Jahresbericht zum 31.12.2015

Jahresbericht zum 31.12.2015 der
HL »Die Direktion« Münster GmbH & Co.
geschlossene Investment-KG
Pullach
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Jahresbericht der HL »Die Direktion« Münster GmbH & Co. geschlossene Investment-KG
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ANHANG
für das Geschäftsjahr 2015
der
HL "Die Direktion" Münster GmbH & Co. geschlossene Investment-KG
Pullach
I.
Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss
Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine geschlossene Publikums-Investmentkommanditgesellschaft, die den Vorschriften der §§ 149 ff. KAGB unterliegt. Die Gesellschaft hat daher für
Rechnungslegung, Prüfung und Offenlegung die besonderen Vorschriften nach §§ 158 – 160 KAGB
sowie die Verordnung über Inhalt, Umfang und Darstellung der Rechnungslegung von
Sondervermögen, Investmentaktiengesellschaften und Investmentkommanditgesellschaften sowie
über die Bewertung der zu dem Investmentvermögen gehörenden Vermögensgegenstände
(KARBV) zu beachten.
Die Gesellschaft ist aufgrund ihrer Rechtsform und der an ihr beteiligten nicht natürlichen Personen
als persönlich haftende Gesellschafter gemäß § 264a Abs. 1 HGB verpflichtet, die Vorschriften für
Kapitalgesellschaften & Co. anzuwenden.
Hinsichtlich Ihrer Größenmerkmale ist die Gesellschaft eine kleine Kapitalgesellschaft und Co.
gemäß § 267 Abs. 1 i.V.m. § 264a HGB.
Die Bilanz wurde nach Verwendung des Jahresergebnisses aufgestellt.
Die Gesellschaft wendet für die Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung die
Gliederungsvorschriften der §§ 21 und 22 KARBV an.
Für die Aufstellung des Anhangs wird § 25 KARBV beachtet.
Aufgrund der Vorschriften des KAGB erstellt die Gesellschaft einen Lagebericht nach § 289 HGB mit
den besonderen Angaben nach § 23 Abs. 3 und 4 KARBV. Der Bericht über die Risiken und
Chancen der künftigen Entwicklung gemäß § 289 Abs. 1 S. 4 HGB entfällt, da die Gesellschaft
aufgrund der Verwaltung durch eine externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) nicht über
Investmentbetriebsvermögen verfügt. Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft geben aufgrund
der Bestimmung des §158 i.V.m. § 135 Abs. 1 Nr. 3 KAGB einen sog. Bilanzeid nach § 264 Abs. 2
S. 3 bzw. § 289 Abs. 1 S. 5 HGB ab.
II.
Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden (vgl. auch §§ 26 ff. KARBV)
Die Vermögensgegenstände werden nach § 28 Abs. 1 KARBV zum Verkehrswert angesetzt. Der
Verkehrswert der Immobilie wird durch die KVG gemäß den Regelungen des § 30 Abs. 1 KARBV
durch ein Ertragswertverfahren ermittelt, das die individuellen technischen Merkmale und weitere
Paramater wie z.B. den Restwert des Objekts und den entsprechend adäquaten Diskontierungssatz
berücksichtigt. Mit der Ermittlung des Verkehrswertes zum Bilanzstichtag wurde ein den Vorschriften
des § 216 Abs. 2 KAGB entsprechender externer Bewerter beauftragt. Der von dem externen
Bewerter ermittelte Verkehrswert wurde von der Kapitalverwaltungsgesellschaft überprüft.
Die Anschaffungsnebenkosten werden gem. § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB linear über zehn Jahre
abgeschrieben.
Das Bankguthaben wird nach § 29 Abs. 2 KARBV zum Nennbetrag bilanziert.
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Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert angesetzt.
Die Rückstellungen werden mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen
Erfüllungsbetrag angesetzt
Die Verbindlichkeiten werden gemäß § 29 Abs. 3 KARBV mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.
III.
Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz
Beim Sachanlagevermögen wurden Zuschreibungen in TEuro 5.025,1 vorgenommen.
Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen Umsatzsteuererstattungsansprüche.
Die
Rückstellungen
betreffen
im
Wesentlichen
Jahresabschlussprüfungsund
Steuerberatungskosten für 2015 (TEuro 19,6), Rechts- und Beratungskosten (TEuro 3,3) und
Rückstellungen für Betriebskosten (TEuro 7,7).
