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Aus Rendite + IMMOBILIEN 2016
HISTORISCH GÜNSTIGE
KONDITIONEN
Der Kauf einer Wohnimmobilie stellt eine langfristige Investition dar,
bei der eine Vielzahl von Faktoren die dauerhafte Werthaltigkeit des
Objekts und seinen Wiederverkaufswert beeinflussen. Daher ist es
wichtig, sich vorab eingehend mit der Immobilie zu beschäftigen.
V
iele Privatanleger betrachten
Wohnimmobilien als wichtigen Bestandteil ihres Vermögensportfolios. Sie versprechen sich von Immobilienanlagen nicht
nur stetige Erträge durch Mieteinnahmen,
sondern auch eine Wertentwicklung, die
oft unabhängig von den Aktien- und Rentenmärkten verläuft und damit Wertschwankungen des Gesamtportfolios verringern kann. Diese positiven PortfolioEigenschaften erscheinen besonders in
Zeiten attraktiv, in denen die Verunsicherung über politische und ökonomische
Risiken zu einer erhöhten Volatilität an
den Kapitalmärkten führt.
Im aktuellen Niedrigzinsumfeld
können Immobilienanlagen darüber hinaus eine potenziell renditestärkere Alternative zum Rentenmarkt darstellen. Im
Juni dieses Jahres rentierten zehnjährige
Bundesanleihen erstmals im negativen
Bereich. Die sehr expansive Geldpolitik
im Euroraum, mit einem Leitzins bei null
Prozent und Anleihekäufen der Europäischen Zentralbank im monatlichen Volumen von 80 Milliarden Euro, sollten die
Zinsen bis auf Weiteres am Boden halten.
Wenn es darum geht, Vermögen mit angemessenen Renditen anzulegen, ist auf sichere Staatsanleihen deshalb kein Verlass
mehr. Immobilienkäufer profitieren in
diesem Umfeld dagegen von sehr günstigem Baugeld: Im Juni waren in Deutschland für Wohnbaudarlehen mit fünf- bis
zehnjähriger Zinsbindung durchschnittlich nur 1,6 Prozent Zinsen zu zahlen. Das
sind historisch günstige Konditionen, die
sich künftig sogar noch etwas verbessern
könnten.
Während die Finanzierungskosten
niedrig bleiben, haben die Anschaffungskosten am deutschen Wohnungsmarkt in
den vergangenen Jahren deutlich angezogen, vor allem in den Metropolen. Die
Quadratmeterpreise für neue Eigentumswohnungen in Berlin sind nach Daten des
Analyseunternehmens Bulwien Gesa
zwischen 2009 und 2015 um jährlich 7,5
Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum
verzeichneten Objekte in Hamburg ein
Plus von 6,2 Prozent, in München sogar
von 9,1 Prozent im Jahr. Dieser Anstieg
ist jedoch nicht nur auf das wachsende
Interesse in- und ausländischer Investoren
zurückzuführen. Fundamentale Faktoren
wie der Trend zur Urbanisierung und die
Zuwanderung nach Deutschland steigern
die Nachfrage nach Wohnraum, außerdem erleichtern die hohe Beschäftigung
und steigende Einkommen vielen Bundesbürgern die Entscheidung, ein Haus
oder eine Wohnung zur Eigennutzung zu
erwerben.
Die gebremste Bautätigkeit in Deutschland führt dazu, dass Wohnraum knapp
bleibt: Rund 250.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2015 stand eine Nachfrage
von 400.000 bis 500.000 Wohnungen gegenüber. Zusammen mit dem Nachfrageüberhang der letzten Jahre fehlen vermutlich mehr als eine halbe Million Wohnungen. Die Deutsche Bank rechnet daher mit
weiteren Preissteigerungen am Wohnungsmarkt, und zwar für 2016 um durchschnittlich rund 7,5 Prozent in den Metropolen
und sechs Prozent bundesweit. Außerhalb
der Großstädte sollten die Regionen Nordund Ostdeutschland sowie Bayern eine
besonders starke Preisentwicklung zeigen,
im Norden und Osten ausgehend von ei-
nem eher niedrigen Preisniveau. Interessantes Wertsteigerungspotenzial bei Immobilien zeigen unter anderem die dynamischen Städte Ostdeutschlands wie Dresden, Erfurt, Leipzig, Potsdam, Jena, Rostock und Weimar.
Die Mieten dürften 2016 ähnlich
stark steigen wie in den Vorjahren. Damit
bleiben deutsche Wohnimmobilien auch
unter Ertragsgesichtspunkten attraktiv.
Die einfachen Mietrenditen könnten gegenüber dem Vorjahr zwar leicht nachgeben, mit durchschnittlich 4,3 Prozent im
Bestand und 3,5 Prozent für Neubauten
(jeweils ohne Transaktionskosten, Instandhaltung und Kreditaufnahme) sollten sie aber weiterhin einen deutlichen
Renditeabstand zu Bundesanleihen ermöglichen.
