiefbau als vor allem auch vom Hochbau getragen.
Letzterer liegt dank eines markanten Wachstums von 13.1% im Vorjahresvergleich zum ersten
Mal seit zwei Jahren wieder im positiven Bereich (vgl. Abb. 2). Insgesamt dürften die Umsätze
2016 im Bauhauptgewerbe diejenigen des Vorjahres übertreffen.
Mittelfristig steigen
die Risiken einer unsanften
Landung im Bau
Zu einem wesentlichen Teil ist die Beschleunigung im Hochbau auf die Negativzinspolitik der
Schweizerischen Nationalbank (SNB) zurückzuführen, die Immobilien als Anlageklasse trotz der
rückläufigen Entwicklung der Wohnungs- und Büroflächennachfrage attraktiver macht. Rund
anderthalb Jahre nach dem unerwarteten Zinsschritt der SNB werden deshalb viele Projekte
realisiert, die unter dem Einfluss der Negativzinsen entstanden sind oder vorgezogen wurden.
Offenbar schlägt sich die jüngst rekordhohe Gesuchstätigkeit für neue Mietwohnungen erst jetzt
so richtig in den Umsätzen im Hochbau nieder. Die auf hohem Niveau verharrenden Baugesuche
deuten zudem auf keine rasche Trendwende hin (vgl. Abb. 12, S. 10). Die Gefahren einer unsanften Landung haben sich dadurch erhöht. Weil die Nachfrage an den Nutzermärkten ihren
Höhepunkt überschritten hat, sind mittelfristig Risiken für die Umsatzentwicklung im Bau auszumachen.
Vorboten einer Erholung
im Ausbaugewerbe
Im Ausbaugewerbe, in welchem rund zwei Drittel der Beschäftigten der Baubranche tätig sind,
dürfte sich bei den Umsätzen der Unternehmen allmählich eine Bodenbildung einstellen (vgl.
Abb. 2) – dies, nachdem der Ausbauindex während vier Quartalen einen Rückgang verzeichnet
hatte. Für das 3. Quartal rechnen wir mit einem leichten Umsatzplus von 3.5% im saisonbereinigten Vorquartalsvergleich; im Vergleich zum Vorjahresquartal resultiert noch ein Minus von
5.1%. Die Stabilisierung im Hochbau, die seit Ende 2015 sichtbar ist, hat damit das Ausbaugewerbe erfasst. Dieser positive Trend dürfte sich fortsetzen. Die starken Umsatzzahlen des Vorjahres dürften bis zum Jahresende allerdings nicht in Reichweite liegen.
Abb. 1: Bauindex Schweiz
Abb. 2: Ausbau- und Hochbauindex
Index: 1996 = 100, Wachstum im Vorjahresvergleich
Index: 1996 = 100, Wachstum im Vorjahresvergleich
130
150
Bauindex geglättet (4-Quartals-Mittel)
120
140
130
25%
Wachstum Ausbau (rechte Skala)
Wachstum Hochbau (rechte Skala)
Bauindex
20%
110
15%
100
10%
90
5%
80
0%
120
110
100
70
90
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Quelle: Schweizerischer Baumeisterverband, Credit Suisse
2012
2014
2016
-5%
Ausbauindex (linke Skala)
Hochbauindex (linke Skala)
60
2000
2002
2004
2006
-10%
2008
2010
2012
2014
2016
Quelle: Schweizerischer Baumeisterverband, Credit Suisse
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Economic Research
Wohnungsmarkt
Tiefzinsen produzieren
Leerstände bei Mietwohnungen
Zum dritten Mal in Folge standen 2016 über 5000 Wohneinheiten zusätzlich leer. Die
Leerwohnungsziffer stieg dadurch auf 1.3% – ein Wert, der zuletzt im Jahr 2000 übertroffen wurde. Die Ungleichgewichte sind allerdings je nach Region und Segment unterschiedlich verteilt.
Höchste Leerwohnungsziffer seit 2000
Am 1. Juni 2016 wurden in der Schweiz 56'518 leer stehende Wohnungen gezählt. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Zuwachs von 5436 Wohnungen. Damit sind die Leerstände zum siebten Mal in Folge gestiegen, und zum dritten Mal um mehr als 5000 Einheiten
(vgl. Abb. 3). Die Leerstandsziffer für 2016 liegt mittlerweile auf 1.3%. Das ist der höchste Wert
seit dem Jahr 2000, als die Leerstandsziffer 1.49% betrug.
Ungleichgewichte
insbesondere im
Mietwohnungssegment
Das Plus von 5436 leer stehenden Wohnungen ist fast ausschliesslich auf das Mietwohnungssegment zurückzuführen. Es standen 5391 mehr Mietwohnungen leer als im Vorjahr, während
im Eigentumssegment nur gerade 45 mehr Leerwohnungen gezählt wurden (vgl. Abb. 3). Entsprechend haben sich auch die segmentspezifischen Leerstandsziffern nur einseitig erhöht (vgl.
Abb. 4). Im Mietwohnungssegment stieg die Leerstandsziffer auf nahezu 2%. Derweil bewegen
sich die Leerstände mit 0.88% bei den Eigentumswohnungen und mit 0.39% bei den Einfamilienhäusern auf deutlich tieferen Niveaus. Zudem wiesen beide Segmente nur eine kleine Veränderung zum Vorjahr auf. Bei den Eigentumswohnungen reduzierte sich die Leerstandsziffer
sogar geringfügig. Die segmentspezifischen Entwicklungen in den Leerstandszahlen widerspiegeln, wie ausgewogen Angebot und Nachfrage in den jeweiligen Segmenten derzeit sind.
Mietwohnungen: (Zu) hohe
Bautätigkeit bei rückläufiger
Nachfrage
Im Mietwohnungssegment sind die gestiegenen Leerstände das Ergebnis einer äusserst hohen
Bautätigkeit bei gleichzeitig nachlassender Nachfrage. Aufgrund der Negativzinsen hält der
Anlagedruck für Investoren an. Die historisch hohen Renditespreads zwischen einer risikolosen
Anlage (10-jährige Bundesobligation) und Immobilieninvestitionen leiten viel renditesuchendes
Kapital in den Immobilienmarkt, insbesondere in den Mietwohnungsmarkt. Die Folge: Das Angebot an Mietwohnungen weitet sich stark aus (vgl. Abb. 12, S. 10). Dem gegenüber steht eine
internationale Zuwanderung, die nicht mehr so robust ausfällt wie in den letzten Jahren (vgl.
Abb. 11, S. 10). Angebot und Nachfrage streben auf dem Mietwohnungsmarkt daher immer
mehr auseinander.