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen
Sicherheitseinbehalte auf den Kaufpreis.
und
Leistungen
enthalten
im
Wesentlichen
Unter den Nicht realisierten Gewinnen/Verlusten aus der Neubewertung werden die Wertanpassung
der Immobilie an den Verkehrswert zum Bilanzstichtag und die Abschreibung der
Anschaffungsnebenkosten ausgewiesen.
Sämtliche Forderungen haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.
Zur Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit werden die Angaben im Zusammenhang mit
den Verbindlichkeiten (Restlaufzeiten) in dem nachstehend dargestellten Verbindlichkeitenspiegel
zusammengefasst:
Stand
Restlaufzeit
31.12.2015
bis 1 Jahr
Restlaufzeit
Restlaufzeit
zwischen
1 und 5
Jahren
mehr als
EUR
EUR
5 Jahre
(Vorjahr)
EUR
EUR
Kredite
von Kreditinstituten
20.921.629,44
354.258,92
1.127.157,61
19.440.212,91
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1.127.157,61
19.440.212,91
(23.856.880,49)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen
a) Aus dem Erwerb von Investitionsgütern
b) Aus anderen Lieferungen und
Leistungen
0,00
0,00
(119.983,40)
217.280,34
217.280,34
(2.400.746,87)
sonstige Verbindlichkeiten
andere
29.923,42
29.923,42
(5.000,00)
21.168.833,20
601.462,68
(26.382.610,76)
Die Kredite von Kreditinstituten sind im Wesentlichen durch die Eintragung einer erstrangigen
Buchgrundschuld zu Gunsten der finanzierenden Bank in Höhe von EUR 21.500.000 zuzüglich 15 %
Jahreszinsen gesichert. Die Grundschuld ist hinsichtlich eines zuletzt zu zahlenden Teilbetrages in
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Höhe von EUR 2.150.000 vollstreckbar nach § 800 ZPO. Außerdem sind die Rechte und Ansprüche
aus den Mietverträgen und der Mietgarantie abgetreten.
Darstellung der Kapitalkonten gemäß Regelung im Gesellschaftsvertrag nach § 25 Abs. 4 KARBV
31.12.2015
EUR
1. Pflichteinlagekapitalkonto I
29.670.700,00
2. Verrechnungskonto III (Entnahmen)
-721.793,15
3. Ergebnisvortragskonto V
-392.828,31
4.
Nicht realisiertes Ergebnis aus der Neubewertung
4.586.972,91
33.143.051,45
Die im Handelsregister
Bilanzstichtag TEuro 15,4.
IV.
eingetragenen
Hafteinlagen
der
Kommanditisten
betragen
zum
Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung
Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen die Auflösung von Rückstellungen für
Bewirtschaftungskosten
(TEuro
32,6)
sowie
die
Auflösung
des
Passiven
Rechnungsabgrenzungsposten (TEuro 14,3).
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Initialkosten (TEuro 1.788,3),
Grundsteuer (TEuro 82,8), sowie die Verwahrstellenvergütung (TEuro 29,2).
V.
Angaben gemäß § 101 Abs. 2 KAGB:
1. Gesamtkostenquote sowie erfolgsabhängige Verwaltungsvergütung
Die Gesamtkostenquote für das Geschäftsjahr 2015 beträgt 0,62 Prozent des Nettoinventarwerts
zum 31.12.2015.
Die Definition der Gesamtkostenquote ergibt sich aus den „Wesentlichen Anlegerinformationen“.
Eine erfolgsabhängige Verwaltungsvergütung oder zusätzliche Verwaltungsvergütung für den
Erwerb, die Veräußerung oder die Verwaltung von Vermögensgegenständen wurden im
Geschäftsjahr nicht bezahlt.
2. Pauschalvergütungen
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden als variablen Vergütungen durch die Gesellschaft
Eigenkapitalvermittlungsgebühren (Ausgabeaufschlag) in Höhe von 944.305 Euro gebucht.
Folgende im Rahmen von Projektverträgen vereinbarten pauschalen Vergütungen i.S.v. § 101 Abs.
2 Nr. 2 KAGB wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr durch die Gesellschaft an die KVG geleistet:
Vergütung
Empfänger
EUR (netto)
KVG-Vergütung
HANNOVER LEASING Investment GmbH
160.000,00
Vergütung Eigenkapitalvermittlung
(3% des Emissionskapitals)
HANNOVER LEASING Investment GmbH
844.020,00
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3. Rückvergütungen
Rückvergütungen im Sinne von § 101 Abs. 2 Nr. 3 KAGB sind der Kapitalverwaltungsgesellschaft
nicht zugeflossen.
