Ökologisch Bauen Lohnt sich „grünes“ Baugeld?

in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de
Von Max Geißler
30/2016
Ökologisch Bauen
Lohnt sich „grünes“ Baugeld?
Mit einem Öko-Haus schonen Hausbesitzer nicht nur die Umwelt, sondern sparen
Jahr für Jahr viel Geld: Sie zahlen bis zu
80 Prozent weniger an Energiekosten gegenüber einem konventionellen Altbau.
Zugleich lohnen sich energieeffiziente
Häuser als Wertanlage, denn sie besitzen
einen hohen Wiederverkaufswert. Nicht
verwunderlich, dass die Nachfrage nach
zinsgünstigen Umweltkrediten bei Banken
und Bausparkassen stetig steigt: Allein die
KfW-Bank stellte im letzten Jahr Darlehen
im Wert von 10,6 Milliarden Euro für energieeffiziente Bauvorhaben bereit.
Neben der staatlichen Förderbank ermöglichen auch zahlreiche Geschäftsbanken
sowie auf Umweltschutz spezialisierte
Kreditinstitute den Bau oder Kauf von grünen Eigenheimen mit günstigen Krediten
und Zuschüssen. Hier eine Übersicht:
1. Marktführer: KfW Bank
Marktführer bei Umweltdarlehen ist die
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die
staatliche Förderbank bietet zahlreiche
Programme zur Förderung von ökologischen Baumaßnahmen und zur energetischen Sanierung von Altbauten. Die Förderung geschieht je nach Programm durch
kostengünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse. Die Förderdarlehen lohnen sich,
wie das Beispiel des wichtigsten KfWProgramms für den Bau oder Kauf von
Umwelthäusern zeigt.
1a. Programm
Bauen"
153 "Energieeffizient
Das Programm unterstützt Bauherren auf
dem Weg in ein neues, energieeffizientes
Eigenheim mit zinsvergünstigten Krediten
und Tilgungszuschüssen. Der Effektivzins
ist im Vergleich mit klassischen Geschäftsbanken extrem günstig. Die wichtigsten Vorteile in Kürze:
 Förderdarlehen ab 0,75 Prozent effek-