Abb. 3: Leerwohnungen und Leerwohnungsziffer
Abb. 4: Leerwohnungsziffer nach Segment
Leerwohnungsziffer (rechte Skala) und Wachstum der Leerwohnungen (linke Skala)
In % des jeweiligen Bestands
10'000
1.5%
2.0%
8'000
1.2%
1.8%
6'000
0.9%
1.6%
4'000
0.6%
2'000
0.3%
0
0.0%
1.4%
1.2%
1.0%
0.8%
-2'000
-0.3%
-4'000
-0.6%
0.4%
-0.9%
0.2%
-1.2%
0.0%
Veränderung Leerstand Miete
Veränderung Leerstand Eigentum
Leerwohnungsziffer (rechte Skala)
-6'000
-8'000
2001
2003
2005
2007
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
2009
2011
2013
2015
Mietwohnungen
Eigentumswohnungen
Einfamilienhäuser (zum Verkauf)
Leerstandsziffer total
0.6%
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
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Economic Research
Eigentum: Normalisierung
der Bautätigkeit und
gekappte Nachfrage
Im Eigentumssegment bewegen sich Angebot und Nachfrage hingegen im Gleichschritt. Einerseits hat sich die Bautätigkeit seit dem Jahr 2011 kontinuierlich abgeschwächt (vgl. Abb. 10,
S. 9), bleibt aber nach wie vor auf einem respektablen Niveau. Andererseits reduzierte sich die
Nachfrage nach Wohneigentum, die durch Regulierungsmassnahmen und hohen Preisniveaus
zurückgebunden wird (vgl. S. 8). Es kann damit von einer nachfrage- wie auch angebotsseitigen
Normalisierung gesprochen werden. Diese widerspiegelt sich in einer stabilen Leerstandsentwicklung bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, auch wenn die Normalisierung auf
der Nachfrageseite nur dank regulatorischer Massnahmen zustande kam.
Hohe Leerstände entlang
der Achse Murten – Aarau
Der Anstieg der Leerstände ist regional gesehen breit abgestützt, fokussiert sich aber insbesondere auf Regionen abseits der Zentren sowie auf Regionen, in denen in den vergangenen Jahren viel neuer Wohnraum entstanden ist (vgl. Abb. 5). Insgesamt sind die Leerstände in 64 der
110 Wirtschaftsregionen der Schweiz gegenüber 2015 gestiegen. Betroffen sind weite Teile der
Romandie und des Mittellandes sowie Teile der Südostschweiz. In der Romandie sind die Leerstände zum ersten Mal fast flächendeckend gewachsen. Trotz Erhöhung verharren die Leerstandsziffern allerdings im Vergleich zur Schweiz auf unterdurchschnittlichem Niveau. Auch in
Teilen des Kantons Bern, in der Zentralschweiz und in weiten Teilen des Kantons Zürich bleiben
die Leerstandsziffern unter dem Schweizer Mittel von 1.3%. Anders sieht die Situation in den
Regionen von Murten über Biel bis nach Aarau aus. Dort sind die Leerstände als Folge des
Baubooms ausgehend von bereits hohen Niveaus weiter gestiegen. Schon sieben Regionen des
Mittellandes weisen eine Leerstandsziffer von mehr als 2.5% auf; 2015 waren es noch drei.
Wohnen in Städten
ist weiterhin gefragt
In den fünf Grosszentren bewegen sich die Leerstandsziffern dagegen zwischen 0.22% in der
Stadt Zürich und 0.51% in Genf. Trotz eines Anstiegs der Leerstände in drei der fünf Zentren
bleibt der Wohnraum in den Grosszentren knapp. Auch in den Mittelzentren liegen die Leerstandsziffern mehrheitlich unter dem Schweizer Durchschnitt, was die Attraktivität des urbanen
Raumes unterstreicht. In Thun und Baden beispielsweise lagen die Leerstandsziffern mit 0.22%
bzw. 0.34% auf sehr tiefen Niveaus. Ausnahmen bilden die Städte Biel, Olten, St. Gallen, Bellinzona, Locarno und La-Chaux-de-Fonds, wobei Olten mit 3.0% und Locarno mit 2.6% sehr
hohe Leerstände aufweisen.
Abb. 5: Regionale Leerstandsziffern 2016
Leerwohnungsziffer 2016, Pfeile: Veränderung gegenüber dem Vorjahr
> 2.50%
2.00% – 2.50%
1.75% – 2.00%
1.50% – 1.75%
1.25% – 1.50%
1.00% – 1.25%
0.75% – 1.00%
0.50% – 0.75%
< 0.50%
Starker Anstieg
Leichter Anstieg
Seitwärtsbewegung
Leichter Rückgang
Starker Rückgang
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse, Geostat
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Economic Research
Wohneigentum
Marktberuhigung setzt sich fort
Die Abschwächung der Preisdynamik bei selbstgenutztem Wohneigentum setzt sich
weiter fort. Zwischen dem Preiswachstum in den Hochpreisregionen, wo mittlerweile
sogar ein Minus zu verzeichnen ist, und den übrigen Regionen ist zunehmend eine
Scherenbewegung erkennbar.
Rückläufige Preise
in den Hochpreisregionen
Das Preiswachstum bei selbstgenutztem Wohneigentum schwächt sich weiter ab. Im 2. Quartal
2016 lag dieses noch bei 1.3% im Vergleich zum Vorjahresquartal (vgl. Abb. 6). Damit bleibt
das Wachstum deutlich unter dem seit 2000 verzeichneten Mittel von 3.6%. Regional zeigen
sich grosse Unterschiede. In den Hochpreisregionen sind die Preise seit mehreren Quartalen
rückläufig. Aktuell beläuft sich der Rückgang auf 1.8% (vgl. Abb. 6). Das Minus ist in erster
Linie auf die Regionen rund um den Genfersee zurückzuführen (vgl. Abb. 7). Hier haben sich in
der Vergangenheit die grössten Ungleichgewichte zwischen Immobilienpreis- und Einkommensentwicklung gebildet. Das hat insbesondere in der Region Genf zu einer Korrektur geführt, die
sich über die letzten drei Jahre auf ein Minus von insgesamt 9.8% summiert. Auch rund um den
Zürich- und Zugersee fällt das Preiswachstum mittlerweile deutlich tiefer aus, liegt mit Ausnahme der Stadt Zürich aber immer noch im positiven Bereich.
Preiswachstum ausserhalb
der Hochpreisregionen
Anders sieht die Situation ausserhalb der Hochpreisregionen aus. In den Zentren, die nicht zu
den Hot Spots zählen, und in den zentrumsnahen Regionen beläuft sich das aktuelle Preiswachstum immer noch auf 1.8% (vgl. Abb. 6). Mit einem Plus von 3.2% fällt das Wachstum im
übrigen Mittelland und Jura sogar noch höher aus. In diesen beiden regionalen Aggregaten liegt
das Preisniveau nach wie vor markant unter dem der Hochpreisregionen. Das bewegt Haushalte, die sich Wohneigentum in den Hochpreisregionen nicht mehr leisten können, dazu, sich den
Traum von den eigenen vier Wänden in diesen günstigeren Regionen zu erfüllen. Im Durchschnitt hat sich die Preisdynamik aber auch dort abgeschwächt. Nur in einzelnen Regionen, wie
beispielsweise Schaffhausen (+11.3%), hat sich das Wachstum noch beschleunigt. Dagegen
verzeichnen Wohneigentumspreise in den Bergregionen nur noch ein knappes Plus von 0.4%.
Insbesondere die Tourismusregionen spüren unverändert die Folgen der Zweitwohnungsinitiative,
die zu einem kurzfristigen Angebotsschub und zu verstärkter Zurückhaltung der Käufer führte.
Zumindest an der Zurückhaltung ausländischer Nachfrager hat sich noch nichts geändert, was
den Absatz von Zweitwohnungen hemmt.
