～学びて富み、富みて学ぶ～ 第１２回 元祖「金持ち大家塾」 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント http://www.superfp.com © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 元祖、金持ち大家塾 理念 「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員が、よ り豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形 成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的なノ ウハウを伝授していくこと」 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 2 第１２回金持ち大家塾で学ぶこと すべての大家さんが必ず直面する問題とは？ 入居者の多様化にともなう貸し方の工夫 • 高齢者対応ノウハウ • 外国人入居ノウハウ • ルームシェア、ゲストハウス運営ノウハウ リフォーム、建替えにともなう立退き実務 • 期間３ヶ月、予算１/３でできる立退きノウハウ 大切な資産をもう一度輝かせ、入居者に喜ばれる賃貸経 営を実現し、以って社会貢献できる大家になる！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 3 さて、あなたならどうする？ 駅徒歩２分、都心部へ３駅の好立地 築５０年 木造２階建てアパート ６畳、風呂なし、トイレ共同 家賃平均２１，０００円 全３０室中、１８室が稼働 入居者の平均年齢５０歳 敷地面積４００坪 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 4 これから起こる事実とは？ 今後、人口は減少していく！ 出生率１．４１人←世界でも最低水準 民間賃貸住宅１５８６万戸の空室率は既に２３％ １５歳から６０歳までの生産減少、８０年後に人口は半減見 込み。１９９５年時点の経済力を維持するなら、今後５０年 間、毎年６０万人の外国人を受け入れなければならない。 （ピータードラッカー） 一方、９３年外国人登録者数１３０万人だったが、１５年の在 留外国人数は約２２３万人となっている。 来日外国人は年間１９７４万人。中国人へのビザ発給緩和 等でさらに増加見込み © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 5 今後、人口は減っていく・・・ 表10-1 総人口：出生中位・高位・低位(死亡中位・高位・低位)各推計値 年 次 出生中位 死亡中位仮定 出生高位 出生低位 出生中位 （1,000人） 死亡高位仮定 出生高位 出生低位 出生中位 死亡低位仮定 出生高位 出生低位 平成 22 (2010) 23 (2011) 24 (2012) 25 (2013) 26 (2014) 128,057 127,753 127,498 127,247 126,949 128,057 127,785 127,582 127,402 127,191 128,057 127,710 127,388 127,054 126,655 128,057 127,690 127,360 127,040 126,674 128,057 127,722 127,445 127,194 126,917 128,057 127,648 127,251 126,847 126,381 128,057 127,808 127,624 127,441 127,207 128,057 127,841 127,709 127,595 127,450 128,057 127,766 127,515 127,248 126,914 27 (2015) 28 (2016) 29 (2017) 30 (2018) 31 (2019) 126,597 126,193 125,739 125,236 124,689 126,947 126,669 126,356 126,006 125,620 126,188 125,657 125,066 124,421 123,729 126,259 125,795 125,283 124,725 124,126 126,609 126,270 125,900 125,495 125,057 125,850 125,258 124,610 123,911 123,167 126,917 126,573 126,175 125,726 125,230 127,268 127,049 126,792 126,496 126,161 126,508 126,036 125,501 124,911 124,270 32 (2020) 33 (2021) 34 (2022) 35 (2023) 36 (2024) 124,100 123,474 122,813 122,122 121,403 125,196 124,735 124,239 123,709 123,149 122,996 122,226 121,423 120,592 