tiver Jahreszins
bis zu 100.000 Euro Kredit für jede
Wohneinheit
bis zu 15.000 Euro Tilgungszuschuss
bis zu 20 Jahre Zinsbindung
tilgungsfreie Anlaufjahre je nach Zinsbindung
kostenlose Sondertilgung jederzeit
möglich
kombinierbar mit KfW-Programm 431:
Energieeffizient Bauen und Sanieren –
Zuschuss Baubegleitung
1b. Was wird gefördert?
Die KfW fördert den Neubau oder Ersterwerb eines KfW-Effizienzhauses 55, 40
oder 40 Plus. Die Zahlen zeigen an, dass
das Eigenheim zum Beispiel höchstens 55
Prozent der Jahresprimärenergie eines
vergleichbaren Neubaus verbrauchen darf.
Den Energieverbrauch berechnen Energieberater oder Architekten.
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Gefördert werden die Bau- und Baunebenkosten sowie die Kosten für Beratung,
Planung und Baubegleitung. Die Grundstückskosten gehören nicht dazu, ebenso
wenig der Kauf von Ferienwohnungen.
Tipp: Das Programm 153 unterstützt Investoren auch bei der Umwidmung unbeheizter Nicht-Wohngebäude zu Wohngebäuden, zum Beispiel den Umbau von
Scheunen oder Werkstätten zu Wohnungen.
Aktuelle Zinssätze und Laufzeiten
für KfW-Darlehen im Programm 153
Sollzins (Effektivzins)
pro Jahr
0,75 Prozent (0,75 Prozent)
0,75 Prozent (0,75 Prozent)
1,30 Prozent (1,31 Prozent)
0,75 Prozent (0,75 Prozent)
1,50 Prozent (1,51 Prozent)
Laufzeit
(Jahre)
4 bis 10
11 bis 20
11 bis 20
21 bis 30
21 bis 30
tilgungsfreie
Anlaufzeit
1 bis 2 Jahre
1 bis 3 Jahre
1 bis 3 Jahre
1 bis 5 Jahre
1 bis 5 Jahre
Zinsbindung
10 Jahre
10 Jahre
20 Jahre
10 Jahre
20 Jahre
Quelle: KfW, Stand Juli 2016
1b. Tilgungszuschuss
Neben dem Förderdarlehen profitieren
Bauherren von einem Tilgungszuschuss
der KfW. Der Zuschuss reduziert den Darlehensbetrag und verkürzt die Laufzeit.
Bauherren müssen also nicht den gesamten Kreditbetrag zurückzahlen. Der Til-
KfW-Effizienzhaus
KfW-Effizienzhaus 40 Plus
KfW-Effizienzhaus 40
KfW-Effizienzhaus 55
gungszuschuss wird nach erfolgreichem
Abschluss des Bauvorhabens gutgeschrieben. Es gilt das Prinzip: Je besser
der KfW-Effizienzhaus-Standard der neuen Immobilie, desto höher der Tilgungszuschuss. Die folgende Tabelle zeigt die
Zuschussmöglichkeiten an:
Höhe Tilgungszuschuss
15 Prozent der Darlehenssumme,
bis zu 15.000 Euro für jede Wohneinheit
10 Prozent der Darlehenssumme,
bis zu 10.000 Euro für jede Wohneinheit
5 Prozent der Darlehenssumme,
bis zu 5.000 Euro für jede Wohneinheit
Quelle: KfW, Stand Juli 2016
1c. Antragstellung
Die KfW gewährt Kredite aus diesem Programm ausschließlich über Geschäftsbanken, Sparkassen und Versicherungen. Der
Antrag ist vor Beginn des Bauvorhabens
bei der Hausbank oder einem anderen
Kreditinstitut zu stellen. Als Beginn eines
Bauvorhabens gilt der Start der Bauarbeiten vor Ort. Bei Ersterwerb eines bereits
fertigen Hauses gilt der Abschluss des
Kaufvertrages als Vorhabenbeginn.
2. Deutsche Bank: Grüne Baufinanzierung
Ökodarlehen von der KfW sind zwar sehr
zinsgünstig, haben aber einen Nachteil:
Sie sind in der Höhe auf maximal 100.000
Euro begrenzt. Für ein neues, umweltfreundliches Haus reicht das nicht aus. Bei
größerem Finanzbedarf sollten Sie sich
deshalb die "grüne Baufinanzierung" der
Deutschen Bank näher anschauen. „Dabei
handelt es sich um eine Kombination aus
klassischem
Baukredit
und
KfWDarlehen“, erläutert Christiane Lorch von
der Pressestelle der Deutschen Bank. Der
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zinsvergünstigte Darlehensteil stammt aus
dem KfW-Programm 153. Er entspricht
den oben genannten KfW-Kriterien. Voraussetzung ist, dass das neue Eigenheim
entsprechend energieeffizient gebaut ist.
Das zweite Teildarlehen kommt von der
Deutschen Bank. Dieses klassische Baudarlehen beinhaltet zwar keinen Umweltbonus, ermöglicht dafür aber große Darlehenssummen, außerdem sind die Zinsen
mit aktuell 1,55 Prozent Effektivzins bei
15-jähriger Zinsbindung im Vergleich zu
Wettbewerbern sehr preiswert. Positiv: Für
die Mithilfe eines Energieberaters spendiert die Deutsche Bank 100 Euro Zuschuss.
Wie die Finanzierung eines Ökohauses
mit der Grünen Baufinanzierung konkret
aussehen kann, das zeigt die Deutsche
Bank an Hand des folgenden Beispiels:
Grüne Baufinanzierung über 200.000 Euro
Nettodarlehensbetrag
Sollzinssatz p.a.
Zinsbindung
Laufzeit
Effektiver Jahreszins
Monatliche Rate
Monatliche Rate im 1. Jahr
Monatliche Rate ab 2. Jahr
Anzahl der Raten
Zu zahlender Gesamtbetrag
Deutsche Bank
Darlehen
150.000 Euro
1,54 Prozent
15 Jahre
15 Jahre
1,55 Prozent
938,46 Euro
180
168.041,28 Euro
KfW-Darlehen
50.000 Euro
0,75 Prozent
10 Jahre
25 Jahre
0,75 Prozent
31,25 Euro
189,76 Euro
300
55.025,88 Euro
Möglicher Tilgungszuschuss je
Wohneinheit
2.500 Euro
Quelle: Deutsche Bank. Stand 6.4.2016. Anmerkung: Repräsentatives Beispiel für die Finanzierung einer Immobilie im KfW-Effizienzhaus-Standard 55 inklusive KfW-Darlehen (mit monatlicher Tilgung). Finanzierungsbedarf bis
max. 80 Prozent des Kaufpreises, nur für Neugeschäft.
3. Umweltbank: Baudarlehen mit Ökobonus
Speziell auf die Finanzierung von Umweltprojekten und ökologischen Bauvorhaben
ist das Geschäft der Nürnberger Umweltbank ausgerichtet. Bei der Vergabe von
Baukrediten arbeitet sie nach dem Prinzip:
Je energieeffizienter das Objekt, desto
günstiger der Kreditzins.
Als Maßstab dienen verschiedene Umwelt-Aspekte, die Bauherren berücksichtigen sollten, um die Vorteile des Umweltdarlehens nutzen zu können. Einzelne
Punkte sind zum Beispiel:




die Verwendung von ökologischen
Bau- und Dämmstoffen,
ökologische Belüftungsanlage,
verdichtetes Bauen,
die Nutzung erneuerbarer Energien,

intelligente Architektur, die das Tageslicht optimal nutzt.
Die einzelnen Punkte werden im Kreditantrag abgefragt und durch den Antragsteller
belegt.
Voraussetzung für Zinsrabatte beim Umweltbank-Darlehen mit Ökobonus ist, dass
die Wohnimmobilie den besten KfWEffizienzhaus-Standard erreicht (Effizienzhaus 40 Plus). Ist dies nicht der Fall, gibt
es nicht die besten Konditionen. Die Zinsrabatte staffeln sich nach der ökologischen
Qualität der Immobilie. Die nachfolgende
Tabelle zeigt die aktuellen Konditionen für
Baukredite mit Ökobonus:
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Umweltbank-Darlehen mit Ökobonus
Aktuelle Top-Konditionen
Name des
Darlehens:
UmweltbankDarlehen
mit Ökobonus
Sollzinsbindung
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
Sollzins- effektiver
Aussatz
Jahreszins zahlung
p.a.
0,95 % 0,97 Prozent
1,15 % 1,17 Prozent
1,75 % 1,78 Prozent
100 %
100 %
100 %
Anfangstilgung/
Laufzeit
2 - 5 Prozent
2 - 5 Prozent
2 - 5 Prozent
Darlehens
Beträge
in Euro
50.000 bis
400.000
Quelle: Ökobank, Stand Juli 2016
3a. Wichtige Eckpunkte der Baufinanzierung mit Ökobonus

Sondertilgungen erlaubt das Umweltbank-Darlehen einmal jährlich kostenlos bis zu einer Höhe von fünf Prozent
des anfänglichen Kreditbetrages.

Bereitstellungszinsen fallen ab dem
7. Monat nach Kreditzusage in Höhe
von 0,15 Prozent pro Monat an.

Tilgungssatzänderungen
können
während der ersten Sollzinsbindung
zweimal kostenfrei vorgenommen werden.
Positiv: Die Umweltbank finanziert zugleich eine Baukostenreserve mit. Wird
diese nicht benötigt, kann man das Darlehen am Ende um diesen Betrag kostenfrei
reduzieren.
3b. Zinsminderung durch KfW-Darlehen
Wie die Tabelle zeigt, kosten grüne Baukredite derzeit im besten Fall 1,17 Prozent
Effektivzins bei zehnjähriger Zinsbindung.
Das sind im Vergleich mit klassischen
Baukrediten von Banken und Sparkassen
keine Top-Konditionen. Direktbanken,
Volksbanken und Genossenschaftsbanken
sind oft ein paar Zehntel preiswerter.
Spartrick: Kombinieren Sie das Umweltbank-Darlehen mit einem zinsvergünstigten KfW-Darlehen. Das ist möglich und
senkt den Durchschnittszins auf Topniveau.
4. Ethik Bank: Baufinanzierung mit Ökobonus
Die Baufinanzierung mit Ökobonus der
Ethik Bank fördert Neubau, Kauf oder Umschuldung von ökologisch ausgerichteten
Immobilien. Ähnlich wie die Umweltbank
honoriert die Ethik Bank umweltfreundliche
Aspekte mit Zinsrabatten. Die Rabatte
reichen bis zu 0,15 Prozent. Jeweils 0,05
Prozentpunkte erhalten Investoren für:

Energieeffizienz: Gefördert wird entweder ein bestimmtes Effizienzlevel
oder – bei Modernisierungen – Einzelmaßnahmen, die die Energieeffizienz der Immobilie verbessern.

Regenerative Energien: Für alternative Heiztechniken, Warmwasseraufbereitung und ökologische Maßnahmen
zur Verbesserung des Raumklimas
gibt es einen zusätzlichen Förderbonus.

