Ichigo
Hotel REIT
Investment Corporation
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 平成28年7月
本投資法人の基本理念
本投資法人は、既存不動産に新しい価値を創造することを目指す
（注2）
いちごグループ（注1）の「心築」
機能と強力なソーシング力（注3）を
最大限活用してホテル用不動産等（注4）に投資を行う、ホテル特化型リートです。
社会生活に必要不可欠なインフラで、高い付加価値を持つホテル用不動産等への
重点投資、安定性及び成長性の両面を追求した中長期的な運用により、
投資主価値の最大化を目指します。
（注1）
「いちごグループ」とは、いちごグループホールディングス株式会社（以下「いちごグループホールディングス」といいます。）及びその連結子会社（いちご不
動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を含みます。）で構成されます。以下同じです。
なお、いちごグループホールディングス及び本資産運用会社は、平成28年9月1日付で両社の商号をそれぞれ「いちご株式会社」及び「いちご投資顧問株式
会社」に変更します。
（注2）
「心築」は、いちごグループが推進する事業を指すセグメント名として、平成28年2月に従来の「不動産再生」から改称した造語であり、
「心で築く、心を築く」を
信条に、いちごグループの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心をこめた丁寧な価値向上を図り、新しい不動産価値を創造する事業をいいます。
以下同じです。
（注3）
「ソーシング力」とは、投資対象となり得る物件情報の収集力及び物件取得に向けた交渉力等の投資対象物件を取得するための総合的な力をいいます。以下同じです。
（注4）
「ホテル用不動産等」の定義については、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 （1） 投資方針 ① 本投資法人の基本理念及び特徴
（イ）本投資法人の基本理念」をご参照下さい。以下同じです。
いちごホテルリート投資法人
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（交付目論見書）
本届出目論見書により行ういちごホテルリート投資法人投資口15,949,000,000円（見込額）の募集（一般募集）及び投資口828,000,000円（見込額）の売出し
（オーバーアロットメントによる売出し）につきましては、本投資法人は金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）
（以下「金融商品取引法」
といいます。）第5条により有価証券届出書を平成28年7月22日に関東財務局長に提出していますが、その届出の効力は生じていません。したがって、発行価格
及び売出価格等については今後訂正が行われます。なお、その他の記載内容についても訂正されることがあります。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の
決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、
オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、
発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の
本投資法人ウェブサイト
（[URL]http://www.ichigo-hotel.co.jp/）
（以下「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券
届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に
伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
本書は、金融商品取引法に基づき投資家に交付しなければならない目論見書（交付目論見書）です。
金融商品取引法上、投資家は、請求により前記の有価証券届出書第三部の内容を記載した目論見書（請求目論見書）の交付を受けることができ、投資家がかかる
請求を行った場合にはその旨を記録しておく必要があるものとされています。ただし、本書においては、投資家の便宜のため、既に請求目論見書が合冊されています。
【募集又は売出しの公表後における空売りについて】
（1）金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）
（以下「金商法施行令」といいます。）第26条の6の規定により、有価証券の取引等の
ネストホテル那覇
本投資法人の特徴
1
安定性と成長性を
追求する
ホテル特化型リート
● 昨今のインバウンド旅行者の増加に着目し、ホテルマーケットの変遷をとらえたホテル用
不動産等への重点投資を行います
● 当面は、成長性を追求しながらも、需要の安定性、景気下降局面における収益への影響力等
を考慮し、景気下降局面においても相対的に安定的な収益力を確保することが可能で
あると本投資法人が考えている宿泊主体・特化型ホテル（注5）に優先的に投資を行います
● ポートフォリオの安定運用が可能となったタイミングを総合的に判断し、より成長性を追求
することが可能なリゾートホテル（注5）やフルサービスホテル（注5）の取得を目指します
2
投資主価値の
3
いちごグループの
最大化
強みを活用した
成長戦略の実現
● いちごグループのサポートを最大限に活用し、ポートフォリオの収益力を向上させながら、
着実に成長していくことで、投資主価値の最大化を目指します
● いちごグループのこれまで培ってきた「心築」
（しんちく）機能を軸としたビジネスモデルの
ノウハウや 強 力な運 用 体 制を活 用し、効 果 的かつ 戦 略 的なCAPEX（ 注6）の 実 施（ 注7）を
通じて収益力の向上を図ります
● ホテル用不動産等における外部成長ポテンシャルを背景に、いちごグループの強力な
ソーシング力を最大限に活用しながら、積極的な外部成長を目指します
（注5）各ホテルタイプの詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 （1） 投資方針 ④ 本投資法人のポートフォリオ構築方針
(イ) 本投資法人の投資対象」をご参照下さい。以下同じです。
（注6）
「CAPEX」とは、Capital Expenditure（資本的支出）をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産及び設備の価値・競争力を高めることを
目的とした支出をいいます。以下同じです。
（注7）本投資法人は、CAPEXを原則として各期に計上する減価償却費総額の範囲内で実施します。また、本投資法人は、物件の特性を踏まえた運営方針に基づき、
費用対効果に優れたCAPEXを的確に行うことにより、効果的かつ戦略的なCAPEXを実施することを目指します。
（注8）本書に掲載されている各物件の写真は、ある特定の時点における各物件の状況を撮影したものであり、撮影後の期間の経過に伴う変更等により、必ずしも
現況とは一致していません。また、一部修正加工を行っています。
（注9）本書において記載する数値は、別途注記する場合を除き、金額については表示単位未満を切り捨てて記載し、比率については表示単位未満を四捨五入した
数値を記載しています。
したがって各項目別の金額又は比率が一致しない場合があります。
規制に関する内閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。）
（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の5に定める期間（有価証券の
募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正
届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定
する私設取引システムにおける空売り
（注1）又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券
により当該空売りに係る有価証券の借入れ（注2）の決済を行うことはできません。
（2）金融商品取引業者等は、
（1）に規定する投資家がその行った空売り(注1)に係る有価証券の借入れ（注2）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合
には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
（注1）取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
（注2）取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。
【金融商品の販売等に関する法律に係る重要事項】
不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等により取引価格が
下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。本投資口は、不動産等を投資対象とするため、個別の
不動産において地震や火災による被災等の様々な理由により、収入が減少したり費用が増加した場合、利益の分配額が減少したり、市場価格が低下する場合があります。
1
インベストメント・ハイライト
1
2
スポンサーサポートを活用した大幅なポートフォリオ成長の早期実現
●上場時の資産規模204億円から476億円まで約2.3倍の成長
●上場以降の時価総額の堅調な拡大と、一般募集による投資口数増加に伴う投資口の流動性向上
ポートフォリオ・クオリティの更なる向上
●地域分散及び物件分散の進展を図りキャッシュ・フローの安定性を向上
● 東京、大阪、北海道、沖縄等、インバウンド旅行者の増加を背景に変動賃料のアップサイドを
享 受 可 能と考える地 域に所 在 する物 件に加え、安 定した 固 定 賃 料 の 物 件 の 取 得による
キャッシュ・フローの安定性と成長性の向上
3
いちごグループの強みを最大限活用した継続的な成長戦略の推進
●効果的かつ戦略的なCAPEXの実施を通じた利益成長の実現
●いちごグループの強力なソーシング力を最大限に活用した積極的な外部成長を目指す
取得予定資産の投資ハイライト
資産規模
鑑定評価額合計
272
282
億円
億円
物件数
平均鑑定NOI利回り
10
5.5
物件
%
（注）各用語の意味及び各数値の算出方法については、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針（1）投資方針 ② インベストメント・ハイライト」
をご参照下さい。
2
コンフォートホテル中部国際空港
3
大 幅 な ポ ート フ ォリ オ 成 長 の 早 期 実 現
ポートフォリオの早期成長
本投資法人の資産規模は、取得予定資産の取得により、上場時の約2.3倍まで大幅に成長する見込みです。本投資
法人は、今後も引き続き、いちごグループのスポンサーサポートとソーシング力を活用して、ポートフォリオ成長の
早期実現により、投資主価値の最大化を目指します。
取得予定資産：10物件／272億円
272億円
476億円
上場時
取得予定資産
取得予定資産取得後
9物件
10物件
19物件
取得（予定）価格合計
20,410百万円
27,258百万円
47,668百万円
鑑 定 評 価 額 合 計
20,680百万円
28,213百万円
49,593百万円
平均鑑定NOI利回り
5.9%
5.5%
5.7%
上場時：9物件／204億円
資産規模
の早期拡大
を目指す
204億円
物
件
数
（注）各用語の意味、各数値の算出方法及びその詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針（1）投資方針 ② インベストメント・
ハイライト」をご参照下さい。
上場以降の時価総額の堅調な拡大と、一般募集による投資口数増加に伴う流動性向上
（億円）
300
250
200
150
上場時より約73%上昇
(平成28年6月末日時点)
100
一般募集を通じた
流動性の向上
50
0
上場時（平成27年11月30日） 第1期末（平成28年1月31日）
時
価
総
額
発 行 済 投 資 口 数
平成28年6月末日時点
144億円
189億円
249億円
132,000口
138,500口
138,500口
一般募集後
254,300口
（注1）
「時価総額」は、上場時（平成27年11月30日）については平成27年11月30日時点の、第1期末（平成28年1月31日）については平成28年1月31日時点
の、平成28年6月末日時点については平成28年6月30日時点の株式会社東京証券取引所における本投資口の終値に基づいて算出しています。
（注2）各用語の意味、各数値の算出方法及びその詳細については、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針（1）投資方針 ② インベストメン
ト・ハイライト」をご参照下さい。
4
ポ ート フ ォリ オ ・ ク オ リ テ ィ の 更 な る 向 上
ポートフォリオ分散の進展
本投資法人は、ポートフォリオの成長を通じて、地域分散及び物件分散の進展によるキャッシュ・フローの安定性向上の
実現を目指します。本投資法人は、当面は宿泊主体・特化型ホテルに優先的に投資することを継続します（取得予定
資産取得後の宿泊主体・特化型ホテルへの投資比率：100％）。本投資法人は、今後も固定賃料物件と変動賃料物件
を組み合わせることによって、キャッシュ・フローの安定性と成長性を追求可能なポートフォリオの構築を目指します。
上場時取得資産
ポート フォリオ分散の進展による安定性向上
地域分散の
進展
北陸・東海
取得予定資産取得後
九州・沖縄
6.8 %
九州・沖縄
10.8 %
中国・四国
20.7 %
5.9 %
北陸・東海
近畿
北海道・東北
17.7 %
東京
15.1%
54.9 %
20.6 %
近畿
39.4 %
北海道・東北
8.2 %
物件分散の
進展
上位3物件
36.5%
その他
47.3 %
上位3物件
52.7 %
その他
63.5%
安定性と成長性を追求可能なポートフォリオの維持
業態分散
宿泊主体・
特化型ホテル
宿泊主体・
特化型ホテル
100.0 %
100.0 %
賃料収入割合（注）
（賃料ベース）
固定賃料
54.9%
変動賃料
変動賃料
45.1%
44.3%
固定賃料
55.7%
（注）
「賃料収入割合」は、平成27年5月から平成28年4月の12か月間の実績に基づいて本資産運用会社が試算した店舗賃料を除くホテルからの賃料収入金額に
基づいています。
5
本 投 資 法 人 の ポ ート フ ォリ オ
ポートフォリオマップ（19 物件）とマーケットデータ
■ 上場時取得資産 ■ 取得予定資産
近 畿
E-1
E-2
スマイルホテル
京都四条
E-3
ホテルビスタプレミオ
京都
国内宿泊者数
（左軸）
E-4
チサンイン
大阪ほんまち
E-5
ホテルサーブ
神戸アスタ
ネストホテル
大阪心斎橋
外国人宿泊者数
（右軸）
（百万人）
70
（百万人）
20
69.2
50.5
42
61.4
59.7
54.0
16
15.0
3.5
5.1
10.2
0
0
平成25年
平成26年
▲
4
平成24年
E-2
8
14
平成23年
京都
E-1
12
7.2
28
▲
56
大阪
E-3
平成27年
E-5
G-1
ネストホテル松山
D-4
神戸
名古屋
D-2
外国人宿泊者数
（右軸）
（百万人）
70
鈴鹿
松山
▲
国内宿泊者数
（左軸）
E-4
F-2
▲
コンフォートホテル岡山
岡山
F-1
▲
F-2
福岡
▲
▲
F-1
▲
中国・四国
D-3
（百万人）
20
56
16
42
12
33.0
27.1
27.4
30.4
0.4
0.5
0.8
0.8
1.7
平成23年
平成24年
平成25年
平成26年
平成27年
28
14
29.4
8
4
▲
0
0
沖縄
G-2
九州・沖縄
国内宿泊者数
（左軸）
G-1
G-2
外国人宿泊者数（右軸）
（百万人）
70
（百万人）
20
69.2
56
42
49.6
51.5
2.0
2.6
平成23年
平成24年
57.7
8.8
28
14
ヴァリエホテル
天神
ネストホテル那覇
16
59.0
3.8
12
8
5.3
4
0
0
平成25年
平成26年
平成27年
（注1）宿泊者数の各グラフの右軸と左軸の目盛は異なることにご留意下さい。
（注2）詳細は、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ②インベストメント・ハイライト」及び同「⑥投資対象アセットタイプと
6
してのホテルの特徴」をご参照下さい。
北海道・東北
▲
札幌
A-1
A-2
A-3
A-1
A-2
▲
釧路
A-3
ネストホテル
札幌駅前
ネストホテル
札幌大通
国内宿泊者数（左軸）
コンフォートホテル
釧路
外国人宿泊者数（右軸）
（百万人）
70
（百万人）
20
56
58.0
55.8
54.9
16
60.6
58.9
42
12
28
4.1
3.1
1.7
2.1
平成23年
平成24年
14
5.8
8
4
0
0
平成25年
平成26年
平成27年
北陸・東海
D-1
D-2
D-3
D-4
▲
浜松
D-1
コンフォートホテル
浜松
ホテルウィングインター
ナショナル名古屋
コンフォートホテル
中部国際空港
コンフォートホテル
鈴鹿
東 京
国内宿泊者数（左軸）
外国人宿泊者数（右軸）
（百万人）
70
（百万人）
20
56
C-2
42
C-1
16
47.6
53.5
49.9
45.1
12
5.2
28
C-3
51.1
1.3
2.0
2.4
平成23年
平成24年
平成25年
14
3.3
平成26年
8
4
0
0
国内宿泊者数（左軸）
C-1
C-2
C-3
外国人宿泊者数（右軸）
（百万人）
70
16.4
56
49.8
42
28
14
スマイルホテル
東京阿佐ヶ谷
スマイルホテル
浅草
ホテルリブマックス
日本橋箱崎
平成27年
44.3
47.1
16
53.4
12
12.5
37.7
7.9
（百万人）
20
8
9.4
4
5.3
0
0
平成23年
平成24年
平成25年
平成26年
平成27年
出所：平成23年から平成27年までの各年の観光庁「宿泊旅行統計調査」
（従業者数10人以上施設集計）に基づき本資産運用会社作成。
7
取得予定資産紹介
C-1 スマイルホテル東京阿佐ヶ谷
ADR（注1）、RevPAR（注2）
及び客室稼働率の推移
荻窪
（円）
10,000
（%）
100
99%
94%
9,000
8
阿佐ヶ谷
25
中央本線
8,274
80
4
東京都庁
頭線
318
7,222
70
6,805
0
明大前
428
平成25年4月∼ 平成26年4月∼ 平成27年4月∼
平成26年3月
平成27年3月
平成28年3月
0
取得予定価格
3,910百万円
総客室数
112室
鑑定評価額
3,940百万円
賃貸可能面積
2,721.70m2
鑑定NOI利回り
5.0%
構造・階数
RC造 地下1階付5階建
償却後NOI利回り
4.0%
建築時期
平成5年1月
ホテルタイプ
宿泊主体・特化型ホテル
取得予定日
平成28年8月17日
所在地
東京都杉並区
賃料契約形態別
固定+変動賃料
20
線
431
7,449
7,000
新宿
代々木
14
井の
302
西武新宿
420
京王
大久保
京王
山手線
7,610
新大久保
433
スマイルホテル
東京阿佐ヶ谷
90
高田
馬場
東中野
中野
高円寺
8,350
8,000
目白
落合南長崎
25
ADR（左軸） 客室稼働率（右軸）
RevPAR（左軸）
98%
西武新宿線
鷺ノ宮
427
305
原宿
413
下高井戸
427
線
田原 下北沢
急小
小田
423
渋谷
立地特性等
■JR中央線・総武線「阿佐ヶ谷」駅徒歩約1分に立地する宿泊特化型ホテル。
■新宿駅へ電車で約10分など都心中心部への交通利便性に優れ、
周辺には風情のある飲食店街が存在するなど、ビジネス目的及び
観光目的の需要の取り込みが可能な立地。
■平成22年から「スマイルホテル」にリブランドされ、現在に至っている。
（注1）
「ADR（平均客室販売単価）」
（Average Daily Rate）とは、一定期間中における、宿泊売上高合計（料飲売上、その他売上及びサービス料等を除き
ます。）の、販売客室数（稼働した延べ客室数）合計に対する割合をいいます。以下同じです。
（注2）
「RevPAR（1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計）」
（Revenue Per Available Room）とは、一定期間の宿泊売上高合計（料飲売上、
その他売上及びサービス料等を除きます。）を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいいます。以下同じです。
（注3）立地特性には、本資産運用会社の判断を記載しています。また、階数・構造は略称を用いています。各用語の意味及びその他詳細は、
「第二部 ファンド情報
第1 ファンドの状況 2 投資方針（1）投資方針 ②インベストメント・ハイライト、同「③本投資法人の成長戦略」及び同「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの
状況 2 投資方針（2）投資対象 ⑤個別信託不動産の概要」をご参照下さい。以下、各物件について同じです。
8
C-2 スマイルホテル浅草
313
山手線
信越本線
ADR（左軸） 客室稼働率（右軸）
RevPAR（左軸）
東北本線
（円）
（%）
9,000
鴬谷
100
97%
95%
8,000
90
6,991
7,000
462
浅草
線
70
5,860
御徒町
都営大江
戸線
0
463
平成25年4月∼ 平成26年4月∼ 平成27年4月∼
平成26年3月
平成27年3月
平成28年3月
0
453
4
都
営
浅
草
線
東京メ
トロ銀
座
6,056
6
東武
スカ
イツ
リーラ
イン
浅草
台東区役所
6,789
461
浅草
花やしき
浅草寺
上野
6,345
6,000
スマイルホテル浅草
319
452
80
6,049
314
入谷
上野
恩賜公園
97%
三ノ輪
隅田
川
つくばエクスプレス
東
京
メ
ト
ロ
日
比
谷
線
ADR、RevPAR
及び客室稼働率の推移
墨田
区役所
453
東京スカイツリー
蔵前
立地特性等
取得予定価格
1,920百万円
総客室数
96室
鑑定評価額
2,020百万円
賃貸可能面積
1,793.43m2
鑑定NOI利回り
5.0%
構造・階数
SRC造 10階建
償却後NOI利回り
3.7%
建築時期
平成4年9月
■東側客室からは東京スカイツリーを間近に見る事が出来るため、
ホテルタイプ
宿泊主体・特化型ホテル
取得予定日
平成28年8月17日
■平成22年から「スマイルホテル」にリブランドされ、現在に至って
所在地
東京都台東区
賃料契約形態別
固定+変動賃料
■都内屈指の観光名所である浅草から徒歩圏内で、東京メトロ銀座線
「浅草」駅から徒歩約11分に立地する宿泊特化型ホテル。ビジネス
目的及び観光目的の需要の取り込みが可能な立地。
眺望は良好。
いる。
C-3 ホテルリブマックス日本橋箱崎
東京メ
トロ丸
ノ内線
新日本橋
本線
総武
浜町
大手町
人形町
日本橋
東京
405
京橋
銀座一丁目
宝町
10
ホテルリブマックス
日本橋箱崎
八丁堀
15
316
1,360百万円
鑑定評価額
東
京
メト
ロ
東
西
京葉
線
線
50
銀座
取得予定価格
水天宮前
茅場町
東京
メ
トロ
日比
谷線
都営
浅草
線
東京
メ
トロ
銀座
線
402
浜町
公園
水天宮
線
門
蔵
半
ロ
メト
京
東
上野東京ライン
東北・上越新幹線
中央本線
三越前
山手線
中央
区役所
新富町
473
東京
有楽 メトロ
町線
463
立地特性等
総客室数
48室
1,410百万円
賃貸可能面積
853.00m
■東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩約3分に立地する、平成27
鑑定NOI利回り
4.9%
構造・階数
S造 11階建
■東京、日本橋、銀座など都心中心部に近接しており、
「水天宮前」
償却後NOI利回り
3.5%
建築時期
平成27年2月
ホテルタイプ
宿泊主体・特化型ホテル
取得予定日
平成28年8月17日
2
年2月に新築された宿泊特化型ホテル。
所在地
東京都中央区
賃料契約形態別
固定賃料
駅に直結する東京シティエアターミナルまで徒歩約5分、リムジン
バスを利用して羽田空港、成田空港へのアクセスも良く交通利便
性が高い立地。
■東京スカイツリーなど都内観光スポットへのアクセスも良く、ビジ
ネス目的及び観光目的の両面に適している。
9
取得予定資産紹介
A-3 コンフォートホテル釧路
44
113
釧路水面
貯木場
柳
町
公
園
川
53
東釧路
釧
路
コンフォートホテル釧路
釧路
38
線
釧路本
24
釧路市役所
富士見球場
25
113
春採湖
立地特性等
取得予定価格
300百万円
総客室数
126室
鑑定評価額
413百万円
賃貸可能面積
3,180.58m2
鑑定NOI利回り
7.7%
構造・階数
RC造 9階建
償却後NOI利回り
4.8%
建築時期
平成21年8月
ホテルタイプ
宿泊主体・特化型ホテル
取得予定日
平成28年8月17日
■ JR根室本線「釧路」駅徒歩約2分に立地する宿泊特化型ホテル。
■ 駅前商業エリアに立地しており、駅前にある釧路空港からのバス
所在地
北海道釧路市
賃料契約形態別
降車場からも近いため、空港へのアクセスに優れており、ビジネス
目的及び道東観光目的の需要の取り込みに優れた立地。
■ 釧路市は平成28年1月に観光立国モデル市に選定されており、
豊富な自然資源を活用した、自治体による観光アピールが促進され、
インバウンド需要の増加が見込まれる。
固定賃料
E-5 ネストホテル大阪心斎橋
ADR、RevPAR
及び客室稼働率の推移
阪急神戸線
梅田
95%
8,811
90%
海
道
本
線
（%）
100
82%
8,000
40
6,115
淀屋橋
172
地下鉄中央線
5,000
20
4,674
0
取得予定価格
7,600百万円
総客室数
302室
鑑定評価額
7,660百万円
賃貸可能面積
8,057.26m2
鑑定NOI利回り
5.3%
構造・階数
SRC造 13階建
償却後NOI利回り
4.6%
建築時期
昭和59年8月
ホテルタイプ
宿泊主体・特化型ホテル
取得予定日
平成28年8月17日
所在地
10
大阪府大阪市
賃料契約形態別
阿波座
固定+変動賃料
西長堀
大阪城北詰
大阪城
谷町四丁目
堺筋本町
心斎橋
1
天満橋
北浜 京阪本線
ネストホテル大阪心斎橋
25
0
平成25年4月∼ 平成26年4月∼ 平成27年4月∼
平成26年3月
平成27年3月
平成28年3月
大阪天満宮
地下鉄谷町線
60
41
5,686
6,000
14
地下鉄堺筋線
阪
新福島 京 線
島
中之
肥後橋
中之島
線
環状
南森町
大阪市役所
地下鉄四つ橋線
6,765
80
福島
桜ノ宮
大阪
2
地下鉄御堂筋線
8,350
7,000
大阪
東梅田
梅田
西梅田
東西線
東
ADR（左軸） 客室稼働率（右軸）
RevPAR（左軸）
（円）
9,000
天満
扇町
30
地下鉄長堀鶴見緑地線
長堀橋
308
谷町六丁目
立地特性等
■ 大阪市営地下鉄堺筋線・長堀鶴見緑地線「長堀橋」駅徒歩約1分、
大阪市営地下鉄御堂筋線「心斎橋」駅徒歩約6分の心斎橋エリア
に位置する宿泊特化型ホテル。
■ ホテル周辺は大型商業施設や飲食店舗が集積する大阪市内有数の
商業繁華性の高いエリアであり、ビジネス及び国内外レジャー需要の
取り込みに優れた立地。市内の主要な観光スポットであるユニバーサ
ル・スタジオ・ジャパンや京セラドーム等へのアクセスにも優れている。
■ 平成26年から「ネストホテル」にリブランドされ、現在に至っている。
D-3 コンフォートホテル中部国際空港
イオンモール常滑
りんくう
常滑
線
港
空
鉄
名
愛知県
中部空港
警察署
コンフォートホテル
中部国際空港
中部国際空港
（セントレア）
中部国際空港
522
立地特性等
取得予定価格
5,308百万円
総客室数
346室
鑑定評価額
5,770百万円
賃貸可能面積
11,599.63m2
■中部国際空港から徒歩約5分、名鉄空港線「中部国際空港」駅から徒歩
鑑定NOI利回り
5.0%
構造・階数
RC造 8階建
■近年LCCの離発着が増加する国際空港に近接しており、ビジネス、観光
償却後NOI利回り
4.0%
建築時期
平成16年11月、平成18年6月
ホテルタイプ
宿泊主体・特化型ホテル
取得予定日
平成28年8月17日
約3分、駅と空港の連絡通路に接続する宿泊特化型ホテル。
所在地
愛知県常滑市
賃料契約形態別
目的及び空港関係者の宿泊拠点としてホテルに適したロケーション。中部
北陸地方の新しい観光ルートとして注目されているドラゴンルートの拠点に
位置付けられており、インバウンド客を中心に観光需要の増加が見込まれる。
■シングル（約20㎡）、ダブル（約25㎡）、ツイン（約25㎡）と幅広い客室タイ
固定賃料
プで、観光、ビジネスの両面の需要を十分満たす構成。客室は海側又は空港
側に面しており、いずれの客室からも良好な眺望が期待できる。
D-4 コンフォートホテル鈴鹿
線
鈴鹿
近鉄
三日市
鈴鹿市役所
鈴鹿
54
線
平田町
柳
伊
勢
鉄
道
643
23
41
507
玉垣
645
市立
体育館
鈴鹿サーキット
線
屋
名
白子
古
563
近
23
コンフォートホテル鈴鹿
鉄
鈴鹿サーキット
稲生
643
取得予定価格
300百万円
鑑定評価額
立地特性等
総客室数
105室
370百万円
賃貸可能面積
2,186.65m
鑑定NOI利回り
7.7%
構造・階数
S造 6階建
償却後NOI利回り
5.1%
建築時期
平成19年7月
ホテルタイプ
宿泊主体・特化型ホテル
取得予定日
平成28年8月17日
所在地
三重県鈴鹿市
賃料契約形態別
固定賃料
2
■近鉄名古屋線「白子」駅徒歩約3分に立地する宿泊特化型ホテル。
■市内の主要なイベントスポットである鈴鹿サーキットへ車で約15分
とアクセスは良好である。収容人数16万人を誇る鈴鹿サーキットは
年間を通して大規模なモータースポーツイベントが開催されており、
遊園地、スポーツ施設等も併設される国内有数のレジャー施設。
■周辺には大企業の工場が多数存在しており、これらの工場に車で
のアクセスに優れ、ビジネス需要を取り込める立地にある。
11
取得予定資産紹介
G-2 ネストホテル那覇
ADR、RevPAR
及び客室稼働率の推移
福州園
47
58
ADR（左軸） 客室稼働率（右軸）
RevPAR（左軸）
那覇市消防本部
西消防署
（%）
100
84%
88%
87%
9,000
80
ネストホテル那覇
8,875
8,000
60
7,138
7,214
7,804
7,000
40
6,000
20
県庁前
ゆい
レー
ル
（円）
10,000
390
旭橋
沖縄ふ頭前
緑地
39
那覇
市役所
42
沖縄県庁
沖縄県
警察本部
那覇港
フェリーターミナル
那覇港
0
0
平成25年4月∼ 平成26年4月∼ 平成27年4月∼
平成26年3月
平成27年3月
平成28年3月
取得予定価格
3,750百万円
鑑定評価額
明治橋
6,306
5,960
330
立地特性等
総客室数
193室
3,770百万円
賃貸可能面積
9,240.20m
鑑定NOI利回り
6.2%
構造・階数
SRC造 11階建
償却後NOI利回り
4.7%
建築時期
昭和50年2月
■ 沖縄最大の繁華街である国際通りからも徒歩圏内にあり、ビジネ
ホテルタイプ
宿泊主体・特化型ホテル
取得予定日
平成28年8月17日
■ 平成25年から「ネストホテル」にリブランドされ、現在に至っている。
所在地
沖縄県那覇市
賃料契約形態別
固定+変動賃料
2
■ 那覇空港より車で約7分の場所に立地し、那覇空港へのアクセス
に優れている。沖縄都市モノレール「旭橋」駅から徒歩約5分に
12
位置する交通利便性に優れる宿泊特化型ホテル。
ス及び国内外レジャー需要の取り込みに優れた立地。
F-1 コンフォートホテル岡山
山陽
新幹
山陽
線
本
線
吉
備
線
53
402
400
53
県立美術館
後楽園
コンフォートホテル岡山
岡山
42
岡山駅前
城下
西川緑道
公園
岡山城
県立図書館
岡山県庁
27
田町
新西大寺町筋
西大寺町
岡山電気軌
道
21
北区役所
250
立地特性等
取得予定価格
1,200百万円
総客室数
208室
鑑定評価額
1,220百万円
賃貸可能面積
5,543.70m2
■JR山陽新幹線のほか山陽本線、宇野線等多くの在来線が乗り入れる
鑑定NOI利回り
6.6%
構造・階数
SRC造 10階建
■「岡山」駅は中国四国地方における交通の要衝であり、ビジネス目的
償却後NOI利回り
4.7%
建築時期
昭和58年11月
ホテルタイプ
宿泊主体・特化型ホテル
取得予定日
平成28年8月17日
「岡山」駅から徒歩約15分の場所に立地している宿泊特化型ホテル。
所在地
岡山県岡山市
賃料契約形態別
及び観光目的の拠点となっている。
■岡山市街の中心地に立地しており、市内主要観光スポットである
岡山城や日本三大庭園の一つである後楽園の背後に位置する。
また、県内の主要観光エリアである倉敷へはJR「岡山」駅からJR
固定賃料
「倉敷」駅まで電車約16分でアクセス可能。
F-2 ネストホテル松山
19
ADR（左軸） 客室稼働率（右軸）
RevPAR（左軸）
（円）
8,000
73%
5,525
5,552
上一万
松山城
72%
5,895
西堀端
60
松山
2,000
40
11
浜線
線
中
郡
20
鉄
伊
平成25年4月∼ 平成26年4月∼ 平成27年4月∼
平成26年3月
平成27年3月
平成28年3月
0
18
大街道
勝山町
線
伊予鉄城南
ネストホテル松山
鉄高
予
0
松山市役所
伊予
予讃線
3,686
4,058
4,211
20
愛媛県庁
JR松山駅前
大手町
4,000
伊予鉄城北線
清水町
古町
（%）
80
67%
6,000
伊予
鉄高
浜線
ADR、RevPAR
及び客室稼働率の推移
56
11
松山市
伊予
鉄横
河原
線
土橋
石手川公園
326
石手川緑地
立地特性等
取得予定価格
1,610百万円
総客室数
190室
鑑定評価額
1,640百万円
賃貸可能面積
6,671.94m2
■松 山 空 港から車で約25分、伊 予 鉄 道 城 南 線「 勝 山 町 」駅 徒 歩
鑑定NOI利回り
7.4%
構造・階数
RC造 11階建
■松山市内において最も商業性・繁華性の高い大街道・二番町エリア
償却後NOI利回り
5.5%
建築時期
昭和63年11月
ホテルタイプ
宿泊主体・特化型ホテル
取得予定日
平成28年8月17日
所在地
愛媛県松山市
賃料契約形態別
固定+変動賃料
約3分に立地する宿泊主体型ホテル。
に所在し、観光・ビジネスの両面での需要を取り込める。市内の主要
観光スポットである松山城・城山公園は徒歩圏内にあり、道後温泉
には「勝山町」駅から電車約10分でアクセスが可能。
■平成27年から「ネストホテル」にリブランドされ、現在に至っている。
13
ポ ート フ ォリ オ の 概 要
取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
地域
物件番号
取得（予定）資産
業態
賃料契約
形態
総客室数
（室）
取得（予定）
鑑定評価額
価格
（百万円）
（百万円）
所在地
築年数
（年）
北海道・東北
東京
北陸・東海
近畿
中国・四国
九州・沖縄
A-1 004
ネストホテル札幌駅前
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
162
2,160
2,220
北海道札幌市
32
A-2 008
ネストホテル札幌大通
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
117
1,450
1,490
北海道札幌市
24
A-3 018
コンフォートホテル釧路
宿泊主体・
特化型
固定賃料
126
300
413
北海道釧路市
7
C-1 012
スマイルホテル
東京阿佐ヶ谷
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
112
3,910
3,940
東京都杉並区
23
C-2 014
スマイルホテル浅草
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
96
1,920
2,020
東京都台東区
24
C-3 016
ホテルリブマックス
日本橋箱崎
宿泊主体・
特化型
固定賃料
48
1,360
1,410
東京都中央区
1
D-1 006
コンフォートホテル浜松
宿泊主体・
特化型
固定賃料
196
1,550
1,640
静岡県浜松市
7
D-2 003
ホテルウィング
インターナショナル名古屋
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
220
2,670
2,760
愛知県名古屋市
32
D-3 011
コンフォートホテル
中部国際空港
宿泊主体・
特化型
固定賃料
346
5,308
5,770
愛知県常滑市
12
D-4 019
コンフォートホテル鈴鹿
宿泊主体・
特化型
固定賃料
105
300
370
三重県鈴鹿市
9
E-1 001
スマイルホテル京都四条
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
138
4,480
4,580
京都府京都市
25
E-2 002
ホテルビスタプレミオ京都
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
84
3,600
3,730
京都府京都市
8
E-3 005
チサンイン大阪ほんまち
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
130
1,630
1,720
大阪府大阪市
34
E-4 007
ホテルサーブ神戸アスタ
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
133
1,490
1,550
兵庫県神戸市
8
E-5 010
ネストホテル大阪心斎橋
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
302
7,600
7,660
大阪府大阪市
32
F-1 017
コンフォートホテル岡山
宿泊主体・
特化型
固定賃料
208
1,200
1,220
岡山県岡山市
33
F-2 015
ネストホテル松山
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
190
1,610
1,640
愛媛県松山市
28
G-1 009
ヴァリエホテル天神
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
77
1,380
1,690
福岡県福岡市
22
G-2 013
ネストホテル那覇
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
193
3,750
3,770
沖縄県那覇市
41
2,983
47,668
49,593
─
24
合計／平均
（注）各用語の意味及びその他詳細は、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 （1）投資対象 ②インベストメント・ハイライト（ヘ）取得予定
資産取得後の本投資法人のポートフォリオ」をご参照下さい。
14
ポ ート フ ォリ オ の 早 期 成 長 の 実 現 に 向 け た 成 長 戦 略
いちごグループの強みを活用した成長の実現
本投資法人は、独自の物件取得ルートに加え、いちごグループによる不動産の資産価値向上のノウハウとウェア
ハウジング機能を最大限活用し、更なる成長の実現を目指します。
いちごグループの「心築」機能と不動産価値向上力
取得
本投資法人のニーズに合致した不動産
心築
本投資法人への
不動産
●ウェアハウジング
既存不動産に
新しい価値を創造
●バックアップサポート
●グループネットワーク
売却
取得予定資産におけるスポンサーによるバリューアップ事例
物 件
バリューアップ内容
ネストホテル大阪心斎橋
客室全室及び共用部改修
スマイルホテル東京阿佐ヶ谷
空調・給湯システム更新工事
スマイルホテル浅草
エントランス改修、ユニットバス改修、ツインルームのトリプルルーム化
ネストホテル那覇
ボイラー及び空調関連機器更新、会議ネットワーク中継システムの導入
ネストホテル松山
空調関連機器更新、LED化工事
コンフォートホテル岡山
ボイラー補修、LED化工事
いちごグループの豊富な
パイプライン
開発案件①
開発案件②
東京都港区
宿泊特化型ホテル
福岡市博多区
宿泊特化型ホテル
いちごグループが既に保有するホテル物
件及びコンバージョン
青森県青森市
に適した都内の
（注1）
住宅物件、いちごグループの開発物件等、
豊富なパイプラインを有しています。
福岡県福岡市
福岡県福岡市
神奈川県横浜市
栃木県宇都宮市
大阪市中央区
愛知県名古屋市
（注1）
「コンバージョン」とは、物件の現状の建物用途を変
更することをいいます。以下同じです。
（注2）本書の日付現在、これらの資産について、本投資法
人はいちごグループと具体的な交渉を行っておらず、
同日現在において取得する予定のものはありません。
沖縄県那覇市
熊本県熊本市
大阪市中央区
物件のコンバージョンを通じたパイプラインの拡充
いちごグループが首都圏に保有する住宅物件のコンバージョン、サービスアパートメントの組入等により、中長期的に
パイプラインの拡充を図ることを検討します。
（注）詳細は、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針（1）投資方針 ③本投資法人の成長戦略」をご参照下さい。
15
変 動 賃 料 形 態 の 導 入による利 益 成 長 の 実 現
アップサイド・ポテンシャルを追求できる賃料契約形態の導入
ポートフォリオの賃料に占める変動賃料割合は賃料ベースで40%程度を目処に、アップサイドの期待できる賃料
契約形態を導入することで、投資主価値の最大化を目指します。
賃料契約形態の概要
取得予定資産取得後の
賃料収入割合
変動賃料
44.3%
（賃料ベース）
安定性
アップサイドへの期待
賃料契約形態
固定賃料
固定+変動賃料
固定賃料
○
○
変動賃料
̶
運営への関与
相対的に低い
物件数
6
固定賃料
55.7%
●売上超過分の一定割合
●GOP（注）超過分の一定割合
●GOP（注）から固定賃料を控除した金額
相対的に高い
13
上場時
取得資産
●コンフォートホテル浜松
●スマイルホテル京都四条
●ホテルビスタプレミオ京都
●ホテルウィングインターナショナル名古屋
●ネストホテル札幌駅前
●チサンイン大阪ほんまち
●ホテルサーブ神戸アスタ
●ネストホテル札幌大通
●ヴァリエホテル天神
取得予定
資産
●コンフォートホテル中部国際空港
●ホテルリブマックス日本橋箱崎
●コンフォートホテル岡山
●コンフォートホテル釧路
●コンフォートホテル鈴鹿
●ネストホテル大阪心斎橋
●スマイルホテル東京阿佐ヶ谷
●ネストホテル那覇
●スマイルホテル浅草
●ネストホテル松山
物
件
一
覧
（注）
「賃料収入割合」
は、
本資産運用会社が試算し
た平成27年5月から平成28年4月の12か月
間の、店舗賃料を除くホテルからの賃料収入
金額に基づいています。
ポートフォリオの賃料に占める
変動賃料割合は
賃料ベースで40%程度を目処
（注）
「GOP」とは、売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）を意味し、原則として、ホテルの売上高
から、ホテル運営経費を控除した残額を意味します。
上場時取得資産のホテル運営実績
インバウンド旅行者の増加を背景に上場時取得資産のADR及びRevPARは上昇傾向にあります。今後も、変動賃料
が含まれる物件を中心に固定賃料のみで構成される物件も取得し、ポートフォリオ収益力を強化することで投資主価
値の最大化を目指します。
期中変動賃料が発生した7物件（注1）の運営実績
上場時取得資産全体の運営実績
（円）
9,000
ADR
（左軸）
RevPAR（左軸）
（%）
100.0
稼働率（右軸）
8,235
（円）
9,000
ADR（左軸）
7,094
95.0
7,549
6,310
5,000
90.0
91.7%
90.4%
1,000
平成27年1月
平成28年1月
8,244
7,000
3,000
80.0
1,000
95.0
6,646
5,000
85.0
（%）
100.0
稼働率（右軸）
8,739
6,980
7,000
3,000
RevPAR（左軸）
90.0
94.3%
93.7%
85.0
平成27年1月
80.0
平成28年1月
上場時取得資産の月次ADRの推移
（円）
10,000
上場時取得資産
（平成27年）
上場時取得資産（平成26年）
7.500
5,000
2,500
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
「コンフォートホテル浜松」及び「ホテルサーブ神戸アスタ」を除く7物件をいいます。
（注1）
「期中変動賃料が発生した7物件」とは、上場時取得資産のうち、
（注2）詳細は、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針（1）投資方針 ③本投資法人の成長戦略」をご参照下さい。
16
積 極 的なC A P E X の 実 施による利 益 成 長 の 実 現
バリューアップの実施と効果
ポートフォリオの物件に対する効果的かつ戦略的なCAPEXの実施により、バリューアップの効果をもたらすことに
よって着実な利益成長の実現を図り、投資主価値の最大化を目指します。
バリューアップの効果（注）
効果的かつ戦略的なCAPEXの実施
● 1階に朝食カフェレストランとラウンジスペースを新設
1階改装後3ヶ月間の実績
● 客 室 以 外 でも寛げる空 間として、ラウンジ ス
ペースを常時開放
（平成28年2月∼平成28年4月）
● ホテルの付加価値と顧客満足度の向上を企図
ADR：9,642円（+36.7%）
● 平成27年の客室改装に加え、ホテル内施設を
RevPAR：8,583円（+35.5%）
さらに充実
ヴェリエホテル天神
客室改装後2ヶ月の実績
（平成28年3月∼平成28年4月）
● 客室162室を全室改装
トリプルルーム化 36室
● ツインルーム（36室）をトリプルルーム化
ADR：6,448円（+20.9％）
● 経年劣化を解消するとともに、明るく、清潔感
RevPAR：6,269円（+24.8％）
のある客室を提供
全客室
● 増加するレジャー需要の取り込みを企図
ADR：5,510円（+18.5％）
RevPAR：5,423円（+20.5％）
ネストホテル札幌駅前
● ツインルーム（12室）をトリプルルーム化
● 客室面積の広さ（22.5㎡）を生かしたレイアウト
平成28年7月より
改装した客室の販売を開始
変更を含めた改装
● 客 室の暗さを解 消、室 内 のデザイン性を向 上
させ、レジャー需要への訴求を強化
ネストホテル札幌大通
（注）
「比率」は対前年同期間に対する増減率を示します。なお、各数値の上昇には、当該バリューアップ以外の要因による部分も含まれる可能性があります。
今後の主な戦略的CAPEXの実施予定
レジャー需要の更なる取り込み、客室改装（テナントとの共同改装を含みます。）によるADRの向上を目指します。また、
高稼働率が維持されている物件においては、非収益スペースの客室化により、更なる収益力の強化を図ります。
不動産等の名称
ホテルウィングインターナショナル名古屋
スマイルホテル京都四条
所在地
目的
予定期間（注1）
愛知県名古屋市
全室客室改装及びバスルーム改装（注2）
自 平 成 2 8 年 6月
至 平成28年10月
京都府京都市
客室増室工事
自 平成28年10月
至 平成28年11月
（注1）
「予定期間」は、本書の日付現在の予定であり、今後変更される可能性があります。またバリューアップ工事自体が行われない可能性があります。
（注2）テナントとの共同改装を予定しています。
（注3）詳細は、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針（1）投資方針 ③本投資法人の成長戦略」をご参照下さい。
17
本投資法人の財務戦略
低金利環境を活用した財務基盤の安定性向上
● 低金利環境下での資金調達の活用により、金利コストの低減、借入金利の固定化、返済期限の長期化・分散化を目指します。
● 適切なLTVコントロール及びレンダーフォーメーションのさらなる進展を図ります。
安定的な財務基盤の継続的推進
● 本投資法人は、金利コストの低減、金利の固定化、借入期間の長期化及び適切なLTVコントロール等を念頭に
安定的な財務基盤の継続を目指した財務運営を推進しています。
有利子負債の状況
（平成28年1月末時点）
借入金残高
8,500百万円
借入金平均利率
0.96%
長期借入比率
100.0%
LTV
36.8%
固定金利比率
61.8%
将来の借換えに備えた返済期限の長期化・分散化
強固なレンダーフォーメーションの構築
● 本投資法人は、将来の既存借入金の返済時における借換え
● 本投資法人は、メガバンクを中心とした強固な
リスク低減のため、返済期限の長期化・分散化を図っています。
返済期限の分散状況
レンダーフォーメーションを構築しています。
金融機関別借入残高の状況
（平成28年6月末日時点）
（平成28年6月末日時点）
平均残存年数3.6年
（百万円）
りそな銀行
6,000
5,000
10.0 %
4,000
新生銀行
5,250
3,250
三井住友銀行
40.0 %
15.0 %
3,000
2,000
1,000
0
みずほ銀行
平成28年
平成29年
平成30年
平成31年
平成32年
平成33年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
35.0 %
（注）グラフの中の金融機関名は略称を使用しています。
更なる財務基盤強化に向けた継続的な取組
取 組
取組の効果
資産規模の拡大
レンダーフォーメーションの強化
返済期限の長期化・分散化
金利コストの低減
長期発行体格付
取得の可能性
適切なLTVコントロール
（注）詳細は、本文「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針（1）投資方針 ⑦本投資法人の財務戦略」をご参照下さい。
18
資金調達条件
への好影響
資金調達手段
の多様化
本 投 資 法 人 の ア ク ション プ ラ ン
ステージⅠ
ステージ Ⅱ
外部成長／内部成長／強固な財務基盤を通じ、分配金の安定成長を図る
外部成長
● スポンサーサポートを最大限活用し、
資産規模の早
期拡大の実現を目指す
● 宿泊主体・特化型ホテルに優先的に投資
● コンバージョン案件、サービスアパートメント等の
宿泊施設取得
● 安定性と成長性を追求できる、
分散の効いたポート
フォリオの構築
● 好立地の宿泊主体・特化型ホテルに加え、
フルサー
ビスホテル／リゾートホテル等の取得
● 既存ホテルの価値向上に加え、
新築ホテルの取得に
● SPCへの出資等による資産取得への取組
よる規模の拡大
内部成長
● ホテル運営のモニタリングとオペレーターへの助言による運営の効率化
● 効果的かつ戦略的なCAPEXの実施によるホテル収益の向上・賃料増加
● オペレーターとの協働による費用削減、
コントロール
● 資産規模拡大に伴う、
より強固なレンダーフォーメー
財務
ションの確立
● 適切なLTVコントロール
● 金利リスクマネジメントに向けた施策
● 発行体格付の取得に向けた準備
● 賃貸借契約の見直し、
リブランドを含む収益改善策
の検討
● 発行体格付の取得を目指す
● 資金調達手段の多様化
● 適切なLTV、
金利リスクマネジメントに向けた施策の
継続
● グローバルインデックスへの組入を目指す
● グローバルインデックス組入に向けた準備
資産規模拡大による、成長基盤の確立
投資対象の多様化、分散化
安定性と成長性の追求
（注）アクションプランの内容はあくまで計画であり、その実現を保証するものではありません。また、現時点での計画であり、今後随時変更する可能性があります。
19
スケジュー ル
新投資口発行スケジュール （発行価格等決定日が平成28年8月8日（月）の場合）
日
月
火
水
木
金
土
7/17
18
19
20
21
22
23
有価証券
届出書
提出日
24
25
26
27
28
29
31
8/1
2
3
4
5
30
6
（注1）
需要状況等の把握期間
7
8
9
需要状況等の把握期間（注1）
10
11
12
13
18
19
20
申込期間（注2）
発行価格等
決定日（注2）
14
15
16
17
払込期日
受渡期日
（注2）
（注2）
（注1）需要状況等の把握期間は平成28年8月4日（木）から最短で平成28年8月8日（月）までを予定していますが、最長では平成28年8月12日（金）までとなり
ます。
（注2）発行価格等決定日は、平成28年8月8日（月）から平成28年8月12日（金）までの間のいずれかの日を予定していますが、上記表は発行価格等決定日が平
成28年8月8日（月）の場合を示しています。
なお、
① 発行価格等決定日が平成28年8月8日（月）の場合、申込期間は「平成28年8月9日（火）から平成28年8月10日（水）まで」、払込期日は「平成28年
8月16日（火）」、受渡期日は「平成28年8月17日（水）」
② 発行価格等決定日が平成28年8月9日（火）の場合、申込期間は「平成28年8月10日（水）から平成28年8月12日（金）まで」、払込期日は「平成28年
8月17日（水）」、受渡期日は「平成28年8月18日（木）」
③ 発行価格等決定日が平成28年8月10日（水）の場合、申込期間は「平成28年8月12日（金）から平成28年8月15日（月）まで」、払込期日は「平成28年
8月18日（木）」、受渡期日は「平成28年8月19日（金）」
④ 発行価格等決定日が平成28年8月12日（金）の場合、申込期間は「平成28年8月15日（月）から平成28年8月16日（火）まで」、払込期日は「平成28年
8月19日（金）」、受渡期日は「平成28年8月22日（月）」
となりますので、ご注意下さい。
20
【表紙】
【提出書類】
有価証券届出書
【提出先】
関東財務局長
【提出日】
平成28年7月22日
【発行者名】
いちごホテルリート投資法人
【代表者の役職氏名】
執行役員
宮下
修
【本店の所在の場所】
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
【事務連絡者氏名】
いちご不動産投資顧問株式会社
執行役財務本部副本部長
久保田 政範
【電話番号】
03-3502-4886
【届出の対象とした募集（売出）
内国投資証券に係る投資法人の
名称】
いちごホテルリート投資法人
【届出の対象とした募集（売出）
内国投資証券の形態及び金額】
形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
15,949,000,000円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
828,000,000円
(注1)
安定操作に関する事項
(注2)
発行価額の総額は、平成28年7月14日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本
投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
ただし、今回の一般募集は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額
と異なる価額（発行価格）で行う募集のため、一般募集における発行価格の総額は上
記の金額とは異なります。
売出価額の総額は、平成28年7月14日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本
投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
1.今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口
について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取
引法施行令第20条第1項に規定する安定操作取引が行われる場合
があります。
2.上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設
する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。
【縦覧に供する場所】
株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町2番1号）
目
第一部
第 1
1
2
第 2
第 3
第 4
第 5
第二部
第 1
1
2
3
4
5
6
7
第 2
第 3
1
2
3
4
第 4
次
証券情報 ................................................................................................................................................... 1
内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。） ................................................ 1
募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集） ............................................................ 1
売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し） ........................................................ 5
新投資口予約権証券 ............................................................................................................................... 7
投資法人債券（短期投資法人債を除く。）........................................................................................ 7
短期投資法人債 ....................................................................................................................................... 7
募集又は売出しに関する特別記載事項................................................................................................ 8
ファンド情報 ......................................................................................................................................... 10
ファンドの状況 ..................................................................................................................................... 10
投資法人の概況 ..................................................................................................................................... 10
投資方針 ................................................................................................................................................. 37
投資リスク ........................................................................................................................................... 125
手数料等及び税金 ............................................................................................................................... 151
運用状況 ............................................................................................................................................... 163
手続等の概要 ....................................................................................................................................... 191
管理及び運営の概要 ........................................................................................................................... 192
財務ハイライト情報 ........................................................................................................................... 205
内国投資証券事務の概要 ................................................................................................................... 210
投資主名簿への記載又は記録の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び
住所並びに手数料 ............................................................................................................................... 210
投資主に対する特典 ........................................................................................................................... 210
内国投資証券の譲渡制限の内容 ....................................................................................................... 210
その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項 ................................................ 210
投資法人の詳細情報の項目 ............................................................................................................... 211
第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）】
（１）【投資法人の名称】
いちごホテルリート投資法人
（英文表示：Ichigo Hotel REIT Investment Corporation）
（以下「本投資法人」といいます。）
(注)
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信
法」といいます。）に基づき設立された投資法人です。
（２）【内国投資証券の形態等】
本書に従って行われる募集（以下「一般募集」といいます。）又は売出しの対象である有
価証券は、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）です。本投資口は、社
債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「振
替法」といいます。）の規定の適用を受ける振替投資口であり、振替法第227条第2項に基づ
き投資主が発行を請求する場合を除き、本投資法人は、本投資口を表示する投資証券を発行
することができません。本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないク
ローズド・エンド型です。
本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に
供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付
はありません。
(注)
投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」とい
います。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。
（３）【発行数】
115,800口
(注)
一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日
興証券株式会社が、いちごグループホールディングス株式会社（以下「いちごグループホールディングス」ということ
があります。）から5,800口を上限として借り入れる本投資口（以下「借入投資口」といいます。）の売出し（以下
「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。）を行う場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項
1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
（４）【発行価額の総額】
15,949,000,000円
(注)
上記の発行価額の総額は、後記「(13) 引受け等の概要」に記載の引受人（以下「引受人」といいます。）の買取引受
けによる払込金額の総額です。詳細については、後記「(13) 引受け等の概要」をご参照下さい。発行価額の総額は、
平成28年7月14日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込
額です。
（５）【発行価格】
未定
(注1)
(注2)
(注3)
発行価格等決定日（後記「（13）引受け等の概要」で定義します。以下同じです。）の株式会社東京証券取引所にお
ける本投資口の終値（当日に終値のない場合には、その日に先立つ直近日の終値）に0.90～1.00を乗じた価格（1円未
満切捨て）を仮条件として需要状況等を勘案した上で決定します。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下
同じです。）が決定された場合には、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の
総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上
限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をい
います。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済
新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインター
ネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.ichigo-hotel.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）に
おいて公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合に
は、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴
い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、
新聞等による公表は行いません。
平成28年8月8日（月）から平成28年8月12日（金）までの間のいずれかの日（発行価格等決定日）に一般募集における
価額（発行価格）を決定し、併せて発行価額（本投資法人が本投資口1口当たりの払込金として引受人から受け取る金
額）を決定します。
後記「(13) 引受け等の概要」の冒頭に記載のとおり、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発行価格の
総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金となります。
- 1 -
（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位
（８）【申込期間】
平成28年8月9日（火）から平成28年8月10日（水）まで
(注)
申込期間は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記申込期間は、
需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、平成28年8月4日（木）か
ら、最短で平成28年8月8日（月）まで、最長では平成28年8月12日（金）までですが、実際の発行価格等決定日は、平
成28年8月8日（月）から平成28年8月12日（金）までの間のいずれかの日です。
したがって、
① 発行価格等決定日が平成28年8月8日（月）の場合、
申込期間は「平成28年8月9日（火）から平成28年8月10日（水）まで」
② 発行価格等決定日が平成28年8月9日（火）の場合、
申込期間は「平成28年8月10日（水）から平成28年8月12日（金）まで」
③ 発行価格等決定日が平成28年8月10日（水）の場合、
申込期間は「平成28年8月12日（金）から平成28年8月15日（月）まで」
④ 発行価格等決定日が平成28年8月12日（金）の場合、
申込期間は「平成28年8月15日（月）から平成28年8月16日（火）まで」
となりますので、ご注意下さい。
（９）【申込証拠金】
発行価格と同一の金額
（１０）【申込取扱場所】
引受人の本店及び全国各支店並びに営業所
（１１）【払込期日】
平成28年8月16日（火）
(注)
払込期日は、上記のとおり内定していますが、発行価格等決定日において正式に決定します。なお、上記払込期日は、
需要状況等を勘案した上で、繰り下げられることがあります。当該需要状況等の把握期間は、平成28年8月4日（木）か
ら、最短で平成28年8月8日（月）まで、最長では平成28年8月12日（金）までですが、実際の発行価格等決定日は、平
成28年8月8日（月）から平成28年8月12日（金）までの間のいずれかの日です。
したがって、
① 発行価格等決定日が平成28年8月8日（月）の場合、
払込期日は「平成28年8月16日（火）」
② 発行価格等決定日が平成28年8月9日（火）の場合、
払込期日は「平成28年8月17日（水）」
③ 発行価格等決定日が平成28年8月10日（水）の場合、
払込期日は「平成28年8月18日（木）」
④ 発行価格等決定日が平成28年8月12日（金）の場合、
払込期日は「平成28年8月19日（金）」
となりますので、ご注意下さい。
（１２）【払込取扱場所】
株式会社三井住友銀行 本店営業部
東京都千代田区丸の内一丁目1番2号
(注)
上記払込取扱場所では、本投資口の買付けの申込みの取扱いを行いません。
- 2 -
（１３）【引受け等の概要】
以下に記載する引受人は、平成28年8月8日（月）から平成28年8月12日（金）までの間
のいずれかの日（以下「発行価格等決定日」といいます。）に決定される発行価額（引受
価額）にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額（発行価格）で一般
募集を行います。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。ただし、引
受人は、払込期日に発行価額の総額を本投資法人に払い込むものとし、一般募集における
発行価格の総額と発行価額の総額との差額は、引受人の手取金とします。
引受人の名称
住所
ＳＭＢＣ日興証券株式会社
東京都千代田区丸の内三丁目3番1号
みずほ証券株式会社
東京都千代田区大手町一丁目5番1号
野村證券株式会社
東京都中央区日本橋一丁目9番1号
株式会社ＳＢＩ証券
東京都港区六本木一丁目6番1号
引受投資口数
未定
合
(注1)
(注2)
(注3)
(注4)
計
-
115,800口
本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているいちご不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運
用会社」といいます。）は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。引受人は、投信法
上の一般事務受託者（投信法第117条第1号）として一般募集に関する事務を行います。
上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。
ＳＭＢＣ日興証券株式会社及びみずほ証券株式会社を併せて以下「共同主幹事会社」といいます。
各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定します。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構（以下「保管振替機構」といいます。）
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号
（１５）【手取金の使途】
一般募集における手取金（15,949,000,000円）については、後記「第二部 ファンド情
報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象」に記載の本投資法人による新たな
特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。以下同じです。なお、当該特定資
産を本書において総称して「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当しま
す。なお、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当（詳細については、後記「第
5 募集又は売出しに関する特別記載事項 1 オーバーアロットメントによる売出し等につ
いて」をご参照下さい。）による新投資口発行の手取金上限（798,000,000円）について
は、本投資法人が当該取得予定資産の取得資金として借り入れた借入金の返済又は将来の
新たな特定資産の取得資金の一部に充当します。
(注1)
(注2)
上記の各手取金は、平成28年7月14日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基
準として算出した見込額です。
調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。
- 3 -
（１６）【その他】
① 申込みは、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」
に記載の申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うも
のとします。
② 申込証拠金には利息をつけません。
③ 申込証拠金のうち発行価額（引受価額）相当額は、前記「(11) 払込期日」に記載の
払込期日に新投資口払込金に振替充当します。
④ 一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、払込期日の翌営業日です。
したがって、
(イ) 発行価格等決定日が平成28年8月8日（月）の場合、
受渡期日は「平成28年8月17日（水）」
(ロ) 発行価格等決定日が平成28年8月9日（火）の場合、
受渡期日は「平成28年8月18日（木）」
(ハ) 発行価格等決定日が平成28年8月10日（水）の場合、
受渡期日は「平成28年8月19日（金）」
(ニ) 発行価格等決定日が平成28年8月12日（金）の場合、
受渡期日は「平成28年8月22日（月）」
となりますので、ご注意下さい。
一般募集の対象となる本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法
の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座
での振替により行われます。
- 4 -
２【売出内国投資証券（オーバーアロットメントによる売出し）】
（１）【投資法人の名称】
前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
称」に同じ。
(1) 投資法人の名
（２）【内国投資証券の形態等】
前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
形態等」に同じ。
(2) 内国投資証券の
（３）【売出数】
5,800口
(注)
オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一
般募集の事務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社がいちごグループホールディングスから5,800口を上限とし
て借り入れる本投資口の売出しです。したがって、上記売出数は、オーバーアロットメントによる売出しの売出数の上
限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われな
い場合があります。
オーバーアロットメントによる売出しに関連する事項については、後記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項
1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照下さい。
今後、売出数が決定された場合には、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受
人の手取金）及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般
募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出し
の売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額）について、目論見書の訂正事項分の交付に代え
て、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から
申 込 期 間 の 末 日 ま で の 期 間 中 の イ ン タ ー ネ ッ ト 上 の 本 投 資 法 人 ウ ェ ブ サ イ ト （ ［ U RL ］ ht t p : / / w w w . i c h i g o hotel.co.jp/）（新聞等）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容につい
て訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び
発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正
事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
（４）【売出価額の総額】
828,000,000円
(注)
売出価額の総額は、平成28年7月14日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準
として算出した見込額です。
（５）【売出価格】
未定
(注)
売出価格は、前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
同一の価格とします。
(5) 発行価格」に記載の発行価格と
（６）【申込手数料】
該当事項はありません。
（７）【申込単位】
1口以上1口単位
（８）【申込期間】
平成28年8月9日（火）から平成28年8月10日（水）まで
(注)
上記申込期間は、前記「1
期間と同一とします。
募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
（8）申込期間」に記載の申込
（９）【申込証拠金】
売出価格と同一の金額
（１０）【申込取扱場所】
ＳＭＢＣ日興証券株式会社の本店及び全国各支店
（１１）【受渡期日】
平成28年8月17日（水）
(注)
上記受渡期日については、前記「1 募集内国投資証券（引受人の買取引受けによる一般募集）
載の受渡期日と同一とします。
- 5 -
(16) その他
④」に記
（１２）【払込取扱場所】
該当事項はありません。
（１３）【引受け等の概要】
該当事項はありません。
（１４）【振替機関に関する事項】
株式会社証券保管振替機構
東京都中央区日本橋茅場町二丁目1番1号
（１５）【手取金の使途】
該当事項はありません。
（１６）【その他】
① 申込みは、前記「(8) 申込期間」に記載の申込期間内に前記「(10) 申込取扱場所」
に記載の申込取扱場所へ前記「(9) 申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて行うも
のとします。
② 申込証拠金には利息をつけません。
③ オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、前記「(11) 受渡期
日」に記載の受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資
口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われ
ます。
- 6 -
第２【新投資口予約権証券】
該当事項はありません。
第３【投資法人債券（短期投資法人債を除く。）】
該当事項はありません。
第４【短期投資法人債】
該当事項はありません。
- 7 -
第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
1
オーバーアロットメントによる売出し等について
一般募集にあたり、その需要状況等を勘案した上で、一般募集とは別に、一般募集の事務主
幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社がいちごグループホールディングスから5,800口を上
限として借り入れる本投資口の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）を行う場合が
あります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、5,800口を予定していますが、当
該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによ
る売出しそのものが全く行われない場合があります。
なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、ＳＭＢＣ日興証券株式会社が借入
投資口の返還に必要な本投資口を取得させるため、本投資法人は平成28年7月22日（金）開催の
本投資法人の役員会において、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする本投資口5,800口の第
三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）を、平成28年9月13日
（火）を払込期日として行うことを決議しています。
また、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの
申込期間の終了する日の翌日から平成28年9月8日（木）までの間（以下「シンジケートカバー
取引期間」といいます(注)。）、借入投資口の返還を目的として、株式会社東京証券取引所（以
下「東京証券取引所」といいます。）においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口
数を上限とする本投資口の買付け（以下「シンジケートカバー取引」といいます。）を行う場
合があります。ＳＭＢＣ日興証券株式会社がシンジケートカバー取引により買い付けたすべて
の本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内にお
いて、ＳＭＢＣ日興証券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバ
ーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了さ
せる場合があります。
さらに、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出し
に伴って安定操作取引を行うことがあり、かかる安定操作取引により買い付けた本投資口の全
部又は一部を借入投資口の返還に充当することがあります。
オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、安定操作取引及びシンジケートカバ
ー取引によって買い付け、借入投資口の返還に充当する口数を減じた口数について、ＳＭＢＣ
日興証券株式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。その
ため本第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権に
より本第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行わ
れない場合があります。なお、オーバーアロットメントによる売出しが行われるか否か及びオ
ーバーアロットメントによる売出しが行われる場合の売出数については、発行価格等決定日に
決定されます。オーバーアロットメントによる売出しが行われない場合には、ＳＭＢＣ日興証
券株式会社によるいちごグループホールディングスからの本投資口の借入れは行われません。
したがって、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、本第三者割当に係る割当てに応じず、申込みを行
わないため、失権により本第三者割当における新投資口発行は全く行われません。また、東京
証券取引所におけるシンジケートカバー取引も行われません。
上記に記載の取引に関しては、ＳＭＢＣ日興証券株式会社は、みずほ証券株式会社と協議の
上、これを行います。
(注)シンジケートカバー取引期間は、
① 発行価格等決定日が平成28年8月8日（月）の場合、
「平成28年8月11日（木）から平成28年9月8日（木）までの間」
② 発行価格等決定日が平成28年8月9日（火）の場合、
「平成28年8月13日（土）から平成28年9月8日（木）までの間」
③ 発行価格等決定日が平成28年8月10日（水）の場合、
「平成28年8月16日（火）から平成28年9月8日（木）までの間」
④ 発行価格等決定日が平成28年8月12日（金）の場合、
「平成28年8月17日（水）から平成28年9月8日（木）までの間」
となりますので、ご注意下さい。
- 8 -
2
売却・追加発行の制限
(1) いちごグループホールディングスは、一般募集に際し、共同主幹事会社との間で、発行価格
等決定日に始まり、受渡期日以降180日を経過する日までの期間、共同主幹事会社の事前の
書面による承諾を受けることなしに、本投資口の売却等（ただし、オーバーアロットメント
による売出しに伴う本投資口の貸付け等を除きます。）を行わない旨を合意します。
上記の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で、当該制限を一部若しくは全部につき
解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。
(2)
いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッドは、一般募集に際し、共同主幹事会社との間
で、発行価格等決定日に始まり、受渡期日以降45日を経過する日までの期間、共同主幹事会
社の事前の書面による承諾を受けることなしに、本投資口の売却等（ただし、オーバーアロ
ットメントによる売出しに伴う本投資口の貸付け等を除きます。）を行わない旨を合意しま
す。
上記の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で、当該制限を一部若しくは全部につき
解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。
(3)
本投資法人は、一般募集に際し、共同主幹事会社との間で、発行価格等決定日に始まり、受
渡期日以降90日を経過する日までの期間、共同主幹事会社の事前の書面による承諾を受ける
ことなしに、本投資口の発行等（ただし、一般募集及び本第三者割当、本投資口の投資口分
割等の場合の発行等を除きます。）を行わない旨を合意します。
上記の場合において、共同主幹事会社は、その裁量で、当該制限を一部若しくは全部につき
解除し、又はその制限期間を短縮する権限を有します。
- 9 -
第二部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】
（１）【主要な経営指標等の推移】
第1期
回次
(注1)
決算年月
営業収益
平成28年1月
(注2)
百万円
197
（うち不動産賃貸事業収益）
百万円
(197)
営業費用
百万円
95
（うち不動産賃貸事業費用）
百万円
(67)
営業利益
百万円
102
経常利益
百万円
66
当期純利益又は当期純損失（△）
百万円
65
総資産額
百万円
23,071
（対前期比）
％
純資産額
百万円
（対前期比）
％
出資総額
百万円
14,145
発行済投資口の総口数
口
138,500
1口当たり純資産額
円
102,608
分配総額
百万円
(注3)
円
1,352
1口当たり分配金額
円
471
（うち1口当たり利益分配金）
円
(471)
（うち1口当たり利益超過分配金）
円
(-)
(注4)
％
0.3
(1.7)
(注4)
％
0.5
(2.7)
(注4)
％
61.6
(注5)
％
1口当たり当期純利益又は当期純損失
（△）
総資産経常利益率
（年換算）
自己資本利益率
（年換算）
自己資本比率
（対前期比増減）
配当性向
- 10 -
(-)
14,211
(-)
65
(-)
99.9
回次
第1期
(注1)
決算年月
平成28年1月
〔その他参考情報〕
期末投資物件数
件
9
期末テナント数
件
12
期末総賃貸可能面積
㎡
39,796.89
期末稼働率
％
100.0
当期減価償却費
百万円
当期資本的支出額
千円
賃貸NOI（Net Operating Income）
(注4)
百万円
180
当期運用日数
(注1)
日
63
50
25,437
(注1)
営業期間（以下「事業年度」又は「計算期間」ということがあります。）は、毎年2月1日から7月末日まで及び8月1日
から翌年1月末日まで（以下、各営業期間の末日をそれぞれ「決算期」といいます。）の各6か月間ですが、第1期営業
期間は設立の日（平成27年7月22日）から平成28年1月末日までの194日間です。また、第1期の実質的な資産運用期間
は平成27年11月30日から平成28年1月31日までの63日間です。
(注2) 営業収益には、消費税等は含まれていません。
(注3) 第1期の1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数（48,260口）で除することにより算定していま
す。また、実際に運用を開始した日である平成27年11月30日時点を期首とみなして、日数による加重平均投資口数
（136,230口）により算出した1口当たり当期純利益は479円です。
(注4) 記載した指標は以下の方法により算出しています。（ ）には、年換算した数値を記載しています。なお、第1期につ
いては、実質的な資産運用期間である63日を年換算して計算しています。
総資産経常利益率
経常利益／{（期首総資産額＋期末総資産額）÷2}
なお、第1期の期首総資産額には、実質的な資産運用期間の開始日（平成27年11月
30日）時点の総資産額を使用しています。
自己資本利益率
当期純利益／{（期首純資産額＋期末純資産額）÷2}
なお、第1期の期首純資産額には、実質的な資産運用期間の開始日（平成27年11月
30日）時点の純資産額を使用しています。
自己資本比率
期末純資産額／期末総資産額
賃貸NOI
不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋当期減価償却費
(注5)
配当性向は、小数点第1位未満を切り捨てて記載しています。第1期については、期中に新投資口の発行を行っている
ことから、次の方法によって算出しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
(注6) 本書に記載する数値は、別途注記する場合を除き、金額については表示単位未満を切り捨てて記載し、比率について
は表示単位未満を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場
合があります。
（２）【投資法人の目的及び基本的性格】
① 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、投信法に基づき設立された投資法人であり、その資産を主として不動産な
どの特定資産に対する投資として運用することを目的とし（規約第2条）、また、中長期に
わたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関
する法律施行規則（平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。以下「投信法施
行規則」といいます。）第105条第1号へに規定する不動産等資産をいいます。以下同じで
す。）に対する投資として運用することを目的としています（規約第29条）。
本投資法人は、不動産等資産を主たる対象とし、主たる用途が旅館業法（昭和23年法律第
138号。その後の改正を含みます。以下「旅館業法」といいます。）に定める旅館業を経営
するための宿泊施設及びその付帯施設・設備（宿泊施設に付随するプール、会議場、結婚式
場、物販店舗、その他レジャー施設等を含みます。以下同じです。）の用に供される不動産
等（後記「2 投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ) 不動産等」に
定義します。以下同じです。）並びにこれに関連する不動産対応証券（後記「2 投資方針
(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ロ) 不動産対応証券」に定義します。以下
同じです。）を主な投資対象とし、また、家具等の備置その他一定の環境整備等がなされた
上で賃貸される住居若しくは提供される宿泊施設及び賃借人若しくは利用者に対してフロン
トサービス等一定のサービスを提供することのある住居若しくは宿泊施設並びにこれらの付
- 11 -
帯施設・設備の用に供される不動産等、並びにこれに関連する不動産対応証券にも投資して
資産の運用を行います（規約第30条第1項）。
本投資法人は、投信法第198条第1項及び規約第39条第1項の規定に基づき、その資産の運
用に係る業務を本資産運用会社にすべて委託しています。本投資法人と本資産運用会社との
間で平成27年7月22日に締結された資産運用委託契約（その後の変更を含み、以下「資産運
用委託契約」といいます。）の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係
る運用の方針につき、その社内規程としていちごホテルリート投資法人運用ガイドライン
（以下「運用ガイドライン」といいます。）(注)を制定しています。
(注)
運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指
し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案し、これに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約に定める範囲
内において、変更されることがあります。
②
投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、投資法人の資産を主として特定資産に対する投資として
運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認めら
れないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法（昭和23年法
律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。）上の金融商品
取引業者である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
(注1)
投資法人に関する法的枠組みの大要は、以下のとおりです。
投資法人は、金融商品取引法上の金融商品取引業者などの一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法
人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するもの
であり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人
の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会
の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総
会を通じて、一定の重要事項につき投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使するこ
とができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。
投資法人には、その機関として、投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人が設置されます。執行役員
は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します。執行役員と
監督役員は、役員会を構成し、かかる役員会は、執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認、計算書類等（金銭
の分配に係る計算書を含みます。）の承認等、投資法人の一定の業務の執行に係る重要な意思決定を行います。さら
に、会計監査人は、投資法人の会計監査を行います。これらの執行役員、監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総
会の決議によって選任されます。投資主総会、執行役員、監督役員、役員会及び会計監査人については、後記「(4) 投
資法人の機構 ① 投資法人の統治に関する事項」をご参照下さい。
投資法人は、規約に定める額を限度として、借入れを行うことができるほか、投資主の請求により投資口の払戻しをし
ない旨を規約に定めたクローズド・エンド型の投資法人の場合には、規約に定める額を限度として、投資法人債を引き
受ける者を募集することもできます。また、投資法人は一定の要件を充足した場合に、短期投資法人債を発行すること
ができます。
投資法人は、投資口及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行による手取金並びに借入金
を、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い運用します。なお、投資法人がこのような資産の運用を行うために
は、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります（以下、この登録を受けた投資法人を「登録投資法人」といいま
す。）。本投資法人の資産運用の対象及び方針については、後記「2 投資方針 (1) 投資方針」及び同「(2) 投資対
象」をご参照下さい。
投資法人は、投資主に対して、規約で定めた金銭の分配の方針に従って、金銭の分配を行います。本投資法人の投資主
に対する分配方針については、後記「2 投資方針 (3) 分配方針」をご参照下さい。
登録投資法人は、投信法上の資産運用会社（内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者（投資運用業を行うものに
限り、信託会社を除きます。））にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません。また、登録投資法人は、
信託銀行等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません。さらに、投
資法人は、一般事務受託者に投資口及び投資法人債を引き受ける者の募集並びに新投資口予約権無償割当てに関する事
務、投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません。本投資法人の資産運用会社、資産保管会社
及び一般事務受託者については、後記「(3) 投資法人の仕組み」をご参照下さい。
(注2) 本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みま
す。以下「振替法」といいます。）第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。）です（振替投資口である
本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）。本振替投資口については、本投資法人は投資口を表示
する証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（振替法第226条第1項及
び第227条第1項）。なお、以下、本投資法人が発行する投資証券を「本投資証券」といい、本投資証券には、別途明記
する場合を除き、本振替投資口を含むものとします。
(注3) 本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分その他の投資ビークルに投資することがあります。
- 12 -
（３）【投資法人の仕組み】
① 本投資法人の仕組図
(イ) 資産運用委託契約
(ロ) 一般事務委託契約／資産保管業務委託契約／事務委託契約（投資口事務受託契約）
(ハ) 新投資口引受契約
(ニ) スポンサーサポート契約
- 13 -
②
本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
運営上の役割
名称
関係業務の概要
投資法人
いちごホテルリート投資法人
規約に基づき、投資主より払い込まれた資金等を、
主として不動産等資産に投資することにより運用を行
います。
資産運用会社
いちご不動産投資顧問株式会社
(注1)
平成27年7月22日付で、本投資法人との間で資産運
用委託契約（その後の変更を含みます。）を締結して
います。
投信法上の資産運用会社（投信法第198条第1項）と
して、同契約に基づき、本投資法人の規約に定める資
産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務
を行います。
本資産運用会社に委託された業務の内容は、(i)本
投資法人の資産の運用に係る業務、(ii)本投資法人の
資金調達に係る業務、(iii)本投資法人への報告業務
及び(iv)その他本投資法人が随時委託する上記(i)か
ら(iii)までに関連又は付随する業務（本投資法人の
役員会に出席して報告を行うことを含みます。）で
す。
一般事務受託者
資産保管会社
投資主名簿等管理
人
みずほ信託銀行株式会社
平成27年7月22日付で、本投資法人との間で一般事
務委託契約、資産保管業務委託契約及び事務委託契約
（投資口事務受託契約）（いずれもその後の変更を含
みます。）を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第4号、
第5号及び第6号、投信法施行規則第169条第2項第6号
及び第7号）として、一般事務委託契約に基づき、本
投資法人の(i)計算に関する事務、(ii)会計帳簿の作
成に関する事務、(iii)本投資法人の役員会及び投資
主総会の運営に関する事務、(iv)納税に関する事務並
びに(v)(i)から(iv)までに準ずる業務又は付随する業
務で、本投資法人及び一般事務受託者との間で別途合
意の上で作成する事務規程に定める事務を行います。
また、投信法上の資産保管会社（投信法第208条第1
項）として、資産保管業務委託契約に基づき、本投資
法人の保有する資産の保管に係る業務を行います。
さらに、投信法上の一般事務受託者（投信法第117
条第2号、第3号及び第6号、投信法施行規則第169条第
2項第1号及び第3号。ただし、投資法人債に関する事
務及び新投資口予約権に関する事務を除きます。）と
して、事務委託契約（投資口事務受託契約）に基づ
き、投資主名簿の作成及び備置きその他の投資主名簿
に関する事務等を行います。
引受人
ＳＭＢＣ日興証券株式会社
みずほ証券株式会社
野村證券株式会社
株式会社ＳＢＩ証券
発行価格等決定日付で本投資法人及び本資産運用会
社との間で新投資口引受契約を締結します。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第1号。
ただし、投資法人債に関する事務及び新投資口予約権
に関する事務を除きます。）として、一般募集に係る
本投資口の買取引受けを行います。
- 14 -
運営上の役割
特定関係法人
資産運用会社の親
会社
スポンサーサポー
ト会社
取得予定資産の一
部の売主
名称
関係業務の概要
いちごグループホールディング
ス株式会社(注1)(注2)
平成27年10月2日付で、本投資法人との間でスポン
サーサポート契約（その後の変更を含みます。）を締
結しています。かかるスポンサーサポート契約は、ス
ポンサーサポート会社が、本投資法人の継続的かつ安
定的な成長と発展を目的として、(i)本投資法人に対
して融資を提供する金融機関の紹介、及びその実現に
向けた協力、(ii)本投資法人に対して出資する投資家
の紹介、及びその実現に向けた協力、(iii)本投資法
人が取得検討する物件及び取得先の紹介、本投資法人
が保有する物件の売却先の紹介、並びにそれらの実現
に向けた協力、(iv)本投資法人による取得機会の確保
のための物件の取得及び保有、(v)本投資法人及び本
資産運用会社の事業全般に関するコンサルタント業
務、他の事業者の紹介及びその他の補助的業務を無償
で行うことを内容としています。なお、スポンサーサ
ポート会社は、スポンサーサポート会社の判断によ
り、スポンサーサポート会社の子会社又は関連会社
（本資産運用会社を除きます。）をして、これらの業
務を行わせることができることとしています。また、
本投資法人は、(i)本投資法人に対する金融機関によ
る融資、(ii)本投資法人に対する投資家による出資、
(iii)本投資法人による不動産又は不動産を信託財産
とする信託受益権の取得、(iv)前(i)から(iii)までに
関連する事項、(v)その他本投資法人の運営に資する
事項に関し、スポンサーサポート会社より本投資法人
の信用補完を得る必要があると判断した場合、スポン
サーサポート会社に対し、当該信用補完を得る必要の
ある具体的事項及び当該信用補完の提供に係る合理的
な対価を事案に応じて検討の上、通知し、スポンサー
サポート会社との協議により決定した金額でスポンサ
ーサポート会社による本投資法人の信用補完を要請す
ることができることとしています。
なお、信用補完の対価は、信用補完の対象となる取
引内容及び市場環境等により異なるため、個別案件ご
とに当事者間の協議によって決定することとなります
が、主に以下の要素等を考慮の上決定することとなり
ます。
・スポンサーが物件を代替取得するために要する下記
の取得コスト等
取得のためのデュー・ディリジェンスコスト
取得ビークルの設立及び維持管理費用
取引のために支払う仲介手数料
関連契約締結等に伴う法務専門家への委託コスト
- 15 -
運営上の役割
名称
関係業務の概要
・スポンサーが代替で負担する下記の資金コスト又は
与信枠の設定維持コスト等
取得費用立替のための資金調達コスト
取得のための与信の設定及び維持コスト
・信用補完によってスポンサーが負う下記のリスク量
に関する対価
売主がスポンサーに対して要求する補償のための
債務負担等の可能性
・取引実行により投資法人が享受する下記の経済的利
益等
対象物件取得のために既に投下した費用が無駄な
ものとなることの回避
再取得に係る取引手数料等の削減
物件取得が遅れることによる収益減少の回避
なお、上記対価の支払いを伴う信用補完は、利害関
係者取引規程第4条第2項(9)に該当するため、その対
価の支払いについては利害関係者取引規程第5条に基
づき本資産運用会社のリスク・コンプライアンス委員
会、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の投資運
用委員会の順に審議されます。詳細については、後記
「(4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構
(ハ) 資産の取得及び売却に関する事項 d. 資金調達
に関する事項」をご参照下さい。
さらに、平成28年6月14日付で、本資産運用会社、
スポンサーサポート会社、スポンサーサポート会社の
子会社であるいちご地所株式会社（以下「いちご地
所」といいます。）及びいちごECOエナジー株式会社
（以下「いちごECOエナジー」といいます。）との間
で、本資産運用会社の業務の内容及び方法書に定める
不動産関連資産及び再生可能エネルギー発電設備関係
資産に関する情報（以下「取得資産情報」といいま
す。）の取扱い等を定めることを目的として、取得資
産情報のグループ内優先交渉順位に関する覚書（その
後の変更を含みます。）を締結しています。同覚書の
概要は以下のとおりです。
(i)スポンサーサポート会社が取得資産情報を入手し
た場合
① スポンサーサポート会社が取引先、いちごグ
ループ(注3)、その他の取得資産情報保有者
（以下「情報提供者」といいます。）から取
得資産情報を受領した場合（全当事者が当該
情報を不要と判断した場合を除きます。）、
スポンサーサポート会社は速やかに当該取得
資産情報を本資産運用会社に提供します。た
だし、当該取得資産情報が、取引予想価格
（消費税込）が5億円未満の不動産関連資産に
関するものである場合にはいちご地所に提供
し、当該取得資産情報が、電力受給契約に基
づき電力の供給を開始する以前の再生可能エ
ネルギー発電設備に係る再生可能エネルギー
発電設備関係資産に関するものである場合に
はいちごECOエナジーに提供します。
- 16 -
運営上の役割
名称
関係業務の概要
② 本資産運用会社は、上記①に基づいてスポン
サーサポート会社から取得資産情報を受領し
た場合、速やかに当該取得資産情報の要否を
検討し、不要と判断した場合、当該取得資産
情報をスポンサーサポート会社に返還しま
す。
③ スポンサーサポート会社は、上記②に基づき
本資産運用会社から返還を受けた取得資産情
報については、速やかにこれをいちご地所に
提供します。
④ いちご地所は、①又③に基づいてスポンサー
サポート会社から取得資産情報を受領した場
合、速やかに当該取得資産情報の要否を検討
し、不要と判断した場合、当該取得資産情報
をスポンサーサポート会社に返還します。
⑤ スポンサーサポート会社は、前項に基づきい
ちご地所から返還を受けた取得資産情報につ
いては、速やかにこれをいちごECOエナジーに
提供します。
(ii) 本資産運用会社が取得資産情報を入手した場合
① 本資産運用会社が情報提供者から取得資産情
報を受領した場合、本資産運用会社は速やか
に当該取得資産情報の要否を検討します。た
だし、本資産運用会社が受領した当該取得資
産情報が、取引予想価格（消費税込）が5億円
未満の不動産関連資産に関するものである場
合には、原則としていちご地所に提供し、当
該取得資産情報が、電力受給契約に基づき電
力の供給を開始する以前の再生可能エネルギ
ー発電設備に係る再生可能エネルギー発電設
備関係資産に関するものである場合には、い
ちごECOエナジーに提供します。
② 本資産運用会社は、上記①の取得資産情報を
不要と判断した場合、当該取得資産情報を速
やかにいちご地所に提供し、いちご地所は速
やかに当該取得資産情報の要否を検討しま
す。
③ いちご地所は、上記①又は②の取得資産情報
を不要と判断した場合、当該取得資産情報を
速やかにいちごECOエナジーに提供します。
(iii) いちご地所が取得資産情報を入手した場合
① いちご地所が情報提供者から取得資産情報を
受領した場合、いちご地所は速やかに当該取
得資産情報の要否を検討します。ただし、い
ちご地所が受領した当該取得資産情報が、電
力受給契約に基づき電力の供給を開始する以
前の再生可能エネルギー発電設備に係る再生
可能エネルギー発電設備関係資産に関するも
のである場合には、いちごECOエナジーに提供
します。
- 17 -
運営上の役割
名称
関係業務の概要
② いちご地所は、上記①の取得資産情報を不要
と判断した場合、当該取得資産情報を速やか
に本資産運用会社に提供し、本資産運用会社
は速やかに当該取得資産情報の要否を検討し
ます。
③ 本資産運用会社は、上記②の取得資産情報を
不要と判断した場合、当該取得資産情報を速
やかにいちごECOエナジーに提供します。
(iv) いちごECOエナジーが取得資産情報を入手した
場合
① いちごECOエナジーが情報提供者から取得資産
情報を受領した場合、いちごECOエナジーは速
やかに当該取得資産情報の要否を検討します。
ただし、いちごECOエナジーが受領した当該取
得資産情報が、取引予想価格（消費税込）が5
億円未満の不動産関連資産に関するものである
場合には、いちご地所に提供します。
② いちごECOエナジーは、上記①の取得資産情報
を不要と判断した場合、当該取得資産情報を
速やかに本資産運用会社に提供し、本資産運
用会社は速やかに当該取得資産情報の要否を
検討します。
③ 本資産運用会社は、上記②の取得資産情報を
不要と判断した場合、当該取得資産情報を速
やかにいちご地所に提供します。
また、本投資法人との間で平成27年10月9日付で締
結した不動産信託受益権売買契約に基づき、平成27年
11月30日付で、本投資法人に対してホテルサーブ神戸
アスタ（取得価格(注4)1,490百万円）を譲渡していま
す。
(注1)
いちごグループホールディングス及び本資産運用会社は、平成28年9月1日付で両社の商号をそれぞれ「いちご株式会社」
及び「いちご投資顧問株式会社」に変更します。
(注2) いちごグループホールディングスは、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後
の改正を含みます。）第12条第3項に定める本資産運用会社の特定関係法人（以下「特定関係法人」といいます。）に該
当します。
(注3) 「いちごグループ」とは、いちごグループホールディングス及びその連結子会社（本資産運用会社を含みます。）で構成
されます。以下同じです。
(注4) 「取得価格」とは、各不動産に係る売買契約に記載された売買金額（取得に係る諸費用、公租公課等の精算金及び消費税
等を含みません。）をいいます。以下同じです。
③
匿名組合出資等の仕組み
本投資法人は、本書の提出日現在において、匿名組合出資持分等に出資は行っていませ
ん。
- 18 -
（４）【投資法人の機構】
① 投資法人の統治に関する事項
(イ) 機関の内容
本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上（ただし、執行役員の数に1を
加えた数以上とします。）とし、すべての執行役員及び監督役員は役員会を構成します
（規約第18条）。
本書の提出日現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加え
て、執行役員1名、監督役員2名、すべての執行役員及び監督役員を構成員とする役員会
並びに会計監査人により構成されています。
a.
