石巻市公募型買取市営住宅制度の手引き 平成２８年度 第１回募集 －土地建物提案型－ この手引きは 「平成28年度第１回石巻市公募型買取市営住宅制度（土地建物提案型）募集要領」 の内容について解説するものとなっております。 募集要領と合わせてご覧ください 平成２８年６月 石巻市復興事業部 Ⅰ 買取市営住宅（土地建物提案型）とは 買取市営住宅（土地建物提案型）（以下「買取市営住宅」という。）とは、市の認定を受けた民間事業者により建 設された建物、土地等を市が買取り、東日本大震災に係る復興公営住宅として供給します。 Ⅱ 主な基準 買取市営住宅の整備は、高齢者にも配慮した良質な賃貸住宅を供給するため、整備基準や方針などを定めています ので、これらの内容を遵守することが必要となります。 1 計画にあたっての条件等 (1) 建設地は、石巻市蛇田・中心地区で平成 28 年度第 1 回石巻市公募型買取市営住宅制度（土地建物提案 型）募集要領（以下「募集要領」という。）に示す区域内とし、周辺環境が住宅建設に適した敷地とします。 (2) 対象区域は、下図に示す範囲内とします。 ① 石巻市蛇田地区（都市計画法で定められた市街化区域内） 図中 部 蛇田地区 ※ 上記区域であっても、都市計画施設用地を除きます。 ※ 上記区域の近隣の土地については、協議のうえ決定します。 -1- ② 石巻市中心地区（都市計画法で定められた市街化区域内） 中心地区：図中 部 中心市街地地区：図中 部 中心地区 中心市街地地区 ※ 上記区域であっても、災害危険区域及び都市計画施設用地を除きます。 ※ 中央一丁目は除きます。 ※ 上記区域の近隣の土地については、協議のうえ決定します。 ※ 中心市街地地区とは、平成２７年１月２２日に内閣総理大臣の認定を受けた「石巻市中心市街地活性化基本計画」 に位置付けられた区域とします。 (3) 募集する戸数は蛇田地区で 30 戸程度、中心地区で 30 戸程度とします。募集戸数を超える応募があった場合 は、石巻市買取市営住宅制度運営委員会（以下「運営委員会」という。）において石巻市公募型買取市営住 宅の供給計画に関する選定基準（以下「選定基準」という。）に基づき立地条件や事業計画等について評価し、 採用の可否を決定します。 (4) 建物は、新築で耐火構造又は準耐火構造（鉄筋コンクリート造又は鉄骨造）で、共同住宅または長屋とし、原 則として１団地で10戸以上20戸以下の住戸を計画する必要があります。戸建住宅は不可となります。 (5) 敷地は、原則として幅員６ｍ以上の道路に６ｍ以上接する必要があります。また、当該道路は、幅員6ｍ以上 の主要な道路に6ｍ以上の幅員で接続する必要があります。 (6) 住宅の建設に際して土地の造成等が必要な場合、土地所有者または事業者の負担において、造成工事を完成 して頂く必要があります。なお、市では土地造成に係る費用は買取額の対象としていません。 (7) 住戸専用床面積は型式別に、１ＤＫの住戸専用床面積は35～45㎡、２ＤＫの住戸専用床面積は46～ 55㎡、３ＤＫの住戸専用床面積は56～65㎡であることとし、同じ型式の住戸面積に1㎡以上の差がない計画と してください。また、メゾネットタイプの住戸は認めません。 -2- (8) 提案していただく住宅全体における型式の割合は、１ＤＫ又は２ＤＫ住戸を全戸数の４～５割程度、３ＤＫ を全戸数の５～６割程度として計画してください。 (9) １ＤＫ住戸を設ける場合は、将来２戸を１戸として改修できるように計画してください。 (10) 床面積40㎡程度の談話室等の共用スペースを計画してください。 (11) 団地には、１住戸に対し１台以上の駐車場を確保してください。ただし、中心市街地地区は、住戸数に対し原 則として５割以上の駐車場を確保してください。なお、駐車場を近傍の隔地で計画する場合は、事前に市と協議が 必要です。 (12) 「石巻市復興公営住宅設計標準 第2章 配置計画 2.1 住棟及び附帯施設等の配置 1 住棟」に定め る日照時間帯の累計については、周辺建築物等による影響を考慮し、規定の日照時間を確保してください。 (13) 住宅は、関係法令、石巻市買取市営住宅整備基準及び石巻市復興公営住宅設計標準等(以下「整備基 準等」という。) に適合するよう計画してください。 (14) 施工にあたっては、地場産材を間仕切り壁等の下地材、造作材及びその他部位（仕上げ材及び外構材）等 に積極的に活用するようご検討ください。 ２ (1) 応募者の資格要件及び構成要件 応募者は、以下の要件を満たしている必要があります。 ① 個人事業者は、住民税を滞納していないこと。 ② 個人事業者は、石巻市入札契約に係る暴力団等規制排除要綱第2条第8号に規定する暴力団関係業者(以 下「暴力団関係業者」という。）でないこと。 ③ 法人事業者は、法人税を滞納していないこと。 ④ 法人事業者は、民事再生法及び会社更生法による再生又は更生の手続中でないこと。 ⑤ 法人事業者は、暴力団関係業者が代表役員等の経営に実質的に関与していないこと。 ⑥ 石巻市競争入札参加資格を有しており、登録工種が建築に登録されていること。 ⑦ 「建築工事業」について、建設業法に規定する特定建設業の許可を受けていること。 ⑧ 経営事項審査結果の「建築一式工事」の総合評定値が750点以上であること。 ⑨ 監理技術者の資格を有する者を専任で配置できること。 ⑩ 建築士法第23条の規定に基づく一級建築士事務所の登録を受けていること。 ⑪ 宅地建物取引業法第3条に規定する免許を有していること。 ⑫ 応募者は、他のグループ構成員として重複して参加することはできません。 (2) 応募者がグループで構成される場合は、以下の要件を満たしている必要があります。 ① グループ代表者は、事業に係る提案価格に対して、資力的な責任能力を有する者としてください。 ② グループ構成員は、他のグループの構成員として重複して参加することはできません。 ③ グループは、買取市営住宅の設計及び工事監理にあたる者（以下、「設計・工事監理にあたる者」という。）、 -3- 建築一式工事を施工する者（以下、「建設にあたる者」という。）、宅地建物取引業法に規定する重要事項説 明をする者（以下、「重要事項説明にあたる者」という。）で構成する必要があります。（構成員の１者が複数を 兼務しても構いません。） ④ グループ構成員は以下の要件を満たす必要があります。 ⅰ）設計・工事監理にあたる者は、(1)①から⑤及び⑩の要件を満たす必要があります。 ⅱ）建設にあたる者は、(1)①から⑨の要件を満たす必要があります。 ⅲ）建設にあたる者が複数の者で分担して実施する場合、その代表となる者は(1)①から⑨の要件を満たし、そ の他の者については、(1)①から⑦の要件を満たす必要があります。 ⅳ）重要事項説明にあたる者については、(1)①から⑤及び⑪の要件を満たす必要があります。 ⑤ 土地所有者は、(1)①から⑤の要件を満たし、仮認定申請することに同意していることを確認できる書類等が必 要です。 ⑥ 申請を受付した後において、やむを得ない事情により、構成員の変更や追加をする場合は、その理由を市に申し 立ていただき、市長が承諾した場合に限り、実施することができます。なお、グループ代表者の変更はできません。万 が一、提案事業を取りやめる場合は、代表者が申請の辞退手続きをしていただくことになります。 (3) 供給計画認定申請書について、その内容等に瑕疵があることが判明した場合、運営委員会で審査・聴取を行い、 対応を決定します。 (4) 次に定める事由が生じた場合、仮認定通知を受けた後であっても認定を取り消します。 ① 供給計画認定申請書等の作成に関して不正行為が認められた場合 ② 石巻市買取市営住宅等の供給に係る基本協定書（以下「協定書」という。）