Ratsversammlung Informationsvorlage Nr. VI-DS

Ratsversammlung
Informationsvorlage Nr. VI-DS-02986
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium
Termin
Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters
Fachausschuss Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule
Ratsversammlung
21.09.2016
Information zur Kenntnis
Eingereicht von
Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule
Betreff
Berichterstattung 2016 zur jährlichen Analyse der Kosten der Unterkunft und
Heizung von Leistungsberechtigten nach dem SGB II und Untersuchung der
Angebotsmieten zur Überprüfung des Richtwertes für die Angemessenheit
Die Information wird zur Kenntnis genommen.
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
nicht relevant
Einleitung
Mit Ratsbeschluss RB-IV-780/07 wurde folgende Festlegung getroffen:
Jeweils bis zum 30. September eines Jahres legt der Oberbürgermeister dem Stadtrat eine Analyse über die Entwicklung der Preise vor, die relevant für die Höhe der
Kosten der Unterkunft (KdU) und Heizung der von Hartz IV Betroffenen sind.
Mit der Informationsvorlage VI-DS-01648 wurde die Ratsversammlung zum
28.10.2015 zu den Ergebnissen des Jahres 2015 informiert.
Auf Grundlage des im Jahr 2013 vereinbarten Konzepts zum Aufbau eines KdUControllings wurden dem Sozialamt durch das Jobcenter Leipzig im März 2016 die
notwendigen Kennzahlen für die jetzt vorliegende Berichterstattung übermittelt. Diese
Auswertung enthält detaillierte Angaben zu den Unterkunftskosten aller Leistungsberechtigten auf Grundsicherung für Arbeitsuchende nach dem SGB II. Die Auswertung
des Jobcenters wurde um Angaben aus den regelmäßig veröffentlichten Statistiken
der Bundesagentur für Arbeit zu den Beziehern von Grundsicherung nach dem
SGB II ergänzt.
Näher untersucht wurden die Mietkosten der Bedarfsgemeinschaften von Leistungsberechtigten nach dem SGB II, deren Größe zugleich der tatsächlichen Haushaltsgröße entsprach. So ist sichergestellt, dass die Ergebnisse für die jeweilige Haushaltsgröße aussagekräftig sind. Denn nur diese 1:1-Haushalte tragen die vollständigen Unterkunftskosten bzw. bewohnen eine Wohnung allein. In den verbleibenden –
und hier nicht weiter untersuchten – Bedarfsgemeinschaften leben weitere Haushaltsangehörige ohne eigenen Hausstand, die ggf. keine Grundsicherungsleistungen
beziehen wie Untermieter, Angehörige, Bewohner von Wohngemeinschaften u. ä.
Die Auswertung umfasst somit ca. 92% aller Bedarfsgemeinschaften, die zur Miete
wohnen.
Da Leistungsberechtigte nur zu einem ganz geringen Anteil (<1%) in selbstgenutzem
Wohneigentum wohnen, wurden deren Unterkunftskosten nicht näher betrachtet.
Nachträgliche Änderungen im Fallbestand durch rückwirkende Leistungsbewilligungen oder -aufhebungen werden in der Stichtagsauswertung nicht abgebildet und finden daher ebenfalls keine Berücksichtigung.
Nachfolgend werden die wesentlichen Erkenntnisse dieser Auswertung in komprimierter Form dargestellt. Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen, dass die tatsächlichen Kosten der Unterkunft und Heizung der leistungsberechtigten Haushalte in
einem ausgewogenen Verhältnis zu den Ende 2014 festgelegten kommunalen
Richtwerten (DS-00687/14 vom 18.12.2014) stehen. Im Vergleich zur letztjährigen
Berichterstattung sind die Grundmieten und die Vorauszahlungen für die Betriebsund Heizkosten der leistungsberechtigten Haushalte gestiegen.
Zusätzlich wurde geprüft, ob zu den aktuell gültigen Werten Wohnraum einfachen
Standards in ausreichendem Umfang zur Anmietung zur Verfügung steht. Dazu hat
das Sozialamt über einen Zeitraum von drei Monaten den Mietwohnungsmarkt im
Stadtgebiet genauer untersucht.
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1. Untersuchung der Unterkunftskosten aller leistungsberechtigten Haushalte
Tabelle 1 - Fallmenge leistungsberechtigter 1:1-Haushalte mit Miete
(Untersuchungsgröße)
alle BG
1 PHH
2 PHH
3 PHH
4 PHH
> 4 PHH
Summe
2012
2013
2014
2015
2016
1:1 HH
2012
2013
2014
2015
2016
Σ alle BG
1:1 in 2012
1:1 in 2013
1:1 in 2014
1:1 in 2015
1:1 in 2016
25.510 61,8%
24.303 62,0%
24.027 60,9%
23.732 62,1%
22.544 62,0%
1 PHH
22.702 60,1%
21.708 60,5%
20.964 61,1%
20.265 60,5%
20.212 60,5%
100%
89,0%
89,3%
87,3%
85,4%
89,7%
8.397 20,3%
7.812 20,0%
7.865 19,9%
7.347 19,2%
6.768 18,6%
2 PHH
7.899 20,9%
7.361 20,5%
6.782 19,8%
6.562 19,6%
6.399 19,1%
100%
94,1%
94,2%
86,2%
89,3%
94,5%
4.165 10,1%
3.909 10,0%
4.163 10,6%
3.848 10,1%
3.744 10,3%
3 PHH
4.030 10,7%
3.773 10,5%
3.613 10,5%
3.587 10,7%
3.634 10,9%
100%
96,8%
96,5%
86,8%
93,2%
97,1%
2.118 5,1%
2.033 5,2%
2.076 5,3%
2.043 5,3%
2.007 5,5%
4 PHH
2.059 5,5%
1.982 5,5%
1.870 5,5%
1.927 5,7%
1.930 5,8%
100%
97,2%
97,5%
90,1%
94,3%
96,2%
1.109 2,7%
1.110 2,8%
1.289 3,3%
1.262 3,3%
1.283 3,6%
> 4 PHH
1.073 2,8%
1.070 3,0%
1.074 3,1%
1.164 3,5%
1.233 3,7%
100%
96,8%
96,4%
83,3%
92,2%
96,1%
41.299
39.167
39.420
38.232
36.346
Summe
37.763
35.894
34.303
33.505
33.408
100%
Ø 91,4%
Ø 91,6%
Ø 87,0%
Ø 87,6%
Ø 91,9%
Die Anzahl der Bedarfsgemeinschaften mit Miete ist von 2012 zu 2016 um ca. 5.000
gesunken. Das entspricht einem Rückgang um 12,0%. Der Anteil der 1-PersonHaushalte an allen leistungsberechtigten 1:1-Haushalten in Mietwohnungen ist in den
vergangenen fünf Jahren konstant hoch geblieben. Die Anzahl der 2-PersonenHaushalte hat sich weiter verringert.