4. Transaktionskosten
Im Berichtsjahr fielen keine Transaktionskosten an.
VI.
Sonstige Pflichtangaben
Angaben zur Anzahl der umlaufenden Anteile (§ 23 Abs. 3 iVm § 23 Abs. 2 Nr. 4 KARBV)
Die Anzahl der umlaufenden Kommanditanteile beträgt unter Berücksichtigung
Kommanditkapitals und der Mindestbeteiligung von 10.000 Euro 2.967,07 Anteile.
des
Vergleichende Übersicht über die Wertentwicklung des Investmentanlagevermögens
31.12.2015
31.12.2014
EUR
EUR
Vermögen
54.532.003,00
46.955.082,95
Schulden
21.388.951,55
47.647.810,47
Nettoinvestmentvermögen
33.143.051,45
-692.727,52
11.170,56
-4.507,89
Wert je Anteil
Die Gesellschaft wurde im Jahr 2014 auf das KAGB umgestellt. Deshalb erfolgt ausschließlich eine
Darstellung der Jahre 2014 und 2015.
Verwendungsrechnung
2015
EUR
1. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres
2. Gutschrift/Belastung auf Kapitalkonten
3. Bilanzgewinn/Bilanzverlust
-28.841,06
28.841,06
0,00
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Entwicklungsrechnung für das Vermögen der Kommanditisten
2015
EUR
I.
Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres
1.
Entnahmen für das Vorjahr
0,00
2.
Zwischenentnahmen
0,00
3.
Mittelzufluss (netto)
a. Mittelzufluss aus Gesellschaftereintritten
-692.727,52
29.078.305,00
b. Mittelabflüsse wegen Gesellschafteraustritten
0,00
28.385.577,48
4.
Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres nach Verwendungsrechnung
5.
Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres
II.
Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres
-28.841,06
4.786.315,03
4.757.473,97
33.143.051,45
Gesamtsumme von Vergütungen und Änderungen im Verkaufsprospekt (§ 101 Abs. 3 KAGB)
Bezüglich der Angaben gemäß § 101 Abs. 3 KAGB wird auf den Lagebericht verwiesen.
Angaben gemäß § 300 KAGB:
1. Schwer liquidierbare Vermögensgegenstände
Prozentsatz der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände, für die besondere Regeln gelten:
0 Prozent
2. Neue Regelungen zum Liquiditätsmanagement
Zum 01.12.2015 wurde das aktuelle Handbuch zum Liquiditätsmanagement überarbeitet und in Kraft
gesetzt. Darin sind Grundsätze, Mittel und Verfahren festgelegt, die die Bestimmung und Einhaltung
der festgelegten Limits sowie die Koordination des kurz- und mittelfristigen Liquiditätsbedarfes zur
Schaffung der Transparenz der Liquiditätsströme der Gesellschaft gewährleisten.
Das Liquiditätsrisiko wird durch eine Liquiditätsplanung, welche monatlich aktualisiert wird,
überwacht. Notwendige Maßnahmen zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen werden so frühzeitig
eingeleitet.
3. Risikoprofil des AIF
Mit der Investition in den AIF sind neben der Chance auf Auszahlungen auch Risiken verbunden. Bei
dem AIF handelt es sich um eine langfristige unternehmerische Beteiligung an einer geschlossenen
Investmentkommanditgesellschaft nach deutschem Recht. Aufgrund der Langfristigkeit der zu
tätigenden Investition steht die wirtschaftliche Entwicklung des AIF nicht fest und kann nicht mit
Sicherheit vorhergesagt werden. Es kann nicht garantiert werden, dass der Anleger seinen
gewünschten Anlageerfolg erreicht. Es besteht kein Anspruch auf Rückzahlung der Kapitaleinlage
nebst Ausgabeaufschlag.
Individuelle Risiken aus der persönlichen Situation eines Anlegers können nicht dargestellt werden.
