15. ordentliche Hauptversammlung

15. ordentliche
Hauptversammlung
+ 28. Juni 2016
conwert ist ein voll integriertes Immobilienunternehmen
mit Schwerpunkt auf
Wohnimmobilien und
Zinshäuser in Österreich und
Deutschland. Dieser Fokus
wird durch ein
Gewerbeimmobilienportfolio
ergänzt. conwert besitzt,
entwickelt, vermietet und
verkauft innerstädtische
Immobilien. Das Geschäftsmodell der conwert basiert
auf drei Säulen: dem Portfolio
Management, der
Entwicklung bzw. dem
Verkauf von Immobilien und
dem ImmobilienDienstleistungsbereich.
conwert setzt bei der
Umsetzung ihrer Ziele auf
eine transparente
Unternehmensstruktur und
eine klare Strategie. Ein für
alle Mitarbeiter des Konzerns
geltender Verhaltenskodex
legt die ethischen Grundsätze
des unternehmerischen
Handelns für die conwertGruppe fest
und regelt den Umgang der
Mitarbeiter untereinander als
auch mit den Stakeholdern.
Inhalt
Inhalt
+ Geschäftsentwicklung 2015
+ Ertragsentwicklung
und Bilanzkennzahlen 2015
+ Überblick Ergebnis 1-3/2016 und Ausblick
+ Geschäftsentwicklung 2015
Starke Performance in 2015
FFO I gesteigert
 53,4 Mio € vs. 34,8 Mio € im Vorjahr
 Pro Aktie 0,64 € vs. 0,42 € im Vorjahr
Non-core Verkäufe
beschleunigt
 235 Mio € vs. 78 Mio € im Vorjahr
 Verkauf 4 % über Buchwert
 Immobilien in Tschechien vollständig veräußert
Leerstand reduziert
 Von 9,0 % auf 6,6 %
 Im Kernportfolio auf 3,1 %
Finanzierungskosten gesenkt
 Finanzierungskosten um 170 bps auf 2,3 % gesenkt
LTV gesenkt
 49,2 % LTV1) vs. 53,6 % im Vorjahr
1) Unter Berücksichtigung der Wandlung der Wandelschuldverschreibungen im Jänner 2016
3
+ Geschäftsentwicklung 2015
Klare Portfoliostrategie im Herbst definiert
Hervorragende Kennzahlen im Kernportfolio zum Ende 2015
ImmoBestand2)
(Anzahl)
(Mio €)
Einheiten1)
Geschäftsfelder
Premiummärkte
In % des
gesamten Nettokalt
Immo-miete
Bestands
(€/m²)
NettokaltmietWachstum
Like-forLike (%)
Leerstand
(% der
Fläche)
Entwicklung
Leerstand
(%)
Immobestand /
NettokaltMiete
(x)
Rendite
(%)
8.975
1.039,1
38,0 %
6,54
2,9 %
2,1 %
-17,6
21,4 x
4,7 %
Kernmärkte
10.152
563,4
20,6 %
5,29
2,3 %
3,7 %
-37,4
13,5 x
7,4 %
Kernbestand
1.691
72,4
2,6 %
5,22
0,7 %
5,7 %
-6,0
12,2 x
8,2 %
663
100,2
3,7 %
4,52
2,8 %
2,4 %
-31,9
33,0 x
3,0 %
21.481
1.775,1
64,9 %
5,80
2,5 %
3,1 %
-29,2
17,9 x
5,6 %
384
169,1
6,2 %
9,29
3,8 %
3,1 %
-2,6
15,8 x
6,3 %
21.865
1.944,1
71,7 %
6,01
2,6 %
3,1 %
-28,0
17,7 x
5,7 %
Wohnen
(Nicht-Kernbestand)
3.317
144,4
5,3 %
5,40
1,0 %
17,4 %
-4,7
13,1 x
7,6 %
Gewerbe
(Nicht-Kernbestand)
2.312
646,5
23,6 %
8,51
-0,7 %
13,9 %
12,7
16,0 x
6,2 %
27.494
2.735,0
100,0 %
6,42
1,5 %
6,6 %
-8,8
17,0 x
5,9 %
Privatisierung
Kernmarkt Wohnen
Premiummarkt
Gewerbe
Kernportfolio