Gemessen an verfügbarem Einkommen und Zinsniveau erscheint Wohneigentum in Deutschland trotz der gestiegenen
Preise weiter erschwinglich, die Hauspreise erscheinen insgesamt fair. Angesichts
der Angebotsknappheit, günstiger Finanzierungsbedingungen und hoher Preiserwartungen ist es jedoch denkbar, dass
Überbewertungen am deutschen Wohnungsmarkt künftig zunehmen, vor allem
in den Top-Lagen der Metropolen. Anleger, die an einer Wohnimmobilie interessiert sind, sollten daher die infrage kommenden Objekte eingehend prüfen und
besonders in den Großstädten auch Immobilien aus 1b-Lagen berücksichtigen.
Grundsätzlich muss ein Immobilienanleger entscheiden, ob er eine einzelne
Wohnung oder ein ganzes Mehrfamilienhaus erwerben will. Das ist nicht nur eine
Frage der finanziellen Möglichkeiten, son-
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Die Nutzung ist ausschließlich der Deutsche Bank gestattet!
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Christoph Zschätzsch: „Das Finanzierungskonzept sollte sich realistisch an den finanziellen Möglichkeiten des Anlegers orientieren.“
FOTO: DEUTSCHE BANK AG
dern betrifft auch den Charakter des Engagements. Der Kauf eines Hauses mit mehreren Wohnungen ist vor allem eine unternehmerische Investition: Hausbesitzer
haben größere Freiheiten bei der Verwaltung ihres Eigentums und können die Immobilie nach eigenen Vorstellungen entwickeln, müssen aber auch viel Arbeit in das
Objekt stecken. Unter dem Gesichtspunkt
der Risikostreuung profitieren sie davon,
dass mit dem möglichen Ausfall eines
einzelnen Mieters nur ein Teil der kalkulierten Einkommensströme wegfällt.
Der Käufer einer Eigentumswohnung
wird dagegen Teil einer Eigentümergemeinschaft und ist damit Mehrheitsbeschlüssen unterworfen, die sich auch auf
seine Renditeerwartung auswirken können. Er hat in der Regel weniger Arbeit mit
seinem Besitz, dafür können die Kosten
höher ausfallen, zum Beispiel für die
Hausverwaltung. Eine Risikostreuung
über das Objekt gibt es nicht: Kündigt der
Mieter einer Eigentumswohnung, fallen
die Mieterträge des Besitzers komplett
aus, bis ein Nachmieter gefunden ist.
Der Kauf einer Wohnimmobilie stellt
eine langfristige Investition dar, bei der
eine Vielzahl von Faktoren die dauerhafte
Werthaltigkeit des Objekts und seinen
Wiederverkaufswert beeinflussen. Daher
ist es wichtig, sich vorab eingehend mit der
Immobilie zu beschäftigen. Einige der
Fragen, die sich Anleger vor dem Kauf
stellen sollten, sind:
l Wissen Sie, ob der Kaufpreis für das
Objekt angemessen und marktüblich ist?
Anhaltspunkte kann ein Wertgutachten
eines unabhängigen Experten liefern.
l Können Sie sich vorstellen, dort
selbst zu wohnen? Wie ist die Anbindung
zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Kindergärten, Schulen, Ärzten, Geschäften? Wie
ist das nachbarschaftliche Umfeld? Liegt
das Objekt in einer ruhigen Lage, an einer
viel befahrenen Straße oder in der Nähe
eines Flughafens?
l Ist die Wohnung bzw. sind die Wohnungen hell, gut geschnitten und gut ausgestattet? Wie viele Einheiten hat das
Mehrfamilienhaus, sind Kellerräume und
Parkplätze vorhanden, wie ist der Zustand
der Gemeinschaftsflächen? Sind Heizungsanlage, Telefon- und Fernsehanschlüsse auf dem neuesten Stand? Ist das
Objekt für altersgerechtes Wohnen geeignet? Ist ein Energieausweis vorhanden?
l Ist die Wohnung bereits vermietet,
und wie hoch ist die vereinbarte Miete?
Stehen im Haus Wohnungen leer?
l Besteht die Pflicht, einem Mietpool
beizutreten, oder fließt Ihnen die Miete
unmittelbar zu? Wenn in einem Objekt mit
Mietpool eine Wohnung nicht vermietet
ist, wird der Mietausfall auf alle Woh-
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Gemessen am verfügbaren Einkommen und Zinsniveau erscheint Wohneigentum in
Deutschland trotz der gestiegenen Preise weiter erschwinglich.
nungseigentümer verteilt. Das kann Vorund Nachteile haben. Gegebenenfalls sollten Sie sorgfältig prüfen, welche Rechte
und Pflichten Sie mit dem Eintritt in einen
Mietpool übernehmen.
l Besteht eine Mietgarantie? Für wie
lange und in welcher Höhe? Finden Sie für
das Objekt einen Mieter, der bereit ist, die
garantierte Miete zu bezahlen? Ist die
vertraglich vereinbarte höher oder niedriger als die garantierte Miete? Entspricht
die garantierte Miete dem Mietspiegel?
