～学びて富み、富みて学ぶ～
第２回 元祖「金持ち大家塾」
講師：浦田 健
株式会社ＦＰコミュニケーションズ
不動産コンサルタント
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元祖、金持ち大家塾 理念

「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員が、よ
り豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形
成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的なノ
ウハウを伝授していくこと」
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2
第２回金持ち大家塾で学ぶこと




少子・高齢化、人口減少でこれからの賃貸市場はどうなる
のか？
各種、事業方式と事業形態及び、事業バリエーションを
理解する
借地権の基礎知識を学ぶ
世界一簡単なアパ･マン企画法を学ぶ
賃貸市場の今後の需給関係を予測できるように
なる他、建てることだけにこだわらず、さまざまな
活用の選択肢を身につけることができるようになる！
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3
少子高齢化、人口減少でどうなる？
供給過剰でアパマ
ン経営はダメになる
のか？
マイホームが手ごろ
な価格で手に入る
時代！賃貸需要は
どんどんなくなる？
景気が悪いのに、ア
パ･マンに投資して
もいいのか？
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4
今後、人口は減っていく・・・
表10-1 総人口：出生中位・高位・低位(死亡中位・高位・低位)各推計値
年
次
出生中位
死亡中位仮定
出生高位
出生低位
出生中位
（1,000人）
死亡高位仮定
出生高位
出生低位
出生中位
死亡低位仮定
出生高位
出生低位
平成 22 (2010)
23 (2011)
24 (2012)
25 (2013)
26 (2014)
128,057
127,753
127,498
127,247
126,949
128,057
127,785
127,582
127,402
127,191
128,057
127,710
127,388
127,054
126,655
128,057
127,690
127,360
127,040
126,674
128,057
127,722
127,445
127,194
126,917
128,057
127,648
127,251
126,847
126,381
128,057
127,808
127,624
127,441
127,207
128,057
127,841
127,709
127,595
127,450
128,057
127,766
127,515
127,248
126,914
27 (2015)
28 (2016)
29 (2017)
30 (2018)
31 (2019)
126,597
126,193
125,739
125,236
124,689
126,947
126,669
126,356
126,006
125,620
126,188
125,657
125,066
124,421
123,729
126,259
125,795
125,283
124,725
124,126
126,609
126,270
125,900
125,495
125,057
125,850
125,258
124,610
123,911
123,167
126,917
126,573
126,175
125,726
125,230
127,268
127,049
126,792
126,496
126,161
126,508
126,036
125,501
124,911
124,270
32 (2020)
33 (2021)
34 (2022)
35 (2023)
36 (2024)
124,100
123,474
122,813
122,122
121,403
125,196
124,735
124,239
123,709
123,149
122,996
122,226
121,423
120,592
119,735
123,488
122,816
122,111
121,378
120,619
124,584
124,076
123,536
122,964
122,364
122,385
121,568
120,721
119,848
118,952
124,690
124,111
123,495
122,846
122,168
125,786
125,372
124,921
124,434
123,914
123,586
122,862
122,104
121,315
120,499
37 (2025)
38 (2026)
39 (2027)
40 (2028)
41 (2029)
120,659
119,891
119,102
118,293
117,465
122,559
121,943
121,302
120,638
119,951
118,855
117,954
117,034
116,095
115,139
119,837
119,034
118,211
117,369
116,509
121,737
121,085
120,410
119,713
118,994
118,034
117,097
116,143
115,172
114,185
121,462
120,731
119,977
119,201
118,404
123,363
122,784
122,178
121,547
120,891
119,657
118,793
117,907
117,002
116,077
42 (2030)
116,618
119,243
114,166
115,633
118,257
113,183
117,588
120,214
115,135
出典：国立社会保障・人口問題研究所
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5
世帯数は2019年頃まで増えるが・・・
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6
先進国で最も人口減少率が高い日本
2010年の人口を100としたときの
2060年時点の総人口（推計人口）の規模
先進国人口推計 出典：人口問題研究、守泉理恵氏・鎌田健司氏
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7
これから増える世帯とは？
年次
総 数
核家族世帯
総 数
夫婦のみ
夫婦と子
ひとり親と子
単 独
その他
世帯数(1,000世帯)
2005
49,063
28,394
9,637
14,646
4,112
14,457
2010
51,842
29,278
10,269
14,474
4,535
16,785
2015
52,904
30,116
10,861
14,274
4,982
17,637
2020
53,053
30,189
11,037
13,814
5,338
18,270
2025
52,439
29,664
10,973
13,132
5,558
18,648
2030
51,231
28,770
10,782
12,340
5,648
18,718
母子家庭は増える！
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世帯数は19年を境に
6,212
減少し始める。
5,779
5,150
ただし、
4,594
高齢者世帯増える！
4,127
3,743
出典：国立社会保障・人口問題研究所
2010年
（平成22）
2035年
（平成47）
指数
（2010年＝100）
1,620 万世帯
2,021 万世帯
125
498 万世帯
762 万世帯
153
731 万世帯
1,174 万世帯
161
269 万世帯
466 万世帯
173
8
在日外国人は増え続ける
外国人は増える！
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9
住宅余り＆ストックの時代へ
10年度 82万戸
11年度 84万戸
12年度 89万戸
13年度 99万戸
14年度 88万戸
出典：国土交通省「建築着工統計調査報告 平成26年度計」
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10
総住宅数と総世帯数の推移
平成25年の調査では、
住宅総数6063万戸、
総世帯数は5245万世帯
↓
空き家率は13.5％（820万
戸）にのぼっている！
↓
純粋な民間賃貸住宅は
1586万戸
↓
その空室率は既に23％超
となっている！
出所：総務省 住宅・土地統計調査
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11
入居対象者を広げることが重要

