Freiburg-Wiehre, Basler Straße

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Inhaltsverzeichnis
Seite
I.
Lage des Objekts
3
II.
Objektbeschreibung
II.1
II.2
Flst.Nr. 4203
Teileigentum an Flst.Nr. 4206
III.
Plan- und Vertragsunterlagen
IV.
Entwicklungsmöglichkeiten
IV.1
IV.2
IV.3
IV.4
IV.5
IV.6
V.
Künftige Nutzung Flst.Nr. 4203
Bauplanungsrecht
Erschließung
Städtebauliche Rahmenbedingungen für eine
Folgenutzung und / oder Neubebauung
Nutzungsoptionen
Kfz-Stellplätze
4-6
6-7
7
8-9
9
9
10
11
11
Besonderheiten
V.1
V.2
V.3
Bodenuntersuchungen auf Kampfmittelfreiheit
Wandanker
Wettbewerb / Mehrfachbeauftragung
VI.
Kaufpreisangebot
VII.
Vergabekriterien VII.1
VII.2
VII.3
VII.4
Kaufpreisangebot
Nutzungs- und Gebäudekonzept
Bewertung der Konzeptkriterien
Gewichtung der Kriterien
12
12
12
13
13
13
14
14
VIII.
Wesentliche Vertragsbedingungen
15-16
IX.
Bewerbung
16
X.
Besichtigung
16
XI.
Zuschlags- und Vergabebedingungen
17
XII.
Anlagen 1 bis 6
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I.
Lage
Die Grundstücke Flst.Nr. 4203 und 4206 liegen in markanter Lage im Stadtteil Wiehre, am zentralen Knotenpunkt von Basler Straße, Günterstalstraße und Talstraße.
Direkt gegenüber befinden sich die städtebaulich dominante Kirche St. Johann sowie
schräg gegenüber das Gebäude des Gerling-Konzerns. Das Stadtzentrum ist in ca.
5-10 Minuten fußläufig erreichbar.
Es bestehen sehr gute Anschlussmöglichkeiten an den Öffentlichen Personennahverkehr. Drei Straßenbahnlinien (Linien 2, 3 und 5) verbinden die Wiehre mit der Innenstadt, Günterstal und Zähringen sowie dem Stadtteil Rieselfeld. Die Haltestellen
sind in unmittelbarer Nähe des Grundstücks fußläufig in 2-3 Minuten zu erreichen.
Die Anwesen liegen auch für den Individualverkehr äußerst verkehrsgünstig. Den
Autobahnzubringer Freiburg-Mitte (B 31 a) mit Anschlussmöglichkeit an die A 5 erreichen Sie nach ca. 300 Metern.
In der Günterstalstraße, der Haupteinkaufsstraße des Stadtteils, befinden sich sämtliche Geschäfte des täglichen Bedarfs. Darüber hinaus runden diverse Fachgeschäfte (z.B. Möbel, Sanitär) sowie Gastronomiebetriebe das Angebot ab.
Kindergärten und öffentliche Grundschulen stehen im Stadtteil Wiehre zur Verfügung, hier konkret für die Unterwiehre die Lorettoschule. Realschulen sind mit der
Emil-Thoma- und der Lessing-Realschule vorhanden. Im Gebäude der Lessingschule ist auch eine Förderschule untergebracht. Als nächstgelegene Gymnasien bieten
sich das Rotteck-Gymnasium und das Walter-Eucken-Gymnasium für den Schulbesuch an.
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II.
Objektbeschreibung
II.1
Flst.Nr. 4203
a) Gebäude und derzeitige Nutzung
Das Grundstück Flst.Nr. 4203, Basler Straße 2 / Günterstalstraße 6 und 8, ist mit einem Verwaltungsgebäude bebaut, welches derzeit noch durch das Amt für öffentliche Ordnung (AföO) und das Amt für Bürgerservice und Informationsverarbeitung
(ABI) genutzt wird. Im 5. Obergeschoss des Gebäudes befindet sich eine Hausmeisterwohnung, die derzeit als Büro dient. Mitgenutzt werden auch als Teileigentum der
Stadt gehörende Räume im 1. OG bis 4. OG (plus Speicher im DG) auf dem angrenzenden Grundstück Flst. Nr. 4206. Mit dem Umzug des AföO und des ABI in das
neue Verwaltungszentrum an der Fehrenbachallee soll das Gebäude einer neuen
Nutzung zugeführt werden. Geplanter Zeitpunkt für die komplette Freiräumung des
Objekts ist nach derzeitigem Stand April 2017.
Die Verwaltungsnutzung wird derzeit im Erdgeschoss durch eine Postfiliale und einen Kfz-Schilderladen ergänzt. Für die Poststelle besteht ein bis 31.03.2017 befristetes Mietverhältnis. Dieses endet somit zum 31.03.2017, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf. Das Mietverhältnis mit dem Schilderladen endet zeitgleich
mit dem Auszug des Amtes für Bürgerservice und Informationsverarbeitung aus dem
Gebäude Basler Straße 2 (voraussichtlich zum 31.03.2017).
Die derzeitige Bebauung besteht aus einem zur Günterstalstraße hin fünf- und zur
Basler Straße sechs-, bzw. teilweise fünfgeschossigen Hauptgebäude (Bj. 1955) mit
Walmdächern, einer im Innenwinkel liegenden eingeschossigen Hofbebauung sowie
an der südlichen Grundstücksgrenze einem Garagengebäude mit 5 Garagen und
einem Abstellraum. Außerdem sind auf dem Grundstück drei Kfz-Stellplätze vorhanden.
Das Gebäude stellt, aus der Innenstadt kommend, einen wichtigen optischen Bezugspunkt für den Kontext dieser für die Wiehre zentralen Kreuzung dar. Die Fassade spiegelt ihre Entstehungszeit klar wieder. Bedeutsamer sind jedoch die Öffnung
der Straßenkreuzung sowie die damit verbundene Schaffung eines Vorplatzes. Diese
sind durch die Festsetzung von Baulinien im Bebauungsplan bauplanungsrechtlich
gesichert.
