July. 2016 良い住宅ローン商品はない 住宅ローンは使い方次第 マイナス金利導入、消費税増税延期決定の影響をつかみあぐねていたととろに起きた英国のＥ Ｕ離脱（いわゆる“BREXIT”・ブレグジットと読むらしい）という衝撃的な「騒動」によって、 再び襲ってきた円高、株安。そしてますます混迷する世界。英国のＥＵ離脱は世界経済の中での リスクを高めている。 こうした環境下にある金融市場であるが、金融商品の一つである住宅ローンにはこれがベスト というものは存在しない。今回は、住宅ローンの良い例と悪い例から住宅ローンのリスクを解明 する。 ■ アパート家賃並みのローン支払いはやめなさい ■ 長期固定は１％台、短期変動は０％台の「おとぎの国の住宅融資」環境が久しく続く中で、 “ア パート家賃支払い並みで持家が買える”というマジックが成り立ってきた。全ての投資行為はリ スクとリターンが表裏一体関係にある。 ローリスク・ハイリターンのお値打ち投資はあり得ない異常現象である。 アパートの支払い家賃並みで持家が買えるのが本当ならば、年間 40 万戸の貸家市場は全て持 ち家にシフトするはずである。 しかし、そうならないのは“アパートの家賃並み”の部分に詐術が隠されているからである。 例えば 3,000 万円の住宅があったとする。あなたが家主なら募集家賃は最低でも 15 万円／月 を望むであろう。それでも投資回収するには 15 年以上かかる。 同じ住宅をイオン銀行の短期変動金利全額融資で借り入れると、月次ローン返済額は 75,000 円、即ちアパート支払い家賃並みで収まることになる。 合理的な市場経済の中では一物二価はあり得ないはずで、賃貸家賃と住宅ローン返済額 75,000 円の差異は明らかにおかしい。これはローン支払い額を 75,000 円にした帰属家賃の設定が誤っ ているからである。 周辺相場家賃（市場価格）から逸脱したアパート家賃並みの帰属家賃（住宅ローン返済額）に はローン破綻リスクがついて回る。 住宅ローン破綻はローンの残債額と住宅売却額の差異が埋めきれないことで起こる。住宅価値 が経年減価する不動産評価法にその責任を押し付けたところで問題は解決しない。 住宅資産のバランスシートを均等に保つには、周辺家賃相場と等価の帰属家賃（住宅ローン返 済額）支払いを実行することである。“アパートの支払い家賃並み住宅ローン”は住宅ローンの 時間効用を誤った使い方であり、住宅価値の先食いに他ならない。 ■ おひとり様市場のすすめ １つ買えるなら２つ目も可能 ■ “アパートの支払い家賃並みで家が買える”という呪文は金融リテラシーに長じているおひと り様をも取り込む威力を持っている。相対的な住宅ローン減税還付額の大きさもあいまっておひ とり様向けマンション市場を成立させている。とりあえずローン減税効果で始めた住宅投資に益 が少ないことは 10 年間の計算ですぐにわかる。 〔試算例〕 4,000 万円のマンションを頭金 1,000 万円、 ローン金利１％、 期間 20 年で借り入れた場合 ○ 10 年落ちマンション再販価格 （新価の７掛） ： 4,000 万円× 70％＝ 2,800 万円 ○住宅ローン残債務額 ： 3,311 万円 （返済総額 3,000 万円× 1.01％× 20 年） － 1,656 万円 （住宅ローン返済 13.8 万円× 12 ヵ月× 10 年） ＝ 1,655 万円 ○不動産を金融資産に変える場合 ： 売却収支 2,800 万円－ 1,655 万円＝ 1,145 万円 資産としては頭金として投じた 1,000 万円が 145 万円増えている。これでは 13.8 万円の賃貸 に住みながら 1,000 万円をローリスクの金融商品で運用することと資産効率の点においてほとん ど変わらない。10 年目の資産評価では住宅投資でミドルリスクを取ったにも関わらずローリター ンの結果に終わってしまっている。金利が低すぎてレバレッジの効用が働いていないからである。 そこで 10 年間の住宅投資経験を糧として 2,800 万円の保有不動産を担保とする住宅資産投資 が考えられる。2 番抵当となる分、融資額は限定されるにしても、2 つ目の住宅は家賃収入を稼 ぐ資産と化し、新たな借り入れから発生する利息は確定申告で控除の対象となる。税還付効果が 再び回り始める。 現代の日本では暗黙の了解とされた社会人としての規範である結婚、子育て、持ち家の３タイ トルを満たすことは極めて高いハードルとなってしまった。 独身も非婚も子供なしは、いまや決して少数派ではない。おひとり様の住宅需要をどのように リードしていくのかが今後の取り組み課題であり、住宅ローンをどう活用しておひとり様の生活 リスクを低くしていくのか、といったことを工務店はそろそろきちんと知ることだ。 その結果、成熟国日本のライフスタイルにあって独身シングル層の経済力が住宅需要の一大顧 客となり得るだろう。
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