Abb. 6: Preiswachstum Wohneigentum nach Aggregat
Abb. 7: Regionales Preiswachstum Wohneigentum
Mittleres Preissegment, Wachstum im Vergleich zum Vorjahresquartal
Mittleres Preissegment, Wachstum im Vergleich zum Vorjahresquartal
Hochpreisregionen (Hot Spots)
Zentren (o. Hot Spots), zentrumsnahe Regionen
Sonstiges Mittelland und Jura
Bergregionen
Schweiz
16%
12%
8%
> 7%
5% – 7%
4% – 5%
3% – 4%
2% – 3%
1% – 2%
0% – 1%
-1% – 0%
< -1%
4%
0%
-4%
2001
2003
2005
Quelle: Wüest & Partner, Credit Suisse
2007
2009
2011
2013
2015
Quelle: Wüest & Partner, Credit Suisse, Geostat
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8
Economic Research
Wohneigentum
Hypothekarzinsen weiterhin auf sehr tiefem Niveau
Abb. 8: Hypothekarzinsen verschiedener Laufzeiten
Zinssatz bei Neuabschluss
Im Juli 2016 erreichten die Zinssätze von Fix-Hypotheken
neue Tiefststände. Die Ursache hierfür lag in der grossen
Verunsicherung infolge des Brexit-Entscheids. In den letzten
Wochen sind die Zinsen wieder leicht gestiegen, bleiben aber
deutlich unter den Werten von Anfang Jahr. In den kommenden 12 Monaten ist bei Fix-Hypotheken mit mittleren und
langen Laufzeiten mit weiteren leichten Zinsanstiegen zu rechnen, wobei sowohl Ausschläge nach oben als auch nach unten
möglich sind. Dagegen dürften sich die Zinssätze der FlexRollover-Hypothek (3-Monats-Libor) und der Fix-Hypotheken
mit kurzer Laufzeit seitwärts bewegen.
Flex-Rollover-Hypothek (3-Mt-Libor)
Fix-Hypothek 5 Jahre
Fix-Hypothek 10 Jahre
Fix-Hypothek 15 Jahre
4.0%
3.5%
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
2013
2014
2015
2016
Quelle: Credit Suisse
Hypothekarvolumenwachstum unverändert rückläufig
Abb. 9: Wachstum Hypothekarvolumen Privathaushalte
Jahreswachstum der Hypothekarvolumen privater Haushalte, nominal
Zwischen Dezember 2015 und Mai 2016 ist das Wachstum
des Hypothekarvolumens der privaten Haushalte weiter von
3.08% auf 2.72% gesunken. Ein tieferes Wachstum wurde
letztmals im April 2000 verzeichnet. Gemäss aktuellsten Daten
(Juni 2016) liegt das Wachstum bei 2.76%. Die hohen finanziellen Hürden beim Erwerb von Wohneigentum aufgrund der
starken Preisanstiege der letzten Jahre sowie der bisherigen
Regulierungsmassnahmen dürften sich weiterhin stark dämpfend auf die Nachfrage nach Wohneigentum auswirken. Dies
wird sich auch in Zukunft in einem tiefen Wachstum des Hypothekarvolumens niederschlagen.
8%
Privathaushalte, nominal
7%
Langjähriger Durchschnitt Privathaushalte, nom.
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Quelle: Schweizerische Nationalbank, Credit Suisse
Wohneigentumsproduktion schwächt sich weiter ab
Abb. 10: Baubewilligungen Wohneigentum
Anzahl Wohneinheiten, gleitende 12-Monats-Summe
In den letzten 12 Monaten wurden in der gesamten Schweiz
knapp 15'900 Eigentumswohnungen bewilligt. Damit ist die
Bewilligungstätigkeit nur geringfügig höher als im letzten
Sommer (+0.4%), liegt aber nach wie vor markant tiefer als in
den Spitzenjahren. Anders dagegen die Situation bei den Einfamilienhäusern. Hier sind die Bewilligungen innerhalb eines
Jahres nochmals um 5% zurückgegangen. Insgesamt wurden
in den letzten 12 Monaten noch knapp 7850 Einfamilienhäuser
bewilligt – ein neuer Tiefststand seit Messbeginn 2002. Aufgrund der gedämpften Eigentumsnachfrage ist kaum mit einem
Wiederanstieg bei der Projektierung von neuen Eigentumsobjekten zu rechnen.
24'000
20'000
16'000
12'000
8'000
4'000
0
2002
Einfamilienhäuser
Eigentumswohnungen
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
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9
Economic Research
Mietwohnungen
Einwanderung schwächt sich aufgrund des geringeren
Beschäftigungswachstums ab
Abb. 11: Wanderungssaldo, Einwanderung nach Grund
und Asylgesuche
Gleitende 12-Monats-Summe; Wanderungssaldo (ohne Registerkorrekturen) und
Einwanderung der ausländischen ständigen Wohnbevölkerung
Die rückläufige Entwicklung der Nettozuwanderung hat sich in
den vergangenen Monaten fortgesetzt. Per Juli 2016 betrug
die 12-Monats-Summe des Wanderungssaldos 68'000 Personen. Das sind 21% weniger als im Vorjahr. Die Abschwächung ist einerseits auf eine erhöhte Auswanderung und andererseits auf tiefere Einwanderungszahlen zurückzuführen. Letztere kommen zustande, weil die Einwanderung von Erwerbstätigen abnimmt. Im Vergleich zu 2013/2014 sank diese um
9%, was die Mietwohnungsnachfrage reduziert. Vorderhand
wird diese Entwicklung durch die Zusatznachfrage der Gemeinden für Asylsuchende etwas kompensiert. Die Flüchtlinge
werden in der Statistik nur partiell erfasst, sodass der sinkende
Wanderungssaldo den Nachfragerückgang überzeichnet.
Wanderungssaldo
Asylgesuche
Einwanderung aufgrund Familiennachzug
Einwanderung aufgrund Erwerbstätigkeit
Einwanderung aufgrund Aus- und Weiterbildung
Einwanderung aufgrund Übrige
120'000
100'000
80'000
60'000
40'000
20'000
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Quelle: Staatssekretariat für Migration, Credit Suisse
Rekordhohe Bewilligungstätigkeit bei neuen Mietwohnungen
Abb. 12: Bewilligung neuer Mietwohnungen
Anzahl Wohneinheiten, gleitende 12-Monats-Summe
Die Bewilligung neuer Mietwohnungen kennt keine Grenzen.
Der Grund ist der Anlagedruck. Weil Immobilien relativ zu den
meisten anderen langfristigen Anlagen weiterhin attraktiv
scheinen, werden rege neue Mietwohnungsprojekte geplant.
Von September 2015 bis August 2016 wurden 28'650 Wohneinheiten bewilligt. Dies sind 12.5% mehr als im Vorjahr – ein
neuer Rekordwert. Besonders hoch fällt die Planungstätigkeit
in den Agglomerationsgemeinden aus. Dort haben sich die
bewilligten Wohneinheiten innert Jahresfrist um 16% erhöht.
Der Verlauf der Baugesuche deutet darauf hin, dass der Höhepunkt naht, ist die 12-Monats-Summe der Gesuche seit
dem Höchststand im Juni doch um 5.5% zurückgegangen.
16'000
14'000
Schweiz (rechte Skala)
Zentren
Agglomerationsgemeinden (exkl. Zentren)
Übrige Gemeinden (exkl. touristische Gemeinden)
Touristische Gemeinden
35'000
30'000
12'000
25'000
10'000
20'000
8'000
15'000
6'000
10'000
4'000
5'000
2'000
0
2002
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
Graduelle Entspannung beim Mietpreiswachstum
Abb. 13: Mietpreisindizes im Vergleich
Jahreswachstum (nominal), LIK: Landesindex der Konsumentenpreise
Die hohe Bautätigkeit, die steigenden Leerstände sowie eine
nicht mehr so robuste Nachfrage hinterlassen ihre Spuren bei
den Mieten. Das Wachstum der Abschlussmieten, der Angebotsmieten wie auch des LIK-Mietpreisindex schwächte sich
fortlaufend ab. Die Abschlussmieten legten im 2. Quartal 2016
noch um 0.5% und die Angebotsmieten noch um 0.6% zu.