投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構
成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定
めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行いますが（規約第11
条）、規約の変更（投信法第140条）等、一定の重要事項については、発行済投資口の
過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に
当たる多数をもって行わなければなりません（投信法第93条の2第2項）。ただし、投資
主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投
資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相
反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成する
ものとみなします（投信法第93条第1項、規約第15条第1項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています（規
約第6章「資産運用の対象及び方針」）。かかる規約中に定められた資産運用の対象及
び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必
要となります。
本投資法人の投資主総会は、原則として2年に1回以上開催されます（規約第9条第1
項）。なお、投資主総会を招集するには、投資主総会の日の2か月前までに当該日を公
告し、当該日の2週間前までに各投資主に対して書面をもって通知を発するものとしま
す（規約第9条第3項）。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法
人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約を解
約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員は、かかる同意を与え
るために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第205
条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合には原則として投資主総会
の決議が必要です（投信法第206条第1項）。
b.
執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資法
人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信法第
109条第1項及び第5項並びに会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。
以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。ただし、本資産運用会社からの資産運
用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委託、資産運
用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他投信法に定められた一定の職務執行
については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第2項）。監督役
員は、執行役員の職務の執行を監督します（投信法第111条第1項）。また、役員会は、
上記の一定の職務執行に関する承認権限のほか、投信法及び規約に定める権限を有し、
執行役員の職務執行を監督します（投信法第114条第1項）。役員会の決議は、法令又は
規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる構成員の過半数が出席
し、その過半数の議決をもって行います（投信法第115条第1項、会社法第369条第1項及
び規約第23条）。
投信法の規定（投信法第115条第1項及び会社法第369条第2項）において、決議につい
て特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこと及
- 19 -
びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に
算入しないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによっ
て生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人
は、投信法第115条の6第1項に定める役員の責任について、当該執行役員又は監督役員
が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった事
実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の遂行の状況その他の事情を勘案して特に
必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除すること
ができるものとしています（投信法第115条の6第7項及び規約第21条）。
c.
会計監査人
会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の2第1項）と
ともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大
な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職務を
行います（投信法第115条の3第1項等）。
(ロ)
内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営さ
れ、原則として1か月に1回以上開催することとされています。役員会では、法令で定め
られた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務執行に関する報告
のほか、その他執行役員が報告すべきと判断した事項について、口頭又は書面による報
告を行っています。また、役員会には、本資産運用会社の各部門の責任者が同席し、監
督役員が必要とする質問に適切に回答ができるよう、詳細な報告を受けることができる
内部管理体制を確立しています。監督役員は、役員会での報告事項を通じ、これまでの
実務経験と見識に基づき、執行役員の業務遂行及び資産の運用業務が適切に行われてい
ることを監視する役割を果たしています。
(ハ)
内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
監督役員は、役員会において、執行役員及び本資産運用会社より本投資法人の資産運
用状況、コンプライアンス及びリスクに関する詳細な報告を求めるとともに、必要な調
査を行うことにより、監督機能を果たします。
会計監査人は、決算ごとに本投資法人の計算書類等の監査を行い、監査報告書を提出
することに加え、監査の過程で法令違反等が認められた場合には、その事実を監督役員
に対して報告することで、監督役員との相互連携を図っています。
(ニ)
本投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
本投資法人の執行役員は、定期的に資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会社
の業務執行状況に係る報告を受けるとともに、必要に応じて各関係法人の内部管理、内
部統制状況等をヒアリングし、業務執行状況を管理する体制を整えています。
- 20 -
②
投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人は資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。本資産運
用会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、後記のとおりです。
(イ)
業務運営の組織体制
本資産運用会社は、本投資法人以外の投資法人及び私募ファンドの資産運用や投資助
言に係る業務を受託しており(注1)、これにより不動産及び金融市場の変化に対する迅速
な対応、不動産投資運用に必要な経験、知識の向上等の合併によるシナジー効果が得ら
れると考えています。
また、利益相反防止体制にも十分配慮し、以下の組織体制を構築しています。
(注1)
本資産運用会社は、いちごグリーンインフラ投資法人との間で締結した平成28年6月24日付資産運用委託契約に基づき、
同投資法人の投信法上の登録完了をもって同投資法人の資産運用を開始します。
本資産運用会社組織図
本資産運用会社は指名委員会等設置会社であり、取締役会の決議により業務執行の決
定（会社法第416条第4項各号に定める事項を除きます。）を執行役に委任しています。
営業本部、オフィスリート本部、ホテルリート本部、グリーンインフラ本部、私募フ
ァンド本部、財務本部、管理本部はそれぞれ執行役本部長が統括し、各部はそれぞれ部
長が統括します。投資運用業、投資助言・代理業に関する諸業務は、営業本部、オフィ
スリート本部、ホテルリート本部、グリーンインフラ本部、私募ファンド本部、財務本
部の各部がそれぞれの分掌に従い実施します。
第二種金融商品取引業に関する諸業務は、営業本部及び私募ファンド本部の各部がそ
れぞれの分掌に従い実施します。
監査部、コンプライアンス部を社長直轄の組織とするとともに、親会社である持株会
社との兼務者を置き、グループのガバナンス態勢との連携を図っています。
資産運用に関する審議を行う機関として、オフィスリート（いちごオフィスリート投
資法人）、ホテルリート（いちごホテルリート投資法人）、グリーンインフラ（いちご
グリーンインフラ投資法人）、私募ファンド別に投資運用委員会を設けています（な
お、本書において、特段の言及のない限り、「投資運用委員会」とのみ表記する場合、
投資運用委員会（ホテルリート）を意味します。）。
リスク管理、コンプライアンスに関する審議を行う機関として、リスク・コンプライ
アンス委員会を設けています。
ホテルリート本部が本投資法人の運用を、オフィスリート本部がいちごオフィスリー
ト投資法人の運用を、私募ファンド本部が私募ファンドの運用をそれぞれ担当していま
す(注2)。
(注2)
本資産運用会社は、いちごグリーンインフラ投資法人との間で締結した平成28年6月24日付資産運用委託契約に基づき、
同投資法人の投信法上の登録完了をもって同投資法人の資産運用を開始します。当該運用は、グリーンインフラ本部が担
当します。
- 21 -
(ロ)
本資産運用会社の各組織の業務分掌体制
本投資法人の資産運用に関連する各組織の業務分掌体制は以下のとおりです。なお、
本「② 投資法人の運用体制」に記載の組織・機関は、本投資法人の資産運用だけでは
なく、いちごオフィスリート投資法人及び私募ファンドの資産運用並びにその他の業務
にも関与していますが(注1)、以下では主に本投資法人の資産運用に関する事項を記載し
ています。
(注1)
本資産運用会社は、いちごグリーンインフラ投資法人との間で締結した平成28年6月24日付資産運用委託契約に基づき、
同投資法人の投信法上の登録完了をもって同投資法人の資産運用を開始します。
統括単位・組織単位名
監査部
分掌業務
・内部監査の企画・立案・実施統括
・内部監査規程及び内部監査計画の立案
・内部監査結果の取り纏めと要改善事項の事後フォロー
・その他内部監査に係る業務
コンプライアンス部
・コンプライアンスに関する態勢の整備・運営
・コンプライアンスに係る教育・研修
・事故等報告態勢（含む苦情・紛争処理態勢）の整備・運用
・広告等（含む勧誘資料）審査、受託審査（適合性原則）
・利益相反管理・弊害防止態勢の整備・運営
・反社会的勢力の排除態勢の整備・運営
・リスク・コンプライアンス委員会の運営
・上記に係るリスクの管理
営業本部
営業企画部
・取得対象資産の取引市場・賃貸市場に関する調査
・取得対象資産の投資調査（デュー・デリジェンス）
・取得対象資産の価格査定（アンダーライティング）
・資産の取得に関する契約等の事務
・不動産及び再生可能エネルギー発電設備を対象とした金融商品の企
画・開発
・ファンドストラクチャーの企画・開発
・上記に係るリスクの管理
営業部
・資産の取得に係る態勢の整備・運営
・取得対象資産に関する情報収集（ソーシング）・情報管理
・新規投資家・取引先の開拓
・既存投資家・取引先の管理
・出資に関する勧誘、私募の取扱い
・有価証券及び不動産の売買の媒介・取次・代理等
・上記に係るリスクの管理
ホテルリ
ート本部
ホテルリート運用
部
・運用ガイドライン・投資方針の策定
・運用資産の取得に関する投資判断及びその他取得に関する業務
・運用資産の運営・管理・維持・修繕・賃貸等に関する業務
・運用資産の売却判断及びその他売却に関する業務
・投資運用委員会の運営
・上記に係るリスクの管理
ホテルリート管理
部
・ポートフォリオ戦略の立案
・運用計画・予算の策定及び実績の管理
・ポートフォリオの調査・評価及びパフォーマンス分析業務
・IR活動・開示
・投資主からの照会・苦情等への対応
・上記に係るリスクの管理
- 22 -
統括単位・組織単位名
財務本部
財務部
分掌業務
・本投資法人の資金調達の立案・実施
・本投資法人の財務戦略・資本政策・予算等の立案
・本投資法人の運用資産の取得に関する契約等の事務
・金融機関の窓口対応、既存・新規レンダーの管理・営業
・上記に係るリスクの管理
経理部
・本投資法人の予算の取りまとめ
・経理・会計・税務に係る業務
・上記に係るリスクの管理
管理本部
企画管理部
・本資産運用会社の運営企画全般に関する事項
・本資産運用会社の株主総会、取締役会の運営
・本投資法人の投資主総会、役員会の運営
・本投資法人の開示に関する業務の統括
・本資産運用会社の総務・人事・財務・経理・会計・税務業務
・情報管理態勢の整備・運営
・コンピューターシステムの開発・保守業務
・官公庁及び業界団体等の窓口対応
・上記に係るリスクの管理
リスク管理部
・リスク管理全般の企画・立案・推進
・全社的なリスク管理体制の整備
・業務全般についてのリスク管理状況の検証・報告
・リスク管理上の不適切な行為の改善・指導
・個別案件の契約内容の審査
・事故、紛争、訴訟対応
・その他リスク管理に係る業務
投資運用委員会
・運用資産の取得・処分・運用管理に関する審議及び決議
・各種資産運用管理計画の策定・変更に関する審議及び決議
・資産運用実績及び計画進捗状況に対する検証・評価
リスク・コンプライアンス
・リスク管理全般に関する審議及び決議
委員会
・コンプライアンス全般に関する審議及び決議
・リスク管理、コンプライアンスに関する重要な規程等の制定・改廃に
関する審議及び決議
・本投資法人と「利害関係者取引規程」に定める利害関係者(注2)との
取引の妥当性の審議及び決議
・重要な個別事案の審議
・資産運用業務に係るリスク及びリスク管理状況についての検証・評価
(注2)
以下、「利害関係者」とはいずれもかかる意味における「利害関係者」を意味します。
- 23 -
(ハ)
委員会の概要
本投資法人の運用に関連する、投資運用委員会及びリスク・コンプライアンス委員会
の概要は以下のとおりです。
a．
投資運用委員会
委員
社長、営業本部長、ホテルリート本部長（委員長）、財務本部長、管理本
部長、社外有識者(注)、コンプライアンス・オフィサー［議決権なし］、
監査委員長又は監査委員会室長［議決権なし］
審議内容
本投資法人に係る運用財産の運用に関し、
・運用資産の取得・処分・運用管理に関する審議及び決議
・資産運用管理計画の策定及び変更に関する審議及び決議
・資産運用実績及び計画進捗状況に関する検証、評価
開催、審議及び決議方法等
委員会は、コンプライアンス・オフィサー、監査委員長又は監査委員会
室長を除いた委員の過半数かつ社外有識者の出席により成立します。
委員長は、可能な限り事前に欠席委員の意見を聴取の上、委員会におい
て当該意見を報告します。
決議は、コンプライアンス・オフィサー及び監査委員長又は監査委員会
室長を除く出席委員の過半数の賛成によります。
コンプライアンス・オフィサーは、定足数に勘定されず議決権も持ちま
せんが、リスク管理上又はコンプライアンス上の重要な問題があると判断
した場合には、審議を中止し当該議案を起案部署に差し戻すよう求めるこ
とができます。
投資運用委員会に付議する議案については、原則として、コンプライア
ンス・オフィサー及びリスク管理部長が事前に検証し、リスク管理上又は
コンプライアンス上の重大な問題がないことが確認されます。
(注)
社外有識者として不動産鑑定士1名が選任されています。
- 24 -
b．
リスク・コンプライアンス委員会
委員
社長、管理本部長、コンプライアンス・オフィサー、社外有識者（委員
長）(注)、監査委員会室長
審議内容
・リスク管理全般に関する審議及び決議
・コンプライアンス全般に関する審議及び決議
・リスク管理、コンプライアンスに関する方針及び方法の整備
・本投資法人と「利害関係者取引規程」に定める利害関係者との取引の妥
当性の審議及び決議
・資産運用業務に係るリスク及びリスク管理状況についての検証・評価
開催、審議及び決議方法等
委員会は、必ず1名以上の社外有識者を含む委員の過半数の出席により
成立し、その決議は出席委員の全会一致によります。ただし、予め書面
（電磁的方法を含みます。）により意見を委員長に提出している場合は出
席したものとみなします（ただし、社外委員は、原則として委員会の討議
に参加（電話等の手段による参加を含みます。）することを要し、事前の
書面による意見の提出により出席したものとみなされるものとすることは
やむを得ない場合を除き行いません。）。電話等の手段により委員会の討
議に参加した委員も、委員会に出席したものとみなし、議決権が与えられ
ます。全会一致で承認決議ができなかった議案は、起案部に差し戻されま
す。
事情により委員会への出席が困難な委員がいる場合、委員長は、可能な
限り事前に欠席委員の意見を聴取の上、委員会において当該意見を報告し
ます。
委員長は社外有識者の委員が務め、委員長に事故あるときは、社長、コ
ンプライアンス・オフィサーの順位で委員長を務めることとしています。
(注)
社外有識者（委員長）として弁護士1名が選任されています。
- 25 -
③
投資運用の意思決定機構
(イ) 本投資法人の資産の運用に係る投資方針の決定を行う社内組織に関する事項
本資産運用会社は、本投資法人との資産運用委託契約に基づき、規約に沿って、投資
方針、財務方針、分配の方針等を、運用ガイドラインにおいて定めています。
運用ガイドラインの制定手続は、以下のとおりです。
i．
ホテルリート本部が、営業本部、財務本部と協議の上、運用ガイドライン案を起案
します。
ii．
運用ガイドライン案は、リスク管理部長及びコンプライアンス・オフィサーの承認
を経て、投資運用委員会に付議されます。なお、コンプライアンス・オフィサーが必
要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リスク・コンプライアンス委
員会の審議対象とすることができます。
iii． ホテルリート本部は、投資運用委員会を招集し、同委員会に運用ガイドライン案を
付議します。投資運用委員会では中長期的な安定収益の実現、資産価値の向上及び投
資主価値の最大化という観点から適切かどうかについて審議の上、承認決議されま
す。
運用ガイドライン案に問題がある場合には、投資運用委員会はホテルリート本部に
運用ガイドライン案を差戻し再検討させます。差戻しを受けたホテルリート本部は、
改めて運用ガイドライン案を起案し、上記と同一の手続が履践されます。
運用ガイドラインは、1年に1度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結
果、変更を行わないこともあります。また、投資環境の大幅な変化があったときは、
運用ガイドラインを随時変更するものとします。
運用ガイドラインの変更については、上記制定と同一の手続が履践されます。
- 26 -
(ロ)
本投資法人の資産の運用を行う部門における運用体制
本投資法人の資産の運用に際して、営業本部、ホテルリート本部、財務本部は、運用
ガイドライン、資産運用管理規程（不動産投資法人運用業務）及び資産運用管理計画に
従います。
本資産運用会社は、運用ガイドライン及び資産運用管理規程（不動産投資法人運用業
務）に従って、資産運用管理計画を策定します。
資産運用管理計画の作成手続は、以下のとおりです。
i．
ホテルリート本部が、営業本部、財務本部と協議の上、資産運用管理計画案を起案
します。
ii.
資産運用管理計画案は、リスク管理部長及びコンプライアンス・オフィサーの承認
を経て、投資運用委員会に付議されます。なお、コンプライアンス・オフィサーが必
要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リスク・コンプライアンス委
員会の審議対象とすることができます。
iii． ホテルリート本部は、投資運用委員会を招集し、同委員会に資産運用管理計画案を
付議します。投資運用委員会では中長期的な安定収益の実現、資産価値の向上及び投
資主価値の最大化という観点から適切かどうかについて審議の上、承認決議されま
す。
資産運用管理計画案に問題がある場合には、投資運用委員会はホテルリート本部
に、資産運用管理計画案を差戻し再検討させます。差戻しを受けたホテルリート本部
は、改めて資産運用管理計画案を起案し、上記と同一の手続が履践されます。
資産運用管理計画は、1年に1度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結
果、変更を行わないこともあります。また、上記期間中に資産運用管理計画を変更す
る必要が生じた場合には、随時変更することもあります。
資産運用管理計画の変更については、上記制定と同一の手続が履践されます。
- 27 -
(ハ)
a.
資産の取得及び売却に関する事項
投資資産情報の取扱い
投資対象となる資産情報の収集及びファンドによる購入に関しては、投資機会の競
合による利益相反を防止する観点から、「取得資産情報の取扱いに関する規程」によ
り、本資産運用会社が入手した取得資産（後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする
資産の種類」に定める不動産等又は再生可能エネルギー発電設備等(注)をいいます。
以下同じです。）情報の恣意的な配分を防止することとしています。
(注)
「再生可能エネルギー発電設備等」とは、①再生可能エネルギー発電設備（後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資
産の種類」に定めるものをいいます。）、②再生可能エネルギー発電設備に伴う土地・建物、土地・建物の賃借権及び土
地に係る地上権、③上記①及び②に掲げる資産を信託する信託の受益権、④上記①.及び②に掲げる資産に対する投資と
して運用することを目的とする金銭の信託の受益権及びe. 外国における上記①から④まで.に掲げる資産に類似するもの
をいいます。
＜ホテル物件に関する取得資産情報の取扱い＞
(注)
上図は、ホテル物件に関する通常の取得資産情報の取扱いについて記載しています。ホテルリート本部長、私募ファンド
本部長のいずれも取得検討を辞退することを決定した場合、オフィスリート本部長に優先検討権が与えられます。
i．
本資産運用会社において取得資産情報を入手した場合、営業本部は所定の手続きに
て検討を進めるべき資産か否かの初期判断を行います。
ii．(i) 営業本部が初期判断を行った資産は、営業部長より、パイプライン会議にて、社
長、ホテルリート本部長、オフィスリート本部長、グリーンインフラ本部長、私募フ
ァンド本部長、営業本部長に対し、資産概要の説明を行います。当該資産を詳細検討
すべき資産と判断した場合、以下のローテーション・ルールに基づき、ホテルリート
本部、オフィスリート本部、グリーンインフラ本部又は私募ファンド本部の本部長に
対し、当該資産の取得検討を優先的に行う権利（以下「優先検討権」といいます。）
が与えられます。
- 28 -
＜ローテーション・ルール＞
当該資産の種類及び主たる用途ごとに、西暦竣工年を基準とした優先検討機会のロー
テーションを実施します。
種類区分
用途区分
(注1)
(注2)
西暦
竣工
年
第1順位
第2順位
第3順位
第4順位
(注3)
不動産等
オフィス
ビル(注4)
偶数
奇数
ホテル(注5)
偶数
奇数
その他
再生可能
エネルギ
ー発電設
備等
－
－
偶数
奇数
オフィスリート 私募ファンド
ホテルリート
－
本部
本部
本部
私募ファンド オフィスリート ホテルリート
－
本部
本部
本部
ホテルリート
私募ファンド オフィスリート
－
本部
本部
本部
私募ファンド
ホテルリート オフィスリート
－
本部
本部
本部
私募ファンド
ホテルリート オフィスリート
－
本部
本部
本部
グリーン
私募ファンド
ホテルリート オフィスリート
インフラ本部
本部
本部
本部
私募ファンド
グリーン
ホテルリート オフィスリート
本部
インフラ本部
本部
本部
(注1) 再生可能エネルギー発電設備等が不動産等の付属設備である場合は当該不動産等に含めます。
(注2) 「用途区分」は、当該物件（区分所有権の場合は、その専有部分）の最大の床面積の用途によって区分します。
(注3) 「西暦竣工年」は、増改築がある場合にはその竣工年とし、債権の場合は裏付資産の竣工年とし、土地の場合には該当
不動産の最大地積の地番に置き換え、法人の場合には設立年とします。また、再生可能エネルギー発電設備等の西暦竣
工年は、当該再生可能エネルギー発電設備等に係る電力受給契約に規定される受給開始日の属する年とします。
(注4) 「オフィスビル」とは、事務所を主な用途とする不動産等をいいます。
(注5) 「ホテル」とは、旅館業を経営するための宿泊施設及びその付帯施設・設備（宿泊施設に付随するプール、会議場、結
婚式場、物販店舗、その他レジャー施設等を含みます。）の用に供される不動産等をいいます。また、家具等の備置そ
の他一定の環境整備等がなされた上で賃貸される住居若しくは提供される宿泊施設、賃借人若しくは利用者に対してフ
ロントサービス等一定のサービスを提供することのある住居若しくは宿泊施設並びにこれらの付帯施設・設備の用に供
される不動産等を含みます。
(注6) 当該取得資産情報が、複数の資産を一として取得することを前提としている場合、各個別資産ごとに種類区分・用途区
分を判断したときに、該当する資産数（資産数が同数の場合、不動産等が再生可能エネルギー発電設備等に優先し、不
動産等の間では延床面積で判断する）が最も多い種類区分・用途区分について、その中で西暦竣工年が直近の資産を基
準としてローテーション・ルールを適用します。
(注7) 私募ファンド本部による取得検討の結果、私募ファンドではなくいちごグループホールディングス等の事業会社が資産
を取得することも可能です。
(ii) (i)にかかわらず、当該資産の売主が、本投資法人、いちごオフィスリート投
資法人及びいちごグリーンインフラ投資法人のスポンサーであるいちごグループホ
ールディングス、その子会社又はいちごグループホールディングス若しくはその子
会社が出資する法人（出資割合が過半以上の場合に限ります。）であり、当該売主
より取得候補者を本投資法人、いちごオフィスリート投資法人又はいちごグリーン
インフラ投資法人に指定されている場合には、種類区分、用途区分、西暦竣工年に
かかわらず、それぞれ、ホテルリート本部、オフィスリート本部又はグリーンイン
フラ本部を第1順位とするローテーション・ルールに従い、当該各本部の本部長に当
該資産の優先検討権が与えられます。
iii． ii.に定める場合において、当該第1順位の各本部長において取得検討を辞退する
ことを決定した場合には、第2順位の本部長に優先検討権が与えられるものとし、そ
れ以降の順位についても同様に取り扱うものとします。
iv．
本ii.及びiii.に記載のプロセスの決定にはコンプライアンス・オフィサーの承認
を要します。
v．
ホテルリート本部は、定期的に本投資法人の役員会に取得検討の結果を報告しま
す。
- 29 -
b．
資産の取得に関する事項
i．
ホテルリート本部の運用担当者は、営業本部の運用担当者との協議により慎重に対
象資産を精査し本投資法人の投資方針及び投資基準に照らして検討の上、当該資産の
取得に関する稟議を起案します。起案はホテルリート本部の運用担当者が行い、取引
一任代理等に係る投資判断を統括する重要な使用人の付議承認を経て、リスク管理部
長及びコンプライアンス・オフィサーの事前検証によりリスク管理上又はコンプライ
アンス上の重大な問題がないことが確認されます。
ii．
利害関係者以外との取引の場合、ホテルリート本部が投資運用委員会に付議し、投
資運用委員会で議案が審議され、承認決議がなされた場合には、当該決議をもって、
取得が決定されます。ただし、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス
上の重大な問題があると判断した場合、投資運用委員会の審議を中止し当該議案をホ
テルリート本部の運用担当者に差し戻すよう求めることができます。なお、コンプラ
イアンス・オフィサーが必要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リ
スク・コンプライアンス委員会の審議対象とすることができます。
iii． 利害関係者との取引に該当する場合、ホテルリート本部がリスク・コンプライアン
ス委員会に付議し、同委員会において審議を行います。承認が得られない場合は、当
該議案をホテルリート本部の運用担当者に差し戻します。承認決議がなされた場合
は、次いで投資運用委員会に付議されます。ただし、投資運用委員会への付議の前
に、本投資法人の役員会の事前承認が必要です。投資運用委員会で議案が審議され、
承認決議がなされた場合には、当該決議をもって、取得が決定されます。
iv．
上記i.からiii.までにおいて議案が差し戻された場合にはホテルリート本部の運用
担当者は資産の取得を中止するか、又は諸条件を変更する等の措置を講じた改案を起
案し、上記と同一の手続が履践されます。
なお、利害関係者との取引については、後記「7 管理及び運営の概要 (2) 利害関
係人との取引制限 ② 利害関係者取引規程」もご参照下さい。
- 30 -
c．
資産の売却に関する事項
i．
ホテルリート本部の運用担当者は、慎重に対象資産を精査し、本投資法人の投資方
針及び投資基準に照らして検討の上、当該資産の売却に関する稟議を起案します。起
案はホテルリート本部の運用担当者が行い、リスク管理部長及びコンプライアンス・
オフィサーの事前検証によりリスク管理上又はコンプライアンス上の重大な問題がな
いことが確認されます。
ii．
利害関係者以外との取引の場合、ホテルリート本部が投資運用委員会に付議し、投
資運用委員会で議案が審議され、承認決議がなされた場合には、当該決議をもって、
売却が決定されます。ただし、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス
上の重大な問題があると判断した場合、投資運用委員会の審議を中止し当該議案をホ
テルリート本部の運用担当者に差し戻すよう求めることができます。なお、コンプラ
イアンス・オフィサーが必要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リ
スク・コンプライアンス委員会の審議対象とすることができます。
iii． 利害関係者との取引に該当する場合、ホテルリート本部がリスク・コンプライアン
ス委員会に付議し、同委員会において審議を行います。承認が得られない場合は、当
該議案をホテルリート本部の運用担当者に差し戻します。承認決議がなされた場合
は、次いで投資運用委員会に付議されます。ただし、投資運用委員会への付議の前
に、本投資法人の役員会の事前承認が必要です。投資運用委員会で議案が審議され、
承認決議がなされた場合には、当該決議をもって、売却が決定されます。
iv．
上記i.からiii.までにおいて議案が差し戻された場合には、ホテルリート本部の運
用担当者は資産の売却を中止するか、又は諸条件を変更する等の措置を講じた改案を
起案し、上記と同一の手続が履践されます。
なお、利害関係者との取引については、後記「7 管理及び運営の概要 (2) 利害関
係人との取引制限 ② 利害関係者取引規程」もご参照下さい。
- 31 -
d．
資金調達に関する事項
i.
財務本部（財務部）は、調達条件等を精査し、本投資法人の資金調達方針に照らし
て検討の上、資金調達に関する稟議を起案します。起案にあたっては、リスク管理部
長及びコンプライアンス・オフィサーの事前検証によりリスク管理上又はコンプライ
アンス上の重大な問題がないことが確認されます。
ii.
利害関係者以外との取引の場合、財務本部（財務部）が投資運用委員会に付議し、
投資運用委員会で議案が審議され、承認決議がなされた場合には、当該決議をもっ
て、資金調達が決定されます。ただし、コンプライアンス・オフィサーは、コンプラ
イアンス上の重大な問題があると判断した場合、投資運用委員会の審議を中止し当該
議案を財務本部（財務部）に差し戻すよう求めることができます。なお、コンプライ
アンス・オフィサーが必要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リス
ク・コンプライアンス委員会の審議対象とすることができます。
iii． 利害関係者との取引に該当する場合、財務本部（財務部）がリスク・コンプライア
ンス委員会に付議し、同委員会において審議を行います。承認が得られない場合は、
当該議案を財務本部（財務部）に差し戻します。承認決議がなされた場合は、次いで
投資運用委員会に付議されます。ただし、投資運用委員会への付議の前に、本投資法
人の役員会の事前承認が必要です。投資運用委員会で議案が審議され、承認決議がな
された場合には、当該決議をもって、資金調達が決定されます。
iv.
上記i.からiii.までにおいて議案が差し戻された場合には、財務本部（財務部）は
資金調達を中止するか、又は諸条件を変更する等の措置を講じた改案を起案し、上記
と同一の手続が履践されます。
なお、利害関係者との取引については、後記「7 管理及び運営の概要 (2) 利害関
係人との取引制限 ② 利害関係者取引規程」もご参照下さい。
- 32 -
(ニ)
資産の運用管理に関する事項
ホテルリート本部は、運用ガイドライン、資産運用管理規程（不動産投資法人運用業
務）、資産運用管理計画及び取得資産情報の取扱いに関する規程に従って、運用資産の
運用管理を適切に行い、その状況を取り纏めて、定期的に投資運用委員会に報告しま
す。ホテルリート本部は、運用資産の運用管理に係る各種契約を締結又は変更する場合
は、職務権限一覧表に従って、決裁権限者の決裁を受け、要すれば投資運用委員会に報
告しなければなりません。運用資産の運用管理に関し、利害関係者取引規程に定められ
ている利害関係者との間で不動産等の賃貸借契約、管理委託契約、運営委託契約、媒介
契約、工事請負契約（ただし、工事見積金額が50万円未満の場合を除きます。）等を締
結又は変更する場合には、リスク管理部長及びコンプライアンス・オフィサーの事前検
証によりリスク管理及びコンプライアンス上の重大な問題がないことが確認されます。
不動産等の運営委託契約、賃貸借契約の場合は、リスク・コンプライアンス委員会及び
本投資法人の役員会の事前承認が必要とされます。不動産等の管理委託契約、媒介契
約、工事請負契約等の場合は、1件当たり1,000万円以上の単発取引及び年額が1,000万
円以上の継続取引については、リスク・コンプライアンス委員会の承認を受けなければ
なりません。
- 33 -
④
投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
本投資法人は、投資運用リスクについて、その業務を委託している本資産運用会社を通じ
て、以下のようなリスク管理体制を整備しています。また、本投資法人は、役員会規則にお
いて、少なくとも3か月に1回定時役員会を開催することを定めています。役員会では、執行
役員が本資産運用会社の業務執行状況について報告することとされており、役員会を通じて
本資産運用会社によるリスク管理をモニタリングすることで、本投資法人自らリスク管理に
努めています。
(イ)
本資産運用会社は、「リスク管理規程」を策定し、リスク管理に関する基本方針及び
態勢を定めています。「リスク管理規程」では、管理すべき主要なリスクをコンプラ
イアンスリスク、レピュテーションリスク、取引先リスク、市場リスク、流動性リス
ク、事業リスク、制度変更リスク、事務リスク、システムリスク、情報セキュリティ
リスク、災害リスク、人財リスクに分類した上で、リスクの管理方法やリスク顕在時
の対応について定めています。
(ロ)
本資産運用会社は、「運用ガイドライン」、「資産運用管理規程（不動産投資法人運
用業務）」、「利害関係者取引規程」、「内部情報管理規程」、「コンプライアンス
規程」その他各種の規程を策定し、当該規程を遵守することで、リスクの適切なコン
トロールに努めています。
a.
運用ガイドライン等
本資産運用会社は、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針を踏まえた上
で、基本方針、投資対象、取得方針、リーシング方針、管理方針、修繕及び資本的支出に
関する基本方針、付保方針、ポートフォリオの見直し・売却方針及び財務方針等について
定めた「運用ガイドライン」、資産運用及び資金調達に関する各種計画の内容及び策定方
法並びに各種計画に基づいた資産運用及び資金調達等の実施手続について定めた「資産運
用管理規程（不動産投資法人運用業務）」並びに本投資法人と利益相反のおそれのある当
事者間での取引等について行為基準、手続について定めた「利害関係者取引規程」を遵守
することにより、本投資法人の運用の対象となる不動産等の投資運用リスクの管理に努め
ています。
b.
内部情報管理規程
本資産運用会社は、本資産運用会社の役職員によるインサイダー取引について、役職員
がその業務に関して取得した未公表の重要事実の管理及び役職員の服務等について定めた
「内部情報管理規程」を遵守することにより、その未然防止に努めています。
c.
コンプライアンス規程等
本資産運用会社は、「コンプライアンス規程」でコンプライアンスを「本資産運用会社
に関連するあらゆる市場ルール、法令等を厳格に遵守することはもとより、社会規範を十
分にわきまえ誠実かつ公正な企業活動を全うすること」と定義した上で、「コンプライア
ンス・マニュアル」及び「コンプライアンス・プログラム」を定め、コンプライアンスに
関する適切な運営体制を確立し、本資産運用会社の役職員は当該各種規程類を遵守するこ
とにより、投資運用リスクの管理に努めています。
d.
その他
本資産運用会社は、内部監査の方針、内部監査の内容及び監査の方法に関し、「内部監
査規程」を定め、当該業務の遂行状況を定期的に監査することで、不正、誤謬の発見及び
未然防止、業務活動の改善向上等を図り、投資運用業務の円滑かつ効果的な運営が可能と
なるよう努めています。
- 34 -
（５）【投資法人の出資総額】
（本書の提出日現在）
出資総額
14,145百万円
発行可能投資口総口数
10,000,000口
発行済投資口の総口数
138,500口
最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の異動は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数
出資総額（百万円）
（口）
年月日
摘要
備考
増減
平成27年7月22日
残高
増減
残高
私募設立
3,000
3,000
300
300
(注1)
平成27年11月27日 公募増資
129,000
132,000
13,181
13,481
(注2)
6,500
138,500
664
14,145
(注3)
平成27年12月22日
(注1)
(注2)
(注3)
第三者割当
増資
本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価格100,000円で投資口を発行しました。
1口当たり発行価格106,000円（発行価額102,184円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発
行しました。
1口当たり発行価額102,184円にて借入金の返済等を目的として第三者割当により新投資口を発行しました。
（６）【主要な投資主の状況】
①平成28年1月31日現在における主要な投資主は、以下のとおりです。
発行済投資
口の総口数
所有
に対する所
投資口数
有投資口数
の割合
（口）
（%）
氏名又は名称
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
（信託口）
住所
東京都中央区晴海一丁目8-11
東京都中央区晴海一丁目8-12
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資
晴海アイランドトリトンスク
信託口）
エアオフィスタワーZ棟
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託
東京都港区浜松町二丁目11-3
口）
東京都千代田区内幸町一丁目
いちごグループホールディングス株式会社
1-1
25 CABOT SQUARE, CANARY
MSIP CLIENT SECURITIES
WHARF, LONDON E14 4QA,
U.K.
東京都千代田区大手町二丁目
野村信託銀行株式会社（投信口）
2-2
BASLERSTRASSE100CHSIX SIS LTD.
4600OLTENSWITZERLAND
1585 BROADWAY NEW YORK,
MSCO CUSTOMER SECURITIES
NEW YORK 10036, U.S.A
株式会社ＳＢＩ証券
東京都港区六本木一丁目6-1
CITIGROUP CENTRE, CANADA
CBLDN STANDARD LIFE INVESTMENT COMPANY IISQUARE, CANARY WHARF,
GLOBAL REIT FUND
LONDON, E14 5LB, UK
合 計
(注)
25,089
18.11
17,786
12.84
11,474
8.28
6,500
4.69
6,423
4.63
5,322
3.84
4,470
3.22
3,988
2.87
1,782
1.28
1,602
1.15
84,436
60.95
発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数点第2位未満を切捨てにより記載しています。
- 35 -
②平成28年1月31日現在の所有者別状況は、以下のとおりです。
投資口の状況
政府及び
区分
個人・その
金融商品 その他の法
外国法人等
地方公共団 金融機関
他
取引業者
人
体
投資主数（人）
所有投資口数
（口）
所有投資口数の
比率（%）
(注)
計
－
17
21
96
37
4,199
4,370
－
63,956
3,637
11,552
29,797
29,558
138,500
－
46.17
2.62
8.34
21.51
21.34
100.00
所有投資口数の比率は、小数点第2位未満を切捨てにより記載しています。
- 36 -
２【投資方針】
（１）【投資方針】
① 本投資法人の基本理念及び特徴
(イ) 本投資法人の基本理念
本投資法人は、既存不動産に新しい価値を創造することを目指すいちごグループの
「心築」(注1)機能と強力なソーシング力(注2)を最大限活用してホテル用不動産等 (注3)
に投資を行う、ホテル特化型リートです。日本政府による観光政策の推進、訪日外国人
旅行者（以下「インバウンド旅行者」といいます。）の増加等を背景に、日本における
宿泊施設の需要が増加する一方、ホテル用不動産等の供給は限定的であり、ホテル用不
動産等の重要性は今後ますます高まると本投資法人は考えています。
日本国内のホテル・旅館等の宿泊施設のうち、J-REIT(注4)が保有するホテル・旅館等
の宿泊施設は一部に限られており、今後もJ-REITの取得対象資産として、ホテル用不動
産等には大きな成長ポテンシャルが存在するものと本投資法人は考えています。また、
日本に所在するホテルは築20年以上経過した物件が多く、今後も築古物件は増加してい
くことが想定されます。このような状況下において、本投資法人は、いちごグループが
有する「心築」機能を活用することで、日本のホテルのボリュームゾーンである築古物
件の資産価値を向上させ、安全で質の高い宿泊施設として中長期的に運用を行っていく
ことが可能であると考えています。
本投資法人は、ホテル用不動産等は、各種不動産の中でもハード・ソフトの両面を改
善することで収益増加が相対的に高く期待できるアセットタイプであると考えていま
す。そこで、本投資法人はこれまでいちごグループが培ってきた不動産の価値向上のノ
ウハウやソーシング力を最大限活用し、社会生活に必要不可欠なインフラで、高い付加
価値を持つホテル用不動産等への重点投資、安定性及び成長性の両面を追求した中長期
的な運用により、投資主価値の最大化を目指すことを基本理念としています。
(注1)
「心築」は、いちごグループが推進する事業を指すセグメント名として、平成28年2月に従来の「不動産再生」から改称
した造語であり、「心で築く、心を築く」を信条に、いちごグループの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心
をこめた丁寧な価値向上を図り、新しい不動産価値を創造する事業をいいます。以下同じです。
(注2) 「ソーシング力」とは、投資対象となり得る物件情報の収集力及び物件取得に向けた交渉力等の投資対象物件を取得する
ための総合的な力をいいます。以下同じです。
(注3) 「ホテル用不動産等」とは、(i) 主たる用途が旅館業法に定める旅館業を経営するための宿泊施設及びその付帯施設・設
備の用に供される不動産等、(ii) 家具等の備置その他一定の環境整備等がなされた上で賃貸される住居若しくは提供さ
れる宿泊施設及び賃借人若しくは利用者に対してフロントサービス等一定のサービスを提供することのある住居若しくは
宿泊施設並びにこれらの付帯施設・設備の用に供される不動産等、又は、(iii) 複数の不動産等が社会経済上の観点にお
いて一体的に利用され得る場合において、そのいずれかが(i) 及び(ii) に掲げる用に供されるものであるときに、本投
資法人が、関連する(i) 及び(ii) に掲げる不動産等の取得又は保有を条件として、取得する当該複数の不動産等をいい
ます。以下同じです。
(注4) 「J-REIT」とは、上場不動産投資法人をいいます。以下同じです。
- 37 -
(ロ)
本投資法人の特徴
本投資法人は、ホテル用不動産等を主な投資対象とするホテル特化型リートです。本
投資法人はいちごグループがこれまで培ってきた「心築」機能を軸としたビジネスモデ
ルのノウハウや強力な運用体制を活用し、効果的かつ戦略的なCAPEX(注1)の実施(注2)を
通じて収益力の向上を図ります。また、本投資法人は、規模の経済性を重視した着実な
ポートフォリオの成長に向けて、ホテル用不動産等における外部成長ポテンシャルを背
景に、いちごグループの強力なソーシング力を最大限に活用しながら、積極的な外部成
長を目指します。（詳細については、後記「③ 本投資法人の成長戦略 (ハ) いちごグ
ループについて」をご参照下さい。）。
本投資法人は、昨今のインバウンド旅行者の増加に着目し、ホテルマーケットの変遷
をとらえたホテル用不動産等への重点投資を行いますが、当面は、成長性を追求しなが
らも、需要の安定性、景気下降局面における収益への影響力等を考慮し、景気下降局面
においても相対的に安定的な収益力を確保することが可能であると本投資法人が考えて
いる宿泊主体・特化型ホテル(注3)に優先的に投資を行います。また、本投資法人は、上
場以降、いちごグループのソーシング力とサポート体制を最大限に活用し、積極的な外
部成長によるポートフォリオの拡大に併せて、投資地域、ホテルタイプ、賃料契約形態
等の観点から投資対象となるホテル用不動産等の分散を図り、収益の安定性と成長性を
追求するポートフォリオの構築を目指します。そして、ポートフォリオの安定運用が可
能となったタイミングを総合的に判断し、より成長性を追求することが可能なリゾート
ホテル(注3)やフルサービスホテル(注3)の取得を目指します。
そして、いちごグループのサポートを最大限に活用し、ポートフォリオの収益力を向
上させながら、着実に成長していくことで、投資主価値の最大化を目指します。
(注1)
「CAPEX」とは、Capital Expenditure（資本的支出）をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産及び設
備の価値・競争力を高めることを目的とした支出をいいます。以下同じです。
(注2) 本投資法人は、CAPEXを原則として各期に計上する減価償却費総額の範囲内で実施します。また、本投資法人は、物件の
特性を踏まえた運営方針に基づき、費用対効果に優れたCAPEXを的確に行うことにより、効果的かつ戦略的なCAPEXを実施
することを目指します。
(注3) 各ホテルタイプの詳細については、後記「④ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (イ) 本投資法人の投資対象」をご
参照下さい。
- 38 -
②
インベストメント・ハイライト
(イ) インベストメント・ハイライト
a. スポンサーサポートを活用した大幅なポートフォリオ成長の早期実現
本投資法人は、取得予定資産の取得により、上場時の資産規模204億円(注)から、476億
円(注)まで約2.3倍の大幅な成長を実現することを見込んでいます。
また、本投資法人は、上場以降、時価総額が堅調に拡大しています。そして、一般募
集による投資口数の増加に伴い、本投資法人の投資口の流動性は大幅に向上するものと
考えています。
(注)
取得（予定）価格の合計を記載しています。なお、「取得（予定）価格」とは、本投資法人が取得済みの各信託受益権の
売買契約に記載された売買金額（取得に係る諸費用、公租公課等の精算金及び消費税等を含みません。）又は各取得予定
資産の信託受益権の売買契約に記載された売買金額（取得に係る諸費用、公租公課等の精算金及び消費税等を含みませ
ん。）を記載しています。以下同じです。
b. ポートフォリオ・クオリティの更なる向上
本投資法人は、リスク分散の視点から、資産の所在地域、資産規模等の分散により、
ポートフォリオの地域分散及び物件分散の進展を図ることでキャッシュ・フローの安定
性を向上させることを目指します。
また、資産の賃料形態に関しても、東京、大阪、北海道、沖縄等、インバウンド旅行
者の増加を背景に変動賃料のアップサイドを享受可能と考える地域に所在する物件を取
得することに加え、安定した固定賃料の物件も取得することにより、キャッシュ・フロ
ーの安定性と成長性を向上させることができるものと考えています。
c. いちごグループの強みを最大限活用した継続的な成長戦略の推進
本投資法人は、効果的かつ戦略的なCAPEXの実施を通じた利益成長の実現を図ります。
また、本投資法人は、規模の経済性を重視した着実なポートフォリオの成長に向け
て、ホテル用不動産等における外部成長ポテンシャルを背景に、いちごグループの強力
なソーシング力を最大限に活用しながら、積極的な外部成長を目指します。
(ロ)
取得予定資産の投資ハイライト
本投資法人は、既に運用を行っている保有資産に加え、計10物件、取得予定価格合計
272億円のホテル用不動産等の取得を通じて、安定性と成長性を追求することが可能な
ポートフォリオの構築を図ります。取得予定資産のポートフォリオの概要は以下のとお
りです。
＜取得予定資産の投資ハイライト＞
(注1) 「資産規模」とは、各保有資産及び各取得予定資産に係る取得（予定）価格の合計額をいいます。以下同じです。
(注2) 取得予定資産に係る「鑑定評価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託
協会の定める規則に基づき、大和不動産鑑定株式会社の不動産鑑定士による平成28年5月1日時点における鑑定評価額を記
載しています。以下同じです。
(注3) 「平均鑑定NOI利回り」は、各取得予定資産に係る鑑定NOI（不動産鑑定評価書に記載された金額をいいます。以下同じで
す。）の合計を取得予定価格の合計で除した数値を記載しています。なお、平均鑑定NOI利回りは、不動産鑑定評価書に
記載された金額を基に本資産運用会社において算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではなく、
また、取得予定資産の取得後における実際のNOI利回りと一致するとは限りません。以下同じです。
- 39 -
(ハ)
ポートフォリオの早期成長
本投資法人の資産規模は、取得予定資産の取得により、上場時の約2.3倍まで大幅に
成長する見込みです。本投資法人は、今後も引き続き、いちごグループのスポンサーサ
ポートとソーシング力を活用して、ポートフォリオ成長の早期実現により、投資主価値
の最大化を目指します。
(注1)
上場時の鑑定評価額合計は、上場時に取得した9物件（以下「上場時取得資産」といいます。）に係る平成27年7月31日を
価格時点とする鑑定評価額の合計を記載しています。取得予定資産の鑑定評価額合計は、各取得予定資産に係る平成28年
5月1日を価格時点とする鑑定評価額の合計を記載しています。取得予定資産取得後の鑑定評価額合計は、上場時取得資産
については第1期末である平成28年1月31日を、各取得予定資産については平成28年5月1日をそれぞれ価格時点とする鑑定
評価額の合計を記載しています。以下同じです。
(注2) 上場時の平均鑑定NOI利回りは、上場時取得資産に係る平成27年7月31日時点の鑑定NOIの合計をその取得価格の合計で除
した数値を記載しています。取得予定資産の平均鑑定NOI利回りは、各取得予定資産に係る平成28年5月1日時点の鑑定NOI
の合計をその取得予定価格の合計で除した数値を記載しています。取得予定資産取得後の平均鑑定NOI利回りは、上場時
取得資産については第1期末である平成28年1月31日時点、各取得予定資産については平成28年5月1日時点の鑑定NOIの合
計をその取得（予定）価格の合計で除した数値を記載しています。以下同じです。
(ニ)
上場以降の時価総額の堅調な拡大と、一般募集による投資口数増加に伴う流動性向上
(注)
「時価総額」は、上場時（平成27年11月30日）については平成27年11月30日時点の、第1期末（平成28年1月31日）につい
ては平成28年1月31日時点の、平成28年6月末日時点については平成28年6月30日時点の東京証券取引所における本投資口
の終値に基づいて算出しています。
- 40 -
(ホ)
ポートフォリオ分散の進展
本投資法人は、ポートフォリオの成長を通じて、地域分散及び物件分散の進展による
キャッシュ・フローの安定性向上の実現を目指します。本投資法人は、当面は宿泊主
体・特化型ホテルに優先的に投資することを継続します（取得予定資産取得後の宿泊主
体・特化型ホテルへの投資比率：100%）。取得予定資産の賃貸借契約の形態は、安定し
た固定賃料のみで構成される契約が5件、アップサイド・ポテンシャルを追求できる変
動賃料を導入した契約が5件となります。本投資法人は、今後も固定賃料物件と変動賃
料物件を組み合わせることによって、キャッシュ・フローの安定性と成長性を追求可能
なポートフォリオの構築を目指します。
(注)
「賃料収入割合」は、平成27年5月から平成28年4月の12か月間の実績に基づいて本資産運用会社が試算した店舗賃料を除
くホテルからの賃料収入金額に基づいて算出しています。
- 41 -
(へ)
取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオ
＜ポートフォリオマップ＞
(注1)
(注2)
平成23年から平成27年までの各年の観光庁「宿泊旅行統計調査」（従業者数10人以上施設集計）に基づき本資産運用会社
作成。
宿泊者数の各グラフの右軸と左軸の目盛りは異なることにご留意下さい。
＜ポートフォリオ一覧＞
地域
北
海
道
・
東
北
東
京
物件番号
(注1)
取得（予定）資産
業態
(注2)
賃料契約
形態
(注3)
総客室
取得
鑑定
築年
数
（予定）
評価額
数
所在地
（室）
価格
（百万円）
（年）
(注4) （百万円） (注5)
(注6)
北海道
32
162
2,160
2,220
札幌市
A-1
004
ネストホテル
札幌駅前
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
A-2
008
ネストホテル
札幌大通
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
117
1,450
1,490
北海道
札幌市
24
A-3
018
コンフォートホテル 宿泊主体・
釧路
特化型
固定賃料
126
300
413
北海道
釧路市
7
C-1
012
スマイルホテル
東京阿佐ヶ谷
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
112
3,910
3,940
東京都
杉並区
23
C-2
014
スマイルホテル
浅草
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
96
1,920
2,020
東京都
台東区
24
C-3
016
ホテルリブマックス 宿泊主体・
日本橋箱崎
特化型
固定賃料
48
1,360
1,410
東京都
中央区
1
- 42 -
地域
北
陸
・
東
海
近
畿
中
国
・
四
国
九
州
・
沖
縄
物件番号
(注1)
取得（予定）資産
賃料契約
形態
(注3)
業態
(注2)
総客室
取得
鑑定
築年
数
（予定）
評価額
数
所在地
（室）
価格
（百万円）
（年）
(注4) （百万円） (注5)
(注6)
静岡県
196
1,550
1,640
7
浜松市
D-1
006
コンフォートホテル 宿泊主体・
浜松
特化型
固定賃料
D-2
003
ホテルウィング
宿泊主体・
インターナショナル
特化型
名古屋
固定+
変動賃料
220
2,670
2,760
愛知県
名古屋市
32
D-3
011
コンフォートホテル 宿泊主体・
中部国際空港
特化型
固定賃料
346
5,308
5,770
愛知県
常滑市
12
D-4
019
コンフォートホテル 宿泊主体・
鈴鹿
特化型
固定賃料
105
300
370
三重県
鈴鹿市
9
E-1
001
スマイルホテル
京都四条
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
138
4,480
4,580
京都府
京都市
25
E-2
002
ホテルビスタプレミ 宿泊主体・
オ京都
特化型
固定+
変動賃料
84
3,600
3,730
京都府
京都市
8
E-3
005
チサンイン大阪
ほんまち
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
130
1,630
1,720
大阪府
大阪市
34
E-4
007
ホテルサーブ神戸
アスタ
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
133
1,490
1,550
兵庫県
神戸市
8
E-5
010
ネストホテル
大阪心斎橋
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
302
7,600
7,660
大阪府
大阪市
32
F-1
017
コンフォートホテル 宿泊主体・
岡山
特化型
固定賃料
208
1,200
1,220
岡山県
岡山市
33
F-2
015
ネストホテル松山
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
190
1,610
1,640
愛媛県
松山市
28
G-1
009
ヴァリエホテル天神
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
77
1,380
1,690
福岡県
福岡市
22
G-2
013
ネストホテル那覇
宿泊主体・
特化型
固定+
変動賃料
193
3,750
3,770
沖縄県
那覇市
41
2,983
47,668
49,593
─
24
合計／平均
(注1)
「物件番号」のうち、「A」は北海道・東北、「C」は東京、「D」は北陸・東海、「E」は近畿、「F」は中国・四国、
「G」は九州・沖縄に各物件が所在することを示します。
(注2) 「業態」については、後記「④ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (イ) 本投資法人の投資対象」をご参照下さい。
(注3) 「賃料契約形態」記載の「固定賃料」は固定額の賃料又は最低保証賃料を意味し、「変動賃料」は変動額の賃料を意味
し、「固定+変動賃料」はその両者を組み合わせた賃料を意味します。以下同じです。
(注4) 「総客室数」は、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。以下同じです。
(注5)
保有資産にかかる「鑑定評価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託
協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所の
不動産鑑定士による平成28年1月31日時点における鑑定評価額を記載しています。以下同じです。
(注6) 「築年数」は、登記簿又は登記記録において新築年月として記載されている年月から平成28年5月末日までの期間（月
数）を12で除した数値の小数第一位を四捨五入して算出しています。合計／平均欄には、各取得予定資産の築年数を、
各取得予定価格に基づいて加重平均した数値を記載しています。
- 43 -
③
本投資法人の成長戦略
(イ) いちごグループの「心築」モデルと強力な運用体制
いちごグループは、J-REIT及び私募不動産ファンドを運用するアセットマネジメント
(注)、いちごグループの不動産技術、ノウハウを最大限に活かすことで資産価値の向上
を図る不動産事業、メガソーラー（太陽光発電）を始めとしたクリーンエネルギー事業
等を行っています。
また、いちごグループは、「心築」事業の下、不動産の保有期間中の賃料収入を享受
しつつ、いちごグループホールディングスの不動産技術、ノウハウを最大限に活かすこ
とで資産価値の向上を図り、ストック収益の向上及び売却によるフロー収益の獲得等、
高い収益性を目指しています。
いちごグループは、平成28年2月末日時点で1.6兆円以上の累積運用資産残高、累積約
200本の不動産ファンド組成本数を有しています（平成28年2月末日現在の運用資産残高
は約3,921億円）。特に各投資家の投資基準に応じた案件のソーシング、不動産・金融
技術や建築技術、オペレーションマネジメント力及びバリューアップ技術を活かした不
動産価値向上を強みとしています。
(注)
本資産運用会社は、いちごグリーンインフラ投資法人との間で締結した平成28年6月24日付資産運用委託契約に基づき、
同投資法人の投信法上の登録完了をもって同投資法人の資産運用を開始し、これにより、いちごグループ内で上場インフ
ラファンドの運用も行います。
a.
「心築」機能を軸としたビジネスモデルに係る運用体制
本資産運用会社といちごグループとの協働により、本資産運用会社のホテルリート本
部の人員（5人）に加え、いちごグループの物件管理及びテナントリレーションに関わ
る専門チームと建築・開発の専門チームの計17人の人員が携わり、テナント（オペレー
ター）に「顔」が見える強固な運用体制を構築し、資産運用を行います。
(ロ)
いちごグループの強みを活用した成長戦略の実現
本投資法人は、いちごグループがこれまで培ってきた不動産の価値向上のノウハウや
強力な運用体制を活用し、効果的かつ戦略的なCAPEXの実施を通じて内部成長を図りま
す。また、本投資法人は、規模の経済性を重視した着実なポートフォリオの成長に向け
て、ホテル用不動産等における外部成長ポテンシャルを背景に、いちごグループの強力
なソーシング力を最大限に活用しながら、積極的な外部成長を目指します。
a.
ホテル用不動産等に関するいちごグループのノウハウを活用したバリューアップ
本投資法人は、ホテル用不動産等は効果的かつ戦略的なCAPEXの実施等を通じて物件
のバリューアップを図ることで、テナント（オペレーター）の売上の安定や増加に直接
的に貢献し得るアセットタイプであると考えています。本投資法人は、いちごグループ
の「心築」機能を軸としたビジネスモデルを活用し、効果的かつ戦略的なCAPEXを実施
することでアセットのポテンシャルを引き上げ、安全で質の高いホテル用不動産等を中
長期的に運用することが可能であると考えています。本投資法人は、ホテル用不動産等
への投資・運用を通じて、今後さらにその市場規模の拡大が期待される観光・宿泊産業
の成長を反映し、投資主とテナント（オペレーター）がWIN-WINの関係になり得る成長
モデルを追求します。
- 44 -
＜バリューアップ戦略を通じて、投資主とテナント（オペレーター）がそれぞれ利益を享受可能なサイ
クルを実現＞
b.
(i)
変動賃料形態の導入による利益成長の実現
アップサイド・ポテンシャルを追求できる賃料契約形態の導入
保有資産及び取得予定資産における賃貸借契約は、物件数ベースで、固定賃料のみの
賃貸借契約が締結されている物件が31.6%（取得予定資産の取得前は11.1%）、変動賃料
も含まれている賃貸借契約が締結されている物件が68.4%（取得予定資産取得前は
88.9%）となっています。本投資法人のポートフォリオは、賃料全体に占める変動賃料
の割合に照らして、インバウンド旅行者の増加や宿泊需要の拡大を背景にした賃料向上
の可能性を捕捉しやすく、賃料のアップサイド・ポテンシャルを追求可能であると、本
投資法人は考えています。一方、景気下降局面による収益への影響を考慮し、ポートフ
ォリオの賃料に占める変動賃料割合は賃料ベースで40%程度を目処に、アップサイドの
期待できる賃料契約形態を導入することで、投資主価値の最大化の追求を目指します。
＜取得予定資産取得後の賃料収入割合（物件数ベース・賃料ベース）＞
(注)
賃料収入割合は、「物件数ベース」については取得予定資産取得後の賃料形態ごとの物件数に、「賃料ベース」について
は平成27年5月から平成28年4月の12か月間の実績に基づいて本資産運用会社が試算した店舗賃料を除くホテルからの賃料
収入試算金額に基づいて算出しています。
- 45 -
＜賃料契約形態の概要＞
(注)
「GOP」とは、売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）を意味し、原則として、ホテルの売上高から、ホテル運営
経費を控除した残額を意味します。ホテル運営経費には一般的に以下のような費用項目が含まれます。①売上原価、②人
件費、③直接営業費（リネン費、アメニティ費、保守管理業務委託費、水道光熱費、消耗品費等）、④営業・販売促進
費、⑤間接費（通信費、支払手数料、ホテル営業に係る公租公課等）。別途注記する場合を除き、以下同じです。
(ii)
上場時取得資産のホテル運営実績
堅調な国内宿泊需要に加えインバウンド旅行者の増加を背景に高い客室稼働率(注1)
が維持され、本投資法人の上場時取得資産のADR(注2)及びRevPAR (注3) は上昇傾向にあ
ります。本投資法人は、今後も、変動賃料が含まれる物件を中心に固定賃料のみで構
成される物件も取得し、ポートフォリオ収益力を強化することで投資主価値の最大化
を目指します。
(注1)
「客室稼働率」は、一定期間中における、稼働した延べ客室数（予定していた滞在期間の宿泊料を支払っているにもか
かわらず滞在期限前にチェックアウトした客室に別の当日客を宿泊させる場合や、時間利用の場合も加算することがあ
ります。）の、全営業日における全延べ客室数に対する割合をいいます。以下同じです。
(注2) 「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計（料飲売上、その他売上
及びサービス料等を除きます。）を同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値を単位未満を四捨五入
して記載しています。以下同じです。
(注3) 「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間
の宿泊売上高合計（料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。）を同期間の販売可能客室数合計で除した値
を単位未満を四捨五入して記載しています。以下同じです。
＜上場時取得資産全体の運営実績＞
- 46 -
＜期中変動賃料が発生した7物件(注)の運営実績＞
(注)
「期中変動賃料が発生した7物件」とは、上場時取得資産のうち、「コンフォートホテル浜松」及び「ホテルサーブ神戸
アスタ」を除く7物件をいいます。
＜上場時取得資産の月次ADRの推移＞
c.
(i)
積極的なCAPEXの実施による利益成長の実現
バリューアップの実施と効果
本投資法人は、ポートフォリオの物件に対する効果的かつ戦略的なCAPEXの実施によ
り、バリューアップの効果をもたらすことによって着実な利益成長を図り、投資主価値
の最大化を目指します。バリューアップにあたっては、マーケット分析を基に各対象資
産のポジション及びポテンシャルを把握した上で、いちごグループの建築・開発チーム
のノウハウを最大限に活用し、当該資産のオペレーターともその運営方針を確認しなが
ら収益力の安定化、最大化を目指したリニューアル工事等（コンバージョン(注1)による
新たな収益機会の創造を含みます。）を実施します。
本投資法人は、ホテル用不動産等のバリューアップには、テナント（オペレーター）
も重要な役割を担っていると考えています。効率的で安定したキャッシュ・フローの達
成と更なる成長による資産価値最大化のために、本資産運用会社による最適なテナント
（オペレーター）の選択と適切な賃貸借契約条件の設定、ホテル運営のモニタリング、
収益構造の改革に向けた協議等を可能な範囲で継続的に行うことにより、本資産運用会
社とテナント（オペレーター）が協働していく体制を構築することを目指します。
平成27年12月以降に完了したバリューアップの具体的な事例は以下のとおりです。
ヴァリエホテル天神においては、1階フロント横のスペースを改修し、朝食を提供す
るレストランと常時開放されるラウンジスペースを新たに作りました。ラウンジスペー
スはWi-Fi対応のカフェのような空間で、宿泊客に無料でコーヒーを提供するほか、コ
ンセント付のテーブルとベンチシートを配置し、客室以外でも寛ぐことができる空間を
提供しています。本投資法人による取得以前に行われた客室改装に加え、ホテル内施設
を更に充実させることにより、顧客満足度を向上させ、より高いADRを目指すもので
す。1階改装後3か月間(注2)のADRは対前年同期間比で36.7%、RevPARは35.5%とそれぞれ
上昇しました(注3)。
ネストホテル札幌駅前においては、全客室162室の表装刷新とユニットバス改修工事
を行いました。さらに、ツインルーム36室のレイアウトを変更することによりトリプル
ルームとしての使用を可能にし、平成28年1月より使用を開始しています。トリプルル
ーム対応を可能とした36室の客室改装完了後2か月間 (注4) のADRは対前年同期間比で
20.9%、RevPARは24.8%とそれぞれ上昇し、客室全体でもADRが18.5%、RevPARが20.5%と
それぞれ上昇しました(注3)。
- 47 -
ネストホテル札幌大通においては、ツインルーム12室の客室改装及びレイアウト変更
を行い、トリプルルームとしての使用を可能にし、平成28年7月より使用を開始してい
ます。国内外の好調なレジャー需要を更に取り込むことによる収益向上を目指します。
(注1)
(注2)
(注3)
(注4)
「コンバージョン」とは、物件の現状の建物用途を変更することをいいます。以下同じです。
平成28年2月から平成28年4月までの3か月間を指します。
各数値の上昇には、当該バリューアップ以外の要因による部分も含まれる可能性があります。
平成28年3月から平成28年4月までの2か月間を指します。
＜主なバリューアップ事例＞
(注)
「比率」は対前年同期間に対する増減率を示します。なお、各数値の上昇には、当該バリューアップ以外の要因による部
分も含まれる可能性があります。
(ii)
今後の戦略的なCAPEXの実施予定
本投資法人は、戦略的なCAPEXによるバリューアップを通じてレジャー需要の更なる
取込み、客室改装（テナントとの共同改装を含みます。）によるADRの向上を目指しま
す。また、高稼働率が維持されている物件においては、非収益スペースの客室化によ
り、更なる収益力の強化を図ります。
＜今後予定している主な戦略的CAPEXによるバリューアップの内容＞
(注1)
(注2)
「予定期間」は、本書の提出日現在の予定であり、今後変更される可能性があります。またバリューアップ工事自体が行
われない可能性があります。
テナントとの共同改装を予定しています。
- 48 -
d.
