アーバネットコーポレーション 投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売；徹底したアウトソーシングと財務レバレッジで高ROE TICKER:3242｜JASDAQ｜HP: http://www.urbanet.jp/| LAST UPDATE: 2016.9.7 事業概要 S&Wサマリー 東京23区、駅から徒歩10分以内投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売 強み マンション販売会社への１棟販売：同社は、投資用ワンルームマンションを自社 マンション販売会社との強固な関係性：開発 で開発し、開発物件を1棟一括してマンション販売会社へ卸売する事業を主たる 物件はマンション販売会社への１棟卸売を基 事業とする（BtoB）（2016年6月期、自社開発物件戸数の84％を卸売）。開発地 本とし、リスクを限定している 区は、東京23区、駅から徒歩10分以内。法人、ファンド、個人などへの開発物件 東京23区を開発地区とすること：人口流入お よび単身者世帯数の増加が続く東京23区に経 1棟一括直接販売、分譲マンションなどの開発・分譲も行う。徹底したアウトソー 営資源を集中し、事業機会を得ている シングと1棟販売を基本とすることにより効率化やリスク限定を実現。 設計力による差別化：設計事務所を起源とす 用地取得やマンション開発に活かされるプラン設計力：同社は設計業・不動産コ る同社のプラン設計力が、土地仕入の迅速な ンサルタント業を起源とするマンションデベロッパーである（一級建築士である 意思決定、居住者受けするデザイン等に貢献 服部信治氏が1997年7月に設立）。通常は設計事務所等に依頼するプラン設計を 弱み 自社内で行い、用地取得時に適否の検討を自社内で迅速に行える。また、居住者 小売販売力：卸売を基本とすることでリスク （35歳未満が全体の72％）受けするモノトーンの外観デザイン、独自設計の浴室、 の排除が可能である一方、投資家・居住者へ 立体アートを設置した独特の雰囲気のエントランスなどにより、同社投資用ワン の小売販売力・ノウハウの蓄積が進みにくい ルームマンションの高家賃（相場比約5,000円高）や入居率向上を実現している。 BtoC事業の経験の少なさ：エンドユーザー事 業績動向 業領域拡大を目的に、2015年3月、100％子会 社アーバネットリビングを設立、1年半経過 2017年6月期同社予想：2012年6月期以降、6連続増収増益達成を予想 担保資産の少なさ：融資担保となる賃貸収益 2016年6月期：2012年6月期以降、5期連続の増収増益。売上高17,705百万円（前 物件の拡大を図っている。但し、2016年6月末 期比+48.6%）、営業利益2,005百万円（+21.3%）。自社開発物件販売数（マンショ 現在、その収益は約170百万円に止まる ン販売会社への卸売が84％）が前期比108戸の増の662戸となったことが主因。 2017年6月期同社予想：売上高18,000百万円（前期比+1.7%）、営業利益2,300百 万円（同+14.7%）、経常利益1,900百万円（同+1.4%）、親会社株主に帰属する当 期純利益1,139百万円（同+30.5%）と同社は予想。自社開発用地契約済599戸（内、 587戸が売買契約済）。買取再販物件現在庫3戸、土地転売1件計上予定。 利益成長ドライバー 【従来】投資用ワンルームマンション（BtoB） 【中期】投資用ワンルームマンション + BtoC 指標 中期戦略 8,167 百万円 時価総額 327 円 株価（2016/9/7） 自社開発事業、ストック型ビジネスやBtoC事業の拡大；一方、守りも固める 発行済株式数 24,974,400 株 同社の中期経営戦略の骨子には、まず、投資用ワンルームマンションの開発・1 外国人持株比率 1.66 % BPS(FY06/16) 234.60 円 PBR(FY06/16) 1.39 倍 社販売＜リスクテイク＞による利鞘拡大）。第三に、ストック型ビジネス（収益 PER(FY06/17会予) 6.4 倍 配当(FY06/17会予) 18.00 円 BtoC事業の拡大、などがある。一方、現在、投資用マンションの運用利回りが過 ROE(06/17会予) 棟販売（BtoB）事業の更なる拡大がある。次に、分譲型マンションの事業拡大（自 不動産の保有拡大）など、事業の多様化。第四に、エンドユーザーを対象とする 5.50 % 配当利回り(FY06/17予) 21.7 % 136.8 % 純負債/株主資本倍率(FY06/16) 去10年間で最低水準にあり、市況暴落など不測の事態へも対応できるよう守りの *発行株式数には自己株式を含む 態勢も整えている。将来に販売する開発物件用土地の慎重な選別仕入、着工物件 の早期売却、収益不動産の保有拡大による融資担保力向上などを進めている。 業績推移 FY06/07 FY06/08 FY06/09 FY06/10 FY06/11 FY06/12 売上高 （ 百万円） 7,261 9,353 9,388 10,593 5,026 6,818 前期比 （ ％） 68.1% 28.8% 0.4% 12.8% -52.5% 35.6% 営業利益 （ 百万円） 1,328 486 -1,479 211 237 461 前期比 （ ％） 139.2% -63.4% nm nm 12.5% 94.8% 経常利益 （ 百万円） 1,188 312 -1,597 99 132 422 前期比 純利益 （ ％） （ 百万円） 148.4% 653 -73.8% 152 nm -1,802 nm 98 33.6% 127 219.7% 421 前期比 （ ％） 137.8% -76.7% nm nm 30.4% 231.2% EPS （ 円） 53.86 10.90 -131.06 6.20 7.49 24.79 BPS （ 円） 186.21 187.69 52.70 56.73 60.48 80.90 ROA （ ％） 15.2% 2.7% -14.2% 1.6% 3.1% 8.2% ROE （ ％） 36.5% 5.8% -107.8% 11.6% 12.7% 34.6% FY06/13 7,092 4.0% 758 64.2% 628 48.8% 724 71.9% 39.67 128.12 8.9% 35.8% FY06/14 10,485 47.8% 1,186 56.5% 992 57.8% 764 5.4% 36.96 153.34 10.3% 26.2% FY06/15 11,911 13.6% 1,653 39.4% 1,396 40.8% 873 14.4% 41.57 203.43 10.6% 21.1% FY06/16 17,705 48.6% 2,005 21.3% 1,720 23.3% 1,139 30.5% 45.64 234.60 10.0% 20.8% FY06/17 会予 18,000 1.7% 2,300 14.7% 1,900 10.4% 1,270 na 50.85 - - - 注：百万円未満を四捨五入（会社発表数値は百万円未満切り捨て） 01/17 R アーバネットコーポレーション｜3242｜ Research Espresso by Shared Research 事業概要 東京23区、駅から徒歩10分以内投資用ワンルームマンションの開発・1棟卸売り 会社概要 同社は、投資用ワンルームマンションなどを自社で開発し、開発物件を1棟一括マンショ ン販売会社へ卸売する事業を主たる生業とする（BtoB）。開発地区は、東京23区、駅から 投資用ワンルームマンションのデベロッパー 徒歩10分以内。法人、ファンド、個人などへの開発物件1棟一括直接販売、分譲マンショ ンなどの開発・分譲も行う。首都圏における2015年の投資用マンション供給戸数（不動産 経済研究所調べ）が6,056戸であったのに対し、同社の2016年6月期投資用マンション販売 戸数は658戸（10.8%）であった。一級建築士である服部信治氏（代表取締役社長）が1997 年7月に設立。2016年6月期末役社員数50名。 事業セグメントは「不動産事業」の単一セグメント。サブセグメントは、以下の3つ。 不動産開発販売事業（2016年6月期売上高構成比89％）：上述の投資用ワンルームマ ◤ ンションの開発および1棟卸売販売のほか、分譲用マンション、一戸建、アパートな どを自社開発・自社販売するほか、事業用地の仕入販売を行う 不動産仕入販売事業（同10%）：他社が開発したファミリーマンションの新築残戸物 ◤ 件や中古物件の買取再販を行う 事業セグメントは「不動産事業」単一セグメ ント。サブセグメントは ▶ 不動産開発販売業（2016年6月期売上高構 成比89％） ▶ 不動産仕入販売事業（同10％） ▶ その他事業（同1％） その他事業（同1%）：不動産賃貸および仲介業務 ◤ サブセグメント別売上高（2016年6月期） 172 1,776 1% 10% FY06/16 売上高 17,704 百万円 15,755 89% 不動産開発販売 不動産仕入販売 その他 出所：同社資料よりSR社作成 リーマンショック（2008年9月） の影響を受けた2009年6月期に営業損失を計上した後、2016 年6月期には2012年6月期以降5期連続増収増益を達成した。また、2017年6月期には6期連 続増収増益の達成を同社は予想している。 