Liegenschaftszinssätze Kreis Ostholstein

Gutachterausschuss
für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein
Liegenschaftszinssätze Kreis Ostholstein
Der Gutachterausschuss hat für den Berichtszeitraum 2010 - 2015 die folgend abgebideten
Liegenschaftszinssätze abgeleitet:
Ein/Zweifamilienhaus
Anzahl der Stichproben
Ø Liegenschaftszinssatz % (Median)
Spanne (16% - 84% Quantil)
Standardfehler (Median)
Ø Wohnfläche (m²)
Ø Restnutzungsdauer (Jahre)
2010-2015
1785
2,69
1,48 - 4,24
0,04
141
41
Ø Nettokaltmiete (Euro/m²)
2010
149
2,77
1,55 - 4,51
0,16
141
45
2011
220
3,01
1,87 - 4,34
0,12
143
45
2012
406
2,70
1,53 - 4,24
0,12
139
43
2013
392
2,72
1,42 - 4,29
0,11
138
41
2014
315
2,55
1,41 - 3,96
0,12
137
41
2015
300
2,69
1,4 - 4,3
0,12
142
41
2010
57
3,35
1,78 - 5,47
0,40
105
55
2011
54
2,91
1,84 - 4,53
0,29
99
53
2012
109
3,15
1,98 - 4,06
0,19
99
53
2013
124
3,50
2,12 - 4,8
0,19
102
54
2014
102
2,89
1,71 - 4,58
0,18
99
50
2015
110
2,96
1,65 - 3,99
0,20
101
50
2010
2
302
53
2011
7
4,28
395
60
2012
14
5,49
4 - 9,39
0,84
582
48
2013
25
5,38
4,02 - 9,19
0,54
401
51
2014
33
5,83
3,45 - 10,07
0,73
421
54
2015
28
5,78
2,94 - 7,96
0,73
941
52
5,48
Doppelhaus/Reihenmittel- Reihenendhaus
Anzahl der Stichproben
Ø Liegenschaftszinssatz % (Median)
Spanne (16% - 84% Quantil)
Standartabweichung
Ø Wohnfläche (m²)
Ø Restnutzungsdauer (Jahre)
2010-2015
556
3,08
1,62 - 4,54
0,08
100
52
Ø Nettokaltmiete (Euro/m²)
5,81
Mehrfamilienhaus
Anzahl der Stichproben
Ø Liegenschaftszinssatz % (Median)
Spanne (16% - 84% Quantil)
Standardfehler (Median)
Ø Wohnfläche (m²)
Ø Restnutzungsdauer (Jahre)
2010-2015
109
5,44
4,15 - 9,72
0,33
567
53
Ø Nettokaltmiete (Euro/m²)
6,02
Eigentumswohnung
mit Wohnflächenfaktoren :
bis 50m²: 1,1 ; 50-110m²: 1,0 ; über 110m²: 0,9
Anzahl der Stichproben
Ø Liegenschaftszinssatz % (Median)
Spanne (16% - 84% Quantil)
Standardfehler (Median)
Ø Wohnfläche (m²)
Ø Restnutzungsdauer (Jahre)
Ø Nettokaltmiete (Euro/m²)
2010-2015
3983
3,62
1,92 - 6,43
0,01
2010
495
4,39
2,51 - 7,03
0,13
2011
458
3,80
2,24 - 6
0,14
2012
567
4,12
2,36 - 6,75
0,12
2013
598
3,86
1,92 - 6,52
0,14
2014
883
3,04
1,62 - 5,54
0,09
2015
982
3,43
1,83 - 6,62
0,11
54
47
51
49
56
50
53
46
52
46
56
48
57
47
7,14
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Gutachterausschuss
für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein
Modellbeschreibung
Kaufpreis
Entnommen aus der Kaufpreissammlung (nur Weiterverkäufe)
boG`s werden nicht berücksichtigt
Jahresrohertrag
Produkt aus Nettokaltmiete und Wohnfläche
Die Gemeinden in OH, insbesondere in Küstennähe, sind, die Lage betreffend, sehr inhomogen.
Deshalb wurden die erzielbaren Kaltmieten nicht gemeindeweise, sondern nach der Lage
(nach Bodenrichtwert) gegliedert und vom Gutachterausschuss stichprobenartig geprüft.
Bodenrichtwert (Euro)
50
75
100
125
150
200
250
300
400
500
1.000
Quadratmetermiete (€/m²)
4,8
5,4
5,9
6,3
6,6
7,2
7,6
8,0
8,7
9,3
11,3
Die Mieten wurden für das Jahr 2015 ermittelt. Eine jährliche Mietsteigerung von 1,5% wurde
berücksichtigt.
Die Wohnfläche wird der Kaufpreissammlung (Angaben der Eigentümer) entnommen.
Die Mieten für Eigentumswohnungen werden in Abhängigkeit der jeweiligen Wohnfläche
um den nachfolgenen Faktor korrigiert:
Wohnfläche
bis 50m²
51 bis 110m²
über 110m²
Faktor
1,1
1
0,9
Bewirtschaftungskosten
Ermittelt auf der Grundlage der II. Berechnungsverordnung
Reinertrag
Differenz zwischen Rohertrag und Bewirtschaftungskosten
Restnutzungsdauer
Errechnet aus Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) minus Alter der baulichen Anlagen.
Durchgeführte Instandsetzungen und Modernisierungen verbessern den Gebäudezustand
und ergeben eine höhere RND (siehe in nachfolgende Tabelle)
Gebäudezustand
1 (sehr gut)
2 (gut)
3 (mittel)
4 (schlecht)
Bodenwert
Mehrfamilienhaus:
indiv. Wohnungsbau
RND
50
40
30
20
Bodnrichtwert ohne Anpassung
Der Bodenwert ist aus Bodenrichtwerten abgeleitet und auf
unterschiedliche Grundstücksgrößen umgerechnet.
Bei übergroßen Grundstücken wird die Fläche über 1.000m²
mit 10% des Bodenrichtwertes berechnet.
Berechnungsformel
p = RE / KP - (q-1) / (qⁿ-1) x G / KP
mit
RE =
KP=
G=
BW=
p=
q=
n=
worin G = KP - BW
Reinertrag des Grundstücks
Kaufpreis
Gebäudewertanteil am Kaufpreis
Bodenwertanteil am Kaufpreis
Liegenschaftszinssatz
1+p
Restnutzungsdauer des Gebäudes
Da die Formel auf der rechten Seite wegen q=1+p den Liegenschaftszinsatz p enhält,
ist eine iterative Ermittlung erforderlich. Bis 2. Nachkommastelle stabil.
Als erste Näherung gilt
p₀ = RE / KP
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