外国人入居者
・来日外国人は年間１９７４万人！
・２０２０年の東京五輪までに訪日外国人を３０００万人に！（政府目標）
・ゲストハウス、ルームシェア、民泊のニーズは高い




複数入居可
高齢入居者
母子家庭
障害者
・運営は福祉系ＮＰＯの力を借りるのがキー
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12
投資の好機は景気の良い時？悪い時？
常識レベル
• 投資は景気の良いときにやる！
• 底がわかれば誰だって苦労はしない
• だれもが投資を控える時にはじっと我慢すべし
実際は、投資は景気の悪い時にすべき！
なぜなら、建築コスト↓、地価↓、金利↓なので分母が
低く投資効率が良い！
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13
景気は予測することができる

ハリー・S・デントの「消費活動理論」とは？
出典：ＴＨＥ ＲＯＡＲＩＮＧ ２０００Ｓ ＩＮＶＥＳＴＯＲ
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14
景気を予測する方法まとめ





景気のカギは４６歳が握っている。（ハリー・S・デントの研究
による）
消費が増えれば景気は良くなる
日本のバブルは団塊の世代が引き起こした
日本の景気回復のカギは「団塊２世」が握っている
日本の景気の波は建築費、金利に影響
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15
初心者が犯す典型的な間違い





できるならハウスメーカーや大手ゼネコンに依頼するのがよい
アパマンは差別化が重要なのでデザイナー系設計士に依頼するのが
よい。良い建物を建てれば満室になる
管理の不安がないよう一括で借り上げ、家賃保証をしてもらうのがよい
リスクヘッジのため地元で一番大きな管理会社に運営はすべて任せる
べきである
土地のポテンシャルを最大限生かすため、容積率は使い切り貸せる部
屋をできるだけ多くするのがよい
すべて迷信である！
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16
アパマンはエゴから入ると失敗する