売上高、営業利益（以上、単位百万円）、粗利益率、営業利益率の推移 20,000 26.6% 18,000 16,000 21.7% 18.3% 14,000 12.6% 9.5% 12,000 10,000 8,000 9,388 7,261 9,353 10,593 2.0% 5.2% 2,000 1,328 0 -2,000 10.7% 4.7% 6.8% 6,818 7,092 18.8% 21.7% 13.9% 11.3% 17,705 18,000 18.7% 11.3% 12.8% 10,485 -6.6% 486 -15.8% FY06/07 FY06/08 売上高 FY06/09 211 237 461 758 FY06/10 FY06/11 FY06/12 FY06/13 営業利益 25% 20% 15% 5% 0% 1,186 1,653 2,005 2,300 -5% -10% -15% -1,479 出所：同社データよりSR社作成（百万円未満四捨五入） 30% 10% 11,911 5,026 6,000 4,000 18.4% 21.0% 粗利率（右軸） FY06/14 FY06/15 FY06/16 FY06/17CE -20% 営業利益率（右軸） ビジネスモデル 自社開発マンション 投資用ワンルームマンション*（原則東京23区、駅から徒歩10分以内**：1戸平均約25㎡） を役職員50名で約15棟を開発する。（2016年6月期末）具体的には、開発のグランドデザ インを同社が設計し、同社が土地を仕入れる（同社が開発リスクを負う）。そして、詳細 02/17 2012 年 6 月期以降、連続増収増益を達成 自社開発：投資用ワンルームマンションを開 発し、マンション販売会社へ１棟卸売を行う のが基本 R アーバネットコーポレーション｜3242｜ Research Espresso by Shared Research 設計は設計事務所、建築はゼネコンへ委託（アウトソーシング）する。同社は自社でプラ ン設計を行う能力を有する結果、用地取得（土地仕入）時に、採算性をあわせた投資用ワ ンルームマンションの開発に適する土地か否かの意思決定を自社内で迅速に行うことが可 能である。一方、通常のデベロッパーはプラン設計を設計事務所等に依頼することが多い。 開発物件の販売に関しては、マンション販売会社への1棟卸売を基本とする（BtoB事業）。 即ち、投資家への販売リスクを同社が負わないことを基本とする。同社が開発した1棟平 均40～50戸規模の投資用ワンルームマンションを1戸当たりSR社推定20百万円程度の価格 で、マンション販売会社に1棟卸売を行う。一方、マンション販売会社は個々の投資家な どへ1戸25百万円程度で販売する。但し、同社が開発する投資用ワンルームマンションの 一部は、個人、国内外法人、ファンドなどへ同社が1棟を一括直接販売するケースもある。 また、分譲マンション、戸建、アパートの開発および個人への自社分譲も行っている。 *投資用ワンルームマンションのエンドユーザーは賃借人（居住者） **開発地域を原則東京23区、駅から徒歩10分以内に特化する理由には、①用地取得の競争は厳しいもの の、東京23区が最後まで人口流入が続くエリアであること（総務省統計局によれば、全国的には人口減 少が続く中で、東京23区は今後も2035年にかけて人口流入が続くと予想されている）、②東京へ流入す る人口（東京23区への転入が中心）の多くが単身者であり、ワンルームマンションのエンドユーザーと なり得ること、③賃借希望者（エンドユーザー）は通勤・通学に便利な駅に近い好立地物件を選択する 傾向にあること、④そうした中で、投資用ワンルームマンションは、購入者が投資家であり、居住者で ないことから、利回りが確保されれば、需要が創造されることなどがある。 尚、神奈川県川崎市の武蔵小杉の開発物件など、東京23区以外の例外も一部ある。 2016年6月期実績では、計658戸の投資用ワンルームマンションを開発し、そのうち550戸 （全体の84％）をマンション販売会社に１棟卸売を行い、108戸（16％）を国内外の法人な どへ１棟直接販売した。また、4棟の戸建を開発し、同社が個人に分譲した。2016年6月期 には、分譲マンションの売上計上はなかったが、3年に２棟程度の分譲マンションを開発・ 分譲している。分譲マンションは、自社で販売するため利鞘が大きいが、一方、自社で販 計 658 戸の投資用ワンルームマンションを開 発（2016 年 6 月期） ・マンション販売会社への 1 棟卸売（84％） ・国内外法人などへの 1 棟直接販売（16％） 売員の固定費を負担する必要があるほか、売れ残りリスクを自社で抱えることになる。 同社はアウトソーシングを徹底して活用する（自らは開発に徹する）こと、およびマンショ ン販売会社への1棟卸売を基本とすることにより、効率化やリスク限定（開発リスクに限 定）を実現している。具体的には、ROAは10.0%（2016年6月期）と高く、また、投資用ワ ンルームマンションが竣工・引渡し後４ヵ月までに、1棟全戸数分の販売代金をマンショ ン販売会社から回収できる。即ち、販売代金の回収はマンション販売会社が1戸ごと投資 家に販売した都度に回収され、４ヶ月の期限までに売却できなかった残額は全額契約期限 末にマンション販売会社から振り込まれて回収される（売掛金が発生しない。また、手形 取引もない）。同社によれば、用地取得（土地の名義移転）から販売（卸売）までの期間 は１年半～2年半。土地仕入代金は原則全額を銀行からの借入金で対応する。ゼネコンへ の支払いは、10％を着工時、10％を上棟時、80％を戸別決済単位で支払う3分割になって いる。同社が１棟卸売を行うマンション販売会社には、株式会社明和などがある。また、 同社が開発した物件の約70％は株式会社合田工務店（本社：香川県高松市）が建築してい る。 同社ビジネスモデルの特徴 ◤ ◤ 03/17 少数チーム（役員11名、正社員37名、契約社員2名） ・従業員1人当たり売上高：454百万円（2016年6月期） ・従業員1人当たり当期純利益：29百万円（同上） 投資用ワンルームマンションのグランドデザイン設計と開発に経営資源を集中（一方、 詳細設計、建築はアウトソース） 効率化やリスク限定（開発リスクに限定）を 実現 R アーバネットコーポレーション｜3242｜ ◤ 開発物件（1棟）はマンション販売会社への卸売（売り残りリスクなし）を基本とす ◤ それらの結果、自社のリスクを開発リスクに止めることが可能であり、その分、相対 る（投資家への販売はマンション販売会社が行う） 的に不況抵抗力が高い。即ち、固定費を低く抑えることが可能であり、高収益性、景 気変動への柔軟な対応などを実現している 同社が開発する投資用ワンルームマンションの特徴 東京23区、駅から徒歩10分以内の好立地 ◤ グランドデザインのプラン設計力（正社員37名のうち企画・設計8名）とインパクト ◤ のある外観意匠設計で差別化を図る（同社は設計業・不動産コンサルタント業を起源 とするマンションデベロッパー） ・同社独特のモノトーンで印象深い外観デザイン（写真1） ・立体アートを設置した落ち着きのあるエントランス（写真2） ・足を伸ばして入浴できる同社オリジナルの単身者用ユニットバスの設置（写真3） ・広い収納スペースを確保（床面積を増やさず収納体積を最大化）した室内（写真4） 居住者は若者層が主体（最も多い年齢層は25～29歳で全体の35.1%）（グラフ参照） ◤ 同社投資用ワンルームマンションの特徴：設計力による差別化 注：掲載写真は同社が開発した「グランティアラ新御徒町アジールコート」の外観及び内装 出所：同社資料 同社投資用ワンルームマンションの居住者年齢層 6.0% 4.5% 16.6% 7.3% 10.8% 35.1% 19.9% 20-24歳 25-29歳 30-34歳 出所：同社データによりSR社作成 35-39歳 40-44歳 45-49歳 50歳以上 同社は居住者アンケートを実施（基本2年に１度）して、ユーザーニーズを分析し、その 04/17 Research Espresso by Shared Research R アーバネットコーポレーション｜3242｜ Research Espresso by Shared Research 分析を次の開発物件に活かしている。 買取再販その他 他社が開発した物件を低価格で仕入れて再販する買取再販事業や、マンション賃貸事業な ども営み、取引先や事業領域の拡大を図っている。 