Die Anzahl der leistungsberechtigten Haushalte mit mehr als vier Personen hat in
den letzten fünf Jahren kontinuierlich zugenommen, auch wenn deren Anteil an allen
leistungsberechtigten Haushalten weniger als 4% beträgt.
Tabelle 2 - Entwicklung aller 1- und 2-Personen-Bedarfsgemeinschaften mit Miete
Jahr
alle BG
2012
2013
2014
2015
2016
41.299
39.167
39.420
38.232
36.346
1-Person-BG
25.510
24.303
24.027
23.732
22.544
61,8%
62,0%
60,9%
62,1%
62,0%
2-Personen-BG
8.397
7.812
7.865
7.347
6.768
20,3%
20,0%
19,9%
19,2%
18,6%
Summe
82,1%
82,0%
80,8%
81,3%
80,6%
1- und 2-Personen-Haushalte haben mit 81% den größten Anteil aller leistungsberechtigten Fälle. Dieser Wert entspricht ungefähr dem Anteil an allen Leipziger
Haushalten (82,2%)1 und hat sich in den letzten fünf Jahren kaum verändert.
1
Statistisches Jahrbuch 2016 (Vorabversion), Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Daten für 2015, Stand 27.05.2016
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Tabelle 3 - Fallmengen im relativen Vergleich aller 1:1-Haushalte
Veränderung
Verteilung
Fallcharakteristik u.
Vergleichsjahr
1 PHH
n 20.212
2 PHH
n 6.399
3 PHH
n 3.634
4 PHH
n 1.930
> 4 PHH
n 1.233
2012
60,1%
20,9%
10,7%
5,5%
2,8%
100% / 37.763
2013
60,5%
20,5%
10,5%
5,5%
3,0%
100% / 35.894
2014
61,1%
19,8%
10,5%
5,5%
3,1%
100% / 34.303
2015
60,5%
19,6%
10,7%
5,7%
3,5%
100% / 33.505
2016
60,5%
19,1%
10,9%
5,8%
3,7%
100% / 33.408
2016 zu 2012
0,6%
- 9,4%
1,8%
5,2%
24,3%
- 13,0%
- 7,3%
2,7%
5,2%
18,9%
- 7,4%
- 3,7%
2,7%
5,2%
16,2%
- 2,7%
- 2,6%
1,8%
1,7%
5,4%
- 0,3%
2016 zu 2013
2016 zu 2014
Veränderung
Anteil kostenunangemessener HH
Veränderung
Anteil kostenangemessener HH
2016 zu 2015
- 1,0%
-
Summen
n 33.408
2012
53,8%
54,1%
69,4%
74,1%
56,7% / 20.805
2013
65,2%
69,5%
81,1%
84,3%
68,9% / 23.994
2014
65,1%
67,6%
77,7%
81,6%
67,9% / 22.573
2015
70,1%
71,1%
82,0%
90,0%
72,8% / 23.547
2016
66,2%
64,9%
79,4%
86,8%
68,7% / 22.103
2016 zu 2012
23,0%
20,0%
14,4%
17,1%
21,2%
2016 zu 2013
1,5%
- 6,6%
- 2,1%
3,0%
- 0,3%
2016 zu 2014
1,7%
- 4,0%
2,2%
6,4%
1,2%
2016 zu 2015
- 5,6%
- 8,7%
- 3,2%
- 3,6%
- 5,6%
2012
46,2%
45,9%
30,6%
25,9%
43,3% / 15.885
2013
34,8%
30,5%
18,9%
15,7%
31,1% / 10.830
2014
34,9%
32,4%
22,3%
18,4%
32,1% / 10.656
2015
29,9%
28,9%
18,0%
10,0%
27,2% / 8.794
2016
33,8%
35,1%
20,6%
13,2%
31,3% / 10.072
2016 zu 2012
- 26,8%
- 23,5%
- 32,7%
- 49,0%
- 27,7%
2016 zu 2013
- 2,9%
15,1%
9,0%
- 15,9%
0,6%
2016 zu 2014
- 3,2%
8,3%
- 7,6%
- 28,3%
-2,5%
2016 zu 2015
13,0%
21,4%
14,4%
32,0%
15,1%
In Tabelle 3 wird die Entwicklung und relative Verteilung von Fällen mit rechnerisch
angemessenen und unangemessenen Unterkunftskosten dargestellt. Das bedeutet,
dass in den hier aufgeführten Fällen mit unangemessenen KdU (2016: 10.072) durch
das Jobcenter geprüft wurde, ob die KdU trotz Überschreitung der Ende 2014 festgeSeite 3 von 18
legten Richtwerte im konkreten Einzelfall weiter anerkannt werden kann. Die - häufig
befristete - Anerkennung solcher Kosten kann folgende Ursachen haben:

Die Bedarfsgemeinschaft hat erstmals einen Antrag auf SGB II–Leistungen
gestellt. In diesem Fall sind auch über dem Richtwert liegende Unterkunftskosten für einen befristeten Zeitraum von i.d.R. 6 Monaten in voller Höhe anzuerkennen. Eine Kostensenkung ist erst nach diesem Übergangszeitraum der zur Suche und zum Umzug in eine kostenangemessene Wohnung dient möglich.