(注)
ポートフォリオの早期成長の実現に向けた成長戦略
本投資法人は、いちごグループによる強力なスポンサーサポートを通じて、いちごグ
ループのソーシング力及びウェアハウジング機能(注)を活用した物件取得による外部成
長を目指します。
「ウェアハウジング機能」とは、いちごグループ又はいちごグループが組成するビークルが物件を取得し、一定期間保有
したのち、本投資法人に当該物件を売却する機能をいいます。以下同じです。
(i)
J-REITの取得対象としてのホテル等の宿泊施設
ホテル・旅館等の宿泊施設は、国内全体の資産ストックと比較してJ-REITが保有する
施設数が限られており、今後もJ-REITの取得対象資産として、適切なリノベーション等
によって再生した後に取得対象となり得るホテル用不動産等を含め、大きな拡大ポテン
シャルが存在するものと本投資法人は考えています。
＜J-REITによるホテル・旅館の取得の広がり＞
(注1)
①「国内のホテル・旅館」については、厚生労働省「平成26年度衛生行政報告例 生活衛生関係」に、②「J-REITが保有
するホテル・旅館」については、各J-REITの平成28年2月末日以前に終期が到来した計算期間の情報については一般社団
法人不動産証券化協会のARES J-REIT Property Databaseに、各J-REITの平成28年3月1日以降に終期が到来した又は到来
する計算期間の情報については各J-REITの公表資料に基づき、本資産運用会社作成。
(注2) 「国内のホテル・旅館」とは、ホテル営業又は旅館営業に供される宿泊施設をいい、所有者の性質上取得不可能なホテ
ル・旅館、J-REITの投資適格を満たさないホテル・旅館及び本投資法人の投資基準を満たさないホテル・旅館も一定数含
まれていると考えられます。また、「国内のホテル・旅館」は、簡易宿所営業及び下宿営業に供される宿泊施設を含みま
せん。
(注3) 「国内のホテル・旅館」については平成27年3月末日時点の施設数を、「J-REITが保有するホテル・旅館」については平
成28年4月末日時点の施設数を記載しています。
- 49 -
＜J-REITによるホテル・旅館等の宿泊施設の取得実績（取得価格(注2)ベース）＞
(注1)
各J-REITの平成28年2月末日以前に終期が到来した計算期間の情報については一般社団法人不動産証券化協会のARES JREIT Property Databaseに、各J-REITの平成28年3月1日以降に終期が到来した又は到来する計算期間の情報については各
J-REITの公表資料に基づき、本資産運用会社作成。
(注2) 本グラフにおいて「取得価格」は、各J-REITの公表資料において「取得価格」として記載されている数値を記載していま
す。
(注3) 平成28年の取得実績は、平成28年1月1日から平成28年4月30日までの取得実績を示しています。
(ii)
ホテルの築年数
国内のホテルは築20年以上経過した物件が多く、今後も築古物件は増加していくこ
とが想定されます。いちごグループによるスマイルホテル京都四条やヴァリエホテル
天神の再生実績に代表されるように、一定程度築年数が経過した物件であっても、適
切なバリューアップ等の投資(注1)を実施することにより、資産価値を向上させ、その
付加価値を高めることが可能です。本投資法人は、いちごグループが蓄積した不動産
の再生に係る豊富なノウハウを活用することにより、本投資法人の将来的な取得可能
物件が広がり、取得後のダウンタイム (注2)を最小限にする効率的な運用も可能となる
ものと考えています。本投資法人は、宿泊施設としての機能及び資産の質を考慮し、
いちごグループによる必要なリノベーションの実施も含め総合的に判断して、築年数
にかかわらず投資対象物件を選定します。
(注1)
適切なバリューアップ等の投資の実施例については、前記「(ロ) いちごグループの強みを活用した成長戦略の実現」を
ご参照下さい。
(注2) 「ダウンタイム」とは、リノベーションの実施やオペレーターの変更等バリューアップのための施策に伴い、ホテル営業
の一部又は全部を一時的に休止することによって対象物件からの収益が減少する期間をいいます。
＜築年数別着工床面積＞
(注1) 国土交通省「平成27年度建築着工統計調査報告」に基づき本資産運用会社作成。
(注2) 上図における着工床面積及び築年数の調査対象は、日本標準産業分類の「宿泊業」に定義する宿泊施設であり、一般公衆
に提供する営利的宿泊施設、特定の団体の会員のみに限られる宿泊施設、会社、官公署、学校、病院などの事業体附属の
宿泊施設及びキャンプ場が含まれます。なお、その場所で飲食、催事等のサービスを併せて提供する事業所も当該分類に
含まれます。
(注3) 上図における築年数は、各年度ごとの着工統計の数値を基に、平成28年度から当該年度を減じた年数を記載しており、実
際の建築後の経過年数と必ずしも一致しません。
- 50 -
(注4)
「スマイルホテル京都四条」及び「ヴァリエホテル天神」の築年数については、前記「② インベストメント・ハイライ
ト (ロ) 取得予定資産の投資ハイライト」、これらの物件に対して行ったバリューアップのための投資の内容について
は、前記「(ロ) いちごグループの強みを活用した成長戦略の実現」をご参照下さい。
(iii)
いちごグループの強みを活用した成長の実現
いちごグループは、物件取得、資産価値向上、物件譲渡、再投資を繰り返す、「心
築」機能を軸としたビジネスモデルを有しています。
本投資法人は、独自の物件取得ルートに加え、いちごグループによる不動産の資産
価値向上のノウハウとウェアハウジング機能を最大限活用し、更なる成長の実現を目
指します。
(iv)
取得予定資産におけるスポンサーによるバリューアップ事例
取得予定資産におけるいちごグループによるバリューアップ事例は以下の通りで
す。
(v)
いちごグループの豊富なパイプライン
いちごグループは、いちごグループが既に保有するホテル物件及びコンバージョンに
適した都内の住宅物件、いちごグループの開発物件等、豊富なパイプラインを有してい
ます。
- 51 -
＜いちごグループの保有資産＞
(注)
本書の提出日現在、これらの資産について、本投資法人はいちごグループと具体的な交渉を行っておらず、同日現在にお
いて取得する予定のものはありません。
(vi)
物件のコンバージョンを通じたパイプラインの拡充
いちごグループが首都圏に保有する住宅物件のコンバージョン、サービスアパート
メントの組入れ等により、中長期的にパイプラインの拡充を図ることを検討します。
(vii)
いちごグループの物件取得力及び与信力を背景にした「バックアップサポート」
本投資法人は最適なタイミングでの物件取得を実現するため、継続的に成長投資を
拡大しているいちごグループの物件取得力及び上場グループとしての与信力をバック
アップとして活用していくこととし、このようないちごグループによるスポンサーサ
ポート強化の一環として、本投資法人といちごグループホールディングスは、本投資
法人の要請がある場合、いちごグループホールディングスが信用補完に係るサポート
を有償で提供する旨を合意しています。
当該合意に基づき、本投資法人は、本投資法人に対する金融機関による融資若しく
は投資家による出資、本投資法人による不動産若しくは不動産を信託財産とする信託
受益権の取得、これらに関連する事項、又はその他本投資法人の運営に資する事項に
ついて、いちごグループホールディングスによる信用補完を得る必要があると判断し
た場合は、いちごグループホールディングスに対し信用補完を要請することができま
す。いちごグループホールディングスは、当該要請があった場合において、当該要請
が法令等に反することなく、かつ、スポンサーサポート契約の目的に合致すると判断
した場合、個別合意書を締結した上で、スポンサーレターの提出、保証契約の締結等
の方法により、有償(注)で、本投資法人の信用を補完します（以下、かかるサポート
を「バックアップサポート」といいます。）。
本投資法人は、バックアップサポートは、例えば、本投資法人が物件を取得できな
い場合の代替買主が確保されていること等により、売主が物件を本投資法人に譲渡す
ることを合意する上で一定の有意な効果をもたらし得るものと考えています。また、
バックアップサポートは、上記のように資金調達ができないために本投資法人がバッ
クアップサポート対象物件を取得できないこととなった場合であっても、本投資法人
が将来これらの物件をいちごグループホールディングスから取得できる可能性を確保
できるという意味においても、資産取得に関する有効なスポンサーサポートであると
考えています。本投資法人では、今後、本投資法人の成長に寄与する物件取得に際
し、信用補完の必要性等を考慮して、いちごグループと協議の上、いちごグループに
よるバックアップサポートを有効に活用していく方針です。
- 52 -
(注)
信用補完の対価は、信用補完の対象となる取引内容及び市場環境等により異なるため、個別案件ごとに当事者間の協議
によって決定することとなりますが、主に以下の要素等を考慮の上決定することとなります。
・スポンサーが物件を代替取得するために要する下記の取得コスト等
取得のためのデュー・ディリジェンスコスト
取得ビークルの設立及び維持管理費用
取引のために支払う仲介手数料
関連契約締結等に伴う法務専門家への委託コスト
・スポンサーが代替で負担する下記の資金コスト又は与信枠の設定維持コスト等
取得費用立替のための資金調達コスト
取得のための与信の設定及び維持コスト
・信用補完によってスポンサーが負う下記のリスク量に関する対価
売主がスポンサーに対して要求する補償のための債務負担等の可能性
・取引実行により投資法人が享受する下記の経済的利益等
対象物件取得のために既に投下した費用が無駄なものとなることの回避
再取得に係る取引手数料等の削減
物件取得が遅れることによる収益減少の回避
なお、上記対価の支払いを伴う信用補完は、利害関係者取引規程第4条第2項（9）に該当するため、その対価の支払い
については利害関係者取引規程第5条に基づき本資産運用会社のリスク・コンプライアンス委員会、本投資法人の役員会
及び本資産運用会社の投資運用委員会の順に審議されます。詳細は、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③
投資運用の意思決定機構 (ハ) 資産の取得及び売却に関する事項 d. 資金調達に関する事項」をご参照下さい。
(ハ)
いちごグループについて
いちごグループの持株会社であるいちごグループホールディングスは、平成23年1月、
旧いちごリートの資産運用会社を子会社化し、J-REIT事業に参入した後、同年8月にFCレ
ジデンシャル投資法人（以下「FCR」といいます。）の資産運用会社を子会社化しまし
た。さらに、同年11月にFCRを存続投資法人、旧いちごリートを消滅投資法人とする吸収
合併（合併後の商号：いちご不動産投資法人）（現商号：いちごオフィスリート投資法
人）及びFCRの資産運用会社を消滅会社、旧いちごリートの資産運用会社を存続会社とす
る吸収合併をそれぞれ実現しました。また、同年1月には、中小規模不動産や底地等にお
ける不動産ソリューション事業を行ういちご地所を設立し、資産クラスを問わず、投資家
のニーズに広く応えていくことができる体制を確立しています。同社は、いちごグループ
におけるJ-REIT事業のウェアハウジング機能も担っています。
また、平成24年11月、不動産の新規有効活用を図るため、いちごECOエナジーを設立
し、将来のインフラファンドの組成等も視野に入れたメガソーラー（大規模太陽光発電）
を主軸としたクリーンエネルギー事業を開始しました。
さらに、平成25年12月に、いちごグループホールディングスがいちごグループとして初
となる公募増資を実施すること等により164億円を調達し、手取金の一部を本投資法人の
ためのブリッジ案件の取得資金に充当し、いちごグループのウェアハウジング機能を強化
しました。平成26年1月には中期経営計画「Shift Up 2016」を発表しています。平成27年
10月には、本投資法人の継続的かつ安定的な成長と発展を目的としたスポンサーサポート
契約を締結しました。平成28年4月には新たな中期経営計画となる「Power Up 2019」を発
表しています。
本投資法人は、いちごグループの強力なスポンサーサポートを通じて、外部成長及び内
部成長を目指します。
＜ガバナンス体制＞
いちごグループは、コンプライアンスを重視した誠実なグループ経営を実践することを
目的として、持株会社（いちごグループホールディングス）及び本資産運用会社の機関設
計を指名委員会等設置会社としており、取締役の過半を社外取締役とし、その全員を東京
証券取引所の定める独立役員としています。
＜CSR活動（社会的責任活動）＞
いちごグループは、日本社会の一員として、国民のために果たすべき役割を以下のとお
り経営理念として定め、商号の由来である「一期一会」の心得のもと、この実現を最大の
目標とすることとしました。
- 53 -
経営理念
日本を世界一豊かに。
その未来へ心を尽くす一期一会の「いちご」
いちごグループにおけるCSR活動の取組事例は以下のとおりです。
いちごグループは、サステナブル（持続可能）な社会形成に向け、事業活動を通じた貢
献を目指しており、事業活動を通じた環境配慮へのコミットメントの表明として、環境省
の中央環境審議会の提言に基づき、持続可能な社会形成のために必要な責任と役割を果た
したいと考える金融機関の行動指針として策定された「21世紀金融行動原則」に署名参加
しており、いちごグループホールディングスによると、これは不動産運用を主業とする企
業グループとしては初めてとのことです。
また、いちごグループは、環境省が推進する低炭素社会の実現に向けたキャンペーン
「Fun to Share」の趣旨に賛同し、これまで培ってきた「心築」機能を活かし、不動産の
経済耐用年数の長期化、質の向上を図り、いわゆる「サステナブル不動産」、「サステナ
ブル社会」、ひいては低炭素社会への貢献に取り組むことを表明しています。
(ニ)
本投資法人のアクションプラン
本投資法人は、今後も、継続的な外部成長により投資主価値の向上を図るとともに、
安定性を確保しつつ成長性を訴求することが可能なポートフォリオを構築することによ
り、更なる成長を目指します。
(注)
アクションプランの内容はあくまで計画であり、その実現を保証するものではありません。また、現時点での計画であ
り、今後随時変更する可能性があります。
- 54 -
④
本投資法人のポートフォリオ構築方針
(イ) 本投資法人の投資対象
本投資法人は、ホテル用不動産等を主な投資対象とし、安定的なキャッシュ・フロー
を確保するとともに、宿泊需要の増加を背景に収益成長の可能性を有するポートフォリ
オの構築を目指します。本投資法人は、投資対象とするホテル用不動産等を「宿泊主
体・特化型ホテル」、「フルサービスホテル」、「リゾートホテル」、「その他宿泊施
設」の各ホテルタイプに分類し、個別物件の特性及び競争力等を見極めるためのデュ
ー・ディリジェンスを行った上で、ポートフォリオの質又は収益性の向上に資すること
が期待されるホテル用不動産等に対して厳選投資を行います。
本投資法人は、昨今のインバウンド旅行者の増加に着目し、ホテルマーケットの変遷
をとらえたホテル用不動産等への重点投資を行いますが、当面は成長性を追求しながら
も、需要の安定性、景気下降局面における収益への影響力等を考慮し、景気下降局面に
おいても相対的に安定的な収益力を確保することが可能であると本投資法人が考えてい
る宿泊主体・特化型ホテルに優先的に投資を行います。また、本投資法人は上場以降、
いちごグループのソーシング力とサポート体制を最大限に活用し、積極的な外部成長に
よるポートフォリオの拡大に併せて、投資地域、ホテルタイプ、賃料契約形態等の観点
から投資対象となるホテル用不動産等の分散を図り、収益の安定性と成長性を追求する
ポートフォリオの構築を目指します。そして、ポートフォリオの安定運用が可能となっ
たタイミングを総合的に判断し、より成長性を追求することが可能なリゾートホテルや
フルサービスホテルの取得を目指します。本投資法人が主な投資対象とする各ホテルタ
イプは以下のとおりです。
a.
宿泊主体・特化型ホテル
駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、ターミナル駅等の交通の
要所近隣、高速道路のインターチェンジ付近等に位置し、付帯施設を限定、又は最小限
にして宿泊を主体としたホテル及び宿泊に特化したホテル。
b. フルサービスホテル
駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、大都市圏、政令指定都
市、県庁所在地等の都市及び市街地近郊に位置し、宿泊施設に加え、レストランなどの
料飲施設・設備、宴会・会議場等の付帯施設を備えており、フルラインのサービスを提
供するホテル。
c. リゾートホテル
観光地、景勝地、レジャー施設近隣に位置し、比較的ゆとりのある宿泊施設とレスト
ラン、宴会場、会議場、スポーツ施設などより多様な付帯施設・設備を有するホテル。
d. その他宿泊施設
交通の利便性が高い都市部、都市近郊、駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等
の集客エリア、ターミナル駅等の交通の要所近隣等に位置し、旅館業法に定める旅館業
を経営するための宿泊施設で、ホテル以外の各宿泊施設及びサービスアパートメント
等。
- 55 -
本投資法人の投資対象地域は、国内の主要都市及びそれらに準ずる都市並びに有力な
観光資源を有する国内外の都市とし、収益の変動リスクを軽減するため、地域分散等を
図るものとします。また、ホテル用不動産等の営業部門収入の構成や所在地の特性によ
る分類においても、賃料収入が変動するリスクを軽減するため、投資対象の分散を図る
ものとします。
(ロ)
物件選定の基準
本投資法人は、物件選定にあたっては、それぞれ下記の5点に着目して、総合的な判
断を基に投資を行います。
a.
立地（Hard）：ホテル立地としての高い競争力
十分な集客が見込める主な都市圏の駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集
客エリア、景勝地、観光地、レジャー施設等の近隣に所在
b. 建物（Hard）：ホテル用不動産等としての物件クオリティ
宿泊設備及びその他必要な付帯設備が整っている点、改修によって利用可能な状態と
なり得る点を加味し、ホテル用不動産等として競争力が高い設備を有しているかを総合
的に判断
c. バリューアップ余地（Hard）：いちごグループの実績、ノウハウを活用したバリュー
アップ余地
効果的かつ戦略的なCAPEXを実施することで、安定的な運営又はアップサイドを獲得
する可能性を考慮
d. オペレーター（Soft）：オペレーターとしての信用力と高い運営能力
オペレーターとしての信用力、適切な運営を可能とする運営能力については、これま
でのオペレーターの運営実績及び今後の成長性等を総合的に判断
e. キャッシュ・フロー分析（Soft）：個別ホテルごとに異なるキャッシュ・フロー（賃
料収入）の詳細な分析と、賃料契約形態の適切な設定
ポートフォリオ全体のキャッシュ・フローの安定と成長を図るため、個別ホテルごと
のキャッシュ・フロー分析と適切な賃料契約形態による契約の締結を実施
- 56 -
(ハ)
a.
投資対象物件のデュー・ディリジェンス
投資対象物件の取得における検討項目
投資対象物件の取得にあたっては、下記「投資対象物件の取得における検討項目」に
挙げる調査項目に基づいて、経済的調査、物理的調査及び法律的調査を実施し、十分な
デュー・ディリジェンスを行います。
＜投資対象物件の取得における検討項目＞
調 査 項 目
経済的調査
調
①
②
③
④
⑤
⑥
⑦
⑧
⑨
⑩
⑪
①
②
③
物理的調査
④
⑤
⑥
⑦
⑧
①
②
③
④
⑤
法律的調査
⑥
⑦
⑧
⑨
⑩
査
内
容
投資対象物件の不動産鑑定評価(注1)
テナントの信用力、過去の賃料収入状況
過去稼働率の推移、賃料水準の動向
投資対象物件の立地するエリア特性（周辺不動産の利用状況、商圏分析等）
投資対象物件の立地するエリアの空室率の推移及び予測
投資対象物件の用途・規模の適合性
鉄道等主要交通機関や官公署等の利便施設からの利便性
投資対象物件の収益（賃料・共益費等）の適正性
投資対象物件の敷金・保証金等の適正性
投資対象物件の建物管理状況の適正性
投資対象物件の費用（管理費・水光熱費・修繕費等）の適正性
建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいま
す。）・都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」
といいます。）等関連法令に対する遵守状況
建物主要構造・規模・築年数・設計者・確認検査機関・施工業者等
賃貸可能面積・貸室形状・防災設備・警備方法・共用部分（エレベーターホール、トイレ、
給湯室、共用廊下等）・駐車場・昇降機設備等の状況
耐震性能
地震PML(注2)（予想最大損失率）の検証
緊急修繕の必要性や長期修繕計画の検証
アスベスト・PCB等の有害物質の使用・保管状況
土壌汚染状況等環境調査
不動産登記簿謄本・公図の調査
土地境界確定の状況、境界紛争の調査
賃貸借契約・転貸借契約・使用貸借契約等の調査
区分所有建物の場合
(ア）管理規約・協定書等の調査
(イ）敷地権登記設定の有無・専有部分とその敷地利用権の分離処分禁止の措置
(ウ）他の区分所有者の属性
共有持分の場合
(ア）共有持分不分割特約及びその旨の登記の調査
(イ）共有者の属性や共有者間における特約・協定・債権債務等の有無
(ウ）賃貸借契約の内容・賃料債権・敷金返還債務の調査
借地権の場合
(ア）借地権に対する対抗要件の具備の状況
(イ）借地権売却時の承諾料の有無及び金額
(ウ）借地権設定者の属性や特約等の有無
テナントとの紛争の可能性
優先交渉権の有無
前所有者の状況（否認権及び許害行為取消権の確認）
不動産を信託する信託の受益権については信託契約の内容
(注1)
不動産鑑定評価は、適正な投資採算価値をあらわす特定価格とします。なお、不動産鑑定業者は、特定価格の鑑定実績、
又は不動産投資信託に組込まれている不動産等の鑑定実績に乏しい鑑定業者は選定しません。
開発案件で対象建物が未竣工のため不動産鑑定評価を得ることが困難な場合、竣工予定の建物が予定どおり竣工したも
のと想定した価格を不動産鑑定士が鑑定評価手法を適用して求めた不動産価格調査報告書をもって不動産鑑定評価に代え
ることがあります。その場合、建物竣工後速やかに不動産鑑定評価を取得するものとします。
(注2) PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個々の建築物に関するものと、ポ
ートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一的な定義はありませんが、上記においては、PMLとは想定した
予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に
起こる可能性が10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）
で示したものをいいます。以下同じです。
- 57 -
b.
投資対象物件の取得における事業調査
また、ホテル用不動産等で経営されるホテル事業に関しては下記「投資対象物件の取
得における事業調査」に挙げる各項目について、可能な限りの調査を実施するととも
に、当該結果を踏まえた上で、当該ホテル事業の生み出すキャッシュ・フロー、賃料収
入の予想及びそれに基づく収益価格等の投資採算性についての検証を実施し、投資判断
を行います。
＜投資対象物件の取得における事業調査＞
調 査 項 目
調
①
②
設備・施設
③
④
①
ホテルマーケット
②
③
①
ホテル各部門の
オペレーション
②
事業調査
テナント部門の
オペレーション
その他費用項目
③
①
②
①
②
③
④
⑤
①
許認可
①
重要契約
(注)
査
内
容
客室
客室数/客室タイプ/客室面積等
レストラン・料飲施設
施設数/施設構成等
宴会施設
施設数/施設構成/結婚式場等
その他施設・機能等
地域経済・マーケット全般
主要経済指標、地域統計、観光関連データ、宿泊需給等
ホテル立地
周辺環境/アクセス/周辺施設/交通インフラ等
競合マーケット
競合ホテルの営業動向/競合の新規参入・開発計画等
部門売上
主要指標（宿泊部門の客室稼働率、ADR、RevPAR等、宴会部門の
一般宴会・婚礼件数等、レストラン部門の利用客数、客単価
等）/セールスマーケティングの実施状況と費用対効果等
部門費用
主要指標（各部門の原価率、人件費率、一般管理費率、保守管
理費等）
その他
テナント調査
テナント信用力・賃料延滞状況等
テナント構成
リース資産の保有状況
損害保険の付保状況
公租公課（固定資産税、都市計画税）
ライセンス料、フランチャイズ手数料等
FF&E(注)更新費用
営業の許認可の確認
旅館業法/食品衛生法（昭和22年法律第233号。その後の改正を
含みます。）/酒類販売免許/たばこ事業法（昭和59年法律第68
号。その後の改正を含みます。）/風俗営業等の規制及び業務の
適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号。その後の改正を
含みます。）/その他営業許可・届出
運営に関する重要契約
ホテル賃借人、テナント又は運営受託者との間の賃貸借契約/運
営委託契約/業務委託契約等
「FF&E」とは、Furniture、Fixture & Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品並びに厨房機器等、ホテル運営
に必要な資産をいいます。原則的にFF&Eは償却資産です。以下同じです。
- 58 -
c.
投資不動産の基本スペック
投資対象物件の取得にあたっては、原則として、専門性・客観性・透明性確保のた
め、建物状況評価、耐震性調査、環境調査、不動産鑑定評価及び市場調査を利害関係を
有しない独立した外部業者へ委託し、その結果を基に詳細に検討し、原則として下記
「投資不動産の基本スペック」に定める「基本スペック」の基準を考慮のうえ、投資判
断を行います。ただし、「基本スペック」の一部を満たさない物件であっても、物件の
競争力・収益性等を勘案した上で総合的に判断して取得することがあります。
＜投資不動産の基本スペック＞
事 項
基 準
用途（ホテル用不動産等の場合そのタイプ）、地域、規模等の特性を、総合的に分析・検
立地
討した上で投資判断を行うこととします。
築年数
宿泊施設としての機能及び資産の質等を考慮し、必要なリノベーションを行うことも含め
総合的に判断します。
面積・仕様・設備
用途（ホテル用不動産等の場合そのタイプ）、地域、規模等の特性を、総合的に分析・検
討した上で投資判断を行うこととします。
都市計画法・建築基準法等の各種公法上の法規制を遵守していることを原則とします。た
遵法性
だし、既存不適格物件、また各種法規制に適合していない物件であっても、将来的にその
違法性が是正されることが見込まれている物件については、投資することがあります。
耐震性能
新耐震基準(注1)又は同等の耐震性能を有するものとします。
地震PML
非超過確率90%信頼値で投資不動産単体のPML20%以下。ポートフォリオのPMLは10%以下を
(予想最大損失率)
維持するものとします。
原則として、アスベストを使用している建物は、投資不動産の対象外とし
ます。ただし、環境調査等によりアスベストの飛散防止措置がなされてお
アスベスト
アスベストに関する法的規制の動向を、注意深く見守り、将来的に規制が
変更強化された場合には、本スペックも速やかに見直すこととします。
アスベスト・PCB等の
有害物質についての基準
PCB
その他
土壌汚染
り飛散の可能性が極めて低いと判明した場合は、法令遵守のために建物解
体時に発生する費用等を考慮して、取得することも可能とします。
PCBがポリ塩化ビフェニル廃棄物の適正な処理の推進に関する特別措置法
（平成13年法律第65号。その後の改正を含みます。）に従って保管されて
いれば投資不動産の対象とします。ただし、保管費用等を考慮して取得価
格を決定するものとします。
上記以外の有害物質についても十分に考慮します。
投資不動産の所在土地が、指定区域(注2)に指定、又は過去に指定区域に指定されていた
場合は投資対象外とします。
また、投資不動産について、環境調査により土壌汚染(注3)が存することが判明した場合
は、汚染の分布状況・除去等に要する費用を考慮して取得価格を決定するものとします。
(注1)
新耐震基準とは、建築基準法施行令の一部を改正する政令（昭和55年政令第196号）による改正（昭和56年施行）後の
建築基準法施行令（昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。）に基づく構造基準をいいます。
(注2) 指定区域とは、土壌汚染対策法の一部を改正する法律（平成21年法律第23号）第1条の規定による改正前の土壌汚染対
策法（平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。）（以下「土壌汚染対策法」といいます。）第5条第4項で定義
される指定区域並びに土壌汚染対策法第6条第4項で定義される要措置区域及び同法第11条第2項で定義される形質変更
時要届出区域をいいます。
(注3) 土壌汚染は、土壌汚染対策法及び国・地方公共団体により施行（公布後の場合は予定も含みます。）された土壌汚染に
かかる法令・指針等によって定められた有害物質についての基準値を超過する状態であることを指します。
(ニ)
不動産等を投資対象とする場合は、原則として、5億円を最低投資額とし、不動産対
応証券を投資対象とする場合は、原則として、1千万円を最低投資額とします。ただ
し、物件特性や収益性等を考慮の上、これ以外の物件にも投資することができるもの
とします。
- 59 -
⑤
本投資法人のポートフォリオの特徴
(イ) ポートフォリオサマリー
本投資法人の保有資産及び取得予定資産のポートフォリオは、すべて宿泊主体・特化
型ホテルで構成されており、取得予定資産取得後のポートフォリオの概要は、以下のと
おりです。
(注)
「平均償却後NOI利回り」は、以下の計算式により求められる数値を記載しています。以下同じです。
平均償却後NOI利回り＝各保有資産及び取得予定資産に係る（鑑定NOI － 減価償却費(*)）の合計 ÷ 保有資産及び取得
予定資産の取得（予定）価格の合計
(*) 定額法により本資産運用会社が一定の仮定のもとに算出した試算値です。
なお、平均償却後NOI利回りは、不動産鑑定評価書に記載された金額を基に本資産運用会社において算出した数値であ
り、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではなく、また、取得予定資産の取得後における実際の償却後NOI利回りと一
致するとは限りません。
(ロ)
主要な変動賃料導入物件における主要指標の比較
主要な変動賃料導入物件における主要指数（ADR、RevPAR及び客室稼働率）の推移は
以下のとおりです。
a. ネストホテル札幌駅前
- 60 -
b.
ネストホテル札幌大通
c.
スマイルホテル東京阿佐ヶ谷
d.
スマイルホテル浅草
e.
スマイルホテル京都四条
- 61 -
f.
ホテルビスタプレミオ京都
g.
チサンイン大阪ほんまち
h.
ネストホテル大阪心斎橋
i.
ネストホテル松山
- 62 -
j.
ヴァリエホテル天神
k.
ネストホテル那覇
(注1)
(注2)
「ホテルウィングインターナショナル名古屋」及び「ホテルサーブアスタ神戸」についてはテナントの同意がないため記
載していません。
取得予定資産については、取得先から提供された情報に基づいて記載しています。
- 63 -
⑥ 投資対象アセットタイプとしてのホテルの特徴
インバウンド旅行者数の増加を背景に国内のホテル需要は増加傾向にある一方、ホテルの供給
量は長期的に見て低い水準にあることから、ホテルの客室稼働率は高い水準で推移しています。
また、日本政府の政策としてインバウンド旅行者数の増加を目標として掲げた政策を推進してい
ることや、他方で、直近ではホテルの工事原価が上昇傾向にありホテルの供給量が増えにくい環
境にあることから、今後も長期的に見てホテルは魅力的なアセットタイプであると本投資法人は
考えています。
(イ)
a.
ホテルマーケットを取り巻く環境
国内の宿泊施設の延べ宿泊者数の推移
観光庁「宿泊旅行統計調査」によると、平成24年以降の延べ宿泊者数は増加傾向にあり、
また、平成27年の延べ宿泊者数は約420百万人と過去最高を記録しており、ホテル等の宿泊施
設への宿泊需要は増加傾向にあります。
(注1)
平成20年から平成27年までの各年の観光庁「宿泊旅行統計調査」（従業者数10人以上施設集計）に基づき本資産運用会社
作成。
(注2) 調査対象とされた宿泊施設は、平成22年第1四半期（1月～3月）の調査まではホテル、旅館及び簡易宿所であり、同第2四
半期（4月～6月）の調査からはホテル、旅館、簡易宿所、会社・団体の宿泊所などです。なお、「旅館」とは、和式の構
造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、簡易宿所以外のものを、「ホテル」とは、
洋式の構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、簡易宿所以外のものを、「簡易宿
所」とは、宿泊する場所を多数の人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営
業のものを、「会社・団体の宿泊施設」とは、会社・団体の所属員など特定の人を宿泊させる営業のもの（会員宿泊所、
共済組合宿泊所、保養所、ユースホステルなど）をいいます。
- 64 -
b.
国内の宿泊施設の着工件数及び着工床面積の推移
ホテル等の宿泊施設に対する宿泊需要が順調に増加している一方、国内の宿泊施設の着工
件数及び着工床面積は低下傾向にあり、増加するホテル等の宿泊施設への需要に反して、ホ
テル等の宿泊施設の供給は限定的であると本投資法人は考えています。このことからホテル
の客室稼働率が高水準で推移することが期待できます。
(注1) 国土交通省「平成27年度建築着工統計調査報告」に基づき本資産運用会社作成。
(注2) 調査対象は、日本標準産業分類の「宿泊業」に定義する宿泊施設であり、一般公衆に提供する営利的宿泊施設、特定の団
体の会員のみに限られる宿泊施設、会社、官公署、学校、病院などの事業体附属の宿泊施設及びキャンプ場が含まれま
す。なお、その場所で飲食、催事等のサービスを併せて提供する事業所も当該分類に含まれます。
c.
東京都内におけるホテル等の宿泊施設の工事原価の推移
不動産市況の回復による土地価格の上昇や東京オリンピックの開催を背景とした建設需要
の増加を受けて、東京都内におけるホテル等の宿泊施設の工事原価は上昇傾向にあります。
また、本投資法人は、大阪・名古屋・福岡等の主要都市における工事原価についても同様の
傾向があり、今後も引き続き国内のホテルの供給は限定的となると考えています。
(注1) 一般財団法人建設物価調査会の公表する、基準接続指数、標準指数、構造別平均指数に基づき本資産運用会社作成。
(注2) 東京都内におけるホテル等の宿泊施設の工事原価について、平成17年の平均値を100とし、各年の平均値を指数化してい
るものです。
(注3) 調査対象は、一般財団法人建設物価調査会が提供する情報であるジャパン・ビルディング・コスト・インフォメーション
（JBCI）において「宿泊施設」と定義する宿泊施設であり、シティホテル（ビジネスホテル）、リゾート施設（リゾート
ホテル、旅館、保養所等）が含まれます。
- 65 -
d.
国内のホテルタイプ別客室稼働率の推移
宿泊主体・特化型ホテルに分類されるビジネスホテル及びフルサービスホテルに分類され
るシティホテルは高い客室稼働率で安定的に推移しており、中でもビジネスホテルは景気変
動局面においても客室稼働率が大きく変化していないことから、景気変動による影響を受け
にくいものと本投資法人は考えています。
(注1)
平成20年から平成27年までの各年の観光庁「宿泊旅行統計調査」（従業者数10人以上施設集計）に基づき本資産運用会社
作成。
(注2) 上記宿泊旅行統計調査において、「旅館」とは、和式の構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊
させる営業で、簡易宿所以外のものを、「リゾートホテル」とは、ホテルのうち行楽地や保養地に建てられた、主に観光
客を対象とするものを、「ビジネスホテル」とは、ホテルのうち主に出張ビジネスマンを対象とするものを、「シティホ
テル」とは、ホテルのうちリゾートホテル、ビジネスホテル以外の都市部に立地するものをいいます。なお、簡易宿所と
は、宿泊する場所を多数の人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業のも
のをいいます。
(ロ)
インバウンド旅行者等の動向
平成24年には、新たな「観光立国推進基本計画」が日本政府により承認され、これに従
い、訪日観光を促進する様々な施策が実施されてきました。過去数年にわたり、インバウン
ド旅行者及び国内旅行客の数は安定的に増加してきました。特に平成27年は訪日外国人旅行
客数が記録的な年であり、過去最高の約20百万人が日本を訪れました。また、観光庁の公表
資料によると、平成32年には40百万人のインバウンド旅行者数を目指すとともに、平成32年
までに観光客の国内旅行における消費を21兆円とする計画を発表しています。インバウンド
旅行者数の増加や国内旅行の消費の増加は、新たな宿泊需要を創出し、ホテルの業績向上に
寄与するものと本投資法人は考えています。本投資法人はこうしたインバウンド旅行者数の
増加や国内旅行の消費の増加を的確に捉え、ポートフォリオの収益力の向上を目指します。
- 66 -
a.
インバウンド旅行者数
日本政府観光局「訪日外客数の動向」によると、インバウンド旅行者数は増加傾向にあ
り、平成27年には19百万人を超えて推移しています。日本政府は、インバウンド旅行者数を
平成32年までに40百万人、平成42年までに60百万人まで増やす目標を掲げており、アジア地
域の経済成長による所得の増加、ビザの免除や発給要件の緩和、国際空港の発着枠増加等が
進むことにより、インバウンド旅行者数が継続的に増加していくものと本投資法人は考えて
います。
(注)
平成23年から平成27年までの各年の実績値については日本政府観光局（JNTO）「訪日外客数の動向」、予測値については
首相官邸の公表資料等に基づき、本資産運用会社作成。
b.
インバウンド旅行者都道府県別訪問率
観光庁「宿泊旅行統計調査」によると、取得予定資産の多くはインバウンド旅行者訪問率
が比較的高い都道府県に所在しており、本投資法人は、取得予定資産がインバウンド旅行者
数の増加に伴う宿泊需要の増加の恩恵を受けることが可能な立地を有すると判断していま
す。また、本投資法人はインバウンド旅行者のエリアにおける動向についても分析を行いな
がら、戦略的な投資により、今後も継続的に増加することが考えられるインバウンド旅行者
による宿泊需要の獲得を目指します。
(注1) 平成27年の観光庁「宿泊旅行統計調査」（従業者数10人以上施設集計）に基づき本資産運用会社作成。
(注2) 上図における「訪問率」は、宿泊施設の外国人宿泊者数全体に占める各都道府県に所在する宿泊施設の外国人宿泊者数の
割合をいいます。なお、「宿泊施設」には簡易宿所を含みます。
- 67 -
c.
インバウンド旅行者消費動向
インバウンド旅行者の消費額及び1人当たり消費額は増加傾向にあります。
(注1) 平成23年から平成27年までの各年の観光庁「訪日外国人消費動向調査」に基づき本資産運用会社作成。
(注2) 上図における「消費額」及び「1人当たり消費額」は、トランジット、乗員、1年以上の滞在等を除く日本を出国する訪日
外国人客を調査対象とし、サンプル調査により推計された数値です。
d.
保有資産又は取得予定資産が所在する各都道府県の外国人宿泊者数の推移
保有資産又は取得予定資産が所在する各都道府県の外国人宿泊者数の推移は下記のとおり
です。なお、下記の各括弧内には、当該都道府県に所在する本投資法人の保有資産又は取得
予定資産の名称を記載しています。
(i)
京都府の外国人宿泊者数の推移（スマイルホテル京都四条、ホテルビスタプレミオ京
都）
(注1)
平成25年から平成27年までの各年及び平成28年1月から3月までの観光庁「宿泊旅行統計調査」（従業者数10人以上施設集
計）に基づき本資産運用会社作成。下記(ii)から(xii)について同じです。
(注2) 調査対象とされた宿泊施設は、ホテル、旅館、簡易宿所、会社・団体の宿泊所などです。なお、「旅館」とは、和式の構
造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、簡易宿所以外のものを、「ホテル」とは、
洋式の構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、簡易宿所以外のものを、「簡易宿
所」とは、宿泊する場所を多数の人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営
業のものを、「会社・団体の宿泊施設」とは、会社・団体の所属員など特定の人を宿泊させる営業のもの（会員宿泊所、
共済組合宿泊所、保養所、ユースホステルなど）をいいます。下記(ii)から(xii)について同じです。
- 68 -
(ii)
愛知県の外国人宿泊者数の推移（ホテルウィングインターナショナル名古屋、コンフォ
ートホテル中部国際空港）
(iii)
北海道の外国人宿泊者数の推移（ネストホテル札幌駅前、ネストホテル札幌大通、コン
フォートホテル釧路）
(iv)
大阪府の外国人宿泊者数の推移（チサンイン大阪ほんまち、ネストホテル大阪心斎橋）
- 69 -
(v)
静岡県の外国人宿泊者数の推移（コンフォートホテル浜松）
(vi)
兵庫県の外国人宿泊者数の推移（ホテルサーブ神戸アスタ）
(vii)
福岡県の外国人宿泊者数の推移（ヴァリエホテル天神）
- 70 -
(viii)
東京都の外国人宿泊者数の推移（スマイルホテル東京阿佐ヶ谷、スマイルホテル浅草、
ホテルリブマックス日本橋箱崎）
(ix)
沖縄県の外国人宿泊者数の推移（ネストホテル那覇）
(x)
愛媛県の外国人宿泊者数の推移（ネストホテル松山）
- 71 -
(xi)
岡山県の外国人宿泊者数の推移（コンフォートホテル岡山）
(xii)
三重県の外国人宿泊者数の推移（コンフォートホテル鈴鹿）
- 72 -
⑦
本投資法人の財務戦略
(イ) 基本方針
本投資法人は、中長期に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用
の安定性を優先し、機動的な財務戦略を実行していきます。
a.
エクイティ・ファイナンス
新投資口の発行は、経済環境、市場動向、LTV(注)や投資物件の取得時期等を勘案した
上で、投資口の希薄化に配慮しつつ実行します。
(注)
「LTV」は、以下の計算式により算出されます。以下同じです。
LTV＝（借入金額＋投資法人債発行残高）/総資産額（*）
（*） 「総資産額」は、直近の決算期の貸借対照表記載の総資産額をいいます。
b.
デット・ファイナンス
主要金融機関を中心としたレンダーフォーメーションを構築し、長期・短期の借入期
間及び固定・変動の金利形態等のバランス、返済期限の分散を図りながら、効率的な資
金調達を実行します。また、LTVは資金余力の確保に留意し、適切な水準の範囲で運営
を行います。さらに、投資法人債の発行等による資金調達の多様化にも積極的に取り組
みます。
c.
LTV水準
資金調達余力の確保に留意しつつ、原則として60%を上限とし、財務健全性を確保す
るようにします。ただし、新たな投資対象資産の取得、資産評価の変動により一時的に
60%を超えることがあります。
(ロ)
低金利環境を活用した財務基盤の安定性向上
・低金利環境下での資金調達の活用により、金利コストの低減、借入金利の固定化、
返済期限の長期化・分散化を目指します。
・適切なLTVコントロール及びレンダーフォーメーションのさらなる進展を図りま
す。
(ハ)
安定的な財務基盤の継続的推進
本投資法人は、金利コストの低減、金利の固定化、借入期間の長期化及び適切なLTV
コントロール等を念頭に安定的な財務基盤の継続を目指した財務運営を推進していま
す。
本投資法人の有利子負債の状況（平成28年1月末日時点）は、以下のとおりです。
(ニ)
将来の借換えに備えた返済期限の長期化・分散化
本投資法人は、将来の既存借入金の返済時における借換えリスク低減のため、返済期
限の長期化・分散化を図っています。
本投資法人の有利子負債の返済期限の分散状況（平成28年6月末日時点）は、以下の
とおりです。
- 73 -
(ホ)
強固なレンダーフォーメーションの構築
本投資法人は、メガバンクを中心とした強固なレンダーフォーメーションを構築して
います。
本投資法人の平成28年6月末日時点の有利子負債の金融機関別借入残高の状況は、以
下のとおりです。
(注)
グラフの中の金融機関名は略称を使用しています。
(ヘ)
更なる財務基盤強化に向けた継続的な取組
本投資法人は、資産規模の拡大に伴い、レンダーフォーメーションの強化及び返済期
限の長期化・分散化、金利コストの低減、適切なLTVコントロール等に継続的に取組む
ことにより財務基盤の強化を図り、将来的な長期発行体格付の取得、資金調達条件への
好影響及び資金調達手段の多様化等につなげていくことを目指します。
⑧
投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制
本投資法人は、いちごグループの総合力を活用し、投資主価値の向上を追求していきま
す。これにあたっては、適切なガバナンス体制が重要であると考えています。具体的には以
下の各種施策を講じています。
(イ)
利害関係者取引における意思決定フロー
前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構
資産の取得及び売却に関する事項」をご参照下さい。
- 74 -
(ハ)
(ロ)
スポンサーによる本投資法人への出資
本資産運用会社の親会社である、いちごグループホールディングスは、本投資法人の
投資口6,500口を保有しています。
いちごグループが本投資法人に出資し、本投資法人の投資主の利益といちごグループ
の利益を一致させることが、本投資法人の投資主価値の向上に資するものと、本投資法
人は考えています。
(ハ)
投資主利益と連動した資産運用報酬体系の導入
総資産及び1口当たり分配金に連動した資産運用報酬体系を導入することにより、投
資家と利益を共有し得るコミットメントだけでなく、ポートフォリオの価値の向上を目
指します。資産運用報酬体系の詳細は、後記「4 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等
② 本資産運用会社への資産運用報酬（規約第38条及び別紙）」をご参照下さい。
- 75 -
（２）【投資対象】
① 投資対象とする資産の種類
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等資産に
対する投資として運用することを目的とします（規約第29条）。
そして、本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券（以下「不動産関連資産」といいま
す。）を投資対象とします（規約第31条）。
(イ)
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
上記①柱書に規定する不動産等とは以下に掲げるものをいいます。
不動産
不動産の賃借権
地上権
外国の法令に基づくa.からc.までに掲げる資産
不動産、不動産の賃借権、地上権又はd.に掲げる資産を信託する信託の受益権（不動
産に付随する金銭と併せて信託する包括信託を含みます。）
信託財産を主として不動産、不動産の賃借権、地上権又はd.に掲げる資産に対する投
資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
当事者の一方が相手方の行う上記a.からf.までに掲げる資産の運用のために出資を行
い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当
該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動
産に関する匿名組合出資持分」といいます。）
信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用するこ
とを目的とする金銭の信託の受益権
外国の法令に準拠して組成されたe.からh.までに掲げる資産と同様の性質を有する資
産
(ロ)
上記①柱書に規定する不動産対応証券とは、次に掲げるもののうち資産の2分の1を超
える額を不動産等に投資することを目的とするものをいいます。
a. 優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を
含みます。以下「資産流動化法」といいます。）第2条第9項に規定する優先出資証券
をいいます。）
b. 受益証券（投信法第2条第7項に規定する受益証券をいいます。）
c. 投資証券（投信法第2条第15項に規定する投資証券をいいます。）
d. 特定目的信託の受益証券（資産流動化法第2条第15項に規定する受益証券（上記(イ)
e.、f.、h.又はi.に掲げる資産に該当するものを除きます。）をいいます。）
e. 外国の法令に準拠して組成されたa.からd.までに掲げる資産と同等の性質を有する資
産
(ハ)
本投資法人は、不動産関連資産のほか、次に掲げる特定資産に投資することができま
す。
a. 預金
b. コール・ローン
c. 譲渡性預金証書
d. 有価証券（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その
後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。）第3条第1号に規定するも
のをいいます。ただし、上記(イ) e.からi.まで、上記(ロ) a.からe.まで、本(ハ)
e.及びi.並びに下記(ニ) a.、h.及びi.に掲げる資産に該当するものを除きます。）
e. 不動産の保有会社、管理会社等の株式（外国の法令に準拠した法人に係るものを含み
ますが、実質的に不動産関連資産に投資することを目的とする場合又は不動産関連資
産への投資に付随し若しくは関連する場合に限ります。）
f. 金銭債権（投信法施行令第3条第7号に規定するものをいいます。ただし、上記a.から
c.までに掲げる資産を除きます。）
g. デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第3条第2号に規定するものをいいま
す。）
- 76 -
h.
i.
再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第3条第11号に規定するものをいいま
す。）
信託財産を主として上記a.からh.までに掲げる資産に対する投資として運用すること
を目的とする金銭の信託の受益権
(ニ)
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
k.
l.
本投資法人は、不動産関連資産及び上記(ハ)に規定する特定資産のほか、不動産関連
資産への投資に当たり必要がある場合には、次に掲げる資産に投資することができま
す。
会社法に規定する持分会社の出資持分（実質的に不動産関連資産に投資することを目
的とする場合又は不動産関連資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限りま
す。）
資産流動化法に規定する特定出資（実質的に不動産関連資産に投資することを目的と
する場合又は不動産関連資産への投資に付随し若しくは関連する場合に限ります。）
商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。以下「商標法」といいま
す。）に規定する商標権（商標法第18条第1項に規定するものをいいます。）並びに
その専用使用権（商標法第30条に規定するものをいいます。）及び通常使用権（商標
法第31条に規定するものをいいます。）
著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。以下「著作権法」といい
ます。）に規定する著作権（著作権法第17条第1項に規定するものをいいます。）並
びに著作者人格権（著作権法第17条第1項に規定するものをいいます。）及び著作隣
接権（著作権法第89条に規定するものをいいます。）
温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）に規定する温泉の源泉
を利用する権利及び当該温泉に関する設備等
民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。以下「民法」といいます。）
に規定する動産のうち、設備、備品その他の構造上又は利用上不動産に附加されたも
の（ただし、上記(ハ) h.に掲げる資産を除きます。）
地役権
上記a.からg.までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の
信託の受益権
民法第667条に規定する組合の出資持分（不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役
権を出資することにより設立され、その賃貸、運営又は管理等を目的としたものに限
ります。）
各種保険契約に係る権利（不動産関連資産の投資に係るリスクを軽減することを目的
とする場合に限ります。）
地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みま
す。）に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権（温室効果ガスに関
する排出権を含みます。）
不動産関連資産への投資に付随して取得するその他の権利（運用資産のテナントが利
用するフィットネスクラブの施設利用権その他の権利を含むがこれに限りません。）
(ホ)
金融商品取引法第2条第2項に定める有価証券表示権利について当該権利を表示する有
価証券が発行されていない場合においては、当該権利を当該有価証券とみなして、上
記(イ)から(ニ)までを適用します。
②
投資基準及び種類別、地域別、用途別等による投資割合
投資基準については、前記「(1) 投資方針 ④ 本投資法人のポートフォリオ構築方針
(ロ) 物件選定の基準」をご参照下さい。
種類別、地域別、用途別等による投資割合は特に設けません。
③
海外不動産保有法人の株式等
該当事項はありません。
- 77 -
④
取得予定資産の概要
(イ) 取得予定資産の概要
取得予定資産の取得予定価格、比率、鑑定評価額、売主及び取得予定年月日は以下の
とおりです。
本投資法人は、一般募集の対象となる本投資口の発行により調達した資金及び借入金
により、取得予定資産を取得することを予定しています。
本投資法人は、取得予定資産のすべてについて、平成28年7月22日に信託受益権売買
契約（以下「売買契約」といいます。）をそれぞれ締結しており、売主との間で、各信
託受益権の譲渡について合意しています。
各売買契約においては、本投資法人が売買代金の支払いに必要な資金調達（増資、借
入等を含みますがこれに限られません。）を完了できたこと、並びに本投資法人が取引
実行日までの間に公募による新投資口の発行及び投資口の売出しの実施を完了している
ことが、本投資法人の義務履行の条件とされており、かかる条件が充足されない場合に
は一般的に違約金等の支払義務は発生しません。
なお、売主は、利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当することから、本資産
運用会社は、利害関係者取引規程その他の社内規程に基づき、必要な審議及び決議を経
ています。本資産運用会社の利害関係者取引規程については、後記「7 管理及び運営の
概要 (2) 利害関係人との取引制限 ② 利害関係者取引規程」をご参照下さい。
ホテル
タイプ
(注1)
物件
番号
010
011
宿
泊
主
体
・
特
化
型
ホ
テ
ル
012
物件名称
ネストホテル大阪心斎橋
コンフォートホテル
中部国際空港
スマイルホテル
東京阿佐ヶ谷
取得予定
価格
（百万円）
比率（%）
(注2)
鑑定評価額
（百万円）
7,600
27.9
7,660
5,308
19.5
5,770
3,910
14.3
3,940
013
ネストホテル那覇
3,750
13.8
3,770
014
スマイルホテル浅草
1,920
7.0
2,020
015
ネストホテル松山
1,610
5.9
1,640
016
ホテルリブマックス
日本橋箱崎
1,360
5.0
1,410
017
コンフォートホテル岡山
1,200
4.4
1,220
018
コンフォートホテル釧路
300
1.1
413
019
コンフォートホテル鈴鹿
300
1.1
370
27,258
100.0
28,213
合計
(注1)
売主
合同会社西日本
ホールディングス
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
－
取得予定
年月日
(注3)
平成28年
8月17日
平成28年
8月17日
平成28年
8月17日
平成28年
8月17日
平成28年
8月17日
平成28年
8月17日
平成28年
8月17日
平成28年
8月17日
平成28年
8月17日
平成28年
8月17日
－
「ホテルタイプ」は、本投資法人が投資対象とするホテルタイプ別に従い、「宿泊主体・特化型ホテル」、「フルサー
ビスホテル」、「リゾートホテル」及び「その他宿泊施設」のいずれかを記載しています。各ホテルタイプの定義につ
いては、前記「(1) 投資方針 ④ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (イ) 本投資法人の投資対象」をご参照下さ
い。以下同じです。
(注2) 「比率」は、取得予定価格の合計額に対する各取得予定資産の取得予定価格の比率を記載しています。
(注3) 「取得予定年月日」は、各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された取得予定年月日を記載してい
ます。以下同じです。
- 78 -
(ロ)
所在地、面積、規模等
取得予定資産の所在地、土地面積、延床面積、建築時期、年間固定賃料、総賃貸面
積、総賃貸可能面積、稼働率、テナント数、総客室数は以下のとおりです。
ホ
テ
ル
タ
イ
プ
宿
泊
主
体
・
特
化
型
ホ
テ
ル
物
件
番
号
物件名称
010
テ
ナ
ン
ト
数
所在地
土地
面積
（㎡）
(注1)
延床
面積
（㎡）
(注2)
ネストホテル
大阪心斎橋
大阪府
大阪市
1,072.78
7,968.49
昭和59年
8月
128
8,057.26
8,057.26
100%
1
302
011
コンフォートホテ
ル中部国際空港
愛知県
常滑市
6,637.11 11,599.63
平成16年
11月
平成18年
6月
302
11,599.63
11,599.63
100%
1
346
012
スマイルホテル
東京阿佐ヶ谷
東京都
杉並区
919.72
2,732.47
平成5年
1月
58
2,721.70
2,721.70
100%
8
112
013
ネストホテル那覇
沖縄県
那覇市
2,322.62
9,240.20
昭和50年
2月
100
9,240.20
9,240.20
100%
1
193
014
スマイルホテル
浅草
東京都
台東区
361.38
1,793.43
平成4年
9月
31
1,793.43
1,793.43
100%
1
96
015
ネストホテル松山
愛媛県
松山市
1,692.01
6,671.94
昭和63年
11月
69
6,671.94
6,671.94
100%
1
190
016
ホテルリブマック
ス日本橋箱崎
東京都
中央区
123.54
853.00
平成27年
2月
-
853.00
853.00
100%
1
48
017
コンフォート
ホテル岡山
岡山県
岡山市
986.26
5,543.70
昭和58年
11月
91
5,543.70
5,543.70
100%
1
208
018
コンフォート
ホテル釧路
北海道
釧路市
895.05
3,180.58
平成21年
8月
36
3,180.58
3,180.58
100%
1
126
019
コンフォート
ホテル鈴鹿
三重県
鈴鹿市
553.26
2,186.65
平成19年
7月
30
2,186.65
2,186.65
100%
1
105
850
51,848.09
51,848.09
100%
17
1,726
合計／平均
－
(注1)
(注2)
15,563.73 51,770.09
建築時期
(注3)
－
年間
固定賃料
（百万円）
(注4)
総賃貸
面積
（㎡）
(注5)
総賃貸
可能面積
（㎡）
(注6)
稼働率
(注7)
総客
室数
（室）
(注8)
「土地面積」は、登記簿上表示されている地積を記載しています。以下同じです。
「延床面積」は、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の面積は含みません。以下
同じです。
(注3)
(注4)
「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。以下同じです。
上記各物件について締結されている賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年
間固定賃料」欄には、当該賃貸借契約に定める平成28年8月から平成29年7月までの年間固定賃料又は年間最低保証賃料
の金額を記載しています。ホテルリブマックス日本橋箱崎については、賃借人より賃料の開示について同意を得られて
いないため、非開示としています（かかる金額は「合計」欄においても除外しています。）。また、スマイルホテル東
京阿佐ヶ谷については、店舗部分の賃料の開示について同意を得られていないため、これを除外した金額を記載してい
ます（かかる金額は「合計」欄においても除外しています。）。以下、本「④ 取得予定資産の概要」において同じで
す。
(注5)
「総賃貸面積」は、平成28年5月31日現在における各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記
載しています。
(注6)
「総賃貸可能面積」は、平成28年5月31日現在における各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき
賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。
(注7)
「稼働率」は、平成28年5月31日時点の稼働率を記載しています。なお、本書の提出日現在、最近5年の間に賃貸借契約
を締結していないため、最近5年の稼働率の推移は記載していません。
(注8)
「総客室数」は、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。以下同じです。
- 79 -
(ハ)
信託受益権の概要
取得予定資産の信託受託者及び信託期間満了日は以下のとおりです。
物件
番号
010
011
012
物件名称
ネストホテル大阪心斎橋
コンフォートホテル
中部国際空港
スマイルホテル
東京阿佐ヶ谷
信託受託者(注1)
信託期間満了日(注2)
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成38年8月31日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成38年8月31日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成38年8月31日
013
ネストホテル那覇
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成38年8月31日
014
スマイルホテル浅草
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成38年8月31日
015
ネストホテル松山
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成38年8月31日
016
ホテルリブマックス
日本橋箱崎
みずほ信託銀行株式会社
平成38年8月31日
017
コンフォートホテル岡山
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成38年8月31日
018
コンフォートホテル釧路
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成38年8月31日
019
コンフォートホテル鈴鹿
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成38年8月31日
(注1)
「信託受託者」は、本書の提出日現在における信託受託者を記載しています。
(注2)
「信託期間満了日」は、本書の提出日現在において予定されている信託期間満了日を記載しています。
- 80 -
(ニ)
取得予定資産に関する権利関係の従前の経緯
取得予定資産の現信託受益者、現信託受益者における取得時期及び現信託受益者によ
る取得価格は以下のとおりです。
a.
信託受益権の取得による取得予定資産
物件
番号
010
011
012
物件名称
ネストホテル
大阪心斎橋
コンフォートホテル
中部国際空港
スマイルホテル
東京阿佐ヶ谷
013
ネストホテル那覇
014
スマイルホテル浅草
015
ネストホテル松山
016
017
018
019
ホテルリブマックス
日本橋箱崎
コンフォートホテル
岡山
コンフォートホテル
釧路
コンフォートホテル
鈴鹿
現信託受益者
現信託受益者における
取得時期(注1)
合同会社西日本
ホールディングス
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
合同会社
心斎橋地所
現信託受益者による取得価格
（百万円）(注2)
平成27年12月17日
4,935
平成28年2月15日
5,245
平成27年12月17日
2,850
平成27年12月17日
2,180
平成27年12月17日
1,330
平成27年12月17日
1,170
平成27年9月30日
1,230
平成27年12月17日
990
平成28年2月15日
350
平成28年2月15日
320
(注1) 「現信託受益者における取得時期」は、信託受益権取得日を不動産登記簿に基づき記載しています。
(注2) 「現信託受益者による取得価格」は、本投資法人の取得予定日において、現信託受益者における取得時期より1年が経過
していない物件を対象に、現信託受益者が当該物件の取得に要した金額（各売買契約に記載された売買金額で、取得に
係る諸費用、公租公課の清算金及び消費税等を含みません。）を参考情報として記載しています。
- 81 -
(ホ)
不動産鑑定評価書の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、大和不動産鑑定株式会社から、各取得予定資産に
係る不動産鑑定評価書を取得しています。
本投資法人及び本資産運用会社が平成28年5月1日を価格時点として取得している各取
得予定資産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。なお、当該各不動産
鑑定評価書における各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとど
まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するもの
ではありません。また、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社並びに本投資
法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
ホ
テ
ル
タ
イ
プ
宿
泊
主
体
・
特
化
型
ホ
テ
ル
収益価格（百万円）
物
件
番
号
物件名称
鑑定
積算
直接
不動産鑑定機関
評価額
価格
還元法
（百万円） （百万円）
による
価格
還元 DCF法に
割引率
利回り
よる
（%）
（%）
価格
最終
還元
利回り
（%）
償却後
鑑定NOI
NOI
利回り
利回り
鑑定NOI
（%）
（%）
（千円） (注1)
(注2)
010
ネストホテル
大阪心斎橋
大和不動産鑑定
株式会社
7,660
2,290
7,740
4.6
7,620
4.4
4.8
405,398
5.3
4.6
011
コンフォート
ホテル
中部国際空港
大和不動産鑑定
株式会社
5,770
5,790
5,850
4.1
5,730
3.9
4.3
265,972
5.0
4.0
012
スマイルホテル
東京阿佐ヶ谷
大和不動産鑑定
株式会社
3,940
1,080
4,000
4.5
3,920
4.3
4.7
196,574
5.0
4.0
013
ネストホテル
那覇
大和不動産鑑定
株式会社
3,770
1,250
3,800
5.4
3,750
5.2
5.6
230,778
6.2
4.7
014
スマイルホテル
浅草
大和不動産鑑定
株式会社
2,020
544
2,040
4.2
2,010
4.0
4.4
96,908
5.0
3.7
015
ネストホテル
松山
大和不動産鑑定
株式会社
1,640
1,180
1,640
5.8
1,640
5.6
6.0
119,875
7.4
5.5
016
ホテルリブマッ
クス日本橋箱崎
大和不動産鑑定
株式会社
1,410
599
1,430
4.6
1,400
4.4
4.8
66,216
4.9
3.5
017
コンフォート
ホテル岡山
大和不動産鑑定
株式会社
1,220
569
1,210
5.4
1,220
5.2
5.6
79,287
6.6
4.7
018
コンフォート
ホテル釧路
大和不動産鑑定
株式会社
413
850
412
5.6
414
5.4
5.8
23,167
7.7
4.8
019
コンフォート
ホテル鈴鹿
大和不動産鑑定
株式会社
370
452
371
5.1
370
4.9
5.3
23,011
7.7
5.1
28,213
14,604
28,493
-
28,074
-
- 1,507,190
5.5
4.3
合計／平均
(注1)
(注2)
「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIを取得予定価格で除した数値を記載しています。なお、鑑定NOI利回りは、不動産鑑定評
価書に記載された金額を基に本資産運用会社において算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値で
はなく、また、取得予定資産の取得後における実際のNOI利回りと一致するとは限りません。
「償却後NOI利回り」は、以下の計算式により求められる数値を記載しています。
償却後NOI利回り＝各取得予定資産に係る（鑑定NOI － 減価償却費(*)） ÷ 当該取得予定資産に係る取得予定価格
(*) 定額法により本資産運用会社が一定の仮定のもとに算出した試算値です。
なお、償却後NOI利回りは、不動産鑑定評価書に記載された金額を基に本資産運用会社において算出した数値であり、
不動産鑑定評価書に記載されている数値ではなく、また、取得予定資産の取得後における実際の償却後NOI利回りと一致
するとは限りません。
- 82 -
(ヘ)
建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各取得予定資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及
び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社より取得しています。なお、建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を
示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありませ
ん。また、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社並びに本投資法人及び本資産
運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
物件
番号
010
011
012
物件名称
調査業者
ネストホテル
大阪心斎橋
コンフォートホテル中部
国際空港
スマイルホテル
東京阿佐ヶ谷
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
013
ネストホテル那覇
014
スマイルホテル浅草
015
ネストホテル松山
016
ホテルリブマックス
日本橋箱崎
017
コンフォートホテル岡山
018
コンフォートホテル釧路
019
コンフォートホテル鈴鹿
調査書作成年月
(注1)
緊急・短期修繕費
（千円）(注1)
長期修繕費
（千円）(注2)
平成28年5月
0
38,515
平成28年5月
0
37,999
平成28年5月
0
13,066
平成28年5月
0
23,363
平成28年5月
0
8,465
平成28年5月
0
23,862
平成28年5月
0
1,471
平成28年5月
0
16,538
平成28年5月
0
3,774
平成28年5月
0
7,207
「緊急・短期修繕費」は、緊急に必要とされる費用及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況評価報
告書に記載された費用の合計を記載しています。以下同じです。
(注2) 「長期修繕費」は、今後12年間に予測される1年あたりの修繕更新費用（緊急・短期修繕費を除きます。）を記載してい
ます。以下同じです。
- 83 -
(ト)
地震リスク分析等の概要
本投資法人は、各取得予定資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環とし
て、SOMPOリスケアマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行ってい
ます。当該分析は、構造図面・構造計算書を基に、独自の構造評価方法で建物の耐震性
能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として
評価しています。その評価を基に建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザー
ド及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値（予想最
大損失率）を算定しています。同社作成の「地震PML評価報告書」に記載された各取得
予定資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。なお、地震PML評価報告書の記載は
報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するもの
ではありません。また、SOMPOリスケアマネジメント株式会社並びに本投資法人及び本
資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
物件番号
物件名称
010
ネストホテル大阪心斎橋
011
コンフォートホテル中部国際空港
012
スマイルホテル東京阿佐ヶ谷
6.31
013
ネストホテル那覇
4.63
014
スマイルホテル浅草
3.92
015
ネストホテル松山
5.68
016
ホテルリブマックス日本橋箱崎
3.20
017
コンフォートホテル岡山
5.12
018
コンフォートホテル釧路
8.82
019
コンフォートホテル鈴鹿
7.39
ポートフォリオ全体(注)
(注)
PML値（%）
5.70
13.57
3.39
「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、SOMPOリスケアマネジメント株式会社による平成28年5月付「ポートフォリオ地
震PML評価報告書」に基づき、保有資産を含むポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。
- 84 -
(チ)
取得予定資産の設計者、構造設計者、施工者及び確認検査機関
取得予定資産の設計者、構造設計者、施工者及び確認検査機関は以下のとおりです。
物件
番号
物件名称
010
設計者
構造設計者
施工者
ネストホテル
大阪心斎橋
株式会社錢高組
一級建築士事務
所
株式会社錢高組
一級建築士事務
所
株式会社錢高組
大阪支社
大阪市建築主事
011
コンフォート
ホテル
中部国際空港
株式会社竹中工
務店一級建築士
事務所
株式会社竹中工
務店名古屋一級
建築士事務所
株式会社竹中工
務店名古屋支店
日本ERI株式会社
012
スマイルホテル
東京阿佐ヶ谷
新建設一級建築
士事務所
新建設一級建築
士事務所
新建設株式会社
東京都杉並区建築
主事
013
ネストホテル
那覇
日成設計株式会
社
日成設計株式会
社
株式会社大林組
東京本社
那覇市建築主事
014
スマイルホテル
浅草
株式会社建築設
計事務所アトリ
エ・コア
株式会社建築設
計事務所アトリ
エ・コア
新建設株式会社
東京都台東区建築
主事
015
ネストホテル松山
株式会社大建設
計工務
株式会社大建設
計工務
清水建設株式会
社四国支店
松山市建築主事
016
ホテルリブマック
ス日本橋箱崎
住協建設株式会
社東京支店一級
建築士事務所
住協建設株式会
社東京支店一級
建築士事務所
住協建設株式会
社
株式会社グッド・
アイズ建築検査機
構
017
コンフォート
ホテル岡山
清水建設株式会
社
清水建設株式会
社
清水建設株式会
社 広島支店
岡山市建築主事
018
コンフォート
ホテル釧路
大成建設株式会
社一級建築士事
務所
大成建設株式会
社一級建築士事
務所
大成建設株式会
社札幌支店
釧路市建築主事
019
コンフォート
ホテル鈴鹿
株式会社竹中工
務店名古屋一級
建築士事務所
株式会社竹中工
務店名古屋一級
建築士事務所
株式会社竹中工
務店名古屋支店
ビューローベリタ
スジャパン株式会
社
- 85 -
確認検査機関
(リ)
担保の状況
本書の提出日現在、各取得予定資産について、本投資法人が設定を合意又は約束して
いる担保権はありません。
(ヌ) 各取得予定資産の試算年間総賃料額
本投資法人が、各取得予定資産の売主又はテナントから提供を受けた各物件の過去の
売上実績等を基礎として、各物件から得られる年間総賃料額の試算値は、以下のとおり
です。
ただし、当該試算値は、本投資法人が各物件の売主又はテナントから提供を受けた各
物件の一定期間における売上実績等を便宜的に使用して算定した参考値に過ぎません。
実際の変動賃料額及び年間総賃料額は、各物件における将来のテナントの売上げ等によ
り決定されますが、当該時点の売上げ等は上記売上実績等と必ずしも一致するものでは
なく、場合によっては大きく異なる可能性があり、本投資法人が得られる実際の年間総
賃料額は、以下に記載の金額から大きく異なる可能性があります。
テナント名
試算年間総賃料額（百万円）
(注1)
物件名称
比率（%）
ネストホテルジャパン
株式会社
ネストホテル大阪心斎橋
426
27.4
株式会社グリーンズ
コンフォートホテル
中部国際空港
302
19.5
株式会社ホスピタリティ
オペレーションズ
スマイルホテル
東京阿佐ヶ谷
180
11.6
ネストホテルジャパン
株式会社
ネストホテル那覇
247
15.9
株式会社ホスピタリティ
オペレーションズ
スマイルホテル浅草
103
6.7
ネストホテルジャパン
株式会社
ネストホテル松山
132
8.5
株式会社リブ・マックス
ホテルリブマックス
日本橋箱崎(注2)
-
-
株式会社グリーンズ
コンフォートホテル岡山
91
5.9
株式会社グリーンズ
コンフォートホテル釧路
36
2.4
株式会社グリーンズ
コンフォートホテル鈴鹿
30
2.0
1,553
100.0
合計
―
(注1)
「試算年間総賃料額」は、平成27年5月から平成28年4月までの12か月間の各物件の売上実績等及びGOP（左記のGOPの内
容については、後記「⑤ 個別信託不動産の概要 (ハ) 「運営実績」の概要」をご参照下さい。）実績値を基礎とし
て、現在の賃貸借契約に基づいて算出された固定賃料及び変動賃料の合計額です。
(注2) 賃借人より賃料の開示について同意を得られていないため、非開示としています（かかる金額は「合計」欄においても
除外しています。）。
- 86 -
⑤
個別信託不動産の概要
本投資法人が取得する個別の信託不動産の概要は、以下のとおりです。なお、記載事項に
関する説明は以下のとおりです。
(イ) 「特定資産の概要」欄に関する説明
・ 「取得予定価格」は、各信託受益権の売買契約に定める売買金額（物件取得に関する
業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手
数料等を除きます。）を記載しています。
・ 「所在地」は、住居表示（住居表示が実施されていない場合は、地番）を記載してい
ます。
・ 「アクセス」は、本資産運用会社が算出した各駅からの距離を分速80mで歩いた場合
の時間（単位未満切上げ）又は不動産鑑定評価書若しくは建物状況評価報告書に記載
された時間を記載しています。
・ 土地及び建物の「所有形態」には、本投資法人又は信託不動産に関して不動産信託の
受託者が保有する予定の権利の種類を記載しています。敷地権が設定されている建物
の区分所有権を取得する場合は、登記簿上表示されている敷地権の比率を括弧内に記
載しています。
・ 土地の「面積」は、登記簿上表示されている地積を記載しています。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載
しています。
・ 土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条第1項に定める、建築物の建築面積の敷地
面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載し
ています。なお、当該物件が複数の建ぺい率の指定を受けている場合には、該当する
複数の建ぺい率を記載しています。
・ 土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対
する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載していま
す。なお、当該物件が複数の容積率の指定を受けている場合には、該当する複数の容
積率を記載しています。
・ 建物の区分所有権を取得する場合は、取得予定の専有部分の登記簿上表示されている
床面積を、建物全体の専有部分の登記簿上表示されている床面積の合計で除した比率
を、建物の「所有形態」の括弧内に記載しています。
・ 建物の「用途」は、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載していま
す。
・ 建物の「延床面積」は、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。附
属建物の面積は含みません。
・ 建物の「構造・階数」は、登記簿上表示されている構造を記載しています。なお、
「構造・階数」欄の記載の略称は、それぞれ次のとおりです。
RC造：鉄筋コンクリート造、SRC造：鉄骨鉄筋コンクリート造、S造：鉄骨造、F：
階、B：地下
・ 建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当
時の社名で記載しています。
・ 建物の「建築時期」は、登記簿上表示されている新築年月日を記載しています。
・ 「信託受託者」は、信託受託者となる予定の者を記載しています。
・ 「不動産鑑定機関」は、不動産鑑定評価書の作成者を記載しています。
・ 「総客室数」には、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
・ 「PM会社」は、各取得予定資産の取得予定日から、当該不動産に関してプロパティ・
マネジメント業務を委託するプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
・ 「特記事項」は、不動産の権利関係や利用等及び評価額、収益性、処分性への影響度
を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
・ 「立地特性等」には、不動産鑑定評価書、建物状況評価報告書、マーケット・レポー
ト及び不動産の建築主がウェブサイト等で公表している情報等を参考にした、本資産
運用会社の判断を記載しています。
- 87 -
(ロ)
・
・
「賃貸借の概要」欄に関する説明
「賃貸借の概要」欄は、各不動産に関し、ホテルに係る賃貸借を行っているテナント
との賃貸借契約の内容を記載しています。
「賃借人」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金・保証
金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約につい
て」及び「違約金」は、各取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の賃
貸借契約及びそれに関連して締結された合意書面の内容を記載しています。
(ハ)
・
・
・
・
・
・
・
「運営実績」の概要
「運営実績」は、取得先から取得した情報を原則としてそのまま記載しています。
「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値を記載しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷（対象期間中の全客室数×対象期
間の営業日数）
なお、予定していた滞在期間の宿泊料を支払っているにもかかわらず滞在期限前にチ
ェックアウトした客室に別の当日客を宿泊させる場合や、時間利用の場合に、上記
「対象期間中に稼働した延べ客室数」に加算することがあり得るため、客室稼働率は
100%を超える場合があります。以下同じです。
「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売
上高合計（料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。）を同期間の販売客
室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値を単位未満を四捨五入して記載していま
す。以下同じです。
「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per
Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計（料飲売上、その他売上及びサ
ービス料等を除きます。）を同期間の販売可能客室数合計で除した値を単位未満を四
捨五入して記載しています。以下同じです。
「売上高」とは、賃借人が取得予定資産において旅行宿泊施設運営事業及びその付帯
事業により得た収入のことをいいます。取得予定資産と一体として運営されている施
設において得られた収入であっても、当該施設が取得予定資産に含まれなければ、売
上高には含まれません。なお、売上高については、単位未満を四捨五入して記載して
います。以下同じです。
「GOP」とは、売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）を意味し、原則とし
て、ホテルの売上高から、ホテル運営経費を控除した値をいいます。ホテル運営経費
には一般的に以下のような費用項目が含まれます。なお、GOPについては、単位未満
を四捨五入して記載しています。以下同じです。
①売上原価、②人件費、③直接営業費（リネン費、アメニティ費、保守管理業務
委託費、水道光熱費、消耗品費等）、④営業・販売促進費、⑤間接費（通信費、
支払手数料、ホテル営業に係る公租公課等）。
「累計」は、「客室稼働率」、「ADR」及び「RevPAR」については、平成27年5月から
平成28年4月までの平均値を、「売上高」及び「GOP」については、平成27年5月から
平成28年4月までの期間の合計値を記載しています。
(ニ)
・
「鑑定評価書の概要」欄に関する説明
「鑑定評価書の概要」欄は、大和不動産鑑定株式会社から取得した不動産鑑定評価書
に基づいて記載しています。
- 88 -
010
ネストホテル大阪心斎橋
特定資産の概要
特定資産の種類
取得予定価格
取得予定年月日
所在地（住居表
示）
アクセス
土地
建物
信託受託者
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
立地特性等
不動産信託受益権
7,600百万円
平成28年8月17日
大阪府大阪市中央区南船場二丁目4番10号
大阪市営地下堺筋線・長堀鶴見緑地線「長堀橋」駅徒歩約1分、地下鉄御堂筋線
「心斎橋」駅徒歩約6分
所有形態
所有権
面積
1,072.78㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/800%
所有形態
所有権
用途
ホテル
延床面積
7,968.49㎡
構造・階数
SRC造13F
設計者
株式会社錢高組一級建築士事務所
施工者
株式会社錢高組大阪支社
建築時期
昭和59年8月28日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
大和不動産鑑定株式会社
302室
ＢＭＳ株式会社
1. 本物件には、建築物における駐車施設の附置等に関する条例に基づき、機械式
立体駐車場が設置されていますが、現在、点検修繕中のため稼働を休止してい
ます。
1. 大阪市営地下鉄堺筋線・長堀鶴見緑地線「長堀橋」駅徒歩約1分、大阪市営地
下鉄御堂筋線「心斎橋」駅徒歩約6分の心斎橋エリアに位置する宿泊特化型ホ
テル。
2. ホテル周辺は大型商業施設や飲食店舗が集積する大阪市内有数の商業繁華性の
高いエリアであり、ビジネス及び国内外レジャー需要の取り込みに優れた立
地。市内の主要な観光スポットであるユニバーサル・スタジオ・ジャパンや京
セラドーム等へのアクセスにも優れている。
3. 平成26年から「ネストホテル」にリブランドされ、現在に至っている。
- 89 -
賃貸借の概要
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
敷金・保証金
期間満了時の更新について
賃料改定について
中途解約について
違約金
(注)
ネストホテルジャパン株式会社
賃貸借契約（定期借家）
平成26年2月1日から平成37年12月16日までの11年10か月間
8,057.26㎡
最低保証賃料(注)：128,555,633円/年額
変動賃料：当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率を乗じた額及び当
該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額
敷金：32,200,000円、保証金：該当なし
本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借
人は、協議の上、再契約にかかる条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を
始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結することができる。
本契約に借地借家法第32条は適用されないものとする。
賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間開始日以降、賃貸借期間満了日までの期間中、本契約
の他の条項に定める場合の他、賃貸人と賃借人が解約の6か月前までに書面にて通知を
し、解約の合意をした場合を除き、本契約を解約することができない。
-
最低保証賃料は平成28年8月から平成29年7月までの最低保証賃料（年額）を記載しています。
運営実績
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
（百万円）
平成27年
5月
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
累計
4月
89.4
94.5
97.1
98.7
94.0
96.8
93.5
95.5
91.5
94.0
96.0
83.4
93.7
8,340
7,891
8,745
9,477
8,686
9,374
9,395
8,801
8,642
9,033
9,459
9,464
8,942
7,453
7,455
8,488
9,356
8,166
9,070
8,781
8,406
7,909
8,491
9,076
7,888
8,378
78
75
88
96
82
94
88
87
81
82
93
79
1,022
45
42
52
57
49
59
52
51
48
46
56
46
603
- 90 -
鑑定評価書の概要
7,660,000,000円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年5月1日
鑑定評価額
不動産鑑定機関
価格時点
項目
内容
収益価格
7,660,000,000円
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失合計
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
7,740,000,000円
438,096,000円
438,096,000円
0円
32,697,867円
0円
0円
2,825,667円
2,400,000円
0円
24,770,200円
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
511,520円
2,190,480円
405,398,133円
644,000円
純収益
還元利回り
資本的支出
50,144,391円
355,897,742円
4.6％
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
7,620,000,000円
4.4％
4.8％
2,290,000,000円
77.5％
22.5％
資産価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項
- 91 -
概要等
DCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直
接還元法による収益価格からの検証も行い左記の通り
試算
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均修繕費
用を計上
見積額に基づき月200,000円を計上
土地については、平成28年度実績額に基づき、負担水
準を考慮の上査定し、計上。建物については平成28年
度実績額を参考に査定し、計上（償却資産税を含む）
保険料見積額を計上
変動費用として運用収益の0.5％相当額を計上
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面
双方の観点から総合的に勘案のうえ運用利回り2.0％と
査定
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均更新費
にFF&Eリザーブを考慮のうえ計上
類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件
及び建物条件並びに契約賃料の変動可能性の程度、権
利関係、契約条件等のその他の条件によるスプレッド
を加減し査定
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る
利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動
産の市場性等を考慮して査定
建物の積算価格及びFF&Eの積算価格の合計を、土地の
積算価格、建物の積算価格及びFF&Eの積算価格の合計
で除した比率を記載
特になし
011
コンフォートホテル中部国際空港
特定資産の概要
特定資産の種類
取得予定価格
取得予定年月日
所在地（住居表
示）
アクセス
土地
建物
信託受託者
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
立地特性等
不動産信託受益権
5,308百万円
平成28年8月17日
愛知県常滑市セントレア四丁目2番3号
中部国際空港から徒歩約5分、名鉄空港線「中部国際空港」駅徒歩約3分
所有形態
所有権
① 3,314.30㎡
面積
② 3,322.81㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/500%
所有形態
所有権
用途
ホテル
① 5,250.18㎡
延床面積
② 6,349.45㎡
構造・階数
RC造8F
設計者
株式会社竹中工務店一級建築士事務所
施工者
株式会社竹中工務店名古屋支店
① 平成16年11月2日
建築時期
② 平成18年6月29日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
大和不動産鑑定株式会社
346室
株式会社ユニホー
1. 本件建物の確認申請図から排煙窓の位置が変更され又は未設置となっているた
め、排煙面積が不足している可能性がありますが、売主の費用負担により是正
することを売主との間で合意しています。
2. 屋外避難階段から2m以内の位置に排気口が設置されていますが、売主の費用負
担により是正することを売主との間で合意しています。
1. 中部国際空港から徒歩約5分、名鉄空港線「中部国際空港」駅から徒歩約3分、
駅と空港の連絡通路に接続する宿泊特化型ホテル。
2. 近年LCCの離発着が増加する国際空港に近接しており、ビジネス、観光目的及
び空港関係者の宿泊拠点としてホテルに適したロケーション。中部北陸地方の
新しい観光ルートとして注目されているドラゴンルートの拠点に位置付けられ
ており、インバウンド客を中心に観光需要の増加が見込まれる。
3. シングル（約20㎡）、ダブル（約25㎡）、ツイン（約25㎡）と幅広い客室タイ
プで、観光、ビジネスの両面の需要を十分満たす構成。客室は海側又は空港側
に面しており、いずれの客室からも良好な眺望が期待できる。
- 92 -
賃貸借の概要
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
敷金・保証金
期間満了時の更新について
賃料改定について
中途解約について
違約金
株式会社グリーンズ
賃貸借契約（定期借家）
平成24年12月27日から平成39年12月26日までの15年間
11,599.63㎡
固定賃料：25,240,333円/月額
変動賃料：なし
敷金：151,441,998円、保証金：該当なし
賃貸借期間満了により終了する。ただし、賃貸人及び賃借人は、協議のうえ、賃貸借期
間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約を締結することができる。
賃貸人及び賃借人は、借地借家法第32条に定める借賃増減額請求権を放棄し、賃料を改
訂できない。ただし、賃料は平成24年12月27日から起算して8年後の応当日までの期間経
過以降の期間においては、諸般の経済情勢の変化、公租公課を考慮し、3年毎に賃貸人及
び賃借人は、相手方に対して賃料改定の協議を申し入れる事ができ、協議の結果合意に
至った場合は賃料は変更されるものとする。
平成24年12月27日から起算して8年後の応当日までの期間は本契約を解除できない。以降
賃貸人及び賃借人いずれのやむを得ない事由により賃貸借期間満了前に本契約を解除し
ようとする場合には、1年前に書面により通知をし、協議の上解除ができるものとする。
本契約が解除により終了した場合は、当該解除の通知を行った当事者が、建物の減価償
却残存価額の50％相当額を支払わなければならない。
なお、建物本体の減価償却の基準は償却年数39年の定額法、設備の減価償却の基準は償
却年数15年の定額法による。
運営実績
平成27年
5月
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
（百万円）(注)
(注)
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
累計
4月
88.2
89.3
91.0
93.3
90.7
90.9
91.2
84.8
82.4
81.2
83.1
91.8
88.2
8,462
8,221
8,578
8,710
8,646
8,572
8,403
8,584
8,572
8,620
8,454
8,577
8,533
7,467
7,338
7,808
8,127
7,844
7,792
7,667
7,282
7,062
7,001
7,026
7,877
7,524
91
87
96
100
93
95
90
88
85
79
85
92
1,081
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
賃借人よりGOPの実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
- 93 -
鑑定評価額
不動産鑑定機関
価格時点
項目
鑑定評価書の概要
5,770,000,000円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年5月1日
内容
収益価格
5,770,000,000円
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失合計
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
5,850,000,000円
302,883,996円
302,883,996円
0円
36,911,569円
0円
0円
8,657,333円
1,140,000円
0円
25,259,300円
運営純収益
一時金の運用益
損害保険料
その他費用
594,600円
1,260,336円
265,972,427円
3,028,840円
純収益
還元利回り
資本的支出
29,342,000円
239,659,267円
4.1％
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
5,730,000,000円
3.9％
4.3％
積算価格
5,790,000,000円
土地比率
70.5％
建物比率
29.5％
資産価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項
- 94 -
概要等
DCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直
接還元法による収益価格からの検証も行い左記の通り
試算
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均修繕費
用を計上
予定業務委託契約に基づき計上
土地については、平成28年度実績額に基づき、負担水
準を考慮の上査定し、計上。建物については平成28年
度実績額を参考に査定し、計上（償却資産税を含む）
保険料見積額を計上
変動費用として運用収益の0.4％相当額を計上し、加え
て、道路占用料等を実績額に基づき計上
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面
双方の観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを2.0％
と査定
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均更新費
を計上
類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件
及び建物条件並びに契約賃料の変動可能性の程度、権
利関係、契約条件等のその他の条件によるスプレッド
を加減し査定
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る
利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動
産の市場性等を考慮して査定
特になし
012
スマイルホテル東京阿佐ヶ谷
特定資産の概要
特定資産の種類
取得予定価格
取得予定年月日
所在地（住居表
示）
アクセス
土地
建物
信託受託者
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
立地特性等
不動産信託受益権
3,910百万円
平成28年8月17日
東京都杉並区阿佐谷南三丁目37番11号
JR中央線・総武線「阿佐ヶ谷」駅徒歩約1分
所有形態
所有権
面積
919.72㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/500%
所有形態
所有権
用途
ホテル・店舗
延床面積
2,732.47㎡
構造・階数