同社開発物件、土地転売、買取再販 会計年度 2016年6月期 695戸+4棟 2017年6月期 602戸 2017年6月期 609戸 プロジェクト名 グランドコンシェルジェ西巣鴨アジールコート AXAS大森西アジールコート アジールコート上野稲荷町 AXAS西馬込アジールコート ステージファースト大森アジールコート ステージファースト蔵前アジールコート ステージグランデ清澄白河アジールコート 自社開発用地取得済 メイクスデザイン武蔵小杉アジールコート 658戸+4棟 エヌステージ板橋本町アジールコート アジールブィラ西馬込 ステージグランデ大鳥居アジールコート AXAS石川台アジールコート ステージファースト赤羽アジールコート AXAS木場アジールコート プライムネクサス平和島 アジールコート新宿 松陰神社前 土地転売 九段北 買取再販 アリシアコート渋谷松濤 37戸 中古マンション戸別販売 コンフォリア錦糸町DEUX 蔵前II PJ 水道橋 PJ 桜上水 PJ 武蔵新田 PJ 自社開発用地取得済 芝公園 PJ 599戸 アジールコート麻布十番 用賀III PJ つつじヶ丘 PJ 千鳥町III PJ 麻布十番II PJ na 土地転売 na 買取再販 na 開発用地契約済 na 609戸 アジールコフレ中野坂上 など 出所：同社データよりSR社作成 自社ブランド ▶ ▶ ▶ ▶ アジールコート（ワンルームマンション） アジールコフレ（コンパクトマンション） グランアジール（ファミリーマンション） アジールヴィラ（戸建住宅） 05/17 種類 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 戸建 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム 投資用ワンルーム アパート na 投資用ワンルーム 分譲用コンパクト 戸数 33戸 74戸 29戸 59戸 34戸 42戸 50戸 27戸 63戸 4棟 64戸 30戸 34戸 40戸/54戸 41戸 38戸 30戸 7戸 96戸 39戸 24戸 33戸 59戸 56戸 56戸 51戸 42戸 64戸 29戸 1棟（12戸） 1件 現在在庫3戸 na 87戸 買取再販、マンション賃貸などで、取引先や 事業領域を拡大 工事状況 竣工済 竣工済 竣工済 竣工済 竣工済 竣工済 竣工済 竣工済 竣工済 竣工済 竣工済 竣工済 竣工済 竣工済 竣工済 竣工済 2016年6月竣工済 2016年8月竣工予定 2016年11月竣工予定 2016年11月竣工予定 2016年12月竣工予定 2016年12月竣工予定 2016年12月竣工予定 2017年1月竣工予定 2017年1月竣工予定 2017年1月竣工予定 2017年6月竣工予定 販売先 販売会社 販売会社 海外法人 販売会社 販売会社 販売会社 販売会社 販売会社 販売会社 個人 販売会社 販売会社 販売会社 販売会社 国内法人 海外法人 国内法人 国内法人 国内法人 国内法人 売買状況 計上済 計上済 計上済 計上済 計上済 計上済 計上済 計上済 計上済 計上済 計上済 計上済 計上済 契約済 計上済 計上済 計上済 計上済 計上済 計上済 契約済 契約済 契約済 契約済 契約済 契約済 契約済 契約済 契約済 契約済 契約済 未契約 計上予定 計上 上期 上期 上期 上期 上期 上期 上期 上期 上期 下期 下期 下期 下期 下期 下期 下期 上期 R アーバネットコーポレーション｜3242｜ Research Espresso by Shared Research 同社の主要販売先（マンション販売会社への卸売、国内外法人などへの一括直販） 主要販売先（過去10年間） （百万円） 売上高 （前年比） 株式会社アセットリード 10年6月期 11年6月期 12年6月期 13年6月期 14年6月期 15年6月期 16年6月期 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 連結 連結 7,261 9,353 9,388 10,593 5,026 6,818 7,092 10,485 11,911 17,705 68.1% 28.8% 0.4% 12.8% -52.5% 35.6% 4.0% 47.8% 13.6% 48.6% - - - 1,355 2,211 3,333 3,589 na （前年比） - - - - - nm 63.2% 50.8% 7.7% na （構成比） - - - - - 19.9% 31.2% 31.8% 30.1% na 1,181 2,007 2,154 2,226 882 2,204 2,037 3,511 2,881 na （前年比） 8.0% 69.9% 7.3% 3.3% -60.4% 149.9% -7.6% 72.4% -18.0% na （構成比） 16.3% 21.5% 22.9% 21.0% 17.5% 32.3% 28.7% 33.5% 24.2% na - - - - - - - - 1,134 na （前年比） - - - - - - - - nm na （構成比） - - - - - - - - 9.5% - - - - - - - 株式会社シーラ - na （前年比） - - - - - - - nm - na - - - - - - - 9.7% - na - - - - - - 776 - - na （前年比） - - - - - - nm - - na （構成比） - - - - - - - - na - - （前年比） - （構成比） - - - - - （前年比） - - - - （構成比） - - - - - - - - 500 （前年比） - - - - （構成比） - - - - - - - 2,161 （前年比） - - - （構成比） - - - - - 1,161 （前年比） - - （構成比） - - プロパティ―・インベストメント・マネージャーズ株式会社 伊藤忠都市開発株式会社 日神住宅サポート株式会社 株式会社東京センチュリーリース 株式会社日本ワークス クルミインベストメンツ・ワン合同会社 - 10.9% 1,192 478 - - - - - na - nm 40.1% - - - - - na - 12.7% 4.5% - - - - - na 660 - - - na - nm - - - na - 9.7% - - - na - - - - na nm - - - - na 9.9% - - - - na - - - - - na nm - - - - - na 20.4% - - - - - na - - - - - - na nm - - - - - - na 12.4% - - - - - - na 1,380 - - - - - - - na （前年比） - nm - - - - - - - na （構成比） - 14.8% - - - - - - - na - 1,320 - - - - - - - na （前年比） - nm - - - - - - - na （構成比） - 14.1% - - - - - - - na - 1,095 - - - - - - - na （前年比） - nm - - - - - - - na （構成比） - 11.7% - - - - - - - na - 1,037 - - - - - - - na （前年比） - nm - - - - - - - na （構成比） - 11.1% - - - - - - - na 合同会社PIPインベスツ・ツー ルピナスインベストメンツワン合同会社 株式会社新日本建物 エムシーアール・ツー有限会社 1,281 - - - - - - - - na （前年比） nm - - - - - - - - na （構成比） 17.6% - - - - - - - - na 1,192 - - - - - - - - na （前年比） nm - - - - - - - - na （構成比） 16.4% - - - - - - - - na 870 - - - - - - - - na （前年比） nm - - - - - - - - na （構成比） 12.0% - - - - - - - - na 790 - - - - - - - - na （前年比） -19.1% - - - - - - - - na （構成比） 10.9% - - - - - - - - na 合同会社ベネチア 有限会社ケイディエックスツー スターツデベロップメント株式会社 市場環境 人口動態：東京への人口流入続く 同社が投資用ワンルームマンション開発を行う際に原則とする地域である東京23区は、 1997年以降、19年連続の転入超過（純人口流入）となっている。また、流入者の多くが単 身者である。即ち、同社が開発する投資用ワンルームマンションに実際に居住する賃借人 となり得る母集団は、拡大が続いている。例えば、東京23区における過去3年間の転入超 06/17 na 1,016 （構成比） 株式会社PRESTIGE 出所：同社資料よりSR社作成 09年6月期 非連結 - 株式会社メイクス （現︓日神管財株式会社） 08年6月期 - 株式会社明和 （現︓株式会社PIM） 07年6月期 同社が開発する投資用ワンルームマンション に実際に居住する賃借人となり得る母集団は 拡大が続いている R アーバネットコーポレーション｜3242｜ Research Espresso by Shared Research 過数は、2013年61,281、2014年63,976、2015年68,917であった（総務省統計局「住民基本 台帳人口移動報告（2015年結果）」）。また、首都圏合計における過去3年間の転入超過 数は、2013年96,524、2014年109,408、2015年119,357であった（同）。 東京都23区への転入超数の推移 90,000 80,000 70,000 76,786 77,267 69,958 67,842 68,917 63,976 61,281 60,000 49,655 50,000 37,391 40,000 35,435 33,098 30,000 20,000 10,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 出所：総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告（2015年結果）」によりSR社作成 新築ワンルームマンションの供給戸数及び分譲価格 首都圏において新築のファミリーマンションが新規分譲戸数を減少させている中で、ワン ルームマンションの供給は増加傾向にある。具体的には、首都圏のワンルームマンション （専有面積30㎡未満）の新規分譲戸数は2015年に前年比20.8%増の9,756戸まで拡大し、2003 ワンルームマンションの供給戸数、分譲価格 ともに増加・上昇傾向 年に記録した8,144戸を12年振りに塗り替えた（出所：東京カンテイ）。