119,735 123,488 122,816 122,111 121,378 120,619 124,584 124,076 123,536 122,964 122,364 122,385 121,568 120,721 119,848 118,952 124,690 124,111 123,495 122,846 122,168 125,786 125,372 124,921 124,434 123,914 123,586 122,862 122,104 121,315 120,499 37 (2025) 38 (2026) 39 (2027) 40 (2028) 41 (2029) 120,659 119,891 119,102 118,293 117,465 122,559 121,943 121,302 120,638 119,951 118,855 117,954 117,034 116,095 115,139 119,837 119,034 118,211 117,369 116,509 121,737 121,085 120,410 119,713 118,994 118,034 117,097 116,143 115,172 114,185 121,462 120,731 119,977 119,201 118,404 123,363 122,784 122,178 121,547 120,891 119,657 118,793 117,907 117,002 116,077 42 (2030) 116,618 119,243 114,166 115,633 118,257 113,183 117,588 120,214 115,135 出典：国立社会保障・人口問題研究所 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 6 世帯数は2019年頃まで増えるが・・・ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 7 これから増える世帯？ 年次 総 数 核家族世帯 総 数 夫婦のみ 夫婦と子 ひとり親と子 単 独 その他 世帯数(1,000世帯) 2005 49,063 28,394 9,637 14,646 4,112 14,457 2010 51,842 29,278 10,269 14,474 4,535 16,785 2015 52,904 30,116 10,861 14,274 4,982 17,637 2020 53,053 30,189 11,037 13,814 5,338 18,270 2025 52,439 29,664 10,973 13,132 5,558 18,648 2030 51,231 28,770 10,782 12,340 5,648 18,718 母子家庭は増える！ © Copyright 2016 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 世帯数は19年を境に 6,212 減少し始める。 5,779 5,150 ただし、 4,594 高齢者世帯増える！ 4,127 3,743 出典：国立社会保障・人口問題研究所 2010年 （平成22） 2035年 （平成47） 指数 （2010年＝100） 1,620 万世帯 2,021 万世帯 125 498 万世帯 762 万世帯 153 731 万世帯 1,174 万世帯 161 269 万世帯 466 万世帯 173 8 在日外国人は増え続ける 外国人は増える！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 9 住宅余り＆ストックの時代へ 10年度 82万戸 11年度 84万戸 12年度 89万戸 13年度 99万戸 14年度 88万戸 出典：国土交通省「建築着工統計調査報告 平成25年度計」 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 10 総住宅数と総世帯数の推移 平成25年の調査では、 住宅総数6063万戸、 総世帯数は5245万世帯 ↓ 空き家率は13.5％（820万 戸）にのぼっている！ ↓ 純粋な民間賃貸住宅は 1586万戸 ↓ その空室率は既に23％超 となっている！ 出所：総務省 住宅・土地統計調査 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 11 そして全ての大家さんに起こる問題・・・ 入居対象者の多様化、老朽化にともなう建替え、リフォーム等の選択に迫られる 空室率の増加の一方で、入居対象者はさらに多様化する • 入居者の高齢化が加速 • 外国人入居者の増加、社会的弱者への対応 建替えの場合 • 立退き問題（立退き費用、期間、機会損失、節税効果の減少） • 新規事業のリスク（入居募集、採算性の問題） リフォームの場合 • 再投資のリスク（資金の問題、減価償却） • もし、目論見がはずれたら・・・ みんなが喜ぶとっておきのノウハウがある！