RC造B1F/5F
設計者
新建設一級建築士事務所
施工者
新建設株式会社
建築時期
平成5年1月29日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
大和不動産鑑定株式会社
112室
ＢＭＳ株式会社
1. 北側隣地（地番780番13、780番12、780番16、780番15）から本件土地へ当該隣
地上にある建物のコンクリート基礎の一部が越境しています。かかる被越境に
関して、覚書等は存在しません。
2. 定期検査報告書にて非常用照明装置に不点灯が確認されましたが、売主の費用
負担により是正することを売主との間で合意しています。
1. JR中央線・総武線「阿佐ヶ谷」駅徒歩約1分に立地する宿泊特化型ホテル。
2. 新宿駅へ電車で約10分など都心中心部への交通利便性に優れ、周辺には風情の
ある飲食店街が存在するなど、ビジネス目的及び観光目的の需要の取り込みが
可能な立地。
3. 平成22年から「スマイルホテル」にリブランドされ、現在に至っている。
- 95 -
賃貸借の概要(注1)
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
敷金・保証金
期間満了時の更新について
賃料改定について
中途解約について
違約金
(注1)
(注2)
株式会社ホスピタリティオペレーションズ
賃貸借契約（定期借家）
平成22年6月30日から平成32年6月29日までの10年間
2,137.88㎡
最低保証賃料（注2）：58,413,994円/年額
変動賃料：当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率を乗じた額及び当
該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額
敷金：該当なし、保証金：該当なし
本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借
人は、協議の上、再契約に係る条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を始
期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結することができる。
賃料は、賃貸借期間開始日から5年ごとに、賃貸人又は賃借人のいずれかが相手方に書面
にて申し入れ、双方協議の上、合意した場合に限り変更することができる。なお、合意
できなかった場合には、本契約は従前の条件にて存続するものとする。ただし、借地借
家法第32条は適用されないものとする。
賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中、本契約の他の条項に定める場合の他、賃貸人及び
賃借人が相手方に対して解約6か月前までに書面にて通知し、双方が解約の合意をした場
合を除き、本契約を解約することができない。
-
ホテル施設に係る賃貸借の概要を記載しています。本物件においては、店舗に係る賃貸借契約も締結されています。
最低保証賃料は平成28年8月から平成29年7月までの最低保証賃料（年額）を記載しています。
運営実績
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
（百万円）
平成27年
5月
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
累計
4月
99.3
93.8
100.0
100.0
100.0
99.8
99.2
99.7
99.1
99.1
98.6
72.1
96.7
8,175
7,444
7,974
8,172
8,203
9,056
8,621
8,242
7,755
9,092
9,234
9,787
8,480
8,116
6,983
7,976
8,172
8,203
9,038
8,552
8,216
7,688
9,008
9,104
7,052
8,176
29
24
29
29
29
32
30
30
28
30
33
24
346
18
13
16
17
17
21
19
15
16
19
21
15
207
- 96 -
鑑定評価書の概要
3,940,000,000円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年5月1日
鑑定評価額
不動産鑑定機関
価格時点
項目
内容
収益価格
3,940,000,000円
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失合計
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
4,000,000,000円
232,136,658円
233,592,720円
1,456,062円
35,561,999円
0円
24,186,000円
1,152,667円
1,800,000円
188,419円
6,892,500円
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
181,730円
1,160,683円
196,574,659円
492,999円
純収益
還元利回り
資本的支出
17,147,911円
179,919,747円
4.5％
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
3,920,000,000円
4.3％
4.7％
1,080,000,000円
70.8％
29.2％
資産価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項
概要等
DCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直
接還元法による収益価格からの検証も行い左記の通り
試算
共益費収入と通り抜けを前提とするため計上しない。
過去の実績額に基づき査定
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均修繕費
用を計上
見積額に基づき月150,000円を計上
店舗部分について類似不動産のテナント募集費用等を
参考に計上
土地については、平成28年度実績額に基づき、負担水
準を考慮の上査定し、計上。建物については平成28年
度実績額を参考に査定し、計上（償却資産税を含む）
保険料見積額を計上
変動費用として運営収益の0.5％相当額を計上
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面
双方の観点から総合的に勘案のうえ、運用利回りを
2.0％と査定
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均更新費
にFF&Eリザーブを考慮のうえ計上
類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件
及び建物条件並びに契約賃料の変動可能性の程度、権
利関係、契約条件等のその他の条件によるスプレッド
を加減し査定
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る
利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動
産の市場性等と考慮して査定
建物の積算価格及びFF&Eの積算価格の合計を、土地の
積算価格、建物の積算価格及びFF&Eの積算価格の合計
で除した比率を記載
特になし
- 97 -
013
ネストホテル那覇
特定資産の概要
特定資産の種類
取得予定価格
取得予定年月日
所在地（住居表
示）
アクセス
土地
建物
信託受託者
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
立地特性等
不動産信託受益権
3,750百万円
平成28年8月17日
沖縄県那覇市西一丁目6番1号
那覇空港より車で約7分、沖縄都市モノレール「旭橋」駅徒歩約5分
所有形態
所有権
面積
2,322.62㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/400%
所有形態
所有権
用途
旅館
延床面積
9,240.20㎡
構造・階数
SRC造11F
設計者
日成設計株式会社
施工者
株式会社大林組 東京本社
建築時期
昭和50年2月28日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
大和不動産鑑定株式会社
193室
日本管財株式会社
1. 本件建物は、昭和56年に改正される以前の耐震基準（いわゆる旧耐震基準）に
より設計及び施工された建物ですが、平成27年6月に耐震補強工事が完了して
います。なお、当該耐震補強工事に関し、那覇市長による、建築物の耐震改修
の促進に関する法律第17条第3項に基づく建築物の耐震改修の計画の認定と、
工事完了確認を得ています。
1. 那覇空港より車で約7分の場所に立地し、那覇空港へのアクセスに優れてい
る。沖縄都市モノレール「旭橋」駅から徒歩約5分に位置する交通利便性に優
れる宿泊特化型ホテル。
2. 沖縄最大の繁華街である国際通りからも徒歩圏内にあり、ビジネス及び国内外
レジャー需要の取り込みに優れた立地。
3. 平成25年から「ネストホテル」にリブランドされ、現在に至っている。
- 98 -
賃貸借の概要
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
敷金・保証金
期間満了時の更新について
賃料改定について
中途解約について
違約金
(注)
ネストホテルジャパン株式会社
賃貸借契約（定期借家）
平成25年7月1日から平成37年12月16日までの約12年6か月間
9,240.20㎡
最低保証賃料(注)：100,640,513円/年額
変動賃料：当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率を乗じた額及び当
該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額
敷金：25,200,000円、保証金：該当なし
本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借
人は、協議の上、再契約にかかる条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を
始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結することができる。
本契約に借地借家法第32条は適用されないものとする。
賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間開始日以降、賃貸借期間満了日までの期間中、本契約
の他の条項に定める場合の他、賃貸人と賃借人が解約の6か月前までに書面にて通知を
し、解約の合意をした場合を除き、本契約を解約することができない。
-
最低保証賃料は平成28年8月から平成29年7月までの最低保証賃料（年額）を記載しています。
運営実績
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
（百万円）
平成27年
5月
6月
7月
8月
94.4
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
累計
4月
72.7
88.7
95.1
91.3
91.6
87.6
88.4
86.4
94.4
92.0
89.8
89.4
7,933
6,935
9,097 10,825
9,056
8,984
9,843
8,799
8,202
9,716
9,784
8,291
8.965
5,763
6,148
8,591 10,299
8,266
8,230
8,619
7,775
7,090
9,171
9,001
7,443
8,033
53
53
70
80
65
73
74
77
63
70
75
66
819
15
14
26
34
22
27
26
31
20
27
28
22
292
- 99 -
鑑定評価書の概要
3,770,000,000円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年5月1日
鑑定評価額
不動産鑑定機関
価格時点
項目
内容
収益価格
3,770,000,000円
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失合計
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
3,800,000,000円
250,464,000円
250,464,000円
0円
19,685,862円
0円
0円
6,442,000円
2,160,000円
0円
9,335,602円
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
495,940円
1,252,320円
230,778,138円
504,000円
純収益
還元利回り
資本的支出
25,949,641円
205,332,497円
5.4％
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
3,750,000,000円
5.2％
5.6％
1,250,000,000円
75.3％
24.7％
資産価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項
概要等
DCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直
接還元法による収益価格からの検証も行い左記の通り
試算
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均修繕費
用を計上
見積額に基づき、月180,000円を計上
土地については、平成28年度実績額に基づき、負担水
準を考慮の上査定し、計上。建物については平成28年
度実績額を参考に査定し、計上（償却資産税を含む）
保険料見積額を計上
変動費用として運営収益の0.5%相当額を計上
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面
双方の観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを2.0%
と査定
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均更新費
にFF&Eリザーブを考慮の上計上
類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件
及び建物条件並びに契約賃料の変動可能性の程度、権
利関係、契約条件等のその他の条件によるスプレッド
を加減し査定
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る
利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動
産の市場性等を考慮して査定
建物の積算価格及びFF&Eの積算価格の合計を、土地の
積算価格、建物の積算価格及びFF&Eの積算価格の合計
で除した比率を記載
特になし
- 100 -
014
スマイルホテル浅草
特定資産の概要
特定資産の種類
取得予定価格
取得予定年月日
所在地（住居表
示）
アクセス
土地
建物
信託受託者
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
立地特性等
不動産信託受益権
1,920百万円
平成28年8月17日
東京都台東区浅草六丁目35番8号
東京メトロ銀座線「浅草」駅徒歩約11分
所有形態
所有権
面積
361.38㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/500%
所有形態
所有権
用途
ホテル・店舗
延床面積
1,793.43㎡
構造・階数
SRC造10F
設計者
株式会社建築設計事務所アトリエ・コア
施工者
新建設株式会社
建築時期
平成4年9月22日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
大和不動産鑑定株式会社
96室
ＢＭＳ株式会社
1. 消防用設備等（特殊消防用設備等）点検結果総括表によると、自動火災報知設
備に関し、感知器不作動が確認されたとの指摘がありますが、売主の費用負担
により是正することを、売主との間で合意しています。
1. 都内屈指の観光名所である浅草から徒歩圏内で、東京メトロ銀座線「浅草」駅
から徒歩約11分に立地する宿泊特化型ホテル。ビジネス目的及び観光目的の需
要の取り込みが可能な立地。
2. 東側客室からは東京スカイツリーを間近に見る事が出来るため、眺望は良好。
3. 平成22年から「スマイルホテル」にリブランドされ、現在に至っている。
- 101 -
賃貸借の概要
賃借人
株式会社ホスピタリティオペレーションズ
契約形態
賃貸借契約（定期借家）
契約期間
平成22年6月30日から平成32年6月29日までの10年間
賃貸面積
1,793.43㎡
賃料
最低保証賃料(注)：31,316,680円/年額
変動賃料：当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率を乗じた額及び当
該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額
敷金・保証金
敷金：該当なし、保証金：該当なし
期間満了時の更新について
本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借
人は、協議の上、再契約に係る条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を始
期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結することができる。
賃料改定について
賃料は、賃貸借期間開始日から5年ごとに、賃貸人又は賃借人のいずれかが相手方に書面
にて申し入れ、双方協議の上、合意した場合に限り変更することができる。なお、合意
できなかった場合には、本契約は従前の条件にて存続するものとする。ただし、借地借
家法第32条は適用されないものとする。
中途解約について
賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中、本契約の他の条項に定める場合の他、賃貸人及び
賃借人が相手方に対して解約6か月前までに書面にて通知し、双方が解約の合意をした場
合を除き、本契約を解約することができない。
違約金
(注)
最低保証賃料は平成28年8月から平成29年7月までの最低保証賃料（年額）を記載しています。
運営実績
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
（百万円）
平成27年
5月
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
累計
4月
96.1
97.5
98.2
98.4
97.2
98.5
96.6
95.2
93.0
98.0
97.5
94.2
96.7
7,268
6,221
6,929
6,774
7,245
7,187
6,990
6,946
6,957
7,082
7,565
7,644
7,067
6,987
6,064
6,805
6,667
7,044
7,081
6,754
6,612
6,468
6,942
7,374
7,201
6,833
22
18
21
21
21
22
20
21
20
20
23
22
250
11
6
12
9
11
10
10
9
9
9
12
11
120
- 102 -
鑑定評価書の概要
2,020,000,000円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年5月1日
鑑定評価額
不動産鑑定機関
価格時点
項目
内容
収益価格
2,020,000,000円
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失合計
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
2,040,000,000円
105,144,000円
105,144,000円
0円
8,235,077円
0円
0円
1,137,417円
1,200,000円
0円
4,729,700円
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
純収益
還元利回り
資本的支出
116,520円
1,051,440円
96,908,923円
0円
11,061,735円
85,847,188円
4.2%
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
2,010,000,000円
4.0%
4.4%
544,000,000,円
63.9%
36.1%
資産価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項
概要等
DCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直
接還元法による収益価格からの検証も行い、収益価格
を試算
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均修繕費
を計上
見積額に基づき、月額100,000円を計上
土地については平成28年度実績額に基づき、負担水準
を考慮の上査定し、計上。建物については平成28年度
実績額を参考に査定し、計上（償却資産税を含む）
保険料見積額を計上
変動費用として、運営収益の1.0%相当額を計上
現行契約内容等を勘案し、一時金の運用益は計上しな
い
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均更新費
にFF&Eリザーブを考慮のうえ、計上
類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件
及び建物条件並びに契約賃料の変動可能性の程度、権
利関係、契約条件等のその他の条件によるスプレッド
を加減し査定
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る
利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動
産の市場性等を考慮して査定
建物の積算価格及びFF&Eの積算価格の合計を、土地の
積算価格、建物の積算価格及びFF&Eの積算価格の合計
で除した比率を記載
特になし
- 103 -
015
ネストホテル松山
特定資産の概要
特定資産の種類
取得予定価格
取得予定年月日
所在地（住居表
示）
アクセス
土地
建物
信託受託者
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
立地特性等
不動産信託受益権
1,610百万円
平成28年8月17日
愛媛県松山市二番町一丁目7番1号
松山空港から車で約25分、 伊予鉄道城南線「勝山町」駅徒歩約3分
所有形態
所有権
面積
1,692.01㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/500%
所有形態
所有権
用途
ホテル
延床面積
6,671.94㎡
構造・階数
RC造11F
設計者
株式会社大建設計工務
施工者
清水建設株式会社四国支店
建築時期
昭和63年11月16日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
大和不動産鑑定株式会社
190室
日本管財株式会社
1. 本件土地の東側、南西側、南東側に高さが1.2mを超える控壁のないコンクリー
トブロック塀が設置されていますが、建物状況評価報告書によると、特に緊急
を要する問題は見られないと記載されています。
2. 下記の建物状況評価報告書及び点検業務報告書の各指摘事項については、売主
の費用負担により是正することを、売主との間で合意しています。
① 延焼の恐れのある部分に設置されている換気ガラリに空調冷媒管等が貫通
し、防火設備の要件を満たしていない。
② 軽微あるいは一時的なものとして判断しがたい出幅1mを超える庇が設置さ
れている。
③ 宴会場が可動式間仕切りにより4つの宴会場に区分されているが、東側宴
会場を複数組み合わせて使用、あるいは4区画を一体で使用した場合に排
煙面積が不足となる。
④ 非常電源に関し、燃料噴射ポンプの不良が確認された。
1. 松山空港から車で約25分、伊予鉄道城南線「勝山町」駅徒歩約3分に立地する
宿泊主体型ホテル。
2. 松山市内において最も商業性・繁華性の高い大街道・二番町エリアに所在し、
観光・ビジネスの両面での需要を取り込める。市内の主要観光スポットである
松山城・城山公園は徒歩圏内にあり、道後温泉には「勝山町」駅から電車約10
分でアクセスが可能。
3. 平成27年から「ネストホテル」にリブランドされ、現在に至っている。
- 104 -
賃貸借の概要
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
(注)
敷金・保証金
期間満了時の更新について
賃料改定について
中途解約について
違約金
(注)
ネストホテルジャパン株式会社
賃貸借契約（定期借家）
平成27年5月1日から平成37年12月16日までの10年7か月間
6,671.94㎡
最低保証賃料(注)：69,494,400円/年額
変動賃料：当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率を乗じた額及び当
該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額
敷金：18,000,000円、保証金：該当なし
本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借
人は、協議の上、再契約にかかる条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を
始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結することができる。
本契約に借地借家法第32条は適用されないものとする。
賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間開始日以降、賃貸借期間満了日までの期間中、本契約
の他の条項に定める場合の他、賃貸人と賃借人が解約の6か月前までに書面にて通知を
し、解約の合意をした場合を除き、本契約を解約することができない。
-
最低保証賃料は平成28年8月から平成29年7月までの最低保証賃料（年額）を記載しています。
運営実績
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
（百万円）
平成27年
5月
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
累計
4月
54.0
60.7
74.4
73.7
77.2
75.4
79.2
73.1
63.8
74.1
86.9
81.2
72.8
7,388
5,284
5,627
5,835
6,377
5,904
6,404
5,464
5,521
5,809
5,687
5,598
5,908
3,992
3,210
4,188
4,298
4,925
4,453
5,071
3,993
3,520
4,303
4,943
4,543
4,286
35
31
41
39
42
40
41
43
32
34
46
40
464
9
8
13
12
15
14
16
16
9
11
19
16
157
- 105 -
鑑定評価書の概要
1,640,000,000円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年5月1日
鑑定評価額
不動産鑑定機関
価格時点
項目
内容
収益価格
1,640,000,000円
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失合計
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
1,640,000,000円
138,000,000円
138,000,000円
0円
18,124,257円
0円
0円
3,761,417円
2,160,000円
0円
10,801,400円
運営純収益
一時金の運用益
損害保険料
その他費用
417,840円
983,600円
119,875,743円
360,000円
純収益
還元利回り
資本的支出
25,390,131円
94,845,612円
5.8%
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
1,640,000,000円
5.6%
6.0%
1,180,000,000円
46.4%
53.6%
資産価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項
概要等
DCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直
接還元法による収益価格からの検証も行い、収益価格
を試算
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均修繕費
用を計上
見積額に基づき、月180,000円を計上
土地については平成28年度実績額に基づき、負担水準
を考慮の上査定し、計上。建物については平成28年度
実績額を参考に査定し、計上（償却資産税を含む）
保険料見積額を計上
変動費用として運営収益の0.7%相当額を計上。加え
て、道路占用使用料等の年額を計上。
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面
双方の観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを2.0%
と査定
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均更新費
にFF&Eリザーブを考慮のうえ、計上
類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件
及び建物条件並びに契約賃料の変動可能性の程度、権
利関係、契約条件等のその他の条件によるスプレッド
を加減し査定
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る
利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動
産の市場性等を考慮して査定
建物の積算価格及びFF&Eの積算価格の合計を、土地の
積算価格、建物の積算価格及びFF&Eの積算価格の合計
で除した比率を記載
特になし
- 106 -
016
ホテルリブマックス日本橋箱崎
特定資産の概要
特定資産の種類
取得予定価格
取得予定年月日
所在地（住居表
示）
アクセス
土地
建物
信託受託者
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
立地特性等
不動産信託受益権
1,360百万円
平成28年8月17日
東京都中央区日本橋箱崎町29番5号
東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩約3分
所有形態
所有権
面積
123.54㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/700%
所有形態
所有権
用途
ホテル・店舗
延床面積
853.00㎡
構造・階数
S造11F
設計者
住協建設株式会社東京支店一級建築士事務所
施工者
住協建設株式会社
建築時期
平成27年2月17日
みずほ信託銀行株式会社
大和不動産鑑定株式会社
48室
株式会社ユニホー
該当事項はありません。
1. 東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩約3分に立地する、平成27年2月に新築
された宿泊特化型ホテル。
2. 東京、日本橋、銀座など都心中心部に近接しており、「水天宮前」駅に直結す
る東京シティエアターミナルまで徒歩約5分、リムジンバスを利用して羽田空
港、成田空港へのアクセスも良く交通利便性が高い立地。
3. 東京スカイツリーなど都内観光スポットへのアクセスも良く、ビジネス目的及
び観光目的の両面に適している。
- 107 -
賃貸借の概要
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
敷金・保証金
期間満了時の更新について
賃料改定について
中途解約について
違約金
株式会社リブ・マックス
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
853.00㎡
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
運営実績(注)
平成27年
5月
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
累計
4月
客室稼働率（％）
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
ADR
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
（円）
RevPAR
（円）
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
売上高
（百万円）
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
GOP
（百万円）
(注)
賃借人より過去の運営実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
- 108 -
鑑定評価書の概要
1,410,000,000円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年5月1日
鑑定評価額
不動産鑑定機関
価格時点
項目
内容
収益価格
1,410,000,000円
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失合計
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
1,430,000,000円
72,000,000円
72,000,000円
0円
5,783,945円
0円
0円
609,417円
1,080,000円
0円
3,812,608円
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
65,920円
216,000円
66,216,055円
360,000円
純収益
還元利回り
資本的支出
861,750円
65,714,305円
4.6%
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
1,400,000,000円
4.4%
4.8%
積算価格
599,000,000円
土地比率
51.2%
建物比率
48.8%
資産価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項
概要等
DCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直
接還元法による収益価格からの検証も行い、収益価格
を試算
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均修繕費
用を計上
月額90,000円を計上
土地については、平成28年度実績額に基づき、負担水
準を考慮の上査定し、計上。建物については平成28年
度実績額に基づき計上（償却資産税を含む）
保険料見積額を計上
変動費用として運営収益の0.3%相当額を計上
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面
双方の観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを2.0%
と査定
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均更新費
を計上
類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件
及び建物条件並びに契約賃料の変動可能性の程度、権
利関係、契約条件等のその他の条件によるスプレッド
を加減し査定
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る
利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動
産の市場性等を考慮して査定
特になし
- 109 -
017
コンフォートホテル岡山
特定資産の概要
特定資産の種類
取得予定価格
取得予定年月日
所在地（住居表
示）
アクセス
土地
建物
信託受託者
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
立地特性等
不動産信託受益権
1,200百万円
平成28年8月17日
岡山県岡山市北区丸の内一丁目1番13号
JR山陽新幹線・山陽本線他「岡山」駅徒歩約15分
所有形態
所有権
面積
986.26㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/400%,600%
所有形態
所有権
用途
旅館
延床面積
5,543.70㎡
構造・階数
SRC造10F
設計者
清水建設株式会社
施工者
清水建設株式会社 広島支店
建築時期
昭和58年11月30日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
大和不動産鑑定株式会社
208室
日本管財株式会社
1. 対象不動産は、岡山市建築物における駐車施設の附置等に関する条例における
駐車台数を確保していませんが、これを確保するため、近隣の駐車場貸主との
間で駐車場の利用に係る覚書を締結しています。
1. JR山陽新幹線のほか山陽本線、宇野線等多くの在来線が乗り入れる「岡山」駅
から徒歩約15分の場所に立地している宿泊特化型ホテル。
2. 「岡山」駅は中国四国地方における交通の要衝であり、ビジネス目的及び観光
目的の拠点となっている。
3. 岡山市街の中心地に立地しており、市内主要観光スポットである岡山城や日本
三大庭園の一つである後楽園の背後に位置する。また、県内の主要観光エリア
である倉敷へはJR「岡山」駅からJR「倉敷」駅まで電車約16分でアクセス可
能。
- 110 -
賃貸借の概要
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
敷金・保証金
期間満了時の更新について
賃料改定について
中途解約について
違約金
株式会社グリーンズ
賃貸借契約（定期借家）
平成17年9月13日から平成32年9月12日までの15年間
5,543.70㎡
固定賃料：7,650,000円/月額
変動賃料：なし
敷金：30,600,000円、保証金：該当なし
賃貸借期間満了により終了し、更新することはできない。ただし、賃貸人及び賃借人
は、双方合意のうえ、新たな定期建物賃貸借契約を締結することができる。
賃貸借期間中、賃料の改定を行わないこととし、借地借家法第32条の適用はないものと
する。
賃貸人又は賃借人は、契約期間中は、相手方に対し本契約の解約を申し入れる事はでき
ない。賃借人は、上記の定めにかかわらず、下記「違約金」欄記載の算定式による金額
を賃貸人に支払うことにより、本契約を即時解約できる。ただし、賃借人は、賃貸借の
建物の一部のみを即時解約することはできない。
契約期間の残存期間分の賃料の全額とする。
運営実績
平成27年
5月
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
（百万円）(注)
(注)
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
累計
4月
83.9
84.2
86.0
90.1
88.6
91.8
87.4
83.5
81.5
85.1
89.0
88.1
86.6
6,009
5,210
5,448
6,013
6,474
5,816
6,157
5,338
5,230
5,404
5,743
6,000
5,737
5,044
4,389
4,687
5,419
5,736
5,338
5,382
4,454
4,262
4,600
5,187
5,286
4,982
33
27
30
35
36
34
34
28
28
28
33
33
379
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
賃借人よりGOPの実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
- 111 -
鑑定評価書の概要
1,220,000,000円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年5月1日
鑑定評価額
不動産鑑定機関
価格時点
項目
内容
収益価格
1,220,000,000円
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失合計
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
1,210,000,000円
91,800,000円
91,800,000円
0円
12,512,417円
0円
0円
1,911,167円
1,800,000円
0円
8,191,400円
運営純収益
一時金の運用益
損害保険料
その他費用
299,450円
310,400円
79,287,583円
612,000円
純収益
還元利回り
資本的支出
14,627,333円
65,272,250円
5.4%
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
1,220,000,000円
5.2%
5.6%
積算価格
569,000,000円
土地比率
47.9%
建物比率
52.1%
資産価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項
概要等
DCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直
接還元法による収益価格からの検証も行い、収益価格
を試算
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均修繕費
用を計上
月額150,000円を計上
土地については、平成28年度実績額に基づき負担水準
を考慮の上査定し、計上。建物については平成28年度
実績額を参考に査定し、計上（償却資産税を含む）
保険料見積額を計上
変動費用として、運営収益の0.3%相当額を計上、道路
占用料等を実績額に基づき計上
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面
双方の観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを2.0%
と査定
エンジニアリングレポートに基づく12年間平均更新費
を計上
類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件
及び建物条件並びに契約賃料の変動可能性の程度、権
利関係、契約条件等のその他の条件によるスプレッド
を加減し査定
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る
利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動
産の市場性等を考慮して査定
特になし
- 112 -
018
コンフォートホテル釧路
特定資産の概要
特定資産の種類
取得予定価格
取得予定年月日
所在地（地番）
アクセス
土地
建物
信託受託者
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
立地特性等
不動産信託受益権
300百万円
平成28年8月17日
北海道釧路市北大通十三丁目1番1他
JR根室本線「釧路」駅徒歩約2分
所有形態
所有権
面積
895.05㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/600%
所有形態
所有権
用途
ホテル
延床面積
3,180.58㎡
構造・階数
RC造9F
設計者
大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者
大成建設株式会社札幌支店
建築時期
平成21年8月7日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
大和不動産鑑定株式会社
126室
日本管財株式会社
該当事項はありません。
1. JR根室本線「釧路」駅徒歩約2分に立地する宿泊特化型ホテル。
2. 駅前商業エリアに立地しており、駅前にある釧路空港からのバス降車場からも
近いため、空港へのアクセスに優れており、ビジネス目的及び道東観光目的の
需要の取り込みに優れた立地。
3. 釧路市は平成28年1月に観光立国モデル市に選定されており、豊富な自然資源
を活用した、自治体による観光アピールが促進され、インバウンド需要の増加
が見込まれる。
- 113 -
賃貸借の概要
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
敷金・保証金
期間満了時の更新について
賃料改定について
中途解約について
違約金
株式会社グリーンズ
賃貸借契約（定期借家）
平成24年12月27日から平成39年12月26日までの15年間
3,180.58㎡
固定賃料：3,069,917円/月額
変動賃料：なし
敷金：18,419,502円、保証金：該当なし
本契約は更新が無く期間の満了により終了する。ただし、賃貸人及び賃借人は、協議の
うえ、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約を締結することがで
きる。
賃貸人及び賃借人は、借地借家法第32条に定める借賃増減請求権を放棄し、賃料を改定
することが出来ない。ただし、平成24年12月27日から8年後の応当日までの期間（「賃料
固定期間中」という。）経過以降の期間においては、本件賃貸借部分におけるホテルの
運営状況その他諸般の経済状況の変化、公租公課を考慮し、3年毎に賃貸借人及び賃借人
は、相手方に対して賃料改定の協議を申し入れることができ、協議の結果、新たな賃料
の合意に至った場合には、賃料は変更されるものとする。
賃料固定期間中は、賃貸人賃借人双方とも、本契約を解除することができないものとす
る。賃料固定期間経過後において、賃貸人賃借人いずれのやむを得ない事由により本契
約を解除しようとする時は、1年前に書面による解除通知をし、双方協議の上本契約を解
除することができるものとする。
賃料固定期間経過後において、本契約が解除により終了した場合、当該通知を行った当
事者は、相手方が中途解約によって被った損害を賠償するため、速やかに建物の減価償
却残存価額の50％相当額を違約損害金として支払うものとする。
ただし、建物本体の減価償却の基準は償却年数39年の定額法により、設備の減価償却の
基準は償却年数15年の定額法による。
運営実績
平成27年
5月
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
（百万円）(注)
(注)
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
累計
4月
75.4
87.1
90.2
93.6
88.3
78.0
73.4
62.7
61.7
75.0
65.2
58.5
75.7
4,883
4,697
5,739
6,284
6,301
5,276
4,513
4,367
4,237
4,342
4,211
4,174
4,919
3,681
4,093
5,178
5,880
5,561
4,115
3,312
2,736
2,615
3,256
2,745
2,442
3,801
15
17
21
24
22
17
14
11
11
13
12
10
187
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
賃借人よりGOPの実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
- 114 -
鑑定評価書の概要
413,000,000円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年5月1日
鑑定評価額
不動産鑑定機関
価格時点
項目
内容
収益価格
413,000,000円
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失合計
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
412,000,000円
36,839,004円
36,839,004円
0円
13,671,795円
0円
0円
3,329,000円
1,800,000円
0円
8,182,100円
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
176,500円
184,195円
23,167,209円
368,390円
純収益
還元利回り
資本的支出
445,917円
23,089,682円
5.6%
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
414,000,000円
5.4%
5.8%
積算価格
850,000,000円
土地比率
17.7%
建物比率
82.3%
資産価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項
概要等
DCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直
接還元法による収益価格からの検証も行い、収益価格
を試算
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
エンジニアリングレポートに基づき12年間平均修繕費
用を計上
見積額に基づき月額150,000円を計上
土地については、平成28年度実績額に基づき、負担水
準を考慮の上査定し、計上。建物については平成28年
度実績額を参考に査定し、計上（償却資産税を含む）
保険料見積額を計上
変動費用として運営収益の0.5%相当額を計上
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面
双方の観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを2.0%
と査定
エンジニアリングレポートに基づく12年間平均更新費
を計上
類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件
及び建物条件並びに契約賃料の変動可能性の程度、権
利関係、契約条件等のその他の条件によるスプレッド
を加減し査定
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る
利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動
産の市場性等を考慮して査定
特になし
- 115 -
019
コンフォートホテル鈴鹿
特定資産の概要
特定資産の種類
取得予定価格
取得予定年月日
所在地（住居表
示）
アクセス
土地
建物
信託受託者
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
立地特性等
不動産信託受益権
300百万円
平成28年8月17日
三重県鈴鹿市白子駅前14番26号
近鉄名古屋線「白子」駅徒歩約3分
所有形態
所有権
面積
553.26㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/400%
所有形態
所有権
用途
ホテル
延床面積
2,186.65㎡
構造・階数
S造6F
設計者
株式会社竹中工務店名古屋一級建築士事務所
施工者
株式会社竹中工務店名古屋支店
建築時期
平成19年7月17日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
大和不動産鑑定株式会社
105室
株式会社ユニホー
該当事項はありません。
1. 近鉄名古屋線「白子」駅徒歩約3分に立地する宿泊特化型ホテル。
2. 市内の主要なイベントスポットである鈴鹿サーキットへ車で約15分とアクセス
は良好である。収容人数16万人を誇る鈴鹿サーキットは年間を通して大規模な
モータースポーツイベントが開催されており、遊園地、スポーツ施設等も併設
される国内有数のレジャー施設。
3. 周辺には大企業の工場が多数存在しており、これらの工場に車でのアクセスに
優れ、ビジネス需要を取り込める立地にある。
- 116 -
賃貸借の概要
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
敷金・保証金
期間満了時の更新について
賃料改定について
中途解約について
違約金
株式会社グリーンズ
賃貸借契約（定期借家）
平成24年12月27日から平成39年12月26日までの15年間
2,186.65㎡
固定賃料：2,573,833円/月額
変動賃料：なし
敷金：15,442,998円、保証金：該当なし
本契約は更新がなく、期間の満了により終了する。ただし、賃貸人及び賃借人は、協議
のうえ、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約を締結することが
できる。
賃貸人及び賃借人は、借地借家法第32条に定める借賃増減請求権を放棄し、賃料を改訂
することができない。ただし、平成24年12月27日から8年後の応当日までの期間経過以降
の期間においては、諸般の経済情勢の変化、公租公課を考慮し、3年毎に賃貸借人及び賃
借人は、相手方に対して賃料改定の協議を申し入れることができ、協議の結果、新たな
賃料の合意に至った場合には、賃料は変更されるものとする。
平成24年12月27日から起算して8年後の応当日までの期間は本契約を解除することができ
ない。以降賃貸人及び賃借人いずれのやむを得ない事由により本契約を解除しようとす
る時は、1年前に書面による解除通知をし、協議の上本契約を解除することができるもの
とする。
本契約が解除により終了した場合、当該通知を行った当事者が、建物の減価償却残存価
額の50％相当額を支払うものとする。
ただし、建物本体の減価償却の基準は償却年数39年の定額法により、設備の減価償却の
基準は償却年数15年の定額法による。
運営実績
平成27年
5月
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
（百万円）(注)
(注)
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
累計
4月
70.7
64.7
83.5
89.1
83.4
83.2
82.8
76.9
68.6
62.6
73.0
73.8
76.0
5,987
5,301
5,887
6,267
7,260
5,716
5,706
5,461
5,087
5,298
5,866
5,930
5,814
4,234
3,432
4,916
5,582
6,053
4,755
4,724
4,199
3,491
3,318
4,280
4,375
4,447
14
11
16
18
19
16
15
14
12
10
14
14
174
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
賃借人よりGOPの実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
- 117 -
鑑定評価書の概要
370,000,000円
大和不動産鑑定株式会社
平成28年5月1日
鑑定評価額
不動産鑑定機関
価格時点
項目
内容
収益価格
370,000,000円
直接還元法による価格
運営収益
可能総収益
空室等損失合計
運営費用
維持管理費
水道光熱費
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
371,000,000円
30,885,996円
30,885,996円
0円
7,874,857円
0円
0円
2,794,167円
1,080,000円
0円
3,648,100円
損害保険料
その他費用
運営純収益
一時金の運用益
102,590円
250,000円
23,011,139円
308,860円
純収益
還元利回り
資本的支出
4,413,083円
18,906,916円
5.1%
DCF法による価格
割引率
最終還元利回り
積算価格
土地比率
建物比率
370,000,000円
4.9%
5.3%
452,000,000円
22.3%
77.7%
資産価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項
概要等
DCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直
接還元法による収益価格からの検証も行い、収益価格
を試算
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
賃借人が負担することを前提とするため計上しない
エンジニアリングレポートに基づく12年間平均修繕費
用を計上
予定業務委託契約に基づき、計上
土地については平成28年度実績額に基づき、負担水準
を考慮の上査定し、計上。建物については平成28年度
実績額を参考に査定し、計上
保険料見積額を計上
変動費用として、運営収益の0.8%相当額を計上
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面
双方の観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを2.0%
と査定
エンジニアリングレポートに基づく12年間平均更新費
を計上
類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件
及び建物条件並びに契約賃料の変動可能性の程度、権
利関係、契約条件等のその他の条件によるスプレッド
を加減し査定
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る
利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動
産の市場性を考慮して査定
建物の積算価格及びFF&Eの積算価格の合計を、土地の
積算価格、建物の積算価格及びFF&Eの積算価格の合計
で除した比率を記載
特になし
- 118 -
⑥
ポートフォリオの概況
以下は、保有資産及び取得予定資産に係る取得予定資産取得後におけるポートフォリオの
概況を示したものです。
(イ)
用途別
用途(注1)
取得（予定）価格
（百万円）
用途別投資比率
（%）(注2)
平均鑑定
NOI利回り（%）
ホテル
物件数
宿泊主体・特化型ホテル
合計
19
47,668
100.0
5.7
19
47,668
100.0
5.7
(注1)
「用途」は、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ④ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (イ) 本投資法人の投資対
象」に基づきます。以下同じです。
(注2) 「用途別投資比率」は、保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計に対する当該用途の取得（予定）価格の
合計の割合を記載しています。
(ロ)
地域別
地域(注1)
物件数
取得（予定）価格
（百万円）
地域別投資比率
（%）(注2)
平均鑑定
NOI利回り（%）
北海道・東北
3
3,910
8.2
7.0
東京
3
7,190
15.1
5.0
北陸・東海
4
9,828
20.6
5.3
近畿
5
18,800
39.4
5.5
中国・四国
2
2,810
5.9
7.1
九州・沖縄
2
5,130
10.8
6.3
19
47,668
100.0
5.7
合計
(注1)
「地域」は、下記によります。以下同じです。
北海道・東北
北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県
東京
東京都
関東甲信越
茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、神奈川県、山梨県、長野県、新潟県
北陸・東海
富山県、石川県、福井県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県
近畿
大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県
中国・四国
鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県、香川県、徳島県、高知県、愛媛県
九州・沖縄
福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県
(注2) 「地域別投資比率」は、保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計に対する当該地域の取得（予定）価格の
合計の割合を記載しています。
(ハ)
主要な不動産に関する情報
本投資法人の保有資産及び取得予定資産のうち、平成28年5月31日現在で、年間固定
賃料が取得予定資産取得後のポートフォリオ全体の年間固定賃料の10 %以上を占める不
動産の概要は、以下のとおりです。
物件名称
コンフォートホテル
中部国際空港
テナントの総数
1
年間固定賃料
（百万円）
302
- 119 -
総賃貸面積
（㎡）
11,599.63
総賃貸可能面積
（㎡）
11,599.63
稼働率
（％）
100
(ニ)
主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占める
もの）に関する情報
本投資法人の保有資産及び取得予定資産につき、平成28年5月31日現在で、総賃貸面
積が取得予定資産取得後のポートフォリオ全体の総賃貸面積の10 %以上を占めるテナン
トの概要は、以下のとおりです。
年間固定賃料
テナント名
業種
物件名称
(百万円)
ネストホテルジャパン
株式会社
ホテル運営
株式会社グリーンズ
ホテル運営
ネストホテル札幌駅前
ネストホテル札幌大通
ネストホテル大阪心斎橋
ネストホテル那覇
ネストホテル松山
コンフォートホテル浜松
コンフォートホテル中部国際空港
コンフォートホテル岡山
コンフォートホテル釧路
コンフォートホテル鈴鹿
比率
（%）
(注1)
総賃貸面積
（㎡）
比率
（%）
409
24.0
35,343.11
38.6
573
33.6
26,684.48
29.1
(注1) ポートフォリオ全体の年間固定賃料の合計額に対する、各物件の年間固定賃料の占める割合を記載しています。
(注2) 契約満了日、契約更改の方法、敷金・保証金等賃貸借契約に関して特記すべき事項等については、前記「⑤ 個別信託不
動産の概要」及び後記「5 運用状況 (2) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの (ヨ) 個別信託不動産の概要」を
ご参照下さい。
- 120 -
（３）【分配方針】
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします（規約第37条）。
① 利益の分配（規約第37条第1号）
(イ) 投資主に分配する金額の総額のうち、本投資法人の利益の金額（以下「分配可能金
額」といいます。）は、一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に準拠して計算
される利益とします。
(ロ) 分配金額は、原則として租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含み
ます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項（以下「投資法人に
係る課税の特例規定」といいます。）に規定される本投資法人の配当可能利益の額の
100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合に
は変更後の金額とします。）を超えるものとします。ただし、税務上の欠損金が発生
した場合、又は欠損金の繰越控除により税務上の所得が発生しない場合にはこの限り
ではなく、本投資法人が合理的に決定する金額とします。
なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立
金、支払準備金、一時差異等調整積立金、圧縮積立金、分配準備積立金並びにこれら
に類する積立金及び引当金等を分配可能金額から積み立てることができます。
②
利益を超えた金銭の分配（規約第37条第2号）
本投資法人は、分配可能金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額以下である
場合、本投資法人が適切と判断した場合又は本投資法人における法人税等の課税負担を軽減
することができる場合には、一般社団法人投資信託協会の規則に定められる金額を限度とし
て、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます。ただ
し、この場合において、なおも課税負担の軽減を目的として本投資法人が適切と判断する場
合は、本投資法人が決定した金額により金銭の分配をすることができます。
③
分配金の分配方法（規約第37条第3号）
分配は、金銭により行うものとし、原則として決算期から3か月以内に、決算期現在の最
終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主又は登録投資口質権者を対象に投資口の所有口
数又は登録投資口質権者の有する質権の目的である投資口の数に応じて分配します。
④
分配金請求権の除斥期間（規約第37条第4号）
本投資法人は、金銭の分配が受領されずにその支払開始の日から満3年を経過したとき
は、その分配金の支払義務を免れるものとします。なお、未払分配金には利息は付さないも
のとします。
⑤
一般社団法人投資信託協会規則（規約第37条第5号）
本投資法人は、上記①から④のほか、金銭の分配にあたっては、一般社団法人投資信託協
会の定める規則等に従うものとします。
- 121 -
（４）【投資制限】
① 規約に基づく投資制限
(イ) 有価証券及び金銭債権に係る制限
本投資法人は、前記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ) d.」に掲
げる有価証券及び同f.に掲げる金銭債権への投資を、安全性及び換金性を重視して行う
ものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします（規約第
32条第1項）。
(ロ)
デリバティブ取引に係る制限
本投資法人は、前記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ) g.」に掲
げるデリバティブ取引に係る権利への投資を、本投資法人に係る負債から生じる為替リ
スク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとし
ます（規約第32条第2項）。
(ハ)
a.
組入資産の貸付け
本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、運用資産に属する不動産等
について、第三者との間で賃貸借契約を締結して賃貸を行うことを原則とします。な
お、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の
受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ、賃貸を行うことを原則とします（規
約第33条第1項）。
本投資法人は、不動産の賃貸に際し、敷金又は保証金等これらに類する金銭を収受す
ることがあり、かかる収受した金銭を本投資法人の資産運用の基本方針及び投資方針
に従い運用します（規約第33条第2項）。
本投資法人は、運用資産に属する不動産等以外の運用資産の貸付けを行うことがあり
ます（規約第33条第3項）。
b.
c.
(ニ)
a.
借入金及び投資法人債発行に係る制限
借入れの目的
本投資法人は、安定した収益の確保を目的として、資金の借入れ又は投資法人債（短
期投資法人債を含みます。以下本(ニ)において同じです。）の発行を行うことがありま
す（規約第35条第1項）。
借入れ及び投資法人債により調達した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支
払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入
金の返済及び投資法人債の償還を含みます。）等とします（規約第35条第2項）。
b.
借入金及び投資法人債の限度額
借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆
円を超えないものとします（規約第35条第4項）。
c.
借入先
資金を借り入れる場合は、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資
家（ただし、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。）からの借
入れに限るものとします（規約第35条第1項）。
d.
担保の提供
上記a.の規定に基づき借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合、本投資法人
は、運用資産を担保として提供することができます（規約第35条第3項）。
②
金融商品取引法及び投信法に基づく投資制限
本投資法人は、金融商品取引法及び投信法に基づく投資制限に従います。主なものは、次
のとおりです。
- 122 -
(イ)
金融商品取引法に基づく投資制限
登録投資法人は、金融商品取引業者である資産運用会社にその資産の運用に係る業務
を委託しなければなりません。資産運用会社は、当該投資法人の資産の運用に係る業務
に関して金融商品取引法上一定の行為を行うことが禁止されており、結果的に、投資法
人が一定の投資制限に服することになります。かかる禁止行為のうち、利害関係人等と
の取引制限を除く主なものは以下のとおりです。なお、利害関係人等との取引制限につ
いては、後記「7 管理及び運営の概要 (2) 利害関係人との取引制限」をご参照下さ
い。
a.
自己取引等
資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを
内容とした運用を行うこと（金融商品取引法第42条の2第1号）。ただし、投資者の保護
に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれの
ないものとして金融商品取引業等に関する内閣府令（平成19年内閣府令第52号。その後
の改正を含みます。以下「業府令」といいます。）第128条に定めるものを除きます。
b.
運用財産相互間の取引
資産運用会社が運用財産相互間において取引を行うことを内容とした運用を行うこと
（金融商品取引法第42条の2第2号）。ただし、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公
正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第
129条に定めるものを除きます。
c.
第三者の利益を図る取引
資産運用会社が特定の金融商品、金融指標又はオプションに関し、取引に基づく価
格、指標、数値又は対価の額の変動を利用して自己又は登録投資法人以外の第三者の利
益を図る目的をもって、正当な根拠を有しない取引を行うことを内容とした運用を行う
こと（金融商品取引法第42条の2第3号）。
d.
投資法人の利益を害する取引
資産運用会社が通常の取引の条件と異なる条件で、かつ、当該条件での取引が登録投
資法人の利益を害することとなる条件での取引を行うことを内容とした運用を行うこと
（金融商品取引法第42条の2第4号）。
e.
投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜
させるものとして内閣府令で定める行為。
(ロ)
a.
投信法に基づく投資制限
同一株式の取得制限
本投資法人は、同一の法人の発行する株式に係る議決権を、当該株式に係る議決権の
総数の100分の50を超えて取得することができません（投信法第194条第1項、投信法施
行規則第221条）。ただし、国外の特定資産について、当該特定資産が所在する国の法
令の規定その他の制限により、投信法第193条第1項第3号から第5号までに掲げる取引を
行うことができない場合において、専らこれらの取引を行うことを目的とする法人の発
行する株式を取得するときは、この限りではありません（投信法第194条第2項、投信法
施行令第116条の2、投信法施行規則第221条の2）。
b.
自己投資口の取得及び質受けの制限
本投資法人は、自らが発行した投資口を取得し、又は質権の目的として受けることが
できません。ただし、次に掲げる場合において自らが発行した投資口を取得するとき
は、この限りではありません（投信法第80条第1項、投信法施行規則第129条）。
・投資主との合意により当該投資口を有償で取得することができる旨を規約で定めた
場合
・合併後消滅する投資法人から当該投資口を承継する場合
- 123 -
・投信法の規定により当該投資口の買取りをする場合
・その他投信法施行規則で定める場合
なお、本投資法人は、規約第8条第2項において、投資主との合意により本投資法人の
投資口を有償で取得することができる旨を定めています。
c.
子法人による親法人投資口の取得制限
他の投資法人（子法人）の発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資法人
（親法人）の投資口については、当該子法人は、原則として、これを取得することがで
きません（投信法第81条）。
③
その他の投資制限
(イ) 有価証券の引受け及び信用取引
本投資法人は、有価証券の引受け及び信用取引は行いません。
(ロ)
集中投資及び他のファンドへの投資
集中投資及び他のファンドへの投資について制限はありません。
- 124 -
３【投資リスク】
(1) リスク要因
以下には、本投資証券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事
項を記載しています。ただし、以下は本投資証券への投資に関するすべてのリスクを網羅した
ものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人の保有してい
る個別の不動産を信託財産とする信託受益権に特有のリスク及び本投資法人が取得を予定して
いる不動産を信託財産とする信託受益権に特有のリスクについては、それぞれ、後記「5 運用
状況 (2) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの（ヨ）個別信託不動産等の概要」及び上
記「2 投資方針 (2) 投資対象 ⑤ 個別信託不動産の概要」を併せてご参照下さい。なお、
以下に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、当該事項
は本書の提出日現在において本投資法人が判断したものです。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対
応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載す
るリスクが顕在化した場合、本投資証券の市場価格は下落し、発行価格に比べ低くなることも
あると予想され、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。また、本投資法人の純資
産額の低下その他財務状況の悪化により、分配率の低下が生じる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した
上で本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
本項に記載されているリスク項目は、以下のとおりです。
①
本投資証券の商品性に関するリスク
(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
(ロ) 本投資証券の市場での取引に関するリスク
(ハ) 金銭の分配に関するリスク
(ニ) 収入及び支出の変動に関するリスク
(ホ) 投資口の追加発行時の価値の希薄化に関するリスク
(ヘ) 投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないリスク
②
本投資法人の運用方針に関するリスク
(イ) 不動産等を取得又は処分できないリスク
(ロ) 新投資口の発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク
(ハ) プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
(ニ) 投資対象を宿泊施設及びその付帯施設・設備に特化していることによるリスク
(ホ) シングルテナント物件であることによるリスク
(ヘ) オペレーターに関するリスク
③
本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
(イ) いちごグループ等への依存、利益相反に関するリスク
(ロ) 本資産運用会社が他の投資法人の資産運用を受託していることに関するリスク
(ハ) 本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
(ニ) 本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の人材（個人の能力、経
歴、ノウハウ）に依存しているリスク
(ホ) インサイダー取引規制に関するリスク
(ヘ) 本投資法人の歴史が浅いことによるリスク
(ト) 本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
(チ) 本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
(リ) 敷金及び保証金に関するリスク
④
不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
(イ) 不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク
(ロ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク
(ハ) 賃貸借契約に関するリスク
(ニ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
- 125 -
(ホ)
(ヘ)
(ト)
(チ)
(リ)
(ヌ)
(ル)
(ヲ)
(ワ)
(カ)
(ヨ)
(タ)
(レ)
(ソ)
(ツ)
(ネ)
(ナ)
(ラ)
(ム)
不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
法令の制定・変更に関するリスク
売主の倒産等の影響を受けるリスク
転貸に関するリスク
マスターリースに関するリスク
テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
ホテル用不動産等としての建物使用態様に関するリスク
共有物件に関するリスク
区分所有建物に関するリスク
借地物件に関するリスク
借家物件に関するリスク
底地物件に関するリスク
開発物件に関するリスク
築古物件に関するリスク
有害物質に関するリスク
埋立地に関するリスク
不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
フォワード・コミットメント等に関するリスク
⑤
税制に関するリスク
(イ) 導管性の維持に関する一般的なリスク
(ロ) 税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
(ハ) 借入れに係る導管性要件に関するリスク
(ニ) 同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
(ホ) 投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
(ヘ) 税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
(ト) 不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
(チ) 一般的な税制の変更に関するリスク
⑥
その他
(イ) 専門家の意見への依拠に関するリスク
(ロ) 減損会計の適用に関するリスク
(ハ) 匿名組合出資持分への投資に関するリスク
(ニ) 取得予定資産を組み入れることができないリスク
(ホ) オペレーターの過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
(へ) 本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク
①
本投資証券の商品性に関するリスク
(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であ
るため、投資主が本投資証券を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定
されます（ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で
取得することができます（規約第8条第2項）。）。
本投資証券の市場価格は、本投資証券が上場している東京証券取引所における投資家
の需給により影響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下
落する可能性があります。また、市場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他
市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。本投資法人若しくは本資産運用
会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による行政処分の
勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがありま
す。
- 126 -
そのため、投資主は、本投資証券を投資主が希望する時期及び条件で取引できるとの
保証はなく、また本投資証券を取得した価格で売却できない可能性や本投資証券の譲渡
自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投資主が損失を被る可能性がありま
す。
(ロ)
本投資証券の市場での取引に関するリスク
本投資証券は、一定期間金銭の分配を行わないこと、本投資法人の資産総額の減少、
投資口の売買高の減少その他の東京証券取引所の有価証券上場規程に定める上場廃止基
準に抵触する場合には、上場が廃止されます。
本投資証券の上場が廃止される場合、投資主は、保有する本投資証券を相対で譲渡す
る他に換金の手段がないため、本投資法人の純資産額に比して相当に廉価で譲渡せざる
を得ない場合や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があり、その結果、投
資主が損失を被る可能性があります。
(ハ)
金銭の分配に関するリスク
本投資法人は前記「2 投資方針 (3) 分配方針」に記載の分配方針に従って、投資主
に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合にお
いても保証されるものではありません。本投資法人が保有又は取得する不動産等の賃貸
状況、売却に伴う損益や建替えに伴う除却損、ファイナンス環境の悪化に伴う金利コス
トの上昇等により、期間損益が変動し、投資主への分配金が増減し、又は一切分配され
ないことがあります。
また、本投資証券に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保
証も付されておらず、金融機関の預金と異なり預金保険等の対象でもありません。本投
資法人について破産その他の倒産手続が開始された場合や本投資法人が解散した場合に
は、投資主は配当・残余財産の分配等において最劣後の地位に置かれ、投資金額の全部
又は一部の回収が不可能となる可能性があります。
(ニ)
収入及び支出の変動に関するリスク
本投資法人の収入は、本投資法人が保有又は取得する不動産等の賃料収入に主として
依存しています。不動産等に係る賃料収入は、固定賃料の契約の場合は、不動産等の稼
働率の低下、変動賃料の契約の場合は、テナントの売上減等により、賃料が大きく減少
する可能性があります。また、賃借人との協議や賃借人からの請求等により賃料が減額
され、又は契約どおりの増額改定を行えない可能性もあります（なお、不動産等に係る
賃料収入に関するリスクについては、後記「④ 不動産及び信託の受益権に関する法的
リスク (ハ) 賃貸借契約に関するリスク」をご参照下さい。）。また、保有資産及び
取得予定資産の過去の収支の状況や賃料総額も、当該資産の今後の収支の状況や賃料総
額と必ずしも一致するものではありません。さらに、当該不動産に関して締結される賃
貸借契約に基づく賃料が、一般的な賃料水準に比して適正な水準にあるとは限りませ
ん。
一方、収入の減少だけでなく、退去するテナントへの預り敷金及び保証金の返還、大
規模修繕等による費用支出、多額の資本的支出、不動産等の取得等に要する費用、その
他不動産等に関する支出が状況により増大し、キャッシュ・フローを減ずる要因となる
可能性があります。
このように、不動産等からの収入が減少する可能性があるとともに、不動産等に関す
る支出は増大する可能性があり、これらの双方又はいずれか一方の事由が生じた場合、
投資主への分配金額が減少し、又は本投資証券の市場価格が下落することがあります。
なお、本書において開示されている保有資産及び取得予定資産における過去のADR、
RevPAR、売上高、GOPその他の運営実績は、保有資産及び取得予定資産のテナント、前
所有者又は現所有者等から取得した情報（会計監査等の手続は経ていません。）をその
まま記載したものであり、あくまでも参考情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正確
であるおそれもあります。
また、本投資法人による取得前における運営実績については、本投資法人が採用する
会計処理等と同一の方法で算出されたものとは限らず、保有資産及び取得予定資産につ
- 127 -
いて、前提となる状況が本投資法人取得後と同一とも限りません。したがって、これら
の情報は、当該資産における今後のADR、RevPAR、売上高、GOPその他の運営実績と必ず
しも一致するものではなく、場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。
(ホ)
投資口の追加発行時の価値の希薄化に関するリスク
本投資法人は、新規投資口を随時追加発行する予定ですが、かかる追加発行により既
存の投資主の保有する投資口の持分割合が減少します。また、本投資法人の営業期間中
に追加発行された投資口に対して、当該営業期間の期初から存在する投資口と同額の金
銭の分配が行われる場合には、既存の投資主は、追加発行がなかった場合に比して、悪
影響を受ける可能性があります。さらに、追加発行の結果、本投資法人の投資口1口当
たりの価値や市場における需給バランスが影響を受ける可能性があります。
(ヘ)
投資主の権利が必ずしも株主の権利と同一ではないリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意
思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができます
が、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。例え
ば、貸借対照表、損益計算書等の計算書類については役員会の承認のみで確定し（投信
法第131条第2項）、投資主総会の承認を得る必要はないことから、投資主総会は、必ず
しも、決算期ごとに招集されるわけではありません。また、投資主が投資主総会に出席
せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議
案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案がある
ときは、当該議案のいずれをも除きます。）について賛成するものとみなされます（投
信法第93条第1項、規約第15条第1項）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務
その他の業務を本資産運用会社その他の第三者に委託しています。
これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制
が効果的に行えない可能性もあります。
②
本投資法人の運用方針に関するリスク
(イ) 不動産等を取得又は処分できないリスク
不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく、流動性が低
いため、希望する時期に希望する物件を取得又は売却できない可能性があります。不動
産投資信託その他のファンド及び投資家等による不動産等に対する投資が活発化するこ
とがあり、その様な状況下では、必ずしも、本投資法人が取得を希望した不動産等を取
得することができるとは限りません。また、取得が可能であったとしても、投資採算の
観点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行うことができない可能性等もあり
ます。さらに、本投資法人が不動産等を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資
採算の視点から希望した価格、時期その他の条件で取引を行うことができない可能性等
もあります。
不動産の中でも、特に、本投資法人が主たる投資対象としている、宿泊施設及びその
付帯施設・設備は、オフィス等の他の種類の不動産に比べ、立地、用途及び構造等が特
殊であり、売手及び買手ともに限定される傾向があるため、一般的に流動性が低い点に
留意が必要です。
以上の結果、本投資法人が利回りの向上や収益の安定化等のために最適と考える資産
のポートフォリオを構築できない可能性があります。
(ロ)
a.
新投資口の発行、借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク
資金調達全般に関するリスク
新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行の可能性及び条件は、本投資法人の経
済的信用力、金利情勢その他の要因による影響を受けるため、今後本投資法人の希望す
る時期及び条件で新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行を行うことができる保
証はなく、その結果、予定した資産を取得できなくなる等の悪影響が生じる可能性があ
ります。さらに、弁済期の到来した借入れ又は投資法人債の借換えを行うことができな
- 128 -
い場合には、予定しない資産の売却を余儀なくされたり、資金繰りがつかなくなる等の
可能性があります。
b.
調達条件に関するリスク
新投資口の発行価額は、その時点の本投資証券の市場価格等に左右されますが、特
に、発行価額が当該時点における純資産額や鑑定評価額を考慮した純資産額に比べ割安
となる場合、既存投資主の保有する投資口の価値は希薄化により下落する可能性があり
ます。
また、借入れ及び投資法人債の金利は、借入時及び投資法人債発行時の市場動向に左
右され、変動金利の場合には、その後の市場動向にも左右されます。借入れ及び投資法
人債の金利が上昇し、又は本投資法人の借入金額及び投資法人債発行額が増加した場合
には、本投資法人の利払額は増加します。このような利払額の増加により、投資主に対
する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。本投資法人は、金利変動の影
響を軽減するため、変動金利と固定金利のスワップ取引及び長期借入れや返済期限の分
散化等の取組みを行う予定です。しかし、これらの取組みが金利変動の影響を軽減でき
ない場合、本投資法人の財務状況に悪影響が及ぶ可能性があります。
c.
財務制限条項に関するリスク
本投資法人が借入れ又は投資法人債の発行を行う場合において、当該借入れ又は投資
法人債の発行の条件として、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持す
る、本投資法人の信用状態に関する評価を一定の水準に維持する、若しくは投資主への
金銭の分配（利益を超えた金銭の分配を含みます。）を制約する等の財務制限条項が設
けられる、運用資産に担保を設定する、又は規約の変更が制限される等の可能性があり
ます。このような制約が本投資法人の運営に支障をきたし、又は投資主に対する金銭の
分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、これらの制限に違反した場合に
は、担保設定や費用負担等を求められ、又は当該借入れに係る借入金若しくは投資法人
債の元利金について期限の利益を喪失する等の可能性があり、その結果、本投資法人の
運営に重大な悪影響が生じる可能性があります（なお、本投資法人が行っている借入れ
については、このような一般的な財務制限条項が設けられており、本投資法人が取得予
定資産の取得に際して予定している借入れについても、このような一般的な財務制限条
項が設けられる見込みです。）。
本投資法人が保有資産又は取得予定資産の売却を希望したとしても、借入契約上の制
限その他の事情により、希望どおりの時期に売却できない可能性又は希望する価格で売
却できない可能性があります。また、収益性の悪化等により運用資産の評価額が引き下
げられた場合又は他の借入れを行う場合等、一定の条件のもとに投資対象不動産に対し
て担保を設定することを要求される可能性もあります。この場合、他の借入れ等のため
に担保が既に設定されている等の理由で担保に供する適切な資産がない可能性もありま
す。また、不動産からのキャッシュ・フローが減少したり、その評価額が引き下げられ
たりした場合には、本投資法人の希望しない条件で借換資金を調達せざるを得なくなっ
たり、本投資法人の希望しない時期及び条件で運用資産を処分せざるを得なくなる状況
も想定され、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。さら
に、担保に供する適切な資産がないために、本投資法人の希望どおりの借入れ等を行え
ない可能性もあります。
(ハ)
プロパティ・マネジメント会社に関するリスク
一般に、賃借人の管理、建物の保守管理等不動産の管理業務全般の成否は、プロパテ
ィ・マネジメント会社の能力・経験・ノウハウによるところが大きく、本投資法人が保
有する又は取得を予定しているホテル用不動産等の管理についても、管理を委託するプ
ロパティ・マネジメント会社の業務遂行能力に一定程度依拠することになります。管理
委託先を選定するにあたっては、当該プロパティ・マネジメント会社の能力・経験・ノ
ウハウを十分考慮することが前提となりますが、そのプロパティ・マネジメント会社に
おける人的・財産的基礎が維持される保証はありません。また、複数の不動産に関し
て、他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産の管理及び運営業務を受
- 129 -
託し、本投資法人の投資対象不動産に係るプロパティ・マネジメント業務と類似又は同
種の業務を行う可能性があります。これらの場合、当該プロパティ・マネジメント会社
は、本投資法人以外の者の利益を優先することにより、本投資法人の利益を害する可能
性があります。
本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認め
られた場合、管理委託契約を解除することができますが、後任のプロパティ・マネジメ
ント会社が任命されるまではプロパティ・マネジメント会社不在又は機能不全のリスク
が生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理状況が悪化する可能性があります。
(ニ)
a.
投資対象を宿泊施設及びその付帯施設・設備に特化していることによるリスク
本投資法人の収益がホテル業界等の収益に依存していることのリスク
本投資法人は、不動産の中でも、宿泊施設及びその付帯施設・設備を主たる投資対象
としています。
したがって、本投資法人の業績は、ホテル業界の全体的な傾向に大きく依存していま
す。場合によっては、テナントが、賃料を約定どおり支払うことができなくなったり、
賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求をすることがありま
す。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受けることがあります。
また、本投資法人は、テナントとの間で賃貸借契約を締結する際、固定賃料部分と変
動賃料部分を組み合わせた賃料構成とすることを検討することとしており、このような
賃料構成とした場合、テナントの売上減少が、賃料収入に直接的な悪影響を与えること
になります。
ホテル業界の業績や収益は、以下のものを含むさまざまな要素により悪影響を受ける
可能性があります。
・ 国内の景気及び経済状況の悪化並びに災害、悪天候、伝染病の流行等による消費者行
動の変化の影響を受けた旅行者数の減少
・ 政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、インバウンド旅行者数の減少
・ 旅行代理店の倒産等による、旅行代理店との間の信用取引によって発生した債務の不
履行
・ 保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
・ 周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低
下
・ 当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場合
の当該サービス提供の終了、当該サービスに対する旅行者の選好の変化等による集客
力の低下
・ 類似するコンセプトのホテルとの競合による集客力の低下
・ 旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化
・ 機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗
・ 提供する飲食物による食中毒等の事故の発生
・ 従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
・ 自然災害等による温泉の枯渇や温泉の利用権の喪失
・ 旅館業法に基づく営業許可その他許認可の取消し
また、ホテル業界の業績や収益は、季節的要因により変動します。一般的には、年末
年始や大型連休等には収益が大きくなりますが、当該事情は、地域及び物件によって異
なる場合があります。
したがって、本投資法人の収益は1月末日で終了する営業期間と7月末日で終了する営
業期間で大きく異なることがあります。
b.
既存テナントが退去した場合に関するリスク
ホテル業界は、装置産業としての性格が強く、内装や温泉権のように、施設運営に不
可欠の資産、権利等をオペレーターが有している場合もあり、また、運営にあたり高度
な知識が要求されることから、賃貸借契約が解除され又は更新されずに既存オペレータ
ーが退去した場合、代替するオペレーターとなり得る者が少ないために、代替テナント
が入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下すること、代替す
- 130 -
るオペレーター確保のために賃料を下げざるを得なくなること、代替オペレーターへの
移行期間において十分な収益が実現できないこと、又は賃貸借契約の条件が不利になる
ことがあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。本
投資法人は既存オペレーターが退去した場合に代替するオペレーターとなり得る者と事
前にバックアップオペレーター契約を締結して既存オペレーターの退去に備えることが
ありますが、本書の提出日現在、取得予定資産について当該契約を締結する予定はな
く、保有資産について当該契約を締結している事実もありません。なお、仮に締結した
場合でも、必ずしも相手方がオペレーターとなる契約上の義務を負うわけではなく、既
存オペレーターの退去による本投資法人の収益等への悪影響を避けることができるとは
限りません。
c.
CAPEXの実施に関するリスク
一定規模以上のホテル用不動産等においては、施設及び設備の陳腐化による競争力低
下を避けるために相当程度のCAPEXの実施が必要となることがあります。また、本投資
法人では、CAPEXの実施を通じて物件の収益力を高める投資方針を採用しており、積極
的にCAPEXの実施を検討する可能性もあります。しかし、経済的・物理的な要因その他
により、十分なCAPEXの実施ができない可能性があります。また、十分なCAPEXを実施し
たとしても、運用資産からの収入がCAPEXの実施に対応して増加するとの保証はなく、
CAPEXの実施により、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さら
に、CAPEXを実施する場合、施設の全部又は一部が相当期間閉鎖される場合もあり、こ
の間オペレーターは収益をあげることができない可能性もあります。
d.
FF&Eの定期更新に関するリスク
ホテル用不動産等は、競争力維持のためのいわゆるFF&Eの定期的な更新投資及び単な
る更新にとどまらない競争力強化のための大規模投資が必要となります。FF&Eはその資
産アイテムごとに、本投資法人とテナント又は運営受託者との間の資産区分及び初期投
資、修繕、更新等の負担区分が賃貸借契約において規定されることが想定されます。か
かる規定により、本投資法人がその多くを所有し、その負担能力を超えて初期投資、修
繕、更新等を行うこととなった場合、本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があり
ます。また、これらの理由で工事が行われる場合、施設が相当期間閉鎖される場合もあ
り、この間オペレーターは収益をあげることができません。
e.
オペレーターの業態を変更することが困難であることに関するリスク
ホテル用不動産等の場合、用途に応じた構造の特殊性から、オペレーターの業態を大
きく変更することが困難であることが多く、また、経済の動向、消費性向の変化に伴
い、収益力が減退するときには業務の撤退・縮小を余儀なくされることもあり、そのよ
うな場合には、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
f.
マーケットレポートに関するリスク
ホテル用不動産等に関する市場評価その他の各種比較資料において入手可能な資料や
情報は概して公表例が少ないといえます。またたとえ存在した場合にも、第三者による
ホテル関連のマーケット分析は、個々の調査会社の分析に基づく、分析の時点における
評価に関する意見を示したものに留まり、客観的に適性と思われるエリア特性、供給・
需要等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査
分析者、分析方法又は調査方法、収集した情報・資料等の範囲若しくは時期によってマ
ーケット分析の内容が異なる可能性があります。
g.