また、首都圏にお ける2015年の投資用ワンルームマンションの供給数は6,056戸であった（出所：不動産経 済研究所）。 一方、首都圏のワンルームマンション分譲価格は、2013年以降の地価上昇や建築資材など のコストの高止まりなどを背景に、上昇傾向にある。具体的には、2012年の23.15百万円 から2015年には26.29百万円まで上昇した。 首都圏の新築ワンルームマンションの供給戸数と価格 12,000 30.00 10,000 7,639 8,000 8,144 8,075 7,394 6,297 6,772 7,232 7,021 7,470 6,488 6,000 4,000 2,000 0 3,211 20.56 1997 4,522 3,722 3,634 20.93 20.90 1998 1999 22.67 20.63 20.89 2000 2001 21.19 21.71 21.81 23.06 22.34 2002 2003 2004 2005 2006 2007 10,000 8,939 9,000 7,238 4,591 5,000 1,874 23.00 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20.00 8,983 9,210 8,548 8,616 8,387 6,966 5,101 5,298 5,703 6,240 6,056 4,583 3,423 2,357 1,678 1,490 647 553 1,000 0 3,758 3,394 2,000 24.00 7,006 5,130 3,000 25.00 23.15 6,232 6,213 4,000 22.81 27.00 首都圏新築ワンルームマンション価格（右軸：百万円） 首都圏投資マンション供給戸数 6,000 22.63 28.00 26.00 5,508 23.77 22.71 26.29 21.00 首都圏ワンルームマンション供給戸数 7,000 5,398 25.71 29.00 22.00 出所：東京カンテイのデータよりSR社作成 8,000 5,942 7,410 25.45 9,756 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 出所：不動産経済研究所データよりSR社作成 投資利回り 「マイナス金利政策」（2016年3月以降）の導入によって金融商品の金利が下がるなかで、 現物投資としてのワンルームマンションへの投資魅力が相対的に向上している。とは言う ものの、投資利回りは投資不動産の価格上昇を主因に低下傾向にある。例えば、一般財団 07/17 投資利回りは低下傾向 R アーバネットコーポレーション｜3242｜ Research Espresso by Shared Research 法人日本不動産研究所のデータによれば、東京都内の城南地区（目黒区、世田谷区）の投 資用ワンルームマンション（最寄り駅から徒歩10分以内、築年数5年未満）の取引利回り （表面利回り*）は、2009年4月の5.8%から2016年4月の4.4%へ低下している。また、東京 カンテイによれば、首都圏新築ワンルームマンションの表面利回りは、2006年以降5％を 割り込み、その後も徐々に利回りが低下し、2015年には3.93%となった。そして、2016年 に入って、利回りが4％台を回復しているという。 東京都内の投資用ワンルームマンションの期待利回り 7.5% 7.0% 7.0% 6.8% 6.4% 6.5% 6.0% 6.3% 6.3% 6.2% 6.1% 6.5% 6.5% 5.8% 5.5% 5.5% 6.0% 5.5% 5.8% 5.7% 5.0% 5.5% 4.5% 5.3% 6.0% 6.0% 6.0% 5.3% 5.2% 5.4% 5.5% 6.0% 6.0% 5.9% 5.8% 5.8% 5.6% 5.5% 5.4% 5.8% 5.8% 5.7% 5.6% 5.5% 5.4% 5.1% 5.0% 5.0% 5.0% 5.2% 5.1% 5.0% 4.9% 5.2% 5.1% 5.0% 4.9% 4.7% 4.7% 4.0% 期待利回り（城南地区） 期待利回り（城東地区） 出所：一般財団法人日本不動産研究所データよりSR社作成 注：最寄駅から徒歩10分以内、築年数5年以内、1戸当たり平均専有面積25～30㎡、総戸数50戸程度のワンルームマンション 東京都内の投資用ワンルームマンションの取引利回り 7.5% 7.0% 7.0% 6.3% 6.5% 6.0% 6.2% 6.2% 6.0% 6.2% 5.5% 5.7% 6.0% 5.2% 5.1% 5.0% 5.0% 5.0% 5.6% 5.0% 5.5% 5.5% 5.3% 5.0% 4.5% 5.2% 4.8% 4.8% 4.7% 4.0% 4.5% 6.0% 5.9% 5.8% 5.7% 5.6% 5.5% 5.4% 5.3% 5.1% 5.0% 5.6% 5.6% 5.5% 5.4% 5.3% 4.8% 4.7% 4.6% 5.1% 5.0% 4.9% 4.8% 4.6% 4.5% 4.4% 5.8% 5.9% 5.8% 4.7% 取引利回り（城南地区） 取引利回り（城東地区） 出所:一般財団法人日本不動産研究所データよりSR社作成 注：最寄駅から徒歩10分以内、築年数5年以内、1戸当たり平均専有面積25～30㎡、総戸数50戸程度のワンルームマンション *表面利回り（グロス）：年間の家賃収入を物件価格で割り戻した利回り。一方、年間の家賃収入から諸 経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など） を足したもので割った利回りを実質利回り（ネット）という。実際の投資にあたっては、更に、ローン の支払金利、空室リスク、売却時の損失などを勘案する必要がある。投資マンション販売会社によれば、 ワンルームマンションへ投資する者の主たる目的には、利回りの他、老後のキャッシュフロー、節税（投 資初期に家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字である場合の建物減価償却費や支払利息分、相続税 の評価額圧縮など）、生命保険（ローン利用に伴う団体信用保険）などがあるという。 競合 ◤ 財務省「法人企業統計」（2014年度版）によれば、不動産業に携わる企業は全国で約 ◤ 同統計によれば、不動産業の売上高営業利益率は金融・保険業を除く全産業の平均 ◤ ◤ ◤ 08/17 310,000社（金融・保険業を除く全産業約275万社の11.3%） 3.7%を大きく上回る12.6%（同全産業においてトップ） 不動産業を営む上場企業は約120社 主な競合としては、エフ・ジェー・ネクスト（東証1部8935）、THEグローバル（東 証1部3271）などがいる 上場企業において、同社の競合および類似企業との比較では、同社の収益性および効 率性はほぼ平均的なレベルである R アーバネットコーポレーション｜3242｜ 収益性・効率性比較 コード 8935 3244 8877 3271 3242 3280 3464 3246 3245 3469 3264 企業名 エフ・ジェー・ネクスト サムティ 日本エスリード THEグローバル アーバネットコーポレーション エストラスト プロパティエージェント コーセーアールイー ディア・ライフ デュアルタップ アスコット 平均 決算期 2016年3月期 2015年11月期 2016年3月期 2016年6月期 2016年6月期 2016年2月期 2016年3月期 2016年1月期 2015年9月期 2016年6月期 2015年9月期 出所：各社会社データよりSR社作成 売上高 営業利益 51,955 6,593 38,458 5,932 37,144 3,453 25,800 1,725 17,704 2,005 12,827 1,115 9,446 886 7,918 780 7,750 1,559 6,996 411 5,705 523 20,155 2,271 Research Espresso by Shared Research 利益率 経常利益 12.7% 6,614 15.4% 3,872 9.3% 3,319 6.7% 1,340 11.3% 1,702 8.7% 954 9.4% 715 9.9% 691 20.1% 1,531 5.9% 329 9.2% 404 10.8% 1,952 利益率 12.7% 10.1% 8.9% 5.2% 9.6% 7.4% 7.6% 8.7% 19.8% 4.7% 7.1% 9.3% ROA 13.8% 3.4% 6.0% 5.5% 10.0% 7.4% 7.3% 7.3% 19.3% 8.2% 7.6% 8.7% ROE 自己資本比率 14.0% 61.1% 17.1% 23.1% 6.7% 56.1% 15.0% 24.0% 20.8% 30.9% 16.4% 28.6% 19.6% 24.9% 22.4% 22.4% 36.8% 45.3% 25.9% 19.0% 39.1% 19.2% 21.3% 32.2% 業績動向 2012年6月期以降、5期連続増収増益を達成；2017年6月期も増収増益を同社は予想 2016年6月期実績 売上高17,704百万円（前期比+48.6%）、営業利益2,005百万円（同+21.3%）となった。2012 年6月期以降、5期連続の増収増益。