Die Mietpreiskomponente des LIK, die grösstenteils aus Bestandsmieten besteht, wuchs noch um 0.2%. Die negative
Teuerung, die im Durchschnitt im letzten Jahr –1% betrug, und
die Senkung des Referenzzinssatzes im Juni 2015 haben die
Entwicklung der Bestandsmieten zusätzlich gebremst.
Abschlussmieten (Wüest & Partner)
3.5%
Angebotsmieten (Homegate)
3.0%
Mietpreisindex LIK
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
-0.5%
-1.0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Quelle: Wüest & Partner, Homegate, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
Immobilienmonitor Schweiz | 3. Quartal 2016
10
Economic Research
Kommerzielle Immobilien
Keine negativen Überraschungen
bei den Leerständen
Sowohl bei Büro- wie auch bei Verkaufsflächen haben die Leerstände in den bisher
publizierten Regionen kaum im grossen Stil zugenommen. Von einer Entspannung
kann aber auf beiden Märkten nicht die Rede sein.
Stabilisierung beim Büroflächenleerstand dürfte nur
temporär sein
Das Überangebot auf dem Schweizer Büroflächenmarkt hat Investoren seit 2012 zurückhaltender agieren lassen (vgl. Abb. 14). Diese Entwicklung schlägt sich allmählich in den Leerständen
nieder, denn in den bisher veröffentlichen Regionen wurden für 2016 kaum grössere Anstiege
ausgewiesen. Nachdem sich der Büroleerstand im Kanton Genf ein Jahr zuvor mehr als verdoppelte, hat sich die Entwicklung auf einem hohen Niveau von 181'000 m² stabilisiert (vgl.
Abb. 15). Die geplante Ausweitung ist im Kanton Genf aktuell tief, an Projektideen mangelt es
allerdings nicht, und ein weiterer Anstieg der Leerstände kann nicht ausgeschlossen werden. In
Basel-Stadt sind die Leerstände wie bereits im Vorjahr leicht gesunken. Dazu beigetragen hat
die temporäre baubedingte Zusatznachfrage seitens der Baloise. Mit der Fertigstellung des
Baloise Park im Jahr 2020 dürften diese Flächen allerdings wieder frei werden. Zusätzlich dürften mit dem Zusammenzug der Roche bis 2024 sukzessive bis zu 70'000 m² an Bestandsflächen ins Angebot gelangen. In Waadt und Basel-Landschaft haben sich die Leerstände innert
Jahresfrist um jeweils rund 16'000 m² erhöht, in der Stadt Bern um 7000 m². Obwohl nachfrageseitig nur wenige Impulse auszumachen sind, übersteigt auf der Angebotsseite die 12Monats-Summe der Baubewilligungen das langjährige Mittel seit 1995 um mehrere hundert
Millionen Franken Bausumme. Je weiter in die Ferne ein Ende der Tiefzinsphase rückt, desto
mehr sind Investoren bereit höhere Leerstände und tiefere Renditen zu akzeptieren.
Strukturwandel nur bedingt
im Verkaufsflächenleerstand sichtbar
Auch auf dem Verkaufsflächenmarkt sind wachsende Ungleichgewichte bemerkbar. Diese sind
weniger auf die Ausweitung neuer Verkaufsflächen, die stark von Zurückhaltung geprägt ist (vgl.
Abb. 14), sondern vielmehr auf nachfrageseitige Herausforderungen zurückzuführen. So setzen
die trübe Umsatzentwicklung im Detailhandel und die Umsatzverlagerung in den Online-Kanal
dem stationären Handel zu und dämpfen die Flächennachfrage (vgl. Abb. 18, S. 12). Entsprechend schwierig präsentiert sich die Vermarktungssituation, was sich auch in den Leerständen
niederschlägt (vgl. Abb. 15). In Genf sowie Bern weiteten sich die Leerstände geringfügig aus.
Den höchsten Anstieg verzeichneten Waadt sowie Baselland mit +4500 m². Einzig in BaselStadt war eine Abnahme der Leerstände um über 7000 m² zu beobachten, was angesichts der
Nähe zum Ausland Fragen aufwirft. Erklärungen hierfür könnten verstärkte Umnutzungen sein,
wodurch die Flächen aus der Statistik der leeren Läden verschwinden, oder vermehrte Zugeständnisse bei den Konditionen, die zu einer erfolgreichen Vermietung geführt haben.
Abb. 14: Baubewilligte Verkaufs- und Büroflächen
Abb. 15: Entwicklung der kommerziellen Leerstände
CHF Mio. Bausumme, Neubau, gleitende 12-Monats-Summe
Leerstehende Büro- und Verkaufsflächen per 1. Juni, in Tausend m²
Büroflächen
Büroflächen, Mittel seit 1995
Verkaufsflächen
Verkaufsflächen, Mittel seit 1995
3'500
3'000
2'500
2013
2014
2015
2016
150
100
50
2'000
0
GE
1'500
VD
BS
BL
Stadt
Bern
Stadt
Zürich*
NE*
30
1'000
20
500
0
2010
Büro
200
10
2011
2012
2013
2014
2015
2016
0
Verkauf
* Daten 2016 bei Redaktionsschluss noch nicht verfügbar
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
Quelle: Diverse statistische Ämter, Credit Suisse
Immobilienmonitor Schweiz | 3. Quartal 2016
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Economic Research
Kommerzielle Immobilien
Büroflächen: Wenig Impulse auf der Nachfrageseite
Abb. 16: Bürobeschäftigung, Stellen und Arbeitslose
Jahreswachstum von Arbeitsstellen, Arbeitslosen und Bürobeschäftigung
Der Nachfrage nach Büroflächen stehen derzeit zahlreiche
Herausforderungen gegenüber. Die Beschäftigungszunahme in
den klassischen Bürobranchen hat sich abgeschwächt: Im
2. Quartal 2016 betrug das Jahreswachstum nur noch 0.4%.
Die Zahlen zu den offenen Stellen (+1.2% ggü. Vorjahr) und
zu den gemeldeten Arbeitslosen (+4.3% ggü. Vorjahr) deuten
zudem auf keine rasche Erholung des Arbeitsmarkts hin. Des
Weiteren dämpfen strukturelle Veränderungen wie das Offshoring von Arbeitsplätzen im Dienstleistungssektor die Flächennachfrage. Insgesamt resultiert nur eine geringe Zusatznachfrage nach Büroflächen.