Es liegen besondere Lebensumstände vor, die die weitere Anerkennung von
Unterkunftskosten, die über die Richtwerte hinausgehen, rechtfertigen. Das ist
regelmäßig gegeben, wenn Personen in der Bedarfsgemeinschaft leben, denen aufgrund einer schweren Erkrankung oder wegen Pflegebedürftigkeit kein
Umzug zugemutet werden kann. Daneben benötigen einzelne Haushalte dauerhaft höhere Unterkunftskosten, wenn sie auf behindertengerechten Wohnraum angewiesen sind, der am Wohnungsmarkt nicht zu den von der Stadt
Leipzig festgesetzten Richtwerten angeboten wird.

Eine Absenkung unangemessener Aufwendungen muss darüber hinaus nicht
gefordert werden, wenn diese unter Berücksichtigung der bei einem Wohnungswechsel zu erbringenden Leistungen (z.B. Umzugs- und Renovierungskosten) unwirtschaftlich wäre.
Solche Gründe lagen bei insgesamt 5.021 Haushalten vor, so dass tatsächlich nur
5.051 Fälle (2016: 5.922) in der Unangemessenheit verblieben; das entspricht ca.
16% aller 1:1 Haushalte mit Miete (Vorjahr noch ca. 18%). Der Anteil der Bedarfsgemeinschaften mit unangemessenen KdU, die nicht in voller Höhe anerkannt werden, ist im Vergleich zur vorangegangenen Berichterstattung weiter gesunken (vgl.
Tabelle 6).
Die Angemessenheitsquote über alle Haushaltsgrößen von 56,7% in 2012 ist im Jahr
2015 durch die Einführung der neuen Richtwerte KdU zum 18.12.2014 deutlich auf
72,8% gestiegen und war im vergangen Jahr nur leicht rückläufig. Ursache für die
jüngste Entwicklung sind die gestiegenen Aufwendungen für Miete und Nebenkosten
der leistungsberechtigten Haushalte (im Durchschnitt +2,8% von 2015 zu 2016).
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Tabelle 4 - Kosten- und Wohnflächenstruktur aller 1:1-Haushalte
Ø tatsächliche mtl.
Miete in €
(Brutto-warm)
1:1 HH
2 PHH
3 PHH
4 PHH
> 4 PHH
2012
294,35
406,18
476,59
535,14
622,98
359,66
2013
298,10
407,93
479,94
538,25
624,82
362,74
2014
303,64
415,58
486,86
546,98
640,25
368,87
2015
309,92
419,86
493,57
551,14
651,63
376,87
2016
320,42
431,19
501,81
560,17
660,17
387,76
328,00
432,41
544,33
628,99
2012
259,46
311,88
351,72
408,84
499,49
295,24
2013
262,82
319,95
360,29
420,02
516,29
301,02
2014
265,73
330,40
384,69
440,81
543,74
307,66
2015
279,01
328,56
374,88
437,25
532,18
316,87
2016
277,26
326,25
372,29
435,17
540,01
315,80
2012
46,2
62,6
72,8
82,8
96,3
57,6
2013
46,2
62,4
72,7
82,4
96,1
57,6
2014
46,4
62,4
72,6
82,1
96,5
57,7
2015
45,0
61,4
71,7
80,2
95,2
54,9
2016
44,8
62,0
71,5
79,9
94,5
54,9
45
60
75
85
mtl. Auszahlbetrag
nach Einkommensanrechnung in €
Richtwert KdU
zzgl. Heizkosten
Ø Wohnfläche
in m²
gewichteter
Mittelwert
aller HH.
1 PHH
angemessene
Wohnfläche in m²
704,48 u. mehr
95 u. mehr
Die Mieten sind in den letzten fünf Jahren über alle Haushaltsgrößen kontinuierlich
gestiegen. Die durchschnittliche tatsächliche Miete für alle Haushalte liegt aber regelmäßig innerhalb der jeweiligen Angemessenheitswerte.
Der monatliche Auszahlbetrag an Unterkunfts- und Heizkosten nach der Anrechnung
von Einkommen ist für 1- bis 4-Personen-Haushalte im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Diese Haushalte erzielen höhere Einkommen als noch vor einem Jahr. Auch
die Anhebung der Regelsätze zum Jahreswechsel führte damit – anders als in der
Vergangenheit – nicht zu einer Erhöhung der von der Stadt Leipzig aufzuwendenden
KdU.
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Tabelle 5 - Wohnflächenstreuung aller 1:1-Haushalte in 2016
1:1 HH
1 PHH
n 20.212
2 PHH
n 6.399
3 PHH
n 3.634
4 PHH
n 1.930
> 4 PHH
n 1.233
Summe
n 33.408
abstrakt
angemessene
Wohnfläche
45 m²
60 m²
75 m²
85 m²
> 85 m²
1,83 Mio. m²
≤ 45 m²
54,2%
45 – 50 m²
50 – 60 m²
60 – 65 m²
65 – 75 m²
75 – 85 m²
> 85 m²
20,6%
15,2%
69,3%
(67,8)*
entf.
Ø Wohnfläche
≤ abstrakt angem.
Wohnfläche
> abstrakt angem.