増収は自社開発物件の売上計上が前期比108戸増の662 戸（含む1戸建て4棟）となったことの他、土地転売2物件や買取再販37戸を売上計上した ことが背景。粗利益率（売上総利益率）は18.7%と前期比3.0%ポイント悪化。自社開発物 件に比べて粗利益率の低い土地転売や買取再販を売上計上したことが理由。営業利益率は、 売上高販管費率のコントロールにより、前期比2.6％ポイントの悪化に止まった（2016年6 月期11.3%）。そして、経常利益1,720百万円（+23.3%）、親会社株主に帰属する当期純利 益1,139百万円（+30.5%）となった。 サブセグメント別の動向は、以下の通り。 ◤ 不動産開発販売：同セグメントの売上高は15,755百万円（前期比+35.0%）となった。 自社開発の投資用ワンルームマンション15棟658件（前期からの繰越2棟107件を含む） を売上計上した（「事業概要」のビジネスモデルの段の表「同社開発物件、土地転売、 買取再販」参照）。そのうち、12棟550戸（84％）をマンション販売会社に１棟卸売 を行い、2棟67戸（10％）を海外法人、1棟41戸（6％）を国内法人へ一括直販した。 また、4棟の戸建物件（同社としては10年振りとなる戸建開発）を同社が個人に分譲 した。このほか、用地転売2件を売上計上した。 ◤ 不動産仕入販売：同セグメントの売上高は1,776百万円（前期比18.5倍）となった。他 ◤ その他： 同セグメントの売上高は172百万円（前期比+20.6%）となった。不動産仲介 09/17 社が開発したマンション1棟30戸と中古マンション戸別7戸の買取再販を行った。 と不動産賃貸業などによる。 2016 年 6 月期：前期比 48.6％増収、 営業 21.3% 増益 ・不動産開発販売：前期比 35.0%増収 ・不動産仕入販売：同 18.5 倍の売上高 ・その他：同 20.6％増収 R アーバネットコーポレーション｜3242｜ Research Espresso by Shared Research サブセグメント業績推移 サブセグメント業績推移 （百万円） 売上高 （前年比） 不動産開発販売 07年6月期 08年6月期 09年6月期 10年6月期 11年6月期 12年6月期 13年6月期 14年6月期 15年6月期 16年6月期 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 連結 連結 7,261 9,353 9,388 10,593 5,026 6,818 7,092 10,485 11,911 68.1% 28.8% 0.4% 12.8% -52.5% 35.6% 4.0% 47.8% 13.6% 48.6% 7,193 9,285 7,357 7,776 4,192 6,380 6,536 10,219 11,671 15,755 17,705 （前年比） na 29.1% -20.8% 5.7% -46.1% 52.2% 2.4% 56.4% 14.2% 35.0% （構成比） 99.1% 99.3% 78.4% 73.4% 83.4% 93.6% 92.2% 97.5% 98.0% 89.0% 販売マンション合計 （棟） （戸数） 投資用ワンルームマンション 9 8 10 8 4 7 8 12 12 15 347 385 401 453 112 254 293 522 554 658 （棟） （戸数） 分譲用マンション 9 8 10 8 1 5 6 12 11 15 347 385 401 453 36 222 240 522 507 658 （棟） - - - - 3 2 2 - 1 - （戸数） - - - - 76 32 53 - 47 - 販売単価*︓1棟当たり平均 （百万円/棟） 799 1,161 736 972 1,048 911 817 852 973 販売単価*︓1戸当たり平均 （百万円/戸） 21 24 18 17 37 25 22 20 21 24 na na 1,920 2,721 773 383 454 162 96 1,776 不動産仕入販売 販売マンション合計 投資用ワンルームマンション 分譲用マンション 販売単価*︓1戸当たり平均 （前年比） - - nm 41.7% -71.6% -50.4% 18.4% -64.3% -40.7% 1745.3% （構成比） - - 20.4% 25.7% 15.4% 5.6% 6.4% 1.5% 0.8% 10.0% （戸数） - - - - - - 27 3 2 30 （戸数） - - - - - - 27 3 2 30 （戸数） - - - - - - - - - - （百万円/戸） - - - - - - 17 54 48 59 その他 67 68 112 96 61 55 103 104 143 172 （前年比） na 1.1% 64.5% -14.2% -36.1% -10.7% 87.3% 1.4% 38.0% 20.6% （構成比） 0.9% 0.7% 1.2% 0.9% 1.2% 0.8% 1.4% 1.0% 1.2% 1.0% 出所：会社データよりSR社作成 *単純計算値（例えば、不動産開発販売に含まれる土地転売の売上高などを考慮していない） 四半期業績の推移 四半期累計 （百万円） 売上高 YoY 売上原価 YoY 原価率 売上総利益 YoY 利益率 販管費 YoY 売上高販管費率 営業利益 YoY 利益率 経常利益 YoY 利益率 当期純利益 YoY 利益率 出所：同社データよりSR社作成 FY06/15 1Q 非連結 2,948 248.6% 2,382 256.6% 80.8% 566 218.8% 19.2% 203 15.9% 6.9% 363 13299.7% 12.3% 317 nm 10.7% 202 nm 6.9% 2Q 非連結 4,832 33.5% 3,927 35.0% 81.3% 905 27.6% 18.7% 408 18.4% 8.4% 497 36.2% 10.3% 362 33.7% 7.5% 228 -26.1% 4.7% 3Q 連結 10,223 48.6% 8,114 46.9% 79.4% 2,108 55.6% 20.6% 661 22.3% 6.5% 1,447 77.7% 14.2% 1,262 90.1% 12.3% 804 43.8% 7.9% 4Q 連結 11,911 13.6% 9,331 9.6% 78.3% 2,580 30.8% 21.7% 927 17.9% 7.8% 1,653 39.4% 13.9% 1,396 40.8% 11.7% 873 14.4% 7.3% FY06/16 1Q 連結 1,756 -40.4% 1,413 -40.7% 80.5% 343 -39.4% 19.5% 250 23.2% 14.2% 93 -74.3% 5.3% 15 -95.3% 0.8% 8 -96.2% 0.4% 2Q 連結 7,860 62.7% 6,339 61.4% 80.6% 1,521 68.2% 19.4% 606 48.7% 7.7% 915 84.1% 11.6% 739 104.3% 9.4% 486 112.9% 6.2% 3Q 連結 11,060 8.2% 9,081 11.9% 82.1% 1,979 -6.1% 17.9% 900 36.2% 8.1% 1,078 -25.5% 9.8% 850 -32.6% 7.7% 554 -31.1% 5.0% 4Q 連結 17,705 48.6% 14,391 54.2% 81.3% 3,314 28.4% 18.7% 1,308 41.1% 7.4% 2,005 21.3% 11.3% 1,720 23.3% 9.7% 1,139 30.5% 6.4% 2017年6月期同社予想 売上高18,000百万円（前期比+1.7%）、営業利益2,300百万円（同+14.7％）、営業利益率12.8％ （同1.5%ポイント改善）、経常利益1,900百万円（同+10.4%）、親会社株主に帰属する当期 純利益1,270百万円（同+11.5%）を同社は予想している。 ◤ 増収予想の背景：売上計上予定である自社開発物件数は前期比63戸減の599戸（12棟） となる（「事業概要」のビジネスモデルの段の表「同社開発物件、土地転売、買取再 販」参照）も、12棟のうち4棟を国内外法人並びに個人への一括直接販売することか ら、売上総利益率が上昇することが主因。同社が開発の主軸とする投資用ワンルーム マンションは、販売価格上昇による利回り低下や、為替変動（円高への反転）を背景 とした海外投資家の投資意欲低下などのネガティブ要因はあるものの、政策的低金利 や相続税基礎控除改正への対応策などのポジティブ要因もあり、今後も堅調な販売が ◤ 10/17 1,050 維持できると同社は予想している 営業利益率向上（前期比1.5%ポイント改善）を予想する理由：国内外法人等への一括 2017 年 6 月期同社予想：前期比 1.7％増収、 営業 14.7％増益 ▶ 自社開発物件12棟のうち4棟を国内外法人 及び個人へ一括直接販売、単価上昇、粗利 益率改善へ R アーバネットコーポレーション｜3242｜ Research Espresso by Shared Research 販売が増加するため粗利益率が2.7%ポイント改善し、翌期（2018年6月期）に売上計 上を予定している分譲マンションの販売促進費用などによる販管費増を吸収すると予 ◤ 想していることが背景 開発環境 ・都心での事業用地取得は一層激化の様相：用地の高騰が続くなか、大手デベロッパー の中小用地開発参入や2020年東京オリンピック・パラリンピックに向けて増え続ける 訪日外国人（インバウンド）需要対応を進めるホテル業者の参入などにより、開発プ レイヤー数が増加すると同社は予想 ◤ ・人材不足、建設コストの高まり、工期長期化は今後も続くと同社は予想 販売環境 【投資用ワンルームマンション】 ・低金利、相続税対策などの下支えにより、投資用ワンルームマンションの需要は依 然堅調な状態が続くと同社は予想。