《月次調査》 REISM エリア分析レポート 9 2016 年 中板橋 vol. 62 月 調査対象： 「 REISM エリア分析レポート」は、毎月１つの駅を取り上げ、 交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、 そのエリアの特長をレポートしています。 賑やかな商店街と穏やかな住環境「中板橋」 「中板橋」は東京23区の北西部、 「板橋区」に位置しています。 駅の北側の「中板橋商店街」にはスーパーや飲食店などの日常生活に 便利なお店や、おオシャレなカフェなど、およそ150店舗ほどのお店が集 まっています。毎年7月には、名前に「中」と付くことから「板橋の真ん中 （へそ）」として「へそ祭り」が開催されたりと、活気に満ちた商店街です。 また、板橋十景のひとつ「石神井川」は「石神井川緑道」として整備され ており、川沿いにはソメイヨシノやヤマザクラなど、1,000本を超える桜が 植えられています。お花見の季節になると桜の名所として、多くの人が 訪れます。 南側は戸建てが中心の穏やかな住宅街が形成されていますが、 通り沿い にはマンションも多く見られます。 「豊島病院」などの大きな病院もあり、 安心して生活を送ることができます。 このように賑わいのある商店 街と穏やかな住環 境の「中板橋」は、 年齢問わず落ち着いて暮らせる環境の整ったエリアです。 「中板橋商店街」は活気あふれるお店が集まっている カフェ「1 ROOM Coffee」 住民の健康を支える「豊島病院」 心地よい空間でのんびりコーヒーを楽しめます 駅南側にもスーパーがあるため、 日常生活で困ることはない 池袋まで７分！都内各地から横浜方面まで、幅広いアクセス！ 東武東上線「中板橋」駅は、埼玉方面から池袋を結ぶ路線です。 東武練馬 中板橋 小竹向原 中野 巣鴨 東武東上線 池袋 副都心線 乗り換えなしで7分、乗換一回で「新宿」まで20分、 「渋谷」まで25分と 便利な立地にあります。 護国寺 有楽町線 江戸川橋 JR 中央・総武線 新宿 方南町 「中板橋」は急行こそ止まりませんが、ターミナル駅の「池袋」までは JR 山手線 新宿三丁目 「池袋」まで出てしまえば、都内を一周できるJR山手線はもちろん のこと、他JR各線、東京メトロ各線、西武線など多種多様な路線を 市ヶ谷 中野坂上 利用可能です。 さらに東武東上線は2013年から、副都心線を経由して、東急東横 飯田橋 線・みなとみらい線まで直通運転を始め、自由が丘、横浜、元町・中華 東急東横線 代官山 渋谷 街方面へ乗り換え なしでアクセスが可能になりました。 永田町 赤坂見附 丸ノ内線 都内から神奈川方面までアクセスのできる交通選択肢の多ささも、 霞ヶ関 ―1― 「中板橋」駅が幅広い層に支持されている理由です。 「中板橋」周辺の賃貸市場 中板橋の賃貸市場を分析していきます。23区平均と比較すると、賃料相場は からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の391円ずつ値下がり、築年数1年ごとに 23区の3,339円/㎡に対し中板橋は2,997円/㎡と23区よりもやや低く、築年平均を 「b.築年」の514円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,378円ずつ値上がるこ みてみると築古物件の少し多いエリアであることがわかります。 とがわかります。 次に重回帰分析で「築年数」 「徒歩分数」 「面積」の3つの変数が賃料にどの程度 「賃料に対する影響割合の比較」から中板橋駅の傾向を分析すると、 「b.築年/d. 影響を与えているかを分析します。 「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析 切片」 「e.標準偏差/d.切片」 （賃料のばらつき）ともに23区よりも低く、安定した賃 結果一覧」を見てみると、中板橋の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の47,789円 貸市場であることがわかります。 ● エリア別 平米賃料単価／築年数 比較一覧表 中板橋 賃料単価 （円／㎡） 最頻値 3,339 3,000 2,997 23区平均 中板橋 標準偏差 最頻値 21 6 24 23区平均 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 3,375 築年数（年） 26 ■単身者向け賃貸物件の賃料単価と築年数（単回帰） 6 26 ●徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧 a.徒歩 中板橋 b.築年 -391.3 23 区平均 c.面積 -514.0 -460.2 1377.8 -707.4 d.切片 e.標準偏差 50,736.4 10,503.3 47788.8 1,755.7 8833.9 賃料に対する影響割合の比較 中板橋 b.築年/d.切片 a.徒歩/d.切片 e.標準偏差/d.切片 -1.40% -0.89% 20.88% -1.08% 23区平均 -0.82% 18.49% n =1,796 0 10 20 30 40 50 60 ※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。 ※データは 2014 年 3 月末日現在のデータです。 重回帰分析は築 10 ∼ 30 年、 16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。 「中板橋」の居住者特性 「中板橋」の居 住者 特 性を見ていきます。まずは単身 者 世帯の比 較です。 構成比を見てみると20-39歳の年齢帯が一番多く、その他の年齢帯についても、 東京都の45.71%に対し、板橋区は50.08%、中板橋（徒歩15分圏内）は47.81%と、 23区と類似した傾向を見せています。適度な商店街と適度な住宅のある中板橋は、 ともにやや高い割合です。 若者からお年寄りまでどの年代でも暮らしやすいエリアであることがわかります。 次に年齢構成比と男女比率を見てみると、男女比率はほぼ変わりません。