Wohnfläche
davon mit niedriger Relevanz
davon mit hoher
Relevanz
(56,3)*
50,5%
(52,3)*
75,3%
(74,2)*
22,8%
44,8 m²
62,0 m²
13,4%
11,3%
71,5 m²
(45,0 m²)*
(61,4 m²)*
(71,7 m²)*
(80,2 m²)*
54,2%
50,5%
75,3%
69,3%
45,8%
49,5%
24,7%
30,7%
(32,2)*
10,0%
26,7%
(43,7)*
(47,7)*
(25,8)*
20,6%
45 – 50 m²
25,2%
> 50 m²
22,8%
60 – 65 m²
26,7%
> 65 m²
13,4%
75 – 85 m²
11,3%
> 85 m²
30,7%
79,9 m²
entf.
Ø 54,9 m²
(54,9 m²)*
Ø 56,7%
(58,2)*
Ø 43,3%
entf.
(41,8)*
entf.
Ø 20,2%
entf.
Ø 23,9%
*Vorjahresdaten in ()
In Tabelle 5 ist dargestellt, wie groß die Wohnungen der leistungsberechtigten Haushalte sind und wie sich deren Wohnfläche zu den abstrakt angemessenen Wohnflächen verhält. Die Wohnfläche hat den größten Einfluss auf die Wohnungsmiete. Wird
die abstrakt angemessene Wohnfläche im Einzelfall deutlich überschritten, führt das
i. d. R. zu unangemessen hohen Unterkunftskosten.
Die Auswertung belegt, dass nur die durchschnittliche Wohnfläche von 2-PersonenHaushalten über der abstrakt angemessenen Wohnfläche - hier 60 m² - liegt. Ursache dafür könnte das überproportional große Wohnungsangebot sein, dass diesem
Personenkreis zur Verfügung steht (vgl. Tabelle 11).
Etwa 43% der Bedarfsgemeinschaften leben in Wohnungen mit einer Wohnfläche,
die größer als die abstrakt angemessene Fläche ist. Das entspricht dem Ergebnis
des Vorjahres, stellt aber gegenüber dem Wert von 2014 (etwa 50%) einen erheblichen Rückgang dar.
Nach Abzug der nur geringfügigen Wohnflächenüberschreitungen (vorletzte Zeile der
Tabelle) liegt in fast jedem vierten 1- und 2-Personen-Haushalt eine Überschreitung
der abstrakt angemessenen Wohnfläche von mehr als 10% vor. Diese Wohnflächen
wirken sich zwangsläufig stark auf die tatsächliche Miete aus. Die auf diesen zu großen Wohnflächen basierenden hohen Mieten lassen sich i. d. R. nicht durch eine
niedrigere Ausstattung der Wohnung und damit einem geringeren Quadratmeterpreis
kompensieren.
Die Wohnflächen von Haushalten mit mehr als 2 Personen liegen überwiegend innerhalb der Wohnflächenhöchstgrenzen. Die Haushalte mit unangemessenen Unterkunftskosten werden in Kapitel 2 näher betrachtet.
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Durch den im Jahr 2014 vorgenommenen Methodenwechsel zur Ermittlung angemessener Richtwerte (vgl. DS-00687/14 v. 18.12.2014) erfolgt die Bestimmung der
Referenzmiete anhand des Datensatzes, der dem Leipziger Mietspiegel zu Grunde
liegt und aus den Ergebnissen der jeweils aktuellen Betriebskostenbroschüre. Ziel
des Methodenwechsels war eine transparente Ermittlung angemessener Unterkunfts- und Heizkosten, die vom Sozialgericht Leipzig inzwischen in mehreren Entscheidungen anerkannt wurde2.
In Umsetzung der vom Bundessozialgericht formulierte Produkttheorie [abstrakt angemessene Wohnfläche x Standard (Mietpreis je m²) = Richtwert] wurden die bisherigen Eckwerte je m² durch Richtwerte für die Bruttokaltmiete (Grundmiete plus kalte
Betriebskosten) ersetzt.
Aufgrund dieser geänderten Herleitung kann die Angemessenheit einer Wohnung
nur durch die Gegenüberstellung der Bruttokaltmiete mit dem jeweils zutreffenden
Richtwert beurteilt werden. Werte vor 2015 wurden anhand der bisherigen Berichterstattungen auf die neue Methodik umgestellt, um die Vergleichbarkeit weiter zu gewährleisten.
Tabelle 6 - Bruttokaltmieten aller 1:1-Haushalte in 2016
1:1 HH
1 PHH
n 20.212
2 PHH
n 6.399
3 PHH
n 3.634
4 PHH
n 1.930
> 4 PHH
n 1.233
Ø Bruttokaltmiete
266,32 €
355,93 €
413,54 €
459,74 €
537,01 €
aktueller
Richtwert
Anteil BG mit
angemessenen
KdU
Anteil der Fälle,
deren zu hohe
KdU weiter
anerkannt wird
verbleibende
unangemessene
Fälle
269,57 €
354,50 €
446,95 €
518,63 €
≥ 581,13 €
66,2%
64,9%
79,4%
86,8%
16,2%
19,0%
11,2%
6,3%
17,6%
16,1%
9,4%
6,9%
Summe
n 33.408
320,65 €
68,7%
entf.
15,6%
15,7%
Die Auswertung der tatsächlichen Bruttokaltmieten bestätigt, dass Haushalte mit
mehreren Personen häufiger kostenangemessen wohnen als kleine Haushalte. Ursache dafür ist, dass diese Haushalte häufiger die abstrakt angemessenen Wohnflächen einhalten. Die durchschnittlichen Bruttokaltmieten der Haushalte mit mehr als
zwei Personen liegen daher auch deutlich unter den aktuellen Richtwerten.
Bei fast jeder siebten Bedarfsgemeinschaft werden Bruttokaltmieten anerkannt, die
über den aktuellen Richtwerten liegen. Darunter sind einerseits Fälle, deren zu hohe
Unterkunftskosten wegen des Vorliegens besonderer Lebensumstände im Einzelfall
dauerhaft bewilligt werden. Andererseits fallen darunter auch Bedarfsgemeinschaften, die derzeit in einer kostenunangemessenen Wohnung leben und deren zu hohe
Kosten für einen Übergangszeitraum weiter in voller Höhe berücksichtigt werden.