Anzahl offene Stellen (rechte Skala)
10%
8%
100%
Gemeldete Arbeitslose (rechte Skala)
Bürobeschäftigte (VZAE)
80%
6%
60%
4%
40%
2%
20%
0%
0%
-20%
-2%
-40%
-4%
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
Büroflächen: Anhaltender Druck auf die Mieten
Abb. 17: Büromieten
Hedonischer Mietpreisindex: 1. Quartal 2005 = 100
Weil die Flächennachfrage wegen des ausbleibenden Beschäftigungswachstums stagniert und die Ausweitung neuer Büroflächen im Vergleich dazu zu hoch ausfällt, sind auf dem Büroflächenmarkt unverändert grössere Ungleichgewichte zu beobachten. Dies widerspiegelt sich nicht nur in den Leerständen, sondern auch in den Büromieten, die sich seit über vier
Jahren in einer Konsolidierungsphase befinden. Am stärksten
fiel die Mietpreiskorrektur mit –9% seit dem Höchststand Ende
2012 in der Marktregion Zürich aus. Der Rückgang dürfte
noch grösser sein, bedenkt man, dass die heute nötigen Zugeständnisse bei den Konditionen zumeist nicht im Mietpreisniveau Eingang finden.
150
Zürich
Basel
Bern
Genfersee
Übrige Schweiz
140
130
120
110
100
90
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Quelle: Wüest & Partner
Verkaufsflächen: Schwache Umsatzentwicklung dämpft
Flächennachfrage
Abb. 18: Detailhandelsumsätze
Gleitender 3-Monats-Durchschnitt, nominal, Veränderung zum Vorjahr
Der zaghaften Erholung der Detailhandelsumsätze zu Jahresbeginn folgte im 2. Quartal 2016 die Ernüchterung: Die nominalen Umsätze (gleitender 3-Monats-Durchschnitt) lagen per
Juli 2016 um 1.7% unter dem Vorjahreswert. Ein Teil dieses
Rückgangs ist auf das schlechte Wetter im Juni/Juli zurückzuführen, das insbesondere den Segmenten Freizeit (–7.1%) und
Bekleidung (–6.7%) zusetzte. Insgesamt sanken die NonFood-Umsätze um 3.1% und die Food-/Near-Food-Umsätze
um 0.4% im Vorjahresvergleich. Ein weiterer Grund für die
schwierige Umsatzentwicklung ist der Einkaufstourismus (stationär sowie online). Neben den schwachen Umsatzzahlen
hemmt auch der wachsende Online-Handel die Flächennachfrage.
4%
Total
3%
Food/Near-Food
2%
Non-Food
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
-5%
-6%
07.2014
01.2015
07.2015
01.2016
07.2016
Quelle: GfK, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
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Economic Research
Indirekte Immobilienanlagen
Schweizer Immobilienfonds und
Immobilienaktien im Vergleich
Auf lange Sicht erreichen Immobilienaktien bei gleichzeitig höherem Risiko-Exposure
eine höhere Rendite als Immobilienfonds. Wegen ihrer geringen Korrelation mit Aktien
eignen sich Immobilienfonds hingegen besser für eine Portfoliodiversifikation.
Bemerkenswerte
Performance indirekter
Schweizer Immobilienanlagen
Im aktuellen Zinsumfeld sind Immobilien eine begehrte Anlageklasse, weil sie im Vergleich zu
anderen langfristigen Anlagen sehr attraktiv scheinen. Dies zeigt sich anhand des rekordhohen
Renditespreads zwischen Immobilienfonds und einer 10-jährigen Bundesobligation (vgl.
Abb. 19). Anlegern, welche die Nachteile von Direktanlagen – vor allem niedrige Liquidität und
hohe Transaktionskosten – nicht in Kauf nehmen wollen, bieten Immobilienfonds und Immobilienaktien eine attraktive Alternative. Entsprechend profitieren beide Vehikel vom derzeitigen
Anlagedruck und der Flucht in Sachanlagen, was sich in einer bemerkenswerten Performance
der Schweizer Immobilienfonds und Immobilienaktien seit Jahresanfang niederschlägt (vgl.
Abb. 20). Im Gegensatz dazu hat die Nachfrage auf dem Nutzermarkt ihren Höhepunkt bereits
überschritten, was sich in steigenden Leerständen manifestiert.
Unterschiede beim RenditeRisiko-Profil
Zwischen Immobilienaktien und -fonds gibt es jedoch grosse Unterschiede, über die sich Anleger im Klaren sein sollten. Insbesondere weisen Immobilienaktien in der Regel eine höhere Dividendenrendite (3.9% im Juni 2016) auf als Immobilienfonds (2.8% im Juni 2016). Dies liegt an
drei grundlegenden Unterschieden: Erstens sind sowohl Immobilienfonds als auch ImmobilienAGs unmittelbare Eigentümer der Immobilien, doch nur die Immobilien-AGs dürfen als Immobilienentwickler agieren. Die risikoreichere Projektentwicklung trägt zu den höheren Dividendenrenditen bei. Der Preis für diese Überrendite ist eine höhere Volatilität. Zweitens liegt der Schwerpunkt von 19 der 29 börsennotierten Fonds des SXI Real Estate Funds Index auf Wohnimmobilien. Viele Immobilien-AGs sind dagegen weitgehend auf Geschäftsimmobilien ausgerichtet, was
ein leicht riskanteres, aber auch lukrativeres Segment darstellt. Drittens weisen Immobilien-AGs
zumeist eine höhere Verschuldung auf. Im Schnitt werden 48% der Immobilienanlagen mit
Fremdkapital finanziert. Bei Immobilienfonds sind es nur rund 20%.
Immobilienfonds sind für
eine Portfoliodiversifikation
vorzuziehen
Kurzfristig korrelieren Immobilienaktien mit der Gesamtperformance der Aktienmärkte. Immobilienfonds dagegen weisen eine starke Korrelation mit den Fundamentaldaten der Immobilienmärkte auf, die weniger volatil als Aktienmärkte sind. Für Anleger, die in erster Linie ihre Portfolios diversifizieren möchten, eignen sich daher Immobilienfonds besser als Immobilienaktien.
Abb. 19: Rendite Immobilienfonds und Bundesobligation
Abb. 20: Performance indirekter Immobilienanlagen
Renditedifferenz zwischen Immobilienfonds und 10-jähriger Bundesobligation
Gesamtrendite, Index: 1. Januar 2015 = 100
6%
5%
Renditedifferenz
130
SXI Real Estate Funds
10-jährige Bundesobligation
125
SXI Real Estate Shares
120
Immobilienaktien der Eurzone in CHF
Ausschüttungsrendite Schweizer Immobilienfonds
4%
115
3%
110
105
2%
100
1%
95
0%
-1%
2002
Swiss Performance Index
90
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
85
01.2015 04.2015 07.2015
10.2015
01.2016 04.2016 07.2016
Hinweis: Historische Performance-Angaben oder Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen
Indikatoren für die aktuelle oder künftige Wertentwicklung.
Hinweis: Historische Performance-Angaben oder Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen
Indikatoren für die aktuelle oder künftige Wertentwicklung.
Quelle: Datastream, letzter Jahresbericht Immobilienfonds, Baublatt, Credit Suisse
Quelle: Datastream, Credit Suisse
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Economic Research
Risikowarnung
Jede Anlage ist mit Risiken verbunden, insbesondere in Bezug auf Wertund Renditeschwankungen. Sind Anlagen in einer anderen Währung als
Ihrer Basiswährung denominiert, können Wechselkursschwankungen den
Wert, den Kurs oder die Rendite nachteilig beeinflussen.