年齢 男性 商圏内比率 ■年齢構成比と男女比率の比較 ■単身者世帯の比較 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 0.0% 地域 総数 世帯人員が１人 総数に対する割合 20歳未満 東京都 6,393,768人 2,922,488人 45.71% 20∼39歳 板橋区 272,683人 136,573人 50.08% 40∼59歳 中板橋 33,895人 16,205人 47.81% 国勢調査（平成 22 年）より 5.0% 女性 東京都比率 10.0% 15.0% 20.0% 60∼79歳 80歳以上 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 国勢調査（平成 22 年）より REISM 管理物件 ― 2016 月 9 月現在 ― REISMでは中板橋エリアでのリノベーション実績があります。 ＜中板橋でのリノベーション物件＞ 居室にはグレーがかった石タイルを、キッチンにはモルタルむき出しの土間を床材に使い、生 活スペースを緩やかにゾーニング。ふんだんに使われた木製リブ材はすっきりとシャープな印象 を与え、光による表情の変化も楽しめます。上質「Organic」で、 「帰るとそこは海外ホテル」そん な小トリップを日々体験できる空間に仕上がっています。 リノベーションをすることにより賃料は約19%向上（弊社査定賃料比）。 その他の近隣エリアのリノベーション物件はコチラから ―2 ― Organic 023 中板橋 借家数、空家数ともに増加している板橋区 「中板橋」駅の所在する板橋区は東京23区の北西部に位置しています。華やかな 住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区 繁華街といった街はあまりありませんが、閑静な住宅街の「常盤台」や、もともと 全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、 工業地帯で近年マンションが増加している「志村三丁目」など、住宅街の多い 空き家数も5年の間で全体的に増えています。板橋区を見てみると、供給にあたる 区です。 借家数は5年の間に5.2%増加し、空き家数は26.0%増加しています。 ● 空き家となっている賃貸住宅数の変化 ● 居住世帯のある借家数の変化 2008年 2013年 増減 増減率（％） 23区全体 2,092,880 2,283,620 190,740 9.1 23区全体 板橋区 128,900 135,630 6,730 5.2 板橋区 北区 2013年 増減 増減率（％） 425,300 70,640 19.9 21,370 26,920 5,550 26.0 12,290 14,480 2,190 17.8 北区 89,560 95,290 5,730 6.4 豊島区 72,260 83,930 11,670 16.2 豊島区 16,680 25,450 8,770 52.6 27.9 練馬区 23,860 26,830 2,970 12.4 練馬区 129,990 166,270 36,280 ●エリア別 住宅 （貸家）着工数の推移 ●板橋区の人口推移 90000 350 0 80000 600000 3000 70000 40000 調査中 30000 300000 15 0 0 200000 10 0 0 20000 100000 500 10000 0 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015（年） 豊島区 東京都 （人） 400000 2000 50000 出典：総務省「住宅・土地統計調査」より抜粋 500000 2500 60000 0 2008年 354,660 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 23区全体 2011 2012 2013 2014 201５ 201６ （年） 出典：東京都「住民基本台帳」より抜粋 ※各年 1 月 1 日現在のデータ ※2015 年の未発表部分は予測値としてグラフに追記しています。 東京都・23 区全体は第一軸（左）、豊島区は第二軸（右） 出典：東京都「住宅着工統計」 「統計年鑑 建設及び住居」より抜粋 エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関して 増加傾向がうかがえ、2015年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。 いることがグラフから読み取ることができます。板橋区の供給傾向も東京都や 板橋区は今後も人口の増加が予測されていますが、油断はできません。賃貸 23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、 住宅の供給が高まるなかで、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められる 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた エリアといえます。 《まとめ》 「中板橋」は東京23区の北西部、 「板橋区」に位置しています。駅の いにはマンションも多く見られます。 「豊島病院」などの大きな病院も 北側の「中板橋商店街」にはスーパーや飲食店などの日常生活に便利 あり、安心して生活を送ることができます。 なお店や、おオシャレなカフェなど、およそ150店舗ほどのお店が集まっ 不動産市場に目を向けると、築年による影響が安定している一方、供 ています。毎年7月には、名前に「中」と付くことから「板橋の真ん中（へ 給が増える中でいかに居住者のニーズを捕まえるか、今後の変化にどう そ）」として「へそ祭り」が開催されたりと、活気に満ちた商店街です。 対応するかがカギとなるエリアです。 南側は戸建てが中心の穏やかな住宅街が形成されていますが、通り沿 POINT! ①日常生活に便利なお店が集まって活気のある「中板橋商店街」 ②ターミナル駅の「池袋」まで７分と、抜群の交通利便性！ ③築年による賃料への影響が安定している一方、供給がやや増加している賃貸市場 《次回予定》10月号は、2016年10月にREISMホームページに掲載いたします。 レポートに関するお問合せ： リズム株式会社 〒150-0031 東京都渋谷区桜丘町13-3 tel. 03-5458-7003 mail. [email protected] 担当：河合 祐斗（カワイ ユウト） ―3―
© Copyright 2024 ExpyDoc