Öko-Baustoffe: Baustoffe auf Basis
ausgewählter
Gütesiegel
werden
ebenfalls mit 0,05 Prozent Zinsbonus
belohnt.
Positiv: Die Energieeffizienz richtet sich
nicht nach den strengen KfW-Regeln. Im
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Gegensatz zum KfW-Effizienzhaus 55
startet die Förderung bereits ab einem
Jahresprimär-Energieverbrauch von 85
Prozent gegenüber vergleichbaren Neubauten.
Werden alle drei Förderkriterien ausgeschöpft, kosten zehnjährige Baukredite
derzeit nur 1,23 Prozent Effektivzins. Berücksichtigt die Immobilie nur ein oder
zwei Umweltkriterien, erfolgen Abschläge,
wie die nachstehende Tabelle zeigt:
Zehnjährige Baufinanzierung mit Ökobonus
Förderungsfähige Leistung
Ohne Förderkriterien
Erfüllung 1 Förderkriterium
Erfüllung 2 Förderkriterien
Erfüllung 3 Förderkriterien
Effektivzins
Beleihung bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes
Sollzins
Effektivzins
1,38 Prozent
1,58 Prozent
1,61 Prozent
1,33 Prozent
1,53 Prozent
1,56 Prozent
1,28 Prozent
1,48 Prozent
1,51 Prozent
1,23 Prozent
1,43 Prozent
1,46 Prozent
Beleihung bis zu 60 Prozent
des Beleihungswertes
Sollzins
1,35
Prozent
1,30
Prozent
1,25
Prozent
1,20
Prozent
Quelle: Umweltbank, Stand: Juli 2016. Die Konditionen gelten für Kreditbeträge von 40.000 bis 750.000 Euro.
Weitere Konditionen und Kosten:
Anfangstilgung: Die Ethik Bank fordert
eine Anfangstilgung von mindestens zwei
Prozent.
Zinsfestschreibung: Die Zinsbindung
erfolgt für maximal zehn Jahre. Lange,
darüber hinaus gehende Zinsbindungen
sind leider ausgeschlossen.
Nutzungsart: Die Immobilie muss ganz
oder teilweise selbst genutzt sein.
regelmäßiges Sondertilgungsrecht kann
individuell vereinbart werden. Im Gegensatz zu den meisten anderen Banken fallen hierfür aber Gebühren an. Die jährliche
Tilgungsoption kostet 0,05 Prozent pro 1,0
Prozent der Kreditsumme. Das einmalige
Tilgungsrecht kostet 0,01 Prozent pro 1,0
Prozent der anfänglichen Kreditsumme.
Bereitstellungszinsen: Die Ethik Bank
berechnet ab dem 181. Tag, also nach
etwa sechs Monaten, Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 Prozent des Darlehensbetrages pro Monat.
Sondertilgungen: Ein einmaliges oder
5. GLS Bank: Baufinanzierung mit Zinsbonus
Die Bochumer GLS-Bank hat sich ebenfalls der Förderung umweltfreundlicher
Bauprojekte verschrieben. Die Bank
vergibt für verbrauchsarme Häuser zinsgünstige Kredite. Wer ein Haus baut, kauft
oder modernisiert und dabei ökologische
Kriterien berücksichtigt, der erhält einen
Zinsnachlass von einem halben Prozentpunkt.
die Effizienzklasse, die den Bedingungen
der KfW-Effizienzhäuser entsprechen,
erreicht.
Tipp: Die GLS-Bank verbilligt ihre Baukredite auch dann um 0,5 Prozent, wenn
Bauherren nicht mehr als 60 Prozent der
Gesamtkosten per Kredit finanzieren.
Voraussetzung ist wie bei allen vorgenannten Umweltkrediten, dass das Objekt
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5a. Wichtige Eckpunkte
Baufinanzierung:





der
GLS-
Darlehenssummen ab 50.000 Euro
Möglichkeit zu Baufinanzierung mit
variablen Zinsen
Kostenfreie Sondertilgung von bis zu
5.000 Euro pro Jahr
Wenn sich das Bauvorhaben verzögert: Bereitstellungszinsen fallen erst
nach sechs Monaten an.
Möglichkeit zu tilgungsfreien Anlaufjahren
Nachteil: Zinsfestschreibungen sind nur
bis maximal zehn Jahre möglich. Dadurch
können Käufer und Bauherren die aktuell
extrem preiswerten Zinskonditionen leider
nicht langfristig festschreiben.
5b. Einbeziehung von KfW-Darlehen
Neben Zinsrabatten für eigene Kredite
prüft die GLS-Bank, ob Immobilienkäufer
und Bauherren Anspruch auf zinsgünstige
Förderdarlehen der KfW-Bank haben. Ist
dies der Fall, werden die staatlich unterstützen Förderprogramme in die Baufinanzierung einbezogen.

Vorteil: Aktuell sind im KfW-Programm
153 Baukredite mit extrem günstigen
Effektivzinsen von 0,75 Prozent möglich. Voraussetzung dafür ist, dass die
gebaute oder erworbene Immobilie
den KfW-Effizienzkriterien entspricht,
siehe Punkt 1a.
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