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 12 入居対象者を広げることが重要 複数入居可 高齢入居者 外国人入居者 • ワンルームでも2人入居可 • 自治体や民間の見守りサービ ス利用 • 独自の見守りプランをつくる • 在日外国人223万人超 • 来日外国人は年間1974万人 • ゲストハウス、ルームシェアの ニーズは高い 母子家庭 障害者 求職者 • 行政との連携 • 行政との連携 • 福祉系ＮＰＯの力を借りる • 行政との連携 高齢者住宅財団の家賃債務保証制度を活用する！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 13 高齢者住宅の実態 国交省 国交省・厚労省共管の制度として、都道府県知事への登録制 度である「サービス付き高齢者向け住宅制度」を新たに創設 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 14 サービス付き高齢者住宅制度 登録基準 ※有料老人ホームも登録可 • 【住宅】床面積（原則25㎡）以上、便所、洗面設備等の設置、バリアフリー • 【サービス】サービスを提供すること。（少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供） • 【契約】高齢者の居住の安定が図れた契約であること、前払家賃等の返還ルールおよび保全措置が講じられていること 事業者の義務 • 入居契約に係る措置（提供するサービス等の登録事項の情報開示、入居者に対する契約前の説明） • 誇大広告の禁止 指導監督 • 住宅管理やサービスに関する行政の指導監督（報告徴収、立入検査、指示等） 補助・融資・税による支援策を充実し、民間による供給を促進 • 新築は工事費の1/10を補助 • 改修の場合には工事費の1/3を補助 • 一戸あたりの上限額は100万円 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 15 高齢者見守り制度の活用 行政サービス • 東京都あんしん居住制度（1日1回の電話、緊急対応、葬儀、遺品の処分など） • 民生委員による定期訪問サービス • NPO法人による見守り、訪問サービス 民間サービス • セコム、綜合警備などによる異常時対応サービス • 安全センターによるお家でナースホン（緊急通報サービス大手） • 設備機器のセンサーで利用状況を報告（東京ガス、象印など） 独自サービス • 1日1回、電話連絡サービス • 月3000円の追加金額で対応（電話代） • 3日間不通の場合は訪問（契約時の特約で入室承諾をもらっておく） © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 16 既にある仕組みを利用する 全国約３００の福祉系NPOネットワークと連携することで無 理なく高齢入居者を受け入れることができるようになる！ ・既に地域で福祉事業が成り立っており、無理して事業を拡大する必要 がない ・入居者を高齢者に限定しない ・各種サービスに介護保険の適用ができる ・わずかな金額で見守りサービスを提供できる ・子育て世代のケアも可能 ・新築だけではなく既存の賃貸住宅の空室対策としても対応可能 ・高齢者の入居募集に強い © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 17 福祉系ＮＰＯサポートの仕組み １階にデイサービス・居住、介護支援事業所・子 育て支援スペース・託児 ・ 訪問看護ステーション等を設置 一般世帯 高齢者への 生活支援事業 子育て世帯 への支援事業 相場家賃の約５０％程度でＮＰＯに賃貸する 高齢者と一般入居者を同時に募集する NPO事務所 高齢者は月１万円でＮＰＯの見守りサービスを受けることが可能 不動産 管理会社 高齢者世帯 一般世帯 さらに介護保険適用内のサービスを受けるができる他、配食サービス、買い 物、通院、掃除、洗たく等の助け合いサービスなども利用できる © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 18 高齢者対応マンション活用事例 東東京市（Ｎ.Tさん） ・土地活用として駐車場にデイサービス併設型賃貸マンションを平成17 年4月に新築。地域の福祉系NPOが事務所及びデイサービスセンター を併設し、希望者には介護、生活支援サービスを提供。１ＬＤＫ全18戸 中7戸に高齢者が入居。現在、満室稼働中。 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 19 空室対策の救世主 ルームシェア＆ゲストハウス 貸し方を変えるだけで老朽アパートは蘇る！ ルームシェアとは？ • 家族、親戚、恋人でない他人同 士が１戸のアパートやマンション を２，３人程度で部屋を割り振り 共同生活するスタイルのこと ゲストハウスとは？ • さまざまな国から日本にくるため の安宿のこと。大体1週間単位で 泊まることができるスタイル • では非対等な管理者がいて、定 期清掃などはこの管理者が行う ４，５年前から日本でもブームに！