～学びて富み、富みて学ぶ～ 第１回 元祖「金持ち大家塾」 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント http://www.superfp.com © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 元祖、金持ち大家塾 理念 「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員が、よ り豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形 成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的なノ ウハウを伝授していくこと」 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 2 これからもアパ・マン経営は大丈夫か？ それはあなた次第です！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 3 第１回金持ち大家塾で学ぶこと なぜ、元からの地主だけでなく、万人に不動産の知識が必 要なのか？ 資産形成の基本を学ぶ 今、不動産（賃貸）市場に起こっていることを理解し、そして、 これから先に起こることを予測する！ 資産運用に取り組む「軸」をしっかり持つことができ るため、外部の情報に振り回されることなく、地に 足のついた運用ができるようになる！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 4 なぜ不動産の勉強は万人に必要なのか？ 人生において最も高い買い物とは？ １万件以上の相談を受けてわかったこと なぜ、セミナーで寿司が振舞われ、孫への土産が持たされるのか？ 真のアパ・マン経営のスペシャリストが直接教える勉強会はどこにも無い 勉強しなければ・・・ 経営センスがあるごく一部の大家さんしか勝ち残 れない！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 5 節税することと、先祖代々の 土地を守ることは別問題 ８５％の人が不動産を減らしつつある ハウスメーカー主催のセミナーは節税と自社商品の宣伝と 家賃保証の話だけ 税金対策の話はもううんざり！ 大家業とは商売、大家さんは社長と同じ！だから経 営者の感覚を身につけることが大切！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 6 基本知識は絶対に必要 最も価値の高い不動産とは？ 人によって価値観はちがうけれど・・・ 稼ぐ土地と稼がない土地の違いとは？ 一等地をなぜ貸すのか？ 相続とはただ資産を渡すことではない！ 争続のごたごたが資産を減らす元凶となる 家族全体のライフプラン、資産背景等によって、どこをどのように開発をし たらいいかは千差万別。アパマンを建てることを目的にするのではなく、 売る、買う、何もしない、ことを含め、一番良い処方箋の見つけ方と、その 具体的な実現方法、開発後の管理方法を理解してから、開発に着手しな ければならない。 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 7 建てることを目的にしてはいけない！ 何のためにアパマン経営を行うのか？ ・老後不安の解消 ・遊休地の有効活用 ・相続、税金対策 資産をそらでいえるか？ ・資産の健康診断（分析）をしたか？ ・開発の優先順位は？ それらを実現するための具体的プラン、資産形成プランは？ ・売る、買う、建てる、直す？ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. ・資産形成のスケジュールは？ 8 方針決定の前に知識を持つことが重要！ あなたにとっての不動産とは何なのか？ 又、その不動産はどうあるのがベストなのかを明確にすること！ 知識が無ければ意思決定ができない さもなければ・・・ 大切な資産が減る、収益も減る、タイミングを逃す、 騙される・・・etc © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 9 知識・知恵不足が財産を減らす！ 財産形成は守るだけではダメ。無から有という発想で攻め る必要がある 「守る」と資産は減る。資産を減らさないためには増やす発 想がなければ、絶対にだめ もともと財産の無かった人がどのように資産を増やしたの か？を学ぶことが近道 専門家にはその分野の知識はあるが、不動産 に必要な各種専門知識を横断的につなぎ、活 用するノウハウはない © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 10 はじめの一歩は資産分析にあり あなた自身の資産を「そら」でいえますか？ 課題があって初めて対策ができる その課題を知るためには、資産分析書が絶対必要 になる！ 状況は刻一刻と変化する。だから対策には終わり がない！