フランチャイズやブランドライセンシング契約に関するリスク
テナントはホテル事業に関するフランチャイズ契約やブランドライセンシング契約を
締結することがありますが、これらの契約においては、一定のオペレーティングスタン
ダードやほかの基準・条件の遵守が要求されることが一般的です。また、使用している
ブランドのイメージが一般的に低下するようなことが起こった場合、業績に悪影響を及
ぼす可能性があります。また、何らかの理由により、こういった契約が終了し、ブラン
- 131 -
ド名の使用が不可能となった場合、当該ホテル用不動産等のブランド価値が低下するこ
とにより、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ホ)
シングルテナント物件であることによるリスク
本投資法人の保有資産及び取得予定資産の多くは、単一のテナントへ物件全体を賃貸
するいわゆるシングルテナント物件です。このため、本投資法人は特定のテナントの支
払能力、テナントの退去その他の事情により大きな影響を受けるという傾向がありま
す。
一般的に、シングルテナントとなる賃借人は、賃借期間が長く賃貸借解約禁止期間が
設定されている場合もありますので、退去する可能性は比較的低いものの、万一退去し
た場合、賃貸スペースの広さと個別のテナント向けの特別仕様の物件が多いことや、代
替となるテナントとなり得る者が限定されていることから、代替となるテナントが入居
するまでの空室期間が長期化する可能性があります。その結果、当該物件の稼働率が大
きく減少すること、あるいは代替となるテナント確保のために賃料水準を引き下げざる
を得なくなることがあり、賃料収入に大きな影響を受ける可能性があります。
(ヘ)
オペレーターに関するリスク
一般に、ホテル用不動産等の管理運営業務全般の成否は、テナントであるオペレータ
ーの能力・経験・ノウハウによるところが大きく、本投資法人が保有し又は取得を予定
しているホテル用不動産等の管理運営についても、オペレーターの業務遂行能力に強く
依拠することになります。オペレーターを選定するにあたっては、当該オペレーターの
能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、そのオペレーターにお
ける人的・財産的基礎が維持される保証はありません。また、複数の不動産に関して、
他の顧客（他の不動産投資法人を含みます。）から不動産の管理運営業務を受託し、本
投資法人の投資対象不動産に係るオペレーター業務と類似又は同種の業務を行う可能性
があります。これらの場合、当該オペレーターは、本投資法人以外の者の利益を優先す
ることにより、本投資法人の利益を害する可能性があります。
本投資法人は、オペレーターにつき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、賃貸
借契約を解除することができますが、後任のオペレーターが任命されるまではオペレー
ター不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該投資対象不動産の管理運営
状況が悪化する可能性があります。
また、資産運用会社は、オペレーターからホテル用不動産等の売上等の実績について
定期的に報告を受け、かかる報告に基づき、ホテル用不動産等の売上等の実績を月次又
は決算時に公表することがあります。これらの公表数値は、オペレーターから提示され
た数値であり、本投資法人及び本資産運用会社はこの数値の正確性を担保することがで
きない可能性があります。
③
本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
(イ) いちごグループ等への依存、利益相反に関するリスク
いちごグループホールディングスは、本書の提出日現在、本資産運用会社の株式の
100%を保有する株主であり、また、本投資法人は、いちごグループホールディングスと
の間でスポンサーサポート契約を締結しています。しかし、いちごグループホールディ
ングスは、本投資法人の希望する価格で物件を売却する義務を負っているわけではあり
ません。すなわち、当該契約に則って、本投資法人の投資基準に適合する物件を希望す
る価格で取得できることまでは保証されていません。したがって、本投資法人は、いち
ごグループホールディングスから本投資法人の投資基準に適合する物件を必ずしも希望
どおり取得できるとは限りません。
また、上記のスポンサーサポート契約に加え、本資産運用会社は、いちごグループホ
ールディングス及びいちごグループホールディングスの子会社であるいちご地所との間
で取得資産情報のグループ内優先交渉順位に関する覚書を締結しています。さらに、本
投資法人は、いちごグループの運営力、レピュテーション、ブランド力等に大きく依存
しています。
- 132 -
これらの点に鑑みると、本投資法人及び本資産運用会社は、いちごグループと密接な
関連性を有しており、本投資法人による安定した収益の確保と成長性に対するいちごグ
ループの影響は相当程度高いということができます。
したがって、本投資法人がいちごグループとの間で本書の提出日現在と同一の関係を
維持できなくなった場合には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。さ
らに、本投資法人は、資産運用活動を通じて、いちごグループ又はその利害関係者との
間で取引を行う可能性があり、この場合、いちごグループの利益を図るためいちごグル
ープが本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性もあります。なお、かかる
利益相反に関するリスクへの対策については後記「(2) 投資リスクに対する管理体制」
をご参照下さい。これらの対策にもかかわらず、いちごグループが本投資法人の利益に
反する取引を行った場合には、投資主に損害が発生する可能性があります。
(ロ)
本資産運用会社が他の投資法人の資産運用を受託していることに関するリスク
金融商品取引法上、資産運用会社は、複数の投資法人等の資産運用を受託することを
禁じられておらず、本資産運用会社は、本投資法人の他、いちごオフィスリート投資法
人からも資産の運用を受託しており (注)、また複数の不動産私募ファンドの自己運用を
行い、また資産の運用を受託しています。
本投資法人は、宿泊施設及びその付帯施設・設備を主な投資対象としていますが、そ
れ以外の資産への投資を排除していません。そのため広く、いちごオフィスリート投資
法人、いちごグリーンインフラ投資法人及び上記不動産私募ファンドと投資対象が重な
り得ます。
そのため、本資産運用会社は、競合する取得検討対象資産の情報の恣意的な配分を防
止することを目的として、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運
用の意思決定機構 (ハ) 資産の取得及び売却に関する事項 a. 投資資産情報の取扱
い」記載のローテーション・ルールを採用しており、かかるルールに則った運営を行う
こととしています。
本投資法人及び本資産運用会社は、いちごオフィスリート投資法人、いちごグリーン
インフラ投資法人及び不動産私募ファンドとの間では、主たる投資対象が異なっている
ことや、資金調達の性質や財務戦略、投資家の志向する投資リターンの違いにより、実
際に資産取得希望の競合が生じる場合は限定的であると想定しています。しかし、かか
る想定とは異なり、実際に資産取得希望の競合が生じる場合には、上記のルールによ
り、いちごオフィスリート投資法人、いちごグリーンインフラ投資法人及び不動産私募
ファンドが優先して資産の取得検討を行うことがあります（特に、不動産等のうち用途
区分がホテルに分類され、かつ、西暦竣工年が奇数である取得検討対象資産について
は、不動産私募ファンドが優先して物件の取得検討を行います。）。また、この場合
に、かかるルールに反する資産の取得検討が行われる可能性も否定できません。
さらに、かかるルールは変更される可能性があり、当該変更により、本投資法人にと
って望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにくくなる可能性があり、結
果として、本投資法人の収益性や資産の状況に悪影響を及ぼす可能性があります。
(注)
本資産運用会社は、いちごグリーンインフラ投資法人との間で締結した平成28年6月24日付資産運用委託契約に基づき、同
投資法人の投信法上の登録完了をもって同投資法人の資産運用を開始します。
(ハ)
本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
本投資法人は、投信法に基づき、会計監査人において監査を行い、資産の運用を本資
産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ
委託しています。本投資法人の円滑な業務遂行の実現のためにはこれらの者の能力、経
験及びノウハウに依存するところが大きいと考えられますが、これらの者が業務遂行に
必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありません。
また、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者が、法令上又は契約上負って
いる善良な管理者としての注意義務、投資法人のために忠実に職務を遂行する義務、利
益相反状況にある場合に投資法人の利益を害してはならない義務その他の義務に違反し
た場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼし、投資主が損害を受ける可
能性があります。
- 133 -
このほかに、本資産運用会社又は本投資法人若しくは、運用資産である不動産信託受
益権に関する信託受託者若しくはテナントから委託を受ける業者として、プロパティ・
マネジメント会社、建物の管理会社等があります。本投資法人の収益性の向上のために
はこれらの者の能力、経験及びノウハウに依存するところも大きいと考えられますが、
これらの者が業務遂行に必要な人的・財政的基礎等を必ずしも維持できる保証はありま
せん。これらの者について業務の懈怠その他の義務違反があった場合や業務遂行能力が
失われた場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ニ)
本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の人材（個人の能力、経
歴、ノウハウ）に依存しているリスク
本投資法人の運営は、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会社の人
材（個人の能力、経歴、ノウハウ）に大きく依存しており、これらの人材が失われた場
合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
また、今後、本資産運用会社の業容が拡大し、その状況に応じた人材の確保が行われ
なかった場合、本投資法人の運営に悪影響をもたらす可能性があります。
(ホ)
インサイダー取引規制に関するリスク
投資法人の発行する特定有価証券等（金融商品取引法第163条第1項に定める特定有価
証券等をいいます。）についても、インサイダー取引規制の対象となっています。
本投資法人及び本資産運用会社は本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運
用会社の役職員が本投資法人の特定有価証券等の売買等を行うこと及び未公表の重要事
実（本資産運用会社又は本投資法人に関する情報であって、金融商品取引法第166条第2
項において定義する「業務等に関する重要事実」をいいます。）の伝達を原則禁止と
し、本資産運用会社の役職員が持投資口会又は株式累積投資制度に加入して取得した投
資証券を売却する場合に限り、事前の承認を得た上で売却することができるとする社内
規程を定めています。しかし、本投資法人の執行役員及び監督役員並びに本資産運用会
社の役職員が金融商品取引法で定めるインサイダー取引規制に違反する場合には、本投
資法人及び本資産運用会社に係る情報の管理に対する信頼が揺らぎ、その結果、本投資
法人の投資主に悪影響が及ぶ可能性があります。
(ヘ)
本投資法人の歴史が浅いことによるリスク
本投資法人は、平成27年7月22日に設立され、平成27年11月30日に資産の運用が開始
されました。したがって、本投資法人には十分な過去の実績がなく、今後の実績を予測
することは困難となります。また、本資産運用会社の運用するいちごオフィスリート投
資法人及び不動産私募ファンドに関する運用実績は、本投資法人の今後の運用実績を保
証するものではありません。
(ト)
本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
本投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更
には、投資主総会の承認が必要ですが、本投資法人の役員会及び本資産運用会社の取締
役会が定めたより詳細な投資方針、運用ガイドライン等については、投資主総会の承認
を経ることなく、変更することが可能です。そのため、本投資法人の投資主の意思が反
映されないまま、これらが変更される可能性があります。
(チ)
本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
本投資法人は、破産法（平成16年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「破産
法」といいます。）、民事再生法（平成11年法律第225号。その後の改正を含みます。
以下「民事再生法」といいます。）及び投信法上の特別清算手続（投信法第164条）に
服します。
また、本投資法人は、投信法に基づいて投資法人としての登録を受けていますが、一
定の事由が発生した場合に投信法に従ってその登録が取り消される可能性があります
（投信法第216条）。その場合には、本投資証券の上場が廃止され、本投資法人は解散
し、清算手続に入ります。
- 134 -
上記のように本投資法人が清算される場合、投資主は、すべての債権者への弁済（投
資法人債の償還を含みます。）後の残余財産による分配からしか投資金額を回収するこ
とができません。当該時点において、本投資法人の保有資産の価値が下落し又は出資金
に欠損が生じている場合には、借入れを弁済した後の残余財産が全く残らないか、又は
出資総額を下回ることとなり、投資主は、投資金額の全部又は一部について回収するこ
とができない可能性があります。
(リ)
敷金及び保証金に関するリスク
本投資法人は、投資対象不動産の賃借人が賃貸人に対し無利息又は低利で預託した敷
金又は保証金を投資資金として利用する場合があります。しかし、そのような場合で賃
貸借契約の中途解約により想定外の時期に敷金又は保証金の返還義務が生じた場合に
は、本投資法人は、敷金又は保証金の返還資金をそれらよりも調達コストの高い借入れ
等により調達せざるを得なくなります。また、敷金又は保証金の投資運用が失敗に終わ
り損失が生じる可能性もあります。その結果、本投資法人の収益に悪影響をもたらす可
能性があります。
また、敷引特約がある賃貸借契約については、敷引額の敷金額に対する割合が高い場
合、敷引特約の全部又は一部の有効性が否定され、本投資法人が引き継いだ敷金額より
多額の敷金返還債務を負う可能性があります。
④
不動産及び信託の受益権に関する法的リスク
本投資法人の主たる運用資産は、前記「2 投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする
資産の種類」に記載のとおり、不動産等です。不動産を信託する信託の受益権その他不動産
を裏付けとする資産の所有者は、その信託財産である不動産又は裏付けとなる不動産を直接
所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載
する不動産に関する法的リスクは、不動産を信託する信託の受益権その他不動産を裏付けと
する資産についても、ほぼ同様にあてはまります。
なお、信託の受益権特有のリスクについては、後記「(ラ) 不動産を信託の受益権の形態
で保有する場合の固有のリスク」をご参照下さい。
(イ)
不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等（工事における施工の不
具合や施工報告書の施工データの転用・加筆等がなされているものを含みますが、これ
らに限りません。）が存在している可能性があります。本資産運用会社が不動産の選
定・取得の判断を行うにあたっては、当該不動産について定評のある専門業者から建物
状況評価報告書を取得する等の物件精査を行うことにしていますが、建物状況評価報告
書で指摘されなかった事項について、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もありま
す。建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産についても、一般的
に、建物の施工を請負った建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工さ
れない場合がありうるほか、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有するこ
とが保証されるわけではありません。本投資法人は、状況に応じては、前所有者又は前
受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を取得し、瑕疵担保責任を負担させる場合
もありますが、たとえかかる表明及び保証を取得し、瑕疵担保責任を追及できたとして
も、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保証はなく、また、瑕疵担保責
任の期間及び責任額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は前受
益者が解散し、又は無資力になっているために実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下
することを防ぐために買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補・建替えその他
に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなることがあり、本投資法人の収益等に悪影
響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがっ
て、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得で
きないことがあります。さらに、権利に関する事項のみならず、不動産登記簿中の不動
産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もあります。このような場合、上記
- 135 -
と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及
することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
さらに、物件を取得するまでの時間的制約等から、一般に隣接地所有者からの境界確
定同意が取得できず又は境界標の確認ができないまま、物件を取得する事例が少なから
ずみられます。本投資法人は、原則として境界が確定している物件を取得する方針では
あるものの、運営への影響、リスクの程度を検証したうえで適切と認める場合には、境
界が未確定の物件も取得する方針です。状況次第では、境界に関して紛争が生じ、境界
確定の過程で所有敷地の面積が減少することにより、運用資産の運営に不可欠の土地が
隣接地所有者の所有に属するものとされたり、建ぺい率、容積率等の遵法性についての
問題が発生する可能性があります。また、訴訟費用及び損害賠償責任の負担を余儀なく
される等、投資対象不動産について予定外の費用又は損失を負担する可能性もありま
す。これらの事象が生じなかったとしても、境界未確定の事実が物件処分の際の障害と
なる可能性があります。同様に、越境物の存在により、投資対象不動産の利用が制限さ
れ賃料に悪影響を及ぼす可能性や、越境物の除去等のために追加費用を負担する可能性
があります。
(ロ)
不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を売却した場合に、当該不動産に物的又は法的な瑕疵があるため
に、法令の規定又は売買契約上の規定に従い、瑕疵担保責任や表明保証責任を負担する
可能性があります。特に、本投資法人は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。
その後の改正を含みます。以下同じです。）上のみなし宅地建物取引業者となりますの
で、買主が宅地建物取引業者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任に関するリス
クを排除できない場合があります。したがって、本投資法人が不動産を売却した場合
は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるを得
なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者
の権利や行政法規等により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることが後にな
って判明する可能性があります。その結果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可
能性があります。
さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を
承継するものと解されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債
務を免れることについて賃借人の承諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とと
もに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予想外の債務又は義務を負う場合
があり得ます。
(ハ)
a.
賃貸借契約に関するリスク
賃貸借契約の解約及び更新に関するリスク
賃借人が賃貸借契約において期間中の解約権を留保している場合等には、契約期間中
であっても賃貸借契約を終了することが可能であるため、賃借人から賃料が得られるこ
とは将来にわたって確保されているものではありません。また、賃貸借契約の期間満了
時に契約の更新がなされない場合もあります。このような理由により、稼働率が低下し
た場合、不動産に係る賃料収入が減少することになります。特にホテル用不動産等の場
合はシングルテナントと賃貸借契約を締結することが多く、そのような場合にかかる事
由が生じたときは、当該不動産に係る賃料収入はゼロとなります。
また、解約禁止条項、解約ペナルティ条項等を置いて期間中の解約権を制限している
場合や更新料を定めている場合でも、裁判所によって更新料の額が賃料の額、賃貸借契
約が更新される期間等に照らし高額に過ぎる等の諸般の事情があると判断された場合、
かかる条項の効力が否定される可能性があります。
以上のような事由により、賃料収入等が減少した場合、本投資法人の収益等に悪影響
を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
他方で、賃貸人が、テナントとの賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れる
ためには、借地借家法（平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借
家法」といいます。）上、正当の事由があると認められる場合であることが必要であ
- 136 -
り、賃貸人側の意向どおりに賃貸借契約を終了させることができないことにより、本投
資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、賃貸借契約を定期建物賃貸
借契約とすれば、契約の更新がないこととすることが認められていますが、定期建物賃
貸借契約の効力が認められるためには、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要が
あるため、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった場合には、当該契約は、い
わゆる普通建物賃貸借契約として取り扱われる可能性があります。その結果、建物賃貸
借契約が所定の時期に終了しないこと等により、本投資法人の収益性に悪影響を及ぼす
可能性があります。
b.
賃料不払等に関するリスク
賃借人が特に解約の意思を示さなくても、賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産
手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続（以下、総称して「倒産等手続」と
いいます。）の対象となった場合、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、
この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況では本
投資法人ひいては投資主に損害を与える可能性があります。
c.
賃料改定に係るリスク
賃貸借契約の更新の際又は賃料等の見直しの際には、その時々における賃料相場も参
考にして、賃料が賃借人との協議に基づき改定されることがありますので、本投資法人
が保有する不動産について、本書の提出日現在の賃料が今後も維持される保証はありま
せん。賃料改定により賃料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性がありま
す。
また、定期的に賃料等を増額する旨の規定が賃貸借契約にある場合でも、賃借人との
交渉いかんによっては、必ずしも、規定どおりに賃料を増額できるとは限りません。
d.
賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
建物の賃借人は、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく賃料減額請
求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることがで
き、これにより、当該不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人ひいては投資
主に損害を与える可能性があります。定期建物賃貸借契約の効力が認められるために
は、借地借家法第38条所定の要件を充足する必要があります。このため、ある建物賃貸
借契約を定期建物賃貸借契約とした上で借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を排
除する特約を設けた場合であっても、借地借家法第38条所定の要件が充足されなかった
場合には、賃料減額請求権を排除することができず、当該請求が認められた場合、当該
不動産から得られる賃料収入が減少し、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主
が損害を被る可能性があります。
e.
定期建物賃貸借契約における賃料減額請求権排除特約に関するリスク
定期建物賃貸借契約の場合には、その有効期間中は契約中に定められた賃料をテナン
トに対して請求できるのが原則です。しかし、定期建物賃貸借契約においてテナントが
早期解約した場合でも、残存期間全体についてのテナントに対する賃料請求が認められ
ない可能性があります。なお、定期建物賃貸借契約において借地借家法第32条に基づく
賃料増減請求権を排除する特約を設けた場合には、同条に基づく賃料増額請求もできな
くなるため、かかる賃料が契約締結時に予期し得なかった事情により一般的な相場に比
べて低額となり、通常の賃貸借契約の場合よりも低い賃料収入しか得られない可能性が
あります。
- 137 -
f.
更新料等に関するリスク
賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際の更新料や、契約期間中に賃借人が
解約した場合の違約金に関して敷金・保証金の没収について規定することがあります
が、これらの規定は状況によってはその全部又は一部が無効とされ、その結果、本投資
法人に予定外の収入の減少や費用負担が発生する可能性があります。
g.
変動賃料に関するリスク
保有資産について締結されている賃貸借契約及び取得予定資産について締結される賃
貸借契約（ただし、一部の保有資産又は取得予定資産に関する賃貸借契約を除きま
す。）において、固定賃料と売上実績等に連動した変動賃料が組み合わさった賃料構成
を採用し又は採用する予定のものがありますが、売上実績等に連動した変動賃料の支払
いを受ける場合には、売上の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人
の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、変動賃料の支払いを伴う賃貸借契約において、変動賃料の計算の基礎となる売
上高等の数値について、賃貸人がその正確性について十分な検証を行えない場合があり
得ます。その結果、本来支払われるべき金額全額の変動賃料の支払いがなされず、本投
資法人の収益に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
(ニ)
災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
火災、地震、液状化、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等
（以下「災害等」といいます。）により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影
響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修
復するため一定期間建物の不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又
は当該不動産の価値が下落する結果、投資主に損害を与える可能性があります。不動産
の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る
損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基
づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる
場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、大規模な地震、津波又は環境汚染を伴う災害等が発生した場合、たとえ本投資
法人の保有する不動産が滅失、劣化若しくは毀損せず、又は当該不動産に瑕疵が生じな
かったとしても、所在地の周辺地域経済が多大な影響を受けることにより、当該不動産
の収益性が大幅に低下する可能性があります。
(ホ)
不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
運用資産である不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合
に、損害賠償義務が発生し、結果的に本投資法人が予期せぬ損害を被る可能性がありま
す。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。そ
して、本投資法人の主たる投資対象である、宿泊施設及びその付帯施設・設備において
は、プール等のレジャー用施設を土地の工作物として併設しているものもあり得るた
め、宿泊施設及びその付帯施設・設備においては土地の工作物により第三者、特に宿泊
客及び付帯施設・設備の利用客の生命、身体又は財産等が侵害されるリスクは相対的に
高いといえます。不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支
払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約でカバーされない事故が発生し
た場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、
減額され若しくは遅れる場合には、本投資法人は悪影響を受ける可能性があります。
また、不動産につき滅失、毀損又は劣化等が生じ、修繕が必要となる場合には、かか
る修繕に関連して多額の費用を要する可能性があります。また、かかる修繕が困難又は
不可能な場合には、不動産から得られる賃料収入が減少し、不動産の価格が下落する可
能性があります。
- 138 -
さらに、経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の費用の高騰、不動
産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上
昇、租税公課の増大その他の理由により、投資対象不動産の運用に関する費用が増加す
る可能性があります。
(ヘ)
不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例、都市計画法の改正、新たな立法、収
用、再開発、区画整理等の行政行為の規定の施行又は適用の際、原則としてこれらの規
定に適合しない現に存する建物（現に建築中のものを含みます。）又はその敷地につい
ては、当該規定が適用されない扱いとされています（いわゆる既存不適格）。しかし、
かかる既存不適格の建物の建替え等を行う場合には、現行の規定が適用されるので、現
行の規定に合致するよう手直しをする必要があり、追加的な費用負担が必要となる可能
性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
また、不動産に係る様々な行政法規や各地の条例による規制が運用資産である不動産
に適用される可能性があります。例えば、都市計画法、地方公共団体の条例による風致
地区内における建築等の規制、河川法（昭和39年法律第167号。その後の改正を含みま
す。）による河川保全区域における工作物の新築等の制限、海岸法（昭和31年法律第
101号。その後の改正を含みます。）による海岸保全区域における土地の掘削等の制
限、港湾法（昭和25年法律第218号。その後の改正を含みます。）による港湾区域内に
おける工事等の制限、文化財保護法（昭和25年法律第214号。その後の改正を含みま
す。）に基づく試掘調査義務、その他一定割合において住宅を付置する義務や、駐車施
設附置義務、福祉配慮設備設置義務、緑化推進義務及び雨水流出抑制施設設置義務等が
挙げられます。このような義務が課せられている場合、当該不動産の処分及び建替え等
に際して、事実上の困難が生じ、又はこれらの義務を遵守するための追加的な費用負担
が生じる可能性があります。さらに、運用資産である不動産を含む地域が道路設置等の
都市計画の対象となる場合には、当該都市計画対象部分に建築制限が付され、又は建物
の敷地とされる面積が減少し、当該不動産に関して建替え等を行う際に、現状と同規模
の建築物を建築できない可能性があります。
(ト)
法令の制定・変更に関するリスク
土壌汚染対策法のほか、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過
失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去
義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。
また、消防法（昭和23年法律第186号。その後の改正を含みます。以下「消防法」と
いいます。）その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用
等が増加する可能性があるほか、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条
例等の制定、改正等によっても、追加的な費用負担が発生する可能性があります。さら
に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行
為等により不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しく
は行政行為又はその変更等が本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性がありま
す。
(チ)
売主の倒産等の影響を受けるリスク
本投資法人は、債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にあると認められ
る又はその疑義がある者を売主として不動産を取得する場合には、管財人等により不動
産の売買が否認されるリスク等について諸般の事情を慎重に検討し、実務的に可能な限
り管財人等により否認されるリスクを回避するよう努めますが、このリスクを完全に排
除することは困難です。
万一売主が債務超過の状況にある等財務状態が実質的危機時期にある状況を認識でき
ずに本投資法人が不動産を取得した場合には、当該不動産の売買が売主の債権者により
取消（詐害行為取消）される可能性があります。また、本投資法人が不動産を取得した
後、売主について倒産等手続が開始した場合には、不動産の売買が破産管財人、監督委
員又は管財人により否認される可能性が生じます。
- 139 -
また、本投資法人が、ある売主から不動産を取得した別の者（以下、本項において
「買主」といいます。）からさらに不動産を取得した場合において、本投資法人が、当
該不動産の取得時において、売主と買主間の当該不動産の売買が詐害行為として取り消
され又は否認される根拠となり得る事実関係を知っている場合には、本投資法人に対し
ても、売主・買主間の売買が取消又は否認され、その効果を主張される可能性がありま
す。
さらに、取引の態様いかんによっては売主と本投資法人との間の不動産の売買が、担
保取引であると判断され、当該不動産は破産者である売主の破産財団の一部を構成し、
又は更生会社若しくは再生債務者である売主の財産に属するとみなされる可能性（いわ
ゆる真正譲渡でないとみなされるリスク）もあります。
(リ)
転貸に関するリスク
本投資法人の主たる投資対象は宿泊施設及びその付帯施設・設備ですが、宿泊施設等
の一部は、当該宿泊施設等の賃借人から第三者に対し転貸されることがあります。この
ように、賃借人（転借人を含みます。）に、不動産の一部又は全部を転貸させる権限を
与えた場合、本投資法人は、不動産に入居するテナントを自己の意思により選択するこ
とができなくなり、又は退去させることができなくなる可能性があるほか、賃借人の賃
料が、転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人の信用状態等が、本投資
法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、賃貸借契約が合意解約された場合、又は債務不履行を理由に解除された場合で
あっても、賃貸借契約上、賃貸借契約終了の場合に転貸人の転借人に対する敷金等の返
還義務が賃貸人に承継される旨規定されている場合には、かかる敷金等の返還義務が、
賃貸人に承継される可能性があります。このような場合、敷金等の返還原資は賃貸人の
負担となり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ヌ)
マスターリースに関するリスク
特定の不動産において、マスターレッシー会社が当該不動産の所有者である信託受託
者との間でマスターリース契約を締結し、その上でエンドテナントに対して転貸する、
いわゆるマスターリースの形態をとる場合があります。この場合、特に固定賃料型のサ
ブリース会社の財務状態が悪化したときは、マスターレッシー会社の債権者がマスター
レッシー会社のエンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターレ
ッシーから賃貸人である信託受託者への賃料の支払が滞る可能性があります。
(ル)
テナント等による不動産の利用・管理状況に関するリスク
本投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、その利用状
況を管理していますが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はな
く、テナントの利用状況により、当該不動産の資産価値や、本投資法人の収益に悪影響
が及ぶ可能性があります。
例えば、建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、入居者による
建物への変更工事、内装の変更、賃借人による設備（看板等）の設置、その他テナント
等の利用状況等により、建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態とな
る可能性があります。この場合、マスコミ等により、当該建物がかかる状態にあること
が公表され、風評リスクにさらされる可能性があります。また、本投資法人が、その違
反状態の改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があ
ります。
さらに、賃貸借契約における規定のいかんにかかわらず、テナント等による転貸や賃
借権の譲渡が本投資法人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃
借権の譲受人の属性によっては、運用資産である不動産のテナント属性が悪化し、これ
に起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。賃貸人は賃借人と普通建
物賃貸借契約を締結した場合又は定期建物賃貸借契約を締結したものの借地借家法第38
条所定の要件が充足されないことにより定期建物賃貸借契約としての効力が否定された
場合、正当の事由があると認められなければ、賃貸借期間が経過した場合であっても賃
- 140 -
借人との賃貸借契約を終了することができず、運用資産である不動産のテナント属性の
悪化を阻止できない可能性があります。
(ヲ)
ホテル用不動産等としての建物使用態様に関するリスク
保有資産及び取得予定資産は、ホテル用不動産等を中心とする複合施設として、不特
定多数の利用者に対し宿泊や飲食等の各種サービスを提供する施設であり、また、ホテ
ル顧客以外の公衆に対してもロビー、トイレ等の共用部分を開放しているため、清掃・
維持修繕の費用が通常の建物より多額になる可能性があるとともに、ホテル施設内で予
期できない不法行為を行う者が出現する可能性は常にあります。これにより、テナント
が不足の損害を被る場合、あるいは、ホテル用不動産等自体に損害が発生した場合、本
投資法人に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ワ)
共有物件に関するリスク
運用資産である不動産が第三者との間で共有されている場合には、その保存・利用・
処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性がありま
す。
まず、共有物の管理は、共有者間で別段の定めをした場合を除き、共有者の持分の過
半数で行うものとされているため（民法第252条）、持分の過半数を有していない場合
には、当該不動産の管理及び運営について本投資法人の意向を反映させることができな
い可能性があります。また、共有者はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用する
ことができるため（民法第249条）、他の共有者によるこれらの権利行使によって、本
投資法人の当該不動産の保有又は利用が妨げられるおそれがあります。
さらに、共有の場合、他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受ける
可能性（民法第256条）、及び裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性（民
法第258条第2項）があり、ある共有者の意図に反して他の共有者からの分割請求権行使
によって共有物全体が処分されるリスクがあります。
この分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約は5年を
超えては効力を有しません。また、登記済みの不分割特約がある場合でも、特約をした
者について倒産手続の対象となった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するた
めに分割請求ができるとされています。ただし、共有者は、倒産手続の対象となった他
の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます（破産法第52条、会
社更生法（平成14年法律第154号。その後の改正を含みます。）第60条、民事再生法第
48条）。
他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有
されていた物件全体について当該共有者（抵当権設定者）の持分割合に応じて、当該抵
当権の効力が及ぶことになると考えられています。したがって、運用資産である共有持
分には抵当権が設定されていなくても、他の共有者の共有持分に抵当権が設定された場
合には、共有物が分割されると、分割後の運用資産についても、他の共有者の持分割合
に応じて、当該抵当権の効力が及ぶこととなるリスクがあります。
共有持分の処分は単独所有物と同様に自由に行えると解されていますが、共有不動産
については、共有者間で共有持分の優先的購入権の合意をすることにより、共有者がそ
の共有持分を第三者に売却する場合に他の共有者が優先的に購入できる機会を与えるよ
うにする義務を負う場合があります。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務
は不可分債務になると一般的には解されており、共有者は他の賃貸人である共有者の信
用リスクの影響を受ける可能性があります。
共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるた
め、取得及び売却により多くの時間と費用を要し、又は価格の減価要因が増す可能性が
あります。
(カ)
区分所有建物に関するリスク
区分所有建物とは建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。その後の改
正を含みます。以下「区分所有法」といいます。）の適用を受ける建物で、単独所有の
- 141 -
対象となる専有部分（居室等）と共有となる共用部分（エントランス部分等）及び建物
の敷地部分から構成されます。区分所有建物の場合には、区分所有法上、法定の管理方
法及び管理規約（管理規約の定めがある場合）によって管理方法が定められます。建替
えをする場合には集会において区分所有者及び議決権（管理規約に別段の定めのない限
り、その有する専有部分の床面積の割合）の各5分の4以上の多数での建替え決議が必要
とされる等（区分所有法第62条）、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と異なり
管理方法に制限があります。
区分所有建物の専有部分の処分は自由に行うことができますが、他の区分所有者が優
先的に購入できる機会を与えるようにする義務を負う場合があります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷
地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するた
めに、法律で、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することが原則として
禁止されています（区分所有法第22条第1項）。ただし、敷地権の登記がなされていな
い場合には、分離処分の無効を善意の第三者に主張することができません（区分所有法
第23条）。また、区分所有建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者が、それぞれ、その
敷地のうちの一筆又は数筆の土地について、単独で、所有権、賃借権等を敷地利用権
（いわゆる分有形式の敷地利用権）として有している場合には、分離して処分すること
が可能とされています。このように専有部分とそれに係る敷地利用権が分離して処分さ
れた場合、敷地利用権を有しない区分所有者が出現する可能性があります。
また、敷地利用権が使用借権及びそれに類似した権利である場合には、当該敷地が売
却、競売等により第三者に移転された場合に、区分所有者が当該第三者に対して従前の
敷地利用権を対抗できなくなる可能性があります。
このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、取得及
び売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
(ヨ)
借地物件に関するリスク
借地権とその借地上に存在する建物については、自己が所有権を有する土地上に存在
する建物と比べて特有のリスクがあります。借地権は、所有権と異なり永久に存続する
ものではなく、期限の到来により当然に消滅し（定期借地権の場合）又は期限到来時に
借地権設定者が更新を拒絶しかつ更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します（普
通借地権の場合）。また、借地権が地代の不払による解除その他の理由により消滅して
しまう可能性もあります。借地権が消滅すれば、時価での建物買取りを請求できる場合
（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。）第4
条）を除き、借地上に存在する建物を取り壊した上で、土地を返還しなければなりませ
ん。普通借地権の場合、借地権の期限到来時の更新拒絶につき上記正当事由が認められ
るか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、仮に建物の
買取請求権を有する場合でも、買取価格が本投資法人の希望する価格以上である保証は
ありません。
また、本投資法人が借地権を有している土地の所有権が、他に転売され、又は借地権
設定時に既に存在する土地上の抵当権等の実行により第三者に移ってしまう可能性があ
ります。この場合、借地権について適用のある法令に従い第三者対抗要件が具備されて
いないときは、本投資法人は、借地権を当該土地の新所有者に対して対抗できず、当該
土地の明渡義務を負う可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権を譲渡するには、原則として、借地権設
定者の承諾が必要となります。借地上の建物の所有権を譲渡する場合には、当該借地に
係る借地権も一緒に譲渡することになるので、原則として、借地権設定者の承諾が必要
となります。かかる借地権設定者の承諾に関しては、借地権設定者への承諾料の支払が
あらかじめ約束されていたり、約束されていなくても慣行を理由として借地権設定者が
承諾料を承諾の条件として請求してくる場合があります（なお、法律上借地権設定者に
当然に承諾料請求権が認められているものではありません。）。
- 142 -
加えて、借地権設定者の資力の悪化や倒産等により、借地権設定者に差し入れた敷金
及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があります。借地権設定者に対する
敷金及び保証金等の返還請求権について担保設定や保証はなされないのが通例です。
借地権と借地上に建てられている建物については、敷地と建物を一括して所有してい
る場合と比べて、上記のような制限やリスクがあるため、取得及び売却により多くの時
間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、建物の所有を目的としない土地の賃貸借については、借地借家法又は借地法の
適用はありません。このため、当該土地に関する賃貸借契約が終了する場合、又は当該
土地が他に転売される等して所有者が変わる場合には、当該土地の明渡義務を負う可能
性があります。
(タ)
借家物件に関するリスク
本投資法人は、建物（共有持分、区分所有建物等を含みます。）を第三者から賃借の
上又は信託受託者に賃借させた上、当該賃借部分を直接若しくは信託受託者を通じて保
有する建物と一体的に又は当該賃借部分を単独で、テナントへ転貸することがありま
す。
この場合、建物の賃貸人の資力の悪化や倒産等により、建物の賃貸人に差し入れた敷
金及び保証金等の全額又は一部が返還されない可能性があることは、前記の借地物件の
場合と同じです。
加えて、民法上、本投資法人が第三者との間で直接又は信託受託者を通じて締結した
賃貸借契約が何らかの理由により終了した場合、原則として、本投資法人又は当該受託
者とテナントの間の転貸借契約も終了するとされていますので、テナントから、転貸借
契約の終了に基づく損害賠償請求等がなされるおそれがあります。
(レ)
底地物件に関するリスク
本投資法人は、第三者が、土地所有者から借地権の設定を受け、その上に建物を所有
している土地、いわゆる底地を取得することがあります。底地物件の場合は特有のリス
クがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然
に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法
人に更新を拒絶する正当事由がある場合に消滅します。借地権が消滅する場合、本投資
法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条
及び借地法第4条）。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正
当事由が認められるか否かを本投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能で
あり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資
法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は倒産等手続の対象となった場合、借地
契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び
保証金等で担保される範囲を超える場合は投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見
直しを行う旨を規定する条項が含まれています。当該条項に基づく賃料の改定により賃
料が減額された場合、投資主に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法
第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得
られる賃料収入が減少し、投資主に損害を与える可能性があります。
さらに、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権の譲渡には、原則とし
て、本投資法人の承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合（借
地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲での借地権の譲渡を承諾している場合
には、本投資法人の承諾なく借地権が譲渡される結果、財務状態に問題がある等の本投
資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、その結果、投資主に損害を与
える可能性があります。
(ソ)
開発物件に関するリスク
本投資法人は、規約に定める投資方針に従って、竣工後の物件を取得するためにあら
かじめ開発段階で売買契約を締結することがあります。かかる場合、既に完成した物件
- 143 -
につき売買契約を締結して取得する場合とは異なり、様々な事由により、開発が遅延
し、変更され、又は中止されることにより、売買契約どおりの引渡しを受けられない可
能性があります。この結果、開発物件からの収益等が本投資法人の予想を大きく下回る
可能性があるほか、予定された時期に収益等が得られなかったり、収益等が全く得られ
なかったり、又は予定されていない費用、損害若しくは損失を本投資法人が負担し若し
くは被る可能性があり、その結果本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性がありま
す。
(ツ)
築古物件に関するリスク
本投資法人は、築古物件を取得することがあります。一般に、築古物件は老朽化に伴
い物理的及び機能的な劣化が進んでいることから、その運営、修繕、改修等に多額の出
費が必要となり、かつその間における一時的な稼働率の低下等を生じる場合や、使用を
継続するには現行法上問題ないものの、新規に使用することのできない有害物質が使用
されており、処分又は除去する場合には、多額の支出が必要となる可能性もあります。
特に、取得検討時には想定していなかった瑕疵等が判明し、想定以上に多額の資本的支
出を余儀なくされる可能性もあります。また、一般に、築古物件は新築物件と比較して
築年数に応じた老朽化等による投資リスクが高まることから、想定していた水準の賃料
を得られない可能性もあり、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
これらの理由により、本投資法人が築古物件の取得に際して想定した投資利回りが得
られない可能性及び本投資法人の行う物件に対する資本的支出が利回りの上昇に繋がら
ない可能性があります。
(ネ)
有害物質に関するリスク
本投資法人が土地又は土地の賃借権若しくは地上権又はこれらを信託する信託の受益
権を取得する場合において、当該土地について産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されてい
る可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落によ
り、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物
質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用
や時間が必要となり、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。ま
た、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通
じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負う可能性があり、かかる義
務を負う場合には本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。なお、
土壌汚染対策法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロ
エチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、都道府県知事
により調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染によ
り、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、都道府県知事により
その被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。本投
資法人がこれらの調査・報告又は措置を命ぜられた場合には、本投資法人ひいては投資
主が損害を受ける可能性があります。
また、本投資法人が建物又は建物を信託する信託の受益権を取得する場合において、
当該建物の建材等にアスベストその他の有害物質を含む建材が使用されているか若しく
は使用されている可能性がある場合やポリ塩化ビフェニル（PCB）廃棄物が使用、保管
されている場合等には、当該建物の価格の下落により、本投資法人ひいては投資主が損
害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又
は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となり、本投
資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によっ
て第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、本投資法人
がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があり、かかる義務が生じた場合には本
投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性があります。さらに、本投資法人が取得
する建物において、アスベスト含有建材のうち飛散性の比較的高い吹付け材が使用され
ている場合には、飛散防止措置及び被害の補償等のために多額の出費を要する可能性が
あり、また、リーシングに困難をきたす可能性があります。加えて、通常使用下では飛
散可能性がないアスベスト含有建材を使用している建物についても、アスベスト飛散の
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おそれのある改修又は解体時に飛散防止措置等を行うために多額の費用が発生する可能
性があります。
また、将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわ
らず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義
務等が課される可能性があります。
(ナ)
埋立地に関するリスク
本投資法人が投資対象とする不動産は埋立地に立地することがありますが、埋立地に
は、埋立に使用した土壌に含まれることのある汚染物質に関するリスク、津波、高潮そ
の他の災害、海面上昇等による被害を受けやすいリスク、建物が沈下するリスク、液状
化リスク等の特有のリスクがあります。これらの理由により当該不動産が損害を被った
場合、当該不動産の価値が下落し、本投資法人ひいては投資主が損害を受ける可能性が
あります。
(ラ)
不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権を所有し管理する
のは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的にはすべて受益者に帰属す
ることになります。したがって、本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託
者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを負担することに
なります。
信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託法（平成18年法律第108号。その後
の改正を含みます。以下「信託法」といいます。）上は受託者への通知又は受託者の承
諾がなければ受託者その他の第三者に対抗できず、また、信託契約上、信託受託者の承
諾を要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する
信託の受益権は受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上の有価証券としての性格
を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、有価
証券のような流動性がありません。
信託法上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的とな
っている不動産が信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信
託された不動産に信託設定登記をする必要があり、仮にかかる登記が具備されていない
場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的となっていることを第三者
に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場
合、又は信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動
産を信託する信託の受益権を保有する本投資法人が不測の損害を被る可能性がありま
す。
さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵
等につき、当初委託者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任を負担する場合
に、信託財産の受託者が、かかる瑕疵担保責任を適切に追及しない、又はできない結
果、本投資法人が不測の損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産を信託財産とする信託において、信託内借入の方法で資金を調達した
場合、信託内借入等の信託受託者の債務は、信託の受益権に対する配当及び元本交付に
優先して元利金等の返済が行われるため、信託財産である不動産の価格及び収益が減少
した場合には、当該不動産の売却代金や賃料等の収益が信託内借入の元利金の返済に充
当された結果、信託の受益権に対する配当及び元本交付が信託内借入の無い場合よりも
減少し、信託内借入の割合や不動産の価格及び収益の下落率等によっては、信託配当及
び信託元本の交付が受けられなくなる可能性があります。なお、信託内借入についても
前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ⑦ 本投資法人の財務戦略」記載の方針が適用さ
れ、有利子負債比率は、信託内借入を含めて算定されることになります。また、信託内
借入の引き当てとなる財産は、信託財産に限定されるため、信託内借入においては、一
般に、信託財産たる不動産の価格及び収益を基準としたLTV（ローントゥバリュー）や
DSCR（デットサービスカバレッジレシオ）等の財務制限条項が付されます。これらの財
- 145 -
務制限条項に抵触した場合には、当該信託内借入にかかる借入金の返済をするために、
信託財産たる不動産売却を余儀なくされる等によって、本投資法人の収益等に悪影響が
及ぶ可能性があります。
(ム)
フォワード・コミットメント等に関するリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント
（先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを
行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により
解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなりま
す。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産等の売買価格に対して一定の割合の違
約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメ
ント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その
期間における市場環境の変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合
等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、本投資法
人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
⑤
税制に関するリスク
(イ) 導管性の維持に関する一般的なリスク
税法上、一定の要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対し
ては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の
損金に算入することが認められています。導管性要件のうち一定のものについては、営
業期間ごとに判定を行う必要があります。本投資法人は、導管性要件を継続して満たす
よう努めていますが、今後、本投資法人の投資主の減少、分配金支払原資の不足、借入
金等の定義に係る不明確性、会計処理と税務処理の取扱いの差異、税務当局と本投資法
人との見解の相違、法律の改正その他の要因により導管性要件を満たすことができない
営業期間が生じる可能性があります。現行税法上、導管性要件を満たさなかったことに
ついてやむを得ない事情がある場合の救済措置が設けられていないため、後記(ニ)に記
載する同族会社化の場合等、本投資法人の意図しないやむを得ない理由により要件を満
たすことができなかった場合においても、利益の配当等を損金算入できなくなり、本投
資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額や純資産額が減少する可能性があ
り、本投資証券の市場価格に影響を及ぼすこともあります。なお、課税上の取扱いにつ
いては、後記「4 手数料等及び税金 (5) 課税上の取扱い」をご参照下さい。
(ロ)
税負担の発生により支払配当要件が満たされないリスク
導管性要件のうち、租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号。その後の改正を含
みます。以下「租税特別措置法施行令」といいます。）第39条の32の3に規定する配当
可能利益の額又は配当可能額の90%超の分配を行うべきとする要件（以下「支払配当要
件」といいます。）においては、投資法人の会計上の税引前当期純利益を基礎として判
定を行うこととされています。したがって、会計処理と税務上の取扱いの差異（以下
「税会不一致」といいます。）により本投資法人の税負担が増加し、実際に配当できる
利益（会計上の税引後当期純利益）が減少した場合、又は90%の算定について税務当局
の解釈・運用・取扱いが本投資法人の見解と異なる場合には、この要件を満たすことが
困難となる営業期間が生じる可能性があり得ます。なお、交際費、寄附金、法人税等を
除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の分配により法人税等の発生を抑え
ることができるようになるため、本リスクは軽減されます。
(ハ)
借入れに係る導管性要件に関するリスク
税法上、上記の各営業期間ごとに判定を行う導管性要件のひとつに、借入れを行う場
合には機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定するものをいいます。以下本「⑤
税制に関するリスク」において同じです。）のみから行うことという要件があります。
したがって、本投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざる
を得ない場合、又は、保証金若しくは敷金の全部若しくは一部がテナントからの借入金
に該当すると解釈された場合等においては、導管性要件を満たせないことになります。
- 146 -
この結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額や純資産額が減少する可能
性があります。
(ニ)
同族会社要件について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
各営業期間ごとに判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に同族会社のうち租
税特別措置法施行令第39条の32の3第5項に定めるものに該当していないこと（発行済投
資口の総数又は議決権総数の50%超が1人の投資主及び特殊関係者により保有されていな
いこと）とする要件、即ち、同族会社要件については、本投資証券が市場で流通するこ
とにより、本投資法人のコントロールの及ばないところで、結果として満たされなくな
る営業期間が生じるリスクがあります。
(ホ)
投資口を保有する投資主数について本投資法人のコントロールが及ばないリスク
各営業期間ごとに判定を行う導管性要件のうち、営業期間終了時に投資法人の投資口
が機関投資家のみにより保有されること、又は50人以上の投資主に保有されることとい
う要件があります。しかし、本投資法人は投資主による投資口の売買をコントロールす
ることができないため、本投資法人の投資口が50人未満の投資主により保有される（機
関投資家にのみ保有される場合を除きます。）こととなる可能性があります。
(ヘ)
税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当
局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たさ
れなくなる可能性があります。このような場合には、本投資法人が当該営業期間におい
て損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主へ
の分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
(ト)
不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約における投資方針において、その有する特定資産の価額の合計額
に占める、特定不動産の価額の合計額の割合を75%以上となるように運用します（規約
第30条第6項）。本投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めることその他の税制
上の要件を充足することを前提として、直接に不動産を取得する場合の不動産流通税
（登録免許税及び不動産取得税）の軽減措置の適用を受けることができると考えていま
す。しかし、本投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽
減措置の要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置の適用
を受けることができない可能性があります。
(チ)
一般的な税制の変更に関するリスク
不動産、不動産信託受益権その他本投資法人の資産に関する税制若しくは本投資法人
に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課
の負担が増大し、その結果本投資法人の収益に悪影響をもたらす可能性があります。ま
た、投資証券に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に
関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資証券の保有又は売却による投資主
の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可
能性があります。
⑥
その他
(イ) 専門家の意見への依拠に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析
に基づく、分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適
正な不動産価格と一致するとは限りません。同じ物件について鑑定、調査等を行った場
合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは時期によって鑑定評価額、
調査価格の内容が異なる可能性があります。また、かかる鑑定等の結果は、現在及び将
来において当該鑑定評価額や調査価格による売買の可能性を保証又は約束するものでは
ありません。
- 147 -
土壌汚染リスク評価報告書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見であり、評
価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、か
かる報告書は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染が存在しない
ことを保証又は約束するものではありません。
建物エンジニアリングレポートについても、建物の状況に関して専門家が調査した結
果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束する
ものではありません。
また、不動産に関して算出されるPML値は、個々の専門家の分析に基づく予想値であ
り、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示されますが、将来、地震が発生
した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
なお、マーケットレポートについても上記と同様のことが妥当します。詳細は前記
「② 本投資法人の運用方針に関するリスク (ニ) 投資対象を宿泊施設及びその付帯施
設・設備に特化していることによるリスク f. マーケットレポートに関するリスク」
をご参照下さい。
(ロ)
減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準（「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意
見書」（企業会計審議会 平成14年8月9日））及び「固定資産の減損に係る会計基準の
適用指針」（企業会計基準適用指針第6号 平成15年10月31日）が、平成17年4月1日以
後開始する事業年度より強制適用されることになったことに伴い、本投資法人において
も第1期営業期間より減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建
物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなく
なった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する
会計処理のことをいいます。
減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用不動産の収益状況等によっては、会計上
減損損失が発生し、本投資法人の業績は悪影響を受ける可能性があり、また、税務上は
当該不動産の売却まで損金を認識することができない（税務上の評価損の損金算入要件
を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。）ため、
税会不一致が発生することとなり、税務上のコストが増加する可能性があります。ただ
し、一時差異等調整引当額の分配により、法人税等の発生を抑えることができるように
なるため、本リスクは軽減されます。
(ハ)
匿名組合出資持分への投資に関するリスク
本投資法人はその規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分への投資を行うこ
とがあります。本投資法人が出資する匿名組合では、本投資法人の出資金を営業者が不
動産等に投資しますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合や当該不動産等の価値
が下落した場合等には、本投資法人が匿名組合員として得られる分配金や元本の償還金
額等が減少し、その結果本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等の損害を
被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは
制限されていることがあり、又は確立された流通市場が存在しないため、その流動性が
低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難とな
る可能性があります。また、匿名組合出資持分への投資は、営業者が投資した不動産等
の取得に係る優先交渉権を得ることを目的として行われることがありますが、かかる優
先交渉権により企図する不動産等を取得できる保証はありません。
(ニ)
取得予定資産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、一般募集に係る払込期日後遅滞なく、前記「2 投資方針 (2) 投資対
象 ④ 取得予定資産の概要」に記載の取得予定資産の取得を予定しています。
しかし、資金調達（譲渡予定資産の譲渡を含みます。）が予定どおり完了しない場
合、その他取得予定資産について締結された売買契約書において定められた条件が成就
しない場合等においては、取得予定資産を取得することができない可能性や予定してい
た時期に取得できない可能性があります。
- 148 -
これらの場合、本投資法人は、代替資産を取得するための努力又は早期に取得予定資
産を取得するための努力を行う予定ですが、短期間にこれらの物件を取得することがで
きる保証はなく、短期間に物件を取得できず、かつ一般募集による手取金を有利に運用
できない場合には、投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性がありま
す。
(ホ)
オペレーターの過去の業績が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
本書に記載されている、保有資産及び取得予定資産の過去の運営実績は、保有資産及
び取得予定資産のテナント、前所有者又は現所有者等から取得した情報を原則としてそ
のまま記載したものであり、あくまでも参考情報に過ぎず、当該情報は不完全又は不正
確であるおそれがあります。
また、本投資法人による取得前における運営実績については、本投資法人が採用する
会計処理等と同一の方法で算出されたものとは限らず、保有資産又は取得予定資産につ
いて、前提となる状況が本投資法人による取得後と同一とも限りません。したがって、
これらの情報は、当該資産における今後の運営実績と必ずしも一致するものではなく、
場合によっては大幅に乖離する可能性もあります。
(ヘ)
本投資法人の資産規模が小規模であることに関するリスク
本投資法人の資産規模は比較的小さいため、各種費用が資産規模との関係で相対的に
高くなり、結果として本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
(2) 投資リスクに対する管理体制
① 本投資法人の管理体制
本投資法人は投信法に基づいて設立され、執行役員1名、監督役員2名により構成される役
員会により運営されています。役員会は、法令で定められた事項の審議・承認を行うととも
に、資産の運用やそのリスクの状況について報告を受けることとしています。この報告を通
じて、本資産運用会社及びその利害関係者から独立した地位にある監督役員は、各種リスク
情報を的確に入手し、執行役員の業務執行状況を監視すること等により、投資リスクを含む
各種リスクを管理します。
また、利害関係者との不動産等の売買取引を行う場合には、本資産運用会社のリスク・コ
ンプライアンス委員会承認の後に投資法人役員会に付議することとし、利益相反等に係るリ
スクに対し一層厳格な管理体制を敷いているほか、内部者取引管理規程を定めて役員による
本投資法人の発行する特定有価証券等の売買を禁止し、インサイダー取引の防止に努めてい
ます。
②
本資産運用会社の管理体制
本資産運用会社は、前記のようなリスクの存在及びそのリスク量を十分に把握するよう努
めており、それらのリスクを回避する手段を以下のように構築し、厳格なルールに則り運用
資産への投資及び運用を行っています。
(イ)
本資産運用会社は、「リスク管理規程」を策定し、リスク管理に関する基本方針及び
態勢を定めています。「リスク管理規程」では、管理すべき主要なリスクをコンプラ
イアンスリスク、レピュテーションリスク、取引先リスク、市場リスク、流動性リス
ク、事業リスク、制度変更リスク、事務リスク、システムリスク、情報セキュリティ
リスク、災害リスク、人財リスクに分類した上で、リスクの管理方法やリスク顕在時
の対応について定めています。
(ロ)
本資産運用会社は、「運用ガイドライン」、「資産運用管理規程（不動産投資法人運
用業務）」、「利害関係者取引規程」、「内部情報管理規程」、「コンプライアンス
規程」その他各種の規程を策定し、当該規程を遵守することで、リスクの適切なコン
トロールに努めています。
- 149 -
a.
運用ガイドライン等
本資産運用会社は、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針を踏まえた上
で、基本方針、投資対象、取得方針、リーシング方針、管理方針、修繕及び資本的支出
に関する基本方針、付保方針、ポートフォリオの見直し・売却方針及び財務方針等につ
いて定めた「運用ガイドライン」、資産運用及び資金調達に関する各種計画の内容及び
策定方法並びに各種計画に基づいた資産運用及び資金調達等の実施手続について定めた
「資産運用管理規程（不動産投資法人運用業務）」並びに本投資法人と利益相反のおそ
れのある当事者間での取引等について行為基準、手続について定めた「利害関係者取引
規程」を遵守することにより、本投資法人の運用の対象となる不動産等の投資運用リス
クの管理に努めています。詳細については、前記「2 投資方針」をご参照下さい。
b.
内部情報管理規程
本資産運用会社は、本資産運用会社の役職員によるインサイダー取引について、役職
員がその業務に関して取得した未公表の重要事実の管理及び役職員の服務等について定
めた「内部情報管理規程」を遵守することにより、その未然防止に努めています。
c.
コンプライアンス関連規程
本資産運用会社は、「コンプライアンス規程」でコンプライアンスを「本資産運用会
社に関連するあらゆる市場ルール、法令等を厳格に遵守することはもとより、社会規範
を十分にわきまえ誠実かつ公正な企業活動を全うすること」と定義した上で、「コンプ
ライアンス・マニュアル」及び「コンプライアンス・プログラム」を定め、コンプライ
アンスに関する適切な運営体制を確立し、本資産運用会社の役職員は当該各種規程類を
遵守することにより、投資運用リスクの管理に努めています。
d.
その他
本資産運用会社は、内部監査の方針、内部監査の内容及び監査の方法に関し、「内部
監査規程」を定め、当該業務の遂行状況を定期的に監査することで、不正、誤謬の発見
及び未然防止、業務活動の改善向上等を図り、投資運用業務の円滑かつ効果的な運営が
可能となるよう努めています。
- 150 -
４【手数料等及び税金】
（１）【申込手数料】
該当事項はありません。
（２）【買戻し手数料】
本投資法人は、投資主の請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型の投資法人で
あり、投資口の買戻しの制度はありません（規約第8条第1項）。ただし、本投資法人は、投
資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第8条第2
項）。この場合、所定の手数料が課されることがあります。
（３）【管理報酬等】
① 役員報酬（規約第20条）
本投資法人の役員の報酬の支払基準及び支払の時期は、次のとおりです。
(イ)
各執行役員の報酬は、一人当たり月額80万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等
に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を
当月末日までに支払うものとします。
(ロ)
各監督役員の報酬は、一人当たり月額50万円を上限とし、一般物価動向、賃金動向等
に照らして合理的と判断される金額として役員会で決定する金額を、毎月、当月分を
当月末日までに支払うものとします。
(注)
本投資法人は、役員の投信法第115条の6第1項の責任について、当該役員が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない
場合において、責任の原因となった事実の内容、当該役員の職務の執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認める
ときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除することができるものとします（規約第21条）。
②
本資産運用会社への資産運用報酬（規約第38条及び別紙）
本投資法人が本資産運用会社に支払う報酬の金額、計算方法、支払の時期及び方法はそれ
ぞれ以下のとおりとします。
なお、本投資法人は、当該報酬の金額並びにこれに対する消費税及び地方消費税相当額を
本資産運用会社宛て支払うものとします。また、計算の結果、1円未満の端数がでる場合
は、その端数金額を切り捨てるものとします。
(イ)
運用報酬Ⅰ
本投資法人の決算期の翌日から当該決算期の3か月後の日までの期間（以下「計算期
間Ⅰ」といいます。）及び計算期間Ⅰの末日の翌日から次の決算期までの期間（以下
「計算期間Ⅱ」といいます。）の運用に対する各対価として、次に定める方法により算
出される本投資法人の総資産額に0.4％（年率）を上限として本投資法人及び本資産運
用会社の間で別途合意する料率を乗じた金額に、当該計算期間Ⅰ又は当該計算期間Ⅱの
実日数を乗じ、365(注)で除して得られる金額（1円未満を切り捨てます。）を運用報酬
Ⅰとし、計算期間Ⅰに係る運用報酬Ⅰは当該計算期間Ⅰの末日より3か月以内に支払
い、計算期間Ⅱに係る運用報酬Ⅰは当該計算期間Ⅱの末日より3か月以内に支払うもの
とします。
計算期間Ⅰにおける本投資法人の総資産額とは、当該計算期間Ⅰの直前の決算期にお
ける貸借対照表（投信法に基づく役員会の承認を受けたものをいいます。以下同じで
す。）に記載された本投資法人の総資産額を意味します。
計算期間Ⅱにおける本投資法人の総資産額とは、当該計算期間Ⅱの直前の決算期にお
ける貸借対照表に記載された本投資法人の総資産額に、当該計算期間Ⅱの直前の計算期
間Ⅰの期間中に本投資法人が取得した不動産関連資産の売買価格（当該不動産関連資産
の取得に係る契約書に記載された金額とし、取得に伴う費用並びに消費税及び地方消費
税を除くものとします。以下同じです。）を加算し、当該計算期間Ⅰの期間中に本投資
法人が処分した不動産関連資産の当該計算期間Ⅰの直前の決算期における貸借対照表上
の帳簿価額（ただし、当該決算期における貸借対照表上に計上されていない不動産関連
資産についてはその取得価額）を減額した額を意味します。
- 151 -
なお、第1期営業期間における運用報酬Ⅰについては、本投資法人が不動産関連資産
を取得した日から発生するものとし、当該日から第1期決算期までの期間（以下「当該
期間」といいます。）につき、第1期営業期間中に本投資法人が取得した不動産関連資
産の売買価格に第1期決算期末の現金及び預金並びに信託現金及び信託預金を加えた額
に0.4％（年率）を上限として本投資法人及び本資産運用会社の間で別途合意する料率
を乗じた金額に当該期間の実日数を乗じ、365で除して得られる金額（1円未満を切り捨
てます。）を運用報酬Ⅰとし、当該決算期の末日より3か月以内に支払うものとしま
す。
(注)
当該営業期間の初日が属する暦年が閏年である場合には366とします。
(ロ)
運用報酬Ⅱ
「本投資法人の当該決算期における運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額（以下で定義され
ます。）を当該決算期における発行済投資口の総口数で除した金額（以下「運用報酬Ⅱ
控除前1口当たり分配金」といいます。）」に、「当該決算期に係る営業期間における
不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費用（減価償却費及び固定資産除却損を除きま
す。）を控除した金額（以下「NOI」といいます。）」を乗じ、更に0.002%を上限とし
て本投資法人及び本資産運用会社の間で別途合意する料率を乗じた金額（1円未満を切
り捨てます。）を運用報酬Ⅱとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。
運用報酬Ⅱ＝運用報酬Ⅱ 控除前1口当たり分配金×NOI×0.002%を上限として別途合
意する料率（1円未満切捨て）
なお、「運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額」とは、我が国において一般的に公正妥当と
認められる企業会計の基準に準拠して計算される税引前当期純利益（運用報酬Ⅱ及び控
除対象外消費税等控除前）に繰越欠損金（もしあれば）の金額を加算した金額をいうも
のとします。
支払時期は、本投資法人の当該営業期間の決算期から3か月以内とします。
(ハ)
取得報酬
本投資法人が不動産関連資産を取得した場合（合併による承継を除きます。）におい
て、その売買価格に1.00%の料率を乗じて得た金額。
支払時期は、当該資産を取得した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）
の月末から1か月以内とします。
(ニ)
譲渡報酬
本投資法人が不動産関連資産を譲渡した場合において、その売買価格に0.5%の料率を
乗じて得た金額。
支払時期は、当該資産を譲渡した日（所有権移転等の権利移転の効果が発生した日）
の月末から1か月以内とします。
- 152 -
③
資産保管会社、一般事務受託者、投資主名簿等管理人への支払手数料
資産保管会社、一般事務受託者、投資主名簿等管理人がそれぞれの業務を遂行することに
対する対価である事務受託手数料は、以下のとおりです。
(イ) 資産保管会社の報酬
a． 各計算期間の資産保管業務報酬は、本投資法人の保有する資産が現物不動産、不動
産信託の受益権、有価証券又は預金であることを前提に、次に掲げる金額とします。
(i) 本投資法人と資産保管会社の間の資産保管業務委託契約締結日から平成28年1月末日
までについて、1年を365日として、年1,500万円を上限として当事者間で別途合意し
た金額を日割計算した金額。なお、円単位未満の端数は切り捨てるものとします。
(ii)平成28年2月1日以降について、当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日におけ
る貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部
の合計額をいいます。）に基づき、6か月分の料率を記載した下記基準報酬額表によ
り計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。なお、円単位
未満の端数は切り捨てるものとします。
b. 本投資法人は、各計算期間の資産保管業務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日ま
でに資産保管会社の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。
支払に要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
c. 経済情勢の変動等により資産保管業務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法
人及び資産保管会社は、互いに協議し合意の上、資産保管業務報酬の金額を変更する
ことができます。
d. 本投資法人の保有する資産において、現物不動産が含まれる場合の資産保管業務報酬
は、上記a.に定める金額に現物不動産1物件当たり月額10万円を上限として本投資法
人及び資産保管会社が合意した金額を加算した金額とします。なお、本投資法人の保
有する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権、有価証券又は預金以外の資産が含
まれることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法人及
び資産保管会社は、資産保管業務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって
協議します。
e. 本投資法人は、本(イ)に定める資産保管業務報酬に係る消費税及び地方消費税（以下
「消費税等」といいます。）を別途負担し、資産保管会社に対する当該報酬支払いの
際に消費税等相当額を加算して支払うものとします。
基準報酬額表
資産総額
算定方法（6か月分）
1,000億円以下の部分について
資産総額×0.010%
1,000億円超2,000億円以下の部分について
資産総額×0.008%
2,000億円超3,000億円以下の部分について
資産総額×0.006%
3,000億円超の部分について
資産総額×0.005%
(ロ)
a.
一般事務受託者の報酬
各計算期間の一般事務報酬は、本投資法人の保有する資産が現物不動産、不動産信託
の受益権、有価証券又は預金であることを前提に、次に掲げる金額とします。
(i) 本投資法人と一般事務受託者の間の一般事務委託契約締結日から平成28年1月末日ま
でについて、1年を365日として、年4,500万円を上限として当事者間で別途合意した
金額を日割計算した金額。なお、円単位未満の端数は切り捨てるものとします。
(ii)平成28年2月1日以降について、当該計算期間初日の直前の本投資法人の決算日におけ
る貸借対照表上の資産総額（投信法第129条第2項に規定する貸借対照表上の資産の部
の合計額をいいます。）に基づき、6か月分の料率を記載した下記基準報酬額表によ
り計算した金額を上限として、当事者間で別途合意した金額とします。なお、円単位
未満の端数は切り捨てるものとします。
- 153 -
b.
c.
d.
e.
本投資法人は、各計算期間の一般事務報酬を、各計算期間の終了日の翌月末日までに
一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込又は口座振替の方法により支払います。支
払に要する振込手数料等の費用は、本投資法人の負担とします。
経済情勢の変動等により一般事務報酬の金額が不適当となったときは、本投資法人及
び一般事務受託者は、互いに協議し合意の上、一般事務報酬の金額を変更することが
できます。
本投資法人の保有する資産において、現物不動産が含まれる場合の一般事務報酬は、
上記a.に定める金額に現物不動産1物件当たり月額10万円を上限として本投資法人及
び一般事務受託者が合意した金額を加算した金額とします。なお、本投資法人の保有
する資産に、現物不動産、不動産信託の受益権、有価証券又は預金以外の資産が含ま
れることとなった場合には、その追加的な業務負担を斟酌するため、本投資法人及び
一般事務受託者は、一般事務報酬の金額の変更額について、互いに誠意をもって協議
します。
本投資法人は、本(ロ)に定める一般事務報酬に係る消費税及び地方消費税（以下「消
費税等」といいます。）を別途負担し、一般事務受託者に対する当該報酬支払いの際
に消費税等相当額を加算して支払うものとします。
基準報酬額表
資産総額
算定方法（6か月分）
1,000億円以下の部分について
資産総額×0.030%
1,000億円超2,000億円以下の部分について
資産総額×0.024%
2,000億円超3,000億円以下の部分について
資産総額×0.018%
3,000億円超の部分について
資産総額×0.015%
(ハ)
投資主名簿等管理人の報酬
本投資法人は、委託事務手数料として、以下の委託事務手数料表により計算した金額
を上限として別途合意する金額を投資主名簿等管理人に支払うものとします。ただし、
募集投資口の発行に関する事務その他本投資法人が臨時に委託する事務については、そ
の都度本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえその手数料を定めるものとしま
す。著しい経済情勢の変動その他相当の事由がある場合は、その都度本投資法人及び投
資主名簿等管理人が協議のうえ合意によりこれを変更し得るものとします。委託事務手
数料について、投資主名簿等管理人は毎月末に締切り、翌月第9営業日までに請求書を
本投資法人に送付するものとし、本投資法人はその月末までにこれを支払うものとしま
す。
- 154 -
委託事務手数料表
手数料項目
1.基本料
手数料計算単位及び計算方法
事務範囲
(1) 毎月の基本料は、各月末現在の投資主数につき
投資主名簿の作成、管理及び備置き
下記段階に応じ区分計算したものの合計額の6分
の1。ただし、月額の最低基本料を200,000円と
する。
（投資主1名当たりの基本料）
投資主数のうち最初の5,000名について
5,000名超 10,000名以下の部分について
480円
420円
10,000名超
30,000名超
360円
300円
30,000名以下の部分について
50,000名以下の部分について
投資主名簿の維持管理
期末、中間及び四半期投資主の確定
期末統計資料の作成
（所有者別、所有数別、地域別分布状況）
投資主一覧表の作成
（全投資主、大投資主）
50,000名超 100,000名以下の部分について 260円
100,000名を超える部分について
225円
2.分配金支払管理
料
(1) 分配金等を受領する投資主数につき、下記段階
に応じ区分計算したものの合計額。ただし、1回
分配金支払原簿、分配金領収書、指定口座
振込票、払込通知書の作成、支払済分配金
の対象事務の最低管理料を350,000円とする。
（投資主1名当たりの管理料）
領収証等による記帳整理、未払分配金確定
及び支払調書の作成、印紙税納付の手続
投資主数のうち最初の5,000名について
5,000名超 10,000名以下の部分について
120円 110円 銀行取扱期間経過後の分配金等の支払及び
10,000名超
30,000名超
30,000名以下の部分について
50,000名以下の部分について
100円
80円
50,000名超 100,000名以下の部分について
100,000名を超える部分について
60円
50円
支払原簿の管理
(2) 指定口座振込分については1件につき130円を加
算
(3) 各支払基準日現在の未払い対象投資主に対する
支払
1件につき
450円
3.諸届管理料
4.投資主総会
関係手数料
(1) 照会、受付
1件につき
(2) 調査、証明
1件につき
(1) 議決権行使書用紙の作成
1通につき
600円
（投資主情報等変更通知の受付含む）
600円 投資主等からの依頼に基づく調査、証明
15円
議決権行使書用紙の集計
1通につき
投資主等からの諸届関係等の照会、受付
100円
議決権行使書用紙の作成並びに返送議決権
行使書の受理、集計
ただし1回の議決権行使書用紙集計の最低管理料を 50,000円とする。
(2) 派遣者1名につき
20,000円
ただし、電子機器等の取扱支援者は別途。
投資主総会当日出席投資主の受付、議決権
個数集計の記録等の事務
5.郵便物関係手数
料
(1) 封入物3種まで
期末、基準日現在投資主1名につき35円
(1) 投資主総会の招集通知、同決議通知、
決算報告書、分配金領収証（又は計算書、
ハガキ
期末、基準日現在投資主1名につき23円
振込案内）等投資主総会、決算関係書類の
封入・発送事務
(2) 返戻郵便物
登録する都度、郵便1通につき200円
(2) 返戻郵便物データの管理
6.投資主等データ (1) データ1件につき150円
振替機関からの総投資主通知の受付、新規
受付料
記録に伴う受付、通知
7.契約終了・解除 (1) 対象投資主1名につき2,000円
契約終了・解除に伴うデータ引継等事務作
に伴うデータ引
継料
業費
- 155 -
④
会計監査人報酬（規約第28条）
会計監査人の報酬は、監査の対象となる決算期ごとに1,500万円を上限とし、役員会で決
定する金額を、当該決算期後3か月以内に支払うものとします。
⑤
手数料等の金額又は料率についての投資者による照会方法
前記手数料等については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
（照会先）
いちご不動産投資顧問株式会社(注) 財務本部経理部
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
電話番号 03-3502-4893
(注)
本資産運用会社は、平成28年9月1日付で商号を「いちご投資顧問株式会社」に変更します。
- 156 -
（４）【その他の手数料等】
本投資法人は、投資口の発行及びその他運用資産の運用に係る以下の費用を負担するもの
とします（規約第40条）。
① 投資口、新投資口予約権及び投資法人債の発行に関する費用
② 有価証券届出書、有価証券報告書及び臨時報告書の作成、印刷及び提出等に係る費用
③ 目論見書の作成、印刷及び交付等に係る費用
④ 財務諸表、資産運用報告等の作成、印刷及び交付等に係る費用（これを監督官庁に提出
する場合の提出費用を含みます。）
⑤ 本投資法人の公告に要する費用及び広告宣伝等に要する費用
⑥ 本投資法人の法律顧問及び税務顧問等に対する報酬及び費用
⑦ 投資主総会及び役員会開催に係る費用及び公告に係る費用並びに投資主に対して送付す
る書面の作成、印刷及び交付等に係る費用
⑧ 執行役員、監督役員に係る実費及び立替金等
⑨ 運用資産の取得、管理、売却等に係る費用（媒介手数料、管理委託費用、損害保険料、
維持・修繕費用、水道光熱費等を含みます。）
⑩ 借入金及び投資法人債に係る利息
⑪ 本投資法人の運営に要する費用
⑫ その他前各号に類する費用で役員会が認めるもの
- 157 -
（５）【課税上の取扱い】
日本の居住者又は日本法人である投資主及び投資法人に関する課税上の一般的な取扱いは
下記のとおりです。なお、税法等の改正、税務当局等による解釈・運用の変更により、以下
の内容は変更されることがあります。また、個々の投資主の固有の事情によっては異なる取
扱いが行われることがあります。
① 投資主の税務
(イ) 個人投資主の税務
a. 利益の分配に係る税務
個人投資主が投資法人から受け取る利益の分配（利益を超える金銭の分配のうち、
一時差異等調整引当額の分配を含みます。）は、株式の配当と同様に配当所得として
取り扱われ、原則として利益の分配を受け取る際に20%の税率により所得税が源泉徴
収された後、総合課税の対象となります。配当控除の適用はありません。また、平成
49年12月31日までの間は、所得税の額の2.1%に相当する復興特別所得税が併せて課さ
れます。なお、金融商品取引所に上場している本投資証券の投資口（以下「本上場投
資口」といいます。）の利益の分配については源泉税率が20%（所得税15%、住民税
5%）となります（このほか平成49年12月31日までの間は所得税の額の2.1%に相当する
復興特別所得税が併せて源泉課税されます。）。
上場株式等（本上場投資口は上場株式等に該当します。）の配当等については、
20%（所得税15%、住民税5%）の税率による申告分離課税を選択できます（このほか平
成49年12月31日までの間は所得税の額の2.1%に相当する復興特別所得税が併せて課税
されます。）。この場合において、配当控除の適用はありません。
また、個人投資主は、受け取る配当等の金額にかかわらず源泉徴収だけで納税手続
を終了させる確定申告不要制度の選択が可能となります。
個人投資主が受け取るべき上場株式等の配当等については、金融商品取引業者等に
おける特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内に受け入れる
ことを選択できます。
なお、大口個人投資主（本投資法人から支払がされる利益の分配に係る基準日にお
いて、発行済投資口総数の3%以上を保有する者）が、一回に支払を受けるべき配当等
の金額が10万円に配当計算期間の月数を乗じてこれを12で除して計算した金額超の場
合には、上記の上場株式等の配当等に係る取扱いの対象とはならず、原則どおり20%
の税率により所得税が源泉徴収され、総合課税による確定申告が要求されます（この
ほか平成49年12月31日までの間は所得税の額の2.1%に相当する復興特別所得税が併せ
て源泉徴収されます。）。
分配金支払開始日
源泉徴収税率
平成49年12月31日まで
20.315%(所得税15.315%
平成50年1月1日以後
20%(所得税15%
住民税5%)
住民税5%)
(注1) 平成49年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1%相当）を含みます。
(注2) 大口個人投資主（配当基準日において発行済投資口総数の3%以上を保有）に対しては、上記税率ではなく、所得税20%
（平成49年12月31日までは20.42%）の源泉徴収税率が適用されます。
平成26年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座の非課税
管理勘定（租税特別措置法第37条の14第5項第1号に定める口座をいいます。以下、本
「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。）内において管理されている上場株
式等（平成26年から平成35年までの10年間、新規投資額で平成27年までは年100万円
を上限、平成28年以後は年間120万円を上限とします。以下、本「(イ) 個人投資主の
税務」において同じです。）に係る配当等で、非課税管理勘定を設けた日から同日の
属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に支払を受けるべきものについて
は、所得税及び住民税が課されません。また、非課税口座を開設することができるの
は、非課税口座を開設しようとする年の1月1日において満20歳以上の方になります。
なお、配当等について非課税の適用を受けるためには、配当等の受取方法として、
「株式数比例配分方式」を選択している必要があります。
また、未成年者少額投資非課税制度（所謂、「ジュニアNISA」）により、平成28年
4月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座の非課税管理勘定
- 158 -
（租税特別措置法第37条の14の2第5項第1号に定める口座をいいます。以下、本
「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。）内において管理されている上場株
式等（平成28年4月1日から平成35年12月31日までの8年間、新規投資額で年80万円を
上限とします。以下、本「(イ) 個人投資主の税務」において同じです。）に係る配
当等で、非課税管理勘定を設けた日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する
日までの間に支払を受けるべきものについては、所得税及び住民税が課されません。
また、未成年者口座を開設することができるのは、未成年者口座を開設しようとする
年の1月1日において満20歳未満又はその年に出生した方になります。なお、配当等に
ついて非課税の適用を受けるためには、配当等の受取方法として、「株式数比例配分
方式」を選択している必要があります。
b.
利益を超えた金銭の分配に係る税務
個人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引
当額の分配を除きます。）は、資本の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを
行った本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合に
は、みなし配当(注1)として上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用され
ます。また、資本の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収
入金額(注2)として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注3)
を算定し、投資口の譲渡損益の額(注4)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下
記c.の投資口の譲渡における金融商品取引業者（ただし、金融商品取引法第28条第1
項に規定する第一種金融商品取引業を行う者に限ります。以下、本「(イ) 個人投資
主の税務」において同じです。）等を通じた譲渡等の場合と原則同様になります。
c.
投資口の譲渡に係る税務
個人投資主が投資口を譲渡した際の譲渡益の取扱いについては、上場株式等を譲渡
した場合と同様に、原則として、上場株式等の譲渡所得等として申告分離課税の対象
となり、原則20%（所得税15%、住民税5%）の税率により課税されます。譲渡損が生じ
た場合は、他の上場株式等の譲渡所得等及び上場株式等に係る配当所得等との相殺は
認められますが、上場株式等の譲渡所得等の合計額が相殺後も損失となった場合に
は、その損失は他の所得と相殺することはできません。また、平成49年12月31日まで
の間の譲渡等については、所得税の額の2.1%に相当する復興特別所得税が併せて課さ
れます。ただし、本上場投資口を金融商品取引業者等を通じて譲渡等した場合は、以
下の特例の対象となります。
i. 本上場投資口の譲渡等により損失が生じ、その損失をその譲渡日の属する年におけ
る他の上場株式等の譲渡所得等の金額から控除しきれない結果、上場株式等の譲渡
所得等の合計が損失となった場合は、申告を要件にこの損失（以下、本c.ii.にお
いて「本上場投資口の譲渡損失の金額」といいます。）をその年分の上場株式等に
係る配当所得等の金額（申告分離課税を選択したものに限ります。以下、本c.ii.
において同じです。）から控除することが認められます。
ii. その年の前年以前3年内の各年において、本上場投資口の譲渡損失の金額（本c. i.
の適用を受けている場合には適用後の金額となります。）があるときは、申告を要
件にこの損失（前年以前に既に控除したものを除きます。）をその年分の上場株式
等の譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る配当所得等の金額から控除することが
認められます。
iii. 本上場投資口は特定口座制度の対象となり、個人投資主が金融商品取引業者等にお
ける特定口座の源泉徴収選択口座（源泉徴収を選択した特定口座）内において譲渡
等した場合の所得に関しては「特定口座源泉徴収選択届出書」を提出した場合に
は、一定の要件の下に、源泉徴収による申告不要の選択が認められます。この場合
における源泉税率は20%（所得税15%、住民税5%）となります（このほか平成49年12
月31日までの間は所得税の額の2.1%に相当する復興特別所得税が併せて源泉徴収さ
れます。）。
なお、個人投資主が金融商品取引業者等における特定口座の源泉徴収選択口座内に
おいて上場株式等の配当等を受け取ることを選択した場合において、その源泉徴収
- 159 -
選択口座における上場株式等の譲渡につき損失が生じているときは、その源泉徴収
選択口座における配当等の額の総額から当該損失の金額を控除した金額に対して源
泉徴収がなされます。
源泉徴収税率/申告分離課税による税率
譲渡日
(注)
平成49年12月31日まで
20.315% (所得税15.315% 住民税5%)
平成50年1月1日以後
20% (所得税15% 住民税5%)
平成49年12月31日までの所得税率には、復興特別所得税（所得税の額の2.1%相当）を含みます。
iv. 平成26年1月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した非課税口座の非課税
管理勘定内において管理されている上場株式等について、非課税管理勘定を設けた
日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品取引業
者等への売委託による方法等により上場株式等の譲渡をした場合には、当該譲渡に
よる譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。また、非課税口座
を開設することができるのは、非課税口座を開設しようとする年の1月1日において
満20歳以上の方になります。なお、非課税口座で発生した譲渡損失については、他
の特定口座や一般口座での譲渡益と損益通算することや、繰越控除することはでき
ません。
v. 平成28年4月1日以後、金融商品取引業者等の営業所に開設した未成年者口座の非課
税管理勘定内において管理されている上場株式等について、非課税管理勘定を設け
た日から同日の属する年の1月1日以後5年を経過する日までの間に、金融商品取引
業者等への売委託による方法等により上場株式等の譲渡をした場合には、当該譲渡
による譲渡所得等については、所得税及び住民税が課されません。また、非課税口
座を開設することができるのは、非課税口座を開設しようとする年の1月1日におい
て満20歳未満又はその年に出生した方になります。なお、非課税口座で発生した譲
渡損失については、他の特定口座や一般口座での譲渡益と損益通算することや、繰
越控除することはできません。
(ロ)
a.
法人投資主の税務
利益の分配に係る税務
法人投資主が投資法人から利益の分配（利益を超える金銭の分配のうち、一時差異
等調整引当額の分配を含みます。）を受け取る際には、株式の配当と同様に取り扱わ
れ、原則20%の税率により所得税が源泉徴収されます。ただし、本上場投資口の利益
の分配についての所得税の源泉税率は、15%となります（このほか平成49年12月31日
までの間は所得税の額の2.1%に相当する復興特別所得税が併せて源泉徴収されま
す。）。この源泉徴収された所得税及び復興特別所得税は、利子配当等に対する所得
税として所得税額控除の対象となります。なお、受取配当等の益金不算入の規定の適
用はありません。
分配金支払開始日
源泉徴収税率
平成49年12月31日まで
15.315% (復興特別所得税0.315%を含む)
平成50年1月1日以後
15%
b.
利益を超えた金銭の分配に係る税務
法人投資主が本投資法人から受け取る利益を超えた金銭の分配（一時差異等調整引
当額の分配を除きます。）は、資本の払戻しとして扱われ、この金額のうち払戻しを
行った本投資法人の税務上の資本金等の額に相当する金額を超える金額がある場合に
は、みなし配当(注1)として上記a.における利益の分配と同様の課税関係が適用され
ます。また、資本の払戻し額のうちみなし配当以外の金額は、投資口の譲渡に係る収
入金額(注2)として取扱われます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注3)
を算定し、投資口の譲渡損益の額(注4)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下
記d.の投資口の譲渡の場合と同様となります。
- 160 -
c.
投資口の期末評価方法
法人投資主による本投資口の期末評価方法については、税務上、売買目的有価証券
である場合には時価法、売買目的外有価証券である場合には原価法が適用されます。
d.
投資口の譲渡に係る税務
法人投資主が投資口を譲渡した際の取扱いについては、有価証券の譲渡として、原
則約定日の属する事業年度に譲渡損益を計上します。
(注1)
みなし配当の金額は、次のように計算されます。なお、この金額は、本投資法人からお知らせします。
みなし配当の金額＝資本の払戻し額－投資主の所有投資口に相当する投資法人の税務上の資本金
等の額
(注2） 投資口の譲渡に係る収入金額は、以下のとおり算定されます。
投資口の譲渡に係る収入金額＝資本の払戻し額－みなし配当金額(注1)
(注3)
投資主の譲渡原価は、次の算式により計算されます。
投資法人の資本の払戻し額
税務上の投資法人の前期末の簿価純資産価額＋前期末から当該払
資本の払戻し直前の投
× 戻し直前の時までの間に増加した税務上の資本金等の額－前期末 ※
資口の取得価格
から当該払戻し直前の時までの間に減少した税務上の資本金等の
額
(注4)
※この割合は、小数第3位未満の端数がある時は切り上げとなります。この割合に関しては、本投資法人からお知ら
せします。
投資口の譲渡損益は、次のように計算されます。
投資口の譲渡損益の額＝譲渡収入金額(注2)－譲渡原価の額(注3)
②
投資法人の税務
(イ) 利益配当等の損金算入要件
税法上、「投資法人に係る課税の特例規定」により一定の要件を満たした投資法人
に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を損
金に算入することが認められています。利益の配当等を損金算入するために留意すべ
き主要な要件（導管性要件）は以下のとおりです。
a. その事業年度の配当等の額が配当可能利益の額の90%超（又は金銭の分配の額が配
当可能額の90%超）であること
b. 他の法人（一定の海外子法人を除きます。）の発行済株式又は出資の総数又は総額
の50%以上を有していないこと
c. 借入れは、機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定するものをいいます。以
下、本「(イ) 利益配当等の損金算入要件」において同じです。）のみからのもの
であること
d. 事業年度終了の時において、同族会社のうち租税特別措置法施行令第39条の32の3
第5項に定めるものに該当していないこと（事業年度終了の時において、発行済投
資口の総数又は議決権総数の50%超が1人の投資主及びその特殊関係者により保有さ
れていないこと）
e. 投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占め
る割合が50%を超える旨が投資法人の規約に記載・記録されていること
f. 事業年度終了の時において発行済の投資口が50人以上の者又は機関投資家のみによ
って所有されていること
(ロ)
a.
