URL: www.walden.co.jp 文責： 室谷吉行 E-mail: [email protected] 電話番号：03 (3553) 3769 日本商業開発（3252） 連結通期 （百万円） FY03/2015 FY03/2016 FY03/2017会予 FY03/2016 FY03/2017会予 連結四半期 （百万円） 1Q FY03/2016 2Q FY03/2016 3Q FY03/2016 4Q FY03/2016 1Q FY03/2017 1Q FY03/2017 売上高 前年比 前年比 前年比 出所：会社データ、弊社計算 16,252 17,378 25,900 6.9% 49.0% 売上高 11,927 177 2,123 3,149 3,893 (67.4%) 営業利益 3,547 5,955 3,690 67.9% (38.0%) 営業利益 5,769 (206) (55) 447 175 (97.0%) 経常利益 2,987 5,626 2,400 88.3% (57.3%) 経常利益 5,661 (287) (86) 338 287 (94.9%) 純利益 1,863 3,605 4,400 93.5% 22.0% 純利益 3,781 (216) (38) 79 2,966 (21.5%) EPS DPS BPS （円） （円） （円） 125.9 30.0 496.4 209.1 45.0 665.3 251.8 50.0 EPS DPS BPS （円） （円） （円） - 1.0 決算速報（2016 年 8 月 10 日） 垂直統合 2016 年 8 月 10 日、「JINUSHI ビジネス」 （土地を買う。土地を貸す。貸した土地を売る。）を展開する日本商 業開発は、2017 年 3 月期第 1 四半期の実績を発表した。前年同期に対して大幅な減収・減益ではあるものの、 当初の会社予想の前提に沿った業績推移とのことである。一方、当初より予定されていた通り、ニューリアルプ ロパティ株式会社の連結子会社化に際して、ネットベースで特別利益 2,790 百万円が計上されている。 また、第 1 四半期の実績の発表と同時に明らかにされたところによれば、同社は、2016 年 4 月 18 日、投資運用 業（私募 REIT の運用に係る業務）を展開する 100％連結子会社として、地主アセットマネジメント株式会社（資 本金 150 百万円）を設立している一方、2017 年 3 月期第 4 四半期に向けて実際の運用を開始することが計画さ れているとのことである。更には、土地の売却先として、当該連結子会社に対して優先交渉権（第 1 位）を与え ることも明らかにされている。即ち、従来の同社においては、土地の売却益が圧倒的な収益源となっていたのだ が、今後に向けては、「地主私募 REIT（同社が運用する私募 REIT） 」の運用に係る業務が、新たな収益源とし て本格的に立ち上がっていくことになる。 弊社では、更なる詳細を確認することを目的として同社との個別取材を予定している一方、その内容に鑑みて、 日本商業開発（3252）多様化と拡大（2016 年 8 月 1 日）を更新し、改めてリリースすることを計画している。 1 2017 年 3 月期第 1 四半期 2017 年 3 月期第 1 四半期は、売上高 3,893 百万円（前年同期比 67.4%減） 、営業利益 175 百万円（97.0%減）、 経常利益 287 百万円（94.9%減）、純利益 2,966 百万円（21.5%減）での着地となった。また、第 1 四半期末にお いては、販売用不動産 30,570 百万円（3.46 倍）である。 売上高と販売用不動産 50,000 売上高 （百万円） 販売用不動産 40,000 30,570 30,000 20,000 22,610 16,744 11,734 11,978 12,640 9,069 94 6,936 16,274 8,827 10,000 151 13,453 11,927 177 2,123 3,149 3,893 0 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 03/2015 03/2015 03/2015 03/2015 03/2016 03/2016 03/2016 03/2016 03/2017 03/2017 03/2017 03/2017 出所：会社データ、弊社計算（2017 年 3 月期第 2 四半期∼第 4 四半期：弊社推測） 弊社が推測するところによれば、売上高 3,893 百万円の 80％近くが、不動産投資事業（売上高 3,450 百万円、 売上高構成比 88.6％）における土地の売却プロジェクト 2 件によって占められている。また、その内容は、大手 商社系の不動産運用ファンドに対する静岡県に所在する工場の底地の売却及び大阪府に所在する土地の事業会 社への転売であるとされている。一方、前年同期においては、売上高 11,927 百万円、営業利益 5,769 百万円で あるが、これは例外的に規模が大きいと同時に売上総利益率が顕著に高くなった土地の売却プロジェクト（「渋 谷区神宮前 5 丁目プロジェクト」）の売上高が計上されたことによるものである。 例えば、過去 3 年間における同社の売上高及び損益のほとんどは、不動産投資事業における土地の売却プロジェ クトによって説明されてきたのだが、その件数が年間ベースで 5 件∼6 件と、絶対数が限定的であったことに加 えて、各プロジェクトにおける売上高の規模及び売上総利益率の水準が大きく異なっていた。