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 11 不動産投資を成功させる４つのスキル ファイ ナンス 賃貸 管理 金持ち 大家さん 税務 企画 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 12 不動産運用効果の理解 保有コストの軽減効果 • 更地で保有している場合 • 賃貸などで活用している場合 実質収入の増加 • インカムゲインとなる賃料収入を増やす • 税負担を減らす 相続税対策 • 貸家を建てた時の土地相続税評価の軽減効果 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 13 アパマン経営のメリット レバレッジを効 かせた投資が できる 直接働かなく ても毎月収入 が得られる 節税効果を得 ながら資産運 用ができる 万が一の時の 生命保険になる 家賃が年金代 わりになる 相続対策になる インフレヘッジ、 デフレヘッジに なる © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 14 レバレッジをうまく活用すると・・・ レバレッジ効果とは？ １億円の物件 借入金９，０００万 自己資金１，０００万 粗利益３００万 投資効果３０％！ 小さな蝶つがいが大きな扉を動かす！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 15 不動産活用の３つの要因 人的要因 • 家主、管理 者 物理的要因 社会的要因 • 土地、建物 そのもの • 人口動態 • 法改正等 土地 活用 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 16 賃貸業界の昔と今そしてこれから 導入期１５年 成長期１５年 成熟期１５年 ５年 ・町の不動産屋さんの活躍 ・ほとんど自主管理、家族経営 ・人口増加 ・地価高騰、相続対策 ・建てれば埋まる ・RCマンションの登場 ⇒古きよき大家の時代 バブル崩壊 1985年 サンステッ 1983年 プ 大東建託 レオパレス 人口1億 突破 1973年 第1次オイルシ ョッ ク 1992年 新生産緑地法 2002年 FP コ ミ ュ ニ ケーション ズ設立 1990年 大和リビング ・本業が忙しい ・業者にお任せ片手間経営 ・サブリースが登場 ・税金対策が主 ⇒システムの時代 1971年 月村マンションNo.1 １９７０ ５年 １９８５ ２０００ 高度成長期 成長率が年10％を超える © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. ？ ５年 2015年頃 世帯数頭打ち ・空室率が全国平均３０％以上に達し 大きな社会問題に発展 ・外国人、高齢者、障害者入居の問題 2013年頃 消費税アップ？ 2006年 人口減少 金利上昇 建築費上昇 住生活基本法 ・敷金精算問題、滞納問題、更新料問題が激化 ・大家さんは経営者 ・サブリースはもう売れない、滞納保証が伸びる ・人口減少、少子高齢化、 ・賃貸の０６年まで住宅着工戸数５年連続増加 ・需要と供給のバランスがさらに崩れる ・ノウハウを教える人間が活躍する ⇒商売の原点、顧客（入居者）満足の追求 ２０１５ ※浦田が2005年頃に作成したものです。 17 時代は７０年周期で動く!? ウォール街トップファンドマネージャー大竹愼一氏提唱の説 キーワード 時代の循環は、 作る→広げる→良くする→壊す の繰り返し 1939年 第二次世界大戦勃発 ・社会起業ブーム ・2010年問題、団塊世代の大量定年 ・超高齢化社会 2009年 ・消費税率のアップ 社会的な価値観 ・経済的な豊かさから精神的な豊かさへ の大転換が起こ り始める ・深美意識の時代 社会全体は成熟した 自我へと向かっていく 2015年以降は・・・ ・今世紀最大の好景気 ・空室が社会問題化する 1868年 大政奉還（明治維新） ・経営破たんする大家さんが続出 1877年 西南戦争終結（明治維新終結） １８６８ １８７７ １９３９ 2015年 近代的賃貸経営 の終焉 1945年 原爆投下（終戦） １９４５ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. ２００９ ２０１５ ※浦田が2005年頃に作成したものです。 18 賃貸業界のこれから 全国の空室率２３％が２０２０年に３０%？に上昇 ２０１９年頃（５３０７万世帯）を境に世帯数が減少に転じる 空室率の拡大、金利の上昇に伴い、経営が悪化する家主 が増える（特にサラリーマン大家さん） 敷金、更新料、滞納トラブルが各地で発生。賃貸業界にお けるさらなる法整備がなされる 消費税が１０％以上になる 一般世帯の需要が減る一方で、外国人、高齢者、障害者、 母子家庭の賃貸ニーズは増え続ける 家賃補助も含めたセーフティーネットが拡充される © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 19
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