不動産流通税の軽減措置
登録免許税
不動産を取得した際の所有権の移転登記に対しては、原則として登録免許税が2%の
税率により課されますが、売買による土地の取得に係る所有権の移転登記に対しては
平成29年3月31日までは1.5%となります。また、規約において、資産運用の方針とし
て、本投資法人が取得する特定資産のうち特定不動産（不動産、不動産の賃借権若し
くは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益
権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占
める割合を100分の75以上とする旨の記載があること、借入れは適格機関投資家（金
- 161 -
融商品取引法第2条第3項第1号）からのものであること等の要件を満たす投資法人
は、平成29年3月31日までに取得する不動産の所有権の移転登記について、登録免許
税の税率が1.3%に軽減されます。
b.
不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額の4%の税率により
課されますが、住宅及び土地については平成30年3月31日までに取得した場合に限り
3%となります。また、上記a.の要件（ただし、借入要件については、「借入れは適格
機関投資家（金融商品取引法第2条第3項第1号。ただし、地方税法施行規則（昭和29
年総理府令第23号。その後の改正を含みます。）附則第3条の2の9第2項に規定するも
のに限ります。）からのものであること」とします。）を満たす投資法人が平成29年
3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、特例により不動産取得税の課税標
準額が5分の2に軽減されます。
c.
特別土地保有税
特別土地保有税は平成15年以降、当分の間新たな課税は行われません。
- 162 -
５【運用状況】
（１）【投資状況】
本投資法人の平成28年1月31日（第1期末）現在における投資状況の概要は以下のとおりで
す。
（平成28年1月31日現在）
資産の種類
信託不動産
内容等による区分 地域等による区分
用途等による
区分
価格
(百万円) (注1)
資産総額に対する
投資比率（％）
北海道・東北
ホテル
3,646
15.8
北陸・東海
ホテル
4,260
18.5
近畿
ホテル
11,317
49.1
九州・沖縄
ホテル
1,416
6.1
20,642
89.5
預金・その他の資産
2,428
10.5
資産総額(注2)
23,071
100.0
不動産等を主な
信託財産とする
信託受益権
信託不動産合計
金額（百万円）
負債総額(注2)(注3)
資産総額に対する比率（％）
8,859
38.4
純資産総額(注2)
14,211
61.6
資産総額(注2)
23,071
100.0
(注1)
(注2)
(注3)
「価格」は、期末日時点の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」には、平成28年1月31日現在の貸借対照表に計上された金額を記載しています。
「負債総額」には、敷金・保証金返還債務を含みます。
（２）【投資資産】
①【投資有価証券の主要銘柄】
該当事項はありません。
②【投資不動産物件】
該当事項はありません。
- 163 -
③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人が平成28年1月31日（第1期末）現在保有する投資資産の概要は、以下のとおり
です。
(イ) 取得価格、期末帳簿価格、期末評価額、投資比率等
（平成28年1月31日現在）
ホテル
タイプ
宿
泊
主
体
・
特
化
型
ホ
テ
ル
物件
番号
物件名称
(注2)
投資比率
（%）
(注2)
担保設定
001
スマイルホテル
京都四条
4,480
4,524
4,580
22.0
-
002
ホテルビスタプレミオ京都
3,600
3,635
3,730
17.6
-
003
ホテルウィングインターナ
ショナル名古屋
2,670
2,697
2,760
13.1
-
004
ネストホテル札幌駅前
2,160
2,182
2,220
10.6
-
005
チサンイン
大阪ほんまち
1,630
1,650
1,720
8.0
-
006
コンフォートホテル
浜松
1,550
1,563
1,640
7.6
-
007
ホテルサーブ神戸アスタ
1,490
1,507
1,550
7.3
-
008
ネストホテル札幌大通
1,450
1,464
1,490
7.1
-
009
ヴァリエホテル天神
1,380
1,416
1,690
6.8
-
20,410
20,642
21,380
100.0
-
合計
(注1)
期末評価額
取得価格 期末帳簿価格
（百万円）
（百万円） （百万円）
(注1)
「期末評価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財
団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
「投資比率」は、保有資産の取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しています。
- 164 -
(ロ)
所在地、面積、規模等
保有資産の所在地、土地面積、延床面積、建築時期、年間固定賃料、総賃貸面積、総賃
貸可能面積、稼働率、テナント数、総客室数は以下のとおりです。
（平成28年1月31日現在）
ホ
テ
ル
タ
イ
プ
物件
番号
001
002
003
・
特
化
型
ホ
テ
ル
004
005
006
007
008
009
合計／平均
(注1)
(注2)
(注3)
スマイルホテル
京都府
京都四条
京都市
ホテルビスタ
京都府
プレミオ京都
京都市
インターナショ
ナル名古屋
主
体
所在地
ホテルウィング
宿
泊
物件名称
愛知県
名古屋市
ネストホテル
北海道
札幌駅前
札幌市
チサンイン
大阪府
大阪ほんまち
大阪市
コンフォート
静岡県
ホテル浜松
浜松市
ホテルサーブ
兵庫県
神戸アスタ
神戸市
ネストホテル
北海道
札幌大通
札幌市
ヴァリエホテル
福岡県
天神
福岡市
-
土地
面積
（㎡）
延床
面積
（㎡）
662.83
4,891.84
1,004.91
3,867.66
603.37
5,255.66
897.96
5,734.93
596.21
3,568.32
835.12
4,173.92
838.88
4,540.90
811.69
5,634.88
788.62
1,910.94
7,039.59
39,579.05
建築時期
平成3年
1月
平成20年
6月
昭和59年
10月
昭和59年
6月
昭和57年
10月
平成21年
9月
平成20年
1月
平成4年
8月
平成6年
3月
-
年間
固定賃料
（百万円）
(注1)
総賃貸
面積
（㎡）
(注2)
総賃貸
可能面積
（㎡）
(注3)
テ
ナ
総客室数
ン
（室）
ト
数
58
4,891.84
4,891.84
1
138
150
3,867.66
3,867.66
3
84
-
5,255.66
5,255.66
1
220
62
5,734.93
5,734.93
1
162
72
3,690.00
3,690.00
2
130
110
4,173.92
4,173.92
1
196
-
4,633.16
4,633.16
1
133
46
5,638.78
5,638.78
1
117
16
1,910.94
1,910.94
1
77
745
39,796.89
39,796.89
12
1,257
上記各物件について締結されている賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃
料」欄には、「ヴァリエホテル天神」を除き、当該賃貸借契約に定める平成27年2月から平成28年1月までの年間固定賃料又は年
間最低保証賃料の金額を記載しています。「ヴァリエホテル天神」については平成27年9月24日付「定期建物賃貸借契約」に基
づき平成27年10月から最低保証賃料が発生しているため、平成27年10月から平成28年1月までの最低保証賃料の金額を記載して
います。「ホテルウィングインターナショナル名古屋」及び「ホテルサーブ神戸アスタ」については、賃借人より賃料の開示に
ついて同意を得られていないため、非開示としています。また、「ホテルビスタプレミオ京都」及び「チサンイン大阪ほんま
ち」については、店舗部分の賃料の開示について同意を得られていないため、これを除外した金額を記載しています（かかる金
額は「合計」欄においても除外しています。）。
「総賃貸面積」は、平成28年1月31日現在における各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載していま
す。以下、本「(2) 投資資産」において同じです。
「総賃貸可能面積」は、平成28年1月31日現在における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能
と考えられる部分の面積を記載しています。
- 165 -
(ハ)
保有資産の稼働率の推移
稼働率（％）
物件名称
(注)
物件番号
地域
用途
001
近畿
ホテル
スマイルホテル京都四条
100.0
002
近畿
ホテル
ホテルビスタプレミオ京都
100.0
003
北陸・東海
ホテル
ホテルウィングインターナショナル名古屋
100.0
004
北海道・東北
ホテル
ネストホテル札幌駅前
100.0
第1期
(注)
005
近畿
ホテル
チサンイン大阪ほんまち
100.0
006
北陸・東海
ホテル
コンフォートホテル浜松
100.0
007
近畿
ホテル
ホテルサーブ神戸アスタ
100.0
008
北海道・東北
ホテル
ネストホテル札幌大通
100.0
009
九州・沖縄
ホテル
ヴァリエホテル天神
100.0
「稼働率」は、期末時点の個々の保有資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しており、小数点第2位を四捨五
入して記載しています。
- 166 -
(ニ)
不動産鑑定評価書の概要
本投資法人が平成28年1月31日を価格時点として取得している各保有資産に関する不動
産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
ホ
テ
ル
タ
イ
プ
001
002
宿
泊
主
体
・
特
化
型
ホ
テ
ル
収益価格（百万円）
物
件
番
号
003
004
005
006
物件名称
スマイルホテル
京都四条
ホテルビスタ
プレミオ京都
ホテルウィング
インターナショ
ナル名古屋
ネストホテル
札幌駅前
チサンイン
大阪ほんまち
コンフォート
ホテル浜松
不動産
鑑定機関
株式会社
谷澤総合鑑定所
大和不動産鑑定
株式会社
大和不動産鑑定
株式会社
大和不動産鑑定
株式会社
大和不動産鑑定
株式会社
株式会社
谷澤総合鑑定所
ホテルサーブ
007
神戸アスタ
株式会社
谷澤総合鑑定所
ネストホテル
札幌大通
ヴァリエホテル
009
天神
大和不動産鑑定
株式会社
一般財団法人
日本不動産研究所
008
合計／平均
(注1)
(注2)
(注3)
鑑定
積算
直接
還元 DCF法に
評価額
価格
還元法
利回り よる
（百万円） （百万円）
による
（%）
価格
価格
最終
還元
鑑定NOI
利回り （千円）
（%）
割引率
（%）
鑑定
NOI
利回り
（%）
(注1)
償却後
NOI
利回り
（%）
(注2)
4,580
4,450
4,650
5.1
4,550
5.2
5.3
254,424
5.7
5.0
3,730
3,220
3,780
4.6
3,710
4.4
4.8
178,191
5.0
4.3
2,760
2,090
2,790
5.2
2,750
5.0
5.4
158,461
5.9
5.4
2,220
928
2,230
5.7
2,220
5.5
5.9
149,022
6.9
5.8
1,720
1,200
1,740
4.7
1,710
4.5
4.9
89,595
5.5
5.0
1,640
1,550
1,640
5.8
1,640
5.8
6.0
98,813
6.4
4.5
5.6
90,662
6.1
4.3
1,550
1,500
1,580
5.4
5.3
(1～3年目)
1,540
5.5
(4年目以降)
1,490
1,150
1,480
5.6
1,490
5.4
5.8
99,985
6.9
4.9
1,690
1,020
1,710
4.9
1,670
4.7
5.1
91,840
6.7
5.7
- 21,280
-
- 1,210,996
5.9
5.0
21,380
17,108 21,600
「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIを取得価格で除した数値を、小数点第2位を四捨五入して記載しています。なお、かかる数値は、本資
産運用会社が算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
「償却後NOI利回り」は、以下の計算式により求められる数値を、小数点第2位を四捨五入して記載しています。償却後NOI利回り＝各
保有資産に係る（鑑定NOI － 減価償却費(*)） ÷ 当該保有資産に係る取得価格
(*)定額法により本資産運用会社が一定の仮定のもとに算出した試算値です。
なお、償却後NOI利回りは、不動産鑑定評価書に記載された金額を基に本資産運用会社において算出した数値であり、不動産鑑定評価
書に記載されている数値ではなく、また、実際の償却後NOI利回りと一致するとは限りません。
不動産鑑定評価書における各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当
該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。また、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷
澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
- 167 -
(ホ) 建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境
アセスメント等に関する建物状況評価報告書を東京海上日動リスクコンサルティング株式
会社及び清水建設株式会社より取得しています。なお、建物状況評価報告書の記載は報告
者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではあ
りません。また、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び清水建設株式会社並
びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
物件
番号
001
002
003
物件名称
調査業者
調査書作成年月
スマイルホテル
東京海上日動リスク
京都四条
コンサルティング株式会社
ホテルビスタ
プレミオ京都
ホテルウィング
インターナショナル
名古屋
緊急・短期修繕費
（千円）
長期修繕費
（千円）
平成27年8月
―
13,172
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
平成27年8月
―
4,398
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
平成27年8月
―
16,605
平成27年8月
―
18,555
ネストホテル
東京海上日動リスク
札幌駅前
コンサルティング株式会社
005
チサンイン
大阪ほんまち
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
平成27年9月
―
9,466
006
コンフォート
ホテル浜松
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
平成27年8月
―
6,761
清水建設株式会社
平成27年8月
80
8,801
平成27年8月
―
15,953
平成27年9月
―
7,341
004
007
008
009
ホテルサーブ
神戸アスタ
ネストホテル
東京海上日動リスク
札幌大通
コンサルティング株式会社
ヴァリエホテル
天神
東京海上日動リスク
コンサルティング株式会社
- 168 -
(ヘ)
地震リスク分析等の概要
本投資法人は、各保有資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、
SOMPOリスケアマネジメント株式会社（旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式
会社）に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計
算書を基に、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検
討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価を基に建物固有
の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に
基づき、地震による建物のPML値（予想最大損失率）を算定しています。同社作成の平成
27年9月付「地震PML評価報告書」に記載された各保有資産に係る建物のPML値は、下表の
とおりです。なお、地震PML評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、
本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、SOMPOリスケアマ
ネジメント株式会社（旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社）並びに本投
資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
物件番号
物件名称
001
スマイルホテル京都四条
1.95
002
ホテルビスタプレミオ京都
1.75
003
ホテルウィングインターナショナル名古屋
004
ネストホテル札幌駅前
0.44
005
チサンイン大阪ほんまち
7.77
006
コンフォートホテル浜松
13.62
007
ホテルサーブ神戸アスタ
2.58
008
ネストホテル札幌大通
0.03
009
ヴァリエホテル天神
0.81
ポートフォリオ全体(注)
(注)
PML値（%）
14.52
3.77
「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、SOMPOリスケアマネジメント株式会社（旧損保ジャパン日本興亜リスクマネ
ジメント株式会社）による平成27年9月付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づきポートフォリオ全体に関する
PML値を記載しています。
- 169 -
(ト)
保有資産の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
保有資産の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は以下の
とおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である株式会社ハイ国際コンサルタン
ト及びSOMPOリスケアマネジメント株式会社（旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメン
ト株式会社）に、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務（以下「構造計算書等確認
業務」といいます。）を委託し、株式会社ハイ国際コンサルタントから保有資産における
建物建設時、構造設計図に基づき適切に施工されていることを条件として、当該建物は当
構造計算書に記述されている内容によって設計当時の基準法の耐震安全に関する要件を満
足しているものと認められる旨の総合所見を、SOMPOリスケアマネジメント株式会社（旧
損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社）から構造計算書及び構造図には、偽
装等を示唆する特段の事項、並びに設計当時の耐震性能を疑わせる特段の事項は見受けら
れない旨の総合所見を取得しています。
物件
番号
001
物件名称
スマイルホテル
京都四条
設計者
株式会社類設計
室一級建築士事
務所
構造設計者
施工者
株式会社
村本建設株式
類設計室
会社京都支店
確認検査機関
京都市建築主事
002
株式会社
ノム建築設計室
設計室
土谷建築構造事務
大豊建設
株式会社
株式会社京都確認
検査機構
所
インターナショ
ナル
株式会社
上野山設計
株式会社
上野山設計(注)
名古屋
004
005
コンサルタント
社（旧損保ジャパ
ン日本興亜リスク
マネジメント株式
会社）
ホテルウィング
003
株式会社ハイ国際
SOMPOリスケアマ
ネジメント株式会
株式会社ノム建築
ホテルビスタプ
レミオ京都
構造計算確認機関
三井建設株式
会社名古屋支
SOMPOリスケアマ
ネジメント株式会
名古屋市建築主事
店
社（旧損保ジャパ
ン日本興亜リスク
マネジメント株式
会社）
フジタ工業・
ネストホテル
株式会社
株式会社
札幌駅前
日本設計事務所
日本設計事務所
大木建設共同
企業体
札幌市建築主事
チサンイン
大阪ほんまち
株式会社
楡建築企画設計
株式会社
楡建築企画設計
フジタ工業
株式会社
大阪市
建築主事
フドー建設東京
本店
株式会社ナカノフ
ドー建設東京本店
株式会社ナカ
ノフドー建設
ビューローベリタ
スジャパン
一級建築士事務
所
一級建築士事務所
名古屋支社
株式会社
株式会社
株式会社
関東設計
大成建設
関東設計
大成建設
株式会社
株式会社
株式会社ハイ国際
コンサルタント
株式会社ハイ国際
コンサルタント
株式会社ナカノ
006
007
コンフォート
ホテル浜松
ホテルサーブ
神戸アスタ
大成建設株式
会社 関西支
店
株式会社ハイ国際
コンサルタント
SOMPOリスケアマ
ネジメント株式会
財団法人日本建築
センター
社（旧損保ジャパ
ン日本興亜リスク
マネジメント株式
会社）
SOMPOリスケアマ
008
ネストホテル
札幌大通
株式会社
アール・アイ・
エー
株式会社アール・
アイ・エー
有限会社織本匠構
造設計研究所
不二建設
株式会社
札幌市建築主事
ネジメント株式会
社（旧損保ジャパ
ン日本興亜リスク
マネジメント株式
会社）
- 170 -
物件
番号
009
(注)
物件名称
ヴァリエホテル
天神
設計者
構造設計者
東海興業株式会
社九州支店一級
建築士事務所
施工者
確認検査機関
構造計算確認機関
SOMPOリスケアマ
ネジメント株式会
東海興業
株式会社
東海興業株式
会社九州支店
福岡市建築主事
社（旧損保ジャパ
ン日本興亜リスク
マネジメント株式
会社）
構造設計者は株式会社上野山設計ですが、当該建物の構造計算書が紛失したため、株式会社ハイ国際コンサルタントにより構造計算書
が復元されています。
(チ)
担保の状況
本書の提出日現在、各保有資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している担
保権はありません。
(リ)
主要な不動産に関する情報
本投資法人の保有資産のうち、平成28年1月31日現在で、年間固定賃料がポートフォリ
オ全体の年間固定賃料の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
物件名称
テナントの総数
年間固定賃料
（百万円）
総賃貸面積
（㎡）
総賃貸可能面積
（㎡）
稼働率
(%)
ホテルビスタプレミオ
京都
3
150
3,867.66
3,867.66
100.0
ホテルウィング
インターナショナル
名古屋
1
- (注)
5,255.66
5,255.66
100.0
コンフォート
ホテル浜松
1
110
4,173.92
4,173.92
100.0
ホテルサーブ
神戸アスタ(注)
1
- (注)
4,633.16
4,633.16
100.0
(注)
賃借人より賃料の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
- 171 -
(ヌ)
主要なテナント（当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占める
もの）に関する情報
本投資法人の保有資産につき、平成28年1月31日現在で、総賃貸面積がポートフォリオ
全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナントの概要は、以下のとおりです。
平成28年1月期固定賃料
テナント名
業種
物件名称
ネストホテルジャパン
株式会社
ホテル運営
ネストホテル札幌駅前
ネストホテル札幌大通
株式会社フォーブス
ホテル運営
ホテルウィング
インターナショナル
名古屋
株式会社ホスピタリティ
オペレーションズ
ホテル運営
スマイルホテル
京都四条
有限会社ホテルテトラ
ホテル運営
ホテルサーブ
神戸アスタ
株式会社グリーンズ
ホテル運営
コンフォートホテル
浜松
(注1)
(注2)
(注3)
総賃貸面積
（百万円）
比率（%）
(注1)
9
8.0
11,373.71
28.6
- (注2)
-
5,255.66
13.2
7
6.1
4,891.84
12.3
- (注2)
-
4,633.16
11.6
18
15.7
4,173.92
10.5
（㎡）
比率（%）
ポートフォリオ全体の平成28年1月期の固定賃料の合計額に対する、各物件の平成28年1月期の固定賃料の占める割合を記載していま
す。
賃借人より賃料の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
契約満了日、契約更改の方法、敷金・保証金等賃貸借契約に関して特記すべき事項等については、後記「(ヨ) 個別信託不動産の概
要」をご参照下さい。
- 172 -
(ル)
個別信託不動産の収支状況
本投資法人が保有する個別の信託不動産の第1期における収支状況は以下のとおりで
す。
（単位：千円）
物件番号
ポート
物件名
フォリオ
合計
①不動産運用
1
2
4
5
6
8
スマイルホテ ホテルビスタ ネストホテル チサンイン コンフォート ネストホテル
ル京都四条 プレミオ京都 札幌駅前
大阪ほんまち ホテル浜松
札幌大通
197,950
34,879
25,446
16,922
12,200
18,761
14,364
固定賃料
119,616
7,292
25,416
7,089
12,200
18,761
2,427
変動賃料
66,870
27,586
30
9,832
-
-
11,937
その他賃料
11,463
-
-
-
-
-
-
17,595
899
776
4,128
506
426
3,771
3,091
303
599
303
348
303
303
収益合計
②不動産運用
費用合計
外注委託費
保険料
385
55
37
53
36
34
56
修繕費
1,990
420
-
645
-
-
553
その他費用
12,127
120
139
3,126
121
87
2,858
180,355
33,980
24,670
12,793
11,693
18,335
10,592
④減価償却費
50,074
7,540
6,273
6,013
2,098
7,296
7,082
⑤不動産賃貸
事業損益
130,280
26,439
18,397
6,780
9,595
11,038
3,509
③NOI
（①－②）
（③－④）
（単位：千円）
物件番号
9
物件名
ヴァリエホテ
ル天神
その他
(注)
①不動産運用
収益合計
19,270
56,104
固定賃料
7,794
38,633
変動賃料
11,475
6,008
その他賃料
-
11,463
722
6,364
外注委託費
303
626
保険料
19
91
②不動産運用
費用合計
修繕費
-
372
その他費用
399
5,274
18,548
49,740
3,442
10,327
15,105
39,412
③NOI
（①－②）
④減価償却費
⑤不動産賃貸
事業損益
（③－④）
(注)
「その他」は「ホテルウィングインターナショナル名古屋」及び「ホテルサーブ神戸アスタ」の収支状況、また「ホテルビスタプレミ
オ京都」及び「チサンイン大阪ほんまち」の店舗部分の収支状況の合計数値を記載しており、賃借人より各当該物件の個別賃料の開示
について同意を得られていないため、「その他」にその合算値を記載しています。
なお、「その他」に記載のNOI及び減価償却費のうち、「ホテルウィングインターナショナル名古屋」のNOIは25,844千円、減価償却費
は3,821千円、また「ホテルサーブ神戸アスタ」のNOIは17,446千円、減価償却費は6,506千円です。
- 173 -
(ヲ)
個別信託不動産の運営実績
001
スマイルホテル京都四条
運営実績
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
（百万円）
平成27年
5月
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
100.3
100.2
累計
100.1
100.1
100.3
100.2
100.3
100.1
100.0
100.2
100.0
100.1
100.2
11,793
6,706
9,788
11,190
11,199
15,014
20,892
9,901
6,604
7,879 13,381 18,178
11,877
11,810
6,711
9,813
11,213
11,234
15,032
20,902
9,917
6,606
7,898 13,403 18,187
11,894
54
30
45
50
49
67
89
45
30
34
60
78
630
35
13
26
31
30
47
68
25
13
18
42
58
407
002
ホテルビスタプレミオ京都
運営実績
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
平成27年
5月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
80.1
3月
88.4
累計
4月
93.3
85.0
90.9
93.8
93.1
93.2
95.1
85.3
13,109
8,980
11,432
11,839
11,685
13,809
19,606
12,521
12,228
7,633
10,388
11,107
10,883
12,865
18,649
10,675
8,405
34
21
29
31
29
36
49
29
23
25
39
44
390
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
（百万円）(注)
(注)
63月
平成28年
93.8
90.5
10,487 10,793 15,092 17,500
94.4
13,071
9,544 14,251 16,410
11,920
賃借人よりGOPの実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
003
ホテルウィングインターナショナル名古屋
運営実績(注)
平成27年
5月
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
累計
4月
客室稼働率（％）
-
-
-
-
-
-
-
93.8
87.1
97.6
100.1
98.2
95.4
ADR
-
-
-
-
-
-
-
5,839
5,222
5,650
6,230
6,069
5,802
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
-
-
-
-
-
-
-
5,475
4,549
5,514
6,236
5,962
5,547
42
40
43
45
44
47
44
42
36
41
48
45
517
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
（百万円）
(注)
賃借人より売上高以外の平成27年11月以前の運営実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。客室稼働率、
ADR及びRevPARの累計は開示対象期間の平均値です。
004
ネストホテル札幌駅前
運営実績
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
（百万円）
平成27年
5月
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
86.3
3月
累計
4月
98.3
98.1
98.4
98.3
97.9
84.3
77.5
92.5
98.0
98.5
98.3
93.9
6,758
9,065
11,624
11,009
10,448
8,178
6,117
6,750
5,563 10,144
5,834
5,174
8,055
6,643
8,893
11,439
10,823
10,229
6,893
4,740
6,244
4,799
9,943
5,748
5,086
7,623
44
55
70
64
60
47
34
46
34
57
42
37
585
15
23
37
31
28
15
2
13
5
25
12
10
212
005
チサンイン大阪ほんまち
運営実績
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
(注)
（百万円）(注)
平成27年
5月
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
85.7
85.6
89.9
93.5
89.2
92.4
90.3
87.9
89.3
90.1
7,697
8,793
9,368
8,972
9,209
8,962
9,241
8,806 10,115
9,915 10,783
9,155
6,853
6,588
7,901
8,759
8,006
8,512
8,095
8,127
8,031
9,203
9,400
9,633
8,259
28
26
32
35
31
34
32
33
32
35
38
38
393
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
- 174 -
91.0
累計
4月
7,996
賃借人よりGOPの実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
91.2
3月
94.8
006
コンフォートホテル浜松
運営実績(注)
平成27年
5月
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
累計
4月
客室稼働率（％）
-
-
-
-
-
-
-
-
69.8
81.4
88.3
82.3
80.4
ADR
-
-
-
-
-
-
-
-
5,817
6,057
6,276
6,266
6,104
（円）
RevPAR
（円）
-
-
-
-
-
-
-
-
4,061
4,931
5,538
5,156
4,921
売上高
（百万円）
-
-
-
-
-
-
-
-
25
28
34
30
117
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
GOP
（百万円）
(注)
賃借人より平成27年12月以前の運営実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。客室稼働率、ADR及びRevPAR
の累計は開示対象期間の平均値、売上高の累計は開示対象期間の合計値です。
007
ホテルサーブ神戸アスタ
運営実績(注)
平成27年
5月
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
累計
4月
客室稼働率（％）
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
ADR
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
（円）
RevPAR
（円）
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
売上高
（百万円）
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
GOP
（百万円）
(注)
賃借人より過去の運営実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
008
ネストホテル札幌大通
運営実績
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
（百万円）
平成27年
5月
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
2月
95.0
3月
累計
4月
97.6
97.1
96.7
96.6
97.0
94.7
84.4
92.8
96.9
96.9
88.5
94.5
8,270
11,228
14,648
14,403
12,979
10,474
7,372
7,964
6,704 12,228
6,672
6,093
9,920
8,072
10,898
14,172
13,919
12,583
9,919
6,219
7,391
6,367 11,849
6,462
5,392
9,437
34
42
56
55
48
40
25
31
27
44
28
23
454
15
22
34
32
27
20
6
10
7
23
9
6
211
009
ヴァリエホテル天神
運営実績
客室稼働率（％）
ADR
（円）
RevPAR
（円）
売上高
（百万円）
GOP
（百万円）
(注1)
(注2)
(注3)
(注4)
(注5)
(注6)
平成27年
5月
6月
7月
8月
平成28年
9月
10月
11月
12月
1月
85.0
2月
3月
4月
累計
94.6
93.9
94.0
93.2
91.6
93.0
90.2
85.8
90.8
91.1
85.2
87.1
8,663
7,074
8,153
8,191
9,073
8,743
10,129
9,556
8,434 10,231
9,500
9,191
8,912
8,199
6,648
7,665
7,642
8,311
8,131
9,133
8,203
7,173
9,291
8,652
7,827
7,770
13
16
20
19
20
21
22
21
18
22
22
20
234
5
7
11
10
12
10
13
11
10
13
13
11
125
「運営実績」は、過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が物件を取得したのはいずれも平成27年11月30日となります。
なお、「ホテルウィングインターナショナル名古屋」、「コンフォートホテル浜松」及び「ホテルサーブ神戸アスタ」については、賃
借人に過去の運営実績等の開示について同意を得られていない期間があるため、当該期間に関しては非開示としています。
「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値を記載しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷（対象期間中の全客室数×対象期間の営業日数）
なお、予定していた滞在期間の宿泊料を支払っているにもかかわらず滞在期限前にチェックアウトした客室に別の当日客を宿泊させる
場合や、時間利用の場合に、上記「対象期間中に稼働した延べ客室数」に加算することがあり得るため、客室稼働率は100%を超える場
合があります。
「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計（料飲売上、その他売上及びサービス料等
を除きます。）を同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値を単位未満を四捨五入して記載しています。
「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計
（料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。）を同期間の販売可能客室数合計で除した値を単位未満を四捨五入して記載し
ています。
「売上高」とは、賃借人が保有資産において旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により得た収入のことをいいます。保有資産と一
体として運営されている施設において得られた収入であっても、当該施設が保有資産に含まれなければ、売上高には含まれません。な
お、売上高については、単位未満を四捨五入して記載しています。
「GOP」とは、売上高営業粗利益(Gross Operating Profit)を意味し、原則として、ホテルの売上高から、ホテル運営経費を控除した値
をいい、単位未満を四捨五入して記載しています。ホテル運営経費には一般的に以下のような費用項目が含まれます。
- 175 -
①売上原価、②人件費、③直接営業費（リネン費、アメニティ費、保守管理業務委託費、水道光熱費、消耗品費等）、④営業・販売促
進費、⑤間接費（通信費、支払手数料、ホテル営業に係る公租公課等）。
(注7) 「累計」は、「客室稼働率」、「ADR」及び「RevPAR」については、平成27年5月から平成28年4月までの期間の平均の値を、「売上高」
及び「GOP」については、平成27年5月から平成28年4月までの期間の合計値を記載しています。
(ワ)
ポートフォリオの概況
以下は、保有資産に係る本書の提出日現在におけるポートフォリオの概況を示したもの
です。
a
用途別
用途
ホテル
用途別投資比率
（％）(注)
平均鑑定
NOI利回り
（％）
宿泊主体・特化型ホテル
合計
(注)
取得価格
（百万円）
物件数
9
20,410
100.0
5.9
9
20,410
100.0
5.9
「用途別投資比率」は、保有資産の取得価格の合計に対する当該用途の取得価格の合計の割合を記載しています。
b
地域別
地域
取得価格
（百万円）
物件数
地域別投資比率
（％）(注)
平均鑑定
NOI利回り
（％）
北海道・東北
2
3,610
17.7
6.9
北陸・東海
2
4,220
20.7
6.1
近畿
4
11,200
54.9
5.5
九州・沖縄
1
1,380
6.8
6.7
合計
9
20,410
100.0
5.9
(注)
「地域別投資比率」は、保有資産の取得価格の合計に対する当該地域の取得価格の合計の割合を記載しています。
- 176 -
(カ) 資本的支出の状況
a． 資本的支出の予定
本投資法人が平成28年1月31日現在保有する資産に関し、現在計画されている平成28
年7月期及び平成29年1月期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なもの
（10百万円を超えるもの）は以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上
費用に区分処理される部分が含まれています。
工事予定金額（百万円）
不動産等の名称
所在地
ホテルウィングインター
ナショナル名古屋
目的
愛知県名古屋市
予定期間
総額
第1期
支払額
既支払額
全室客室改装及びバス
ルーム改装
自 平成28年6月
至 平成28年10月
20
―
―
自 平成28年5月
至 平成28年7月
16
―
―
15
―
―
ネストホテル札幌大通
北海道札幌市
客室増室工事
スマイルホテル京都四条
京都府京都市
客室増室工事
自 平成28年10月
至 平成28年11月
b． 期中の資本的支出
本投資法人が平成28年1月31日現在保有する資産に関し、第1期に行った資本的支出に
該当する主要な工事（10百万円を超えるもの）は以下のとおりです。第1期の資本的支
出は25百万円であり、費用に区分された修繕費1百万円と合わせ、合計27百万円の工事
を実施しています。
不動産等の名称
所在地
ヴァリエホテル
天神
目的
福岡県
福岡市
朝食会場新築工事
実施期間
自 平成28年1月
至 平成28年1月
支払金額
（百万円）
17
なお、本投資法人が平成28年1月31日現在保有する資産に関し、第2期に行った資本的
支出に該当する主要な工事（10百万円を超えるもの）は以下のとおりです。
目的
実施期間
支払金額
（百万円）
不動産等の名称
所在地
ネストホテル札幌大通
北海道
札幌市
ツインルーム客室改造 自平成28年4月
及びトリプルルーム化 至平成28年4月
16
ヴァリエホテル
天神
福岡県
福岡市
空調更新工事
自平成28年5月
至平成28年5月
13
c． 修繕積立金
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・
フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とし
た修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
(単位：千円)
第1期
営業期間
当期首積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額
次期繰越額
自
至
平成27年7月22日
平成28年1月31日
―
27,636
89
27,546
- 177 -
(ヨ)
個別信託不動産の概要
本投資法人が取得済の個別の信託不動産の概要は、以下のとおりです。なお、記載事項
に関する説明は以下のとおりです。
a
「特定資産の概要」欄に関する説明
・ 「取得価格」は、各信託受益権の売買契約に定める売買金額（物件取得に関する業務
委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料
等を除きます。）を記載しています。
・ 「所在地」は、住居表示（住居表示が実施されていない場合は、地番）を記載してい
ます。
・ 土地及び建物の「所有形態」には、本投資法人又は信託不動産に関して不動産信託の
受託者が保有する権利の種類を記載しています。敷地権が設定されている建物の区分
所有権を取得する場合は、登記簿上表示されている敷地権の比率を括弧内に記載して
います。
・ 土地の「面積」は、登記簿上表示されている地積を記載しています。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載
しています。
・ 土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条第1項に定める、建築物の建築面積の敷地
面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載し
ています。なお、当該物件が複数の建ぺい率の指定を受けている場合には、該当する
複数の建ぺい率を記載しています。
・ 土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対
する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載していま
す。なお、当該物件が複数の容積率の指定を受けている場合には、該当する複数の容
積率を記載しています。
・ 建物の区分所有権を取得する場合は、保有する専有部分の登記簿上表示されている床
面積を、建物全体の専有部分の登記簿上表示されている床面積の合計で除した比率
を、建物の「所有形態」の括弧内に記載しています。
・ 建物の「用途」は、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載していま
す。
・ 建物の「延床面積」は、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。附
属建物の面積は含みません。
・ 建物の「構造・階数」は、登記簿上表示されている構造を記載しています。なお、
「構造・階数」欄の記載の略称は、それぞれ次のとおりです。
RC造：鉄筋コンクリート造、SRC造：鉄骨鉄筋コンクリート造、S造：鉄骨造、F：
階、B：地下
・ 建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当
時の社名で記載しています。
・ 建物の「建築時期」は、登記簿上表示されている新築年月日を記載しています。
・ 「信託受託者」は、信託受託者を記載しています。
・ 「信託期間満了日」は、本書の提出日現在において有効な信託契約に基づく信託期間
の満了日を記載しています。
・ 「不動産鑑定機関」は、不動産鑑定評価書の作成者を記載しています。
・ 「総客室数」には、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
・ 「PM会社」は、当該不動産に関してプロパティ・マネジメント業務を委託するプロパ
ティ・マネジメント会社を記載しています。
・ 「特記事項」は、不動産の権利関係や利用等及び評価額、収益性、処分性への影響度
を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
- 178 -
b
・
・
「賃貸借の概要」欄に関する説明
「賃貸借の概要」欄は、各不動産に関し、ホテルに係る賃貸借を行っているテナント
との賃貸借契約の内容を記載しています。
「賃借人」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金・保証
金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約につい
て」及び「違約金」は、各保有資産の本書の提出日現在において効力を有する賃貸借
契約及びそれに関連して締結された合意書面の内容を記載しています。
- 179 -
001 スマイルホテル京都四条
特定資産の概要
特定資産の種類
取得価格
取得年月日
所在地（地番）
土地
建物
信託受託者
信託期間満了日
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
不動産信託受益権
4,480百万円
平成27年11月30日
京都府京都市下京区四条通油小路東入傘鉾町59番他
所有形態
所有権
面積
662.83㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/700%
所有形態
所有権
用途
ホテル
延床面積
4,891.84㎡
構造・階数
SRC・S造 B1F/10F
設計者
株式会社類設計室一級建築士事務所
施工者
村本建設株式会社京都支店
建築時期
平成3年1月31日
新生信託銀行株式会社
平成37年11月30日
株式会社谷澤総合鑑定所
138室
ＢＭＳ株式会社
該当事項はありません。
賃貸借の概要
賃借人
株式会社ホスピタリティオペレーションズ
契約形態
賃貸借契約（定期借家）
契約期間
平成26年2月25日から平成36年2月29日までの10年間
賃貸面積
4,891.84㎡
賃料
最低保証賃料：58,723,649円/年額
(注)
変動賃料：当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月のホテル総売上の2％及
び当該月のGOPの10%を控除した金額
敷金・保証金
敷金：-円、保証金：-円
期間満了時の更新につ 本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸
いて
人及び賃借人は、協議の上、再契約に係る条件等に合意した場合は、賃貸借
期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結すること
ができる。
賃料改定について
賃料は、賃貸借期間開始日から5年ごとに、賃貸人又は賃借人のいずれかが
相手方に書面にて申し入れ、双方協議の上、合意した場合に限り変更するこ
とができる。なお、合意できなかった場合には、本契約は従前の条件にて存
続するものとする。ただし、借地借家法第32条は適用されないものとする。
中途解約について
1. 賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中、本契約の他の条項に定める場合の
他、①賃貸人及び賃借人が書面にて解約の合意をした場合、②本物件に係る
信託契約又は信託受託者及び賃貸人の間の建物等賃貸借契約が終了した場合
を除き、本契約を解約することができない。
2. 賃貸人及び賃借人は、10年間の賃貸借期間のうち、当初5年間は中途解約
することができない。6年目以降は、賃貸人が賃借人に対して1年前の解約通
知を行い、なおかつ下記「違約金」欄記載の算定式による違約金を賃貸人が
賃借人に支払った場合に限り、賃貸人による中途解約が可能とする。
違約金
（残存賃貸借期間－解約通知期間1年）× 解約時の年間人件費
(注)
最低保証賃料は平成27年2月から平成28年1月までの最低保証賃料（年額）を記載しています。
- 180 -
002 ホテルビスタプレミオ京都
特定資産の概要
特定資産の種類
取得価格
取得年月日
所在地
土地
建物
信託受託者
信託期間満了日
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
(注)
不動産信託受益権
3,600百万円
平成27年11月30日
京都府京都市中京区河原町通六角西入ル松ヶ枝町457
所有形態
所有権
面積
1,004.91㎡(注)
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/700%
所有形態
所有権
用途
ホテル
延床面積
3,867.66㎡
構造・階数
S・RC造B1F/6F
設計者
株式会社ノム建築設計室
施工者
大豊建設株式会社
建築時期
平成20年6月26日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成37年11月30日
大和不動産鑑定株式会社
84室
株式会社エスコンプロパティ
該当事項はありません。
建築基準法第42条第2項に基づく私道負担部分（約11.2㎡）を含みます。
賃貸借の概要(注)
株式会社ビスタホテルマネジメント
賃貸借契約（普通借家）
平成26年11月14日から平成33年1月31日までの6年2か月間
本件建物（延床面積：3,867.66㎡）のうち、ホテル施設及び当該施設共用部
分
賃料
固定賃料：12,500,000円/月額
変動賃料：年額変動賃料として、GOPが年間165百万円を超過した場合、超過
額の35%
敷金・保証金
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
期間満了時の更新につ 期間満了の12か月前までに、賃貸人又は賃借人が、その相手方に対し書面に
いて
よる更新拒絶の意思表示をしないときは、同一内容をもって2年間更新され
るものとし、以後同様とする。
賃料改定について
本契約の期間中、著しい経済環境又は社会情勢の変化その他天災等賃借人が
支配しえない事態の発生等の結果、従来の賃料を維持することが明らかに不
合理である場合には、双方協議の上、随時賃料を見直すものとする。
中途解約について
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
違約金
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
(注)
ホテル施設に係る賃貸借の概要を記載しています。本物件においては、店舗に係る賃貸借契約も締結されています。
- 181 -
003 ホテルウィングインターナショナル名古屋
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格
2,670百万円
取得年月日
平成27年11月30日
所在地
愛知県名古屋市中区錦一丁目4番11号
土地
所有形態
所有権
面積
603.37㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/800%
建物
所有形態
所有権
用途
旅館
延床面積
5,255.66㎡
構造・階数
SRC・S造B1F/11F
設計者
株式会社上野山設計
施工者
三井建設株式会社名古屋支店
建築時期
昭和59年10月19日
信託受託者
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日 平成37年11月30日
不動産鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
総客室数
220室
PM会社
ＢＭＳ株式会社
特記事項
該当事項はありません。
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
敷金・保証金
期間満了時の更新につ
いて
賃料改定について
中途解約について
違約金
賃貸借の概要
株式会社フォーブス
賃貸借契約（定期借家）
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
5,255.66㎡
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
- 182 -
004 ネストホテル札幌駅前
特定資産の概要
特定資産の種類
取得価格
取得年月日
所在地（地番）
土地
建物
信託受託者
信託期間満了日
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
不動産信託受益権
2,160百万円
平成27年11月30日
北海道札幌市中央区北二条西二丁目9番2
所有形態
所有権
面積
897.96㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/800%
所有形態
所有権
用途
ホテル
延床面積
5,734.93㎡
構造・階数
SRC造B1F/11F
設計者
株式会社日本設計事務所
施工者
フジタ工業・大木建設共同企業体
建築時期
昭和59年6月30日
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
平成37年11月30日
大和不動産鑑定株式会社
162室
日本管財株式会社
該当事項はありません。
賃貸借の概要
ネストホテルジャパン株式会社
賃貸借契約（定期借家）
平成26年12月26日から平成36年12月25日までの10年間
5,734.93㎡
最低保証賃料：62,876,378円/年額
(注)
変動賃料：当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率を乗
じた額及び当該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額
敷金・保証金
敷金：15,900,000円、保証金：-円
期間満了時の更新につ 本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸
いて
人及び賃借人は、協議の上、再契約にかかる条件等に合意した場合は、賃貸
借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結するこ
とができる。
賃料改定について
本契約に借地借家法第32条は適用されないものとする。
中途解約について
賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間開始日以降、賃貸借期間満了日までの期間
中、本契約の他の条項に定める場合の他、賃貸人と賃借人が解約の6か月前
までに書面にて通知をし、解約の合意をした場合を除き、本契約を解約する
ことができない。
違約金
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
(注)
最低保証賃料は平成27年2月から平成28年1月までの最低保証賃料（年額）を記載しています。変動賃料の内容は賃借人より同意を得られ
なかったため、詳細について記載していません。
- 183 -
005 チサンイン大阪ほんまち
特定資産の概要
特定資産の種類
取得価格
取得年月日
所在地
土地
建物
信託受託者
信託期間満了日
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
不動産信託受益権
1,630百万円
平成27年11月30日
大阪府大阪市中央区博労町二丁目3番8号
所有形態
所有権
面積
596.21㎡(注1)
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/600%(注2)
所有形態
所有権
用途
ホテル
延床面積
3,568.32㎡
構造・階数
SRC造B1F/10F
設計者
株式会社楡建築企画設計
施工者
フジタ工業株式会社
建築時期
昭和57年10月26日
みずほ信託銀行株式会社
平成37年11月30日
大和不動産鑑定株式会社
130室
ＢＭＳ株式会社
1. 本投資法人とテナントとの間の本件建物に係る賃貸借契約において、本投資法
人が賃貸借期間内に本物件を売却（贈与、信託の設定等、売却と同視できる場
合を含みます。）する場合には、テナントは本投資法人に対して優先交渉権を
有するものとされています。
(注1)
建築基準法第42条第1項第5号により位置指定道路とされている部分（約31.2㎡）を含みます。
(注2)
建ぺい率は、防火地域内にある耐火建築物であるため、100%に緩和されています。
賃貸借の概要(注)
賃借人
株式会社ＳＨＲホテルリース
契約形態
賃貸借契約（普通借家）
契約期間
平成21年4月1日から平成29年6月30日までの8年3か月間
賃貸面積
3,501.30㎡
賃料
固定賃料：6,000,000円/月額
変動賃料：①年間客室売上高が、228,572,000円を超え286,000,000円以下の
場合は、228,572,000円を超えた金員に対して35%を乗じた額
②年間客室売上高が、286,000,000円を超えた場合は、①に加
え、286,000,000円を超えた金員に対して15%を乗じた額
敷金・保証金
敷金：18,000,000円、保証金：-円
期間満了時の更新につ 賃貸借期間満了の6か月前までに協議を行い合意したときは、同一条件で更
いて
に2年間更新される。
賃料改定について
賃貸人及び賃借人は、借地借家法第32条の規定にかかわらず、営業開始日以
降3年ごとに賃料が著しく不相当となっていないかにつき協議するものと
し、もし著しく不相当となっているときは、賃貸人又は賃借人は、将来に向
かって賃料の額の増減を請求することができるものとする。
中途解約について
賃借人は、賃貸借期間中であっても、6か月前までに賃貸人に書面をもって
通知して、本契約を解約することができる。賃借人は、月額固定賃料の6か
月分相当額を支払った場合には、即時解約することができる。
違約金
(注)
ホテル施設に係る賃貸借の概要を記載しています。本物件においては、店舗に係る賃貸借契約も締結されています。
- 184 -
006 コンフォートホテル浜松
特定資産の概要
特定資産の種類
取得価格
取得年月日
所在地（地番）
土地
建物
信託受託者
信託期間満了日
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
不動産信託受益権
1,550百万円
平成27年11月30日
静岡県浜松市中区砂山町353番5
所有形態
所有権
面積
835.12㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/500%
所有形態
所有権
用途
ホテル
延床面積
4,173.92㎡
構造・階数
S造10F
設計者
株式会社ナカノフドー建設
施工者
株式会社ナカノフドー建設
建築時期
平成21年9月10日
あおぞら信託銀行株式会社
平成37年11月30日
株式会社谷澤総合鑑定所
196室
ＢＭＳ株式会社
該当事項はありません。
東京本店
名古屋支社
賃貸借の概要
株式会社グリーンズ
賃貸借契約（定期借家）
平成21年10月1日から平成41年9月30日までの20年間
4,173.92㎡
固定賃料：9,226,981円/月額
変動賃料：なし
敷金・保証金
敷金：55,361,886円、保証金：-円
期間満了時の更新につ 賃貸借期間満了により終了し、賃貸借期間は延長又は更新されないものとす
いて
る。ただし、賃貸人及び賃借人は、協議のうえ、賃貸借期間の満了の日の翌
日を始期とする新たな賃貸借契約を締結することができる。
賃料改定について
賃料は、諸般の経済情勢の変化、公租公課等を考慮し、双方協議の上、改定
することができるものとする。ただし、賃料は賃借人の賃貸借開始日から起
算して満5か年間据え置き、6年目を初回とし、以降3年ごとに改定できるも
のとする。
中途解約について
賃貸人及び賃借人が、賃貸借期間満了前に、本契約を中途解約しようとする
場合には、1年前までに相手方に対し、書面により通知しなければならな
い。
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
- 185 -
違約金
賃貸人及び賃借人が、賃貸借期間満了前に、本契約を中途解約しようとする
場合は、下記の違約金を相手方に支払うものとする。
(1) 賃貸借開始日より満5年を経過するまで：本物件の減価償却後の残存価
格の100％
(2) 賃貸借開始日より満5年を経過した後、満10年未満まで：本物件の減価
償却後の残存価格の75％
(3) 賃貸借開始日より満10年を経過した後、賃貸借期間満了前まで：本物件
の減価償却後の残存価格の50％
なお、減価償却の基準は建物本体を償却年数39年の定額法、設備を償却年数
15年の定額法によるものとする。
- 186 -
007 ホテルサーブ神戸アスタ
特定資産の概要
特定資産の種類
取得価格
取得年月日
所在地
土地
建物
信託受託者
信託期間満了日
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
不動産信託受益権
1,490百万円
平成27年11月30日
兵庫県神戸市長田区若松町五丁目1番1号
所有形態
所有権
面積
838.88㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/500%、80%/400%
所有形態
所有権
用途
ホテル
延床面積
4,540.90㎡
構造・階数
RC造B1F/9F
設計者
株式会社関東設計、大成建設株式会社
施工者
大成建設株式会社 関西支店
建築時期
平成20年1月15日
みずほ信託銀行株式会社
平成37年11月30日
株式会社谷澤総合鑑定所
133室
ＢＭＳ株式会社
該当事項はありません。
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
敷金・保証金
期間満了時の更新につ
いて
賃料改定について
中途解約について
違約金
賃貸借の概要
有限会社ホテルテトラ
賃貸借契約（定期借家）
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
4,633.16㎡
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。
- 187 -
008 ネストホテル札幌大通
特定資産の概要
特定資産の種類
取得価格
取得年月日
所在地（地番）
土地
建物
信託受託者
信託期間満了日
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
不動産信託受益権
1,450百万円
平成27年11月30日
北海道札幌市中央区南二条西五丁目29番1他
所有形態
所有権
面積
811.69㎡
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/800%
所有形態
所有権
用途
ホテル
延床面積
5,634.88㎡
構造・階数
SRC・S造B1F/15F
設計者
株式会社アール・アイ・エー
施工者
不二建設株式会社
建築時期
平成4年8月26日
三井住友信託銀行株式会社
平成37年11月30日
大和不動産鑑定株式会社
117室
日本管財株式会社
該当事項はありません。
賃貸借の概要
ネストホテルジャパン株式会社
賃貸借契約（定期借家）
平成26年12月26日から平成36年12月25日までの10年間
5,638.78㎡（付属建物の面積を含む。）
最低保証賃料：46,165,535円/年額
(注)
変動賃料：当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率を乗
じた額及び当該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額
敷金・保証金
敷金：11,850,000円、保証金：-円
期間満了時の更新につ 本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸
いて
人及び賃借人は、協議の上、再契約にかかる条件等に合意した場合は、賃貸
借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約（再契約）を締結するこ
とができる。
賃料改定について
本契約に借地借家法第32条は適用されないものとする。
中途解約について
賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間開始日以降、賃貸借期間満了日までの期間
中、本契約の他の条項に定める場合の他、賃貸人と賃借人が解約の6か月前
までに書面にて通知をし、解約の合意をした場合を除き、本契約を解約する
ことができない。
違約金
賃借人
契約形態
契約期間
賃貸面積
賃料
(注)
最低保証賃料は平成27年2月から平成28年1月までの最低保証賃料（年額）を記載しています。変動賃料の内容は賃借人より同意を得られ
なかったため、詳細について記載していません。
- 188 -
009 ヴァリエホテル天神
特定資産の概要
特定資産の種類
取得価格
取得年月日
所在地
土地
建物
信託受託者
信託期間満了日
不動産鑑定機関
総客室数
PM会社
特記事項
(注)
不動産信託受益権
1,380百万円
平成27年11月30日
福岡県福岡市中央区大名二丁目8番12号
所有形態
所有権
面積
788.62㎡(注)
用途地域
商業地域
建ぺい率/容積率
80%/500%
所有形態
所有権
用途
ホテル
延床面積
1,910.94㎡
構造・階数
RC造8F
設計者
東海興業株式会社九州支店一級建築士事務所
施工者
東海興業株式会社九州支店
建築時期
平成6年3月31日
みずほ信託銀行株式会社
平成37年11月30日
一般財団法人日本不動産研究所
77室
ＢＭＳ株式会社
1. 本件土地（地番193番2）について、隣地（地番202番）及び近隣地（地番192
番）を要役地とする通行地役権が設定されています。
セットバック部分（0.3㎡）を含みます。
賃貸借の概要
賃借人
コートホテル株式会社
契約形態
賃貸借契約（定期借家）
契約期間
平成27年10月1日から平成32年9月30日までの5年間
賃貸面積
1,910.94㎡
賃料
最低保証賃料：16,525,804円/年額
(注)
変動賃料：当該月のGOPから、最低保証賃料及び当該月のGOPに一定比率を乗
じた額を控除した額
敷金・保証金
敷金：-円、保証金：-円
期間満了時の更新につ 賃貸借期間満了により終了し、賃貸借期間は延長又は更新されないものとす
いて
る。ただし、賃貸人及び賃借人は、協議のうえ、賃貸借期間の満了の日の翌
日を始期とする新たな賃貸借契約を締結することができる。
賃料改定について
本契約に借地借家法第32条が適用されず、賃貸借期間中において賃料の改定
を行わない。
中途解約について
賃貸借期間中、本契約の他の条項に定める場合の他、賃貸人の事前の書面に
よる同意がない限り、本契約を解約することができない。
違約金
(注)
最低保証賃料は平成27年10月から平成28年1月までの最低保証賃料（年額）を記載しています。変動賃料の内容は賃借人より同意を得られ
なかったため、詳細について記載していません。
- 189 -
（３）【運用実績】
①【純資産等の推移】
総資産額
（百万円）
年月日
設立時
（平成27年7月22日）
第1期計算期間末
（平成28年1月31日）
(注1)
(注2)
(注3)
(注4)
純資産総額
（百万円）
300
23,071
(23,005)
1口当たり純資産額
（円）
300
100,000
14,211
(14,145)
102,608
(102,136)
総資産額及び純資産総額は帳簿価額を使用しています。
本投資法人の総資産額、純資産総額及び1口当たりの純資産額については、期中では正確に把握できないため、各月末に
おける推移は記載していません。
1口当たりの純資産額は、小数点以下を切り捨てて記載しています。
各計算期間末に分配を行った後の分配落後の額を括弧内に記載しています。
（本投資証券の取引所価格の推移）
各計算期間の
最高・最低投
資口価格
期
第1期
決算
年月
最高
（円）
最低
（円）
平成28年
1月
142,000
109,200
月別
月別最高・最
低投資口価格
最高
（円）
最低
（円）
平成27年
11月
平成27年
12月
平成28年
1月
平成28年
2月
平成28年
3月
平成28年
4月
109,200
137,500
142,000
137,500
177,600
186,200
109,200
116,200
130,600
117,300
131,300
154,700
月別
月別最高・最低
最高
投資口価格
（円）
最低
（円）
(注1)
(注2)
平成28年
平成28年
5月
6月
199,000
195,000
173,900
170,500
最高・最低投資口価格は、東京証券取引所不動産投資信託市場の終値によります。
本投資証券は、平成27年11月30日に東京証券取引所不動産投資信託市場に上場しました。
②【分配の推移】
計算期間
第1期
自
至
平成27年7月22日
平成28年1月31日
分配総額
1口当たり分配金
（千円）
（円）
65,233
- 190 -
471
③【自己資本利益率（収益率）の推移】
計算期間
第1期
自
至
自己資本利益率
（%）
平成27年7月22日
平成28年1月31日
年換算値
（%）
(注1)
0.5
(注2)
2.7
(注1)
自己資本利益率＝当期純利益／平均純資産額（※）×100
（※）平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）÷2
なお、期首純資産額には第1期の実質的な運用開始日である平成27年11月30日現在の純資産額を用いています。
(注2) 1年を365日として、第1期については、実質的な運用日数63日（平成27年11月30日から平成28年1月31日まで）に基づいて
年換算値を算出しています。
６【手続等の概要】
(1) 申込（販売）手続等
申込期間中の各営業日に、一般募集が行われます。また、一般募集に伴い、オーバーアロッ
トメントによる売出しが行われることがあります。申込みは、申込期間内に申込取扱場所へ申
込証拠金を添えて行うものとします。
一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口の受渡期日は、払
込期日の翌営業日です。発行価格、売出価格その他の申込みの条件については、前記「第一部
証券情報」をご参照下さい。一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの対象となる
本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口の売買
は、振替機関又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
(2)
買戻し手続等
本投資口は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いませ
ん（規約第8条第1項）。ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口を
有償で取得することができます（規約第8条第2項）。
本投資証券は、東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、同取引所外で本投
資口を譲渡することも可能です。
- 191 -
７【管理及び運営の概要】
(1) 資産管理等の概要
① 資産の評価
(イ) 本投資法人が発行する投資口の1口当たり純資産額は、後記「④ 計算期間」に記載
の決算期ごとに、以下の算式にて算出します。
1口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷発行済投資口の総口数
(ロ)
本投資法人の資産評価の方法及び基準
本投資法人は、資産の評価を、投信法その他の法令に従って行うほか、取得する資
産の種類（不動産、信託受益権等）ごとに規約に定められた方法及び基準により行う
ものとします。
(ハ)
1口当たり純資産額については、投資法人の計算書類の注記表に記載されることにな
っています（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改
正を含みます。以下「投資法人計算規則」といいます。）第58条及び第68条）。投
資法人は、各営業期間に係る計算書類（貸借対照表、損益計算書を含みます。）、
資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書を作成し（投
信法第129条）、役員会により承認された場合、遅滞なく投資主に対して承認された
旨を通知し、承認済みの計算書類等を会計監査報告とともに投資主に提供します
（投信法第131条第2項から第5項まで及び投資法人計算規則第81条）。また、1口当
たり純資産額は、金融商品取引法に基づいて決算期後3か月以内に提出される有価証
券報告書にも記載されます。
(ニ) 1口当たりの純資産額については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
（照会先）
いちご不動産投資顧問株式会社(注) 財務本部経理部
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
電話番号 03-3502-4893
(注)
本資産運用会社は、平成28年9月1日付で商号を「いちご投資顧問株式会社」に変更します。
②
保管
本投資法人の投資口は振替投資口であるため、該当事項はありません。ただし、投資主
は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った
場合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しないとき、又は本振替投資口が振
替機関によって取り扱われなくなったときには、本投資法人に対し、投資証券の発行を請
求することができます（振替法第227条第2項）。この場合、投資主は証券会社等と保護預
り契約を締結して投資証券の保管を依頼し、又は投資主自身が直接保管することができま
す。
③
存続期間
本投資法人には存続期間の定めはありません。
④
計算期間
本投資法人の営業期間は、毎年2月1日から7月末日まで及び8月1日から翌年1月末日まで
とします（規約第36条）。
前記の規定にかかわらず、平成27年7月22日から始まる営業期間は、平成28年1月末日ま
でとします。
- 192 -
⑤
その他
(イ) 増減資に関する制限
a. 最低純資産額
本投資法人の最低純資産額は、5,000万円です（規約第7条）。
b.
投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、1,000万口とします。本投資法人は、かかる
発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得て、その発行する投資口
を引き受ける者の募集を行うことができます。募集投資口（当該募集に応じて当該投
資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。以下同じで
す。）1口当たりの払込金額（募集投資口1口と引換えに払い込む金銭の額をいいま
す。）は、執行役員が決定し、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額
として役員会が承認した金額とします（規約第5条第1項及び第3項）。
c.
国内における募集
本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発
行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします（規約第5条第2項）。
(ロ)
a.
b.
c.
d.
e.
解散条件
本投資法人における解散事由は、以下のとおりです（投信法第143条）。
投資主総会の決議
合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）
破産手続開始の決定
解散を命ずる裁判
投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し
(ハ)
規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席
し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数をもって可決される必要
があります（投信法第140条、第93条の2第2項）。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の定める有
価証券上場規程に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関す
る基本方針、運用体制、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合に
は、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。ま
た、変更後の規約は、金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告
書の添付書類として開示されます。
(ニ)
関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人及び各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期
間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下のとおりです。
- 193 -
a.
本資産運用会社：いちご不動産投資顧問株式会社
資産運用委託契約
期間
本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日（平成27年9月2日）に効力を生じるものとし、契
約期間は定めないものとします。
更新
該当事項はありません。
解約
i.
本投資法人は、本資産運用会社が一般社団法人投資信託協会の会員でなくなった場合に
は、事前に投資主総会の決議を経た上で、本資産運用会社に対して書面による通知を行う
ことにより直ちに本契約を解約することができます。
ii. 本投資法人は、本資産運用会社に対して、6か月前に書面による通知をし、かつ、事前に投
資主総会の決議を経た上で、本契約を解約することができます。
iii. 本資産運用会社は、本投資法人に対して、6か月前の書面による通知をもって、本契約の解
約を提案することができるものとし、本投資法人は当該解約の提案を受けた場合、直ちに
投資主総会を開催して本契約の解約に関する容認を求め、又は、やむを得ない事由がある
場合は内閣総理大臣の許可を求めるものとします。本契約の解約に関し投資主総会の承認
が得られた場合又は内閣総理大臣の許可が得られた場合、本投資法人は、当該解約に同意
するものとし、本契約は、通知に定められた解約日において終了するものとします。
iv. i.からiii.までの規定にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次に掲げるいずれ
かに該当する場合、役員会の決議により、直ちに本契約を解約することができます。
(i) 本資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合（ただし、当該違反が是
正可能なものである場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受
領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）
(ii) 本資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生法上の再生手続開
始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押え命令の送達
等の事由が発生した場合
(iii)(i)及び(ii)に掲げる場合のほか、資産運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない
重大な事由がある場合
v.
本投資法人は、本資産運用会社が次に掲げるいずれかに該当する場合、本契約を解約しま
す。
(i) 宅地建物取引業法第3条第1項の免許を受け、かつ、同法第50条の2第1項の認可を受けてい
る金融商品取引業者（金融商品取引法第2条第9項に規定する金融商品取引業者（金融商品
取引法第28条第4項に規定する投資運用業を行う者に限り、信託会社を除きます。）をいい
ます。）でなくなった場合
(ii) 投信法第200条各号のいずれかに該当する場合
(iii)解散した場合
変更等
本契約は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に
従って、変更することができます。
再委託
本資産運用会社は、委託業務の全部を第三者に委託することはできず、また、委託業務の一部を
第三者に委託する場合には、事前に委託者の書面による同意を得なければなりません。
- 194 -
b.
一般事務受託者兼資産保管会社兼投資主名簿等管理人：みずほ信託銀行株式会社
一般事務委託契約
期間
平成27年7月22日から3年間とします。
更新
委託期間の満了予定日の3か月前までに、本投資法人又は一般事務受託者いずれか一方からその
相手方に対して、委託期間の満了予定日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされな
かったときは、本契約の期間は自動的に期間満了の日の翌日よりさらに3年間延長されるものと
し、以後も同様とします。
解約
i.
本投資法人及び一般事務受託者が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、本契
約は両者が合意して指定した日に終了します。
ii. 本投資法人又は一般事務受託者いずれか一方が本契約に違反し、又は違反するおそれがあ
り、本契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反
又は違反するおそれがあることを通告してから30日間以内に違反した又は違反するおそれ
のある当事者が同違反を是正しない場合。なおこの場合、本契約は同30日間の経過後に解
除することができます。
iii. 本投資法人又は一般事務受託者いずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別
清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒
産手続開始の申立があったとき。又は、本投資法人又は一般事務受託者いずれか一方が、
支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、強制執行若しくは滞納処分を
受けたとき。これらの場合、その相手方は本契約を直ちに解除することができます。
iv. 本投資法人及び一般事務受託者は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約しま
す。
(i) 自らが、暴力団、暴力団員、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動標ぼ
うゴロ、特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者（以下、総称して「反社会的勢
力」といいます。）ではないこと。
(ii) 自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいいます。）
が反社会的勢力ではないこと。
(iii)反社会的勢力に自己の名義を利用させ、本契約を締結するものでないこと。
(iv) 自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
① 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
② 風説を流布し、偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
③ 法的な責任を超えた不当な要求行為
④ その他①から③までに準ずる行為
v.
本投資法人又は一般事務受託者の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その
相手方は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができるものとします。
(i) iv.の確約に反する事実が判明したとき。
(ii) 本契約締結後に自ら又は役員が反社会的勢力に該当したとき。
変更等
i.
本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議し合意の上、本契約の各条項の定めを変更
することができます。変更にあたっては関係法令を遵守するとともに本投資法人の規約と
の整合性に配慮するものとし、書面をもって行うものとします。
ii. 一般事務受託者が本件業務を行うにあたり本投資法人と一般事務受託者との間で別途合意
の上で作成する事務規程に定める本件業務の処理方法に不都合が生じるときは、本投資法
人及び一般事務受託者は互いに協議し合意の上で、事務規程の各条項の定めを変更するこ
とができます。
- 195 -
資産保管業務委託契約
期間
平成27年7月22日から3年間とします。
更新
委託期間の満了予定日の3か月前までに、本投資法人又は資産保管会社いずれか一方からその相
手方に対して、委託期間の満了予定日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされなか
ったときは、本契約の期間は自動的に期間満了の日の翌日よりさらに3年間延長されるものと
し、以後も同様とします。
解約
i.
本投資法人及び資産保管会社が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、本契約
は両者が合意して指定した日に終了します。
ii. 本投資法人又は資産保管会社いずれか一方が本契約に違反し、又は違反するおそれがあ
り、本契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反
又は違反するおそれがあることを通告してから30日間以内に違反した又は違反するおそれ
のある当事者が同違反を是正しない場合。なおこの場合、本契約は同30日間の経過後に解
除することができます。
iii. 本投資法人又は資産保管会社いずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清
算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産
手続開始の申立があったとき。又は、本投資法人又は資産保管会社いずれか一方が、支払
停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、強制執行若しくは滞納処分を受け
たとき。これらの場合、その相手方は本契約を直ちに解除することができます。
iv. 本投資法人及び資産保管会社は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約します。
(i) 自らが、暴力団、暴力団員、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動標ぼ
うゴロ、特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者（以下、総称して「反社会的勢
力」といいます。）ではないこと。
(ii) 自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいいます。）
が反社会的勢力ではないこと。
(iii)反社会的勢力に自己の名義を利用させ、本契約を締結するものでないこと。
(iv) 自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
① 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
② 風説を流布し、偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
③ 法的な責任を超えた不当な要求行為
④ その他①から③までに準ずる行為
v.
本投資法人又は資産保管会社の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その相
手方は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができるものとします。
(i) iv.の確約に反する事実が判明したとき。
(ii) 本契約締結後に自ら又は役員が反社会的勢力に該当したとき。
変更等
i.
本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議し合意の上、本契約の各条項の定めを変更す
ることができます。変更にあたっては関係法令を遵守するとともに本投資法人の規約との
整合性に配慮するものとし、書面をもって行うものとします。
ii. 資産保管会社が本件業務を行うにあたり本投資法人と資産保管会社との間で別途合意の上
で作成する保管規程又は付随規程に定める本件業務の処理方法に不都合が生じるときは、
本投資法人及び資産保管会社は互いに協議し合意の上で、保管規程又は付随規程の各条項
の定めを変更することができます。
- 196 -
事務委託契約（投資口事務受託契約）
期間
平成27年7月22日から開始し、期限は定めないものとします。
更新
該当事項はありません。
解約
i.
本投資法人及び投資主名簿等管理人が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、
本契約は両者が合意して指定した日に終了します。
ii.
本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方より他方に対して、解約日の3か月以上
前に文書による解約の通知をした場合。この場合、本契約は、当該通知書に記載した解約
日に終了します。
iii. 本投資法人又は投資主名簿等管理人いずれか一方が本契約に違反し、本契約の履行に重大
な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を催告してから30日間以
内に違反した当事者が同違反を是正しない場合。この場合、本契約は同30日間の経過後に
iv.
解除することができます。
本投資法人又は投資主名簿等管理人いずれか一方が、手形交換所の取引停止処分、支払い
の停止又は破産手続開始、再生手続開始、特別清算開始、更生手続開始の申立等により信
用状態が著しく不安定になり、本契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められる場合。こ
v.
の場合、本契約を直ちに解除することができます。
本投資法人が何らかの理由により、上場廃止となった場合、投資主名簿等管理人は本契約
vi.
を直ちに解除することができます。
本投資法人及び投資主名簿等管理人は、それぞれ現在、自社並びに自社の取締役、執行役
員及び監督役員（以下あわせて、本項目において「役員」といいます。）が次のいずれに
も該当しないことを表明し、かつ将来にわたって、次のいずれにも該当しないことを確約
(i)
するものとします。
暴力団
(ii) 暴力団員
(iii)暴力団準構成員
(iv) 暴力団関係企業
(v) 総会屋、社会運動標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等
(vi) その他(i)から(v)までに準ずる者
vii. 本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者がvi.のいずれかに該当（その
役員が該当する場合を含みます。）し、又はvi.の規定に基づく表明・確約に関して虚偽の
申告をしたことが判明し、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当
該通知において指定された日に本契約は終了するものとします。
変更等
本契約の内容については、本投資法人及び投資主名簿等管理人双方の書面による合意により、こ
れを変更することができるものとします。
c.
スポンサーサポート会社：いちごグループホールディングス
スポンサーサポート契約
期間
本契約は、平成27年10月2日から効力を生じ、期限は定めないものとします。
更新
該当事項はありません。
解約
本投資法人及びスポンサーサポート会社が、互いに信義誠実の原則により協議を行い決定しま
す。
変更等
本投資法人及びスポンサーサポート会社が、互いに信義誠実の原則により協議を行い決定しま
す。
d.
会計監査人：太陽有限責任監査法人
本投資法人は、太陽有限責任監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（規約第26条）。会計監査人の
任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結
の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなされなか
ったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（規約第27条）。
- 197 -
e.
関係法人との契約の変更に関する開示の方法
関係法人との契約が変更された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従っ
て開示される場合があるほか、かかる契約の変更が、主要な関係法人の異動又は運用に
関する基本方針、運用体制、投資制限若しくは分配方針に関する重要な変更に該当する
場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されま
す。
(ホ)
公告の方法
本投資法人は、電子公告を公告方法とします。ただし、事故その他やむを得ない事由
によって電子公告による公告をすることができない場合には、日本経済新聞に掲載する
方法により行います（規約第4条）。
(2)
①
利害関係人との取引制限
法令に基づく制限
(イ) 利益相反取引の制限
本資産運用会社は、法令の定めるところにより、その親法人等又は子法人等が関与
する行為につき禁止行為が定められています（金融商品取引法第44条の3第1項、投信
法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項）。
(ロ)
利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行
役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者
との間における特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるもの
を除きます。以下、本項において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める
取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項
を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同
種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に交
付しなければなりません（投信法第203条第2項）。ただし、資産運用会社は、かかる
書面の交付に代えて投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資
法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とす
るものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載
すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方
法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます（投信法第203
条第4項、第5条第2項）。
(ハ)
資産の運用の制限
登録投資法人は、(イ)その執行役員又は監督役員、(ロ)その資産運用会社、(ハ)そ
の執行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限りま
す。）、(ニ)その資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、
その職務を行うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類
する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為（登録投資法人の投資主の保
護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為（資産
運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等）を除き
ます。）を行ってはなりません（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条、第
117条及び第118条）。
a. 有価証券の取得又は譲渡
b. 有価証券の貸借
c. 不動産の取得又は譲渡
d. 不動産の貸借
e. 次に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
(i)
宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
(ii) 商品の生産、製造、加工その他これらに類するものとして投信法施行規則で定め
る行為を自ら行うことに係る取引
- 198 -
(iii) 再生可能エネルギー発電設備の製造、設備その他これらに類するものとして投信
法施行規則で定める行為を自ら行うことに係る取引
(ニ)
特定資産の価格等の調査
資産運用会社は、特定資産（土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資
産であって投信法施行令で定めるものに限ります。以下本(ニ)において「不動産等特
定資産」といいます。）の取得又は譲渡が行われたときは、不動産等特定資産に係る
不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利害関係人等でないものに行わせなけれ
ばならないものとされています（ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該鑑定評価
を行わせている場合はこの限りでありません。）（投信法第201条第1項）。
また、資産運用会社は、不動産等特定資産以外の特定資産（指定資産を除きま
す。）の取得又は譲渡等の行為が行われたときは、当該投資法人、その資産運用会社
（その利害関係人等を含みます。）及びその資産保管会社以外の者であって投信法施
行令で定めるものに当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとさ
れています（ただし、当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限り
でありません。）（投信法第201条第2項）。
さらに、ここで規定する鑑定評価及び価格等の調査は、投信法上の利害関係人等以
外の第三者との間で取引が行われた場合にも、実施しなければならないことに留意し
ます。
(ホ)
利害関係人等との取引の制限
資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う
場合において、当該登録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間で、次に
掲げる行為（当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規
則で定めるものを除きます。）が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、
あらかじめ、当該登録投資法人の同意を得なければならず、また、執行役員がかかる
同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第201条の
2）。
a. 有価証券の取得又は譲渡
b. 有価証券の貸借
c. 不動産の取得又は譲渡
d. 不動産の貸借
②
利害関係者取引規程
(イ) 法令の遵守
本資産運用会社は、利害関係者との間において、本投資法人の利益を害する取引又
は不必要な取引を行ってはなりません。利害関係者と取引等を行う場合には、金融商
品取引法、投信法等の法令及び利害関係者取引規程の定めを遵守するものとします。
(ロ)
利害関係者
利害関係者取引規程において、利害関係者とは以下に定める者のいずれかに該当す
る者をいいます。
a. 本資産運用会社
b. 本資産運用会社の役職員（社外取締役を含みます。）
c. 投信法及び投信法施行令に定める利害関係人等
d. 本資産運用会社の総株主の議決権の10%以上を保有する株主及びその役員
e. 前各号に該当する者が過半の出資を行う、あるいは投資一任契約（投資運用業）等
に基づき実質的に経営の決定権者となっている等重要な影響を及ぼし得る法人及び
特別目的会社（資産流動化法において定義される特定目的会社、有限会社、合同会
社等を含みます。）（前各号に該当するものを除きます。）
- 199 -
(ハ) 利害関係者との取引
a. 資産の取得
(i) 不動産等（不動産等とは不動産、不動産の賃借権及び地上権並びに不動産、不動産
の賃借権及び地上権を信託する信託受益権をいいます。以下同じです。）の場合
i.
売買契約締結日前の3か月以内に独立の不動産鑑定士（利害関係者の役員又は使用人
でない不動産鑑定士をいい、法人を含みます。以下同じです。）が鑑定した不動産
鑑定評価額（建物が未竣工の場合は不動産価格調査書に記載された価額）以下の価
額により購入しなければなりません。ただし、鑑定評価額は物件そのものの価格で
あり、そこに含まれない税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積
立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等については、別途考慮します。
ii. 本投資法人と利害関係者との間の取引等の場合、上記i.に加えて、当該鑑定評価額
が妥当であるかを確認するため、物件取得意思決定前に、セカンド・オピニオン
（当該鑑定評価を前提としたその妥当性についての意見をいいます。以下同じで
す。）を独立の第三者の不動産鑑定士から取得することとします。
iii. 利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPC等の組成を行う等して負担
した費用が存する場合、上記にかかわらず、当該費用を鑑定評価額に加えて取得す
ることができるものとします。この場合には、客観的な資料に基づいて費用の金額
を確認します。
(ii) 有価証券その他の重要な資産（(i)に掲げるものを除きます。）の場合
市場における時価が把握できる場合、その価額以下の価額にて取得するものとしま
す。また時価が把握できない場合、公正な第三者によって提示された適正な価額によ
り取得するものとします。
b.
(i)
資産の譲渡
不動産等の場合
i.
独立の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額以上の価額（複数の不動産等を一とし
た取引を前提とした譲渡の場合には、譲渡価額の合計額が個々の不動産等の不動産
鑑定評価額の合計額以上の価額でも可）にて譲渡しなければなりません。ただし、
鑑定評価額は物件そのものの価格であり、そこに含まれない税金、売却費用、信託
設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算
額等については、別途考慮します。
ii. 本投資法人と利害関係者との間の取引等の場合、上記i.に加えて、当該鑑定評価額
が妥当であるかを確認するため、物件譲渡意思決定前に、セカンド・オピニオンを
独立の第三者の不動産鑑定士から取得することとします。
(ii) 有価証券その他の資産（(i)に掲げるものを除きます。）の場合
市場における時価が把握できる場合、時価により譲渡するものとします。それ以外
の場合、公正な第三者によって提示された適正な価額により譲渡するものとします。
c.
不動産等の取得、譲渡又は賃貸に係る媒介の委託
手数料は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、市場水準、役務の内容
等を勘案し、利害関係者に該当しない外部業者との比較を通し、決定します。
d.
不動産等の管理に係る委託
実績、会社信用度等を調査するとともに、委託料は、市場水準、提供役務の内容、
業務総量等を勘案し、利害関係者に該当しない外部業者との比較を通し、決定しま
す。
- 200 -
e.
不動産等の運営委託契約の締結
運営委託契約の条件は、運営実績、会社信用度、当該不動産等の特色、委託業務の
内容及び経営環境等を勘案し、類似不動産等における同種の営業に関する通常の運営
委託条件によるものとします。ただし、取得する不動産等において、利害関係者が既
に運営業務を行っている場合は、取得後の当該運営業務について当該利害関係者に継
続して委託することができるものとするが、この場合においても、委託条件について
は上記に準じて検討のうえ、交渉するものとします。
f.