に基づく仮認定通知を受けた後 に指名停止等の措置の対象となった場合 ③ 関係法令の規定に違反している事実が発覚した場合 -4- Ⅲ 事業の流れ 買取市営住宅（土地建物提案型）の計画から完成までの流れは、概ね次のようになります。 図 公募型買取市営住宅制度（土地建物提案型）フロー 事 業 者 石 巻 市 H28.7 月上旬 説明会 H28.7 月中旬 事前相談・質疑受付 質疑書作成・提出 質疑回答 H28.8 月中旬 申請受付期間 H28.8 月下旬 供給計画認定申請 申請受付 金融機関との協議 書類審査 用地交渉 土地鑑定評価 H28.9 月下旬 事業者・戸数 内定 協定 H28.10 月上旬 運営委員会【事業者選定】 供給計画認定通知書受領 供給計画認定（仮認定） 市営住宅買取に係る基本協定の締結 基本協定 基本設計 H28.12 月上旬 H29.1 月中旬 設計協議 住民説明 建設計画認定申請 申請受付 建設計画認定通知書受領 建設計画認定（本認定） 実施設計 設計・事業費協議 工事費算出 取得予定価格の算出・調整 建築確認（建築基準法） H29.1 月下旬 契約 設計住宅性能評価 土地譲渡契約(又は借地権設定契約)及び建物譲渡契約の締結（仮契約→議会承認） 土地売買代金 又は借地権設定権利金の支払 工事請負契約締結 工事着工 土地の所有権移転 又は借地権設定登記 中間検査（建築基準法） 工事中間報告 工事竣工・完了検査（建築基準法） 工事完了報告書 買取り H30.2 月 買取検査 建物買取額の決定 引渡し（期限 H３０.１.３１） 管理開始 -5- 1 事業者等の募集・供給計画認定申請 買取市営住宅制度に基づき提案する者（以下「応募者」という。）は、事前相談を経て、申請受付期間内に供給計 画認定（以下「仮認定」という。）申請を行っていただきます。仮認定申請にあたっては、供給計画認定申請書の他に、 事業計画に関する書類（価格提案書、工程表等）、設計図書（申請内容が確認できる配置計画図や各階平面計画 図等）、応募者・土地所有者に関する書類（納税証明、印鑑登録証明等）及び敷地に関する書類（登記簿謄本、 公図等）の提出が必要となります。なお、この時点で算出された価格提案書記載の金額が、支払限度額となりますので十 分に確認してください。 また、応募者がグループで構成される場合は、グループ代表者を定めてください。また、土地所有者が仮認定申請をする ことに同意していることを確認できる書類を提出する必要があります。 詳細については、Ｐ.８の「供給計画認定（仮認定）申請に必要なもの」を参照してください。 2 関係機関との協議等 仮認定申請にあたっては、事前に関係機関と協議を行う必要があります。 【主な協議機関】 ① 行政機関 ・ 建築基準法・都市計画法等の関係法令について、十分に確認してください。 ② 金融機関 ※融資の可否について ・ 本事業では、建物の完成後に買い取りをするため、市からの支払いは引き渡しの後になります。 ・ 工事を実施するために、応募者の資力信用が問われるため、資金計画が金融機関の融資を前提としている場合、 融資の見込みについて確認します。早めに金融機関との相談を進めてください。 ・ 住宅金融支援機構から融資を受ける場合は、機関保証を行う一般財団法人住宅改良開発公社との協議も必 要となります。 ③ その他 ・ 近隣住民との紛争が生じた場合は、認定などを見合わせることもあります。 ３ 供給計画審査・選定・認定 市長は、仮認定にあたって、金融機関へ融資見込みを確認の上、要件の全てを満たすものであることを審査します。 また、供給計画は、運営委員会において、次のような評価項目及び選定基準に基づいて審査を行い、募集戸数の範囲 内で、より制度の趣旨にかなった計画を選定することになります。 