DAS INVESTMENT.COM

DAS INVESTMENT.COM
Brexit-Panik: Droht offenen Immobilienfonds die nächste Krise?
Was sind mögliche Auswirkungen des Brexit Referendums auf die deutschen offenen Immobilienfonds?
Scope Analysis hat nach den aktuellen Fondsschließungen britischer Immobilienfonds in Folge der
derzeitigen Marktunsicherheit alle deutschen offenen Fonds mit Großbritannien-Anteilen auf aktueller
Datenbasis untersucht.
Eine aktuelle Analyse von Scope Analysis aller deutschen offenen Fonds mit Großbritannien-Anteilen
hat folgendes ergeben:
1. Höheres Absorptionsvermögen der Marktunsicherheit in Großbritannien aufgrund der höheren
geografischen Streuung deutscher Fonds.
2. Kurzfristig keine nennenswerten Verluste aus Abschwächung des Britischen Pfunds zu
erwarten, da die Fonds ihre Währungsrisiken fast vollständig absichern.
3. Leichte Marktanpassungen sind aufgrund aktuell vergleichsweise konservativerer
Bewertungsniveaus und langlaufender Mietverträge verkraftbar.
4. Risiko von Fondschließungen deutlich geringer als nach der Finanzkrise, da höhere Robustheit
gegen Mittelrückgaben aufgrund der Regelwerksanpassungen nach der Finanzkrise 2008.
Informationen für Finanzprofis: www.dasinvestment.com
Investmentfonds • Geschlossene Fonds • Versicherungen • Alternative Investments • Zertifikate • Märkte • Grünes Geld •
Berater • Recht & Steuern • Immobilien
© Fonds & Friends Verlagsgesellschaft mbH
DAS INVESTMENT.COM
Sollte es zu deutlichen Korrekturen am britischen Immobilienmarkt kommen, werden sich die offenen
Immobilienfonds diesen jedoch nicht gänzlich entziehen können.
Eine durch den Brexit ausgelöste Eintrübung der wirtschaftlichen Lage würde sich negativ auf die
Mietflächennachfrage insbesondere im Bürobereich auswirken. Davon können sich perspektivisch auch
die Fondsimmobilien bei Neu- oder Nachvermietung nicht abkoppeln. Dieses Risiko wird dadurch
begrenzt, dass der überwiegende Teil des UK-Portfolios der offenen Fonds durch recht lange
Mietvertragsrestlaufzeiten gekennzeichnet ist.
Eine höhere Risikowahrnehmung bei Investoren, ausgelöst durch erwartete negative wirtschaftliche
Auswirkungen, kann zu fallenden Immobilienpreisen führen. Aktuell ist der Transaktionsmarkt in
Großbritannien vorübergehend zum Erliegen gekommen. Die Auswirkungen auf den britischen
Immobilienmarkt schätzt Scope allerdings deutlich geringer ein als bei vorangegangenen Krisen, wie
beispielsweise der Finanzmarktkrise 2008.
Aber auch mögliche positive Optionen werden aktuell bereits von den deutschen Assetmanagern
geprüft. Sofern sich keine dauerhaften und strukturellen Veränderungen der Investmentmärkte ergeben,
wird die Möglichkeit der Ausnutzung von Marktchancen geprüft, um für die Fonds antizyklisch
anzukaufen, beispielsweise aus den Portfolios der nun geschlossenen britischen Fonds.
Schließungen wie bei den Immobilienfonds in Großbritannien erwartet Scope aktuell jedoch nicht.
Anders als bei den britischen Produkten wurden die gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der
Informationen für Finanzprofis: www.dasinvestment.com
Investmentfonds • Geschlossene Fonds • Versicherungen • Alternative Investments • Zertifikate • Märkte • Grünes Geld •
Berater • Recht & Steuern • Immobilien
© Fonds & Friends Verlagsgesellschaft mbH
DAS INVESTMENT.COM
Rückgabemöglichkeiten bei den deutschen offenen Immobilienpublikumsfonds nach der Finanzkrise
2008 geändert. Die tägliche Rückgabemöglichkeit gilt nur noch für Altanleger und dies auch nur
beschränkt auf bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr. Für Neuanleger sind seit Einführung des KAGB im Juli
2013 eine zweijähige Mindesthaltedauer sowie eine einjährige Kündigungsfrist einzuhalten.
Währungsabsicherung minimiert Risiken signifikant
Die offenen Immobilienpublikumsfonds sichern ihre offenen Währungspositionen weitgehend ab. Das
heißt signifikante Abwertungen einer Währung, wie dies aktuell beim Britischen Pfund der Fall ist,
haben nur marginale Auswirkungen auf die Sondervermögen. Die überwiegend über zwölf Monate
abgeschlossenen Devisentermingeschäfte (DTG) schwanken zwar in ihrer internen Bewertung - ein
DTG gewinnt im Falle einer Abwertung der Fremdwährung bei entsprechender Konstruktion ungefähr
so viel an Wert, wie die Immobilie parallel an Wert verliert und vice versa - aber der Währungseffekt für
den Fonds wird durch sie fast vollständig ausgeglichen.
Bei Abschluss zum Ende der Laufzeit findet der "verlorene" Betrag daher als Liquidität Eingang in das
Fondsvermögen, das Immobilienvermögen sinkt wie dargestellt auf der Gegenseite. Ein bilanziell
neutraler Vorgang. Einzig die Mieteinnahmen können nicht im Vorfeld abgesichert werden. Die
Mieteinnahmen, die in Britischen Pfund vereinnahmt werden und in Euro bei den Fonds ankommen,
sinken folglich bei dem aktuellen Niveau des Kurses des Britischen Pfunds verglichen mit seinem
Wechselkursniveau vor der Brexit-bedingten Abwertung. Fazit: Auf die Fondsanteilpreise wirkt also nur
die Schwankung des laufenden Devisentermingeschäftes. Die sinkenden Mieteinnahmen sind
Cashflow-relevant und mindern daher das operative Ergebnis der Fonds.