Diese Bedarfsgemeinschaften wurden vom Jobcenter aufgefordert, binnen einer Frist
2
www.justiz.sachsen.de/sgl/content/953.php
Seite 7 von 18
von i. d. R. sechs Monaten ihre unangemessenen Unterkunftskosten durch Wohnungswechsel, Vermieten oder auf andere Weise zu senken. Bevor eine Bedarfsgemeinschaft, die in einer kostenunangemessenen Wohnung lebt, zur Kostensenkung
aufgefordert wird, prüft das Jobcenter überschlägig Kosten, die im Rahmen eines
Umzugs entstehen würden, z.B. für Möbeltransport und Renovierung. Mit dieser Vorgehensweise wird ausgeschlossen, dass Haushalte mit nur geringfügigen Kostenüberschreitungen zur Kostensenkung aufgefordert werden, wenn ein Wohnungswechsel unwirtschaftlich wäre.
Die Bruttokaltmieten der Haushalte mit unangemessenen Unterkunftskosten werden
in Kapitel 2 näher betrachtet.
Seite 8 von 18
Tabelle 7 - Tatsächliche Kosten aller 1:1-Haushalte
Ø Heizkosten in €
Ø Bruttokaltmiete in €
Ø Betriebskosten in €
Ø Grundmiete in €
1:1 HH
n 33.408
1 PHH
2 PHH
3 PHH
4 PHH
> 4 PHH
Ø
2012
196,81
265,42
308,67
347,76
392,90
236,90
2013
199,12
266,45
312,61
347,73
399,78
239,04
2014
200,91
269,57
310,73
349,75
411,09
240,75
2015
206,86
275,46
323,18
358,71
417,63
248,80
2016
213,56
283,01
328,24
364,31
422,77
255,76
Vergleichswert
DS-00687/14
207,01
271,09
342,69
400,47
≥ 449,06
2012
49,90
69,49
82,26
93,56
110,75
61,56
2013
49,90
69,26
82,15
93,11
111,48
61,48
2014
53,36
71,14
84,22
95,27
112,91
64,27
2015
51,23
71,37
84,06
94,55
112,71
63,32
2016
52,76
72,92
85,30
95,43
114,24
64,89
Vergleichswert
DS-00687/14
62,56
83,41
104,26
118,16
≥ 132,07
2012
246,71
334,91
390,93
441,32
503,65
298,46
2013
249,02
335,71
394,76
440,84
511,26
300,53
2014
254,27
340,71
394,95
445,02
524,00
305,02
2015
258,09
346,83
407,24
453,26
530,34
312,12
2016
266,32
355,93
413,54
459,74
537,01
320,65
Richtwert
269,57
354,50
446,95
518,63
≥ 581,13
2012
49,43
69,49
83,72
95,22
115,56
61,66
2013
49,90
70,51
84,33
95,58
115,32
62,22
2014
53,36
71,76
85,67
96,88
118,70
64,82
2015
51,83
73,03
86,33
97,88
121,29
64,74
2016
54,11
75,26
88,28
100,43
123,16
67,10
Nichtprüfungsgrenze
58,43
77,91
97,38
110,36
≥ 123,35
Alle Angaben in Tabelle 7 entsprechen dem jeweils errechneten Durchschnittswert
und werden hier den Richtwerten für die Bruttokaltmiete bzw. den Nichtprüfungsgrenzen für die Heizkosten gegenübergestellt.
Die Grundmieten sind über alle Haushaltsgrößen im Vergleich zum Vorjahr weiter
angestiegen. Einerseits sind das die Auswirkungen der verstärkten Nachfrage am
Wohnungsmarkt bedingt durch das Bevölkerungswachstum der letzten Jahre, andererseits werden (auch) Mieten leistungsberechtigter Haushalte erhöht.
Seite 9 von 18
Die durchschnittlichen Grundmieten aller 1- und 2-Personen-Haushalte liegen über
den aktuellen Richtwerten für die Angemessenheit. Wie zuvor bei der Auswertung
der Wohnflächen beschrieben, hat ein erheblicher Teil der 1- und 2-PersonenHaushalte zu große Wohnungen. Dies wirkt sich auf die Grundmieten dieser Haushalte aus.
Für die Beurteilung der Angemessenheit der Unterkunftskosten ist die Bruttokaltmiete ausschlaggebend. Das eröffnet leistungsberechtigten Haushalten die Möglichkeit,
geringfügige Überschreitungen bei der Grundmiete durch Einsparungen bei den kalten Betriebskosten auszugleichen und umgekehrt. Die Auswertung der durchschnittlichen Bruttokaltmieten zeigt, dass die aktuellen Richtwerte ausreichend bemessen
sind, wenn die angemessenen Wohnflächen eingehalten werden.
Das trifft auch auf die Nichtprüfungsgrenze der Heizkosten zu, gleichwohl bei den
Heizkosten über alle Haushaltsgrößen eine leichte Kostensteigerung zu verzeichnen
ist.
In den dargestellten Kosten sind keine Nebenkostennachforderungen enthalten, da
diese statistisch nicht abgebildet werden. Werden leistungsberechtigte Haushalte zu
solchen Nachzahlungen aufgefordert, können diese Forderungen als einmalige Beihilfe zusätzlich zu den bereits als Bedarf anerkannten Vorauszahlungen auf Antrag
durch das Jobcenter übernommen werden.
Seite 10 von 18
2. Untersuchung kostenunangemessener 1:1-Haushalte
Alle in den folgenden Übersichten ausgewerteten Haushalte haben unangemessene
Unterkunftskosten (brutto-kalt), die vom Jobcenter nur in angemessener Höhe anerkannt werden. Die Daten von Haushalten, deren zu hohe Unterkunftskosten im Einzelfall wegen des Vorliegens besonderer Lebensumstände oder die für einen Übergangszeitraum zur Kostensenkung anerkannt werden, sind darin nicht enthalten.