このため、四半期 ベースでの業績動向は相当にいびつにならざるを得なかった。 また、2017 年 3 月期においても同様の推移となる見通しである。ただし、販売用不動産が順調な拡大を続けて いることに鑑みれば、中期的な観点にたった場合、売上高が右肩上がりで推移する方向性にあることは明らかで ある。一方、同社が示唆するところに鑑みれば、2017 年 3 月期においては、特に、第 4 四半期に売上高の計上 が集中する模様である。また、ここでの売却先として想定されているのは、当該期間に実際の運用を開始するこ とが計画されていると同時に優先交渉権（第 1 位）を与えるとされている前出の地主アセットマネジメント株式 会社である。 即ち、当該連結子会社は、2017 年 3 月期の期末に向けて、20,000 百万円に近い規模で運用を開始することが想 定されていることになる一方、同社は、2019 年 3 月期に対してこの規模を 60,000 百万円に引き上げていくこと に引き続いて、2021 年 3 月期に対して 100,000 百万円以上の達成を目指すとしている。 2 2017 年 3 月期会社予想 2017 年 3 月期に対する当初の会社予想は据え置かれている。売上高 25,900 百万円（前年比 49.0％増）、営業利 益 3,690 百万円（38.0%減）、経常利益 2,400 百万円（57.3％減）、純利益 4,400 百万円（22.0％増）の見通しで ある。また、年間配当金予定 50.0 円（配当性向 19.9％）も据え置かれている。 ＩＲ窓口：取締役 総務・人事本部長 西岡卓志（06 4706 7501 [email protected]） 2.0 会社概要 「土地を買う。土地を貸す。貸した土地を売る。」 商号 日本商業開発株式会社 Web サイト ＩＲ情報 株価情報 設立年月日 2000 年 4 月 7 日 上場年月日 2014 年 12 月 26 日：東京証券取引所 1 部、名古屋証券取引所 1 部（証券コード：3252） 2013 年 4 月 30 日：名古屋証券取引所 2 部 2007 年 11 月 8 日：名古屋証券取引所セントレックス 資本金 2,619 百万円（2016 年 6 月末） 発行済株式数 17,475,800 株、自己株式内数 141 株（2016 年 6 月末） 特色 「JINUSHI ビジネス」 （ 「土地を買う。土地を貸す。貸した土地を売る。」）を展開 海外展開の布石として、ニューリアルプロパティ株式会社に出資、連結子会社化 中長期的な成長に向けて、新卒採用及び中途採用を強化中 事業内容 Ⅰ. 不動産投資事業 Ⅱ. サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 Ⅲ. 企画・仲介事業 代表者 代表取締役社長 松岡哲也 主要株主 松岡哲也 36.7％、永岡幸徳 2.3％、西羅弘文 2.3％、（2016 年 3 月末） 本社 大阪府大阪市中央区 従業員数 連結 32 名、単体 30 名（2016 年 6 月末） 出所：会社データ 3 3.0 財務諸表 損益計算書（四半期累計、四半期） 損益計算書 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 1Q 2 Q累計 3 Q累計 4 Q累計 1Q 2 Q累計 3 Q累計 4 Q累計 0 3 / 20 1 6 03/2016 0 3 /2 0 1 6 03/2016 03 / 2 0 1 7 0 3 / 2 01 7 03/2017 0 3 / 20 1 7 純増減 11,927 12,104 14,228 17,378 3,893 - - - (8,034) 売上原価 5,762 5,828 7,707 9,951 3,089 - - - (2,673) 売上総利益 6,164 6,276 6,520 7,427 803 - - - (5,361) （ 百万円） 売上高 販売費及び一般管理費 営業利益 営業外損益 経常利益 特別損益 連結実績 前年比 395 713 1,012 1,471 627 - - - +232 5,769 5,563 5,507 5,955 175 - - - (5,593) (108) (189) (220) (329) 111 - - - +219 5,661 5,374 5,287 5,626 287 - - - (5,373) 0 (14) (24) (34) 2,790 - - - +2,790 税金等調整前純利益 5,661 5,359 5,262 5,591 3,077 - - - (2,583) 法人税等合計 1,880 1,797 1,738 1,988 (6) - - - (1,886) 0 (1) (2) (3) 117 - - - +118 3,781 3,564 3,526 3,605 2,966 - - - (814) 非支配株主に帰属する純利益 純利益 売上高伸び率 - +31.3% +52.7% +6.9% (67.4%) - - - - 営業利益伸び率 - +252.0% +296.7% +67.9% (97.0%) - - - - 経常利益伸び率 - +324.6% +473.0% +88.3% (94.9%) - - - - 純利益伸び率 - +366.4% +554.4% +93.5% (21.5%) - - - - 売上総利益率 51.7% 51.9% 45.8% 42.7% 20.6% - - - (31.0%) 