Das Gebäude steht zum Zeitpunkt der Ausschreibung nicht unter Denkmalschutz.
Alternativ zu einer Nutzung des Bestandsgebäudes kommen ein Abbruch und ein
Neubau in Betracht.
Die Stadt verkauft das Grundstück Flst. Nr. 4203 mit aufstehendem Gebäude sowie
das Teileigentum Nr. 1 auf Flst. Nr. 4206 wie es steht und liegt. Die Nutzbarkeit für
Folgeverwendungen ist vom Erwerber in eigener Verantwortlichkeit zu klären.
Das Grundstück ist im beigefügten Lageplan (Anlage 1) schwarz umrandet, die Lage
des Teileigentums (1.OG bis 4. OG plus DG) schwarz schraffiert.
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b) Erschließungszustand
Das Grundstück ist voll erschlossen. Die Kanalbeiträge sind abgegolten.
Das Grundstück wird heute sowohl von der Basler Straße als auch von Günterstalstraße erschlossen. Beide Straßen sind als historische Straßen gemäß § 49 Abs. 6
Kommunalabgabengesetz (KAG) beitragsfrei. Nach derzeit geltendem Recht ist in
der Zukunft mit keinen Erschließungsbeiträgen zu rechnen.
Die Hausanschlüsse (Gas, Wasser, Strom) sind für den heutigen Gebäudebestand
vorhanden. Die Kosten für die Herstellung evtl. notwendig werdender weiterer Verund Entsorgungsleitungen sind vom Käufer / der Käuferin zu tragen.
c) Brandschutz
Als Folge eines brandschutztechnischen Sanierungskonzeptes des TÜV SÜD Industrie Service GmbH vom 12.11.2008 wurde für das Objekt Basler Straße 2 / Günterstalstraße 6, 8 ein Bauantrag zur Brandschutzplanung erstellt, für welche vom Baurechtsamt der Stadt Freiburg am 12.11.2009 und 19.10.2010 die Baugenehmigung
erteilt wurde. Die Schlussabnahme zu dieser Baumaßnahme hat am 20.06.2011
stattgefunden.
Mit der Umsetzung der im Gutachten des TÜV SÜD Industrie Service GmbH genannten Maßnahmen ist der baurechtlich erforderliche Schutz der Mitarbeitenden im Verwaltungsgebäude Basler Straße 2 / Günterstalstraße 6, 8 im Rahmen der heutigen
Nutzung gegeben. Bei einer Änderung der heutigen Nutzung ist eine brandschutzrechtliche Einschätzung spätestens im Rahmen des dann evtl. erforderlichen Baugenehmigungsverfahrens einzuholen.
Der Brandschutz zwischen dem Gebäude des AföO einschließlich Teileigentumseinheit 1 auf dem benachbarten Grundstück Basler Straße 4 (siehe Ausführungen Ziffer
II.2) und dem weiteren Sondereigentum der WEG Basler Straße 4, 6, 6a und 8 ist
wie folgt sichergestellt:
1. Die Fensteröffnungen der Gaststätte in der Grenzwand EG (Bereich Durchfahrt)
sind feuerbeständig verglast.
2. Die Brandwand zwischen den Gebäuden Basler Str. 2 (AföO) und Basler Straße
4 und 6 (WEG) befindet sich nicht (wie üblich) auf der Grundstücksgrenze, sondern versetzt an der Trennwand des Teileigentums 1 (Stadt) zu den weiteren
Sondereigentumseinheiten der WEG. Um den Brandschutz zu gewährleisten,
wurden zusätzlich die Geschossdecken als horizontale Brandabschnitte ausgebildet.
d) Grundstücksdaten
•
Grundbuch von Freiburg i.Br., Blatt 16685
6
•
Grundstück Flst.Nr. 4203, Basler Straße 2, Günterstalstraße 6,8
Gebäude und Freifläche mit 1.346 m²
•
In Abteilung II des Grundbuches ist das Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit
(Geh- und Fahrrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr.
4206 belastet. Die zugrundeliegende Bewilligung vom 14. April 1981 weist die
Durchfahrt im EG mit einer Breite von 6,40 m bis 6,75 m aus, vgl. beigefügten
Lageplan - Anlage 2 -. Nach den genehmigten Bauplänen dient die belastete
Fläche auch als Feuerwehrzufahrt.
Diese Grunddienstbarkeit ist vom Käufer / der Käuferin zu übernehmen.
•
In Abteilung III des Grundbuches ist das Grundstück lastenfrei.
•
Das Objekt ist frei von Baulasten.
•
Die Nutzfläche des Bestandsgebäudes beträgt insgesamt ca. 4.422 m² und gliedert sich wie folgt:
Untergeschoss
Erdgeschoss
1. Obergeschoss
2. Obergeschoss
3. Obergeschoss
4. Obergeschoss
5. Obergeschoss
Dachspitz
599 m²
624 m² davon Post 222 m²
Schilderladen 46 m²
688 m²
667 m²
667 m²
668 m²
389 m² davon Hausmeisterwohnung 87 m²
120 m².
Alle Flächenangaben sind Ca.-Angaben und ohne Gewähr.
•
Der Gebäudeversicherungswert (Basis 1914) beträgt für alle auf dem Grundstück
Flst.Nr. 4203 vorhandenen Gebäude 515.800 M.
II.2
Teileigentum an Flst.Nr. 4206
a) Räume und derzeitige Nutzung
Die Stadt Freiburg i.Br. ist Miteigentümerin des angrenzenden Anwesens Basler
Straße 4, 6, 6a und 8. Laut Grundbuch, Blatt 25601, handelt es sich um einen
812/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flst.Nr. 4206 mit 2.703 m² verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten
Büroräumen im 1. OG bis 4. OG plus Speicher im Dachgeschoss. Dieser Miteigentumsanteil ist vom Käufer / der Käuferin mit zu erwerben.