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 20 外国人の賃貸マーケット 外国人の賃貸マーケット 外国人受入れのメリット • 在留外国人約223万人 • 積極的な外国人の受け入 れ • 外国人旅行者15年約 1974万人 • 8割以上が日本語の読み 書き可能 • 在日外国人の月収と平均 家賃は日本人並み • 犯罪率の減少 • 集客時期が多い（3月、6 月、9月、12月） • 横のつながりが強く、多く の紹介客が得られる • 滞納が日本人に比べて少 ない © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 21 こんなにあるルームシェアのメリット 入居者のメリット 大家さんのメリット • 防犯性が高くなる • 快適な空間が手に入る • より利便性のいい場所に 住める • 身軽に即入居ができる • 素晴らしい出会いのチャ ンス • 外国語がタダでマスター できる • 古くても需要があるため リフォームがほとんどい らない • １戸を複数の人に貸すの で空室リスクが少ない • 滞納トラブルがほとんど ない • 相場より高い家賃で貸せ る可能性がある © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 22 ルームシェア向きの物件は振り分け型 振り分け型が基本 • 他人の部屋を通らずに自分の部屋にいけるかどうか？ あれば嬉しい設備 • 共用部に冷蔵庫、電子レンジ、掃除機、洗濯機、食器棚、調理器具、 ＴＶ、ダイニングテーブル、ソファー、乾燥機、パソコン（無線LAN）など も備え付けであれば完璧 • 各部屋には、エアコン完備、布団、カギも備え付けであればＧＯＯＤ！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 23 ルームメイト（ゲスト）の見つけ方 インターネットで募集する • ルームシェアジャパン http://roomshare.jp/ • ルームメイトカフェ http://www.rmcafe.jp/ • ルームシェア.net http://r-share.net/ フリーペーパーの三行広告を利用する • • • • 日本キッチャロ新聞 （韓国系フリーペーパー） Tokyo Notice Board （タワーレコードなどで入手可能） METROPOLIS （HMVなどで入手可能） 中華時報 （中国系フリーペーパー） ゲストハウス専門業者の一括借り上げを活用 • 募集賃料の７０％保証が一般的 • 募集から管理まですべて行ってくれる © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 24 一般的な外国人の集客方法 口コミが多い 外国人向け フリーペーパー ウェブサイト © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 25 ルームシェア、ゲストハウスの契約方法 ルームシェア •一緒に借りにきた場合は、代表者が主契約者、同居人が連帯保証人となる（契約条 件などは通常の契約と同じ） •シェアメイトがまだ決まっていない場合は、１人で家賃を負担できるかどうかが審査の ポイント •別々に契約する場合は、オーナーが個別に面談し契約する（念のため１年未満の定 期借家契約がベター、１ヶ月分の保証金のみで入居させる場合が多い） •他のシェアメイトとの面談が極めて重要。後々トラブルにならないように、生活スタイ ル、シェア生活のルールなど時間をかけて面談 ゲストハウス •オーナーが個別に面談し契約 •念のため1年未満の定期借家契約とする •１ヶ月分の保証金（デポジット）のみで入居させる場合が多い •ゲストハウス専門業者の一括借り上げ方式を選択するケースも多い © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 26 外国人の入居審査のポイント ３つの審査チェックポイント • 家賃の支払能力 • マナー • 日本語能力 入居審査時の必要書類 • 在留カード（旧：外国人登録証明書） • パスポート • 預金残高証明書（預金通帳の写し） 連帯保証（滞納保証） • 一般的な滞納保証を利用 • 留学生の場合は留学生住宅総合保障を利用 • （財）高齢者住宅財団の家賃債務保証制度を利用する © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 27 ルームシェア（ゲストハウス）の契約方法 １年未満の定期借家契約ならノントラブル！ • 契約更新のない定期借家契約であることを入居者に書面で説明す る。（借地借家法第３８条２項） • 定期借家契約は必ず書面によって行う。（借地借家法第３８条１項） • １年以上の契約にあっては、契約満了の１年から６ヶ月前までに書 面で契約が満了することを入居者に通知すること。（借地借家法第３ ８条４項）⇒つまり１年未満であれば通知不要！ １年未満の定期借家契約なら、事前の通知の必要がなく、契 約満了と同時に即契約解除ができる！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 28 外国人別にみる契約実務の特徴 アジア人 • 契約なんてどうでもいい。