但し、価格高騰による投資利回り低下が否めない 状況であると同社は認識 【分譲用マンション】 ・販売価格の高騰と可処分所得の低迷により、郊外型のマンション分譲は停滞、都心 型のマンション分譲は堅調という二極化現象を呈しながら、首都圏での年間販売総戸 数は減少が続くと同社は予想 中期戦略 基本戦略 自社開発事業、ストック型ビジネスやBtoC事業の拡大 同社の中長期的な経営戦略は、以下の通りである。 事業の中核に据えている投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売（BtoB事業） ◤ の更なる成長を図る 分譲型マンション（ファミリーマンション、コンパクトマンションなど）事業を拡大 ◤ させる（自社販売によるリスクテイク拡大により利鞘を稼ぐ）とともに建設会社など との共同事業にも積極的に取り組む ストック型ビジネス（収益不動産の保有拡大*による賃貸事業の拡大）など事業の多様 ◤ 化を図る *2015年6月期：①「アリシアコート八丁畷」（32戸）（他社開発物件）；2016年6月期：②「アジール コート品川中延」（64戸）（自社開発物件）、③「アリシアコート多摩川」（19戸）（他社開発物件）； 2017年6月期予定：④自社開発1物件（62戸） ◤ エンドユーザーを対象とする事業を行う子会社（2015年3月設立したアーバネットリ ビング）を通じて、同社が開発する分譲マンション、戸建て、アパートなどのエンド ユーザーへの販売や賃貸管理などをはじめとするBtoC事業の拡大を図る 目標とする経営指標 ◤ 売上総利益率10％と自己資本比率25％の維持 開発環境 東京都総務局統計部の推計データ（2014年3月公表）によれば、2035年に向けて、同社が マンションを開発する地域である東京23区の世帯数は今後も拡大が続き、なかでも単独世 11/17 中長期経営戦略の骨子 ▶ 投資用ワンルームマンションの更なる成 長 ▶ 分譲型マンション事業の拡大 ▶ ストック型ビジネスなど事業の多様化 ▶ エンドユーザーを対象とするBtoC事業の 拡大 R アーバネットコーポレーション｜3242｜ Research Espresso by Shared Research 帯の比率が拡大し、世帯数における年齢構成は高齢化が進むと予想される。具体的には、 東京23区の総世帯数は2015年の4,728千人から2035年の4,929千人へ、単独世帯比率は2015 年の49.7%から2035年の50.2%に増加すると予想される。また、世帯数に占める35歳以上 の世帯比率は2015年の80.2%から2035年の84.7%へ上昇すると予想される。 東京23区の世帯数推移 5.00 0.25 4.00 3.47 3.50 0.28 3.00 2.50 1.79 2.00 4.02 3.76 4.83 0.25 4.89 0.25 4.93 0.25 4.93 0.26 2.13 2.18 2.21 2.21 2.20 49.7% 49.7% 49.7% 49.9% 50.2% 2.22 2.35 2.40 2.43 2.46 2.48 2010 2015E 2020E 2025E 2030E 2035E 4.73 4.53 4.50 0.26 0.26 0.26 2.05 1.94 1.86 49.1% 60.0% 55.0% 50.0% 45.4% 1.50 43.6% 1.00 1.41 0.50 40.5% 1.64 1995 2000 0.00 1.83 2005 東京23区単独世帯数（百万） 東京23区核家族世帯（百万） 東京23区その他一般世帯（百万） 45.0% 40.0% 単独世帯数比率（右軸：％） 出所：東京都総務局統計部推計データ（2014年3月公表）よりSR社作成 東京都一般世帯数の年齢構成比 100% 90% 80% 70% 60% 50% 26.3% 29.4% 30.6% 31.2% 16.1% 13.8% 14.8% 17.6% 15.4% 40% 19.3% 30% 20% 17.0% 10% 0% 17.9% 20.0% 19.1% 15.0% 20.4% 18.6% 17.5% 15.6% 13.1% 11.8% 12.5% 11.0% 4.5% 10.9% 4.6% 11.2% 4.2% 2030E 2035E 4.8% 4.5% 2010 2015E 2020E 25∼34歳 20.1% 35.6% 20.1% 6.0% 15∼24歳 32.8% 35∼44歳 2025E 45∼54歳 55∼64歳 16.9% 65歳以上 出所：東京都総務局統計部推計データ（2014年3月公表）よりSR社作成 攻守のバランス 現在、投資用マンションの運用利回りが過去10年間で最も低い水準（前述）にあり、市況 暴落など不測の事態へも対応できるよう同社は態勢を整えている。具体的には、将来の開 発販売物件用の土地について、同社は慎重な選別仕入を進めると同時に、竣工開発物件の 投資用マンションの運用利回りは過去 10 年 間で最低水準にあり、市況暴落など不測の事 態へも対応可能な体制整備も 早期売却にも努めている。また、同社は2,500百万円程度の現預金の保有（同社によれば市 況が20％下落した場合でも対応可能なレベル）を維持するなど財務体質の強化とともに、 収益不動産の保有拡大（前述）による融資担保力の向上にも努めている。 守りも必要となる背景 高騰した不動産価格と路線価とのスプレッド拡大（不動産市況の過熱感）と、日銀による マイナス金利導入による金融機関の利鞘の減少（逆境）が入り交じり、金融機関の不動産 融資は積極的な姿勢の中にも融資先企業の選別や担保物件の選別が散見され始めた。円高 への反転と物件の供給不足による品薄感により若干の賃料の上昇は見られるものの、販売 価格の上昇により投資用マンションの運用利回りは過去10年間で最低水準にある。 Strength, Weakness分析 強み ◤ マンション販売会社との強固な関係性：開発した投資用ワンルームマンションは株式 会社明和などのマンション販売会社への1棟一括卸売を基本とする（2016年6月期：自 社開発物件戸数の84％が卸売）。同社は、株式会社明和をはじめ、投資用ワンルーム マンション販売に実績のあるマンション販売会社と長期の関係性を構築している。例 えば、株式会社明和とは10年を超える良好な長期関係性を有しており、同社開発物件 戸数の約4分の1～約3分の1は株式会社明和への卸売となっている。投資家への個別販 12/17 【強み】 ▶ マンション販売会社との強固な関係性 ▶ 東京23区を開発地区とすること ▶ 設計力による差別化 【弱み】 ▶ 小売販売力 ▶ BtoC事業の経験の少なさ ▶ 担保資産の少なさ R アーバネットコーポレーション｜3242｜ ◤ 売はマンション販売会社が担当し、同社は主たるリスクを開発リスクに限定している。 東京23区を開発地区とすること：同社は人口流入および単身者世帯数の増加が続く東 京23区に経営資源を集中し、事業機会を得ている。開発物件は東京23区（原則）、駅 から徒歩10分以内であり、通勤・通学などの利便性が高い。また、東京23区は、1997 年以降19年連続、転入超（純人口流入）となっている地域である。例えば、東京23区 における過去3年間の転入超過数は、2013年61,281、2014年63,976、2015年68,917で あった（総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告（2015年結果）」）。更に、東京 都総務局によれば、東京23区の世帯数は、単身者世帯を中心に、2030～2035年に向け ◤ て、今後も拡大が続くと予想される。 設計力による差別化：設計事務所を起源とする同社のプラン設計力（グランドデザイ ンを描く能力）が用地取得（土地仕入）の迅速な意思決定や、居住者受けするデザイ ンなどに貢献している。通常は設計事務所等に依頼するプラン設計を自社内で行うこ とができる結果、土地仕入時の意思決定が速い。また、賃借人の複数の候補先から同 社物件が選ばれるように、同社独特のモノトーンで印象深い外観デザイン、立体アー トを設置した落着きのあるエントランス、足を伸ばして入れるバスタブなどにより差 別化を図っている。同社によれば、地域相場よりも若干高めの家賃（5,000円以内の割 高）、入居率向上を実現している。 弱み ◤ 小売販売力：同社は開発した投資用マンションを販売会社へ1棟卸売することを基本 とし、売り残りリスクを排除している。しかし、一方では、リスクを排除する分、自 社でリターンを得るチャンスを逃しているとも言える。同社は開発を中心とした少数 チームで事業を行い、販売は卸売を基本とする結果、自社に販売力や販売ノウハウの ◤ 蓄積が必ずしも進んでいない。 BtoC事業の経験の少なさ：同社はエンドユーザーを対象とする事業（BtoC事業）を 行う子会社アーバネットリビングを2015年3月に設立して、分譲マンション、戸建て、 アパートなどのエンドユーザーへの販売や賃貸管理などをはじめとするBtoC事業の 拡大を図っている。BtoC事業は同社の中期的成長において重要な役割を果たすとSR 社では見ている。