Die Flächen des Gebäudes Basler Straße 2 stehen in den vorgenannten Geschossen in offener baulicher Verbindung mit dem Sondereigentum im Nachbargebäude,
d.h. die in den Abgeschlossenheitsplänen dargestellte Grenzwand zu Flst.Nr. 4203
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ist in der Örtlichkeit nicht vorhanden. Die derzeitige bauliche Situation und Nutzung
ist weder öffentlich-rechtlich noch privatrechtlich gesichert. Der Erwerber wird ausdrücklich auf das rechtliche Risiko hingewiesen, dass die derzeitige bauliche Situation nicht mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung übereinstimmt und von daher
nicht auszuschließen ist, dass von einem Miteigentümer die Herstellung der baulichen Situation entsprechend der Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangt wird.
Dieses Risiko ist vom/von der Erwerber/in zu tragen.
Gegenstand und Lage des Sondereigentums ergeben sich aus den als Anlagen 3.1
bis 3.5 auszugsweise angeschlossenen Plänen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es wird darauf hingewiesen, dass die
örtliche Situation vom Plan abweicht (fehlende Grenzwand).
Bauliche Veränderungen bedürfen der schriftlichen Genehmigung des Verwalters.
Die Hausverwaltung obliegt der HVW Hausverwaltungsgesellschaft Wiesler mbH,
Wentzinger Straße 21, 79106 Freiburg. Eine eventuell geplante bauliche Veränderung ist vom Investor mit der Hausverwaltung bzw. den weiteren Wohnungs- und Teileigentümern selbst abzuklären.
b) Grundstücksdaten (WEG-Anteil)
•
Teileigentumsgrundbuch von Freiburg i.Br., Blatt 25601
•
812/10.000 Miteigentumsanteil (MEA) an dem Grundstück Flst.Nr. 4206, Basler
Straße 4, 6, 6a, 8, Gebäude und Freifläche mit 2.703 m² verbunden mit dem
Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Büroräumen.
•
Nach der Teilungserklärung vom 14.04.1981 beträgt die Nutzfläche der Teileigentumseinheit Nr. 1 (Büroräume im 1.-4. OG plus Speicher im DG) insgesamt
282,42 m².
•
In Abteilung II des Teileigentumsgrundbuches ist das Teileigentum mit einer
Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) für den jeweiligen Eigentümer des
Grundstücks Flst.Nr. 4201/1 belastet. Für die Teileigentumseinheit 1 (Büroräume
im 1.-4. OG plus Speicher im DG) ergeben sich durch diese Dienstbarkeit keinerlei Einschränkungen. Gemäß Bewilligung vom 05.10.1981 handelt es sich um ein
Durchfahrts- und Durchgangsrecht durch die Tiefgarage. Die Grunddienstbarkeit
ist vom Käufer / der Käuferin zu übernehmen.
•
In Abteilung III des Teileigentumsgrundbuches ist das Teileigentum lastenfrei.
•
Das Teileigentum ist frei von Baulasten.
III.
Plan- und Vertragsunterlagen
Bestandspläne der Objekte sowie Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungsvertrag können beim Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen nach vorheriger
Terminabsprache eingesehen werden.
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IV.
Entwicklungsmöglichkeiten
IV.1
Künftige Nutzung Flst.Nr. 4203
Für die künftige Nutzung des Objekts sind grundsätzlich 3 Varianten vorstellbar:
1. Bestandserhaltung
Solange am Bestand und der bisherigen Nutzung (Büro- und Ladennutzung) nichts
verändert wird, d.h. keine baurechtlich genehmigungspflichtige Nutzungsänderung
erfolgt, besteht Bestandsschutz. Der Bieter muss - wie vorgesehen - den MEA am
Nachbargrundstück miterwerben.
2. Bauliche Veränderungen im Bestand mit Nutzungsänderung
3. Abbruch und Neubebauung
a)
Im Falle eines Abbruchs sind die statischen Belange zu berücksichtigen. Zum
Ausschluss von Anspruchspositionen der WEG Basler Straße 4, 6, 6a, 8 empfiehlt sich ein Beweissicherungsverfahren.
b)
Die Rechtslage gestaltet sich aufgrund des Abweichens der tatsächlichen
Ausführung von der Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der WEG Basler
Straße 4, 6, 6a, 8 schwierig. Nach Einschätzung der Stadt stellt sich diese wie
folgt dar, wobei hierfür keinerlei Gewähr oder Haftung übernommen werden
kann:
- Sobald beim Abbruch des Gebäudes Basler Straße 2 (AföO/ABI) in das benachbarte WEG baulich eingegriffen wird, ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig.
- Die WEG könnte die Errichtung einer Brandwand auf der Grundstücksgrenze
fordern, müsste im Gegenzug aber eine Erschließung für die Einheit 1 sicherstellen, beides auf Kosten der WEG.
- Erfolgt der Abbruch an der alten Außenwand des AföO/ABI-Gebäudes, so ist
die WEG nicht tangiert, sofern gewährleistet wird, dass keine nachteiligen
statischen Gegebenheiten für die WEG eintreten.
Im Falle eines beabsichtigten Abbruchs empfiehlt sich in jedem Fall eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit dem Verwalter und Vorstellung des Projekts in der
Eigentümerversammlung. Im Übrigen obliegt es dem/der Erwerber/in, ggf.
selbst einen Rechtsrats eines mit WEG- Recht vertrauten Rechtsanwalts einzuholen, wenn keine Einvernehmen mit allen WEG- Eigentümern hergestellt werden kann.
c)
Im Falle des Abbruchs erlischt der baurechtliche Bestandsschutz.
d)
Bei einem Neubau sind im Erdgeschoss Läden / Gastronomie sowie die
Postfiliale unterzubringen. Eine Tiefgarage zum Nachweis der Stellplätze ist erforderlich. Eine Bebauung des Innenhofs ist nicht ausgeschlossen und hängt
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letztendlich vom Ergebnis eines Wettbewerbs / einer Mehrfachbeauftragung ab.
Die Baulinie laut Bebauungsplan entlang der Straße ist einzuhalten.
e)
Ein Neubau ist spätestens 5 Jahre nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages bezugsfertig zu errichten.
Zwingende Vorgabe bei allen 3 Varianten ist die räumliche Unterbringung einer Postfiliale, siehe Ziffer IV.5.