販管費売上高比率 3.3% 5.9% 7.1% 8.5% 16.1% - - - +12.8% 営業利益率 48.4% 46.0% 38.7% 34.3% 4.5% - - - (43.9%) 経常利益率 47.5% 44.4% 37.2% 32.4% 7.4% - - - (40.1%) 純利益率 31.7% 29.4% 24.8% 20.7% 76.2% - - - +44.5% 法人税等合計 / 税金等調整前純利益 33.2% 33.5% 33.0% 35.6% - - - - - 損益計算書 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q （ 百万円） 0 3 / 20 1 6 03/2016 0 3 /2 0 1 6 03/2016 03 / 2 0 1 7 0 3 / 2 01 7 03/2017 0 3 / 20 1 7 純増減 11,927 177 2,123 3,149 3,893 - - - (8,034) 売上原価 5,762 65 1,879 2,243 3,089 - - - (2,673) 売上総利益 6,164 112 243 906 803 - - - (5,361) 395 318 299 458 627 - - - +232 5,769 (206) (55) 447 175 - - - (5,593) 売上高 販売費及び一般管理費 営業利益 営業外損益 経常利益 特別損益 前年比 (108) (80) (31) (108) 111 - - - +219 5,661 (287) (86) 338 287 - - - (5,373) 0 (14) (10) (10) 2,790 - - - +2,790 税金等調整前純利益 5,661 (301) (97) 328 3,077 - - - (2,583) 法人税等合計 1,880 (83) (58) 250 (6) - - - (1,886) 0 0 0 0 117 - - - +118 3,781 (216) (38) 79 2,966 - - - (814) 売上高伸び率 - (98.0%) - (54.6%) (67.4%) - - - - 営業利益伸び率 - - - (79.3%) (97.0%) - - - - 経常利益伸び率 - - - (83.6%) (94.9%) - - - - 純利益伸び率 - - - (94.0%) (21.5%) - - - - 売上総利益率 51.7% 63.2% 11.5% 28.8% 20.6% - - - (31.0%) 非支配株主に帰属する純利益 純利益 販管費売上高比率 3.3% 179.5% 14.1% 14.6% 16.1% - - - +12.8% 営業利益率 48.4% (116.3%) (2.6%) 14.2% 4.5% - - - (43.9%) 経常利益率 47.5% (161.7%) (4.1%) 10.8% 7.4% - - - (40.1%) 純利益率 31.7% (122.2%) (1.8%) 2.5% 76.2% - - - +44.5% 法人税等合計 / 税金等調整前純利益 33.2% - - 76.0% - - - - - 出所：会社データ、弊社計算 4 報告セグメント（四半期累計、四半期） 報告セグメント （ 百万円） 不動産投資事業 サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 1Q 2 Q累計 3 Q累計 4 Q累計 1Q 2 Q累計 3 Q累計 連結実績 4 Q累計 0 3 / 20 1 6 03/2016 0 3 /2 0 1 6 03/2016 03 / 2 0 1 7 0 3 / 2 01 7 03/2017 0 3 / 20 1 7 純増減 11,852 11,951 13,999 17,071 3,450 - - - (8,402) +4 前年比 74 149 225 302 78 - - - 企画・仲介事業 0 3 3 3 0 - - - 0 その他事業 - - - - 363 - - - +363 (8,034) 売上高 不動産投資事業 サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 企画・仲介事業 11,927 12,104 14,228 17,378 3,893 - - - - +32.4% +54.8% +8.7% (70.9%) - - - - +4.5% +3.6% +3.4% +3.5% +5.5% - - - - (97.9%) (93.7%) (93.4%) (98.6%) +0.0% - - - - その他事業 - - - - - - - - - 売上高（ 前年比） - +31.3% +52.7% +6.9% (67.4%) - - - - 6,047 6,138 6,359 7,245 449 - - - (5,598) +3 不動産投資事業 サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 17 34 52 71 20 - - - 企画・仲介事業 0 3 3 3 0 - - - 0 その他事業 - - - - 336 - - - +336 セグメント利益 (5,258) 6,064 6,176 6,415 7,320 806 - - - 調整額 (295) (613) (907) (1,364) (630) - - - (335) 