Informationen zu den mit Anlagen in die hierin behandelten Wertpapiere
verbundenen Risiken finden Sie unter folgender Adresse:
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Dieser Bericht kann Informationen über Anlagen, die mit besonderen
Risiken verbunden sind, enthalten. Bevor Sie eine Anlageentscheidung auf
der Grundlage dieses Berichts treffen, sollten Sie sich durch Ihren unabhängigen Anlageberater bezüglich notwendiger Erläuterungen zum Inhalt
dieses Berichts beraten lassen. Zusätzliche Informationen erhalten Sie
ausserdem in der Broschüre «Besondere Risiken im Effektenhandel», die
Sie bei der Schweizerischen Bankiervereinigung erhalten.
Kurs, Wert und Ertrag der in diesem Bericht beschriebenen Wertpapiere
oder Finanzinstrumente können sowohl steigen als auch fallen. Der Wert
von Wertpapieren und Finanzinstrumenten unterliegt Schwankungen von
Kassa- bzw. Termin- und Wechselkursen sowie der Entwicklung von
wirtschaftlichen Indikatoren, der Bonität von Emittenten oder ReferenzEmittenten usw. Diese Schwankungen und Entwicklungen können sich
sowohl vorteilhaft als auch nachteilig auf den Ertrag bzw. den Kurs der
betreffenden Papiere oder Instrumente auswirken. Beim Kauf von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten können Sie aufgrund von Schwankungen
der Börsenkurse oder anderer finanzieller Indizes usw. einen Verlust oder
einen den investierten Betrag übersteigenden Verlust erleiden. Dieses
Risiko betrifft insbesondere Anleger in Wertpapiere wie beispielsweise
ADRs, deren Wert von Wechselkursschwankungen beeinflusst wird.
Provisionssätze für Maklergeschäfte entsprechen den zwischen der CS
und dem Anleger vereinbarten Sätzen. Bei Transaktionen, die als Abkommen zwischen selbstständigen Händlern/Kommittenten (Principal-toprincipal-Basis) zwischen der Credit Suisse und dem Anleger abgeschlossen werden, entspricht der Kauf- bzw. Verkaufspreis der Gesamtvergütung. Auf Principal-to-principal-Basis durchgeführte Transaktionen, einschliesslich ausserbörslicher (OTC) Transaktionen mit Derivaten, werden
als Kauf-/Geldkurs oder Verkaufs-/Briefkurs angegeben, wobei zwischen
diesen Kursangaben eine Differenz (Spread) bestehen kann. Gebühren für
Transaktionen werden vor dem Handel gemäss den geltenden Gesetzen
und Bestimmungen vereinbart. Bitte konsultieren Sie vor einem Kauf die
handelsvorbereitende Dokumentation, in der Sie eine Erläuterung der
Risiken und Provisionen usw. der jeweiligen Wertpapiere oder Finanzinstrumente finden.
Bei strukturierten Wertpapieren handelt es sich um komplexe Anlageinstrumente, die typischerweise ein erhöhtes Risiko aufweisen. Diese Produkte richten sich ausschliesslich an erfahrene und informierte Anleger,
die alle mit der entsprechenden Anlage verbundenen Risiken verstehen
und akzeptieren. Der Marktwert von strukturierten Wertpapieren wird durch
wirtschaftliche, finanzielle und politische Faktoren beeinflusst (insbesondere Spot- und Forward-Zinsen sowie Wechselkurse), ebenso durch Faktoren wie Laufzeit, Marktkonditionen, Volatilität oder Bonität des Emittenten
bzw. von Referenzemittenten. Anleger, die den Erwerb strukturierter
Produkte erwägen, sollten das betreffende Produkt eigenständig prüfen
und analysieren und ihre eigenen Berater zu den mit dem geplanten Erwerb verbundenen Risiken konsultieren.
Einige der in diesem Bericht behandelten Produkte weisen ein erhöhtes
Mass an Volatilität auf. Anlagen mit erhöhter Volatilität können starken
Wertschwankungen unterliegen, die zu Verlusten bei einer Realisierung der
betreffenden Anlage führen können. Derartige Verluste können dem Wert
der ursprünglichen Anlage entsprechen. Bei bestimmten Investments
können die erlittenen Verluste den Wert der ursprünglichen Anlage sogar
übersteigen. In einem solchen Fall müssen Sie die erlittenen Verluste
durch zusätzliche Zahlungen decken. Die Rendite auf ein Investment kann
fluktuieren, und gegebenenfalls wird ein Teil des für die ursprüngliche
Anlage gezahlten Betrags für die Zahlung der Rendite verwendet. Bestimmte Investments können gegebenenfalls nicht ohne weiteres realisiert
werden, und der Verkauf bzw. die Realisierung der betreffenden Instrumente kann sich als schwierig erweisen. Ebenso kann es sich als schwierig erweisen, zuverlässige Informationen zum Wert eines Investments oder
den damit verbundenen Risiken zu erlangen. Bitte wenden Sie sich bei
Fragen an Ihren Relationship Manager.
Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für
eine zukünftige Wertentwicklung Die Wertentwicklung kann durch
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Schwellenmärkte
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Emittenten und Schuldnern, die in Schwellenländern gegründet, stationiert
oder hauptsächlich geschäftlich tätig sind, Unsicherheiten und Risiken
verbunden sind. Anlagen im Zusammenhang mit Schwellenländern können
als spekulativ betrachtet werden; ihre Kurse neigen zu einer weit höheren
Volatilität als die der stärker entwickelten Länder der Welt. Anlagen in
Schwellenmärkten sollten nur von versierten Anlegern oder von erfahrenen
Fachleuten getätigt werden, die über eigenständiges Wissen über die
betreffenden Märkte sowie die Kompetenz verfügen, die verschiedenen
Risiken, die solche Anlagen bergen, zu berücksichtigen und abzuwägen
und ausreichende finanzielle Ressourcen zur Verfügung haben, um die
erheblichen Risiken des Anlageausfalls solcher Anlagen zu tragen. Es liegt
in Ihrer Verantwortung, die Risiken, die sich aus Anlagen in Schwellenmärkten ergeben, und Ihre Portfolio-Strukturierung zu steuern. Bezüglich
der unterschiedlichen Risiken und Faktoren, die es bei Anlagen in Schwellenmärkten zu berücksichtigen gilt, sollten Sie sich von Ihren eigenen
Beratern beraten lassen.
Alternative Anlagen
Hedge-Fonds unterliegen nicht den zahlreichen Bestimmungen zum
Schutz von Anlegern, die für regulierte und zugelassene gemeinsame
Anlagen gelten; Hedge-Fonds-Manager sind weitgehend unreguliert.
Hedge-Fonds sind nicht auf eine bestimmte Zurückhaltung bei Anlagen
oder Handelsstrategie beschränkt und versuchen, in den unterschiedlichsten Märkten Gewinne zu erzielen, indem sie auf Fremdfinanzierung, Derivate und komplexe, spekulative Anlagestrategien setzen, die das Risiko
eines Anlageausfalls erhöhen können.
Rohstofftransaktionen bergen ein hohes Mass an Risiko und sind für viele
Privatanleger möglicherweise ungeeignet. Marktbewegungen können zu
erheblichen Verlusten oder sogar zu einem Totalverlust führen.
Anleger in Immobilien sind Liquiditäts-, Fremdwährungs- und anderen
Risiken ausgesetzt, einschliesslich konjunktureller Risiken, Vermietungsrisiken und solcher, die sich aus den Gegebenheiten des lokalen Marktes,
der Umwelt und Änderungen der Gesetzeslage ergeben.
Zins- und Ausfallrisiken
Die Werthaltigkeit einer Anleihe hängt von der Bonität des Emittenten bzw.
des Garanten ab. Sie kann sich während der Laufzeit der Anleihe ändern.