IV.2
Bauplanungsrecht
Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 6-127 b
„Stadtbahn Haslach, Christoph-Mang-Straße bis St. Johanneskirche“. Dieser setzt
entlang der straßenseitigen Grundstücksgrenzen Baulinien fest. Art und Maß der
baulichen Nutzung richten sich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Auf die Textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes, insbesondere Ziffer 1 (Schallschutz) mit
zugehöriger Schallpegeluntersuchung des Tiefbauamtes/Abt. Verkehrsplanung vom
21.10.1999 und Ziffer 4 (Grundstückszufahrten) wird besonders verwiesen.
Den Bebauungsplan einschließlich der Textlichen Festsetzungen können Sie auf der
Internetseite der Stadt Freiburg i.Br. unter www.freiburg.de/stadtplan (Plan Nr. 6127b) abrufen. Wir empfehlen Ihnen, vor Abgabe eines Kaufangebotes den vollständigen Bebauungsplan mit allen Bestandteilen beim Beratungszentrum Bauen, Fehrenbachallee 12, 79106 Freiburg i.Br., Service-Telefon 0761 / 201 – 4390, einzusehen.
IV.3
Erschließung
Derzeit besteht eine Kfz-Erschließung des Grundstücks sowohl von der Günterstalstraße wie auch von der Basler Straße. Letztere ist überbaut. Diese Überbauung ist
optisch dem Nachbargebäude angegliedert, so dass sie in Ihrer Wahrnehmung diesem zugerechnet wird.
Gemäß Bebauungsplan Nr. 6-127 b ist der Verkehr in Teilen der Umgebung auf Anlieger beschränkt (westliche Basler Straße). Des Weiteren ist entlang der Basler
Straße nur höchstens eine Zufahrt je Grundstück mit einer Breite von max. 3,50m
zulässig.
Auch bei Einbeziehung des ÖPNV-Angebotes kann, je nach Nutzung, ein erhöhter
Bedarf an Stellplätzen auftreten. Dessen Unterbringung ist im weiteren Verfahren zu
klären.
Die Vorfläche an der Kreuzung Günterstalstraße / Basler Straße ist bezüglich ihrer
Ausgestaltung und der damit verbundenen Nutzungsanforderungen mit in die Planung einzubeziehen.
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IV.4
a)
Städtebauliche Rahmenbedingungen für eine Folgenutzung
und / oder Neubebauung
Da nur ein Bebauungsplan mit Festsetzungen zu Baulinien entlang der Straßen
vorliegt, richtet sich die baurechtliche Beurteilung eines Neubaus bzw. baulicher
Veränderungen ansonsten nach § 34 BauGB. Das Risiko von Nachbareinwendungen im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens und von Einwendungen nach § 1004 BGB liegt beim Käufer. Für den Umfang des Baurechts nach §
34 BauGB kann keine Haftung oder Gewährleistung übernommen werden.
Das heutige Bauvolumen ist auch nach Abbruch bei einem Neubauvorhaben
nach § 34 BauGB genehmigungsfähig. Dieses heute vorhandene Bauvolumen
stellt auch gleichzeitig aus städtebaulicher Sicht in Bezug auf Kubatur, Geschosszahl und Gebäudehöhe aktuell die Obergrenze des vorstellbaren Neubauvolumens dar.
b)
Die Baulinien entlang der Basler Straße und der Günterstalstraße sind einzuhalten, ansonsten richtet sich die Bebauung nach § 34 BauGB.
c)
Aufgrund der Bedeutung des Gebäudes für den öffentlichen Raum ist auf eine
qualitativ hochwertige Fassadengestaltung besonders zu achten.
d)
Um eine qualitative Weiterentwicklung des Blockinneren zu ermöglichen, sollte
dieser Bezug zum anschließenden Grünraum aufnehmen. In Abhängigkeit vom
Konzept ist eine (teilweise) Bebauung des Innenhofs jedoch auch nicht ausgeschlossen.
e)
Die zukünftigen Nutzungen sollen sich an den bisherigen publikumsintensiven
Nutzungen orientieren.
f)
Bei einem Abbruch des Gebäudebestandes und anschließendem Neubau ist
der Umgang mit der westlichen Nachbarbebauung (Basler Straße 4, WEGAnteil) vom Erwerber zu klären.
g)
Nebenanlagen (Müll, Fahrräder usw.) sind von Anfang an in ein Neubauprojekt
zu integrieren.
h)
Die Dachform ist beizubehalten. Technikgeschosse oder Technikanlagen größeren Umfangs sind in das Gebäude zu integrieren. (Dach-) Aufbauten für
Technikanlagen sind in geringfügigem Maß vorstellbar (z.B. Aufzugsüberfahrt).
Technische Aufbauten dürfen vom Straßenraum aus nicht sichtbar sein.
Das vom Bieter gemäß VII. 2 vorzulegende Nutzungs- und Gebäudekonzept muss
Aussagen zu den unter Buchstabe c bis e sowie g und h genannten Anforderungen
enthalten.
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IV.5
Nutzungsoptionen
Die derzeitige Nutzung (Läden im EG, sonst Verwaltung / Büro) wäre auch für eine
Folgenutzung angemessen.
Die Postfiliale im Erdgeschoss ist zu erhalten, im Falle einer Neubebauung sind geeignete Flächen für eine neue Poststelle im EG vorzusehen. Die Realisierung wird im
Kaufvertrag von der Stadt vertraglich auferlegt. Genaue Angaben hierzu sind erst
nach Vorliegen der Angebote möglich.
Im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss darf keine Wohnnutzung erfolgen. Dies
wird unabhängig von der bauplanungsrechtlichen Bewertung nach § 34 BauGB im
Kaufvertrag festgeschrieben, mit der Folge, dass einem hiervon abweichenden Bauantrag das Sachbescheidungsinteresse fehlt und dies daher auch baurechtlich nicht
genehmigt wird. Für die restlichen Geschosse ist die Frage der Wohnnutzung durch
ein Lärmgutachten zu prüfen. Sofern Wohnungen realisiert werden sollen, ist auf einen angemessenen Nutzungsmix zu achten.