人間関係が大事 • 契約はスピーディーさが一番 欧米人 • 契約が大事。人間関係は契約の上に成り立つ • 事前に契約書のひな形を渡しておく 契約方法 • 特に重要な項目をかいつまんで説明し同意書にサインをもらう • トラブルが心配な場合などは１年未満の定期借家契約とする © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 29 外国人にまつわるトラブルと対処法 外国人の管理 対処法 • 家賃の未払い • ゴミ出し、騒音問題 • 無断同居、転貸トラブル • 保証でカバー • 分かりやすく看板掲示 • 大使館への通報予告 外国人の退去 対処法 • 敷金トラブル • 無断退去の問題 • 敷金を不要にする • 残地物の処分方法につ いて予め取り決めておく © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 30 【事例】築４５年のボロアパートを再生 １F 名称 加藤荘（現 パティオ錦） 所在地 東京都練馬区 東武東上線上板橋駅より徒歩10分 建築年 昭和37年 （築45年） キッチン キッチン トイレ シャ ワー シャ ワー R oom 101 R oom 102 空室 R oom 103 空室 A/C A/C 2F 階段 キッチン 台 キッ チン 和室４．５帖 和室４．５帖 空室 2F 7号 2階 6部屋（和室4.5畳） 風呂なしトイレ共同 家賃2.5万円 キッチン トイレ 空室 1階 3部屋 （6畳和室、4.5畳＋ミニキッチン、トイ レ）、家賃4.5万円（風呂なし） トイレ UP 押 入居中 2F 6号 上 押 靴 押 空室 2F 1号 キッチン キッ チン 押 キッ チン 押 和室４．５帖 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 空室 2F 5号 下 トイレ トイレ 和室４．５帖 キッ チン 和室４．５帖 滞納 8ヶ月 2F 2号 出典：加藤隆氏 滞納 暦あり 2F 4号 和室４．５帖 31 外装リフォーム Before © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. After 出典：加藤隆氏 32 風呂なしトイレ共同をラウンジ化で解決！ Before © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. After 出典：加藤隆氏 33 共用部のリフォーム Before After ２階廊下、センサーライト設置で電気代を節約 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 出典：加藤隆氏 34 部屋のリフォーム Before After 家賃（手取り） 2.5万円→5万円 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 出典：加藤隆氏 35 ゲストハウス化した結果・・・ 入居率 キャッシュフロー Before After 33% 113% （9室中3室） （9人/8室） 7.5万円/月 35万円/月 キャッシュフロー：家賃から経費等を引いて実際に手元に残るお金 投資実質利回り（予想） リノベーション費用：1,000万円 年間キャッシュフロー：420万円 投資利回り：42% (新築アパート利回りは平均8％） 築45年のボロアパートでも年間420万円稼げる物件に変身した © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 出典：加藤隆氏 36 円満立退きは期間３ヶ月、 予算は半分以下でできる！ 建替えの場合は立退き作業が必要 • 貸主都合の解約の場合は、借地借家法上、契約期間の満了と６ヶ月前告知が 必要。通常６ヶ月～１年かかる • 立退料は家賃の約６ヶ月分が必要。（前家賃１ヶ月、仲介手数料１ヶ月、引越 料１ヶ月、敷金２ヶ月、礼金１ヶ月）※過去の判例がベース • 立退き＝地上げ＝だれもやりたくない！⇒解決の糸口を安易にお金に託す！ • 予算が無いので契約期間の満了まで待つ。その間、新規の募集もしない。しか も、確実に立退きが完了する保証もない 機会損失、利回りの悪化、相続対策上のメリットもなくなる © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 37 立退きが長引くことによるリスクとは？ ごねる人へは更に上乗せが必要となってしまう。また長期化により住民同士が結 託する恐れもある 立ち退き料は新築物件の取得費に加算されるため、利回りも悪化 ゴーストタウン化し防犯性低下 貸家建付地のメリットがなくなり、更地評価に近づき相続対策上も不利になる 投資のタイミングを逃す可能性。一生で得られる利益も減る 立ち退きの長期化は百害あって一利なし © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 38 立退き実務の素朴な疑問 そもそも立ち退きの期間（６ヶ月後）を知っている人は いるのだろうか？ 