不動産等の賃貸借契約の締結
賃貸借契約の条件は、市場実勢又は対象の不動産等の通常の賃貸条件によるものと
します。また、入居審査にあたって特別の便宜を供与する等のことがあってはなりま
せん。
g.
有価証券の貸借（f.に掲げる取引を除きます。）
貸借料その他の取引条件が市場実勢等の通常の貸借条件によるものとします。
h.
工事の発注
不動産等に係る工事の発注の際には、見積価格、役務提供の内容等を利害関係者に
該当しない外部業者との比較を通し判断します。ただし、緊急工事、利害関係者が設
備関係工事における工事対象設備等の設置メーカー系列会社又は保守・メンテナンス
の委託先に対して発注する場合、及び工事見積金額50万円未満の場合はこの限りでは
ありません。
i.
利害関係者からの本投資法人の借入、融資枠の設定等（スポンサーサポート契約に
基づく対価の支払いを伴う信用補完を含みます。）
金利水準その他の融資条件が市場における標準的なものであること等を、利害関係
者に該当しない外部金融機関との比較等を通し判断します。
(ニ) 利害関係者との取引内容の審議
a. 利害関係者との間の不動産等の取得・譲渡、有価証券の取得・譲渡、不動産等の運
営委託契約の締結、不動産等の賃貸借契約の締結、有価証券の貸借及び利害関係者
からの借入・融資枠の設定等を行う場合における審議の方法は次のとおりです。
(i) 当該取引等又は取引等の投資判断を分掌する各部（以下「起案部」といいます。）
が、当該取引先が利害関係者又は投資運用業若しくは投資助言業の顧客（以下「利
害関係者等」といいます。）に該当するかどうかを確認します。確認結果は当該取
引等に係る稟議書に明記します。
(ii) 利害関係者等との取引等に該当する場合、リスク管理部長及びコンプライアンス・
オフィサーの事前検証によりリスク管理及びコンプライアンス上の重大な問題がな
いことの確認を得ます。
(iii) 利害関係者等との間の不動産等の取得・譲渡、有価証券の取得・譲渡及び利害関係
者等からの借入・融資枠の設定等の場合は、リスク・コンプライアンス委員会に付
議し、審議の結果、当該利害関係者等との間の取引等が全員一致で承認された場合
には、本投資法人の役員会に承認を求めます。本投資法人の役員会の承認が得られ
た場合には、投資運用委員会に付議し、投資運用委員会での審議の結果、当該利害
関係者等との間の取引等が承認されれば取引等の実行が決定されます。
(iv) 不動産等の運営委託契約の締結、不動産等の賃貸借契約の締結、有価証券の貸借の
場合は、リスク・コンプライアンス委員会に付議し、審議の結果、当該利害関係者
等との間の取引等が全員一致で承認された場合には、本投資法人の役員会に承認を
求めます。本投資法人の役員会の承認が得られた場合には、職務権限一覧表に基づ
き取引等の実行が決定されます。
- 201 -
b.
(i)
(ii)
(iii)
(iv)
利害関係者との間の不動産等の管理委託契約、媒介契約及び工事請負契約を行う場
合における審議の方法は次のとおりです。
起案部が、当該取引先が利害関係者等に該当するかどうかを確認します。確認結果
は当該取引等に係る稟議書に明記します。
利害関係者等に該当する場合、リスク管理部長及びコンプライアンス・オフィサー
の事前検証によりリスク管理及びコンプライアンス上の重大な問題がないことの確
認を得ます。ただし、工事請負契約については、工事見積金額50万円未満の場合は
この限りではなく、職務権限一覧表に基づき取引等の実行が決定されます。
当該利害関係者等との間の単発の取引等に関しては1件当たり1,000万円以上である
場合、継続する取引等に関しては1年間の取引額が1,000万円以上である場合は、リ
スク・コンプライアンス委員会に付議し、審議の結果、当該利害関係者等との間の
取引等が顧客にとって不利益を生じないと全員一致で決議された場合には、職務権
限一覧表に基づき契約締結が決定されます。
当該利害関係者等との間の単発の取引等に関して1件当たり1,000万円未満である場
合、継続する取引等に関しては1年間の取引額が1,000万円未満である場合は、リス
ク・コンプライアンス委員会への付議を要さず、職務権限一覧表に基づき契約締結
が決定されます。
c.
利害関係者等に対する工事の発注については、コンプライアンス・オフィサーがま
とめて、発注金額をリスク・コンプライアンス委員会及び本投資法人の役員会に報
告するものとします。
(ホ)
本投資法人への報告
本資産運用会社の指図に基づき、本投資法人が本資産運用会社又はその取締役若し
くは執行役、本資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、本資産運用会社が運
用の指図を行う投資信託財産、利害関係人等、登録投資法人の資産の運用に係る業務
以外の業務の顧客であって投信法施行規則で定めるものとの間において投信法におい
て定義される特定資産の売買その他投信法施行令で定める取引を行ったときは、投信
法及び投信法施行規則の定めに従い、当該取引に係る事項を記載した書面を、本投資
法人、本資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、その他投信法施行令で定め
る者に対して交付するものとします。
- 202 -
③
利害関係人等との取引状況等
(イ) 取引状況
第1期における、利害関係人等との取引の概要は、以下のとおりです。
区分
総額
売買金額等 (注2)
買付額等（千円）
売付額等（千円）
20,410,000 ―
うち利害関係人等への売付額
うち利害関係人等からの買付額
20,410,000（100%）
―（―%）
利害関係人等との取引状況の内訳
合同会社四条ホールディングス
合同会社河原町ホールディングス
合同会社札幌ホールディングス
合同会社浜松ホールディングス
いちご地所株式会社
いちごグループホールディングス株
式会社
いちご不動産サービス福岡株式会社
合計
4,480,000（22.0%）
3,600,000（17.6%）
6,280,000（30.8%）
1,550,000（7.6%）
1,630,000（8.0%）
1,490,000（7.3%）
1,380,000（6.8%）
20,410,000（100.0%）
―（―%）
―（―%）
―（―%）
―（―%）
―（―%）
―（―%）
―（―%）
―（―%）
また、取得予定資産の取得に関し、利害関係人等との取引の概要は、以下のとお
りです。
区分
総額
売買金額等 (注2)
買付額等（千円）
売付額等（千円）
27,258,000 ―
うち利害関係人等への売付額
うち利害関係人等からの買付額
27,258,000（100%）
―（―%）
利害関係人等との取引状況の内訳
合同会社心斎橋地所
合同会社西日本ホールディングス
合計
(注1)
(注2)
19,658,000（72.1%）
7,600,000（27.9%）
27,258,000（100.0%）
―（―%）
―（―%）
―（―%）
利害関係人等とは、投信法施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に
関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいい
ます。
上記記載の売買金額等は取得予定資産に係る売買契約書等に記載された売買価格を記載しています。
(ロ)
支払手数料等の金額
該当事項はありません。
(3)
投資主・投資法人債権者の権利
① 投資主総会における議決権
(イ) 本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有
しています。投資主総会において決議される事項は、以下のとおりです。
a. 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任及び解任
b. 資産運用会社との資産運用委託契約の締結及び解約の承認又は同意
c. 投資口の併合
d. 投資法人の解散
e. 規約の変更
f. その他投信法又は規約で定める事項
(ロ) 投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。
a. 投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資
主の議決権の過半数をもって行います。
b. 投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主1名を代理人として、議決権を行
使することができます。
- 203 -
c.
d.
e.
f.
g.
h.
投資主総会に出席しない投資主は、書面によって議決権を行使することができま
す。書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入しま
す。
電磁的方法による議決権の行使は、法令で定めるところにより、本投資法人の承諾
を得て、法令で定める時までに議決権行使書面に記載すべき事項を、電磁的方法に
より本投資法人に提出して行います。
投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主
は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、こ
れらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きま
す。）について賛成するものとみなします。
上記e.の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数
は、出席した投資主の議決権の数に算入します。
決算期から3か月以内の日を投資主総会の日とする投資主総会を開催する場合、本投
資法人は、直前の決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主をも
って、その招集に係る投資主総会において権利を行使することのできる者としま
す。
上記g.の定めにかかわらず、本投資法人は、役員会の決議を経て法令に従いあらか
じめ公告し、一定の日における最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又は
登録投資口質権者をもって、その権利を行使すべき者とすることができます
②
その他の共益権
一定の条件を充足する投資主は、法令の定めるところにより代表訴訟提起権、投資主総
会決議取消訴権等、執行役員等の違法行為差止請求権、新投資口発行差止請求権、新投資
口及び新投資口予約権発行無効訴権、投資口併合差止請求権、合併差止請求権、合併無効
訴権、設立無効訴権、投資主提案権、投資主総会招集権、検査役選任請求権、執行役員等
解任請求権並びに解散請求権を有しています。
③
財産的な権利
投資主は、分配金請求権及び残余財産分配請求権を有していますが、払戻請求権は有し
ていません。
④
その他の権利
投資主は、投資口の処分権、投資証券交付請求権、帳簿等閲覧請求権及び投資口買取請
求権等を有しています。
⑤
少数投資主権の行使手続
振替投資口に係る少数投資主権の行使を行うには、個別投資主通知その他振替法の定め
る手続に従う必要があります。
- 204 -
第２【財務ハイライト情報】
本投資法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、第1期（平成27年7月22日から
平成28年1月末日まで）の本投資法人の財務諸表について、太陽有限責任監査法人の監査を受けて
います。
なお、第1期の監査報告書は、「第三部 投資法人の詳細情報 第5 投資法人の経理状況」に記
載されている財務諸表に添付されています。
以下は、「第三部 投資法人の詳細情報 第5 投資法人の経理状況」に記載された財務諸表から
の抜粋です。
（１）【貸借対照表】
（単位：千円）
当期
(平成28年１月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
未収消費税等
その他
流動資産合計
固定資産
有形固定資産
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
有形固定資産合計
投資その他の資産
敷金及び保証金
長期前払費用
投資その他の資産合計
固定資産合計
繰延資産
創立費
投資口交付費
繰延資産合計
資産合計
992,622
533,849
42,432
57,801
521,086
11,922
2,159,714
6,170,044
△49,963
6,120,081
2,220
△23
2,196
5,275
△88
5,187
14,515,032
20,642,497
10,000
147,228
157,228
20,799,725
45,799
65,920
111,720
23,071,160
- 205 -
（単位：千円）
当期
(平成28年１月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金
未払金
未払費用
未払法人税等
前受金
その他
流動負債合計
固定負債
長期借入金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計
純資産合計
負債純資産合計
※１
40,555
24,752
14,111
937
28,256
225
108,839
8,500,000
251,111
8,751,111
8,859,951
14,145,932
65,276
65,276
14,211,208
14,211,208
23,071,160
- 206 -
（２）【損益計算書】
（単位：千円）
自
至
当期
平成27年７月22日
平成28年１月31日
営業収益
賃貸事業収入
その他賃貸事業収入
営業収益合計
営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
雑収入
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
融資関連費用
創立費償却
投資口交付費償却
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等合計
当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
192,936
※１ 5,013
※１
197,950
※１ 67,669
16,915
1,119
2,853
4,425
2,225
95,210
102,740
0
0
14,111
12,626
5,085
4,702
36,525
66,214
66,214
937
937
65,276
65,276
- 207 -
（３）【金銭の分配に係る計算書】
Ⅰ
Ⅱ
自
至
当期
平成27年７月22日
平成28年１月31日
当期未処分利益
65,276,796円
分配金の額
65,233,500円
（投資口１口当たり分配金の額）
Ⅲ
（471円）
次期繰越利益
分配金の額の算出方法
43,296円
本投資法人の規約第37条に定める分配方針に基づ
き、租税特別措置法第67条の15第１項に規定される
「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金額を
超えるものとし、当期未処分利益65,276,796円に対し
て、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数
部分を除く全額65,233,500円を利益分配金として分配
することとしました。この結果、投資口１口当たりの
分配金を471円としました。
- 208 -
（４）【キャッシュ・フロー計算書】
（単位：千円）
自
至
当期
平成27年７月22日
平成28年１月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
創立費償却
投資口交付費償却
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
長期前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
その他
小計
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
差入保証金の差入による支出
創立費の支払による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入
投資口の発行による収入
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高
66,214
50,074
5,085
4,702
14,111
△42,432
△521,086
△57,801
△147,228
15,118
24,752
28,256
△11,696
△571,928
△571,928
△20,667,134
251,111
△10,000
△50,885
△20,476,908
8,500,000
14,075,308
22,575,308
1,526,471
※１ 1,526,471
- 209 -
第３【内国投資証券事務の概要】
1
投資主名簿への記載又は記録の手続、取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所
並びに手数料
本投資口は振替投資口であるため、投資主は、本投資法人又は投資主名簿等管理人であるみ
ずほ信託銀行株式会社に対して、投資口の名義書換を直接請求することはできません。また、
本投資口については、投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は
記録により定まります（振替法第226条第1項、第227条第1項）。本投資口に係る投資主名簿の
記載又は記録は、総投資主通知（保管振替機構が本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は
名称、保有投資口数等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条第1
項）。投資主は、保管振替機構又は口座管理機関に対して振替（譲受人がその口座における保
有欄に譲渡に係る数の増加の記載又は記録を受け、譲渡人がその口座における保有欄に当該数
の減少の記載又は記録を受けることをいいます。以下同じです。）の申請を行い、本投資口の
振替が行われることにより、本投資口の譲渡を行うことになります（振替法第228条、第140
条）。なお、本投資口の譲渡は、原則として、本投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所
を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、本投資法人に対抗することができません（投信
法第79条第1項）。
投資主名簿に係る取扱場所、取次所、投資主名簿等管理人の名称及び住所並びに手数料は、
以下のとおりです。
取扱場所
東京都中央区八重洲一丁目2番1号
みずほ信託銀行株式会社本店証券代行部
取次所
該当事項はありません。
投資主名簿等管理人の
名称及び住所
東京都中央区八重洲一丁目2番1号
みずほ信託銀行株式会社
手数料
該当事項はありません。
2
投資主に対する特典
該当事項はありません。
3
内国投資証券の譲渡制限の内容
該当事項はありません。
4
その他内国投資証券事務に関し投資者に示すことが必要な事項
該当事項はありません。
- 210 -
第４【投資法人の詳細情報の項目】
第 1
1
2
3
第 2
1
2
第 3
1
投資法人の追加情報
投資法人の沿革
役員の状況
その他
手続等
申込（販売）手続等
買戻し手続等
管理及び運営
資産管理等の概要
(1) 資産の評価
(2) 保管
(3) 存続期間
(4) 計算期間
(5) その他
2 利害関係人との取引制限
3 投資主・投資法人債権者の権利
第 4
関係法人の状況
1 資産運用会社の概況
(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
(2) 運用体制
(3) 大株主の状況
(4) 役員の状況
(5) 事業の内容及び営業の概況
2 その他の関係法人の概況
第 5 投資法人の経理状況
1 財務諸表
2 投資法人の現況
第 6 販売及び買戻しの実績
- 211 -
Ichigo
Hotel REIT
Investment Corporation
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（請求目論見書）
本届出目論見書により行ういちごホテルリート投資法人投資口15,949,000,000円（見込額）の募集（一般募集）及び投資口828,000,000円（見込額）の売出
し（オーバーアロットメントによる売出し）につきましては、本投資法人は金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金融
商品取引法」といいます。）第5条により有価証券届出書を平成28年7月22日に関東財務局長に提出しておりますが、その届出の効力は生じておりませ
ん。したがって、発行価格及び売出価格等については今後訂正が行われます。なお、その他の記載事項についても訂正されることがあります。
今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。）が決定された場合には、発行価格等
及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、一般募集と同日付をもって決議された第三者割
当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロットメントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいま
す。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代えて、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書
の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインターネット上の本投資法人ウェブサイト（[URL]http://www.ichigo-hotel.co.jp/）（以下
「新聞等」といいます。）において公表します。なお、発行価格等が決定される前に有価証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論
見書の訂正事項分が交付されます。また、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内
容についての訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。
本書は、金融商品取引法に基づき投資家の請求により交付される目論見書（請求目論見書）です。
本書において用いられる用語は、本書に別段の定めがある場合を除いて、金融商品取引法の規定に基づいて投資家に交付しなければならない目論見
書（交付目論見書）において使用される用語と同様の意味を有するものとします。
募集又は売出しの公表後における空売りについて
(1) 金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法施行令」といいます。）第26条の6の規定により、有価証
券の取引等の規制に関する内閣府令（平成19年内閣府令第59号。その後の改正を含みます。）（以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の5に
定める期間（有価証券の募集又は売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したこと
による当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間）において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場
又は金商法施行令第26条の2の2第7項に規定する私設取引システムにおける空売り(注1)又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投
資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売りに係る有価証券の借入れ(注2)の決済を行うことはできません。
(2) 金融商品取引業者等は、(1)に規定する投資家がその行った空売り(注1)に係る有価証券の借入れ(注2)の決済を行うために当該募集又は売出しに
応じる場合には、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。
(注1) 取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。
・先物取引
・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除きます。）等の空売り
・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り
(注2) 取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。
【金融商品の販売等に関する法律に係る重要事項】
不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価格や収益力の変動等によ
り取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失を被ることがあります。本投資口は、不動産等を投
資対象とするため、個別の不動産において地震や火災による被災等の様々な理由により、収入が減少したり費用が増加した場合、利益の分配額が減
少したり、市場価格が低下する場合があります。
【表紙】
【提出書類】
有価証券届出書
【提出先】
関東財務局長
【提出日】
平成28年7月22日
【発行者名】
いちごホテルリート投資法人
【代表者の役職氏名】
執行役員
宮下
修
【本店の所在の場所】
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
【事務連絡者氏名】
いちご不動産投資顧問株式会社
執行役財務本部副本部長
久保田 政範
【電話番号】
03-3502-4886
【届出の対象とした募集（売出）
内国投資証券に係る投資法人の
名称】
いちごホテルリート投資法人
【届出の対象とした募集（売出）
内国投資証券の形態及び金額】
形態：投資証券
発行価額の総額：一般募集
15,949,000,000円
売出価額の総額：オーバーアロットメントによる売出し
828,000,000円
(注1)
安定操作に関する事項
(注2)
発行価額の総額は、平成28年7月14日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本
投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
ただし、今回の一般募集は、引受人が発行価額にて買取引受けを行い、当該発行価額
と異なる価額（発行価格）で行う募集のため、一般募集における発行価格の総額は上
記の金額とは異なります。
売出価額の総額は、平成28年7月14日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本
投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。
1.今回の募集及び売出しに伴い、本投資法人の発行する上場投資口
について、市場価格の動向に応じ必要があるときは、金融商品取
引法施行令第20条第1項に規定する安定操作取引が行われる場合
があります。
2.上記の場合に安定操作取引が行われる取引所金融商品市場を開設
する金融商品取引所は、株式会社東京証券取引所です。
【縦覧に供する場所】
株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町2番1号）
目
次
投資法人の詳細情報 ............................................................................................................................................... 1
第 1 投資法人の追加情報 ............................................................................................................................... 1
1 投資法人の沿革 ....................................................................................................................................... 1
2 役員の状況 ............................................................................................................................................... 1
3 その他 ....................................................................................................................................................... 2
第 2 手続等 ....................................................................................................................................................... 3
1 申込（販売）手続等 ............................................................................................................................... 3
2 買戻し手続等 ........................................................................................................................................... 3
第 3 管理及び運営 ........................................................................................................................................... 4
1 資産管理等の概要 ................................................................................................................................... 4
2 利害関係人との取引制限 ..................................................................................................................... 13
3 投資主・投資法人債権者の権利 ......................................................................................................... 19
第 4 関係法人の状況 ..................................................................................................................................... 24
1 資産運用会社の概況 ............................................................................................................................. 24
2 その他の関係法人の概況 ..................................................................................................................... 48
第 5 投資法人の経理状況 ............................................................................................................................. 51
1 財務諸表 ................................................................................................................................................. 52
2 投資法人の現況 ..................................................................................................................................... 66
第 6 販売及び買戻しの実績 ......................................................................................................................... 66
【投資法人の詳細情報】
第１【投資法人の追加情報】
１【投資法人の沿革】
平成27年7月17日
平成27年7月22日
平成27年8月15日
平成27年9月2日
平成27年10月2日
平成27年11月30日
設立企画人（いちご不動産投資顧問株式会社）による投信法第69条
第1項に基づく本投資法人の設立に係る届出
投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立
投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請
内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施
（登録番号 関東財務局長 第104号）
規約の一部変更
東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場
２【役員の状況】
（本書の提出日現在）
役職名
氏名
所有
投資口数
主要略歴
（口）
執行役員 宮下
昭和49年4月
株式会社帝国ホテル
昭和51年4月
同社
営業企画部
昭和59年4月
同社
人事部
昭和61年4月
平成3年10月
同社 経営企画室
株式会社帝国ホテルエンタープライズが運営する
津田沼クレストホテルに出向
株式会社帝国ホテル 総務部テナント課長
修 平成8年12月
平成12年6月
0
同社
不動産事業部長
平成17年6月
同社
取締役不動産事業部長
平成23年4月
株式会社帝国ホテルハイヤー
平成26年6月
宮下アソシエイツ合同会社
平成26年7月
株式会社遠藤総合研究所
平成27年7月
本投資法人
平成元年4月
株式会社住友銀行（現株式会社三井住友銀行）
平成5年5月
米国ペンシルバニア大学法科大学院修士課程（L.L.M.）修了
平成13年4月
株式会社三井住友銀行
平成18年4月
一橋大学法科大学院（法務博士）
代表取締役社長
代表社員（現任）
顧問（現任）
執行役員（現任）
市場営業統括部部長代理
平成21年12月 弁護士登録
監督役員 飯田
監督役員 鈴木
平成22年1月
増田パートナーズ法律事務所
弁護士
善 平成23年6月
株式会社ディー・エヌ・エー
社外監査役（現任）
飯田経営法律事務所設立
平成25年5月
株式会社スタッツインベストメントマネジメント
平成27年3月
アーキアエナジー株式会社
平成27年7月
本投資法人
平成27年8月
株式会社西東京リサイクルセンター
平成28年6月
メディケア生命保険株式会社
平成8年10月
監査法人トーマツ（現有限責任監査法人トーマツ）
平成12年9月
有限会社遊楽舎
平成17年8月
鈴木智子公認会計士事務所
0
平成23年7月
弁護士（現任）
社外取締役（現任）
社外監査役（現任）
監督役員（現任）
監査役（現任）
社外監査役（現任）
取締役
代表（現任）
智子 平成18年7月
特定非営利活動法人 プラネットファイナンスジャパン
監事（現任）
平成22年9月
特定非営利活動法人 まちづくり情報センターかながわ
監事（現任）
平成24年9月
特定非営利活動法人 ＮＰＯ会計税務専門家ネットワーク
平成27年7月
本投資法人
監督役員（現任）
- 1 -
理事（現任）
0
３【その他】
(1) 役員の変更
執行役員及び監督役員は、投資主総会の決議によって選任されます（投信法第96条第1項、
規約第19条第1項）。
執行役員及び監督役員の任期は、選任後2年とします。また、補欠として又は増員のために
選任された執行役員及び監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします
（規約第19条第3項）。
執行役員及び監督役員の解任には、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席
し、出席した当該投資主の議決権の過半数をもってこれを行います（投信法第106条）。執行
役員及び監督役員の職務遂行に関して不正な行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事
実があるにもかかわらず投資主総会において執行役員及び監督役員を解任することを否決し
た場合には、発行済投資口の総口数の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主（6か月前
より引き続き当該投資口を有するものに限ります。）は、30日以内に当執行役員及び監督役
員の解任を裁判所に請求することができます（投信法第104条第3項、会社法第854条第1項第2
号）。
(2)
規約の変更、事業譲渡又は事業譲受、出資の状況その他の重要事項
① 規約の変更
後記「第3 管理及び運営 1 資産管理等の概要 (5) その他 ③ 規約の変更に関する手
続」をご参照下さい。
本投資法人は、平成27年10月2日開催の投資主総会において、規約の一部変更を行いまし
た。
②
事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
③
出資の状況その他の重要事項
出資の状況については、前記「第二部 ファンド情報
の概況 (5) 投資法人の出資総額」をご参照下さい。
第1 ファンドの状況
1 投資法人
(3)
訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の提出日現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事
実はありません。
- 2 -
第２【手続等】
１【申込（販売）手続等】
(1) 申込みは、申込期間内に申込取扱場所へ申込証拠金を添えて行うものとします。
(2)
一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口の受渡期日は、
払込期日の翌営業日です。一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しの対象とな
る本投資口は、受渡期日から売買を行うことができます。振替法の適用により、本投資口
の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。
２【買戻し手続等】
本投資法人は、クローズド・エンド型であり、投資主の請求による投資口の払戻しを行いま
せん（規約第8条第1項）。ただし、本投資法人は、投資主との合意により本投資法人の投資口
を有償で取得することができます（規約第8条第2項）。
本投資証券は、東京証券取引所を通じて売買することが可能です。また、同取引所外で本投
資証券を譲渡することも可能です。
- 3 -
第３【管理及び運営】
１【資産管理等の概要】
（１）【資産の評価】
① 本投資法人が発行する投資口の1口当たり純資産額は、後記「(4) 計算期間」記載の決算
期ごとに、以下の算式にて算出しています。
1口当たり純資産額＝（総資産の資産評価額－負債総額）÷発行済投資口の総口数
②
本投資法人の資産評価の方法及び基準は、投資対象資産の種類ごとに定めるものとし、
原則として以下のとおりとします。（規約第34条第1項）。
(イ)
前記「第二部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ①
投資対象とする資産の種類 (イ) a.からd.まで」に掲げる不動産、不動産の賃借
権、地上権又は外国の法令に基づくこれらの資産
取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、建物及び設
備等についての減価償却額の算定方法は定額法によります。ただし、定額法を採用す
ることが、正当な事由により適当ではなくなった場合で、かつ投資家保護上問題がな
いと判断できる場合に限り、他の評価方法に変更できるものとします。
(ロ)
前記「第二部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ①
投資対象とする資産の種類 (イ) e.又はi.」に定める不動産、不動産の賃借権若し
くは地上権又は外国の法令に基づくこれらの資産を信託する信託の受益権又は外国
の法令に準拠して組成されたこれと同様の性質を有する資産
信託財産が上記(イ)に掲げる資産の場合は、上記(イ)に従った評価を行い、金融資
産及び負債の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価をした
上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を算
定した価額により評価します。
(ハ)
前記「第二部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ①
投資対象とする資産の種類 (イ) f.又はi.」に定める信託財産を主として不動産、
不動産の賃借権若しくは地上権又は外国の法令に基づくこれらの資産に対する投資
として運用することを目的とする金銭の信託の受益権又は外国の法令に準拠して組
成されたこれと同様の性質を有する資産
信託財産の構成資産が上記(イ)に掲げる資産の場合は、上記(イ)に従った評価を行
い、金融資産及び負債の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った
評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持
分相当額を算定した価額により評価します。
(ニ)
前記「第二部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ①
投資対象とする資産の種類 (イ) g.又はi.」に定める不動産に関する匿名組合出資
持分又は外国の法令に準拠して組成されたこれと同様の性質を有する資産
匿名組合出資持分の構成資産が上記(イ)及び(ロ)に掲げる資産の場合は、それぞれ
に定める方法に従った評価を行い、金融資産及び負債の場合は一般に公正妥当と認め
られる企業会計の慣行に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を
控除して当該匿名組合出資の持分相当額を算定した価額により評価します。
(ホ)
前記「第二部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ①
投資対象とする資産の種類 (イ) h.又はi.」に定める信託財産を主として不動産に
関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託
の受益権又は外国の法令に準拠して組成されたこれと同様の性質を有する資産
信託財産である匿名組合出資持分について上記(ニ)に従った評価を行い、金融資産
及び負債については一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従った評価を行っ
- 4 -
た上で、資産の合計額から負債の合計額を控除して当該信託の受益権の持分相当額を
算定した価額により評価します。
(ヘ)
前記「第二部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ①
投資対象とする資産の種類 (ハ) d.」に定める有価証券
当該有価証券の市場価格がある場合には、市場価格に基づく価額を用います。市場
価格がない場合には、合理的に算定された価額により評価します。
(ト)
前記「第二部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ①
投資対象とする資産の種類 (ハ) f.」に定める金銭債権
取得価額から、貸倒引当金を控除した金額により評価します。ただし、当該金銭債
権を債権金額より低い価額又は高い価額で取得した場合において、取得価額と債権金
額との差額の性格が金利の調整と認められるときは、償却原価法に基づいて算定され
た価額から貸倒引当金を控除した金額により評価します。
(チ)
前記「第二部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ①
投資対象とする資産の種類 (ハ) g.」に定めるデリバティブ取引に係る権利
a. 金融商品取引所に上場しているデリバティブ取引により生じる債権及び債務
当該金融商品取引所の最終価格（終値。終値がなければ気配値（公表された売り気
配の最安値又は買い気配の最高値、それらがともに公表されている場合にはそれらの
仲値））に基づき算出した価額により評価します。なお、同日において最終価格がな
い場合には、同日前直近における最終価格に基づき算出した価額により評価します。
b.
金融商品取引所の相場がないデリバティブ取引により生じる債権及び債務
市場価格に準ずるものとして合理的な方法により算定された価額により評価しま
す。なお、公正な評価額を算定することが極めて困難と認められる場合には、取得価
額により評価します。
c.
上記a.及びb.にかかわらず、金融商品に関する会計基準その他一般に公正妥当と認
められる企業会計の慣行により、ヘッジ会計の要件を充足するものについては、ヘ
ッジ会計を適用することができるものとし、さらに金融商品に関する会計基準によ
り特例処理の要件を充足するものについては、特例処理を適用することができるも
のとします。
(リ)
前記「第二部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ①
投資対象とする資産の種類 (ハ) i.」に定める金銭の信託の受益権
投資運用する資産に応じて、上記(イ)から(チ)まで及び下記(ヌ)に定める当該投資
資産の評価方法に従い評価を行い、金融資産及び負債の場合は一般に公正妥当と認め
られる企業会計の慣行に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の合計額を
控除して当該信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価します。
(ヌ)
その他
上記に定めがない場合は、投信法、一般社団法人投資信託協会の評価規則に準じて
付されるべき評価額又は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行により付される
べき評価額をもって評価します。
③
資産運用報告等に価格を記載する目的で、上記②と異なる方法で評価する場合には、下
記のように評価するものとします。（規約第34条第2項）。
(イ) 不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価等により求めた評価額。
(ロ)
不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権並びに不動産に関する
匿名組合出資持分
- 5 -
信託財産又は匿名組合出資持分の構成資産が上記(イ)に掲げる資産については上記
(イ)に従った評価を、金融資産及び負債については一般に公正妥当と認められる企業
会計の慣行に従った評価を行った上で、資産の合計額から負債の額を控除して当該匿
名組合出資持分相当額又は信託の受益権の持分相当額を算定した価額により評価しま
す。
④
本投資法人の資産の評価の基準日は、各決算期（毎年1月末日及び7月末日）とします。
ただし、前記「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象
① 投資対象とする資産の種類 (ロ)から(ニ)まで」に定める資産であって、市場価格に
基づく価額で評価できる資産については、毎月末とします（規約第34条第3項）。
⑤
1口当たり純資産額については、計算書類の注記表に記載されることになっています（投
資法人計算規則第58条、第68条）が、貸借対照表を含む計算書類等は決算期ごとに作成
され（投信法第129条）、役員会により承認された場合に、遅滞なく投資主に対して承認
された旨が通知され、承認済みの計算書類等が会計監査報告とともに投資主に提供され
る（投信法第131条第2項、第5項、投資法人計算規則第81条）ほか、金融商品取引法に基
づいて決算日後3か月以内に提出される有価証券報告書に記載されます。
⑥
1口当たりの純資産額については、以下の照会先までお問い合わせ下さい。
（照会先）
いちご不動産投資顧問株式会社(注) 財務本部経理部
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
電話番号 03-3502-4893
(注)
本資産運用会社は、平成28年9月1日付で商号を「いちご投資顧問株式会社」に変更します。
（２）【保管】
本投資法人の投資口は、振替投資口であるため、該当事項はありません。ただし、投資主
は、保管振替機構が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場
合であって保管振替機構の振替業を承継する者が存しないとき、又は本振替投資口が振替機
関によって取り扱われなくなったときには、本投資法人に対し、投資証券の発行を請求する
ことができます（振替法第227条第2項）。この場合、投資主は証券会社等と保護預り契約を
締結して投資証券の保管を依頼し、又は、投資主自身が直接保管することができます。
（３）【存続期間】
本投資法人には存続期間の定めはありません。
（４）【計算期間】
本投資法人の営業期間は、毎年2月1日から7月末日まで、及び8月1日から翌年1月末日まで
とし、各営業期間の末日をそれぞれ決算期とします（規約第36条）。
ただし、第1期の営業期間は、本投資法人成立の日（平成27年7月22日）から平成28年1月末
日までとします。
（５）【その他】
① 増減資に関する制限
(イ) 最低純資産額
本投資法人の最低純資産額は、5,000万円です（規約第7条）。
(ロ)
投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、1,000万口とします。本投資法人は、かかる
発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得て、その発行する投資口
を引き受ける者の募集を行うことができます。募集投資口（当該募集に応じて当該投
資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。以下同じで
す。）1口当たりの払込金額（募集投資口1口と引換えに払い込む金銭の額をいいま
- 6 -
す。）は、執行役員が決定し、本投資法人の保有する資産の内容に照らし公正な金額
として役員会が承認した金額とします（規約第5条第1項及び第3項）。
(ハ)
国内における募集
本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発
行価額の占める割合は、100分の50を超えるものとします（規約第5条第2項）。
②
解散条件
本投資法人における解散事由は以下のとおりです（投信法第143条）。
(イ) 投資主総会の決議
(ロ) 合併（合併により本投資法人が消滅する場合に限ります。）
(ハ) 破産手続開始の決定
(ニ) 解散を命ずる裁判
(ホ) 投信法第216条に基づく投信法第187条の登録の取消し
③
規約の変更に関する手続
規約を変更するには、発行済投資口の過半数にあたる投資口を有する投資主が出席し、
出席した当該投資主の議決権の3分の2以上にあたる多数をもって可決される必要がありま
す（投信法第140条、第93条の2第2項）。ただし、書面による議決権行使が認められている
こと、及び投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときに議案に賛成するものと
みなすことにつき、後記「3 投資主・投資法人債権者の権利 (1) 投資主総会における議
決権 ②」をご参照下さい。
投資主総会において規約の変更が決議された場合には、東京証券取引所の定める有価証
券上場規程に従ってその旨が開示されるほか、かかる規約の変更が、運用に関する基本方
針、運用体制、投資制限又は分配方針に関する重要な変更に該当する場合には、金融商品
取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示されます。また、変更後の規約
は、金融商品取引法に基づいて本投資法人が提出する有価証券報告書の添付書類として開
示されます。
- 7 -
④
関係法人との契約の更改等に関する手続
本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更
新、解約、変更等に関する規定は、以下のとおりです。
(イ)
本資産運用会社：いちご不動産投資顧問株式会社
資産運用委託契約
期間
本投資法人が投信法に基づく登録を完了した日（平成27年9月2日）に効力を生じるものとし、契
約期間は定めないものとします。
更新
該当事項はありません。
解約
i.
本投資法人は、本資産運用会社が一般社団法人投資信託協会の会員でなくなった場合に
は、事前に投資主総会の決議を経た上で、本資産運用会社に対して書面による通知を行う
ことにより直ちに本契約を解約することができます。
ii. 本投資法人は、本資産運用会社に対して、6か月前に書面による通知をし、かつ、事前に投
資主総会の決議を経た上で、本契約を解約することができます。
iii. 本資産運用会社は、本投資法人に対して、6か月前の書面による通知をもって、本契約の解
約を提案することができるものとし、本投資法人は当該解約の提案を受けた場合、直ちに
投資主総会を開催して本契約の解約に関する容認を求め、又は、やむを得ない事由がある
場合は内閣総理大臣の許可を求めるものとします。本契約の解約に関し投資主総会の承認
が得られた場合又は内閣総理大臣の許可が得られた場合、本投資法人は、当該解約に同意
するものとし、本契約は、通知に定められた解約日において終了するものとします。
iv. i.からiii.までの規定にかかわらず、本投資法人は、本資産運用会社が次に掲げるいずれ
かに該当する場合、役員会の決議により、直ちに本契約を解約することができます。
(i) 本資産運用会社が職務上の義務に違反し、又は職務を怠った場合（ただし、当該違反が是
正可能なものである場合に、本資産運用会社が、本投資法人からの是正を求める催告を受
領した日から30営業日以内にこれを是正した場合を除きます。）
(ii) 本資産運用会社につき、支払停止、支払不能、破産手続開始、民事再生法上の再生手続開
始、会社更生手続開始又は特別清算開始の申立て、重要な財産に対する差押え命令の送達
等の事由が発生した場合
(iii)(i)及び(ii)に掲げる場合のほか、資産運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない
重大な事由がある場合
v.
本投資法人は、本資産運用会社が次に掲げるいずれかに該当する場合、本契約を解約しま
す。
(i) 宅地建物取引業法第3条第1項の免許を受け、かつ、同法第50条の2第1項の認可を受けてい
る金融商品取引業者（金融商品取引法第2条第9項に規定する金融商品取引業者（金融商品
取引法第28条第4項に規定する投資運用業を行う者に限り、信託会社を除きます。）をいい
ます。）でなくなった場合
(ii) 投信法第200条各号のいずれかに該当する場合
(iii)解散した場合
変更等
本契約は、本投資法人及び本資産運用会社の書面による合意に基づき、法令に規定される手続に
従って、変更することができます。
再委託
本資産運用会社は、委託業務の全部を第三者に委託することはできず、また、委託業務の一部を
第三者に委託する場合には、事前に委託者の書面による同意を得なければなりません。
- 8 -
(ロ)
一般事務受託者兼資産保管会社兼投資主名簿等管理人：みずほ信託銀行株式会社
一般事務委託契約
期間
平成27年7月22日から3年間とします。
更新
委託期間の満了予定日の3か月前までに、本投資法人又は一般事務受託者いずれか一方からその
相手方に対して、委託期間の満了予定日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされな
かったときは、本契約の期間は自動的に期間満了の日の翌日よりさらに3年間延長されるものと
し、以後も同様とします。
解約
i.
本投資法人及び一般事務受託者が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、本契
約は両者が合意して指定した日に終了します。
ii. 本投資法人又は一般事務受託者いずれか一方が本契約に違反し、又は違反するおそれがあ
り、本契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反
又は違反するおそれがあることを通告してから30日間以内に違反した又は違反するおそれ
のある当事者が同違反を是正しない場合。なおこの場合、本契約は同30日間の経過後に解
除することができます。
iii. 本投資法人又は一般事務受託者いずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別
清算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒
産手続開始の申立があったとき。又は、本投資法人又は一般事務受託者いずれか一方が、
支払停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、強制執行若しくは滞納処分を
受けたとき。これらの場合、その相手方は本契約を直ちに解除することができます。
iv. 本投資法人及び一般事務受託者は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約しま
す。
(i) 自らが、暴力団、暴力団員、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動標ぼ
うゴロ、特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者（以下、総称して「反社会的勢
力」といいます。）ではないこと。
(ii) 自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいいます。）
が反社会的勢力ではないこと。
(iii)反社会的勢力に自己の名義を利用させ、本契約を締結するものでないこと。
(iv) 自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
① 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
② 風説を流布し、偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
③ 法的な責任を超えた不当な要求行為
④ その他①から③までに準ずる行為
v.
本投資法人又は一般事務受託者の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その
相手方は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができるものとします。
(i) iv.の確約に反する事実が判明したとき。
(ii) 本契約締結後に自ら又は役員が反社会的勢力に該当したとき。
変更等
i.
本投資法人及び一般事務受託者は、互いに協議し合意の上、本契約の各条項の定めを変更
することができます。変更にあたっては関係法令を遵守するとともに本投資法人の規約と
の整合性に配慮するものとし、書面をもって行うものとします。
ii. 一般事務受託者が本件業務を行うにあたり本投資法人と一般事務受託者との間で別途合意
の上で作成する事務規程に定める本件業務の処理方法に不都合が生じるときは、本投資法
人及び一般事務受託者は互いに協議し合意の上で、事務規程の各条項の定めを変更するこ
とができます。
- 9 -
資産保管業務委託契約
期間
平成27年7月22日から3年間とします。
更新
委託期間の満了予定日の3か月前までに、本投資法人又は資産保管会社いずれか一方からその相
手方に対して、委託期間の満了予定日をもって契約を解除する旨の書面による通知がなされなか
ったときは、本契約の期間は自動的に期間満了の日の翌日よりさらに3年間延長されるものと
し、以後も同様とします。
解約
i.
本投資法人及び資産保管会社が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、本契約
は両者が合意して指定した日に終了します。
ii. 本投資法人又は資産保管会社いずれか一方が本契約に違反し、又は違反するおそれがあ
り、本契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反
又は違反するおそれがあることを通告してから30日間以内に違反した又は違反するおそれ
のある当事者が同違反を是正しない場合。なおこの場合、本契約は同30日間の経過後に解
除することができます。
iii. 本投資法人又は資産保管会社いずれか一方に、解散原因の発生又は破産手続開始、特別清
算開始、会社更生手続開始若しくは民事再生手続開始の申立その他これらに類似する倒産
手続開始の申立があったとき。又は、本投資法人又は資産保管会社いずれか一方が、支払
停止、手形交換所における取引停止処分、又は、差押、強制執行若しくは滞納処分を受け
たとき。これらの場合、その相手方は本契約を直ちに解除することができます。
iv. 本投資法人及び資産保管会社は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約します。
(i) 自らが、暴力団、暴力団員、暴力団準構成員、暴力団関係企業、総会屋等、社会運動標ぼ
うゴロ、特殊知能暴力集団等、その他これらに準ずる者（以下、総称して「反社会的勢
力」といいます。）ではないこと。
(ii) 自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいいます。）
が反社会的勢力ではないこと。
(iii)反社会的勢力に自己の名義を利用させ、本契約を締結するものでないこと。
(iv) 自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
① 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
② 風説を流布し、偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
③ 法的な責任を超えた不当な要求行為
④ その他①から③までに準ずる行為
v.
本投資法人又は資産保管会社の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その相
手方は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができるものとします。
(i) iv.の確約に反する事実が判明したとき。
(ii) 本契約締結後に自ら又は役員が反社会的勢力に該当したとき。
変更等
i.
本投資法人及び資産保管会社は、互いに協議し合意の上、本契約の各条項の定めを変更す
ることができます。変更にあたっては関係法令を遵守するとともに本投資法人の規約との
整合性に配慮するものとし、書面をもって行うものとします。
ii. 資産保管会社が本件業務を行うにあたり本投資法人と資産保管会社との間で別途合意の上
で作成する保管規程又は付随規程に定める本件業務の処理方法に不都合が生じるときは、
本投資法人及び資産保管会社は互いに協議し合意の上で、保管規程又は付随規程の各条項
の定めを変更することができます。
- 10 -
事務委託契約（投資口事務受託契約）
期間
平成27年7月22日から開始し、期限は定めないものとします。
更新
該当事項はありません。
解約
i. 本投資法人及び投資主名簿等管理人が、書面により契約解除に合意した場合。この場合、本
契約は両者が合意して指定した日に終了します。
ii. 本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方より他方に対して、解約日の3か月以上
前に文書による解約の通知をした場合。この場合、本契約は、当該通知書に記載した解約日
に終了します。
iii.本投資法人又は投資主名簿等管理人いずれか一方が本契約に違反し、本契約の履行に重大な
支障をおよぼすと認められるときに、相手方が書面にてその違反を催告してから30日間以内
に違反した当事者が同違反を是正しない場合。この場合、本契約は同30日間の経過後に解除
することができます。
iv. 本投資法人又は投資主名簿等管理人いずれか一方が、手形交換所の取引停止処分、支払の停
止又は破産手続開始、再生手続開始、特別清算開始、更生手続開始の申立等により信用状態
が著しく不安定になり、本契約の履行に重大な支障を及ぼすと認められる場合。この場合、
本契約を直ちに解除することができます。
v. 本投資法人が何らかの理由により、上場廃止となった場合、投資主名簿等管理人は本契約を
直ちに解除することができます。
vi. 本投資法人及び投資主名簿等管理人は、それぞれ現在、自社並びに自社の取締役、執行役員
及び監督役員（以下あわせて、本項目において「役員」といいます。）が次のいずれにも該
当しないことを表明し、かつ将来にわたって、次のいずれにも該当しないことを確約するも
のとします。
(i)
暴力団
(ii) 暴力団員
(iii) 暴力団準構成員
(iv) 暴力団関係企業
(v)
総会屋、社会運動標ぼうゴロ又は特殊知能暴力集団等
(vi) その他(i)から(v)までに準ずる者
vii.本投資法人又は投資主名簿等管理人のいずれか一方の当事者がvi.のいずれかに該当（その
役員が該当する場合を含みます。）し、又はvi.の規定に基づく表明・確約に関して虚偽の
申告をしたことが判明し、他方の当事者から文書による解約の通知を受けた場合には、当該
通知において指定された日に本契約は終了するものとします。
変更等
本契約の内容については、本投資法人及び投資主名簿等管理人双方の書面による合意により、こ
れを変更することができるものとします。
- 11 -
(ハ)
スポンサーサポート会社：いちごグループホールディングス
スポンサーサポート契約
期間
本契約は、平成27年10月2日から効力を生じ、期限は定めないものとします。
更新
該当事項はありません。
解約
本投資法人及びスポンサーサポート会社が、互いに信義誠実の原則により協議を行い決定しま
す。
変更等
本投資法人及びスポンサーサポート会社が、互いに信義誠実の原則により協議を行い決定しま
す。
(ニ)
会計監査人：太陽有限責任監査法人
本投資法人は、太陽有限責任監査法人を会計監査人とします。
会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します（規約第26条）。会計監査人
の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の
終結の時までとします。会計監査人は、上記の投資主総会において別段の決議がなさ
れなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします（規約第27
条）。
(ホ)
関係法人との契約の変更に関する開示の方法
関係法人との契約が変更された場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程に従
って開示される場合があるほか、かかる契約の変更が、主要な関係法人の異動又は運
用に関する基本方針、運用体制、投資制限若しくは分配方針に関する重要な変更に該
当する場合には、金融商品取引法に基づいて遅滞なく提出する臨時報告書により開示
されます。
⑤
公告の方法
本投資法人は、電子公告を公告方法とします。ただし、事故その他やむを得ない事由に
よって電子公告による公告をすることができない場合には、日本経済新聞に掲載する方法
により行います（規約第4条）。
- 12 -
２【利害関係人との取引制限】
(1) 法令に基づく制限
① 利益相反取引の制限
資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等
が関与する行為につき禁止行為が定められています（金融商品取引法第44条の3第1項、投
信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項）。ここで、「親法人等」とは、金融商
品取引業者の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業
者と密接な関係を有する法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいい
（金融商品取引法第31条の4第3項）、「子法人等」とは、金融商品取引業者が総株主等の
議決権の過半数を保有していることその他の当該金融商品取引業者と密接な関係を有する
法人その他の団体として政令で定める要件に該当する者をいいます（金融商品取引法第31
条の4第4項）。
(イ)
通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、
当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店
頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと（金融商品取引法
第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項）。
(ロ)
当該金融商品取引業者との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関す
る契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して
信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること
（金融商品取引法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項）。
(ハ)
当該金融商品取引業者の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助
言業務に関して取引の方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引
を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方
針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容と
した運用を行うこと（金融商品取引法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第3
項）。
(ニ)
(イ)から(ハ)までに掲げるもののほか、当該金融商品取引業者の親法人等又は子法
人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又
は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして内閣府令に定めるそ
の他の行為（金融商品取引法第44条の3第1項第4号、業府令第153条、投信法第223条
の3第3項、投信法施行規則第267条）。
②
利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役若しくは執行役、資
産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間にお
ける特定資産（投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以
下、本項において同じです。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたとき
は、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投
資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当該特定資産と同種の資産を投資の対象とする
ものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に交付しなければなりません（投信法
第203条第2項）。ただし、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて投信法施行令に定
めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（当
該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定
める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その
他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供する
ことができます（投信法第203条第4項、第5条第2項）。
- 13 -
③
資産の運用の制限
登録投資法人は、(イ)その執行役員又は監督役員、(ロ)その資産運用会社、(ハ)その執
行役員又は監督役員の親族（配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。）、
(ニ)その資産運用会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行
うべき社員を含みます。）、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者
又は使用人との間で、次に掲げる行為（登録投資法人の投資主の保護に欠けるおそれが少
ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為（資産運用会社に、宅地又は建物
の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等）を除きます。）を行ってはなりません
（投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条、第117条及び第118条）。
(イ) 有価証券の取得又は譲渡
(ロ) 有価証券の貸借
(ハ) 不動産の取得又は譲渡
(ニ) 不動産の貸借
(ホ) 次に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
a. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
b. 商品の生産、製造、加工その他これらに類するものとして投信法施行規則で定める
行為を自ら行うことに係る取引
c. 再生可能エネルギー発電設備の製造、設備その他これらに類するものとして投信法
施行規則で定める行為を自ら行うことに係る取引
④
特定資産の価格等の調査
資産運用会社は、特定資産（土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産で
あって投信法施行令で定めるものに限ります。以下本④において「不動産等特定資産」と
いいます。）の取得又は譲渡が行われたときは、不動産等特定資産に係る不動産の鑑定評
価を、不動産鑑定士であって利害関係人等でないものに行わせなければならないものとさ
れています（ただし、当該取得又は譲渡に先立って当該鑑定評価を行わせている場合はこ
の限りでありません。）（投信法第201条第1項）。
また、資産運用会社は、不動産等特定資産以外の特定資産（指定資産を除きます。）の
取得又は譲渡等の行為が行われたときは、当該投資法人、その資産運用会社（その利害関
係人等を含みます。）及びその資産保管会社以外の者であって投信法施行令で定めるもの
に当該特定資産の価格等の調査を行わせなければならないものとされています（ただし、
当該行為に先立って当該調査を行わせている場合は、この限りでありません。）（投信法
第201条第2項）。
さらに、ここで規定する鑑定評価及び価格等の調査は、投信法上の利害関係人等以外の
第三者との間で取引が行われた場合にも、実施しなければならないことに留意します。
⑤
利害関係人等との取引の制限
資産運用会社が登録投資法人の委託を受けて当該登録投資法人の資産の運用を行う場合
において、当該登録投資法人と当該資産運用会社の利害関係人等との間で、次に掲げる行
為（当該登録投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則で定めるも
のを除きます。）が行われることとなるときは、当該資産運用会社は、あらかじめ、当該
登録投資法人の同意を得なければならず、また、執行役員がかかる同意を与えるために
は、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第201条の2）。
(イ) 有価証券の取得又は譲渡
(ロ) 有価証券の貸借
(ハ) 不動産の取得又は譲渡
(ニ) 不動産の貸借
- 14 -
(2)
①
利害関係者取引規程
法令の遵守
本資産運用会社は、利害関係者との間において、本投資法人の利益を害する取引又は不
必要な取引を行ってはなりません。利害関係者と取引等を行う場合には、金融商品取引
法、投信法等の法令及び利害関係者取引規程の定めを遵守するものとします。
②
利害関係者
利害関係者取引規程において、利害関係者とは以下に定める者のいずれかに該当する者
をいいます。
(イ) 本資産運用会社
(ロ) 本資産運用会社の役職員（社外取締役を含みます。）
(ハ) 投信法及び投信法施行令に定める利害関係人等
(ニ) 本資産運用会社の総株主の議決権の10%以上を保有する株主及びその役員
(ホ) 前各号に該当する者が過半の出資を行う、あるいは投資一任契約（投資運用業）等
に基づき実質的に経営の決定権者となっている等重要な影響を及ぼし得る法人及び
特別目的会社（資産流動化法において定義される特定目的会社、有限会社、合同会
社等を含みます。）（前各号に該当するものを除きます。）
③
利害関係者との取引
(イ) 資産の取得
a. 不動産等（不動産等とは不動産、不動産の賃借権及び地上権並びに不動産、不動産
の賃借権及び地上権を信託する信託受益権をいいます。以下同じです。）の場合
(i) 売買契約締結日前の3か月以内に独立の不動産鑑定士（利害関係者の役員又は使用人
でない不動産鑑定士をいい、法人を含みます。以下同じです。）が鑑定した不動産
鑑定評価額（建物が未竣工の場合は不動産価格調査書に記載された価額）以下の価
額により購入しなければなりません。ただし、鑑定評価額は物件そのものの価格で
あり、そこに含まれない税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積
立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等については、別途考慮します。
(ii) 本投資法人と利害関係者との間の取引等の場合、上記(i)に加えて、当該鑑定評価額
が妥当であるかを確認するため、物件取得意思決定前に、セカンド・オピニオン
（当該鑑定評価を前提としたその妥当性についての意見をいいます。以下同じで
す。）を独立の第三者の不動産鑑定士から取得することとします。
(iii) 利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPC等の組成を行う等して負担
した費用が存する場合、上記にかかわらず、当該費用を鑑定評価額に加えて取得す
ることができるものとします。この場合には、客観的な資料に基づいて費用の金額
を確認します。
b.
有価証券その他の重要な資産（a.に掲げるものを除きます。）の場合
市場における時価が把握できる場合、その価額以下の価額にて取得するものとしま
す。また時価が把握できない場合、公正な第三者によって提示された適正な価額によ
り取得するものとします。
(ロ) 資産の譲渡
a. 不動産等の場合
(i) 独立の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額以上の価額（複数の不動産等を一とし
た取引を前提とした譲渡の場合には、譲渡価額の合計額が個々の不動産等の不動産
鑑定評価額の合計額以上の価額でも可）にて譲渡しなければなりません。ただし、
鑑定評価額は物件そのものの価格であり、そこに含まれない税金、売却費用、信託
設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算
額等については、別途考慮します。
- 15 -
(ii) 本投資法人と利害関係者との間の取引等の場合、上記(i)に加えて、当該鑑定評価額
が妥当であるかを確認するため、物件譲渡意思決定前に、セカンド・オピニオンを
独立の第三者の不動産鑑定士から取得することとします。
b.
有価証券その他の資産（a.に掲げるものを除きます。）の場合
市場における時価が把握できる場合、時価により譲渡するものとします。それ以外
の場合、公正な第三者によって提示された適正な価額により譲渡するものとします。
(ハ)
不動産等の取得、譲渡又は賃貸に係る媒介の委託
手数料は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内とし、市場水準、役務の内容
等を勘案し、利害関係者に該当しない外部業者との比較を通し、決定します。
(ニ)
不動産等の管理に係る委託
実績、会社信用度等を調査するとともに、委託料は、市場水準、提供役務の内容、
業務総量等を勘案し、利害関係者に該当しない外部業者との比較を通し、決定しま
す。
(ホ)
不動産等の運営委託契約の締結
運営委託契約の条件は、運営実績、会社信用度、当該不動産等の特色、委託業務の
内容及び経営環境等を勘案し、類似不動産等における同種の営業に関する通常の運営
委託条件によるものとします。ただし、取得する不動産等において、利害関係者が既
に運営業務を行っている場合は、取得後の当該運営業務について当該利害関係者に継
続して委託することができるものとするが、この場合においても、委託条件について
は上記に準じて検討のうえ、交渉するものとします。
(ヘ)
不動産等の賃貸借契約の締結
賃貸借契約の条件は、市場実勢又は対象の不動産等の通常の賃貸条件によるものと
します。また、入居審査にあたって特別の便宜を供与する等のことがあってはなりま
せん。
(ト)
有価証券の貸借（(ヘ)に掲げる取引を除きます。）
貸借料その他の取引条件が市場実勢等の通常の貸借条件によるものとします。
(チ)
工事の発注
不動産等に係る工事の発注の際には、見積価格、役務提供の内容等を利害関係者に
該当しない外部業者との比較を通し判断します。ただし、緊急工事、利害関係者が設
備関係工事における工事対象設備等の設置メーカー系列会社又は保守・メンテナンス
の委託先に対して発注する場合、及び工事見積金額50万円未満の場合はこの限りでは
ありません。
(リ)
利害関係者からの本投資法人の借入、融資枠の設定等（スポンサーサポート契約に
基づく対価の支払いを伴う信用補完を含みます。）
金利水準その他の融資条件が市場における標準的なものであること等を、利害関係
者に該当しない外部金融機関との比較等を通し判断します。
④
利害関係者との取引内容の審議
(イ) 利害関係者との間の不動産等の取得・譲渡、有価証券の取得・譲渡、不動産等の運
営委託契約の締結、不動産等の賃貸借契約の締結、有価証券の貸借及び利害関係者
からの借入・融資枠の設定等を行う場合における審議の方法は次のとおりです。
a. 当該取引等又は取引等の投資判断を分掌する各部（以下「起案部」といいます。）
が、当該取引先が利害関係者又は投資運用業若しくは投資助言業の顧客（以下「利
害関係者等」といいます。）に該当するかどうかを確認します。確認結果は当該取
引等に係る稟議書に明記します。
- 16 -
b.
利害関係者等との取引等に該当する場合、リスク管理部長及びコンプライアンス・
オフィサーの事前検証によりリスク管理及びコンプライアンス上の重大な問題がな
いことの確認を得ます。
c. 利害関係者等との間の不動産等の取得・譲渡、有価証券の取得・譲渡及び利害関係
者等からの借入・融資枠の設定等の場合は、リスク・コンプライアンス委員会に付
議し、審議の結果、当該利害関係者等との間の取引等が全員一致で承認された場合
には、本投資法人の役員会に承認を求めます。本投資法人の役員会の承認が得られ
た場合には、投資運用委員会に付議し、投資運用委員会での審議の結果、当該利害
関係者等との間の取引等が承認されれば取引等の実行が決定されます。
d. 不動産等の運営委託契約の締結、不動産等の賃貸借契約の締結、有価証券の貸借の
場合は、リスク・コンプライアンス委員会に付議し、審議の結果、当該利害関係者
等との間の取引等が全員一致で承認された場合には、本投資法人の役員会に承認を
求めます。本投資法人の役員会の承認が得られた場合には、職務権限一覧表に基づ
き取引等の実行が決定されます。
(ロ)
利害関係者との間の不動産等の管理委託契約、媒介契約及び工事請負契約を行う場
合における審議の方法は次のとおりです。
a. 起案部が、当該取引先が利害関係者等に該当するかどうかを確認します。確認結果
は当該取引等に係る稟議書に明記します。
b. 利害関係者等に該当する場合、リスク管理部長及びコンプライアンス・オフィサー
の事前検証によりリスク管理及びコンプライアンス上の重大な問題がないことの確
認を得ます。ただし、工事請負契約については、工事見積金額50万円未満の場合は
この限りではなく、職務権限一覧表に基づき取引等の実行が決定されます。
c. 当該利害関係者等との間の単発の取引等に関しては1件当たり1,000万円以上である
場合、継続する取引等に関しては1年間の取引額が1,000万円以上である場合は、リ
スク・コンプライアンス委員会に付議し、審議の結果、当該利害関係者等との間の
取引等が顧客にとって不利益を生じないと全員一致で決議された場合には、職務権
限一覧表に基づき契約締結が決定されます。
d. 当該利害関係者等との間の単発の取引等に関して1件当たり1,000万円未満である場
合、継続する取引等に関しては1年間の取引額が1,000万円未満である場合は、リス
ク・コンプライアンス委員会への付議を要さず、職務権限一覧表に基づき契約締結
が決定されます。
(ハ)
利害関係者等に対する工事の発注については、コンプライアンス・オフィサーがま
とめて、発注金額をリスク・コンプライアンス委員会及び本投資法人の役員会に報
告するものとします。
⑤
本投資法人への報告
本資産運用会社の指図に基づき、本投資法人が本資産運用会社又はその取締役若しくは
執行役、本資産運用会社が資産の運用を行う他の投資法人、本資産運用会社が運用の指図
を行う投資信託財産、利害関係人等、登録投資法人の資産の運用に係る業務以外の業務の
顧客であって投信法施行規則で定めるものとの間において投信法において定義される特定
資産の売買その他投信法施行令で定める取引を行ったときは、投信法及び投信法施行規則
の定めに従い、当該取引に係る事項を記載した書面を、本投資法人、本資産運用会社が資
産の運用を行う他の投資法人、その他投信法施行令で定める者に対して交付するものとし
ます。
- 17 -
(3)
①
利害関係人等との取引状況等
取引状況
第1期における、利害関係人等との取引の概要は、以下のとおりです。
区分
総額
利害関係人等との取引状況の内訳
合同会社四条ホールディングス
合同会社河原町ホールディングス
合同会社札幌ホールディングス
合同会社浜松ホールディングス
いちご地所株式会社
いちごグループホールディングス株
式会社
いちご不動産サービス福岡株式会社
合計
売買金額等 (注2)
買付額等（千円）
売付額等（千円）
20,410,000 ―
うち利害関係人等への売付額
うち利害関係人等からの買付額
20,410,000（100%）
―（―%）
4,480,000（22.0%）
3,600,000（17.6%）
6,280,000（30.8%）
1,550,000（7.6%）
1,630,000（8.0%）
1,490,000（7.3%）
1,380,000（6.8%）
20,410,000（100.0%）
―（―%）
―（―%）
―（―%）
―（―%）
―（―%）
―（―%）
―（―%）
―（―%）
また、取得予定資産の取得に関し、利害関係人等との取引の概要は、以下のとおりです。
区分
総額
利害関係人等との取引状況の内訳
合同会社心斎橋地所
合同会社西日本ホールディングス
合計
(注1)
(注2)
売買金額等(注2)
買付額等（千円）
売付額等（千円）
27,258,000 ―
うち利害関係人等への売付額
うち利害関係人等からの買付額
27,258,000（100%）
―（―%）
19,658,000（72.1%）
7,600,000（27.9%）
27,258,000（100.0%）
利害関係人等とは、投信法施行令第123条及び一般社団法人投資信託協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に
関する規則第26条第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいい
ます。
上記記載の売買金額等は取得予定資産に係る売買契約書等に記載された売買価格を記載しています。
②
―（―%）
―（―%）
―（―%）
支払手数料等の金額
該当事項はありません。
- 18 -
３【投資主・投資法人債権者の権利】
(1) 投資主総会における議決権
① 本投資法人の投資主は、保有する投資口数に応じ、投資主総会における議決権を有して
います（投信法第77条第2項第3号、第94条第1項、会社法第308条第1項本文）。投資主総
会において決議される事項は、以下のとおりです。
(イ) 執行役員、監督役員及び会計監査人の選任（ただし、設立の際選任されたものとみ
なされる者の選任を除きます。）及び解任（投信法第96条、第104条、第106条）
(ロ) 資産運用会社との資産運用委託契約の締結（ただし、設立の際資産運用会社となる
べき者と締結するものを除きます。）及び解約の承認又は同意（投信法第198条第2
項、第205条、第206条第1項）
(ハ) 投資口の併合（投信法第81条の2第2項、会社法第180条第2項（第3号及び第4号を除
きます。））
(ニ) 投資法人の解散（投信法第143条第3号）
(ホ) 規約の変更（投信法第140条）
(ヘ) その他投信法又は本投資法人の規約で定める事項（投信法第89条）
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②
投資主の有する議決権の権利行使の手続は、以下のとおりです。
(イ) 投資主総会の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、出席した投資
主の議決権の過半数をもって行います（規約第11条）。
(ロ) 投資主は、本投資法人の議決権を有する他の投資主1名を代理人として、その議決権
を行使することができます（規約第12条第1項）。ただし、当該投資主又は代理人
は、投資主総会ごとに代理権を証する書面を本投資法人に提出し又はかかる書面に
記載すべき情報を電磁的記録により提供しなければなりません。代理権を証する書
面に記載すべき情報を電磁的方法により提供しようとする投資主又は代理人は、あ
らかじめ、本投資法人に対し、その用いる電磁的方法の種類及び内容を示し、書面
又は電磁的方法による承諾を得なければなりません（投信法第94条第1項、会社法第
310条第1項、第2項、第3項、規約第12条第2項）。
(ハ) 書面による議決権の行使は、投資主が議決権を行使するための書面（以下「議決権
行使書面」といいます。）に必要な事項を記載し、法令で定める時までに当該記載
をした議決権行使書面を本投資法人に提出して行います（投信法第92条第1項、規約
第13条第1項）。
(ニ) 書面によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入します
（投信法第92条第2項、規約第13条第2項）。
(ホ) 電磁的方法による議決権の行使は、法令で定めるところにより、本投資法人の承諾
を得て、法令で定める時までに議決権行使書面に記載すべき事項を、電磁的方法に
より本投資法人に提出して行います（投信法第92条の2第1項、規約第14条第1項）。
(へ) 電磁的方法によって行使した議決権の数は、出席した投資主の議決権の数に算入し
ます（投信法第92条の2第3項、規約第14条第2項）。
(ト) 投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は
その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これら
のうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）に
ついて賛成するものとみなします（投信法第93条第1項、規約第15条第1項）。
(チ) 上記(ト)の定めに基づき議案に賛成するものとみなした投資主の有する議決権の数
は、出席した投資主の議決権の数に算入します（投信法第93条第3項、規約第15条第
2項）。
(リ) 決算期から3か月以内の日を投資主総会の日とする投資主総会を開催する場合、本投
資法人は、直前の決算期の最終の投資主名簿に記載又は記録されている投資主をも
って、その招集に係る投資主総会において権利を行使することのできる者とします
（規約第16条第1項）。
(ヌ) 上記(リ)の定めにかかわらず、本投資法人は、役員会の決議を経て法令に従いあら
かじめ公告し、一定の日における最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主又
は登録投資口質権者をもって、その権利を行使すべき者とすることができます（投
信法第77条の3第2項、第3項、会社法第124条、規約第16条第2項）。
(2)
①
その他の共益権
代表訴訟提起権（投信法第204条第3項、第116条、第119条第3項、会社法第847条（第2項
を除きます。））
6か月前から引続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面をもって、本資産
運用会社、執行役員、監督役員若しくは会計監査人、又は一般事務受託者の責任を追及す
る訴訟の提起を請求することができ、本投資法人が請求のあった日から60日以内に訴訟を
提起しないときは、本投資法人のために訴訟を提起することができます。
②
投資主総会決議取消訴権等（投信法第94条第2項、会社法第830条、第831条）
投資主は、投資主総会の招集の手続若しくは決議の方法が法令若しくは規約に違反して
いる若しくは著しく不公正なとき、決議の内容が規約に違反しているとき、又は決議につ
いて特別の利害関係を有している投資主が議決権を行使したことによって著しく不当な決
議がなされたときには、決議の日から3か月以内に、訴えをもって投資主総会の決議の取消
しを請求することができます。
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また、投資主総会の決議が存在しない場合又は決議の内容が法令に違反する場合には、
それぞれ投資主総会の決議が存在しないこと又は無効であることの確認を訴えをもって請
求することができます。
③
執行役員等の違法行為差止請求権（投信法第109条第5項、第153条の3第2項、会社法第
360条第1項）
執行役員が本投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為を
し、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に
回復できない損害が発生するおそれがある場合には、6か月前から引続き投資口を有する投
資主は、本投資法人のために執行役員に対してその行為の差止めを請求することができま
す。本投資法人が清算手続に入った場合には清算執行人に対しても同様です。
④
新投資口発行差止請求権（投信法第84条第1項、会社法第210条）
投資主は、新投資口の発行が法令若しくは規約に違反する場合又は著しく不公正な方法
により行われる場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、本投資法人
に対し、新投資口の発行をやめることを請求することができます。
⑤
新投資口及び新投資口予約権発行無効訴権（投信法第84条第2項、第88条の23第1項、会
社法第828条第1項第2号、第4号、第2項第2号、第4号）
投資主は、新投資口及び新投資口予約権の発行について重大な法令・規約違反があった
場合には、新投資口及び新投資口予約権の発行の効力が生じた日から6か月以内に、本投資
法人に対して新投資口及び新投資口予約権発行無効の訴えを提起することができます。
⑥
投資口併合差止請求権（投信法第81条の2第2項、会社法第182条の3）
投資主は、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受
けるおそれがあるときは、本投資法人に対し、投資口の併合をやめることを請求すること
ができます。
⑦
合併差止請求権（投信法第150条、会社法第784条の2、第796条の2、第805条の2）
投資主は、合併が法令又は規約に違反する場合等において、投資主が不利益を受けるお
それがあるときは、一定の場合を除き、本投資法人に対し、合併をやめることを請求する
ことができます。
⑧
合併無効訴権（投信法第150条、会社法第828条第1項第7号、第8号、第2項第7号、第8
号）
投資主は、合併手続に重大な瑕疵があった場合等には、本投資法人に対して合併の日か
ら6か月以内に合併無効の訴えを提起することができます。
⑨
設立無効訴権（投信法第75条第6項、会社法828条第1項第1号、第2項第1号）
投資主は、設立手続に重大な瑕疵があった場合には、本投資法人の成立の日から2年以内
に設立無効の訴えを提起することができます。
⑩
投資主提案権（投信法第94条第1項、会社法第303条第2項、第305条第1項本文）
発行済投資口の総口数の100分の1以上に当たる投資口を有する投資主（6か月前から引続
き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員に対して会日より8週間前に書面
をもって、一定の事項を投資主総会の会議の目的とするべきことを請求することができ、
また、会議の目的である事項についてその投資主の提出する議案の要領を投資主総会の招
集通知に記載することを請求することができます。
⑪
投資主総会招集権（投信法第90条第3項、会社法第297条第1項、第4項）
発行済投資口の総口数の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主（6か月前から引続
き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、会議の目的である事項及び招集の理由を
記載した書面を提出して執行役員に対して投資主総会の招集を請求することができ、遅滞
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なく投資主総会招集の手続がなされない場合又は請求の日から8週間以内の日を投資主総会
の日とする投資主総会の招集の通知が発せられない場合には、内閣総理大臣の許可を得て
招集することができます。
⑫
検査役選任請求権（投信法第94条第1項、会社法第306条第1項、投信法第110条）
発行済投資口の総口数の100分の1以上に当たる投資口を有する投資主（6か月前から引続
き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、投資主総会招集の手続及び決議方法を調
査させるため投資主総会に先立って検査役の選任を内閣総理大臣に請求することができま
す。また、発行済投資口の総口数の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主は、本投
資法人の業務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実がある
ことを疑うに足りる事由があるときは、本投資法人の業務及び財産の状況を調査させるた
め内閣総理大臣に対し検査役の選任の申立をすることができます。
⑬
執行役員等解任請求権（投信法第104条第1項、第3項、会社法第854条第1項第2号）
発行済投資口の総口数の100分の3以上に当たる投資口を有する投資主（6か月前から引続
き当該投資口を有する投資主に限ります。）は、執行役員又は監督役員の職務の遂行に関
し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があるにもかかわらず投資主総
会で当該役員の解任が否決された場合には、当該投資主総会の日から30日以内に裁判所に
当該役員の解任を請求することができます。
⑭
解散請求権（投信法第143条の3）
発行済投資口の総口数の10分の1以上に当たる投資口を有する投資主は、本投資法人が業
務の執行によって著しく困難な状況に至り、本投資法人に回復することができない損害が
生じ又は生じるおそれがあるときや、本投資法人の財産の管理又は処分が著しく失当で本
投資法人の存立を危うくする場合において、やむを得ない事由があるときは、訴えをもっ
て本投資法人の解散を請求をすることができます。
(3)
分配金請求権（投信法第77条第2項第1号、第137条）
投資主は、本投資法人の規約及び法令に則り、役員会の承認を受けた金銭の分配に係る計
算書に基づき、保有する投資口数に応じて金銭の分配を受けることができます。
なお、本振替投資口については、本投資法人が誤って本投資法人に対抗できないものとさ
れた振替投資口について行った金銭の分配についても、本投資法人は当該分配に係る金額の
返還を求めることができません。この場合、本投資法人は、当該分配に係る金額の限度にお
いて、投資主の振替機関等に対する損害賠償請求権を取得します（振替法第228条、第149
条）。
(4)
残余財産分配請求権（投信法第77条第2項第2号、第158条）
本投資法人が解散し、清算される場合、投資主は、各投資主の所有する投資口数に応じて
残余財産の分配を受ける権利を有しています。
(5)
払戻請求権（規約第8条）
投資主は、投資口の払戻請求権を有していません。
(6)
投資口の処分権（投信法第78条第1項、第2項、第3項）
投資主は、投資証券を交付する方法により投資口を自由に譲渡することができます。
本振替投資口については、投資主は、口座管理機関に対して振替の申請を行い、譲渡人の
口座から譲受人の口座に本振替投資口の振替が行われることにより、本振替投資口の譲渡を
行うことができます（振替法第228条、第140条）。ただし、本振替投資口の譲渡は、本振替
投資口を取得した者の氏名又は名称及び住所を投資主名簿に記載し、又は記録しなければ、
本投資法人に対抗することができません（投信法第79条第1項）。なお、投資主名簿の記載又
は記録は、総投資主通知（振替機関が、本投資法人に対して行う、投資主の氏名又は名称、
保有投資口数、基準日等の通知をいいます。）により行われます（振替法第228条、第152条
第1項）。また、投資主が、特別口座に記載又は記録されている本振替投資口の譲渡を行う場
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合は、まず自らが開設した一般口座への振替を行った上で、譲受人の口座に振り替える必要
があります。
(7)
投資証券交付請求権（投信法第85条第1項）
本投資法人の投資口は、振替法の適用を受ける振替投資口であり、本投資法人は、投資証
券を発行することができません（振替法第227条第1項）。ただし、投資主は、保管振替機構
が振替機関の指定を取り消された場合若しくは当該指定が効力を失った場合であって保管振
替機構の振替業を承継する者が存在しない場合、又は本振替投資口が振替機関によって取り
扱われなくなった場合には、本投資法人に対して、投資証券の発行を請求することができま
す（振替法第227条第2項）。
(8)
帳簿閲覧請求権（投信法第128条の3）
投資主は、本投資法人の営業時間内は、いつでも会計の帳簿及びこれに関する資料又は電
磁的記録の閲覧又は謄写を請求することができます。ただし、この請求は、理由を明らかに
して行わなければなりません。
(9)
投資口買取請求権（投信法第149条の3、第149条の8、第149条の13）
本投資法人が合併する場合に、合併契約承認のための投資主総会に先立って合併に反対す
る旨を本投資法人に通知し、かつ、当該投資主総会において合併に反対した投資主は、本投
資法人に対し自己の有する投資口を公正な価格で買い取ることを請求することができます。
(10) 少数投資主権の行使手続（振替法第228条、第154条）
振替投資口に係る少数投資主権等の行使に際しては、投資主名簿の記載又は記録ではな
く、振替口座簿の記載又は記録により判定されることになります。したがって、少数投資主
権を行使しようとする投資主は、振替機関が個別投資主通知（振替機関が、本投資法人に対
して行う、投資主の氏名又は名称、保有投資口数等の通知をいいます。以下同じです。）を
行うよう、投資主の口座を開設している口座管理機関に対して申し出ることができます。投
資主は、かかる個別投資主通知が本投資法人に対して行われた後4週間が経過する日までに限
り、少数投資主権を行使することができます。
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第４【関係法人の状況】
１【資産運用会社の概況】
（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
① 名称及び住所
名称：いちご不動産投資顧問株式会社(注)
住所：東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
(注)
本資産運用会社は、平成28年9月1日付で商号を「いちご投資顧問株式会社」に変更します。
②
資本金の額（本書の提出日現在）
400百万円
③
事業の内容
(イ) 第二種金融商品取引業、投資運用業、投資助言・代理業、証券仲介若しくは投資顧
問業及びこれらの業務代理
(ロ) 投資法人の設立企画人としての業務
(ハ) 投資信託及び投資法人に関する法律に基づく一般事務の受託業務
(ニ) 再生可能エネルギー発電設備の運用
(ホ) 匿名組合財産、投資事業有限責任組合財産等の投資事業組合財産及びこれに類する
ものの運用及び管理
(ヘ) 匿名組合、投資事業有限責任組合等の投資事業組合員及びこれに類するものの募集
及び出資金の集金代行
(ト) 企業の営業譲渡、資産売買、資本参加、業務提携若しくは合併等に関する仲介、斡
旋及びアレンジメント業務
(チ) 国内外の不動産又は再生可能エネルギー発電設備の保有、売買、交換、賃貸、管理
及びこれらの代理若しくは仲介
(リ) 不動産特定共同事業法に基づく事業
(ヌ) 国内外の有価証券若しくはこれに類するものの保有、取得、運用及び仲介
(ル) 国内外の信託受益権若しくはこれに類するものの保有、売買、運用及び仲介
(ヲ) 金銭の貸付け及び金銭の貸借の媒介及び代理
(ワ) 債権の買取
(カ) 前各号に係るコンサルティング
(ヨ) 国内外における建物又は再生可能エネルギー発電設備の建設、都市再開発、観光開
発及びその他の開発に関する設計、工事監理及び建設コンサルティング業務
(タ) 経営一般若しくは株式公開に関するコンサルティング業務
(レ) 不動産若しくは再生可能エネルギー発電設備の流動化又は不動産特定共同事業等に
関するコンサルティング業務及びアレンジメント業務
(ソ) 上記各号に付帯する一切の業務
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④
会社の沿革
年月日
事項
平成16年12月15日
クリード・リート・アドバイザーズ株式会社設立
平成17年2月10日
宅地建物取引業免許取得
（免許証番号 東京都知事(2)第84119号）(注1)
平成17年7月22日
宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得
（認可番号 国土交通大臣認可第42号）
平成17年10月4日
旧投信法(注2)上の投資法人資産運用業の認可取得
（認可番号 内閣総理大臣第55号）
平成19年9月30日
金融商品取引業（投資運用業）に係るみなし登録
（登録番号 関東財務局長（金商）第318号）
平成20年12月22日
商号をジャパン・オフィス・アドバイザーズ株式会社に変更
平成23年1月11日
商号をいちごリートマネジメント株式会社に変更
平成23年11月1日
ファンドクリエーション不動産投信株式会社を吸収合併
平成24年6月29日
金融商品取引法に基づく変更登録（業務の種別の変更）(注3)
平成24年7月1日
旧いちご不動産投資顧問株式会社を吸収合併
平成24年7月1日
商号をいちご不動産投資顧問株式会社に変更
平成24年7月1日
取締役会設置会社から委員会設置会社（現在の指名委員会等設置会社）へ移行
平成24年7月13日
金融商品取引法に基づく届出（兼業業務の開始）(注4)
平成24年7月13日
金融商品取引法に基づく届出（業務の内容及び方法の変更）(注5)
平成28年4月28日
宅地建物取引業免許取得
（免許証番号 東京都知事(1)第99098号）(注1)
平成28年6月29日
不動産特定共同事業の許可取得
（許可番号 金融庁長官・国土交通大臣第69号）
(注1)
東京都知事(2)第84119号は、クリード・リート・アドバイザーズ株式会社が平成17年2月10日当時取得した宅地建物取引
業免許番号であり、その後「免許換え」の結果、国道交通大臣(1)第8435号となり、さらに、平成28年3月1日付にて実施
した大阪支店の廃止に伴う再度の「免許換え」の結果、本書提出日現在の免許は東京都知事(1)第99098号となっていま
す。
(注2) 「旧投信法」とは、証券取引法等の一部を改正する法律（平成18年法律第65号）による改正前の投信法をいいます。
(注3) 金融商品取引法第28条第2項に定める第二種金融商品取引業及び同条第3項に定める投資助言・代理業を行うことを目的
としたものです。
(注4) 旧いちご不動産投資顧問株式会社との合併以前に同社が行ってきた兼業業務について、当該合併後も継続して行うこと
を可能にすること等を目的としたものです。
(注5) 旧いちご不動産投資顧問株式会社との合併以前に同社が行ってきた投資一任運用業務（金融商品取引法第2条第8項第12
号ロに掲げる契約に係る同号に掲げる行為）等について、当該合併後も継続して行うことを可能にすることを目的とし
たものです。
⑤
株式の総数及び資本金の額の増減
(イ) 発行可能株式総数（本書の提出日現在）
32,000株
(ロ)
発行済株式の総数（本書の提出日現在）
8,000株
(ハ)
最近5年間における資本金の額の増減
該当事項はありません。
⑥
その他
(イ) 取締役及び執行役の変更
本資産運用会社の取締役は、指名委員会が取締役の選任に関する議案の内容を決定
し、株主総会において議決権を行使することができる議決権の3分1以上に当たる株式
を有する株主が出席し、その株主の議決権の過半数の賛成によって選任します。取締
役の選任については、累積投票によりません。取締役の任期は、選任後1年以内に終了
する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までです。ただし、
補欠又は増員により選任された取締役の任期は、他の在任取締役の任期の満了する時
までとします。本資産運用会社の執行役は、取締役会の決議によって選任します。執
行役の任期は、選任後1年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主
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総会の終結後最初に招集される取締役会終結の時までとします。本資産運用会社にお
いて取締役又は執行役の変更があった場合には、2週間以内に監督官庁へ届け出ます
（金融商品取引法第31条第1項、第29条の2第1項第3号）。また、本資産運用会社の取
締役又は執行役は、他の会社の取締役、会計参与（会計参与が法人であるときは、そ
の職務を行うべき社員）、監査役若しくは執行役に就任した場合（他の会社の取締
役、会計参与、監査役又は執行役が金融商品取引業者の取締役又は執行役を兼ねるこ
ととなった場合を含みます。）又は他の会社の取締役、会計参与、監査役若しくは執
行役を退任した場合には、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に届け出なければなりま
せん（金融商品取引法第31条の4第1項）。
(ロ)
訴訟事件その他本資産運用会社に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の提出日現在において、本資産運用会社に関して、訴訟事件その他重要な影響
を及ぼすことが予想される事実はありません。
⑦
関係業務の概要
本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は次のとおりです。
(イ) 本投資法人の資産の運用に係る業務
(ロ) 本投資法人が行う資金調達に係る業務
(ハ) 本投資法人への報告業務
(ニ) その他本投資法人が随時委託する上記に関連し又は付随する業務
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（２）【運用体制】
① 投資法人の統治に関する事項
(イ) 機関の内容
本投資法人の執行役員は1名以上、監督役員は2名以上（ただし、執行役員の数に1を
加えた数以上とします。）とし、すべての執行役員及び監督役員は役員会を構成しま
す（規約第18条）。
本書の提出日現在、本投資法人の機関は、投資主により構成される投資主総会に加
えて、執行役員1名、監督役員2名、すべての執行役員及び監督役員を構成員とする役
員会及び会計監査人により構成されています。
a.