営業利益 5,769 5,563 5,507 5,955 175 - - - (5,593) 不動産投資事業 - +214.6% +223.0% +67.8% (92.6%) - - - - サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 +72.2% +64.2% +64.0% +46.1% +18.4% - - - - 企画・仲介事業 (97.4%) (93.2%) (93.0%) (98.6%) +0.0% - - - - - - - - - - - - - - +205.7% +213.0% +58.6% (86.7%) - - - - 不動産投資事業 51.0% 51.4% 45.4% 42.4% 13.0% - - - (38.0%) サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 23.2% 23.3% 23.5% 23.5% 26.0% - - - +2.8% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% - - - +0.0% その他事業 セグメント利益（ 前年比） 企画・仲介事業 その他事業 調整額 営業利益率 報告セグメント （ 百万円） 不動産投資事業 サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 - - - - 92.5% - - - - (2.5%) (5.1%) (6.4%) (7.9%) (16.2%) - - - (13.7%) (43.9%) 48.4% 46.0% 38.7% 34.3% 4.5% - - - 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 0 3 / 20 1 6 03/2016 0 3 /2 0 1 6 03/2016 03 / 2 0 1 7 0 3 / 2 01 7 03/2017 0 3 / 20 1 7 純増減 11,852 99 2,047 3,072 3,450 - - - (8,402) +4 前年比 74 74 76 77 78 - - - 企画・仲介事業 0 3 0 0 0 - - - 0 その他事業 - - - - 363 - - - +363 11,927 177 2,123 3,149 3,893 - - - (8,034) - (98.9%) - (53.9%) (70.9%) - - - - +4.5% +2.7% +3.1% +3.8% +5.5% - - - - 売上高 不動産投資事業 サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 企画・仲介事業 (97.9%) (93.1%) (0.0%) (99.9%) +0.0% - - - - その他事業 - - - - - - - - - 売上高（ 前年比） - (98.0%) - (54.6%) (67.4%) - - - - 6,047 91 220 886 449 - - - (5,598) +3 不動産投資事業 サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 17 17 18 18 20 - - - 企画・仲介事業 0 3 0 0 0 - - - 0 その他事業 - - - - 336 - - - +336 セグメント利益 (5,258) 6,064 112 238 904 806 - - - 調整額 (295) (318) (293) (456) (630) - - - (335) 営業利益 5,769 (206) (55) 447 175 - - - (5,593) 不動産投資事業 - (95.3%) - (62.3%) (92.6%) - - - - サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 +72.2% +57.1% +63.4% +10.8% +18.4% - - - - 企画・仲介事業 (97.4%) (92.7%) (0.0%) (99.9%) +0.0% - - - - - - - - - - - - - - (94.3%) +730.9% (64.8%) (86.7%) - - - - 不動産投資事業 51.0% 92.0% 10.8% 28.8% 13.0% - - - (38.0%) サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 23.2% 23.5% 23.7% 23.5% 26.0% - - - +2.8% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% - - - +0.0% その他事業 セグメント利益（ 前年比） 企画・仲介事業 その他事業 - - - - 92.5% - - - - 調整額 (2.5%) (179.5%) (13.8%) (14.5%) (16.2%) - - - (13.7%) 営業利益率 48.4% (116.3%) (2.6%) 14.2% 4.5% - - - (43.9%) 出所：会社データ、弊社計算 5 貸借対照表（四半期） 貸借対照表 (百万円） 現金及び預金 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 連結実績 