【評価項目】 ① 立地条件 ・ 交通利便性（JR駅、バス停までの距離） ・ 生活利便性（公共施設、購買施設、病院等までの距離） ・ 敷地環境（公園までの距離等） ② 事業計画（周辺環境への配慮等） ・ 環境への配慮（敷地面積に対する空地等の率） ・ 現状の敷地（敷地の状況、土地利用計画等） ・ 土地取得方法（契約手法） ・ 駐車場計画（駐車場設置率） -6- ・ 事業予算（1戸当たりの提案価格） ※ 詳細は「選定基準」を参照してください。 ※ 選定基準において、計画住宅戸数が30戸以上による加点は適用しないため、最高点は95点となります。 ４ 基本協定の締結 選定された応募者（以下「事業者」という。）と市の間で、買取市営住宅の供給に必要な事項についての基本協定を 締結します。 ５ 建設計画認定申請・審査・認定 基本設計及び住民説明終了後、事業者は整備に関する建設計画を作成し、市長の認定（以下「本認定」という。） を受ける必要があります。本認定を受けるためには、建設計画が整備基準等を満たす必要があります。 詳細についてはＰ.９の「建設計画認定（本認定）申請に必要なもの」を参照してください。 ６ 実施設計・建築確認申請・設計住宅性能評価申請等 本認定を受けた後に、実施設計を進め、建築確認済証を取得してください。また、住宅の品質確保の促進等に関する 法律（以下「品確法」という。）に基づく「設計住宅性能評価」を取得していただきます。 なお、これらの書類を取得した際は、市に報告してください。 ７ 譲渡契約等の締結 住宅の建設工事に着手するまでに、土地及び建物の譲渡契約等を市と締結していただきます。この譲渡契約等は市議 会の承認を得た時点で有効となります。 また、この時点で建設工事の履行保証が必要となります。 ８ 工事請負契約締結・工事着手 事業者における工事請負契約締結及び工事着手は、市と譲渡契約等が有効になった後になります。 また、事業者（グループの場合はグループ代表者）と建設を行う者が異なる場合は、両者により締結された工事請負契 約について、書面により市に報告してください。 ９ 竣工・完了報告・完了検査 全ての工事が完了し、建築基準法の検査済証を取得した後に、石巻市買取市営住宅等工事完了報告書を提出して いただきます。報告にあたっては、化学物質の室内濃度測定の実施報告書・品確法に基づく建設住宅性能評価書も併せ て提出してください。 報告書を受理した後、市は買取検査を行います。検査の結果完了と認められる場合は、その旨を工事完了認定通知 書により通知します。 1０ 引渡し・支払 土地の買取代金等については、譲渡契約等に基づく引渡し手続き完了後に支払います。 建物等の買取代金の支払いは建物の引き渡し後におこないます。また、住宅の引渡しにあたって、各施設の鍵や図面、 各設備の取り扱い説明書等、管理に必要なものを提出してください。 また、市は買取市営住宅等に対する所有権の設定登記を行いますので、当該登記手続にご協力ください。 -7- Ⅳ 申請に必要なもの 1 供給計画認定（仮認定）申請に必要なもの チェック欄 必 要 書 類 内 容 １．事業計画に関する書類 ① □ 供給計画認定申請書 申請様式第１号 ② □ 申請内容に関する一覧表 別紙１ ③ □ 基本設計に係る計画概要表 別紙２－１（団地毎に作成）、２－２（棟毎に作成） ④ □ 価格提案書 ⑤ □ 工程表 別紙４ 別紙３－１、３－２ 各項目の金額は税・経費を含むものとしてください。 ２．計画図書 ① □ 付近見取図 縮尺1／10,000で主要利便施設をプロットすること ② □ 位置図 縮尺1／1,000で敷地位置を明確に特定できるもの ③ □ 配置図 兼 外構図 縮尺1／250で外構図を兼ねる ④ □ 仕上表 別紙５ ⑤ □ 平面図 ⑥ □ 立面図、断面図 縮尺1／100で室用途・設備概要を示したもの ※住棟等のサイズに応じて複数枚に分割可とする 縮尺1／100 縮尺1／250で測定面高さ地上0ｍの中央標準時による8時か ら16時までの時刻日影と、5時間の等時間日影、真北、敷地境 ⑦ □ 日影図 界線、道路及び周辺建物を記載すること。