Eine Hotelnutzung wird für das gesamte Kaufobjekt (incl. der mit zu erwerbenden
WEG-Anteile) ausgeschlossen, was ebenfalls im Kaufvertrag verpflichtend vereinbart
wird mit der Folge, dass u.a. auch insoweit ein hiervon abweichender Bauantrag
schon mangels Sachbescheidungsinteresse abgelehnt würde.
Das Grundstück liegt im Umgriff des im gültigen Märkte- und Zentrenkonzeptes definierten Stadtteilzentrums Mittelwiehre. Es ist sicherzustellen, dass auch die zukünftige Nutzung ohne bauplanungsrechtliche Schritte (Bebauungsplan) umsetzbar ist.
IV.6
Kfz-Stellplätze
Die notwendigen Kfz-Stellplätze für den Bestand des Verwaltungsgebäudes (AföO /
ABI) sind baurechtlich nachgewiesen. Allerdings sind die nicht auf dem Flst.Nr. 4203
errichteten Stellplätze rechtlich nicht durch eine Baulast gesichert. Konkret geht es
dabei um 20 notwendige Stellplätze (3 Garagen auf dem Flst.Nr. 4203 - AföO - gemäß Baugenehmigung vom 05.06.1956 und 17 Stellplätze auf dem Gelände des Johanneskirchplatzes gemäß Baubescheid vom 21.09.1955). Auf Flst.Nr. 4203 tatsächlich vorhanden sind heute 5 Garagen und 3 Kfz-Stellplätze.
Solange der vorhandene Gebäudebestand erhalten bleibt (keine genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen) und keine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung
erfolgt, ergibt sich aus baurechtlicher Sicht kein Handlungsbedarf. Bei einer Nutzungsänderung bzw. einer Neubebauung ist der Stellplatzbedarf neu zu ermitteln
und der baurechtlich erforderliche Stellplatznachweis vom Käufer zu führen.
Der Käufer hat keinen Anspruch auf die Nutzung der Parkplätze auf dem Johanneskirchplatz. Im Falle einer baurechtlichen Stellplatzforderung (z. B. bei Wegfall der
Parkplätze auf dem Kirchplatz) sind die notwendigen Stellplätze vom Käufer auf dem
eigenen Grundstück nachzuweisen oder abzulösen. Dies gilt auch bei einer Nutzung
im Bestand.
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V.
Besonderheiten
V.1
Bodenuntersuchungen auf Kampfmittelfreiheit
Das Grundstück Flst.Nr. 4203 wurde vom Regierungspräsidium Stuttgart – Kampfmittelbeseitigungsdienst – auf Kampfmittelrückstände aus dem 2 Weltkrieg untersucht. Die Luftbildauswertung hat keine Anhaltspunkte für das Vorhandensein von
Bombenblindgängern innerhalb des Untersuchungsgebietes ergeben. Nach dem
Kenntnisstand des Regierungspräsidiums sind keine weiteren Maßnahmen erforderlich. Der Kampfmittelbeseitigungsdienst weist aber darauf hin, dass die erteilte Auskunft nicht als Garantie der Kampfmittelfreiheit gewertet werden kann.
V.2
Wandanker
An der Fassade des bestehenden Gebäudes Basler Straße 2 ff. sind zwei Wandanker für die Oberleitungen der Stadtbahn vorhanden. Diese Wandanker sind durch §
32 Personenbeförderungsgesetz (Duldungspflichten Dritter) und den Bebauungsplan
Nr. 6-127 b gesichert (siehe Ziffer 4.4 der Begründung). Einer weiteren rechtlichen
Absicherung bedürfen diese Anlagen des Öffentlichen Personennahverkehrs nicht.
Die Wandanker und deren Unterhaltung sind vom Käufer dauerhaft zu dulden.
Sofern das Gebäude durch einen Neubau ersetzt werden soll, sind die am neuen
Gebäude zu berücksichtigenden Anforderungen für die Befestigung der Wandanker
frühzeitig mit der Freiburger Verkehrs AG abzustimmen. Die Kosten für die Befestigung der neuen Wandanker sowie notwendige Provisorien während der Bauzeit gehen zu Lasten der Freiburger Verkehrs AG.
V.3
Wettbewerb / Mehrfachbeauftragung
Im Falle der Neubebauung des Grundstücks ist zur Sicherung der städtebaulichen
und architektonischen Qualität sowie zur Erreichung der angestrebten Nutzungsziele
von dem Erwerbenden ein Wettbewerb nach der Richtlinie für Planungswettbewerbe
(RPW) oder eine Mehrfachbeauftragung durchzuführen. Die Kosten hierfür sind vom
Erwerber zu tragen. Die Entscheidung, welches Verfahren gewählt wird (Wettbewerb
oder Mehrfachbeauftragung), bleibt dem Erwerbenden in Abstimmung mit der Stadt
überlassen.
Im Falle einer Mehrfachbeauftragung hat der Erwerber / die Erwerberin des Grundstückes nach erfolgtem Zuschlag durch die Stadt (Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen) acht Architekturbüros mit der Erstellung von Planentwürfen (Vorplanung entsprechend Leistungsphase 2 HOAI) zu beauftragen, wovon dann in einer
aus Bauherr und Vertretern des Gemeinderates und der Stadtverwaltung bestehenden Jury der geeignete Planentwurf festgelegt wird. Im Falle eines RPWWettbewerbs ist der Auslobungstext mit der Stadt abzustimmen und vom Erwerber/der Erwerberin einer der Preisträger unter Berücksichtigung der Empfehlungen
des Preisgerichts zu beauftragen. Im Preisgericht sind ebenso der Bauherr wie Vertreter des Gemeinderats und der Stadtverwaltung vertreten.
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VI.
Kaufpreisangebot
Für den Erwerb der Objekte wird um die Abgabe eines Kaufangebotes gebeten. Das
abzugebende Mindestgebot beträgt 5 Millionen Euro. Darunter liegende Angebote
werden bei der Vergabeentscheidung nicht berücksichtigt und ausgeschieden.