Tabelle 8 - Wohnflächenstreuung kostenunangemessener 1:1-Haushalte in 2016
1:1 HH
abstrakt
angemessene
Wohnfläche
≤ 45 m²
45 – 50 m²
50 – 60 m²
60 – 65 m²
65 – 75 m²
75 – 85 m²
> 85 m²
Ø Wohnfläche
≤ abstrakt angem.
Wohnfläche
> abstrakt angem.
Wohnfläche
davon mit niedriger Relevanz
davon mit hoher
Relevanz
1 PHH
n 3.549
2 PHH
n 1.028
3 PHH
n 341
4 PHH
n 133
> 4 PHH
entf.
Summe
n 5.051
45 m²
60 m²
75 m²
85 m²
> 85 m²
0,296 Mio. m²
20,7%
28,2%
32,7%
27,1%
entf.
Ø 58,7 m²
37,2%
25,9%
27,1%
66,8 m²
31,4%
31,4%
81,7 m²
72,9%
96,2 m²
(53,1 m²)*
(68,1 m²)*
(82,6 m²)*
(96,9 m²)*
20,7%
27,1%
37,2%
27,1%
79,3%
72,9%
62,8%
72,9%
Ø 76,7%
(81,0)*
(74,3)*
(68,1)*
(74,2)*
(78,7)*
28,2%
45 – 50 m²
51,1%
> 50 m²
25,9%
60 – 65 m²
47,0%
> 65 m²
31,4%
75 – 85 m²
31,4%
> 85 m²
18,4%
47,0%
52,7 m²
entf.
entf.
(59,0 m²)*
Ø 23,3%
(21,3)*
Ø 28,0%
(28,2)*
Ø 48,8%
(50,5)*
*Vorjahresdaten in ()
Haushalte mit unangemessen hohen Unterkunftskosten halten nur in 23,3% der Fälle
die abstrakt angemessenen Wohnflächen ein. 76,7% der Haushalte haben eine größere Wohnfläche. Die unangemessen wohnenden 1-Person-Haushalte mit einer
durchschnittlichen Wohnfläche von 52,7 m² überschreiten die für diese Haushaltsgröße abstrakt angemessene Wohnfläche von 45 m² um 15%. Bei Wohnungen dieser Größe handelt es sich überwiegend um Wohnungen mit mindestens 2 Wohnräumen, die stärker nachgefragt und daher teurer als vergleichbare Wohnungen mit
einem Raum sind.
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Tabelle 9 - Bruttokaltmieten kostenunangemessener 1:1-Haushalte in 2016
1 PHH
n 3.549
2 PHH
n 1.028
3 PHH
n 341
4 PHH
n 133
Ø Bruttokaltmiete
320,57 €
406,74 €
510,43 €
586,38 €
aktueller
Richtwert
269,57 €
354,50 €
446,95 €
518,63 €
Ø
51,00 €
52,24 €
63,48 €
67,75 €
52,54 €
pro Kopf
51,00 €
26,12 €
21,16 €
16,94 €
43,02 €
≤ 5%
18,8%
25,3%
27,9%
30,1%
5% - 10%
17,4%
20,1%
25,2%
24,1%
18,6%
10% - 20%
28,3%
30,6%
24,9%
27,1%
28,5%
20% - 30%
16,0%
12,5%
11,4%
9,8%
14,8%
30% - 50%
14,0%
8,6%
7,9%
6,0%
12,3%
> 50%
5,4%
2,9%
2,6%
3,0%
4,7%
Überschreitung
1:1 HH
> 4 PHH
entf.
Summe
n 5.051
357,92 €
entf.
21,0%
In Tabelle 9 werden die Bruttokaltmieten der leistungsberechtigten Haushalte mit unangemessenen Kosten näher betrachtet.
In der vorgenommenen Auswertung ist ersichtlich, dass ca. ein Fünftel dieser Haushalte eine nur sehr geringe Überschreitung (≤ 5%) der angemessenen Kosten hat. Je
nach Haushaltsgröße liegt bei ca. 40 bis 50% der Bedarfsgemeinschaften eine geringe Überschreitung der angemessenen Kosten von bis zu 10% vor.
Für einen Teil der Haushalte mit diesen vergleichsweise niedrigen Überschreitungen
angemessener Unterkunftskosten kann angenommen werden, dass die zu großen
Wohnflächen oder ein höherer Ausstattungsgrad der Wohnung beispielsweise aus
der Regelleistung oder einem Freibetrag für Erwerbstätigkeit querfinanziert wird und
keine Umzugsabsicht besteht.
Seite 12 von 18
Abbildung 1 - Vergleich aller mit den kostenunangemessenen 1-Person-Haushalten
52,7 m²
259,07 €
44,8 m²
213,56 €
Ø Wohnfläche
alle 1-Person-Haushalte
Ø Grundmiete
unangemessene 1-Person-Haushalte
Abbildung 1 verdeutlicht am Beispiel der 1-Person-Haushalte, dass die Unterkunftskosten erheblich durch die Überschreitung der angemessenen Wohnflächen beeinflusst werden. Haushalte mit unangemessenen Unterkunftskosten kompensieren zu
hohe Grundmieten nicht durch einen "Flächenverzicht“. Die durchschnittliche Wohnfläche der kostenunangemessen wohnenden 1-Person-Haushalte ist aber im Vergleich zum Vorjahr leicht von 53,1 m² auf 52,7 m² gesunken.