Gesamtportfolio
1)
2)
exkl. Parkplätze
inkl. IFRS 5 Immobilienbestände und Verkaufsbestände (zu Verkehrswert)
4
+ Geschäftsentwicklung 2015
Portfolio-Bereinigung gut gestartet
Non-core-Verkaufserlöse
235.0
In Mio. EUR
+ Non-core-Verkäufe in Höhe von 235
Mio EUR in 2015
+ Verkaufserlöse mit 4 % Prämie über
Buchwert
78.1
+ Vollständiger Verkauf des Portfolios
in der Tschechischen Republik
Prämie über
Buchwert
2014
2015
3,0 %
4,2 %
5
+ Geschäftsentwicklung 2015
Operative Kostensenkung in der Umsetzung
Laufende Restrukturierungsmaßnahmen
Operative Kosten als % des Immobilienvermögens
+ Zentralisierung aller Back-office Funktionen
+ Harmonisierung der Organisation und der Prozesse
3,5 %
3,4 %
3,7 %
3,0 %
+ Standortreduktionen um 20 %
2,7 %
2,2 %
+ SAP-Implementierung
+ Optimierung der Geschäftstätigkeiten in Österreich
2010
Status und erwartete Ergebnisse
2011
2012
2013
2014
2015
Bereinigte Miet-EBITDA-Marge der Mitbewerber1
+ Verhandlungen mit Betriebsrat beendet
+ Mitten in der Umsetzung – erwarteter Abschluss Ende
Sommer 2016
+ Kosteneinsparungen von 8 Mio € p.a. erwartet (20 %)
69,3 %
65,7 %
65,4 %
66,3 %
Durchschnitt:
65,3 %
59,8 %
+ Verbesserung der NRR-Marge um ca. 2 % erwartet
1) GJ 2015 ausgenommen Buwog
6
+ Geschäftsentwicklung 2015
Zukunftsorientierte Investitionen in den Immobilienbestand
Übersicht: Instandhaltung und Investitionen (in €/m²)
28,85
+ Große Investitionen umgesetzt, z.B.
28,78
- Am Kiesteich, Berlin 15 Mio €
24,96
- Baumertweg, Essen 9 Mio €
11,62
7,26
- Gropius-Terrassen, Bochum 10 Mio €
14,82
+ Fokus der Investitionen i.W. auf
Leerstandsreduktion, z.B.
Reaktiv
10,03
- Gropius-Terrassen mit 47 % Leerstand
13,42
- Baumertweg mit 51 % Leerstand
10,85
5,35
7,20
2013
Instandhaltung
3,71
4,28
3,11
2014
2015
Investitionen
Große Investitionsprojekte
0,79
0,85
+ Reduktion der reaktiven Kosten für
Instandhaltung und Investitionen
Q1 2016
7
conwert ist ein voll integriertes Immobilienunternehmen
mit Schwerpunkt auf
Wohnimmobilien und
Zinshäuser in Österreich und
Deutschland. Dieser Fokus
wird durch ein
Gewerbeimmobilienportfolio
ergänzt. conwert besitzt,
entwickelt, vermietet und
verkauft innerstädtische
Immobilien. Das Geschäftsmodell der conwert basiert
auf drei Säulen: dem Portfolio
Management, der
Entwicklung bzw. dem
Verkauf von Immobilien und
dem ImmobilienDienstleistungsbereich.
conwert setzt bei der
Umsetzung ihrer Ziele auf
eine transparente
Unternehmensstruktur und
eine klare Strategie. Ein für
alle Mitarbeiter des Konzerns
geltender Verhaltenskodex
legt die ethischen Grundsätze
des unternehmerischen
Handelns für die conwertGruppe fest
und regelt den Umgang der
Mitarbeiter untereinander als
auch mit den Stakeholdern.