Bei Insolvenz des Emittenten und/oder Garanten der Anleihe ist die Anleihe oder der aus der Anleihe resultierender Ertrag nicht garantiert und Sie
erhalten die ursprüngliche Anlage möglicherweise nicht oder nur teilweise
zurück.
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Economic Research
wurden, finden Sie auf der Seite «Disclosure» der Investment Banking Division unter
folgender Adresse:
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Offenlegungen
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Bewertungskriterien können die in diesem Bericht geäusserten Ansichten über einen
bestimmten Titel von Ansichten und Beurteilungen des Credit Suisse Research Department der Division Investment Banking abweichen oder diesen widersprechen.
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kein Ersatz für eine unabhängige Beurteilung. Die CS hat möglicherweise eine Handelsidee zu diesem Wertpapier veröffentlicht oder wird dies möglicherweise in Zukunft
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Interessen in Bezug auf die im vorliegend Bericht genannten Unternehmen haben. Die
Research-Berichte der Credit Suisse sind auch unter https://investment.creditsuisse.com/ abrufbar.
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Bericht wird von der Credit Suisse AG, Bahrain Branch, verteilt, die über eine Zulassung der Central Bank of Bahrain (CBB) als Investment Firm Category 2 verfügt und
von dieser reguliert wird. Die Adresse der Credit Suisse AG, Bahrain Branch, lautet
Level 22, East Tower, Bahrain World Trade Centre, Manama, Königreich Bahrain.
Deutschland: Der Vertrieb dieses Berichts erfolgt durch die Credit Suisse (Deutschland) AG, die von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zugelassen ist und reguliert wird. Dubai: Diese Informationen werden von der Credit Suisse
AG (DIFC Branch) verteilt, die über eine ordnungsgemässe Lizenz der Dubai Financial
Services Authority (DFSA) verfügt und unter deren Aufsicht steht. Finanzprodukte oder
Finanzdienstleistungen in diesem Zusammenhang richten sich ausschliesslich an
professionelle Kunden oder Vertragsparteien gemäss Definition der DFSA und sind für
keinerlei andere Personen bestimmt. Die Adresse der Credit Suisse AG (DIFC Branch)
lautet Level 9 East, The Gate Building, DIFC, Dubai, Vereinigte Arabische Emirate.
Frankreich: Dieser Bericht wird von der Credit Suisse (Luxembourg) S.A., Succursale
en France, verteilt, die von der Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution
(ACPR) als Anlagedienstleister zugelassen ist. Die Credit Suisse (Luxembourg) S.A.,
Succursale en France, wird von der Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution
und der Autorité des Marchés Financiers überwacht und reguliert. Gibraltar: Dieser
Bericht wird von der Credit Suisse (Gibraltar) Limited vertrieben. Die Credit Suisse
(Gibraltar) Limited ist eine unabhängige Gesellschaft, die zu 100% im Besitz der Credit
Suisse ist. Sie untersteht der Regulierung der Gibraltar Financial Services Commission.
Guernsey: Dieser Bericht wird von der Credit Suisse (Channel Islands) Limited
verteilt, einem rechtlich unabhängigen Unternehmen, das in Guernsey unter der
Nummer 15197 und unter der Anschrift Helvetia Court, Les Echelons, South Esplanade, St Peter Port, Guernsey, eingetragen ist. Die Credit Suisse (Channel Islands)
Limited ist zu 100% im Besitz der Credit Suisse AG. Sie wird von der Guernsey
Financial Services Commission überwacht. Der jeweils aktuelle testierte Jahresabschluss ist auf Anfrage erhältlich. Hongkong: Der vorliegende Bericht wird in Hongkong von der Credit Suisse AG, Hong Kong Branch, herausgegeben. Die Credit
Suisse AG, Hong Kong Branch, ist als «Authorized Institution» der Aufsicht der Hong
Kong Monetary Authority unterstellt und ist ein eingetragenes Institut nach Massgabe
der «Securities and Futures Ordinance» (Chapter 571 der gesetzlichen Vorschriften
Hongkongs). Indien: Der Vertrieb dieses Berichts erfolgt durch die Credit Suisse
Securities (India) Private Limited (CIN-Nr. U67120MH1996PTC104392), die vom
Securities and Exchange Board of India als Researchanalyst (Registrierungsnr. INH
000001030), als Portfoliomanager (Registrierungsnr. INP000002478) und als
Börsenmakler (Registrierungsnr. INB230970637; INF230970637; INB010970631;
INF010970631) unter der folgenden Geschäftsadresse beaufsichtigt wird: 9th Floor,
Ceejay House, Dr.A.B. Road, Worli, Mumbai - 18, Indien, Telefon +91-22 6777
3777. Italien: Dieser Bericht wird in Italien einerseits von der Credit Suisse (Italy)
S.p.A., einer gemäss italienischem Recht gegründeten und registrierten Bank, die der
Aufsicht und Kontrolle durch die Banca d'Italia und CONSOB untersteht, sowie
andererseits von der Credit Suisse AG, einer Schweizerischen Bank mit Lizenz zur
Erbringung von Bank- und Finanzdienstleistungen in Italien, verteilt. Japan: Dieser
Bericht wird von Credit Suisse Securities (Japan) Limited, Financial Instruments
Dealer, Director-General of Kanto Local Finance Bureau (Kinsho) No.66, Mitglied der
Japan Securities Dealers Association, Financial Futures Association of Japan, Japan
Investment Advisers Association und Type II Financial Instruments Firms Association,
ausschliesslich in Japan verteilt. Credit Suisse Securities (Japan) Limited wird diesen
Bericht nicht ausserhalb Japans verteilen oder in Länder ausserhalb Japans weiterleiten. Jersey: Der Vertrieb des vorliegenden Berichts erfolgt durch die (Channel Islands)
Limited, Jersey Branch, die von der Jersey Financial Services Commission hinsichtlich
der Durchführung von Anlagegeschäften beaufsichtigt wird. Die Geschäftsadresse der
Credit Suisse (Channel Islands) Limited, Jersey Branch, in Jersey lautet: TradeWind
House, 22 Esplanade, St Helier, Jersey JE4 5WU. Libanon: Der Vertrieb des vorliegenden Berichts erfolgt durch die Credit Suisse (Lebanon) Finance SAL (CSLF), ein
Finanzinstitut, das durch die Central Bank of Lebanon (CBL) reguliert wird und unter
der Lizenzierungsnummer 42 als Finanzinstitut eingetragen ist. Für die Credit Suisse
(Lebanon) Finance SAL gelten die gesetzlichen und regulatorischen Bestimmungen
der CBL sowie die Gesetze und Entscheidungen der Capital Markets Authority of
Lebanon (CMA). Die CSLF ist eine Tochtergesellschaft der Credit Suisse AG und
gehört zur Credit Suisse Group (CS). Die CMA übernimmt keinerlei Verantwortung für
die im vorliegenden Bericht enthaltenen inhaltlichen Informationen, wie z.B. deren
Richtigkeit oder Vollständigkeit. Die Haftung für den Inhalt dieses Berichts liegt beim
Herausgeber, seinen Direktoren oder anderen Personen, wie z.B. Experten, deren