投資主総会
投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により
構成される投資主総会にて決定されます。投資主総会の決議は、法令又は規約に別段
の定めがある場合を除き、出席した投資主の議決権の過半数をもって行いますが（規
約第11条）、規約の変更（投信法第140条）等、一定の重要事項については、発行済投
資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の
2以上に当たる多数をもって行わなければなりません（投信法第93条の2第2項）。ただ
し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主
は、その投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これ
らのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。）に
ついて賛成するものとみなします（投信法第93条第1項、規約第15条第1項）。
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、本投資法人の規約に定められています
（規約第6章「資産運用の対象及び方針」）。かかる規約中に定められた資産運用の対
象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変
更が必要となります。
本投資法人の投資主総会は、原則として2年に1回以上開催されます（規約第9条第1
項）。なお、投資主総会を招集するには、投資主総会の日の2か月前までに当該日を公
告し、当該日の2週間前までに各投資主に対して書面をもって通知を発するものとしま
す（規約第9条第3項）。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資
法人の資産の運用に係る業務を委託しています。本資産運用会社が資産運用委託契約
を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員は、かかる同意
を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要となります（投信法第
205条）。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合には原則として投資主
総会の決議が必要です（投信法第206条第1項）。
b.
執行役員、監督役員及び役員会
執行役員は、本投資法人の業務を執行するとともに、本投資法人を代表して本投資
法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています（投信
法第109条第1項及び第5項並びに会社法（平成17年法律第86号。その後の改正を含みま
す。以下「会社法」といいます。）第349条第4項）。ただし、本資産運用会社からの
資産運用委託契約の解約への同意、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務委
託、資産運用委託契約又は資産保管業務委託契約の締結その他投信法に定められた一
定の職務執行については、役員会の承認を受けなければなりません（投信法第109条第
2項）。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督します（投信法第111条第1項）。ま
た、役員会は、上記の一定の職務執行に関する承認権限のほか、投信法及び規約に定
める権限を有し、執行役員の職務執行を監督します（投信法第114条第1項）。役員会
の決議は、法令又は規約に別段の定めがある場合を除き、議決に加わることができる
構成員の過半数が出席し、その過半数の議決をもって行います（投信法第115条第1
項、会社法第369条第1項及び規約第23条）。
投信法の規定（投信法第115条第1項及び会社法第369条第2項）において、決議につ
いて特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は議決に加わることができないこ
- 27 -
と及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員
の数に算入しないことが定められています。
執行役員又は監督役員は、その任務を怠ったときは、本投資法人に対し、これによ
って生じた損害を賠償する責任を負いますが（投信法第115条の6第1項）、本投資法人
は、投信法第115条の6第1項に定める役員の責任について、当該執行役員又は監督役員
が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、責任の原因となった
事実の内容、当該執行役員又は監督役員の職務の遂行の状況その他の事情を勘案して
特に必要と認めるときは、法令に定める限度において、役員会の決議によって免除す
ることができるものとしています（投信法第115条の6第7項及び規約第21条）。
c.
会計監査人
会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行う（投信法第115条の2第1項）と
ともに、執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重
大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める職
務を行います（投信法第115条の3第1項等）。
(ロ)
内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続
本投資法人は、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営さ
れ、原則として1か月に1回以上開催することとされています。役員会では、法令で定
められた承認事項に加え、本投資法人の運営及び本資産運用会社の業務執行に関する
報告のほか、その他執行役員が報告すべきと判断した事項について、口頭又は書面に
よる報告を行っています。また、役員会には、本資産運用会社の各部門の責任者が同
席し、監督役員が必要とする質問に適切に回答ができるよう、詳細な報告を受けるこ
とができる内部管理体制を確立しています。監督役員は、役員会での報告事項を通
じ、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の業務遂行及び資産の運用業務が
適切に行われていることを監視する役割を果たしています。
(ハ)
内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携
監督役員は、役員会において、執行役員及び本資産運用会社より本投資法人の資産
運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する詳細な報告を求めるとともに、必要
な調査を行うことにより、監督機能を果たします。
会計監査人は、決算ごとに本投資法人の計算書類等の監査を行い、監査報告書を提
出することに加え、監査の過程で法令違反等が認められた場合には、その事実を監督
役員に対して報告することで、監督役員との相互連携を図っています。
(ニ)
本投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況
本投資法人の執行役員は、定期的に資産運用会社、一般事務受託者及び資産保管会
社の業務執行状況に係る報告を受けるとともに、必要に応じて各関係法人の内部管
理、内部統制状況等をヒアリングし、業務執行状況を管理する体制を整えています。
- 28 -
②
投資法人の運用体制
前記のとおり、本投資法人は資産の運用を本資産運用会社に委託して行います。本資産
運用会社の組織及びそれぞれの業務の概略は、後記のとおりです。
(イ)
業務運営の組織体制
本資産運用会社は、本投資法人以外の投資法人及び私募ファンドの資産運用や投資
助言に係る業務を受託しており (注1)、これにより不動産及び金融市場の変化に対する
迅速な対応、不動産投資運用に必要な経験、知識の向上等の合併によるシナジー効果
が得られると考えています。
また、利益相反防止体制にも十分配慮し、以下の組織体制を構築しています。
(注1)
本資産運用会社は、いちごグリーンインフラ投資法人との間で締結した平成28年6月24日付資産運用委託契約に基づき、
同投資法人の投信法上の登録完了をもって同投資法人の資産運用を開始します。
本資産運用会社組織図
本資産運用会社は指名委員会等設置会社であり、取締役会の決議により業務執行の
決定（会社法第416条第4項各号に定める事項を除きます。）を執行役に委任していま
す。
営業本部、オフィスリート本部、ホテルリート本部、グリーンインフラ本部、私募
ファンド本部、財務本部、管理本部はそれぞれ執行役本部長が統括し、各部はそれぞ
れ部長が統括します。投資運用業、投資助言・代理業に関する諸業務は、営業本部、
オフィスリート本部、ホテルリート本部、グリーンインフラ本部、私募ファンド本
部、財務本部の各部がそれぞれの分掌に従い実施します。
第二種金融商品取引業に関する諸業務は、営業本部及び私募ファンド本部の各部が
それぞれの分掌に従い実施します。
監査部、コンプライアンス部を社長直轄の組織とするとともに、親会社である持株
会社との兼務者を置き、グループのガバナンス態勢との連携を図っています。
資産運用に関する審議を行う機関として、オフィスリート（いちごオフィスリート
投資法人）、ホテルリート（いちごホテルリート投資法人）、グリーンインフラ（い
ちごグリーンインフラ投資法人）、私募ファンド別に投資運用委員会を設けています
（なお、本書において、特段の言及のない限り、「投資運用委員会」とのみ表記する
場合、投資運用委員会（ホテルリート）を意味します。）。
リスク管理、コンプライアンスに関する審議を行う機関として、リスク・コンプラ
イアンス委員会を設けています。
ホテルリート本部が本投資法人の運用を、オフィスリート本部がいちごオフィスリ
ート投資法人の運用を、私募ファンド本部が私募ファンドの運用をそれぞれ担当して
います(注2)。
(注2)
本資産運用会社は、いちごグリーンインフラ投資法人との間で締結した平成28年6月24日付資産運用委託契約に
基づき、同投資法人の投信法上の登録完了をもって同投資法人の資産運用を開始します。当該運用は、グリー
ンインフラ本部が担当します。
- 29 -
(ロ)
本資産運用会社の各組織の業務分掌体制
本投資法人の資産運用に関連する各組織の業務分掌体制は以下のとおりです。な
お、本「② 投資法人の運用体制」に記載の組織・機関は、本投資法人の資産運用だけ
ではなく、いちごオフィスリート投資法人及び私募ファンドの資産運用並びにその他
の業務にも関与していますが (注1)、以下では主に本投資法人の資産運用に関する事項
を記載しています。
(注1)
本資産運用会社は、いちごグリーンインフラ投資法人との間で締結した平成28年6月24日付資産運用委託契約に基づき、
同投資法人の投信法上の登録完了をもって同投資法人の資産運用を開始します。
統括単位・組織単位名
監査部
コンプライアンス部
営業本部
営業企画部
営業部
ホテル
リート
本部
ホテルリート
運用部
ホテルリート
管理部
財務本部
財務部
経理部
分掌業務
・内部監査の企画・立案・実施統括
・内部監査規程及び内部監査計画の立案
・内部監査結果の取り纏めと要改善事項の事後フォロー
・その他内部監査に係る業務
・コンプライアンスに関する態勢の整備・運営
・コンプライアンスに係る教育・研修
・事故等報告態勢（含む苦情・紛争処理態勢）の整備・運用
・広告等（含む勧誘資料）審査、受託審査（適合性原則）
・利益相反管理・弊害防止態勢の整備・運営
・反社会的勢力の排除態勢の整備・運営
・リスク・コンプライアンス委員会の運営
・上記に係るリスクの管理
・取得対象資産の取引市場・賃貸市場に関する調査
・取得対象資産の投資調査（デュー・デリジェンス）
・取得対象資産の価格査定（アンダーライティング）
・資産の取得に関する契約等の事務
・不動産及び再生可能エネルギー発電設備を対象とした金融商品の企
画・開発
・ファンドストラクチャーの企画・開発
・上記に係るリスクの管理
・資産の取得に係る態勢の整備・運営
・取得対象資産に関する情報収集（ソーシング）・情報管理
・新規投資家・取引先の開拓
・既存投資家・取引先の管理
・出資に関する勧誘、私募の取扱い
・有価証券及び不動産の売買の媒介・取次・代理等
・上記に係るリスクの管理
・運用ガイドライン・投資方針の策定
・運用資産の取得に関する投資判断及びその他取得に関する業務
・運用資産の運営・管理・維持・修繕・賃貸等に関する業務
・運用資産の売却判断及びその他売却に関する業務
・投資運用委員会の運営
・上記に係るリスクの管理
・ポートフォリオ戦略の立案
・運用計画・予算の策定及び実績の管理
・ポートフォリオの調査・評価及びパフォーマンス分析業務
・IR活動・開示
・投資主からの照会・苦情等への対応
・上記に係るリスクの管理
・本投資法人の資金調達の立案・実施
・本投資法人の財務戦略・資本政策・予算等の立案
・本投資法人の運用資産の取得に関する契約等の事務
・金融機関の窓口対応、既存・新規レンダーの管理・営業
・上記に係るリスクの管理
・本投資法人の予算の取りまとめ
・経理・会計・税務に係る業務
・上記に係るリスクの管理
- 30 -
統括単位・組織単位名
管理本部
企画管理部
リスク管理部
投資運用委員会
リスク・コンプライアンス
委員会
(注2)
分掌業務
・本資産運用会社の運営企画全般に関する事項
・本資産運用会社の株主総会、取締役会の運営
・本投資法人の投資主総会、役員会の運営
・本投資法人の開示に関する業務の統括
・本資産運用会社の総務・人事・財務・経理・会計・税務業務
・情報管理態勢の整備・運営
・コンピューターシステムの開発・保守業務
・官公庁及び業界団体等の窓口対応
・上記に係るリスクの管理
・リスク管理全般の企画・立案・推進
・全社的なリスク管理体制の整備
・業務全般についてのリスク管理状況の検証・報告
・リスク管理上の不適切な行為の改善・指導
・個別案件の契約内容の審査
・事故、紛争、訴訟対応
・その他リスク管理に係る業務
・運用資産の取得・処分・運用管理に関する審議及び決議
・各種資産運用管理計画の策定・変更に関する審議及び決議
・資産運用実績及び計画進捗状況に対する検証・評価
・リスク管理全般に関する審議及び決議
・コンプライアンス全般に関する審議及び決議
・リスク管理、コンプライアンスに関する重要な規程等の制定・改廃に
関する審議及び決議
・本投資法人と「利害関係者取引規程」に定める利害関係者(注2)との
取引の妥当性の審議及び決議
・重要な個別事案の審議
・資産運用業務に係るリスク及びリスク管理状況についての検証・評価
以下、「利害関係者」とはいずれもかかる意味における「利害関係者」を意味します。
(ハ)
委員会の概要
本投資法人の運用に関連する、投資運用委員会及びリスク・コンプライアンス委員
会の概要は以下のとおりです。
a．
投資運用委員会
委員
審議内容
開催、審議及び決議方法等
(注)
社長、営業本部長、ホテルリート本部長（委員長）、財務本部長、管理本
部長、社外有識者(注)、コンプライアンス・オフィサー［議決権なし］、
監査委員長又は監査委員会室長［議決権なし］
本投資法人に係る運用財産の運用に関し、
・運用資産の取得・処分・運用管理に関する審議及び決議
・資産運用管理計画の策定及び変更に関する審議及び決議
・資産運用実績及び計画進捗状況に関する検証、評価
委員会は、コンプライアンス・オフィサー、監査委員長又は監査委員会
室長を除いた委員の過半数かつ社外有識者の出席により成立します。
委員長は、可能な限り事前に欠席委員の意見を聴取の上、委員会におい
て当該意見を報告します。
決議は、コンプライアンス・オフィサー及び監査委員長又は監査委員会
室長を除く出席委員の過半数の賛成によります。
コンプライアンス・オフィサーは、定足数に勘定されず議決権も持ちま
せんが、リスク管理上又はコンプライアンス上の重要な問題があると判断
した場合には、審議を中止し当該議案を起案部署に差し戻すよう求めるこ
とができます。
投資運用委員会に付議する議案については、原則として、コンプライア
ンス・オフィサー及びリスク管理部長が事前に検証し、リスク管理上又は
コンプライアンス上の重大な問題がないことが確認されます。
社外有識者として不動産鑑定士1名が選任されています。
- 31 -
b．
リスク・コンプライアンス委員会
委員
社長、管理本部長、コンプライアンス・オフィサー、社外有識者（委員
長）(注)、監査委員会室長
審議内容
・リスク管理全般に関する審議及び決議
・コンプライアンス全般に関する審議及び決議
・リスク管理、コンプライアンスに関する方針及び方法の整備
・本投資法人と「利害関係者取引規程」に定める利害関係者との取引の妥
当性の審議及び決議
・資産運用業務に係るリスク及びリスク管理状況についての検証・評価
開催、審議及び決議方法等
委員会は、必ず1名以上の社外有識者を含む委員の過半数の出席により成
立し、その決議は出席委員の全会一致によります。ただし、予め書面（電
磁的方法を含みます。）により意見を委員長に提出している場合は出席し
たものとみなします（ただし、社外委員は、原則として委員会の討議に参
加（電話等の手段による参加を含みます。）することを要し、事前の書面
による意見の提出により出席したものとみなされるものとすることはやむ
を得ない場合を除き行いません。）。電話等の手段により委員会の討議に
参加した委員も、委員会に出席したものとみなし、議決権が与えられま
す。全会一致で承認決議ができなかった議案は、起案部に差し戻されま
す。
事情により委員会への出席が困難な委員がいる場合、委員長は、可能な
限り事前に欠席委員の意見を聴取の上、委員会において当該意見を報告し
ます。
委員長は社外有識者の委員が務め、委員長に事故あるときは、社長、コ
ンプライアンス・オフィサーの順位で委員長を務めることとしています。
(注)
社外有識者（委員長）として弁護士1名が選任されています。
- 32 -
③
投資運用の意思決定機構
(イ) 本投資法人の資産の運用に係る投資方針の決定を行う社内組織に関する事項
本資産運用会社は、本投資法人との資産運用委託契約に基づき、規約に沿って、投
資方針、財務方針、分配の方針等を、運用ガイドラインにおいて定めています。
運用ガイドラインの制定手続は、以下のとおりです。
i．
ホテルリート本部が、営業本部、財務本部と協議の上、運用ガイドライン案を起案
します。
ii．
運用ガイドライン案は、リスク管理部長及びコンプライアンス・オフィサーの承認
を経て、投資運用委員会に付議されます。なお、コンプライアンス・オフィサーが必
要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リスク・コンプライアンス委
員会の審議対象とすることができます。
iii． ホテルリート本部は、投資運用委員会を招集し、同委員会に運用ガイドライン案を
付議します。投資運用委員会では中長期的な安定収益の実現、資産価値の向上及び投
資主価値の最大化という観点から適切かどうかについて審議の上、承認決議されま
す。
運用ガイドライン案に問題がある場合には、投資運用委員会はホテルリート本部に
運用ガイドライン案を差戻し再検討させます。差戻しを受けたホテルリート本部は、
改めて運用ガイドライン案を起案し、上記と同一の手続が履践されます。
運用ガイドラインは、1年に1度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結
果、変更を行わないこともあります。また、投資環境の大幅な変化があったときは、
運用ガイドラインを随時変更するものとします。
運用ガイドラインの変更については、上記制定と同一の手続が履践されます。
- 33 -
(ロ)
本投資法人の資産の運用を行う部門における運用体制
本投資法人の資産の運用に際して、営業本部、ホテルリート本部、財務本部は、運
用ガイドライン、資産運用管理規程（不動産投資法人運用業務）及び資産運用管理計
画に従います。
本資産運用会社は、運用ガイドライン及び資産運用管理規程（不動産投資法人運用
業務）に従って、資産運用管理計画を策定します。
資産運用管理計画の作成手続は、以下のとおりです。
i．
ホテルリート本部が、営業本部、財務本部と協議の上、資産運用管理計画案を起案
します。
ii.
資産運用管理計画案は、リスク管理部長及びコンプライアンス・オフィサーの承認
を経て、投資運用委員会に付議されます。なお、コンプライアンス・オフィサーが必
要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リスク・コンプライアンス委
員会の審議対象とすることができます。
iii． ホテルリート本部は、投資運用委員会を招集し、同委員会に資産運用管理計画案を
付議します。投資運用委員会では中長期的な安定収益の実現、資産価値の向上及び投
資主価値の最大化という観点から適切かどうかについて審議の上、承認決議されま
す。
資産運用管理計画案に問題がある場合には、投資運用委員会はホテルリート本部
に、資産運用管理計画案を差戻し再検討させます。差戻しを受けたホテルリート本部
は、改めて資産運用管理計画案を起案し、上記と同一の手続が履践されます。
資産運用管理計画は、1年に1度見直しを行うことを原則としますが、見直しの結
果、変更を行わないこともあります。また、上記期間中に資産運用管理計画を変更す
る必要が生じた場合には、随時変更することもあります。
資産運用管理計画の変更については、上記制定と同一の手続が履践されます。
- 34 -
(ハ)
a.
資産の取得及び売却に関する事項
投資資産情報の取扱い
投資対象となる資産情報の収集及びファンドによる購入に関しては、投資機会の競
合による利益相反を防止する観点から、「取得資産情報の取扱いに関する規程」によ
り、本資産運用会社が入手した取得資産情報の恣意的な配分を防止することとしてい
ます。
＜ホテル物件に関する取得資産情報の取扱い＞
(注)
上図は、ホテル物件に関する通常の取得資産情報の取扱いについて記載しています。ホテルリート本部長、私募ファン
ド本部長のいずれも取得検討を辞退することを決定した場合、オフィスリート本部長に優先検討権が与えられます。
i．
本資産運用会社において取得資産情報を入手した場合、営業本部は所定の手続きに
て検討を進めるべき資産か否かの初期判断を行います。
ii．(i) 営業本部が初期判断を行った資産は、営業部長より、パイプライン会議にて、社
長、ホテルリート本部長、オフィスリート本部長、グリーンインフラ本部長、私募フ
ァンド本部長、営業本部長に対し、資産概要の説明を行います。当該資産を詳細検討
すべき資産と判断した場合、以下のローテーション・ルールに基づき、ホテルリート
本部、オフィスリート本部、グリーンインフラ本部又は私募ファンド本部の本部長に
対し、当該資産の取得検討を優先的に行う権利（以下「優先検討権」といいます。）
が与えられます。
- 35 -
＜ローテーション・ルール＞当該資産の種類及び主たる用途ごとに、西暦竣工年を基準
とした優先検討機会のローテーション を実施します。
種類区分
用途区分
(注1)
(注2)
不動産等
オフィス
ビル(注4)
西暦
竣工年
第1順位
第2順位
第3順位
第4順位
偶数
オフィスリート
本部
私募ファンド
本部
ホテルリート
本部
－
奇数
私募ファンド
本部
オフィスリート
本部
ホテルリート
本部
－
ホテル(注5)
偶数
ホテルリート
本部
私募ファンド
本部
オフィスリート本
部
－
奇数
私募ファンド
ホテルリート
オフィスリート本
－
本部
本部
部
私募ファンド
ホテルリート
オフィスリート本
本部
本部
部
その他
(注3)
－
－
再生可能エ －
ネルギー発
偶数
グリーン
インフラ本部
私募ファンド
本部
ホテルリート
本部
オフィスリート
本部
電設備等
奇数
私募ファンド
本部
グリーン
インフラ本部
ホテルリート
本部
オフィスリート
本部
(注1) 再生可能エネルギー発電設備等が不動産等の付属設備である場合は当該不動産等に含めます。
(注2) 「用途区分」は、当該物件（区分所有権の場合は、その専有部分）の最大の床面積の用途によって区分します。
(注3) 「西暦竣工年」は、増改築がある場合にはその竣工年とし、債権の場合は裏付資産の竣工年とし、土地の場合には該当
不動産の最大地積の地番に置き換え、法人の場合には設立年とします。また、再生可能エネルギー発電設備等の西暦竣
工年は、当該再生可能エネルギー発電設備等に係る電力受給契約に規定される受給開始日の属する年とします。
(注4) 「オフィスビル」とは、事務所を主な用途とする不動産等をいいます。
(注5) 「ホテル」とは、旅館業を経営するための宿泊施設及びその付帯施設・設備（宿泊施設に付随するプール、会議場、結
婚式場、物販店舗、その他レジャー施設等を含みます。）の用に供される不動産等をいいます。また、家具等の備置そ
の他一定の環境整備等がなされた上で賃貸される住居若しくは提供される宿泊施設、賃借人若しくは利用者に対してフ
ロントサービス等一定のサービスを提供することのある住居若しくは宿泊施設並びにこれらの付帯施設・設備の用に供
される不動産等を含みます。
(注6) 当該取得資産情報が、複数の資産を一として取得することを前提としている場合、各個別資産ごとに種類区分・用途区
分を判断したときに、該当する資産数（資産数が同数の場合、不動産等が再生可能エネルギー発電設備等に優先し、不
動産等の間では延床面積で判断する）が最も多い種類区分・用途区分について、その中で西暦竣工年が直近の資産を基
準としてローテーション・ルールを適用します。
(注7) 私募ファンド本部による取得検討の結果、私募ファンドではなくいちごグループホールディングス等の事業会社が資産
を取得することも可能です。
(ii) (i)にかかわらず、当該資産の売主が、本投資法人、いちごオフィスリート投
資法人及びいちごグリーンインフラ投資法人のスポンサーであるいちごグループホー
ルディングス、その子会社又はいちごグループホールディングス若しくはその子会社
が出資する法人（出資割合が過半以上の場合に限ります。）であり、当該売主より取
得候補者を本投資法人、いちごオフィスリート投資法人又はいちごグリーンインフラ
投資法人に指定されている場合には、種類区分、用途区分、西暦竣工年にかかわら
ず、それぞれ、ホテルリート本部、オフィスリート本部又はグリーンインフラ本部を
第1順位とするローテーション・ルールに従い、当該各本部の本部長に当該資産の優
先検討権が与えられます。
iii． ii.に定める場合において、当該第1順位の各本部長において取得検討を辞退するこ
とを決定した場合には、第2順位の本部長に優先検討権が与えられるものとし、それ
以降の順位についても同様に取り扱うものとします。
iv．
本ii.及びiii.に記載のプロセスの決定にはコンプライアンス・オフィサーの承認
を要します。
v．
ホテルリート本部は、定期的に本投資法人の役員会に取得検討の結果を報告しま
す。
- 36 -
b．
資産の取得に関する事項
i．
ホテルリート本部の運用担当者は、営業本部の運用担当者との協議により慎重に対
象資産を精査し本投資法人の投資方針及び投資基準に照らして検討の上、当該資産の
取得に関する稟議を起案します。起案はホテルリート本部の運用担当者が行い、取引
一任代理等に係る投資判断を統括する重要な使用人の付議承認を経て、リスク管理部
長及びコンプライアンス・オフィサーの事前検証によりリスク管理上又はコンプライ
アンス上の重大な問題がないことが確認されます。
ii．
利害関係者以外との取引の場合、ホテルリート本部が投資運用委員会に付議し、投
資運用委員会で議案が審議され、承認決議がなされた場合には、当該決議をもって、
取得が決定されます。ただし、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス
上の重大な問題があると判断した場合、投資運用委員会の審議を中止し当該議案をホ
テルリート本部の運用担当者に差し戻すよう求めることができます。なお、コンプラ
イアンス・オフィサーが必要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リ
スク・コンプライアンス委員会の審議対象とすることができます。
iii． 利害関係者との取引に該当する場合、ホテルリート本部がリスク・コンプライアン
ス委員会に付議し、同委員会において審議を行います。承認が得られない場合は、当
該議案をホテルリート本部の運用担当者に差し戻します。承認決議がなされた場合
は、次いで投資運用委員会に付議されます。ただし、投資運用委員会への付議の前
に、本投資法人の役員会の事前承認が必要です。投資運用委員会で議案が審議され、
承認決議がなされた場合には、当該決議をもって、取得が決定されます。
iv．
上記i.からiii.までにおいて議案が差し戻された場合にはホテルリート本部の運用
担当者は資産の取得を中止するか、又は諸条件を変更する等の措置を講じた改案を起
案し、上記と同一の手続が履践されます。
なお、利害関係者との取引については、前記「第三部 投資法人の詳細情報 第3
管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 利害関係者取引規程」もご参照下さ
い。
- 37 -
c．
資産の売却に関する事項
i．
ホテルリート本部の運用担当者は、慎重に対象資産を精査し、本投資法人の投資方
針及び投資基準に照らして検討の上、当該資産の売却に関する稟議を起案します。起
案はホテルリート本部の運用担当者が行い、リスク管理部長及びコンプライアンス・
オフィサーの事前検証によりリスク管理上又はコンプライアンス上の重大な問題がな
いことが確認されます。
ii．
利害関係者以外との取引の場合、ホテルリート本部が投資運用委員会に付議し、投
資運用委員会で議案が審議され、承認決議がなされた場合には、当該決議をもって、
売却が決定されます。ただし、コンプライアンス・オフィサーは、コンプライアンス
上の重大な問題があると判断した場合、投資運用委員会の審議を中止し当該議案をホ
テルリート本部の運用担当者に差し戻すよう求めることができます。なお、コンプラ
イアンス・オフィサーが必要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リ
スク・コンプライアンス委員会の審議対象とすることができます。
iii． 利害関係者との取引に該当する場合、ホテルリート本部がリスク・コンプライアン
ス委員会に付議し、同委員会において審議を行います。承認が得られない場合は、当
該議案をホテルリート本部の運用担当者に差し戻します。承認決議がなされた場合
は、次いで投資運用委員会に付議されます。ただし、投資運用委員会への付議の前
に、本投資法人の役員会の事前承認が必要です。投資運用委員会で議案が審議され、
承認決議がなされた場合には、当該決議をもって、売却が決定されます。
iv．
上記i.からiii.までにおいて議案が差し戻された場合には、ホテルリート本部の運
用担当者は資産の売却を中止するか、又は諸条件を変更する等の措置を講じた改案を
起案し、上記と同一の手続が履践されます。
なお、利害関係者との取引については、前記「第三部 投資法人の詳細情報 第3
管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 利害関係者取引規程」もご参照下さ
い。
- 38 -
d．
資金調達に関する事項
i.
財務本部（財務部）は、調達条件等を精査し、本投資法人の資金調達方針に照らし
て検討の上、資金調達に関する稟議を起案します。起案にあたっては、リスク管理部
長及びコンプライアンス・オフィサーの事前検証によりリスク管理上又はコンプライ
アンス上の重大な問題がないことが確認されます。
ii.
利害関係者以外との取引の場合、財務本部（財務部）が投資運用委員会に付議し、
投資運用委員会で議案が審議され、承認決議がなされた場合には、当該決議をもっ
て、資金調達が決定されます。ただし、コンプライアンス・オフィサーは、コンプラ
イアンス上の重大な問題があると判断した場合、投資運用委員会の審議を中止し当該
議案を財務本部（財務部）に差し戻すよう求めることができます。なお、コンプライ
アンス・オフィサーが必要と判断する場合は、投資運用委員会に付議する前に、リス
ク・コンプライアンス委員会の審議対象とすることができます。
iii． 利害関係者との取引に該当する場合、財務本部（財務部）がリスク・コンプライア
ンス委員会に付議し、同委員会において審議を行います。承認が得られない場合は、
当該議案を財務本部（財務部）に差し戻します。承認決議がなされた場合は、次いで
投資運用委員会に付議されます。ただし、投資運用委員会への付議の前に、本投資法
人の役員会の事前承認が必要です。投資運用委員会で議案が審議され、承認決議がな
された場合には、当該決議をもって、資金調達が決定されます。
iv.
上記i.からiii.までにおいて議案が差し戻された場合には、財務本部（財務部）は
資金調達を中止するか、又は諸条件を変更する等の措置を講じた改案を起案し、上記
と同一の手続が履践されます。
なお、利害関係者との取引については、前記「第三部 投資法人の詳細情報 第3
管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) 利害関係者取引規程」もご参照下さ
い。
- 39 -
(ニ)
資産の運用管理に関する事項
ホテルリート本部は、運用ガイドライン、資産運用管理規程（不動産投資法人運用
業務）、資産運用管理計画及び取得資産情報の取扱いに関する規程に従って、運用資
産の運用管理を適切に行い、その状況を取り纏めて、定期的に投資運用委員会に報告
します。ホテルリート本部は、運用資産の運用管理に係る各種契約を締結又は変更す
る場合は、職務権限一覧表に従って、決裁権限者の決裁を受け、要すれば投資運用委
員会に報告しなければなりません。運用資産の運用管理に関し、利害関係者取引規程
に定められている利害関係者との間で不動産等の賃貸借契約、管理委託契約、運営委
託契約、媒介契約、工事請負契約（ただし、工事見積金額が50万円未満の場合を除き
ます。）等を締結又は変更する場合には、リスク管理部長及びコンプライアンス・オ
フィサーの事前検証によりリスク管理及びコンプライアンス上の重大な問題がないこ
とが確認されます。不動産等の運営委託契約、賃貸借契約の場合は、リスク・コンプ
ライアンス委員会及び本投資法人の役員会の事前承認が必要とされます。不動産等の
管理委託契約、媒介契約、工事請負契約等の場合は、1件当たり1,000万円以上の単発
取引及び年額が1,000万円以上の継続取引については、リスク・コンプライアンス委員
会の承認を受けなければなりません。
- 40 -
④
投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況
本投資法人は、投資運用リスクについて、その業務を委託している本資産運用会社を通
じて、以下のようなリスク管理体制を整備しています。また、本投資法人は、役員会規則
において、少なくとも3か月に1回定時役員会を開催することを定めています。役員会で
は、執行役員が本資産運用会社の業務執行状況について報告することとされており、役員
会を通じて本資産運用会社によるリスク管理をモニタリングすることで、本投資法人自ら
リスク管理に努めています。
(イ)
本資産運用会社は、「リスク管理規程」を策定し、リスク管理に関する基本方針及
び態勢を定めています。「リスク管理規程」では、管理すべき主要なリスクをコン
プライアンスリスク、レピュテーションリスク、取引先リスク、市場リスク、流動
性リスク、事業リスク、制度変更リスク、事務リスク、システムリスク、情報セキ
ュリティリスク、災害リスク、人財リスクに分類した上で、リスクの管理方法やリ
スク顕在時の対応について定めています。
(ロ)
本資産運用会社は、「運用ガイドライン」、「資産運用管理規程（不動産投資法人
運用業務）」、「利害関係者取引規程」、「内部情報管理規程」、「コンプライア
ンス規程」その他各種の規程を策定し、当該規程を遵守することで、リスクの適切
なコントロールに努めています。
a.
運用ガイドライン等
本資産運用会社は、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針を踏まえた
上で、基本方針、投資対象、取得方針、リーシング方針、管理方針、修繕及び資本的
支出に関する基本方針、付保方針、ポートフォリオの見直し・売却方針及び財務方針
等について定めた「運用ガイドライン」、資産運用及び資金調達に関する各種計画の
内容及び策定方法並びに各種計画に基づいた資産運用及び資金調達等の実施手続につ
いて定めた「資産運用管理規程（不動産投資法人運用業務）」並びに本投資法人と利
益相反のおそれのある当事者間での取引等について行為基準、手続について定めた
「利害関係者取引規程」を遵守することにより、本投資法人の運用の対象となる不動
産等の投資運用リスクの管理に努めています。
b.
内部情報管理規程
本資産運用会社は、本資産運用会社の役職員によるインサイダー取引について、役
職員がその業務に関して取得した未公表の重要事実の管理及び役職員の服務等につい
て定めた「内部情報管理規程」を遵守することにより、その未然防止に努めていま
す。
c.
コンプライアンス規程等
本資産運用会社は、「コンプライアンス規程」でコンプライアンスを「本資産運用
会社に関連するあらゆる市場ルール、法令等を厳格に遵守することはもとより、社会
規範を十分にわきまえ誠実かつ公正な企業活動を全うすること」と定義した上で、
「コンプライアンス・マニュアル」及び「コンプライアンス・プログラム」を定め、
コンプライアンスに関する適切な運営体制を確立し、本資産運用会社の役職員は当該
各種規程類を遵守することにより、投資運用リスクの管理に努めています。
d.
その他
本資産運用会社は、内部監査の方針、内部監査の内容及び監査の方法に関し、「内
部監査規程」を定め、当該業務の遂行状況を定期的に監査することで、不正、誤謬の
発見及び未然防止、業務活動の改善向上等を図り、投資運用業務の円滑かつ効果的な
運営が可能となるよう努めています。
- 41 -
（３）【大株主の状況】
（本書の提出日現在）
名称
住所
いちごグループホールディングス
株式会社(注2)
所有株式数（株）
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
帝国ホテルタワー
合計
(注1)
(注2)
比率（%）
(注1)
8,000
100.0
8,000
100.0
比率とは、発行済株式数に対する所有株式数の比率をいいます。
いちごグループホールディングス株式会社は、平成28年9月1日付で商号を「いちご株式会社」に変更します。
（４）【役員の状況】
① 取締役の状況
（本書の提出日現在）
役職名
取締役
氏名
織井
渉
所有
株式数
（株）
主要略歴
平成2年4月
平成10年11月
東急不動産株式会社
パシフィックマネジメント株式会社
平成13年6月
平成17年12月
同社
同社
平成21年2月
平成22年8月
同社 代表取締役社長
アセット・マネジャーズ・ホールディングス株式会社
取締役投資企画本部担当
取締役営業本部担当
（現いちごグループホールディングス株式会社）
問
顧
平成22年9月
平成23年1月
同社
同社
常務執行役営業戦略部長
執行役副社長営業戦略部担当
いちごリートマネジメント株式会社（現いちご不動産
投資顧問株式会社） 代表取締役社長
平成24年7月
平成25年3月
同社
同社
代表執行役社長（現任）
営業本部長
平成27年5月
平成28年5月
同社
同社
取締役（現任）
指名委員長（現任）
- 42 -
兼報酬委員長（現任）
0
役職名
氏名
所有
株式数
（株）
主要略歴
平成2年4月
平成17年10月
株式会社間組（現株式会社安藤・間）
株式会社クリード
平成19年5月
アセット・マネジャーズ株式会社（現いちごグループ
ホールディングス株式会社） 総務人事部長
平成20年3月
アセット・マネジャーズ・ホールディングス株式会社
（現いちごグループホールディングス株式会社） 執
平成20年10月
行役総務人事部長
同社 執行役最高管理責任者兼経営管理部長
平成20年11月
アセット・インベストメント・アドバイザーズ株式会
社（現いちご不動産投資顧問株式会社） 取締役
平成21年5月
アセット・マネジャーズ・ホールディングス株式会社
（現いちごグループホールディングス株式会社） 取
締役（現任）兼常務執行役兼管理部門責任者兼コンプ
ライアンス委員（現任）
平成21年10月
アセット・インベストメント・アドバイザーズ株式会
社（現いちご不動産投資顧問株式会社） 常務取締役
平成21年11月
管理統括
アセット・ロジスティックス株式会社（現いちごマル
平成22年5月
シェ株式会社） 代表取締役社長
アセット・マネジャーズ・ホールディングス株式会社
（現いちごグループホールディングス株式会社）
務執行役兼管理部門責任者
取締役
石原
実
専
平成23年1月
いちごグループホールディングス株式会社 専務執行
役兼管理本部長兼環境・建築ソリューション部担当
いちごリートマネジメント株式会社（現いちご不動産
投資顧問株式会社） 常務取締役管理統括
平成23年4月
平成23年5月
株式会社宮交シティ 代表取締役社長
いちご不動産投資顧問株式会社（現いちご不動産投資
平成23年11月
顧問株式会社） 専務取締役兼管理統括
いちごグループホールディングス株式会社
平成24年5月
社長（現任） 管理本部長
Asset Managers (Taiwan) Co., Ltd. 董事長（現任）
平成24年7月
いちご不動産投資顧問株式会社
行役副社兼管理統括
平成24年11月
いちごグローバルキャピタル株式会社
いちごECOエナジー株式会社 取締役
平成25年3月
いちごグループホールディングス株式会社
部長
執行役副
取締役（現任）兼執
取締役
不動産本
株式会社宮交シティ 代表取締役会長兼社長（現任）
いちごマルシェ株式会社 取締役会長
タカラビルメン株式会社 取締役会長
日米ビルサービス株式会社（現タカラビルメン株式会
社） 取締役会長
日米警備保障株式会社（現タカラビルメン株式会社）
平成27年5月
取締役会長
いちごグループホールディングス株式会社
社長兼COO（現任）
いちご不動産サービス福岡株式会社
- 43 -
執行役副
取締役（現任）
0
役職名
主要略歴
所有
株式数
（株）
株式会社日本長期信用銀行（現株式会社新生銀行）
同行取締役情報システムグループ統括部長兼システム
企画部長
平成9年6月
石原産業株式会社 常務取締役財務本部長
平成14年6月 同社専務取締役 経営企画管理本部長
平成19年10月 東京地方裁判所 民事調停委員（現任）
平成20年5月 アセット・マネジャーズホールディングス株式会社
（現いちごグループホールディングス株式会社）社外
取締役 兼指名委員長兼報酬委員長
平成20年11月 同社監査委員長 兼指名委員 兼報酬委員 兼コンプ
ライアンス委員長
平成24年7月 いちご不動産投資顧問株式会社社外取締役 兼監査委
員長 兼指名委員 兼報酬委員
平成27年5月 いちごグループホールディングス株式会社 特別顧問
平成28年5月 いちご不動産投資顧問株式会社社外取締役（現任）
兼監査委員長（現任） 兼指名委員（現任） 兼報酬
委員（現任）
0
氏名
昭和43年4月
平成7年6月
社外取締役
藤田
勝
平成15年4月
平成16年10月
平成17年5月
社外取締役
高橋
壮介
平成19年5月
平成22年5月
平成22年8月
平成22年4月
平成23年8月
平成24年1月
平成25年1月
平成27年7月
平成27年9月
平成28年5月
社外取締役
堀之内
慎太郎
平成17年4月
平成19年9月
平成22年10月
平成25年3月
平成28年5月
最高裁判所司法研修所入所（57 期司法修習）
渥美総合法律事務所（現：渥美坂井法律事務所・外国
法共同事業）、第二東京弁護士会登録
三菱UFJ 証券株式会社（現：三菱UFJ モルガン・スタ
ンレー証券株式会社）勤務（出向）
弁護士法人御堂筋法律事務所入所、東京弁護士会登録
University of Michigan Law School 卒業（LL.M.）
University of Michigan Law School 客員研究員
Butzel Long 法律事務所（ミシガン州デトロイト市）
勤務（研修）
米国カリフォルニア州弁護士登録
株式会社JQ 社外監査役
弁護士法人御堂筋法律事務所 パートナー
かなめ総合法律事務所開設
株式会社JQ 社外取締役（現任）
いちご不動産投資顧問株式会社社外取締役（現任）
兼監査委員（現任） 兼指名委員（現任） 兼報酬委
員（現任）
0
株式会社 野村総合研究所
ゴールドマン・サックス証券株式会社
株式会社産業革新機構
いちごアセットマネジメント株式会社 パートナー
（現任）
いちご不動産投資顧問株式会社社外取締役（現任）
兼監査委員（現任）
0
- 44 -
②
執行役の状況
（本書の提出日現在）
役職名
代表執行役
社長
全社統括
氏名
主要略歴
織井
渉
昭和63年4月
平成7年9月
平成13年8月
平成14年4月
代表執行役
副社長
私募ファンド本
部管掌
平成22年4月
内藤
卓已
平成22年5月
平成22年9月
平成24年7月
平成27年3月
平成28年4月
専務執行役
財務本部管掌
芝﨑
住友不動産株式会社
日本マクドナルド株式会社
株式会社クリード
モルガン・スタンレー・プロパティーズ・ジャパン
（現モルガン・スタンレー・キャピタル株式会社）
アセット・インベストメント・アドバイザーズ株式会
社（現いちご不動産投資顧問株式会社）
同社 取締役投資運用部長
0
同社 代表取締役社長
いちご不動産投資顧問株式会社 代表執行役副社長
（現任）運用本部長
同社 私募ファンド本部長（現任）
同社 私募ファンド本部私募ファンド運用部長（現
任）
平成13年4月
株式会社ピーアイテクノロジー（現いちごグループホ
ールディングス株式会社）
平成15年5月
平成18年5月
平成20年3月
同社 ストラクチャード・ファイナンス部長
同社 執行役兼ストラクチャード・ファイナンス部長
同社 常務取締役兼ストラクチャード・ファイナンス
部長
アセット・インベストメント・アドバイザーズ株式会
社（現いちご不動産投資顧問株式会社） 常務取締役
兼ストラクチャード・ファイナンス部長
同社 代表取締役副社長
いちご不動産投資顧問株式会社 専務執行役（現任）
財務本部長（現任）
憲次
平成9年4月
平成11年10月
平成14年5月
真一
0
ファーストクレジット株式会社
平成21年3月
深澤
上記「① 取締役の状況」参照
平成6年11月
平成21年9月
平成24年7月
上席執行役
オフィスリート
本部管掌
所有
株式数
（株）
平成18年2月
平成18年6月
平成20年8月
平成22年3月
平成22年11月
平成23年1月
平成24年7月
平成27年3月
平成27年7月
平成28年3月
0
野村證券株式会社
株式会社谷澤総合鑑定所
モルガン・スタンレー・プロパティーズ・ジャパン
（現モルガン・スタンレー・キャピタル株式会社）
ファーストブラザーズ株式会社
同社 不動産投資企画部長
同社 投資運用部ディレクター
同社 投資企画部ディレクター
いちご不動産投資顧問株式会社（現いちご不動産投資
顧問株式会社） 投資運用部長
同社 取締役投資運用部長
いちご不動産投資顧問株式会社 上席執行役兼営業本
部副本部長兼営業第一部長
同社 リート本部長兼リート運用部長
同社 オフィスリート本部長（現任）兼オフィスリー
ト管理部長（現任）
同社 常務執行役（現任）
- 45 -
0
役職名
氏名
主要略歴
昭和63年4月
平成9年5月
平成14年4月
平成25年4月
上席執行役
プロジェクト室
管掌
日色
隆善
平成25年6月
平成25年9月
平成25年9月
平成28年3月
平成28年6月
執行役
財務部・経理部
管掌
平成7年4月
平成17年4月
平成21年2月
久保田
政範
平成23年1月
平成24年7月
平成9年9月
平成19年9月
平成23年1月
執行役
営業本部管掌
島田
光隆
平成23年11月
平成25年6月
平成27年3月
平成28年3月
平成4年4月
平成19年12月
平成21年7月
執行役
管理本部管掌
田實
裕人
平成21年10月
平成24年7月
執行役
ホテルリート
本部管掌
岩井
裕志
平成25年3月
平成27年3月
平成27年5月
平成13年4月
平成18年1月
平成22年9月
平成24年7月
平成27年3月
平成27年7月
所有
株式数
（株）
野村證券株式会社
メリルリンチ証券株式会社 株式本部ディレクター
モルガン・スタンレー証券株式会社 エグゼクティブ
ディレクター
いちご不動産投資顧問株式会社 上席執行役（営業部
担当）営業本部副本部長兼営業部部長
同社 上席執行役（営業部担当）営業本部副本部長
いちごグループホールディングス株式会社 事業推進
部部長
いちごECOエナジー株式会社 常務取締役営業本部長
いちご不動産投資顧問株式会社 上席執行役（現任）
プロジェクト室長
同社 グリーンインフラ本部長（現任）兼グリーンイ
ンフラ運用管理部長（現任）
0
株式会社大和銀行（現株式会社りそな銀行）
株式会社クリード
ジャパン・オフィス・アドバイザーズ株式会社（現い
ちご不動産投資顧問株式会社）
同社 取締役財務部長
同社 執行役（現任）財務本部副本部長（現任）兼財
務本部財務部長（現任）兼財務本部経理部長
0
大栄不動産株式会社
モルガン・スタンンレー・プロパティーズ・ジャパン
株式会社（現モルガン・スタンレー・キャピタル株式
会社）
いちご不動産投資顧問株式会社（現いちご不動産投資
顧問株式会社）
いちごソリューションズ株式会社 取締役不動産営業
部長
いちご不動産投資顧問株式会社 営業本部営業部長
同社 執行役（現任）営業本部長（現任）兼営業部長
（現任）
同社 営業本部営業企画部長（現任）
三菱信託銀行株式会社（現三菱ＵＦＪ信託銀行株式会
社）
アセット・インベストメント・アドバイザーズ株式会
社（現いちご不動産投資顧問株式会社）
アセット証券株式会社（現いちご地所株式会社）監査
部長
いちご不動産投資顧問株式会社 取締役（資産管理部
担当）資産管理部長
同社 企画管理部長（現任）兼リスク管理部長（現
任）
同社 管理統括
同社 管理本部長（現任）
同社 執行役（現任）
株式会社ケン・コーポレーション
シンプレクス不動産投資顧問株式会社
いちご不動産投資顧問株式会社
いちご地所株式会社
同社 取締役（運用部管掌）運用部長
いちご不動産投資顧問株式会社 執行役（現任）ホテ
ルリート本部長（現任）兼ホテルリート運用部長（現
任）
- 46 -
0
0
0
（５）【事業の内容及び営業の概況】
① 事業の内容
本資産運用会社は、金融商品取引法上の金融商品取引業者として、投資運用業を行ってい
ます。
②
営業の概況
本書の提出日現在、本資産運用会社が資産の運用を行う投資法人は、本投資法人及びいち
ごオフィスリート投資法人となっています(注1)。
本投資法人及びいちごオフィスリート投資法人の名称、基本的性格、設立年月日、純資産
額（純資産総額及び投資口1口当たり純資産額）は下記のとおりです。
名称
基本的性格
設立年月日
純資産総額
投資口1口当た
り純資産額
(注1)
(注2)
いちごホテルリート投資法人
いちごホテルリート投資法人は、
中長期にわたる安定した収益の確
保を目指して運用することをその
基本方針としています。かかる基
本方針に基づき、その用途が主と
して宿泊施設及びその付帯施設・
設備である、不動産等及び不動産
対応証券に投資を行い、資産の運
用を行います。
平成27年7月22日
14,211,208千円（平成28年1月末
日現在）
102,608円（平成28年1月末日現
在）
いちごオフィスリート投資法人
いちごオフィスリート投資法人
は、中長期にわたる安定した収益
の確保を目指して運用することを
その基本方針としています。かか
る基本方針に基づき、その用途が
主としてオフィスである、不動産
等及び不動産対応証券に投資を行
い、資産の運用を行います。
平成17年6月23日
93,255,488千円（平成27年10月末
日現在）(注2)
65,843円（平成27年10月末日現
在）(注2)
本資産運用会社は、いちごグリーンインフラ投資法人との間で締結した平成28年6月24日付資産運用委託契約に基づき、
同投資法人の投信法上の登録完了をもって同投資法人の資産運用を開始します。いちごグリーンインフラ投資法人につい
ての上記事項は、以下のとおりです。
名称
いちごグリーンインフラ投資法人
基本的性格
いちごグリーンインフラ投資法人
は、中長期にわたる安定した収益
の確保を目指して運用することを
その基本方針としています。かか
る基本方針に基づき、再生可能エ
ネルギー発電設備等に投資を行
い、資産の運用を行います。
設立年月日
平成28年6月24日
純資産総額
300,000千円（平成28年6月24日現
在）
投資口1口当たり純資産額
1 0 0 , 0 0 0 円 （ 平 成 28 年 6月 24 日 現
在）
いちごオフィスリート投資法人の平成28年1月27日付平成27年10月期有価証券報告書の記載に基づいて記載しています。
③
関係業務の概況
本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に係る業務を行っています。
④
資本関係
本書の提出日現在、本資産運用会社は本投資法人の投資口を保有していません。
- 47 -
２【その他の関係法人の概況】
A.
一般事務受託者、資産保管会社及び投資主名簿等管理人（投信法第117条第2号から第6号ま
で並びに第208条関係）
（１）【名称、資本金の額及び事業の内容】
① 名称及び住所
名称：みずほ信託銀行株式会社
住所：東京都中央区八重洲1丁目2番1号
②
資本金の額
247,369百万円（平成28年3月末日現在）
③
事業の内容
銀行法（昭和56年法律第59号。その後の改正を含みます。）に基づき銀行業を営むととも
に、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。その後の改正を含み
ます。）に基づき信託業務を営んでいます。
（２）【関係業務の概要】
① 一般事務受託者としての業務
・本投資法人の計算に関する事務
・本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務
・本投資法人の役員会及び投資主総会の運営に関する事務
・本投資法人の納税に関する事務
・その他上記に準ずる業務又は付随する業務
②
資産保管会社としての業務
(イ) 本投資法人の資産の保管に係る業務
(ロ) 資産保管業務に付随する次の業務
・本投資法人名義の預金口座からの振込
・本投資法人名義の預金口座の開設及び解約に係る事務
・その他上記に準ずる業務
③
投資主名簿等管理人としての業務
(イ) 投資主の名簿に関する事務
・投資主名簿の作成、管理及び備置に関する事務
・投資主名簿への記録、投資口の質権の登録又はその抹消に関する事務
・本投資法人の投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等（以下「投資
主等」といいます。）の氏名及び住所の登録に関する事務
(ロ)
募集投資口の発行に関する事務
(ハ)
投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する投資主総会参考書類等の送
付、議決権行使書の作成、並びに投資主総会受付事務補助に関する事務
(ニ)
投資主に対して分配する金銭の計算及び支払いに関する事務
・投信法第137条に定める金銭の分配（以下「分配金」といいます。）の計算及びそ
の支払いのための手続に関する事務
・分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の未払分配金の確定及びその支
払いに関する事務
(ホ)
投資口に関する照会への応答、各種証明書の発行に関する事務
- 48 -
(ヘ)
受託事務を処理するために使用した本投資法人に帰属する書類及び未達郵便物の整
理・保管に関する事務
(ト)
法令又は本契約により本投資法人が必要とする投資口統計資料の作成に関する事務
(チ)
投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する事務
(リ)
総投資主通知等の受理に関する事務
(ヌ)
投資主名簿等管理人が管理する本投資法人の発行総口数と振替機関（振替法第2条第2
項に定める振替機関をいいます。）より通知を受けた本投資法人の振替投資口等の総
数の照合
(ル)
本投資法人の情報提供請求権（振替法第277条に定める請求をいいます。）行使にか
かる取次ぎに関する事務
(ヲ)
振替機関からの個別投資主通知（振替法第228条第1項で準用する同法第154条第3項に
定める通知をいいます。）の本投資法人への取次ぎに関する事務
(ワ)
投資主等の提出する届出の受理に関する事項
(カ)
投資口の併合、分割に関する事項
(ヨ)
次に掲げる事務
・本投資法人の投資主等から個人番号（行政手続における特定の個人を識別するため
の番号の利用等に関する法律（平成25年法律第27号。その後の改正を含みます。以
下「番号法」といいます。）第7条第1項又は第2項の規定により個人を識別するた
めに指定される番号）、法人番号（番号法第58条）（以下、「個人番号等」といい
ます。）を収集する事務
・本投資法人の投資主等から収集した個人番号等の保管に関する事務
・本投資法人の投資主等の個人番号等を振替機関に請求し通知を受ける事務
・行政機関等に対して個人番号等を記載した支払調書の提供を行う事務
・保管している本投資法人の投資主等の個人番号等を廃棄又は削除する事務
・本(ヨ)における上記に付随関連する事務
(タ)
上記に掲げる委託事務に係る印紙税等の代理納付
(レ)
上記に掲げる委託事務に付随する事務
(ソ)
上記に掲げる事務のほか、本投資法人と投資主名簿等管理人が協議のうえ定める事務
（３）【資本関係】
該当事項はありません。
- 49 -
B. 引受人（投信法第117条第1号関係）
(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
引受人の名称
資本金の額
（平成28年3月末日現在）
ＳＭＢＣ日興証券株式会社
事業の内容
10,000百万円
みずほ証券株式会社
125,167百万円
野村證券株式会社
10,000百万円
株式会社ＳＢＩ証券
47,937百万円
金融商品取引法に基づく金
融商品取引業（第一種金融
商品取引業）を営んでいま
す。
(2) 関係業務の概要
各引受人は、本投資法人の一般事務受託者（投信法第117条第1号）として一般募集において
投資口を引き受ける者の募集に関する事務を行います。
(3) 資本関係
該当事項はありません。
C. 特定関係法人（金融商品取引法第166条第5項関係）
(1) 名称、資本金の額及び事業の内容
① 名称
いちごグループホールディングス株式会社
(注)
いちごグループホールディングス株式会社は、平成28年9月1日付で商号を「いちご株式会社」に変更します。
②
資本金の額
26,575百万円（平成28年2月末日現在）
③ 事業の内容
いちごグループの純粋持株会社（グループ経営戦略、グループ不動産サービス、経営管理
及び事務受託）
(2) 関係業務の概要
いちごグループホールディングスに係る関係業務の概要については、前記「第二部ファンド
情報 第1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (3) 投資法人の仕組み ② 本投資法人及び
本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要」の記載をご参照下さい。
(3) 資本関係
平成28年1月31日現在、本投資法人の投資口6,500口（発行済投資口の総口数に対する所有投
資口数の割合：4.69％（小数点第2位未満切捨て））を保有しており、本投資法人の主要な投
資主に該当します。
なお、該当事項はありません。
- 50 -
第５【投資法人の経理状況】
1.
財務諸表の作成方法について
本投資法人の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年
大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）及び同規則第2条の規定により、「投資法人の計
算に関する規則」（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。）に基づいて作成して
います。
2.
監査証明について
本投資法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、第1期計算期間（平成27年7
月22日から平成28年1月31日まで）の財務諸表について、太陽有限責任監査法人により監査を受
けています。
3.
連結財務諸表について
本投資法人には子会社がありませんので、連結財務諸表は作成していません。
- 51 -
１【財務諸表】
（１）【貸借対照表】
（単位：千円）
当期
(平成28年１月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
未収消費税等
その他
流動資産合計
固定資産
有形固定資産
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地
有形固定資産合計
投資その他の資産
敷金及び保証金
長期前払費用
投資その他の資産合計
固定資産合計
繰延資産
創立費
投資口交付費
繰延資産合計
資産合計
992,622
533,849
42,432
57,801
521,086
11,922
2,159,714
6,170,044
△49,963
6,120,081
2,220
△23
2,196
5,275
△88
5,187
14,515,032
20,642,497
10,000
147,228
157,228
20,799,725
45,799
65,920
111,720
23,071,160
- 52 -
（単位：千円）
当期
(平成28年１月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金
未払金
未払費用
未払法人税等
前受金
その他
流動負債合計
固定負債
長期借入金
信託預り敷金及び保証金
固定負債合計
負債合計
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計
純資産合計
負債純資産合計
※１
40,555
24,752
14,111
937
28,256
225
108,839
8,500,000
251,111
8,751,111
8,859,951
14,145,932
65,276
65,276
14,211,208
14,211,208
23,071,160
- 53 -
（２）【損益計算書】
（単位：千円）
自
至
当期
平成27年７月22日
平成28年１月31日
営業収益
賃貸事業収入
その他賃貸事業収入
営業収益合計
営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
一般事務委託手数料
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
営業外収益
雑収入
営業外収益合計
営業外費用
支払利息
融資関連費用
創立費償却
投資口交付費償却
営業外費用合計
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等合計
当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
192,936
※１ 5,013
※１
197,950
※１ 67,669
16,915
1,119
2,853
4,425
2,225
95,210
102,740
0
0
14,111
12,626
5,085
4,702
36,525
66,214
66,214
937
937
65,276
65,276
- 54 -
（３）【投資主資本等変動計算書】
当期（自
平成27年７月22日
至
平成28年１月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額
当期未処分利益
又は当期未処理
損失（△）
投資主資本合計
剰余金合計
当期首残高
-
-
-
-
-
当期変動額
14,145,932
14,145,932
14,145,932
65,276
65,276
65,276
65,276
当期変動額合計
14,145,932
65,276
65,276
14,211,208
14,211,208
当期末残高
14,145,932
65,276
65,276
14,211,208
14,211,208
新投資口の発行
当期純利益
- 55 -
（４）【金銭の分配に係る計算書】
Ⅰ
Ⅱ
自
至
当期
平成27年７月22日
平成28年１月31日
当期未処分利益
65,276,796円
分配金の額
65,233,500円
（投資口１口当たり分配金の額）
Ⅲ
（471円）
次期繰越利益
分配金の額の算出方法
43,296円
本投資法人の規約第37条に定める分配方針に基づ
き、租税特別措置法第67条の15第１項に規定される
「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金額を
超えるものとし、当期未処分利益65,276,796円に対し
て、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数
部分を除く全額65,233,500円を利益分配金として分配
することとしました。この結果、投資口１口当たりの
分配金を471円としました。
- 56 -
（５）【キャッシュ・フロー計算書】
（単位：千円）
自
至
当期
平成27年７月22日
平成28年１月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
創立費償却
投資口交付費償却
支払利息
営業未収入金の増減額（△は増加）
未収消費税等の増減額（△は増加）
前払費用の増減額（△は増加）
長期前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
その他
小計
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
差入保証金の差入による支出
創立費の支払による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入
投資口の発行による収入
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高
66,214
50,074
5,085
4,702
14,111
△42,432
△521,086
△57,801
△147,228
15,118
24,752
28,256
△11,696
△571,928
△571,928
△20,667,134
251,111
△10,000
△50,885
△20,476,908
8,500,000
14,075,308
22,575,308
1,526,471
※１ 1,526,471
- 57 -
（６）【注記表】
（継続企業の前提に関する注記）
該当事項はありません。
（重要な会計方針に係る事項に関する注記）
1．固定資産の減価償却の方法
2．繰延資産の処理方法
3．収益及び費用の計上基準
4．キャッシュ・フロー計算書に
おける資金の範囲
5．ヘッジ会計の方法
（1）有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物
2～53年
機械及び装置
8年
工具、器具及び備品 5年
（2）長期前払費用
定額法を採用しています。
（1）創立費
定額法（5年）により償却しています。
（2）投資口交付費
定額法（3年）により償却しています。
なお、平成27年11月27日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券
会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価格で一般投
資家に販売する買取引受契約（「スプレッド方式」といいます。）によっ
ています。
「スプレッド方式」では、募集価格と発行価額との差額は、引受証券会
社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となること
から、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありませ
ん。平成27年11月27日付一般募集による新投資口発行に際し、募集価格と
発行価額との差額の総額は492,264千円であり、引受証券会社が発行価額で
引受を行い、同一の募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約（「従
来方式」といいます。）による新投資口発行であれば、投資口交付費とし
て処理されていたものです。このため、「スプレッド方式」では、「従来
方式」に比べ、貸借対照表上の投資口交付費は、451,242千円少なく計上さ
れ、また経常利益及び税引前当期純利益は、41,022千円多く計上されてい
ます。
固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
は、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用とし
て費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法
人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不
動産等の取得原価に算入しています。
当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は8,429千円で
す。
キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金
及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であ
り、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に
償還期限の到来する短期投資からなっています。
（1）ヘッジ会計の方法
特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用してい
ます。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
（3）ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理規程に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘ
ッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
（4）ヘッジの有効性評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略
しています。
- 58 -
6．その他財務諸表作成のための
基本となる重要な事項
（1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定に
ついて、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち、重要性がある下記の科目
については、貸借対照表において区分掲記しています。
① 信託現金及び信託預金
② 信託建物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地
③ 信託預り敷金及び保証金
（2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資
産に係る控除対象外消費税は、個々の資産の取得原価に算入しています。
（貸借対照表に関する注記）
※1．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
当期
（平成28年1月31日）
50,000千円
（損益計算書に関する注記）
※1．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
自
至
当期
平成27年7月22日
平成28年1月31日
A．
不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃貸料収入
192,936
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入
5,013
197,950
不動産賃貸事業収益合計
B．
不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費
3,091
水道光熱費
5,013
信託報酬
減価償却費
修繕費
損害保険料
その他賃貸事業費用
1,121
50,074
1,990
385
5,992
67,669
不動産賃貸事業費用合計
C．
不動産賃貸事業損益
（A－B）
130,280
（投資主資本等変動計算書に関する注記）
自
至
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
当期
平成27年7月22日
平成28年1月31日
発行可能投資口総口数
10,000,000口
発行済投資口の総口数
138,500口
- 59 -
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
自
至
当期
平成27年7月22日
平成28年1月31日
現金及び預金
992,622千円
信託現金及び信託預金
533,849千円
現金及び現金同等物
1,526,471千円
（リース取引に関する注記）
オペレーティング・リース取引
（貸主側）
当期
（平成28年1月31日）
未経過リース料
1年内
779,609千円 1年超
3,626,221千円 合計
4,405,830千円 (注)「ネストホテル札幌駅前」及び「ネストホテル札幌大通」の未経過リース料は、賃貸借契約にそれぞれ記載の賃貸借人双方で合意さ
れている未経過分の最低保障賃料の総額を記載しています。
（金融商品に関する注記）
1．金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特
定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又
は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリス
ク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用に
ついては、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰
なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係
る資金調達であり、返済期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、
LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の
分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定
する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるもの
は、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理することで、市場金利の
上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に
算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用し
ているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
- 60 -
2．金融商品の時価等に関する事項
平成28年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず（（注
2）参照）、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
時価
差額
（1）現金及び預金
992,622
992,622
―
（2）信託現金及び信託預金
533,849
533,849
―
1,526,471
1,526,471
―
8,500,000
8,597,853
97,853
8,500,000
8,597,853
97,853
資産合計
（3）長期借入金
負債合計
（4）デリバティブ取引
―
―
―
（注1）金融商品の時価の算定方法に関する事項
（1）現金及び預金（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっていま
す。
（3）長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される
利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に
更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によってい
ます。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは（後記「デリバテ
ィブ取引に関する注記」参照）、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を
行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
（4）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
当期
区分
（平成28年1月31日）
信託預り敷金及び保証金
251,111
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃借人の入
居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もる
ことが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
（注3）金銭債権の決算日（平成28年1月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
1年超
2年超
3年超
4年超
1年以内
5年超
2年以内
3年以内
4年以内
5年以内
現金及び預金
信託現金及び信託預金
合計
992,622
―
―
―
―
―
533,849
―
―
―
―
―
1,526,471
―
―
―
―
―
（注4）長期借入金の決算日（平成28年1月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
長期借入金
合計
1年超
2年以内
1年以内
2年超
3年以内
3年超
4年以内
4年超
5年以内
5年超
―
―
3,250,000
―
5,250,000
―
―
―
3,250,000
―
5,250,000
―
- 61 -
（デリバティブ取引に関する注記）
1．ヘッジ会計が適用されていないもの
当期（平成28年1月31日）において、該当事項はありません。
2．ヘッジ会計が適用されているもの
当期（平成28年1月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の方法
金利スワップの
特例処理
(注)
デリバティブ取引
の種類等
金利スワップ取引
支払固定・受取変動
契約金額等
主なヘッジ対象
長期借入金
時価
当該時価の
算定方法
(注)
―
うち1年超
5,250,000
5,250,000
金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、「金融商品に
関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における（3）長期借入金の時価に含めて記載しています。
（有価証券に関する注記）
当期（平成28年1月31日）
該当事項はありません。
（退職給付に関する注記）
当期（平成28年1月31日）
該当事項はありません。
（税効果会計に関する注記）
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
当期
（平成28年1月31日）
繰延税金資産（流動）
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産小計
評価性引当額
繰延税金資産合計
16千円 16千円 △16千円 －千円 繰延税金資産の純額
－千円 2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該
差異の原因となった主要な項目別の内訳
当期
（平成28年1月31日）
法定実効税率
32.31％ （調整）
支払分配金の損金算入額
△31.83％ その他
0.94％ 税効果会計適用後の法人税等の負担率
1.42％ （持分法損益等に関する注記）
当期（自 平成27年7月22日 至
該当事項はありません。
平成28年1月31日）
（関連当事者との取引に関する注記）
1. 親会社及び法人主要投資主等
当期（自 平成27年7月22日 至
平成28年1月31日）において、該当事項はありません。
- 62 -
2.
関連会社等
当期（自 平成27年7月22日
至
平成28年1月31日）において、該当事項はありません。
至
平成28年1月31日）において、該当事項はありません。
至
平成28年1月31日）において、該当事項はありません。
3.
兄弟会社等
当期（自 平成27年7月22日
4.
役員及び個人主要投資主等
当期（自 平成27年7月22日
（資産除去債務に関する注記）
当期（自 平成27年7月22日 至
該当事項はありません。
平成28年1月31日）
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人は、安定性と成長性を追求した賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産
等（主用途はホテル）を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額
及び時価は以下のとおりです。
（単位：千円）
用途
自
至
貸借対照表計上額
ホテル
当期
平成27年7月22日
平成28年1月31日
期首残高
－
期中増減額
20,642,497
期末残高
20,642,497
期末時価
21,380,000
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、主な増加理由は不動産信託受益権9物件（20,692,572千円）の取得によるものであり、主な減少理由は減
価償却費によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載していま
す。
（セグメント情報等に関する注記）
（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
当期（自 平成27年7月22日 至 平成28年1月31日）
1．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超
えるため、記載を省略しています。
2．地域ごとの情報
（1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略
しています。
（2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超
えるため、記載を省略しています。
- 63 -
3．主要な顧客ごとの情報
顧客の名称
営業収益
株式会社ホスピタリティオペレーションズ
34,879
（単位：千円）
関連するセグメント名
不動産賃貸事業
株式会社ビスタホテルマネジメント
35,722
不動産賃貸事業
ネストホテルジャパン株式会社
31,286
不動産賃貸事業
株式会社フォーブス
26,341
不動産賃貸事業
（1口当たり情報に関する注記）
自
至
1口当たり純資産額
当期
平成27年7月22日
平成28年1月31日
102,608円
1口当たり当期純利益
1,352円
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1
口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
自
至
当期
平成27年7月22日
平成28年1月31日
当期純利益
（千円）
普通投資主に帰属しない金額
（千円）
-
普通投資口に係る当期純利益
（千円）
65,276
（口）
48,260
期中平均投資口数
（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。
- 64 -
65,276
（７）【附属明細表】
① 有価証券明細表
該当事項はありません。
②
デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
（単位：千円）
契約金額等(注1)
区分
種類
時価(注2)
金利スワップ取引
支払固定・受取変動
市場取引以外の取引
合計
うち1年超
5,250,000
5,250,000
―
5,250,000
5,250,000
―
（注1）金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注2）当該取引は、金融商品会計基準上の特例処理の要件を満たしているため、時価は記載していません。
③
不動産等明細表のうち総括表
資産の種類
有
形
固
定
資
産
減価償却累計額
差引当期末
当期首残高 当期増加額 当期減少額 当期末残高 又は償却
残高
摘要
当期償却額
（千円） （千円） （千円） （千円）
累計額
（千円） （千円）
（千円）
信託建物
―
6,170,044
―
6,170,044
49,963
49,963
6,120,081 (注)
信託機械及び装置
―
2,220
―
2,220
23
23
2,196 (注)
信託工具、器具及び備品
―
5,275
―
5,275
88
88
5,187 (注)
信託土地
―
14,515,032
― 14,515,032
―
20,692,572
― 20,692,572
50,074
50,074 20,642,497 ―
20,692,572
― 20,692,572
50,074
50,074 20,642,497 小計
合計
―
― 14,515,032 (注)
(注)有形固定資産の当期増減額のうち、主な増加理由は不動産信託受益権9物件（20,692,572千円）の取得によるものであり、主な減少理由は減
価償却費によるものです。
④
その他特定資産の明細表
該当事項はございません。
⑤
投資法人債明細表
該当事項はございません。
⑥
区分
長
期
借
入
金
借入金明細表
当期首
残高
（千円）
株式会社三井住友銀行
―
当期
当期
当期末
平均利率
増加額
減少額
残高
（％）
（千円） （千円） （千円）
（注1）
1,300,000
― 1,300,000
株式会社みずほ銀行
―
1,137,500
―
1,137,500
株式会社新生銀行
―
487,500
―
487,500
株式会社りそな銀行
―
325,000
―
325,000
株式会社三井住友銀行
―
2,100,000
―
2,100,000
株式会社みずほ銀行
―
1,837,500
―
1,837,500
株式会社新生銀行
―
787,500
―
787,500
株式会社りそな銀行
―
525,000
―
525,000
―
8,500,000
―
8,500,000
借入先
合計
0.770
返済期限
返済
方法
使途
平成30年
11月30日
期限
一括
(注3)
摘要
無担保
無保証
1.080
(注2)
平成32年
11月30日
期限
一括
(注3)
(注1)平均利率は、日数による期中加重平均を記載しており、記載未満の桁数を切捨てにより記載しています。
(注2)金利変動リスクを回避する目的で金利を実質固定化する金利スワップ取引を行っており、金利スワップの効果を勘案した期中加重平均利率
を記載しています。
(注3)資金使途は、不動産信託受益権の取得資金等です。
- 65 -
２【投資法人の現況】
（１）【純資産額計算書】
（平成28年1月31日現在）
金
Ⅰ．資産総額
額
23,071,160千円
Ⅱ．負債総額
8,859,951千円
Ⅲ．純資産総額（Ⅰ－Ⅱ）
14,211,208千円
Ⅳ．発行済数量
138,500口
Ⅴ．1口当たり純資産額（Ⅲ／Ⅳ）
102,608円
第６【販売及び買戻しの実績】
計算期間
（自
至
第1期
平成27年7月22日
平成28年1月末日）
(注1)
発行日
平成27年7月22日
平成27年11月27日
平成27年12月22日
発行口数
（口）
3,000
129,000(注1)
6,500(注2)
発行済口数
（口）
3,000
132,000
138,500
1口当たり発行価格106,000円（発行価額102,184円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募新投資口を発
行しました。
(注2)
1口当たり発行価額102,184円にて借入金の返済等を目的として第三者割当により新投資口を発行しました。
(注3)
買戻し及び払戻しの実績はありません。
(注4)
本邦外における販売又は買戻しの実績はありません。
- 66 -
独立監査人の監査報告書 平成28年４月22日
いちごホテルリート投資法人
役員会
御中
太陽有限責任監査法人
指定有限責任社員
公認会計士
業務執行社員
尾川
克明
印
指定有限責任社員
公認会計士
業務執行社員
西村
健太
印
当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「投資法人の経理状況」に掲
げられているいちごホテルリート投資法人の平成27年７月22日から平成28年１月31日までの第１期計算期間の財務諸表、
すなわち、貸借対照表、損益計算書、投資主資本等変動計算書、金銭の分配に係る計算書、キャッシュ・フロー計算書、
注記表及び附属明細表について監査を行った。
財務諸表に対する経営者の責任
経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示
することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が
必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
監査人の責任
当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することに
ある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、
当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに
基づき監査を実施することを求めている。
監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当監査
法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。財務
諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に
際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。
また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体と
しての財務諸表の表示を検討することが含まれる。
当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。
監査意見
当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、いちごホ
テルリート投資法人の平成28年１月31日現在の財産の状態並びに同日をもって終了する計算期間の損益及びキャッシュ・
フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。
利害関係
投資法人と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。
以
（注１）上記は独立監査人の監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は本投資法人が別途保管しております。
（注２）ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。
上

Ⅱ 予算に関する情報 平成27年度予算案（特許特別会計） ・歳入歳出

1 平成 28 年 3 月 11 日 各 位 会 社 名 アジア開発キャピタル株式会社

投資対象

当社の判断により信用取引における委託保証金代用有価証券

金利スワップ契約締結に関するお知らせ - JAPAN

連結子会社の一部事業譲渡に関するお知らせPDF

Ⅳ．次 期 の 見 通 し

吸 収 分 割 公 告

1 資産運用会社における特定関係法人の異動に関するお知らせ

特定関係法人の異動に関するお知らせ - 野村不動産マスターファンド投資