Wer übernimmt die Mietgarantie?
l Besteht eine Hausverwaltung? Wurden für Instandhaltung und Modernisierung Rücklagen gebildet?
Im Zweifelsfall ist immer zu empfehlen, sach- und fachkundigen Rat zum Objekt und zu den Verträgen, wie zum Beispiel Mietvertrag, Eigentümergemeinschaft, Mietpool sowie zu steuerlichen
Aspekten einzuholen.
Welche Kapitalrendite eine Wohnimmobilie am Ende erzielt, hängt unter
anderem vom Kaufpreis, von den Finanzierungskosten, dem notwendigen Erhaltungs- oder Modernisierungsaufwand, der
Höhe der Mieteinkünfte sowie der steuerlichen Situation des Käufers ab. Um Klarheit zu gewinnen, ist vor der Kaufentschei-
dung in jedem Fall eine detaillierte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung erforderlich, in der die prognostizierten Mieteinkünfte mit den erwarteten Kosten abgeglichen werden.
Bei den laufenden Kosten steht zunächst in der Regel die Darlehenstilgung
im Mittelpunkt. Umso wichtiger ist es, ein
individuelles Finanzierungskonzept zu
erstellen, das die gesamte Vermögensstrategie des Anlegers einschließlich seiner
steuerlichen Situation berücksichtigt. So
können beispielsweise Anleger, die beim
Kauf viel Eigenkapital einsetzen, den Darlehensumfang in Grenzen halten und bereits frühzeitig vom Einnahmeplus durch
Mieteinkünfte profitieren. Unter steuerlichen Gesichtspunkten kann dagegen auch
ein hoher Kreditanteil gewünscht sein, da
Vermieter die gezahlten Finanzierungszinsen den Mieteinkünften gegenüberstellen dürfen. Ergibt sich in Verbindung mit
der Gebäudeabschreibung und anfallendem Erhaltungsaufwand ein negativer
Saldo, erzielen Eigentümer Entlastung bei
der Einkommensteuer.
Das Finanzierungskonzept sollte sich
realistisch an den finanziellen Möglichkeiten des Anlegers orientieren und auch
Risiken, zum Beispiel unerwartete Mietausfälle, berücksichtigen. Es kann früh-
zeitig erstellt werden, auch wenn noch
keine passende Immobilie gefunden ist.
Der Anleger erhält so einen realistischen
Blick auf seine finanziellen Möglichkeiten, und die Bank kann später ihre Kreditentscheidung schneller treffen, da ihr ein
bereits abgestimmtes Konzept vorliegt.
Neben den Kreditraten sollten Immobilienbesitzer eine finanzielle Rücklage für
Instandhaltungen und Modernisierungen
einplanen. Zu den laufenden Kosten zählt
ferner die Grundsteuer, Vermieter können
diese aber als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.
Neben den laufenden Kosten sind
beim Wohnungskauf eine Reihe einmaliger Nebenkosten zu beachten, die in der
Summe durchaus zehn bis 15 Prozent des
Kaufpreises ausmachen können. Hierzu
zählt zunächst die Grunderwerbsteuer,
deren Höhe sich je nach Bundesland in
einer Spanne zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des vertraglich vereinbarten Kaufpreises bewegt. Käufer benötigen einen
Nachweis über gezahlte Grunderwerbsteuer, um ihre Immobilie im Grundbuch
einzutragen. Weitere Nebenkosten beim
Kauf sind insbesondere das Maklerhonorar, sofern das Objekt durch einen Makler
vermittelt wurde sowie Kosten für die
gesetzlich vorgeschriebene notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch. Auch bei der Finanzierung können Nebenkosten entstehen, zum Beispiel für Wertgutachten.
Fazit: Auch nach der Preisentwicklung
der vergangenen Jahre bleiben deutsche
Wohnimmobilien eine interessante Anlagealternative. Vermietete Immobilien bieten nicht nur die Chance auf attraktive
Mietrenditen oberhalb des Zinsniveaus
von Bundesanleihen, sie können auch einen wichtigen Beitrag zur Diversifizierung
des Gesamtvermögens und damit zur Verbesserung der Risikostruktur leisten. Wesentliche Voraussetzungen für eine erfolgreiche Investition sind die sorgfältige Objektauswahl und ein individuelles Finanzierungskonzept, das steuerliche Aspekte
ebenso berücksichtigt wie die übergreifende Vermögensstrategie des Anlegers. Eine
kompetente Beratung durch Immobilien-,
Finanzierungs- und Steuerexperten kann
den Grundstein für einen langfristigen
Investitionserfolg legen.
AUTOR CHRISTOPH ZSCHÄTZSCH
IST LEITER BAUFINANZIERUNG
DER DEUTSCHEN BANK.
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FOTO: SHUTTERSTOCK.COM
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