しかし、2015年7月より操業を開始したアーバネットリビングは2016 年6月期に黒字決算を既に実現してはいるが、アーバネットリビングによるBtoC事業 ◤ の経験・ノウハウの蓄積期間はまだ1年と短い。 担保資産の少なさ：リーマンショックによる不動産業界の危機的環境を、同社はリス トラの断行と販売物件の早期売却により乗り越えた実績がある。その際、金融機関の 新規開発融資の凍結に対応するためのキャッシュと担保物件の不足を同社は痛感し た。そのため、同社は融資担保となる収益不動産（賃貸物件）の保有拡大を図ってい る。しかし、収益不動産（2016年6月期末4棟）が生み出す収益は2016年6月期約170 百万円に止まっている。期待運用利回りを5％、担保掛け率を6割として前提を置いた 場合、その担保価値は2,000百万円程度（170百万円×（1/0.05）×0.6）と試算される。 13/17 Research Espresso by Shared Research R アーバネットコーポレーション｜3242｜ Research Espresso by Shared Research 損益計算書 損益計算書 （百万円） 売上高 07年6月期 08年6月期 09年6月期 10年6月期 11年6月期 12年6月期 13年6月期 14年6月期 15年6月期 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 連結 連結 連結 7,261 9,353 9,388 10,593 5,026 6,818 7,092 10,485 11,911 17,705 68.1% 28.8% 0.4% 12.8% -52.5% 35.6% 4.0% 47.8% 13.6% 48.6% 1.7% 5,332 8,173 10,005 9,590 3,934 5,564 5,605 8,512 9,331 14,391 14,150 前年比 62.7% 53.3% 22.4% -4.1% -59.0% 41.4% 0.7% 51.9% 9.6% 54.2% -1.7% 売上原価率 73.4% 87.4% 106.6% 90.5% 78.3% 81.6% 79.0% 81.2% 78.3% 81.3% 78.6% 前年比 売上原価 売上総利益 18,000 1,929 1,181 -616 1,003 1,092 1,255 1,487 1,973 2,580 3,314 3,850 前年比 85.3% -38.8% -152.2% -262.7% 8.9% 14.9% 18.5% 32.7% 30.8% 28.4% 16.2% 売上総利益率 26.6% 12.6% -6.6% 9.5% 21.7% 18.4% 21.0% 18.8% 21.7% 18.7% 21.4% 601 694 863 792 855 793 729 787 927 1,308 1,550 23.7% 15.6% 24.3% -8.2% 8.0% -7.3% -8.1% 7.9% 17.9% 41.1% 18.5% 販管費 前年比 売上販管費率 営業利益 前年比 営業利益率 経常利益 前年比 経常利益率 親会社株主に帰属する当期純利益 8.3% 7.4% 9.2% 7.5% 17.0% 11.6% 10.3% 7.5% 7.8% 7.4% 8.6% 1,328 486 -1,479 211 237 461 758 1,186 1,653 2,005 2,300 139.2% -63.4% -404.3% -114.2% 12.5% 94.8% 64.2% 56.5% 39.4% 21.3% 14.7% 18.3% 5.2% -15.8% 2.0% 4.7% 6.8% 10.7% 11.3% 13.9% 11.3% 12.8% 1,188 312 -1,597 99 132 422 628 992 1,396 1,720 1,900 148.4% -73.8% -612.5% -106.2% 33.6% 219.7% 48.8% 57.8% 40.8% 23.3% 10.4% 16.4% 3.3% -17.0% 0.9% 2.6% 6.2% 8.9% 9.5% 11.7% 9.7% 10.6% 152 -1,802 127 421 724 764 653 98 873 1,139 1,270 前年比 137.8% -76.7% -1283.9% -105.4% 30.4% 231.2% 71.9% 5.4% 14.4% 30.5% 11.5% 利益率 9.0% 1.6% -19.2% 0.9% 2.5% 6.2% 10.2% 7.3% 7.3% 6.4% 7.1% 13 22 36 22 17 24 11 19 30 70 1,341 508 -1,444 233 254 485 768 1,205 1,683 2,075 減価償却費・のれん償却額 EBITDA 注：百万円未満を四捨五入 出所：会社データよりSR社作成 2012年6月期以降、増収増益継続 ◤ ◤ 16年6月期 17年6月期会予 自社で開発した分譲マンションの自社販売が計上される期は売上総利率が高くなる （但し、売上高販管費比率も同時に上昇する） 14/17 R アーバネットコーポレーション｜3242｜ Research Espresso by Shared Research 貸借対照表 貸借対照表 （百万円） 現金及び預金 売掛金 棚卸資産 販売用不動産 仕掛販売用不動産 仕掛品その他 前渡金 07年6月期 08年6月期 09年6月期 10年6月期 11年6月期 12年6月期 13年6月期 14年6月期 15年6月期 16年6月期 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 連結 連結 1,103 7,316 2,295 10,807 1,029 7,182 1,392 1,975 961 3,287 1,253 2 4,079 2,046 6,062 2,147 7,476 2,684 10,586 2,548 13,257 875 2,218 3,991 126 332 328 0 1,167 1,896 2,005 6,417 8,549 3,191 1,840 2,933 3,739 6,062 6,308 8,690 11,252 24 40 0 22 12 - 1 0 - 349 32 12 7 40 0 82 56 82 10 9 前払費用 17 25 19 15 13 26 14 25 - - 繰延税金資産 33 178 - - - - 152 17 47 36 その他 流動資産合計 有形固定資産 建物及び構築物 車両運搬具 工具、器具及び備品 リース資産 土地 建設仮勘定 無形固定資産 投資その他の資産計 23 49 96 40 17 1 1 12 40 32 8,840 13,387 8,338 3,430 4,318 5,362 8,356 9,733 13,439 15,883 215 219 233 221 212 206 113 878 1,858 2,826 115 122 125 119 114 110 67 336 691 1,518 3 8 2 3 2 - - - - 11 25 14 7 3 3 2 1 5 3 - - - - - - 13 32 67 64 86 64 92 92 92 92 30 509 624 1,240 - - - - - - - - 17 47 32 24 16 4 1 3 2 3 188 157 155 142 161 51 70 140 277 240 471 - - 投資有価証券 73 21 - - - - - - 75 出資金 60 60 60 60 60 0 0 1 1 1 敷金及び保証金 41 31 37 30 25 25 20 20 69 65 - 長期前払費用 2 2 2 0 5 4 4 1 2 4 長期預金 - - - 40 40 2 14 26 38 50 繰延税金資産 その他 固定資産合計 資産合計 買掛金 短期借入金 1年以内返済予定の社債 1年以内返済予定の長期借入金 リース債務 未払金 未払費用 未払法人税等 未払消費税 前受金 - - - 0 0 0 0 9 22 24 12 42 56 11 32 19 32 83 69 97 420 422 421 387 389 261 184 1,021 2,137 3,069 9,260 13,809 8,759 3,817 4,707 5,623 8,540 10,754 15,576 18,952 180 1,033 2,000 139 270 515 210 903 1,371 876 302 150 36 419 120 80 223 100 1,524 - 5,787 - 5,255 - 2,031 - 1,371 - 1,931 20 20 68 100 2,759 3,806 3,695 5,740 - 3 8 18 20 54 15 40 100 74 147 204 59 41 9 7 7 9 12 12 23 23 452 - - 3 3 0 63 82 515 342 119 133 122 - - - - 13 20 0 50 128 94 80 84 29 49 202 155 193 225 793 36 131 預り金 5 6 11 10 13 18 20 21 22 その他 37 9 4 4 7 11 2 2 4 5 2,597 7,463 7,633 2,524 2,260 2,752 3,278 5,207 6,170 8,360 流動負債合計 社債 長期借入金 - - 4,064 3,711 404 322 1,407 1,447 80 60 118 118 2,524 2,256 