測定緯度は、北緯38 度30分とする。石巻市復興公営住宅設計標準による住戸の居 住室の日照時間を確認できるものとすること。 ３．応募者に関する書類 ① □ ② □ ③ □ 印鑑登録証明書 ④ □ 会社概要 ⑤ □ 略歴書、資産に係る調書 ⑥ □ ⑦ □ ⑧ □ ⑨ □ 住民票 法人の場合は、法人登記簿謄本又は登記事項証明書 直近の納税証明書 （個人：住民税／法人：法人税） 会社パンフレット等 法人の場合は、直前の事業年度の貸借対照表及び損益計算書 並びに定款又は寄付行為を添付 宅地建物取引業法に関する資格要件を証 明する書類及び事業実績 建設に関する資格要件を証明する書類及 び事業実績 設計に関する資格要件を証明する書類及 び事業実績 グループ構成表 グループの場合は、構成員ごとに⑥～⑧のうち該当するものを添付 ４．土地所有者に関する書類 ① □ ② □ 住民票 法人の場合は、法人登記簿謄本又は登記事項証明書 直近の納税証明書 （個人：住民税／法人：法人税） -8- ③ □ 印鑑登録証明書 ④ □ 仮認定申請に係る同意書（任意様式） ５．敷地に関する書類 ① □ 計画地の全部事項証明書 平成28年7月1日以降取得のもの ② □ 計画地の公図の写し 平成28年7月1日以降取得のもの ③ □ 計画地の現況写真 敷地境界線を赤線で明示し、撮影位置を示した見取図添付 ① □ 委任状（任意書式） ② □ 市長が必要と認めるもの ６．その他 代理者により申請等を行う場合、当該代理人に委任することを証 する書類 図面は全てＡ３判とする。 ※ ※ ３部（正本１部（市）・副本２部（事業者・土地所有者））作成し、Ａ４判ファイルに綴じることとし、正本については、10 ｃｍのドッチファイルとする。 2 建設計画認定（本認定）申請に必要なもの チェック欄 必 要 書 類 内 容 １．事業計画に関する書類 ① □ 建設計画認定申請書 ② □ 申請内容に関する一覧表 ③ □ 基本設計に係る計画概要表 ④ □ 価格提案書 ⑤ □ 整備基準チェックリスト ⑥ □ 事業収支計画表 ⑦ □ 近隣関係住民への事業説明報告書 ２．設計図書 ① □ 設計概要書 ② □ 位置図 ③ □ 付近見取図 ④ □ 配置図 ⑤ □ 面積表 ⑥ □ 各階平面図 ⑦ □ タイプ別平面詳細図 ⑧ □ 求積図 ⑨ □ 立面図、断面図、日影図 ① □ 委任状 ② □ 市長が必要と認めるもの 建築基準法及び公営住宅法による面積を明示 ３．その他 ※ 代理者により申請等を行う場合 ２部（正本１部（市）・副本１部（事業者））作成し、Ａ４判ファイルに綴じること。 -9- Ⅴ 近隣説明に関する留意事項 1 近隣関係住民への事業説明について ① 事業説明書の案を作成し、市の確認を受けてください。 ② 事業説明書には、事業スケジュール、緊急連絡先、計画配置図を掲載してください。 ③ 説明の実施方法は、市が指定する近隣関係住民の代表者と協議の上で決定してください。 （実施手法の例：個別に内容を説明、説明会を開催する等） 2 説明結果の報告について 近隣関係住民への事業説明報告書は、以下の内容を含むものとしてください。 ① 説明対象範囲と、説明実施済みの近隣関係住民（以下「説明対象者」という。）の居所を記載した付近見取図 ② 説明対象者の氏名、出された意見と、その対応を記載した一覧表 ③ 説明の結果、仮認定時の計画から変更となった内容に関する書類 Ⅵ 買取価格の決定、請求事務 1 買取市営住宅制度に関する事務の基本原則 ① 建物の買取りに関する基本的な流れ（詳細については別途「取扱要領」参照） 買取価格は、ⅰ）市の積算額、ⅱ）住宅局所管事業についての国の補助金額の算定の基準となる国土交通大臣の 定める標準建設費その他の額（以下「標準建設費等」という。）