Breite Streuung im Vergleich zu den britischen Fonds wirkt positiv
Die deutschen offenen Immobilienfonds für Privatanleger sind überwiegend breit gestreut und dies
sowohl hinsichtlich der Nutzungsarten als auch hinsichtlich der geografischen Verteilung. So sind die
höchsten UK-Quoten in der Spitze bei 25 Prozent (siehe obige Tabelle). Der hausInvest, der hier die
Spitzenposition einnimmt (25,1 Prozent per 31.05.2016), investiert überwiegend jedoch nicht in den
sehr schwankungsanfälligen Büromarkt (19 Prozent), sondern insbesondere in den Bereich
Einzelhandel (75 Prozent). Das Handelssegment könnte von der derzeitigen Abwertung des Britischen
Pfund sogar profitieren, da das günstige Pfund Reisen nach Großbritannien attraktiver macht; auf der
anderen Seite trübt sich das Konsumklima im Binnenmarkt aktuell natürlich ein.
In Summe ist jedoch zu erwarten, dass sich die derzeitige Unsicherheit eher negativ auf den
Immobilienmarkt auswirkt. Aktuelle Vertragsverhandlungen werden unterbrochen oder kürzlich
abgeschlossene Verträge nachverhandelt. Die überwiegende Anzahl der Vertragsabschlüsse, die nach
Bekanntwerden der Durchführung des Brexit-Referendums, getätigt wurden, enthalten
Rücktrittsklauseln. Allgemein bleibt zu konstatieren, dass die Haltung am Markt derzeit sehr abwartend,
gar zögerlich ist. Allerdings schauen sich große institutionelle Investoren bereits die Portfolien der unter
Informationen für Finanzprofis: www.dasinvestment.com
Investmentfonds • Geschlossene Fonds • Versicherungen • Alternative Investments • Zertifikate • Märkte • Grünes Geld •
Berater • Recht & Steuern • Immobilien
© Fonds & Friends Verlagsgesellschaft mbH
DAS INVESTMENT.COM
Druck geratenen UK-Fonds an. Es besteht jedoch noch keine Einigkeit darüber, wie hoch die
anzusetzenden Risikoprämien sein sollten. Alle Marktteilnehmer warten deshalb derzeit auf die ersten
Transaktionen am Markt. Der Einstieg wäre auch vor dem Hintergrund des Wechselkurses attraktiv.
Abwertungsrisiken und das aktuelle Bewertungsniveau der Fonds
Die Fonds sind derzeit etwas konservativer bewertet, als es das jüngste Vorkrisenniveau erlaubt hätte.
Informationen für Finanzprofis: www.dasinvestment.com
Investmentfonds • Geschlossene Fonds • Versicherungen • Alternative Investments • Zertifikate • Märkte • Grünes Geld •
Berater • Recht & Steuern • Immobilien
© Fonds & Friends Verlagsgesellschaft mbH
DAS INVESTMENT.COM
Dies liegt an dem deutschen Bewertungsverfahren, das auf den nachhaltigen Wert einer Immobilie
abstellt. Dieser Umstand bietet den Fonds aktuell einen Puffer, um mögliche Abwertungen abfedern zu
können. So ist das UK-Portfolio der Union Investment mit einem Vervielfältiger mit 19,3
(Renditeäquivalent: 5,2 Prozent), dergrundbesitz global mit 18,6 ebenso wie die Publikumsfonds der
Deka mit 18,5 (Renditeäquivalent: jeweils 5,4 Prozent) der grundbesitz europa mit 16,9
(Renditeäquivalent: 5,9 Prozent) und der hausInvest mit 16,3 (Renditeäquivalent: 6,1 Prozent) - per
Stand 31.05.2016 beziehungsweise 30.06.2016. Die Vergleichbarkeit der Bewertungsfaktoren ist
aufgrund der Nutzungsarten und Objektqualitäten zwar nur mit Einschränkungen möglich, die Renditen
über fünf Prozent sind aber in Bezug auf die jüngsten Immobilientransaktionen grundsätzlich als eher
konservativ zu bezeichnen.
Dennoch würden sich bei einer deutlichen Anpassung der Vervielfältiger auch negative Auswirkungen
auf die bestehenden Bewertungen ergeben. Aufgrund der überwiegend langfristigen Mietverträge
wirken sich wirtschaftsinduzierte Mietrückgänge jedoch eher zeitverzögert auf die Bewertungen aus.
Vergrößern>>
Informationen für Finanzprofis: www.dasinvestment.com
Investmentfonds • Geschlossene Fonds • Versicherungen • Alternative Investments • Zertifikate • Märkte • Grünes Geld •
Berater • Recht & Steuern • Immobilien
© Fonds & Friends Verlagsgesellschaft mbH
DAS INVESTMENT.COM
Autor: DAS INVESTMENT.COM
Dieser Artikel erschien am 08.07.2016 unter folgendem Link:
http://www.dasinvestment.com/investments/fonds/news/datum/2016/07/08/droht-offenen-immobilienfonds-die-naechste-krise/
Informationen für Finanzprofis: www.dasinvestment.com
Investmentfonds • Geschlossene Fonds • Versicherungen • Alternative Investments • Zertifikate • Märkte • Grünes Geld •
Berater • Recht & Steuern • Immobilien
© Fonds & Friends Verlagsgesellschaft mbH
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)

Download Report