立退き料の相場を知っている人はいるのだろうか？ 知らないにもかかわらず、余計な時間と費用をかけて いたのではないだろうか？ ごねる人を後回しにすると、余計話がこじれるのでは ないだろうか？ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 39 立退き実務に関する基礎知識 法律上の扱い 立退き料 • ６ヶ月前通知 • 明確なルールはない • 相場もない • 判例があるだけ • 正当事由（※建替えは自己 都合なので正当事由にはな り得ない） 立退き実務 立退きリスクの回避 • 全員が全員ごねるわけでは ない • 定期借家契約 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 40 期間３ヶ月、予算１／３で立退き完了 させる３つのポイント ①内容証明の文言に工夫 • 立退き期限を設け、その期限内に退去完了した場合にのみ、立退 き料を支払う（注意、借地借家法上の告知後６ヶ月以内は必ず明 記する） • 正当事由の裏づけ調査（耐震診断等） • 電子内容証明サービス http://www3.hybridmail.jp/mpt/ ② ごねる入居者の見極め • ごねる入居者は上乗せしてさっさと出してしまう。口外禁止の覚書 ③ きめ細かな対応、サービス • 転居先の斡旋、引越し業者の段取りなど © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 41 立退き実務の手順 1. 内容証明には老朽化によって入居者の安全が確保できなくなったという大義名分を明記する。絶対に 建替えをすることを明記してはならない 2. 内容証明には本文が配達された日より、６ヶ月の経過によって契約が解除になることを明記する 3. 立退き料についての明記（立退きを促進させるために期限を設けること） 4. 通知から約２週間後に必ず直接コンタクトをとる（コンタクトは管理業者などの第三者がとること） 5. その際、さりげなく似たような物件情報を持参し、入居者に立退きの意思があるか探りを入れる 6. ごねる人には、まず物件を見つけてもらわないと、具体的に金額の相談ができないと伝え、物件が見 つかり次第、立退き料を上乗せしさっさと立退かせる 7. 立退き料を上乗せした場合は、口外の禁止と、立ち退き時に半金、全ての入居者が退室した際に半金 を支払う旨の覚書を締結する 8. 極度にごねる入居者との交渉は一時中断し、その他の立退きに専念する。６ヶ月経過後に調停もしく は裁判によって解決する 9. 家賃滞納者には、解約通知文のなかに家賃督促文を折り込む。家賃滞納者は基本的に立退き料は 不要。 10. 高齢者にはきめ細かい対応が必要。役所の福祉課等に相談する。高齢者住宅財団の家賃債務保証 制度などを組み合わせながら次の入居先探しのお手伝いをしていく。生活保護者も同様の対応 11. 明渡し契約書は必ず作成しておく。（遺留品の放棄に関する項目も必ず明記すること） 12. 明渡し前に、立退き料を全額支払ってはいけない。明渡し時には必ず立会いを行い、遺留品の有無を 確認、その後カギを返却してもらい、立退き料を支払う。領収書は必ずもらっておくこと © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 42 立退き実施事例 松戸市 １１世帯 • 平均家賃約５万円 • 期間２ヶ月半 • 立退き料総額２００ 万円 • ２８世帯×平均８０， ０００円の物件を新 築 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 浦安市 ６世帯 • 平均家賃約５万円 • 期間３ヶ月 • 立退き料総額約９ ０万円 • １７世帯×平均１１ 万円の物件を新築 43 さて、あなたならどうする？（模範解答） 部屋を２つつぶしてリビングダイニングに改装。冷蔵庫、電子レンジ、テレビ、ビデオ、インターネット、ダイニングテーブルを設置 部屋を１つつぶしてユニットシャワーを数台設置。洗濯機や乾燥機も設置する 全室にエアコンと布団を完備する 空いている部屋をゲストハウスとして貸し出す。契約は１ヶ月～３ヶ月などの短期の定期借家契約とする 既存の入居者は、解約の申し入れを行い期間満了とともに立退かせ、ゲストハウスに切り替える その間、じっくりと再開発計画についてのプランを練る ゲストハウスの家賃を立退き料として支払えば、実質タダで立退きができる！さら に１００％稼働なら貸家建付地として相続対策効果が維持できる！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 44 ～学びて富み、富みて学ぶ～ 第１２回 元祖「金持ち大家塾」 資料編 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント http://www.superfp.com © Copyright 2016 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved.
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