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Share Deal
Steigende Steuersätze erhöhen die Relevanz der Grunderwerbsteuer als Rentabilitätsfaktor bei
Immobilienkäufen. Durch passende Gestaltungen im Vorfeld einer Transaktion kann die Steuerlast mittels
eines Share Deals verringert oder ganz vermieden werden.
Immobilientransaktionen unterliegen im Regelfall der Grunderwerbsteuer. Das gilt sowohl für den
direkten Erwerb einer Immobilie im Wege eines Asset-Deals, wie auch für den mittelbaren Erwerb im
Wege eines Share-Deals in Bezug auf eine grundstücksbesitzende Kapitalgesellschaft
(Objektgesellschaft), wenn hierdurch mindestens 95 Prozent der Anteile an der Gesellschaft unmittelbar
und/oder mittelbar in der Hand des Investors vereinigt werden („Fiktion des Eigentümerwechsels“). Auf
die für Personengesellschaften geltenden Sondertatbestände wird im Rahmen dieses Beitrags nicht
eingegangen.
Derzeit variiert der Grunderwerbsteuersatz je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent.
Aufgrund mittelfristig voraussichtlich weiterhin steigender Steuersätze steigt auch die Relevanz der
Grunderwerbsteuer im Rahmen der Rentabilitätsberechnung einer Immobilientransaktion und macht
Gestaltungsinstrumente zur Vermeidung der Steuerlast, sogenannte Real Estate Transfer Tax Blocker
(„RETT-Blocker“), scheinbar immer attraktiver.
Vermeidung der steuerpflichtigen Anteilsvereinigung
Der einfachste Gestaltungsansatz zur Vermeidung einer grunderwerbsteuerpflichtigen
Anteilsvereinigung besteht im Erwerb von maximal 94,9 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden
Gesellschaft. Die verbleibenden 5,1 Prozent der Anteile werden entweder durch einen dem
Hauptinvestor nicht zurechenbaren Dritten erworben oder verbleiben beim Veräußerer.
Da in diesem Fall nicht mindestens 95 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft erworben werden,
kommt es nicht zur Fiktion des Eigentümerwechsels. Eine solche (Teil-)Anteilsveräußerung nach dem
sog. „94/6-Modell“ ist nicht grunderwerbsteuerbar.
Wirtschaftliche Kontrolle beim RETT-Blocker bis 2013
Ziel des Investors wird es in der Regel jedoch sein, zumindest wirtschaftlich 100 Prozent der Anteile an
der Objektgesellschaft zu kontrollieren. Um dies zu erreichen wurde bis 2013 ein RETT-Blocker durch
die Verwendung mehrstöckiger Gesellschaftsstrukturen eingesetzt. Der Investor erwarb bei einer
solchen Konstruktion maximal 94,9 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft direkt, die
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verbleibenden Anteile in Höhe von mindestens 5,1 Prozent erwarb eine Personengesellschaft,
sogenannte RETT-Blocker Gesellschaft, an welcher der Investor ebenfalls (beispielsweise zu 94,9
Prozent) beteiligt war.
Mit der dargestellten Struktur konnte ein Investor wirtschaftlich 99,74 Prozent ((94,9 Prozent plus (5,1
Prozent mal 94,9 Prozent)) an der Grundstücks-GmbH halten, während ihm grunderwerbsteuerlich nur
94,9 Prozent der Anteile zugerechnet wurden – mithin der Anfall von Grunderwerbsteuer vermieden
wurde.
Seit der Einführung des Paragraphen 1 Abschnitt 3a Grunderwerbsteuergesetz im Jahr 2013, welcher
vorsieht, dass Beteiligungen nunmehr wirtschaftlich über mehrstöckige Strukturen durchgerechnet
werden müssen, sind solche Gestaltungen zur Grunderwerbsteuervermeidung nicht mehr möglich.
Alternative seit 2013 – schuldrechtliche Gestaltungen
Wirtschaftliche Kontrolle über den Minderheitsgesellschafter und damit die Objektgesellschaft kann
folglich nur noch über rein schuldrechtliche Vertragsgestaltungen erreicht werden, welche unabhängig
von den gesellschaftsrechtlichen Beteiligungsquoten sind. Denkbar sind hier etwa partiarische Darlehen
oder stille Beteiligungen oder auch zweckgebundene Darlehen an den Minderheitsgesellschafter.
Derartige schuldrechtliche Konstruktionen sind jedoch äußerst risikobehaftet und bedürfen in jedem Fall
einer detaillierten Einzelfallprüfung und sorgfältigen vertraglichen Umsetzung. In bestimmten Fällen
können auch lediglich schuldrechtliche Vereinbarungen als mittelbare, grunderwerbsteuerbare
Änderungen im Gesellschafterbestand im Sinne des Paragraphen 1 Abschnitt 2a GrEStG durch
anderweitige Zurechnung des Gesellschaftsanteils angesehen werden (unter anderem bei
Optionsrechten und Herausgabeansprüchen und Treuhandverhältnissen an Anteilen der
Objektgesellschaft).
Unabhängig davon ist stets zu untersuchen, ob solche Gestaltungen zur Vermeidung einer
Grunderwerbsteuerlast nicht zu teuer durch mit der konkreten Struktur verursachte sonstige Nachteile
eingekauft werden. So können solche Gestaltung das operative Handling und die Entscheidungsfindung
auf Ebene der Objektgesellschaft nachhaltig erschweren und sich insbesondere auch in einem späteren
Exit-Szenario als weitere Hürde erweisen.
Ausblick
Ausgelöst durch den Boom am Immobilienmarkt gibt es aktuell verschiedene politische Initiativen die
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grunderwerbsteuerliche Relevanz von Share Deals bei grundbesitzenden Gesellschaften erheblich
auszuweiten. Grund hierfür ist zum einen, dass den Ländern durch die Durchführung von nicht
grunderwerbsteuerbaren Share-Deals nach unterschiedlichen Schätzungen Steuereinnahmen in
dreistelliger Millionenhöhe entgehen sollen.
Zum anderen wird hierin ein Verstoß gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit gesehen, da mit
dem Share Deal Großinvestoren eine Möglichkeit zur Steuervermeidung an die Hand gegeben wird,
welche privaten Haus- und Wohnungskäufern nicht zur Verfügung steht.
Handlungsempfehlung
Vor diesem Hintergrund gilt es die weitere Entwicklung genau zu beobachten und zu prüfen, ob bereits
geplante Vorhaben noch unter den Voraussetzungen der derzeitigen Rechtslage umgesetzt werden
sollten.
Über den Autor:
Heinrich Schmitz ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei der Wirtschaftskanzlei Buse Heberer
Fromm in Berlin. Seine Tätigkeitsschwerpunkte liegen in der laufenden und gestaltenden
Steuerberatung für Unternehmen aller Rechtsformen einschließlich Einzelunternehmer und
vermögender Privatpersonen.
Dieser Artikel erschien am 08.07.2016 unter folgendem Link:
https://www.private-banking-magazin.de/grunderwerbsteuer-beim-share-deal--share-deal-als-gestaltungsmoeglichkeiten-beim-immobilienerwerb-zur
-vermeidung-von-grunderwerbsteuer--auch-in-zukunf-1466776126/
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