Neben den im Verkaufsprospekt beschriebenen Risiken können heute nicht vorhersehbare
Ereignisse oder Entwicklungen den AIF bzw. die im AIF gehaltenen Vermögensgegenstände
nachteilig beeinträchtigen. Alle einzeln dargestellten Risiken können auch kumuliert oder aber auch
in einer besonders starken Ausprägung eintreten und dadurch die negativen Auswirkungen auf den
AIF und somit auch auf den Anleger verstärken.
Das Risikoprofil des AIF wird im Wesentlichen bestimmt durch Markt-, Kredit-, Liquiditäts-,
Gegenparteirisiken, operationelle und steuerliche Risiken. Die Investmentgesellschaft investiert
aufgrund der Mieterstruktur der Immobilie nach dem Grundsatz der Risikomischung gemäß
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§ 262 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 KAGB. Neben der Immobilie gibt es jedoch keine weiteren wesentlichen
Vermögensgegenstände, welche mögliche Risiken im Zusammenhang mit dem Anlageobjekt
gegebenenfalls ausgleichen oder deren Intensität mindern könnten. Darüber hinaus bestehen
Gesellschafterrisiken, die nicht im Rahmen eines Risikomanagementsystems abgebildet werden
können.
Die relevanten gesetzlichen Limits wurden nicht überschritten.
4. Eingesetzte Risikomanagementsysteme
Das Risikocontrolling erfolgt durch von den operativen Bereichen hierarchisch und funktionell
unabhängige Abteilungen auf Basis interner Risikomanagementrichtlinien. Das Risikocontrolling
umfasst insbesondere den fortlaufenden Risikomanagementprozess für die Erkennung, Bewertung
und Überwachung von Markt-, Kredit-, Liquiditäts-, Gegenpartei-/Kontrahenten- und operationellen
Risiken als auch die Überwachung des Leverage. Es werden angemessene regelmäßige Stresstests
durchgeführt, um mögliche Wertverluste zu ermitteln, die aufgrund ungewöhnlicher Änderungen der
wertbestimmenden Parameter und bei außergewöhnlichen Ereignissen auftreten können. Zur
Überwachung und Steuerung der Risiken setzt die Gesellschaft für alle wesentlichen Risiken ein
angemessenes Limitsystem ein.
Zum 15.12.2015 erfolgte die jährliche Aktualisierung des Risikomanagementhandbuches.
5. Änderungen des maximalen Umfangs von Leverage
Im Berichtszeitraum hat es keine Änderungen des maximalen Umfangs des Leverage gegeben.
6. Gesamthöhe des Leverage
Leverage-Umfang nach der Bruttomethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß: 3,00
Tatsächlicher Leverage-Umfang nach der Bruttomethode: 1,49
Leverage-Umfang nach der Commitmentmethode bezüglich
Höchstmaß: 3,00
Tatsächlicher Leverage-Umfang nach der Commitmentmethode: 1,63
ursprünglich
festgelegtem
7. Änderungen in Bezug auf die Haftung der Verwahrstelle
Im Berichtszeitraum hat es keine Änderungen in Bezug auf die Haftung der Verwahrstelle gegeben.
Angaben zu den Vermögensgegenständen (§ 25 Abs. 5 Nr. 1 KARBV)
Grundstücksgröße: 9.462 Quadratmeter
Art und Lage: Büro- und Geschäftshaus in 48143 Münster, Bahnhofstraße 1-11/
Wolbecker Straße 2
Baujahr: 1956/57 - Modernisierung 2011 bis 2013
Erwerb: 06. März 2014
Gebäudenutzfläche (Mietfläche): 24.244 Quadratmeter
Kaufpreis gem. § 271 Abs.1 Nr. 1 KAGB: EUR 43.086.546,00
Verkehrswert zum 31.12.2015: EUR 48.000.000,00
Anschaffungsnebenkosten: EUR 2.392.135,38
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Die nachfolgenden Werte beziehen sich auf den Stichtag 31.12.2015:
Leerstandsquote Büro-/Ladenfläche: 1,8 Prozent (jedoch weitgehend Mietgarantie des Verkäufers
für diese Fläche)
Leerstandsquote Archiv-/Lagerfläche: 28,1 Prozent (jedoch weitgehend Mietgarantie des Verkäufers
für diese Fläche)
Leerstandsquote Parkplatz: 10,0 Prozent (jedoch weitgehend Mietgarantie des Verkäufers für diese
Fläche)
Nutzungsentgeltausfallquote: Unter Berücksichtigung der Verkäufer-Mietgarantie: Null
Fremdfinanzierungsquote: bezogen auf die Langfristfinanzierung: 43,59 Prozent
Restlaufzeiten der Mietverträge: 5,9 Jahre (8 Jahre unter Einbeziehung der Verkäufer-Mietgarantie)
Wesentliche Ergebnisse des Wertgutachtens: Das Gutachten zum 31.12.2015 weist einen
Verkehrswert in Höhe von 48,0 Mio. Euro aus und ist damit um 0,9 Mio. Euro höher als der gem.