VII.
Vergabekriterien
Die Vergabe des Grundstücks erfolgt auf der Grundlage des von den Bewerbern
eingereichten Konzeptes. Im Nachfolgenden wird erläutert, nach welchen Kriterien
eine Bewertung der Konzeptvorschläge erfolgt und welche Aussagen, Unterlagen
und Nachweise hierfür von den Bewerbern einzureichen sind. Mit der Bewerbung ist
auch der ausgefüllte Bewerberbogen (Anlage 4) vorzulegen.
VII.1 Kaufpreisangebot
Darzulegen und zu erläutern sind mit der Vorlage entsprechender Nachweise:
a)
b)
c)
verbindlich abgegebenes Kaufpreisangebot,
wirtschaftliche Tragfähigkeit und geplante Finanzierung (Eigenkapital,
Fremdmittel etc.),
geplantes Betreiberkonzept (Behalt im Bestand oder Weiterverkauf; Aufteilung
nach WEG und Verkauf).
VII.2 Nutzungs- und Gebäudekonzept
Darzulegen und zu erläutern sind mit der Vorlage entsprechender Nachweise:
a)
Art und Schwerpunkt der künftigen Nutzerstruktur (Läden, Gastronomie, Büros,
Wohnungen). Insbesondere ist darzulegen, wie der Verbleib der Postfiliale
durch die Bereitstellung geeigneter Flächen im Erdgeschoss langfristig gesichert wird (siehe Ziffer IV.5).
Aussagen sind insbesondere zu treffen über:
Geplante Gewerbe-/Wohnungstypologien, z.B. Anzahl der Einheiten (Wohnungen und Gewerbe), Wohnungsmix, Barrierefreiheit;
Art und Schwerpunkt der künftigen Nutzer-/Bewohnerstruktur z.B. Büros,
Praxen, Läden, Wohnungen für Familien, Studentenwohnungen;
b)
Einbindung des vom Bewerber mit zu erwerbenden Teileigentums Basler Straße 4 in das neue Gebäudekonzept;
c)
vom Erwerber geplante Mindestanforderungen an Kubatur, Geschosse, Geschossfläche, Unterbringung der privaten Stellplätze und Stellplatznachweis in
schematischer / skizzenhaften Darstellung.
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VII.3 Bewertung der Konzeptkriterien
Zu jedem der unter Ziffer VII.1 b) bis c) und Ziffer VII.2 a) bis c) genannten Kriterium
werden zwischen null und sechs Punkte vergeben, nach folgender Bewertungsskala:
0 Punkte = ungenügend, 1 Punkt = mangelhaft, 2 Punkte = ausreichend, 3 Punkte =
durchschnittlich, 4 Punkte = überdurchschnittlich, 5 Punkte = gut, 6 Punkte = sehr
gut.
Bei dem Kriterium VII.1 a) (verbindlich abgegebenes Kaufpreisangebot) erhält das
Mindestangebot 2 Punkte (= ausreichend), das höchste Kaufpreisangebot 6 Punkte
(=sehr gut). Für die zwischen dem Mindest- und dem Höchstgebot liegenden Kaufpreisangebote werden die Punkte entsprechend ihrem prozentualen Unterschied
zwischen Mindestgebot und höchstem Kaufpreisangebot - gerundet bis zur ersten
Stelle hinter dem Komma -errechnet.
(Beispiel: Das Höchstangebot liegt bei 5,5 Mio. € und erhält damit 6 Punkte. Ein Angebot mit 5,25 Mio. € liegt damit bei 50 % der Differenz zwischen 5 Mio. € und 5,5
Mio. €. Es erhält damit 2 Punkte (Mindestgebot) + 0,5 x 4 Punkte (Differenz zwischen
2 P Mindestgebot und 6 P Höchstgebot) = 4,0 Punkte beim Kaufpreis).
Die jeweils erreichte Summe hierfür fließt entsprechend der in Ziffer VII, Nr. 4 festgelegten prozentualen Gewichtung in eine für die Bewertung zu ermittelnde Gesamtpunktzahl ein.
VII.4 Gewichtung der Kriterien
Die für die einzelnen, in Ziffer VII.1 und VII.2 beschriebenen Bewertungskriterien erreichte Punktzahl fließt in eine zu erreichende Gesamtpunktzahl (Addition der nachfolgenden Punktzahlen beim Kaufpreisangebot und beim Nutzungs- und Gestaltungskonzept) wie folgt ein:
Punktzahl Kaufpreisangebot:
erzielte Punktzahl beim Kaufpreisangebot x 0,5 (Ziffer VII.1 a bis c)
Punktzahl Nutzungs- und Gebäudekonzept
erzielte Punktzahl beim Nutzungs- und Gestaltungskonzept x 0,5
(Ziffer VII.2 a bis c).
Ein Nutzungs-, Gebäude- und Betreiberkonzept, das für die Dauer von mindestens
10 Jahren ohne genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung, ohne genehmigungspflichtige Baumaßnahmen und ohne zusätzlichen Stellplatzbedarf auskommt und bei
dem der Erwerber das Objekt für diesen Zeitraum im Eigenbestand behält, erhält bei
der Bewertung nach den Ziffern VII.1 c und VII.2 a jeweils die höchste Punktzahl.
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VIII. Wesentliche Vertragsbedingungen
1.
Die Käuferin / der Käufer verpflichtet sich, das Grundstück nach Maßgabe des
Vermarktungskonzeptes unter Einhaltung des vorgelegten Nutzungs- und Gebäudekonzeptes zu nutzen bzw. neu zu bebauen.
2.
Der Kaufpreis ist innerhalb von vier Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrages zur Zahlung fällig.
3.
Die Käuferin / der Käufer trägt die Kosten für die notarielle Beurkundung des
Kaufvertrages und den Vollzug im Grundbuch sowie die Grunderwerbsteuer.
4.
Das Anwesen (Grundstück und Gebäude) wird übergeben, wie es steht und
liegt. Die Stadt Freiburg i.Br. haftet weder für offene noch für verborgene Mängel, insbesondere nicht für Altlasten. Sie bestätigt, dass ihr solche Mängel nicht
bekannt sind.