あれこれグレードをアップさせる、デザイナーズマンションをつくる、それ
自体が悪いとはいわないが、そのコストアップが家賃に転嫁され、家賃
を上げないと採算が合わなくなるのではリスクが大きい！
一旦かけたお金は取り戻せない＝分母は変えられない！
土地がある場合には、最低でも表面利回り１０％以上を条件に企画を
スタートさせること！
企画は必ず得られるであろう家賃から逆算して、
かける事業費を決めること。その事業費の範囲内で
企画をすれば失敗はない
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17
３つの検討軸から最適な活用法を導き出せ
貸す
建てる
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売る
18
土地有効活用事業方式の分類
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19
有効活用の形態別事業特性
アパート
マンション
オフィスビル
ロードサイ
ド店舗
駐車場
コンテナ
BOX
スーパー
レストラン
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各事業方式の概要と特徴
自己建築方式
事業受託方式
土地信託方式
等価交換方式
共同開発方式
• リスクは全て
土地所有者が
負う
• 最も利益が多
くなる
• デベロッパー
などが企画、
施工、賃貸管
理までを代行
する方式
• 自己建築方式
と比べて収益
は少なくなる
• 信託銀行に土
地を信託し、
信託受益権を
取得する方式
• 企画、建築、
管理は受託者
がすべて行う
• 融資は受託者
の名義で借り
入れる
• 自己建築方式
と比べて収益
は少なくなる
• 土地の一部と
デベロッパー
が建築した建
物の一部を交
換する方式
• リスクなく建物
を取得できる
• 土地資産が目
減りする
• 隣地同士がお
互い土地を出
し合って、そ
の出資比率に
より建物の持
分を取得する
方式
• より効率的な
土地活用が可
能
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建築協力金
方式
• テナントが建
築協力金を差
し入れ、その
資金を基に建
物を建築する
方式
• 主にロードサ
イド店舗など
で利用される
21
旧借地法の借地関係
借地権（旧法）の残存期間
旧法の問題点と新借地法
• 1992年（平成４年）８月１日改正借地借家法施行
• 改正法が適用されるのは施行日以降に成立した借地関係のみ
• 改正以前より成立している借地関係は、改正後に借地契約が何度更新され
ても、旧法が適用される
• 旧法の借地権を新法の定期借地権に切り替えることは不可
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22
地主の権利
地代の受け取り
権利金の請求
期間更新料
建替え承諾料
• 法定化していない（慣
例）
名義変更料
の請求
明渡しの申入れ
• 重大な信頼関係の喪
失 (数回程度の滞納
では駄目）
• 無断用法違反工事
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23
地主の義務
物件詳細及び
名義の明示
• 借地の位置、面積、地番、
地代金額、正当な名義の所
有者の明示
借地契約書
地主の更新拒絶は難しい。拒絶には「正
当な事由」による更新拒否が必要となる
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24
借地権の価格および取引に関する費用
費用
支払い時期
目安
地代
契約による
更地価格の1.5％くらい
固定資産税などの3～5倍
建替え承諾料
建替え時
更地価格の3%～15%く
らい
増改築承諾料
増改築時
更地価格の1％～1.5%く
らい
更新料
更新時
更地価格の3%～8%
借地価格の5%～10%
譲渡承諾料（名義変更、
書換え）
譲渡時
借地価格の8%～25%
条件変更料（用途変更
等）
条件変更時
更地価格の8%～15%
【補足】「更地価格」とは所有権の土地であり、建物を除いたと仮定した場合の土地評価額となる
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25
土地は、開発・維持・売却の３つに分ける
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26
具体的な活用バリエーション
１）土地を売って資産を買換える方法（買換え特例を活用）
２）その土地を担保に中古収益物件を購入する
３）アパート、マンション以外の活用法を考える
４）そのままの状態で貸す
５）自宅併用型賃貸住宅
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27
個人タクシーに学ぶ
世界一簡単なアパ･マン企画法




ベンツの個人タクシーは儲かるか？
企画は８０％のウエイトを占める
入居者の第一のニーズは家賃
なぜ利回り８％の事業に融資をする銀行がいるのか？
アパ･マンの企画は自分のエゴからはいってはいけない。必ず得られる家
賃から逆算して、かける事業費を求めること！
その事業費の範囲内で企画をすれば失敗はない！
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28
表面利回りと実質利回り①

表面利回りとは？
B/S
Ｐ/Ｌ
家賃
経費
収入
÷
資産
総
投
資
額
借入金
アパマン
利益
１，０００万円
自己資金
÷
１億円
＝
１０％
通常、広告などでうたわれる利回りはこれ！実際いく
ら手元に残るのか分からない！
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29
表面利回りと実質利回り②

実質利回りとは？
B/S
Ｐ/Ｌ
家賃
経費
収入
÷
利益
３００万円
資産
（ア
パ・マ
ン）
÷
総
投
資
額
借入金
自己資金
１億円
＝
これが
重要！
３％
実際に財布に残るお金を見ることが重要！そのため、
減価償却費は経費に含めないこと！
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30
収益還元法で事業予算の目安をたてる方法①
毎月得たい家賃から事
業予算の目安を立てる
毎月の手取り額から事
業予算の目安を立てる
• 期待家賃収入÷期待表面利
回り＝投資額の目安
• 期待手取り収入÷期待実質
利回り＝物件価格の目安
• 50万円×12か月÷期待表面
利回り10%＝6000万円
• 50万円×12か月÷期待実質
利回り5%＝1億2000万円
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31
収益還元法で事業予算の目安をたてる方法②
利回り１０％が稼げる事業予算の目安を立てる
• 相場の家賃収入×期待表面利回り＝投資額の目安
• 50万円×12か月×期待表面利回り10%＝6000万円
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3位 3位