Meinungen mit ihrer Zustimmung Eingang in diesen Bericht gefunden haben. Darüber
hinaus hat die CMA auch nicht beurteilt, ob die hierin erwähnten Anlagen für einen
bestimmten Anleger oder Anlegertyp geeignet sind. Anlagen in Finanzmärkte können
mit einem hohen Ausmass an Komplexität und Risiko einhergehen und sind möglicherweise nicht für alle Anleger geeignet. Die CSLF prüft die Eignung dieser Anlage auf
Basis von Informationen, die der Anleger der CSLF zugestellt hat, und in Übereinstimmung mit den internen Richtlinien und Prozessen der Credit Suisse. Es gilt als vereinbart, dass sämtliche Mitteilungen und Dokumentationen der CS und/oder der CSLF in
Englisch erfolgen bzw. abgefasst werden. Indem er einer Anlage in das Produkt
zustimmt, bestätigt der Anleger, dass er gegen die Verwendung der englischen
Sprache nichts einzuwenden hat. Luxemburg: Dieser Bericht wird von der Credit
Suisse (Luxembourg) S.A. verteilt. Diese ist eine luxemburgische Bank, die über eine
Zulassung der Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) verfügt und
von dieser reguliert wird. Österreich: Der Vertrieb dieses Berichts erfolgt durch
CREDIT SUISSE (LUXEMBOURG) S.A. Zweigniederlassung Österreich. Die Bank ist
eine Niederlassung von CREDIT SUISSE (LUXEMBOURG) S.A., ein ordnungsgemäss
zugelassenes Kreditinstitut im Grossherzogtum Luxemburg unter der Anschrift 5, rue
Jean Monnet, L-2180 Luxemburg. Sie unterliegt ferner der finanzmarktrechtlichen
Aufsicht der luxemburgischen Commission de Surveillance du Secteur Financier
(CSSF), 110, route d'Arlon, L-2991 Luxemburg, Grossherzogtum Luxemburg und der
österreichischen Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA), Otto-Wagner Platz 5, A-1090
Wien. Katar: Diese Information wird von der Credit Suisse (Qatar) L.L.C verteilt, die
über eine Bewilligung der Aufsichtsbehörde für den Finanzplatz Katar (QFCRA) verfügt
und von dieser reguliert wird (QFC Nr. 00005). Alle Finanzprodukte oder Finanzdienstleistungen im Zusammenhang mit diesem Bericht sind nur für Geschäftskunden oder
Vertragspartner (wie in den Regeln und Vorschriften der Aufsichtsbehörde für den
Finanzplatz Katar (QFCRA) definiert) zugänglich. Zu dieser Kategorie gehören auch
Personen mit einem liquiden Vermögen von über USD 1 Mio., die eine Einstufung als
Geschäftskunden wünschen und die über genügend Kenntnisse, Erfahrung und
Verständnis des Finanzwesens verfügen, um sich an solchen Produkten und/oder
Dienstleistungen zu beteiligen. Singapur: Dieser Bericht wurde zur Verteilung in
Singapur ausschliesslich an institutionelle Anleger, zugelassene Anleger und erfahrene
Anleger (wie jeweils in den Financial Advisers Regulations definiert) erstellt und herausgegeben und wird von der Credit Suisse AG, Singapore Branch, auch an ausländische Anleger (gemäss Definition in den Financial Advisers Regulations) verteilt. Die
Credit Suisse AG, Singapore Branch, ist gemäss den Bestimmungen der Vorschrift
32C der Financial Advisers Regulations berechtigt, Berichte, die durch ihre ausländischen oder verbundenen Unternehmen erstellt wurden, zu verteilen. Für Fragen, die
sich aus diesem Bericht ergeben oder die damit in Verbindung stehen, wenden sich
Leser aus Singapur bitte an die Credit Suisse AG, Singapore Branch, unter +656212-2000. In Bezug auf Finanzberatungsdienstleistungen, die Sie von der Credit
Suisse AG, Singapore Branch, erhalten, entbindet Ihr Status als institutioneller Anleger, zugelassener Anleger, erfahrener Anleger oder ausländischer Anleger die Credit
Suisse AG, Singapore Branch, von der Verpflichtung bestimmte Anforderungen des
Financial Advisers Act, Chapter 110 in Singapur (das «FAA»), der Financial Advisers
Regulation sowie der entsprechenden Hinweise und Richtlinien, die hierzu erlassen
wurden, zu erfüllen. Spanien: Dieser Bericht wird in Spanien von der Credit Suisse
AG, Sucursal en España, verteilt. Diese ist ein durch die Banco de España autorisiertes Unternehmen (Registernummer 1460). Thailand: Der Vertrieb des vorliegenden
Berichts erfolgt durch die Credit Suisse Securities (Thailand) Limited, die von der
Securities and Exchange Commission, Thailand, beaufsichtigt wird und unter der
Adresse 990 Abdulrahim Place Building, 27/F, Rama IV Road, Silom, Bangrak,
Bangkok, Tel. 0-2614-6000, eingetragen ist. Vereinigtes Königreich: Dieser
Bericht wurde von der Credit Suisse (UK) Limited und der Credit Suisse Securities
(Europe) Limited herausgegeben. Die Credit Suisse Securities (Europe) Limited und
die Credit Suisse (UK) Limited verfügen beide über eine Zulassung der Prudential
Regulation Authority und stehen unter der Aufsicht der Financial Conduct Authority und
Prudential Regulation Authority. Sie sind der Credit Suisse zugehörige, aber rechtlich
unabhängige Gesellschaften. Der Schutz privater Kunden durch die Financial Conduct
Authority und/oder Prudential Regulation Authority gilt nicht für Investments oder
Dienstleistungen, die durch eine Person ausserhalb des Vereinigten Königreichs
angeboten werden. Das Financial Services Compensation Scheme gilt nicht, wenn der
Emittent seine Verpflichtungen nicht erfüllt.Sofern es im Vereinigten Königreich verteilt
wird oder zu Auswirkungen im Vereinigten Königreich führen könnte, stellt dieses
Dokument eine von der Credit Suisse (UK) Limited genehmigte Finanzwerbung dar.
Die Credit Suisse (UK) Limited ist durch die Prudential Regulation Authority zugelassen
und wird hinsichtlich der Durchführung von Anlagegeschäften im Vereinigten Königreich durch die Financial Conduct Authority und die Prudential Regulation Authority
beaufsichtigt. Der eingetragene Geschäftssitz der Credit Suisse (UK) Limited ist Five
Cabot Square, London, E14 4QR. Bitte beachten Sie, dass die Vorschriften des
britischen Financial Services and Markets Act 2000 zum Schutz von Privatanlegern für
Sie nicht gelten und dass Sie keinen Anspruch auf Entschädigungen haben, die
Anspruchsberechtigten («Eligible Claimants») im Rahmen des britischen Financial
Services Compensation Scheme möglicherweise zur Verfügung gestellt werden. Die
steuerliche Behandlung hängt von der individuellen Situation des einzelnen Kunden ab
und kann sich künftig ändern.
USA: WEDER DIESER BERICHT NOCH KOPIEN DAVON DÜRFEN IN DIE
VEREINIGTEN STAATEN VERSANDT, DORTHIN MITGENOMMEN ODER AN USPERSONEN ABGEGEBEN WERDEN (IM SINNE DER REGULIERUNGSVORSCHRIFTEN GEMÄSS US SECURITIES ACT VON 1933, IN SEINER GÜLTIGEN
FASSUNG).
Das vorliegende Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung der Credit Suisse
weder vollständig noch auszugsweise vervielfältigt werden. Copyright © 2016 Credit
Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten.
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