5.
Erschließungs- und Kanalbeiträge sind bereits bezahlt und fallen für den derzeitigen Ausbauzustand nicht mehr an. Künftige Beiträge gehen zu Lasten der
Käuferin / des Käufers.
6.
Eventuell neu anfallende Kosten für die Hausanschlüsse und alle sonstigen
Kosten für Ver- und Entsorgungsleitungen (Strom, Gas, Wasser, Telefon usw.)
sind zusätzlich zum Kaufpreis vom Käufer / von der Käuferin zu tragen.
7.
Die Käuferin / der Käufer verpflichtet sich, im Falle geplanter Baumaßnahmen
(Nutzungsänderung oder Neubau) das Grundstück unter Beachtung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften und entsprechend dem vorgelegten Konzept sowie
ggf. dem prämierten Wettbewerbsergebnis zu bebauen bzw. umzunutzen.
8.
Die Käuferin / der Käufer verpflichtet sich, einen etwaigen Neubau innerhalb
von 5 Jahren nach Besitzübergang bezugsfertig zu errichten.
9.
Das Grundstück darf vor Aufnahme einer neuen Nutzung für das bestehende
Gebäude, in unbebautem Zustand (also nach Abbruch des Bestandsgebäudes)
oder vor Bezugsfertigkeit eines eventuellen Neubaus nicht ohne vorherige
schriftliche Zustimmung der Stadt im Ganzen oder in Teilen entgeltlich oder unentgeltlich veräußert werden. Dies gilt auch für die Bestellung eines Erbbaurechtes.
10. Die Käuferin / der Käufer verpflichtet sich zur Umsetzung folgender Energiekonzeption:
a) Ein neu zu errichtendes Gewerbegebäude im Büro- oder Dienstleistungsbereich (auch Institute, Kanzleien, Schulungsräume etc.) ist im Freiburger Effizienzhaus-Standard 70 zu errichten. Die Anforderungen an den Energiestandard ergeben sich aus der öffentlichen Urkunde über Klauseln Effizienzhaus
Gewerbe des Notariats 6 Freiburg vom 23.03.2015 - 6 UR 640/2015 -. Die
Urkunde ist als Anlage 5 beigefügt.
16
b) Soweit ein neu zu errichtendes Gebäude überwiegend der Wohnnutzung
dient, ist der Neubau im Freiburger Effizienzhaus-Standard 55 (alternativ
Passivhaus) zu errichten. Die Anforderungen an den Energiestandard ergeben sich aus der öffentlichen Urkunde über Klauseln Effizienzhaus Wohnen
des Notariats 6 Freiburg vom 23.03.2015 - 6 UR 639/2015 -. Die Urkunde ist
als Anlage 6 beigefügt.
11. Im Falle eines Verstoßes gegen vertragliche Verpflichtungen sieht der Vertrag
als Sanktion ein Rücktrittsrecht der Stadt oder die Verpflichtung zur Zahlung einer angemessenen Vertragsstrafe vor.
IX.
Bewerbung
1. Wir bitten Sie, Ihr Kaufpreisangebot mit dem beigefügten Bewerberbogen (Anlage 4) abzugeben und das geforderte Plan-, Nutzungs- und Realisierungskonzept
beizulegen.
Die Unterlagen sind in einem verschlossenen Umschlag mit dem Vermerk
„Ausschreibung Basler Straße 2“ an die Stadt Freiburg i. Br. - Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen - Fahnenbergplatz 4, 79098 Freiburg i.
Br. zu senden.
2. Die Abgabefrist für das Angebot endet am 21.10.2016.
3. Eine etwaige Vermittlungstätigkeit wird von der Stadt Freiburg i.Br. nicht honoriert.
4. Die Angebote werden vom Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen nach
Ablauf der Abgabefrist ohne Beteiligung der Bieterinnen / der Bieter geöffnet. Die
Stadt Freiburg behält sich die volle Entscheidungsfreiheit vor, ob, an wen und zu
welchen Bedingungen das Grundstück veräußert wird. Entsprechen die eingegangenen Angebote nicht den Vorstellungen der Stadt, bleibt es ihr vorbehalten,
das Grundstück erneut zum Verkauf auszuschreiben. Bei der Auswertung der
Kaufpreisangebote wird jeweils das zugehörige Gesamtkonzept in die Vergabeentscheidung mit einbezogen.
X.
Besichtigung
Termine zur Besichtigung des Gebäudes können mit der Stadt Freiburg i.Br., Amt für
Liegenschaften und Wohnungswesen, Frau Cornelia Eckert, Tel. 0761 / 201 - 5329,
E-Mail: [email protected] vereinbart werden.
17
XI.
Zuschlags- und Vergabebedingungen
1.
Die Miteigentumsanteile am Nachbargrundstück Flst.Nr. 4206, Basler Straße 4,
6, 6a und 8, sind vom Käufer / der Käuferin mit zu erwerben und in das Kaufangebot einzupreisen.
2.
Der Mindestkaufpreis beträgt 5 Mio. EUR. Angebote, die dieses Kriterium nicht
einhalten, werden nicht gewertet (K.O.-Kriterium).
3.
Dem Kaufangebot muss ein Nutzungs- und Gebäudekonzept entsprechend Ziffer VII.2 zugrunde liegen.
4.
Der Grundstückskaufvertrag ist zeitnah nach der Entscheidung der gemeinderätlichen Gremien notariell zu beurkunden. Eine Beurkundung des Kaufvertrages soll spätestens im 1. Quartal 2017 erfolgen.
Ansprechpartnerin
Ihre Ansprechpartnerin beim Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen,
Abteilung Liegenschaften, Fahnenbergplatz 4, 79098 Freiburg i. Br. ist:
Frau Cornelia Eckert
Tel.: 0761/201-5329
e-mail: [email protected]
Mit baurechtlichen Fragen wenden Sie sich bitte an das Baurechtsamt
Herr Hubert Hepp
Tel. 0761/201-4320
e-mail: [email protected]
Für alle Fragen zur städtebaulichen Situation steht Ihnen das Stadtplanungsamt
Herr Gerd Franz
Tel. 0761/201-4150
e-mail: [email protected]
zur Verfügung.