Dennoch wohnen 2016 insgesamt rund 900 Bedarfsgemeinschaften weniger als im
Vorjahr in unangemessenem Wohnraum. Hauptgrund dafür ist die Anhebung der
angemessenen Unterkunftskosten für alle Haushaltsgrößen, die im Jahr 2015 rückwirkend zu Ende 2014 durch das Jobcenter umgesetzt wurde. Die Erhöhung der
Richtwerte hat damit das erwartete Ergebnis bestätigt. Ehemals geringfügig über den
bisherigen Angemessenheitswerten liegende Haushalte wohnen wieder kostenangemessen.
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3. Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen
(Angebotsmieten auf Basis Nettokaltmiete)
Analog zu der im Jahr 2014 für die Herleitung angemessener Kosten der Unterkunft
vorgenommenen Erhebung der Angebotsmieten (vgl. DS-00687/14 v. 18.12.2014)
wurde auch zu Beginn diesen Jahres untersucht, ob zu den aktuell gültigen Richtwerten Wohnraum in ausreichendem Umfang vorhanden ist.
Dazu wurde erstmals auf die Datenbank der Empirica AG (empirica-systeme Marktdatenbank) zurückgegriffen. Diese Datenbank liefert aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen, Mieten und Renditen des deutschen Immobilienmarktes. Sie
basiert auf einer umfangreichen Sammlung sorgfältig aufbereiteter Immobilienmarktdaten aus mehr als 100 Quellen.3
Die Erhebung der Daten für die Untersuchung der Angebotsmieten wurde im Zeitraum 01.01. bis 31.03.2016 zum Datenstand 15.05.2016 durchgeführt. Anders als in
der vorangegangenen Berichterstattung konnten über die empirica-systeme Marktdatenbank alle Wohnungsangebote eines Monats (Vollerhebung) und nicht nur die Angebote eines bestimmten Stichtags unter Berücksichtigung der Höhe der Grundmiete, der Wohnfläche, der Anzahl der Wohnräume und der Lage der Wohnung im
Stadtgebiet ausgewertet werden. Der mehrmonatige Erhebungszeitraum wurde gewählt, um die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt durch den stetigen Wechsel
von neu vermieteten (Abgänge) und neu angebotenen Wohnungen (Zugänge) beobachten zu können.
Nach der letzten Vollerhebung lagen entsprechende Aussagen zu 17.151 unterschiedlichen Mietinseraten vor, von denen ein Teil über einen Zeitraum von mehreren
Monaten beworben wurde. Angebotene Wohnungen unterhalb des einfachen Standards (Substandard; vgl. DS-00687/14 v. 18.12.2014, Kapitel 2.4) wurden bei der
Ermittlung angemessener Wohnungsangebote nicht berücksichtigt. Zudem mussten
die Wohnungsangebote eine Mindestwohnfläche von 20 m² und eine Angabe zur Anzahl der Wohnräume aufweisen.
In jedem Auswertungsmonat lagen rund 12.000 unterschiedliche Wohnungsangebote
für das Stadtgebiet Leipzig vor.
Tabelle 10 - Wohnungsangebote für die Stadt Leipzig (Zeitraum Januar - April 2016)
empirica-systeme
Marktdatenbank
3
Januar
Februar
März
11.972
12.148
12.182
www.empirica-systeme.de/portfolio/empirica-systeme-marktdatenbank/
Seite 14 von 18
In Tabelle 11 werden die in diesen Erhebungen ermittelten angemessenen Wohnungen für leistungsberechtigte Haushalte nach dem SGB II und XII unter Berücksichtigung der Produkttheorie dargestellt. Daraus ergibt sich für die Stadt Leipzig folgende
Mindestanzahl an angemessenen und zumutbaren Wohnungsangeboten.
Tabelle 11 - Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete)
Haushaltsgröße in Personen
Voraussetzungen
Wohnfläche ab
Mindestanzahl
Wohnräume
angemessene
Nettokaltmiete
1
2
3
4
5
5
20 m²
45 m²
60 m²
75 m²
85 m²
85 m²
1
2
3
4
5
4
207,01 €
271,09 €
342,69 €
400,47 €
449,06 €
449,06 €
Anzahl Wohnungsangebote empirica Systeme Marktdatenbank
Januar
471
1.107
1.092
64
4
87
Februar
460
1.104
1.076
63
4
79
März
421
1.041
979
58
5
74
darunter unterschiedliche Wohnungsangebote
Januar – März 2016
652
1.449
1.331
71
6
97
Die o.a. Auswertung belegt, dass für alle Haushaltsgrößen eine permanente Versorgung mit zumutbarem angemessenem Wohnraum möglich ist. Auf die Besonderheiten der Versorgung von Haushalten mit fünf Personen mit angemessenem Wohnraum wurde erstmals im Jahr 2013 hingewiesen (DS V/3516 v. 09.12.2013, S. 26).
Die erneute Untersuchung ergab auch für diese Haushaltsgröße ein ausreichendes
Angebot an angemessenen Wohnungen, wenn in die Suche Objekte mit mindestens
vier Wohnräumen einbezogen werden (vgl. Tabelle 11, letzte Spalte).
Darüber hinaus besteht für Familien mit einem hohen Wohnflächenbedarf die Möglichkeit, im Sozialamt, Abteilung Soziale Wohnhilfen Unterstützung bei der Wohnraumbeschaffung zu erhalten. Das gilt auch für Haushalte mit einem Bedarf an altersund/oder behindertengerechtem Wohnraum. Im Sachgebiet Wohnraumversorgung
wird zur Wohnungssuche umfassend beraten, zu speziellen Wohnungsangeboten
informiert und durch Kooperation mit dem kommunalen Vermieter der LWB GmbH
und anderen Wohnungsmarktakteuren sowie durch Nutzung von städtischen Belegungsrechtsoptionen in individuell angemessenen Wohnraum vermittelt.