4Q 0 3 / 20 1 6 03/2016 0 3 /2 0 1 6 03/2016 03 / 2 0 1 7 0 3 / 2 01 7 03/2017 0 3 / 20 1 7 純増減 14,233 14,026 11,662 12,062 11,095 - - - (3,137) 前年比 営業未収入金 44 44 28 4 50 - - - +5 販売用不動産 8,827 13,453 16,274 22,610 30,570 - - - +21,743 その他 535 685 1,032 761 686 - - - +150 流動資産 23,640 28,210 28,998 35,439 42,402 - - - +18,761 有形固定資産 56 51 49 135 188 - - - +132 無形固定資産 1 1 4 7 9 - - - +8 708 731 2,993 3,108 9,814 - - - +9,105 投資その他の資産合計 固定資産 765 783 3,047 3,251 10,012 - - - +9,246 資産合計 24,406 28,993 32,045 38,690 52,414 - - - +28,008 営業未払金 26 26 18 49 85 - - - +58 短期借入金 1,568 1,542 677 2,965 2,278 - - - +709 その他 2,692 2,809 2,816 3,154 1,777 - - - (915) 流動負債 4,287 4,378 3,513 6,169 4,141 - - - (146) 8,175 12,702 16,593 20,470 31,778 - - - +23,602 長期借入金 その他 187 191 360 349 755 - - - +568 固定負債 8,362 12,893 16,954 20,820 32,533 - - - +24,170 負債合計 12,650 17,272 20,467 26,989 36,674 - - - +24,024 株主資本 11,683 11,652 11,617 11,697 13,878 - - - +2,194 72 68 (38) 2 1,861 - - - +1,789 純資産 11,756 11,721 11,578 11,700 15,739 - - - +3,983 負債純資産合計 24,406 28,993 32,045 38,690 52,414 - - - +28,008 自己資本 11,679 11,645 11,503 11,626 13,625 - - - +1,946 9,776 14,278 17,302 23,464 34,103 - - - +24,327 +27,465 その他調整項目 有利子負債 ネットデット (4,457) 252 5,639 11,402 23,008 - - - 自己資本比率 47.9% 40.2% 35.9% 30.1% 26.0% - - - - (38.2%) 2.2% 49.0% 98.1% 168.9% - - - - ＲＯＥ （12ヶ月） 86.2% 64.7% 52.5% 36.0% 22.1% - - - - ＲＯＡ （12ヶ月） 39.7% 30.8% 27.6% 17.9% 0.7% - - - - 当座比率 333% 321% 333% 196% 269% - - - - 流動比率 551% 644% 825% 574% 1024% - - - - 連結実績 ネットデットエクイティ比率 出所：会社データ、弊社計算 キャッシュフロー計算書（四半期累計） キャッ シ ュ フロー計算書 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 連結実績 1Q 2 Q累計 3 Q累計 4 Q累計 1Q 2 Q累計 3 Q累計 4 Q累計 前年比 0 3 / 20 1 6 03/2016 0 3 /2 0 1 6 03/2016 03 / 2 0 1 7 0 3 / 2 01 7 03/2017 0 3 / 20 1 7 純増減 営業活動によるキャッシュフロー - 3,321 - (5,615) - - - - - 投資活動によるキャッシュフロー - (96) - (2,316) - - - - - - 3,224 - (7,932) - - - - - - 394 - 9,584 - - - - - (百万円） 営業活動C F＋投資活動C F 財務活動によるキャッシュフロー 出所：会社データ、弊社計算 6 7 Disclaimer ここでの情報は、ウォールデンリサーチジャパンが当該事業会社の発信する「ＩＲ情報」を中立的かつ専門的な 立場から要約して、レポート形式にまとめたものである。「ＩＲ情報」とは、すなわち当該事業会社に係る①弊 社との個別取材の内容、②機関投資家向け説明会の内容、③適時開示情報、④ホームページの内容等である。 商号： 株式会社ウォールデンリサーチジャパン 本店所在地： 〒104-0032 東京都中央区八丁堀 4-12-4-1110 クイーンズパレス東京中央 URL: www.walden.co.jp E-mail: [email protected] 電話番号：03 (3553) 3769 Copyright 2016 Walden Research Japan Incorporated
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