、ⅲ）事業者の提案価格のうち最も低価な額に基づき 決定することとします。 事 業 者 供給計画認定申請 石 巻 市 事 務 の 内 容 認定通知 概算買取価格を確認 買取予定上限価格の決定 基本協定書の締結 買取契約に関する基本的な事項について協定書の締結 認定通知 整備基準等への適合を確認し認定後に実施設計に着手 譲渡契約の締結 市の積算額、標準建設費等、事業者の提案価格のうち低価な額 ↓ 基本協定書の締結 ↓ 建設計画認定申請 ↓ 譲渡契約の締結 で契約 ↓ ※契約には計画建物に関する建築基準法の確認済証等が必要です。 工事の完了 完了検査 ↓ 買取額の決定 基本協定書、譲渡契約書及び建設計画認定申請書等の内容に 基づき現地及び書類の検査 買取額の決定 基本協定書及び譲渡契約書の内容を基本とし、買取価格を決定 ↓ 買取代金請求 代金の支払い - 10 - ② 後払いの原則 市では、買取市営住宅等の買取代金を完成後に一括で支払うため、前金払・中間前金払の支払いはありません。この ため、事業者は、市が買取代金を支払うまでの間、事業費相当額を立て替えておく必要があります。 また、工事完了前に事業を中止する場合、それまでに要した費用に対する補償はありませんのでご注意ください。 2 その他 買取市営住宅等には国の補助金が充てられていることから、補助金の適正な執行について会計検査院の検査（以下 「会計検査」という。）が実施されます。会計検査の受検者は市ですが、通常、現地調査及び補助金の使途に関する書 類検査が行われるため、工事中あるいは引渡し後に事業者や工事請負業者、設計事務所の方にご協力をお願いすること があります。 なお、市と事業者の契約は、建物譲渡契約であり、建設業法に規定する請負契約には該当しません。よって、事業者と 下請業者等の間にトラブル等が発生した場合、市は一切関与しませんので、事業者の責において解決してください。 また、入居予定者の内覧会を実施しますので、実施時期、方法等について、事前に市と協議してください。 Ⅶ 認定後の手続きに関する留意事項 1 本認定から着工までの手順に関する制限 買取市営住宅の建設には、民間施工による工事や、商慣習とは異なる次のような制限がありますので留意してください。 ① 実施設計は、本認定以降に行うこと。 ② 建築確認済証は、譲渡契約締結以前に取得すること。 2 本認定後の変更 本認定された計画は、審査によりその優位性を評価されたものであることから、計画変更は原則として認めません。 3 建物の品質管理 建物の品質の確認を行うため、工事施工中は、宮城県建築工事写真撮影要領により、施工状況等の写真撮影を行 い、買取検査時に提出してください。また、各試験結果等についても提出する必要があります。 4 報告事項 次の場合には報告書の提出が必要となります。また、必要に応じて現地での確認を行います。 ① 建築確認済証及び設計住宅設計性能評価書の交付を受けたとき。 ② 建設工事に関わる契約を締結したとき。（工事請負契約がある場合） ③ 建設工事が完了（建築基準法の検査済証受領後）したとき。 ④ その他市長が報告を求めたとき。 Ⅷ 適用範囲 この手引きは、石巻市公募型買取市営住宅制度平成28年度第1回募集（土地建物提案型）【蛇田・中心地区】に ついてのみ適用します。 - 11 - Ⅸ お問い合わせ先 部署名 石巻市復興事業部 復興住宅課 電話 TEL（0225）95－1111 内線5549・5557・5559 FAX（0225）90-8046 E-mail 所在地 infraimpho 〒 986－8501 @city.ishinomaki.lg.jp 石巻市穀町１４番１号 - 12 -
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