Leistungsberechtigten Haushalten, die zur Senkung ihrer Unterkunftskosten aufgefordert werden, wird dafür im Regelfall ein Zeitraum von bis zu 6 Monaten eingeräumt. In dieser Frist unterliegt der Wohnungsmarkt einem permanenten Wechsel an
Wohnungsangeboten, so dass davon ausgegangen werden kann, dass jeder Haushalt in dieser Zeit kostenangemessenen und geeigneten anderen Wohnraum findet.
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Im nächsten Schritt wird ausgewertet, wie sich die angemessenen Wohnungsangebote auf die einzelnen Stadtbezirke verteilen. Exemplarisch erfolgt dies anhand der
Daten für März 2016.
Tabelle 12 - Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote (nettokalt)
Haushaltsgröße in Personen
Stadtbezirk
1
2
3
4
5
(4 Räume)
Mitte
12
11
23
-
1
Nordost
49
137
136
-
1
Ost
42
249
189
13
7
Südost
28
79
49
2
1
Süd
7
29
14
1
1
Südwest
17
83
22
1
-
West
175
128
391
37
51
Alt-West
33
157
52
2
2
Nordwest
26
92
41
-
4
Nord
25
72
39
1
4
ohne Angabe
7
4
23
1
2
421
1.041
979
58
74
Summe
Angemessene Wohnungsangebote sind in allen Leipziger Stadtbezirken vorhanden.
In einigen Stadtbezirken liegen deutlich mehr Angebote als in anderen vor. Eine ähnliche Mietpreisdifferenzierung gibt es in fast allen Großstädten Deutschlands.4 Das
Wohnungsangebot konzentriert sich jedoch nicht nur auf einige wenige Stadtbezirke.
4
Heyn/ Dr. Braun/ Grade, Wohnungsangebote für arme Familien in Großstädten, S. 40 ff.
Seite 16 von 18
4. Zusammenfassung der Ergebnisse
Wie in den vorangegangenen Abschnitten dargestellt, sank die Anzahl der leistungsberechtigten Bedarfsgemeinschaften in den letzten Jahren kontinuierlich. Gleichzeitig
stiegen jedoch die tatsächlichen (angemessenen und unangemessenen) Mieten je
Bedarfsgemeinschaft an. Ursächlich dafür ist das gestiegene Mietniveau.
Abbildung 2 - Verlauf der Anzahl der Bedarfsgemeinschaften mit Miete und deren
tatsächlicher Mieten
41.299
39.420
39.167
38.232
36.346 376,87 €
368,87 €
356,60 €
2012
362,74 €
359,66 €
2013
2014
Anzahl Bedarfsgemeinschaften
2015
2016
Miete je Bedarfsgemeinschaft (Brutto-warm)
Die tatsächlichen kalten Betriebs- und Heizkosten sind im Jahresverlauf nur leicht
gestiegen. Einen hohen Einfluss auf die kaum veränderten tatsächlichen Heizkosten
hatten die milden Winter. Die zunehmende Einhaltung der abstrakt angemessenen
Wohnflächen wirkt sich zudem kostendämpfend aus.
Die durchgeführte Untersuchung der aktuellen Unterkunfts- und Heizkosten der leistungsberechtigten Haushalte i. V. m. der Auswertung der am Immobilienmarkt angebotenen Mietwohnungen bestätigt, dass zu den Ende 2014 festgesetzten Richtwerten für die Bruttokaltmiete und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten aktuell in
ausreichender Menge Wohnungsangebote vorhanden sind.
Da in den kommenden Jahren von weiter moderat steigenden Mieten ausgegangen
werden muss, ist eine regelmäßige Überprüfung der Richtwerte auch in den Folgejahren unerlässlich.
Seite 17 von 18
Abbildung 3 - Vergleich der Anzahl der Haushalte mit angemessenen und unangemessenen KdU (1- bis 4-Personen-Haushalte)
23.994
23.547
22.573
20.805
20.690
15.885
10.830
11.485
10.656
8.794
2012
2013
2014
Haushalte mit angemessenen KdU
2015
2016
Haushalte mit unangemessenen KdU
Die Anzahl der leistungsberechtigten Haushalte, die in kostenunangemessenen
Wohnungen leben, hat sich insgesamt im Jahresverlauf leicht erhöht. Der Anteil der
Haushalte mit unangemessenen Wohnkosten beträgt 31,3%. In der Hälfte dieser Fälle ist momentan die vollständige Anerkennung dieser zu hohen Kosten gerechtfertigt,
da



eine Kostensenkungsfrist läuft, in der noch Anspruch auf die unangemessenen Kosten besteht,
besondere Lebensumstände im Einzelfall wie Behinderung oder Pflegebedürftigkeit eines Haushaltsmitgliedes vorliegen oder
der Umzug nicht wirtschaftlich wäre, weil die Kostenüberschreitung sehr gering ist.
Die Analyse der Entwicklung und tatsächlichen Mieten der leistungsberechtigten
Haushalte zeigt, dass unangemessene Unterkunftskosten vor allem dann entstehen,
wenn deutliche Überschreitungen der abstrakt angemessenen Wohnflächen vorliegen.
Das bedeutet: Haushalte, die 2016 unangemessen wohnen, haben oft zu große
Wohnungen; ein Wechsel in anderen (kosten- und flächenangemessenen) Wohnraum findet häufig nicht statt, obwohl zu den aktuellen Richtwerten angemessener
und zumutbarer Wohnraum verteilt über das gesamte Stadtgebiet zur Verfügung
steht. In diesen Fällen werden vom Jobcenter nur die angemessenen KdU übernommen.
Da ein erheblicher Teil der unangemessenen Mehrkosten durch Wohnflächenüberschreitungen verursacht ist, kommt der Suche nach preiswerten und/oder kleineren
Wohnungen und deren Vermittlung an Betroffene eine große Bedeutung zu. Mit dem
derzeitigen Beratungsangebot des Sozialamtes und des Jobcenters wird dies gewährleistet.
Seite 18 von 18

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