Inhalt
Inhalt
+ Geschäftsentwicklung 2015
+ Ertragsentwicklung
und Bilanzkennzahlen 2015
+ Überblick Ergebnis 1-3/2016 und Ausblick
+ Ertragsentwicklung und Bilanzkennzahlen 2015
Überblick Gewinn- und Verlustrechnung Finanzjahr 2015
Spiegelt operativen Fokus wider
1-12/2015
1-12/2014
Änderung
226,1
237,3
-4,7 %
18,9
11,1
71,0 %
7,7
10,5
-26,9 %
66,9
15,9
NM
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)
181,3
121,6
49,2 %
Finanzergebnis
(80,6)
(131,5)
-38,7 %
Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT)
100,7
(9,9)
NM
Ergebnis nach Steuern
83,3
(8,9)
NM
Konzernergebnis nach Minderheitsanteilen
79,5
(12,0)
NM
Nachhaltiger FFO I1) (exkl. Verkäufe)
53,4
34,8
53,6 %
FFO II ohne Cash Taxes/ Cash Profit2)
61,9
37,9
63,5 %
148,8
150,7
-1,2 %
NRR-Marge (in %)
65,8
63,5
3,7 %
NRR-Marge (bereinigt) (in %)3)
87,2
85,0
2,5 %
(Mio €, wenn nicht anders angegeben)
Vermietungserlöse
Nettoveräußerungserlöse
Umsatzerlöse Dienstleistungen
Nettoergebnis aus Zeitwertanpassungen
Nettomieterlöse (NRR)
1)
2)
3)
Anmerkung
Spiegelung des
Verkaufsprogramms
Neubewertungen im Q3 und Q4
Auch deutlich geringere cashwirksame Finanzierungskosten
Sehr starkes Ergebnis im Q4
Starkes Wachstum durch
gutes operatives Ergebnis und
geringere cash-wirksame
Finanzierungskosten
NRR-Marge weiter verbessert
FFO I: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien + Aufwendungen des Verkaufsergebnisses -/+ positives/negatives
Bewertungsergebnis + Abschreibungen und Wertberichtigungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten ohne Berücksichtigung des Anteils am Ergebnis assoziierter Unternehmen +
Restrukturierungskosten/one-off Kosten – Cash Taxes (Vermietung)
FFO II: FFO I + Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien – Aufwendungen des Verkaufsergebnisses
NRR-Marge (bereinigt): NRR-Marge ohne Mietern berechnete Betriebskosten
9
+ Ertragsentwicklung und Bilanzkennzahlen 2015
Deutliche Steigerung des FFO I
FFO I (in Mio EUR)
60
53.4
50
40
34.8
+ Positive Entwicklung trotz
Portfolioverkleinerung
30
20
10
0
2014
2015
+ Operative Verbesserungen im
Zusammenhang mit Leerstand und
Mieterlösen
in EUR/Aktie
0.7
0.64
0.6
+ Senkung der Durchschnittszinsen
0.5
0.42
0.4
0.3
0.2
0.1
0
2014
2015
10
+ Ertragsentwicklung und Bilanzkennzahlen 2015
Stabiler EPRA NAV trotz Bereinigung von Altlasten
NAV (in Mio EUR)
1600
1400
1299.5
1391.3
1200
1000
800
+ Positive Effekte aus Bewertungsergebnis
und verbessertem Finanzergebnis
600
400
200
0
2014
2015
+ Negative Effekte durch geringere
negative Marktwerte von Derivaten
in EUR/Aktie
+ Verwässerung durch Wandelanleihe
18.00
16.00
15.70
15.72
2014
2015
14.00
12.00
10.00
8.00
6.00
4.00
2.00
0.00
11
+ Ertragsentwicklung und Bilanzkennzahlen 2015
Bilanzstruktur zum 31. Dezember 2015
Bilanz (Mio €)
2.888
Übrige
196
Finanzverbindlichkeiten (Mio €)
2.888
157
191
1,275
Immobilienvermögen
2,692
1,265
Andere
Verbindlichkeiten
Anleiheverbindlichkeiten
Bankschulden
(Hypothekardarlehen
& Brückenfinanzierung)