Alle Angaben und Darstellungen in diesem Exposé wurden mit großer Sorgfalt zusammengestellt. Sie stellen lediglich Auszüge und einen Überblick mit dem Stand Juli 2016 dar. Sie beruhen zu einem erheblichen Teil auf Angaben und Darstellungen Dritter. Insoweit besteht keinerlei Haftung der Stadt für Irrtümer oder Fehler Dritter. Sämtliche Angaben und Darstellungen in
diesem Exposé sind unverbindlich. Rechtlich relevante Erwartungen über die Beschaffenheit
bzw. den Zustand der Verkaufssache können hieraus nicht hergeleitet werden. Die Haftung der
Stadt für Mängel ergibt sich ausschließlich aus den späteren vertraglichen Vereinbarungen
und nicht aus den Angaben in diesem Exposé. Die Stadt behält sich Änderungen der vertraglichen Vereinbarungen gegenüber den Angaben im Exposé ausdrücklich vor. Aus dem Exposé
kann zudem keinerlei Anspruch auf Verkauf der Baugrundstücke mit den in dem Exposé genannten Merkmalen und Angaben abgeleitet werden.
18
Anlagen
•
•
•
•
•
•
Anlage 1
Anlage 2
Anlage 3.1 bis 3.5
Anlage 4
Anlage 5
Anlage 6
Lageplan Kaufobjekt
Lageplan Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht)
Pläne zum Teileigentum
Bewerberbogen
Bezugsurkunde Freiburger Effizienzhaus Standard 70
Bezugsurkunde Freiburger Effizienzhaus Standard 55
Datum: 06.06.2016
Maßstab 1 : 750
Anlage 2 zur
Anlage
1
DRUCKSACHE
G-16/164
H 5317 428
R 3413 976
R 3414 111
0
5
10
Meter
H 5317 247
Dieser Auszug wurde maschinell erzeugt.
Vervielfältigungen, Umarbeitungen, Veröffentlichungen oder die Weitergabe an Dritte nur mit Zustimmung der Stadt Freiburg i. Br.
(Der Flächennutzungsplan ist nur bis zum Maßstab 1:10000 gültig.)
Anlage 2
Anlage 4
Bewerbung für das Grundstück
Flst.Nr. 4203, Basler Straße 2 / Günterstalstraße 6 und 8
einschließlich Teileigentum Flst.Nr. 4206, Basler Straße 4
in Freiburg i.Br.
- Konzeptvergabe Ich/ wir, möchten uns für das ausgeschriebene Objekt bewerben:
Vorname, Name,
Firma
Adresse, Telefon,
E-Mail, Fax
Ich/wir gebe/n mein/unser Angebot unter Berücksichtigung der in den Ausschreibungsunterlagen genannten Angaben und Bedingungen und dem dort festgelegten
Mindestkaufpreis von 5 Millionen EURO wie folgt ab:
Kaufpreisangebot
in Euro
An dieses Angebot halte/n ich/wir mich/uns bis zum 30.04.2017 gebunden. Ich/Wir
verpflichte/n mich/uns zur Zahlung einer Aufwandsentschädigung von 500,00 EUR
an die Stadt Freiburg i.Br., falls ich/wir innerhalb dieser Bindungsfrist von meiner/unserer Bewerbung zurücktrete/n.
- bitte wenden -
Anlage 4
Die notwendigen Unterlagen zum Kaufpreisangebot und Betreiberkonzept sind
beigefügt und die einzelnen Punkte sind jeweils schriftlich dargestellt:
Bewertungskriterium
erforderliche Unterlagen
sind beigefügt
verbindlich abgegebenes Kauf- vom Bewerber / von den Bewerbern eigenhändig unterzeichneter
preisangebot
Bewerberbogen mit Angabe eines
Gebotspreises
(Vertretungsbefugnis bei Gesellschaften ist nachzuweisen)
wirtschaftliche Tragfähigkeit
detaillierte Beschreibung
geplante Finanzierung (Eigenka- Finanzierungsnachweis / Finanpital, Fremdmittel etc.)
zierungszusage durch Kreditinstitut; Eigenkapitalnachweis
Geplantes
Betreiberkonzept detaillierte Beschreibung
(Behalt im Bestand oder Weiterverkauf; Aufteilung nach WEG
und Verkauf)
Die notwendigen Unterlagen zum Nutzungs- und Gebäudekonzept sind beigefügt
und die einzelnen Punkte sind jeweils schriftlich dargestellt:
Bewertungskriterium
Art und Schwerpunkt der künftigen Nutzerstruktur (Läden, Gastronomie,Büros, Wohnungen unter Erhalt Postfiliale)
Gewerbe- / Wohnungstypologien
erforderliche Unterlagen
sind beigefügt
detaillierte Beschreibung des geplanten Konzepts
Nutzer- / Bewohnerstruktur (z.B.
Büros, Läden, Wohnungen für
Familien, Studentenwohnungen)
Einbindung des Teileigentums
Basler Straße 4 in das neue Gebäudekonzept
vom Erwerber geplante Mindestanforderungen an Kubatur, Geschosse, Geschossfläche, Unterbringung der privaten Stellplätze, Stellplatznachweis
schriftliche Darstellung
Angabe über Anzahl der Einheiten (Wohnungen und Gewerbe),
Wohnungsmix, Aussage zu Barrierefreiheit
detaillierte Beschreibung
Schematische / skizzenhafte Darstellung
Anlage 4
Bitte beachten Sie, dass Ihre Bewerbung nur mit Vorlage aller notwendigen Unterlagen gültig ist ! Die Angaben werden verpflichtender Bestandteil des Kaufvertrages.
____________________
Datum, Ort
________________________
Unterschrift
____________________
Datum, Ort
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Unterschrift
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Datum, Ort
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Unterschrift
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Datum, Ort
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Unterschrift
Ggf. Nachweis der Vertretungsberechtigung beifügen

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