4,117 4,513 リース債務 - - - - - - 12 26 56 50 退職給付に係る負債 - - - - - - - 21 28 33 その他 固定負債合計 負債合計 株主資本 （自己株式） その他の包括利益累計額 新株予約権 純資産合計 10 7 5 5 6 5 1 6 6 9 4,074 3,718 409 327 1,413 1,452 2,616 2,369 4,324 4,723 6,671 11,180 8,042 2,851 3,673 4,204 5,894 7,576 10,495 13,083 2,555 2,626 716 963 1,027 1,405 2,645 3,175 5,092 5,859 - - - - - - - - 0 34 3 - - - - - - -14 2,589 2,629 0 - 1 3 7 14 2 3 4 10 717 966 1,034 1,419 2,646 3,178 5,082 5,869 純負債 4,584 7,504 4,780 997 2,237 2,125 3,257 4,055 5,276 8,028 運転資金 7,136 9,774 5,183 1,836 3,018 3,566 5,852 6,573 9,214 12,382 注：百万円未満を四捨五入 出所：会社データよりSR社作成 15/17 R アーバネットコーポレーション｜3242｜ ◤ ◤ ◤ Research Espresso by Shared Research 棚卸資産（販売用不動産、含む仕掛）が資産の約70％を占める 収益不動産の保有拡大（2015年6月期に1棟32戸を保有、2016年6月期2棟83戸を追加） により、資産合計に占める有形固定資産の比率が2014年6月期8.2%から2016年6月期 14.9%へ上昇 事業拡大により、有利子負債（長短借入金と社債の合計）が増加 一株あたりデータ（円） 一株当たりデータ（円、株式分割調整後） 期末発行済株式数（株） 07年6月期 08年6月期 09年6月期 10年6月期 11年6月期 12年6月期 13年6月期 14年6月期 15年6月期 16年6月期 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 連結 連結 13,905,600 14,006,400 14,006,400 17,714,400 17,714,400 17,714,400 20,641,200 20,704,800 24,958,400 24,974,400 EPS（1株当たり当期純利益） 53.86 10.90 -131.06 6.20 7.49 24.79 39.67 36.96 41.57 45.64 EPS（潜在株式調整後） 52.37 10.16 na 6.11 7.42 24.54 38.40 36.73 41.46 45.60 DPS（年間配当金） BPS（1株当たり純資産） 12.50 12.50 5.00 3.75 3.75 5.00 7.50 12.00 13.00 16.00 186.21 187.69 52.70 56.73 60.48 80.90 128.12 153.34 203.43 234.60 出所：会社データよりSR社作成 キャッシュフロー計算書 キャッシュフロー計算書 （百万円） 07年6月期 08年6月期 09年6月期 10年6月期 11年6月期 12年6月期 13年6月期 14年6月期 15年6月期 16年6月期 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 連結 連結 営業活動によるキャッシュフロー -1,931 -2,754 2,827 3,636 -1,177 47 -1,691 231 -1,246 投資活動によるキャッシュフロー -37 -149 88 29 -50 126 -13 -771 -1,055 -1,367 -986 財務活動によるキャッシュフロー 1,937 4,031 -4,098 -3,279 746 137 2,497 638 2,839 2,216 注：百万円未満を四捨五入 出所：会社データよりSR社作成 ◤ 売上拡大局面では、棚卸資産（販売用不動産）が増加するため、営業キャッシュがア ◤ 収益不動産の取得により、2015年6月期、2016年6月期ともに投資キャッシュフローが ◤ ウトフローになる傾向がある マイナス そのアウトフローを財務キャッシュインフロー（間接金融による資金調達）でカバー 財務指標 財務指標 07年6月期 08年6月期 09年6月期 10年6月期 11年6月期 12年6月期 13年6月期 14年6月期 15年6月期 16年6月期 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 非連結 連結 連結 総資産経常利益率（ROA） 15.2% 2.7% -14.2% 1.6% 3.1% 8.2% 8.9% 10.3% 10.6% 10.0% 自己資本当期純利益率（ROE) 36.5% 5.8% -107.8% 11.6% 12.7% 34.6% 35.8% 26.2% 21.1% 20.8% 棚卸資産回転率 （回） 有形固定資産回転率（回） 流動比率 純資産比率 0.9 0.9 1.1 2.1 1.5 1.5 1.1 1.3 1.0 1.2 34.9 43.0 41.5 46.7 23.3 32.6 44.4 21.2 8.7 7.6 340.4% 179.4% 109.2% 135.9% 191.1% 194.8% 254.9% 186.9% 217.8% 190.0% 28.0% 19.0% 8.2% 25.2% 21.8% 25.0% 31.0% 29.5% 32.6% 30.9% 出所：会社データよりSR社作成 株主還元方針 同社は、安定的な経営基盤の構築を目的とする継続的な内部留保による財務体制強化を前 提にするものの、株主への利益還元を重要な経営課題として認識している。基本的な配当 理念として、親会社株主に帰属する当期純利益から法人税調整額の影響を排除した数値の 16/17 R アーバネットコーポレーション｜3242｜ Research Espresso by Shared Research 35％を配当することとしている。 株主 2016年6月末現在 所有株式数 割合 （株） 5,316,000 21.3% 1,000,000 4.0% 484,000 1.9% 451,200 1.8% 371,000 1.5% 304,300 1.2% 292,400 1.2% 280,000 1.1% 280,000 1.1% 261,600 1.0% 24,974,400 100.0% 氏名又は名称 株式会社服部 服部信治 服部弘信 株式会社SBI証券 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 奥田周二 日本証券金融株式会社 株式会社合田工務店 株式会社明和 山下良久 発行済株式数 出所：同社データよりSR社作成 コーポレートガバナンス情報 組織形態・資本構成等 支配株主の有無 無 親会社のコード 取締役関係 定款上の取締役数 8名 定款上の取締役任期 1年 社外取締役（独立役員）人数 2名 監査役関係 定款上の監査役員数 4名 社外監査役（独立役員）人数 0名 その他 独立役員人数（社外取締役、社外監査役合計） 2名 議決権電子行使プラットフォームへの参加 無 その他機関投資家の議決権行使環境向上に向けた取り組み 無 招集通知（要約）の英文での提供 無 取締役報酬の開示状況 無 執行役員報酬の開示状況 - 報酬の額又はその算定方法の決定方針の有無 無 買収防衛策の有無 無 ディスクレーマー 本レポートは、情報提供のみを目的としております。投資に関する意見や判断を提供するものでも、投資の勧 誘や推奨を意図したものでもありません。SR Inc.は、本レポートに記載されたデータの信憑性や解釈について は、明示された場合と黙示の場合の両方につき、一切の保証を行わないものとします。SR Inc.は本レポートの 使用により発生した損害について一切の責任を負いません。 本レポートの著作権、ならびに本レポートとその他 Shared Research レポートの派生品の作成および利用に ついての権利は、SR Inc.に帰属します。本レポートは、個人目的の使用においては複製および修正が許されて いますが、配布・転送その他の利用は本レポートの著作権侵害に該当し、固く禁じられています。 株式会社シェアードリサーチの役員および従業員、ならびにその関連会社および関係者は、本調査レポートで 対象とされている企業の発行する有価証券に関して取引を行っており、または将来行う可能性があります。 金融商品取引法に基づく表示 本レポートの対象となる企業への投資または同企業が発行する有価証券への投資についての判断につながる 意見が本レポートに含まれている場合、その意見は、同企業から SR Inc.への対価の支払と引き換えに盛り込 まれたものであるか、同企業と SR Inc.の間に存在する当該対価の受け取りについての約束に基づいたもので す。 連絡先 株式会社シェアードリサーチ／Shared Research Inc. 東京都文京区千駄木3-31-12 http://www.sharedresearch.jp TEL：(03)5834-8787 Email: [email protected] 17/17
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