Eigenkapital
Aktiva am 31.12.2015
1.466
Anleiheverbindlichkeiten
191
210
Bankschulden
(Hypothekardarlehen
& Brückenfinanzierung)
Passiva am 31.12.2015
361
666
Fremdkapitalanteil der
Wandelschuldverschreibungen und
Unternehmensanleihe
Brückenfinanzierung 38 Mio €
33 Banken
Bandbreite: < 20 Mio €
11 Banken
Bandbreite: 20–50 Mio €
6 Banken
Bandbreite: > 50 Mio €
31.12.2015
Verschuldungsquote (LTV) und Eigenkapital/Aktie verbessert
Loan-to-value (LTV)
inkl. liquide Mittel- und Barmitteläquivalente
Loan-to-value (LTV)
(Wandelschuldverschreibungen im Geld als
Eigenkapital)
Eigenkapital/Aktie
31.12.2015
31.12.2014
49,2 %
53,6 %
Ziel
≤50 %
46,3 %
47,5 %
13,63 €
12,63 €
–
12
+ Ertragsentwicklung und Bilanzkennzahlen 2015
Finanzierungsstruktur signifikant verbessert
Wesentliche Elemente der
Finanzierungspolitik
Fortschritte Finanzierung 2015
LTV-Ziel bei 50 %
 LTV von 53,6 % auf 49,2 % gesenkt
Ziel für Zinsen ≤ 2 %
 Zinsen von 4,0 % auf 2,3 % gesenkt
Ziellaufzeit der Kredite 7 – 8
Jahre
 Laufzeit der Kredite auf 7,2 Jahre verlängert
Zinsabsicherung 70 – 80 %
 Zinsabsicherung auf 75 %
Dividende von 60 % des FFO I
 Dividendenvorschlag 2015 bei 0,35 €/Aktie = 61 % des FFO I
13
conwert ist ein voll integriertes Immobilienunternehmen
mit Schwerpunkt auf
Wohnimmobilien und
Zinshäuser in Österreich und
Deutschland. Dieser Fokus
wird durch ein
Gewerbeimmobilienportfolio
ergänzt. conwert besitzt,
entwickelt, vermietet und
verkauft innerstädtische
Immobilien. Das Geschäftsmodell der conwert basiert
auf drei Säulen: dem Portfolio
Management, der
Entwicklung bzw. dem
Verkauf von Immobilien und
dem ImmobilienDienstleistungsbereich.
conwert setzt bei der
Umsetzung ihrer Ziele auf
eine transparente
Unternehmensstruktur und
eine klare Strategie. Ein für
alle Mitarbeiter des Konzerns
geltender Verhaltenskodex
legt die ethischen Grundsätze
des unternehmerischen
Handelns für die conwertGruppe fest
und regelt den Umgang der
Mitarbeiter untereinander als
auch mit den Stakeholdern.
Inhalt
Inhalt
+ Geschäftsentwicklung 2015
+ Ertragsentwicklung
und Bilanzkennzahlen 2015
+ Überblick Ergebnis 1-3/2016 und Ausblick
+ Überblick Ergebnis 1-3/2016 und Ausblick
conwert in Q1 auf bestem Weg, die Ziele für 2016 zu erreichen
FFO I stark gesteigert
 18,2 Mio €, verglichen mit 12,7 Mio € im Vorjahr
 Pro Aktie auf 0,20 € verglichen mit 0,15 € im Vorjahr
Fast die Hälfte der non-core
Verkäufe erledigt
 155 Mio € Verkäufe im Nicht-Kernbestand bis heute gebucht und unterzeichnet
 Immobilien im Wert von >300 Mio € in exklusiver Verhandlung
Leerstände gesenkt, Mieten
gesteigert
 Leerstand gegenüber Vorjahr von 9,4 % auf 7,2 % reduziert
 Mieten um 2,9 % erhöht
Finanzierungskosten weiter
reduziert
 Weitere Reduktion auf 2,2 %
LTV weiter gesenkt
 LTV auf 47 % gesenkt
15
+ Überblick Ergebnis 1-3/2016 und Ausblick
Ausbau des Immobilien-Portfolios: Akquisition in Duisburg
Haushaltswachstum Duisburg1)
+ 1.029 Wohnungen
DuisburgMittelmeidrich
+ Kaufpreis 46 Mio €
+ 25 Minuten nach Düsseldorf über die A 59