Gutachten festgestellte Verkehrswert zum 31.12.2014. Im Wesentlichen resultiert dies aus der
Erhöhung des Bodenrichtwertes.
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen: keine
Weitere Angaben:
Die Gesellschaft beschäftigt keine eigenen Mitarbeiter.
Mit
Beitrittsvereinbarung
vom
31.03.2015
ist
der
Platzierungsgarant,
die
Delta
Vermietungsgesellschaft mbH, der Gesellschaft mit Wirkung zum 01.04.2015 mit einem Kapitalanteil
in Höhe von 28.134.000,00 Euro beigetreten.
Mit dem 1. Nachtrag vom 27.05.2015 zum Darlehensvertrag mit der Landesbank Hessen-Thüringen
ist die HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG rückwirkend zum 31.03.2015 im Rahmen eines
Schuldnerwechsels in den Darlehensvertrag eingetreten. Mit gleicher Valuta hat die Gesellschaft das
Darlehen zurückgeführt.
Im Rahmen der weiteren Platzierung der Anteile hat die Delta Vermietungsgesellschaft mbH
gemäß§ 5 Abs. 10 des Gesellschaftsvertrages mit jedem weiteren Beitritt eines Treugebers ihre
Beteiligung im entsprechenden Umfang reduziert. Die Gesellschaft war am 1.11.2015 voll platziert.
Die Delta Vermietungsgesellschaft mbH schied zu diesem Zeitpunkt vollständig aus der Gesellschaft
aus.
Persönlich haftende Gesellschafter der Gesellschaft zum Bilanzstichtag sind die LIVIA
Verwaltungsgesellschaft mbH, Pullach, deren gezeichnetes Kapital 25.000 Euro beträgt sowie die
YASMINA Verwaltungsgesellschaft mbH, Pullach, deren gezeichnetes Kapital 25.000 Euro beträgt.
Beide Komplementäre leisten keine Kapitaleinlage und sind am Vermögen der Gesellschaft nicht
beteiligt.
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Im Geschäftsjahr 2015 erfolgte die Geschäftsführung der Gesellschaft durch die Geschäftsführer der
persönlich haftenden Gesellschafter bzw. geschäftsführenden Kommanditisten:

LIVIA Verwaltungsgesellschaft mbH, vertreten durch
- Klaus Steixner, Rottach-Egern, Bereichsleiter Fondsmanagement HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG
- Norbert Fath, Puchheim, Bereichsleiter Konzeption/Strukturierung HANNOVER LEASING
Investment GmbH

YASMINA Verwaltungsgesellschaft mbH, vertreten durch
- Klaus Steixner, Rottach-Egern, Bereichsleiter Fondsmanagement HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG
- Norbert Fath, Puchheim, Bereichsleiter Konzeption/Strukturierung HANNOVER LEASING
Investment GmbH

BERYTOS Verwaltungsgesellschaft mbH (geschäftsführende Kommanditistin), vertreten durch
- Marcus Menne, Dachau, Geschäftsführer HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
- Michael Ruhl, München, Geschäftsführer HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG

MODESTUS Verwaltungsgesellschaft mbH (geschäftsführende Kommanditistin) (ab
26.02.2016), vertreten durch
- Klaus Steixner, Rottach-Egern, Bereichsleiter Fondsmanagement HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG
- Marcus Menne, Dachau, Geschäftsführer HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG

Andreas Ahlmann,
26.02.2016)
München
Dipl.-Kaufmann
(geschäftsführender
Kommanditist)
(bis
Pullach, 29. April 2016
HL "Die Direktion" Münster GmbH & Co. geschlossene Investment-KG
BERYTOS Verwaltungsgesellschaft mbH
LIVIA Verwaltungsgesellschaft mbH
MODESTUS Verwaltungsgesellschaft mbH
YASMINA Verwaltungsgesellschaft mbH
Fath
Menne
Ruhl
Steixner
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
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