+ Stärkeres Haushaltswachstum als Duisburg gesamt
+ Kernregion von conwert
+ Closing / Integration in Q3/2016
> 5.0%
0.0 to 5.0%
1) GfK Geomarketing 2010-14
-2.5 to 0.0%
-5.0 to -2.5%
< -5.0%
16
+ Überblick Ergebnis 1-3/2016 und Ausblick
conwert erhöht seine FFO Guidance auf 70 Mio €
Geschäftsausblick für starkes Wachstum des FFO I
(Mio €)
2016e
2015
70,0
53,4
2015
Portfolio
change
Portfolio-Wandel
Cost savings
Kosteneinsparungen
Interest
reduction
Zinsreduktion
2016e
Guidance
+ FFO I Guidance 2016 auf 70,0 Mio € angehoben
+ Hauptgründe:
- Reduktion der Finanzierungskosten
- Reduktion der Betriebskosten
- Verkäufe in Nicht-Kernmärkten – Timing klarer nach H1 2016


17
+ Überblick Ergebnis 1-3/2016 und Ausblick
Entwicklung der conwert-Aktie
Deutlich bessere Entwicklung als der EPRA Euro Index
Die CWI-Aktie mit Achtjahreshoch seit September 2015
16
15,81 €/Aktie1)
15
14,41 €/Aktie2)
14
13
12
11
10
Abschlag auf
EPRA NAV/Aktie:
8,3 %
Abschlag auf
EPRA NAV/Aktie
27,8 %
9
09/2015
12/2015
conwert
1) Analystenkonsensus per 23. Juni 2016
2) zum 23. Juni 2016
03/2016
Analystenkonsensus
06/2016
EPRA Euro Index
18
+ Überblick Ergebnis 1-3/2016 und Ausblick
Strategischer Ausblick und Ziele
1
Portfoliostrategie
Fokussierung des
Portfolios
2
Finanzierungsstrategie
Operative
Effizienz
3
Beschleunigung Noncore Verkäufe und
Akquisitionen
+ Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich – Schwerpunkt Deutschland
+ 300-350 Mio € Non-core-Verkäufe in 2016
+ Reinvestition der Verkaufserlöse in Standorten mit positivem Haushaltswachstum
Steigerung von
Miete, Senkung von
Leerstand
+ Like-for-Like Mietsteigerung im Kernportfolio auf ~3 % p.a. mittelfristig erhöhen
+ Leerstand im Kernportfolio auf unter 3 % kurzfristig senken
Effizienzsteigerung
+ Kostenreduktion um 20 % - Umsetzung bis Ende des Sommers 2016
4
5
Senkung
Finanzierungskosten
+ Finanzierungskosten auf 2 % senken
19
Disclaimer
Diese Präsentation enthält verschiedene
Prognosen und Erwartungen sowie
Aussagen, die die zukünftige Entwicklung
der conwert Gruppe betreffen. Diese
Aussagen beruhen auf Annahmen und
Schätzungen und können mit bekannten
und unbekannten Risiken und
Ungewissheiten verbunden sein. Die
tatsächlichen Entwicklungen und
Ergebnisse sowie die Finanz-, Ertrags- und
Vermögenslage können daher wesentlich
von den geäußerten Erwartungen und
Annahmen abweichen. Gründe hierfür
können, neben anderen,
Marktschwankungen, die Entwicklung der
Immobilienpreise und Mieten sowie der
Finanzmärkte und Wechselkurse,
Veränderungen nationaler und
internationaler Gesetze und Vorschriften
oder grundsätzliche Veränderungen des
wirtschaftlichen und politischen Umfelds
sein. Zukunftsgerichtete Aussagen
beziehen sich deshalb nur auf den Tag, an
dem sie gemacht werden. conwert
übernimmt daher keine Verpflichtung,
solche Aussagen angesichts neuer
Informationen oder künftiger Ergebnisse
weiterzuentwickeln oder anzupassen.

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